房地產的投資價值精選(九篇)

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第1篇：房地產的投資價值范文

一、投資性房地產中運用公允價值的要求和條件

公允價值的主要特性被描述為公允性、現時性和估計性。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。

我國新準則明確表示，取得成本應被確認為投資性房地產的初始計量，與取得固定資產或無形資產的成本確認方法相同。同時規定，在其后續計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式。可采用公允價值計量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實可靠的確定公允價值。企業若滿足條件，可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得逆向操作再轉回為成本模式，這就需要企業慎重選擇。

二、投資性房地產中運用公允價值的必要性

長久以來，企業財務會計報表中的“資產”包括四項內容：流動資產、長期投資、固定資產和無形資產，其中投資性資產實際就是企業將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準則可以發現，存在巨大獲益能力的投資性資產在企業中，通常是：交易性金融資產、可供出售的金融資產和投資性房地產，而投資性房地產作為最具潛力投資項目被各界所公認。在投資性房地產中由歷史成本計量轉換為公允價值計量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業的利潤和凈資產帶來巨幅增長的潛力。具體表現為： （1）有利于提高投資性企業的賬面凈資產價值。（2）有利于增加擴大相關企業的利潤波動性。（3）短期內將對會計信息披露不充分的公司產生影響。（4）對會計信息質量產生影響。

三、我國投資性房地產上市公司計量模式選擇現狀及存在的問題

由我國上市公司執行新會計準則情況分析報告（財政部會計司2007―2010年度），獲取如下四年財政數據，我國上市公司投資性房地產計量模式選擇現狀（見表1）：

由表1看出：

2007年，作為新會計準則實施的第一年，外界普遍預測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示，選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產的上市公司總數的2.86%。

2008年，采用公允價值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產的上市公司總數的2.90%。其中，投資性房地產公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）。

2009年，為有效扼制企業確認巨額商譽，避免給企業持續經營和穩定發展造成不良影響，會計準則仍堅持謹慎態度引入公允價值。數據表明，采用公允價值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產的上市公司總數的3.24%。

2010年，年報顯示，采用公允價值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產的上市公司總數的3.28%。其中，投資性房地產公允價值確定的方法主要有：房地產評估價格（15家公司），參考同類同條件房地產的市場價格（9家公司），實地調查取得的價格（1家（下轉第頁）（上接第頁）公司）。值得關注的是，兩家上市公司（泛海建設和交通銀行）未披露投資性房地產的公允價值確定方法。

綜上分析，可總結概括：一是上市公司采用公允價值計量模式數量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為：房地產評估價格法、參考同類同。

四、完善公允價值計量模式的建議

（1）加強我國公允價值理論建設。為能使公允價值計量模式更深入、更規范地實現國際趨同，應鼓勵更大力度地建設、學習、公允價值理論，促進公允價值計量和確認的廣泛應用：

（2）積極創造公允價值評估環境。為能給企業提供更好的估價環境，提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息，可以考慮：1）應建立房地產市場信息數據庫，通過數據的實時共享創造積極條件。2）應加大力完善我國各級市場，加強企業內外部監管。3）應鼓勵發展并全面扶持資產評估行業和資產評估中介機構，以保證公允價值計量確認的真實性和可靠性

（3）完善企業公允價值信息披露。為能使企業投資者及相關者的利益得到更有利、更科學的保護，應進一步明確公允價值信息的披露程度，從準則角度細化公允價值計量信息披露的方式和方法。

（4）努力提高會計人員專業素質。為能給投入成本聘請資產評估機構的企業提供更真實的信息、更優質的服務，會計人員需具備扎實的專業知識和良好的職業素質，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強的綜合能力。

第2篇：房地產的投資價值范文

一、公允價值模式對投資性房地產的潛在影響

（一）影響企業資產結構

新準則出臺以前，在會計處理上，企業對自用的房地產和出租的房地產一向不加以嚴格的區分。所以，房地產在以前通常被當作固定資產、無形資產或存貨，而現今的會計準則規定投資性房地產必須單獨列報，企業名下的土地和房產中作投資用途的那部分，應按最新的規定予以計量，在會計報表中設置“投資性房地產”科目。故不論企業選擇公允價值計量與否，都必須對投資性房地產進行獨立核算。原先計入固定資產或者無形資產中的物業，將一并納入“投資性房地產”項目，這樣對資產的重新分類、確認勢必會影響企業的資產結構，特別是相對于那些投資性房地產持有量比較多的公司，影響結果是固定資產和無形資產、存貨的比重下降，投資性房地產比例升高。另一方面，之所以說公允價值計量會影響企業資產結構，原因在于成本模式的計量方法要計提折舊或攤銷，在核算上同固定資產或無形資產類似，計量方法的差異及新穎之處主要體現在公允價值模式上。所以，在企業的投資過程中，把對各種資產構成比例的影響說成是“公允價值計量的潛在影響”實不為過。

（二）增加企業所有者權益

投資性房地產可以從成本計量模式變更為公允價值計量模式，作會計政策變更處理，同時根據變更時公允價和賬面價間的差額調整企業初期留存收益。現階段房地產行業泡沫較多，市場價格一般都高于歷史成本。因此，投資性房地產從成本計量變更為公允計量的當年，年初的留存收益會被追溯調整，從而致使所有者權益增長顯著。以福建省三木集團股份有限公司（簡稱“三木集團”）為例，三木集團的主要業務是房地產開發（擁有壹級資質）和進出口貿易，經營范圍包括土地開發，房地產綜合開發（壹級資質），房地產中介，家用電器、建筑材料……該公司在2012年12月14日發出公告，自2012年01月01日起對公司所有的投資性房地產由以前的成本模式改為公允價值模式，作為會計政策變更，并在2010年度及2011年度的會計可比報表中采取追溯調整。

表1呈現的是三木集團此次投資性房地產模式變更對所有者權益的影響，從表中可以看出，對未分配利潤的影響金額是885.12萬元，合計影響了所有者權益2068.42萬元，很好地驗證了文章的觀點，在當前的經濟環境下，公允價值計量會導致所有者權益增加。

（三）增加企業利潤

企業如果對投資性房地產的后續計量選用公允價值模式，就應采用資產負債表日的公允價值進行重估，當然，公允價值和賬面價值會有差額，須計入當期損益，因此會對企業的利潤產生影響。結合現今的經濟發展態勢，無論是土地使用權，還是建筑物的市場價格，都是穩中有漲，一般高于上一年的價格。因此，企業當年的利潤無形中就增加了。另一方面，采用公允價值后續計量模式，投資性房地產不計提折舊或攤銷，也不計提減值準備，導致企業的費用支出減少，從某個方面來說，這樣也會增加利潤。

還是以三木集團為例，表2反映的是該集團由于模式變更對當年凈利潤的影響。從表中可以看出，這種模式變更對1～9月凈利潤的影響金額是290.75萬元，影響比例更是達到了84.14%，說明公允價值計量會增加企業的利潤。

二、公允價值在投資性房地產應用中存在的問題及原因

（一）客觀環境不完善

新準則規定，對于投資性房地產采取公允價值計量的，應同時滿足兩個條件：（1）投資性房地產所在地存在活躍的交易市場。（2）企業能從活躍的交易市場上取得同樣或者類似房地產的市場價格以及與此相關的信息，以便能對投資性房地產的市場公允價值做出合理估計。

我國市場經濟發展時間尚短，資本市場不夠完善，許多地方還不存在活躍的市場這樣一個條件，使企業能夠有效地取得公允價值。此外，在已經采用公允價值進行后續計量的上市公司中，投資性房地產公允價值的確定主要有三種方法：一是依賴房地產評估價格。二是參考同類同條件房地產的市場價格。三是通過實地調查取得價格。在我國目前的市場條件下，不管是采用哪種方法，都可能存在價格不公允、取得成本較高等問題。因此，公允價值計量模式應用的客觀環境還未成熟，有待完善。

（二）不能和成本模式進行轉換

準則規定，投資性房地產后續計量可以從成本模式轉換為公允價值模式，作為會計政策變更處理；如果已經采用了公允價值模式計量的，則不允許再進行轉換。從這段話里，可以清楚地看出我國政府目前對于投資性房地產后續計量模式的一種選擇偏好，企業如果采用的是成本模式，那么還留有選擇空間，需要時可以轉換為公允價值模式；可是一旦采用了公允價值模式，就不能再進行模式轉換了。在政府的這種隱性的政策指引下，企業權衡公允價值模式的成本效益，從自身利益出發，必然會優先選擇成本模式進行后續計量。所以，不能轉換為成本模式，這也是公允價值計量模式存在的一個問題，導致其無法得到廣泛的應用。

