建筑工程優先權精選(九篇)
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第1篇：建筑工程優先權范文
關鍵詞：建筑工程 施工 安全管理
引言
建筑行業作為我國的支柱產業，在給項目及項目企業帶來豐厚利潤時，也為國家財政做出來巨大貢獻，然而屢屢發生的施工事故成為當前建筑施工面臨的重要挑戰。建筑工程施工安全不僅直接關系到工作人員的生命安全，也影響著社會秩序的穩定與發展。因此，必須認真落實建筑施工安全管理制度，建立健全安全監管體系，做好安全管理工作。
1 建筑工程施工安全管理現狀
1.1 主觀方面
部分建筑工程單位仍然停留在傳統的安全管理方式，認為新模式和新觀念的學習和探索需要花費過多的人力、物力、財力，因此對于科學先進的管理理念持排斥態度，沒有接受并應用現代化管理模式。還有一些企業沒有從思想上認識到安全管理的作用，一味的追求施工進度和經濟效益，當安全管理與其發生沖突時就毫不猶豫的放棄安全管理。由于不能看到短期安全帶來的效益，對于安全技術及預防措施的資金投入力度也較小，一些危險區域及特種作業缺乏相應的防護措施，使得安全設施存在老化、陳舊等現象，操作人員缺乏必要的防護用品，施工現場充滿故隱患。從施工人員來說，農民工是主流，整體素質良莠不齊，加上企業對于員工的培訓、教育不重視，大大增加了現場施工中事故的發生率。不僅增加了施工成本，拖慢了施工進度，也是對操作人員不負責任的表現。
1.2 客觀方面
這方面主要是我國監管建筑行業的部門及監理機構的監督力度的滯后。政府建筑主管部門本應是建筑施工中強有力的監督部門，但是由于多種原因，在實際施工中并沒有承擔起協助企業安全管理的責任，沒有發揮其管理職能應有的效用。而監理體制在我國尚處于新興行業，起步晚，發展不成熟，暫時還無法真正充當建筑管理中第三方參與的角色，對工程的審批及管理都不到位。
2 建筑工程施工安全管理的改進措施
2.1 成立安全管理組織機構
建筑工程設計到多個主體的利益和責任，安全管理也牽涉到方方面面的內容，因此一個合理的安全管理組織機構是十分必要的。安全管理組織機構成員應嚴格遵守我國安全生產法的各項內容，第一責任人應由企業的第一責任擔任。安全管理組織機構應充分發揮其領導、組織能力，做好安全管理的各項決策及分析工作，為企業日常工作中的相關管理工作作出有效指導和糾正。同時根據建筑工施工的性質，還要成立專門的安全管理只能部門，負責在安全管理組織機構的領導下對企業的個性安全生產及操作作具體的實施、監管。人員設置上應選擇責任心強，法律知識豐富，具有多次工程施工經驗及一定的組織、分析能力的人才。
2.2 落實施工安全管理責任制
安全管理責任制是實際施工中各項工作均有法可依、有法可循的保障，因此施工企業應建立健全安全管理責任制，將各級領導及施工人員的具體責任及義務以制度形式詳細規定下來。具體來說，主要的制度應包括：安全生產責任制、檢查制度、教育及培訓制度、安全獎懲制度等，對于各項工種除了要規定標準化的操作規程外，還應將每一工種的每一環節負責到人，防止出現事故后相互推諉現象，以督促其觀察安全施工規定，提高施工質量。企業應該和施工項目部簽訂安全管理的目標及責任書，對涉及到安全管理責任的內容一定要明確化。項目部可以與施工班組、實際操作人員分別簽訂安全管理責任書，使安全管理能夠真正的逐層落實及分解。嚴格的獎懲制度對于安全管理也有重要作用，應嚴格按照規章制度執行，做到公平公正，賞罰分明，同時對于違法規定的集體或個人懲罰力度應適當加大，并嚴格追究其相關責任，以達到警示作用，從而形成嚴密的安全管理體系。
2.3 提高施工人員素質
施工人員中多數學歷不高，且含有大量的農民工，因此應該加大教育及培訓力度，提高他們的自身素質。對于初進入建筑行業的員工，除了教授相關的操作專業知識，使他們擁有過硬的專業技術外，還應實行一對一或一對多的培訓，告知與企業相關的安全管理內容，使他們能在一個較高層次上認識并重視安全管理工作，提高在施工中規范化、標準化操作的意識，減少人為因素造成的安全隱患。對于中層管理人員，如項目經理、技術員等進行培訓時，應將重點放在理論及概念上的提升上，作系統和全面的教育，使他們能夠在已有的基礎之上更進一步，創新安全管理模式。對于特種作業人員，除了做好基本的安全培訓外，還應關注與其專業相關的工種安全培訓，以免出現重大紕漏。此外主管部門應定期組織開展，針對所有施工參與人員的教育和培訓，確保安全知識能普及到全體人員，并讓他們時刻銘記于心。此外，施工中如遇到環境、季節的變化可能會出現一些新情況，引發安全隱患，因此主管部門應提前做好預測及應對措施。對于施工中采用的新材料、新工藝，也應在專業人員指導下改進相關安全管理培訓內容。培訓方式上，可以采取黑板報、播放安全教育影片、組織安全管理討論會等，有條件的還可以編排安全教育小品等，在培訓人員選擇上，可以是主管部門領導，也可以外聘安全管理專家。
3 結語
綜上所述，我國目前的建筑工程施工中存在著主觀和客觀上的多種問題，但是只要企業在施工中從安全管理組織機構、施工安全管理責任制、施工人員素質等三個方面入手，改進相關措施及管理方法，就能夠有效實現對施工全過程的安全監控，減少隱患及危險的發生，從而形成一種比較安全的施工操作環境，提高施工安全質量，最終實現企業經濟效益和社會效益的增長。
參考文獻：
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第2篇：建筑工程優先權范文
我國《物權法》頒布之前，事實上已經存在類似于預告登記制度的商品房強制備案登記制度，如2007年修訂的《城市房地產管理法》就此作出了規定，上述規定賦予商品房預售人辦理預售備案登記的義務，對于有效防止出賣人欺詐購房人、“一房數賣”具有重要意義。為此，有的學者認為《城市房地產管理法》等規定實際上確立了強制預告登記制度。[1]（第120頁）2007年《物權法》正式確立了預告登記制度，該制度在我國是一項全新的法律制度，法律條文規定較為原則，因此對司法實踐中遇到的諸如對于預告登記的效力、預告登記權利與其他權利的沖突、中間處分行為的效力等問題沒有統一認識，給法律適用帶來較大的難度。
一、預告登記的適用范圍
預告登記是為本登記作準備的程序性登記，目的是為了保障對物權的請求權未來能夠實現，因此，能夠進行預告登記的請求權是具有特定意義的請求權。結合《物權法》第20條的規定，預告登記的適用范圍可從以下三方面理解：
第一，從所保全請求權的發生依據來看，我國《物權法》規定的預告登記適用于基于協議產生的請求權。相較而言，德國、臺灣地區立法規定的適用預告登記的物權變動請求權范圍較廣，包括根據協議、法律規定、法院指令、遺產分割等產生的請求權。[2]（第38頁）
第二，從所保全請求權的具體內容來看，我國《物權法》未就此明確規定。從法理角度講，對于在不動產協議涉及取得、轉移、變更和廢止不動產物權請求權情形，為保障將來實現物權，均可以采用該制度。[3]（第105頁）預告登記適用的請求權范圍應包括以下四種以不動產物權變動為目的請求權：[4]（第81頁）1、不動產物權設立，如地役權、抵押權的設定；2、不動產物權轉移，如房屋買賣、抵押權等不動產物權轉讓；3、不動產物權變更，如抵押權范圍增減、抵押順序變更；4、不動產物權的消滅，如抵押權解除等。此外，附期限和附條件的不動產物權變動請求權，是以將來發生物權變動為目的的請求權，亦屬于預告登記保全的請求權范圍。
第三，從預告登記的類型來看，包括兩種情況：1、當事人簽訂的房屋買賣合同，主要是商品房預售，這是最典型的預告登記形式；2、當事人簽訂的其他不動產物權協議，主要包括抵押權的順位登記、在建工程的預告登記、正在建造的建筑物、船舶、飛行器的預告登記。實踐中，簽訂商品房預購及將預購的商品房轉讓、以預購的商品房或者在建工程設定抵押以及房屋聯建等民事協議，均可通過預告登記制度來達到保障將來物權實現的目的。
