營商環境概念精選(九篇)

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第1篇：營商環境概念范文

物業管理概念是我國房地產業較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產開發鏈上的一個重要環節，某一個項目物業管理水準的高低是影響業主作出購買選擇的重要因素。因為業主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業管理”之類的旗號。

為適應房地產業的發展需要，我國物業管理機構應該建立自己的經營管理服務理念，探索先進的物業管理服務模式和嶄新的物管企業運營機制，充分發掘企業文化和社區文化，著眼于打造物業管理品牌，才能在房地產營銷中保持主動。

二、綠色生態概念

房地產業內綠色生態概念風行。綠色營銷理論的核心是，企業營銷活動應該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調企業的營銷活動要保護環境，有利于維護生態平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產品和消費。

這股綠色生態概念之風自然很快吹向房地產業。企業在房產營銷中打出了環保、綠色、生態的口號，在營銷全過程力圖體現“綠色”關懷。例如，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態營造方面，則普遍強調小區景觀的配套和環境的綠化，強調居住環境的舒適性、無害化以及生態環境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點”。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國房地產市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產業起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內陸城市，歐式概念之風一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區環境的布局，力圖體現歐式建筑的古典美、現代美。在很多城市，稍有實力的開發商，稍大的樓盤，就要請海外設計師擔綱設計。外觀設計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發商，甚至將整個小區“歐化”。

四、品位概念

追求品位，是現代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對立了起來。其實不然，如果換一個角度看，它恰恰體現了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產營銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個重要的“噱頭”。

五、人文概念

現代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業安家，與高尚人士為鄰，受文化環境熏陶，修身養性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產營銷的概念演進中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內涵和品質。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調節心情，放松精神。休閑將成為現代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結合部開發的項目，特別是別墅項目區，則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業贈送小型花圃或農莊（可代為打理），還有的項目干脆建在遠郊的旅游度假區。

最近，著名經濟學家厲以寧公開發表一種觀點——擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關注。他所說的另一套房主要被用作周末和節假日度假之用。可見，學者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產開發的一種重要趨勢，難怪開發商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。

七、會所概念

從字面意思上講，會所就是項目業主或小區內居民聚會之所。顧客在接受房地產廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數是期房或半期房，所以盡管很多發展商在樓書和規劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖”，但更多的發展商主要是把它作為一個銷售賣點而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些服務，由誰經營和如何經營等細節問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的承諾。

然而，深入考察一下，可以發現，會所概念在實際中存在著這樣的問題：

一是會所的功能定位問題。一般大型社區或比較成熟的物業，均配備有專門的物業管理機構。那么，會所為入住的業主提供的服務如何同物業管理區別開來，避免重復或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認為，會所應該定位于人際溝通和社區文化交流，應該成為社區居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區居民從家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，開展有特色的小區文化活動，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區教育等，面向社區大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務，則應該由物業管理部門承擔。

二是會所經營權和經營方式問題。即會所應該由誰經營，如何經營的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會所普遍由開發商經營。由于開發商的主業不在于此，如果開發商經營上出現問題，這就容易造成與業主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引入社會的專業機構來經營，以提高經營水平和服務水準。在如何經營的問題，有開放式經營、封閉式經營和半開放式經營三種觀點。因服務的對象范圍大小不同，經營方式和對業主的影響也就有不同。更多的業主希望會所實行封閉式經營，以享受優越的服務，但這也會增加經營成本，提高會所消費代價。

八、親水概念

水也是21世紀最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風行房地產界。不少開發商把項目用地由原來首選地段因素轉向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項目開發一下子熱了起來。只要看看如今樓盤項目的名稱，便可以看到與水的關系：藍灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

九、智能E化概念

智能E化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產文章和大量的房地產廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標志著入住的業主能一夜跨入智能社會、數字時代。然而，對大多數市民和購房者來說，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認為，上網、寬帶、可視對講、紅外線監控、遠程抄表就是“智能E化”，也有些開發商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個概念上套，以時髦的詞匯“蒙”人。

第2篇：營商環境概念范文

有關營銷

品牌營銷 房地產產品的品牌形象是消費者認知的第一要素，但是，由于市場競爭的激烈，以及資金周轉等方面的原因，不少開發商不愿進行較長時間的品牌營造和資金投入，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過宣傳造勢來快速樹立公司品牌，殊不知品牌不是能夠在一個極短的時間內建立的，需要品牌的積累和公眾的認可。開發商們如果能靜下心來，腳踏實地地進行一流的規劃設計、提供一流的配套服務和物業管理，對于品牌形象進行良好構建，營造名牌企業和名牌產品，必然會成為未來房地產市場的贏家。

誠信營銷 在房地產業進入全面的整體素質競爭的今天，開發商如果僅僅局限于推出一個新奇的概念和宣傳口號，依靠某一簡單要素去爭取客戶，一旦概念失真，反而讓購房者困惑和反感，讓開發商失去口碑市場。另一方面，當開發商在售房價格上“玩貓膩”、在銷售面積上“短斤少兩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無期時，不可設想還能有效地吸引消費者。為此，開發商必須樹立誠信營銷的經理理念，塑造出開發商的良好社會形象。XX年3月，萬科提出“磐石行動”主張致力于房地產產品質量的提高，就是誠信營銷的典型例子。

文化營銷 開發商把創造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經營理念，采取各種有效的措施加強業主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文化設施的數量、品位，以及小區內大部分住戶的文化層次。在現今的武漢樓盤中，“書香門第”，“學雅芳鄰”等就是打的文化營銷的概念。

個性營銷 消費者特別是新成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。為此，開發商必須注意特色經營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經營理念，不僅在小區布局、建筑外形、色彩、樓層、陽臺、內部結構等產品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風格，努力成為市場亮點。“惠園cp”號稱打造江城第一豪宅，其個性之宣揚，想讓人不注意都難牎

環保營銷 隨著環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環境，更加關注擬購房屋的環境設計。開發商應該以環境保護為經營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。如武漢的“梅南山居”、“東湖林語”等，通過強調樓盤周邊自然環境的優美，推出了環保的營銷概念。

關系營銷 其營銷主張重視消費者導向，強調通過企業與消費者的雙向溝通，建立長久的穩定的對應關系，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。關系營銷強調開發商必須完全從消費者的角度安排經營策略，必須充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通。在萬科的“磐石行動”計劃中，其中關于與消費者的關系，萬科提出其質量不單單滿足于國家的質量標準而要將消費者的要求作為自己的質量標準。

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第3篇：營商環境概念范文

1.1研究背景。隨著人們物質條件的改善，精神需求日益提高，文化營銷成功地滿足了消費者消費需求從低層次向高層次的轉變。概念書店的優勢在于其產品包含豐富的文化因素，實施文化營銷具有得天獨厚的優勢。1.2研究意義。在信息技術日新月異、電商迅猛發展的今天，一部分面向小眾群體、知名度不高、書本種類不多的書店經營步履維艱甚至逐步走向末路，概念書店的出現，為這類獨立書店另辟蹊徑。本文通過分析文化營銷的內涵、特點，結合概念書店現狀及其特征，提出概念書店的營銷策略，對提高概念書店在市場中的競爭力具有較強的現實意義。

