投資估算的步驟精選(九篇)

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第1篇：投資估算的步驟范文

關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發(fā)；項目投資

房地產開發(fā)是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發(fā)項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據(jù)信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產開發(fā)公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發(fā)項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發(fā)投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經濟,2008(10).

3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[J].建筑經濟,2010(8).

第2篇：投資估算的步驟范文

關鍵詞：資本存量　永續(xù)盤存法　改進

中圖分類號：F221　文獻標識碼：A　文章編號：1004-4914(2011)05-073-02

關于當代中國及地區(qū)經濟的很多實證研究中都需要計算資本存量K這個指標，特別是關于經濟增長、投資效率和TFP的研究，所以確定資本存量K顯得尤為重要。

在關于中國資本存量的相關研究中。眾多學者幾乎都采取了各自不同的測算方法，而他們所得出的數(shù)據(jù)間卻又存在很大的差距。K測量的不準確必然會影響到后續(xù)研究的可靠性和準確性，所以盡量完善測算方法是非常有必要的。

眾多學者在對資本存量的估算過程中，應用最多的方法之一是“永續(xù)盤存法”，筆者在學習資本存量估算K的研究過程中，發(fā)現(xiàn)在測算時，特別是對地方經濟進行研究時，應用簡單算法還有一點可以改進的地方，在這里寫出來以便共同探討改進。

估算資本存量的方法主要有1951年戈德史密斯(Goldsmith)開創(chuàng)的永續(xù)盤存法和1995年喬根森(Jorgenson)提出的資本租賃價格度量法。用永續(xù)盤存法計算資本存量能夠充分利用較長時期連續(xù)的、相對可靠的投資統(tǒng)計資料，并可以任意選用某一存量資料較為齊全的年份作為基期往前或往后逐年遞推，因此得到廣泛的應用。目前OECD定期公布10個成員國的資本存量數(shù)據(jù)，就是利用永續(xù)盤存法得到的。

永續(xù)存盤法的具體步驟包括：通過普查或根據(jù)一定的假定，估算出某一計算基期的全社會資本存量；取得各年份產業(yè)部門的投資數(shù)字，并將按當年價格計算的各年投資額分別換算成按可比價格計算的投資額；按每年投資額中各類資產的投資構成，以專門調查測算的各類資產平均使用年限(從投入使用到完全報廢的時間)為依據(jù)，測算出每年資本報廢的價值，并予以匯總；從歷年投資額中扣除報廢總值，得出各年資本的實際增量；根據(jù)上年資本存量加本年資本增量等于本年資本存量的原理，推算出歷年資本存量的數(shù)字。

用公式簡單表示就是：

K1=K1-1+It-D1=Kt-1+I1t=Kt-1+I1-FCt-1×δ　(1)

其中，Kt、Kt-1分別表示第t年和t-1年的資本存量，It、I1t、D1表示第t年投資、凈投資和折舊，F(xiàn)Ct-1表示第t-1年的資本存量，δ表示折舊率。目前關于我國歷年資本存量估算的研究大都是在永續(xù)盤存法的基礎上，根據(jù)各自研究的需要，采取了一些替代方法和不同的指標進行的。

關于資本存量的計算，目前的焦點是中國資本存量的計算，而地方資本存量的計算研究較少。本文試圖在分析比較已有研究成果的基礎上，采用簡單計算方法，對地方資本存量的估算提出一點改進意見。

一、已有的研究成果及比較

在對我國歷年資本存量進行估算的研究中，

張軍擴(1991)、賀菊煌(1992)、Chow(1993)的工作受到人們的廣泛關注。沈坤榮(1999)、胡鞍鋼(1999)、王小魯和樊綱(2000)、鄒至莊(2000)、王金營(2001)、張軍(2002、2003)、李治國與唐國興(2003)、何楓(2003)等也是比較有影響的。總體來看，已有研究的主要估算步驟為：估算基期年的資本存量；估算各年資本存量的凈增加額(本年資本存量增加額扣除上一年固定資本存量折舊額)；在基期資本存量的數(shù)據(jù)基礎上，逐年累計各年的資本存量凈增加值，從而得到以后若干年份的資本存量。

這一過程涉及四個關鍵變量：基年資本存量K1的估計、當年投資It或凈投資It′的選取，各年資本折舊率δ的選擇、固定資產投資價格指數(shù)的確定。由于各學者對資本存量的前提假設、估算方法以及選取指標不盡相同，因而所得出的結論相差較大。綜觀已有的研究，其差異也主要圍繞這三個步驟所涉及的四個重要變量展開。

(一)關于基期資本存量K1的確定

大多數(shù)學者的研究選定1952年或1978年為初始年。

張軍擴(1991)采用美國學者珀金斯(1989)的假定(我國1953年的資本存量與國民收入比為3)，推斷1952年的資本存量為2000億元(1952年價)。王金營(2001)、何楓(2003)也沿用了這一假定，推算出了1952年的資本存量。

賀菊煌(1992)分別估算了生產性資本和非生產性資本存量。他假定的前提是經濟體制和經濟政策相對的穩(wěn)定性，直接依據(jù)相應年份的積累數(shù)據(jù)，推算出1964年的生產性資產以及1990年住宅價值，并假定該年住宅價值占非生產性資產價值70％，估算出當年的非生產性資產價值；然后，他在這兩個數(shù)據(jù)的基礎上推算其他年份的資本存量數(shù)據(jù)。這一研究結果也被張軍(2002)所采用。

Chow(1993)對積累數(shù)據(jù)的處理則比較細致。他假定1952年農業(yè)產出340億元中，土地、資本分別貢獻40％和25％，兩者的年貢獻率均為19％，從而得到農業(yè)的初始資本存量，再加上其他部門的資本存量，得出1952年包括土地在內的資本存量為1750億元，若不包括土地則為1030億元(1952年價)。為了避免資本存量初值估算不準確影響對總量生產函數(shù)的估計，他還把資本存量初值范圍定為1550億至1950億元。此后，李治國和唐國興(2003)直接采用Chow(1993)的1978年年末資本值為初始資本量。

胡鞍鋼(1999)只估算了1978年我國固定資產存量為5500億元(1978年價)。同時如果假定1978年固定資本存量是GDP的1.5倍，也可得到相近的結果。張軍和章元(2003)則利用上海市的歷史數(shù)據(jù)、全國工業(yè)企業(yè)固定資產原值和凈值數(shù)據(jù)，并在考慮農業(yè)資本存量后，分別測算出若干個1952年我國資本存量估算值，選定800億元(1952年價，不包括土地)為1952年我國資本存量。

可以看出。這些研究中關于初始年份資本存量值的估算方法很不一致，估算的數(shù)據(jù)差異也很大，這為利用估算的數(shù)值進一步開展研究工作帶來了困難。

(二)關于當年投資lt或凈投資It′的選取

張軍擴(1991)、賀菊煌(1992)、Chow(1993)都采用積累來表示新增凈投資。但隨著我國統(tǒng)計體系的變更，1993年起統(tǒng)計資料不將公布積累數(shù)據(jù)，這給后續(xù)的研究帶來了困難。鄒至莊(2000)依據(jù)國民收入核算原理，“從1978年價的官方實際GDP數(shù)據(jù)中減去實際消費和實際凈出口，

