建設工程竣工驗收條件精選(九篇)
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第1篇：建設工程竣工驗收條件范文
一、并聯服務范圍
建設單位可以依照國家法律法規規定自行組織竣工驗收。
建設單位具備法定竣工驗收條件后，也可以委托建設管理部門提供竣工驗收并聯服務，代為組織相關管理部門參加驗收工作。
建設單位可以就全部專業的竣工驗收進行委托，也可以就部分專業的竣工驗收進行委托。
二、管理部門
市建設交通委是本市建設工程竣工驗收并聯服務的監督管理部門，市建設工程安全質量監督總站受市建設交通委委托，具體負責竣工驗收并聯服務工作。
各區（縣）建設交通委應當指定專門機構，負責轄區內區（縣）審批項目竣工驗收并聯服務工作。
外高橋保稅區管委會、張江高科技園區管委會、化學工業區管委會、臨港新城管委會、洋山保稅港區管委會、*島開發建設管委會辦公室以及國務院批準在*設立的出口加工區管委會等機構，依據法規、規章規定的權限，負責管理區域內相關項目的竣工驗收并聯服務工作。
三、辦事流程
建設管理部門建立竣工驗收并聯服務工作平臺，組織相關管理部門參加驗收工作，相關驗收工作同時進行，20個工作日內完成。
（一）準備階段
1.建設單位在委托竣工驗收并聯服務時，應當具備法定的竣工驗收條件。建設單位需要征詢竣工驗收法定條件具體內容的，市或者區縣相關管理部門應當及時提供指導意見。
2.建設管理部門會同相關管理部門提出竣工驗收所需資料目錄。建設單位將竣工驗收的資料按照參加驗收的管理部門分袋分裝。
（二）受理階段
1.建設單位向市安質監總站或者區（縣）相應機構遞交《建設工程竣工驗收委托申請表》和分袋分裝的竣工驗收資料。
2.受理機構預受理后，對建設單位提交的資料進行核對，出具《建設工程竣工驗收申請資料收訖單》。并在1個工作日內將收到的資料轉相關管理部門。
3.相關管理部門審核竣工驗收資料和竣工驗收條件，并在3個工作日內向受理機構反饋同意受理或者補正材料意見。
4.受理機構收到反饋意見后，在1個工作日內向建設單位出具竣工驗收受理決定書或者補正材料的意見；對需要補正材料的，在建設單位補正材料后正式受理，補正材料的時間不計入受理工作日。
（三）驗收階段
1.受理機構向建設單位發出竣工驗收受理決定書后，及時通知相關管理部門開展竣工驗收工作。竣工驗收具體由各專業管理部門負責，并在13個工作日內完成。必要時，受理機構可以組織會審。
2.相關專業管理部門完成竣工驗收后，及時將驗收意見反饋受理機構。
3.對未在規定時限出具竣工驗收意見的，視作同意竣工驗收。
（四）回復階段
1.受理機構匯總相關管理部門反饋意見，并在2個工作日內向建設單位出具《建設工程竣工驗收意見匯總表》。
2.對符合相關管理部門竣工驗收要求的，建設單位憑受理機構的《建設工程竣工驗收意見匯總表》向相關管理部門領取規劃、環保、消防審批意見，領取工程質量驗收備案、新建住宅交付使用許可證等批準文件。
對部分專業竣工驗收符合要求的，建設單位可以先行領取合格部分的批準文件。
3.對不符合要求的，相關管理部門在向受理機構反饋驗收意見時，同時附整改通知書，建設單位應當及時整改，受理機構應當督促建設單位整改。
第2篇：建設工程竣工驗收條件范文
關鍵詞：驗收流程；注意事項；竣工驗收；
中圖分類號：TL372文獻標識碼： A
引言
隨著建筑行業的迅猛發展以及人民實際生活需求的提升，住宅樓工程日益增多，與此同時，作為施工全過程的最后一道程序，住宅樓工程的竣工驗收工作就顯得至關重要。為了能更好的適應當今建筑業的發展，使住宅樓工程驗收成熟化、程序化，結合住宅樓工程竣工驗收實際，現將住宅樓工程竣工驗收經驗總結如下，僅供以后承接類似工程的項目借鑒參考，由于經驗尚淺，文中難免有疏漏之處，望大家多提意見和建議，以便于更好的相互交流學習共同提高。
住宅樓工程竣工驗收流程和檢查驗收內容
住宅樓工程竣工驗收流程
2.1 樁基礎子分部工程驗收文件包括：
（1）樁基礎子分部工程質量驗收申請表。
（2）樁基礎子分部工程質量驗收記錄。
（3）樁基礎子分部工程質量驗收紀要。
（4）樁基礎檢測報告。
2.2 地下結構驗收
地下結構（含防水工程）子分部工程驗收主要檢查：地下室防水、抗滲，基坑支護資料，鋼筋檢驗報告和鋼筋產品質量證明書，實體結構監督檢測報告，檢驗批質量驗收等。
2.3 主體結構驗收
（1）主體結構驗收前，墻面上的施工孔洞須按規定鑲堵密實，并作隱蔽工程驗收記錄，未經驗收不得進行裝飾裝修工程的施工，對確需分階段進行主體分部工程質量驗收時，建設單位項目負責人在質監交底上向質監人員提出書面申請，并經質監站統一。
（2）混凝土結構工程模板應拆除并對其表面清理干凈，混凝土結構存在的蜂窩、麻面、爛根、孔洞等質量缺陷處應整改完成。
（3）樓層標高控制線應清楚彈出墨線，并做醒目標志。
（4）工程技術資料存在的問題均應按要求悉數整改完成。
（5）施工合同和設計文件規定的主體分部工程施工的內容已完成，檢驗、檢測報告應符合現行驗收規范和標準要求。
（6）主體分部工程監督抽查包括外觀的觀感質量檢查，重點檢查結構質量和使用功能，其中重點監督結構安全的關鍵部位，抽查涉及結構安全和使用功能的主要材料、構配件和設備的出廠合格證、檢驗報告、見證取樣送檢資料及結構實體檢測報告。
2.4 建筑節能驗收
建筑節能工程主要包括墻體節能工程、門窗節能工程和屋面節能工程，建筑節能驗收主要驗收以下內容：
（1）項目中已經有關各方審查通過的檢測方案。
（2）項目中第三方工程質量檢測機構關于材料進場復驗的檢測報告和圍護結構節能構造實體現場檢測的檢測報告，
（3）建筑節能工程施工質量驗收記錄。
2.5 住宅分戶驗收
住宅分戶驗收包括：現場實測實量抽查房間地面平整度、墻面平整度、墻面垂直度，墻面陰陽角方正，是否存在空鼓或者裂縫現象，陽臺、衛生間蓄水試驗，鋁合金門窗、欄桿安裝是否符合要求，入戶門把手、鎖是否完好，外窗和墻體是否有滲水現象，欄桿高度和豎桿間距是否符合規范要求，分戶驗收合格標識是否張貼。
根據經驗：分戶驗收過程中，質監站相關人員喜歡去屋面，挑屋面毛病，建議分戶驗收時，屋面全部整理到位。
2.6 檔案預驗收和最終驗收
（1）、建設單位在建設工程規劃驗收前，應當向城市建設檔案管理機構申請對建設工程紙質檔案、聲像檔案、電子檔案進行預驗收，預驗收合格的，由城市建設檔案管理機構出具建設工程檔案認可書。
（2）、建設單位在工程檔案通過了預驗收，按照有關規定補齊相關文件，進一步完善工程檔案并完成了各專項（質量、消防、規劃、環保等）驗收后，應當向城建檔案管理機構申請對建設工程的紙質檔案、聲像檔案、電子檔案進行正式驗收，驗收合格后，由城建檔案管理機構出具《建設工程檔案驗收合格證》。
