房產投資精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房產投資主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房產投資范文

根據貝恩投資《2011年中國私人財富報告》的調研,受房地產調控的影響，高凈值人士對直接購買國內住宅的投資熱情下降，投資方式由住宅轉向商鋪和間接投資，他們的境外資產配置快速增長，投資移民的意愿表現強烈。

亞洲人特有的投資偏好就是購置物業。從中國人海外投資的動機看，主要集中在方便子女教育、保障財富安全、為未來養老做準備，有意識的以海外投資/業務發展為方向的僅占16%。

從國內投資者的角度看，現在是否是海外投資的機會？有哪些國家存在投資機會？以及如何投資和有效規避風險，這些都是需要考慮的問題。不妨我們先從美國的樓市談起。

去美國買房子？

對于中國人來說，美國因其豐富的教育資源和完善的法律環境一直是投資移民的一大選擇地。

在金融危機后，美國房價指數一路下跌，與中國房價相比，出現“比較優勢”。一方面，相對于北京、上海等大城市20倍的房價收入比，美國城市的房價收入比低于3倍，顯然尚處于價值的低谷；另一方面，2010年中國房價與租金的比例已經超過30倍，而美國只有16倍左右。無論是從自然屬性還是商品屬性，美國物業投資的性價比遠超國內的一、二線城市。

不過，對于投資者來說，現在也許還未到出手時機,未來美國的成屋銷售很可能繼續走軟。

從供應看，2011年4月美國成屋存貨為390 萬棟，高于2010年的均值300萬，存貨出清時間為9.2個月，大幅高于2010年均值6.5個月。雖然房價繼續下跌的壓力有限，但庫存將使得美國樓市持續低迷一段時間。

從需求看，美國就業依然疲軟，整體的經濟增長乏力。而且，美國經濟學家羅伯特•席勒調查發現，投資性購房的受訪者占比下降，側面說明了短期內美國樓市難有起色。

因此對想到美國抄底的國內投資者來說，去美國房地產市場考察挑選和投資的挑戰依然存在。不過由于美國樓市反彈尚需時間，因此對于國內的投資者來說，恰好有充分的時間去考察和挑選物美價廉的物業。

加拿大出現泡沫？

由于歷史的原因，加拿大也是海外華人最大的聚集地之一。有媒體報道中國富豪去加拿大搶豪宅，一次款引人關注，而在2010年已有50億加元的資金流入溫哥華樓市。

短期內，加拿大樓市依然處于調整中。由于加拿大經濟增長緩慢，出現多戶型住房的庫存積壓現象，比如蒙特利爾和多倫多的樓市疲軟，房屋銷售量大幅下降，樓價也有明顯的跌幅。

雖然加拿大沒有出現美國式的地產泡沫，但是值得關注的是，由于新增供應的缺乏和價格的高企，溫哥華當地樓價的可負擔程度顯著惡化。經濟學家預計2011年加拿大全年房屋成交量同比將縮減5%，房價略有小幅上漲。

如果把時間跨度拉長，我們將看到加拿大樓市的眾多利好因素。預計加拿大2011年GDP取得3%增長，個人可支配收入增長4.5%，就業增長率增加2%，偏高的失業率將逐步下降。在利率方面，即使加拿大央行將利率提高1個百分點，也不會對樓市帶來很大的沖擊。同時還可以看到海外凈移民的增加，將拉動房屋需求。

受投資目的的驅動，中國內地投資者最感興趣的物業，大部分位于加拿大不同城市的市中心，以及在名校附件的高層公寓。其實，一些細分物業如商鋪和寫字樓等也存在不錯的投資價值。與上海和北京一線城市住宅低于3%的投資回報率相比，加拿大物業增值的幅度約10%。因此除了溫哥華和多倫多的表現欠佳，加拿大的不少城市依然處于價值的洼地。

進軍澳洲樓市？

對于中國富人來說，澳大利亞無疑是一個投資安全穩健的避風港，因為澳洲的房價依然處于上漲通道中。

澳洲穩定的政治環境，持續發展的經濟，完善的法律制度和高透明度的房地產市場，讓其投資優勢突顯。而且2008年開始，澳大利亞外商投資審查委員會允許新建住宅項目100%出售給海外買主。當前中國內地投資者購買澳洲房產主要集中在悉尼、墨爾本等澳洲的東南部城市。

從投資價值看，澳洲物業監察部統計數據顯示，過往40年，澳大利亞房產持續穩定增值，平均每年升值10%，房價平均每7年翻一倍。其中，在2010年，悉尼房產升值10.4%，墨爾本房產升值16%。20多年來，澳大利亞的房價收入比在2.0-4.6之間。

同時，澳洲樓市也有積極的一面。從供應角度看，根據澳洲住房供應協會顯示，2010年澳洲約有20萬套房屋短缺，根據財政預算顯示，到2014年，這一數字將攀升到30.8萬套。從需求角度看，每年有15-30萬的新移民人口，將繼續支撐澳洲房地產市場的交易活躍。

不過未來澳洲房價上漲的趨勢將受到一定抑制：澳洲5%的失業率依然沒有得到有效解決，為了抑制通脹，2011年政府還可能加息一次。

值得關注的是，澳洲樓市區域市場的分化嚴重，部分地區住房承受力惡化嚴重：根據市場調研機構Demographia公布的年度國際住房承受力調查，雪梨、墨爾本、吉朗等城市房價高企，泡沫化嚴重。并且據惠譽的研究，2011年第1季度澳大利亞房屋按揭貸款30天違約率達到了1.79%。，環比上漲0.42個百分點。因此對于國內投資者來說，澳洲樓市投資的風險在增加，部分正在惡化的區域樓市需要規避。

還需要關注什么？

首先，投資者要了解打算投資國家地區的經濟、政治、法律法規、行業特征等宏觀環境因素。同時要規避可能發生的戰亂、自然災難等風險，如日本的地震和核輻射。投資者需要研究不同國家的房地產周期，因為在房地產峰值買進、谷底賣出是件很悲慘的事情。現階段而言，以香港和韓國為代表的亞洲樓市泡沫顯現，而歐美的房地產市場出現新的投資機會。

第2篇：房產投資范文

“大虹橋”的橫空出世，最先受益的無疑是房產。記者了解到，“大虹橋”周邊樓市開始發力。一些在售項目已然漲價，同時二手房的價格也出現了上漲的跡象。這一切都表明，“大虹橋”對周邊樓市將會產生極大的促進作用。除此之外，“大虹橋”將會與長三角經濟圈實現聯動發展，借助便捷的城際交通干線，勢必也會影響到周邊一些城市的樓市，形成利好刺激。投資“大虹橋”房產，看好其長線投資價值。

