土地評估法精選(九篇)
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第1篇：土地評估法范文
中圖分類號： DF45 文獻標識碼： A 文章編號：
1 市場比較法的原理及關鍵點
市場比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原則，即在評估房地產價格的時候，如果物業的效用相近，那么價格應該相差不多，比較的時候，選取類似的房地產作為定價的參照系。
根據此原理，市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其中類似房地產是指與估價對象處于同一供需圈內，并在用途、規模、檔次等方面與估價對象相同或相近的房地產。
由此可見市場比較法的關鍵點是比較案例的選取，而比較案例是否具有可比性包括多個方面，例如交易案例與待估對象是否在同一供需圈、交易案例的個別條件與待估宗地是否相同或相似等。要對這些因素進行深入的分析才能選取到合適的比較案例，市場比較法評估的結果才具有參考性。
2 評估工作中碰到的問題
2.1 關于同一供需圈的理解問題（區域因素可比性）
在日常工作中，會碰到這樣一個問題：評估某塊土地，其所在的小區域沒有交易案例或者沒有可比較的交易案例，則應該怎么樣選取市場比較法的比較案例呢？可否擴大范圍來選擇交易案例？但如果擴大范圍來選擇交易案例，那么是否符合同一供需圈的要求呢？
實例A：評估廣州市南站某地塊，規劃用途為居住用地。根據市場調查，南站區域屬于廣州市近年新開發的區域，至評估基準日該區域尚未有土地出讓案例，則市場比較法的比較案例怎么選取？根據市場調查，廣州市類似新開發的區域已經有一些土地出讓案例，是否可以選擇這些類似區域的案例作為比較案例？
2.2 關于個別因素可比性的問題
在市場比較法的比較案例選擇中，另一個關鍵點是個別因素可比性問題。尤其是一些較為特殊的評估對象，在選取比較案例是首要考慮具有類似特殊條件的案例。可比性涉及到很多方面，基本上與比較因素一致，即在案例選擇時分析交易案例的可比性，應從交易類型、交易日期、規模、形狀等多個方面分析各交易的可比性，選擇可比性最大的幾個交易案例作為比較案例。但當評估對象存在特殊情況時，而且具有類似特殊情況的交易案例很少甚至沒有，導致可選擇的比較案例可比性較低，那么是否可以選擇這些交易案例作為比較案例？如果不可以選擇的話，那么比較案例應該怎么選擇呢？
實例B：評估某居住地塊，但該地塊要求土地使用者配建一部分保障性住房，而且這部分保障性住房建完后需要無償交回給政府。這種類型的土地交易案例很少，而且設定配建保障房這個特殊條件對土地價值影響比較大，其地價水平與普通沒有設定特殊條件的居住用地有較大的差異。由此造成一般的交易案例可比性比較低，那么市場比較法中的比較案例應該怎么選取呢？還是說這種類型的土地沒有可比案例，不適合采用市場比較法進行評估？
3 對同一供需圈的理解
同一供需圈是指與估價對象具有替代關系，價格互相影響的適當范圍，包括鄰近地區和類似地區。鄰近地區是指待估對象隸屬的區域，它一般以某一特定的用地類型為主要用地類型，且該類型在該地區內的空間分布是連續的，如：商業區、住宅區、工業區、城市發展片區等；類似地區是指與待估對象所隸屬的地區具有相同或相似的土地利用類型和市場供需狀況，但在空間上不連續的區域，如同為城市一級地的商業用地。
對同一供需圈的理解有兩個關鍵點：
1、具有替代關系。
通俗點理解就是指作為商品的購買者，若不購買待估對象時可以購買其他商品作為替代品，這些商品與待估對象就具有替代關系。具有替代關系的商品范圍要視待估對象的供求關系而定，若某類待估對象供求關系比較特殊，則其替代商品的范圍應適當擴大。
2、選取替代商品的范圍包括鄰近地區和類似地區
從這個角度來看，在選取可比案例是不能僅僅拘束于鄰近地區，也就是我們通常理解的待估對象所在的小區域，在待估對象所在的小區域可比案例不足的情況下，應從空間上向外擴展，在類似地區尋找可比案例。
從上述兩點來看，土地評估的可比案例選取范圍與房地產評估有所不同，土地的稀缺性決定了它的供求關系有一定的局限性，土地的供應數量比較小，如果局限于某個區域的話，其供應數量就更小了，由此其替代商品的空間范圍應比房地產要大。實例A中，作為開發商，可以在廣州南站區域購買土地，也可以在其他類似的區域購買土地作為替代商品，即同一供需圈范圍應該擴大到廣州市全域。由此在評估該土地時，在待估對象所在區域案例不足時可以考慮廣州市其他類似區域的可比案例。
4 對個別因素可比性的理解