2.7 中間驗收注意事項
注意：中間驗收最大的難點就是各項第三方檢測報告，此過程一定要注意多與檢測機構和質監站的溝通，若為了能夠檢測的通過而采用非質監站指定的檢測站的，一定要提前和質監站監督員多私下溝通，如若順利，質監站監督員一般會先收資料(里面先不要放檢測報告)，最后在資料整改回復的情況下，將檢測報告放進去，質監站領導一般不會看資料的整改，由監督員去復查即可。
工程施工質量驗收注意事項：
3.1 工程施工質量驗收
（1）工程施工質量驗收是指建設工程按報建審批、設計文件要求及合同約定的事項完工后，建設單位組織參建有關各方依照國家有關驗收規范、標準，對工程施工質量進行的專項驗收。該專項驗收作為工程竣工驗收前提條件之一，其作用等同于規劃、環保和消防等專項驗收。
（2）工程施工質量驗收由按規定對工程建設實施質量監督的質量監督機構依法實施監督，并出具建設工程施工質量驗收監督意見書。
3.2 施工質量驗收準備工作
（1）單位(子單位)工程按照設計文件、合同約定完工后，施工單位自行進行施工質量檢查并整理工程施工技術管理資料，送質監機構抽查。
（2）質監機構應在受到工程施工技術管理資料7個工作日（大型、重點及工藝技術較復雜的工程為15個工作日)內抽查完畢，并及時進行施工質量驗收前工程現場抽查，并將抽查意見書面通知監理和施工單位。對未達到施工質量驗收條件及違反有關強制性標準的，發出責令整改通知書。
（3）施工單位填寫《工程施工質量驗收申請表》，向建設單位申請辦理施工質量驗收手續。
（4）監理單位對所監理工程的施工質量進行評估，向建設單位提交《工程質量評估報告》。
（5）勘察、設計單位向建設單位提交《質量檢查報告》。
（6）建設單位在計劃工程施工質量驗收日期7個工作日前將包括驗收組成員名單、驗收方案等內容的《工程施工質量驗收計劃書》送交質監機構。
3.3 建設單位應具備下列條件方可組織施工質量驗收：
（1）已完成設計要求和合同約定的各項內容；
（2）工程施工質量驗收申請表；
（3）監理單位工程質量評估報告；
（4）工程勘察、設計文件質量檢查報告；
（5）經質監機構抽查的完整的質量控制和工程管理資料；
（6）建設單位按合同約定支付工程款情況；
（7）施工單位簽署的《工程質量保修書》；
（8）電梯檢查合格文件；
（9）商品住宅的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》；
（10）單位工程施工安全評價書；
（11）消防驗收合格證；
（12）建設行政主管部門及其委托的質監機構等部門責令整改的問題已全部整改完成。
3.4 施工質量驗收程序：
（1）由建設單位組織勘察、設計、施工、監理單位和其他有關方面的專家組成驗收組進行工程施工質量驗收；
（2）建設、勘察、設計、施工、監理單位分別向質量驗收組匯報工程合同履約情況和在工程建設各個環節執行法律、法規和工程建設強制性標準情況；
（3）驗收組審閱建設、勘察、設計、施工、監理單位的工程技術管理資料；
（4）實地查、驗工程施工質量；
（5）驗收組人員簽署工程施工質量驗收意見，由建設單位在三天內向負責該工程質量監督的質監機構提交《單位(子單位)工程質量驗收記錄》一份。
參與工程施工質量驗收的建設、勘察、設計、施工、監理等各方不能達成一致意見時，待建設各方協商意見一致后，重新組織施．工質量驗收。
工程竣工驗收
4.1 工程竣工驗收
工程竣工驗收是指建設工程依照國家有關法律、法規及工程建設規范、標準的規定，已全部完成工程設計文件要求和合同約定的各項內容，建設單位已取得政府有關主管部門（或其委托機構）出具的工程施工質量、消防、規劃、環保、城建檔案等驗收文件或準許使用文件，并編制完成《建設工程竣工驗收報告》。《建設工程竣工驗收報告》一式五份，建設單位、施工單位、監督機構、備案機關及城建檔案部門各持一份。
監督機構對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執行驗收標準等情況實施監督，并在5個工作日內向備案機關提交《建設工程施工質量監督意見書》。
4.2 工程竣工驗收注意事項
注意：竣工驗收前，一定多注意和檔案館溝通，因為檔案驗收合格證的獲取是個耗時的過程，否則直接影響竣工驗收，沒有檔案驗收合格證，質監站驗收組不會過來。
工程竣工驗收備案
5.1工程竣工驗收備案制度
工程竣工驗收實行備案制度。建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照有關規定，到備案機關辦理備案手續。
5.2建設單位辦理工程竣工驗收備案按照下列程序進行：
（1）建設單位持有建設、勘察、設計、施工、監理等單位負責人、項目負責人簽名并加蓋單位公章的《建設工程竣工驗收備案表》一式五份及下列文件，向備案機關申報備案：
1）、建筑工程施工許可證；
2）、施工圖設計文件審查意見；
3）、建設工程竣工驗收報告；
4）、工程施工質量驗收申請表；
5）、工程質量評估報告；
6）、勘察文件質量檢查報告；
7）、設計文件質量檢查報告；
8）、單位（子單位）工程質量驗收記錄；
9）、工程施工質量驗收監督意見書；
10）、規劃驗收合格證；
11）、建筑工程消防驗收意見書；
12）、環保驗收文件；
13）、建設工程竣工驗收檔案認可書。
14）、工程質量保修書；
15）、商品住宅的還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；
16）、法規、規章規定必須提供的其他文件，包括：
①燃氣工程驗收文件；
②電梯安裝分部工程質量驗收證書及工程質量監督機構出具的電梯驗收準用證；
③單位工程施工安全評價書；
（2）備案機關收齊、驗證備案文件后，根據《建設工程質量監督報告》及檢查情況，15個工作日內在《建設工程竣工驗收備案表》上簽署備案意見，建設單位、施工單位、城建檔案部門、質監機構和備案機關各存一份。
5.3 工程竣工驗收注意事項
注意：此過程一般由甲方完成，施工方全力配合，此過程重點要注意散裝水泥和預拌砂漿的使用情況，其使用量有要求，注意散裝辦的溝通和預拌砂漿的發票留存。
第3篇：建設工程竣工驗收條件范文
關鍵詞：房屋；建筑工程；竣工驗收
1.竣工驗收階段施工單位的本職工作
1.1對工程技術資料的組織和整理，并且要進行竣工預驗收對工程質量。
1.2工程質量的評估是要求監理進行的，并且對工程質量評估報告也是要求監理提出的。并在要簽署意見在提交的工程竣工報告及工程竣工報驗單上。
1.3建設單位組織的竣工驗收要參加。
1.4在竣工驗收會議上，要將合同履約及工程質量的情況進行匯報。
1.5有關方面對現場資料的審查要接受。
1.6在驗收各方人員共同簽署的竣工驗收報告及竣工驗收備案表上簽字。