三、完善公允價值在投資性房地產應用的建議

（一）完善投資性房地產公允價值評估環境

公允價值模式的應用條件十分嚴苛，無法在我國得到廣泛應用的主要原因就是市場條件的限制。因此，加快市場環境的建設，逐步形成一個統一、開放、自由競爭的交易市場，形成良好的市場價格體系，已經刻不容緩。對于那些已經存在活躍的房地產交易市場的一線城市，國家監管部門或行業協會應該密切關注價格的公允性，并且積極引導信息需求者使用該市場的交易價格；對于活躍市場還未形成的其他城市，應該進一步細化評估公允價值的指導方案，著力推進市場上各種信息資源的透明化，方便企業財務人員或專業評估人員做出對公允價值的合理估計。

（二）同一企業允許兩種計量模式同時使用

不管是我國最新的《企業會計準則》還是《國際會計準則》都做出了明確的說明，同一企業所有的投資性房地產只允許采用一種模式進行后續計量，任何時候都不得同時采用兩種計量模式。袁媛（2009）[2]認為，同一企業應按照不同持有目的分別采用兩種不同的后續計量模式，而且這么做符合適用性、可靠性、相關性、配比原則。首先，投資性房地產的劃分本來就是以不同的持有意圖加以區分的，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地、已出租的建筑物三類，對于很多企業來說，同時擁有其中兩種或以上用途的資產是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折舊、攤銷信息，有的只需要反映市場價值的變化，所以單一的計量模式難以反映不同需求的會計信息。其次，在實際工作中，不同資產的公允價值取得的難易程度不同，會出現同一企業同時擁有可用公允價值計量的投資性房地產和不符合公允價值計量條件的投資性房地產的情況，而只能采用一種計量模式的規定，會造成此類企業對所有的投資性房地產可能都采用目前看來有利的計量模式――成本模式，這樣公允價值模式的運用就裹足不前。

第3篇：房地產的投資價值范文

關鍵詞：工程投資；控制措施；限額設計；合同管理

隨著我國房地產業的不斷發展，各種房地產相關法律法規不斷健全，國家宏觀調控的力度不斷加大，同時消費者也越來越理性的進行投資消費，房地產行業正式進入微利時代。工程成本作為生產建筑產品的必要投資，成為房地產開發單位控制成本贏取利潤的重中之重。過去單純依靠增加銷售收入或者壓縮資金周期而不重視工程建設成本的盈利方式，將逐漸被嚴酷的競爭淘汰出局。如何巧妙地進行工程投資控制，是當前一大重要課題，結合經驗以及參考若干成功案例，根據房地產投資項目的4個階段劃分，本文總結出以下原則。

一、設計階段：限額設計

建筑產品的成本最關鍵的投入出現在設計階段。在工程設計階段正確處理技術與經濟的對立統一關系，是控制工程造價的關鍵環節。據統計，在同樣能滿足功能要求的前期下，技術經濟合理的設計，可以降低工程造5-10%，有的可達10-20%。做好技術經濟分析，提高設計方案的技術經濟效果，應當成為建設項目設計階段造價控制的重要措施。推行限額設計的另外一個重點，是監控可能變更的設計。建設單位作為項目計劃和施工圖的基礎策劃者，應該在項目初期對設計進行重點監控。對于設計提供的圖紙，應該仔細核對并且在施工過程中盡量避免因為甲方原因提出的變更。比如某開發小區的各種功能用房規劃，應該在招投標開始前就同設計進行周詳地計劃和定案。如果施工開始后再進行變更，那么不光會引起施工，設計的成本增加，還會牽涉到測繪等其他外界因素的干擾。

實行限額設計的主要階段，是施工圖設計階段。施工圖設計是設計單位的最終產品，是指導工程建設的重要文件，是施工企業實施施工的依據。設計單位發出的施工圖及其預算造價要嚴格控制在批準的概算內，并有所節約。需要明確的是，工程投資甲方，即建設單位或者房地產開發單位是推行限額設計的主要力量。但是不能一味盲目地推廣限額設計，目前存在有投資單位拼命壓低投資，比如在設計招標中盲目壓低單位砼含鋼量，使得設計質量無法保證。設計的產品出現質量問題，最終受到客戶索賠、品牌形象受損等負面影響的還是建設單位本身。

二、招投標階段：合同管理

招投標的過程實際上是一個承包方與發包方的相互博弈的行為。業主通過招投標確定合同價以后，與施工單位按照國家相關法律法規簽訂施工合同。該階段存在兩個關鍵點：

第一，工程預付款的支付和進度款的支付，采取工程預付款的付款方式往往會給施工單位帶來挪用建設資金的契機，因此，采用形象進度付款的方式或者按照工程預算根據竣工計價付款的方式更為合理。而形象進度，需要有成本控制人員根據工期的安排到現場一一核實并確認方可支付工程款。

第二，建設單位和承包單位雖然各自計算成本，但并不是永遠對立。適當的條件下，合理協商與協作，注重加強總成本的控制。比如各種建設材料的價格風險問題上，以2008年為例，上半年鋼材等原材料的價格大幅飆升，給2008年以前簽訂合同的施工單位帶來了巨大的風險。部分施工單位因為資金周轉而影響到工程進度。建設單位針對這種現象的對策，應該是適當予以考慮，以控制總成本為目標，合理支付工程款。雖然短期內單純的建設成本增加，但是工期的縮短以及工程質量的保證帶來的收益，在總投資方面還是相當可觀。

三、施工階段：變更控制

作為建設單位造價控制人員，首先需要根據工程變更的原因嚴格區分各類工程變更并區別對待。在實施工程變更前必須弄清工程變更的根源，是否為非變更不可，是否有其他替代方案等。對于必須變更的，一定要堅持變更；而對于有必要變更的一定要在充分論證的基礎上，實行集體決策，征集專家意見。對于可變可不變的，考慮成本和工期的基礎上一般應堅持不變。在工程量清單計價下，切忌變更隨意性導致帶來工程損失。

為了強化工程各方和造價工程師在工程變更中的作用，建設單位應該盡量配備高素質的人員。包括成本控制專家和關系協調專家。

第一，成本控制專家負責造價的技術監控，首先應從設計、編標開始按系統的要求建立數據庫檔案，設計中應按系統的要求計算工程量并記錄工程量。其次作為工程變更的重要控制人員，建設監理和造價工程師應嚴格核查工程變更，保證總投資限額不被突破。在施工中，經常會碰到由于設計工作不細致，或發生不可預見的事故及其他原因，進行工程變更的問題。因此，在很大程度上，對工程變更的控制成了施工階段投資控制的關鍵。造價工程師應從使用功能、經濟、美觀的角度協助業主確定是否需要進行工程變更。在保證變更目的的情況下，盡量用價格低的材料代替價格高的材料。造價工程師必須依據工程變更內容認真核查工程量清單和估算工程變更價格，進行技術經濟分析比較，檢查每個子項單價、數量和金額的變化情況，按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項工程變更對總投資額的影響。

第二，關系協調人員則是在變更過程中與設計，施工，監理各方協調的關鍵人員。由于簽證原因，可能引起建設單位和施工單位的各種矛盾，此時關系協調尤為重要。關系協調人員首先應該明確工程3大目標控制中的重點。當工期進度為主要矛盾時，盡量在工程變更中以靈活疏導為主，適當放松部分監控。盡管有可能短時期部分簽證帶來成本增加，但是從長遠看，工期的節省帶來的收益可能填補損失。而當主要矛盾轉為成本，則需要更加嚴格的加強各種變更的控制。

四、竣工階段：加強決算審計的管理

目前許多建設單位存在竣工與施工單位發生糾紛的問題。解決這個問題的關鍵在于兩點，由建設單位在項目財務投入方面，應該有兩套技術經濟團隊。

第一，團隊負責解決合同中出現的問題。即加強合同管理，在項目合同簽訂之前，由該團隊全權模擬將來可能出現的各種糾紛并提出對策，完善合同。

第4篇：房地產的投資價值范文

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值計量模式；會計準則

一、投資性房地產的特點及其對計量屬性的要求

1.投資性房地產的概念及其特點

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租的土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使用權取得的使用費收入，是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。

2.投資性房地產對計量屬性的要求

（1）投資性房地產的初始計量

投資性房地產應當按照其取得時的成本進行計量。分外購與自行建造兩種情況。外購的投資性房地產按照取得時的實際成本進行初始計量。企業自行建造的投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。

（2）投資性房地產的后續計量

投資性房地產的后續計量有成本模式和公允價值兩種模式。通常采用成本模式，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是同一企業之能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量。應用公允價值計量應滿足兩個條件：一是，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。二是，能夠持續地從房地產交易市場取得同類或類似房地產交易價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

（3）投資性房地產的處置

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中獲得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

