金融支持房地產政策精選(九篇)

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第1篇：金融支持房地產政策范文

在凱恩斯主義理論中貨幣創造有著非常重要的作用，它不僅是銀行運行的基礎，也是融資的主要來源。從目前金融制度來看，銀行具有通過信貸擴張使金融支持力度提高的能力，從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認為，如果沒有金融部門信貸擴張所產生的貨幣創造，投資和經濟增長是不可能的。然而，在金融支持力度提高時，又會對整體經濟造成沖擊，促使形成資產泡沫，房地產泡沫的產生就與金融支持過度有密切的關系。三木古良一(1998)認為"泡沫經濟就是資產(股票與房地產)嚴重偏離實體經濟暴漲，然后暴跌的過程"，"泡沫經濟的膨脹必須有大量的資金供給做支持。"房地產價格的大幅度波動會嚴重損害金融體系的穩定性，從而對國民經濟造成巨大破壞，因此房地產市場是否健康穩定地發展是關系國計民生的大事。近幾年我國政府為控制房地產市場過熱，我國政府也已將房地產市場納入了宏觀調控政策的視線。所以，我們有必要對我國近年房地產金融支持程度的現狀進行分析。

一近幾年房地產金融支持程度的指標分析

我們把房地產金融支持年增長率、房地產金融支持額占信貸總額的比重、房地產金融支持額年增長額占信貸總額年增長額的比重作為衡量金融支持過度的指標。下面就利用這三個指標進行分析。

從表1可以看出，隨著2003年起的一系列房地產金融調控政策的實行，05年房地產貸款年增長速度明顯下降，不過近幾年增長較快，2006年和2007年間均高于30%，說明這兩年我國房地產業正處于快速發展時期；房地產貸款總額占銀行貸款總額的比重從2002年開始不斷上升，但每年增幅不是很大，平均增長速度為10%左右，說明從全國來看房地產業沒有出現大的波動；在2005-2007年間房地產貸款總額年增長額占銀行貸款總額年增長額的比重平均值為0.28。

從表1還可以看出，2003-2007年間房地產投資年增長率基本在30%左右，說明這幾年房地產投資增長較快，但與固定資產投資仍保持了比較穩定的比例關系，并沒有出現嚴重的房地產投資饑渴現象。

注：A代表房地產貸款總額占銀行貸款總額的比重；B代表房地產貸款總額年增長額占銀行貸款總額年增長額的比重。數據來源:Wind資訊

在表1中房地產貸款包括房地產開發貸款和置業者購房貸款，如下圖所示房地產開發貸款的增長比較平穩，房地產貸款的增加主要來自于購房貸款。所以，我國的房地產金融調控政策應該多側重于對需求方面的調整和限制。

周京奎（2004）認為日本和泰國在房地產泡沫期間一個突出的特點是，房地產金融支持力度大幅度上升，這種資金獲得的便利性使社會群體投機行為迅速蔓延，導致了房地產價格偏離市場基礎而持續上升。他在分析了日本和泰國房地產金融支持過度現象之后，得出了一個衡量金融支持過度的指標體系。下面我們就借助于這一指標體系評價一下我國的金融支持程度。結合表1我們可以看出，房地產金融支持評價指標中房地產貸款額占銀行貸款總額的比重和房地產貸款年增長額占貸款總額年增長額的比重仍處于正常區間，說明房地產金融支持還沒有達到過度的程度，但06年和07年房地產貸款年增長額占貸款總額年增長額的比重已經非常接近臨界值。這與我國適時地采取了緊縮的貨幣政策是相符合的，并且政策也取得了不錯的效果。同時我們也可以看到2004年，2006年和2007年的房地產貸款年增長率均高于臨界值0.24，因此，房地產貸款總量應適當控制，尤其是個人購房貸款。

二、近幾年房地產金融支持與房地產價格關系的實證分析

根據上表3商品房銷售價格和資金來源中的數據(單位:元/平方米，其中資金來源為每平方米所占用的資金量，計算方式是:用當年的投資額除以施工面積)，其中由于其它資金來源包括建筑企業墊資和預售款部分，而建筑企業墊資大部分是來自銀行貸款，預售款中的大部分也是來自于銀行對個人的住房消費貸款，因此實際上由表3中銀行貸款項加上其它資金來源的1/2所得的新的數據才是真實的銀行貸款，建立模型:

為0.003，反映變量間有很強的線性關系，回歸方程顯著。結論是:銀行增加一個單位資金，則房價上漲6.11個單位。可見，金融系統尤其是銀行貸款的資金支持是導致高房價的重要原因，因此減少銀行貸款可以導致房地產價格下降，這與我國的房地產投資貸款從緊的政策是相符合的。

【參考文獻】

第2篇：金融支持房地產政策范文

關鍵詞：金融支持；房地產市場；量價；局部均衡模型

中圖分類號：F293.338 文獻標識碼：A 文章編號：1001-8409（2012）10-0026-04

The Theoretical Framework of Impacts from FinancialSupport towards the Fluctuation of Real Estate Market'sboth Volume and Price

——A Correcting Partial Equilibrium Model

YANG Gang1，2， LI Yuan-yuan2， XIE Yong-kang2

（1.Zhejiang Forestry University， Hangzhou 332600；2. Shanghai University of Finance and Economics，Shanghai 200433）

Abstract： This paper constructs a partial equilibrium model of consumers and analyzes the influence from the way of theoretical framework. Result shows that financial support boomed the real estate market earlier than it would be， and brought the price rising rapidly so that the market went into the boom phase， but it also an important factor in the formation of the current bubble； Since the effects in the different stages are significantly different， it has an outstanding contribution to Chinese economic development， together with a huge potential risk， therefore shall implement some policies to exploit the positive impact and suppress its negative effects， in order to promote the real estate market develops stability and prosperity， and so that to promote the sustainable development of Chinese national economy.

Key words： financial support； real estate market； volume and price； partial equilibrium model

一、引言及文獻回顧

改革開放以來，我國房地產業經歷了一個從起步到發展壯大的增長過程。但這個增長過程不是平穩的，而是呈現出周期性波動增長的特點。自20世紀80年代房地產業開始形成至今，其發展過程大致經歷了四個周期，當前處在尚未完成的第四個周期。比較這幾個周期，人們能夠發現，我國本輪房地產市場大發展表現出了與前幾個周期明顯不同的特點：擴張的時間長、上漲的幅度大，中間調整的時間短、幅度小，總體上漲趨勢明顯。在上漲的背后，有諸多因素推動：經濟基本面持續向好，城市化向縱深發展，政策面配套跟進，尤其是金融支持起了重要的助推作用[1]。

金融支持是指各種對房地產市場的傾斜性金融政策，主要包括利率優惠幅度、首付成數增減、貸款額度變化、直接融資與信托政策變化、金融創新許可程度、金融自由化程度、管理套利熱錢的松緊程度以及FDI流入房地產市場的許可范圍等，可以歸納為開發和消費支持兩方面。我國房地產開發投資中外部融資一般超過70%，購房款來源中消費貸款能高達80%，社會融資對我國房地產市場量價的波動影響巨大[2]。因此本文將用銀行貸款作為金融支持的主要變量之一，同時利率作為貨幣政策的重要價格調控手段，以其作為另一個主要變量，來研究金融支持對房地產市場的影響。