二、預告登記的效力
預告登記效力是預告登記制度的核心問題，預告登記的實質作用在于限制現實登記權利人行使處分權，保障預告登記權利人的利益，賦予其預告登記請求權以物權效力。[3]（第104頁）具體體現在三個方面：
第一，保全效力。即保全未來發生不動產物權變動的請求權，包括取得、轉移、變更、消滅不動產物權的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為具有排他效力，保證將來只發生該請求權所期待的法律結果。我國《物權法》規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”該規定明確了預告登記的權利保全效力。
第二，順位效力。通過預告登記，被保全的權利推進到本登記時，不動產權利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預告登記的日期為準予以確定。在預告登記之后，如所涉及的不動產發生被強制執行或者被納入破產管理，或者被設置抵押，則這些妨害被保全的請求權的行為不能生效。
第三，破產保護效力。即在相對人破產，但請求權的履行期限尚未屆滿或者履行條件并未成就時，權利人可以將作為請求權標的的不動產不列入破產財產，使請求權發生指定的效果。
我國《物權法》對于順位效力和破產保護效力未作明確規定，但筆者認為，順位效力和破產保護效力是保全效力的具體體現，保全效力正是通過否定預告登記后再行處分行為的效力來實現的，否定后處分行為的效力本身就意味著對原登記請求權順位效力的肯定，沒有順位效力，保全效力就無從實現。同樣，破產保護效力也是對保全效力在登記義務人破產這一特殊情形下的體現，允許將預告登記的不動產列入破產財產進行分配，實質是對預告登記的不動產物權的一種被動處分，[4]（第81頁）最終使預告登記的權利保全效力歸于落空。因此，《物權法》關于預告登記的效力應包含順位效力和破產保護效力，在法律適用中應得到認可。
三、中間處分行為的效力認定
《物權法》規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”這里涉及到中間處分行為，也就是在預告登記后本登記前，登記義務人將不動產另行處分給他人的行為。如何認定中間處分行為的效力，可從以下三個方面加以分析。
第一，未經登記權利人同意的中間處分行為是否一律不發生物權效力。依據《物權法》條文作文義解釋，只要預告登記權利人不同意，中間處分行為就均不能發生物權效力。筆者認為，預告登記的目的，在于保全所預告登記的請求權，防止登記義務人對不動產再為有害于登記權利人的處分，法律對義務人之契約自由予以一定程度的限制是必要的，但這里的保全效力應理解為相對效力，畢竟登記義務人仍是預告登記財產的物權人，仍享有處分自己財產的權利，對登記義務人處分權的限制應當以不妨害登記所保全的請求權性為限，超出此范圍，對登記義務人就顯失公平，亦不符合充分發揮財產利用價值的法律精神。因此，對《物權法》的上述規定可作一定的限縮性解釋，即未經預告登記權利人同意所為的中間處分行為，在妨害預告登記的請求權范圍內不發生物權效力，在不妨害預告登記請求權情況下可以發生物權效力。
第二，如何理解“不發生物權效力”。1、依據《物權法》第15條確立的合同效力與物權效力區分原則，處分該不動產的中間合同不受預告登記影響，合同是否有效應按其自身是否符合合同的有效要件來判斷，即使未經登記權利人同意，且妨礙預告登記請求權實現，也不宜以損害第三人利益為由認定合同無效，除非存在雙方惡意串通等法定無效情形。2、不產生物權設立或者變動的效力。例如買賣房屋進行預告登記后，未經預告登記人同意，出賣人又出賣或者抵押該不動產的，出賣或者抵押合同有效，但不能在登記機構辦理過戶登記或者抵押登記。即使登記機構為其辦理了過戶或者抵押登記，該登記也不能產生房屋已經轉讓或者房屋已經抵押的效力。[5]
第三，國家強制行為與預告登記效力的關系。當國家征收、法院判決、強制執行等行為與預告登記效力相沖突時，應當如何處理，這是司法實踐中的不能回避的問題。例如，甲購買乙房屋一套，進行了預告登記，預告登記期間，丙依據法院就其與乙之間的另一糾紛所作判決申請執行該房屋，應當如何處理。對于上述問題，各國規定不盡相同。《德國民法典》規定：“以強制執行或者假扣押方式或由破產管理人進行處分的，也適用預告登記的規定。”可見，德國法上承認預告登記對于強制執行或者假扣押等處分行為有對抗力。我國臺灣地區則與之相反，在《土地法》中規定：“預告登記，對于因征收、法院判決或者強制執行而為新登記，無排除之效力。”筆者認為，預告登記對于法院判決、國家征收、強制執行等處分不動產行為是否有對抗效力，應視具體情況作具體分析。就法院判決、強制執行而言，如果關系當事人之間的私權糾紛，應當適用預告登記，即如果預告登記發生于法院判決、強制執行之前，則具有對抗法院判決、強制執行的效力。因此，上述案例中的預告登記發生于法院判決執行之前，該登記對此后訴訟之判決執行具有對抗力。同樣采用上述案例，如果是丁依據法院就其與甲之間的糾紛所作判決申請執行該房屋，該如何處理？有一點需明確，預告登記區別于本登記，也就是預告登記并不產生物權變動效力，雖然甲乙雙方就房屋買賣進行了預告登記，但在本登記前所涉房屋之物權仍屬于乙，故法院不能直接對該房屋采取執行措施，如甲已支付部分購房款的，則該款項可作為執行標的。就國家征收而言，因其具有國家強制性，其后果是消滅不動產物權，甚至是不動產本身，預告登記的請求權因此失去實現的可能，此時預告登記不能對抗國家征收。
第四，抵押預告登記行為的效力。在預告登記后本登記前，購房者向銀行貸款并將不動產予以抵押，辦理了抵押預告登記，該行為效力如何，在目前房貸案件大幅增多情況下成為銀行和房地產企業關注的問題。根據物權法及擔保法的規定，以房地產或者正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。預告登記制度旨在保障當事人將來物權的實現，預告登記作出后，并不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利，故預告登記并不等同于物權（包括擔保物權）的設立、變動登記，亦不產生物權（包括擔保物權）設立或變動之效力。因此，在抵押房產的物權未設立、正式抵押登記手續尚未辦妥且房屋也不具備交付條件的情況下，銀行實現抵押權的主張是無法獲得支持的。
四、預告登記權利與其他權利的沖突及法律適用
實踐中，一項不動產上可能同時存在若干物權和債權，調整相關權利的法律及司法解釋的規定不盡一致，如何解決上述權利之間的沖突并界定各項權利之間的順位在法律適用中存有一定爭議。例如，甲開發商為獲得銀行貸款，將其開發某房地產項目用地及在建工程抵押給乙銀行，在進行一定投資開發后即開始預售房屋，丙公司購買其中一部分房屋，并進行了預告登記。后甲開發商又將賣給丙公司的一套房屋賣給劉某個人居住使用，劉某交納了全部款項，但未進行預告登記。開發商將建設工程發包給丁建筑公司施工，后因拖欠工程款，丁建筑公司甲開發商要求支付工程款，并主張工程款優先權。乙銀行也甲開發商償還貸款，并主張抵押權。丙公司和劉某分別甲開發商要求交付房屋。此案中，在丙公司和劉某所購的房屋上同時存在四項權利，即乙銀行的抵押權、丁建筑公司的工程款優先權、丙公司根據預告登記取得的不動產物權請求權和劉某消費者優先權。上述優先權在發生沖突時順位如何，是值得探討的問題。