得到實際總投資”，并將實際總投資乘以當年凈投資與總投資之比，得到實際凈投資。與此同時，張軍和章元(2003)發(fā)現(xiàn)“積累”和“全社會固定資產投資”的主體是一致的，他們利用生產性積累和全社會固定資產投資1954―1993年以來的增長率波動的相似性，并假定兩者增速基本保持一致，擬合出1993年以后各年的生產性積累。

另一具有代表性的人物是王小魯，他直接使用統(tǒng)計年鑒中的固定資本形成，在數(shù)據(jù)銜接上就顯得比較勉強。

(三)關于固定資產投資價格指數(shù)的折算

長期以來，由于缺乏固定資產投資價格指數(shù)，大多數(shù)學者都是用其他的指數(shù)來代替。Chow(1993)使用積累隱含價格指數(shù)。他發(fā)現(xiàn)1952―1983年該指數(shù)基本不變，于是從1984年起對積累進行平減。在隨后的研究中，他又利用國民收入恒等式得到實際凈投資序列，從而折算出1978年以來的投資隱含平減指數(shù)，并認為這一指數(shù)比較穩(wěn)定。此外，李治國和唐國興(2003)、張軍與章元(2003)還利用上海的數(shù)據(jù)擬合出全國固定資產投資價格指數(shù)，以此取代全國指數(shù)。不過，目前學術界最為常見的做法是以GDP平減指數(shù)來代替，如王小魯(2000)即是采用此種方法。

(四)關于資本折舊

已有的研究成果對折舊的估算大致可以分為兩種方法。一種是根據(jù)官方公布的折舊率或折舊額進行估算。如鄒至莊(2000)利用國民收入恒等式算出1978～1982年的折舊額，再進行調整，然后又匯總各省折舊得到1983―1998年全國折舊額，從而得到1978―1998年的折舊。他的數(shù)據(jù)和方法基本為李治國和唐國興(2003)所采用，后者還指出利用國民收入恒等式推算折舊會產生數(shù)值高估問題。另一種是按照自己提出的折舊率進行估算，如王小魯(2000)統(tǒng)一使用，5％的折舊率；王金營(2001)考慮了不同時期固定資產投資領域和技術進步的影響，提出固定資產折舊率在1952―1977年、1978―1990年、1990年以后分別為3％、5％、5.5％。與此不同的是，張軍擴(1991)、賀菊煌(1992)、Chow(1993)及張軍(2003)采用積累額作為資本存量凈增加額，因而完全避開資本折舊問題。鑒于折舊核算的困難，沈坤榮(1997)、何楓等(2003)索性忽略了折舊問題。

二、對中國資本存量K的再估計

關于初始年份的選擇，在這里考慮到資本存量K對經濟研究的意義以及數(shù)據(jù)獲得的難易程度，選定1978為初始年；為了簡化，統(tǒng)一選取全社會固定資本投資作為當年投資；固定資產投資價格指數(shù)的折算，則采用目前學術界最為常見的做法：以GDP平減指數(shù)來代替；資本折舊采用王小魯(2000)提出的折舊率計算，統(tǒng)一使用5％的折舊率。

(一)已有研究成果介紹

大多數(shù)學者在估計各省資本存量K的時候，假設全社會固定資本投資時間序列可近似用式(1)表示：

I(t)=I(O)eλt　(2)

那么第一期的資本存量可以用式(2)求出：

K(1)[I(t)dt=I(0)eλ／λ　(3)

用δ表示折舊率，則資本存量可以用式(3)求出：

K(t)=K(t-1)(1－8)=I(t)　t=2，3，4，……，23　(4)

(二)估算方法的改進

仿照大多數(shù)學者的估計方法，用每年的投資來估算固定資產存量。假設投資按指數(shù)的形式增加入，如(2)式。其中，λ是投資的增長率，I(t)是第t年的投資，運用Chou(1995)的方法，假設第一期的資本存量是過去投資的加總，選擇一個固定的折舊率5％做如下迭代：

K(1)＝K(0)(1－δ)+I(1)

=K(－1)(1―δ)2+I(0)(1-δ)+I(1)

=K(－1)(1－δ)1+t+I(-t+1)(1-δ)t+I(t+2)(1-δ)t-1+…+I(0)

=K(-t)(1-δ)1+t+I(0)eλ((1-δ／eλ)t+(1-δ／eλ)t-1++1)

1-(1-δ／eλ)t-1

=K(-t)(1-δ)t-1+I(0)eλ―――――

1－l-δ／eλ

所以當t∞時，K(1)＝－I(0)eλ／1-(1-δ)eλ，這就是第一年的資本存量。

其他數(shù)值的計算方法同上。那么K1計算的微小改進，對于計算的資本存量數(shù)據(jù)走勢產生了一定的影響，改進后的計算方法使得計算出來的結果是一條光滑的指數(shù)形式曲線，符合實際經濟增長的發(fā)展規(guī)律。通過圖形表現(xiàn)如下：

(三)關于中國資本存量K1的估計

本文數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計年鑒2010，使用的計算軟件是Eviews3，1，通過計算得出I(0)=874.792749，k=0.103578，應用公式計算出K(I)=6762.60，其他年份的全社會資本存量應用遞推公式K(t)=K(t-1)(1-δ)+I(t)(t=2，3，……，32)計算。

具體數(shù)值如下：

三、不同估算方法數(shù)值的比較

根據(jù)已有計算，我們將賀菊煌所測算的1990年不變價用我們上文所估算的固定資產投資價格指數(shù)折算成1978年不變價為2014億元。他們的計算結果比較如下：

上面的對比說明他們估算結果之間的差距很大，這也和國家的經濟形勢比較復雜有關，因此在計算方法上進行不斷改進是非常有必要的。本文在估算資本存量的過程中所考慮的因素相對簡單，避免了應用永續(xù)盤存法在后續(xù)的估算過程中出現(xiàn)拐折情況，同時也沒有出現(xiàn)極值，因此我們認為使用這一方法進行估算固定資本存量，特別是估算地方固定資本存量的時候，不僅簡單而且實用。

參考文獻：

1.張軍擴“七五”期間經濟效益的綜合分析――各要素對經濟增長貢獻率測算[J].經濟研究，1991(4)

2.王金營.人力資本與經濟增長――理論與實證[M].北京：中國財經出版社.2001

3.何楓等.我國資本存量的估算及其相關分析[J].經濟學家，2003(5)

4.賀菊煌.我國資產的估算[J].數(shù)量經濟技術經濟研究，1992(8)

5.chow.Capital Formation and Economic Growth in China[J].QuanerlyJoumal ofEconomics，1993(8)

6.胡鞍鋼.中國：不平衡發(fā)展的政治經濟學[M].北京：中國計劃出版社.1999

7.張軍，章元.對中國資本存量K的再估計[J].經濟研究，2003(7).