二、投資性房地產運用公允價值進行計量的現狀

我國從新會計準則頒發以來，投資性房地產的公允價值計量模式已經進入第6年，但從我國近幾年來上市公司報表來看，投資性房地產對公允價值的運用率仍較小。在年報中采用公允價值計量投資性房地產的公司并不多，絕大多數公司仍采用成本模式對投資性房地產進行計量。可見，上市公司對投資性房地產采用公允價值模式進行計量仍持謹慎態度。

通過對上市公司年報的分析，可以發現，上市公司對投資性房地產公允價值的確定方法各不相同，沒有統一的評估標準，一般的評估方法主要包括：采用評估報告、參考第三方調查報告、董事會參考同類條件的房地產市場價格。由于沒有統一的公允價值評估標準，在某種程度上使得公允價值不能很好的反應投資性房地產的真實價值。

采用公允價值模式計量投資性房地產，因為公允價值的變動可能在賬面上產生大量的利潤，從而使企業達到粉飾企業財務報告的目的。

三、投資性房地產運用公允價值的優勢及存在的問題

1.投資性房地產運用公允價值的優勢

（1）公允價值能更好的反應資產的真實價值

從公允價值定義可以看出，公允價值可以很好的反應資產的真實價值。在國際上投資性房地產通常是采用公允價值進行后續計量的，只有在公允價值無法取得時，才采用成本模式。采用公允價值計量投資性房地產，會使投資性房地產的真實價值和增值狀況更好地體現在報表中，也就是能更好的體現其市場價值和盈利能力。

（2）及時反應管理層受托責任的履行情況

運用公允價值對投資性房地產進行計量的另一個優勢就是能夠及時反映管理層受托責任的履行情況，同時使得外部投資者和利益相關者能夠客觀了解企業的經營管理績效和資源利用效率。

2.投資性房地產運用公允價值存在的問題

（1）市場環境不夠成熟

我國目前的市場環境還不成熟，房地產市場投機現象存在，房地產供求關系扭曲，存在房地產泡沫和風險，沒有完善的政策引導，沒有專業的評估隊伍和統一的交易平臺，這些因素對獲取準確的公允價值提出了巨大的挑戰。

（2）會計人員素質參差不齊

投資性房地產引入公允價值計量模式，在公允價值計量模式中涉及大量的職業判斷，需要會計人員根據豐富的會計知識與經驗做出合理的判斷，但是我國目前會計人員素質參差不齊，對在運用中做出合理的判斷尚有困難。會計人員的素質問題一定程度上阻礙了企業對投資性房地產采用公允價值計量模式。

（3）估價成本過高

公允價值計量是一種動態的計量屬性，對投資性房地產采用公允價值計量就意味著企業在每一會計期間都要對投資性房地產進行估價，不僅需要專業評估人員對其進行重新估價，而且還需要會計人員對投資性房地產做出賬面調整，這大大增加了企業的評估成本、會計管理成本和監管成本。

（4）信息披露不規范

由于在會計準則中對投資性房地產公允價值計量模式的會計披露沒有進行相應規范，目前各企業對投資性房地產的信息披露存在較大差距。報表閱讀者無法從企業的披露中獲得準確的信息，無法判斷該上市公司對投資性房地產的計量方法的恰當性進行判斷。

四、對投資性房地產運用公允價值計量模式的對策建議

1.提高公允價值計量的可靠性和可操作性

合理確定投資性房地產的公允價值，是應用公允價值的一個關鍵點。在存在活躍市場的條件下，可以參照同類房地產的市場價格確定投資性房地產的公允價值，在不存在活躍市場的條件下，需要通過估值技術獲得公允價值。因此，提高公允價值的可操作性和可靠性需要通過完善市場監督體系，增強公允價值評估數據來源的可靠性，構建公允價值計量的應用框架。

2.提高會計人員的素質

加強對會計人員的培訓，更新會計人員知識結構體系。提高會計從業人員的素質，培養會計從業人員的職業判斷能力和信息處理與分析能力。確保會計人員能夠在紛繁復雜的信息中迅速識別出有意義的信息，確保公允價值的公允性、現實性。

3.加強對房地產評估人員的培訓

在房地產市場不夠活躍的條件下，不存在類似房地產價格時，需要依靠估值技術對投資性房地產的公允價值進行評估，因此房地產評估人員的素質對規范投資性房地產的公允價值的運用具有很大的影響。加強對評估人員的培養，提高評估人員的職業道德教育與評估技能教育，將對投資性房地產運用公允價值起到很好的促進作用。

4.采取措施防止利潤操控

（1）加強證券監管、注冊會計師審計及會計的管理

證券監督機構對公司財務報表披露的信息應進行相應審查，發現報表披露不實，對報表提供者給予嚴厲處罰。同時加強注冊會計師審計的獨立性，確保以公允價值為計量基礎的投資性房地產公允價值的準確性。對會計人員進行職業道德教育，在工作中保持相對的獨立性，確保會計工作的準確性。

（2）增加利潤及盈余操控的成本

增加利潤及盈余操控成本，對發現的利潤與盈余操控進行嚴厲的懲罰，使利潤及盈余操控企業面臨巨大的風險，這樣能夠在一定程度上遏制企業對利潤及盈余的操控。

（3）對披露方法進行具體規定

對企業披露的有關投資性房地產的信息披露進行詳細的規定，估計基礎，估計關鍵因素，估計的影響因素等，在披露投資性房地產的公允價值時，同時披露公允價值確定的相關信息及所有的重要影響信息，使報表閱讀者明確知悉公允價值的確定過程，對公允價值有一個明確的判斷，而不是僅僅被數據左右。

參考文獻：

[1]財政部.企業會計準則[M].北京：經濟科學出版社，2006.

[2]郝菊玲.公允價值在投資性房地產中的應用[J].財經研究，2008（10）.

[3]賈永海，吳艷萍.投資性房地產準則研究[J].財會月刊（綜合），2008（4）.

第5篇：房地產的投資價值范文

一、引言

我國借鑒IFRS 13相?P處理規定，于2014年1月出臺了《企業會計準則第39號――公允價值計量》（以下簡稱新公允價值計量準則），新公允價值計量準則對公允價值做了新的定義，使公允價值的運用變得更為實際和規范，也為投資性房地產采用公允價值后續計量提供了更具體的標準。

公允價值計量，有利于保證會計信息的相關性和可靠性，真實地反映企業的資產結構、償債能力和財務實力，使會計信息使用者做出正確的決策；有利于增加公司的凈資產和利潤，美化企業財務報表，提高外部融資能力，緩解企業融資壓力；有利于經濟全球化背景下公允價值計量與國際接軌，幫助全球投資者更準確地理解本國企業提供的財務會計信息。

二、投資性房地產公允價值確定的現狀

新公允價值計量準則規定，相關資產和負債不存在同類或類似可比交易市場，可采用估值技術確定公允價值，主要包括成本法、市場法、收益法。采用估值技術計量公允價值時，應當選擇與市場參與者在相關資產或負債的交易中所考慮的資產或負債特征相一致的輸入值，分為第一層次輸入值、第二層次輸入值、第三層次輸入值。

根據2016年上海證券交易所的披露信息，2015年在上交所上市并以公允價值對投資性房地產進行后續計量的公司有31家，其中沒有一家公司采用第一層次輸入值確定公允價值，有8家公司對其擁有的多處投資性房地產采用了不同的估值技術和不同層次的輸入值，有7家公司沒有具體披露公允價值確認方法。31家上市公司投資性房地產公允價值的確定情況見表1。

從表1可看出：（1）我國上市公司投資性房地產公允價值的確定呈現多樣化的特點，沒有統一的估值技術。（2）我國上市公司投資性房地產公允價值的輸入值層次依據模糊，其中第二、三層次輸入值在披露中缺少具體計算模型和過程。（3）相對成本法和收益法，有較多的公司（54.28%）選擇收益法，且主要采用房地產評估中的租金收益法。

三、租金收益法的原理及評價

收益法是通過估算被評估資產對象在未來期間的預期收益，選擇使用一定的折現率，將未來收益折成評估基準日的現值，用各期未來收益現值累加之和作為評估對象重估價值的一種方法。如果預期收益主要是租金收入，則可稱為租金收益法。將租金收益法應用于投資性房地產，根據租金收入和處置凈收益計算出其公允價值。在該方法下，投資性房地產價值主要受房地產租金價格、折現率、收益期、年度總費用等因素的影響。例如在其他因素不變的條件下，投資性房地產公允價值與房地產租金價格正相關，房地產租金價格越高，其公允價值越大。

