房地產開發投資協議精選(九篇)
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第1篇：房地產開發投資協議范文
一、商品房預租是指房地產開發經營企業在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，與承租人簽訂商品房租賃預約協議，并向承租人收取一定數額的預收款的行為。
二、上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市商品房預租的行政主管部門。區、縣房地產管理部門負責所轄區域內的內銷商品房預租的行政管理工作，業務上受市房地局領導。
市房地產交易中心負責外銷商品房預租協議的登記備案工作；區、縣房地產交易中心負責內銷商品房預租協議的登記備案工作。
三、房地產開發經營企業投資建造的內銷商品房（包括外資內銷商品房）需預租的，應當向項目所在地的區、縣房地產管理部門提出預租許可申請；房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房需預租的，應當向市房地局提出預租許可申請。
四、房地產開發經營企業申請預租商品房，應當具備以下條件：
（一）已按規定支付全部的土地使用權出讓金，土地使用權已經依法登記并取得房地產權證書；
（二）取得商品房的建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；
（三）預租的商品房主體結構完工，已經市或區、縣的建設工程質量監督部門驗收合格；
（四）已落實市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃并已確定該預租商品房一年內能竣工交付使用。
五、房地產開發經營企業申請商品房預租許可，除應向市或區、縣房地局提交書面的申請報告外，還應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）土地使用權出讓合同或轉讓合同；
（二）房地產權證（或土地使用權證）；
（三）建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；
（四）市、區、縣的建設工程質量監督部門出具的主體結構工程驗收合格證；
（五）市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃和意見；
（六）預租商品房的建筑面積明細表。
其中1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權建造的內資內銷商品房，可以建設用地許可證、市商品房建設計劃文本取代上述第（一）、第（二）項規定的證件及資料。
房地產開發經營企業申請預租的項目已經取得預售許可證的，則只需附交商品房預售許可證以及上述第（四）項資料。
六、市或區、縣房地局應當自受理商品房預租許可申請之日起10日內完成審核，符合商品房預租條件的，發給準予預租的批文；不符合預租條件的，則應在上述規定的期限內通知申請人。
七、房地產開發經營企業投資建造的商品房預租批準后，方可進行商品房預租及廣告宣傳。預租商品房的廣告必須載明商品房的預租批準文號。
房地產開發經營企業投資建造的商品房未經批準預租的，一律不得開展預租。
八、房地產開發經營企業投資建造的商品房預租批準后，凡買受人預購的、預售合同已經登記備案的商品房也可預租。
九、房地產開發經營企業或買受人預租商品房的，應當與承租人簽訂預租協議。
預租協議應當載明下列主要內容：
（一）預租雙方當事人的姓名或者名稱、地址；
（二）房地產的座落地點、面積、四至范圍；
（三）土地使用權獲得方式和使用期限以及房地產的規劃使用性質；
（四）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；
（五）房屋的租賃期限、租金、支付方式；
（六）預租期限及預租房屋的交付使用日期；
（七）預付款金額、支付期限及其使用；
（八）違約責任；
（九）爭議的解決方式；
（十）預租雙方當事人約定的其它事項。
十、預租協議文本可由房地產開發經營企業按上述規定自行擬訂，也可以使用市房地局制定的示范文本。
十一、預租協議簽訂后的15日內，預租當事人應持預租協議和預租當事人的有效身份證明按本試行辦法第二條規定向房地產交易中心辦理預租協議登記備案。房地產交易中心應當自受理之日起的5個工作日內辦妥登記備案手續。
十二、凡因從事辦公、生產、經營活動預租非住宅商品房的承租人，按規定辦理預租協議登記備案后，預租協議可以作為承租人向市外資委申辦外商在滬辦事機構或向工商行政管理部門辦理工商注冊登記的有關經營場地的憑證。
十三、預租的商品房竣工驗收合格，房地產開發經營企業或買受人按規定辦理商品房初始登記或變更登記取得房地產權證后的15日內，應按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規定，與承租人簽訂《房屋租賃合同》并按規定到房屋所在地的區、縣房地產交易中心辦理租賃合同登記備案，領取《上海市房屋租賃證》（以下簡稱《房屋租賃證》）。
第2篇：房地產開發投資協議范文
2004年房地產企業的融資活動空前活躍。僅從房地產信托來看，根據云南信托的有關統計，2004年全國約有31家信托投資公司共計發行了約83個房地產信托產品，募集金額約122億元。
一些房地產企業還引入了外資房地產基金和投資商。如上海復地、順馳等地產商與摩根士丹利先后合作開發地產項目；北京、上海等地的房地產項目也得到了荷蘭國際集團以及排名世界前三強的荷蘭房地產基金ING等的巨資投入。資料顯示，近一年來僅在北京就有近20 個房地產業項目引入了外資投資，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元。
通過分析和研究目前房地產企業的各種融資創新和模式，我們認為中國房地產行業正在發生一場革命性的變革，這場變革的核心就是房地產行業的重心將由土地運營向金融運作轉變。這場革命最終將可能產生兩個結果：一是現有的開發商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式，向美國等發達國家的房地產模式靠近。而且在這一過程中，房地產企業的走向必然分化出不同的路徑，像萬科、金地、招商地產這樣的一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產開發商轉型為專業房地產投資商和運營管理商，還有一部分公司將轉變為具有品牌的建造商，成為開發各環節的組織者。二是隨著這種變化趨勢的出現，現有的房地產開發食物鏈也將發生根本性的變化，最終房地產基金和投資商將成為主導中國房地產市場的兩種主流業態。
從美國等成熟房地產市場的經驗來看，當土地實現完全市場化的公開供給后，土地的轉讓價格將基本體現市場對土地未來價值的預期；與此同時，土地交割以巨額土地轉讓金在短期內支付為前提，銀行將不再向開發商放款以支付土地價款。結果是開發商將難以從低價囤積土地并高價賣出中獲取暴利，也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下，開發商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力以支持房地產開發對資金的巨量需求。否則，失去土地和資金兩方面的尋租能力，開發商就只能憑借在房屋建造的組織方面的專業能力賺取與其付出相適應的合理利潤。近期萬通宣稱參與集資建房并擔任承建商的角色，其期望的利潤率據稱為“8%-15%”。
招商地產董秘陳宇認為，隨著房地產行業的進一步發展，行業內的專業分工將越來越細。結果是政府賺土地的錢，投資商（也可以包括個人集資）賺取資金的回報，建造商賺取產品創造的價值。
開發模式向投資模式轉變
在一系列政策的影響下，房地產行業的游戲規則正在發生變化，其實質就是產業的核心由開發營建向金融運作轉移，而房地產企業的運作模式也由開發模式向投資模式轉變。迄今為止的一些房地產與金融結合的方式，正越來越清晰地展示了這種轉變的路徑。