8.鄒至莊.2010年我國經濟增長前景[A].快速增長沒有終結――中外專家看中國經濟增長潛力[C].北京：中國財政經濟出版社，2000

第3篇：投資估算的步驟范文

[關鍵詞] 投資； 估算； 資產； 建設項目

[abstract] according to the construction projects of investment estimate related provisions of editing,

from the investment estimate content, requirements, summarized the establishment of analysis,

according to explore how to constitute reasonable cost calculation and determine the construction

project investment estimation, detail with the index estimating method of the feasibility study stage

investment estimation, for investment estimate preparation to provide the reference.

[keywords] investment; Estimate; Assets; Construction projects

中圖分類號：F830.59文獻標識碼：A 文章編號：

投資估算是指項目決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有資料和特定方法，對建設項目投資數(shù)額（包括工程造價和流動資金）進行的估計。項目規(guī)劃、項目建議書、（預）可行性研究、方案設計階段應編制投資估算。投資估算的準確與否不僅影響到可行性研究工作的質量和經濟評價結果，而且也直接關系到下一階段設計概算和施工圖預算的編制，對建設項目資金籌措方案也有直接影響。因此，全面準確地估算建設項目的總投資，是可行性研究乃至整個決策階段造價管理的重要任務。本文從以下方面闡述建設項目投資估算編制。

一、投資估算內容

建設項目投資估算包括建設投資、建設期利息和流動資金估算。其中，建設投資和建設期利息之和對應于固定資產投資，固定資產投資與建設項目的工程造價在量上相等。建設投資估算的內容按照費用性質劃分，包括建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其他費用、預備費。其中，建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費直接形成實體固定資產，被稱為工程費用。建設投資可以分為靜態(tài)投資部分和動態(tài)投資部分。靜態(tài)投資部分由工程費用、工程建設其他費和基本預備費組成。動態(tài)投資部分主要包括建設期貸款利息、投資方向調節(jié)稅、匯率變動及價差預備費。

二、投資估算要求

估算編制人員應深入現(xiàn)場，搜集工程所在地有關基礎資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標準等，并全面了解建設項目的資金籌措、實施計劃、水電供應、配套工程、征地拆遷補償?shù)惹闆r。具體應做到以下方面：1、據(jù)主體專業(yè)設計階段和深度，結合行業(yè)特點，所采用生產工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區(qū)、行業(yè)或部門相關投資估算基礎資料和數(shù)據(jù)的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進行建設項目投資估算；2、應做到工程內容和費用構成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或降低估算標準，不漏項、不少算；3、應充分考慮擬建項目設計的技術參數(shù)和投資估算所采用的估算系數(shù)、估算指標在質和量方面所綜合內容，遵循口徑一致原則；4、應將所采用的估算系數(shù)和估算指標價格、費用水平調整到項目建設所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設項目的邊界條件所產生的與主要生產內容投資無必然關聯(lián)的費用，應結合建設項目實際情況修正；5、對影響造價變動的因素進行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；6、投資估算精度應能滿足控制初步設計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。

三、投資估算步驟

分別估算各單項工程所需的建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費在匯總各單項工程費用的基礎上，估算工程建設其他費用和基本預備費估算漲價預備費估算建設期利息估算流動資金。

四、投資估算編制

不同階段的投資估算，其方法和允許誤差是不同的。項目規(guī)劃和項目建議書階段投資估算的精度低，可采取簡單的匡算法；可行性研究階段，投資估算精度要求高，需采用相對詳細的指標估算法。

（一）、建筑工程費用估算

建筑工程費用是指為建造永久性建筑物和構筑物所需要的費用，一般采用單位建筑工程投資估算法、單位實物工程量投資估算法、概算指標投資估算法等進行估算。具體采用以下方法：1、主要構筑物和管道鋪設應按照可研報告所確定的設計規(guī)模、工藝流程、建設標準、設備選型和主要工程套用相應的估算指標、概算指標、概算（綜合）定額或類似工程的實際投資資料進行編制；2、輔助構筑物可參照估算指標或類似工程單位建筑體積或有效容積的造價指標進行編制；3、房屋建筑工程，可根據(jù)工程所在地相應的面積或體積指標進行編制。

（二）、安裝工程費估算

安裝工程費通常按行業(yè)或專門機構的安裝工程定額、取費標準和指標估算投資。一般采用安裝費率、每噸設備安裝費或單位安裝實物工程量的費用估算。具體采用以下方法：1、按照單項工程設計內容和主要實物工程量，分別采用相應的估算指標、概算指標、概算（綜合）定額和費用指標進行編制；2、主要工藝設備、機械設備按每噸設備、每臺設備或占設備原價的百分比估算；管道安裝工程按不同材質、不同規(guī)格（包括管件）分別以長度或重量估算；供電外線按每千米造價指標估算；自控儀表、變配電設備、動力配線按主要設備和主要材料費用的百分比估算；3、參照類似工程的實際投資資料或技術經濟指標進行估算。

（三）設備及工、器具購置費估算

設備及工、器具購置費=設備購置費+工具、器具及生產家具購置費；設備購置費=設備原價+設備運雜費。具體編制方法如下：1、設備原價。主要設備按設備表，采用制造廠現(xiàn)行出廠價格逐項計算。非標準設備按國家或主管部門頒發(fā)的非標準設備指標計價或按制造廠的報價計算，也可按類似設備現(xiàn)行價及有關資料估價計算。次要設備可參照主管部門頒發(fā)的綜合定額、擴大指標或類似工程造價資料中次要設備占主要設備價格比例計算。國內設備和進口設備應分別估算，國產設備原價一般根據(jù)生產廠或供應商的詢價、報價、合同價確定，或采用一定的方法計算確定。進口設備原價指進口設備的抵岸價，通常是由進口設備到岸價（CIF）和進口從屬費構成；2、成套設備服務費。指設備成套公司根據(jù)發(fā)包單位按設計委托的成套設備供應清單進行承包供應所收取的費用。其費率一般收取設備總價的1%；3、設備運雜費=設備原價×設備運雜費率；4、備品備件購置費可按設備價格的1%估算；5、工具、器具及生產家具購置費=設備購置費×定額費率。

第4篇：投資估算的步驟范文

關鍵詞：工程造價；全過程控制；具體方法

工程造價全過程控制的目的是按照經濟規(guī)律的要求，利用科學的管理方法和先進的管理手段，合理確定和有效控制各階段的工程造價。

1 工程造價的動態(tài)控制貫穿于項目實施的全過程

工程造價具有動態(tài)性。從工程決策到竣工交付使用的整個建設周期內，許多影響工程造價的動態(tài)因素會發(fā)生變化，從而使工程造價在整個建設期處于不確定，直至竣工決算后才能最終確定工程的實際造價。所以，這種動態(tài)目標控制貫穿于項目實施的全過程。

