土地使用權法精選(九篇)
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第1篇：土地使用權法范文
房地產開發商可以通過招標、拍賣等公開競價的方式取得土地使用權,同時可擁有建設用地使用權,即對這部分土地享有占有、使用、收益的排他性權利,并有權利用該土地以建造建筑物、構筑物及其附屬設施為目的而利用土地,但是這些權利應該在法律規定或合同約定的范圍內。
相關法律依據可參照物權法如下條款:
第一百三十五條建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利,有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
第一百三十七條設立建設用地使用權,可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的,應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。
第2篇：土地使用權法范文
模式一：主動介入閑置土地調查與認定，避免被認定為閑置土地
是否為閑置土地，需要由市、縣國土資源主管部門依照法律程序、法定條件予以調查、認定，土地使用權人須未雨綢繆，主動介入、提前介入，依法、依規，充分說明事實，避免被認定為閑置土地。
（一）充分提供“動工開發”的資料并予以詳細說明
《閑置土地處置辦法》第2條規定的閑置土地的認定標準之一是“指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地”。其核心要件有三：一是規定的動工開發日期；二是動工開發；三是滿一年未動工開發。
1.規定的動工開發日期
如果國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書中的約定或規定是清晰的，也就不存在爭議，但是，如果未規定、約定，或者規定、約定不清晰時，該如何處理呢？《閑置土地處置辦法》第22條第2款規定：“因特殊情況，未約定、規定動工開發日期，或者約定、規定不明確的，以實際交付土地之日起一年為動工開發日期。實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準。”
2.動工開發
在新的《閑置土地處置辦法》前，由于舊《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）沒有“動工”狀態的具體標準，管理者經常遇到用地者以“圍墻”為動工標志的現象，不利于閑置土地的認定和處置。但2012年7月后，動工開發有了具體的界定標準：“依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工完成三分之一。”
3.滿一年未動工開發
提請土地使用權人注意的是，不是滿一年未開挖土石方或開工等，而是滿一年基坑未開挖完畢、基礎樁未打入完畢、地基施工未完成三分之一等，土地使用權須主動提供如上工作已完成的資料、說明等。
（二）充分提供“投資額”和“開發面積”的資料并予以詳細說明
《閑置土地處置辦法》第2條規定的閑置土地的認定標準之二是：“已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。”對此，土地使用權人須注意兩個核心要件：一是投資額；二是開發面積。
1.投資額
對于投資額，土地使用權人須慎重兩件事：第一，在項目立項審批備案時，因地方政府在追求經濟發展的動力下，要求土地使用權人超額申報投資額，土地使用權人須慎重；第二，國有建設用地使用權出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關稅費不能計入投資額內。
2.開發面積
應動工開發建設用地總面積，須在規劃設計階段，土地使用權人做好統籌考慮，避免后期法律風險。
（三）避免超期提供資料和說明
土地使用權人應當在接到市、縣國土資源主管部門送達的閑置土地調查通知書之日起三十日內，及時按照要求提供土地開發利用情況、閑置原因以及相關說明等材料。
模式二：主動與國土資源主管部門協商，爭取最有利方式盤活土地
一旦被依法認定為閑置土地后，土地使用權人須認真分析導致閑置的原因，并在滿足特定條件下，積極主動與國土資源主管部門協商，爭取對土地使用權人最有利的盤活方式。
（一）只有在特定條件下土地使用權人才能協商
1.造成土地閑置的原因是政府及其有關部門的行為
如未按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權人；土地利用總體規劃、城鄉規劃依法修改，造成國有建設用地使用權人不能按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的用途、規劃和建設條件開發；國家出臺相關政策，需要對約定、規定的規劃和建設條件進行修改；因處置土地上相關群眾事項等無法動工開發；軍事管制、文物保護等無法動工開發等。
2.造成土地閑置的原因是自然災害等不可抗力
按照《合同法》第117條的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
（二）爭取以最有利的方式協商盤活土地
在因政府及其有關部門的行為、自然災害等不可抗力等原因導致土地閑置的情況下，根據《閑置土地處置辦法》第12條、第13條的規定，市、縣國土資源主管部門應當與土地使用權人協商，協商一致后，擬訂閑置土地處置方案，報本級人民政府批準后實施。因此，土地使用權人須結合自身實際情況，在如下方式中，選擇最有利的方式去協商。
1.簽訂補充協議、延長動工開發期限
土地使用權人協商簽訂補充協議，重新約定動工開發期限。但是，需注意的是，從補充協議約定的動工開發日期起，延長動工開發期限最長不得超過一年。
2.調整土地用途、規劃條件
一般是在土地利用總體規劃、城鄉規劃依法修改后，按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續。但是，改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規劃和城鄉規劃。
3.交由政府安排臨時使用
待原項目具備開發建設條件，土地使用權人重新開發建設。但是，從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年。當然，交由政府臨時使用，可以協商使用費用事宜。
4.置換土地
置換土地的前提條件較為嚴格，只針對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規劃依法修改造成閑置的土地，可以為土地使用權人置換其他價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發建設。
模式三：積極引入戰略投資者，盤活因自身原因導致閑置的土地
由于土地使用權人自身資金不到位、管理不到位等，未動工開發滿一年的，將被按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費；未動工開發滿兩年的，將被無償收回國有建設用地使用權。因此，在未被政府無償收回之前，積極引入戰略投資者，盤活閑置土地，避免被無償收回。引入戰略投資者的方式，主要有四種：一是債權融資；二是股權融資；三是債權加股權融資；四是工程總承包加包銷。
（一）以債權融資方式引入戰略投資者
債權融資的方式，從擔保方式來分，一般有：自身信用或第三人信用融資；自有資產或第三人資產抵押融資；自有資產或第三人資產質押融資。從融資對象來分，一般有：商業性或政策性銀行；信托、基金、理財；擔保公司、財務公司、個人等。當然，還有其他如代建、項目管理、BT、施工單位墊資等融資方式。
（二）以股權融資方式引入戰略投資者
雖然根據《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，在國有建設用地使用權出讓時，并未要求競買人一定是公司，自然人也可參與土地出讓競買。但是，對于通常的房地產開發項目來說，一般均成立項目公司來具體運作、經營、管理特定地塊的房地產開發。而土地使用權人在引入戰略投資者時，可以以股權融資的方式實施。
股權融資的方式，一般通過兩個路徑切入：一是采取增資擴股的方式；二是采取股權轉讓的方式。股權融資相對于債權融資來說，戰略投資者因作為股東進入，享有股東的權利和義務，對房地產項目公司的原有股東，在決策上形成較大的沖擊，但是，對于債權融資來說，卻不存在。
（三）以債權加股權融資方式引入戰略投資者
此種操作模式，在使用基金、信托等的資金時，房地產項目公司、基金公司或信托公司、商業銀行之間，往往設計復雜的交易結構，采取債權加股權的方式，引入戰略投資者，盤活閑置土地。
各種各樣、名目繁多的融資方式，均逃不出兩個核心點：一是以債權融資；二是以股權融資，萬變不離其二。但是，以下即將分析的方式，卻有不同之處，當然，應用得也較少。
（四）以工程總承包加包銷方式引入戰略投資者
房地產項目公司，可以將整個項目以工程總承包的方式承包給具備相應資質的單位，同時將包銷的權利義務也授予工程總承包單位。對于工程總承包，國家予以鼓勵和推廣，且已出臺了相關的政策文件等予以支撐。
如果房地產項目公司采取工程總承包加包銷方式，可以提前讓具備施工實力和包銷實力的單位進入，解房地產項目公司資金之渴。但此種方式，需具體結合房地產項目的實際實施。
模式四：在特定條件下轉讓土地使用權，全身而退
雖然根據《城市房地產管理法》第38條和第39條的規定，閑置土地不得轉讓，但是，如果項目土地滿足特定的條件，土地使用權人可以以三種方式轉讓，全身而退：一是將持有的房地產項目公司全部股權轉讓給第三人；二是將土地全部轉讓給第三人；三是將土地全部有償交由政府收回。
（一）將持有的房地產項目公司全部股權轉讓給第三人
對于此種方式，如果房地產項目公司下的土地屬于閑置土地，以股權轉讓的方式實現土地轉讓的目的，存在涉嫌違反《合同法》第52條規定的“以合法形式掩蓋非法目的的”而導致股權轉讓合同無效的法律風險，因為閑置土地，國家法律是明確規定的，不準轉讓。
因此，房地產項目公司，可以采取“模式三”中的眾多方式之一，將閑置土地盤活之后，再行股權轉讓，方可控制此等風險。當然，在股權轉讓之時，如果房地產項目公司為國有公司，轉讓的股權為國有股權，須遵守國有產權轉讓的系列法律、法規的規定。
（二）將土地全部轉讓給第三人