土地供應方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產基金的強力進入等，沖擊并改變著固有的房地產開發模式。20年來中國房地產模式的核心是房地產商統攬土地―融資―規劃―施工―銷售―物業管理的全部環節。在這一產業價值鏈中，土地是房地產商能夠進行開發的原始支點，融資只不過是整個運作的一個環節而已。
然而在近兩年房地產企業尋求資金渠道多元化的運作過程中，一些主流房地產商越來越重視融資環節，將這一環節提升到了前所未有的高度，而且其金融運作展示了一種行業趨勢：房地產商正面臨角色轉換，即由開發商向投資商、運營管理商轉變。
金地集團轉向投資商的嘗試
金地集團參與金信雙龍房地產信托計劃是其向投資商轉變的嘗試；而與摩根士丹利等聯手參與銀行不良資產的操作，則體現了其將多年積累的房地產開發經驗和管理經驗運用到存量物業的管理和再開發，向運營管理商轉變的思路
2003年6月，央行“121號文件”出臺，幾乎所有的房地產商都深刻體會到資金已是一個嚴重制約發展的瓶頸。對于資金密集型行業，解決好融資問題成為許多房地產企業的重中之重。作為上市公司，金地集團（600383）除了尋求以增發等形式再融資外，也在房地產信托等領域進行了嘗試。
2003年12月18日，金地集團公告稱，公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產投資資金信托合同。根據《金信雙龍房地產投資信托計劃》及信托合同，金地集團為特別委托人和受益人，金信信托投資股份有限公司為受托人和管理人。該信托產品的運作模式借鑒了房地產投資信托基金（REITs）的基本原理，以房地產開發企業的股權投資為主（圖1）。
從運作模式看，金地集團第二大股東金信信托作為融資平臺推出雙龍房地產信托計劃，金地集團、杭州綠城房地產集團有限公司和通和置業（金地集團第四大股東通和控股旗下企業）是該信托計劃的特別委托人，其中金地集團委托金額為2500萬元。
西南證券信托研究專家孟輝認為，該產品的一個突出特點是金地集團及其股東等利益相關各方，將各自的優勢資源捆綁在一起，以達到合理的風險匹配和利益共享。從該信托計劃的幾個特別委托人的背景來看，都屬于傳統的房地產開發商，“通過設立信托的方式，特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持，獲得了一條新的融資渠道。”
從目前該信托計劃資金投入的項目來看，特別委托人如通和置業在杭州的一個項目、杭州綠城房地產集團有限公司在合肥的一個項目都獲得了該信托計劃資金的支持。盡管目前該信托計劃融資規模不大，已使用了31份信托計劃籌集了2.79億元，“但預計未來的融資目標是30-50億元。”金地集團董秘、企業發展部總經理郭國強告訴《新財富》。
值得注意的是，金信信托與金地集團、通和置業等特別委托人之間的股權關系和戰略合作關系是實現這種模式的一個重要基礎。對于房地產信托這類具有高風險特征的信托產品而言，風險管理能力的高低幾乎決定了產品開發的成功與否。金地集團、通和置業作為開發商，能夠在房地產項目選擇、項目評價以及項目管理方面提供專業建議，保證了信托產品能夠成功推出和持續運營。
在這一案例中，“房地產專業機構＋融資平臺”成了金地集團房地產金融運作的基本要素。“金地集團＋金信信托進行的其實是房地產金融運作，而且它們擔當的是投資商的角色。”孟輝認為。
金地集團作為專業房地產開發商，在如何實現專業技能與融資功能的緊密結合方面一直在進行探索。2004年6月22日，公司公告稱與摩根士丹利房地產基金IV（簡稱MSREF）、上海盛融投資有限公司合作設立公司，共同投資中國的不良資產。合作方式是三方共同出資設立一家項目公司，項目公司注冊資本約為5億元，股東出資比例為：金地集團出資約7500萬元，占注冊資本的15%；MSREF出資約27500萬元，占注冊資本的55%；上海盛融投資有限公司出資約15000萬元，占注冊資本的30%。
該項目公司受讓中國建設銀行賬面總值為28.5億元的不良資產包，包括了中國建設銀行16家分行分布在華中和華南地區的154項資產。這些資產大多為中國主要城市中的商業物業，其中部分資產為在建工程。從該項目公司的股東構成看，“摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題。”郭國強說，金地集團在不良資產處置（如再開發、出售、出租、物業管理等）中，將在這些物業的再開發和管理上發揮主要作用。顯然金地集團扮演的是運營管理商的角色。
萬科加緊調整融資結構
萬科通過發行可轉債、利用信托資金、與外資合作等，拓寬融資渠道、調整融資結構；通過收購做大規模，追尋美國Pulte Homes公司的腳步，其欲成為專業房地產投資商的意圖日益明顯
萬科近年來力圖打造更加合理的融資模式和融資結構。
作為上市公司，萬科充分利用了資本市場的融資功能，兩年來通過發行可轉債籌集資金34.9億元。
與此同時，萬科也嘗試利用信托資金。2003年12月31日，萬科與新華信托達成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協議，用于深圳大梅沙萬科東海岸項目的開發。2004年6月9日，萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產有限公司又與新華信托達成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協議，用于深圳十七英里項目的開發。該貸款資金由新華信托發行“新華信托―萬科十七英里項目集合資金信托計劃”的方式籌集，同時，投資者可以享受十七英里項目購房優惠權。2004年12月22日，萬科又與深圳國際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協議，用于“深圳萬科云頂項目”的開發（表1）。
值得一提的是，萬科“新華信托―萬科十七英里項目集合資金信托計劃”頗有特色（圖2）。該信托計劃靈活選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照2.602億元的融資規模，萬科每年節約財務費用近400萬元。
另一方面，房地產項目作為一個特殊的商品，本身有其獨特的使用價值，該信托產品在設計過程中通過對這一使用價值的挖掘，加入了購房優惠權，使得萬科十七英里信托計劃具有獨特的賣點。信托計劃的投資者在購買該產品的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。
而且，在海外資金紛紛投資中國房地產市場之際，萬科也適時跟上了潮流。2004年7月，萬科與德國銀行Hypo Real Estate Bank International（簡稱“HI公司”）簽訂了合作協議，為即將開發的中山項目進行融資安排，合作方式是HI公司為中山項目提供總額不超過3500萬美元，最長不超過42個月的貸款。為實現上述融資安排，萬科將中山公司80%的股權轉讓給全資子公司―永達中國投資有限公司，永達中國又將這80%的中山項目與HI成立合資項目公司BGI（Best Gain Investment），占35%股份。上述轉讓完成后，萬科對中山公司直接和間接擁有的權益為48%（圖3）。2004年11月21日萬科集團子公司成都萬科房地產有限公司與新加坡政府產業投資公司的子公司―新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.（簡稱RZP）簽訂協議，將其持有的成都萬科置業95%股權中的40%轉讓給RZP，共同開發成都“萬科新城”項目。
從萬科在較短時間內連續發行兩期可轉債，以及信托融資、與海外房地產基金合作來看，其房地產金融運作的技巧日益嫻熟，融資結構也漸趨合理（圖4）。
如果說拓寬融資渠道是所有房地產商的題中應有之意，那么收購南都集團相關股權一案則昭示了萬科欲成為專業投資商的意圖。
