房地產金融戰略精選(九篇)
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第1篇：房地產金融戰略范文
關鍵詞：房地產市場 金融支持 政策研究
從2000年開始，隨著房地產市場的持續發酵升溫，陽泉市房地產業也呈現出量增價升、購銷兩旺的繁榮景象，并成為支撐區域經濟發展的重要產業之一。伴隨著房屋由消費居住屬性向投資屬性轉化和整個社會對房地產投機炒作風氣的興起，對陽泉經濟金融運行的影響越來越大。尤其是自2010年年初以來，國家出臺了一系列宏觀調控政策，對陽泉市房地產市場運行產生了深遠影響。
1.2010年以來房地產市場調控政策回顧
針對全國房價的快速上漲，2010年1月份，國務院于出臺“國十一條”要求二套房貸款首付不得低于40%，以此抑制投資性購房，加大房地產貸款監管的力度。緊接著，4月份又出臺 “新國四條”將二套房貸款首付款提高至50%，并要求貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。4月17日明確暫停發放購買第三套及以上住房貸款，加大對炒房的打擊力度。11月起，全面取消房貸七折優惠。10月下旬央行兩次上調金融機構人民幣存貸款基準利率和個人住房公積金貸款利率。2011年1月，國務院又出臺“國八條”，明確5年之內轉讓住宅全額征收營業稅，繼續提高二套房貸款首付比例和利率水平，地方政府要公布本地區年度新建住房價格控制目標、上漲幅度。央行三次提高金融機構人民幣存貸款基準利率和個人住房公積金貸款利率。2012年，中央房地產調控定位于抑制投機、增加供應、引導需求，繼續推進保障性安居工程建設，并且央行兩次降低金融機構人民幣存貸款基準利率和個人住房公積金貸款利率，從而促進房價合理回歸。
在整個房地產調控和發展過程中，貨幣政策始終扮演著積極的角色。從貨幣政策調控和房地產發展進程來看，貨幣政策的實施，無一不是在對房地產發展態勢進行的反向性調整，當房地產周期過冷時，則實行寬松的貨幣政策，推動房地產業平穩發展。短期而言，當房地產周期過熱時，實行穩健的貨幣政策，抑制資金進入房地產業。
2.陽泉市房地產市場與房地產金融發展情況
我國房地產市場發展的決定因素有三：人口增加、收入增長、城市化進程加快。而支撐陽泉房地產價格上漲的主導因素是居民收入增長和城鎮化水平提高。陽泉市是典型的資源城市，以煤炭為主導的第二產業對經濟增長貢獻率高達68%。有關數據顯示：2010年陽泉市城鎮人口占比為63.74%，遠遠高于全國和全省水平，與2000年相比，陽泉市城鎮化水平上升了18.15個百分點。而城鄉居民收入多年保持兩位數增長，直接導致住房需求由基本型向改善性轉移。在此輪房地產調控中，陽泉市房地產市場表現為以下特點：
2.1持續調控之下陽泉樓市“淡”而不定
2010-2011年，陽泉市商品住宅開發投資增幅由37.2%降為33%。商品住宅施工面積由34.8%下降為4.2%；商品房銷售面積增幅由21.5下降為-3.5%。房地產投資出現明顯下滑，房地產銷售萎縮，觀望情緒濃郁。盡管持續的調控明確傳達出從緊信號，但調查發現，陽泉房屋成交量下降，但房價仍未回歸合理區間。普通樓盤均價2010年尚不足3000元/平米，到2012年上半年已達到4000元/平米，黃金地段部分樓盤甚至超過5000元/平米，而陽泉市城鎮居民人均可支配收入2011年為20253元，比2010年增長18.6%，農村居民人均純收入為7677元，增長17%，房價與普通居民購買力之間的差距依然較大。
2.2房地產開發漸歸理性
由于中心地段房屋開發潛力明顯不足，而市區土地供應量越來越少，開發熱點逐步向延伸。面對持續的房地產調控，房地產開發企業拿地更趨理性，既要保持一定的土地資源，但也要靈活掌握，更要以銷售的情況為準。如市區某知名房地產開發企業開始嘗試綜合用地，即住宅、商業和保障房用地相結合的模式。
2.3租賃市場持續火爆
市區主要地段百平米租賃價格已突破1000元/月。商業中心、學校周邊房租金上漲異常活躍，精裝房百平米月租金接近3000元。從廣義上講，租金調控應該是房價調控的一部分。樓市調控并非直接作用于住房租賃市場，而是首先作用于住房買賣市場，再間接影響住房租賃市場。導致租金上漲壓力加劇。但目前由于租賃市場管理仍屬空白，給樓市調控增加了不少壓力。
2.4金融機構執行差別化信貸政策
國家各項調控政策出臺后，各商業銀行總行陸續制定了相應的住房信貸政策，嚴格執行首付比例和利率執行標準。一是暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；首套房首付款比例調整到30%及以上；二套房貸款首付比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率1.1倍；二是消費性貸款禁止用于購買住房。三是對于盲目擴張、拖欠土地出讓金、高價拿地、資金鏈脆弱、過度融資、屯地、炒地、屯積房源、土地閑置兩年以上、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為的房地產開發企業，嚴格控制對其發放新開發項目貸款和貸款展期。四是繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。
2.5保障性住房建設資金籌措存在困難
保障性住房建設資金來源模式單一，規模較小，投融資機制有待完善。財政性資金難以滿足保障性住房建設運營資金需求；由于保障性住房建設投資利潤薄且回報期長，且缺乏明確、行之有效的激勵措施或投融資平臺，陽泉社會資金進入情況并不理想，由此形成保障性住房建設投資資金缺口大。
3.房地產市場調控為商業銀行帶來的潛在挑戰
3.1長期持續的房地產調控可能增加銀行業住房消費貸款的潛在風險
隨著房地產調控的持續，在售樓盤雖未出現明顯價格下降，但打折促銷愈演愈烈，贈送配套費、贈送家電、VIP客戶一萬抵三萬、一次性付款9.8折等等。人們對房價下降的預期不斷增強，那些在高房價期間發放的住房按揭貸款可能出現還貸意愿下降，貸款風險將會大大增加，嚴重威脅銀行的貸款安全。
3.2長期持續的房地產調控使房地產市場銷售冷淡，房地產開發貸款安全受到威脅
在持續的房地產宏觀調控背景下，商品房預售減少，去庫存化使現房銷售增加，房地產開發企業難以繼續長期大量占用購買者墊付資金。由于得不到銀行信貸資金支持，那些資金實力不強、負債率較高的中小房地產企業資金鏈緊張甚至出現斷裂，威脅銀行的貸款安全。
3.3長期持續的房地產調控會對房地產相關行業，如鋼鐵、水泥、建材、裝修、家具等行業形成沖擊，繼而對這些相關產業的上下游產業造成影響，銀行對這些行業和企業的貸款也面臨嚴峻挑戰
在陽泉，近年來受鋼鐵企業減產等因素的影響，耐火行業停產半停產企業增加，導致銀行貸款潛在風險增長。同時，房地產市場冷淡，使得家裝、建材銷售、家具市場等第三產業受到沖擊，不得不通過競相降價吸引消費者，企業經營效益下降，資金周轉速度下降，貸款償還出現困難。
3.4長期持續的房地產調控可能導致銀行以房地產作為抵押的貸款的擔保條件發生不利變化
住房是當下企業和個人重要的不動產。隨著房地產市場價格的持續上漲，銀行依托商用房和個人住房發放了大量的房地產開發貸款、居民個人住房按揭貸款，以及大量以房地產作為抵押擔保的其他用途貸款。如果房地產價格出現下降，用于貸款抵押的房屋價值縮水，在銀行貸款出現不良時，銀行處置這些抵押物也將面臨困難，加劇銀行貸款損失。
4.金融支持房地產市場健康發展的建議
4.1商業銀行要建立完善的房地產分析、評估和風險預警機制
宏觀層面上，要認真分析區域內各個階層居民收入、住房需求變化、城市發展、土地政策等要素與房地產業發展的相關關系，從總量上控制房地產貸款的增速。微觀層面上，銀行機構不僅要了解房地產企業本身的生產銷售行為對貸款的影響，綜合分析和評價土地、稅收、金融等調控政策對各類房地產貸款的影響程度，做好對房價下降的壓力測試，提足貸款損失準備，確保銀行業充足的風險補償能力。
4.2商業銀行要加強客戶細分，制定合理的擇優扶持和低效貸款退出制度
重點支持資信等級高、成長性高和效益好的房地產企業和項目，積極支持政府保障性住房和廉租房建設。對于個人住房按揭貸款，要積極支持有還款能力的居民購買自住房，嚴格控制第二套住房貸款，禁止明顯的投機性購房貸款；嚴格控制對大戶型、豪華別墅房建設項目的貸款。同時，商業銀行要積極關注國家政策調整，貸款投放與政策調整步調一致，避免出現政策性風險，不斷優化房地產貸款結構。
第2篇：房地產金融戰略范文
一、中國房地產上市公司融資狀況