2文化營銷的概念及內涵

2.1文化營銷的概念。文化營銷是把商品作為文化的載體，通過市場交換進入消費者的意識，在一定程度上反映了消費者對物質和精神追求的各種文化要素。文化營銷既包括淺層次的構思、設計、造型、裝潢、包裝、商標、廣告、款式，又包含對營銷活動的價值評判、審美評價和道德評價。2.2文化營銷的內涵。從企業文化來看，文化營銷是以消費者的滿意作為最終目標，在市場營銷中，有意識地通過發現、甄別、培養和運用某種獨特的核心價值觀為手段，來達成企業經營目標的一種戰略性營銷活動。因此文化營銷強調的是物質需要背后蘊含的文化內涵，是通過文化為媒介，將各種利益關系群體聯系在一起，發揮協同效應，以形成企業長期競爭優勢，由此可見文化營銷過程實際上就是一個文化價值傳遞的全過程。

3概念書店實行文化營銷的可行性分析

3.1概念書店介紹。所謂概念書店是指由民間私人創立經營的，注重以獨特自由的精神、反對以默守陳規的形式來經營的獨立書店的一種創新形式。相比傳統的實體書店而言，概念書店具有鮮明的特色。它個性豐富、主題鮮明、追求創新，服務周到、環境舒適，所售書籍種類較少，主要偏向于文學、藝術、旅游、生活等類型的書籍。除了書籍的銷售，還經營特色創意文化產品、飲料點心等。除了銷售文化產品，其店面環境也是一大特色，它的店面裝潢富有文化氣息和舒適的感覺，給顧客提供了一個靜下心來閱讀的環境。這樣的概念書店，其經營者往往對于書籍有其獨特的執著，將所售的書籍和文化創意產品融入了自身的喜好和選擇，有的甚至于理想高于盈利。3.2概念書店文化營銷的必要性及可行性。隨著經濟與科技的飛速發展，概念書店一方面承受大型圖書賣場的壓力，另一方面又受到電子商務網站和數字化媒體的沖擊，自身盈利能力有限，生存狀況很是不樂觀，內憂外患亟需解決。通過文化營銷，可以在尊重經營者人文價值觀的基礎上應對各項經營問題。從概念書店自身特征來看，概念書店都有著各自的主題，表達的是經營者的個人理想和文化追求，商品除了書以外，其他的明信片、飾品、紀念品等都是很好的文化傳播媒介，這種特質正與文化營銷的內涵高度一致，非常適合文化營銷。從消費者的角度來看，隨著生活質量和教育水平的提升，人們對文化知識越來越重視，消費重心逐漸向文化商品和服務轉移。而概念書店的經營目的就是傳達文化理念，如果能夠合理利用文化營銷手段，就能夠獲得更多消費者的青睞。

4概念書店經營的現狀及問題

4.1概念書店經營的現狀。概念書店新的書店形式，雖然經營模式有著獨特之處，但仍然面臨一系列窘境：鋪面租金不斷上漲、圖書銷售利潤過低、電商沖擊猛烈，一路堅持走來實在艱難。現有的概念書店為讀者提供一個文化氛圍濃厚的、安靜的讀書環境，其售書的收入只占很小一部分，收入大多來自于茶飲點心及紀念品等。4.2概念書店經營的問題分析。(1)書籍類型少且更新慢。概念書店書籍種類主要局限于旅行、藝術、繪本、文學或其他主題類圖書，很大程度上體現了經營者的興趣愛好和人文情懷，因此書籍種類和整體數量往往有限且更新較慢。(2)知名度不高。目前市場上概念書店越來越多，但大多類似，很少有其突出的特色而使得其品牌能夠深入人心。為了提供一個幽靜的閱讀環境，概念書店一般不會開在喧鬧的繁華街區，而且經營者大多廣告意識薄弱，概念書店的宣傳力度不夠。(3)價格偏高。概念書店主要經營的是文化產品，文化產品的獨創性、非同質性和生產過程中的壟斷性，為其價格的提升提供了依據。另外，概念書店喜歡銷售精美的手工藝品，人力成本的提升，增加了文化產品的成本。以此為基礎的文化產品定價對于概念書店的主流消費者，即20～29歲的群體而言是偏高的，他們都是些在校學生或者畢業沒多久的人群，沒有穩定的或豐厚的收入經常購買這類產品。

5概念書店文化營銷策略

文化營銷是一個全面、系統的整體工程，從產品定位、價格制定、渠道建設、促銷策劃等方面都要滲入文化因素，充分發揮文化的影響力，將文化理念用正確恰當的方式和途徑傳達給消費者，才能使概念書店在強敵環繞的市場環境中站穩腳跟，實現長期、健康發展。5.1概念書店文化營銷的產品策略。根據問卷調查，概念書店的顧客群里主要是20～29歲人群及學生，因此這類人群是書店的主要目標顧客，產品定位需以這類消費者的需求為基礎。種類的局限性是概念書店不可避免的弊端，但可以根據消費者的需求進行改善。這類消費者鐘愛的書籍主要是小說、文學或歷史類作品及藝術作品等，可以將這些作為主要書籍類銷售對象。除了書籍之外的產品和服務是概念書店相較于傳統書店的特色，在文化營銷中，可進一步挖掘產品的文化內涵，提升產品附加值，開發更加豐富的文化創意產品，不僅可以獲取通過文化帶來的附加值，更可通過產品向消費者傳遞企業自身的品牌文化理念，與顧客形成觀念上的交流。5.2概念書店文化營銷的價格策略。概念書店在制定商品價格時，要注重年輕消費群體的價值判斷準則和他們的消費水平，以此作為定價參考。顧客群體主要是學生等年輕人，收入不高，他們在選擇商品時也比較在意價格。面對這樣的顧客群體可以實行差別定價，對于這類顧客所喜好的普通商品和書籍種類可以適當地降低價格，增加銷量，樹立口碑，擴充顧客數量，但店里的創意性產品或特色手工產品在定價時則應堅持其價值導向。另外，老顧客可以提供權益消費，可以分期付款或者延后付款。5.3概念書店文化營銷的渠道策略。電商的發展給概念書店帶來了競爭壓力，但是互聯網是把雙刃劍，如果合理利用，是可以給概念書店開辟新的“戰場”。首先，概念書店可以開通自己網店，線上線下經營，其本身具有的實體店給網店帶來了品質的保證，會增加更多的顧客。其次，網絡除了銷售，還是一個與消費者交流的平臺，也是重要的宣傳平臺，可以將產品銷售、品牌營銷及客戶關系管理三者緊密結合，與線下互補融合，增加用戶粘性，吸引更多新“粉絲”。5.4概念書店文化營銷的促銷策略。概念書店品牌文化的傳遞，需要經過消費者的體驗，并產生情感的共鳴，才能獲得消費者的認可。概念書店的促銷可以采取體驗營銷和情感營銷相結合的方式。通過體驗營銷，免費提供一些雜志讀物和舒適的閱讀環境以吸引消費者來體驗概念書店的服務，同時帶動其他產品和服務的銷售。還可以給店里的老顧客建立檔案，在節日和其他重要日子為顧客送上問候等。概念書店也可以不定期舉行一些讀書交流活動和作家簽售會，以吸引一些愛書人士。

作者:郭志勤 周旭艷 單位:河海大學企業管理學院

參考文獻

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[2]杜燕,盧東寧.對文化營銷的理論基礎探析[J].經營管理者,2013(29).