2.竣工驗收階段協助建設單位的工作 2.1向建設單位提出建議及咨詢給竣工驗收的程序和內容，和建設單位制訂竣工驗收方案有所協助、對驗收組成員名單及竣工驗收程序進行確定。
2.2對于城鄉規劃、公安消防、環保等部門的認可文件或準用文件進行協助取得。
2.3對當地建設工程質量監督機構要進行協助通知。
2.4對竣工驗收要進行協助組織。
2.5記錄、歸納建設、勘察、設計、施工、監理等參與各方的工程合同履約情況和執行法律、法規和標準等情況的匯總材料。 2.6協助審閱上述各參與方的工程檔案資料。 2.7協助組織實地工程質量查驗。 2.8協助建設單位對工程勘察、設計、施工、設備安裝質量和管理環節等方面作出全面評價，協調各方意見，起草竣工驗收意見。 2.9協助建設單位向當地建設行政主管部門報送竣工驗收備案文件。 3.竣工驗收程序 3.1竣工預驗收
3.1.1當單位工程達到竣工驗收條件時，承包單位在完成自審、自查、自評的工作以后，要對工程竣工報驗單進行填寫，并且報送全部竣工驗收資料給項目監理部，對竣工驗收進行申請；
3.1.2對于對竣工資料及各專業工程的質量情況的全面檢查是由總現場工程師組織個專業現場工程師進行的，對于已經檢查出來的問題，要進行督促和及時整改；
3.1.3驗收合格后，工程竣工報驗單是由總現場工程師進行簽署的，并且給建設單位的質量評估報告是要求建立單位提出的。
3.2竣工驗收
3.2.1建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、施工單位分別書面匯報工程建設項目質量狀況、工程合同履約情況以及執行國家法律、法規和工程建設強制性標準情況。
3.2.2對工程建設參與各方提供的竣工資料進行檢查。
3.2.3對工程實體質量進行檢查。根據工程具體情況，抽查檢驗建筑工程的使用功能。
3.2.4對竣工驗收情況進行匯總討論，形成竣工驗收意見，填寫《建設工程竣工驗收備案表》、《建設工程竣工驗收報告》。 3.3竣工驗收備案
竣工驗收建設工程完成以后，在15天范圍內由建設單位負責向備案部門對竣工驗收備案進行辦理。 4.質量評估報告的主要內容 工程質量評估報告的主要內容有： 4.1工程概況
4.1.1建設地點。
4.1.2建筑面積。
4.1.3層數。
4.1.4建筑使用功能。
4.1.5結構形式(地基處理方案，基礎及主體結構形式)，抗震設防烈度，結構抗震等級。
4.1.6建筑裝飾特色。
4.1.7水、暖、電、通風、空調等設備安裝工程的特點。
4.1.8建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位和施工單位名稱。 4.2項目監理機構組織 項目監理機構人員組織名單。注冊現場工程師崗位證書編號。 4.3質量評估依據
4.3.1設計圖紙；
4.3.2施工承包合同；
4.3.3工程建設標準強制性條文房屋建筑部分；
4.3.4現行建筑安裝工程質量檢驗評定標準；
4.3.5施工驗收規范；
4.3.6國家、地方有關建設工程質量管理法規。 4.4工程質量概況
4.4.1對工程建設情況進行概述，對地基驗槽、地基與基礎驗收、人工地基或樁基檢測、主體驗收、竣工初步驗收等情況進行重點說明；
4.4.2施工過程中有無質量事故及質量事故處理情況；
4.4.3建筑沉降觀測情況；
4.4.4建筑主要使用功能情況；
4.4.5設備調試、試運轉情況。 4.5質量等級評定情況 每個分項工程完成后，現場工程師應在承包單位自評自核的基礎上，通過討論保證項目、基本項目、允許偏差項目核查，對分項工程的質量等級進行確認。
4.5.1單位工程的組成劃分；
4.5.2各分部工程質量等級的核定；
4.5.3單位工程的綜合評定。 4.6質量評估意見 對于達到竣工驗收要求的工程，質量評估意見通常有以下內容：
4.6.1對工程設計和合同約定的各項內容進行完成；
4.6.2完整有效的工程資料；
4.6.3完成的工程質量符合有關法律、法規和工程建設強制性標準，符合設計要求和合同要求；
4.6.4優良或合格的質量等級；
4.6.5竣工驗收備案要符合要求；
4.6.6同意竣工驗收。 4.7項目總現場工程師及施工單位技術負責人簽字蓋章。
5.結束語
工程建設的最后一個程序就是房屋建筑工程竣工驗收，是對工程建設是否符合設計要求進行全面檢驗的重要環節，是現場工程師的一項重要工作。
參考文獻：
第4篇：建設工程竣工驗收條件范文
1.1分部工程質量等級標準
①合格標準：該分部工程包括的所有單元工程必須全部合格；中間產品、原材料質量、其他機電設備等質量必須合格。②優良標注：該分部工程包括的所有單元工程全部合格，且優良率大于50%，主要工程、關鍵部位及重要隱蔽工程質量優良并且在施工過程中從來沒有發生過質量事故。土建工程質量達到優良，中間產品質量合格，原材料質量、其他機電設備等質量合格。
1.2單位工程質量等級標準
①合格標準：該單位工程所包含的所有分部工程全部合格；外觀質量檢查得分率在70%以上；施工質量檢驗資料齊全。②優良標準：該單位工程所包含的所有分部工程全部合格且優良率大于50%；外觀質量檢查得分率在85%以上；施工質量檢驗資料齊全。
二、分部工程、單位工程的驗收
2.1分部工程驗收
當達到驗收條件時建設單位組織設計、監理、施工、使用單位，按照設計文件要求、設備技術說明書、現行的規范規程等共同進行驗收。分部工程驗收的目的就是檢查施工是否與設計相符，及時發現處理施工中的問題。分部工程驗收的條件為：某分部工程已完成，或者達到了一定的規模，達到了一定的階段，隱蔽工程封閉前等。分部工程驗收必須形成分部工程簽證。驗收過程中發現的問題由驗收組成員商量解決，當發生爭議時應該以主持單位的意見為準。將遺留問題、驗收各單位的意見及質量問題處理情況一并列入分部工程驗收證書，以便在下一驗收階段進行檢查。
2.2單位工程驗收
在工程竣工驗收前，單位工程已經建設完成并且能獨立運轉產生經濟效益時，應該組織設計、監理、施工、使用單位對其進行驗收。單位工程驗收應該具備以下條件：①單位工程已經全部按照設計文件及規范要求建設完成；②該單位工程獨立運轉且不受其他未完工程施工的影響，同時也不影響其他工程施工，或者安全防護措施滿足要求；③運行使用單位已經具備接收運行條件；④掃尾工作已經安排妥當。單位工程驗收應該形成單位工程驗收鑒定書，并辦理單位工程移交手續。驗收移交后的運行、管理、維護等工作由接收單位負責；施工單位負責在合同約定的質量保修期內，設備正常使用條件下的保修責任。
三、竣工驗收