提升樓市長線價值

當得知“大虹橋”規劃即將實施的消息之后，徐先生馬上到中介公司那里提高了掛牌價。徐先生準備出售位于七寶鎮上的一套小房。掛牌價初步定為13500元，平方米。但他意識到。“大虹橋”規劃對七寶也是利好，因此提高售價是沒錯的。其實這么做的還不止徐先生一個人。記者從七寶一家中介公司了解到。一位萬科朗潤園的業主甚至把單價一次性提高了2000元，而這套二手房的售價也達到了驚人的20000元，平方米，直追市中心樓價。幾乎瀏覽了所有“大虹橋”新聞報道的中介王先生振振有詞地表示，“大虹橋”一旦完全建成。誰說七寶不是市中心。言下之意，在外環線的七寶，房價達到20000元／平方米也不值得稀奇。

“大虹橋”恰似一針強心劑。極大地提振了樓市的信心。中海地產以70.06億元的價格奪下長風地塊，其毗鄰“大虹橋”。而剛剛納入“大虹橋”規劃范圍的華漕板塊一樓盤也準備開出15000元／平方米的高價。

“大虹橋”概念會不會促使周邊房價暴漲?浦東與南匯合并之后，周康等地的房價普遍上漲50％～80％。那么“大虹橋”的出現，是不是也會引起周邊房價出現大幅上漲行情，就像“大浦東”所起到的作用一樣?專家表示，這種可能性不會很大。從目前的市場環境來看，經歷半年多的上漲行情之后，樓市又進入階段性的“稍息”階段，在這種情況下，“大虹橋”樓市無法“獨自起舞”。然而不容置疑的是，“大虹橋”的發展潛力巨大。滬上知名樓市專家蔡為民表示，“大虹橋”具有發展成為上海西部地區新興城市中心的潛質，而隨著長三角經濟圈整體實力的不斷增強，也需要有這樣一個容納多重功能的城市中心出現。因此可以預見，未來“大虹橋”必將崛起成為上海新興的城市中心。

六大板塊將受益

怎樣投資“大虹橋”房產?投資“大虹橋”房產，要跟整個區域產業規劃布局相結合。根據規劃，“大虹橋”規劃發展總部經濟，業態主要包括商業、商貿、研發、會展、酒店等。由此可見，未來整個城區也將會成為上海西部寫字樓云集的區域。同時，專家設想將引入長三角地區企業總部，以及其他國家大型企業的研發、銷售總部，因此投資者不妨根據與之相關的消費群體來確定投資目標。

首先可以關注的是高端產品，如別墅項目或者高檔公寓。專家表示，引入企業總部，勢必會帶進來一批具有超強消費能力的企業主或者企業高管，由此一來高端住宅需求會隨之變旺。

其次是地鐵沿線的小戶型也值得投資。過去的經驗告訴我們，地鐵沿線的小戶型最受都市白領的歡迎。不難想象，未來“大虹橋”與浦東陸家嘴毫無二致，都是白領云集的區域。虹橋綜合交通樞紐將有5條地鐵貫穿其間，因此投資者可以關注軌道交通周邊的小戶型。

雖然“大虹橋”的突然出現，已經推了房價一把。不過需要注意的是，投資“大虹橋”需要一點耐心，應抱著長期投資的想法。“大虹橋”為上海市未來一段時間內的重點發展項目，其建設過程相對較長，因此其利好因素是一個長期緩慢釋放的過程。如抱著“炒短線”的想法，可能會錯過持續上漲的過程，投資收益難以做到最大化。 那么，哪些熱點板塊將會成為“大虹橋”建設的直接受益者?根據規劃，我們不難判斷受益的板塊有七寶、華漕、徐涇、九亭、江橋等區域，只是根據建設進度的不同。這些板塊受到的輻射力度有所不同。如嘉定江橋鎮位于商務功能拓展區內，可能要晚一點。同理，徐涇作為青浦區內知名的別墅聚集區，也可能要等到“大虹橋”初具規模之后才能在房價上有好的表現。下面我們對各個板塊作一簡要介紹，以便投資者對此有個初步認識。

七寶：發展生態商務區

閔行區政府準備將七寶建設成為生態商務區，總用地約169公頃，包括商務區、文化公園和動遷安置基地3個部分。

七寶距離虹橋綜合交通樞紐只有1.5公里，強大的輻射效應會使得這里成為商務聚集區。加之七寶目前已經發展成為當地最為成熟的商圈，條件較為優越，因此七寶的未來發展潛力不容小視。

受“大虹橋”影響。近期七寶的房價出現一波上漲行情，單價普漲500元左右。目前七寶在售的新盤有皇都花園二期、萬科城花新園、公園-養生豪庭等，單價已達到19000-20000元／平方米之間。二手房價相對稍微低廉一些，如出自碧林灣一期、萊茵風尚等小區的二手次新房，報價在14000―16000元，平方米左右；此外，出自附近新村的小兩房單價約14000元／平方米。

九亭：“大虹橋”宜居之地

軌道交通9號線的建成通車，使得九亭板塊成為工作在徐家匯地區白領關注的區域，而“大虹橋”的建設，會讓九亭板塊更受關注。

經過最近幾年的集中建設，九亭板塊已經發展成為松江區內最為成熟的大型居住社區，同時板塊內的商業配套也得到了一定的改善，板塊更為宜居。雖然九亭板塊與“大虹橋”建設沒有直接聯系，但作為鄰近熱點房產板塊，巨大的輻射效應依然會產生不可低估的作用。

目前九亭板塊新盤供應并不少，在售的有奧林匹克花園三期、綠庭尚城、上海源花城、公園大道、九城湖濱國際公寓、象嶼都城、頤亭花園等多個樓盤同時在售。所有在售樓盤可分為三個檔次，第一梯隊樓盤售價達到15000元，平方米左右。如奧林匹克花園三期、九城湖濱國際公寓等售價均達到這個水平；第二梯隊樓盤均價約13000元，平方米左右，如綠庭尚城、象嶼都城報價均在這個水平；而第三梯隊的上海源花城等，售價為10000元／平方米左右。

此外，在九亭二手房市場可淘到一些實惠的次新房，如出自九亭苑、九亭明珠苑等小區的房源，售價在10000元，平方米左右。

華漕：樓市迎來翻身時機

華漕曾經難入購房者的法眼，但以后人們可能不得不對其另眼相待了。

眼下，華漕還是一片工地，不過作為虹橋交通樞紐最直接的受益者，華漕板塊的居住品質將得到進一步提升。根據閔行區政府設想，將在這里打造華漕現代商務區，

以總部經濟、大型商業、酒店、娛樂、辦公等功能為主。該項目位于華漕鎮中西部，位于虹橋綜合交通樞紐西北側。基地東至紀翟路、南至北青公路、西至聯友路、北至閩北路與羅家港，規劃總用地面積728畝。未來商務功能的總建筑面積將達50萬60萬平方米。