[3]唐凱芹.獨立書店生存危機與數字化運營策略研究[J].新聞研究導刊.2015(06).

第4篇：營商環境概念范文

[關鍵詞]房地產營銷新理念

隨著我國經濟的發展和人們生活水平的提高，人們對住房的需求越來越高，房地產的消費觀念發生了很大的變化，房地產開發商只有迎合這些變化，適時地調整自己的營銷理念和營銷策略，才能夠在激烈的市場競爭中獲勝。針對目前的消費者需求，房地產開發商應樹立以下營銷理念:

一、品牌營銷

所謂品牌，就是房地產樓盤和企業形象的含金量。品牌是一項重要的無形資產，它可以為企業帶來超額的收益和無窮的發展動力。從目前來看，品牌營銷在樓市競爭中并不十分激烈，但一些精品社區走俏市場的現實告訴我們，隨著房地產業進入市場和人們住宅消費觀念的提升，品牌正逐漸成為人們關注的重點。

房地產商品的高價位決定了消費者在購買住宅時投入的不僅僅是貨幣，還傾注了極大的情感希望，包含著對開發商的信賴。在這種情況下，一些知名度低、口碑差的開發商將越來越“窘”，而一批宣傳到位、知名度高、品牌好的開發商開發出的品牌房則備受青睞。如在深圳，萬科“四季花城”以其準確的市場定位、新穎的規劃設計獲得市場熱烈反應，被評為“國家康居示范小區”，“全國物業管理優秀示范住宅小區”，繼深圳萬科四季花城成功后，短短幾年，萬科四季花城系列迅速在全國主要城市遍地開花，武漢的萬科四季花城、上海的萬科四季花城、沈陽的萬科四季花城、南昌的萬科四季花城還有成都的萬科四季花城，牢牢建立和鞏固了四季花城的項目品牌，也建立了萬科的企業品牌，并有助于萬科企業的其他產品品牌的建立，如其后的城市家園等項目。現在，人們只要聽說是萬科開發的產品，就會產生高品質的概念。所以，隨著市場經濟的發展和買方市場的形成，實施品牌戰略既是行業發展的需要，也是企業發展的需要，更是市場發展的需要。

二、服務營銷

美國著名經濟學家西奧多．萊維物曾經指出，新的競爭已不是發生在各個企業在其工廠中生產什么產品，而是發生在其產品能提供什么附加利益。作為房地產業主要服務環節的物業管理，是“寓經營管理于服務之中，在服務中完善經營管理”的以服務為核心的行業，物業管理的服務質量優劣已成為決定開發企業物業營銷業績的重要因素，處在激烈競爭環境中房地產項目，無不依賴于更高層次的物業管理以提升其營銷品位。

國外和我國香港地區特別注重物業管理工作中的經營概念。以美國為例，經歷60多年市場磨練的美國物業管理行業，大多數企業可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務，美國注冊物業經理的職責也首先要求要保障管理物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作。在他們看來，優秀的物業管理可以為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的作用在于使物業的經濟效益得到充分發揮。

在香港地區，物業管理公司大多采用科學化、標準化、系統化的管理模式。具體體現在三個方面：就物業管理的內容來看，不僅包括傳統物業管理的七大方面，還包括小區內商業、學校、娛樂、飲食等配套設施的管理;就制定物業管理措施來看，通過確定物業管理活動中可以控制和影響的因素，判斷對業主影響的程度，制定相應的措施;就物業管理的目標來看，除了包括常規的治安、清污等，也有完善的各種應急措施。近年來，由于香港地區房地產市場不景氣，為了增加物業價格抗跌的能力，業主們把更多的注意力放到了物業管理上。聘請一家專業程度高、信譽良好的物業公司負責管理樓宇，已經成為物業交易的一個賣點。

近年來在內地迅猛發展業務的香港物業管理企業，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯、歐思諾，無一例外地以房地產服務綜合優勢占領市場，寓經營、管理于服務之中，體現出卓越的專業水準和競爭實力。進一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業務領域，不難發現，香港地區規模較大的物業管理企業都以提供物業經營管理綜合服務為特色。

但是，我們也應該看到，我國物業管理市場作為房地產市場體系中的要素市場還遠未成熟，作為房地產開發企業，率先認定服務營銷觀念，貫徹服務策略，有利于其獲得市場競爭優勢。

三、文化營銷

房地產，不再僅僅是鋼筋水泥加設備器具的組合，它已經成了業主本身的追求、業績、理念、歸宿甚至一種精神的映射。房地產文化營銷的操作，可以發掘歷史淵源和傳統，塑造樓盤的品種和個性，渲染樓盤的藝術氛圍和情調，以迎合特殊消費群體的心理和物質需求，并以此提升產品的價格。文化品牌又可以細分為三種。

1.打“人文文化牌”。即借助于人文環境，促銷其樓盤。上海新明星花園就是一個典范，開發商把目標定位在讓居民能愉快地生活在一個處處滿意的、充滿美好情趣的高質量的生活空間上。它們不僅利用名人效應以及各種文化活動創建“文化園區”，同時也在項目的總體規劃或每一個細節的設計上成分體現獨特的藝術風格。通過先進的理念和文化營銷戰略使新明星花園獲得了巨大的成功。

2.打“金融文化牌”。外灘是上海最早的金融一條街，這里集中了歐陸風格建筑的精品，金陵路、延安路、外灘的延安大廈“金融文化街”，延續了萬國建筑博覽的風格，在設計上煞費苦心，使整幢大樓與外灘融為一體。

3.打“商業文化牌”。這不僅體現在一些老商業街，更體現在一些新崛起的商業街。如北京的新東方廣場、西單文化廣場等，集購物、娛樂、休閑于一體，使人們在購物的同時，也享受到了北京古都的歷史文化氛圍。