前文已述，閑置土地，不得轉讓。但是，房地產項目公司，在以“模式三”中的眾多方式之一盤活閑置土地后，在滿足《城市房地產管理法》第39條和第40條的規定的前提下，視土地為出讓土地或劃撥土地，而采取不同的方式實施轉讓。
（三）將土地全部有償交由政府收回
對于此種方式，其前提條件如模式二所說，必須是因為政府及其有關部門的行為、自然災害等不可抗力等原因導致土地閑置的，才可以與市、縣國土資源主管部門協商一致，報同級人民政府批準后，由政府有償收回。如果是因為土地使用權人自身的原因導致土地閑置，土地使用權人無此權利，甚至有可能被政府無償收回土地。
第3篇：土地使用權法范文
第一條 （目的和依據）
為了完善本市土地有償使用制度，規范土地使用權出讓行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規的有關規定，制定本辦法。
第二條 （適用范圍）
本辦法適用于本市行政區域內國有土地使用權的出讓。
第三條 （集體所有土地使用權出讓的限定）
集體所有的土地必須先行征用轉為國有土地后，方可以按本辦法的規定出讓土地使用權。
第四條 （土地使用權的限定）
土地使用權出讓期間，土地所有權仍屬于國有。
地下的各類自然資源、礦產以及埋藏物、隱藏物等，不在土地使用權出讓范圍內。
第五條 （土地使用權受讓人的限定）
境內外的自然人、法人和其他組織，除法律另有規定外，均可以按本辦法的規定，在本市以出讓方式取得土地使用權，并舉行土地開發、利用和經營。
第六條 （主管部門）
上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）主管本市土地使用權的出讓事務。
第七條 （出讓合同的簽訂）
土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。
出讓合同由市房地資源局和區、縣土地管理部門（以下統稱出讓人）按規定的建設用地管理權限，與土地使用權受讓人（以下簡稱受讓人）簽訂。
第八條 （土地使用權的轉讓、抵押、出租）
受讓人在土地使用權出讓年限內，可以按出讓合同和相關法律、法規的規定，將土地使用權轉讓、抵押、出租或者用于法律允許的其他經濟活動。
出讓的土地使用權按前款規定發生轉讓的，轉讓的受讓人應當繼續履行出讓合同，并遵守本辦法的規定。
第九條 （土地使用權的繼承）
以出讓方式取得土地使用權的自然人，其土地使用權在出讓年限內可以繼承。
出讓的土地使用權依法繼承的，繼承人應當繼續履行出讓合同，并遵守本辦法的規定。
第二章 出讓土地使用權的范圍、方式和程序
第十條 （土地使用權出讓的規劃要求）
土地使用權出讓，必須按本市土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和城市規劃管理技術規定的要求進行。
第十一條 （應當實行土地使用權出讓的范圍）
除按照《中華人民共和國土地管理法》規定可以以劃撥方式取得土地使用權的情形外，各類建設項目均應當以有償使用方式取得土地使用權。其中，商品房項目應當按本辦法的規定，以出讓方式取得土地使用權，其他項目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照前款規定應當以出讓方式取得土地使用權的，由房地產轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，并在按規定支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）后，取得土地使用權。
第十二條 （出讓合同的內容和格式）
出讓合同應當載明下列主要內容：
（一）出讓和受讓的當事人雙方；
（二）出讓地塊的座落、四至范圍和面積；
（三）出讓地塊的規劃用地性質和規劃技術參數；
（四）出讓年限；
（五）出讓金金額、支付方式和期限；
（六）拆除出讓地塊上原有建筑物、構筑物和其他附著物的責任、費用承擔和完成期限；
（七）與出讓地塊相關的市政公用設施配套要求和費用承擔的責任；
（八）出讓地塊的交付期限；
（九）項目建設的開工和完成期限；
（十）當事人雙方在出讓年限屆滿時的權利和義務；
（十一）違約責任；
（十二）爭議的解決方式；
（十三）當事人雙方約定的其他事項。
出讓合同應當附有規劃管理部門根據批準的詳細規劃提供的出讓地塊的各項規劃要求和附圖。
出讓合同應當參照使用標準格式。出讓合同的標準格式由市房地資源局制訂。
第十三條 （土地使用權出讓的最高年限）
土地使用權出讓的最高年限按不同的用途確定：
（一）居住用地為70年；
（二）工業用地為50年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
（四）商業、旅游、娛樂用地為40年；
（五）綜合或其他用地為50年。
第十四條 （土地使用權出讓的方式）
土地使用權出讓可以采取下列方式：
（一）招標；
（二）拍賣；
（三）協議；
（四）市人民政府批準的其他方式。
用于商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房等項目的土地使用權出讓，應當通過招標、拍賣方式進行，但經市人民政府批準以協議方式出讓土地使用權的特殊情況除外。
第十五條 （征詢規劃要求和相關批準手續的辦理）
土地使用權出讓前，出讓人應當以書面形式向規劃管理部門征詢該地塊的規劃要求，規劃管理部門應當根據經批準的詳細規劃提供各項規劃要求及其附圖。
土地使用權通過招標、拍賣方式出讓的，出讓人應當在招標、拍賣前，以書面形式向計劃管理部門和相關管理部門征詢意見，并在招標文件和拍賣的有關資料中明確該地塊建設項目的立項條件、規劃、環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；招標、拍賣完成后，受讓人憑出讓合同向計劃、規劃等管理部門辦理建設項目的相關批準手續。
土地使用權通過協議方式出讓的，出讓地塊建設項目的相關批準手續，由受讓人按照國家和本市有關規定向計劃、規劃等管理部門辦理。
第十六條 （有關資料的提供）
出讓人應當向有意受讓土地使用權者提供下列資料：
（一）出讓地塊的座落、四至范圍、面積、地形圖或地籍圖；
（二）項目建設的完成年限，必須投入的最低建筑費用和發展面積的下限；
（三）規劃用地性質、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項規劃要求；
（四）環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；
（五）市政公用設施的現狀和配套建設要求；
（六）出讓地塊的地面現狀；
（七）出讓的方式和年限；
（八）受讓人應當具備的資格；
（九）出讓金的支付方式和要求；
（十）出讓合同的標準格式；
（十一）有關土地使用權出讓方面的具體規定；
（十二）房地產買賣及物業管理的有關規定；
（十三）其他有關資料。
第十七條 （招標方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過招標方式出讓的，其主要程序為：
（一）出讓人根據出讓地塊的具體條件招標公告或者投標邀請書；
（二）投標人按招標公告或者投標邀請書的規定獲取招標文件，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
（三）投標人支付保證金，并將投標文件密封后投入指定的標箱；
（四）出讓人在招標文件確定的投標截止時間主持開標；
（五）由出讓人組建的評標委員會對投標文件進行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人；
（六）由出讓人在評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人，并向中標人發出中標通知書；
（七）中標人在規定期限內，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
開標和評標應當有本市的公證機關參加，并出具公證書。
第十八條 （拍賣方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過拍賣方式出讓的，其主要程序為：
（一）由出讓人委托的拍賣人拍賣公告；
（二）竟買人按拍賣公告確定的時間踏勘出讓地塊，并支付保證金；
（三）拍賣人按拍賣公告確定的時間、地點進行拍賣，通過公開競價，應價最高的競買人為買受人；
（四）買受人與拍賣人簽訂成交確認書；
（五）買受人持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
拍賣應當有本市的公證機關參加，并出具公證書。
第十九條 （協議方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過協議方式出讓的，其程序為：
（一）出讓人向有意受讓土地使用權者提供出讓地塊的有關資料；
（二）有意受讓土地使用權者獲得有關資料后，經與出讓人協商一致，簽訂出讓合同，并支付定金。
第二十條 （具體實施辦法的制訂）
出讓土地使用權招標、拍賣的具體實施辦法，由市房地資源局會同市計劃、建設、規劃等有關部門另行制訂。
第二十一條 （定金、保證金和出讓金）
定金、保證金和出讓金應當按出讓人規定的幣種支付。
定金、保證金可以抵充出讓金。
對未中標者和買受人以外的競買人已支付的定金、保證金，出讓人或者拍賣人應當予以退還。
第二十二條 （出讓地塊原使用者土地使用權的收回）
按本辦法規定出讓土地使用權的，出讓地塊原使用者的土地使用權應當依照法律程序予以收回。
第二十三條 （受讓人土地使用權的登記）
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建筑物、構筑物和其他附著物已拆除的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金后，辦理土地使用權登記。
土地使用權連同地上建筑物、構筑物和其他附著物一并出讓的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金后，辦理土地使用權登記。
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建筑物、構筑物和其他附著物應當拆除而未拆除的，受讓人應當按下列規定辦理土地使用權登記：
（一）出讓合同中約定由出讓人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的，應當在受讓人按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規定交付出讓地塊后，由受讓人辦理土地使用權登記。