水利水電工程在滿足以下條件后，便應該組織進行竣工驗收。工程所有單項工程全部建設完成并且均能正常運行；②工程竣工資料齊全完整；③工程已經通過竣工審計；④有關拆遷征地等費用都已經賠償到位。項目法人應該提前一個月向驗收主持單位提交竣工驗收申請，以便主持單位有充足的時間組織、準備。竣工驗收應該形成竣工驗收鑒定書，參與驗收的所有單位各持一份，質量監督部門備案一份。對大型的水利水電工程項目，在其正式驗收前，還應該組織進行技術初驗收。建設單位應該督促施工單位處理、完善驗收的遺留問題，并將處理結果報告給竣工驗收主持方。
四、結束語
第5篇：建設工程竣工驗收條件范文
關鍵詞：建筑工程；質量安全；監督管理
中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A 文章編號：
一、引言
建筑業是關系國計民生的支柱性基礎產業，目前建筑業正處速發展階段，新材料、新技術不斷應用于工程中，建設規模不斷擴大，建筑理念和建筑內涵不斷豐富，但與此同時，建筑業內固有的和不斷衍生的問題束縛著本行業的健康發展，其矛盾日益顯現。如何有效地代表政府對建筑業的工程質量安全實施監督管理一直是質量監督站的研究課題。文章結合作者多年的實踐經驗，就加強建筑工程質量安全監督管理的環節與途徑進行了論述，以供同仁參考。
二、加強建筑工程質量安全監督管理的環節
（1）建立科學的質監站內部質量管理體系
站長與各質監室負責人、質監室負責人與質監員簽訂責任狀，層層抓落實。同時抓好質監員的職業道德教育和業務知識學習，促進質監人員自身思想政治水平和業務水平、業務技能的提高。責任質監員對所監督的工程按照監督計劃書和質監站的有關規定，認真實施監督工作，加強對建設、施工、監理單位質保體系和質量行為的監督檢查，確保監督工作到位率100%。責任質監員對所監督的工程負全面的質量監督責任，特別是對抽檢點的質量、對核查的工程技術資料質量、對基礎分部和主體分部質量安全負全面監督責任。
（2）加強對工程建設各方主體的監管力度
1）規范各責任主體質量行為，確保工程整體質量。建設工程質量是工程建設各方共同活動的結果，建設單位、設計單位、施工單位、監理單位及有關機構的質量行為直接影響工程質量，必須嚴格規范各責任主體的質量行為。①對建設單位將建設工程違法肢解分包、對承包單位的建設活動進行不合理干預；使用于未經審批的施工圖紙設計文件的行為嚴格監督，嚴肅查處；②對建設單位違反其質量責任和義務以及違反強制性標準的行為，記入不良記錄，視情節輕重給予處罰；③施工單位和監理單位要人員到位且嚴格執行強制性標準，嚴格按圖紙和相關規范規程施工，按規定進行檢查評定和驗收，確保工程質量。對其選用不符合要求的材料、設備以及質量不合格的要責令整改，必要時要進行處罰。
2）嚴格監督施工圖審查，確保設計質量及節能要求。《建設工程質量管理條例》明確規定，施工圖未經審查批準的或審查不合格的，不得用于施工。在工程質量監督工作中，應嚴格執行施工圖設計審查制度。①建設單位辦理監督手續時，無施工圖設計審查批準書不予辦理；②在施工過程中，涉及結構安全和使用功能的重大設計修改變更和技術處理方案，必須重新報審。在圖紙會審或技術交底的時候對重大危險源的控制必須有專家論證報告，電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目未經審查和審查不合格的，不得施工。通過嚴格執行施工圖審查制度，可使勘察、設計質量有保證，確保結構安全和重要使用功能，從源頭上有效地控制工程質量。
3）規范見證取樣檢測，確保材料質量。在建設工程質量監督工作中應嚴格檢查見證取樣檢測有關資料。①明確進行見證取樣檢測的范圍：凡涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，取樣數量不少于規定檢測數量的30%；②確保見證取樣檢測的程序：工程施工前，建設單位應將“見證取樣檢測備案書”報工程質量監督機構備案；工程施工中，見證人員對試樣的采樣、留置以及送檢要全程見證，并如實填寫見證記錄；③不定期抽查見證取樣檢測的執行情況，核查見證記錄是否及時、真實、準確，對違反見證取樣檢測有關規定的要下發問題處理通知書并督促整改。
4）加強施工過程監督檢測，確保工程實體質量。監督檢查中要根據結構部位的重要程度及施工現場質量情況對工程結構實體質量進行隨機抽樣，科學定量分析其內在質量，及時發現和消除質量隱患，確保工程結構安全。①配置鋼筋掃描儀，數字顯示式回彈儀、混凝土快速測定儀、激光測距儀等結構質量檢測設備。特點是快速、準確、智能、便攜，非常適合建設工程質量監督工作；②確定工程監督檢測范圍、監督檢測程序，監督檢測內容，監督檢測抽樣方法及數量、監督檢測記錄及報告形式、不合格檢測結果的處理方案等；③用科學數據對結構實體質量進行判定，實現由人工定性判斷向儀器定量檢測的轉化，維護監督工作的科學性、公正性和權威性。通過加強監督檢測，強化了工程質量監督的過程控制。
5）嚴把建筑施工過程中的“樣板引路”制度管理。“樣板引路”制度要求建筑工程及市政基礎設施前做出“樣板間”和“試驗段”，在施工過程中“用典型引路”，在檢查驗收時“讓樣板說話”。要求做出樣板的項目包括：墻體施工前要做出樣板間；外裝飾工程要做出樣板墻；設備安裝工程要在標準間做出樣板間或樣板系統；門、窗工程在施工前應做出樣板件；市政基礎設施工程中道路工程的土層、基層、面層應分別做出工程試驗段；大型建筑群體、住宅小區應在施工現場建立樣板示范間。并要求所有 “樣板間” 必須做出節能降耗樣板。作為質量監督管理部門對未進行“樣板間”和“試驗段”施工管理的工程項目，將責令整改，對整改不到位的責任單位進行不良行為記錄等處罰，并作為重點監管對象。
6）嚴格把好分戶驗收關。2009年12月，廣東省住房和城鄉建設部印發了《關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知》（建質〔2009〕291號），對開展住宅工程質量分戶驗收工作提出了明確的要求，為全面推行住宅工程質量分戶驗收工作提供了有力的政策依據；2011年起，在全省范圍內全面實施住宅工程質量分戶驗收制度，將分戶驗收作為住宅工程竣工驗收必備條件，凡未實行分戶驗收或分戶驗收不合格的，不得進行住宅工程整體竣工驗收，不予辦理工程竣工驗收備案，不予參評工程質量獎項；對未嚴格實行分戶驗收、在分戶驗收中弄虛作假的，責令限期改正，依法進行嚴肅處理。
7）嚴格竣工驗收監督，把好備案和交付使用關。①嚴格審查竣工驗收條件：審閱設計文件，設計變更和施工合同，掌握工程是否完成設計文件和合同約定的各項內容；審查施工單位的工程竣工報告，勘察設計單位的工程質量檢查報告、監理單位的工程質量評估報告、審查質量控制資料、建設單位制定的工程驗收方案。審查日常監督抽樣中所發現質量問題的處理整改報告；②嚴格對建設單位組織的竣工驗收進行監督，重點監督：是否按所提交的工程驗收方案進行驗收，驗收參加人員是否到位，審查工程質量，查驗的工程部位要有代表性和一定的數量。通過嚴格竣工驗收監督，可確保工程質量；③工程竣工驗收合格后，監督檢查建設單位的工程竣工驗收報告，出具工程質量監督報告，報告中要明確同意進行竣工驗收備案，建設單位按規定到有關部門進行竣工驗收備案后方可交付使用。