繼2014年再融資開閘之后，2015年監管層進一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴展。在利好政策驅動下，上市房企直接融資加速，融資規模呈爆發式增長。融資成本更低的公司債、定向增發、中期票據等日漸替代銀行貸款、信托等高息負債成為房企融資的主要方式，融資結構不斷優化，融資成本重心不斷下移，具體表現如下：
（1）公司債市場異軍突起，公司大規模發行債券。在公司債發行主體擴容、審批程序簡化、融資成本降低和融資需求增加等因素，2015年公司債融資規模快速增長，尤其是2015年7月以來房企公司債發行期數和發行規模井噴，共計326筆和4068.22億元，占全年規模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，房企公司債發行頻次和發行規模分別為233筆和3175.33億元，分別達2015年全年規模的65.45%和73.01%。隨著大規模發債熱潮的推進，房企融資結構及成本均有所優化，部分優秀房企憑借強大的綜合實力、穩健的經營特點以及突出的商業模式等吸引了資本市場廣泛關注。
（2）中國證監會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產業務的事前審查，進一步降低了房企定增門檻。自年初以來，不僅大型上市房企定增融資動作頻繁，中小型規模上市房企亦紛紛加入再融資大軍，先后公布定增預案，再融資呈井噴之勢。據統計數據顯示，按發行日期計，2015年全年上市房企定向增發融資規模超1500億元，單筆融資額超50億元的6起，涉及金額981.8億元，籌集資金用途除用于公司項目建設和償還借款外，投資股權和收購并購也成為重要方向。
（3）銀行間市場仍是房企直接融資的重要渠道。在2014年9月交易商協會放開主體評級為AA級及以上上市房企的中票融資限制后，2015年6月中票融資限制再度放寬，發行主體擴展至AA級上市及國有背景房企，并優先開放國資委下屬16家以房地產為主業的央企集團或其下屬房地產企業和省級政府（包括直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產企業，進一步拓寬了房地產企業發行債務融資的主體范圍。
二、房地產金融的發展趨勢
房地產和房地產金融業正處于一個歷史性的轉折期，在共同經歷過“黃金十年”以后，面臨的機遇和挑戰并存。房地產金融作為房地產提供“服務”的行業，其發展命運也是和房地產捆綁在一起的。結合房地產的宏觀環境和發展趨勢，以及金融創新的內生性需求，未來的房地產金融將呈現出以下發展特點：
（1）融資類向投資類的轉變。隨著房地產行業普漲時代的落幕，房地產行業已不可能如發展初期那樣維持高利潤水平，所以房企對財務成本變得十分敏感。例如傳統的房地產金融貸款合作模式為：開發商有項目需要融資，金融機構作為借款人提供資金。這一雙方的關系基本上處于對立面，開發商需要降低融資成本，而金融機構則希望獲得更高的收益。按照經濟學原理，這會造成逆向選擇的問題。（開發商不愿意拿高收益的項目合作，而差的項目又無法獲得融資；或者金融機構只愿意選擇排名靠前的開發商，而排名靠前的開發商又不愿意承擔較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡單的融資關系變成投資利益共同體，發揮各方在不同領域的優勢，通過挖掘深層次的需求，金融機構獲得部分最終利益分享權，開發商也無需因負債過高而擔心現金流問題，實現了風險共擔，造就了雙贏。從近幾年的房地產信托中投資類業務比重的增加可以看出這一趨勢。
（2）資產證券化的探索。目前國內房地產金融多在項目開發期介入，而在物業的持有階段介入的幾乎沒有。這是因為在開發階段介入方便資金快進快出，資金回報高，存續期間也較短。然而，這一模式在進入“存量房”時代不可能延續。其中緣由是由于收益率的降低，通過傳統的債務型和股權型融資工具很難滿足投資者的需求，從而使資產證券化應運而生。
資產證券化能把流動性較低的、非證券形態的房地產實物資產或金融資產，直接轉化為資本市場上的證券資產，以實現可交易的特性，為投資者提供穩定現金流。其次，資產證券化能將存量的銀行按揭貸款證券化。例如9月30日，央行和銀監會的聯合通知中，除了放開限貸外，最引人注意的莫過于鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等盤活資產以增加貸款投放。截止2014年，我國個人房屋貸款余額以達到10萬億元。MBS對于整個房地產金融流動性的提高是極其明顯的，而流動性提高帶來的是風險的分散和下降，資金面的寬松，而這又反過來促進房地產的發展，使得兩者形成一個良性的互動和循環。
（3）房地產并購業務。在房地產行業格局持續分化，市場整合加速的背景下，并購已成為中小型開發商退出市場的一條有效渠道，同時也成為大型房企進一步提升市場份額、做大做強的必由之路。根據清科的數據統計，從2006年到2012年，國內房地產行業共發生327起并購，涉及金額171.2億美元。并購項目的主要來源為：資金趨緊或不具備開發能力和競爭力的中小開發商、非房地產類企業的退出以及大型房企的戰略調整和資源整合。預計未來幾年并購業務會成為房地產金融的重要組成部分。
（4）組合投資理論的實踐—基金化。普漲時代結束帶來的另一個變化是：單體項目的風險加大。對于投資者而言，由于市場的不確定因素增加，并不是項目在投入之初都能實現預期的收益率。以往由于房地產單個項目體量較大，除銀行貸款外，項目融資的金融工具通常只投單個項目。即使如房地產私募基金，盡管打著“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也經常采取一單退出再做下一單的模式。這種運作方式不利于風險的分散。而采取基金化模式后，首先帶來的就是整體組合風險的降低，其次，由于有多個項目存續在組合其中，資產的收益分配和終止期限能最大程度的打散，這也為制成不同期限、不同開放度的金融產品創造了可能，以滿足不同需求的投資者，降低了募集難度。
三、中國房地產“大金融”戰略布局
（1）在傳統融資渠道之外，房地產企業金融化成為年度行業發展的新亮點。房企通過涉足傳統金融業務、開展新興互聯網金融以及發展資產證券化，這不僅可以幫助企業籌集資金、實現快速去化，也為房企創新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。如2015年，隨著資產證券化相關政策的進一步落實，房企對資產證券化項目熱情高漲，以鵬華前海萬科REITs為起點的資產證券化產品的推出打破了我國房地產資產證券化的發展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業資金流。
（2）近年來，房企加大產業轉型升級力度，房地產金融化呈現加速態勢，眾多企業開始涉足銀行、保險、券商、交易所、信托基金等金融領域，逐步形成大金融戰略布局。
房企大金融戰略布局，能夠在投資收益、業務支持、融資渠道以及社區增值等方面獲益。首先，房企不斷強化規模擴張和業務延伸戰略促使其必須構建穩定的大額低成本融資渠道；其次，房企需要尋求高收益回報業務投以形成新的利潤增長點；再次，利用金融資源可以更好地支持養老地產、產業地產、旅游地產等多個業態；最后，通過金融化布局搶占社區增值服務先機，針對性布局社區金融服務，獲取增值收益。
四、總結
隨著國家資本市場的放寬和貨幣政策的穩健寬松，房企融資環境逐漸改善，以公司債、定向增發為主的直接融資模式獲得了迅猛發展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業融資成本重心也不斷下移。同時，房企及服務商也應積極利用新三板為代表的新興資本市場，加快業務重組與分拆，壯大房地產相關重點板塊業務，在鞏固傳統融資渠道的基礎上，積極迎接行業發展變革。未來，利用金融資本推動行業和自身發展成為重要的發展趨勢，更為房企整合拓展融資渠道、創新融資模式提供了無限可能，以房地產為中心、融合傳統金融業務、新興金融業務等多業態協同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來將迎來更為廣闊的發展空間。
參考資料：
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[2]圓桌一.清華五道口金融EMBA[J].嚴控房地產金融業務風險，2016，（10）.
[3]王金龍.新浪房產[J].房地產金融衍生品：天使還是魔鬼，2016，（10） .