（二）出讓合同中約定由受讓人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人應當發給受讓人土地臨時使用證明，并由受讓人與出讓地塊所在地的區、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的合同；受讓人應當在原有的建筑物、構筑物和其他附著物拆除后，辦理土地使用權登記。
出讓人應當在市或者區、縣房地產交易中心及時公布土地使用權出讓的成交價格。
第二十四條 （土地開發、利用和經營的要求）
受讓人應當按出讓合同約定的規劃用地性質、規劃要求、開發期限和條件進行土地開發、利用和經營。
受讓人在出讓地塊上進行房地產開發的，應當按本市規劃管理、建筑業管理、房地產管理以及交通、環保、衛生、環衛、消防等城市管理的有關規定辦理各項申請審批手續。
第二十五條 （土地使用金的繳納）。
受讓人在土地使用權出讓年限內，應當按出讓地塊的面積，每年向土地管理部門繳納土地使用金，其標準為每平方米人民幣1元。
第二十六條 （規劃用地性質或者規劃要求的變更）
受讓人在土地使用權出讓年限內，需改變出讓合同約定的規劃用地性質或者規劃要求的，必須向出讓人和規劃管理部門提出申請。經審核批準的，受讓人應當與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同，并相應調整出讓金；不予批準的，應當由出讓人或者規劃管理部門書面通知受讓人。
第二十七條 （出讓金和土地使用金的管理）
出讓金和土地使用金應當按規定全部上繳財政，列入預算，專項用于城市基礎設施建設和金金額，由出讓人與受讓人協商確定，或者委托具有相應資質的房地產評估機構進行房地產價格評估后確定。
交換土地使用權的，出讓人應當與受讓人重新簽訂出讓合同。
第三章 出讓土地使用權的收回
第二十八條 （出讓土地使用權的續期）
土地使用權出讓年限屆滿，受讓人需繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前1年申請續期；除根據社會公共利益需要收回土地使用權外，受讓人的續期申請應當予以批準。
經批準準予續期的，出讓人應當與受讓人重新簽訂出讓合同，并由受讓人按規定支付出讓金。
第二十九條 （出讓土地使用權期滿的收回）
土地使用權出讓年限屆滿，受讓人未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，其土地使用權應當無償收回。
土地使用權無償收回時，其地上建筑物、構筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理。
第三十條 （土地使用權的提前收回）
出讓年限未滿的土地使用權不提前收回，但在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，出讓的土地使用權可以依照法律程序提前收回。
第三十一條 （提前收回土地使用權的程序）
提前收回土地使用權的，出讓人應當至遲于收回土地使用權之日前6個月，將出讓地塊的座落、四至范圍、收回理由、收回日期等通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內公告。
第三十二條 （提前收回土地使用權的補償）
提前收回土地使用權的，出讓人應當給予受讓人相應的補償。
提前收回土地使用權的補償金額，應當按出讓年限的余期、規劃用地性質、出讓金以及地上建筑物、構筑物和其他附著物的價值等項內容，由出讓人與受讓人協商確定，或者委托具有相應資質的房地產評估機構進行房地產價格評估后確定。
受讓人對補償金額的確定有異議的，可以向人民法院起訴，但土地使用權的收回仍可以按公告規定的日期執行。
第三十三條 （土地使用權的交換）
提前收回土地使用權的，出讓人可以與受讓人協商一致后，將另一地塊的土地使用權與受讓人進行交換。
交換土地使用權地塊的出讓金金額，由出讓人與受讓人協商確定，或者委托具有相應資質的房地產評估機構進行房地產價格評估后確定。
交換土地使用權的，出讓人應當與受讓人重新簽訂出讓合同。
第四章 法律責任
第三十四條 （受讓人和出讓人的違約責任）
受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的，出讓人有權解除合同，已收取的定金、保證金不予退還，并可以請求違約賠償。
出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權的，受讓人有權解除合同，由出讓人返還出讓金，受讓人并可以請求違約賠償。
第三十五條 （違反規劃管理規定的處罰）
受讓人未按出讓合同約定的規劃用地性質或者規劃要求開發、利用、經營土地的，由規劃管理部門按相關法規、規章的規定予以處罰。
第三十六條 （違反土地管理規定的處罰）
受讓人未按出讓合同約定的開發期限或者條件開發、利用、經營土地的，由土地管理部門按相關法規、規章的規定予以處罰；情節嚴重的，可以依照法律程序無償收回其土地使用權。
第三十七條 （逾期繳納土地使用金的處理）
受讓人無正當理由，逾期繳納土地使用金的，由土地管理部門按日加收千分之三的滯納金。
第五章 附則
第三十八條 （受讓人的納稅義務）
受讓人應當依照國家稅收法律、法規的規定納稅。
第三十九條 （應用解釋部門）
本辦法的具體應用問題由市房地資源局負責解釋。
第四十條 （施行日期和相關事項）
本辦法自1997年1月1日起施行。上海市人民政府以前的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
上海市人民政府關于修改《上海市土地使用權出讓辦法》的決定（2001年5月21日上海市人民政府第101號令）
市人民政府決定，對《上海市土地使用權出讓辦法》作如下修改：
一、第十一條修改為：
除按照《中華人民共和國土地管理法》規定可以以劃撥方式取得土地使用權的情形外，各類建設項目均應當以有償使用方式取得土地使用權。其中，商品房項目應當按本辦法的規定，以出讓方式取得土地使用權，其他項目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照前款規定應當以出讓方式取得土地使用權的，由房地產轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，并在按規定支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）后，取得土地使用權。
二、第十四條第二款修改為：
用于商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房等項目的土地使用權出讓，應當通過招標、拍賣方式進行，但經市人民政府批準以協議方式出讓土地使用權的特殊情形除外。
三、增加一條作為第十五條（征詢規劃要求和相關批準手續的辦理）：
土地使用權出讓前，出讓人應當以書面形式向規劃管理部門征詢該地塊的規劃要求，規劃管理部門應當根據經批準的詳細規劃提供各項規劃要求及其附圖。
土地使用權通過招標、拍賣方式出讓的，出讓人應當在招標、拍賣前，以書面形式向計劃管理部門和相關管理部門征詢意見，并在招標文件和拍賣的有關資料中明確該地塊建設項目的立項、規劃、環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；招標、拍賣完成后，受讓人憑出讓合同向計劃、規劃等管理部門辦理建設項目的相關批準手續。
土地使用權通過協議方式出讓的，出讓地塊建設項目的相關批準手續，由受讓人按照國家和本市有關規定向計劃、規劃等管理部門辦理。
四、原第十五條第五項修改為：
市政公用設施的現狀和配套建設要求。
五、原第十七條修改為：
土地使用權通過招標方式出讓的，其主要程序為：
（一）出讓人根據出讓地塊的具體條件招標公告或者投標邀請書；
（二）投標人按招標公告或者投標邀請書的規定獲取招標文件，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
（三）投標人支付保證金，并將投標文件密封后投入指定的標箱；
（四）出讓人在招標文件確定的投標截止時間主持開標；
（五）由出讓人組建的評標委員會對投標文件進行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人；
（六）由出讓人在評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人，并向中標人發出中標通知書；
（七）中標人在規定期限內，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
開標和評標應當有本市的公證機關參加，并出具公證書。
六、原第十八條修改為：
土地使用權通過拍賣方式出讓的，其主要程序為：
（一）由出讓人委托的拍賣人拍賣公告；
（二）競買人按拍賣公告確定的時間踏勘出讓地塊，并支付保證金；
（三）拍賣人按拍賣公告確定的時間、地點進行拍賣，通過公開競價，應價最高的競買人為買受人；
（四）買受人與拍賣人簽訂成交確認書；
（五）買受人持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
拍賣應當有本市的公證機關參加，并出具公證書。
七、增加一條作為第二十條：
出讓土地使用權招標、拍賣的具體實施辦法，由市房地資源局會同市計劃、建設、規劃等有關部門另行制訂。
八、原第二十一條增加一款作為第四款：
出讓人應當在市或者區、縣房地產交易中心及時公布土地使用權出讓的成交價格。
九、刪除原第二十五條。
十、其他修改：
第4篇：土地使用權法范文
在對研究區未利用土地現狀分析的基礎上，對未利用土地進行適宜性評價，通過特爾菲法測算研究區未利用土地的綜合評價指數，然后選擇新增耕地系數理論開發潛力最大和根據已實施項目確定開發潛力兩種情況，求取未利用土地的新增耕地面積，最終確定蘭白都市經濟圈的新增耕地面積潛力測算值。
1.1特爾斐法
特爾斐法的運用是從20世紀50年代開始的，主要被作為預測未來的工具，應用在未來學的研究中。在解決各種形式的復雜問題，如某一指標的重要性程度時促進信息交流并取得一致意見發揮了重要作用。現代評價中的特爾斐法實際上是為了取得對某一指標或某些指標重要性程度的一致性認識而進行的專家意見征詢法。以發放問題表的形式征求、匯集并統計一些資深人員對某一項指標重要性程度的意見或判斷，以便在這一問題的分析上使大家取得一致的意見［6～9］。