三、加強建筑工程質量安全監督管理的途徑
（1）提升建筑企業質量安全監督管理意識。不斷深入質量安全教育，對企業主要負責人灌輸安全生產的理念和重要性，并結合真實案例，警示負責人應落實質量安全監督管理。
（2）明確質量安全監督管理的責任。首先，應對建筑工程質量安全生產進行監督，同時對建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位、檢測單位等各方責任主體的質量安全行為進行檢查；及時對質量安全監督管理的檢查情況報告給相關部門，以便采取有效措施，排除安全隱患，并對已經存在嚴重質量安全隱患的工程要求停止施工，進行整改。
（3）提升員工的綜合素質。質量安全監督工作是每一個現場施工人員的工作重點之一，而員工的綜合素質是決定現場質量安全監督效果的關鍵。因此，建立和健全施工人員的各項技能培訓，并積極帶領人員參與技術探討、交流等活動，完善施工人員的質量安全監督意識，提高他們分析問題和解決問題的能力，保證施工人員具有過硬的技術和全面的監督意識。
（4）強化對安全監督管理工作的考核。考核的目的是為了認可有能力的員工，鼓勵更多的員工積極努力工作，預防事故的發生，同時，這也是一種約束手段。很多單位采取事先考核，例如繳納保證金等，其目的也是為了增強員工的質量安全意識。
（5）建立和完善建設工程質量責任主體和有關機構不良記錄管理制度。建設部《建筑市場誠信行為為信息管理辦法》和《建筑市場各方主體不良行為記錄認定標準》的分布實施，是利用信息技術和按照市場規律，使工程建設中涉及的責任主體及中介機構的失信行為受到法律和、市場的懲罰。我們將做好以上兩個文件的宣傳貫徹工作，以施行統一的誠信標準為契機，以建立誠信信息平臺為手段，以完善信用將懲機制杠桿，加快推進建筑市場秩序日趨規范。
（6）探索快捷、公正的解決用戶投訴新途徑。建設工程的復雜性和特殊性，使得有些質量投訴單靠質量監督人員現場觀察、詢問，很難找出質量問題產生的真正原因，或找出原因不準確、不全面，給質量問題性質的判斷和責任的界定帶來困難。同時，引入誠信建設機制，將那些違法違規、不履行保修職責、推諉扯皮，給用戶帶來嚴重損失的企業予以曝光，并把其不良行為記錄在案。以此引導企業順應市場經濟潮流，增強信用意識，做好售后服務和質量保修工作。
四、結束語
總之，建筑工程質量安全涉及方方面面，要把工程質量安全管好，必須有一個健全、有效的質量控制管理體制。建設部頒布實施的《建筑工程施工質量評價標準》為企業的創優提供了一個具有統一基本評價指標和評價方法的標準，以增加建設單位與施工單位的協調性，增強施工單位之間的可比性。因此，監督管理部門要積極引導企業結合本單位情況和自身特點，在提高工程質量意識、管理水平、隊伍素質、創新能力，打造建設工程質量品牌上同執利導。選擇有代表性的工程實施創優良工程活動，樹典型、促全局，推動建設工程質量的整體提高。
參考文獻
[1]《建設工程安全生產管理條例》
第6篇：建設工程竣工驗收條件范文
發包人：
**鄉人民政府
（以下簡稱甲方）
承包人：江西瑞承市政建設工程有限公司（以下簡稱乙方）
依照《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國建筑法》及其他有關法律、行政法規， 遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，經過甲乙雙方協商，就本工程施工事項協商一致，訂立本合同，共同遵照執行。
一、 工程概況
1、工程名稱：江西德義源生態農業發展有限公司土方工程
2、工程地點：**鄉白楊村
3、承包范圍：江西德義源生態農業發展有限公司土方工程4公里。
4、承包方式：包工包料
5、合同價款：本工程總造價合計人民幣貳拾柒萬陸仟零叁拾叁元整，最后結算以實際驗收為準。
6、 技術要求
（1）路基整治，保證路面寬度 6M,確保路肩水系暢通，路面平整，所有路面需要安置涵洞的地方，必須安置涵洞保證水系暢通。
（2）路面必須用重型機械進行碾壓，保證路面耐用。
（3）路面為 50cm 厚石土路面，寬 4 米
二、 施工及質量要求
1、 路基處理
在原有路基的基礎上，對高低不平路段，采用推土機或裝載機整平，并清除地表雜草，然后用壓路機壓實。
2、 嚴格控制路面材料質量，墊層必須夯實，否則返工。
三、 雙方權利和義務
1、 發包人的權利和義務
職權：對施工階段質量、進度以及現場工程質量進行監理與控制、參與工程竣工驗收以及保修階段的相關工作。
1、 發包人主要工作：
負責場地的協調工作。
2、 承包人的權利和義務
項目負責人姓名：徐喜兵
項目負責人代表承包人就此工程項目全權對發包人負責。
四、承包人主要工作：
負責本工程施工范圍內的施工安全工作。承包人應按有關規定嚴格實施安全防護措施，承擔由于自身安全措施不當造成事故的責任和因此而發生的費用；做好現場設備、材料的照管工作；做好現場施工記錄，配合發包人和監理單位進行質量檢查。
五、工程價款的支付
本合同簽訂之日付 30%,工程竣工驗收完后分階段視情況支付下剩款項。工程質量保證金為總造價的 5%,質保期 一年，質保期自竣工驗收之日計算，期滿后一次性支付質保金。
六、工期要求：
本工程合同工期為三個月；
開工時間：2013 年 3月6日
竣工日期：2013 年 9月5日
七、安全文明施工
承包人應按建設總承包單位工程施工現場管理規定及 發包人統一管理制度的規定，精心組織、文明安全施工；發包人、總承包單位對承包人任何違反現場管理制度的行為均有權予以制止，直至罰款和解除合同。 承包人在施工過程中發生的一切安全事故、質量事故均有承包人自行負責并承擔相應的經濟責任、法律責任及相應的一切經濟賠償。
八、竣工驗收
承包人在工程具備竣工驗收條件前24 小時通知發包單位組織竣驗收。發包人在收到通知后及時組織有關單位進行驗收，并在驗收后 2 天內給予認可或提出整改意見。承包人按要求整改，并承擔自身原因造成的整改費用。
九、未盡事宜，雙方現場協商解決。本合同一式三份，甲方執兩份，乙方執一份。
甲方：
第7篇：建設工程竣工驗收條件范文
一、綜合驗收項目、標準
（一）開發項目的各項審批手續是否完備
標準：以政府各職能部門批文為準。
責任部門：監理科
（二）是否按照批準的規劃完成開發建設
標準：以規劃部門驗收證明為準
責任部門：監理科