從上面的分析可見，個別因素可比性包括很多方面，而這些因素對待估對象價值的影響度不完全一樣，有些因素對待估對象的價值影響比較小，如規模、大小等；但有些因素對待估對象的價值影響非常大，尤其是待估對象設定有特殊條件，如實例B中要評估的地塊設定要配建一部分保障性住房，而且這部分保障性住房建完后需要無償交回給政府，則該地塊可售面積減少了很多，而且增加了額外的建造成本（保障性住房部分），由此造成該地塊價值比沒有設定該條件的地塊大幅降低。
因此在選取可比案例時應對待估對象的自身條件與交易案例作深入的對比分析，若待估對象與交易案例在某個影響比較大的因素上有較大的差異，則這些案例的可比性很低，沒有參考性，不適宜選這些交易案例作為比較案例。
5 延伸
從上面的分析可見，市場比較法的可比案例選取需要從區域因素可比性（同一供需圈）和個別因素可比性兩個方面區分析，選擇具有可比性的交易案例作為比較案例。對于某些特殊的評估對象，如上述實例A和實例B疊加的地塊——設定有需要配建一部分保障性住房特殊條件的廣州市南站某地塊件，對于這類型評估對象，從區域因素可比性和個別因素可比性分析后，兩個方面的因素疊加導致所有交易案例的可比性都很低，沒有適合交易案例可選，那么是否還適合采用市場比較法進行評估？
如上面所述，市場比較法的關鍵點是比較案例的選取，如果已經沒有了可比案例可選，那么就算勉強選擇交易案例作為可比案例，市場比較法的參考性已經不大了，因此在這種情況下不適合采用市場比較法進行評估了。
由此延伸出來一個問題，并不是說土地市場活躍，交易案例多，就一定適合選用市場比較法評估。在評估方法選擇時應針對是否具有可比案例進行分析，最終確定是否選擇市場比較法。
6 結論
通過上述分析論述可見，須從區域因素可比性和個別因素可比性兩個方面分析市場比較法中的交易案例是否具有可比性。其中對于土地評估，可選擇的交易案例范圍應比房地產評估要大；個別因素可比性的分析要注意影響比較大的因素分析。如果經過兩個方面的分析后沒有可比案例供選擇，則不適合采用市場比較法進行評估。
第2篇：土地評估法范文
論文摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。
計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
3認真審核銷售收入的真實性
企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。
4認真審核計稅的扣除項目
(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。
(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優惠政策
第3篇：土地評估法范文
關鍵詞：土地資源；利用評價；AHP；德惠市
中圖分類號：F301.24 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2013）21-5371-03
Studies on Land Resource Utilization of Dehui City Based on AHP Method
LIU Xiao-guo1，QIE Rui-qing1，TIAN Jing2
（1.Jilin Agricultural University，Changchun 130118， China；2. Changchun Vocational and Technical College， Changchun 130033， China）
Abstract： With application of AHP method to determine the land use evaluation index weights， this paper evaluated the current land use of Dehui city using comprehensive evaluation method from the aspects of land development， the degree of intensive land utilization， and the overall efficiency and level of land use. Strategic countermeasures were proposed for sustainable use of land resources of Dehui city.