1.2土地適宜性評價
土地適宜性評價就是評定土地對于某種用途是否適宜以及適宜的程度的一種評價方法，它是進行土地利用決策，科學地編制土地利用規劃的基本依據。通過對土地的自然、經濟屬性的綜合鑒定，闡明土地屬性所具有的生產潛力，以及對農、林、牧、漁等各業的適宜性、限制性及其程度差異的評定［10～12］。
2結果與分析
2.1研究區未利用土地開發潛力評價
2.1.1未利用土地現狀分析依據蘭白都市經濟圈土地利用現狀圖及相關資料，研究區其他土地類型主要包括河流水面、灘涂、裸地、沙地、沼澤地、鹽堿地和其他草地。基于研究區實際情況，河流水面具有重要的生態功能，在調節地域氣候，改善環境等方面發揮著重要作用，因此這種地類不宜進行土地開發。本文的未利用土地類型為灘涂、裸地、沙地、沼澤地、鹽堿地和其他草地。從表1可以看出，研究區未利用土地面積1994581.68hm2，其中河流水面9378.11hm2，占未利用土地總面積的0.470%；內陸灘涂面積5247.22hm2，占未利用土地總面積的0.263%；裸地面積為236296.25hm2，占未利用土地總面積的11.847%；沙地面積為4378.59hm2，占未利用土地總面積的0.220%；沼澤地面積53.74hm2；占未利用土地總面積的0.003%；鹽堿地面積3023.25hm2；占未利用土地總面積的0.152%；其他草地面積1736204.52hm2，占未利用土地總面積的87.046%。總體上來看，蘭白都市經濟圈未利用土地資源豐富，其中荒草地面積大，且開發利用的障礙因素較少，是重要的宜農后備土地資源。從表2可以看出，未利用土地中其他草地的面積最大，蘭州市、白銀市分別為728319.38、1007885.14hm2；裸地的面積次之，分別為25874.57、210421.68hm2；沙地的面積蘭州市最小，為8.01hm2，沼澤地的面積白銀市最小，為0。未利用土地分布各不相同，總的來說，白銀市的未利用土地面積大于蘭州市。2.1.2未利用土地適宜性評價與分級首先是確定評價因子及其權重。未利用土地開發適宜性評價因素不僅僅要考慮土壤的物理化學性質、水文、地貌、地形、植被、氣象等自然因素，還要考慮區位條件、交通條件、人文條件等一系列社會經濟因素。影響未利用土地適宜性的因子非常多，影響程度也各不相同，因此，應該根據蘭白都市經濟圈的實際情況進行主導評價因子的篩選［13～17］。采用特爾斐法確定主導評價因子及其權重。聘請土地資源管理、城市規劃、農業等學科專家共15人，根據自身經驗確定主導評價因子及其權重（見表3）。第1輪打分主要是確定主導評價因子。其次是確定評價因子的分級標準。綜合考慮蘭白都市經濟圈的自然、經濟和社會狀況，充分查閱相關資料，并多次與國土資源局相關專家交流，經反復論證，將評價因子進行定量化處理，并對其進行分級，其分級標準見表4。第三是指標分值的計算與可開發未利用土地面積的確定。根據各指標因子的分值和權重，計算宜農未利用土地適應性評價指標總分值（表5）。宜農未利用土地適應性評價指標總分值（E）=土壤類型分值×0.2033+人均GDP分值×0.0987+地貌類型分值×0.2773+海拔高度分值×0.1300+地質災害分值×0.2907。對計算所得的研究區可開發未利用土地的面積比例進行修正，將修正后的宜農未利用土地適應性評價指標總分值百分比化，則得到研究區可開發未利用土地的面積比例。假設未利用土地開發理論潛力發揮到最大，則蘭州市未利用土地新增耕地系數為81.99%，白銀市未利用土地新增耕地系數為76.93%。根據新增耕地理論潛力計算公式（理論潛力=蘭州市各地類面積×蘭州市新增耕地系數+白銀市各地類面積×白銀市新增耕地系數）可得出，蘭白都市經濟圈未利用土地開發利用潛力為1572968.724hm2（表6）。收集2012年蘭白都市經濟圈已實施的未利用土地開發項目，根據開發規模和實際新增耕地面積，計算蘭州市和白銀市的新增耕地系數［18～19］。計算公式為：新增耕地系數（a）=新增耕地面積/開發總規模。得出蘭州市和白銀市已實施的未利用土地開發項目的新增耕地系數（表7）。進而進行未利用土地開發新增耕地面積潛力測算。計算公式為：新增耕地面積=待開發的未利用土地規模×新增耕地系數。從表8可以看出，根據2012年已實施的未利用土地開發項目，得出蘭白都市經濟圈未利用土地可開發為新增耕地的面積為96737.211hm2。
2.2新增耕地面積潛力測算
綜合理論開發潛力測算方法和根據已實施項目確定開發潛力測算方法，一個是假設未利用土地開發理論潛力發揮到最大時的新增耕地面積為1572968.724hm2（理論開發潛力測算）；另一個是根據已實施的未利用土地開發項目確定的新增耕地面積為96737.211hm2（根據已實施項目確定開發潛力測算）。將以上2種方法所求的新增耕地面積求取平均值，作為最終確定的蘭白都市經濟圈的新增耕地面積潛力測算值，該測算值為834852.968hm。本文來自于《甘肅農業科技》雜志。甘肅農業科技雜志簡介詳見
3結論
第5篇：土地使用權法范文
摘 要 以劃撥建設用地使用權作為投資合作開發房地產的，應分不同情況來確認合作開發合同的效力。許多合作開發合同在簽訂時都未取得土地使用權證，此時應分不同分階段來分析其對合作開發合同效力的影響。
關鍵詞 開發資質 建設用地使用權 合作開發
一、房地產開發資質對合作開發合同效力的影響
2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 15 條規定：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效”。司法解釋之所以如此規定，是因為我國房地產開發實行嚴格的準入制度，房地產的開發規模與企業資質相一致。不具有房地產開發資質的企業是禁止進行房地產開發經營活動的。合作開發合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產開發經營資質，但至少有一方當事人應具備房地產開發經營資質。
二、建設用地使用權的性質對合作開發合同效力的影響
2005年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 16 條規定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效”。司法解釋如此規定的原因在于我國建設用地使用權的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設用地使用權，建設用地使用權人一般都是無償或低償取得，如果允許以劃撥建設用地使用權進行投資合作開發房地產，不僅損害國家的土地收益權，使國家土地大量流失，而且還會對土地一級供應市場和二、三級市場產生沖擊。因此，在合作開發合同中，合作一方以未經有批準權的人民政府批準，以劃撥建設用地使用權作為投資在糾紛發生后，在前未補辦批準手續的，合作開發合同無效。筆者認為以劃撥建設用地使用權作為投資合作開發房地產的，應分不同情況來確認合作開發合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開發合同時，合作一方明知合作另一方以劃撥建設用地使用權作為投資，而且雙方在簽訂合同時其真實意思就是在劃撥土地上進行房地產開發，此時的房地產合作開發合同應該是無效的。但是在另一種情況下，合作雙方當事人在簽訂合作開發合同時，雙方對將劃撥建設用地使用權轉化為出讓方式的建設用地使用權的分工進行了約定，同時約定了違約責任，當在將劃撥建設用地使用權轉化為出讓方式建設用地使用權的過程中，合同約定的義務方不履行出資義務或不辦理手續的義務，如果此時的合作開發合同被認定為無效，那么守約方將無法依據有效合同得到違約賠償救濟，對守約方顯然不公平，此時的合作開發合同至少應被認定為部分無效而不是全部無效。
三、土地使用權證的取得對合作開發合同效力的影響
2005年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 14 條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”從該司法解釋的規定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權，應是已取得土地使用權證的土地。因為，未取得土地使用權證的土地，當事人不是該土地的使用權人，對該土地不具有支配權利。但在實踐中，許多合作開發合同在簽訂時都未取得土地使用權證，那么，此時合作開發合同的效力該怎樣認定呢？
對于此問題，筆者認為應分不同分階段來分析其對合作開發合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開發合同時，供地方未取得土地使用證的事實另一方當事人不知，此時合作開發合同的效力狀態。筆者認為，此時在合作雙方未發生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開發合同的效力處在效力未定狀態。因為，合作另一方在合作雙方發生糾紛提訟前，還是有辦理下來土地使用證的可能的；但是，在合作開發合同發生糾紛時即合作另一方提訟時，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來土地使用權證，此時合作開發合同應是無效的。
第二種情況：在簽訂合作開發合同時，供地方未取得土地使用權證的情況已在合作開發合同中列明，合同中同時約定了供地方應辦理下來土地使用權證的時間，即將辦理下來土地使用權證作為供地方應履行的合同義務，并約定在此期間未辦理下來土地使用權證的相應的違約責任等，這時將怎樣認定合作開發合同的效力？筆者認為，此時的合作開發合同中包含有兩方面的合同內容，一方面的合同內容為合作開發的合同內容，一方面的合同內容為合作開發合同預約合同內容。在供地方未在合同約定的期限內辦理下來土地使用權證時，在合作另一方未提訟前，合同的合作開發內容的條款的效力處在效力未定狀態，因為在另一方提訟前，供地方是有辦理下來土地使用權證的可能的；此時除合作開發內容條款外的合作開發預約合同內容是有效的。但在合同約定的期限內，供地方未辦理下來土地使用權證，另一方提訟的，此時，合同的合作開發內容的條款應是無效的。因為，在提訟時，供地方的土地使用權證仍未取得也未經有批準權的人民政府批準，供地方對用以合作的土地使用權是沒有支配權的，合作開發條款失去了履行的基礎，必然將導致合作開發條款無效。
參考文獻：
[1]馬原.房地產案件新問題與判解研究.人民法院出版社.1998.