第3篇：房地產金融戰略范文
改革開放以來，我國房地產市場逐漸形成，房地產金融業也開始在探索過程中不斷演進和發展。然而，目前我國的房地產業和房地產金融體制都還很不成熟和完善，如產業發展的低端化、市場機制的滯后性以及金融體制的落后性等。在開發模式上，我國房地產業長期處在高污染、高能耗的低端發展領域，造成產業發展對環境的持續惡化和城市發展的不可持續。在市場機制的建設上，自1998年取消福利分房以來，房地產市場化開始走向極端化，房屋價格不斷波動，政府對市場的把握也不太準確。而房地產金融體制的建設也沒有得到創新和發展。在全球金融危機過后和低碳經濟發展的背景下，我國面臨著產業轉型的重大歷史機遇。毫無疑問，作為我國國民經濟的重要支柱之一，房地產業在經濟發展的潮流中也不可避免要進行重大轉型。房地產業的順利轉型和發展很大程度上取決于金融體制建設的成功。因此，在房地產轉型的背景下，我國有必要對房地產金融體制的建設和改革進行全面的思考。
一、房地產業面臨重大轉型機遇
當前，我國房地產業處于調整轉型期，在政府相繼出臺一些嚴厲的政策之后，我國房地產市場的運行狀態開始出現改觀，表現為：房地產市場供求關系發生明顯的變化；房地產供給結構逐步趨于完善；房價漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢等。面對政府輿論的導向和政府政策的轉型、轉變，房地產市場正經歷一場前所未有的宏觀大調控，這次調控不同于以往任何一次，調控政策的力度之大，時間跨度之長，任務之艱巨，涉及面之廣，社會關注度之高，是歷史上任何一次都無法相提并論的。具體地說就是中國的房地產市場這次宏觀調控不是簡單地調控、軟著陸，而是面臨巨大戰略調整和轉型?；诋斍拔覈康禺a業發展的需要和國際上金融業發展的實際情況等因素，筆者認為當前房地產業面臨著以下幾方面的重大轉型：
1.土地利用方式從粗放型向提高土地利用率方向的轉型
城市的土地供應與房地產開發之間具有很大的內在聯系。隨著房地產業的大力發展，城市土地供應面臨著巨大的挑戰。一方面，為了滿足人們日益增長的住房需求，房地產業在夾縫中頑強地擴張發展；另一方面，城市土地資源的短缺和土地利用率的不足成為房地產發展的瓶頸和房價高漲的重要因素之一。近年來城市化的不斷推進和城鎮人口的急劇膨脹極大地促進了房地產業“虛幻的繁榮”，導致城市用地的大幅減少。因此，房地產未來的發展趨勢必然要求節約利用城市土地，逐漸從“攤大餅”式的開發模式轉變為集約利用模式。為此，提高土地利用率是解決問題的根本。政府應該轉變城市發展方式和城市規劃模式，減緩當前城市的盲目擴張行為，樹立建設緊湊型城市的城市規劃理念。具體來說，還應該減少面子工程對土地的浪費，以保證在不突破土地紅線的前提下，增多可供地面積。
2.從市場為主的供房模式轉變為以政府為主導、市場為補充的供房模式
這一轉型即由商品住宅開發為主導轉向以民生住宅為主導的轉型。自1998年福利分房被取消之后，我國房地產市場出現了嚴重的競爭，房價在市場的調控下出現了不理智和不理性的發展勢頭，給老百姓的實際生活帶來很大的負面影響，也不利于經濟的可持續發展。因此，沒有政府的宏觀調控，市場很難發揮完善的作用。當前政府所實行的一系列政策均預示著這一轉型的發展趨勢。這對于緩解社會矛盾具有重大現實意義。“過去不少地方對房地產的政策是GDP優先，短期政績優先，而目前已經開始營造的新的政策環境，是把房地產和科學發展觀、構造和諧社會結合起來，其政策目標是和諧優先，尤其是要照顧好中低收入階層。這種轉型意味著，房地產業的社會屬性、政治屬性大大增強了。”在房地產業不夠成熟且面臨重大轉型的關鍵時期，政府的作用顯得尤為重要。到底是建立以市場自發調控為主的經濟發展模式，還是建立以政府為主導作用的發展模式是一個非常重要的問題。我國房地產市場發展的歷史告訴我們，短期內，市場作用的過度發揮不利于普通百姓的權益的保障，由于貧富分化的存在和惡化，需要政府的宏觀調控和保障。當前我國高房價背后政府加快建立保障房的事實就是最好的例證。
3.房地產開發地域范圍由一、二線大城市轉向三、四線城市以及鄉村區域
最近，隨著房地產市場調控政策在一、二線城市效應的逐步顯現，眾多有實力的房產開發商，最近從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，積聚實力或抱團取暖通過梯度轉移正向煙臺、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三、四線城市房產市場進發以獲取更大發展。其實，這一發展趨勢在我們的意料之中，也是大勢所趨。中國人多地少，城市土地也出現供應不足的現象。在城市化進程中，房地產的開發模式應進行重大調整，包括從粗放型的土地利用模式過渡到集約利用模式，從低品質的房地產產品向低碳的高質量的產品發展，以滿足城市發展的需要。但僅有這些轉型還遠遠不夠，廣闊的小城市市場和鄉村市場開發是房地產未來發展的重要取向。此外，房地產開發的產品類型也將得到轉型，以居住型商品房為主的房屋供應模式也將向商品房、保障性住房以及商業房產、旅游房產、養老地產、旅游地產、物流地產等新興房地產產品類型轉變。
4.房地產開發從高污染、高能耗高碳運營模式
向低污染、低能耗的低碳模式轉變自2003年英國政府提出“低碳經濟”的概念后，全世界都在熱議這一發展模式。所謂“低碳經濟”就是以可持續發展理念為指導，通過技術創新、制度創新、產業轉型、新能源開發等多種手段，盡可能地減少高碳能源的消耗，減少溫室氣體排放，達到經濟社會發展與生態環境保護雙贏的一種經濟發展形態。作為我國國民經濟的支柱產業之一，房地產業走向低碳化是大勢所趨。國家“十二五”規劃明確提出“低碳經濟”的發展要求，房地產業界對于經濟發展模式轉型的關注和思考也越來越深入。目前，低碳發展模式已經納入了眾多企業未來的發展規劃之中，低碳技術甚至成為了企業在市場競爭中的奪取市場份額和搶占市場先機的關鍵因素。如保利、萬科等一部分企業通過實現產業技術升級和產品轉型，力圖從以往單一業態開發模式向多元化發展，打造集住宅、商務、辦公和旅游于一體的整合協同經營模式，以便控制房地產鏈條的各個環節，從配套家裝、家電的品牌選擇等各個方面加以關注，從根源上減少碳排量，實現能源優化配置。因此，毫無疑問，房地產業的低碳轉型勢在必行。低碳轉型不僅僅為了適應世界發展的潮流，也是我國后工業時展的必然要求。通過低碳轉型，產業鏈可以得到優化，產業可以可持續發展，人民的生活水平和質量也會相應得到提高。#p#分頁標題#e#
二、房地產業轉型的必然要求———房地產金融改革
房地產業是一個資金需求規模較大、資金周轉周期較長的高風險行業。資金的供給是發展房地產業的重要因素和保障。在房地產業轉型的歷史時期，不管是哪種轉型都需要金融的大力支持。而目前我國的房地產金融體制不僅無法滿足當前房地產業快速發展的需求，也不能為房地產業的轉型提供資金保障。因此，借鑒國外先進的金融工具和融資模式，創新我國的金融體制，改革現存的房地產金融產業，顯得尤為重要。應該說，房地產金融體制的改革不僅是房地產業本身轉型的重要組成部分，也是房地產業轉型的根本和關鍵點。傳統的金融體制嚴重束縛了經濟的發展和消費需求，而現存房地產金融體制不僅極大地阻礙了房地產業的繁榮和市場的發展，也在一定程度上加重了我國銀行系統的系統風險。具體來說，我國房地產金融體制主要面臨以下幾方面的問題和困境：
1.房地產資金來源嚴重依賴銀行系統的房地產信貸
目前，我國房地產資金絕大部分來源于商業銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業銀行又占據主要地位，造成銀行系統風險的高度集中。縱觀近年來房地產信貸的發展情況，我們可以發現：房地產貸款余額占商業銀行貸款余額比例一直處于高位狀態，并有小幅上升趨勢；個人住房貸款余額占房地產貸款余額比重也較大，且增幅遠遠高于房地產開發企業貸款增幅。例如，從國家統計局的資料可以看出，2001年，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9.98%，而到了2010年，這一數字達到了18.25%。2001年，我國個人住房信貸余額為5598億元，占房地產貸款余額的比例為49.92%，而到2010年末，這一數字上漲到57300億元，占房地產開發企業貸款余額的62.99%。這說明，銀行貸款是房地產的主要融資渠道。我國房地產業的融資結構中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55%，超過30%～40%的國際水平。事實上，房地產開發企業的信貸資金遠超過這一比例。按照現行首付30%的購房規定，個人住房貸款也將達到60%占比以上，而房地產企業資金很大一部分來自于購房者的預付款。因此，其間接來自銀行系統的資金占比更多。而這一特點帶來了一系列的負面影響：第一，商業銀行信貸風險開始顯露；第二，銀行信貸抑制了房地產開發和消費者的消費；第三，房地產信貸受國家政策和宏觀經濟形勢影響較大，且年增長率波動較大，不利于經濟的平穩發展。
2.房地產金融市場還遠未完善