收益法能夠較真實、準確反映資產價格且其估值結果更易被交易雙方接受，而傳統的成本法著眼于過去，估值結果與真實價值偏差較大，市場法受限于“活躍市場”的模糊定義，主觀性較大。租金收益法評估房地產價格的理論與市場基礎都比較全面，在投資性房地產多為出租用途的情況下，租金收益法應該是較為恰當的評估房地產價值方法之一。但其缺少具體的計算過程，本文就其展開研究，并構建估價模型。

四、收益法下投資性房地產公允價值估價模型

據統計，大多數上市公司投資性房地產多為出租的房屋和建筑物，所以本文暫不考慮出租的土地使用權。

（一）假設

1.投資性房地產市場相對穩定。

2.在一個出租期內，出租期限（t）可確定，以開始出租時為期限起點，并能合理預測未來處置情況。

3.被評估的投資性房地產的未來預期收益可以預測并用貨幣計量。預期收益主要包括租期收入及處置凈收入。

4.折現率為必要報酬率（i），在出租期間保持不變。

5.第一年租金價格（A）參考類似的同一用途、同一區域（同市優先、同省優先）的現有房地產租金價格確認。在出租期限內，年租金價格以固定增長率（g）增長，空置損失、稅費、保險費等年度總費用，均已在每一年的租金中得到調整。

（二） 估價模型

投資性房地產公允價值=■[A（1+g）t/（1+i）t+ C（1+g）t/（1+i）t]

上述模型中，A為估值當年的期初租金收入，g為通貨膨脹率，t為出租期限，C為最初投資成本，i為必要報酬率。

（三）參數確認

在正常的經濟市場變化中，年租金變化主要受通貨膨脹影響，所以年租金固定增長率g為估值當年的通貨膨脹率。折現率i可為出租期的同期限國債利率。在出租期結束后，以最初投資成本經通貨膨脹調整后的價值出售或轉換用途獲得報酬。由于租金收入的確認較為復雜，故下文對其進行詳細說明。

在非活躍的市場中，公司無法取得開始出租時的租金收入A，應參考相似公司（其投資性房地產具有同一用途并處于同一區域）的現有房地產租金價格。

在確定相似公司時，采用因素評分法能量化因素影響程度，以相對客觀的標準使評價結果易于理解、接受，增強評估對象的可比性。故本文運用因素評分法，對租金價格的主要影響因素（地理位置和環境、結構、交通、物業管理、基礎設施）賦予分值，總分100分。

公司的投資性房地產主要為商鋪和寫字樓，具體評分內容如下：

1.地理位置和環境。商鋪和寫字樓商業性較強，地理位置和環境對租金收入的影響較大，所以賦予最高分值，30分。

2.結構。商鋪和寫字樓的結構對租金的影響程度不同。商鋪的樓層比寫字樓的樓層對租金收入有更大的影響，而不同用途的建筑物新舊程度對租金收入的影響相同。評分標準如下：

（1）商鋪樓層。商鋪樓層總得分為垂直系數分數與平面系數分數之和，其中：垂直系數得分根據商鋪所屬樓層確定，商鋪租金價格隨樓層增加而遞減。具體計算公式為：[（總樓層數+1）-所屬樓層數]/總樓層數×15。地下商城參照地上樓層進行確定（負一層與第二層相同，以此類推）。平面系數得分根據距離出入口的距離、人的視線可及范圍、轉角包口、面積大小等綜合因素將平面分為5個區域。

（2）寫字樓樓層。根據寫字樓租賃市場情況得知，寫字樓的中?g樓層的租金最高，高層次之，底層最低。由此分為三個級別，底區樓層（處在總樓層1/3及以下）、中區樓層（處在總樓層1/3以上2/3以下）、高區樓層。

3.交通。商鋪和寫字樓的交通便利程度對租金的影響程度不同。在影響寫字樓租金的所有因素中，交通的便捷程度影響最大，賦予最高分值，30分。而交通對商鋪的影響相較于地理位置和環境、結構次之，賦予20分。

4.物業管理、配套設施。物業管理、配套設施對租金的影響較小，各賦予10分。

具體評分內容見表2。

根據表2的因素評分，當公司與相似公司的評分結果相差在5分內時，以相似公司的租金收入作為本公司的估值當期的期初租金收入A。

第6篇：房地產的投資價值范文

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；公允價值計量

一、投資性房地產的定義及特點

企業會計準則第二條規定了投資性房地產的概念，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，從而把投資性房地產從固定資產和無形資產分離出來，進行單獨核算，主要是因為它有不同于固定資產無形資產的一些特點：

1.投資性房地產不是用于銷售。在我國一些地區，房地產交易市場日漸完善，房地產已經具備相當的流通性。但根據準則的定義，用于銷售以獲取差價的房地產，應界定為存貨，不是投資性房地產。

2.投資性房地產實際使用壽命較長，應當對其后續支出與處置加以考慮。

3.由于受到法律規定的限制，我國企業持有土地的行為，只是獲得了土地使用權，而并非取得了所有權，因此企業持有的自用或用于銷售的土地應界定為無形資產范疇；對于為了出租或資本增值而持有的土地使用權應界定為投資性房地產。

4.企業持有投資性房地產的目的不是為了耗用，而是為了賺取長期的租金收益或獲得資本增值。

二、投資性房地產的核算模式

1.成本模式。所謂成本模式，就是按照資產的賬面價值、使用年限等因素，計提資產的折舊（折耗）費用，期末還要進行資產的減值測試，如果資產發生減值，需要計提減值準備。投資性房地產按照成本模式進行期末價值計量，需要區分建筑物和土地使用權兩類情況，采用此模式一方面是基于企業傳統的習慣性操作；另一方面，成本模式的初衷是：認為企業對外公布的資產負債表的目的不在于以市場價格表示企業資產的現狀，而在于通過資本投入與資產形成的對比來反映企業的財務狀況和經營業績，這種對比需以成本計量為基礎。

2.公允價值模式。如果“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量”。在公允價值模式下，企業不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。判斷能否取得公允價值的標準需要同時滿足：

（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；

（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

三、投資性房地產采用公允價值計量存在的問題

盡管目前采用公允價值計量的企業為數不多，在執行的過程中也已暴露了不少缺陷，隨著以后采用公允價值模式的企業越來越多，這種缺陷和潛在的問題應得到及時改善。

1.市場條件還不成熟。改革開放以來，我國逐漸從計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，雖然三十多年來也取得了可喜的成績，但發展的時間畢竟短暫。在轉型的過程中很多東西都有待改進，一部分資產和負債缺乏完善的市場，所以其公允價值很難通過市場取得準確信息，這時如果我們不顧國情而一味采用公允價值，勢必會造成公允價值在我國的濫用，這樣會計信息勢必會失真。所以，目前我國的市場還不足以為所有企業的公允價值計量提供可依賴的證據。

2.上市公司治理結構有待完善。公司治理結構是由董事會、監事會和總經理三部分組成的，在公司內部形成一種相互制衡相互監督的結構，更好地為公司的經營管理服務。但在我國多數國有企業的董事、經理還是由控股股東委派而來，公司治理結構的三權分立形同虛設，造成嚴重的信息不對稱。由于信息不對稱，內部人總會比外部人掌握更為全面準確的信息，公允價值作為一種可以選擇的會計政策，內部人可以根據自己的需要作出選擇，比如說在債務重組中可以利用公允價值的價格來調節利潤，使一些公司起死回生，這就滿足了一些公司上市圈錢的目的。

3.實行公允價值成本較高。會計準則規定同時滿足：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，只有同時滿足這兩個條件才可以采用公允價值計量。企業就要請專業的評估人員來證明自己達到了這些要求，評估人員的費用不是小數，這無疑增加了企業的信息成本，給會計人員也造成很大的工作量。

4.公允價值評估體系不完善。我國會計準則規定，投資性房地產計量模式一旦確定不得隨意改變，對于市場經濟還不完善的我國來說，很多企業不敢輕易使用公允價值計量。主要是我國的評估系統還達不到所要求的透明度，資產評估和會計，注冊會計師合作還不是很緊密，這就使我國不得不制定更為嚴謹的準則制度，如果不這樣的話，一些利益相關者就會利用這一點進行利潤操縱，給報表的使用者造成不可計量的損失。

四、完善公允價值模式在投資性房地產應用的建議

1.構建活躍的房地產市場。目前我國的市場經濟還處在轉型期，獲得公允價值的準確信息具有一定難度，但是我們可以通過構建活躍的房產市場來解決這個問題。我們可以利用發達的互聯網建立一個完善的房地產交易系統，這個系統包括房地產中介、稅收部門、金融機構和公證部門，形成一個大型的網絡中心，網絡中心里增加每個企業的誠信檔案，定期公布企業的誠信度，讓交易變的更公正公平，這樣就可以使房地產市場慢慢活躍起來，方便企業取得投資性房地產的公允價值。