（三）配套設施是否同步完成并辦理交付使用手續及落實維護措施
1、市政配套驗收項目：道路、排水設施、路燈及其它市政設施。
標準：按照市政行業標準（DB3702/Y057）進行驗收。
責任部門：市政辦
2、綠化配套驗收項目：花草樹木及園林小品、雕塑等設施
標準：按照園林綠化行業標準（GBJ301、DB3702/T073-2005、DB3702/T066-2005）進行驗收。
責任部門：綠化辦
3、環衛配套驗收項目：垃圾轉運房、公廁等環衛設施。
標準：按照環衛行業標準進行驗收。（**市環境衛生管理辦法、居住區國家設計規范）
責任部門：環衛辦
4、物業管理用房驗收項目：是否按照規定配備物業管理用房。
標準：按照《**市物業管理辦法》有關規定進行驗收。
責任部門：物業辦
5、社區用房驗收項目：是否按規定配備社區用房
標準：按照《城市居住區規劃設計規范》有關規定進行驗收。
責任部門：物業辦
6、水、暖、電、氣、通訊等配套驗收項目：水、暖、電、氣、通訊等配套設施是否完備
標準：以各專業部門驗收證明為準。
責任部門：監理科
（四）單項工程是否通過驗收備案：
標準：以工程質量監督站驗收證明為準。
責任部門：監理科
（五）拆遷補償安置是否落實：
標準：以拆遷管理辦公室出具證明為準。
責任部門：監理科
（六）前期物業管理是否落實：
標準：以物業管理部門出具證明為準。
責任部門：物業辦
（七）開發企業是否按規定結清工程款，是否進行了竣工結算：
標準：以施工企業出具的證明和竣工結算為準。
責任部門：監理科
（八）建設用地紅線范圍內所有的施工機具、構件、建筑垃圾已全部清除且不存在違章建筑；未對項目周邊造成破壞；或者是破壞但經過整治，環境已恢復或美化；項目范圍內及周邊環境不存在有安全隱患：
標準：以現場勘察為準。
責任部門：監理科
（九）對項目周邊未造成破壞；或破壞但經過整治環境已恢復或美化，項目范圍內及周邊環境不存在有安全隱患，配套相關社區用房。
標準：以現場勘察為準。
參與部門：所在地街道辦事處
監理科負責將各部門驗收意見匯總并報局領導審批，對符合綜合驗收條件的項目核發《**市房地產開發竣工綜合驗收備案書》，并于3日內報市開發局備案。
二、工作流程
（一）房地產開發項目具備驗收條件后，開發企業需提報下列資料：
1、綜合驗收申請；
2、規劃驗收合格證；
3、物業投入使用許可證；
4、**市建設工程竣工驗收備案；
5、施工單位建設出具的工程款結清證明；
6、項目手冊；
7、拆遷補償安置方案落實證明；
8、公建配套產權移交證明；
9、規劃總平面圖；
10、綠化配套圖紙及施工合同；
11、工程竣工結算書。
開發企業將上述材料原件及復印件（兩份并加蓋單位公章）報送到**區行政服務大廳（鞍山二路48號）建管局窗口審核。
第8篇：建設工程竣工驗收條件范文
證書編號：該飾品的鑒定證書編號
檢驗結論：描述鉆石飾品的種類 。
總質量：描述鉆石飾品的總重量 。
XXXXXXXXXXXXX公司向您保證我們的產品均嚴格按照ISO9000認證管理體系進行生產，現對我公司生產的 產品提供如下質量保證：
形狀：描述鉆石的形狀。
顏色：描述鉆石的顏色等級。
因住戶使用不當或擅自改動結構、設備管線位置和不正當裝修而造 成的質量問題，本公司不承擔保修責任;造成房屋質量受損或其他用戶損失 的，由責任人承擔相應責任。
凈度：描述鉆石的凈度等級。
臺寬比：描述鉆石的切工中的臺面與直徑的比例。
用戶根據合同規定的交付狀態，對有關房地產質量等級、設備設施的正常運行履行驗收。用戶驗收后自行添置、改動的設備、設施，由用戶自行承擔維修責任
亭深比：描述鉆石的切工中的亭部深度與直徑的比例。
XXXXXXXXXXXXX公司向您保證我們的產品均嚴格按照ISO9000認證管理體系進行生產，現對我公司生產的 產品提供如下質量保證：
本工程已按《建設工程質量管理條例》第十六條規定進行了竣工驗收條件具備、驗收合格，并在 建設工程質量監督站進行備案(江蘇建設工程竣工驗收備案清單附后)
貴金屬檢測：鉆石飾品所用的金屬材料。
備注：對報告中沒有提到的鉆石其他特性的描述
第9篇：建設工程竣工驗收條件范文
（一）部門規章與現行法律的沖突
現行《城市房地產管理法》第38條明確規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法同時在“房地產交易”一章中又規定了商品房預售制度，是為未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的例外情形。而建設部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時將商品房銷售分為預售和現售，且將現售定義為：房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。可見，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗收合格作為商品房預售與現售的分界，并非登記領取權屬證書。從這一點上看，建設部的部門規章與國家法律規定似乎有沖突。
事實上，考察房地產相關立法規定，不難發現：《商品房銷售管理辦法》關于商品房現售的規定與《城市房地產管理法》的上述規定并不沖突。
（二）商品房現售不等同于房地產轉讓
首先，《商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售，僅是與商品房預售相對應的一種銷售方式。有觀點認為，《城市房地產管理法》關于“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定是為防止期房轉讓，其實不然。《城市房地產管理法》第46條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。此條應屬委托性或授權性規范。雖然國務院辦公廳在2005年轉發《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）中明確：國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續。但究其原因，是在部分地區商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決市場運行中的矛盾和問題，為實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格作出的規定，并非《房地產管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定不等同于禁止期房再行轉讓。