第6篇：土地使用權法范文
第二條 本市行政區域內的國有土地使用權招標、拍賣（以下簡稱土地招標、拍賣）適用本辦法。
第三條 南京市國土管理局主管全市范圍內的土地招標、拍賣工作。
計劃、建設、規劃、房產等部門在各自職責范圍內協同做好土地招標、拍賣工作。
本市十區范圍內的土地招標、拍賣工作由南京市土地市場管理辦公室具體實施。
五縣的土地招標、拍賣工作在市國土管理局的指導下由各縣土地行政主管部門組織實施。
對于土地利用總體規劃確定的城市規劃區外的鄉（鎮）人民政府所在地的集鎮，其國有土地使用權拍賣管理辦法另行制訂。
第四條 商業、旅游、娛樂、金融、房地產開發等經營性用地必須以招標、拍賣方式出讓國有土地使用權。
下列國有土地依法出讓于商業、旅游、娛樂、金融、房地產開發等經營性用途的，由政府先行收回土地使用權，統一以招標、拍賣方式供地：
1、經清理納入拍賣范圍的原“以地補路”項目用地；
2、“退二進三”、“污染搬遷”及特困企業遷址后原企業用地；
3、破產企業原生產經營性用地；
4、舊城改造地塊；
5、單位自有劃撥土地；
6、其他依法應當以招標、拍賣方式出讓的土地。
屬于下列情況之一的，通過拍賣方式出讓：
1、以獲取最高出讓金為主要目的，以出價最高為條件確定受讓人的；
2、對土地使用者資格沒有特別限制，一般單位或個人均可能有受讓意向的；
3、土地用途無特別限制及要求的。
屬于下列情況之一的，通過公開招標方式出讓：
1、除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件的；
2、土地用途受嚴格限制，僅少數單位或個人可能有受讓意向的。
對土地使用者有資格限制或特別要求的，可對符合條件的用地申請進行邀請招標。
因抵押權實現及司法機關依法裁定應以拍賣方式處置的國有土地使用權參照本辦法進行拍賣。
原出讓土地以招標、拍賣方式轉讓的應委托南京市土地市場管理辦公室統一實施。
第五條 土地招標、拍賣應當有計劃、有步驟地進行，由市、縣國土管理局會同有關部門根據社會經濟發展計劃產業政策、市場需求狀況、土地利用總體規劃和城市規劃的要求及上級下達的土地利用年度計劃制訂國有土地使用權招標、拍賣出讓計劃，報經同級人民政府批準并報上一級土地行政主管部門備案。
第六條 具體地塊的招標、拍賣出讓，應由市、縣國土管理局會同有關部門作好對擬招標、拍賣地塊的勘測定界、規劃用途、確定規劃設計要點、招標（拍賣）底價評定，編制地塊位置圖、投標（拍賣）須知、土地使用權投標標書及其他有關文件等的前期準備工作，共同擬定招標、拍賣方案，報有批準權的人民政府批準后實施。
市政府成立“南京市國有土地使用權招標和拍賣領導小組”，統一領導和管理十區范圍內此項工作。
第七條 土地招標，拍賣出讓以凈土為主。征用集體土地作出讓土地的征地拆遷、前期開發工作由市、縣國土管理局統一組織實施。工廠“退二進三”、“污染搬遷”、破產企業等，一律以凈地方式拍賣或招標。
第八條 土地招標、拍賣所得資金，扣除土地取得、拆遷安置、上交國家土地有償使用費等成本費用及按規定提取的業務部門工作開支后專戶存儲，按市、縣人民政府規定實行專款專用。
第九條 土地招標、拍賣活動應遵循依法、公平、公開、公正、擇優和誠實信用的原則，并接受社會和上級土地行政主管部門的監督。
土地招標、拍賣活動應依法進行公證。
第十條 舉行土地招標、拍賣活動，市、縣國土管理局應提前三十日公告，公布競投（買）的時間、地點、地塊、方式，并向競投（買）人提供以招標或拍賣地塊的基本情況（包括面積、位置、用途、開發程度、土地使用年期、規劃設計要求、權屬來源等），參與人應具備的資格條件和競投（買）規則等。
第十一條 競投（買）應了解招標或拍賣地塊的有關資料，遵守規則，依法參與競投（買）活動，不得有弄虛作假或串通壓價等行為。
第十二條 市、縣國土管理局進行土地招標出讓，可以選用以下之一項條件確定中標人：
（一）在競投期內出價最高者；
（二）依據競投出價、支付土地使用權出讓金的期限、方式及規劃設計方案等經評標小組綜合評定最優者。
第十三條 招標出讓國有土地使用權的基本程序：
（一）招標公告。
（二）投標者報名并提供資格身份證明文件。資格身份證明文件包括企業注冊證明及資質等級證書，主要開發經歷，資金或財務資信等。
（三）按照招標文件要求對投標人資格進行審查。經審查合格的投標人領取有關招標文件并交付保證金。
（四）組織投標單位勘察現場，并進行招標地塊答疑。
（五）投標單位編制標書，并在規定的時間內將密封的標書投人指定標箱。
（六）邀請各投標單位和公證人員及有關部門人員召開開標會議，宣布評標、定標辦法，進行驗標，當眾啟封宣讀標書并宣布標底。
投標人有權要求查詢開標記錄及附件。
（七）組織評標小組進行評標、決標。采用本辦法第十二條第（二）項為中標條件的，應由評標小組在開標后五日內對投標書進行評標、定標。
（八）向中標和未中標者發出書面通知，未中標的，定標后七日內退還保證金。
（九）中標人在接到中標通知書后十五日內與市、縣國土管理局簽訂土地出讓合同并繳納土地使用權出讓金總額15％的定金。
（十）中標人按合同約定付清土地使用權出讓金后依法辦理土地登記及領取土地使用證。
第十四條 拍賣出讓國有土地使用權的基本程序：
（一）拍賣公告。
（二）競買人報名參加競買并提交有關資格身份證明文件，包括企業注冊證明及資質等級證書，主要開發經歷，資金或財務資信等。
（三）按照拍買文件要求對競買人資格進行審查，符合要求的發給競買資格證書和統一編號的應價牌，并由競買人交付保證金。
（四）組織競買單位勘察現場，進行拍買地塊答疑。
（五）拍賣會現場操作：
1、競買人顯示應價牌，拍賣主持人點算競買人。
2、主持人簡介土地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要點和其他有關事項。
3、主持人宣布起價和第一次應價后叫價遞增的幅度。
4、競買人按規定的方法應價或加價。
5、主持人連續三次宣布最后應價而沒有加價的，主持人落槌。
6、主持人宣布最后的應價者為競得人。
7、現場拍賣公證。
8、簽定《拍賣成交確認書》。
（六）竟得人應在拍賣成交當日與市、縣國土管理局簽訂土地出讓合同，并交納土地使用權出讓金額15％的定金。
（七）競得人按合同約定付清土地使用權出讓金后依法辦理土地登記，領取土地使用證。
第十五條 所有競投（買）人報出的最高價均低于招標（拍賣）底價或達不到中標條件的，市、縣國土管理局可以宣布停止該幅土地使用權的招標，拍賣活動。
第十六條 按本辦法通過招標、拍賣出讓取得土地使用權的，可憑簽訂的國有土地使用權出讓合同向有關部門申請辦理立項和開發許可等有關手續。
第十七條 對招標、拍賣出讓的土地，中標人或競得人應嚴格按照出讓合同的約定進行建設，不得擅自更改。
第十八條 中標人或競得人交納的投標（競買）保證金可抵作土地使用權出讓金。
第十九條 土地招標、拍賣成交后，中標人或競得人不按規定時間簽訂出讓合同的，應賠償組織該地塊招標、拍賣支出的全部費用，該地塊由市、縣國土管理局重新組織招標、拍賣。
第二十條 中標人或競得人未按規定期限付清土地使用權出讓金的，市、縣國土管理局可報請市、縣人民政府批準解除土地出讓合同，已交付的定金不予退還。
第二十一條 中標人或競得人已按規定期限付清土地使用權出讓金，市、縣國土管理局未按約定提供土地的，中標人或競得人有權解除出讓合同，由市、縣國土管理局雙倍返還定金。
第二十二條 土地招標、拍賣結果應報上一級土地行政主管部門備案。市國土管理局應對縣級招標、拍賣活動進行監督，對不符合規范的招標、拍賣行為予以糾正。
對違反法律、法規和本辦法的招標、拍賣活動，報同級人民政府批準后，宣布無效，造成的損失應依法賠償。
第二十三條 招標、拍賣工作人員在土地招標、拍賣活動中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、循私舞弊的由其所在單位或上級機關給予行政處分，構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。
第二十四條 投標人、競買人以弄虛作假、串通壓價等非法手段取得土地使用權的，土地使用權出讓方可取消其中標或競得資格，收回土地使用權，已交付的定金不予退還，對有關責任人由其所在單位或上級機關給予行政處分，構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。
第7篇：土地使用權法范文
徐洪會：天津師范大學法學院，民商法專業，2010級研究生。
摘 要：在我國，城市土地的所有權歸國家所有，因此在住宅建設用地使用權到期后，有償續期的費用成為人們最關心的問題，那么住宅建設用地使用權有償續期的費用該如何確定呢？本文將從四個方面考量住宅建設用地使用權有償續期費用的確定因素。
關鍵詞：住宅建設用地使用權；有償續期；費用
一、續期費用內容之考量
1、法律法規的誤導
1990年國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第40條規定“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”從這條規定不難看出，在土地使用權到期后地上建筑物都歸國家所有，而且是無償的。
《暫行條例》第41條又規定“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。”而該條又只說了續期時需支付土地使用權出讓金和辦理登記，并沒有提地上建筑物及其附屬物所有權該如何處理。
2009年國土資源部的《土地管理法》修正草案征求意見稿中又有“住宅建設用地使用權期限屆滿的，按國家有關規定自動續期”的說法。這讓人們難免產生一種疑問：土地使用權到期后的續期費用是只是單純的土地使用權，還是“土地使用權的費用+地上房屋產權”的費用模式呢？
2、續期費用內容的確定