我國從20世紀80年代開始嘗試性地向房地產市場提供按揭貸款和其他金融支持，90年代初期開始在較大范圍內推廣。但是由于需求未啟動、金融制度不完善、金融監管不到位等原因導致局部房地產投資泡沫膨脹，在國家宏觀調控和金融危機沖擊下泡沫迅速破滅，留下了巨大的后遺癥。1998年我國房地產改革正式啟動后，盡管潛在的市場需求巨大，但由于工資收入和房價相差懸殊，如果沒有配套政策，需求將還是無法啟動，由此房地產金融應運而生。在借鑒前期教訓基礎上制定的一攬子金融支持政策，使我國住房改革獲得了巨大成功，房地產市場終于獲得了10多年的跨越式發展。可以說，在我國房地產市場大發展中，金融支持在正確的時間，總體上以正確的方式發揮了正確的作用。

關于金融支持對房地產市場發展的影響，國內外很多學者都給予了關注和研究。大多數學者都同意金融支持能促進房地產市場繁榮，但是支持過度會導致房地產泡沫。OECD經濟部經濟學家Christophe Andre[3]通過分析OECD18個國家最近15年房地產市場的特點，認為金融市場的創新發展與房地產泡沫的生成有直接的關系，使該輪房地產市場周期表現出了與以往周期很多不同的特征：上漲幅度大、持續時間長、泡沫破裂速度更快。Davis[4]、Allen[5]、Wong Karjiu[6]等人在充分研究了20世紀90年代日本大泡沫膨脹與破裂造成巨大金融經濟災難后認為，日本房價泡沫災難是由于在房價上升期金融支持過度，沒有及時采取措施抑制泡沫，而泡沫破裂后又反應遲鈍甚至幸災樂禍袖手旁觀，以至于在災難后相當長時間內對經濟造成了難以估量的負面影響。

國內相關的文獻主要集中在對貨幣政策影響房價的實證檢驗方面，從理論上尋找調控依據的不多。在比較有限的文獻中，袁志剛和樊瀟彥[7]從房地產市場局部均衡出發討論了均衡價格中是否存在理性泡沫，為分析房地產泡沫形成及破滅的原因提供了一個簡明的分析框架，是一個較好的理論模型。楊剛等[8]通過對貨幣政策的數量手段和價格手段調控效果進行比較后發現，數量手段的效果更顯著，因此在房價泡沫膨脹期間，應更多地使用數量手段調控，效果將更快更顯著。魏瑋[9]的實證研究結果表明，金融支持中利率政策的沖擊效力明顯且持久，是調控房地產市場最有效的貨幣政策工具，而貨幣供給量沖擊對房地產場的影響并不顯著，因此應當堅持使用金融支持對房地產市場全面調控。

這些研究都表明，金融支持是影響房地產市場的一個關鍵因素：金融支持如果運用得當，能有力地促進房地產市場的繁榮，但是支持過度將帶來泡沫。不過，對于金融支持在本輪我國房地產發展中的影響效果及影響方式，現有文獻少有進行全面和深入的理論研究。本文在修正了以往模型中一些缺陷的基礎上構建了一個房地產市場的局部均衡模型，從理論框架上來研究金融支持對我國房地產市場發展的重要影響，并就如何繼續發揮房地產金融的重要作用，防治其負面效應提出針對性的政策建議。

二、沒有金融支持下房地產市場的局部均衡

1.沒有金融支持時消費者的最優選擇

在沒有金融支持的情況下，消費者只能靠自己的積累來購房。假設條件為：①社會上只有兩代人，由于沒有金融支持，都需要靠自身儲蓄房款購房。第一代人已工作多年，有足夠積蓄在當前購房；第二代剛參加工作尚無積蓄無力購房；②消費者第i期收入為M1i，只消費兩種商品：住房和另一種商品。住房H的面積為Qdi，價格為P1i；另一種商品C的數量為Q2i，價格為P2i；③房產面積能任意分割，供需均能按每單位進行生產消費；④消費者的效用函數為U（Qd，Q2）=Ln（AQαdQβ2）。下面具體分析第一代人購房后，第二代人購房時市場的供需均衡狀況。

在沒有金融支持的情況下，第二代人每期住房消費所受的約束條件為：

QdiP1i+Q2iP2i≤M1i

i=1，2…t，t為房產消費面積累計達到消費者目標值的時間，則消費者所獲得的總效用最大化可以表示成：

MaxQdiU（Qdi，Q2i）=∑ti=1Ln（AQdiαQ2iβ）

s.t.QdiP1i +Q2iP2i≤M1i

這一規劃的最優解為：

Qdi=αM1i /（α+β）P1i，P1i =αM1i /（α+β）Qdi

令Ωd=α/（α+β）作為購房系數，則：

P1iQdi=ΩdM1i

其中，P1i Qdi為第i期購買的房產價值，ΩdM1i為第i期的購房支出資金。

事實上，由于房產面積不能夠任意分割，消費者不能將房產分期購買并加總，開發商亦不能根據需要逐步建房。消費者只能將每期的購房資金積攢起來存在銀行中，當攢夠了能購買目標面積的房產時將儲蓄取出一次性付款購房。因此本文將假設條件收緊，去掉第二條假設，則購房行為與現實情況更接近：購房行為分成兩個階段，第一階段為儲蓄房款階段，將各期購房資金儲蓄在銀行中，存款利率為r，儲蓄期為t年；第二階段為在第t年取出房款購房，總購房款為∑ti=1（1+r）t-iΩdM1i。由此在第t年購房時：

P1t=∑ti=1（1+r）t-iΩdM1i /Qd

Qdt=∑ti=1（1+r）（t-i）ΩdM1iP1t（1）

2.沒有金融支持時開發商的最優選擇

在沒有金融支持的情況下，開發商只能用自有資金開發房地產。假設條件為：①由于在儲蓄房款階段沒有市場需求，開發商就選擇不開發，而在第二階段即第t期集中開發以提高資金利用率，減少庫存降低成本。忽略開發周期以簡化模型；②開發商自有資金為M2t；③房地產開發需要2種要素L和K，其數量分別為X1t與X2t，價格分別為r1t與r2t；④開發商的生產函數為Qst=KX1taX2tb，其中a>0， b

在上述假設條件下，開發商開發房地產所受的約束條件為r1t X1t+r2tX2t≤M2t，開發商在約束條件下尋求產量最大化：

MaxQst（X1t， X2t）=KX1taX2tb

s.t.r1t X1t +r2tX2t≤M2t

這一規劃的最優解為：

X1t=a M2t/（a+b）r1t，X2t=b M2t/（a+b）r2t

則最優供應量為：

Qst=K （a/r1t）a（b/r2t）bM2ta+b/（a+b）a+b

令Ωst=K （a/r1t）a（b/r2t）b/（a+b）a+b為開發商的開發系數，則：

Qst=ΩstM2ta+b（2）

3.沒有金融支持時的市場均衡狀態

在房地產市場出清的情況下，必然有Qdt =Qst，則根據式（1）、式（2），有：

∑ti=1（1+r）t-iΩdM1i/P1t =ΩstMa+b2t

則均衡價格P1t①為：

①此時r與P1t正相關，是因為r越高，消費者積累的利息越多，因而購房能力越強，而短期內供給有限，由此導致P1t上升。

②此時Qdt為第一代購房人的需求，因此式中的分子為此前t年的儲蓄房款，分母P1t變為當前價格P1。

三、金融支持下房地產市場的局部均衡

1.金融支持下消費者的最優選擇

由于金融支持提高了消費者的購房能力，消費者只需支付首付后即可辦理抵押貸款按揭購房。假設條件為：①社會上仍然只有兩代人，但是第二代消費者現在能夠在金融支持下以按揭方式提前購房； ②其收入依然分為兩塊來消費：支付每年按揭款Li，剩下的為其他消費； ③消費者按照等額本息還款，借款利率固定為r′，期限為t年，首付成數為1-θ，則每期的固定還款額Li=P1Qd*θ* r′（1+r′）t/[（1+r′）t-1] ；④設 =θ*r′（1+r′）t/[（1+ r′）t-1]，銀行只需要根據消費者當前收入狀況來貸款，未來收入狀況與消費面積以及按揭款無關，因此其所受的約束條件為*P1Qd +P2Q2≤M1；⑤消費者效用函數仍然為U（Qd，Q2）=Ln（AQdαQβ2）。