其次，《房地產管理法》第37條規定：房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這里的房地產權利人即指房屋所有權人和土地使用權人。依據《物權法》的規定，房屋所有權和土地使用權的取得均須以辦理權屬登記為要件（依據事實行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關系中，無論是預售還是現售，購買人尚未辦理權屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權人而非房地產權利人。即便該預售合同辦理了預告登記，也只是將該預售合同中一方當事人債的請求權賦予物的請求權，房屋所有權仍屬開發企業。
最后，商品房買賣中再行轉讓的標的并非房地產物權而只是商品房買賣合同中的權利義務。以預售為例，預售商品房轉讓實質上是商品房預售合同的轉讓，即商品房預售合同中權利義務的轉讓。《合同法》第88條規定：當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。可見預購人經預售人房地產開發企業同意，可以將商品房預售合同中的權利義務一并轉讓給第三人，即將預售商品房轉讓與第三人。對于已將商品房價款全部支付完畢的預購人，因其在預售合同中的義務已履行完畢，剩下的只是對房地產開發企業的債權，此時預售商品房轉讓實質乃是債權讓與，《合同法》第80條規定，其只要通知債務人房地產開發企業即可。當然，根據《合同法》第87條、《房地產管理法》和《房地產開發經營管理條例》的規定，由于商品房預售合同都必須在產權登記部門備案，所以預售商品房轉讓時，房地產開發企業、預購人和第三人還要到產權登記部門辦理房地產開發企業與預購人備案合同的注銷登記及房地產開發企業與第三人新簽訂商品房預售合同的備案登記手續。但這種程序本身是行政權力介入對房地產市場行為的強制干預，是宏觀調控確保房地產市場健康有序發展的需要，并無法理可依。因此，《房地產管理法》第38條第6項之規定與《商品房銷售管理辦法》關于現售的規定并不沖突。
二、商品房預售與現售監管對接的實踐難題
（一）竣工驗收合格———現售
考察我國現行立法及部分地方實踐不難發現：竣工驗收問題在立法和實踐中還存有爭議。
國務院《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定：房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。從上述規定看，竣工驗收應是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗收。
同為行政法規的《建設工程質量管理條例》第16條規定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經勘查、設計、施工、工程監理等單位出具相關材料證明符合驗收條件。該條例第49條又規定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。可見，按該條例的規定，建設項目竣工驗收是由建設單位組織的工程竣工驗收和其他行政主管部門出具的單項驗收組成，建設行政主管部門的主要職責是監督備案。
2009年住建部出臺修訂后的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》，對建設單位辦理工程竣工驗收備案作出進一步的詳細規定。
綜上，從工程建設和法律規定的角度來說，應將竣工驗收備案作為商品房預售與現售的分界點。
（二）現售備案的性質
《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。該辦法同時規定了商品房現售的條件。從條文本身來看，現售備案應是開發企業向主管部門辦理的現售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產開發主管部門，而非房地產行政主管部門或房屋登記機構。因此，筆者認為，辦理現售備案不應對開發企業提交的備案資料進行實質審查。
（三）現售監管引發的相關問題
1.怠于申辦初始登記
《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。根據《物權法》和《房屋登記辦法》的規定，購房人辦理分戶登記應以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費，包括登記費、工本費、維修資金。按發改委和財政部的規定，住宅房屋登記收費標準為每件80元，非住宅房屋登記收費標準為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權利人按規定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。按規定核發一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。另外，根據《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。有觀點認為，允許現售商品房進行合同網簽備案，將降低開發企業申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時可能產生個別企業無力支付辦理權證的相關費用而怠于辦理權屬登記進而導致業主分戶登記無法辦理等問題。事實上，該情形在預售許可制度下同樣存在，并非對現售行為進行監管允許現售合同備案所產生的特有問題。
2.如何辦理預告登記
《物權法》明確了當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《房屋登記辦法》規定可申報預告登記的情形包括預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓、抵押以及法律、法規規定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規定以竣工驗收合格作為現售的標準，那么竣工驗收后尚未辦理初始登記的商品房當事人能否在合同備案后申請辦理預告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現售商品房買賣合同備案后辦理預告登記的情形，但從《物權法》對預告登記的定義來看，商品房現售買賣合同無疑屬于當事人之間的不動產物權協議，為保障將來實現物權只要交易雙方有辦理預告登記的約定，應當可以辦理，并不違反法律規定。