華漕并不是閔行區的房地產重點開發區域，不過在未來一段時間這種狀況將得到改善。目前即將上市的項目僅盛世虹橋，售價可能達到14500元／平方米。

北新涇：商務人士聚集地

曾經是長寧區相對“落后”的北新涇板塊，未來城區品質將有大幅提升。

據了解，新涇鎮位于長寧涉及虹橋樞紐的26.6平方公里管轄區內，長寧區設想將新涇鎮里原有農村人口集中安置，從而空出500余畝土地進行商業開發，引進一部分企業總部同時建造部分辦公樓。

北新涇板塊也已發展成為成熟的居住板塊，可供選擇的大多為二手房。品質不錯的小區二手房源報價達到了24000元，平方米，如長寧馥邦、虹康花苑等都達到這個水平。此外，小面積的新村工房售價在13000～17000元，平方米之間。

徐涇：地鐵提升板塊品質

虹橋交通樞紐的建設對徐涇最重要的就是軌道交通2號線西延伸，計劃于2010年前通車。途徑徐涇、趙巷等板塊，項目通車后能大大改善對外交通、方便市民出行，加大了青浦與上海市區的相互聯系。

據了解，目前徐涇板塊在售的公寓項目有綠中海、西郊美德苑等。售價達到了15000元／平方米左右。板塊內有一個精裝修項目湖畔佳苑三期，售價達到了驚人的25000元／平方米左右，不過該項目主要受眾為區域內的臺籍商務人士。

江橋：借“大虹橋”發力

江橋鎮是嘉定區比較接近市中心的一個區域，但是樓市發展進展一般，還不如南翔更能吸引市中心人群的注意。不過此次江橋納入虹橋商務拓展功能區，估計樓市會迎來一個新的發展時機。

根據規劃，江橋將有10平方公里面積納入虹橋商務區規劃板塊，其范圍北至滬寧高速公路、南至蘇州河、西至京滬高鐵和滬杭外環鐵路之間、東至A20外環線。發展西郊生產業功能區。此舉使江橋地域優勢再度提升，其交通、商務輻射將對江橋未來的發展產生積極的推進作用。

目前嘉城是江橋板塊內最大的樓盤，總開發面積近百萬平方米，近期有房源推出，均價在12500～14000元／平方米之間。

向外輻射受關注

第3篇：房產投資范文

【關鍵詞】個人房產投資 房產投資風險 未來房產投資趨勢

所謂家庭理財，就是利用企業理財和金融方法對家庭經濟進行計劃和管理，增強家庭經濟實力，提高抗風險能力，增大家庭效用。

家庭理財的投資方式主要包括儲蓄、債券、股票、基金、房地產、珠寶等。據央行調查，居民偏愛的前三位投資方式依次為：“基金及理財產品”、“房地產投資”和“購買債券”，選擇這三種投資方式的居民占比分別為25.9%、19.9%和14.6%。由此可見，房地產投資是家庭理財的主要投資渠道之一，在家庭金融結構中起著舉足輕重的作用。

一、個人房產投資概述

房產投資是指以房地產為對象來獲取收益的投資行為。投資房產的對象按地段分投資市區房和郊區房；按交付時間分投資現房和期房；按賣主分投資一手房和二手房；按房產類別分投資住宅和投資商鋪。

（一）投資“尾房”。

是指樓盤銷售到收尾價段，沿剩余的少量樓層、朝向、戶型等不十分理想的房子。投資尾房有點像證券市場上投資垃圾股，投資者以低于平常的價格買入，再在適當時機以平常的價格售出來賺取差價。尾房比較適合砍價能力強的投資者投資。

（二）投資二手房。

現在國家的各種政策（限購、銀行給予貸款的額度）的出臺，二手房基本已經失去了升值的空間，以后的一線城市的二手房價格只跌不漲，國家現在重點發展的對象是中小型城市，投資者可以把握時機去投資那些二線城市的新樓盤。

（三）投資商鋪。

商鋪投資相對有固定的客戶群，因而投資風險較小，無論是自己經營還是租賃經營都會產生較好的收益。

二、個人房產投資風險分析

中國的投資者喜歡看到實物，手里有了閑錢，更偏好于投資房產，但投資者實際上很難了解投資的房地產項目到底風險幾何。一般來說，個人的房產投資行為面臨著如下的投資風險：

（一）金融風險。

（1）利率市場化風險

利率市場化后，家庭的消費貸款利率也將實現市場化，這意味著不同的家庭將從銀行獲得不同利率的消費貸款。對于銀行來說，一方面，為了搶奪優質的貸款客戶，銀行必然會把貸款利率下浮到底。另一方面，為了爭攬儲戶，銀行也必然會盡最大努力把存款利率上浮到頂，這無疑增大了銀行自身的利率風險。

（2）通貨膨脹

房產投資周期較長、占有資金較多，因此投資于房地產還需承擔因經濟周期性變動帶來的購買力下降的風險。當社會經濟處于滑坡階段，經濟蕭條時，由于通脹的影響，貨幣購買力下降，影響到人們的消費水平，降低對房產的消費，從而使得房產投資者遭受損失。

（3）買方的支付風險

這種風險是指所投資的房地產在出租或出售的過程中，其承租人或買方由于各種各樣的原因不能支付租金或購房款而給投資人所造成的風險。

（二）房產自身風險。

（1）房產所處的位置、環境

住宅的環境位置非常重要，住宅的舒適度、周邊環境交通便利度都會影響消費者的效用水平，投資者若投資了不具有這些特征的房產， 該房產的流動性無疑大大打了折扣。

（2）物業管理

物業管理是順應房地產綜合開發的發展而派生出來的產物， 其全部工作就是要為業主和使用人創造整潔、文明、安全的生活和工作環境，同時營造一種讓人舒暢社區文化氛圍，加強了社會凝聚力。房地產投資者要注意所投資房產的物業管理狀況， 考察該房產物業管理公司的管理水平， 避免不必要的物業風險。

（3）產權

房地產產權是指房地產所有者對其所有的房地產享有的占用、使用、收益、處分的權利。產權有糾紛的房子， 即使房子再好也不要買， 以免成交后拿不到產權證， 給自己的房產投資帶來極大風險。

（三）政府行為風險。

（1）對土地的規劃

房產價值受政府規劃的影響較大，如果房產處于政府規劃建設的商圈中，此區域內的房產也必然會有所升值。但如果政府規劃在你所投資的房產附近有高架橋建設、鐵路穿過等， 則該房產的價值就會直線下降。

