房地產企業的財務管理探討3篇
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（一）
（一）財務預算缺乏系統管理
對開發項目的成本、經濟效益、資金運作等方面財務預算分析不準確，導致項目利潤率偏低。對項目投資，往往是根據個人的主觀意識來判斷，缺乏完整的、科學的市場分析和可行性研究，存在很大的財務風險。
（二）開發項目資金管理難度大
一個項目開發從前期調研到預售狀態時間較長，資金前期投入大。一般企業會利用土地向銀行抵押貸款，以此作為開發資金的補充。還有企業不計成本，通過民間借貸，解決企業的資金問題，勢必會給企業增加資金壓力。然而商品房銷售是房地產企業回籠資金主要方式，如果商品房銷售不樂觀，房款不能及時到位，將會使項目工程停滯。一旦資金鏈斷裂，會產生嚴重的財務資金問題，這種風險會給企業帶來致命的打擊。
（三）對開發項目全面成本管理不重視
全面成本管理指開發企業進行全方位、全過程及全員的成本管理。開發項目的成本包括上百種費用，牽涉到許多部門和人員，每個環節對成本確定、控制都有影響。而財務部門需要的成本資料來自施工單位和企業各職能部門，通常是施工單位沒在規定時間內上報工程聯系單，企業各部門、管理人員之間提供數據不一致，甚至出現相互矛盾，提供資料不齊全，致使成本管理和預算相差大，從而很難達到有效控制成本的目的。
（四）沒有發揮財務管理的職能作用
房地產企業的產品開發、項目調研、成本核算、投資測算等，離不開企業的財務管理。但是，在大多數中小房地產企業里，高層管理者把財務視作二線部門，在項目可行性的市場調查、市場分析、招投標、合同簽訂、經營決策等重要事項中很少有財務人員的參與，沒有認識到在企業管理中財務管理和財務人員的重要性；同時財務人員業務水平有限，也影響發揮財務預測、決策、控制、分析等管理職能。
（五）稅務籌劃難以實現
納稅籌劃是中小房地產企業財務管理不可缺少的一部分，但受制于房地產行業稅收管理方面和財務人員水平，稅務籌劃在中小房地產企業未能得以實現。
二、加強中小房地產企業財務管理的對策
（一）開展市場考察，加強項目分析
企業設立市場調研部門，要進行周密謹慎的前期考察工作，財務部門參與市場的調查與分析，實時了解市場情況，運用統計分析方法和財務工具，計算決策指標，評價決策效果，預期收益，為決策者提供及時、可靠的信息。
（二）加強企業財務預算管理
健全預算管理制度，是解決中小房地產企業預算管理基本方法。根據企業管理模式，建立開發費用、成本會計科目，作為項目預算的依據。對于開發項目效益的預算，應從該開發項目可預計和不可預計費用、成本進行總體預算，充分考慮不可預計的費用、成本，使項目投資決策準確性提高，財務風險降到最低。對于資金方面預算，應從企業項目進度、資金使用計劃和需求，進行全方位的策劃，確保資金正常運行。
（三）合理開展融資
1.授信貸款是房地產企業重點爭取的對象，貸款利率優惠、手續簡便，不過要重視企業的信用管理與品牌建設。
2.商業信用。在項目開發中延期付款或預收房款所形成的信貸關系。如通過營銷策劃給客戶2%-8%優惠，使客戶選擇一次性付款或辦理按揭貸款；施工單位墊資施工、延期支付工程款等方法來融資。
3.民間融資方式。通過委托貸款的方式，按不超過金融機構規定利率籌集民間資金。
4.成立集團企業，通過關聯企業抵押貸款，內部資金的統籌使用，進行內部融資。
5.合作開發。與經濟實力雄厚及技術管理水平先進的房地產企業合作開發。
6.企業通過出賣資產、股權等多線和打包方式盤活資金鏈。