2005年3月4日，萬科公告以18.58億元收購南都有關股權。根據有關協議，萬科此次受讓資產為上海中橋集團持有的上海南都70%的股權及與之相對應的股東權益、蘇州南都49%的股權及與之相對應的股東權益、浙江南都房產集團20%的股權及與之相對應的股東權益。交易定價主要依據標的公司的凈資產值、所擁有的項目的評估值，同時考慮了標的公司的品牌價值。交易金額18.58億元，涉及21項物業，占地面積627.57萬M2，建筑面積598萬M2，按權益算，本項交易完成后，萬科權益土地儲備增加194萬M2。
我們的分析表明，這項收購使萬科的權益土地儲備超過1000萬平方米建筑面積，有利于完善萬科跨區域發展的戰略布局，使其大大增強了持續競爭能力。
被萬科視為未來發展新標桿的美國Pulte Homes公司的運作模式，可能是萬科意圖的最佳注解：在房地產基金占主導地位的美國房地產市場，作為上市公司的Pulte Homes，其主導權不在公眾基金手中，而是以房地產投資商的身份，采取收購兼并的方式做大規模，鞏固自己的市場占有率。目前該公司在美國市場的占有率約為5.3%，而美國前十名地產商的市場占有率不到20%。
其實還有相當一部分房地產開發商也敏感地看到了這種轉型的脈絡。“我們也正在思考向專業房地產投資管理公司轉型的可能。”百仕達地產副總裁羅雷說。
房地產業食物鏈正在發生變異
從金地集團和萬科的金融運作中可以清楚地看到，大投資商、信托資金及海外房地產基金的介入，正在顛覆傳統的房地產業食物鏈：20多年來長期處于食物鏈頂端的開發商不得不將壟斷利潤與這些參與者分享
傳統的房地產開發鏈條顯示，開發商是整個鏈條的上端，也是利益傳動的第一環。而且開發商往往也利用這種“核心”的優勢，通過帶資承包等形式使得施工企業承擔部分開發資金利息、出讓他們應得的部分利益，通過預售的形式讓消費者承擔部分開發資金利息，等等，實施對施工企業、消費者的掠奪。
但在投資商、信托資金以及海外房地產基金參與的項目中，它們參與瓜分了以前由開發商獨自享有的高額利潤。顯然傳統的房地產開發和利益分配模式已經發生了變化（圖5）。
事實上，目前海外房地產基金及其他投資商與國內開發商的合作，基本上都如HI公司與萬科中山公司的合作方式一樣，一般都是成立項目公司，雙方各自持有項目公司一定比例的股權，并按此比例享有項目利潤。與傳統房地產開發相比，這意味著站在整個開發鏈條上端的除了開發商以外，還有海外房地產基金以及其他投資商，它們共同瓜分房地產項目的大部分利潤。
我們認為，隨著各種主體的投資商以及海外房地產基金越來越深入地介入中國房地產市場，它們將連同由開發商嬗變而來的專業房地產投資商一起共同占據產業鏈條上端的位置。而這種變化趨勢，可能正是推動萬科、金地集團等一大批房地產開發商積極向投資商和運營管理商轉變的根本動力。
房地產基金及大投資商將主導中國房地產市場
房地產基金和投資商將成為未來的兩種主流業態。按照中國目前房地產市場存量及未來的發展潛力，只要政策許可，未來中國房地產基金從數量上和管理的資產規模上達到美國目前的水平是完全可能的。而隨著房地產業食物鏈的變異，那些具有豐富的開發、運營管理經驗的專業房地產投資商也將成為左右市場的重要力量
眾所周知，目前房地產業的資金來源中，銀行貸款和其他資金（包括定金及預收款等）規模過大。2003年，房地產開發投資資金來源中的國內貸款迅速擴張，規模達3138.3億元，分別相當于從1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。2004年宏觀調控后，房地產開發投資的貸款增幅放慢，但1-10月仍然增長5.9%。
中國經濟景氣監測中心的張海旺認為，目前房地產開發投資資金的主要來源仍是國內貸款，其他融資渠道甚少且極不穩定，這給銀行系統帶來很大的不確定因素。 而且房地產開發企業把定金及預收款作為投資資金的重要來源。2004年1-10月，國內貸款、定金及預收款合計在房地產開發投資中的比重超過六成，達61.3%，比宏觀調控前的2004年1-2月份非但沒有下降，反而提高2.7個百分點。在房地產開發投資因國內貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時，由于個人住房貸款迅速增長，又間接深化了對銀行資金的占用。“這間接加重了房地產開發投資對銀行資金的依賴。”
業內專家認為，中國目前的這種狀況與當年美國出臺《房地產投資信托基金法》時的情況基本一致：一方面房地產企業融資存在瓶頸，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制，另一方面是普通投資者有參與分享地產業高成長的強烈沖動，普通投資者只能通過購買房產及信托產品間接投資于房地產，而不能分享房地產開發的超額利潤，因為沒有集合投資的合法渠道。投資者對房地產的投資熱情從目前房地產信托產品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。
房地產信托基金若能推出，無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明，中國目前具備了房地產信托基金生存和發展的土壤。因為中國實際上已存在類“REITs產品”。與美國收益型REITs相比，目前深滬1300多家上市公司中，中國國貿（600007）、小商品城（600415）兩家具有“REITS產品”的部分特性（附文1）。
中國國貿收入的主要來源是國貿大廈寫字樓和商場、中國大飯店、國貿飯店的出租收入（表2），符合REIT產品收入來源的要求。但與真正的REITs相比，中國國貿沒有稅收優惠，所得稅率為33%，盈利的大部分也沒有分派給股東。而國外REITs不交所得稅，應稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。
商業零售房地產將拔得頭籌
中國目前的居民消費率約為55%，大大低于70-80%的世界平均水平。居民消費率的觸底反彈對商業地產將產生持續而長期的需求。因此我們預計，在各種類型的房地產中，商業零售房地產將可能成為房地產基金（REITs）投資的首選目標
2004年底中國商業零售業已全面對外開放，在此前后，中外零售連鎖巨頭們的擴張幾近瘋狂，競爭近乎白熱化，但從中也可清楚地看到這個市場的巨大潛力。
從兩家外資零售業巨頭在中國的擴張情況看，2001年起沃爾瑪就已明顯在中國市場加快了開店速度，三年新開店數是過去五年的一倍。權威數據顯示，截至2005年2月，沃爾瑪在中國的門店數達到44家，其計劃今年還要再開15家門店。而家樂福更是迫不及待，以近乎瘋狂的速度擴軍，僅2004年1至8月就新開了8家門店，平均每月一家，在2004年最后兩個月內更是狂開15家店鋪。據統計，截至2005年2月，家樂福在中國的門店數已達53家。
其他外資零售業巨頭也不甘落后。德國零售和批發業巨頭麥德龍目前在中國擁有21家倉儲式商店,為酒店和餐館等商業客戶服務，該公司年初宣布，2005年將再開10家店。
而且目前世界零售企業500強已有70%在中國搶灘登陸,截至2004年6月,國內已有外資商業企業268家,店鋪數4502個。百安居、吉之島、易初蓮花和好又多等外國零售企業都在緊鑼密鼓、大幅度地擴大對中國內地的投資。
國內連鎖巨頭國美、蘇寧等也加快了擴張步伐。據悉，國美2005年在全國的門店總數將達到400家，而且在北京等主要城市將以大面積店為主（表3）。
而且，內外資零售連鎖巨頭們的擴張并不會是一個短暫的現象。因為目前中國消費率約為55%，大大低于70%的世界平均水平。專家認為，隨著消費的復蘇，消費率將觸底反彈，對商業地產將產生持續而長期的需求。
更重要的是，“商業地產運營將回歸理性，以租賃為主的運營模式將成為主流。”清華大學中國金融研究中心研究員張寧認為，商業地產將成為外資房地產基金或大投資商的首選，它們通過將這些物業出租給商業企業以獲取穩定的租金收入。
目前深國投與新加坡嘉德集團合資投資及經營在重慶、長沙、蕪湖、漳州等地以沃爾瑪、華納影院為主力租戶的商業中心，其運作模式已具有房地產基金的雛形，也為類似商業地產的運作提供了一個很好的范本。