在以上假設條件下，第二代消費者總效用最大化可以表示為：

MaxQdU（Qd，Q2i）=Ln（AQdαQβ2）

s.t. *P1Qd +P2Q2≤M1

這一規劃的最優解為：

Qd=ΩdM1/P1=ΩdM1[（1+r′）t-1]P1θr′（1+r′）t

另外，由于第一代消費者已經有足夠的儲蓄房款，既可以選擇向銀行貸款，也可以選擇全款購房，他們將全部參與購房，因此總均衡消費量Qd′為：

Qd′=Qd+Qdt②

=ΩdM1[（1+r′）t-1]P1θr′（1+r′）t+

∑ti=1（1+r）（t-i）ΩdM1iP1（4）

2.金融支持下開發商的最優選擇

在金融支持下開發商利用自有資金加上融資來建房，假設條件為：①開發融資額為L，為簡化模型融資利率也設為r′，則在市場出清條件下實際共有資金M2，=M2+（1-r′）L；②由于有金融支持，兩代人都能在第一期購房，因此不考慮開發周期時，開發商將在t=1時開始提供住房，生產函數不變；③2種生產要素的數量分別為X1與X2，價格分別為r1與r2；④開發商所受的約束條件為r1 X1 +r2X2≤M2，。

開發商在約束條件下尋求產量最大化：

MaxQs（X1，X2）=KX1aX2b

s.t. r1X1 +r2X2≤M2，

這一規劃的最優解為：

X1= a M2′/（a+b）r1，X2=b M2′/（a+b）r2

則：

Qs=K （a/r1）a（b/r2）bM2，（a+b）/（a+b）a+b

令Ωs=K （a/r 1）a（b/r2）b/（a+b）a+b為開發商的開發系數，則：

Qs=ΩsM2，（a+b）（5）

3.金融支持下的市場均衡狀態

在房地產市場出清的情況下必然有Qd′=Qs，根據式（4）、式（5）有：

ΩdM1[（1+r′）t-1]P1θr′（1+r′）t + ∑ti=1（1+r）（t-i）ΩdM1iP1=ΩsM2，（a+b）

則均衡價格P1為：

P1=ΩdM1[（1+r′）t-1]ΩsM2，（a+b）θr′（1+r′）t+∑ti=1（1+r）（t-1）ΩdM1iΩsM′2（a+b）（6）

四、在金融支持前后，消費者的購房時間及均衡狀況比較

1.金融支持下購房時間t顯著提前

在金融支持前，儲蓄房款的時間 t為滿足QdtP1t=ΩdM1i的時間。t不是首要地取決于需求，而是取決于收入、利率、房價、目標面積以及效用函數等，在其他幾方面一定的情況下收入將起決定作用。由于收入與房價的巨大差距，t將非常漫長，導致房地產市場長時間無交易，住房需要受到明顯的壓抑。

在金融支持下，購房時間將取決于需要和首付成數、利率和收入等金融支持的力度大小。從一般國際規律看，只要每期按揭不超過收入的一半，能支付首付，這樣的購房人是銀行的優質客戶。假設房價收入比為10，僅靠儲蓄需要最少t=10年才能購房；而在金融支持下，如果首付2成，只需儲蓄t=2年即可購房，購房時間提前了8年；如果前期已有積蓄，則能夠馬上支付首付購房，市場立即啟動。

因此當市場潛在需求大但是經濟不景氣時，能夠通過房地產金融提前啟動房地產市場，作為經濟的發動機迅速拉動內需對抗蕭條，擺脫不景氣狀態，避免經濟持續下滑。這從理論上證明在1998年亞洲金融危機中，我國開展住房市場改革，將房地產市場作為支柱產業加大金融支持力度是正確決策。在房地產金融的支持下，我國樓市迅速擺脫低迷狀況提前進入繁榮期，對迅速啟動內需對抗金融危機起了重要作用。

2.金融支持下均衡數量變化及主要金融影響因素

根據式（1）和式（4），金融支持后的房產均衡消費數量變化為：

Q′=Qd′-Qdt=ΩdM1[（1+r′）t-1]P1θr′（1+r′）t

Q′>0是顯而易見的，因此金融支持下均衡消費量將顯著上升。

與金融支持相關的幾個重要變量，其一階偏導為：

Q，/r′

Q，/θ

可見通過調低貸款利率和降低首付成數等手段提供金融支持，房地產市場的均衡數量Q將比沒有金融支持時增加，由此推動房地產市場從蕭條進入繁榮階段。同時要認識到，金融手段對房地產市場的影響巨大而深遠，因此把握好支持的“度”特別重要，避免過于激進埋下隱患，尤其是首付成數，不能低于2成，否則風險將非常大。

3.金融支持下均衡價格變化及主要金融影響因素

將沒有金融支持下的均衡價格作為基礎價格，將金融支持下的均衡價格減去基礎價格的差值就是金融支持帶來的價格效應。根據式（3）和式（6），金融支持下的價格效應P′為：

P′=P1-P1t①=ΩdM1[（1+r′）r-1]ΩsM1（a+b）2θr′（1+r′）+

∑ti=1（1+r）（t-i）ΩdMliΩsM′2（a+b）-∑ti=1（1+r）（t-i）ΩdMliΩsM2a+b

①價格差實際上可以理解為：金融支持下兩代人同時購房的均衡價格，與金融支持前只有第一代人單獨購房時均衡價格的差。因此金融支持前的價格P1t中的分母變為ΩsM2a+b。

在其他條件不變的情況下，隨著L增加，P′將逐漸下降，但不會下降為負值，尤其是在現實情況下，考慮到房地產開發周期的客觀存在，房產供給存在一定的滯后性，而金融支持下房產需求卻在短期內迅速增加，由此帶來實際均衡價格迅速攀升，使金融支持的價格效應非常突出。進入繁榮期后如果不及時降低支持力度，價格泡沫的產生與膨脹將不可避免。

與金融支持相關的重要變量，其一階偏導為：

P′/r′

P′/θ

P′/M2′

五、結論與政策建議

1.結論

從以上理論模型分析可見，金融支持對我國房地產市場具有重大影響，金融支持不僅提前了消費者購房時間，使我國房地產市場在1998年提前啟動，迅速擺脫了亞洲金融危機的沖擊，量價齊升進入繁榮階段，這是金融支持主要的正面效應。

正是由于金融支持的價格效應巨大，在繁榮期如果不通過利率、首付成數、房地產類融資等及時降低支持力度，將會導致價格泡沫的形成與膨脹，這是其最大的負面效應。隨著我國金融支持力度的震蕩向上，金融支持與房價的正反饋效應啟動，推動價格不斷走高使當前我國房價泡沫明顯。戴德梁行研究報告顯示，2010年上海房價收入比已高達24.5，泡沫化態勢明顯，并有向二三線城市擴散的趨勢，說明金融支持過度的最大負面效應已在我國體現得非常充分。