一張張“文化牌”無疑提升了樓盤的價值，也說明了房地產產業正不斷走向成熟。這不僅使房地產產品的品位提高了，對居民文化素質和修養的提高也會起到積極的促進作用。

四、生態環境營銷

圍繞住宅的綠色環境開展營銷活動，從原來簡單的綠化率、綠地面積，上升到請專業園林設計部門做環境規劃設計，并詳細標明花木品種、名稱、數量和種植位置，在此基礎上提出生態環境概念，這是現代人所追求的時尚，也是現代社會發展的必然趨勢。

強調住宅的生態環境，實質上是追求一種高效、節能、環保、健康舒適、生態平衡的居住環境，它不僅符合自然生態規律的要求，也是社會經濟可持續發展的需要。隨著社會經濟的發展、人民生活水平的提高以及住房條件的不斷改善，住房的生態環境將成為房地產開發項目評價中最重要的指標之一。目前在國內雖然沒有實現標準的住房生態化或生態化住宅，但是從住房市場的發展趨勢來看，強調生態環境或在這方面有所建樹的房地產項目都有較好的市場前景。

五、知識經濟營銷

21世紀呼喚知識經濟，21世紀是知識經濟時代。隨著知識經濟概念的提出，住宅業也體現出了知識經濟的理念。

1.“學區”的概念。“學區”對中國的房地產開發商來說，是一個全新的概念。在我國，人才的競爭越來越激烈，父母都希望子女能學有所成，在社會上站穩腳跟，所以，越來越多的人在買房置業時，首先考慮的因素便是教育環境。開發商在項目規劃階段，首先要考慮的就是建學校，且學校的硬件設備要全面、方便、設計合理。新晨

2.“社區文化”的概念。將社區辦成學區，自然會產生相應的社區文化。因為社區中有學校，而學校中也會有社區，學校與社區相互開放，資源共享，再加上功能齊全的公建和大面積的綠化，人、自然、知識這三個元素就構成了典型的社區文化。學校的行業準則和道德規范必將影響社區內居民的思想行為，社區的教育環境所產生的濃郁的學習氛圍與文明、優雅的學校風尚，將對社區的每個居民產生良好的影響，學校精良一流的硬件設施和雄厚的師資力量也為居民的各項教育提供了可靠的發展條件；另一方面，社區居民中有專長、有才干的人也可以成為學校無償的教育資源。社區文化不僅是一種氛圍，也體現著開發商的實力和項目的品牌。

3.“智能化”的概念。人類進入21世紀，只有智能化住宅理念才能支持社區的文化氛圍。盡管智能化住宅的投入非常大，但住宅中智能化的含量越大，今后所得到的回報也就越高。這不僅是由于它所蘊涵的新住房消費理念可以滿足部分消費者的需求，更重要的是其超前的投入迎合了市場發展的要求，具有增值的潛力。目前，國內對智能化雖然尚無明確和標準的定義，但其核心卻是公認的，即適應信息社會的各種需要，給投資者和使用者帶來經濟效益，這是信息時代房地產業所提出的新的和更高的要求。

參考文獻:

第5篇：營商環境概念范文

一、城市品牌的作用力

品牌的影響意義深遠，越來越多的數據表明，強勢品牌的市場份額遠遠高于其他品牌，全球3%的強勢品牌占領著40%以上的市場分額。而在另一些特定市場，處在領導地位品牌的平均利率是位居第二品牌的4倍；有的甚至高達6倍之多。品牌的原則也適用2/8定律，大多市場80%以上的份額由強勢品牌占據，剩下20%的市場由無品牌主體分食。可見，沒有品牌就沒有競爭力、沒有品牌就沒有市場。一個企業是否擁有強勢品牌決定這個企業在市場中的地位，一個城市是否擁有強勢品牌直接影響外來投資、游客、消費者的決策。

城市的資源就是城市的產品，當城市品牌化之后，城市的形象更加生動、具體、形象，城市品牌化的力量就是讓人們知道并了解這個城市，并將某種形象和聯想與這個城市的存在自然相連，讓它的精神融入城市的每一個元素之中。讓城市的競爭力和生命力與城市同生共存。

二、城市品牌內涵

我們說，一個城市的自然環境、經濟實力、人文景觀、建筑特色和歷史風貌形成這個城市的特色，將這種城市特色定位包裝就形成城市品牌。

城市品牌不同于一般意義上的公共關系、城市文化、CIS，城市品牌是凝聚城市的靈魂，其內容由高度概括、高度凝煉的反映城市價值的信息構成，這些內容與城市環境中包括外來游客在內的各種主體的切身利益息息相關。

城市的名稱、標志、市徽、市花、吉祥物、宣傳口號僅僅只是城市品牌的基本表現形式。這些表現形式以及一切以宣傳城市的活動均應服從并服務于城市的品牌內容。所以，要打造一個旅游城市的品牌形象，就要先從豐富并發現這個城市的旅游價值入手。

三、旅游城市定位方法論

一般意義上說，城市的旅游價值由四個方面構成：城市自然環境、城市景觀環境、城市社會環境、城市物產環境。豐富并完善這四個環境要素的過程其實也就是豐富品牌內涵、提煉品牌核心價值的過程。下面，我們結合案例來闡述城市品牌概念提煉的來源和豐富品牌內涵的手段。

定位途徑一：從城市自然環境提煉

案例：貴州貴陽

城市背景：貴州貴陽是一個以漢族為主的多民族聚居的城市，屬亞熱帶濕潤溫和型氣候，歷史悠久，氣候適宜，民俗文化眾多，那里四季如春，冬無嚴寒，夏無酷暑，樹木常青，之前他們以第二春城宣傳推廣自己的城市形象。

概念提煉：和產品一樣，城市營銷也離不開其獨特的銷售主張，貴陽有60%的森林覆蓋率，“森林之城”的概念定位遠比“第二春城”的賣點更具其獨特性、唯一性。

概念內容豐富舉措：

1、 城郊實行300公里的第二環城林帶。加快實現“森林之城”的步伐。

環城林帶建設需要的資金運用市場機制，將造林工程向社會公開招標，吸引民間資金先期投入林帶建設。

2、城內實施生態綠化工程，凈化市內河道，修建綠色走廊。

3、用圍棋文化做載體將“森林之城”傳播。

定位途徑二：從城市景觀環境提煉

案例：格林納達（Grenada）

城市背景：　格林納達（Grenada）是加勒比海一個火山島，其傳統經濟為農業，大多資源均未被開發商開發，之前這個小島城市是用該小島的物產資源--“香料”來推廣自己，宣其為一個“盛產香料的小島”，顯然，這個賣點很難招攬游客。

概念提煉： 區別于加勒比海的其他島嶼，這個小島的一切均處于未被開發的原始狀態，沒有游客、沒有高層建筑、沒有大飯店，也正因于此，它能最原始地表現加勒比地區的風貌，是一個完全沒有受到破壞的小島。由此，“加勒比海原貌”的概念成為該小城的獨特賣點。