1995年，經國務院批準，深國投與沃爾瑪中國在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司，2003年經批準更名為沃爾瑪深國投百貨有限公司，沃爾瑪持股65%，深國投持股35%。為配合沃爾瑪在中國的快速發展，深國投成立了深圳國投商用置業發展有限公司（下稱“國投置業”），專門開發商用物業，主要為沃爾瑪提供營業場地。
2004年底，深國投與新加坡嘉德置地集團（下稱嘉德集團）簽訂了合作框架協議書，在中國商用地產投資和管理領域進行合作。該合作框架協議書涉及項目20個，而此前雙方已經簽署了全國6個不同城市的深國投商業中心項目的轉讓合同―嘉德以9.98億元收購了6家商場，這些商場主要租給沃爾瑪，嘉德占股份51%，深國投占股49%。
從操作模式看，以湖南項目為例：國投置業持有湖南深圳國投商業置業發展有限公司（簡稱湖南發展）49%的股權，嘉德集團全資子公司凱德商用中國投資有限公司持有51%的股權。在該項目的操作工程中，深國投大股東―深圳國際信托投資公司在2004年底發行了“深國投商業中心（長沙）集合資金信托計劃”，為湖南發展項目提供貸款融資。
梳理其中的關系，可以清晰地看出，該項目的運作類似房地產基金的運作。其中國投置業既相當于 REITs投資工具，又與凱德商用一起擔當這個REITs的投資者，湖南發展是REITs投資的房地產項目。而該項目建成后出租給沃爾瑪深國投百貨開設沃爾瑪商場，相應的租金和管理回報收入就是國投置業和凱德商用的投資收益（圖6）。
而且，國投置業在項目的不同開發期間可以得到大股東深國投不同形式的融資支持，使其相當于一個開放式的房地產基金。例如在土地收購期間，通過發行股權信托，支持深國投置業購買土地；在項目進行期間，可以根據工程的進度，從財務成本最小化的原則，通過發行貸款信托或股權信托的方式保證項目如期竣工交付使用，而且借助深國投與沃爾瑪長期的戰略合作關系，保證了房產穩定的銷售渠道，并以此獲得穩定的租金收入；發行受益權信托，不僅可以及時變現，保證資金的流動性，而且可以充分享受商業地產開發的最大化價值。
該操作模式也為類似商業地產的運作提供了一個很好的范本。而且未來只要中國法律許可，類似深圳國投這樣的企業可能就會利用多年積累的經驗，發起成立房地產基金，投資有穩定租戶的商業零售房地產，而不需要與海外房地產基金合作（圖7）。
未來會產生一批大投資商
在未來混業經營的模式下，會產生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風格的房地產基金公司，發行房地產基金；一旦政策允許，銀行系基金公司也可以發行房地產基金產品，投資房地產項目或完成銀行抵押貸款資產的證券化，從而成為房地產市場大投資商。
中國目前房地產存量非常龐大，占用了銀行大量資金。據統計，中國金融機構18萬多億貸款中，超過50%的貸款都是以房產作為抵押的，未來房地產基金的快速發展將改善開發商、投資商、銀行的資產負債結構。
即將由銀行推出的房貸資產證券化產品，無疑為商業銀行發展房地產基金開了一扇窗。據悉，中國人民銀行已批準中國建設銀行在2005年推出房貸資產證券化產品。該證券化方案采用信托作為特定目的載體（SPV，是為資產證券化設立的有限責任公司，以之為載體收購可證券化的特殊資產），其運作的基本方式是：首先，商業銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV；其次，SPV將所獲得的住房貸款匯總重組，經信用擔保及評級后，發行住房貸款證券；最后，SPV持有資產所產生的現金流，用于對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷或其他證券化費用。業內人士認為，這是一種類似美國抵押型房地產基金的產品。
而且從現有的房地產開發商中也將分化出一批專業投資商，如萬科這樣擁有開發和物業管理品牌、資本運作能力強的公司，通過不斷的資本運作和資本積累未來將轉變為專業房地產投資商。一部分通過成立房地產基金公司，發行房地產基金，轉變為專業的房地產投資管理公司，其它一些不能及時調整以適應變革的房地產開發商將被淘汰出局。
附文
美國房地產發展模式
中國和美國有許多相似的地方，同樣是地域同樣遼闊、房地產市場同樣高度分散，都面臨著城市和農村經濟發展差距的問題，地價差距也很大。我們認為中國房地產發展模式會逐步向美國模式逼近。
美國房地產發展模式的特點是房地產金融產業鏈、開發產業鏈、中介產業鏈和流通產業鏈非常完整并相互協調發展，以房地產基金（REITs）為主的金融產業鏈非常發達，開發商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下，房地產的核心是金融運作而非開發營建，房地產基金或者投資商成為房地產市場的主導者，地產建造商或中介商只不過是圍繞房地產基金的配套環節。
金融產業鏈由房地產基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產基金，美國的投資商主要是從事物業投資，而非物業開發，因此美國真正的大地產商都出于金融領域，銀行是金融產業鏈中比例最小的一部分，由于有基金和投資商的支撐，美國銀行風險很小。經過近40多年的發展，美國目前大約有300多只 REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易（表4）。
按照REITs組織形態不同，美國REITs可分為契約型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類,可將REITs分為封閉式和開放式兩類。根據REITs資金投向的不同，可以將它們分為三大類：1）權益型：投資并擁有房地產，主要收入來源于房地產的租金，所以也稱收益型。2）抵押型：投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券（MBS），收益主要來源于房地產貸款的利息。3）混合型：它是介于資產類和抵押類之間的一種房地產投資信托，具有資產類REITs和抵押類REITs的雙重特點，即在從事抵押貸款服務的同時，自身也擁有部分物業產權。
據統計，美國的REITs 中的絕大部分是從事資產類投資，約占所有REITs 的96%.，每個REIT 根據各自的專長選擇投資領域，有的以地理區域為專長，如地區、州、市的地產；有的專長于各種行業地產，如零售業、工業、辦公樓、公寓、醫院等房地產；有些REITs 選擇廣泛的投資類型，包括房地產、貸款類的眾多產品。在各種房地產的投資中，零售業、住宅、工業/辦公地產的投資占絕大部分，總計超過總投資的74%（見圖10）。
1992年以后，美國房地產基金引入傘式伙伴房地產基金（UPREITs）結構（詳見《新財富》2004年8月號《美國地產的資金流》）
REITs的操作模式是：先發行股票籌集資金，發行方式有募集和公開發行等，讓人壽保險公司、養老基金組織等機構投資者和一般投資者認購。發起成立REIT的公司對認購者會有一定的要求，如美國威爾士房地產投資信托公司就要求其投資者必須滿足擁有金融資產4.5萬美元并且年收入高于4.5萬美元，而且對一次性認購的數額也有一定的規定。資金籌集完后，將資金交給一個專業的房地產公司，然后進行一個地區、一個國家，甚至全球化的操作。
第3篇：房地產開發投資協議范文
《城市房地產開發經營管理條例》第19條。
二、備案內容及方式
房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中,并定期送市建設與管理局房地產開發與物業管理處備案。
三、提交材料目錄
商品房開發項目的主要數據及所獲的批準文件均應辦理《項目手冊》網上備案,具體如下:
1、《建設用地批復》、《土地出讓合同》;
2、《建設用地規劃許可證》;
3、《項目轉讓合同》或《項目拍賣合同》(通過轉讓或拍賣行拍賣取得的項目提交);
4、《項目合資合作協議》(合資合作開發的項目提交);
5、《土地房屋權證》;
6、《建設工程規劃許可證》;