Key words： land resource； utilization evaluation； AHP； Dehui city
新一輪全國土地利用規劃工作已經結束，在此過程中遇到了一些問題，如土地利用現狀基本數據不準確，地方政府規劃利用土地空間不合理。如何合理利用有限的土地資源，使土地資源發揮最大的綜合效益成為人們日益關注的焦點[1-4]。為使各種土地資源在空間配置上更加合理、匹配，應對土地利用現狀進行綜合分析與評價，為土地利用規劃提供科學依據。
1 研究區域狀況和數據來源
德惠市位于東經125°14′—126°23′，北緯44°03′—44°45′之間。根據德惠市國土資源局提供的2009年土地利用統計資料顯示，全市轄4個街道辦事處，13個建制鎮，10個鄉，3個國營農林牧場。全市土地面積為345 874 hm2，耕地面積214 476 hm2，人均土地面積0.36 hm2，人均耕地面積0.23 hm2。
本研究主要數據來源于2008年德惠市國土資源局數據、德惠市社會經濟統計數據及2008年《吉林省統計年鑒》。
2 研究方法
所謂層次分析法（Analytic hierarchy process簡稱AHP），是指將一個復雜的多目標決策問題作為一個系統，將目標分解為多個目標或準則，進而分解為多指標（或準則、約束）的若干層次，通過定性指標模糊量化方法算出層次單排序（權數）和總排序，以作為目標（多指標）、多方案優化決策的系統方法。
層次分析法是將決策問題按總目標、各層子目標、評價準則直至具體的備投方案的順序分解為不同的層次結構，然后用求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得每一層次的各元素對上一層次某元素的優先權重，最后再用加權的方法遞階歸并各備擇方案對總目標的最終權重，此最終權重最大者即為最優方案。這里所謂“優先權重”是一種相對的量度，它表明各備擇方案在某一特點的評價準則或子目標，標下優越程度的相對量度，以及各子目標對上一層目標而言重要程度的相對量度。層次分析法比較適合于具有分層交錯評價指標的目標系統，而且目標值又難以定量描述的決策問題。其用法是構造判斷矩陣，求出其最大特征值及其所對應的特征向量W，歸一化后，即為某一層次指標對于上一層次某相關指標的相對重要性權值。
土地利用現狀評價涉及土地開發利用程度、土地集約利用程度和土地利用綜合效益等多方面的因素。土地利用現狀的評價結果受到自然、社會、經濟等多方面因素的影響，是一項多因素、多層次、復雜的工作[5-7]。
本研究選用吉林省的數據指標來衡量標準值，確定該研究區域土地利用現狀評價指標體系中各項指標的值。結合德爾菲（Delphi）方法確定判斷矩陣，計算出各項指標權重值。利用指標分值和權重得出該地區的評價分值，最后做出該研究區域的綜合分析。
根據已有研究成果和德惠市的土地資源利用現狀，從土地開發利用程度、土地集約程度、土地利用綜合效益等3個子系統、22個二級指標設計德惠市土地利用現狀評價指標體系（表1）[8-14]。
3 土地利用現狀評價
1）指標權重的確定：從相對某一層次的元素的上層某一元素來判斷矩陣的重要性，能夠判斷矩陣的最大特征值和所對應的特征向量，它就是這層元素所對應的權重值。目前采用德爾菲方法確定出判斷矩陣，計算出各項指標的權重值。指標體系所對應的判斷矩陣及其最大特征值λmax、特征向量Wi如表2～表5所示。
2）一致性檢驗：λmax等于矩陣的階數，檢驗該判斷矩陣是否具有一致性，首先需要計算它的一致性指標值CI的值：CI=（λmax-n）/（n-1） （1）
公式（1）中，CI=0時， 認為判斷矩陣具有完全一致性；一般情況下判斷矩陣的一致性越精確越好，CI的值是比較小的。檢驗CI的值與平均隨機一致性指標RI的值來比較判斷矩陣能否具有一致性。然后計算判斷矩陣的隨機一致性比例CR的值。平均隨機一致性指標RI的值：0；0；0.58；0.90；1.12；1.26；1.36。