2.政策建議

以上都是基于完全競爭條件下的市場均衡狀況分析。從本文的實證分析中可見，在我國實際經濟運行中，房地產市場不是一個純粹的競爭性市場，而是受到政府、房地產企業以及銀行等強勢參與者的干預，使金融支持對房地產市場的影響盡管在總體上與理論分析相吻合，但是仍然表現出許多與理論分析不一致的方面[11，12]。

對房地產市場而言，由于金融支持是一柄雙刃劍，既能促進房地產市場繁榮，又會導致泡沫，而一旦泡沫破裂將嚴重打擊金融和經濟，因此怎樣充分利用金融支持的積極效應，避免及抑制其不利影響就非常關鍵。

（1）在經濟衰退期加大金融支持力度，如適當降低首付成數、降低及提供優惠利率、提高開發商和購房人的融資額度，將房地產金融作為反衰退與抗通縮的有效工具之一，在我國目前城市化進程的關鍵時期，其效果將非常顯著。

（2）遏制泡沫最佳時機是泡沫剛剛形成之時，一旦泡沫膨脹后，調控將面臨兩難困境。在房地產市場明顯繁榮后，應該及時降低支持力度，防止泡沫的產生及膨脹。如果等到泡沫膨脹后才去擠壓甚至戳破，將比泡沫膨脹前采取積極預防措施付出高昂得多的代價，美國、日本及東南亞金融危機就是前車之鑒。我國2003年開始進行房地產市場調控，很快取得了明顯效果，房價過快上漲勢頭在一定程度上得到了遏制，但由于政策在2005年又開始松動，錯過了遏制泡沫的最佳時機，使得我國房價調控在當前內憂外患中面臨兩難困境，因此在今后政策實施過程中務必吸取這個重大教訓。

（3）我國房地產泡沫近年來明顯膨脹的情況下，必須從供需兩方面同時著手擠泡沫，綜合運用各種金融手段，如提高首付成數和利率、收縮房地產類貸款等數量和價格工具。對開發融資的理論與實際影響相背離所反映出的問題，要引起足夠的重視，加強引導使融資真正流向房地產開發以增加有效供給；對投機如購買多套房、異地購房等，要從消費金融上加以抑制[11]。

參考文獻：

[1]王洪衛.中國住房金融――資金籌措與風險防范機制[M].上海財經大學出版社，2001.

[2]張濤，龔六堂，卜永祥.資產回報、住房按揭貸款與房地產均衡價格[J].金融研究，2006（2）：1-10.

[3]Christophe Andre.A Bird's Eye View of OECD Housing Markets[R].OECD Working Paper January， 2010.

[4]Davis E Philip，Zhu Haibin.Bank Lending and Commercial Property Cycles： Some Cross-country Evidence[R].BIS Working Paper，2004（3）.

[5]Allen F，Gale D.Bubbles and Crises[R].Working Paper， The Wharton School， University of Pennsylvania，1998.

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[7]袁志剛，樊瀟彥.房地產市場理性泡沫分析[J].經濟研究，2003（3）：34-43.

[8]楊剛，王洪衛，謝永康.貨幣政策工具類型與區域房價：調控效果的比較研究[J].現代財經，2012（5）：27-35.

[9]魏瑋.貨幣政策對房地產市場沖擊效力的動態測度[J].當代財經，2008（8）：55-60.

[10]戴德梁行研究部.長三角房地產市場2010年3季度研究報告[D].南京，2010-11-2.

第3篇：金融支持房地產政策范文

1.金融資源配置不當，將使制造業發展虛弱數據顯示：2014年，無錫全市實現地區生產總值8205.31億元，同比增長8.2%，其中：工業增加值3017.5億元，同比增長4.9%。但是，截至2014年末，全市制造業貸款余額3033.21億元，同比下降5.08%。制造業貸款不增反降，增速與地區經濟尤其是工業經濟增速不相匹配。而無錫市制造業現在正處于轉型升級的關鍵時期，離不開金融業的資金支持。信貸資金結構重心偏移，將使制造業發展得不到足夠的資金，難以順利完成這一艱難的轉型升級過程，不利于其持續健康發展，從而有損于整個實體經濟。

2.資金大量流向低產出效率領域，不利于經濟增長數據顯示，2014年，房地產與基礎設施行業增加值在GDP中的占比合計僅為11.31%，低于制造業的35.45個百分點。與此同時，房地產與基礎設施行業貸款增量在行業貸款增量中的占比合計為91.4%，高于制造業的153.4個百分點。信貸資金明顯大量流向了低產出效率的行業領域，而產出效率較高的制造業等行業資金支持相對不足，降低了銀行信貸資金的使用效率，不利于經濟增長。

3.信貸資金大量投向房地產業，加劇房地產金融風險2014年以來，雖然無錫市區房地產市場銷售持續低迷，但是房地產業融資需求依然較為旺盛。2014年房地產開發貸款累計增加139.88億元，較同期制造業貸款多增300.49億元；增速8.98%，高于各項貸款增幅3.56個百分點。但是，信貸資金源源不斷進入房地產行業，會進一步推高房價，房地產行業難以進行理性調整，使得房地產泡沫會越來越大，加劇房地產金融風險。

4.政府融資平臺的債務負擔加重，償債風險不斷加大調查顯示：70%左右的政府融資平臺或類平臺企業的資產負債率高達50%以上。而政府融資平臺或類平臺投資項目一般具有建設周期長、資金需求量大、投資見效慢的特點，很多項目并沒有充裕的現金流來償債，主要依靠財政資金來還款。加之大量2009年投放的平臺貸款集中到期，2014年全年政府融資平臺貸款到期金額達320億元。在償債壓力較大的情況下，個別政府甚至純粹進行償債性融資，借新賬還舊賬，不斷提高政府融資平臺的杠桿率，進一步加大了政府融資平臺的債務風險。

二、引導信貸資金投向的思考

1.加強政策引導和信貸指導，加快產業轉型升級一是通過稅收減免、財政補貼等措施對企業自主創新與技術進步給予大力支持，激發企業投資需求和擴大再生產融資需求。二是推進融資對接工作，依托已建立的企業融資信息服務平臺，與經濟主管部門合作，繼續全市產業政策信息、重點行業和企業名錄庫、企業融資需求信息，通過“銀企對接”等方式，為有信貸規模的銀行和有信貸需求的企業搭建平臺，滿足有效信貸需求。三是充分利用政策工具，推動產業轉型升級，深化“央行票據通”業務，激活央行政策工具杠桿作用，引領金融機構優化科技型企業、現代農業企業融資模式，加快推動全市產業轉型升級。

2.加快信貸結構調整優化，提高信貸資產產出效率一是繼續調整優化信貸結構，加大對產業升級、節能環保等重點領域的支持力度，加大優質中小企業的培育力度，培育信貸需求新增長點；二是引導商業銀行將信貸政策多向小企業傾斜，提高對小企業信貸風險的容忍度，繼續加大支小再貸款和再貼現的支持力度；三是引導商業銀行合理設定銀行盈利目標和不良資產目標，建立風險與效益統籌、當期與長遠兼顧的銀行績效考核制度，防止銀行機構為了片面追逐短期利益，將過多信貸資金投向房地產和基礎設施建設領域。