7.延期繳納稅費。房地產企業稅費大概占房款10%左右，了解當地稅收政策，征得稅務部門同意，延期繳納稅費，這相當于一筆無息貸款。
（四）加強全面成本管理
1.要確定成本預算標準。對項目開發中發生的各項費用進行整體預算，加強工程預結算管理，對投入工程的每一筆資金心中有數。
2.要對成本費用進行正確的核算，分別從設計階段、發包階段、施工階段對造價控制，正確核算開發項目中發生各項費用。
3.要對建筑、安裝成本進行分類的分析，對已完成成本指標進行比較分析，編寫成本分析說明，盡量能找到降低成本的方法。
4.要對數據進行歸類和登記。提高管理者成本意識，各職能部門在每個環節做好相關成本資料的記錄、編制，為財務部門成本測算提供依據。
（五）提升企業財務管理的能力
1.完善企業財務管理制度。一是健全預算管理，做好對開發項目的資金和成本的全面監控。二是健全管理會計系統，向高層管理者全面及時地提供財務分析，為決策提供有效信息。三是加強資金管理，做到統籌規劃、合理安排，逐步擴大企業自有資金比例。四是完善財務數據管理，實現資源共享，以提高工作效率。五是每年開展內部審計，加大審計力度，以提高數據真實性。
2.強化企業領導的財務管理意識。通過會計、統計、稅法培訓來提高企業高層管理者的財務意識和經營理念，明確財務管理在企業管理中的中心地位。
3.提高財務人員的業務素質。房地產開發企業的財務人員除要掌握相應的財務、統計、稅務知識外，還要學習工程預算、成本控制等知識。在成本管理、財務預算、財務分析上，激勵財務人員參與企業的管理，充分發揮財務管理的職能。
（六）加強納稅籌劃
納稅籌劃是企業經營決策的重要組成部分，中小房地產企業進行稅收籌劃，應遵循事前籌劃原則、經濟原則、整體原則、綜合原則，做到“合法、合理、全面、具體”，全面了解當地房地產行業稅收政策，有效規避納稅風險，降低企業納稅成本，實現企業利潤最大化。
作者：林春微 單位：溫州冶金房地產開發有限公司
（二）
一、我國房地產財務管理現狀
1.籌資管理方面
對于資金籌措，其籌資數額具有不確定性。如果籌資數額小，那么會滿足不了企業的正常發展；如果籌資數額大，那么會有一部分資金不會被利用，影響資金使用率和使用效果。因此在資金籌措前應當對籌資數額進行預估。同時籌資渠道也十分重要，如果企業缺乏籌資渠道，那么會嚴重影響企業發展。因為籌資渠道狹窄，那么在企業發展過程中就會出現發展資金不足的現象；還有就會增加籌資成本降低企業的利潤，同時也會增加籌資風險和投資風險。
2.投資管理方面
雖然國家目前對住房制度進行了改革，并且大力支持房地產開發，但是一些投資商通過一系列途徑得到土地和銀行貸款后，便開始進行開發建設，根本沒有對開發的項目進行研究分析。這種盲目投資的投資風險往往會使投資者造成巨大損失，甚至導致破產。
3.成本管理方面
房地產開發商普遍認為資金投入大部分都是使用在項目施工階段，而對于決策階段和設計階段相當不重視。對于前期的專家決策費用和設計費用的支付是一拖再拖，認為這樣就可以減少成本投入，實際上這是不誠信的表現，嚴重會影響到企業的信譽，從而影響企業的發展。
4.利潤分配階段
由于我國的制度方面改革，使得大量投資人員加入到房地產開發中，但是大部分的投資都是盲目的。在房地產開發企業成立之后就忙于項目的開發，根本沒有考慮到企業成立時間和企業內部人才問題，更沒有考慮到企業未來發展問題。在項目開發獲得利潤之后，利潤如何分配也是由當時的投資人來決策的，根本不考慮企業發展需要，只是單純根據房地產的市場走向分配利潤。