（2）政府的政策風險

政府的宏觀經濟政策會對購房者投資意愿產生重大影響，如限制期房轉讓政策、租賃市場的稅費政策、物業稅政策等。有些政策的出臺會打擊到投資者的利益，應審慎考慮。|

（四）市場風險。

（1）市場投機行為

房地產行業中正常的投資行為是安全的， 但是一些炒家的投機行為對于那些處于信息不對稱情況下的投資者潛藏著極大的風險。投資者在進行投資時一定要擦亮眼睛， 不要被一些投機者的炒作行為所誤導。

（2）流動性風險

由于房地產不能移動， 不能運輸，是真正意義上的不動產， 所以投資于房地產中的資金流動性差， 變現性較差，一旦投資于房地產， 投資者如急需用錢，則不可能像其他商品投資者一樣， 能迅速將商品轉手變現， 作為房地產投資者必須注意流動性差、變現性差所帶來的風險。

三、未來家庭房產投資趨勢

數據顯示，2003年到2012年，我國城市化率從40%左右提高到50%左右，提升約10個百分點。這意味著近十年間，從農村遷移到城市的人口凈流量有2億多人，對住房的需求之龐大可見一斑，剛性需求仍然健在。這意味著未來房地產發展仍有空間。同時，中國房地產與美國房地產的區別就在于美國的房地產交易是以二手房為主的，而中國絕大多數是新房交易。“國五條”打擊是二手房交易市場，旨在“去投資化”，暫時對新房市場沒有較大影響，不會影響到剛性需求。家庭仍可考慮購買新房作為住房投資。

第4篇：房產投資范文

想要模仿我并不容易

我的上述行為屬于――在CBD內進行住宅投資，但我仍固執地認為：在北京，在CBD區域，進行住宅投資，風險遠遠大于市場上的普遍預測。

首要的風險來自于投資者對于CBD內租房者的分析上，因為你想找的是――能每月付給你8000元房租的人。

CBD范圍內的房產投資大部分集中在中檔公寓上，兩居室，100多平米，租金約為5000～8000元人民幣/月，客戶多為跨國大公司內的中層經理。這一目標群體中一般老外極少，以中國人為主，而且屬于個人租房行為。

你的收入再高，你會舍得每月將至少5000元花在房租上嗎？這樣的人群數量一定不多。然而能接受這樣價位的人，也并非因為拿著天文數字般的高薪，更不是因為他們特別注重生活質量。

那么，為什么這一小群人能夠承擔這樣的價位呢？因為他們中絕大多數為其他城市（多為上海、深圳）的外派人員，臨時在北京工作一兩年，通常情況會有很多住房補貼（公司出大頭）。但租期你千萬別指望太長，平均一年左右，因為跨國公司提供的這種補貼周期最長不超過兩年。

當然還有另外一個群體是你的租房客戶――小型公司的老板。既要重視公司外在形象，又沒有太多的資金，于是他會把你的房子當成辦公室，像小的咨詢、廣告、IT公司。但租期同樣不會太長，因為他們都處于成長期，要么做大、要么倒閉，結果卻一樣：都是離開。

從這個角度分析，你要想和我有一樣的好運氣，并非易事。

白領不可能完成的任務

還有一種投資的方式――炒房，也就是說靠賣二手房獲取升值差價。

如果有人跟你說5年以后的房產市場預測趨勢，我覺得你一定不要信，但預測兩三年內的狀況是有可能的。我感覺，在北京，CBD范圍內，兩三年內，房產價格一定會有小幅攀升。所以，如果你炒房，在短時間里，我認為有可能取得一些良好的回報。

原因很多：一是大環境――北京的奧運商機；二是北京現在正在大力炒作CBD概念；三是北京電視臺、中央電視臺都將遷至CBD，會帶來新的購房需求；四是北京地區的土地供應，尤其是CBD周邊幾乎已沒有空置的土地；五是人民幣升值概念，外來熱錢將會大量進入。有數字為證，北京富力城的房子，一年之內就漲了約1000元/平米。這樣算下來，投資回報率已經可以達到8%左右，相當高了。

但這種“炒房”投資方式，并不適合于公司白領。原因其實很簡單：

炒房者必須對CBD范圍內的各式樓盤、交通等等非常熟悉，但上班族幾乎沒有時間和精力去了解眾多樓盤的信息和價格，而且CBD內各大公司的白領組成中，超過50%的人并非土生土長的北京人，他們對北京傳統的“商圈”以及生活習慣等等與置業有關的信息并不熟悉。還有，二手房買賣中的操作技巧和細節、足夠多的流動資金以及這一行所必須具備的膽量等等，都不是白領們的特長。另外，公司白領們相對穩定豐厚的收入，使他們失去了一個職業“炒家”所必須特有的靈感、嗅覺和冒險精神。

6000元/平米買進，你想在6600元/平米時順利賣出，這里面就必須包含如下操作細節：

1. 你要經常去售樓處“蹲點”，尋找買家；

2. 要跟售樓小姐成為“哥們”，還要將至少10%的利潤提給她們；

3. 頻繁出入各種中介場所，制定自己房子售出時的最合理價位；

4. 幾乎全天候的網上作業，信息。

5. 有精力去處理復雜和費時的“轉按揭”。

回避成本的計算陷阱

為了吸引更多的客戶，開發商銷售策略早已從最初單一強調房屋品質而轉向突出房屋的投資價值，這一點在CBD區域內的房產市場尤為顯著。很多樓盤的銷售人員連篇累牘地向購房者吹噓其項目“具有極高的投資回報率”，甚至為購房者模擬演練了推算過程以證明其言不虛。以下是我從CBD內某一甲級公寓售樓書上摘錄的一段話：

如果你購買本樓盤的一套價格為7000元每平方米的公寓，以100平方米的兩居室為例，總價款70萬元。對外出租，月租金大約6000元。

則你的投資回報率 ＝（ 6000 x 12 ）÷（100 x 7000 ）= 10.3 %

回報率竟然高達10.3% 。這是真的嗎？如果是，這個投資確實是太值了！

現在讓我們來仔細算一算購樓成本。還以上面的廣告為例，你的投入難道只有70萬元嗎？ 當然不是，僅前期一次性投入成本，還至少應該有：

1. 購房契稅：以總房價的1.5% 計, 大約 10500元；

2. 購房保險：以總房價的0.4% 計, 10年期保費大約 2800元；

3. 律師費： 大約1600元；

4. 公共維修基金：以總房價的2% 計, 大約 14000元；

5. 裝修費至少10萬元 ( 別忘了北京CBD內每平方米7000元的公寓一般沒有精裝修)；

6. 為出租房屋而在前期購置的電器和家具：至少 20000元。

第5篇：房產投資范文

    一、注意政策。很多城市的房產價格都和國家的宏觀政策息息相關。投資者既然有意到外地投資購房,就應該進一步了解國家的相關政策,包括國家的房地產政策和對這些地區的定位,這些地區開發的近期、遠期目標等,這樣就可以做到心中有數。