3.建立房地產調控長效機制，加強房地產市場風險管理一是保持房地產調控政策的穩定性和連續性，建立房地產調控長效機制。完善房地產稅收和金融政策，抑制不合理房地產投資、投機需求。二是準確把握房地產信貸調控政策的內涵、力度和節奏。各銀行機構應根據房地產信貸導向要求，在各自上級行信貸政策框架內積極實施差別化的授信管理政策，加大對惠民、民生領域的金融支持，重點支持普通房地產項目，積極支持保障房項目。三是商業銀行應提高房地產市場的風險管理水平，密切關注開發貸款的投向及流向，做好貸后檢查管理；同時，密切關注房產的產權抵押情況，特別是部分高端住宅產權的二次抵押或查封，以有效防范房地產市場信貸風險。

第4篇：金融支持房地產政策范文

著力建立多層級住房供應體系

房地產業的基本矛盾是供需矛盾,房價上漲是矛盾的體現形式,解決的方法是加強供需雙向調節,難點和關鍵著力點是建立多層級的住房供應體系,切實增加住房有效供給,這是房地產業發展實現平穩可持續的關鍵。

我國人口超過13億,城鎮常住人口不到50%,遠低于發達國家平均70%以上的水平,城市化對房地產產生了剛性需求。城鎮居民由于原來的住房戶型較不合理、面積較小,或由于收入的提高,會產生改善型需求甚至奢侈性消費需求。我國大規模發展房地產業的歷史還不長,現階段房地產業的根本矛盾是供需矛盾,總體供不應求的態勢將長期存在,這是區別于西方發達國家的最大國情。房地產業的長期基本目標應該是滿足居民的合理住房消費需求,以及經濟增長和城市發展帶來的商業地產需求。

解決供需矛盾的根本方法是加強供需雙向調節,通過加大供應來滿足正常的房地產需求。一方面,根據我國人多地少的現實以及環境資源承載能力,鼓勵自住型消費需求,提高投機性和侈奢性住房需求的成本。另一方面,必須建立租賃房、保障房、商品房等多層級住房供應體系,以對應多層級的消費人群,加大供應力度,切實滿足日益增長的房地產需求。

從過去情況來看,需求調控見效快,供應控制也有手段,但增加供應的辦法不多、效果不好。最近幾年都沒有完成土地供應計劃,保障房建設沒有達到社會預期,租賃房市場亟待完善。而有效供應不充足,就會導致價格上漲和各種矛盾累積。只有解決了供應總量和結構問題,才能解決房地產業的主要矛盾。

發揮房地產金融的調整作用

房地產金融應該在調節房地產供需中發揮作用,也只有房地產業實現了持續健康發展,房地產金融才能穩健運行。

金融政策一方面要保證金融體系穩健運行,另一方面還要支持房地產行業長期健康發展,二者相互依存。在當前環境下,應該注意以下四個方面:

第一,堅持差別化住房信貸政策,嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房,大力支持合理的自住型購房。通過按揭政策的導向,將房地產市場建設成為一個以消費為主的市場。在技術層面上,需要建立一套全國聯網的住房登記信息系統,保證政策的可操作性。但在執行尺度上,宜寬嚴相濟,對改善型住房需求不能一棍子打死,相反應該予以必要的支持。追求美好居住環境是人類共同的愿望,我們需要限制的只是投機炒作。

與國外對比,我國按揭貸款市場還有很大發展空間,這也表明我國住房消費的潛在動力很足。2009年全年個人住房貸款新增1.4萬億元,余額達4.76萬億元,但僅占各項貸款余額的12%、居民儲蓄存款的18%,相當于GDP的13.2%。而2009年底美國、英國、德國等國家未清償的住房抵押貸款余額與GDP的比率分別為82%、88%、45%。當然,國外具有較為發達的住房抵押貸款證券化市場,為商業銀行發放按揭貸款提供了資金渠道。

第二,大力發展開發金融。開發金融的現狀是發展不足、創新不足。要增加供應,就需要開發金融的支持。房地產產業投資基金,也就是常說的房地產基金,要加快發展、鼓勵發展、支持發展。REITS也是一種非常好的房地產投融資工具,國外成功的REITS市場很多,可以大膽地試點。對租賃房和保障房,也可以設計專門的融資工具,如發行項目收益債券或直接做成REITS進行項目融資。

第三,發展替代性儲蓄工具,為社會資金提供更多可以選擇的投資渠道。過去一年多大家都體會到了,流動性過多,就會產生強烈的通脹預期,過多資金進入樓市保值增值,從而推升房價短期過快上漲,這并不是好事。因此,我們可以通過前面說的房地產基金、REITS、項目收益債券等金融工具吸收社會資金投資到房地產開發。但僅有這些工具可能不夠,還要發展替代性儲蓄工具,供不同偏好的投資者進行選擇。替代性儲蓄工具比加息更有利于房地產行業發展。這樣做的好處是,該來的資金來,該走的資金走,各行其道,避免過于寬松的流動性對樓市一哄而上,也可以防止收緊流動性時對樓市造成不必要的傷害。

第四,金融政策要和其他政策配合使用。目前房地產行業的稅收調節機制不盡完善。在房地產調控“組合拳”中,金融政策因為操作簡便、見效快而受到了“重用”。但每項政策都有其自身特定功效和局限性,要建立多種工具相協調、長短期手段相結合的科學調控體系。

房地產開發投資步入平穩增長期

從中長期看,房地產開發投資有望步入平穩增長期,房地產可持續發展具有堅實的支撐點。

第5篇：金融支持房地產政策范文

【關鍵詞】 房地產金融 信用風險 資產證券化

1. 我國房地產金融風險分析

1.1商業銀行信用風險分析

1.1.1金融政策影響房地產市場。2003年至2008年上半年，對房地產市場調控采取的是較為趨緊的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消費為主的金融政策，但這些政策調整滯后于房地產市場自身調整，2008年在房改以來房地產市場首次出現不景氣，一是成交量下跌幅度較大，二是70個大中城市房屋銷售價格出現逆轉，三是房地產資金來源結構發生較大變化。

1.1.2房地產企業融資渠道單一。房地產作為資金密集型行業，對銀行信貸資金有著巨大的依賴性。在我國房地產投資資金來源中，50%以上依靠銀行貸款，雖然我國已經建立了銀行信貸、股權、信托等多種融資體系，但是房地產企業的融資渠道仍然主要依靠銀行貸款，商業銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程，是房地產市場各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個環節的市場風險。

1.1.3投資性買房誘發價格泡沫，導致房地產信貸抵押品價值不充足。上漲過快的房價刺激房地產投資行為和投機行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下，大量社會資金為實現保值增值，轉向購房投資。而投資性買房屬于不真實的購房消費，本質上是住房價值循環中多余的環節，但由于炒作，投資或投機行為會進一步不合理地推高房價。

1.2 法律風險分析

由于我國與房地產金融相關的法律法規還不完善，所以嚴重影響了我國房地產市場和房地產金融的規范發展及安全運行。房地產市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規作為指導。在房地產市場中.消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關的專業知識，在市場博弈過程中處于不利地位。

法律制定落后于市場的發展。市場經濟就是法制經濟，要依靠強大的法律體系。目前我國有關房地產抵押貸款方面的法律主要是《擔保法》，但有關住宅抵押貸款方面的規定不詳細這就有礙于銀行資金的安全性、流動性。同時我國尚沒有真正意義上的《投資基金法》，因此無法以法律的形式將房地產基金的發起、設立、組織形式、治理結構等重要原則加以規定，房地產基金無法可依。