CR=CI/RI，通常情況下，如果CR
3）標準值及指標分值：吉林省的各項指標值作為德惠市土地資源利用現狀評價的標準值。從表6中數據指標看有一半的指標分值小于1，機械化作業的土地面積占總播種面積的比重值為1.04，這個值高于吉林省的平均水平。其他方面比如養殖水面等的指標值要低于1，從這個比重值看農業生產的投入還不夠高。
4）評價結果：根據研究數據來建立指標體系，根據專家評定確定各指標的權重，各指標分值確定后，利用加權的綜合方法來分析， 對德惠市的當前土地利用進行評價。
總評分值P的計算原理公式：P=∑Wi×Pi （2）
式（2）中，Wi是第i個指標的權重；Pi為第i個指標的評分值。利用公式（2）及已確定的指標分值和權重，得出德惠市土地利用現狀評價的分值（表7）。從表7的評價結果可以看出， 德惠市土地開發利用程度的分值為1.264 34， 說明德惠市的土地開發利用程度高。從單項指標來看（表6）， 除土地農業利用率、林地覆蓋率、養殖水面利用率和土地利用率指標的分值小于1外， 其余4項的分值均大于1， 土地墾殖率的分值更是達到了2.03，可見德惠市土地開發利用程度高。
4 預測分析
評價結果表明，研究區域土地集約利用程度的分值為0.878 72， 說明德惠市土地集約利用水平相對吉林省平均水平較低， 表明研究區域的土地投入需要增加，農業的機械化水平還需提高，土地產出相對低，今后應該加大各項資金的投入力度，進一步加強農業科技和基礎設施建設，提高土地利用集約水平。分析結果表明德惠市土地利用綜合效益分值為1.634 09，高于吉林省的平均水平；各項單項指標分值顯示，德惠市土地利用綜合效益很高；森林覆蓋率的指標分值只是0.32，可以看出林業利用程度不高，應該加強林地開發與保護；耕地的糧食年產量分值為0.92，表明耕地質量保護勢在必行。德惠市土地利用現狀綜合評價分值為1.394 78，這個值高于吉林省的平均水平值，可以看出德惠市土地利用程度處于土地合理利用水平階段。整體分析表明，德惠市的土地開發利用程度較高，但是后備可利用土地資源有限，土地的集約利用水平仍有待提高。
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第4篇：土地評估法范文
在對研究區未利用土地現狀分析的基礎上，對未利用土地進行適宜性評價，通過特爾菲法測算研究區未利用土地的綜合評價指數，然后選擇新增耕地系數理論開發潛力最大和根據已實施項目確定開發潛力兩種情況，求取未利用土地的新增耕地面積，最終確定蘭白都市經濟圈的新增耕地面積潛力測算值。
1.1特爾斐法
特爾斐法的運用是從20世紀50年代開始的，主要被作為預測未來的工具，應用在未來學的研究中。在解決各種形式的復雜問題，如某一指標的重要性程度時促進信息交流并取得一致意見發揮了重要作用。現代評價中的特爾斐法實際上是為了取得對某一指標或某些指標重要性程度的一致性認識而進行的專家意見征詢法。以發放問題表的形式征求、匯集并統計一些資深人員對某一項指標重要性程度的意見或判斷，以便在這一問題的分析上使大家取得一致的意見［6～9］。
1.2土地適宜性評價
土地適宜性評價就是評定土地對于某種用途是否適宜以及適宜的程度的一種評價方法，它是進行土地利用決策，科學地編制土地利用規劃的基本依據。通過對土地的自然、經濟屬性的綜合鑒定，闡明土地屬性所具有的生產潛力，以及對農、林、牧、漁等各業的適宜性、限制性及其程度差異的評定［10～12］。
2結果與分析
2.1研究區未利用土地開發潛力評價