    二、注意考察。到異地購買房產,不管這處房產是自用型房產還是投資性房產,投資者都應該到目標地現場考察一下,考察的主要內容應該包括當地房產的價格、房產的地段、房產的具置、房產的質量等情況。

    三、注意估算。購買房產前,先盤算一下手頭的資金,看一下手中的資金是自有資金還是銀行貸款,如果是自有資金不用說,如果用銀行貸款購房那就存在一定的風險。因為房貸需要按月還款,這樣就增加了購房的資金成本,建議在購房前先了解清楚當期的銀行利率,算清應付的利息是多少,在此基礎上判斷一下利用貸款購買房產的獲利空間有多大,如果得不償失,就立刻放棄。

    四、注意時機。凡是商品都有價格,有價格就會有波動,房產作為一種商品,自然也存在這個規律。影響房地產價格的因素很多,也就是房產價格出現波動的情況時有發生,作為投資者,應該時刻注意這些波動,盡可能選擇房產價格處于低谷的時機再出手,這樣今后價格上漲的機會更大。

第6篇：房產投資范文

廣大購房者買房不論為了投資，還是自住，都很關心房屋的價格問題，因此，房價成了房地產領域的焦點問題。

投資置業領域的專家以為，購房者對房價問題應保持理性的認識：房價上漲并不意味著所有地區、所有類型、所有品質的房屋的價格都漲，也不意味著房價在任何時間都在上漲。

我愛我家房地產經紀公司置業專家說，一般我們看到的房價有三種形式：一是政府有關部門定期公布的整體房價；二是開發商在項目銷售中操控的房價；三是二手房市場所形成的房價。

政府部門公布的總體房價，是指全北京市范圍的所有交易房屋的整體價格。在政府公布房價上漲時，并不意味著所有區域、所有類型的房價都在漲。因為政府統計的房屋價格采集了城市核心區域、遠近郊區所有地域的數據，還包含了房屋的各種物業類型，如經濟適用房、普通商品房、甲宅、公寓、別墅等，是所有地區房價放進一個大盤子進行統計后的價格。但是，購房人買房子不可能對北京市所有區域、所有類型的房子都感興趣，而只針對特定區域，關心的是某一個區域、某一類型的物業，相對而言是個案。因此政府公布的房價對購房者只是一個參考作用。

開發商在項目銷售中所操控的房價，要經歷內部認購階段、期房階段、現房階段、尾房階段等不同階段。在前幾個階段，房屋銷售價格一般會逐步拉高。在尾房階段時，價格通常會有所下降。特別是前幾個階段的價格拉高，是基于房屋開發建設的風險和房屋的不確定性因素逐步消除。而尾房的降價是基于快速清盤和回收資金。所以開發商所提供的房屋價格是有波動性和有階段性，不能盲目理解為房價上漲。

二手房與一手房相比泡沫因素較少。主要原因是二手房是現房，購買者和賣房者大都是小業主，二手房的價格，是買賣雙方通過市場博弈、討價還價而達成的成交價。但是，二手房的差異性很大，首先房屋建成年代千差萬別，有20世紀70年代、80年代、90年代建成的房子，還有5年以內的次新房。其次，房屋的權屬性質也不同，有再上市的已購公房、經濟適用房，也有二手商品房。因此，每一套二手房之間的價格可比性并不是很強。購房人不能盲目地通過比照來確定二手房價格。

可以說，房價是一個非常復雜的系統。購房人在買房時要具體問題具體分析，即不要盲目套用宏觀房價變動，也不要把個案房價進行盲目放大，要針對自身的需求和感興趣的區域、房型、戶型來具體解讀房價，不要盲目地認識房價。

房產投資需要中長期等待

房地產投資與股票、期貨、外匯、黃金、基金、債券等各種其他投資形式相比，是一種中長期的投資，其投資特點是投資的起點較高，周期較長，風險適中，收益適中。購房者買房投資獲利有兩種形式：一是通過租金收益，二是通過轉讓獲取差價。

通過出租的方式收取租金，投資獲益的時間較長。目前，北京出租房屋的年投資回報率平均為6%-8%左右。購買房屋出租獲利，成本不僅僅是購房費用，還要考慮到裝修的費用，家具家電的配置費用，物業管理費、取暖費，高端物業出租的中介傭金等。此外，房屋出租還會出現空置期，不是每年、每個月、每天都能租出去的。因此，靠租金收回投資大都需要十幾年的時間。更何況，資金本身還有一個時間成本的問題。

另一方面，投資房產從轉讓中獲取差價也不是短期的簡單問題。房價不像股價敏感，影響房屋價格變動的因素較多，如土地價值的上升、交通條件的改善、商業生活配套設施的成熟完備、區域的認同感和人氣的形成、項目物業管理水平的提高、居住人群的品位、周邊物業的價格等等。此外，宏觀經濟的諸多因素，如利率、匯率的變動，物價的變動，居民可支配收入的變化等許許多多復雜因素都會影響到房價。因此，靠未來轉手出售獲取可觀差價，一般需要較長的時間。與其他投資形式相比，房產本身變現成本較高，變現時間較長。

因此，房產投資一般是一個中長期投資行為，對購房投資者來說，一定要有耐心和中長期考慮。盲目投資，期望短期獲得暴利，往往就會產生不理想的后果。

五大風險制約不容忽視

在幾大風險中，對土地未來的預期不確定成為首要解決的問題。目前，房地產市場的土地供應實行招拍掛，但是由于招拍掛的土地計劃不透明，甚至國土部門有關土地供應的詳細計劃也沒有向社會公布，土地需求者對土地的供應預期非常不確定，造成用地者在拿地時出現各種不理，很多城市都發生了不惜成本拿地的現象，造成很大風險。

另外，土地供應由政府壟斷。經營型土地雖然已經進行招拍掛程序，市場化的程度的確提高了，但是用地者取得土地的環節基本還是行政行為，用地者拿地的價格不是供求決定的。過去是按土地管理法年產值三到六倍來補償，現在調高了補償價格，但就算提高10倍、20倍，也不是供求決定的價格。而正由于該環節是計劃控制決定，導致各個地方政府大量占用土地，把土地作為第二財政。政府在招商引資的過程中，當需要經營土地籌錢時，就限量供地，非飽和供地，憋高土地的價格，使政府的收入增加。但此舉導致房地產市場不穩定，因為土地供應是政府壟斷進行，而并非靠市場經濟的規律來決定。