2.完善上市公司治理結構。只有建立更完善的公司治理結構，才能給公允價值在我國的實行提供良好的土壤。企業可以從兩個方面進行完善：第一，讓更多的利益相關者參與到公司的治理，主要包括小股東、債權人、職工、供應商等團體，他們的利益和企業的發展是密切相關的，讓利益相關者了解企業更多的信息，就可以弱化信息不對稱而產生的諸多問題；第二，建立外部監管機構，這樣的監管機構在外國都有建立，比如說在日本和德國這樣的監督機構主要是銀行，在美國主要是機構投資者（比如說養老基金）。雖然我國也有機構投資者，但種類少規模小，在參與公司治理方面形同虛設，所以現在我國最重要的任務就是讓機構投資者真正參與到公司治理當中，發揮監督的作用。

3.加大公允價值監管和披露力度。可以從三個方面著手：第一，加強對投資性房地產信息披露的強制性，監管部門不能直接干涉公允價值的確定，但是可以強化公司的信息披露，比如，要求采用公允價值模式的公司除年報外，還要以單獨公告的方式披露投資性房地產的明細項目、詳細用途，還有具置和歷史成本等，讓報表使用者更詳細地了解相關信息；第二，明確投資性房地產的各項用途，在公允價值模式下投資性房地產不再計提折舊和攤銷，有很大的盈余操縱空間，比如是否存在將未出售的商品房暫時出租確認為投資性房地產等等；第三，披露影響公允價值的相關因素，公允價值的影響因素主要有：公允價值的層級劃分、估值技術和資產或負債的相關信息來源，這些都需要相關人員的專業判斷，所以就需要對公允價值信息進行適當披露，比如說，披露活躍市場市價，同類資產的最近成交價、估值模型和估值技術的運用詳情等。

4.降低公允價值的實行成本。企業要采用公允價值計量，每個會計期末都要對投資性房地產進行重新評估，這樣評估的費用就會很高，這完全是市場的供給所致。我國要加快培養評估師的速度，增加評估團隊之間的競爭，這不但能增強評估的質量，還可以給企業降低成本。

5.構建完善的公允價值評估體系。公允價值評估的方法主要有市場法、收益法和成本法。在選擇評估方法時，最先考慮的是市場法，參考同樣或者是類似的資產在活躍市場上的交易價格。其次是收益法，對資產未來的現金流量進行折現計算價值。當市場法和收益法都不適用時，成本法是最后的選擇。評估方法的選擇也要考慮諸多因素，如信息提供的充分性和可靠性等。在國外已經形成完善的公允價值評估體系，并且有強大的技術作為支持，而在我國這方面的規范并不明確，尤其是在公允價值計量的專業性、獨立性等方面。這就需要更多的外部評估專家的服務，其中公允價值定義、評估方法與資產評估專業的銜接也顯的尤為重要。

綜上所述，在會計準則的指引下，大部分公司的投資性房地產都使用了成本法計量，雖然公允價值計量對公司利潤的貢獻是可喜的，但是由于種種障礙讓很多企業都望而卻步，即使有些企業選擇了公允價值計量，也是綜合考慮了各種影響之后做出的選擇，無論選擇什么樣的計量模式，最本質的目標應該是讓企業的會計信息更加真實和明晰，企業應該根據自身的情況選擇適合自己的計量模式，而不應該是因為人為的規定而限制了這種自由的選擇。

參考文獻

[1]財政部.企業會計準則2006――中華人民共和國財政部制定[M].經濟科出版社，2006（2）.

[2]沈小平，房振武，孫元元.投資性房地產會計處理問題探討[J].商業會計，2010（8）.

第7篇：房地產的投資價值范文

關鍵詞：公允價值計量 投資性房地產 問題 對策

014年1月26日，財政部《企業會計準則第39號――公允價值計量》，該準則重新界定了公允價值的定義，規范了統一的計量標準及相關信息披露原則，基于謹慎性原則對其計量標準設定了限制，確定了有效估值技術方法并以可觀察值取代不可觀察值進行計量。該準則提高了公允價值計量屬性在我國應用的可操作性，也將對采用公允價值計量投資性房地產的企業產生較大影響。在準則國際趨同的背景下，雖然目前投資性房地產的公允價值計量模式本身具有一定的優勢，但由于我國經濟情況和市場環境較為復雜，其運用仍面臨諸多困難。

一、公允價值計量投資性房地產的現狀

《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定，在對投資性房地產進行后續計量時，可以選擇成本模式或公允價值模式。然而，以上市公司為例，通過對2007年至2013年數據進行統計（見下頁表1），可以發現持有投資性房地產的上市公司中，采用公允價值模式進行后續計量的相對較少。

從表1可以看出，隨著擁有投資性房地產公司數量的增加，采用公允價值計量公司數量也不斷增加，但總體占比依舊低于5%。其中，許多擁有投資性房地產且滿足活躍的房地產交易市場公允價值可以可靠取得條件的公司，卻未采用公允價值模式進行計量。此外，從上市公司報表附注也可以發現，其投資性房地產公允價值的確定方法包括房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格和實地調查取得的價格三種，而采用第一種方法的公司較多。

二、公允價值計量投資性房地產面臨的問題

（一）估值技術不完善。估值技術的有效運用是公允價值計量投資性房地產準確性的根本保證，估值結果的準確性則是保證公允價值廣泛運用的前提。《公允價值計量》準則規定，估值技術的運用在于確定估計市場參與者在計量日當前市場情況下有序交易中出售資產或轉移負債的價格，并對市場法、收益法和成本法三種方法進行了介紹。

就市場法而言，要求對活躍市場當前的狀況、地理位置或其他限制條件進行分析調整，但由于我國地域遼闊且地區間的經濟發展不同，導致價格差異較大，并且活躍市場并非是普遍存在，而相關信息均是相對而言，故很難對房地產的公允價值進行估值，因此該方法難以適用于我國復雜的經濟社會環境和相對不完善的資本市場。就收益法而言，當企業現有房地產資料不適合作為企業現金流量取得的依據時，該方法無法適用。就成本法而言，對于投資性房地產的功能性貶值以及經濟性貶值很難具體測量，因此也無法估計折舊貶值。而現行的重置成本法以歷史成本為依據，也無法應對房地產市場未來價格走向不明的狀況。

（二）信息獲取成本高。采用公允價值模式計量時，需要考慮信息獲取成本的問題。目前我國房地產市場不夠完善，為保證評估價格的公允性，企業一般會選擇聘請外部的專業人員對房地產項目進行評估，而這種按勞務計費的評估方式，將會增加企業獲取信息的成本。雖然按照工作量大小分層級收費的方式較為合理，但聘請專業人員勢必會增加一筆為數不少的費用，從而加重企業的經濟負擔。

（三）會計人員工作量增加。在成本模式和公允價值模式兩種計量模式下，企業上交所得稅的金額相同，但運用公允價值模式計量時，會導致所得稅費用及遞延所得稅負債增加，故需要對會計和稅法差異進行相應的調整，這無疑增加了會計人員的工作量。而在會計實務中，雖然可以利用公允價值后續計量不計提攤銷或折舊的方式，減少當期費用從而操縱賬面利潤，但無法運用折舊及攤銷達到抵稅的作用，從而間接加大了稅收成本。

（四）企業經營風險增加。企業采用公允價值模式計量投資性房地產時，不再對其計提折舊和減值準備，且期末公允價值與賬面價值差額計入變動損益。然而這部分未實現收益必然會影響企業的經營成果并導致利潤波動。在房地產市場頻繁變動的背景下，無疑會使企業的經營風險增加，而經營的不穩定性也會影響其利益相關者的判斷，從而對企業的市場形象產生進一步影響。同時，經營風險的增加也會對企業規劃布局產生不利影響，對未來生產和經營產生不穩定推動力。

（五）市場監管不足。由于現階段我國房地產市場交易活躍度有限，企業在公允價值確定過程中過多考慮主觀因素影響，存在上市公司利用公允價值后續計量模式操縱利潤從而實現盈利的現象。盡管《公允價值計量》準則在信息披露方面進行了明確規定，但我國法律在會計舞弊以及舞弊責任明確、處罰機制等方面仍有待完善。例如證監會、國家財政部門和審計部門的監管力度有限，房地產企業利用法規漏洞，導致市場信息有失公允，嚴重制約了公允價值計量模式在我國的有效實施;法規所賦予的自主性很容易導致企業在發生虧損時，利用變更計量模式實現賬面盈利，從而達到操縱利潤的目的。

（六）政策指引有待完善。引入公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，為企業提供了自主選擇的權利，但出于對公允價值難以準確取得且一旦變更難以轉回的考慮，我國對待是否采用公允價值模式的問題仍較為保守。如何規避消極影響，在政策指引上積極引導企業運用公允價值計量模式是目前尚待解決的問題，這將對其采取何種態度對待公允價值計量產生極大的影響。政策指引的難點在于如何在不違反會計穩健性的同時，在準則中允許部分符合條件的資產在采用公允價值模式計量后予以轉回。