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”據此規定，上述權利優先順序是：消費者優先購買權-建筑工程款優先受償權-抵押權-其他債權。預告登記產生的優先權與上述優先權的順位如何，《物權法》及有關司法解釋并無規定，現作如下分析：
1、關于預告登記產生的優先權與消費者優先購買權的順位問題。預告登記具有保全效力，經過預告登記的“債權”具有對抗第三人的效力，即對在其后產生的與其不相容的物權具有排斥作用。賦予消費者優先購買權是最高人民法院為加強對消費者的權益保護而提出的司法對策，其形式上仍屬普遍債權，物權法實施后，設定預告登記制度的宗旨就是加強對包括消費者在內的處于弱勢一方權益的保護，預告登記優先權應涵蓋了消費者優先購買權功能。
2、關于預告登記產生的優先權與后發生的建筑工程款優先權的順位問題。建筑工程款的優先權是法律特別規定的優先權利，目的在于對建筑工程承包人的權利予以優先保護，不以其成立在先為要件。預告登記制度限制的是登記義務人在預告登記后對財產的處分行為，因為該行為會妨害登記權利人的權利的實現，而發包工程的行為不是對登記財產的處分行為，不受預告登記的約束。此外，如果預告登記優先權優先于建筑工程款優先權，就會出現預告登記優先權無條件優先于抵押權，違反在先物權優先于在后物權的原則，容易造成法律秩序紊亂。因此，建筑工程款優先權應當優于預告登記的優先權。
3、關于預告登記買受人與未經預告登記買受人的購房款請求權順位問題。預告登記制度的宗旨在于保護買受人實際取得房屋的權利，在房屋可交付時，預告登記的優先權無疑處于優先地位。但在房屋事實上無法交付情況下，買受人取得房屋的請求權只能轉化為返還購房款的請求權，該權利已轉變為金錢債權，與未經預告登記買受人債權性質相同，對其優先保護的理由已不存在。根據債權平等原則，兩種權利應當處于同一位次，應按比例清償。
4、關于預告登記產生的優先權與抵押權的順位問題。根據擔保法司法解釋第67、68條的規定，抵押權具有對抗后產生的物權處分行為的效力，如果預告登記發生在設立抵押權之后，抵押權優先于預告登記優先權。根據《物權法》規定，預告登記具有對抗在其之后產生的物權處分的效力，如果抵押權發生在預告登記之后，則預告登記優先權優先于抵押權。決定二者順位的根據是權利產生的時間先后順序，產生在前的權利優先于后產生的權利。
綜上，前述案例所涉權利優先順序為：丁建筑公司的工程款優先權-乙銀行的抵押權-丙公司的預告登記優先權-劉某的債權。如果預告登記優先權不能實現，則丙公司和劉某都只能主張甲開發公司返還購房款和承擔違約責任，二者處于同一位次。
參考文獻：
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第3篇：建筑工程優先權范文
論文關鍵詞 建筑工程 糾紛 債權 優先受償權
《中華人民共和國合同法》第286條規定“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設工程價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”這就是建設工程價款優先受償原則。
2002年6月11日，最高人民法院就此又了法釋（2002）16號“關于建設工程價款優先受償權問題的批復”的司法解釋（下簡稱最高人民法院司法解釋），明確規定“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”最高院于2002年6月11日，針對上海市高級人民法院《關于合同法第二百八十六條的理解與適用問題的請示》下發了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》），明確了施工單位的工程價款受償權優先于抵押權和其它債權受償。為保護購房消費者的利益，該《批復》還特別規定了：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”
案例：某縣水務局為修建位于該縣的一座水庫而成立了某某水庫管理局（以下簡稱：管理局）。該水庫管理局進行了修建此水庫的招投標，某某施工公司（以下簡稱為：甲）通過招投標獲得了承建該水庫的資格，甲公司和水庫管理局簽署了《建筑施工合同》，合同中約定了雙方的權利和義務等，工程金額為2.3億，工期為18個月。甲隨即進場施工。因工程需要，甲施工公司把部分工程分包給了某勞務公司（以下簡稱：乙）。在施工過程中，水庫管理局的資金出現了問題，一直不能按合同規定的進度撥付工程款。部分的工程款由甲墊資。水庫完工后，管理局拖欠甲工程款0.8億元。甲也拖欠乙的勞務費和許多供貨商的材料款。由于甲向管理局討要不到工程款，故一直不能支付乙和供貨商的款項，乙組織員工和供貨商天天來甲公司討要，嚴重影響了甲的正常工作秩序。為此，甲和乙把管理局訴訟到了人民法院……。最后法院判決：駁回乙的訴訟請求，支持了甲的訴訟請求。執行階段因管理局無能力支付甲，法院拍賣了由甲承建的水庫經營權，以此來支付甲的工程款。此前，由于部分主材是由管理局提供，管理局因未足額支付供貨商的材料款，供貨商也起訴管理局到該法院，并且辦理了訴前財產保全，查封了該水庫的部分設備等。執行階段，拍賣該水庫的款項，法院先給予了甲，剩余部分劃給了起訴后的供貨商。
該案例提醒我們施工企業在運用優先受償權時，要注意幾個問題：
一、建設工程優先受償權的條件
（一）訴訟主體要適格
乙為什么沒有得到法院的支持？就是乙的訴訟主體不適格。乙方只是工程的分包商，他只是和甲發生了法律關系，如果要起訴，乙方只能起訴甲而不能起訴管理局。可見，能行使工程優先受償權的主體應該是工程的承包人。一般來說，施工單位由施工總承包單位，施工總承包可以把工程分包給分包單位，即工程分包、勞務分包。一般來說優先權僅對建設總承包單位行使，從法律上分包單位不具備行使優先權的主體資格。
（二）必須是發包方逾期支付工程款
發包人未按合同約定支付工程款是承包方使用優先權的第一法定條件，只有發包商不按時履約，事后又不積極補救。承包人催告后在合理期限內發包人仍不支付。按合同法規定，只有催告要求發包人在合理期限內支付，而發包人超出這個合理期限仍不支付（或未足額支付）才可行使優先權。
（三）工程項目能夠折價、拍賣
目前法律上未有相關的規定，但涉及國家安全或其它國家重要利益的工程顯然是不能拍賣、折價，現實中，這類工程也不可能出現不能支付工程款的情況；以公益為目的的工程，如學校、醫院等，一般也不能折價、拍賣。排除諸如此類不適合于折價、拍賣的工程，其他工程一般都可以行使優先受償權。
二、建設工程優先受償權的法律特征
1.建設工程優先受償權是一種法定的擔保權，《合同法》以法律的形式將其固定，是一種勿需當事人雙方約定而依據法律而存在的權利，也是目前我國法律中存在的？唯一的對特定的行業的法定擔保權。
2.優先于抵押權。《合同法》中規定了優先受償的原則，而最高人民法院的司法解釋明確規定它優先于抵押權。法定抵押權有別于約定抵押權。法定抵押權不以登記為生效要件，其直接產生于法律規定，公信力比登記更具有可靠性。筆者認為這兒指的抵押權僅指針對工程本身設置的抵押，而不包含工程所用土地使用權的抵押。因此在實踐中行使優先受償權必須與土地使用權人（含抵押權人）進行協商才具有可操作性。
3.優先于其它債權。發包人對外一般有多筆債務，如有些工程中的主材由發包人購買供應，發包人往往也拖欠材料供應商的款。既然是優先受償權，承包人對工程的受償權優先于這些債權人。
以上案例說明了一個道理：優先受償權優先于抵押權，能對抗并優先于人民法院保全。