概念支持： 沒有一座建筑會比棕櫚樹更高；瀑布是天然而非人造；海灘沒有受到開發商污染。

定位途徑三：從城市社會環境提煉

城市的社會環境、歷史沿革也可以作為一個城市的獨特賣點，這里我們以香港為例，城市背景：香港是亞洲四小龍之一，在國際上享有盛譽，地理位置優越，是世界著名的采購中心和商業中心，但這個城市依然面臨國際投資價值和旅游價值的競爭危機，面對危機，需要香港站在全球和未來的角度重新塑造一個適合未來發展的國際化品牌，確立其在國際社會的定位。

品牌定位：“香港是一處融合機遇、創意和進取精神 的地方，動力澎湃，朝氣勃勃。既是運輸樞紐，也是文化匯聚之都，又位處亞洲最優越的策略性位置，人才薈萃，成就耀目，稱其為“亞洲國際都會”再確切不過。

品牌形象標志：“飛龍”形象由香港的英文縮寫H和K融入設計圖案中，龍身的線條以中國書法表達，飛龍的流線型姿態予人前進感和速度感，象征香港不斷蛻變演進。

定位途徑四、從城市物產環境提煉

案例：景德鎮

城市背景：景德鎮歷史悠久，文化底蘊深厚，旅游資源豐富，包括陶瓷文化、人文景觀、生態環境等，而最具世界影響力和吸引力的。當屬其陶瓷資源。

品牌定位：“瓷都”

四、城市包裝工具論

品牌塑造必須凸顯品牌氣質。法國巴黎有的是浪漫氣質，美國紐約有的是商人氣質，意大利的羅馬有的是古典氣質。城市的氣質由表及里，內外的和諧統一成就一個城市的品牌氣質。

如果說一個城市的歷史、文化、風俗、習慣是為城市的內氣質，那城市外的建筑、景觀、廣告宣傳、活動表現便為城市的外氣質了，城市內氣質需要長久的積淀，城市外氣質需要的是經市場調查后的科學包裝。

五、城市營銷機構論

城市品牌運營商

城市品牌經銷商

六、幾種城市品牌建設誤區

1、將市政建設等同城市品牌建設

城市的旅游資源為城市品牌的塑造提供了優越的條件。但是，不少以旅游經濟為城市品牌基礎的大中型城市普遍有個誤區，就是誤將市政建設和改造等同城市品牌的建立，一兩項工程、幾個概念住宅小區、幾個城市廣場遠不能說明一個城市的氣質，體現一個城市的內涵，城市的市容市貌只如人的衣著外貌的改變，但縱然再多的修飾如果其言談舉止思想性格和外表格格不入就會給人一種穿著雨靴跳巴蕾，梳著云髻拿大頂，穿著棉襖跳探戈的滑稽感覺。

第6篇：營商環境概念范文

1.鄭州升達經貿管理學院 河南鄭州 450046 2.重慶理工大學管理學院 重慶 400054

[摘要]當前各個區域的電商平臺依托其本土特征體現出不同的效益，截至目前，已有很多學者針對電商平臺進行了相關研究，本文主要綜合近年來關于電商平臺研究，基于不同的視角對其綜合分析及評價，以期為電商企業以及相關研究人員提供基礎理論依據。

[

關鍵詞 ]區域；電商；平臺；企業

引言

區域電商平臺的美譽度及影響力與中小企業參與度相呼應，導致越來越多的供貨商和采購商參與進來，并實現了真正的貿易，電商平臺才能大力發展并做大做強。互聯網的快速發展及普及，電商平臺早已超越傳統意義上的交易平臺，具有了跨區域、跨時間等特點，但若要進行深入探索，出發點還是要考慮到不同區域的特殊性，分析電商平臺時尤其要注重理清電商平臺在各個區域體現出的不同效果。中國的經濟快速發展中，以區域內的中小企業為主區塊制造的產業集群是一個顯著特點[1]。

基于平臺的電商綜合了各種優勢，起著不可替代的作用。也從側面說明不同區域內的電商發展有著共同的主體構成，基于電商平臺的支撐時，最終發展的模式選擇均需要全面考慮各個主體之間的聯系。

1、區域電商平臺的研究現狀

Sherah等（2015）借助多層次模型定量分析馬來西亞的中小企業電商技術、環境壓力等，得到環境壓力對電商技術的發展有著顯著作用，不同的組織和國家對電商的技術也有不同影響，并以期分析結果能為政策制定者及實踐者提供參考依據[2]。H．Lieberman等(2000)將電商平臺的情景要素分解為用戶、環境和應用3個方面，以期更直接的分析電商平臺[3]，其架構如圖1所示：

2、區域電商平臺對產業集群及行業的影響分析

王春影等（2014）通過總結構成區域的內電商產業集群的主體，結合不同主體之間的定位和作用，深入研究了區域內電商產業集群的發展模式，并提出了相應指導建議[4]。與此類似的是，吳凌嬌等（2014）基于CAS和交流機制理論的“刺激-反應”模型，以長三角區域為例，就關于區域的電商產業集群的發展模式進行了深入研究[5]。吳先鋒等（2014）梳理了電商產業集群的相關概念，并界定了區域電商產業集群的相關概念，結合國內一些電商園區的實際發展狀況，剖析了區域電商產業集群的形成動因及特點，以期為推動區域電商產業集群的發展建設提供參考依據[6]。

3、區域電商平臺的發展模式分析

朱晶晶等（2011）通過分析區域石化產業在電商平臺上的應用現狀及存在的問題，就關于把握區域電商平臺的發展對石化產業帶來的影響進行了深入分析，并嘗試構建適應石化產業發展的區域電商平臺模式[7]。陳青姣等（2014）依據平臺產生的根本驅動“共享與協同”，綜述了不同的平臺研究成果，并提出戰略管理集團公司平臺的研究視角[8]。這間接的反映出電商平臺的強大基礎。吳清烈（2015）考慮影響電商發展的人才培養問題，結合從事電商經營過程中崗位的設定及人才的培養選擇，提出了電商專業核心能力概念模型，并深入討論了電商發展的發展思路[9]。這都充分證明了電商平臺上的電商企業在發展過程中所遇到的問題具有很大的共性。

4、結論

綜合不同研究者的研究視角，可以看出正在迅猛發展甚至廣泛普及的B2B模式，形成了類型特別多且很知名的商業化第三方B2B電商平臺，不同類型電商平臺有著不同的特點。例如中國化工網等行業平臺具有精細化、垂直化、專業化，平臺內容特別有深度等顯著的特點；阿里巴巴等綜合平臺具有平臺內容廣、行業覆蓋面寬、客戶資源豐富等特點。此類平臺在各自的領域內都有著特別高的知名度，國內外的采購商會在第一時間注意到這些知名度高的電商平臺。相對于上述知名的第三方B2B電商平臺，區域的電商平臺新模式還有很長的路要走，以便成功獲得市場，帶動區域經濟的發展。

參考文獻

[1]劉恒.長三角區域政府主導的第三方電子商務平臺模式探析[J].合作經濟與科技,2010(3):24-25.