7、《建筑工程施工許可證》;
8、《商品房預售許可證》;
9、《XX市建設工程竣工驗收報告》;
10、《建設工程竣工驗收備案證明書》。
備注:項目《土地房屋權證》上有共有人的,或項目有合資合作開發的,則應提交共有人或合作方的身份證明文件。具體要求如下:
1、若共有人或合作方為公司的,則提交該公司的各投資者的法人營業執照、驗資報告及項目合資合作協議的材料復印件各一份;
2、若共有人或合作方為個人的,則提交各投資方的個人身份證復印件一份。
四、備案程序及辦理期限
1、房地產開發企業按照項目建設的進度,在取得要求提交的備案材料后(以備案材料發文日期為準)30天內,將數據及材料圖片掃描后,錄入房地產開發建設管理系統;
2、我局在5個工作日內對備案材料進行審核,必要時,通知房地產開發企業報送原件核對。
第4篇：房地產開發投資協議范文
房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
（四）關于代建工程和提供勞務的收入確認問題
第5篇：房地產開發投資協議范文
房地產資金現在主要來自七個方面，國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。1~11月，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發全部資金來源的76.4%，其中直接國內貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款數量巨大。
（二）本期不同渠道融資金額變化
8月份以來，房地產投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現回落趨勢，而國內貸款和企事業單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。
（三）現有七大融資方式剖析
受一系列宏觀調控政策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業貸款的要求，開發商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現行解決的途徑并不是很多。
1.國內銀行貸款：
銀行貸款是房地產開發商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規定，銀行貸款現階段從緊，對于項目開發程度和開發商自有資金的開門檻，將大多數開發商排除在門外。但是，對于企業而言，便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構加以規避。同時，房地產信貸業務目前仍普遍被銀行視為優質資產，商業銀行的信貸熱情絲毫未減。
2.信托項目融資：
信托是目前房地產業新興的融資熱點，從到，全國共發行房地產信托163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠不足以支撐行業的發展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內的產業投資信托基金，三可以以固定回報的方式，以股權投資方式進入項目公司，四可以在適當的時候將項目公司包裝上市，五可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。
3.海外房產基金：
國外房地產基金看好以上海為主的中國房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金rsref、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，借財務管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對于如饑似渴的中國房地產來說難解近渴，更何況，現行政策和法律的障礙以及國內企業動作的不規范和房地產市場的不透明，都造成了國際資本的進入。
4.國內產業基金：
毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場上現有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關產業基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規范，留有隱患。
5.非上市股權融資：
土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯合似乎給房地產融資開辟嶄新的渠道。然而，股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產企業注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業房地產開發商等實力雄厚公司的并購秀。
6.上市融資：
上市是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業品牌提升的良好應。然而中國證監會的《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》讓大多數房地產公司只能望洋興嘆。新規則面前，真正有實力，守規矩的開發商方可順利上市，然而在目前開發商數量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規模的上市解決行業性的資金短缺，并不現實。
7.債券發行：
先不說我國債券市場的規模相對較小，交投清淡，發行和持有的風險，因為根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，而且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣注定了大多數房地產企業對發行債券只能好夢難圓。
總而言之，房地產融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產品創新組合。同時，構建房地產證券公的法律體系，盡早出臺《產業基金法》，完善現有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產企業融資領域制度平臺，才能有效支撐房地產行業健康有序的發展。
(四)房地產企業融資新動態
1.與海外基金的合作：
海外的房地產基金一改對中國房地產市場的觀望態度，投資的欲望轉強。目前雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國grosvenor、美國凱雷、荷蘭rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復地已與摩根士丹利房地產基金達成合作協議，雙方將合作投資約5000萬美元建設“復地雅園”項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產基金宣布合資設立項目公司，投資房地產。由荷蘭國際集團和北京首創集團在海外共同募集成立的“中國房地產開發基金”在京投資的“麗都水岸”項目正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產基金ⅳ(下稱msref)、上海盛融投資有限公司共同出資設立項目公司，摩根士丹利房地產基金出資55％。
2.籌備赴港上市：
赴港上市將使地產公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創置業之后，上海復地也在香港聯交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協議，也啟動香港上市之旅。