2 工程造價控制全過程分析

工程造價全過程控制，指從建設項目的預可行性研究階段工程造價的預測開始，一直到工程實際造價的確定和經濟后評價為止。整個建設期間都必須按每個階段的工程造價編制深度進行投資控制。投資估算是建設項目可行性研究階段必不可少的。經審批后的預可行性研究投資估算是編制項目建議書投資的依據(jù)。項目建議書獲得批準后，在進行工程可行性研究的基礎上，編報工程可行性研究投資估算；經審批后的工程可行性研究投資估算是控制建設項目投資的依據(jù)。設計概算是初步設計階段的重要組成部分，初步設計階段又是控制工程造價的關鍵環(huán)節(jié)，在優(yōu)化設計方案的基礎上，采用優(yōu)化方法和措施把工程造價控制在合理的范圍和核定的造價限額內。即，初步設計階段必須嚴格按照審批后的工程可行性研究投資估算，做好多方案的技術經濟比較，有效地控制造價。設計概算應控制在審批后的工程可行性研究投資估算以內。概算造價經批準后是建設項目投資的最高限額，是籌措資金、安排建設項目實施計劃、簽訂建設項目總承包合同的依據(jù)，也是考核設計經濟合理性的依據(jù)。用概算造價控制施工圖設計和預算造價，以求合理使用人力、物力和財力，取得較好的投資效益。

3 工程造價全過程控制的具體方法

要有效地控制工程造價，應從組織、技術、經濟、合同等幾個方面采取措施。其中技術與經濟相結合是控制工程造價最有效的手段。工程造價控制的基本方法主要有：

1）可行性研究階段是通過多專業(yè)綜合論證一個工程項目在技術上是否可行、經濟上是否合理等，進行經濟效益分析及評價，為投資決策提供科學依據(jù)。它是決策科學化的必要步驟和手段。可行性研究階段通過投資估算來控制該階段的工程造價。進行建設項目可行性研究時，應根據(jù)項目的構成編制建設項目總估算及總項工程估算。以審批后的項目建議書投資估算為依據(jù)進行工程可行性研究及編報工程可行性研究投資估算。設計單位在嚴格執(zhí)行國家方針、政策及有關規(guī)定的同時，根據(jù)可行性研究的內容，并以審批后的工程可行性研究投資估算為依據(jù)，實事求是地分析影響投資的各種因素，合理選用定額、價格等編制依據(jù)，精心編制投資估算，力求使估算完整，合理確定工程投資。

2）初步設計階段必須實行限額設計，即按照批準的投資估算控制初步設計過程。設計階段是控制工程造價的關鍵環(huán)節(jié)。

初步設計概算是初步設計文件的重要組成部分。進行初步設計時，設計單位根據(jù)工程的構成分別編制單項或單位工程概算以及建設項目總概算。概算編制必須嚴格執(zhí)行國家的方針政策和有關規(guī)定，根據(jù)工程所在地的建設條件及施工方案，設計單位按照批準的可行性研究報告的投資估算，做出多方案的技術經濟比較，合理選用定額、取費標準和價格等各項編制依據(jù)。設計概算必須完整、正確地反映建設內容，使概算控制在批準的建設項目可行性研究投資估算以內。如果概算超過投資估算，必須分析原因或修改設計，經修改后仍超過投資估算10%的，應重新上報可行性研究報告。

3）施工圖設計階段同樣要實行限額設計。限額設計是我國建設領域控制投資支出、有效使用建設資金的有力措施。施工圖預算是施工圖設計文件的組成部分。施工圖設計和施工圖預算要控制在批準的初步設計概算范圍內。如果單位工程預算突破相應概算時，應分析原因，對施工圖設計中不合理部分進行修改，對其合理部分應在概算范圍內調劑解決。因此，必須嚴格控制施工圖設計的不合理變更，以保證總投資額不突破初步設計總概算，處理好技術與經濟的對立關系，提高設計質量，杜絕投資失控的現(xiàn)象。

4）招標投標。通過投標競爭來擇優(yōu)選定承包商，不僅有利于確保工程質量和縮短工期，更有利于降低工程造價，是造價控制的重要手段之一。實行施工招標的工程，以施工圖預算作為標底的編制基礎。

5）合同管理。合同確定工程項目的價格、工期和質量等目標，規(guī)定著合同雙方的責、權、利關系。合同管理是工程項目全過程造價管理的核心和提高管理水平及經濟效益的關鍵。

第5篇：投資估算的步驟范文

關鍵詞：建筑工程；造價；控制方法

中圖分類號：TU198文獻標識碼： A

長期以來，我國普遍忽視建筑工程前期工作階段的造價控制，而往往把控制工程造價的主要精力放在招標和施工后竣工結算階段的工程價款審核上。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。為解決這一問題，必須實行建筑工程全過程造價控制，堅決地把造價控制重點前移到建設前期階段上來，使工程造價控制工作深入至投資決策、設計、招標、合同簽定、施工過程和竣工結算等各階段，變被動控制為主動控制，變事后控制為事前、事中控制，只有這樣，才能使投資控制目標實現(xiàn)，才能取得較好投資效益。

一、建筑工程造價控制的含義

有效控制的控制工程造價，即把建設方案、設計方案進行優(yōu)化，在工程建設過程中的各階段，采用有效的方法和措施，將建筑工程造價的允許偏差額控制在一定的范圍或核定的造價限額內，以確保人力、物力、財力的合理使用，取得較好的投資效益和社會效益。

工程項目建設的周期較長、資源消耗量大，同時還受到各種因素的影響和條件的限制，工程造價限額的確定與建設項目各個階段的深入情況有關，分階段由粗到細進行設置，由粗略到準確慢慢推進。整個項目的決策主要依據(jù)投資決策階段的投資控制數(shù)，一旦批準，該投資控制數(shù)就作為工程造價的最高限額，規(guī)定設計概算不應超過投資控制數(shù)。工程造價控制應該始終貫穿于項目建設全過程，但是一定要突出重點。做好設計階段的造價控制極其重要。如位于上海市的某一66層的建筑，工程師提出了三種上部結構的結構體系。造價顧問公司按照上海建筑市場造價行情對以上三種方案進行了造價成本分析，得出全鋼筋混凝土結構在造價上的優(yōu)勢很明顯，造價比全鋼結構節(jié)約34％，比鋼一鋼筋混凝土混合結構節(jié)約28％，在對建筑功能和造價進行進一步分析，最終成為業(yè)主的首選方案。

二、導致建筑工程造價過高的因素

1.籌資費用過高造成工程造價增加

一般來說投資方的自有資金基本上都較少，大部分的建設資金都是通過金融機構的貸款。建設期貸款利息組成投資費用，這樣就導致了工程造價增加，尤其是近幾年貸款利率的不斷上升，更增加了投資方的建設成本。

2.地質勘察不充分造成工程造價增加

設計前地質勘察必須要充分，如果勘察不充分就可能造成實際地基承載力與設計不符，或者在公路、橋梁施工時發(fā)現(xiàn)地下有軟弱下臥層，迫使公路改線或結構物基礎類型改變，這些情況都會抬高工程造價。地質勘察不到位，還可能引起安全事故，給投資方造成巨大損失。

3.設計原因造成工程造價增加

首先，在設計過程中必須考慮新材料，新工藝，新技術的投資，控制其不要超過投資估算；其次，由于設計錯誤，沒能及時發(fā)現(xiàn)，但在施工過程中由于已經建成的結構物受力不足，導致已建部分報廢，造成事故項目成本增加。