2.1.1未利用土地現狀分析依據蘭白都市經濟圈土地利用現狀圖及相關資料，研究區其他土地類型主要包括河流水面、灘涂、裸地、沙地、沼澤地、鹽堿地和其他草地。基于研究區實際情況，河流水面具有重要的生態功能，在調節地域氣候，改善環境等方面發揮著重要作用，因此這種地類不宜進行土地開發。本文的未利用土地類型為灘涂、裸地、沙地、沼澤地、鹽堿地和其他草地。從表1可以看出，研究區未利用土地面積1994581.68hm2，其中河流水面9378.11hm2，占未利用土地總面積的0.470%；內陸灘涂面積5247.22hm2，占未利用土地總面積的0.263%；裸地面積為236296.25hm2，占未利用土地總面積的11.847%；沙地面積為4378.59hm2，占未利用土地總面積的0.220%；沼澤地面積53.74hm2；占未利用土地總面積的0.003%；鹽堿地面積3023.25hm2；占未利用土地總面積的0.152%；其他草地面積1736204.52hm2，占未利用土地總面積的87.046%。總體上來看，蘭白都市經濟圈未利用土地資源豐富，其中荒草地面積大，且開發利用的障礙因素較少，是重要的宜農后備土地資源。從表2可以看出，未利用土地中其他草地的面積最大，蘭州市、白銀市分別為728319.38、1007885.14hm2；裸地的面積次之，分別為25874.57、210421.68hm2；沙地的面積蘭州市最小，為8.01hm2，沼澤地的面積白銀市最小，為0。未利用土地分布各不相同，總的來說，白銀市的未利用土地面積大于蘭州市。2.1.2未利用土地適宜性評價與分級首先是確定評價因子及其權重。未利用土地開發適宜性評價因素不僅僅要考慮土壤的物理化學性質、水文、地貌、地形、植被、氣象等自然因素，還要考慮區位條件、交通條件、人文條件等一系列社會經濟因素。影響未利用土地適宜性的因子非常多，影響程度也各不相同，因此，應該根據蘭白都市經濟圈的實際情況進行主導評價因子的篩選［13～17］。采用特爾斐法確定主導評價因子及其權重。聘請土地資源管理、城市規劃、農業等學科專家共15人，根據自身經驗確定主導評價因子及其權重（見表3）。第1輪打分主要是確定主導評價因子。其次是確定評價因子的分級標準。綜合考慮蘭白都市經濟圈的自然、經濟和社會狀況，充分查閱相關資料，并多次與國土資源局相關專家交流，經反復論證，將評價因子進行定量化處理，并對其進行分級，其分級標準見表4。第三是指標分值的計算與可開發未利用土地面積的確定。根據各指標因子的分值和權重，計算宜農未利用土地適應性評價指標總分值（表5）。宜農未利用土地適應性評價指標總分值（E）=土壤類型分值×0.2033+人均GDP分值×0.0987+地貌類型分值×0.2773+海拔高度分值×0.1300+地質災害分值×0.2907。對計算所得的研究區可開發未利用土地的面積比例進行修正，將修正后的宜農未利用土地適應性評價指標總分值百分比化，則得到研究區可開發未利用土地的面積比例。假設未利用土地開發理論潛力發揮到最大，則蘭州市未利用土地新增耕地系數為81.99%，白銀市未利用土地新增耕地系數為76.93%。根據新增耕地理論潛力計算公式（理論潛力=蘭州市各地類面積×蘭州市新增耕地系數+白銀市各地類面積×白銀市新增耕地系數）可得出，蘭白都市經濟圈未利用土地開發利用潛力為1572968.724hm2（表6）。收集2012年蘭白都市經濟圈已實施的未利用土地開發項目，根據開發規模和實際新增耕地面積，計算蘭州市和白銀市的新增耕地系數［18～19］。計算公式為：新增耕地系數（a）=新增耕地面積/開發總規模。得出蘭州市和白銀市已實施的未利用土地開發項目的新增耕地系數（表7）。進而進行未利用土地開發新增耕地面積潛力測算。計算公式為：新增耕地面積=待開發的未利用土地規模×新增耕地系數。從表8可以看出，根據2012年已實施的未利用土地開發項目，得出蘭白都市經濟圈未利用土地可開發為新增耕地的面積為96737.211hm2。
2.2新增耕地面積潛力測算