[2]Sherah Kunia，Jyoti Choudrie，Rahim Md Mahbubur，Basil Alzougool.E-commerce technology adoption：A Malaysian grocery SME retail sector study [J]. Journal of Business Research，2015，68（9）：1906-1918.

[3]Lieber man H， Selker T. Out of context: computer systems that adapt to and learn from context[J]. IBM Systems Journal,2000,39 (3 /4) :617-632.

[4]王春影,曹曉燕，李欣穎.區域電子商務產業集群發展模式研究[J].民營科技,2014(12):278.

[5]吳凌嬌,薛恒新.區域電子商務產業集群發展模式研究[J].常州大學學報(社會科學版),2014,15(3):37-41.

[6]吳先鋒,謝蜀芳,盧華玲,王曉樂.區域電子商務產業集群形成動因分析[J].現代商貿工業,2014(04):5-6.

[7 ]朱晶晶.石化產業區域電子商務平臺構建研究[ J ] .商場現代化,2011(5):83-84.

[8]陳青姣,李光金.共享與協同三種視角的平臺研究述評[J].商業時代,2014(8):39-40.

[9]吳清烈.我國電子商務人才培養誤區與專業發展思路[J].中國大學教學,2015(02):37-41.

作者簡介

第7篇：營商環境概念范文

[關鍵詞] 房地產營銷策略

一、引言

1.房地產的概念。在我國所謂房地產，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益（權利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此，房地產本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產。

房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。

房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益（如使用權、所有權、抵押權等）。在我國，就房地產開發經營來說，附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利，如抵押權、典當權等；房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說，一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下：

房地產概念圖

2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實，使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環境的發展變化，通過系統分析及時改變營銷策略。

房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。

房地產開發商和經營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系，作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員，不但要熟悉市場環境等市場經濟知識，還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。

二、房地產營銷策略的發展史

市場營銷理論于20世紀初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現代營銷的基石，4C包括產品、價格、促銷、渠道，從這四點出發，衍生出新的營銷方法。

在市場營銷過程中，目標消費者位居于中心地位。企業識別總體市場，將其劃分為較小的細分市場，選擇最有開發價值的細分市場，并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業設計由其控制的四大要素（4C）所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業觀察并應變于市場營銷環境。

營銷簡單的說就是用科學的方法，分析市場上的需求，并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。

房地產市場競爭日益激烈的今天，房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。

1.建設觀念階段――標準規劃。計劃經濟時代，只有簡單的“房地產”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式，而且住宅的建設標準由政府統一制定，造成所有的設計全按標準圖進行建設，形成千樓一面的現象。

2.樓盤觀念階段――銷售策劃。在這個階段，房地產剛剛走向市場化，大部分項目的開發意識依然停留在計劃經濟時代，策劃往往依賴于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識，開發的項目充滿了主觀臆斷。

3.推銷觀念階段――概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實，使開發商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。

4.準營銷觀念階段――賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產市場供應量的增加，導致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發商認為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區等等，雖然提升了樓盤品質，但使得開發商成本高于售價。

5.營銷觀念階段――全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發商逐漸認識到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發商不再只關注于產品的本身，轉而關注市場需求。

6.整合營銷觀念階段――整合策劃。整合營銷是企業經營目標兼顧企業、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業市場營銷理念。整合營銷要求企業的所有活動都整合和協調起來，企業中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務，企業的營銷活動成為企業各部門的工作。

三、房地產營銷策略的現狀

目前，我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。

1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客，顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發商的風險，通過商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。

3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優勢

當前，我國房地產市場營銷策略主要有以下特點：

品牌領導形象震撼――確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；

把握時機高昂入市――抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；

分期分批賣點不斷――分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；

進度跟進迭起――緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現階段性銷售目標；

以質論價升值誘人――以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；

物管跟進后顧無憂――物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。

四、房地產營銷策略的創新

在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題，我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰，這就要求房地產企業積極思考，探索營銷策略的創新。

在房地產營銷策略的創新中，需要注意幾個關鍵的因素。第一，項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二，強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性，要求房產設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業管理信譽要好，已解決業主的后顧之憂。第三，突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異，可以提高房地產產品的價值，形成競爭優勢，其中產品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據項目本身的開發目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下，開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。

目前，全國各地的房地產發展都處于期，人們對房地產的需求較大，對于各大房地產商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產市場通過近幾年的發展，已經開始轉向買方市場，所以，根據目前的市場狀況，各大開發商必須要注意房地產營銷策略的創新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位，并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用，從而為企業創造更加良好的經營效益。

要建立良好的品牌，必須要以優良的品質，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中，由于資金的周轉，市場的激烈競爭等問題，導致房地產開發商不注意進行品牌效應的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業的競爭優勢；另外，企業往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應該注意“內外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質量及服務，做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。

2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”，對于現在正處于買方市場的房地產企業，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

3.知識營銷。目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求， 促使房地產開發商運用新技術，創造新工藝，推動市場的前進。

4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業紛紛提出以環境保護為營銷理念， 以綠色文化為價值觀， 以綠色營銷為核心的營銷戰略。

在綠色營銷上，對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”，綠色節能住宅的發展將成為趨勢，也將成為賣點。

5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。

首先，應該積極與下游供應商進行聯系，由于長期的合作，可以給開發商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料，既為房主提供了優惠，同時會給供應商帶來不少的收益。第二，開發商積極與金融信貸部門進行聯合，前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發建設;在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發商進行聯合造勢，形成雙贏的格局。

6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶，并協助他們辦理相關手續；在現實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理，導致產生糾紛，這對企業的聲譽影響是很大的。因此，開發商應當注意商品房產品的售后服務，對業主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業公司或委托第三方物業管理， 為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境，這是時展的必然，同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。

7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現在流行的可持續發展觀念提出來的，主張企業提供的產品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。注意到企業發展中的社會效益，對于企業提升其形象是十分重要的。企業的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。

第8篇：營商環境概念范文

1、分析行業環境

你不能在真空中建立區隔，周圍的競爭者們都有著各自的概念，你得切合行業環境才行。首先，你得從市場上的競爭者開始入手，弄清他們在消費者心中的大概位置，以及他們的優勢和弱點。其次，你需要考慮市場上正在發生的情況，以判斷推出區隔概念的時機是否合適。西雅圖著名服飾零售商Nordstrom公司當年提出“更佳服務”區隔概念的時機就把握得很好：那時，整個百貨業為節省成本都忙于裁員和降低服務標準。定位有點像沖浪，太早或太遲，你都可能身葬大海，把握住最佳時機，你才有可能得到一個好的區隔。