房地產金融缺乏完善的配套法規，嚴重影響我國房地產市場和房地產金融的規范和安全運行，因此，一是要完善《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當競爭法》等法律法規條文，增加有關房地產金融條款的法律條例，用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為；二是建立健全有關房地產金融的法律法規，如制定《房地產開發企業貸款管理法》、《投資基金法》、《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規，明確規定開發商及個人的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真履行還款職責，建立良好的銀企合作關系；三是嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，同時通過法律手段，盡量挽回損失，并追究當事人的法律責任。

2. 防范房地產金融風險的措施及建議

僅就房地產金融運行自身來說，根據國際經驗和中國國情，可以主要通過抓住以下幾方面，來努力化解相關的金融風險。

2.1選擇符合企業發展的融資渠道

企業在選擇采取何種籌資方式時，要對各種融資渠道的風險、獲利等做好分析和計算，設計出各種不同的融資方案，對各種方案進行比較：第一，看其收益率是否會高于其投資成本；第二，其財務杠桿收益與財務風險是否能達到均衡。然后，根據企業的自身情況選擇一種最佳方案。項目不同，對融資需求的量也就不同，因此，房地產企業的項目融資并不能完全按照原有的資本結構中各種資金所占比例來進行，在指定多種方案的前提下，在房地產企業發展的不同時期、不同條件下選擇最佳的融資方式，滿足房地產企業發展的同時降低了投資成本，確保企業穩定快速發展。

2.2完善房地產金融的法律環境和信用等級評估系統

房地產企業融資渠道的創新需要政府的大力支持，政府要確保房地產企業融資渠道穩定的同時保證國民經濟的穩定發展。政府必須制定相關政策，無論是金融體系還是國民經濟出現壓力，都能保證相互平衡發展，比如金融體系出現問題時，政府更多地考慮如何保持金融體系的安全與穩定。在不同情況下相關機構要做出相應的調整，以適應需求的變化。

當前我國的證券投資基金還不能直接投資于房地產，沒有制定相關法律來規定對其房地產基金的發起、設立等，因此，必須推出相關法律，以建立長期的投資基金組織。

2.3扶持房地產企業證券化發展

資產證券化也是解決房地產企業資金瓶頸的一個選擇。資產證券化是構建房地產企業融資資產流通市場的前提條件，巨額的房地資產經過證券化之后，就可以實現分割交易，極大地改善資產流動性。國外的房地產金融產品比較豐富，主要有債券憑證、抵押權證券、不動產所有權證券、受益憑證和不動產共同基金等，但并非所有品種都適合我國的國情，因此應根據我國現實情況，加快金融體制的改革和創新，盡快建立多層次的市場體系。此外，政府應對房地產證券化予以扶持，一方面政府金融機構參與債權的二級市場交易，為債權的流動提供擔保；另一方面對不動產投資基金給予某些稅收的優惠支持，如免征投資者房地產證券利息所得稅，政府可給予政策支持，從稅收和法規制度等多方面入手，推動房地產證券化的發展。

參考文獻：

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[2] 張宗新.金融資產價格波動與風險控制[M].復旦大學出版社.2008.

[3] 黃慧.銀行利率變動對房地產市場的影響.價格理論與實踐，2008.

第6篇：金融支持房地產政策范文

關鍵詞:房地產價格;利率;匯率

Abstract:This paper firstly presents a model showing the relations among real estate price， interest rate and exchange rate. Then it conducts an empirical study of the relations among real estate price， interest rate and exchange rate in twelve cities in China by introducing the model. The results show that there exist negative correlation between interest rate and real estate price， and positive correlation between exchange rate and real estate price. These relations conflict with theory. The findings tell us that the gradual improvement of financial market contributes to interest rate and exchange rate regulating economy since there are defects in China’s financial institution. Therefore， we believe that the relative stabilization of real estate price is the key to maintaining the sound operation of real estate industry and that wise interest rate and exchange rate policies play a crucial role under a perfect financial system.

Key words:real estate price; interest rate; exchange rate

一?引言

房地產業是資金密集型產業，其供給和需求都離不開銀行貸款，具有第二金融的“美稱”，使得貨幣政策對房地產業發展具有極其重要的影響?在開放的經濟條件下，利率?匯率是主要的貨幣政策工具，當以這些工具為代表的貨幣政策較為寬松時，常常出現金融支持過度現象，導致房地產價格劇烈波動，甚至出現金融危機?

經驗研究表明，名義利率與住宅價格之間呈負向關系?如，Arcelus和Meltzer(1973)認為抵押貸款規模對住宅供給和需求影響不大，但具有較高的住宅供給和需求彈性;Kau & Keenan(1980)認為利率與住宅需求呈反比關系，提高利率將導致投資和住宅價格同時下降;Agarwal和Phillips(1984)為降低利率而額外付款的抵押模式降低了抵押貸款的利率效率，并降低了對住宅價格的影響，兩者之間呈負向關系;Harris(1989)通過計量經濟分析發現名義利率是影響住宅增值預期的主要變量，通過預期的影響，名義抵押貸款利率與住宅價格呈反向關系;Reichert(1990)認為美國地區房價與抵押利率存在負向關系;Dongchul Cho(2004)也認為住宅的租押價格取決于實際利率，實際利率越低，租押價格上升得越快?

與此同時，其他學者也對利率與住宅價格的關系做了深入研究?如，著名城市經濟學家Muth(1986)在估算抵押貸款函數時發現，住宅價格與長期利率關系密切;Baffoe-Bonnie(1998)認為住宅市場對抵押貸款沖擊非常敏感?Adrian Cooper(2004)利用牛津經濟預測(OEF)模型對英國房地產市場進行研究時發現，自20世紀80年代以來英國抵押貸款利率與長期利率的聯系制度使得房地產價格波動幅度減弱，但是近期該利率機制卻是房地產價格持續上升的主要原因?但20世紀90年代以來，一些文獻還對利率與住宅價格的關系提出了另外一種觀點，如Pozdena(1990)，Painter和Redfern(2002)認為金融創新和違規操作使得利率與住宅價格間的關系已經被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中發現住宅需求和利率間存在正向關系?

國外學者對利率與住宅價格的關系研究比較充分，但他們的研究觀點仍然存在一定差異，而且忽略了匯率與住宅價格的關系研究?當前我國房地產價格持續高漲，為降低房地產金融風險，中國人民銀行于2004年10月29日和2005年3月16日兩次調整住房貸款政策，貸款利率分別上調0.27個百分點和0.20個百分點?同時，近期美元持續下跌，我國經濟長期看好和較高投資回報預期與人民幣供求結構上的不平衡，使得我國面臨著人民幣升值的壓力?然而，國內貨幣政策和國際金融環境變化將對我國房地產價格有何影響呢?下面將從理論和實證兩個層面，對該問題做細致研究?本文第二部分將通過構建利率?匯率與房地產價格關系模型，解決三者理論關系不確定或研究不充分等問題;第三部分對實證分析涉及的相關數據進行描述;第四部分利用理論模型對我國房地產市場進行實證研究;最后得出結論及基本對策?

二?理論模型

在開放經濟條件下利率和匯率的不斷波動，使資本在各產業之間頻繁轉移，對資本品收益和價格產生了深刻影響?由于房地產是一種重要的資本品，而且其開發和銷售都與金融支持有密切聯系，利率和匯率的變化都會對房地產資金鏈產生重要影響，使得房地產價格變動與利率和匯率有著更直接的關系?