4.在破產還債程序中優先受償權應排在抵押受償權前。按法理發包人一旦進入破產還債程序，即除破產費用、企業職工工資和勞動保險費用及所欠稅款外，承包人勿需主張，就自然擁有優先受償權。這改變了發包人進入破產還債程序后按份額比例分割償還債權人的情況。
5.不能對抗已支付全部或大部分購房款的房屋買受人。《批復》第二條規定，“消費者交付購商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的拖欠承包工程款優先受償權不得對抗買受人。”最高人民法院司法解釋中沒有規定購房合同是否必須經過備案或公證，而僅以是否支付了全部或大部分房款作為抗辯標準。發包人很可能會制造虛假的房屋買受人而行使對優先權的抗辯權。優先受償權與消費者商品房買受人對抗權的關系。消費者購買商品房是一種生存的權利，同時還關系到社會的穩定；而承包人的權利主要是一種經營權利，生存權利優于經營權利不僅符合我們國家的實際情況，更是保障基本人權的具體體現。因此，為保障優先權的行使，承包商應當想辦法與發包方約定和限制所建商品房工程的銷售。如，限定只能對部分房屋進行銷售或者對房屋預售款進行提存等。否則，所謂的優先受償也難以落實。
三、優先受償權的范圍
最高人民法院司法解釋第三條規定建設工程優先受償權的建筑工程價款僅能包含承包人為建設工程應當支付的實際支出的費用。這一規定含義如下：
1.系承包人為工程本身所支出的實際費用。如是除工程本身以外的債權債務關系則不在此列。承建工程與優先受償權行使對象工程應為同一工程。
2.承包人應當支付且實際支付的費用。為了避免承包人無限制地擴大優先受償權的范圍，最高院在司法解釋中明確了系承包人在建設工程過程中應當支出的費用。這兒的“應當”是指為工程建設必須支付的費用，通常也指按工程實際情況已支付的費用，但同樣的工程可能存在價差，發包人與承包人對“應當支付”可能出現較大分歧。
除了司法解釋中所列工作人員報酬（即勞務費）、材料款外，還應包含經發包人認可由承包人進行分包而由承包人支付給分包商的費用。
工程的價款一般是在合同約定的范圍內，經發包方和承包方以及監理通過決算或未結算有幾方認可的單據記錄的資料匯總得出的金額，對雙方有爭議的單價，可參照定額計算。對有爭議的工程量可以通過第三方審計來計算。
3.優先受償權不包含違約金及違約損失。建設工程優先受償權只保證承包人基本權利，也就是工程款之類的費用，所以違約金及違約損失不列入優先受償里面。
《批復》第三條規定：“建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。”該《批復》確定了工程價款優先受償的范圍，排除了承包人因發包人違約所造成的損失。筆者認為，《合同法》第二百八十六條所保護的建筑工程價款優先受償，是承包人對工作物的建筑、修繕所發生的實際支出費用，不包括預期利潤。雖然預期利潤是承包人承攬工程所要達到的效益目的，但不是工作物價值的體現。實際投入和支出，使工作物的價值得以體現和提升，但是這種體現和提升的范圍以及幅度到底是多大呢？可能同一性質的工程在不同的環境下，它產生出來的利潤都不會一樣。既然法律沒有規定是否把利潤歸為優先受償權之中，這就給審判法官很大的自由裁量權。
四、建筑工程價款優先權行使期間及權利認定程序
《批復》的第四條規定：在工程已竣工的情形下，承包人行使優先受償權，從工程竣工之日起六個月內有效。建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。如果工程尚未竣工，而發包人拖欠進度款，經承包人催告在合理期限內仍未支付的，則從工程約定的竣工之日起六個月內可行使優先受償權。
如果必須要工程竣工之日或到工程約定的竣工之日方可行使優先權，可能對工程承包人很不利。
第一，施工企業應該注意該《批復》第四條所確定主張優先受償權的期限。當承包人不在《批復》所規定的期限內行使優先受償權，就會喪失優先受償工程價款的權利，也就是說一般的訴訟時效是兩年，當事人只要不喪失訴訟時效起訴后，一般是應該得到法律保護的，但是《批復》的第四條明文規定了“六個月”的時間，不管發包方和施工方能否自愿協調解決，施工方必須在竣工之日以后的六個月內起訴而獲得優先受償權。
第4篇：建筑工程優先權范文
你院滬高法〔2001〕14號《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答復如下：
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
第5篇：建筑工程優先權范文
論文摘要:我國《合同法》第286條規定的承包人就工程款債權而對工程享有的優先受償權,在性質上系法定抵押權。承包人優先受償權與一般抵押權、承購人對預售商品房的請求權發生競合時,均應以成立時間的先后來確定其優先次序。我國立法有必要規定承包人優先受償權的有效成立以登記為要件。
1999年3月頒布的《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第286條規定:“發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除依照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”該規定對于解決拖欠工程款問題,保障承包人工程價款債權的實現具有積極意義。然而,由該規定而衍生出的理論與實務上的相關問題,卻有探討的必要。
一、承包人優先受償權的法律性質
要正確理解和適用《合同法》第286條的規定,首先必須對建設工程承包人優先受償權的性質有正確的認識。理論上,對承包人優先受償權的性質存在不同的看法。一種觀點認為,此權利的性質為不動產留置權,因此,如發包人不按約定支付工程價款,承包人即可留置該工程,并以此優先受償。①這種觀點源于1991年由國家工商行政管理局、建設部聯合制定的《建設工程施工合同條例》。該《條例》第28條規定:“由于甲方(發包人)違反有關規定和約定,經辦銀行不能支付工程款,乙方(承包人)可留置部分或全部工程,并予以妥善保護,由甲方承擔保護費用。”該規定成為實踐中承包人以發包人未付清工程款為由而拒絕交付已完工工程的主要依據。另一種觀點則認為,建設工程承包人優先受償權的性質應為不動產優先權。②
依筆者之見,上述兩種觀點均未能正確揭示建設工程承包人優先受償權的法律性質。首先,承包人優先受償權在性質上不是不動產留置權。這是因為:第一,根據傳統物權法理論,留置僅適用于動產,而承包人工作完成的標的物卻是不動產;第二,留置權不僅以標的物的占有為成立要件,而且以對標的物的占有為存續條件,如果債權人喪失對標的物的占有,留置權也就因之而消滅。然而,從《合同法》第286條的規定看,承包人在交付工程后,盡管其已不占有標的物,但仍然享有對工程的優先受償權。其次,將承包人優先受償權的法律性質歸結為不動產優先權的觀點也是不妥當的。所謂優先權,是指法律所規定的特定債權人就債務人的全部財產或特定財產優先受償的擔保物權。優先權制度最初源于羅馬法。在近代民法中,法國民法典最先設立優先權制度,并為日本民法所繼受,被稱為先取特權。它是出于立法政策上的考慮,為求得當事人之間的公平和社會秩序的穩定,通過法律的規定,作為債權人平等原則的一種例外,對特定債權所給予的特別保護。我國現行立法未設立獨立的優先權制度,僅在破產法、海商法等法律中,對特殊情況下特定債權人的優先受償權作了一些規定。而且,考察中文中的“優先權”與“優先受償權”的詞源,二者均系譯自外文,而在拉丁文和法文中,它們實際上是同一詞。③也就是說,在中文中,這兩個詞僅是譯法的不同罷了。因此,認為建設工程承包人優先受償權是不動產優先權,一方面與我國現行的立法體例相悖,另一方面又犯了“同義語反復”的邏輯錯誤。