二、完善我國房地產企業財務管理的建議
1.融資階段
對于資金的籌措，不管是通過什么方式、什么渠道，只要考慮到融資數額是否符合企業的需求量。對于項目開發的投入資金和開發完成以后利潤收入應當有個預估，確保利潤遠大于前期投入。同時應該注意融資風險，根據資金使用模式和業務的風險確定融資渠道，根據融資代價不同選擇融資渠道。總體而言，房地產開發公司在進行融資時，應該考慮全面，然后再確定融資數額和融資渠道，將融資風險降到最小。
2.投資階段
企業在進行項目投資前，應當對項目的投資風險進行可行性研究，不僅可以確保投資風險降低，同時利于利潤最大化，有利于企業的持續性發展。在進行項目投資時，不可以只單純看重眼前利益，要從企業發展的長遠角度分析。詳細的來講，房地產企業應當把投資的重心由中心城市轉移到小城鎮或者次中心城市，并且重點投資普通住宅和經濟適用房，以便于更好的贏得市場和拓展市場。
3.日常管理階段
日常管理主要包括成本管理和資金管理。成本管理指的是項目開發過程中開發成本和建設成本。前期的土地競拍時，應該謹慎考慮，應當首要考慮土地可以帶來的利潤。其次在建設階段是應當將水、電、氣、通信等配套設施一步到位，避免建設完成后的二次建設，同時也可以保證利潤最大化。資金管理方面主要包括提高樓房銷售速度，加快資金的回籠，提高資金的利用率。根據市場形勢，確定資金使用方向，保證企業的穩定快速發展。資金管理要確保資金的使用率、周轉率、利潤率等多方面。
4.利潤分配階段
利潤的分配方案要根據企業發展大局考慮，而不能單純根據市場走向進行分配；也不能單純考慮賺取利潤而盲目分配。隨著社會經濟的快速發展，人們的生活水平將會越來越高，對于住房要求也會越來越高。房地產發展必須做好財務管理，合理的進行資金籌措、資金使用和資金分配，這樣企業才會越辦越好。
作者：陳華 單位：新疆和興房地產開發有限公司
（三）
一、房地產開發企業財務管理的現狀和主要的問題
1.房地產開發企業的開發風險難以控制
房地產開發企業的前期資金占用較大，資產負債率較高，項目的涉及的周期較長，財務管理的難度較大，并且在房地產開發的過程中會掩藏很多的不確定因素，這些因素可能會相互作用導致房地產項目的失敗。房地產開發過程中存在很大的風險，對于那些規模較小，敏感較強的房地產開發企業來說，控制風險的能力難以對付突變的政策環境。因此，提高房地產企業的財務管理水平，就能夠為房地產開發企業提供較為有效的投資決策和提高預防風險的能力。
2.房地產開發企業融資難度較大
對于房地產開發企業來說，目前的開發一個項目的資金規模需求越來越大，并且時間跨度相當長，一般來說，房地產開發企業要經過征地、開發、建設、竣工驗收等階段，他們的時間跨度通常為兩年甚至更長的時間，而商品房在出售的過程中又采取的是分期付款的方式，因此，對于房地產開發起來前期巨額的資金占用很難在短時間內收回，這與普通的制造業企業具有很大的不同，加大了房地產開發企業的融資成本。
3.房地產開發企業的財務管理人員素質不高
目前，絕大多數的中小房地產開發企業的所有權和經營權沒有分開，大多數的老板直接管理房地產的開發活動和經營活動，他們沒有專門的職業經理人。這樣雖然能夠大大減少開發企業的人力成本，但是在財務管理的效率上面沒有能夠滿足企業的投資融資需求。再者，房地產開發企業老板財務管理理念陳舊，這就直接導致了房地產開發企業在進行項目投資、融資、可行性研究、招投標等方面不能做到心中有數，顯示出投資決策極大的盲目性。
4.房地產開發企業的融資成本較大