廣州富力地產、中山雅居樂集團均在港上市。北京soho中國、上海仲盛地產等內地知名地產商，均有意在條件成熟時到香港發行h股。內地首支地產信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了一個新的渠道。
3.土地資金強強聯合:
從華潤成功入主萬科之后，房地產行業大開強強聯合之風。soho中國和華遠集團簽訂關于尚都項目合作的系列協議。雙方采用股權合作的形式，soho中國負責二、三期開發，華遠持負責一期銷售。天津泰達集團全額認購萬通地產增發的3.08億股，擁有了萬通地產27.8%的股權，成為萬通地產的戰略投資人。
國內十余家知名房企聯手打造的行業連鎖的組織——中城聯盟的第一個實質性地產項目也正式進入實施階段，鄭州聯盟新城在鄭州破土動工。
8.31之后，“收購兼并”也是一波剛息一波又起，合作開發似乎成了房地產行業有別于其它行業的特色之一。10月11日，萬科企業股份有限公司與招商局地產在深圳蛇口簽訂協議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權，聯合開發位于天津西城區的占地342.81畝的住宅項目。
(五)房地產融資渠道再添新品
1.典當融資:
典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發商的融資渠道之一，利用手上包括不動產在內的不易變現資產來換取企業所急需的后續發展資金，典當行業作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現出其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業融資提供了全新途徑。
一些手中已經有新項目開工的發展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產企業也在增多。以上海為例，在華聯、恒隆等典當行里，各企業都在融資。恒隆典當行日前就剛剛接受一筆房產整體項目的典當抵押融資，融資協議總額度達到萬元。“土地典當”的方式也受到許多城市開發商的追捧。:
第6篇：房地產開發投資協議范文
一、團購的定義
商品住房團購（也稱團體購買或集體采購），是指一定數量的購房消費者，由相關媒體或街道社區等組織，通過招標采購或與房地產開發企業協商談判等方式，以低于市場成交價格購買商品住房的行為。
積極利用拆遷安置補償資金公開采（團）購普通商品住房，用于拆遷改造中產權調換的拆遷安置，以加快拆遷進程，更好地保障被拆遷人的權益。
二、團購的組織
（一）市廣播電視總臺、“新聞網”等相關媒體或街道社區等組織（以下簡稱“團購組織單位”），可通過廣播、電視、報刊、網絡等渠道《團購公約》，發起團購活動。擬購買第一套自住性或第二套改善性住房的購房消費者需團購商品住房，響應《團購公約》的，可報名參加團購活動，并委托授權團購組織單位通過公開招標、競爭性談判、協商談判等方式與房地產開發企業達成團購協議，簽訂《商品住房團購協議書》。
（二）團購組織單位應當在制定商品住房《團購公約》，并報市工商局審查備案后，方可組織團購活動。《團購公約》應明確團購參與條件、團購程序、選房規則、購房款交繳與監管、風險承擔、退出機制、交驗房辦法、委托授權團購組織單位的權限和范圍等。在公開招標、競爭性談判、協商談判前，團購組織單位應充分聽取參團成員的意見，維護大多數人的利益。參與團購的購房消費者有權就擬購買商品住房的戶型、面積、價位、裝修標準、附屬設施、功能配套等發表意見，必要時可采用表決的方式決定有關事項。
三、開發項目的團售條件
擬通過團購出售商品住房的房地產開發企業其開發項目，應當取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，且經驗收完成基礎施工后，方可進行開發項目團售宣傳推介、參與團購投標、競爭性談判、協商談判和簽訂《商品住房團購協議書》。
鼓勵房地產開發企業開展商品住房團售營銷。
四、團購住房的銷售管理
團購商品住房應嚴格執行國家支持自住性和改善性住房消費，遏制投機投資性住房消費的差別化稅收、信貸政策，并按照有關商品房銷售管理的法規加強銷售管理。
（一）《商品住房團購協議書》自簽訂之日起10日內，團購（售）雙方應持《團購公約》、《商品住房團購協議書》、參團購房人名單及清冊、委托書、身份證明等材料，向市房管局辦理《商品住房團購協議書》登記備案。市房管局應將商品住房團購的相關信息在“網上房地產”網站進行公示。
（二）對已簽訂《商品住房團購協議書》的開發項目，房地產開發企業在申請商品房預售許可時，應在預售方案中載明清楚；取得商品房預售許可證后，房地產開發企業應根據《商品住房團購協議書》的約定和購房清冊，按照《市商品房銷售合同網上登記備案管理辦法》的規定，與參團購房人簽訂《商品房買賣合同》。
（三）簽訂《商品房買賣合同》和辦理《商品房買賣合同》網上登記備案后，預購人（參團購房人）轉讓商品房的，應當申請房屋轉移登記并領取房屋權屬證書后，方可上市交易；禁止預購人（參團購房人）將購買的未竣工預售商品房再行轉讓。
五、團購資金的管理
商品住房團購資金應由購房人承擔，嚴禁利用單位或財政性資金（基金）購買商品住房。團售商品住房的開發項目，在未取得《商品房預售許可證》前，原則上不得收取任何形式的預訂款，但《商品住房團購協議書》約定需支付團購訂金或購房價款的，參團購房人可按照《商品住房團購協議書》規定繳款。參團購房人繳存的購房資金應按照《團購公約》規定的資金監管方式監管，或通過設立銀行、房地產開發企業、團購組織單位三方共管賬戶的方式監管；按照《商品住房團購協議書》的約定或工程進度支（撥）付資金。資金依約支（撥）付到位后，房地產開發企業須向每個參團購房人開具發票。
六、團購工作的監管
第7篇：房地產開發投資協議范文
對于房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃，必須緊緊地圍繞著現有惟一的一份土地增值稅優惠政策，即1995年財政部和國家稅務總局聯合的財稅[1995]48號文《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（以下簡稱“財稅48號文”）進行，任何偏離該通知的所謂“稅收籌劃”都屬于故意逃稅行為。
以一家民營房地產開發企業A公司為例，2000年A公司分別以5000萬元、3000萬元和2000萬元購得O、P和Q三塊連在一起的土地，計劃作為一個大型綜合性商務建筑開發，其中O地塊計劃作為主體商場、P地塊作為寫字樓，Q地塊作為酒店進行開發，至2005年9月，O地塊主體商場已完成交付出租使用，P地塊寫字樓主體框架工程基本完成，工程成本為8000萬元（工程隊代墊，仍未支付工程款），而Q地塊則一直處于生地狀態。
由于碰到資金周轉困難，A公司決定出售P地塊及其上蓋主體框架工程，集中資金開發Q地塊，由于所在地段屬于城市黃金地段，P地塊價格幾年來迅速飆升，土地評估價高達1.5億元（不含上蓋主體框架工程成本）。而B公司作為一家國營房地產集團，非常看好P地塊的發展潛力，決定以評估價1.5億元和8000萬元從A公司購入P地塊土地使用權及其上蓋主體框架工程。進行再開發作為集團總部辦公樓及對外出租使用，并愿意配合A公司進行相關的稅務籌劃。
按照正常的計算方法，在此交易過程中，由于增值額超過扣除項目金額50%而未超過100%，土地增值稅稅額按照增值額*40%－扣除項目金額*5%進行計算，A公司必須繳納土地增值稅2910萬元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面對如此高額的稅收負擔，A公司財務人員絞盡腦汁想出了一個自認為可行的稅收籌劃方案:A公司與B公司簽訂一份轉讓土地使用權及其上蓋在建工程的協議，協議總價款為1.5億元（土地評估價），同時上蓋框架工程款由于A公司仍未支付給工程隊，該未付款項由B公司承擔向工程隊支付，A公司的財務人員認為，通過這種稅務安排，該工程款可視為公司開發成本在申報土地增值稅時作為計算增值額的扣除項目，而轉讓土地及上蓋在建工程收入則只為1.5億元，增值額不應超過扣除項目金額50％，公司只需申報土地增值稅315萬元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。