筆者認為,從承包人優先受償權的法律特征看,應是一種法定抵押權。其理由在于,承包人優先受償權符合抵押權的主要特征。抵押權的成立與存續,不以轉移標的物的占有為必要。而就質權、留置權而言,權利人一旦喪失對標的物的占有,其所享有的擔保物權即隨之而消滅。不轉移占有是抵押權與質權、留置權等擔保物權的重要區別。在工程建設實踐中,除“交鑰匙工程”外,通常是由承包人與發包人分別指派工地代表,共同負責對工地現場的管理,進言之,承包人并未排他地對工程實施占有和控制。而且,建設工程竣工驗收并交付發包人后,承包人的優先受償權也并不因此而消滅。可見,承包人優先受償權與質權、留置權存在本質不同,而在不轉移占有這一根本特征上,則與一般抵押權相同。另一方面,承包人優先受償權與一般抵押權的區別僅在于成立原因上:一般的抵押權為意定擔保物權,由當事人以合同方式自由設定;承包人優先受償權因具備法定要件而當然成立。可以說,承包人優先受償權是一種由法律直接規定的抵押權。從比較法的角度看,未設獨立的優先權制度的瑞士民法就在第837條對職工或承攬人就土地上建筑或其他工程提供材料及勞務或單純提供勞務所生之債權,得就該土地設定法定抵押權作了規定。我國臺灣地區“民法”第513條也規定,承攬人對承攬的建筑物或其他土地上的工作物進行建造或重大修繕時,就承攬關系所生之債權對其工作所附之定作人的不動產享有法定抵押權。
二、承包人優先受償權的優先次序
(一)與一般抵押權之間的優先次序
一般而言,在同一個不動產上有數個一般抵押權并存時,其優先次序依登記之先后決定。但在實踐中,房地產開發商為籌集建設所需資金,通常會為其開發的房地產設定在建工程抵押。根據《合同法》第286條的規定,如果發包人(開發商)未按定約支付工程款,承包人可以對該工程主張優先受償權,而且,承包人行使該權利并不以登記為要件。于此情形,在該建設工程上就既存在已登記的一般抵押權,又存在未經登記的承包人對工程的優先受償權。在這兩種權利發生競合時,其優先受償次序如何確定,值得探討。對此,理論上主要存在以下幾種不同觀點:④一是承包人優先受償權優先說。此說認為,作為法定抵押權的承包人優先受償權應優先于一般抵押權,否則若認為一般抵押權優先于承包人優先受償權,則發包人就有可能在承包人優先受償權成立后設定一般抵押權,而這將使得承包人優先受償權落空,從而有違法律保護承包人利益之意旨。二是一般抵押權優先說。該說認為承包人優先受償權未經登記,故而無公示作用,為保護交易安全,應使經登記的一般抵押權享有優先于承包人優先受償權的效力。三是平均分配說。依此說,未經登記的優先受償權與已登記的一般抵押權發生競合時,如果法律未規定其優先次序,應平均分配之。四是效力平等說。該說認為,不論抵押權系法定抑或約定,其效力應當平等,并依設立之先后確定其順序。即成立在先者,其次序為優先,成立在后者,其次序在后。
在上述諸說中,首先,如采承包人優先受償權優先說,債權人不得不顧慮在其以建設工程為標的物設定抵押權后,是否還有可能因開發商不按約支付工程款,導致施工單位以建設工程主張優先受償,如果這樣,對于一般抵押權來說,以建設工程設定抵押擔保的風險是非常大的,而這必將使其對以建設工程設定抵押持消極態度。其結果是,開發商難以在建工程來融資,建設工程的經濟效用也就無法得到充分有效的發揮。此外,以在建工程設定抵押須辦理登記,若由不需經登記的承包人優先受償權加以排除,將與物權公示原則相違背。況且,法律盡管對承包人對工程的優先受償權作出特別規定,但承包人仍然并不因此而當然享有第一順位的優先權。其次,就一般抵押權優先說而言,該說違背了立法為保護承包人利益而設立優先受償權制度的初衷,使《合同法》第286條的規定失效,而且,在我國的工程建設實踐中,多由承包人墊款施工,因而此說無異于以承包人的資金清償發包人欠他人的債務,明顯有失公平。再次,平均分配說雖然基于公平的原理,采取折衷辦法予以平均分配,但缺乏立法論基礎,且這種平均分配的做法能否實現各方利益的平衡,實在值得商榷。尤其在建設工程上先后有數個一般抵押權存在時,其與作為法定抵押權的承包人優先受償權如何平均分配,更成問題。因而平均分配說也是不能成立的。筆者認為,以成立之先后定其優先次序說較為合理。因為,時序的先后是決定權利次序先后的一般原則。⑤而且,如前所述,承包人優先受償權本質上也是一種抵押權,其與一般約定抵押權的根本區別在于成立方式上的不同。根據“時間在先,權利在先”原則,一物上存在數個一般抵押權時,其優先受償次序是依設定時間的先后來決定,相應地,作為法定抵押權的承包人優先受償權在與一般抵押權發生競合時,其優先次序當然也應以成立時間的先后來確定。
(二)與預售商品房請求權之間的優先次序
就同一建設工程,承包人優先受償權與承購人對其所承購的預售商品房的請求權之間也存在沖突的可能。按照我國城市商品房預售管理辦法的規定,預售人應在預售合同訂立后30日內向房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案。預售合同的登記備案是將物權公示手段運用于債法上的請求權,使承購人對預購商品房的請求權具有對抗第三人的效力,從而具有保全承購人請求預售人交付商品房的債權實現的作用。質言之,通過登記備案,承購人對預購商品房的請求權已具有了物權的排他效力。那么,當該請求權與承包人優先受償權發生競合時,如何確定其優先次序呢?筆者認為,從本質上講,承包人對工程價款的請求權本是一種債權,但為保護承包人的利益,法律破除債權人平等原則,對承包人價款債權賦予優先受償的權利,使其有擔保物權的效力。可見,承包人對工程價款的債權與承購人對預售商品房的請求權在本質均為債權,但又都由法律特別賦予相當于物權的效力。所以,為貫徹“時間在先,權利在先”原則,二者發生沖突時,也應以成立時間之先后定其優先次序。
三、承包人優先受償權的成立
(一)承包人優先受償權成立時間的確定
如上所述,當承包人優先受償權與一般抵押權、承購人對預售商品房的請求權發生競合時,應以其成立時間的先后確定其優先次序。根據我國有關法律的規定,房地產抵押和商品房預售合同均應辦理登記簽證,同時,房地產抵押權、預售合同的成立時間應以在登記機關登記的時間為準。與此不同,承包人優先受償權依法不以登記為成立要件。這樣,如何確定承包人優先受償權的成立時間,則不無疑問。對于承包人優先受償權的成立時間,理論上存在兩種不同的觀點。一種觀點為債權未受清償說。持這種觀點者認為,承包人優先受償權擔保的債權為基于建設工程合同所生的債權,此項債權在承包人與發包人訂立合同時即已發生,但承包人之價款通常于工程交付或完成時,始能請求給付。易言之,承包人的價款請求權此時方才發生。于此情形,如果發包人未按約支付價款,即承包人未受清償時,才產生承包人的優先受償權。⑥另一種觀點主張,雖然價款給付請求權產生于工程完工后,但在建設工程合同成立的同時即已發生對工程的優先受償權。這種觀點認為,法律設立承包人優先受償權的立法理由無非是為了保護承包人的利益,并進而保護人民住居的安全。因此,以建設工程合同成立之時為優先受償權發生的時間,使其及早生效,則保護更周全,從而不致于在發包人不支付價款時,已由其他債權人先設定一般抵押權。⑦
在上述兩種觀點中,依筆者之見,債權未受清償說較為妥當。因為在建設工程合同成立時,盡管承包人的工程價款債權即已發生,但承包人仍然不能要求發包人支付價款。在實踐中,建設工程竣工后,應先由承包人向發包人提供完整的竣工資料和竣工驗收報告。發包人接到竣工驗收報告后,應當根據有關規定及時對工程進行驗收。竣工驗收合格并辦理竣工結算后,發包人須按約支付價款。發包人不按約支付,經承包人催告后在合理期限內仍不支付的,承包人才可依法行使優先受償權。如果認為在建設工程合同訂立時,承包人的優先受償權就已成立,不但與合同法的規定相違背,而且必將導致債權人不愿在建設工程合同成立后以在建工程為貸款的抵押物,商品房的預售也將同樣無法實現。當然,由于發包人往往在工程開工之前即已為取得貸款而就工程設定一般抵押權,或者已開始預售商品房,如采債權未受清償說,必然使銀行抵押權和承購人對預售商品房的請求權的順位優先于承包人優先受償權。