4.施工過程中工程造價的增加

由于施工過程中對其工程造價影響的原因很多，有極其惡劣天氣導致已建工程及材料、設備的毀損；設計變更引起造價的增加；材料價格的迅速上漲造成工程造價的大幅增加等。

三、建筑工程造價控制的步驟

1.投資決策階段工程造價的控制

工程在決策階段影響其造價的主要有兩個因素：（1）要想工程造價合理必須確保項目決策的正確性。項目決策正確，表示對項目建設做出科學判斷，選出最佳投資方案以達到資源合理配置的目的。投資決策階段的工程造價控制具有兩個特點即先決性和指導性，對全過程的造價控制起著決定性的作用；（2）決策階段的投資估算對造價的影響。進行投資方案選擇主要依據(jù)決策階段的投資估算，同時投資估算也決定項目是否可行。前期的投資估算是投資控制的目標，是全過程造價控制的源頭。

2.設計階段工程造價的控制

設計階段是影響和控制工程造價的主要環(huán)節(jié)。所以必須抓好以下幾個方面的控制管理:首先是限額設計。限額設計就是根據(jù)可行性研究報告和投資估算進行逐步設計，按照初步設計的概算控制施工圖設計，確保其不超過總投資額的設計過程。其次是利用價值工程原理優(yōu)化設計。價值工程主要是分析產品的功能和成本兩者的關系，以降低總成本為最終目標，滿足產品必要功能，提高產品價值的分析方法。價值工程理論與方法常常作為處理建筑工程造價和建筑產品功能之間矛盾的一種比較現(xiàn)代化的管理手段。三是實行設計招標和設計監(jiān)理制度。在工程的設計階段開始招標，引入公平競爭機制，這樣可以迫使競爭者自覺根據(jù)國家的政策進行組織設計。四是實行設計監(jiān)理。設計監(jiān)理主要是針對初步設計的總圖方案及單項設計方案進行評價，運用技術經濟指標的計算、分析和比較，確定最合理的方案，審查設計概算和施工圖預算。

3.施工階段的造價控制

施工是建設一個項目最主要的過程，90%以上的造價都耗用在這個階段，因此，控制好施工階段的造價是整個工程造價控制中非常重要的環(huán)節(jié)，要很好地處理造價、工期和質量之間的辨證關系，把投入產出觀念完全滲透到整個施工過程中去，以便達到人力、物力、財力、技術等生產要素的最優(yōu)組合。

4.竣工結算階段工程造價的控制

在施工企業(yè)根據(jù)合同規(guī)定的內容將所承包的工程全部完成之后，經組織驗收質量合格后，向建設單位索要最終工程價款結算。工程竣工結算是在工程最后確定總造價的重要環(huán)節(jié)。長期以來，都存在著竣工結算超額的問題。竣工結算審查作為這個階段的一項最重要的工作，它是核定工程造價的根據(jù)。要對合同條款進行核對。在審核中，應按照竣工圖、設計變更、現(xiàn)場簽證等相關資料逐項核對；并且嚴格按照計價依據(jù)與計價方法進行計算。竣工結算必須嚴格根據(jù)合同中雙方約定的計價方法進行計算。

四、建筑工程全過程造價控制的方法

1.要分階段設置投資控制目標。

建設工程歷時長，資源消耗大，有計劃地建立一個階段性的投資控制目標，可以通過目標控制，使實際的投資估算，工程預算，設計預算，合同價格更合理準確，真實客觀地反映工程量的實際發(fā)生額，有效防止“三超”，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

造價控制的全過程可以通過以下步驟來實現(xiàn)：業(yè)主按照已經確定的初步設計方案進行初步設計監(jiān)理，協(xié)助業(yè)主編制投資估算報告；設計時編制設計概算，對設計估計做進一步修訂完善；施工圖形成后，編制標底，招標時確定中標投標合同價格，作為施工中的投資控制目標，竣工驗收，審計結算，最后決算，確定工程總造價。這樣，在工程建設層的全過程逐層推進，使投資目標的各個階段都得到更好的控制。

2.要準確計量有效控制投資目標

要想控制好施工階段的造價可不是一件容易的事，因為這個階段的實際情況可能會由于設計圖紙的不完備而導致價值的變化，最終導致工程造價的變化。所以，施工時必須嚴格根據(jù)圖紙進行，不允許隨意提出變更。準確計量室施工階段投資控制的關鍵所在，在計量工程中要加強拖工現(xiàn)場工程量的檢驗，進行實地測量，統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)資料；對照設計圖紙，檢查實際施工內容；對照現(xiàn)場進度及簽證，審核簽認計量單；對照標書規(guī)定，審核材料價格是否需要進行調整。

3.要重點控制在決策設計階段造價

項目決策正確與否與建設的成敗息息相關，而且還關系到造價的高低和投資經濟效益的好壞；而如果設計合理、優(yōu)秀，則不但可以縮短建設周期，確保工程質量，而且還能降低造價，提高經濟效益。所以，應該把項目全過程造價控制的重點放在決策和設計階段。

4.要加強全過程的合同管理

工程承發(fā)包雙方必須嚴格遵守工程項目的合同文件，合同是發(fā)包人和承包人之間行為約束的唯一準則。由于建設項目的周期長、數(shù)量大，為了工程建設過程中各方經濟關系方便建立，符合項目管理的要求，實現(xiàn)造價控制的目標，應該按照工程建設階段制定不同階段的合同管理目標。

結語

建筑施工企業(yè)必須加強工程造價管理，建立良好的造價管理體系，合理利用各人才，對工程造價進行全方位、全過程的控制與管理，這樣才能使施工企業(yè)的工程造價管理水平及經濟效益得到提高。

參考文獻

[1]沈杰.工程造價管理[M].東南大學出版社,2006,10.

第6篇：投資估算的步驟范文

【關鍵詞】建設項目；實施；前期工程；造價控制

How to control project cost before the project implementation

Ba Ming-fang

(Urumqi Zhongke (Group) Co., Ltd Urumqi Xinjiang 830002)

【Abstract】Construction project cost control hinges on the implementation of the project before the investment decision-making and design stage, thus enhancing the project pre-project cost control is particularly important.