每年政府供應土地量的多少，直接影響到房價的高低。土地供應少了，價格必然上漲，土地供應多了，價格就下降。

政府不僅對土地供應壟斷，而且房地產市場也存在行政干預過度。一些地方政府為了塑造城市發展形象，干預房地產市場的發展。我們曾經調查過一個中等城市，政府在批規劃的時候，強制性要開發商在市中心建高層大樓，為的是體現政府形象。結果該高樓建成以后只賣出三分之一，大量空置浪費，這都是行政干預的結果。

與此同時，供求雙方過度依賴銀行貸款，造成一定金融風險。現在每個開發項目60%到70%的資金來源都是銀行貸款，我國的住房貸款盡管實行比較低的優惠利率，但是采用浮動利率。浮動利率帶來一個問題，購房者在買房時無法準確地預期總的支出。成本比較低時，可能就多買房，買大房，一旦利率調高，對還款就帶來很大壓力。

第7篇：房產投資范文

【關鍵詞】 家庭投資理財； 房產投資； 投資收益率

一、導言

家庭投資理財，是指以家庭為單位，以保值增值為目的，根據家庭的自身特點，將家庭所獲取的資金存入金融機構或購買可升值的理財產品。而當今，隨著家庭居民的資金越來越多，并且房產具有低風險、高收益等特點，這使得居民家庭對房產投資越加青睞，尤其是通過獲取租金和獲得買賣價差的方式，以獲取房產投資的收益。那么現今我國城市居民家庭房產投資的資金來源如何分布？房產投資的收益率情況如何？部分家庭未進行房產投資原因何在？等等。這將有助于進一步分析我國居民家庭房產投資的行為特征。

二、調查對象和方法

本文的數據來自于筆者進行的“城市居民家庭房產投資行為調查”。該調查時間為2011年1~2月，利用中國人民大學部分大學生、研究生寒假回家等方式發放調查問卷，共在全國71個城市抽樣調查了2~80歲的800戶居民，最終回收了問卷317份，其中有效問卷286份。從樣本的分布情況來看，調查對象男女比例相當，年齡大多介于30~50歲之間，職業以事業單位員工、金融單位員工和公司職員為主，其受教育程度主要集中在大學本科和碩士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入階層所占比重較大，所選城市遍布全國一線、二線、三線、四線城市。

本文采用的調查問卷分為基本信息與房產投資狀況調查兩部分。基本信息調查包括家庭所在城市，家庭中理財主要決策人的性別、年齡、學歷、職業、職務、金融知識學習程度，以及家庭人均收入等等。在下文的討論中，我們將以家庭中理財主要決策人的基本信息代表家庭的特征，所有有關被調查者個人信息的描述均為家庭中理財主要決策人的信息。房產投資狀況調查主要包括資金來源、投資收益、房價預期等等。通過對數據的收集、定量分析和整理，得出一些基本結論，并對發現的新現象、新問題進行解釋探索。

三、投資房產家庭特征分析

（一）房產投資資金來源分析

根據數據顯示，在家庭進行房產投資的資金來源中，73.7%的家庭較大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了銀行貸款，有11.6%的家庭從親友處借款進行房產投資（表1）。與居民家庭日常購買自住用房主要依靠銀行貸款不同，在房產投資的資金來源中，銀行貸款退居次要地位，而家庭收入成為最重要的資金來源。這是因為，有實力進行房產投資的家庭通常擁有較為雄厚的財富基礎，家庭收入較為豐厚，通過房產投資把閑置資金保值增值，從而抵御通脹壓力，故大多依靠家庭收入進行房產投資。

（二）投資資產中房產所占份額與家庭人均收入的關系

房產投資者在房產上投入的資金比例隨著家庭人均收入的上升而增加（表2）。由于房產投資變現能力較差，購房手續繁雜，對當期收益有較為迫切需求的低收入家庭只能將少量財富投資于房產市場，或是不投資于房產市場，而是選擇銀行存款、股票等不需要大量資金的投資理財方式；高收入家庭由于對短期收入的需求相對較低，閑置資金相對低收入家庭更加充裕，可以放心地購房，坐等房產增值，進而賺取不菲的收益。

（三）投資資產中房產所占份額與投資者職務的關系

表3為按照投資資產中房產所占份額和投資者職務兩項標準統計的受訪者人數。從中可以看出，職員、科員級投資者大多未投資于房產，而高職務的投資者更多地將較高比例份額的財富用于房產投資。

下面運用有序狀態Logistic（ordered logistic ）模型對投資資產中房產所占份額與投資者職務的關系進行分析。房產投資份額等級定義為：1級，未投資；2級，0~10%；3級，11%~30%；4級，31%~50%；5級，51%~80%；6級，81%~100%；7級，100%以上。職務等級定義為：1級，科員級/職員；2級，科級/部門經理；3級，縣處級/總經理；4級，廳局級及以上/企業負責人。表4為模型計算結果。這表明，職務對房產投資份額有極為顯著的正向影響（p=0.000），職務越高的投資者房產投資份額越高，當居民的職務提高一個等級時，房產投資份額提高一個或一個以上等級的可能性將增加0.65倍。這也從側面驗證了我國商品房市場的普遍現象，房產多由高職人員掌控，一方面，高職人員收入相對較高，另一方面，他們擁有更加豐富的人際關系網絡，對房產投資的消息更加敏感，投資房產相對于普通低收入人群更加容易，這與我國房價的上漲有一定關系、從而導致低收入人群購房難等問題。

（四）投資者獲取收益的方式與所處城市發達程度的關系

投資者通過房產獲取收益通常有以下三種類型：

1.房產位置一般，周邊經濟發展緩慢，房產增值程度慢，主要通過租金賺取收入；

2.房產位置較好，周邊經濟發展迅速，房產增值速度快，投資人因各種原因未將房屋出租（如：房屋裝修費用昂貴、投資人因工作繁忙沒有精力出租、沒有找到合適的租戶，等等），主要通過房產增值賺取收入；

3.房產既實現了增值，又實現了出租，通過兩種方式共同獲取收益。

以下是不同發展程度城市房產投資者實現收益途徑的比例。

從理論上講，如果不考慮諸如稅收、房屋修繕等方面的費用，房屋價格就是未來租金的貼現值。如果這一假設是成立的，通過租金和房產增值獲取收益的房產投資者所占比例在不同地區應當是一致的。然而調查結果顯示，通過租金獲取收入的投資者在一線城市中較少，而在二、三、四線城市中較多，這表明，一方面，一線城市的房價高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一線城市，導致一線城市的房產呈現供不應求的狀況，過多的需求拉動了一線城市房價的上漲，從而使房產升值的空間更高。