長期以來，我國的金融市場遵循著以銀行為主導的發展路線。而有著直接融資作用的一級資本市場卻遠沒有得到發展。房地產金融市場也是如此。由于房地產需要大量的資金進行建設，而銀行系統擔負著供給這種資金的主要角色，這就造成了商業銀行背負巨大的市場風險。雖然目前我國的金融機構數量有了較大的突破，但總體服務水平還有待提高，服務類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規劃，金融機構間的協調機制還沒有凸顯出來，金融市場還很不完善。其次，不完善的法律法規體系制約了房地產金融市場有序發展。房地產金融市場的良好秩序需要有健全的法律法規作保障，目前我國與房地產金融有關的法律法規仍存在不完善和部分缺失現象，不適應房地產金融快速發展的需要。
3.房地產金融體系不健全，房地產宏觀管理體制亟待理順
從房地產金融體系的建設來看，目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產金融業務的創新，缺乏由其直接經營、能貫徹政策意圖的金融機構，缺乏專門的保險機構為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構無法進入房地產金融市場，使資本市場與房地產市場脫節。因此，我國目前的房地產金融體系還很不健全，這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調控的難度。最明顯的事實就是，在當前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，這與房地產金融市場和金融體系的發展程度不無關系。一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策可能無法發揮效應。
4.相關法律還有待形成和完善
我國目前的金融法律還很欠缺，規定并不明確。我國迄今建立起來的房地產金融法尚未形成完整、科學的體系，房地產金融法律只是初具規模，無論是法律規范的內容、調整的效果，還是法律規范的立法層次、立法技巧，都尚未達到較高的程度。由于房地產金融政策與法規一方面在資源配置中起著基礎性作用，同時它們又構成房地產業宏觀調控的重要手段。因此，我們應該高度重視立法在金融體制建設方面發揮的獨特作用，盡早形成我國的房地產金融法制和法規。金融是經濟活動的重要保障，任何經濟活動的開展都離不開金融。在房地產業轉型的重要時期，金融也將發揮巨大的效應。無論房地產業如何轉型、轉型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有競爭力和具有吸引力的金融體系，最終建立穩定的金融體制，不僅對于房地產業本身具有重大的現實意義，而且對于國民經濟中其他產業的轉型和與其配套的金融機制的建立都具有舉足輕重的示范作用和現實意義。通過整合社會金融資源、合理利用金融工具、暢通金融渠道，建立穩定而成熟的金融市場并最終形成我國獨特的房地產金融體制，我國房地產業必將隨著國家經濟的繁榮走向健康、穩定和興盛的康莊大道。
三、如何改革我國房地產金融體制
我國應建立以政府供給為主的房屋供給模式；改革過度依賴傳統的銀行系統的資金體系，建立多層次、有針對性的金融體制；轉變高污染、高能耗的房地產開發模式，提倡低碳房地產發展等舉措。
1.借鑒國外的經驗，積極引進先進并符合實際的融資工具和模式
從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足,且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。短期來看，我們應該大力發展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產信托、房地產投資信托基金（REITs）、政策性住宅銀行、房地產抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業房地產金融機構、新加坡的政府公營的專業政策性房地產金融機構、日本的混合型房地產融資機構等金融機構。長期來看，我國房地產金融體制應該建立在以政府為主導、以市場為補充的機制上，應該借鑒新加坡的公積金模式和德國的住房儲蓄模式金融融資。美國的房地產金融業比較發達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產商建房都有較穩定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的國家之一，其政府在住房方面的引導作用值得我們再一次借鑒；西歐國家的房地產融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學習。總之，我們要借鑒一切國家先進的融資模式，引進有利于我國房地產市場發展的融資工具。#p#分頁標題#e#
2.積極發展我國的金融市場
長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發展上，次級市場遠沒有得到開發和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風險等作用，因此我們要大力發展二、三級金融市場。此外，我們還要發展直接融資渠道。只有發展金融市場，我國的房地產業才能擁有更多的融資渠道，獲取到更多的資金。目前。我國大量閑散的民間資本缺乏有效的投資渠道，而大量的房地產企業卻缺乏融資渠道，企業與投資者之間喪失了互利共贏的對接平臺。因此，我國急需建立多元化的房地產金融體系，應該大力發展直接融資，分流大量堆積在房地產經濟中的游資，實現房地產業有效的市場配置和政府宏觀調控效應的最大限度發揮。由此可見，通過發展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩定的金融體制，還可以進一步穩定房地產市場，促進經濟的平穩發展。
3.穩定房地產市場和房價，為金融市場和金融體制的建設營造良好的氛圍和條件
長期的銀行信貸，不僅給商業銀行帶來巨大的系統風險，而且不利于整個市場的健康發展。從1992年出現的海南房地產泡沫，到2004年的房地產過熱發展，再到當前房地產價格居高不下的尷尬局面，我國房地產市場呈現出大起大落的不穩定現象，這不利于金融市場和金融體制的建設。相反，成熟穩定的房地產市場促進金融體制的形成，房地產金融體制的完善也會極大促進房地產市場的穩定和繁榮。因此，政府應該在建設金融體制的過程中，有意識地管制房地產市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環境。
4.積極鼓勵民間資金投入房地產領域，妥善處理好直接融資和間接融資的發展平衡
一個完善的房地產金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產過度發展的時期，政府的調控作用不可或缺，其能夠為市場提供一定的調節和風險控制的作用。在房地產高度發展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當的調控。尤其在社會主義市場經濟還不太完善，房地產金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調控和完善。但是，市場是金融生態的最基礎的環境。因此，我們必須堅持以市場化為目標的金融改革，允許非正規的金融成分（如民間借資、企業借貸、錢莊、標會等互的合作金融組織）的合法存在。
第4篇：房地產金融戰略范文
關鍵詞：房地產企業融資渠道
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
第5篇：房地產金融戰略范文
近日，遠洋集團宣布，品牌煥新契合公司第四步發展戰略，也就是構建以房地產實業為基礎、圍繞“全地產視角”的有限多元業務結構，致力在住宅開發業務的基礎上加大對不動產開發投資、客戶增值服務、房地產金融等業務的發展力度。
按照遠洋集團董事局主席、行政總裁李明的設計，公司未來的多元業務發展仍然會以房地產開發業務為基礎，并且未來幾年時間房地產銷售規模預計按年增長百億元左右發展，其中將有相當一部分來自“遠洋資本”，即房地產金融投資。
用李明的話說，“企業成長以后，將以投資作為主要的經營手段、重要的融資手段，包括一種管理手段。不進行投資反而是不正常的，所以，‘遠洋地產’變成了‘遠洋集團’”。
【述評】
經過多年的市場洗禮，房地產企業開始進入更名季，去地產，布局多元化是趨勢。除了恒大、雅居樂、京投發展外，遠洋地產也更名為“遠洋集團”。
事實上，遠洋集團去年就開始調整業務布局。在過去的一年半時間里，除了文化和內部組織的轉變，遠洋還做了三方面的調整。在業務布局方面，將主要業務集中到了一、二線城市；在業務結構方面，除了住宅開發，加大了對物業投資、房地產金融和客戶服務業的投資；在資產債務結構方面，著眼于長遠經營，加長債務期限，降低債務成本。
而未來，遠洋集團的多元化業務板塊會形成“四元業務”格局，囊括住宅開發的“遠洋地產”、不動產開發投資的“遠洋商業”、客戶服務的“遠洋服務”以及房地產金融的“遠洋資本”。
在房地產行業進入白銀時代后，利潤已不再容易獲取。房地產行業的凈利潤率在不斷走低，截至今年一季度，122家滬深上市房企平均凈利潤率僅為6.8%，與2015年同期的10.3%相比，下滑了3.5個百分點。
第6篇：房地產金融戰略范文
【摘要】目前我國房地產業存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產金融市場不發達和宏觀調控政策的影響，也有企業自身的原因。筆者根據本單位的實際經驗，提出國內房地產企業應利用海外資金長期看好國內房地產業的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，從根本上降低融資需求。