【Key words】Construction projects;Implementation;Early works;Cost Control

工程項目建設是一個周期長、數(shù)量大的生產消費過程，建設者們在一定時間內占有的經驗知識是有限的，常受著科學條件，技術條件及客觀過程發(fā)展程度的限制。不同的建設階段對工程造價的影響程度不盡相同，人們普遍把造價控制的重點放在施工階段，由建設、施工、監(jiān)理三方，從人、材、機、管理等多方面把關，嚴格控制施工費用的支出。而事實證明，建設工程造價控制的關鍵，在于工程實施之前的投資決策與設計階段。施工階段及竣工階段的造價控制是事中、事后控制，項目總的造價水平在決策和設計階段早已基本確定，因此加強項目前期工程造價的控制尤為重要。

1. 決策階段是控制造價的首要環(huán)節(jié)

1.1 決策階段控制造價的意義。建設項目決策是指根據(jù)預期的投資目標，從項目規(guī)模、建設標準、建設地點、工藝方案、設備選用等方面，擬定若干個有價值的投資方案，用科學的方法對這些方案進行分析、比較和選擇，從而確定最佳的方案。從建設項目全過程造價控制的角度看，決策階段是造價控制最重要的一環(huán)。決策階段工作質量的好壞，意味著對項目建設是否做出科學的判斷，對總造價的影響可能性為50％～75％，而在實施階段影響造價的可能性僅為5％～25％。任何一項決策的失誤，都會直接帶來不必要的資金浪費，造成投資失敗，甚至造成不可彌補的損失。

1.2 可行性研究報告是項目決策的龍頭。建設項目可行性研究報告是對擬建項目在技術上、經濟上進行全面的分析論證，一經批準，就是對項目的最終決策。比如擬開發(fā)一處住宅商品房，應該進行這樣一些工作：

（1）調研房地產市場行情：銷售需求量、價格分析、未來走向、風險分析等。

（2）選擇建設地點：地理位置、交通便捷性、周圍環(huán)境、土地使用、水文地質、現(xiàn)場施工條件等。

（3）了解主要建筑材料來源及市場價格、公用設施的供應等。

（4）確定建筑特征：建筑及結構設計方案。

（5）環(huán)境影響評價、勞動保護、安全衛(wèi)生等。

（6）研究施工方案：施工技術、施工方法、施工進度等。

（7）編制投資估算。

可行性研究報告對項目建設的必要性和可行性，以及經濟合理性進行分析，給出結論，對建設項目的造價控制起了龍頭作用。

1.3 投資估算的準確性是造價控制的關鍵。投資估算包括建筑安裝費、設備及工器具購置費、工程建設其他費、預備費、建設期貸款利息、固定資產投資方向調節(jié)稅等建設投資估算，以及流動資金的估算，是對建設項目總造價的預期估計，如果與實際值誤差過大，會導致決策方向的偏離。 投資估算直接關系到下一階段設計概算和施工圖預算的編制，對建設項目的資金籌措也有直接影響。因此，準確、全面的投資估算是可行性研究報告乃至整個建設項目造價控制的關鍵步驟。

1.4 投資決策階段造價控制的措施。

1.4.1 調查研究一定要詳盡。磨刀不誤砍柴工，充分的調查研究可以避免以后的風險。事前控制更優(yōu)于事后控制。應該花較多的人力和精力投入市場調查，正確判斷，給出結論。

1.4.2 投資估算要盡量經濟合理。項目投資估算的準確性直接影響投資決策、工程設計方案、投資經濟效益。投資估算要充分考慮項目建設中及建成后的收益與風險，并提出應對和防范措施，盡可能做到全面、準確。從源頭上避免項目的建設工程概算超估算、預算超概算、結算超預算的“三超”現(xiàn)象發(fā)生。

1.4.3 造價咨詢單位應參與估算。由于建設單位通常不是投資估算和造價控制的內行，而且對工藝流程和方案缺乏詳盡研究，而投資估算對于項目的決策及成敗至關重要。在做工程設計前，建設單位應委托有經驗的咨詢單位、國家注冊造價師進行可行性研究報告的撰寫和投資估算的編制。從項目建議書階段就參與項目中，全面、系統(tǒng)、真實地收集資料，協(xié)助業(yè)主，盡最大可能準確決策。

1.4.4 匯聚集體智慧共同決策。眾人拾柴火焰高，為避免個人因素的局限而帶來投資的盲目性，項目業(yè)主應組織工程設計、施工、監(jiān)理、造價等部門的相關人員對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，不僅要重視項目的經濟效益分析，還應立足節(jié)約，充分重視項目在市場中的領先地位，以減少項目建成后的運營成本。

第7篇：投資估算的步驟范文

【關鍵詞】房地產；項目投資；決策

一、房地產的投資概念和基本類型

房地產投資決策就是圍繞事先確定的經營目標，在掌握了大量的相關信息后，通過科學的分析手段，并進行定理分析，對房地產項目的投資方案進行選擇的過程。通常房地產投資決策由決策、決策目標、決策對象、決策環(huán)境四個要素。

房地產項目投資按照不同的標準來劃分有不同的類型：按投資分析方法來說，分為定量分析和定性分析；按照決策目標來分析，分為多目標決策和單目標決策；按照制度決策的方式來說分為多層決策與單層決策。

房地產的項目投資期權分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權也叫等待期權，是指開發(fā)商可以根據(jù)市場的情況決定何時動工，擁有延遲投資的權利，這種能夠降低項目失敗的風險。一種是擴張期權，開發(fā)商會根據(jù)價格的波動，產品的供應情況在市場中投入少量的資金進行試探，這種選擇被稱為擴張期權。還有一種方式為分階段投資期權，由于一次性投資的規(guī)模越大，風險就會越大，所以房地產企業(yè)將項目分為若干個相關聯(lián)的部分，每一個階段的投資都根據(jù)市場的需求而變化，這種期權方式又稱為分期滾動方式。最后一種是收縮期權，當房地產的銷售出現(xiàn)較大波動時，為減少損失，投資者可以酌情進行收縮開發(fā)或者中止開發(fā)[1]。

二、房地產項目投資分析的內容

1、經濟分析的概念

經濟分析是指企業(yè)依據(jù)國家相關的財政和稅收方面的制度與法規(guī)來分析某一個項目的可行性，并研究項目的投資收益、投入產出比等方面的數(shù)據(jù)，從而為項目的負責人進行投資做出相應的決策參考作用。一定要注意的是，企業(yè)進行經濟分析的前提必須是項目數(shù)據(jù)分析人員能夠對影響項目的所有因素都要做出合理的推斷與判斷。在當前的社會中，由于社會因素的變化較快，所以經濟分析人員也要具備能夠隨機應變的基本素質。

房地產項目在經濟經濟分析時，必須要提供有效的決策，再對項目的財務進行評估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數(shù)據(jù)，因為經濟分析主要就是對相關的數(shù)據(jù)進行分析，并且數(shù)據(jù)還能為信息的比對和估算提供依據(jù)，然后，要編制相應的準確的財務報表，同時要對相關的財務指標進行分析和評估，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，要以基本的財務數(shù)據(jù)作為基礎來進行一些不確定性方面的經濟分析，包括房地產項目的風險分析和抗風險的能力分析。最后，根據(jù)財務的評估記過，作出該房地產項目的投資是否可以進行的最終決策。

2、房地產項目的投資分析

首先要房地產項目的成本進行分析。成本估算是房地產項目的投資可行性分析中最重要的一環(huán)，它影響到房地產的經濟效益和健康發(fā)展等方面，因此，房地產項目的投資分析首先要進行的就是成本分析。分析人員要根據(jù)房地產項目的各個費用環(huán)節(jié)，如土地的征用、土地出讓、轉讓費及各種附加費，補償費等，還包括管理人員的工資及日常的開銷等費用的估算，然后還要對房地產項目的配套公共設施費用進行估算，配套公共設施的費用一般是指那些并不直接用于營業(yè)的一些公共設施的費用。當然，成本分析還包括了市政建設費、建筑勘察設計費和城市建設費用等。總之，房地產成本的估算是否正確合理會直接影響到項目的投資回報率。