房地產開發企業與普通的制造企業財務管理具有很大的不同，房地產開發企業在前期需要投入巨大的長期資金，資金周轉率特別低，資產負債率較高，這說明了該行業屬于資金密集型行業。從目前來看，房地產開發企業的融資方式主要采取的是債務融資，特別是依靠銀行的信貸資金，貸款的資金較大，相應的財務風險較大。目前，國家對房地產行業政策調控較嚴，嚴厲控制銀行對房地產開發企業貸款額度，再加上土地政策和信貸政策的收縮都使得房地產的融資成本越來越高，面臨的資金鏈斷裂的危險。
二、房地產開發企業財務管理的創新策略
1.創新房地產開發企業的內部控制制度
房地產開發企業維持正常的生產經營主要是依靠企業的內部控制制度，它是企業進行財務管理的有效手段之一。要在內部控制制度上面進行創新，需要房地產開發企業做到以下幾點。首先，需要建立一個健全的內部控制制度體系，有效的保證經營、決策、控制三方面的相互配合和相互制約。其次，確定大型開發企業中董事會在內部控制制度中的核心地位，而監事會必須監管企業運作的各個環節，站在企業的高度制定統一的內部控制制度，按照統一的規則進行項目的開發、授權。最后，加強創新企業的內部審計制度，對企業的重大財務支出，重大財務投資項目進行專項審計。
2.創新房地產開發企業的風險管理方法
企業在經營活動過程中面臨各種風險，其中財務風險是影響財務目標實現的主要風險。因此，對于現代企業來講就必須加強風險的管理。房地產開發企業面臨的風險隨著開發成本的不斷增加而變得難以控制，隨著國際經濟市場局勢的波動而變得十分復雜，行業的不穩定性直接導致了企業面臨巨大的風險，房地產開發企業不得不采用創新的風險管理方式，通過逐一識別各種風險，確定風險管理的目標，設立風險管理部門，以便對開發企業面臨的各類風險進行分析和研究，提出風險防范的有效措施，使得中小房地產企業的經營更加穩定。
3.不斷提升房地產開發企業財務人員的創新能力
提高房地產開發企業的關鍵因素之一是提高財務人員的專業素養。首先，新招聘的財務人員必須具有相應的崗位資格證書，具有較好的綜合素養，能夠充分利用財務分析系統進行項目投資分析。其次，不斷地對房地產開發企業財務人員進行業務培訓，提升他們的業務能力。最后，財務人員應該對經濟發展、行業政策變化做出一定的分析判斷，能應用合理的風險策略組合，控制企業經營風險和財務風險。
4.創新建立房地產開發企業財務管理信息化
當今的社會是比拼信息的社會，誰掌握了信息獲取的渠道誰就能先發制人。房地產開發企業應該把整個企業的上上下下通過信息系統統一的聯系起來，讓企業的各個部門共享企業的信息。同時，這樣的信息化建設也能夠方便企業的財務部門匯總各個部門的財務數據，然后通過統一的分析決策系統掌握企業的經營活動，使企業能夠做出更加有利于企業股東的行為。加強創新企業信息化操作的嚴密性，防止工作人員走漏于制度之外，掏空企業的寶貴資源。應該設立嚴格的內部審計機構，事后對重大的財務事項進行獨立的專項審計。
三、總結
總之，我國經濟的快速發展離不開房地產行業所作出的貢獻，房地產的快速成長也離不開國家政策的支持。目前，我國房地產行業受到政策調控的打壓越來越多，房地產企業面臨各種各樣的風險。因此，房地產企業應該從內部出發，不斷加強自身的財務管理工作水平，重視財務管理的理論，并且不斷的創新新的財務管理制度，以便能更好的適應企業的發展，能更好的適應國家政策的相關變化。房地產開發企業只有把財務管理放到企業戰略化的高度才能不斷為企業增添新的活力。
作者：萬麗萍 單位：秦皇島市城源房地產開發有限公司