3.能否受理（預）查封
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋［2004］15號）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。可見，未登記取得權屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預查封。最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）中提出了預查封的概念，即房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封，預查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關于預查封的界定來看，商品房現售合同備案顯然不屬于預查封范圍，但該類房產的查封應參照預查封的相關規定執行：即作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了竣工驗收備案但尚未出售的房屋；被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了商品房現售備案的房屋；被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
4.預售與現售的轉化和銜接
建設部在1998年《關于加強商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號）中指出，現房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關證件，并明確取得房屋所有權證的期限。從建設部的上述規定來看，將現售納入監管范疇并核發相應證明是行政管理的要求。筆者認為，管理實踐中，應根據標的的特殊性對商品房預售、現售進行區別監管。根據現行法律規定，未竣工驗收合格的商品房申請預售的，應核發商品房預售許可證，且預售許可應有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗收合格后應轉化為現售，現售商品房應包括竣工驗收合格尚未完成權屬登記以及已經完成初始登記領取房屋權證的兩類。對于尚未取得初始登記的現售商品房的監管，宜通過現售行為備案或核發現售證明文件等方式進行；對于已完成初始登記的現售商品房，應將房屋權證作為交易的證明文件，可以實行網上簽約，但不宜再進行合同備案監管。
三、國內各地對商品房現售監管的比較分析
由于國家層面的法律規范對商品房現售的規定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現售備案實踐。主要有：
其一，將竣工驗收備案/綜合竣工驗收作為預售與現售的分界，開發企業在現售前向主管部門報送竣工驗收備案等資料，如鄭州、武漢、海口、大連。按是否頒發現售備案憑證，又分為兩種情形：一是經公示一定期限后即可現售，不頒發備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網上備案辦法》規定，開發企業現房銷售商品房的，應將竣工備案等相關資料，報送市房地產交易登記管理機構進行網上公示。商品房信息網上公示3日后，房地產開發企業與購房者方可辦理銷售合同網上備案。二是取得現售備案證明后可進行現售合同備案。例如，《武漢市開發辦關于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號）明確：對現售商品房實行商品房現售備案制度，開發企業應當在商品房現售前將符合商品房現售條件的有關證明文件報送市開發辦備案；市開發辦對符合商品房現售條件的，出具武漢市商品房現售備案證，沒有辦理武漢市商品房現售備案證的，不得現售商品房。《鄭州市商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發企業在現售前應持工程竣工驗收證明等材料向市、縣（市）、街區房地產管理部門辦理產權登記備案。
其二，將初始登記作為預售與現售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實踐操作不盡一致。例如，北京市通過網上簽約方式進行商品房現售，但現售合同不備案，直接辦理權屬登記。北京市建設委員會《關于北京市商品房現房買賣合同實行網上簽約的通知》（京建交[2005]1105號）規定：本通知所稱商品房現房，是指已完成房屋所有權初始登記，并取得房屋所有權證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當事人自網上簽約之日起90日內持網上打印的現房合同和北京市房屋權屬轉移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權屬轉移登記。《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》規定：現售商品房的，在申請新建商品房所有權初始登記前，應當向區縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續。開發企業憑《商品房銷售方案備案證明》及經房屋所有權初始登記的房地產權證等材料，辦理現售商品房銷售合同網上認證手續。寧波市《關于實行商品房現售備案的通知》（甬建發[2009]189號）規定，現售商品房是指房地產開發企業將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現售實行備案制，現售備案資料齊全的予以備案，核發商品房現售備案書。另外，寧波市還規定，原已申領商品房預售許可證的項目，在具備商品房現售條件后應將預售后剩余房源轉為商品房現售，領取商品房現售備案書后方可進行商品房現售，且應通過商品房銷售網上即時備案系統進行商品房買賣合同備案。海口市住房保障和房產管理局《關于商品房現售備案管理問題的通知》規定，預售商品房項目申請轉現售的，發給海口市商品房現售備案證；已辦理房屋權屬登記的，不辦理海口市商品房現售備案證。
結合各地實踐來看，無論是以竣工驗收備案還是完成權屬登記領取權證作為預售與現售的分界，無論是否頒發現售備案證明均實現了對商品房銷售行為的全面監管。寧波、海口兩地的規定還對預售轉現售行為作出了詳盡規定，值得借鑒。
四、加強和完善商品房現售管理的若干構想
為加強現售監管，實現預售與現售管理的無縫銜接，筆者建議：