筆者認為，我國的土地使用權是有期限的，因此到期后是應當續期繳費的；而地上建筑物及其附屬設施屬于所有權范疇，所有權的無期限性也表明了其與續期無關。住宅建設用地使用權的續期費用僅應包括土地使用權的費用，而不應包括地上住宅產權的費用。上面的疑問其實是法律與法規之間制定不合理而導致的，土地的使用權和建筑物的所有權相分離，使土地的價值能最大限度的被開發出來，雖然土地的使用權和建筑物所有權能夠分別立法和分別管理，但是基于土地和建筑物在天然屬性上的不可分離性，我國法律又同時規定了在建的或建造好的建筑物與其所占地的建設用地使用權是不可分離的，住宅也亦是如此。這就涉及了住宅建設用地使用權和建筑物的主次問題，具體到實際中就是住宅建筑物的所有權是依附于住宅建設用地使用權（“房隨地走”）還是住宅建設用地使用權依附于住宅建筑物的所有權（“地隨房走”）的問題。①顯然《暫行條例》的規定是“房隨地走”的方式，而筆者認為，《物權法》第149條第一款“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”的規定，既然拋棄了依申請續期，而改自動續期是屬于“地隨房走”的方式，這明顯比《暫行條例》的規定更合理、更符合民意。因此，摒棄《暫行條例》的規定是勢在必行的，以免在續期時被濫用，而損害人民的合法權益。
二、續期繳費時間點之考量
1、兩種時間點的由來
所謂續期繳費時間點是指住宅建設用地使用權期限屆滿應當續期時，所確定土地使用權續期費用的時間點。這個時間點只能有一個，但是現在卻有兩種提法，即原土地使用權出讓合同簽訂時和土地使用權續期時。
那么這兩種時間點是怎么來的呢？這兩種時間點都來源于《物權法》第149條“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”的規定。其實在《物權法》開始制定的時候并沒有自動續期的規定，物權法第一、二、三次審議稿均沿襲了《城市房地產管理法》等法律法規的規定，未對住宅建設用地與非住宅建設用地使用權加以區分，但是從第四次審議稿開始，住宅建設用地使用權續期被區分出來。第四次審議稿規定，住宅建設用地使用權屆滿的，自動續期。此后，住宅建設用地使用權適用自動續期規則被確定下來，直至物權法通過。②
因此同意以原土地使用權出讓合同簽訂時為時間點的說法就認為《物權法》在續期問題上將住宅與非住宅分別表述，將住宅建設用地使用權規定為自動續期其目的就是原土地使用權出讓合同的自動延續，包括土地使用權出讓金、出讓期限等等自動沿用原合同中的約定，不用再訂立新的合同。
主張以續期時為時間點的觀點認為住宅建設用地使用權自動續期的土地使用權出讓金的繳費時間點問題，應當按照《土地管理法》和《城市房地產管理法》的規定來確定。《城市房地產管理法》第22條第一款后半部分規定“經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。既然是重新簽訂土地使用權出讓合同，那么續期土地使用權出讓金就不能沿用原合同的約定。
2、兩種時間點的擔憂
兩種時間點的提出貌似都有其道理，那么續期繳費時的時間點該如何確定？是以土地使用權出讓合同簽訂時為時間點，還是以土地使用權續期時為時間點？如果以前者為時間點，人們就會擔心如果按照目前土地市場價格續期，將會大大增加其經濟負擔；③然而以后者為時間點有一部分人就會擔心，購買房屋時的土地市場價格并不高，而在續期時土地價格大幅上漲，大大超過原始地價時，會影響到人們的心理預期。因此確定一個續期繳費的時間點是很重要的。
3、筆者的觀點
筆者認為以住宅建設用地使用權期限屆滿簽訂土地使用權續期合同時為時間點確定續期費用的還是有其合理性的。《物權法》雖然規定了自動續期，但是這樣的規定太過于原則化，不能從中看出包括續期費用時間點確定在內的對住宅建設用地使用權續期費用問題的具體規定。因此這并不意味著原土地使用權出讓合同繼續延續，應當將《物權法》和《城市房地產管理法》相結合來確定續期繳費時間點。
筆者進一步認為，雖然以續期時的土地市場價格確定住宅建設用地使用權續期費用符合重新簽訂土地使用權出讓合同的要求，但是也應當考慮到人民群眾的心理預期。在確定住宅建設用地使用權續期費用時，應比照原土地使用權出讓合同中約定的價格，在這兩個不同時間點的土地使用權出讓金上進行比較，選擇價格較低的作為續期土地使用權出讓金，同時其他稅費也應當相應考量，如基礎設施配套費、小區開發配套費用因為在小區初次開發建設時基礎設施、配套設施等都已經建好，在續期時就無須將這些費用考慮在內所以應將這些費用予以免除。這樣既能滿足政府的土地財政收入，彰顯國家對土地的所有權；又能維護人民群眾的心理預期，不增加住宅建設用地使用權續期人的經濟負擔。
三、建筑物區分所有之考量
1.建筑物區分所有的困惑
所謂建筑物區分所有是指，在住宅規劃區域內的業主對其專有部分享有所有權，對專有部分以外的其他部分享有共有權的一種復合性權利。現階段的買房者對土地使用權的價格很模糊，沒有明確的概念，究其原因是因為房價與地價的混合。現在無論是一手房的買賣還是二手房的買賣都是將地價混入到房價之中，購房者很少明顯了解所付房款中土地使用權出讓金是多少，尤其是在《物權法》明確了業主的建筑物區分所有權之后，更使得業主對其土地使用權出讓金的具體分類產生了困惑的心理。在政府首次出讓給房地產開發商土地使用權時，對出讓土地的面積和金額在合同中都有明確約定，而在房地產開發商將房屋賣給購房者時，在國有土地使用權證上只籠統的記載了房屋所占的土地面積，而沒有對建筑區域規劃內的專有部分和共有部分在所占土地面積上加于區分。筆者認為這種做法是不妥當的，購房者在買房過程中問題可能不明顯，但是在住宅建設用地使用權續期的時候這個問題就凸顯出來，因此在續期時應當對住宅建筑物的專有部分和共有部分進行分別考量來確定其續期費用。
2、筆者的觀點
《物權法》第70條規定“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，第73條規定“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房，屬于業主共有”。根據這兩條可以看出，業主享有“一個所有權、兩個共有權”，“一個所有權”是指業主對其住宅享有的所有權，“兩個共有權”是指業主對其住宅所在建筑物內的共有部分享有共有權和對其住宅所在建筑區劃內的其他共有部分享有共有權。因此筆者認為，在確定續期費用時應當將這“一個所有權、兩個共有權”進行區分，分別對其所占的土地面積進行計算，最終確定出的續期費用才更加合理。首先，對業主所享有的專有部分的住宅所占的土地面積進行計算，計算出住宅所占的土地面積后，按該面積確定專有部分的續期費用；其次，對業主所享有的建筑物內的專有部分以外的共有部分整體所占的土地面積進行計算，計算出共有部分所占的土地面積后，由于建筑物內的共有部分屬于該建筑物內的業主共同共有，因此由該建筑物內的業主平均分攤共有部分所占土地使用權面積的續期費用；最后，該住宅建筑區劃內的其他共有部分由全體業主平均分攤續期費用。
筆者認為，在確定住宅建設用地使用權續期費用時對建筑規劃內的專有部分和共有部分加以區分，才能使土地使用權的續期費用更加合理化和透明化，使業主們了解土地使用權續期費用的具體內容，充分保護全體業主的利益。
四、續期期限之考量
研究住宅建設用地使用權續期費用如何確定，就不得不討論續期期限的問題，因為續期期限的長短直接關系到續期費用的高低，對續期費用的確定起著關鍵的作用。如前所述，我國《物權法》只對續期問題做了原則性的規定，而其他法律法規對續期期限也沒有做明確的規定，只是在《暫行條例》中有關于土地使用權出讓的最高年限的規定，即居住用地的最高出讓年限為70年。因此有學者認為，④住宅建設用地使用權的續期期限應為法律所規定的最長期限，即70年。筆者不認同此觀點，我國住宅建設用地使用權自動續期的規定其目的是為了最大限度保障地上建筑物的利用，即“物盡其用”，正如王利明教授就《物權法》第149條第一款所說：“該規則實際上暗含了自動續期的條件，即該土地性質上是住宅用地，且有住宅存在。”⑤其實這也是“地隨房走”的直接體現。
筆者認為，按照《住宅建設規范》的規定“標準建造的住宅，住宅結構的設計使用年限不應少于50年”，因此房屋也是有其使用壽命的，即使是現代的建筑由于在規劃設計、建筑用材，建筑材料、環保理念，科技創新，施工質量、維護保養等等方面的不斷發展使得建筑物的壽命在大大的延長，并出現了許多長于100年以上的建筑物。⑥但是這也只能是適當的延長其使用壽命，而不能是永久的使用，房屋的使用年限到期后就會成為“危舊房屋”，若繼續使用會給人民群眾的生命和財產安全帶來隱患，因此房屋到了其一定的使用年限后就不應當再繼續使用。在確定住宅建設用地使用權續期期限時應當以該片小區內的房屋使用年限為依據，例如，土地使用權續期時經房地產部門的專家研究、鑒定后認為，該片小區的住宅最多再使用30年，那么住宅建設用地使用權的續期年限就為30年。
在確定住宅建設用地使用權續期費用時，將使用權的續期期限納入考量范圍，才能使土地和住宅的利用率達到最大限度，使續期費用能更加合理，并直觀地反映在人民群眾面前。
五、結語
住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期問題是社會各界都在研究和討論的熱點問題。歸根到底，出現這些討論的問題的根本原因就是《物權法》規定的過于原則化，其它法律也沒有具體的規定，國務院也沒有制定具體的實施細則和實施辦法，也沒有其它可以借鑒的方式和途徑。隨著時間的推移，越來越多的住宅建設用地使用權期限將會屆滿，我們只能學習和實踐的過程中發現問題、研究問題，積極探求新方法，解決住宅建設用地使用權有償續期的問題。（作者單位：天津師范大學法學院）
注解
① 劉連凱：《建設用地使用期限法律問題研究》，河南大學碩士論文，2010年。
② 宋炳華：《住宅建設用地使用權續期之法理分析及完善路徑》，載國土資源情報，2011年第8期。
③ 宋炳華，蔡衛華：《住宅建設用地應有償續期》，載中國土地，2011年第7期。
④ 房紹坤：《物權法用益物權編》，中國人民大學出版社2007年版，第204頁。
第8篇：土地使用權法范文
[關鍵詞]土地使用權 地上權 基地使用權 空間基地使用權
一、基地使用權名稱的確立
（一）、我國現行土地使用權制度及其不足