還有一方面的重要成本估算是銷售收入的估算。房地產項目的銷售收入是保證房地產項目獲取收益的前提。所以，對銷售收入的估算也應該加強重視。首先要充分調查與統(tǒng)計，根據(jù)房地產項目的銷售和業(yè)績，并利用科學的統(tǒng)計法，對房地產項目的未來有個合理的預測與估算。房地產的銷售收入與銷售價格關系密切，因此在實際的項目定價過程中，通常采用定位法來進行確定，一般的定價法有成本導向法和客戶導向法以及競爭導向法。多數(shù)的房地產項目分析人員采用競爭導向法來確定銷售價格，企業(yè)可以根據(jù)自身的實力以及社會因素來決定銷售價格是比同類競爭者高或者低。此外，對于銷售收入的稅金以及附加費用的估算也非常必要，因為房地產行業(yè)中設計的稅種以及費用類別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對企業(yè)的銷售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過這些收入和費用的估算，能夠使決策者對企業(yè)的投入產出比進行詳細的了解并分析。有利于制定最終的項目投資決策。

最后，還要考慮項目的某些不確定方面因素的影響并進行評價。房地產項目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項目效益的關鍵因素，所以項目的相關評估人員要主要對這個因素進行考慮和評估，并在此基礎上進行相關的經濟評價，以此來減少投資的風險[2]。

三、房地產決策分析應注意的問題

1、要組建專業(yè)的分析團隊

科學、系統(tǒng)的進行房地產項目投資決策分析是現(xiàn)代房地產企業(yè)必須要實行的。組建專業(yè)的分析團隊，能夠有效的降低企業(yè)的開發(fā)風險，提高開發(fā)效率。項目投資的決策設計范圍很廣泛，必須有專業(yè)的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。

2、建立起規(guī)范的市場調研機制

市場調研是獲取有效信息的關鍵途徑，房地產企業(yè)要想取得成功就必須建立完善市場調研機制。即要規(guī)范市場調研流程，明確崗位職責，提高人員素質，拓寬信息渠道，建立起日常的市場的監(jiān)控體系。

3、加強風險防范意識

房地產項目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風險也很大，所以提高風險分析能力，加強風險防范意識是至關重要的。要更加科學的方法來評價經驗風險，對風險進行有效的控制[3]。

四、結論

房地產項目投資決策是整個項目中最重要的一環(huán)，所以，只有加強對投資環(huán)節(jié)的評估，對不確定因素的充分考慮，才能加強房地產項目投資決策的可靠性。

參考文獻：

[1]郭宏彬.房地產項目投資決策分析[J].中華建設，2012，（06）：67-68

第8篇：投資估算的步驟范文

【關鍵詞】可行性研究；房地產項目；重要性

可行性研究是房地產項目決策前必要的手段，是房地產商做出決策的重要依據(jù)，通過可行性研究，在很大程度上能夠提升房地產項目的決策正確性，提高項目的經濟效益。現(xiàn)階段，我國城市化建設正處于快速發(fā)展的新時期，加強對可行性研究在房地產項目中應用的研究具有十分現(xiàn)實的意義。

1.房地產項目可行性研究概述

所謂的房地產項目可行性研究，就是在項目開發(fā)之前，對房地產開發(fā)各個影響因素進行綜合分析，包括政策因素、市場需求因素、經濟因素、社會因素等等，從而判斷該項目開發(fā)的經濟效用性以及技術可行性，選擇最佳的開發(fā)方案，保證房地產項目開發(fā)的合理性與科學性。

2.房地產項目可行性研究的具體步驟與內容

2.1 房地產項目可行性研究的步驟

第一，組織準備工作。在開展項目可行性分析前，需要組建研究班子，為項目研究經費、構想以及具體研究計劃等負責。

第二，進行現(xiàn)場調查以及收集資料。進行現(xiàn)場調查主要是調查投資現(xiàn)場的技術、社會、經濟、自然等環(huán)境，收集的資料具體包括當?shù)爻鞘幸?guī)劃資料、政策方針資料、交通資料、地質水文資料、地形地貌資料、房地產市場資料等等。

第三，根據(jù)獲取的資料，結合房地產項目實際的情況，結合國家政策、地方政策以及現(xiàn)有資源狀況等，對多個項目開發(fā)方案進行對比，選擇最佳的開發(fā)方案。

第四，通過先進的技術手段以及經濟分析方法等，對選出的最佳開發(fā)方案進行進一步的財務分析與評價，判斷該方案的可行性。

第五，進行研究報告書的編寫。研究報告書就是描述項目可行性研究的全過程，保證報告額內容全面、準確、真實。

2.2 房地產項目可行性研究的具體內容

房地產項目可行性研究過程中，主要研究的內容體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，對項目概況進行研究，包括項目名稱、宗旨、背景等情況；項目水文地質、經濟、自然條件等；項目功能、規(guī)模以及經濟指標等。

第二，進行市場分析以及預測市場需求。在深入調差過程中，基于對現(xiàn)場調查中掌握的資料，對市場供給情況以及項目市場需求情況進行分析，本著客觀的原則實施預測，預測的內容包括市場售價、成本、開發(fā)周期等等。

第三，優(yōu)選規(guī)劃方案。制定合理的規(guī)劃方案，并在對多個規(guī)劃方案對比的基礎上，選擇最佳的方案，對該方案進行更加詳細的描述，包括規(guī)劃方案中包含的各項技術指標、技術參數(shù)、項目布局、設施分布等等。

第四，安排開發(fā)進度。對房地產項目開發(fā)的進度進行合理安排，根據(jù)前期工程、主體項目、附屬工程、交工驗收工程等進行劃分。對于一些大型的房地產項目，由于投資大、規(guī)模大、建設周期長，還需要對每期開發(fā)內容進行分析，做出合理的統(tǒng)籌安排。

第五，估算項目投資。房地產項目投資成本主要包括土地費用、稅費、開發(fā)期間管理費用等，對項目開發(fā)投資的估算必須保證精確，同時根據(jù)不同時期項目開發(fā)的具體情況進行綜合考慮，盡可能使投資估算與將來項目實際開發(fā)成本一致。

第六，制定合理的資金籌措方案，并對資金籌措成本進行估算。根據(jù)項目開發(fā)投資估算的結果，對項目資金需求量進行準確的估算，并制定合理可行的資金籌措方案，分析與計算籌措成本。房地產項目開發(fā)需要大量的成本資金，資金籌措方案的合理性，對項目開發(fā)正常運行具有直接的影響。

第七，進行財務評價。根據(jù)我國現(xiàn)行的財稅政策、房地產市場價格等，從項目盈利能力等方面進行分析，包括對項目銷售成本、銷售收益、償債能力等的分析與評價。