【關鍵詞】房地產企業融資渠道
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。
2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
第7篇：房地產金融戰略范文
本輪美國次級債危機（Sub-prime Loan Crisis）發端于2006年下半年，在2007年2月引發世人普遍關注，到2007年8月則升級成席卷全球金融市場的風暴。房地產金融機構和對沖基金紛紛申請破產或停止贖回，投資銀行和商業銀行普遍發出盈利預警，全球主要股市指數應聲而跌，發達國家央行在短短兩周時間里已經向市場上注入超過5000億美元的流動性。很多經濟學家認為美國次級債危機的強度已經超過1998年美國長期資本管理公司破產危機，并認為一旦危機繼續持續下去，可能導致全球金融市場遭受重大沖擊，美國經濟和世界經濟陷入中期衰退。
美國次級債危機的演進邏輯體現為三個嚴絲合縫、環環相扣的風險鏈條，即房地產市場繁榮導致抵押貸款標準放松和抵押貸款產品創新、證券化導致信用風險由房地產金融機構向資本市場傳遞，以及基準利率提高和房地產
市場疲軟成為危機爆發的導火索。
寬松的抵押貸款條件和多樣化的抵押貸款產品
自網絡股泡沫帶來的股市繁榮在2000年前后破滅之后，美國經濟陷入衰退。為了刺激總需求增長，美聯儲在很短時間內將聯邦基金利率從6.5％調低至1％，創造歷史新低的利率水平直接促進了美國房地產市場從2001年到2005年的繁榮。
在市場繁榮時期，房地產金融機構在盈利動機的驅使下，產生了強烈的擴大住房抵押貸款供給的沖動。在基本滿足了優質客戶的貸款需求后，房地產金融機構逐漸把眼光投向原本不夠資格申請住房抵押貸款的潛在購房者群體，即次級抵押貸款市場和Alt-A市場。
美國房地產金融機構有三項指標來區分客戶質量，第一項指標是客戶的信用記錄和信用評分，第二項指標是借款者的債務與收入比率（Debt to Income Ratio, DTI），第三項指標是借款者申請的抵押貸款價值與房地產價值比率（Loan to Value Ratio, LTV）。一般而言，信用評分低于620分、DTI超過55％，以及LTV超過85％的借款者被劃分為次級抵押貸款申請者，此外，借款者在申請次級抵押貸款時，也不必向房地產金融機構出具收入證明文件。相比之下，優質貸款（Prime Loan）申請者的信用評分在660分之上，而且必須提供全套收入證明文件，Alt-A貸款申請者的信用評分在620～660分之間，或者是滿足優質貸款申請者的所有條件，但是不愿意或不能夠提供全套收入證明文件者。
由于次級抵押貸款相比于優質抵押貸款未來還本付息的違約率更高，因此房地產金融機構提供次級抵押貸款的利率也相應較高。對于房地產金融機構而言，在一個上升的房地產市場環境中，發放次級抵押貸款的誘惑要強于優質貸款，這是因為：第一，次級抵押貸款的收益率更高；第二，雖然次級抵押貸款的違約率更高，但是只要作為抵押品的房地產價值上升，一旦出現違約，房地產金融機構就可以沒收抵押品，通過拍賣而收回貸款本息；第三，房地產金融機構可以通過證券化，將與次級抵押貸款相關的風險完全轉移給資本市場。
而對于投資者而言，在房地產市場繁榮時期，申請次級抵押貸款的誘惑力也相當之大。首先，對于原本不能申請住房抵押貸款的低收入階層（尤其是非裔美國人群體和拉美裔美國人群體），申請次級債使得他們可以擁有自己的房地產；其次，雖然次級抵押貸款的還款利率較高，但是只要房地產價值不斷上升，那么一旦感覺自己因為不能償付本息而面臨違約，借款者就可以通過舉借新的抵押貸款（Refinance）或出售房地產，來提前償還原始貸款的本息；再次，次級抵押貸款寬松的發放條件和審核程序，也成為投機者進入房地產市場的最佳通道。
針對次級債申請者大多收入水平較低的特點，房地產金融機構開發出多種抵押貸款品種。在2006年新增次級抵押貸款中，大約90％是可調整利率抵押貸款（Adjustable Rate Mortgages，ARM）。而在這些ARM中，大約三分之二屬于“2＋28”混合利率產品。這種抵押貸款的償還期限是30年，其中頭兩年的利率是固定的，而且顯著低于市場利率，從第三年開始，利率開始浮動，并且采用一種基準利率加上風險溢價的形式。換句話說，一旦這種貸款合同的利率在第三年年初重新設定，那么借款者面臨的還款壓力將會顯著上升。
在ARM產品的基礎上，還有三種變形。第一種產品是僅付利息抵押貸款（Interest Only），即在貸款前幾年，借款者只需要償還利息，而不必償還本金；第二種產品是負攤銷抵押貸款（Negative Amortization），即在貸款前幾年，借款者的還款金額甚至可以低于應付利息。但是未償還的應付利息部分將會自動計入貸款本金。一旦累積的應付利息部分超過貸款總額的15％或25％，那么每月還本付息額就要根據新的貸款本金重新計算；第三種產品是選擇性ARM，這種產品賦予借款者很大的還款自由度，即借款者每月可以選擇是償付本息、只還利息還是進行負攤銷，這種自由選擇權可以保留5年以上，或者直到新的貸款本金額度超過原始本金的110％。
所有這些次級債產品都具有一個共同特點，即最初幾年還款利率很低，這被稱為誘惑性利率（Teaser），而一旦幾年后利率重新設定或本金重新計算，那么借款者的還款壓力將會驟然上升。一般而言，重新設定后的還款利率是低收入階層根本應付不了的，而借入ARM貸款的大多數借款者也根本沒有想過要從頭到尾地償還ARM。他們的理想算盤是，一旦原來的ARM利率進入重新設定期，他們就會通過借入新的ARM合同來提前償還舊合同，或者直接出售房地產來提前還款。
根據Inside Mortgage Finance提供的資料，在美國2006年新發放的抵押貸款中，優質貸款只占到36％，而次級債占到21％，Alt-A貸款占到25％。2001年美國次級債總規模占抵押貸款市場總規模的比率僅為5.6%，到2006年該比率上升到20％。
抵押貸款證券化造成信用風險的傳遞
證券化是20世紀金融市場最重要的創新之一。其核心內容就是，只要某項非流動性資產在未來能夠產生穩定的現金流，那么該非流動性資產的所有者就能夠以未來現金流為基礎，將該資產打包成某種形式的債券，通過向資本市場出售債券而收回流動性資金。對于資產所有者而言，證券化提供了一種將非流動性資產迅速流動化的方式；對于資本市場而言，證券化提供了一種全新的投資品種，可以幫助投資者提高收益率和分散風險。
對于房地產金融機構而言，它們的資產負債表借方有很多筆住房抵押貸款債權，為了迅速回籠資金以提供更多筆抵押貸款，它們可以在投資銀行的幫助下，將一部分住房抵押貸款債權從自己的資產負債表中剝離出來，以這部分債權為基礎發行住房抵押貸款支持證券（Mortgage-Backed Securities, MBS）。借款者未來償還抵押貸款所支付的本息，就成為房地產金融機構向MBS購買者支付本息的基礎。而一旦房地產金融機構將MBS出售給機構投資者，那么與這部分債權相關的收益和風險就完全轉移給機構投資者了。也就是說，通過證券化操作，房地產金融機構就可以把抵押貸款的違約風險轉移給資本市場，由抵押貸款支持證券的購買者來承擔相應違約風險。
所有證券化產品都有分級（Tranch）的概念?；谕粋€抵押貸款資產池，發起人（Originator，即房地產金融機構）可能發行幾種完全不同的債券，通常包括優先級（Senior Tranch）、中間級（Mezzanine Tranch）和股權級（Equity Tranch或Junior Tranch）。由該資產池所產生的現金流分配規則為：首先全部償付優先級債券，如果有富余再償付中間級債券，最后償付股權級債券。同理，一旦抵押貸款因為違約發生損失，那么承擔損失的債券由先到后依次是股權級債券、中間級債券和優先級債券。由于收益分配和損失分擔的順序不同，那么這些債券獲得的外部信用評級就不同，相應的交易價格和購買方也不同。優先級債券往往能夠獲得AAA評級，債券收益率較低（即交易價格較高），購買方往往是風險偏好較低的商業銀行、保險公司、共同基金、養老基金等。中間級債券的信用評級包括AA、A和BBB，債券收益率較高，購買方往往是風險偏好較高的對沖基金和投資銀行。股權級債券往往沒有信用評級，債券收益率最高，通常由發起人持有而不對外出售，有時也出售給對沖基金和投資銀行。在一個典型的抵押貸款證券化交易中，發行的優先級、中間級和股權級債券的比例大約為80％、10％和10％。
對于中間級MBS而言，由于信用評級相對較低，而且缺乏一個自然市場，因此投資銀行往往會以中間級MBS為基礎，進行新的一輪證券化，以中間級MBS為基礎發行的債券被稱為擔保債務權證（Collateral Debt Obligation, CDO）。同樣通過上述分級操作，優先級CDO往往能夠獲得AAA評級，重新贏得穩健型機構投資者的青睞。而股權級CDO的風險雖然大于中間級MBS，但是因為能夠獲得更高的回報率，而得到投機性機構投資者的追捧。
根據UBS提供的資料，當前美國住宅房地產市場規模約為17萬億美元，其中住宅抵押貸款市場規模約10萬億美元，而抵押貸款證券化市場的規模超過6萬億美元。換句話說，大約60％的住房抵押貸款已經實施了證券化。而其中次級抵押貸款證券大約占抵押貸款證券化市場的14％。根據證券行業和金融市場協會提供的數據，2004年到2006年全球CDO市場的發行規模依次為1570億美元、2490億美元和4890億美元。根據摩根大通證券公司的數據，在2006年大約發行了2440億美元CDO，其中大約980億是以中間級MBS為基礎的CDO，而其中絕大部分以次級抵押貸款為基礎。