綜合理論開發潛力測算方法和根據已實施項目確定開發潛力測算方法，一個是假設未利用土地開發理論潛力發揮到最大時的新增耕地面積為1572968.724hm2（理論開發潛力測算）；另一個是根據已實施的未利用土地開發項目確定的新增耕地面積為96737.211hm2（根據已實施項目確定開發潛力測算）。將以上2種方法所求的新增耕地面積求取平均值，作為最終確定的蘭白都市經濟圈的新增耕地面積潛力測算值，該測算值為834852.968hm。本文來自于《甘肅農業科技》雜志。甘肅農業科技雜志簡介詳見
3結論
第5篇：土地評估法范文
關鍵詞 規劃調整 實施評估
中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A
第三輪土地利用總體規劃（2006-2020年）已在全國范圍內實施，與上一輪土地利用總體規劃相比，其在土地調控指標體系、管制分區等方面發生了明顯變化，因此，要求在實施過程中更加加強對本輪土地利用規劃的控制與調整。由于社會經濟的發展，往往要求土地利用總體規劃在實施過程中根據需要進行調整，而規劃的嚴肅性對土地利用總體規劃的調整具有嚴格的限制。據此，國土資源部先后下發文件《國土資源部關于嚴格土地利用總體規劃實施管理的通知》（國土資發[2012]2號）和土地利用總體規劃評估修改指導意見等文件，指出對土地利用總體規劃的修改，必須就修改的必要性、合理性和合法性等進行評估，組織專家論證，依法組織聽證，并向社會公示。規劃實施評估報告經規劃原批準機關同級國土資源主管部門同意后，方可開展規劃修改。凡涉及改變城鄉建設用地擴展邊界、禁止建設用地邊界，改變約束性指標，調整重大布局等原則性修改，必須經規劃原批準機關批準，同時各省國土資源廳相繼出臺技術指導文件，作為土地利用總體規劃實施評估的技術指導。
1土地利用總體規劃實施評估方法研究
當前，土地利用總體規劃實施評估的一般思路是首先構建實施評估指標體系，然后通過數學的方法分別計算出各指標數值，最后根據權重和各指標分值綜合計算得到該區域土地利用總體規劃實施總分值。根據研究思路可以看出，一般情況下，土地利用總體規劃實施評估的方法主要是定性和定量相結合的方法，但傳統的土地利用總體規劃實施評估中的定性與定量相結合方法往往是定性為主，單一用數理統計進行分析。隨著各項技術的發展，這種傳統的評估方法已經無法滿足需求，逐步轉變為多元關注的分析方法。除此之外，目前的規劃實施評估還引入了定位分析技術，將GIS軟件與土地利用實施評估進行有效結合，從空間上對規劃實施情況進行分析。
本文主要通過多角度構建土地利用總體規劃實施評估指標，運用數學模型分別計算各指標數值，從多元定量方法入手，進行土地利用總體規劃實施評估研究。
2土地利用總體規劃實施評估
2.1評估指標選擇
根據臥龍鎮土地利用總體規劃（2006-2020）、國民經濟和社會發展“十二五”發展規劃、土地利用變更數據等最新統計數據，結合規劃實施評估技術指導，從規劃指標執行、規劃實施效益的實現以及規劃實施后土地利用程度和變化三個方面進行定量評估，選取規劃主要指標實施情況、用地結構與布局情況、用地節約集約程度、規劃實施情況和規劃與經濟社會發展匹配度5個評估目標、耕地保有量目標實現程度等22個子目標（見表1）。
表1：臥龍鎮土地利用總體規劃實施評價因素因子及權重
2.2評價指標的權重確定
權重應依據評價目標、評價指標對土地利用總體規劃實施評估的影響程度來確定。評價目標、評價指標的權重值在0～1之間，每個目標對應下一層分值指標的權重之和都應為1。一般情況下，確定權重主要依據特爾菲測定法、因素成對比較法和層次分析法等幾種方法。本次臥龍鎮土地利用總體規劃實施評估評價選用特爾菲測定法來確定總體評價及評價目標指標權重。其測算方法是首先對各因素進行多輪次的專家打分，并按下式計算權重值：
其中wi =1
式中：c――評估分值
Wi――第i個評估因素作用權重值
di――第i個評估因素作用分值
由此計算得到本次規劃實施評估各因素因子的權重如表1所示。
2.3 指標計算