三、完善公允價值計量投資性房地產的對策

（一）完善估值技術，建立網絡數據庫。房地產價格相關標準的量化和估值方法的準確把握，是運用公允價值計量模式的前提。政策制定機構應當參考地區經濟發展的特點，借鑒資產評估中企業價值評估的方法，在現有指標的基礎上修改、制定不同的修正系數，以提高估值方法的準確性。此外，借鑒國外資本市場機制，由政府組織建立網絡數據庫，廣泛收集相關數據，通過互聯網分享實時資料，從而規范市場信息的標尺。這種做法不但可以促進公允價值計量模式的應用，還能降低估值的運作成本。需要注意的是，我國目前的房地產市場還不夠完善，政府房地產管理部門應充分利用網絡信息技術，建立網絡平臺實時監控交易市場的動態，同時定期要求房地產企業更新交易數據，定期公示交易信息，緊密結合估值技術，提高公允價值評估的公允性和可靠性。

（二）降低信息獲取成本。一方面，完善市場評估體系可以降低評估過程中不必要的資源損耗，提高工作效率，使行業發展推動定價機制趨于公平、合理。在國際會計準則和香港會計準則中，分別鼓勵和強制要求選擇獨立的評估機構對公允價值進行認定，結合我國的實際情況，隨著《投資性房地產評估指導意見（試行）》（中評協[2009]211號）等文件的，國內評估人員專業水平不斷提高且評估體系逐漸形成，市場競爭機制促進評估價格趨于合理規范，從而能夠降低企業獲取信息的成本。另一方面，還應不斷提升評估人員的素質。截至2014年評估行業已經擁有約3 000家企業，從業人員近10萬余人，其規模逐步與市場發展相適應。財政部取消注冊資產評估師資格認證的舉措，將促使市場發揮選擇有實力中介機構的職能，其淘汰機制將進一步促進評估人員的素質提高。同時，企業還需加強內部管理規范，提高內部人員的職業能力，避免評估工作的隨意性和主觀性，從根本上提高工作效率，降低獲取信息的成本。

（三）減少會計人員工作量。我國企業運用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量將導致額外的稅收成本產生，針對這一問題，應首先減少企業納稅的調整工作。在稅法中以投資性房地產的公允價值作為計稅基礎，同時詳細規定公允價值模式下的納稅處理，并提供可供參考的納稅處理案例方便其比較分析，從而使得投資性房地產和稅法協調發展，同時增強其運用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的積極性。此外，針對稅法中按房地產當前余值征收房產稅的問題，可以規定以投資性房地產的重估價值作為計稅基礎，同時頒布相應的稅收優惠政策，減輕企業的稅收負擔，保證其不會因避稅而采用成本法計量，推廣投資性房地產公允價值計量模式的發展。

（四）完善信息披露制度。根據公允價值計量模式下投資性房地產的處理方式，如果投資性房地產的公允價值變動損益在利潤中所占金額較大，很有可能存在企業利用其實現扭虧為盈的現象。為避免信息使用者受到誤導，完善其信息披露勢在必行。根據《公允價值計量》準則的規定，企業應當披露估值技術及輸入值，并依據市場情況盡可能詳細地披露重要內容。同時為增加披露信息的可靠性和真實性，對采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的企業，監管部門應當尋找第三方評估機構對其所披露的信息進行二次審核，或由政府組織建立具有相關資質的評估部門專門負責審核披露信息。

針對上市公司財務報告信息披露的問題，可規定在報表附注“公允價值變動收益”項目中增加明細項目，提高信息披露的充分性和準確性。為避免上市公司通過公允價值模式計量操縱利潤，或通過將其轉換為自用以規避市場風險，應對投資性房地產轉化或處置相關信息的披露格式予以統一規范，在年度報告數據披露中增加“投資性房地產轉換或處置對企業的影響”項目，具體如表2所示。

（五）加強市場監管。為防止企業通過公允價值計量模式操縱利潤，準則規定不允許將其轉回成本模式，而實際上較多企業運用準則漏洞，將投資性房地產轉為自用，從而以成本模式進行后續計量。可見，除了在準則中進行規定之外，還應在公允價值變動損益對利潤影響巨大時，加強監管力度，依據成熟的法規約束企業的規范運營，同時規范評估機構工作，建立違規責任追究機制和明確的處罰措施。

在監管問題中，社會也應擔負起一定的監管責任，注冊會計師應當根據財務報告單獨對投資性房地產發表獨立審計意見。此外，企業內部的獨立審計部門也應當恪守職業道德，保證企業合規、合法經營。政府、社會以及企業共同構筑起三位一體的監管環境，有助于良好市場氛圍的形成，不但能夠降低企業的經營風險，也有助于提升公允價值模式計量的有效性。

（六）優化政策指引。優化政策指引應從兩方面考慮，其一是完善公允價值相關應用指南，其二是適當放寬公允價值模式轉回的限制。《公允價值計量》準則雖然進一步明確了公允價值的概念和估值方法，但針對如何在我國復雜的房地產交易市場背景下，結合公允價值模式要求，制定相應的估值技術和模型等問題，仍需出臺系列應用指南。

出于謹慎性原則的考慮，我國在公允價值計量模式轉回方面予以限制，而適當放寬這一界限可以促進公允價值的廣泛運用，也有助于提高企業采用公允價值計量的積極性。當企業本身已無法取得公允的價格，但依舊被迫采用公允價值模式計量時，將會大大降低企業資產的真實性，因此在一定條件下允許其轉回是優化政策的關鍵一步。此外，在會計處理上引入混合處理模式，在以增值為目的的情況下，將當期公允價值變動損益計入所有者權益，處置時轉入當期利潤;而租賃模式下則按成本模式計量，有效結合兩種方式的優點。X

參考文獻：

第8篇：房地產的投資價值范文

關鍵詞：公允價值　投資性房地產

新會計準則中最大的亮點當屬公允價值概念的引入了。理論界人士普遍預計由于投資性房地產在具體的計量方法上引入了公允價值模式，擁有大量土地使用權或房產又希望通過收取租金以獲得長期收益的經營房地產、園區的上市公司，一旦在將來轉讓現持有的房產必將獲得可觀利潤。并且在房地產市場繼續向上的大環境下，投資性房地產的公允價值將提升，而上市公司的財務報表即將體現這一利潤。隨之而來的必然是房地產股票的新一輪上漲。

一、投資性房地產中兩種計量模式的對比

(一)投資性房地產的范圍

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。其中，土地是指土地使用權；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。《企業會計準則第3號――投資性房地產》中所謂的投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產。

(二)投資性房地產計量模式

1．投資性房地產的確認和初始計量

投資性房地產的確認滿足三個條件：(1)符合投資性房地產的定義；(2)與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；(3)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。投資性房地產應按成本進行初始計量。外購的房地產包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；自行建造的房地產由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成；以其他方式取得的性房地產按照相關會計準則的規定確定。

2．投資性房地產的后續計量

《企業會計準則第3號――投資性房地產》以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，并適當引入了公允價值模式。

(1)成本模式。成本是指資產購置或建造時，為取得該資產而支付的現金或現金等價物的金額、其他對價的公允價值或者在適當時候按照特定要求進行初始確認時歸屬于該資產的金額。采用成本模式，要求投資性房地產在初始計量后采用折余成本予以計量。

(2)公允價值模式。由于我國房地產市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不是太高，準則對公允價值的選用等有關問題做出了較為嚴格的控制，認為如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值模式，否則應采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。一旦采用了公允價值計量，便不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，且以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎，調整原賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產不得從公允價值模式轉為成本模式。

(三)投資性房地產與其他資產的轉換

企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。在成本模式下，應將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計人當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計人所有者權益。

從上面可知，與成本模式相比，無論是在期末計量日還是資產置換日，公允價值模式下很可能會產生差額，即公允價值與原賬面價值的差額，該差額將計入當期損益或所有者權益，從而會對當期損益和所有者權益產生一定的影響。

二、上市公司冷淡公允價值的原因

雖然理論界都預言房地產行業會普遍采用公允價值計量模式，然而就目前已公布的房地產上市公司的年報情況來看，之前被廣泛看好的公允價值模式似乎受到冷遇，而且很多房地產企業也表示不會將投資性房地產采用公允價值計量。截至2008年4月27日，在已披露年報的1303家上市公司中，僅9家上市公司選擇公允價值計量模式，并對股東權益進行了追溯調整，分別是武漢控股、沱牌曲酒、中國銀行、S深發展A、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料與津濱發展。涉及金額最大的是中國銀行，高達33.18億元，調整金額最小的則是武漢塑料，僅140.11萬元。而陸家嘴、中國國貿等被市場寄予厚望的公司卻不在此列。現實與預計差別竟如此之大，上市公司又為何會如此冷淡公允價值呢?筆者認為，其主要原因有以下四個：