由于房地產業金融依賴度極高，房地產價格隨著金融支持力度的變化而波動，當房地產價格增長率超過銀行貸款利率時，將形成價格繼續上漲的預期，導致房地產群體投機行為，最終使房地產價格上漲的預期得以實現?在上述這種機制作用下，我們可以認為房地產預期價格的形成主要受兩個因素影響:(1)房地產所有者從物業的使用中獲得的收益，其中假設資本收益預期為零;(2)房地產所有者預期的增值收益?下面將沿著該思路推導出房地產價格與利率?匯率的理論關系?根據前面的分析，我們假定房地產價格由兩部分組成:

Pt=Pmt+Ht(1)

期中，Pt代表t期的房地產價格;Pmt代表房地產僅為自身使用時的房地產價格;Ht代表房地產作為投資品而獲得增值收益的現值?很顯然，房地產預期增值收益的現值可表示為:

Ht=H*t+1/(1+it) (2)

期中，H*t+1代表下一期預期增值收益;i代表t期的利率?

房地產市場跟股票市場一樣，消費者具有買漲不買跌的投資心理?一旦部分消費者預期房地產價格將上漲，其他消費者會匆忙跟進，從而造成房地產市場非理性繁榮?因此，我們可以認為房地產增值收益與前一期的收益相關，即與房地產價格增長率有關?由于房地產開發建設?銷售都離不開銀行貸款，使得利率變化對未來房地產增值收益有很大影響?同時，貨幣升值將使國際游資迅速向獲利性好的產業轉移，在較短的時期內完成貨幣買入賣出的置換，吸納這些游資的行業不會是汽車業，也不會是國內的消費品生產行業，而最大可能是有較長久消費需求支持的房地產業?這些“熱錢”會像吹氣球一樣很快地把房地產業炒熱，導致房地產價格迅速上升?因此，下一期房地產增值收益可表示為:

H*t+1=f(gt，it，Et) (3)

其中，gt表示房地產價格增長率，E表示匯率，上述公式說明H*t+1是由過去價格的增長率?利率和匯率共同決定?

由于方程(1)中Pmt代表房地產僅為自身使用時的房地產價格，即消費者從房地產的使用中獲得的效用，因此我們可以認為此時房地產價格僅與收入Y和利率i有關?這是一種簡化的描述，收入Y可以代表消費者的需求能力，利率i代表金融支持程度，同時也是一個宏觀變量?因此，自身使用時的房地產價格可表示為:

Pmt=f(Yt，it)(4)

將方程(3)?(4)代入方程(3)，可得到如下表達式:

Pt=f1(Yt，it)+f2(gt，i，E)/(1+i)(5)

通過上面的理論分析，可以清楚地了解到影響房地產價格變動的若干因素，分別是可支配收入?過去房地產價格實際增長率?利率和匯率?根據方程(5)建立近似線性方程如下:

第7篇：金融支持房地產政策范文

一方面，歐債危機加深打擊中國出口，而兩年嚴厲的政策效果疊加，也導致住宅及房地產相關投資和消費出現明顯下滑。由于房地產調控，中國經濟增速下滑使得穩增長壓力加大。

而另一方面，剛性需求仍然旺盛，僅由于4月以來支持剛需的利率有所放松，便帶動房地產銷售市場回暖。房價出現反彈與調控預期相悖，使得短期來看，嚴厲的房地產政策難言放松。這樣看來，房地產已經成為宏觀調控的關節點。

房地產調控政策不必刻意以房價下跌為目的，實際上，個別地區剛性需求旺盛、供給不足也是支持房價不會大幅下跌的重要原因。

同時，考慮到調控存在多重矛盾，如果能在價格可控范圍內逐步放大成交量，不僅符合當前購房者利益，也不會對經濟造成過度影響，或許是件好事。而出口下滑，消費穩定之下，基建投資加大有利于平衡房地產投資下滑，帶動經濟增長。

降房價與穩增長

本輪中國房地產調控政策已持續兩年有余，其嚴厲程度在全球范圍內都屬罕見，限購又限貸的政策可謂絕無僅有。在政策重壓下，近兩年房價瘋狂上漲的局面有所改觀，并在去年10月出現輕微下降。

但是，由于剛需旺盛，4月以來支持剛需的貸款稍有松動，便帶動房地產銷售的大幅回升、房價也有上漲趨勢。房價上漲與調控目標不符，決策層近日多次強調擁有足夠的政策儲備以防止房價反彈，說明房地產調控目標仍未達到，短期內不會有所放松。

盡管房地產調控政策有利于房價回歸合理水平，但由于房地產與宏觀經濟聯系緊密，能夠帶動相關消費與投資，所以多年來房地產一直是支持內需與經濟增長的重要支柱，如今房地產市場低迷加重了經濟下行的壓力。

降房價與保增長目標之間協調困難，有時甚至存在矛盾，使得房地產政策與市場預期在政策執行期間存在著諸多不確定性。

首先，房地產調控和促消費之間存在矛盾。持續兩年的房地產調控，不僅導致房地產銷售下滑，也對與房地產相關的消費起到了間接抑制作用，對消費和穩定經濟增長不利。

從社會消費品零售總額數據來看，由于房地產調控政策的深入，7月家用電器和音像器材、家具類、建筑及裝潢材料類消費同比增長分別為8.9％、26.4％、25.5％，比6月增速分別下降了0.6個、2.3個和3.8個百分點。

其次，房地產調控與穩增長和投資之間也存在矛盾。

近兩年，伴隨著新屋開工的減少，房地產投資出現大幅下滑。1月－7月房地產投資增速下滑至15.4％，比1月－6月降低1.2個百分點，創金融危機以來的新低。除此之外，1月－7月住宅開工面積同比增速從1月－6月的-10.7％繼續下滑至-13.4％。而1月－7月固定資產投資同比增速為20.4％，之所以能夠一改走低趨勢，與前六個月持平，主要得益于政策對基礎項目建設的支持。

再有，房地產調控與地方政府收入之間也存在矛盾。考慮到地方政府過去一直對土地收入依賴較大，目前地方政府的現金流已經受到了影響。根據國土資源部公布的數據顯示，2010年全國土地出讓成交總價款約2.7萬億元，相當于同期地方財政本級收入的66.5％。但在加緊房地產調控后，土地收益一再下跌。

中國指數研究院公布的最新數據顯示，2012年上半年全國300個城市土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期下降38％。

調控博弈

如此看來，當前房地產調控進入了博弈階段。筆者認為，由于房地產對消費、投資都有拉動作用，對經濟增長的積極支持作用應該肯定。而調控政策不必刻意以房價大幅下跌為目的。

而房地產問題從來就不是孤立的，未來要真正促進房地產健康發展，房地產政策還需要從以下幾個方面作出努力。

一是注意配套政策的推行。

筆者認為，當前房價泡沫對中等和以下收入家庭確實存在，但豪宅市場反而泡沫較小，一刀切的調控政策很難收到理想效果。

因為一方面，對于高收入群體來說，由于中國投資渠道較少且豪宅不貴，自然加大了高收入群體投資房產的現象；另一方面，由于對于中低收入群體來講房價極高，陋室難求，即便房價下降，也很難有購房能力。

因此，在調整房地產政策之時，更應該注重其他政策的配套實施，如加快落實收入分配制度改革、增加中低端收入群體的轉移支付；加快金融市場改革、規范資本市場以提振投資者信心、拓寬投資渠道等等。