(二)承包人優先受償權的登記問題
一般抵押權和預售合同的有效成立需經登記,而承包人優先受償權僅需有法律規定的特定事由的存在即可依法成立,并不以登記為生效要件。這樣,要了解在某建設工程上是否已存在一般抵押權或已辦理商品房預售,只需到有關的登記機關查閱登記文件即可獲得完整可靠的信息。但在建設工程上是否存在承包人優先受償權,只有發包人與承包人自己才知道,第三人卻無法從登記機關的登記文件中得到這方面的信息。而承包人優先受償權的作用,是使承包人可以對發包人的其他債權人主張以工程優先清償其債權,并可以對工程建筑物的受讓人主張此權利。因而,倘若承包人優先受償權的存在不能經由某種方式予以公示,可能對發包人本身的利益不會有影響,但發包人的其他債權人以及工程建筑物受讓人的利益,隨時都可能因承包人行使優先受償權而蒙受突如其來的侵害。所以,為避免因承包人優先受償權的行使與第三人的利益發生沖突,就需要通過一定的方式將優先受償權的存在狀態向社會披露,使得其他人在進行與該工程有關的交易時,可以考慮在建設工程上存在優先受償權的事實,以便對交易的后果作合理的預期,避免因承包人行使優先受償權而使自己的利益遭受不測之損害。而作為不動產物權變動公示方式的登記制度,則可以有效地保護第三人的利益,使其僅需查閱有關的登記文件,就可得知在建設工程上是否存在承包人優先受償權,從而實現對交易安全和秩序的維護。其次,不動產物權的順位依其登記的時間來確定,這是自羅馬法以來即確立的一項基本原則。⑧登記是決定優先次序的客觀標準,誰先登記,誰就享有以標的物的價值優先獲得清償的權利,這既不偏向于承包人的優先受償權,也不偏向于一般抵押權或承購人對預售商品房請求權,并能避免因對承包人優先受償權成立時間的不同看法而導致的爭議。事實上,由于我國現行法未要求承包人優先受償權需經登記,立法上也未對其成立時間作明確規定,目前不少銀行為避免其擔保權益受侵害,已暫停辦理在建工程抵押貸款業務。尤其應當看到,如果承包人優先受償權不經登記即可有效成立,發包人就有可能通過與承包人惡意串通,虛構發包人未按約支付工程價款,或未支付價款時間先于一般抵押權和預售合同登記時間的事實,并進而由承包人主張其優先于發包人其他債權人以工程優先受償,從而達到排斥一般抵押權和商品房承購人請求權有效行使的目的。反之,如以登記來確定承包人優先受償權的成立時間,就能給發包人的所有債權人以工程清償其債權的公平機會。再者,設立承包人優先受償權的登記制度,承包人雖然會因辦理登記手續而支付與此有關的費用,但另一方面,卻可以明晰承包人優先受償權與工程上其他物權的關系,避免糾紛的發生,減少不必要的訴訟成本的支出,使承包人可以比較低的成本避免與其他利害關系人發生利益沖突。總之,我國有必要在將來的立法中,明確規定承包人優先受償權應經登記才生效力。
事實上,在對工程承包人優先受償權作出規定的國家和地區,大多同時規定承包人該項權利的行使需以登記為要件。例如,在德國民法中,建筑工程或建筑工程一部分承攬人就其合同所生之債權對定作人的建筑用地得請求授予保全抵押,如工作尚未完成,承攬人得為了已經完成部分的勞務報酬及墊款請求給予保全抵押,此請求權經預告登記,抵押權方成立。在瑞士,建筑工程承包人的法定抵押權也應經登記。依日本民法,此時當然發生承攬人的優先權,但須經登記,才能保全其效力。在法國,承攬人的此項優先權也必須經過登記。
此外,在具體登記制度的設計上,筆者認為,可仿效德、日等國的做法,采預登記制度以保全承包人優先受償權的效力。在這些國家,預登記是為了保全以不動產物權的得喪、變更、消滅為目的之債權的請求權而為的登記。根據這些國家法律的規定,建設工程承攬人可通過兩種途徑申請為其對工程的優先受償權進行預登記:其一是經登記義務人(發包人)的承諾而在登記機關辦理登記;其二是單方面申請法院作出采取預登記措施的裁定,并據此在登記機關辦理預登記。依第二種途徑預登記時,申請人須提交欲登記的優先受償權存在的證明材料,但無需證明其欲保全的優先受償權日后有受侵害之虞。⑨經預登記后的優先受償權,可以保全其優先順位,而且,妨礙優先受償權實現或者有害于優先受償權的處分行為均為無效。
注釋:
①參見江平主編:《中華人民共和國合同法精解》,中國政法大學出版社1999年版,第223頁。
②參見最高人民法院經濟審判庭編:《合同法解釋與適用》,新華出版社1999年版,第1302頁。
③⑩參見刁榮華主編:《現代民法基本問題》,臺灣漢林出版社1981年版,第142頁,第284頁、第288頁。
④參見鄭玉波主編:《民法物權論文選輯》(下冊),臺灣五南圖書出版公司1985年版,第667頁、第673頁;謝在全:《民法物權論》(下冊),中國政法大學出版社1999年版,第692頁;許明月:《抵押權制度研究》,法律出版社1998年版,第176頁。
⑤參見鄭玉波:《民法債編各論》,臺灣1981年版,第378頁。
⑥參見謝在全:《民法物權論》(下冊),中國政法大學出版社1999年版,第695頁。
第6篇：建筑工程優先權范文
[關鍵詞] 物權法 優先權 債權
一、優先權制度在功能上有比較優勢
在立法相對完善的國家，對于某一特定的社會問題都存在相同的需求，相應地也必然會有滿足這一需求的法律制度，而這種法律制度往往又會隨著歷史傳統的不同而有所不同，優先權制度也不例外，其保護的社會關系在有些國家為優先權制度，有些為法定抵押權制度，有些為禁止扣押清償順序制度。而在我國存在著這種社會需求但又沒有現成的制度的情況下，借鑒國外的經驗不失為一種好辦法，而從各國立法例來看，相對于解決同一問題的其他制度而言，優先權制度更勝一籌，主要體現如下:
1.優先權制度能更好地保護特種債權人，維護實質公平。根據債權原理，“當同一債務人有幾個債權人，全部債權人從債務人的總財產中可以平等地得到清償，而債務人的財產不足以清償時，應按比例受償”。“而優先權制度從一開始就預想為了實現個別的具體目的而發揮作用。”其設立的目的旨在破除債權平等原則，從表面上看，優先權制度與平等原則實有不相符之處，其實不然，眾所周知平等包括形式平等和實質平等，英國學者指出：“平等并不要求對所有人的同樣對待，作為相等對待，而不是平等對待，這是平等的價值。如果有充分的理由對人們實行不同待遇，那么平等分配也違反了平等和公平”。“僅僅從形式上考慮為基礎的正義理論是站不住腳的，這樣一種理論還必須把實質性正義理想考慮在內。”
2.優先權制度能更好維護經濟弱者的利益、保障人權。“人類一直把享有充分的人權作為自己追求的理想，這也是人權發展的永不停息的原動力。”一種法律制度能從其保護的社會關系中出發體現人類基本人權的保障，無疑與其他相類似法律制度相比有功能上的優勢。隨著社會經濟的發展，貧富懸殊差距的拉大，人與人之間存在明顯現實的不平等。經濟優勢群體和弱勢群體普遍存在，而弱勢群體手中掌握資源相對較少，在經濟生活中所能承受的損害限度較小，而他們的利益往往與自身生存息息相關，當同一債務人存在多個債權人，國家不設立一種制度進行直接干預，那么弱勢群體的利益就得不到保護，人類基本人權就受到威脅，社會穩定就會埋下隱患，而優先權制度恰恰是解決這些問題的有效方法，如失業工人工資優先權，債務人醫療費用，生活費及殯葬費用優先權的設立。這些可為民事主體的生存權提供切實有效的法律保障，正如有些學者指出“優先權制度實踐是現代民法對人的終極關懷的價值，是一項極具社會使命的法律制度”。