2、尋找區隔概念

分析行業環境之后，你需要尋找一個概念來使自己與競爭者區別開來。比如，美國有3600所大學，比世界上任何國家的大學都要多，但他們在很多方面都類似，也幾乎都愿意接受政府援助作為獎學金和貸學金，但位于底特律的休西岱洱學院（Hillsdale College）卻提出了一個區隔概念：拒絕政府資金，甚至包括聯邦背景的貸款。而當時，幾乎沒有競爭者敢這么做，休西岱洱提出了“我們不受政府影響”的口號，并將學校定位為“保守思想的樂園（A Mecca for Conservative Thought）”以使自己的區隔概念深入人心。

3、找到支持點

有了區隔概念，你還要找到支持點，讓它真實可信。比如，曾經負債累累的IBM憑著為顧客提供集成服務而成功實施了戰略轉型，這是以IBM的規模和多領域的技術優勢為基礎的——它們是IBM天然的支持點。任何一個區隔概念都必須有據可依，比如：“寬輪距”的龐帝克（Pontiac）輪距就比其他汽車更寬；可口可樂是“正宗的可樂”，這是因為它就是可樂的發明者……區隔不是空中樓閣，消費者需要你證明給他看，你必須能支撐起自己的概念。

第9篇：營商環境概念范文

關鍵詞：旅游地產;開發模式;項目風險

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

原標題：我國旅游地產發展現狀及風險淺析

收錄日期：2015年12月19日

一、旅游地產興起的背景

產業的交叉與融合是當今世界產業發展的新趨勢，房地產業和旅游業這兩大產業在中國經濟增長過程中發揮了關鍵性作用，也呈現融合創新的趨勢，旅游地產的概念即是在這一背景下出現的。一方面伴隨著我國旅游業的快速發展，居民旅游的模式也開始由觀光型向休閑和度假型轉變，旅游區的短期或長期居住消費比重不斷提高，從而出現大量旅游區地產項目的租賃或購買需求;另一方面我國傳統房地產業面臨的競爭環境日益激烈，特別是近年來在國家政策的嚴格調控下，房地產業也面臨業態的創新和轉型，而旅游概念的引入作為提升項目附加值的重要手段，已經引起房地產企業的高度重視。

二、旅游地產的概念與特征

（一）旅游地產的概念。旅游地產是一門新興產業，在國際上并沒有明確的概念或定義。國外最接近的即為“分時度假”。國內理論界對此也有不少研究，最早是沈飛提出：“旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游功能”。此后，人們對旅游地產的認識不斷深化和豐富，如吳老二提出：“從廣義上講，所有同旅游相結合的物業都可以叫旅游房地產;從狹義上講，特指引入分時度假模式的與傳統相區別的旅游房地產”。尹罡認為：“旅游地產是一類重要的房地產產品，是旅游性的商業房地產，圍繞旅游業的開發及經營，為旅游系統中的旅游企業子系統項目以及旅游目的地吸引力子系統部分項目提供物質空間與相應服務的房地產產品”。邱仁都認為：“旅游地產顧名思義是指旅游加地產，它是一類重要的房地產產品，是旅游性的商業房地產，圍繞旅游業的開發及經營，為旅游系統中的旅游企業子系統項目以及旅游目的地吸引力子系統部分項目提供物質空間與相應服務的房地產產品”。丁姍指出：旅游地產是一個更為寬泛的概念，包括景觀住宅、度假休閑區、主題公園、康體娛樂區、商業游憩區等多種形式，所有地產開發依附于旅游資源而形成的地產形態都可歸類于旅游地產。可以說，上述研究與概念闡述基本已經涉及了旅游地產這一產業的核心和基礎，即“旅游”+“房地產”。

（二）旅游地產的特征。總結上述觀點，廣義的旅游地產是由“旅游+地產”而形成的房地產業及其附著的土地資產運作，從運營角度來說主要有以下特征：（1）毗鄰旅游資源或者旅游景區，并以其作為主要特色開發房地產;（2）服務對象主要是休閑度假的游客;（3）旅游地產大多依賴于旅游需求，表現為假期或旅游季節需求旺盛，平時入住率較低，后期物業管理難度較大;（4）資金需求大，環境保護及資源利用要求高;（5）景區土地資產的運作具有一定的壟斷性。

三、我國旅游地產產業環境分析

（一）旅游地產面臨的需求環境。從我國旅游業的發展階段來看，理論上旅游業的發展一般都經歷了“觀光游-休閑游-度假游”三個階段，各階段的需求與主要產品有著較大差異。借鑒歐洲到北美再到亞洲的發展經驗，可以認為生活水平的提高是旅游地產興起的原因與動力。

（二）旅游地產主要開發主體。旅游地產自20世紀80年代萌芽，近年來已經成為中國房地產市場的一大熱點，以上海、北京、廣州、深圳為第一集團;大連、天津、青島、南京、杭州、蘇州、桂林、廈門、成都等中等旅游城市為第二集團;以沈陽、西安、溫州、煙臺等發展中城市為第三集團形成了一二三線城市層層滲透的局勢。近幾年，由于國家在銀行、稅收、資金等方面實施一系列限購調控政策，房地產開發商積極轉向商業地產開發，旅游地產投資成為熱點，開發隊伍迅速擴張。但同時，高額的投資成本、土地的稀缺、對資源環境保護的限制又無形中對此行業的進入設置了屏障。從目前來看，或有意進入此領域的管理或投資者大多由如下兩類構成：一是擁有雄厚資金實力的房地產或旅游開發的大型企業。國內目前經營范圍涉及旅游地產領域的公司已經有百余家，如華僑城、首創、中信、海航、中旅等大型旅游相關企業，也包括萬科集團、珠江地產、萬達集團、天鴻集團、萬通集團等一大批房地產投資商或開發商，這些企業經營的地產項目開發主要集中于上海、北京、杭州、深圳等大都市周圍;二是景區管理機構或地方政府投融資平臺。對于開發旅游地產來說，大型房地產商固然在資金和運作上具備一定的經驗和優勢，但同時也面臨著土地獲取、規劃限制及資源保護的問題。此類問題以往多由風景旅游區管理委員會一類的機構進行統籌運作，引入市場化運作機制后許多政府投融資平臺也逐步涉足這一領域，特別在目前房地產金融政策日趨收緊的情勢下，大部分擁有土地一級開發或者資源統籌運作職能的政府投融資平臺，具備了天然優勢。

四、我國旅游地產開發模式

（一）單一地產開發與復合區域開發模式。廣義的旅游地產開發模式分為單一地產開發與復合區域開發兩種模式。其中，單一地產主要包括旅游商業地產、旅游景點地產、旅游住宅地產和旅游度假地產，房地產商可獨立完成;后者則類似于城市區域開發概念，存在三層聯動、積累開發、耦合開發及輻射開發等多種模式，多由屬地政府機構或區域運營商（如投融資平臺）進行運作。單一地產開發模式相對簡單，而伴隨旅游地產規模的擴大，將各種單一地產開發統一整合的復合區域開發正在成為趨勢，因此本文將復合區域開發作為討論的重點。風景旅游資源雖然具有一定的使用價值，但其本身并不能夠產生直接的經濟效益，只有給這些資源配備了合適的基礎配套設施，并與之形成了有機的綜合體，才能吸引更多的人流量、物流量，慢慢變成一塊旅游旺地，從而促進旅游區內的地產增值和旅游區內消費水平的提高以及相關產業的進一步發展。因此，復合旅游地產的一般開發模式就是通過資金籌集首先對只具備環境效益的旅游資源進行環境建設，在此基礎上提升原始景區土地價值，再通過旅游地產及其他項目的開發建設，使其具有一定的經濟效益，這兩個環節的土地增值收益及地產開發收益用以償還先期融資，最后對該區域進行整體滾動開發，實現自我循環與平衡。