（五）房產投資收益率與所處城市發達程度的關系

經計算，被調查者中房產投資者近三年的年平均收益率約為38.14%。其中，一線城市、二線城市、三四線城市的平均收益率情況如表6所示。這表明，隨著綜合經濟實力、城市發展與規模（建設水平、人口面積等）、輻射力與影響力、信息交流能力、國際競爭能力等能力水平的遞減，城市房價上升速度也相應地表現出越來越低的水平。

四、未投資房產家庭特征分析

根據問卷統計顯示，在調查中的286戶家庭中，有178戶家庭沒有進行房產性投資，究其首要原因，資金不足占82.6%，“沒有發現滿意的房產”占9.0%，而“貸款利息難以承受”和“認為房價會在近期下降”這兩個原因各自占6.2%（表7）。從當前形勢來看，盡管房產在中國是一項具有穩定高收益的投資，但是在中國房產投資仍然是奢侈性投資，有充裕的資金是進行房產投資的必要條件。而80.8%的家庭認為，如果擁有足量的資金，則會考慮投資房產（表8）。

五、房價上漲趨勢預期分析

根據表9中的數據顯示，投資房產的家庭和未投資房產的家庭，對房價上漲的預期多數分布在1~10年的范圍內，這說明在人們對房價上漲有正向預期，對于投資房產的家庭來說，房產投資是有利可圖的；而對于未投資房產的家庭來說，房產投資是奢侈性投資。房產投資之所以沒有成為可能，是因為房價高、資金不足等因素，導致無法投資房產。

六、結論、建議與展望

根據以上的數據分析顯示：在投資房產的居民家庭中，房產投資的資金來源大部分是來自于家庭收入；居民家庭隨著收入的提高，房產投資的資金占所有投資資金的比例越高；居民家庭中房產投資比例受到居民職務的影響；一線房價偏高與居民家庭的投資房產傾向有關；房產投資，尤其是在一線城市的投資，其收益率相對較高。在未投資房產的居民家庭中，資金不足成為了居民家庭未投資房產的主要原因，在未投資房產的居民家庭中，大部分表示如果資金足量，則會投資房產。此外，投資房產和未投資房產的家庭均對房價上漲趨勢成正向預期。

在投資房產方面，大多數的家庭缺乏資金，社會政策限制較多，城市房產價格普遍偏高，導致投資房產并沒有成為中低收入人群的選擇，而高收入人群由于具有資金優勢，在房產方面受益更多。目前，北京、上海、深圳等一線城市房價租金比已經超過了國際公認的警戒線，價格中包含大量泡沫成分，因此存在著較大的下跌風險。此外，由于房價租金比過高，大量市民已經開始考慮將少部分資產用于租房，大部分資產用于投資獲取收益，而暫時放棄了買房的想法。一旦這種模式在人群中得到推廣，房價將大幅下降，房產投資將無利可圖。因此，對于有意在一線城市投資房產的家庭，建議其全面分析自身及所在地區的具體環境，謹慎投資。

本文的局限在于樣本量相對較小，這是因為受到財力物力的限制，并且與家庭理財自身方面的數據獲得困難程度有關。但是對城市居民家庭房產投資理財的研究是必要的，因為通過對居民家庭房產投資的研究，有利于深入了解我國居民家庭的投資狀況，并且為我國抑制房價上漲提供數據上的政策支持，本文僅是對我國居民家庭房產投資的理財行為做了初步的探索和思考，希望為將來有關家庭理財的研究提供參考，推動該領域研究的發展進步。

【參考文獻】

［1］ 陳富勇.報告稱京滬等中國一線城市房屋租售比超警戒線［N］.重慶晚報，2009-12-9.

［2］ 李華鋼.廣州市某區住宅房價租金比的分析與研究［J］.廣東建材，2010（8）：200-202.

［3］ 孫瑞玲.居民投資房產的風險性分析［J］.上海房地，2010（9）：22-24.

第8篇：房產投資范文

根據瑞士信貸銀行近期推算結果，在未來七年間，中國投資者每年將在澳大利亞房地產市場投入至少50億，超越過去七年240億的投資總量。尤其在某些具有高回報和高增長機會的首府城市，如悉尼、墨爾本等，瑞士信貸銀行預計，中國投資者將分別買走這兩大城市18%和14%的新建住宅。“移民流入比預期強勁，有可能給澳大利亞房地產市場注入強催化劑。”

精明的投資者擅長在市場博弈中尋找最佳標的，那么，下一波澳洲投資增長的機會在哪里？在上期“澳洲投資”中，海外房產權威機構澳信集團的全球投資策略分析師帶領我們了解了全球最宜居城市墨爾本，本期，讓我們走近澳大利亞第一大城市――悉尼。

全球只有一個悉尼

悉尼是澳大利亞最大的金融中心，也是亞太地區重要的金融中心，澳大利亞證券交易所、澳大利亞儲備銀行以及許多澳洲銀行與澳大利亞集團的全國總部皆設在悉尼。不少跨國集團的地區總部也位于悉尼。悉尼期交所是全球第12大期貨市場，以及第期貨與期權市場。過去五年間，悉尼擺脫了全球金融危機的影響，不但就業人數增加，而且企業數量新增2065家，顯現出經濟繁榮的局面。2012至2013年，悉尼的國內生產總值為3375億，年增長率為2.1%，在所有首府城市中，只有以資源著稱的珀斯增長率高于悉尼。

悉尼是不少澳洲知名學府的所在地，包括悉尼大學、新南威爾士大學、悉尼科技大學、麥考瑞大學、西悉尼大學等。悉尼也擁有完善的初、中、高等教育設施。在澳大利亞移民局2007年的統計數據中，赴澳的中國留學生中45%集中在悉尼。目前，悉尼大學、麥考瑞大學等多所大學皆認可中國的高考成績，學生高考成績達到一本錄取分數線，加上符合學校要求的語言成績，就可直接申請入學。

悉尼是澳洲人口最稠密的城市，加上悉尼自然環境良好，經濟平穩成長，高收入與高就業機會多及優良的教育體系，是不少海外人士移民或就業、就學的首選。2012年，悉尼人口數量已超過460萬，預估到2036年將突破600萬，逾三成人口是移民，可觀的人口紅利帶動租金、房價快速上揚。

悉尼樓市整體判斷

人口是房地產經濟的基礎，如果一個城市人口持續增加，那這個城市的樓市一定是繁榮的。目前，悉尼經濟基本面和房產市場呈現出以下幾個特點：

一、房屋銷量火爆。進入2014年以來，悉尼的二手房拍賣市場清拍率已經連續十周保持在80%以上，不僅房產出售的價格高，而且售出的時間為歷史最短，最快的單位上市幾個小時就被搶走了。對于房產拍賣市場而言，這是百年一遇的情景；