3.優先權制度能更好地維護社會公共利益和推行特殊社會政策。當社會公共利益與個人利益發生沖突時，何者優先這是一個價值選擇的問題。而對公共利益進行特殊保護，這是現代社會一個普遍接受的現實。而優先權制度中的稅收優先權、財產保存費用優先權、共益費用優先權就對社會公共利益的保護體現。
同時，優先權制度也是推進特殊社會政策的一項重要法律制度。如隨著我國固定資產投資規模的過快增長，建筑行業出現了工程款大量拖欠的問題，嚴重地影響了這一行業的生產經營，為了謀求這一行業的健康良性發展，就可設立建筑工程優先權。
二、優先權制度的設立是我國社會實踐發展的需求
優先權制度的設立都根源于一定社會物質生活條件，優先權作為民法的一項制度，其產生當然根源于它所賴以生存的社會物質生活條件。而優先權所保護的是一種特殊的社會關系，這種社會關系不僅在西方國家存在，我國也同樣存在，而且我國目前關于優先權的零散規定已顯然不能滿足現實生活的發展。
眾所周知，在經濟上我國實行了一段很長時間的計劃經濟，對特殊社會關系的保護主要依靠的是政策而不是法律。但是隨著經濟體制的轉型，大量經濟問題出現，僅僅依靠政策顯然無能為力甚至阻礙經濟發展，如市場經濟存在自由競爭原則作用下，優勝劣汰是必然的規律，企業破產、工人失業就是市場經濟必然現象，這一現象背后有著眾多債務人和大批失業人員生存保障權問題，盡管我國破產法中規定了職工工資和保險費用優先于其他普遍債權，但后于擔保債權，而且我國破產現象非常多，這樣工人工資的保障基本上形同虛設。再比方說，“市場經濟是信用經濟，如果諸多債的目的不能實現，背信現象較為普遍存在，則會發生嚴重信用危機，影響到整個社會的交易秩序和經濟發展”。而對這些復雜的社會關系，優先權制度通過現有工資優先權、事故受害人優先權、以及其他特殊債權優先權使其得到優先清償，從而有效的解決這些問題。
三、優先權制度的設立是解決我國立法沖突、完善我國擔保物權體系的需要
從前面的分析可以看出，目前我國優先權立法過于簡約,現有的立法散亂不全,優先權制度沒有形成制度化、體系化,甚至立法出現沖突。要解決這些理論和實踐上的紛爭,只有在物權法或民法典中確認優先權制度。此外,優先權制度的設立,有利于充分發揮擔保物權的功能，完善我國擔保物權的體系。目前,我國《擔保法》中規定了抵押權、質權和留置權三種擔保物權,抵押權以不動產為標的，質權以動產或權利為標的，留置權以對標的物的占有為成立要件，這樣一些限制使得一些特殊社會關系處于法律保護之外即一些特殊債權無法得到保護。如果未來的物權法明確優先權的物權性質,再由物權法根據物權法定原則對優先權的取得、消滅、種類、內容、立場等問題做出統一的規定。這樣一方面使現有的優先權制度立法中弊端得以克服，使真正制度效益得以全面的顯現，另一方面已使我國的擔保物權體系得以完善。
參考文獻:
[1]尹 田:法國物權法.北京:法律出版社，1998
第7篇：建筑工程優先權范文
多數人認為信用社有抵押在先，法院判決不正確。其實，這些同志都犯了“唯抵押論”錯誤。在我國法學實踐中，對抵押權與建設工程價款優先受償權已作了明確的司法解釋：
在工程建設中，建設單位為籌措資金向銀行申請貸款并將土地使用權或建設工程作為抵押擔保，根據《中華人民共和國擔保法》第53條之規定：“債務履行期屆滿抵押人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部份歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”這就是說，如果建設單位在應該償還貸款期限屆滿而沒有清償貸款本息的話，銀行就可以將建成的工程項目折價、拍賣或變賣，然后將所得收入占有。但是，根據《中華人民共和國合同法》286條之規定：“發包人未按約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣價款優先受償。”這意味著如果建設單位不及時支付工程款，則施工單位可以將建成的建設項目折價、拍賣并將所得占有。這樣就出現了一個問題，在上述兩個條件都存在的情況下，銀行和施工單位都可以將建成的工程項目拍賣并將所得款項占有。那么，到底誰將享有優先受償權呢？
針對上述問題，2002年6月11日，最高人民法院審判委員會第1225次會議通過了《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，作出了如下司法解釋：
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當按照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，認定建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權和其它債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
四、建設工程承包人行使優先權的期限為6個月，自建設工程合同約定的竣工之日起計算。
綜上所述，金融機構在房地產開發項目貸款中的風險防范主要應涵蓋以下幾個環節：
一、客戶選擇。鑒于房地產總體上屬產能過剩行業，房地產開發貸款亦屬銀監部門風險提示頻率高、規模從緊控制嚴的范圍，金融機構應當從第一還款來源、開發資質、從業歷史、經濟實力、企業品牌、消費者口碑、城市規劃、樓盤定位定價、地理位置、配套設施等方面審慎、擇優選擇開發商作為貸款對象。
二、貸前調查。鑒于借貸雙方信息不對稱的情況普遍存在，金融機構從業人員在貸前調查中應全面調查了解開發商資信、負債情況（尤其是高息社會融資部分）。同時，注重對其人品、經營能力、性格、愛好、家庭情況等方面的非財務分析。
三、授（用）信定量。金融機構應根據貸前調查情況精準匡算項目資金需求量，既防止用信過多開發商挪用專項信貸資金，又防止用信偏少造成雙方中途騎虎難下的局面。
四、據實支付。在貸款支付環節，金融機構應嚴格執行銀監會有關“實貸實付”“受托支付”之規定，確保貸款資金用途真實、去向明確并按工程進度履約付款。
第8篇：建筑工程優先權范文
江蘇省泗陽縣八集建筑站于1986年至1997年期間在原泗陽縣橡膠廠挖窨溝、搞維修、建職工宿舍樓、建部分廠房等，但均未訂立書面合同，泗陽縣八集建筑站負責人石學永以泗陽縣八集建筑站名義領取了大部分款額。2001年1月，石學永開具了8.27萬元發票到泗陽縣橡膠廠結帳，因雙方賬目不清，泗陽縣橡膠廠未予入賬。
2001年4月，泗陽縣橡膠廠進入破產程序，從該廠賬面反映，八集建筑站尚欠泗陽縣橡膠廠12萬余元應收款。八集建筑站以一般債權人身份在法定期限內向泗陽縣橡膠廠破產清算組申報了債權，泗陽縣橡膠廠破產清算組審查認定申報的債權為一般債權，泗陽縣八集建筑站對此未提出異議。
2001年9月7日泗陽縣橡膠廠召開了第一次債權人會議，石學永以施工員身份作為八集建筑站代表參加了債權人會議。債權人會議審查認定八集建筑站的債權為一般債權，石學永對此債權性質的認定未提出異議。債權人會議上，債權人一致通過了破產財產分配方案，我院依法裁定確認了該分配方案，石學永對此分配方案未提出異議。泗陽縣八集建筑站在法定期間內對債權性質的認定及財產分配方案未提出異議。按該財產分配方案，第一順序清償率只有1.37%，第二、第三順序清率為0.按照該分配方案，在泗陽且橡膠廠第一清償順序清償不足的情況下，八集建筑站債權作為一般破產債權清償率只能為零。
在后期財產變現中，銀行放棄大部分優先受償款，勞動部門核銷部分養老金，法院載執行債權回收的款項等只增加了第一順序受償率，這樣第一順序清償率也實際不足80%.