這個方案初看之下覺得有點道理，但只要細究一下就會發現，財務人員是錯誤地理解了土地增值稅條例中有關收入、成本的概念，如果協議轉讓價為1.5億元，則工程成本8000萬元不應作為A公司的開發成本，而是B公司的開發成本，A公司不能作為增值額的抵扣項目進行抵扣，公司通過這種方案的安排是不屬于合理的稅收籌劃而是在刻意逃稅，一旦被稅務機關稽查，A公司將不可避免地面臨巨額稅收補繳和罰款。
面對著上述啼笑皆非的稅務安排方案，房地產開發企業該如何合理地運用土地增值稅的相關政策進行稅收籌劃呢？筆者認為：在正確地解讀財稅48號文的基礎上，以下三種策略可以達到為企業減輕稅負的效果：
1、 合理分攤成本費用。房地產開發企業的成本費用開支有多項內容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等，而且還包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。房地產開發成本作為銷售收入的扣除項目，必定影響房地產企業增值額的大小，由于房地產開發企業一般均同時進行幾處房地產開發業務，企業可根據各處房地產開發的征收時間的先后進行延后征收、根據開發后用于出租的房地產不屬于土地增值稅征收范圍的規定，合理分配各個房地產開發項目之間的開發成本，從總體上達到減少和延后稅負的目的。
2、 靈活運用合作建房方式免征土地增值稅的規定。財稅48號文規定對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產開發企業自身有土地，但資金緊張，可以與有意愿購買該房產的其他企業采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發，將本為房地產轉讓的行為改為合作建房的方式，從而達到免征土地增值稅的目的。
3、 充分運用以房地產進行投資、聯營、公司合并和分立免征土地增值稅的規定。財稅48號文規定對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，或者公司在分立過程中，將房地產轉讓到分立企業中的，暫免征收土地增值稅；對投資、聯營企業、兼并企業、分立企業將上述房地產再轉讓的，則應征收土地增值稅。房地產開發企業可通過先將擬出售的土地或房產分立為一個獨立公司，再將該公司股權出售于有意向受讓者；或將擬出售的土地或房產與有意向的受讓公司合資成立一家新公司，再將新公司的股權轉讓給有意向受讓公司的方式實現銷售，從而達到減稅的目的。
回頭看前面所述案例，A公司如何運作該項目才能達到土地增值稅稅負最小化，同時雙方合作又成功呢？根據上述所列策略我們逐一進行分析如下:
【策略1】
由于O地塊作為主體商場已開發完成并用于出租使用，因此其不屬于土地增值稅征收范圍，而整個項目又是在同一地點由同一工程隊開發的群體開發項目，因此 A公司可合理地將開發成本項目中的某些公共費用如拆遷補償費、前期工程和設計費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，進行合理的調控，按照能使P地塊分攤到最大開發成本的分攤方法進行分配，從而加大P地塊計算土地增值稅的增值額扣除項目，達到節稅目的。
【策略2】
由于B公司購買P地塊是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，A公司以P地塊以及上蓋主體框架工程，B公司以投入資金2.3億元再加上后續完成整個項目的資金的方式雙方合作建房，同時B公司同意A公司將2.3億元付清P地塊未付工程款8000萬元后剩余1.5億元作為Q地塊開發資金使用，P地塊開發完成后B公司獲得絕大部分的房產，而A公司僅象征性地獲得小部分房產以構建合作建房按比例分房自用的模式，通過這種安排符合財稅48號文對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅的規定。但是，運用這種方法進行籌劃時，房地產開發企業應注意，土地是沒有過戶的，B公司在合作建房過程中是無法保證其合法權益，但到了開發完成后，雙方均辦理了相關的房產權屬，反過來，A公司可能面臨著被B公司要求追回其用于開發Q地塊的1.5億元資金的風險。因此，這種稅收籌劃方式僅僅可用于雙方互相信任的基礎上。
【策略3】
A公司采用分立方式將P地塊和上蓋框架工程單獨設立M公司，M公司總資產為2.3億元、負債為8000萬元，凈資產為1.5億元，分立后B公司再以1.5億元收購M公司的所有股權。根據財稅48號文的規定，在交易過程中A公司是暫免征收土地增值稅的，而且進一步對這個方案的整體稅負進行分析，我們可以看到：①根據財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》，分立過程中發生的土地使用權、不動產所有權的轉移行為，不征收營業稅；②根據財政[2003]184號《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，不征收契稅。③根據國稅發［2000］119號文《國家稅務總局關于企業合并分立業務有關所得稅問題的通知》的規定，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅；分立企業接受被分立企業的資產，在計稅時可按經評估確認的價值確定成本。因此A公司應就資產轉讓所得繳納企業所得稅3960萬元[（15000-3000）*33%]，但同時M公司作為分立企業在計稅時可按經評估確認的土地價值1.5億元確定成本，因此若M公司在項目完成后進行再出售的（上述案例是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，則只影響固定資產賬面價值數），則間接使M公司可抵減土地增值稅4320萬元（12000*1.2*30%）、企業所得稅2534.4萬元[（12000-4320）*33%]。根據以上分析，本方案A公司在繳納所得稅3960萬元后卻帶來了M公司稅負的抵減6854.4萬元，A公司在籌劃土地增值稅的同時，也帶來了A和M公司整體稅負的減少。因此選擇該方案無疑最適合A公司的最大利益。
第8篇：房地產開發投資協議范文
（一）房地產業是國民經濟發展的基本保障
房地產是房產和地產的總稱，它是當前社會所有產業部門的所必須的物質空間，也是各產業部門構成中不可缺少的基礎條件。各類不同使用功能的房屋建筑構成了各行各業的基本場所，如工業、服務業、商業、以及金融業等等。可以說房地產是各個產業部門中固定資產的主要組成部分之一，其直接參與生產及價值實現的經濟過程。對物業的租賃或是購置是生產經營企業的重要內容之一。故此，房地產是社會財富構成的一個重要體現，也是國民經濟發展過程中的基本保障。
（二）房地產業是社會進步的前提條件
眾所周知，國民經濟的發展主要取決于社會生產力的發展，而在整個社會生產力當中，勞動者是最活躍也是最基本的因素之一。現階段，隨著國民總體收入水平的不斷提高，對居住環境也提出可更高的要求。對于當前的人們而言，房屋住宅已經不僅僅是一個供其生活居住的空間，也不單純是家庭的平臺和載體，它已經升華成為一種發展及享受的資源，是居住者自身運用和發展智力及創造力的場所，也是其體現社會價值和學習、工作、娛樂、社交等活動的必備場所。這都在一定程度上體現了社會的發展和進步，所以說房地產是社會進步的前提條件。
（三）房地產業是經濟發展的物質基礎
現如今，城市數字化、社會工業化實質上都體現了城市化發展的過程。一個城市的經濟發展，從某種角度上看就是房地產業的發展。城市的基本框架是由房屋、土地、公路以及一些相關的公共設施所組成的，各式各樣風格迥異的住宅建筑群體，不但是城市經濟存在和發展的必備空間之一，同時也是城市形象的主體，更是城市文明的重要標志。從效率的角度上看，一個城市是否具備高效率的經濟活動，主要取決于建筑結構是否合理、基礎設施是否高效，以上的這些內容都是與房地產業的發展有著密切的關聯。由此不難看出，城市經濟發展是要以房地產業為物質基礎進行的。