第八，風險分析。析風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因

素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

第九，得出可行性研究結論。

3.可行性研究在房地產項目中的應用的重要性

可行性研究是房地產項目開發(fā)前的必要工作，對項目開發(fā)具有重要的意義，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產項目開發(fā)可行性研究是我國節(jié)約型建設以及科學發(fā)展觀的具體體現(xiàn)；第二，通過可行性研究，能夠為房地產商做出決策提供重要的參考依據(jù)；第三，可行性研究也能夠為各個參與部門之間簽訂協(xié)議的依據(jù)來源；第四，通過房地產項目可行性研究，能夠為項目后期評價以及考核提供依據(jù)；第五；房地產項目開發(fā)可行性研究報告是向當?shù)卣约碍h(huán)境保護都能夠部門提出開發(fā)與規(guī)劃申請的重要依據(jù)。

4.房地產項目可行性研究實例

4.1 項目簡介

某地產項目。項目規(guī)劃總用地面積132.37畝，總建筑面積295213.0平方米 ，其中住宅建筑面積146516.0平方米，商業(yè)用房建筑面積92397.0平方米，地下建筑面積56300.0平方米。投資總額：74800.0萬元；建設單位：江蘇某置業(yè)有限公司；建設地點：棗莊薛城區(qū)。

4.2 該項目的可行性研究

通過上述介紹的可行性研究的步驟與內容，對地產項目進行分析，得出以下結果：

（1）該項目建設符合國家的房地產投資政策和棗莊市有關政策，對于提高城市化建設水平，增加城市整體功能，優(yōu)化投資環(huán)境，擴大招商引資，提高居民生活水平，全面建設小康社會，將起著極大的促進作用。同時對開發(fā)建設單位也具有一定的經濟效益和社會效益。因此，該項目建設是必要的。

（2）本項目地理位置優(yōu)越，交通方便，無污染源，是理想商居住生活區(qū)，同時市場前景較好。

（3）本項目所需的各項市政配套條件均可解決，為項目建設創(chuàng)造了良好的條件。

（4）經濟評價效果表明，項目社會效益顯著，能夠達經濟效益、社會效益和環(huán)保效益的三統(tǒng)一。

（5）問題與建議，棗莊房地產市場已處于開發(fā)高峰，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場銷售節(jié)奏，建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強合作，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌制定合理的企業(yè)營銷方案，保證銷售資金回款。

經以上分析論證，該項目選址得當，規(guī)模合理，規(guī)劃科學，建設方案可行，建設條件具備，資金來源可靠，具有較強的可操作性。因此，項目建設具有必要性，技術上具有可行性，經濟上具有合理性，同時具有較高的經濟效益、社會效益和環(huán)保效益。

5.總結

通過上述分析可知，可行性研究對于房地產項目開發(fā)來說具有重要的意義，是房地產商做出開發(fā)決策的重要依據(jù)。本文分析了房地產項目開發(fā)可行性研究的步驟與具體內容，同時通過歐商城項目實例進行說明，證明了可行性研究的重要性。

參考文獻：

[1]鄭微.有關房地產項目可行性研究的現(xiàn)實意義探討[J].房產探究.2013，35（20）：136-137.

第9篇：投資估算的步驟范文

工程建設項目的投資大，對工程造價產生影響的因素眾多。其中合同管理不當體現(xiàn)在工程建設方有可能是缺少專業(yè)的技術人才，對工程的結算方式不了解，對工程建設過程中一些造價影響因素不了解，在簽訂合同時，沒有考慮周全，最終對工程造價產生影響。例如某建設工程使用的鋼材在其工程建設期間鋼材的價格不斷的上漲，而由于合同中簽訂的結算方式是在工程全面完工后進行結算的，但是合同中鋼材的定價卻是簽訂合同時的價格，結算也必然要使用當時的價格，這就使工程建設方承受超概算帶來的損失。這就是簽訂合同管理不當對工程概算產生的影響。

二、工程的事后監(jiān)督存在弊端

工程的投資控制應貫穿于工程建設的整個過程之中。它會經過投資估算、可研究性估算、初步設計估算、施工圖預算和竣工決算多個步驟。嚴格的通過這個程序，實時的把握工程投資，可以有效的防范工程超概算。但是，當前我國很多工程建設都是采用的事后監(jiān)督體制，即不按著相關程序來對工程造價進行控制，而是工程建設完成后，一核算，才發(fā)現(xiàn)超出概算很多，但是這也已經成為了無法挽回的事實。工程的事后監(jiān)督單純的成為了工程投入的再次核算，對于投資的控制起不到任何實質性的作用。

三、工程建設項目超概算對策

1、重視工程設計

工程的設計方案是工程建設的依據(jù)，也是工程建設相關內容的重要參考文件。但是，長期以來，我國建筑領域都存在著“輕設計，重施工”的現(xiàn)象，對工程設計的不重視，就會影響相關人員在進行工程設計時的態(tài)度與責任心，就會使工程設計人員不深入的挖掘影響工程建設的各方面因素，其中也包括工程投資的影響因素。如果對工程投資的影響因素不做深入的分析，不做切合實際的市場調查，就不能預測工程建設中出現(xiàn)的一些問題，工程的超概算現(xiàn)象也就會出現(xiàn)。重視工程設計，對于可能影響工程建設的各個因素進行論證，對于影響工程造價的各種因素進行分析，例如工程處在的地質環(huán)境、水文環(huán)境以及地形、地貌等進行實地勘測。還可以實行限額設計，也就是為工程規(guī)定一個上限，在限額之內進行工程設計。重視工程設計的目的就是為了最終使用的設計方案達到最優(yōu)化，最優(yōu)化的工程設計才會將出現(xiàn)超概算的機率降到最低。

2、對施工單位進行嚴格的監(jiān)督

施工單位會對工程建設投入產生很大的影響，例如設計方案與施工方案差異導致了工程投入的增加，而這種差異的產生有的是臨時的施工情況發(fā)生變化，不得不進行的。而有些則是施工單位為了提高工程投入，賺取更大的利潤而采取的一種方法。對施工單位進行嚴格的監(jiān)督首先要約束施工單位按招投標文件進行施工，無論是使用的材料和采取的施工工藝，不可以輕易的進行修改，都要與招投標文件中的相關條款相符。對施工單位進行監(jiān)督還在于要規(guī)范與嚴格執(zhí)行工程變更制度。工程變更制度主要是為了應對工程建設必須進行修改的情況而設立的，它不應成為一些單位獲取更高利益的方法。

3、加強對合同管理科學合理性

工程建設雙方簽訂的合同中會對工程款的結算方式和結算依據(jù)進行協(xié)議。在簽訂合同前，應對合同的具體內容進行研究，專業(yè)人員對合同中的條款進行核對分析。結算方式要符合工程建設的實際情況，結算依據(jù)也要制定好。合同管理還涉及到施工技術、施工工藝、工程的工期，受突發(fā)狀況對工程質量產生的影響而引起的工程投資增加，這個責任由誰來承擔，都要在合同中明確的提出來。加強對合同管理的科學合理性，就要是研究建設工程的特點，借鑒其他工程建設的經驗，對于工程建設中出現(xiàn)的問題做到提前說明。

4、重視過程管理