（二）政府投融資平臺運作基本流程與內容。能夠以“地、房聯動”方式運作復合旅游地產項目的，大多具有一定的國有企業或政府背景，如政府投融資平臺，在旅游資源豐富的地區，如西安、海口、南京、杭州等地，當地城投、文投等平臺公司或多或少均參與了一定的旅游地產開發運作，與傳統的開發商拿地建設方式不同的是，這一運作方式既是對城市整體資源的統籌運用，也是對旅游景區的區域性開發。投融資平臺通過從政府部門得到周邊具有豐富的旅游資源的土地或具有旅游價值的房產，通過開發經營流向市場，或者開發后交回政府部門，通過政府部門流向市場，土地出讓收益以及自主開發收益最終流回平臺進行下一輪滾動開發。

五、旅游地產投資風險與規避策略

（一）旅游地產面臨的投資風險。旅游地產投資周期長、投入資金量大、資金變現能力差、影響因素復雜，而且旅游地產一般檔次較高，容易受到旅游環境變化影響，因此旅游地產投資面臨的風險因素更加復雜，其投資風險也相對更大。

1、產業政策風險。近年來，國家針對房地產投資過熱現象出臺了一系列政策措施。日益嚴格的土地管理制度、投資項目資本金比例的提高、房地產交易稅的增加等，都使房地產業發展受到的政策調控加大。同時，銀監會針對房地產投資、投機問題也相繼出臺了嚴格信貸業務管理、提高房地產企業和個人住房消費貸款利率、降低商業銀行對房地產企業及個人的貸款比例等政策。這些宏觀產業政策及金融政策，無疑給相關的旅游地產開發帶來了一系列的政策風險。

2、模式選擇風險。旅游地產的開發與其所依附的旅游景點的自然資源或人文資源息息相關。一個地方的旅游資源規模是能支撐區域性復合開發還是單一性地產開發？具體到項目上，當地的區位條件、經濟發展、市場需求、資源品味等因素適合何種開發模式？這些對地產項目開發決策及其后面的收益有著決定性的影響。因此，開發模式的風險是旅游地產項目成敗的關鍵要素之一。

3、策劃設計風險。旅游地產是新興事物，對其市場及規律的研究尚處于探索階段。在旅游地產項目的概念設計中，因項目定位失誤或設計偏離，造成項目的主題、策劃或布局不符合市場要求，就會帶來風險。這種風險一旦發生將會對投資項目產生深遠影響，直接造成項目建成投入使用后缺乏市場競爭力和經營難以持續的局面。

4、管理保護風險。我國的很多旅游區都依附于風景區甚至風景名勝區，在這些地區開發商業性質的設施或房地產，資源環境保護與管理是投資項目成敗的重要因素。此外，項目建設管理者的管理能力、經驗以及對周邊環境的保護力度都將直接影響項目的施工質量、進度和成功率，這無疑是旅游地產不同于城市房地產或城市新區開發的一個重要風險所在。

5、商業營銷風險。此類風險與城市房地產開發有類似之處，項目建成后的營銷看似只是出售，但其實是貫穿了開發項目或產品定位、模式選擇、設計、策劃以及后續管理的全過程，地產項目是否成功，最后的落腳點都是營銷所帶來的經濟效益，因此這是最顯而易見的一個風險。

6、不可抗力的風險。旅游地產是依托旅游業而發展的，然而由于自然界各種災害的不可抗拒性，如地震、海嘯、颶風等，往往給旅游業帶來災難性影響。此外，一些流行病爆發對近年旅游業造成的損失很大。災害會導致旅游業經營風險，同時也會對以旅游為依托的旅游地產經濟造成負面影響。

（二）風險規避策略及建議。旅游地產投資有著諸多的優勢和誘惑力，但同時也面對各種風險因素的影響，投資商如何及早發現或預測到這些風險并及時制定有效的應對措施，以化解危機或減緩它們的消極影響，是必須關注的問題。以筆者之見，旅游地產投資者可通過以下方法來規避或控制風險：

1、充分市場調查。旅游地產開發中，模式選擇、策劃設計乃至市場營銷的失誤都會造成在實際運營階段投資回收偏離預期。為了降低可行性研究過程中的不確定性，從而減少這種“偏離”，應盡可能進行廣泛細致的市場調查，獲得充分的信息。特別是對于投資項目信息、時機選擇、區位條件、租售選擇等問題。要通過充分調研把不確定性降到最低，以控制旅游地產投資過程中可能遇到的風險。

2、科學市場預測。旅游業的落腳點是市場與客源，房地產的營銷也需要大量的顧客和業主，科學地進行市場預測是項目可行性研究和風險評估的基礎。對于旅游地客源的預測需要打破傳統的地產預測模型，重點考慮各影響因素包括城市經濟發展水平、旅游景區等級、城市綜合形象、景區吸引力、地產類型、市場可進入性、擬開發的產品等，根據多方綜合影響進行多因素復合預測。因此，旅游地產的市場預測需要進行大量信息的搜集，是一項復雜的系統工程。

3、合理資金測算。旅游地產是一項資金需求量很大的投資，如何科學合理地進行資金平衡測算，進行融資模式和方案的設計及操作，關系到整個投資資金鏈的延續。融資可行性方案必須考量國家貨幣金融政策以及自身承受能力，綜合考慮資金成本及時序要求，降低融資風險與成本。

4、完善后期管理。完整的項目管理是一個投資項目能否達到預期效果的重要保證，面向高端和較高端群體的旅游地產開發項目更是如此。對一些剛剛涉足此領域，缺乏開發經驗的投資商，應尋找具備相關資質、運作經驗的旅游物業管理公司進行后期管理。并通過行之有效的機制，促使物業公司嚴格執行物業經營狀況和運行成本相關信息披露制度，提高物業管理效率，降低空置率，有效控制和降低項目后期運營風險。

主要參考文獻：

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[2]吳老二，吳建華，胡敏.發展旅游房地產的瓶頸制約[J].社會科學家，2003.2.

[3]尹罡，張昊.旅游地產的開發[J].天津城市建設學院學報，2007.3.

[4]邱仁都，傅鴻源.旅游地產的選址研究[J].山西建筑，2008.34.2.