(一)公允價值計量模式下對利潤波動影響較大

企業采用公允價值核算后，不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當期損益。這樣在我國投資性房地產市場的加速發展中，投資性房地產升值潛力較大，每年的重估增值額將持續為正值，即利潤將會得到持續地額外提升。但在我國房地產市場波動較大的情況下，并不能排除部分投資性房地產出現貶值的可能，從而引起利潤的較大波動，導致企業先盈后虧，加大企業的經營和財務風險。

(二)稅收問題可能導致在公允價值模式下降低了公司價值

如果公司采用公允價值模式計量投資性房地產，將不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，這會增加公司的所得稅，導致投資性房地產現金流下降，從而降低公司價值。所以若沒有稅收配套政策出臺，預計多數上市公司將選擇原有的成本模式。

(三)運用公允價值增大了公司經營和管理的不穩定性

采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產公司的業績，將更多地受該市場價格變化的影響，這增加了公司業績的不穩定性，而這也是大多房地產商不愿讓投資者看到的，另一方面也有可能掩蓋了管理層的經營不利或優秀管理能力。

(四)公允價值的計量成為房地產企業執行新準則的攔路虎

確定公允價值是實施新準則的前提，而規范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產的公允價值。更別說新準則對投資性房地產采用公允價值模式計量的適用條件非常嚴格。有一些市場行為根本就沒有一個參照交易體系，符合新準則要求的交易體系很難在短時間內形成；況且由于地段、樓層、質量、朝向各異，要找到每一處房產如準則所說的活躍市場就更不容易了，為求公允價值而花費昂貴的成本恐怕是大多房地產企業不愿看到的。

三、我國現行環境下應用公允價值應關注的問題

(一)公允價值計量的選擇問題

公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。具體到房地產又有其獨特性，不同地理位置、結構、用途的房地產其價值差別很大。新會計準則雖然借鑒國際會計準則中的有關做法，列舉了確定公允價值的三種方法，但從這三種方法中可以看出，采用公允價值計量需要有規范的房地產交易市場和客觀公正的評估機構，涉及多個經濟環節，評估難度較大。

另外，從我國現狀看，評估人員與會計人員的業務素質不容樂觀，專業的評估師隊伍不夠強大，應該說目前國內的大多數從業人員對公允價值運用尚難以適應。

(二)必須關注土地使用權的用途問題

未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。新準則對地產的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉讓的”，在分析房地產行業報表時，發現大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明，從準則實施的角度看，如果不對這些內容加以規范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。

(三)盈余管理問題

公允價值的變動計入當期損益，放變了通常的收益觀。即不再采用單邊調整減少資產價值的成本。企業可能會利用會計計量屬性的選擇權來“創造”賬面利潤。公允價值不僅僅是個計量工具，它更能影響到多方利益主體，它很多時候是估計的結果，在現階段的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具。如何保證公允價值確定的合理性，避免成為企業隨意操縱業績的工具，量個十分現實的問題。鑒于會計造假的違規機會成本遠低于其預期收益，證券市場監管機構可以借鑒美國高昂的懲罰性賠償制度對會計造假進行嚴懲。

四、公允價值運用于房地產行業的前景

(一)公允價值計量將與歷史成本計量共存

公允價值的存在與發展是必然的，它將在今后發揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價值，當然也不能認為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的。可以預見到，二者將在未來很長的一段時間內并存。而我國采取的策略應該會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴大使用范圍。

第9篇：房地產的投資價值范文

關鍵詞：投資性房地產 放棄 公允價值計量

新會計準則的最大亮點是引入了公允價值的會計計量模式。其中，房地產的相關會計計量引起了業內專業人士的最多關注。業界人士預測，投資性房地產概念和公允價值計量模式的引入，將會對已持有投資性房地產上市公司的相關會計政策及經濟后果帶來巨大的影響，歷史成本會計計量模式的運用會受到前所未有的挑戰，投資性房地產市場也將會掀起不小的波瀾。

一、我國投資性房地產會計準則引入公允價值的必要性

（一）有利于投資性房地產企業依靠會計信息相關性進行決策

與歷史成本計量屬性相比較，公允價值具有顯而易見的優勢。比如能夠全面、及時地體現當前和未來市場的變化情況，更真實地反映企業財務狀況；對企業決策具有更優越的有效性，向相關信息使用者提供即時的、更關鍵的信息。

謝詩芬教授（2010）曾在《公允價值：國際會計前沿問題研究》中指出，公允價值符合包括經濟收益概念、全面收益觀念、現金流量制和市場價格會計假設、現代會計目標、相關性和可靠性特征、會計要素的本質特征、未來會計確認的基礎、現值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務報表的本原邏輯在內的十大理論基礎。因此，企業的會計政策選擇是應該堅持采用公允價值的。國際會計界的前沿領域中，公允價值的研究早不在于是否應該得到采用，而是應該如何在投資性房地產市場把公允價值的作用發揮到最大最好。

（二）有利于投資性房地產市場會計準則與國際趨同

公允價值計量模式的引入，反映出了我國正在努力嘗試與國際會計準則進行趨同的積極態度，以進一步滿足會計計量與國際接軌的需要。在發達國家市場中，公允價值計量模式已被普遍采用。如果我國企業依舊只是采用歷史成本模式計量，這對我國會計業以及市場的發展是很不利的。實際上，市場經濟在本質上來說就是“公允經濟”，發現并遵守市場價格機制是對市場經濟規則的最好遵守。對市場公允價格機制的偏離，必然會給整個資本市場帶來不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是給編制者和使用者時間以獲得使用公允價值模式的經驗；另一方面也是給目前資本市場尚不發達的地區留以適應的時間，待其房地產市場和評估行業發展成熟后再與國際接軌”。

（三）有利于投資性房地產企業滿足國際投資者的需求

國際發達國家的資本市場所采用的大部分都是公允價值的計量方法，當國際投資者比較本國和我國企業的業績狀況時，缺少了市場經濟資本的力量，我國企業將很難與國際上的其他企業進行競爭；而采取公允價值計量模式對金融資產進行后續計量，我國企業在國際資本市場的籌資成本將會大大降低，競爭力將會得到很大的提升，相應的企業抵抗危機的能力勢必也會大大增強。

二、投資性房地產企業運用公允價值計量實際情況

2007年以來，上市公司房地產計量模式的選擇情況如表1所示。事實表明，大部分上市公司依舊沿用歷史成本模式對投資性房地產進行后續計量，會計專業人員所預料的資本市場中的巨大波瀾更是無從談起。甚至可以說，投資性房地產市場中的企業對新會計計量模式的反映是冷淡的。是什么原因導致理論預期和實際情況的巨大分歧？

三、上市公司放棄對投資性房地產進行公允價值計量的原因分析

（一）企業外部環境影響

1.會計準則中關于公允價值計量的條件要求。根據我國會計準則，投資性房地產采用公允價值模式計量時，應同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學、合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。

從表面上來看，企業若想轉換為公允價值計量并不困難。按照會計準則要求，可以按照市場上目前的公開報價來取得投資性房地產的公允價值；無法取得的，可以參照市場上最近交易情況，如日期、所在區域等因素來獲取。可在實際操作上，會計準則提出的條件要求對我國目前的企業來說是非常嚴格的。

一方面，我國的資本市場目前還很不完善，如果市場中沒有可靠的公允價值，企業就需要對相關交易的房地產的具體信息做出詳細的解釋，比如相似環境、用途、新舊程度等。企業自身需要承擔一個完善的市場應有的整合并提供交易信息的職能，這顯然是不可能完成的任務。與傳統的成本模式相比較，公允價值計量模式獲取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。這也就限制了其在我國的推廣應用。

此外，我國會計準則還規定，一旦轉換為公允價值計量后，將不再能夠轉換為歷史成本計量。在這一規定面前，企業不得不對會計政策的轉換與否進行審慎周詳的考慮，分析結果或預期的失當，都將會給企業帶來巨大的負面影響。

2.我國新興的資本市場還很不完善。發達國家的投資性房地產市場中的制度和準則十分健全完善，所有生產要素的交易來往十分活躍，所以每一種要素的公允價值自然非常利于取得。在我國，投資性房地產市場還處于發展的初級階段，市場運作機制還有很大的局限性。甚至市場中會存在著許多不成熟的表現，如產權和生產要素市場不很活躍、相關中介機構公信度低、制度準則缺失或不合理、從業會計人員素質普遍較低等。市場的流動性、市場化的定價機制以及信息的披露方面都還達不到成熟資本市場的要求。此時市場的定價職能也得不到充分的顯現，致使我國資本市場某些生產要素的公允價值均難以取得，于是這些生產要素最具公允性的市場報價就成為了空白，實務中運用的難度也就顯而易見。