石學永提出申訴，主張泗陽縣八集建筑站對泗陽縣橡膠廠的債權屬建筑工程款，應當優先于第一清償順序受償。
[裁判要點]：
法院經審查認為，泗陽縣八集建筑站對泗陽縣橡膠廠的債權，一是不具有建設工程價款優先受償權，二是債權經破產程序處理已消滅，石學永關于建設工程價款優先受償權的主張得不到支持。
[評析]：
一、承包人對《合同法》施行以前的建設工程價款不具有優先受償權
《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。本條規定了承包人建設工程款優先受償權。2002年6月20日最高人民法院公布了對上海市高級人民法院《關于建設工程價款優先受償權的批復》（法釋<2002>16號），對人民法院適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定的有關建設工程價款優先受償權的若干問題作了解釋。
《合同法》自1999年10月1日起施行，關于承包人建設工程價款優先受償權的規定是一項新的法律制度。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋<1999>19號）第一條規定，合同法實施以后成立的合同發生糾紛起訴到人民法院的，適用合同法的規定；合同法實施以前成立的合同發生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規定的以外，適用當時的法律規定，當時沒有法律規定的，可以適用合同法的有關規定。依據此規定，《合同法》規定的承包人建筑工程款優先受償權制度以及法釋（2002）16號批復可否適用合同法施行以前建設工程取決于“當時的法律規定”。合同法施行以前有關建設工程價款的法律規定包括原《經濟合同法》和《建筑安裝工程承包合同條例》（1983年8月8日國務院）。該條例第十三條“發包方的責任”中第（五）項規定，不按合同規定撥付工程款，按銀行有關逾期付款辦法或“工程價款結算方法”的有關規定處理。這一規定與合同法規定的承包人的優先受償權制度并沒有共同之處，但畢竟是國家在合同法實施以前對發包人拖欠工程價款的法律規定。按《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋<1999>19號）第一條規定，合同法第二百八十六條規定的承包人的優先受償權制度不應當適用于合同法施行以前拖欠工程價款的情形。
從物權法原理看，承包人建設工程價款優先受償權具有物權性質，根據“物權法定”原則，合同法施行以前法律未規定承包人這種權利，承包人就不能享有這一權利。
綜合以上兩方面，承包人對《合同法》施行以前的建設工程價款不具有優先受償權。泗陽縣八集建筑站對泗陽縣橡膠廠建筑等業務均發生于合同法施行之前，八集建筑站對相關價款不具有優先受償權。
二、債權經過企業破產程序處理已消滅
經過了法律規定的程序，必然產生確定的法律后果，如法律未規定相關程序對已經過的程序后果進行救濟，那么，已經過法律程序的法律后果就不能改變，即使有關法律后果從一定角度看，不完全符合一般情況下的正義要求。
《中華人民共和國企業破產法》第十五條規定債權人會議有審查確認債權性質及討論通過破產財產處理和分配方案的職權。第十六條規定，債權人會議的決議，對于全體債權人均有約束力。債權人認為債權人會議的決議違反法律規定的，可以在債權人會議作出決議后七日內提請人民法院裁定。在債權人會議上，八集建筑站有權對債權人會議認定自己債權性質為一般債權提出異議，但并未提出。未提出異議的本身表明，或者是認為自己債權就是一般債權，或者是認為自己債權具有優先權，但放棄權利，也可能是因故意或過失怠于行使權利。債權人會議關于其債權性質的認定即產生法律效力，除債權人會議，其他任何個人或組織都不能改變。即使法院也不能變更，因為八集建筑站及石學永未對債權人會議的認定提出異議。債權人會議討論和通過破產財產處理和分配方案時，八集建筑站及石學永也未提出異議。如果八集建筑站認為債權人會議違反法律規定，有權在債權人會議作出決議后七日內提請人民法院裁定。但八集建筑站未在法定期限內提請法院裁定。破產財產處理和分配方案即具有法律效力。按財產處理和分配方案，破產企業財產分配完畢，第一順序只能部分清償，第二、三順序清償率為零。
破產程序是對企業財產的概括執行程序，在此程序中企業財產分配完畢，破產程序終結。經過泗陽縣橡膠廠破產程序，八集建筑站主張的債權雖然清償率為零，但債權已消滅。法律未規定對此程序救濟的司法程序。石學永對此程序經過所產生的法律后果提出異議，已無司法救濟途徑，人民法院依法不應再作處理。
第9篇：建筑工程優先權范文
關鍵詞：建筑工程；風險控制；管理決策；安全；施工
1 建筑工程施工項目安全風險識別
建筑工程施工安全風險識別是要確定在建筑施工中存在哪些安全風險，這些安全風險可能會對工程產生什么影響，并將這些風險及其特性歸檔。為此，就需要了解建筑施工中主要發生的安全事故有哪些及引起這些事故的原因。
下面將從直接和間接兩個方面分析發生這些事故的原因：
1.1 事故的直接原因
參考《企業職工傷亡事故調查分析規則》(CTB6442-1986)的規定，可知事故的直接原因是指施工機具、材料以及建筑產品(統稱為物)或環境的不安全狀態和人的不安全行為。
(1)物或環境的不安全狀態具體包括以下方面：
①安全防護、保險、信號等裝置缺乏或有缺陷；
②機械設備、設施、工具等有缺陷；
③個人防護用品用具(包括安全帽、安全帶、安全鞋、手套、護目鏡及面罩、防護服等)缺乏或有缺陷；④施工場地環境不良。主要包括現場照明不足、通風不良、作業場所狹窄、作業場所混亂、交通線路配置不安全、操作工序設計或配置不安全和地面滑等；
⑤惡劣的氣象條件或現場條件，如暴雨、酷暑、嚴寒、臺風、龍卷風、洪水、泥石流等易造成事故。
(2)人的不安全行為主要包括以下方面：
①施工人員缺乏安全意識，操作錯誤，忽視警告；
②造成安全裝置失效；
③使用不安全設備；
④物體(指成品、半成品、材料和工具等)存放不當；
⑤手代替工具操作：
⑥冒險進入危險場所：
⑦攀、坐不安全位置(如平臺護欄、吊車吊鉤等)；
⑧在起吊物下作業、停留；
⑨機器運轉時進行加油、修理、調整、檢查等工作；
⑩有分散注意力行為；
⑧在必須使用安全防護用品用具的作業或場合中，忽視其使用；
⑩對易燃、易爆等危險物品處理錯誤等。
1.2 事故的間接原因
依據《企業職工傷亡事故調查分析規則》，屬下列情況者為間接原因：
①技術和設計上有缺陷。建筑物設計、施工和材料使用存在問題；
②安全教育培訓不夠，缺乏或不懂安全操作技術知識；
③勞動組織不合理；
④對現場工作缺乏安全檢查或指導錯誤；
⑤沒有安全操作規程或不健全，沒有安全技術措施，安全生產責任制不落實；
⑥沒有或不認真實施事故防范措施，對事故隱患整改不力等。
工程管理人員可參考有關檢查標準或規范規程及上述發生事故的原因，對照本工程的建設環境、建設特性、建設管理現狀和工程技術文件等方面采用檢查表法來分析可能出現的主要安全風險。
2 建筑工程施工安全風險分析與評估
建筑工程施工安全風險分析與評估是安全管理中的必要環節，對于確定安全風險的相對重要程度并且獲得關于它們的核心與外延信息很重要。而確定安全風險的相對重要性是確定安全風險控制的優先權的基礎，包括確定安全風險發生的可能性和傷害的可能程度。
工程管理者可以采用調查和專家打分法來確定安全風險的相對重要性：
首先，識別出某一特定工程項目可能遇到的所有重要的安全風險，列出安全風險調查表；其次，利用專家經驗，對所有安全風險發生的可能性和傷害的可能程度進行評價。
步驟如下：
第一步：確定每個安全風險造成傷害的可能程度，傷害程度可分為1，2，3級，1級為輕微事故(如所有損失工作日不到3日的事故，假設為1分)，2級為嚴重事故(如使工人3天或者更長時間不能工作的事故，假設為2分)，3級為重大事故(如死亡和重傷事故，假設為3分)。
第二步：確定每個安全風險的等級值，按發生可能性很大、較大、中等、較小、很小這五個等級，分別以0.9，0.7，0.5，0.3和0. 1打分。
第三步：將每項安全風險造成傷害的可能程度與等級值相乘，求出該項安全風險的得分，求出所有得分后進行比較，就可以得出各項安全風險的相對重要程度，即可確定哪些是需要更多資源投入的高風險領域，以方便選擇合適的安全風險控制措施。
3 建筑工程施工安全風險控制與管理決策
在對建筑工程施工安全風險進行識別、分析與評估的基礎上，工程管理者所要做的是根據安全風險的性質及潛在影響，選擇行之有效的安全風險防范措施，將安全風險所造成的負面效應降低到最低限度以減少損失，增加收益。
筆者將建筑工程施工中常用的安全風險控制措施總結為：風險回避、風險緩解、風險轉移和風險自留。
3.1 風險回避
風險回避是指當項目的安全風險發生可能性較大和損失較嚴重時，主動放棄項目或變更項目計劃從而消除安全風險或安全風險產生的條件，以避免產生風險損失的方法。對潛在損失大，概率大的災難性安全風險一般采取回避對策。風險回避可以在某安全風險發生之前，完全徹底地消除其可能造成的損失，而不僅僅是減少損失的影響程度。風險回避是一種最徹底的消除風險影響的控制技術，而其它控制技術只能減少風險發生的概率和損失的嚴重程度。
風險回避雖然能有效地消除風險源，徹底消除某些安全風險造成的損失和可能造成的恐懼心理，但不可否認它是一種消極的風險應對措施，因為在回避了風險的同時，也回避了可能的獲利機會，從而影響建筑企業的生存和發展。
3.2 風險緩解
風險緩解是指采取措施降低安全風險發生的概率或減少風險損失的嚴重性，或同時降低安全風險發生的概率和后果。風險緩解的措施主要有以下幾種：