利率上升和房價下跌引爆危機
如前所述，近年來美國次級債市場繁榮的基礎是不牢固的。其一，很多借款者簽訂了自己未來根本不可能償還的可調整利率貸款，他們防止違約的唯一途徑是重新獲得貸款或者出售房地產，但是這建立在房地產市場持續繁榮的前提之上；其二，房地產市場不可能永遠繁榮，房地產市場周期往往和基礎利率變動負相關。
由于美國經濟從2003年開始全面復蘇，通貨膨脹壓力重新顯現。為此，美聯儲從2004年6月到2006年6月的兩年時間內連續17次上調聯邦基金利率，目前保持在5.25%的水平上。基準利率的上升逐漸刺破了美國房地產市場泡沫：美國很多地區房地產價格的上升勢頭在2005年夏季結束時忽然中止；2006年美國房地產市場進入了市場修正期，2006年8月房地產開工指數（U.S. Home Construction Index）同比下降40％；2007年美國住宅房地產的銷售量和銷售價格均繼續下降，二手房交易的下跌程度是1989年以來最為嚴重的，2007年第二季度的整體房價甚至創下20年來的最大跌幅。
雪上加霜的是，基準利率的提高使得住房抵押貸款的利率相應上升，使得潛在購房者望而卻步，進一步壓縮了住宅房地產市場的需求。同時，伴隨著在2004年至2005年新增次級抵押貸款的合同進入利率重新設定期，借款者面臨的還款壓力驟然增加，他們在房價下跌的環境下很難獲得新的抵押貸款，即使出售房地產也不能償還本息，于是只有違約一條路可走。2006年大約有4000億美元的ARM進入重新設定期，而2007年大約有1萬億美元的ARM面臨重新設定。
次級抵押貸款違約率上升造成的第一波沖擊是提供次級債的房地產金融機構。由于房地產金融機構不可能將所有抵押貸款證券化，因此它們必須承受停留在自己資產負債表之上的未實施證券化的債權的違約成本。大量的次級債供應商紛紛倒閉或申請破產保護，這以2007年4月美國第二大次級債供應商新世紀金融公司（New Century Financial）申請破產保護為代表。
次級抵押貸款違約率上升造成的第二波沖擊是購買信用評級較低的MBS和CDO的對沖基金和投資銀行。按照證券化產品的現金分配規則或損失承擔規則，一旦抵押貸款發生違約，那么中間級和股權級債券必須率先承擔損失。抵押貸款違約率上升導致中間級或股權級MBS和CDO的持有者不能按時獲得本息償付，造成這些產品的市場價值縮水，從而惡化了對沖基金和投資銀行的資產負債表。一旦對沖基金的投資組合遭受嚴重損失，對沖基金就會面臨投資人的贖回壓力、商業銀行的提前回收貸款壓力，以及中介機構的追加保證金要求，從而被迫拋售優質資產，甚至破產解散。目前已經有大量的對沖基金宣布停止贖回或瀕臨解散。這以貝爾斯登和巴黎銀行旗下的對沖基金為代表。
次級抵押貸款違約率上升造成的第三波沖擊是購買信用評級較高的MBS和CDO的商業銀行、保險公司、共同基金和養老基金等。按理說，次級債違約率上升尚未影響到優先級MBS或CDO的償付，不會造成任何損失。但是，由于較低級別的MBS和CDO發生違約，評級機構在調低該級別產品的信用評級時，也會對優先級產品面臨的風險進行重新評估，這些產品的信用級別可能被調低，市場價值也相應縮水。尤其對于商業銀行而言，由于一方面自身持有的優先級產品面臨損失，另一方面對沖基金用于申請貸款而作為抵押品的中間級和股權級MBS和CDO發生更大程度的縮水，造成銀行的不良貸款比重上升。
一旦機構投資者遭受損失，它們的理性對策就是出售一部分非流動性資產，提高自己資產組合中的流動性水平，以應對未來的風險和贖回壓力。一旦資本市場上所有機構投資者都拋售非流動性資產，那么就會造成兩個結果，一是全球固定收益產品市場和股票市場大幅下跌，二是市場上流動性趨緊，甚至形成信用緊縮的局面。第一個結果目前已經在全球資本市場上表露無遺，第二個結果正是全球主要發達國家在8月份之內向市場上注入超過5000億美元流動性的直接原因。
美國次級債危機的風險涵義
目前美國次級債危機的走向仍然撲朔迷離。美國國內外政府官員、經濟學家和分析人士存在兩種截然相反的觀點，第一種觀點認為，目前美國經濟和全球經濟的基本面非常健康，而背離基本面支持的危機注定不能長久；第二種觀點認為，目前的危機僅僅是冰山一角，一旦危機升級為全球范圍內的信任危機，那么將會造成全球資本市場動蕩和美國經濟乃至全球經濟陷入中期衰退。
我們不能低估第二種情景出現的可能性。首先，正如前文所述，隨著2005年和2006年新增的ARM貸款陸續進入利率重新設定期，將會有更大比例和規模的次級抵押貸款違約，而一旦所有房地產金融機構在市場上同時拋售抵押品，這會造成抵押品價值進一步下降，放大房地產金融機構的損失；其次，由于對沖基金、投資銀行等機構投資者并沒有向市場披露自己投資組合的義務，我們并不知道目前這些機構投資者所持有的中間級和股權級MBS或CDO的規模，也不知道它們已經發生的損失或者潛在損失；第三，美國金融市場是全球規模最大和最具深度的金融市場，美國是全球經濟的引擎和最重要的進口國，一旦美國金融市場和美國經濟因為次級債危機而面臨動蕩和衰退，那么將會給全球資本市場和全球經濟造成嚴重的負面沖擊。
但這也并非意味著次級債危機一定會不斷惡化。本次危機從源頭上而言屬于債務危機，只要能夠通過各種手段降低次級抵押貸款的違約率，就能夠有效緩解危機的進一步升級。目前美國國內主要有兩種思路來降低違約率，一是美聯儲及時調低聯邦基金利率水平，市場普遍預期美聯儲將在今年9月18日的會議后宣布降息25～50個基點；二是由美國聯邦住房機構（Federal Home Agency，FHA）為次級債借款者提供擔保。
以上兩種手段的確有助于遏制違約率的上升，但是可能帶來新的風險。相關人士批評說，美國政府不應該用大眾納稅人的錢，去為不顧自己能力舉借抵押貸款的借款人、不顧未來風險發放掠奪性貸款（Predatory Loan）的房地產金融機構、不顧潛在風險而盲目購買高風險MBS和CDO的機構投資者買單。這樣做將會鼓勵欺詐者和投機者的不良行為，滋生道德風險。此外，也有市場人士批評8月份發達國家央行的聯手注入流動，認為這將在未來引發新一輪的資產價格泡沫。
由于中國政府實施了有效的資本管制、中國金融機構剛剛進入國際資本市場，采取的投資戰略還相對審慎，到目前為止，美國次級債危機對中國的影響并不大。中國國有商業銀行投資于美國次級債產品的比例甚微，中國股市在全球股市哀鴻遍野之時逆風飛揚疊創新高。但是，美國次級債危機為中國政府及金融機構提供了非常重要的啟示。
中國商業銀行必須高度重視住房抵押貸款背后隱藏的風險。目前住房抵押貸款在中國商業銀行的資產組合中已經占有很大比重。在房地產市場繁榮時期，住房抵押貸款的確是優質資產，但是一旦房地產市場持續走低，這種優質資產很可能演化成不良貸款。
中國商業銀行在提供住房抵押貸款時應該實施嚴格的貸款條件和審核程序，應該杜絕降低首付比率的行為，以及避免通過偽造收入證明文件實現虛假按揭的現象。
中國應該加速資產證券化的試點和推廣。證券化能夠有效地將抵押貸款違約風險從銀行轉移給投資者，考慮到中國當前融資體系中銀行融資的重要性，實施證券化有助于降低商業銀行乃至中國金融體系的系統性風險。
政府應該適時監測資本市場和房地產市場價格的走勢，前瞻性地判斷市場行情的演變，并及時采取相應措施來避免危機爆發或者減輕危機的破壞性。
如果美國次級債危機進一步惡化，那么可能會對中國資本市場和中國經濟造成更加顯著的負面沖擊，我們應對此保持警惕并提前做好準備。
一旦美國次級債危機升級造成全球機構投資者被迫調整其資產組合，那么可能造成外國短期資本在中國資本市場上的大量流出或流入，而這可能擠破或放大中國當前的資產價格泡沫。
一旦美國次級債危機造成日元套利交易終止，大量資本從美國流向日本將會造成美元貶值、日元升值的局面，美元大幅貶值一方面會造成中國外匯儲備發生存量損失，另一方面將對人民幣匯率走勢產生壓力。
第8篇：房地產金融戰略范文
【關鍵詞】房地產；經濟；可持續發展；研究
1 引言
急劇增長的需求和巨大的利潤空間，使得房地產行業在我國迅速發展起來，但同時又存在供需錯位、盲目開發、重復建設、商鋪空置率高、投資風險大等隱患，可持續發展成為我國房地產發展的首要問題。房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中起到積極而重大的作用。本文著重探討一下房地產經濟的可持續發展。
2 影響房地產經濟可持續發展的因素
2.1 國家宏觀經濟政策
房地產具有先于國民經濟蕭條而蕭條，后于國民經濟復蘇而復蘇的特點。根據國家信息中心的統計資料，改革開放以來，我國每6—7年構成一個經濟循環周期。1999年第四季度經濟增長進入谷底，這標志著從1993年開始連續7年的一個完整的循環周期已經完成，從2001年開始，經濟運行將進入一個新一輪的穩定增長期。另據國務院發展研究中心的一份研究報告，我國未來20年的經濟增長的基本走勢是：“十一五”期間GDP的增長率在7.0％～8.1％之間，2010—2020年，GDP增長率將降至5.5％～6.6％。房地產發展與宏觀經濟的發展具有正相關性。宏觀經濟的持續發展，將對房地產業發展提供強力的支撐，有利于放大房地產上游的生產要素供給總量，并拉動房地產的終端市場需求。因此，未來幾年內，宏觀經濟發展對房地產具有推動和拉動雙重效應。
2.2 地區經濟情況