土地使用權制度是我國土地使用制度改革的產物，它的出現，使我國土地利用從無償到有償。1979年頒布的《中外和資經營企業法》第五條規定：“中國合資者的投資可包括為合資企業經營期間提供的場地使用權。如果場地使用權未作為中國投資者投資的一部分，合資企業應向中國政府交納使用費”。這里的“場地使用權”就是土地使用權。在此之后，1986年頒布的《民法通則》第80條第一款規定了土地使用權制度。1988年通過的憲法修正案，將土地使用權制度以憲法形式肯定下來。1988年修改的《土地管理法》和1998年修改的《土地管理法》都規定了土地使用權制度。1990年國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，較為全面的規定了土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權等問題。1994年頒發的《城市房地產管理法》對土地使用權的出讓、劃撥等問題作了更為詳細的規定。[1]這些法律規定，基本上構成了土地使用權制度的體系，以法律手段保護了土地使用主體的權益。
從我國現行土地使用權制度來看，盡管建設成就很大，但我們不能不看到，根據市場經濟的內在要求和發展需要，根據目前土地使用實踐，為土地立法所提供的可能與必要，現行的土地使用法律制度還是不充分、不完全、不系統、不協調的，還是一個比較粗線條的法律制度體系，其中還有很多等待解決的理論與實踐問題。 [2]目前的土地使用權制度，是存在很多問題的，這里不能一一加以論述，我就選擇兩個比較突出的問題作一下簡要的探討。
第一，以土地所有制的性質為標準來劃分土地使用權的種類，而且不同性質的土地使用權有不同的待遇。根據現行法律規定，只有國有土地使用權才可以出讓方式設立土地使用權，而集體土地使用權則不允許自由出讓，如果需要在集體土地上以出讓方式設立土地使用權，必須首先辦理土地征用，使集體土地變為國有土地才能出讓。集體土地使用權，即集體土地所有權人將其土地無償分配給本經濟組織內部成員使用而設立的土地使用權，如鄉鎮企業建設用地使用權、農村宅基地使用權。既然在集體土地上可以設立這些土地使用權，為何不允許出讓？有人認為，這是保護耕地資源的需要，如果允許集體經濟組織出讓，那么就會出現集體經濟組織肆意出讓土地使用權，從而使農業用地減少，順還廣大農民的利益。但也有學者對土地尤其是耕地資源的保護，不在于集體經濟組織對其所有的土地有無土地使用權的出讓權，關鍵在于是否嚴格執行土地用途的管制制度，無論是國家還是集體出讓土地使用權，均應嚴格實行土地使用權審批制度。[3]對于這一點，我也表示贊同，土地所有人應一體享有土地使用權出讓權，而不論是國家還是集體。
實踐中，大量的建設用地都是在使用集體土地，對于集體土地，首先有國家征用，然后國家出讓土地使用權，出讓金歸國家所有。國家在征用后出讓土地使用權，它的費用是相當高的，尤其是在作為商業用地的時候。但是目前國家在征用土地時的補償標準并不高，折舊使國家獲得的出讓金要比國家在征用集體土地是給予記憶的補償金高出許多倍，這就違背了民法中的平等原則。與此同時，國家在征用集體土地給予的補償金，直接的受償主體是集體，真正分到集體成員手中的補償金往往更少。
第二，現行法律關于國有土地使用權期限屆滿后的地上物的歸屬的規定不盡合理。如《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物，其他附著物所有權由國家無償取得”，這一規定顯然有失公平。另外，根據相關法律規定，城鎮居住用地的出讓期限是70年。這些規定，是有欠科學的，隨著人們生活水平的提高，買房已經成為大眾化的需求，購置房產也成為人們的一項重要的投資。而且現今各方面的技術水平有了很大的提高，70年后的房產仍然有其價值和使用價值絕非難事。70年后就歸國家所有，有違公平、合理原則。
（二）、基地使用權名稱的確立
從上面的論述中我們可以看到，我國現行的土地使用權制度存在著相當多的不足之處，因此，需要對現有的土地使用權制度進行整理和完善，已是學者們的共識。但是，如何整理與完善土地使用權制度，學者們有不同的意見。這些不同的意見在物權立法中，主要反映在如何規定土地使用權、能否用地上權取代土地使用權的問題。對于這些問題，學者間主要存在三種不同的意見。第一種意見認為，物權法應當采用土地使用權的概念，不應當用地上權的概念取代土地使用權。這種意見的理由，主要是我國的土地使用權與大陸法上的地上權是不同的，二者存在重大區別。[4]第二種意見認為，我國的土地使用權相當于大陸法中的地上權，可以用地上權概念取代土地使用權。第三種是梁慧星老師的觀點，認為我國土地使用權相當于大陸法中的地上權，但考慮到我過大陸的習慣，擬稱為基地使用權。
在我看來，我比較贊梁慧星老師的觀點，既主張以地上權涵括目前除土地承包經營權以外的各種土地使用權，主張以“基地使用權”的名稱替代“地上權”的概念。因為我國的土地使用權與大陸法上的地上權是有差別的，二者產生的社會基礎是不一樣的，所以采用地上權的概念有欠科學。與此同時，如果采用“土地使用權”的概念，則內容過于寬泛。因為土地使用權這一概念不僅包括物權意義上的基地使用權、農地使用權，還包括債權意義上的土地租賃權。基于以上考慮，我贊成以基地使用權替代地上權概念，與農地使用權、鄰地利用權、典權構成完整的用益物權體系。
對于“基地使用權”的概念，根據梁慧星老師的觀點，表述為：“基地使用權，是指在他人所有的土地上建造并所有建筑物或其他附著物而使用他人土地的權利。” [5]其中，需要指出的是這一概念中沒有提到租金，因為目前基地使用權的設立，不以支付租金為要件。例如因行政劃撥而設立的土地使用權是無償的，農民取得宅基地使用權在長期內仍將是無償的。在這一 概念中，也沒有提及期限，因為基地使用權有有期限的，也有沒有期限的。
人大法工委二審稿對于基地使用權內容的規定，采取了建設用地使用權、宅基地使用權的概念，并與土地承包經營權、地役權、典權、居住權構成了用益物權的內容。有學者認為使用建設用地使用權的概念，是為了保持與現行法律規定的一致性，因為我國的《土地管理法》第四條規定：“國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地……，建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地，交通水利設施用地，旅游用地等。”但是采用建設用地使用權、宅基地使用權的概念，有其弊端。從《土地管理法》第四條我們可以看出，建設用地使用權包括建造城鄉住宅，如果是這樣的話，建設用地使用權和宅基地使用權的界限就不明確了。這樣可能會存在法律適用的交叉，對于鄉村住宅到底是適用建設用地使用權的規定還是適用宅基地使用權的規定？[6]因此，適用“基地使用權”的概念，包括目前除土地承包經營權以外的各種土地使用權，便不會有這類問題的存在。
二、基地使用權的效力
根據以上的論述，我們把基地使用權表述為在他人的土地上建造并所有建筑物或其他附著物而使用他人土地的權利。在明確基地使用權的概念之后，緊接下來的應當是基地使用權主要內容的構建。在這里，由于受篇幅的限制，主要探討一下基地使用權的效力。
關于基地使用權人的權利，主要包括基地使用權人的土地使用權及基地使用權的一些相應的處分權。至于基地使用權人的土地使用權，主要包括對土地的占有權、使用權、基于基地使用權的物上請求權、基地使用權的出租與借用以及不動產相鄰關系的適用。[7]對土地的使用權即指基地使用權人對土地所有人的土地直接控制，并對所有人的土地按照其屬性、用途進行使用的權利。基于基地使用權的物上請求權是指基地使用權人利用土地的圓滿狀態受到妨害時，便可依妨害形態的不同，而分別行使基地使用權的物上請求權。基地使用權的出租權是指基地使用權為物權，具有對世效力，基地使用權人可以把基地使用權出租。不動產相鄰關系，是指相鄰近的不動產各方在對各自所有或使用的不動產行使所有權或利用權時，因相互間應當依法給予的方便或接受限制而發生的權利義務關系。
基地使用權的處分的自由，主要是指基地使用權的轉讓和設定擔保。轉讓基地使用權時，我國的做法是地上的建筑物和工作物同時轉讓。這說明我國采取的是土地使用權和建筑物、工作物轉讓一體主義的做法。人大法工委二審稿第152條就規定：“建設使用權人將建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該建設用地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。”同時，基地使用權為不動產物權，可以作為抵押的標的設定基地使用權抵押權。在實行基地使用權抵押的時候，抵押的效力同樣及于地上的建筑物、工作物。
基地使用權人在享有權利的同時，也有一些相應的義務。主要有：第一是交付租金的義務。雖然基地使用權不以租金的支付為要件，但當事人之間也可以作有關租金的約定。第二是按照土地用途進行使用的義務。即基地使用權人應當按照土地用途為使用收益，在使用的過程中，不能違反土地的登記用途，如果確實要改變土地的登記用途，應事先向土地管理部門申請審批。
三、空間基地使用權
空間基地使用權，又稱區分基地使用權，指在他人的土地上的空中或者地中擁有建筑物或其他工作物為目的而使用他人土地的空間的權利。本來，依大陸法系的民法理論，土地所有人設定地上權后，土地所有人對土地的使用、收益便轉由基地使用權人享有和行使。所以基地使用權人對土地的使用、收益的范圍，與土地所有人相同，不限于地面，而且也及于土地的空中和地。空間基地使用權和這種效力及于土地的上下空間的普通基地使用權，在本質上雖同屬于基地使用權的范疇，但其使用和收益的范圍卻有著量的差異：空間基地使用權的使用和收益的范圍僅為地表之上或者地表之下的特定斷層空間，而普通基地使用權的使用和收益范圍，則不僅包括地表之上和地表之下的空間，而且也包括地表本身。
空間基地使用權，是現代各國為順應土地的立體化利用而創建的制度。空間基地使用權的創設，對不動產物權法的發展有革命性的意義。土地作為資源的一種類型，具有資源的稀缺性特征，隨著人類的進步，資源也顯得日益貧乏，土地的空間利用毫無疑問具有極大的經濟價值。科學的進步，尤其是建筑技術的進步，使人類對土地的利用延伸至空中和地下，使人們實現了對土地的立體利用。空間基地使用權的創設，滿足了這種實踐需要。
既然空間基地使用權有其特殊的價值，那么物權法應如何規定空間基地使用權呢？有學者認為，空間利用權是一項獨立的權利，應當成為物權法體系中的一個物權種類，由物權法做出統一的規定，而不應分割為不同的權利類型。[9]也有學者認為，一定的空間只能基于土地才能產生，正是由于空間利用權與土地所有權、土地使用權不能分離，因此空間利用權應當歸物權法調整。“無論是普通地上權或區分地上權，均以土地為客體，以土地的上下為其范圍，僅有量的差異，并無質的不同，故區分地上權并非系物權的新種類，除有特別規定外，應適用關于地上權的規定。”[10]我同意后一種觀點，對于我國物權法而言，應將空間基地使用權在基地使用權中加以規定，沒有必要作為用益物權一章中的一個單獨種類，給予專門的規定。