（二）企業內部成本收益影響

1.對成本方面的影響。

（1）信息取得成本。公允價值的確定是否合理是投資性房地產后續計量的關鍵。CAS 3規定了投資性房地產后續計量采用公允價值模式應當同時滿足的兩個條件。但由于我國目前的房地產市場仍然不夠完善，還不能準確、可靠地衡量房地產的公允價值；此外，我國資本市場規模及容量比較小，新興的房地產市場更是如此，導致市場價格等信息交易系統的不活躍，從而影響公允價值在投資性房地產后續計量領域的運用。這時企業就需要采用其他方式對房地產進行評估來取得公允價值。

根據《財政部關于我國上市公司執行企業會計準則情況的分析報告》提供的數據， 上市公司對其持有的投資性房地產主要采用房地產評估價格、第三方調查報告、與擬購買方初步商定的談判價下限、參考同類同條件房地產的市場價格等方法來確定其公允價值。2010年我國上市公司投資性房地產公允價值的取得方法詳見表2。

為保證公允價值的公允性，企業需要聘請外部獨立的專業評估人員對所持有的房地產項目進行重新評估。國家發改委、財政部關于《資產評估收費管理辦法》的通知要求各地要根據《辦法》對本行政區域內的資產評估收費進行清理規范，對動產、不動產等有形資產價值量的評估，實行政府指導價管理，不管房屋性質如何，上下家收費統一，采用差額定率累進計費辦法，即按資產評估金額的大小劃分收費檔次，按檔累進計費，具體收費標準可根據評估工作的難易程度、工作量的大小或者對評估人員的技能水平、評估質量和時間等要求按上浮20%進行評估收費。以山東省為例，其具體評估收費標準如表3所示。

從表3中不難看出，采取公允價值計量模式，每年投資性房地產評估費將會成為企業額外的一筆不可忽視的數目，企業進行會計政策轉換的積極性將會受到很大的影響。所以，信息成本取得的增加使得上市公司對投資性房地產的公允價值后續計量模式的運用會有所顧忌。

（2）稅收成本。如果采用成本法對投資性房地產進行后續計量，現行企業會計準則和稅法上的處理是一致的。即便有所差異，在之后的調整中只要對折舊額進行會計處理，就能達到稅法和會計的一致口徑。一旦采用公允價值計量后，那么稅務和會計的處理之間存在差異就不是那么明確了，需要對會計利潤進行調整。

目前稅法規定，不確認為投資性房地產公允價值所產生的利得，仍然要對其進行折舊和攤銷處理。而公允價值和賬面價值之間的差額要計入當期損益，并且不計提折舊或攤銷。

例如，某上市公司2009年，用2 000萬元購買一處樓房作為投資性房地產，2009年12月31日，該樓的公允價值為2 100萬元，除去投資性房地產相關計算的利潤總額為 2 400萬元，如果投資性房地產采用計提折舊的方法，在會計和稅務的處理上是一致的，每年計提60萬元。

采用成本法計算可以得到：

2009年應納稅所得額=利潤總額=2 400-60=2 340（萬元）

應交稅所得額=2 340×25%=585（萬元）

此時財務處理如下：

借：所得稅費用 5 850 000

貸：應交稅費――應交所得稅 5 850 000

若采用公允價值計量模式計算，則有：

2009年企業利潤總額=2 400+100=2 500（萬元）

2009年企業應納稅所得額=2 500-100-60=2 340（萬元）

應交所得稅=2 340×25%=585（萬元）

遞延所得稅：該企業的大樓賬面價值為2 000萬元。而稅法的計稅基礎是1 840萬元。產生應納稅暫時性差異，所以遞延所得稅負債=（2 000-1 840）×25%=40（萬元）。所以此時所得稅費用=當期所得稅+遞延所得稅=585+40=625（萬元）。

賬務處理如下：

借：所得稅費用 5 250 000

貸：應交稅費――應交所得稅 4 875 000

遞延所得稅負債 375 000

從上面的例子可以看出，雖然該上市公司在2009年上交所得稅的金額在兩種計量方法上是一致的，但是在采用公允價值計量模式的情況下，2009年該企業的所得稅費用和遞延所得稅負債增加，同時也需要對企業所得稅額進行相應的增加或減少的調整，這就增加了納稅調整的工作量和復雜性，增加了企業會計人員的工作量。

另外，采用公允價值后續計量后，雖然不計提折舊或攤銷可以減少企業的當期費用，起到期間提高賬面會計利潤的作用。但在成本計量時可以通過計提折舊或攤銷來達到抵稅效果的優點也就消失了，從這個角度看仍然也會得到企業稅收負擔加重的結論。由上述分析看來，企業對后續計量模式的轉換的積極性也不會很強烈。

2.對收益方面的影響。

（1）對利潤波動的影響。采用公允價值計量核算，企業不再對該投資性房地產計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額可以直接計入當期公允價值變動損益。公允價值變動損益其實是企業尚未實現的損益，但直接計入當期損益，必將會影響企業的經營業績，企業利潤波動幅度會更大。一方面，頻繁劇烈的波動會增大企業的投資風險，充滿了不穩定性；另一方面，巨幅波動所引起的異常、非常規的變化將會使相關信息使用者產生疑惑，尤其是企業的利益相關者，如投資者、債權人等，從而間接影響到企業的市場形象。歐洲的研究機構曾對有關后續計量的會計政策選擇行為進行實證研究，其中一個結論表明，如果企業想要通過內部政策來降低報告期利潤總額的不穩定波動性，就會傾向于選擇成本模式計量投資性房地產。因為成本模式可以用于平滑收益和減少價格波動。顯而易見，在我國的市場中，企業同樣希望內部利潤能夠平滑地、可預期地變動。對于上市公司來說，公允價值變動形成的利得或損失會更直接地反映在財務報表上，不可預期的波動將可能打亂企業近期的銷售能力，進而影響到企業的當期或進一步的發展規劃。很多企業是不愿意承擔這些由利潤波動所帶來的額外的風險的，尤其是對近幾年來業績良好且發展穩定的上市公司來說，更是如此。

（2）對主要財務比率的影響。每股收益、每股凈資產和凈資產收益率等財務比率，是外界用來判斷上市公司企業價值高低的主要依據之一。而它們的波動又往往是與公允價值的使用緊密相關的。其中，凈資產收益率更是其中的重要指標，經常用于企業實施再融資和股權政策考量的計算中。上市公司對投資性房地產采用公允價值計量后，將會對企業的資產結構、所有者權益、利潤總額等方面均產生巨大影響。我國的資本市場正在逐步發展至成熟的過程中，財務數據分析的理念也正在從“利潤表觀”向“資產負債表觀”轉變。“資產負債表觀”理念的實質是，相關財務數據使用者在通過分析企業財務狀況考核業績時，其著重點放在看凈資產是否增加上，即企業凈財富的增減變動情況。凈資產的增加才意味著盈利，而凈資產的減少就會意味著企業可能已經發生虧損。所以企業若對投資性房地產采用公允價值計量，雖然在一方面能夠享受房地產升值帶來的凈資產的大幅度增長，然而在另一方面這也將會影響到企業其他的財務比率數據。 分析不難得出，采用公允價值模式會計政策的轉換對于轉換后的每股收益和每股凈資產都有所影響，對企業的影響也是正反兩方面的。如果該公司凈利潤的增長不能達到凈資產的增長幅度，凈資產收益率就會下降，這就對公司的真實的經營業績提出了很高的要求。由此可見，公允價值變動對企業的許多財務指標所引起的變化也是難以預計的，這把“雙刃劍”也將會給企業帶來新的壓力。所以，企業在考慮是否引入公允價值模式時，這方面的因素也是必須要進行斟酌的。

四、結束語

我國投資性房地產的市場正處于剛剛起步狀態，市場準則制度的建設還相對落后，尤其是對公允價值信息起監控作用的規范準則尚不完善，給企業留下了許多違規操作的真空地帶。若放寬限制，將可能會滋生大批企業利用公允價值操縱利潤的惡劣結果。事實上市場中就已經發生過類似的事件，一些上市公司為完成在二級市場的增發股、配股等類似計劃，對企業利潤進行惡意的操控。

對投資性房地產使用公允價值嚴格的限制條件是必不可缺的。不可否認，在新興的市場搭配新興的準則面前，公允價值的運用應該得到鼓勵，但是更應該注意正確的引導，否則將與市場改革初衷背離。J

參考文獻：

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