從區域經濟來看，房地產業是一個區域差異巨大、級差收益明顯的行業。一個區域的房地產業發展的程度必然受到該地區經濟發展水平及產業結構狀況的制約。一般而言，區域經濟增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續上升發展起來的。這種投資與需求的增長，必然導致對房地產需求的增加，從而帶動房地產業的相應發展。
2.3 價格與價值背離
遵循市場規律是市場經濟發展的根本特征。房地產經濟在創造國內收入的同時，也存在一定的價格和價值背離的問題。價格圍繞價值上下波動是正常的，但價格過于偏離價值，就會引發購買行為的波動。從近年來房地產市場價格走勢來看，用“一路攀升”評價并不過分。如果屬于供不應求的結果，是符合市場經濟規律的。然而受到炒房團、開發商非法占地等因素的影響而造成價格增速過快，這與市場經濟持續、健康、穩定發展的目標是有所偏離的。
2.4 泡沫經濟
房地產經濟在持續創造收入的同時，也存在著泡沫經濟的問題。價格增長越快，價格與價值背離越多，泡沫經濟的風險越大。房地產信貸在銀行信貸業務中占據著相當比例，一旦發生資金鏈嚴重斷裂的行業經濟問題，銀行勢必會受到損失，其他行業也會受到不同程度的影響，市場經濟秩序的維護更加困難。
2.5 節能環保的長遠戰略顯現不足
房地產經濟建設與低碳經濟有著緊密的關聯。大量土地資源的占用，如果不能以低碳住宅、環保住宅作為回報，顯然與市場經濟發展的步調是不一致的。但目前低碳、環保住宅的占比仍然不高，開發數量有限。
3 促進房地產經濟可持續發展的對策
3.1 對房地產商品的價格進行合理規制
價格規制并不是要絕對降低住宅價格，而是讓房地產價格與價值更好地吻合，避免價格過多地高于或低于價值。只不過目前的矛盾是價格過高，而金融危機時期，很多房地產企業資金鏈斷裂，也反映出價格偏低對企業的影響。作為宏觀調控部門，政府應當對各個時期的房地產經濟行為做出評估，以判斷其與市場經濟發展的協調程度。價格是房地產經濟領域中尤為突出的一個因素，而且它對行業內其他因素具有關聯性的影響，運用價格規制對市場經濟的穩定發展具有不可或缺的意義。借助政府的價格評估與指導，有助于使房地產商品價格回歸理性，維護行業和市場秩序。
3.2 加強房地產市場的金融監管
政府應立足市場經濟發展的目標，對房地產市場的金融秩序予以嚴格的監管，在房地產企業的貸款規模、償債能力、開發進程等實行全面深入的監督，控制商業銀行在房地產領域的信貸業務，調節銀行的資產結構，推動信貸資金向市場經濟發展的朝陽行業流動。為此，政府應大力開展銀行創新改革，使銀行打破傳統的存貸模式，吸引優質資產的注入，規避房地產市場中高風險業務的影響，以服務市場經濟整體發展為宗旨，整合現有業務，逐步增加優質業務的占比，從而有效降低房地產市場的金融風險。
3.3 完善相關的金融體系
房地產經濟的可持續發展必須以房地產金融的可持續發展為基礎。根據我國目前的房地產金融發展現狀，應重點做好房地產貸款結構的調整，增加消費貸款比重，并注意防范風險。另外，為解決房地產金融進一步發展的資金來源問題，期限錯配問題，資產流動性問題，我國的房地產金融業還應著手研究并建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系，從根本上解決房地產可持續發展的資金來源問題。建立和發展房地產金融二級市場，還能有效分散銀行貸款風險，提高房地產金融的市場化程度，促進國有商業銀行向真正意義上的商業銀行轉軌，提高整個房地產金融的效率。
3.4 運用激勵政策轉型房地產經濟
以市場經濟低碳、環保的戰略目標為導向，激勵房地產經濟向市場經濟發展的目標靠攏離不開政策的支持。因此，政府應注重發揮政策引導的杠桿作用。值得注意的是，這種杠桿作用具有雙重性。一方面，通過對低碳、環保型住宅投資建設的稅收優惠，可吸引越來越多的開發商參與到房地產經濟的轉型中來，加大新型低碳、環保住宅的開發。另一方面，在購買需求方面也可以通過貸款利率的優惠，促進新購房群體關注低碳住宅，做出購買決策。政策激勵將帶動房地產經濟以長遠規劃為目標，在可持續發展的理念下實現轉型。
4 結束語
綜上所述，房地產業經過十幾年的快速發展，已成為一個重要的產業，在許多地方還是支柱產業。房地產經濟是我國經濟發展的重要組成部分，房地產經濟對我國經濟發展的影響是多方面的，房地產經濟的健康平穩發展影響著我國經濟的發展。房地產經濟具有廣闊的前景，在與我國經濟協調發展的過程中，現存的問題需要通過科學的宏觀調控措施加以控制和引導，彰顯房地產經濟的積極作用，規避各種不利影響，營造健康有序的行業氛圍，逐步促進我國房地產經濟的可持續發展。
第9篇：房地產金融戰略范文
關鍵詞：上海市；房地產金融；風險防范；最優政策
一、 上海市防范房地產金融危機的最優政策選擇
1. 對上海市當前房價趨勢的判斷。我國當前各種“擠泡沫”的政策措施已基本奏效，房價已經呈現穩中有降的態勢，房地產市場局部過熱、房價普漲的態勢得到了初步的遏制。對比歷年量價波動的情況可見，當前上海房地產市場可以用“量價齊跌”來描述，表明上海市場并沒有能夠脫離全國大環境走出特立獨行的行情，而是受全國房地產市場的系統性影響比較大。在未來一段時間，如果我國繼續保持宏觀經濟管理政策不變、房地產市場調控政策不變的情況下，根據我們的研究，可以肯定全國房價將持續回落，而上海市房價受上述因素的影響將會更大更顯著，總體趨勢是持續向下，由此形成了上海市房地產金融風險的導火索。
2. 保持房價穩定是當前的最優政策選擇?；谏虾Ｊ蟹績r將持續下跌、房地產金融風險加劇的現實狀況，我們必須提前做好防金融風險的準備工作。目前有三種策略供選擇：一是任由房價緩慢下跌到合理價位再救市；二是加大擠泡沫力度讓房價快速下跌到合理價位再救市；三是采取較為靈活的短期和長期反金融危機措施以維持房價大致穩定。
策略一的優勢在于，由于房價下跌速度緩慢，短期不會出現大規模的斷供，從而不會造成大量銀行個貸的不良貸款。
策略一的劣勢也很明顯。①樓市將陷入長期低迷。因為要保持房產市值高于房貸余額，房價的下跌速度必須非常緩慢，要使房價恢復正常合理價位將需要長達上十年時間，在此期間新房銷售將受重創，樓市將陷入長期低迷，從而拖累整個經濟的發展。②金融危機爆發的可能性大。既然有不正常的高價，同樣會有不正常的低價，在樓市不斷向下尋找合理的支撐價位時，房價將可能跌破市值引起恐慌，金融危機將不可避免。③救市成功的可能性小。房價長期下跌后即使政府出手救市，效果也難預料。從證券市場表現來看，歷來政府出手救市都只能暫時奏效，最終難以逆轉市場的大趨勢。因此在經歷長期緩慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性較小，失敗的風險很大。
策略二如果奏效將是最理想的，其優勢在于：盡管房地產市場和金融市場短期將面臨較大的問題，但災難時間很短，在政府強有力的救市政策之下，房價在一個合理價位迅速穩定。只要房價能穩定在市值大于個貸余額這個臨界點之上，斷供潮不會出現，個貸不良率不會攀升；同時剛需將帶動新房銷量回升，開發貸款也不會出現大量的壞賬。按照我國首付三成的情況來看，臨界點大概在購房款的40%，在此之上止跌都將不會造成金融危機。
策略二的劣勢在于，房價如果快速下跌將會形成強大的下跌慣性，很可能跌破臨界點從而引爆金融危機，此時政府救市成功的可能非常小。房地產市場的一個重要特點是房價總是呈現單邊上揚和單邊下跌的趨勢，正反饋效應明顯。在泡沫較大的情況下房價暴跌趨勢一旦形成將很難控制，從而導致嚴重的金融危機。從歷史上看，無論是在日本金融危機中，還是亞洲金融危機以及次貸危機中，房地產市場都明顯表現出這個規律。
由于上海房地產市場在前期屬于典型的過熱地區，經過多年的上漲，尤其是近兩年上海房價的快速上揚累積了很大的風險，暴風驟雨的下跌將引發拋售狂潮，房價崩潰的時候所有人都會喪失理性，尤其是上海樓市中存在的大量投機者，將會大量拋售手中的房產，形成惡性循環從而導致樓價不斷下跌。在這種完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很難成功，爆發金融危機的可能性很大，因此策略二的風險更大。
策略三的優勢在于：①不會有斷供潮。從當前看已經購房者不會斷供，從而銀行不會被迫降價出售斷供房，消除了房價猛烈下跌的一個隱患。②政策實施的難度不大。當前房價下跌幅度不大，十提出的收入倍增計劃甚至還使房價有上漲預期，此時適當放松擠泡沫的政策，出臺一些溫和的刺激政策，比如提高公積金的貸款額度，對剛需提供優惠貸款利率等，將能起到較好的穩房價的作用。
只要能夠維持房價穩定，就能充分發揮住房的居住與投資兩種功能，滿足兩個群體的需求。作為一種投資品，只有存在保值增值功能的情況下才有市場，穩定房價符合這一群體的需要；而下跌通道中只有在確信房價已經穩定，剛需才會出手消費，因此在當前情況下，只有維護房價的穩定才能化解房地產金融風險。
此策略的不足之處在于，當前房價處于高位，偏離剛需的承受能力較多，在一段時間內新房銷量將停滯不前。避免房地產金融危機是當前的首要矛盾，在貸款余額中個貸相比開發貸款占比更高，因此首先要防范斷供導致的金融風險問題。而且只要剛需真實存在，房價穩定下銷量肯定會上去，由此可見本策略成功的關鍵在于解決好開發商的問題。在短期銷量難以擴大的情況下，處理好住房開發的節奏問題，保證開發商不盲目屯地盲目開發，改為減少開發盡量消化庫存才能避免降價競銷的局面，就從開發商的角度消除了爆發嚴重的金融危機另一個隱患。
權衡策略三的利弊得失，總體來看防范金融風險的優勢明顯，不足之處也好彌補，可操作性強。