二、房屋價格飆升。根據房地產評估和研究機構RP Data公布的澳大利亞最新房價報告，悉尼的房屋中位價格已經從2013年3月份的54.5萬，上漲到2014年3月的63萬，年增幅為15.6%。業內人士預計，近期可能的加息，對房價影響有限，房價將持續上漲。

三、房屋供求失衡。根據SQM研究的數據，悉尼的住宅房源持續收緊，已經下降到了2008年中期以來的最低點。年度降幅17%，嚴重供不應求。

澳信集團全球投資策略分析師指出，其對悉尼房產市場很有信心，看不出悉尼房價有任何疲軟的傾向。他認為，有一些因素始終支撐悉尼房產市場：1、整個城市的低空置率；2、非常強勁的人口增長，每年凈增長6萬人；3、自我管理的養老基金猛增；4、外國投資者對悉尼市場的興趣提升；5、限定供應。

然而，仍有一些人士表示，房價正朝著泡沫化的方向發展。對此，澳本土頗有公信力的預測機構BIS Shrapnel在《澳大利亞住房前景報告》中預測，悉尼房價將在未來三年中飆升19%，房價中位數預計將達到82萬澳元。針對中國投資人士，澳信集團全球策略分析師指出，投資悉尼房地產市場，在經濟上極具可行性，其房價并不比國內一線城市貴，投入成本相對較低，租金收益相對穩定，還能夠運用銀行杠桿循環投資。近期，綠地集團在悉尼又拿了一塊地，這樣的投資大腕都已經出動了，跟緊他們的步伐應該不會有錯。

郊區還是中心？

有置業者可能打算購入悉尼房產，卻不知如何選擇地理位置，澳信集團全球投資策略分析師給出了一些建議。

由于房地產是基于土地之上的增值物業，因土地本身的稀缺性，房地產的保值增值屬性永遠不會改變，這一點尤其體現在城市中心項目上，因為它們所享有的是城市核心配套資源，往往具有最強的溢價能力。毋庸置疑，悉尼CBD寸土寸金，歷來是買家必爭之地，與遠郊相比，靠近CBD中心的房產，房價自然低不了，所以如果投資預算在70萬澳元以上，且有長期投資收益的考慮，可以從容投放到CBD地區。

此外，包括Burwood、Ashfield、Rhodes、Strathfield、North Strathfield、Homebush、Ermington的內西區，也是購房者最喜愛的地方。根據RP Data的研究，過去五年內，內西區的別墅中位價從83萬上升至了102萬，公寓的價格也從44.225萬上升至了54.2萬，租賃市場十分穩定。五年內，別墅每周平均租金從450元升至630元，而同一時期，悉尼別墅的平均數僅為485元；公寓租金從每周360元升至480元，比悉尼公寓的平均數多出30元。

第9篇：房產投資范文

自去年4月17日，國務院 “新國十條”，成為人們心目中“史上最嚴”的房地產市場調控政策系列的開始。一年內全國樓市成交量已經明顯下滑，而各一線城市也已經初見價格調整的曙光，但是調控的壓力依然巨大。

北京成交量同比下調39.5%，

截至目前，據北京房地產交易管理網數據顯示，一年來北京期房住宅成交量為84892套，環比上一年度下調了40.5%，而二手房住宅簽約套數為179721套，環比下調36.6%。樓市總住宅簽約量相比之前的45.8萬套下調了39.5%。

從分析數據來看，北京從10年5月1日起出臺的限購令的確抑制了部分投資投機需求，特別是11年2月份出臺的升級版限購更是基本使得市場投機需求基本絕跡。貨幣政策也是影響樓市調控的關鍵因素，相比前兩輪調控，第三輪調控執行力度更大，首要原因就是結合信貸調控，不僅疊加數次加息，更是縮減了利率優惠幅度，存貸款準備金率的收緊更使得各商業銀行抑制了放貸沖動。

同時，保障房力度繼續加大，最近推出的房山保障房地塊出現了創新的定房價爭地價的形式，不僅保證了政府出讓土地的收益，更是明顯的抑制了區域房價。經過最近一年的集中建設，保障房的供給將逐漸上漲到可以影響整體市場的數量級。

全國市場調控政策出現部分效果

回顧2011年第一季度全國房地產市場，根據統計局最新公布的數據來看，1-3月全國樓市成交量、成交額均相比09年、10年同期仍有明顯上漲。但是相比1-2月的數據，樓市已經出現漲幅回落的現象。通過計算平均房價可以得出：1-3月份的住宅銷售額為8607億元，銷售面積為15849萬平米，平均售房單價為5430元，而1-2月的樓房平均單價為6140元。價格下調超過1成。

由此可見，調控政策已經逐步開始見效，但是二三線城市受到調控的影響不大，政策依然需要持續加碼。二三線城市的樓市場依然過熱。一定程度上，樓市調控已經到了量降到價降的關鍵質變時期，目前更是到了考驗各地方政府公信力的關鍵時期。

降價潮將從局部呈現

北京中原分析認為目前來看，全國樓市調控的壓力逐漸增加，特別是一線城市，受到限購等影響，市場已經接近冰點，北京等城市的一季度成交量下調超過一半。這也影響了部分全國性房企的銷售業績。特別是在二三線城市占比過小的企業，在2011年受到的影響將更大。而部分布局比較合理的企業很可能在2011年受到的調控影響比較小，甚至繼續保持上漲。

從投資額來看，房企短期內出現明顯價格下調的可能性不大，但是隨著政策的深入，預計在下半年開發商將遇到非常大的資金壓力，而部分敏感的開發商從3月份開始就出現了明顯的降價求量的行為。

目前來看，部分房企的資金壓力不大，但是從整體市場來看，從2010年已經出現部分企業的虧損現象，而這部分樓盤很可能最先降價。地產企業2010年積壓的大量土地，在2011年將初步進入開發環節，資金的消耗量將持續上漲，開發商資金壓力逐漸明顯，降價潮或將從局部開始出現。下半年很可能逐漸開始區域性的價格下調，一線城市價格下調的可能性遠遠超過二三線城市。從二季度下半段開始很可能出現部分受限布局難題的企業促銷增加業績的現象。

高CPI下，購房更需要理性

今年以來，房地產調控政策高壓從緊，財政、金融、土地政策密集出臺。在通貨膨脹大背景下，樓市調控更是逆水行舟不進則退。而在持續加碼的政策重壓下，目前來看房價下行的可能性愈來愈大。由于環比價格出現下調的城市將越來越多，而二季度也成為調控最關鍵的季度。

高企的CPI使得繼續加息的可能非常大，目前來看，在2季度還有可能繼續加息，這樣一來對購房者的壓力也將非常大。