二是促使調控依據更加清晰。

毫無疑問，判斷房價是否合理自然需要準確的房價統計數據。不過十分遺憾，自1998年房改以來，中國房地產市場就缺乏完善的統計體系。

例如，為了應對金融危機，2009年國內貨幣政策和針對房地產業的抑制性政策已經全面放松。其后，房價上漲很快，在很多人眼中代表著新一輪房地產泡沫的形成。但國家統計局年底的70個大中城市房屋銷售價格卻顯示2009年房價僅上漲1.5％，明顯偏離直觀感受。

為避免爭議，去年統計局取消了公布房屋均價漲幅平均數，使得市場失去了對房價漲幅的最直觀感受，也導致研究者多年跟蹤的房價歷史數據出現中斷。筆者認為，房價統計的混亂，使得決策層政策缺乏公信力。

三是改變近幾年房地產政策時而過緊，時而過松，變化幅度過大的情況。

第8篇：金融支持房地產政策范文

房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產金融存在的問題

1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。

2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。

4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。

2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。

3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。

4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。

5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。

6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。

參考文獻：

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[2]李松青等.中國房地產金融現狀、問題及政策建議[J].陜西農業科，2005，01.

[3]張元再,柳洪斌.我國實行MBS的思考[J].金融論壇，2002,06.

[4]姚長輝.中國住房抵押貸款證券創新研究[M].北京：北京大學出版社，2001.

第9篇：金融支持房地產政策范文

【關鍵詞】房地產價格通脹投資貸款

房地產具有很強的金融屬性，是一個高度依賴金融業的產業，購買力和流動性等因素對我國房地產市場的價格走勢具有重要的影響，研究我國房地產市場價格居高的內驅力對于我國房地產市場的調控和資本市場的穩定具有重要意義。

一、綜述

1、國外研究現狀

國外學者的已有研究大多數以房價及其變動指數為因變量，宏觀經濟因素為自變量，通過建立回歸模型研究其間關系。Case，Shiller（1990）基于美國4個大城市 1970 年一季度―1986年三季度的數據，采用時間序列截面法，分析得出：房價和人均收入以及價格的滯后變量變化呈正相關關系。Clapp，Giaccotto（1994）基于美國三鎮 1981 年10月―1988 年 9 月的數據，采用OLS 回歸法得出：宏觀經濟變量對房價具有重要影響。Quigley（1999）基于美國 41 個城市 1986―1994 年的數據，采用時間序列截面法，分析得出：宏觀經濟變量影響房價的走勢。

2、國內研究現狀

早在 20 世紀 90 年代，國內已有學者對我國房地產價格上漲的原因作出研究。張慧芳（1996）指出土地市場不規范、安置用房量大、拆遷費用高、商品房價格構成不合理、商品房標準過高、房屋工程費上漲幅度過大、開發商回報率過高是我國房地產價格高漲的原因。

之后又有學者運用計量經濟的方法研究影響我國房地產市場的因素。曹振良（2006）運用理論及實證分析影響房地產市場的四要素，即宏觀經濟、金融支持、投機和調控政策。高鐵梅、梁云芳（2006）運用協整模型和 H- P濾波計算房地產均衡價格及房地產價格偏離均衡價格的波動狀態。柳冬（2008）運用多因素回歸模型、狀態空間模型及 Kalman 濾波方法，預測我國房地產市場價格趨勢，并分析金融危機后房地產價格波動的影響因素。周建軍（2009）基于我國 2000 年一季度―2007 年二季度的數據進行實證研究得出：土地價格和居民可支配收入與房地產價格呈正相關關系，但人民幣實際利率與房價呈負相關關系。楊瑾（2010）基于對市場供求和競爭理論、價值理論的研究，得出在 7個不同方面完善我國房地產價格機制及抑制房價泡沫的策略。

二、我國房地產市場現狀

2010 年以來，針對部分城市房價上漲過快等問題，國家出臺了一系列房地產市場調控政策。當前房價已經連續 13 個月回升，從全國房屋銷售價格指數同比漲幅變化趨勢來看， 2009 年四季度―2010 年一季度房價的上升速度快，后在國家宏觀政策的調控下有所回落。我國房價漲幅從 2009 年的 25%下降到 2010 年的 15%，但房價收入比仍在高位，房價收入比位置適當一般位于 3～6 之間，而 2009 年我國城鎮居民房價收入比為8.3，2010 年增長到 8.76（此數據由 2010 年城鎮居民人均可支配收入約為 18 900 元，按城鎮居民每人 30 m2 和城鎮家庭每戶3口人計算得出），增幅達到 0.46。

三、我國房地產價格上漲的原因

1、居民購買力

2005―2010 年我國的人均 GDP 持續上升，其中 2009 年我國的房地產增加值比重約為 5%，2010 年約為 6%。GDP 增長趨勢與房地產在 GDP 比重上升具有剛性關系。城鎮化是內需的重要拉動力。據測算，中國城鎮化率每上升1個百分點，城鎮人口就增加1000多萬人；城鎮人口每增加1個百分點，會拉動內需增加10 萬元。GDP 和城鎮化率的持續增長導致我國居民購買力增強，而強勁的購買力是直接導致房地產價格上漲的重要動力。

2、通脹流動性

我國總體上處于通脹壓力加大、快速增長、流動性加速 CPI的形勢，而房價的波動和 CPI 以及流動性密切相關。通脹趨勢和房價上漲預期，導致居民恐慌而尋找保值方式心理導致其大量搶購房產。流動性過剩容易形成持續的通脹預期，勞動力、土地、資本等要素成本不斷上升，也導致了房地產價格的持續上漲。

3、房地產投資

我國房地產投資 2007―2008 年增速位于固定資產投資之上，經濟危機以后，房地產投資增速下挫，增速最低回落1%。經濟刺激政策出臺以后，房地產開發投資開始平緩增長，但仍然明顯固定資產投資增速。從 2009 年底開始，房地產開發投資快速增長，到 2010 年一季度，增速達到了 35%的歷史最高位。房地產投資的不斷增加給房地產價格居高不下提供了強有力的支撐。

4、房地產信貸

2010年一季度我國金融機構新增貸款 2.6 萬億元，開發貸款和個人貸款8000多億，占一季度貸款總量的 32.4%（2009 年房地產貸款比重約為 20%），其中房地產開發貸款 3 207 億元，個人購房貸款 5 227 億元，個人購房貸款增長 53%。房地產刺激經濟，泡沫積累迅速，投資型購房的杠桿效應明顯。房地產開發貸款和個人購房貸款的持續快速增加是導致我國房地產價格上漲的又一內驅力。

四、建議

我國“十二五”規劃時期將以加快轉變經濟發展方式為主線，處理好管理通脹預期與調整經濟結構的關系。保持物價總水平基本穩定適度的物價上漲有利于調結構、轉方式，但房價的居高和較大的通脹壓力有著密切的聯動關系，針對我國房地產價格持續居高提出以下建議：

1、在經濟增長略緩、通脹壓力稍大的情況下，宏觀政策調控房地產市場，實行需求管理與供給管理并重、需求緊縮而供給擴張的政策。通過實施穩健的貨幣政策抑制總需求過快擴張、通過加大房地產領域投入等來擴大供給，切實落實中小套型普通商品住房建設計劃和供地計劃，督促房價上漲過快的城市增加居住用地的供應總量。