綜合以上三種策略的分析發現，策略三是當前的最優選擇。只有保持房價的基本穩定，大規模的斷供和爛尾樓導致的房地產金融危機才能避免。
二、 上海市防范房地產金融風險的短期應急措施
盡管房價下降有系統性特征，但是由于住房存在區域性的特點，即使在全國房價回落態勢下，只要措施得當操作及時，依然能夠穩定上海市的房價。防范房地產金融風險的舉措可分為短期應急措施和長期防范機制。前者是指在風險苗頭出現時穩定房價的重要措施，特點是政策實施后短期即可較為有效地刺激市場需求，增加購買力，提振市場信心，穩定房價；后者是指從政府監管的角度來防范金融風險，特點是偏重宏觀層面和長效機制。
2012年2月上海出現了“持有長期居住證滿3年家庭可購二套房”的“限購松綁”風波，但是當前情況與年初已經有了很大不同，房地產市場量價齊跌已經發出了較強的金融風險提示信號，此時整體調控政策應該進行適應性微調，采取必要措施來昭示政府維護金融市場穩定的意圖。盡管十期間住建部再次申明“暫時還不想放松房地產市場調控政策”，但是要提早樹立應對金融危機的思想，預先儲備應急政策。我們可以從以下幾個方面來儲備應急措施，在適當的時候結合具體情況推出。
1. 及時調整土地供應政策。從歷史上看，土地供應量與房價都有著密切關系。從2005年、2006年全國土地供應下降，開工建設量減少，2007年房價出現暴漲；2009年土地供應量負增長，2010年房價大幅上漲。這實際上在很大程度上反映了市場供求的基本規律。盡管影響房價的重要因素很多，但房地產市場比竟也是一個市場，供給定律和需求定律也將在房地產市場中得以體現，因此我們相信，適當減少土地總量的供應，將能在很大程度上有助于穩定房價。
調整土地供應政策，從現在就應該開始實行。適當減少土地總量的供應，引導開發商以去庫存為當前的工作重心；減少上海市中心區域的土地供應，盡量增加周邊地塊供給，以較低的平均房價引導和滿足剛性住房需求。通過減少供應穩定房價、刺激剛需提高交易量的雙重手段，能較好地達到穩定房價、提高交易量以防范金融風險的目的。
2. 為剛需提供購房補貼。借鑒次貸危機中的措施，必要的時候對剛性需求提供一定的貨幣補貼，同時降低印花稅和給予部分個貸貼息等，能夠提高剛需的購買力，促進住房消費。另一方面，降低營業稅和契稅等以減輕交易成本，也能在一定程度上促進樓市供需兩旺。這一措施也許對下跌中穩定房價效果不顯著，但是對促進剛需購房以提高成交量，消化商品房庫存以降低開發貸款的不良率有著重要的積極意義。
3. 處理好保障性住房對商品房的擠出效應問題。保障房尤其是經適房和公租房對商品房存在著較大的擠出效應。在當前房價存在較大下行壓力的情況下，如何處理好兩者的關系，有必要重新調整戰略部署。
采用收購的方式完成保障房任務能夠一舉兩得。既滿足保障房的建設任務，又解決了沖突的問題，促進了商品房市場的良性發展，因此目前的最優選擇應該是暫緩建設公租房、廉租房等，暫時以租金補貼為主，實物配租為輔，適當時候再購買商品房作為保障房。
問題是收購的保障房要合理：價位、地段、數量等都要合理。不僅要考慮收購時以上因素合理，還要考慮到未來管理上的便利性和低成本要求，因此在收購的用途上，宜以公租房為主，廉租房為輔，適當配以經濟適用房。
從收購時機上考慮，目前也可以少量購買，目標是完成中央的任務和兌現政府承諾；在需要政府出手救市的時刻再出手進行規模收購。從解決金融危機的角度看，收購的目標應該是那些貸款未還清、銀行強制收回準備拍賣的住宅，這樣能夠最大限度地減輕金融危機的沖擊力，最大化收購資金的效用。
從收儲資金來源上看，目前可以動用住房公積金閑置資金進行收儲。上海利用閑置住房公積金收儲保障房已經取得了一定的經驗，在保障本金安全和一定收益的情況下，適當擴大閑置住房公積金收儲保障房的數量，尤其是收購一手房房源，既能解決資金閑置問題，又能解決房地產市場資金饑渴和滯銷的問題，達到多贏的格局。
在需要規模收儲的時候，土地出讓金和政府基金等凡是用于保障性住房建設的資金都可以用于收儲保障房。另外還要制定一些優惠政策，充分利用社會資源，動員社會資金積極參與到這個重大舉措中來，實現既防治金融危機，又解決住房困難的問題，解決社會資金投資渠道不足的問題，達到一舉多得的功效。
4. 可適時重啟購房入戶政策。上海戶口在老百姓的心目中有著很高的含金量，購房入戶曾經是啟動上海房地產市場的重要手段之一，如果重啟這一政策，必能在關鍵時候發揮出重要而深遠的作用。一方面能夠拉動巨量資金流入上海房地產市場，消化庫存商品房，有效穩定房價；另一方面能夠解決大量老百姓關注的戶口問題，提高上海的凝聚力，使人們的生活更有奔頭，因此這項政策不僅可以成為刺激房地產消費和防范金融風險的權宜之計，而且還能順應戶籍制度改革的需求，達到一舉多得的效果。
三、 防范房地產金融風險的長效機制
防范房地產金融風險，除了短期的應急措施能夠起到一定的作用外，最主要的還是依賴于房地產金融市場的制度建設，做好防范金融風險長效機制的基礎性工作。
1. 加強對開發商的監管防范金融危機。一要強化對“四證”的審查把關。為防止開發商資金鏈斷裂而造成爛尾樓，首先要在招拍掛環節嚴審開發商資質，減緩開發商拿地速度，加強開發過程的動態監控，及時掌握開發商的資金狀況；對“四證”不全的不準發放住房開發貸款。二要強化對開發企業資質的審查把關。對一級、二級企業要重點支持，限制對三級以下企業發放開發貸款。三要加強對自有資金的審查把關。強調企業凈資產應達到項目總投資的30%，單個項目自籌資金達到項目總投資的35%。當然，對于開發商的正常合理資金需求，應該協調銀行盡量予以滿足。
2. 完善上海的個人購房貸款征信系統。從2005年7月份開始，上海各家銀行已全面啟用了人民銀行個人征信系統，從此個人貸款中異地購房、多套購房及欠款失信記錄等可實現全國聯網。銀行通過查詢此系統可客觀判斷貸款人的貸款歷史和還款能力，做出是否放貸的決定，并切實操作多套購房利率，從而有效控制個人房貸風險。但是由于這一征信體系還無法客觀統計貸款人的收入水平，目前就做到真實反映貸款人還款能力還不現實，因此如何彌補這一缺陷就成為當前防風險的重點。
首先要詳細了解核實借款人（及其家庭成員）的職業、收入狀況以及穩定性，確保借款人有足夠的收入來保證按期歸還借款本息；第二要約見借款人，當面核實有關情況，由借款人當面對借款合同等重要資料進行簽字蓋章。對職業及收入狀況穩定、有足夠的還款來源、個人資信狀況良好的借款者，應作為重點支持的優質客戶群體；對于信息不符的異常客戶，應提高貸款利率或者拒絕發放貸款，并加入征信黑名單。第三，對于購買商用房、商住兩用房、購買第二套以上住房用于投資投機的，在審查其第一還款來源時更應嚴格和慎重，嚴格執行限購政策，并提高貸款利率。第四，嚴格審查購房人的資質，打擊開發商自買自賣欺騙銀行的違法行為，嚴格控制投機性購房，排除金融地雷的隱患。
3. 積極解決土地財政的難題，加快轉型升級步伐。土地財政推高房價泡沫，無論在全國還是上海，已經是一個不爭的事實。只有從根本上規避對土地財政的依賴，才能促進房地產市場長期可持續發展。從上海市的具體情況來看，上海的優勢顯然不在房地產市場，而在于已經形成的人才優勢、技術優勢、產業結構優勢、區位優勢等。如何加快轉型升級的步伐，將這些優勢放大，把這些優勢轉化為政府財政收入，才能規避當前的土地財政問題，從根本上將房價收入比控制在一定合理范圍，既讓老百姓有良好的居住條件，同時政府也有穩定的稅源。
4. 強調三成底線的按揭制度。強調住房抵押貸款的首付成數不得低于三成。只有嚴守這個三成底線，才能保證在未來萬一泡沫破裂的情況下不至于造成大面積斷供問題，同時遏制投機投資性購房帶來的房價泡沫。美國的次貸危機和日本金融危機中，教訓最為深刻的就是幾乎零首付所導致銀行系統異常脆弱性帶來巨大損失。
5. 暫緩推出房地產稅。如果現在推出美歐的持有征稅制度，也許能夠改善地方政府的財政狀況，但是毫無疑問將對目前的樓市構成致命打擊，將直接導致房地產金融危機的爆發。而如果倉促推出一個不痛不癢的方案使房產稅增收范圍過窄，稅率過低，將無助于改善政府收支狀況，也無助于擠壓房價泡沫，反而失去了未來在這兩方面的主動權；暫緩推出房產稅，保持當前一定的輿論壓力，則既能對樓市投機構成壓力而抑制泡沫，也不會對房價下行形成實質性壓力，根據未來房地產市場的具體情況再決定推出合適的房產稅，無疑能掌握更大的主動權。
6. 構建住房貸款管理預警監控系統。（1）建立風險預警機制。依靠信用管理系統平臺，建立反應靈敏的預警機制，實現對房地產信貸運行的全過程監控，將高風險不良客戶列入“黑名單”。（2）加強監管，嚴厲打擊非法操作和假按揭行為，加強對“假按揭”事件的處理動態，對開發商采用虛假手段惡意騙貸行為必須及時動用法律手段追索債務。對銀行內部人員參與串謀騙貸的，要嚴肅追究其責任。（3）加強房地產資金封閉式管理。對勘察設計、建材采購、民工工資支付項目等資金嚴格管理，防止抽逃和挪用資金；項目完成后，銷售收入也實行全封閉管理，確保銷售收入按比例優先歸還貸款。（4）繼續加大住房不良貸款的處置工作，創新解決不良貸款的手段和方法。
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基金項目：國家自然科學基金（項目號：71103121）、浙江省杭州市哲學社會科學規劃課題（項目號：C12YJ03）、上海市哲學社會科學規劃課題（項目號：2011EJL002）、上海市教委科研創新課題（項目號：12YS106）階段性成果，上海財經大學研究生創新基金（項目號：CXJJ-2009-305）。