二、經濟發展對房地產開發的影響及解決影響的幾點建議
（一）經濟發展對房地產開發的影響
可以說經濟發展離不開發地產也的發展，兩者之間有著極其密切的內在聯系，在不發生經濟危機的前提下，經濟發展并不會對房地產開發帶來過多的負面影響，為了更好地分析和研究經濟發展對房地產開發的影響，我們可以從研究當地產開發對經濟發展的影響著手，如果前者對后者的影響是有利影響，那么則可以這樣認為，后者的發展則是對前者的不利影響。經濟發展對房地產開發的影響主要體現在以下幾個方面上：
1.房地產開發增長率對經濟發展的影響。這里所說的增長率主要是但應房地產開發年度的變化比率，這一指標是房地產開發的重要指標之一。當該指標高于同期的經濟增長率時，意味著房地產開發對經濟增長的貢獻率呈上升態勢，相應的房地產業也會隨之成為當前一段時期內的朝陽產業之一，并且會使其國民經濟發展中的地位不斷提高。從長遠的角度上講，房地產業的發展將會對國民經濟發展起到相當重要的作用。反之，如果這一指標低于同期經濟增長率，以上結論則會完全相反，由此便可看出經濟發展對房地產開發的影響。
2.房地產信用規模對經濟發展的影響。房地產的信用規模通常分為絕對和相對兩種。其一，絕對規模。具體是指在一定時期內房地產開發投資規模的收縮、停滯及膨脹趨勢。在房地產開發過程中，絕對規模越大，投資量也就越大，相應的產業發展速度也就會越快，進而推動國民經濟增長速度。反之，規模縮小，實際投資比例就會遭到抑制，這樣便會降低國民經濟發展速度；其二，相對規模。主要是指在某一特定時期內，房地產的信用兩占社會總信用量的實際比重。按照這一比重，能夠分析出房地產業在經濟發展的重要程度，同時也可以有效地反映出金融業對其的支持力度。從相反的角度上看，經濟發展速度加快，會使房地產開發的信用規模增大，經濟發展速度減緩，則會使其信用規模降低。
3.房地產供給及需求水平對經濟發展的影響。國民經濟中的三大需求具體是指出口需求、投資需求以及消費需求。而就房地產而言，其不僅包括投資需求，也包括消費需求。房地產需求不但與各個產業部門中固定資產的投資規模成正比，同時也與國民收入水平的增長和社會人均收入的提高成正比。房地產的供給水平則主要與投資量和成本利潤等有關。由此可見，房地產開發過程中的供求平衡時房地產業發展的重要的前提和基本保障，也是拉動國民經濟增長的關鍵之所在。
（二）幾點建議
第9篇：房地產開發投資協議范文
但通過對1998年以來北京市房地產市場景氣周期分析可看出：本市房地產市場供需結構及其影響因素現已發生改變，政策調控對房地產市場的影響效果也發生變化，在本輪宏觀調控的大背景下，本市應相機抉擇，調整房地產市場調控取向。
不同時期房地產政策調控效果有異
我們對1998年以來各階段仔細梳理后發現，不同周期內，政策對房地產市場的調控效果有異。
第一個周期(1998-2003年)政策調控效果顯著。1998年在國家啟動內需的大背景下，中央開始實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，本市房地產市場需求逐步得到釋放，需求增加刺激供給上升，供需雙旺帶動周期上行。2002年，全國出現房地產熱，中央開始收緊土地閘門，國土資源部下發《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》：國家六部委共同頒發《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》：本市出臺33號令《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》等政策，導致當年本市房地產開發投資增長應聲而落，帶動周期下行。
第二個周期(2003-2006年)，政策調控產生較好效果。2001年，世界發達國家不約而同采取頻繁的、幅度較大的降息行動以刺激經濟。為防通貨緊縮，2002年央行先后下調公積金貸款利率和人民幣存貸款利率，本市也將購房征收契稅稅率由原總購房款的4％降為3％；但房地產市場需求的釋放延遲到2003年末，并因此帶來周期上行。到2004年下半年，投資過熱明顯得到控制，但商品房價格仍繼續攀升。為穩定房價，中央先后頒布新舊“國八條”，從房價、土地供應，供應結構拆遷、市場監測、檢查等多方面切入。同年，國務院提高了包括房地產開發在內的四大行業固定資產投資項目資本金比例，房地產開發(不含經濟適用房項目)由20％及以上提高到35％及以上；本市國土房管局聯合四部門制定《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》，本市房地產開發投資增長于2005年跌落至個位數，帶動周期下行。
第三個周期(2006年至今)政策調控效果低于預期。2006年下半年以來，需求大量釋放再度帶動本市房地產周期上行。房地產價格出現跨越式攀升，為穩定房價，國家出臺以調整住房結構為重點的“國六條”；并及時啟動金融服務，出臺《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，“一費二稅”上調等多項調控政策，同時央行收緊銀根，但卻收效甚微。直至2007年末，因為價格漲幅過大，剛性需求增長開始下降，同時受人民銀行銀監會的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》即“二套房政策”影響，投資需求大幅下降，房地產市場火爆行情出現逆轉，并進入下行周期。
由以上分析可看出，1998年以來本市房地產周期波動的三次上行均是由需求增加引起。由于本市長期一直存在巨大需求，只要存在合理預期，即使是小幅稅費減免政策也能起到顯著刺激作用。前兩次周期波動下行是受政策調控影響帶來供給下降導致，而第三輪周期下行主要是由價格過高導致需求下降引發。價格對資源配置、市場供需的調節作用開始顯現。
政策調控應進入轉型期
從分析看出，本市房地產市場的市場化程度正日益提高，隨著價格對市場供求的調節作用日益顯著，部分政策的影響效果開始降低。面向房地產市場的政策調控取向應進行三個轉變：由總量控制轉向結構調整，由一級市場調控轉向二級市場聯動，由短期調節轉向長期規劃。
(一)由總量控制轉向結構調整
從房地產市場供需看，政策調控對供需結構的影響明顯大于對總量調控的影響。從需求角度看，分別針對剛性需求、投資需求的結構性調整政策因其針對性強，可操作性強，往往會取得顯著成效(典型的包括“二套房政策”)。從供給角度看，對不同規劃用途土地的供給調整(如減少別墅用地供給)，對不同房屋建筑面積占市場比例的規定(如“70、90”政策)等都有效地影響了實際供給。從整體來看，房地產市場供需總量調節應由價格決定，尤其是商品房的供需，政府調節力量應主要集中于保障性住房的開發、建設、租賃、出售等方面。在保障性住房達到一定規模的基礎上，地方政府可通過保障性住房的供給量來適度調節市場供需平衡，通過保障性住房的價格議定影響周邊商品房價格。雖然近年來本市加大了保障性住房的開發建設力度，但仍與實際需求存在較大差距，因此繼續增加保障性住房的建設力度將成為現階段的調控重點。
(二)由一級市場調控轉向二級市場聯動
房地產市場從產品供給方式看，分為增量房市場和存量房市場。由于數據信息限制，上文分析僅局限于增量房市場即新房市場，而實際上，由于擁有一定數量的央產房和占比達到20％以上的投機需求的存在，本市存量房市場已達到一定規模。但由于存量房市場信息不對稱，資料不透明等多重因素，很大程度上制約了本市存量房市場的發展。為刺激存量房市場交易，本市已開始籌建存量房交易市場，但信息不對稱等因素仍是其發展瓶頸。存量房市場的發展有利于形成住房梯級消費，促進增量房市場發展。因此應將主要針對增量房市場的調控轉向二級市場聯動調控：加快本市央產房產權認定及認購工作；進行全市房地產多級市場盤點普查，及時公開、公布各級市場房源信息，合理引導投資需求，增加存量房市場活力，合理引導消費需求預期及偏好，形成本市住房梯級消費。