大陸法系國家或地區對空間基地使用權的規定是在民法典有關用益物權的相關章節進行規定的。有三種方式。第一，根據德國的《地上權條例》，所謂地上權系以在他人土地表面、上空及下空擁有工作物為目的而使用他人土地及空間的權利。也就是說，空間地上權的概念已被地上權的概念所包含。第二，日本是通過對民法典進行修正時采取“附加”的方式規定空間權的，以保持民法典的整體框架和條文序列。日本將空間權的條款附加在“地上權”一章最后一個條款（即第269條）之后，成為最后一個條款之一部分（即第269條之二）。第三，瑞士民法典則將有關空間權的內容，則規定在“建筑權”項下的第779條。該條第1款規定：“在土地上可設定役權，得權人有權在土地的地上或地下建造或維持建筑物。”在本質上，其等同于其他國家規定的地上權。
從上可知，大部分國家的作法都是空間地上權的概念已經被地上權的概念所包含。這次人大法工委二審稿，在建設用地使用權這一章規定了空間建設用地使用權。其中第141條規定：“建設用地使用權在已經設立用益物權的地上或地下修建地鐵、輕軌、空中走廊、車庫等設施或者鋪設管線的，不得妨害已設立的用益物權的權利人行使其權利。”但是第141條并沒有明確給出空間建設用地使用權的概念。
對于空間基地使用權的內容，應該注意以下幾個方面：第一，空間基地使用權的客體為一定的范圍，它應該具備空間是可以確定的、空間是可以獨立使用的、空間是可以依不動產登記進行公示的。第二，空間基地使用權的設定，應由當事人以合同方式進行，當事人設定空間基地使用權的時候，應辦理登記。第三，在設定空間基地使用權時，如果有地表其他基地使用權，空間基地使用權的設定不妨害既存基地使用權人行使權利。第四，關于空間基地使用權的期限，期限由當事人協商，但一般不超過土地既存的用益物權的剩余期限。
注釋：
[1]王利明：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第343頁。
[2]梁慧星：《中國物權法研究》，法律出版社2002年版，第637頁。
[3]張義華：《物權法論》，中國人民公安大學出版社2004年版，第288頁。
[4]王衛國：《中國土地權利研究》，中國政法大學出版社1997年版，第149-151頁。
[5]同[2]. [6]李暉：《淺析物權法草案第140條、141條對建設用地使用權的規定》，載自中國私法網。
[7]陳華彬：《物權法》，法律出版社2004年版，第421頁。
[8]同[7]. [9]王澤鑒：《民法物權2 用益物權 占有》中國政法大學出版社2001年版，第58頁。
第9篇：土地使用權法范文
我國國有土地使用制度正式從無償無期使用轉向有償使用的標志是1990年頒布實施的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。國有土地使用制度的這一轉變促進了土地市場的發展和規范，使土地資源得以合理配置與使用，在社會主義市場經濟發育過程中，通過拍賣、招標、協議等方式獲取土地使用權成為土地有償使用的主要方式。然而，跟一切新事物一樣，土地出讓制也不是十全十美的，其本身存在著缺陷。本文主要從土地使用權出讓年限的角度來談一談。
一、我國國有土地出讓年限的立法現狀
（一）現行法律對土地出讓年限的規定
我國對土地使用權出讓規定了最高的年限。《中華人民共和國城市房地產管理法》第3條明確規定：“國家依法實行國有土地有償有限期使用制度。”第13條規定：“土地使用權出讓最高年限由國務院規定。”《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》（以下簡稱《暫行條例》）第12條也明確規定：“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業用地50年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（四）商業、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。”其最高年限的計算，如果是國有土地使用權宗地出讓合同中的出讓年限，自領取該宗地的《中華人民共和過國有土地使用證》之日起計算。成片開發土地出讓合同中的出讓年限，自取得該地塊《中華人民共和國國有土地使用證》之日起計算。
（二）我國立法規定土地出讓年限的意義
1、說明了土地使用權出讓不是土地買賣。我國土地公有制的特點在于：土地所有權買賣只能發生在國家征用農村集體所有的土地的過程中，其他任何單位和個人不得買賣土地所有權；在土地公有制下，實行土地所有權與使用權的分離，單位和個人可以通過有償使用的方式獲得土地使用權，經營和使用土地。在土地使用上實行有償使用和有期使用是城市國有土地出讓制的主要特點。國家出讓土地使用權不但要收取土地出讓金，還規定土地使用者只能在一定年限內使用土地，年限屆滿國家就要收回土地使用權。如果沒有土地使用年限的規定，土地使用者就可以無限期使用國有土地，這就會使國家的土地所有權落空而變成事實上的土地所有權賣斷。因此，土地使用年限是實現國家土地所有權的關鍵，也是立法規定的原因。
2、是我國土地使用制度改革的重要成果。國家作為土地所有者對土地使用權有最終處置權，在土地使用權出讓期間，如果土地使用者不能合理地使用土地，或不按約定的用途開發、利用土地，國家都有權干預，甚至收回土地的使用權；土地使用權的出讓年限屆滿，國家可以根據具體的情況，或者允許土地使用者申請續期，繼續使用土地，或者因為公共利益的需要收回土地再出讓給其他土地使用者，表現了國家對土地的所有者的絕對權威。
二、土地使用權出讓年限制定的依據
我國土地使用權出讓的最高年限，按照土地的用途和土地的收益不同，規定在40年至70年之間，其中，以住宅使用年限70年為最高。這主要是考慮當時我國民用住宅以磚混結構為主，房屋使用壽命都在70年左右，土地使用期滿，房屋殘值所剩不多的狀況。同時也有一些專家稱這是與中國人的平均壽命70年有關，大約能滿足兩代人的居住需求。對于商業、旅游、娛樂用地，一般土地收益都較高，意味著土地投資回收期短，所以其土地使用權出讓最高年限是最短的。而工業用地一般來說，土地收益較商業、旅游和娛樂用地低，而且工業又是國民經濟的支柱產業，為鼓勵向工業投資，其土地使用權出讓最高年限要比前者長些。教育、科技、文化、衛生、體育用地的土地收益比商業、旅游和娛樂用地總的來說也是低的，但這些用地往往有較高的社會效益，因此，其土地使用權出讓最高年限與工業用地相同。居住用地的土地收益遠比前幾項用地要低的多，而且對發展住宅國家實行了鼓勵、扶持、發展政策，其土地使用權出讓年限也最長。綜合用地是指具有兩種以上不同用途結合在一起的同一宗用地，一般為50年。其他用地是指上述列舉各項用途之外的用地，一般也為50年。由于地上房屋的折舊期一般都在50年左右，土地使用期滿，房屋殘值所剩不多，所以將土地使用權出讓最高年限定在50年左右，這樣可以使土地與房屋得到最充分的利用。
三、現行法規定土地出讓年限存在的問題
第一，土地使用權出讓的最高年限過短。我國按照土地的不同用途將土地使用權出讓年限規定在 40～70年間。但是根據實際情況，一般鋼混結構的建筑物完全可以使用 100年以上，即使普通磚混結構的建筑物，也可以使用 70～80年。而且隨著建筑技術的發展，人們越來越多地在建造房屋時使用優質耐久的材料，建筑物壽命自然增長。而我國土地使用權出讓的最高年限與現實還是有很大的差距，難以滿足人們的需要。
第二，續用土地補交出讓金的標準模糊。國有土地使用年限屆滿續期，需要補交土地出讓金，但在提出有償續期時，我國法律就沒有規定補交的土地使用權出讓金的金額、確定方式、執行部門等問題，之后幾年也一直未對其進行修正，直到提出無償自動續期和現在的自動續期（可能有償也可能無償）。
第三，城市出讓土地續期規定缺乏操作性。土地續期需要再次審批，同意后還要重新簽訂土地使用權出讓合同。然而當前城鎮住房物業多以多層樓房的形式存在，一棟樓宇的產權往往是多元化的，在此情況下，若部分業主申請續期，另外的則不愿續期，那么處理的執行難度和行政成本便會非常高。
四、從《物權法》看土地出讓年限的完善
新的《物權法》規定：“建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，除因社會公共利益需要收回該土地，出讓人應當同意”。這無疑是一種進步，因為這使當事人續期的權利有了可靠的保障。換一個角度來想，這也是變相延長了土地出讓的年限，特別是對居民的住宅用地使用權的延長，突破了70年的大限。筆者建議，應實行居民住宅用地自動續期制度。中國城鎮住宅數量大，在國家未因公共利益需要對土地另作它用并且房屋在正常使用壽命內的情況下，應當允許土地出讓合同期滿自動續期，補繳適當的出讓金，這樣無疑是對居民權利的一種有力的保障。但同時我們也發現，對于續期的期限為多長，是只允許續期一次還是可以多次，現行法律及《物權法》并未作具體規定。這就引發了現實土地使用權存續后期土地使用的低效率問題。如果可以多次續期就是變相的將土地所有權讓度給土地使用者，這顯然與我國的土地國家所有制不符；如果只允許一次續期，那么期滿后地上物所有權歸屬難以確定，或者在這個出讓期內原地上物滅失，土地使用權人又重新構筑的建筑物及其他附著物所有權如何確定，這時地上物的所有權是否可以由國家無償收回，這也是現行的法律沒有明確規定。
另外，《物權法》對于申請續期的時間并沒有作出改變，這就引發了現實土地使用權存續后期土地使用的低效率問題。在實踐中，如對一個40年限的土地使用權來說，有保障的使用權只能在這40年內行使，并且使用權人只能在第39年提出續期申請，而且其申請有被政府拒絕的危險。所以土地使用權人只有在使用期的最后一年才能知道是否可以繼續投資，而在未確定之前，投資者只能消極使用，這就大大抑制投資者對土地的投資熱情，造成土地使用后期的低效率使用。筆者就此建議應修改申請續期的時間，在土地使用權存續后期，土地使用人如果愿意在該土地上重新發展，可以申請續期，在支付地價款時，可免付原土地使用權出讓期滿前那段時間的地價，這樣可大大提高土地使用者利用土地的效率和熱情。