考慮土地規劃評估的系統性，評估指標覆蓋面較廣，因此采用多因素綜合評判模型作為土地規劃實施評估的模型。具體公式為：
其中wi =1
式中：c――評估分值
Wi――第i個評估因素作用權重值
di――第i個評估因素作用分值
由于各評估指標反映不同的評估內容，有不同的評估標準和量綱，相互之間不能直接比較，需通過標準化將其轉化為可比量綱。
為了更直觀地評價土地利用總體規劃實施水平，將土地利用總體規劃實施狀況分為優秀、良好、一般、差、較差和很差六類，對應的綜合評價分值歸類標準見表2：
臥龍鎮土地規劃實施定量評價結果為80.55分，規劃實施情況良好。為了找出規劃實施中存在的問題，對各個評價指標進行具體分析。
3.對土地利用總體規劃實施評估的思考
土地利用總體規劃實施評估主要是針對目前正在實施的第三輪土地利用總體規劃的調整而進行的一項工作，其目的是為了科學合理的進行土地利用總體規劃的調整，但實際應用過程中，當前的土地利用總體規劃實施評估的方法及評估思路尚存在一定的問題。
3.1土地利用總體規劃調整依據不明確
目前的土地利用總體規劃調整雖然受到土地利用規劃實施評估的限制，即在調整前必須先通過規劃實施評估，但是卻沒有明確的限制因素，雖然通過定量的規劃實施評估可以得到該地區規劃實施情況的好壞，但這種好壞不能作為是否進行土地利用總體規劃調整的依據。而當前的實際操作是很多地方將這種規劃實施評估作為土地利用總體規劃調整的一部分，不能對土地利用總體規劃調整起到規范限制的作用。
3.2規劃評估指標與規劃調整內容不一致
目前的土地利用總體規劃實施評估主要是對目前規劃實施情況的指標測算及分析，而土地利用總體規劃調整過程中，往往是對規劃布局的調整，規劃的各項指標很少會發生變化，從而使得這種評估跟實際的調整聯系并不密切。
參考文獻
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第6篇：土地評估法范文
一、大數據技術應用給房地產土地評估行業帶來的機遇
大數據又稱巨量資料，是指所有的數據量規模巨大到無法通過目前主流軟件工具，在合理時間內擷取、管理、處理，并整理成為幫助企業經營決策等積極目的的信息。大數據具有海量的數據規模、動態的數據類型、快速的數據流轉和巨大的數據價值等特征。更進一步說，大數據除了具有規模數量大的特點外，更重要的是數據的非結構化、殘缺和無法用傳統方式處理等特性。從本質上看，大數據的精髓在于它拓展了數據分析的抽樣方法和范圍，放松了對數據研究的精準度要求，更注重通過揭示相關關系來刻劃世界萬物之間的復雜聯系。因此，大數據為人類認識世界提供了新的方法，引發了思維的革命。
大數據技術的戰略意義不在于掌握龐大的數據信息，而在于對這些含有意義的數據進行專業化處理。如果采用傳統的關系數據庫存儲和計算方式，這些數據將會花費過多時間和金錢。房地產土地評估數據庫的數據來源，主要包含政府部門和各類相關專業機構等的各種數據、評估機構的評估報告以及從相關網站獲取的數據。房地產土地評估行業是一個典型的數據密集型行業。各房地產土地評估機構通過長期經營，已經逐步積累了海量的用戶數據，這些對用戶的評估數據構成了龐大的結構性數據資源。從房地產土地評估角度出發，理想狀態的大數據是組織的行為全記錄，以及從這些記錄中發現規律的過程。跟過去數據相比，大數據的關鍵作用之一是減少信息不對稱，發現市場主體的行為規律，甚至預測其經濟行為。
大數據能夠從根本上解決傳統房地產土地評估中面臨的信息不對稱、客戶不透明的問題。傳統的房地產土地評估業務運用大數據技術和方法，能夠更好地識別和認知客戶需求，以客戶為中心，創新評估服務，實現快速、低成本的客戶營銷和有效的風險管控，進而從根本上提升房地產土地評估行業的專業服務能力。通俗地講，大數據使房地產土地評估機構“更聰明”，這是房地產土地評估機構體現其核心競爭能力的新型資產。
大數據時代背景下，傳統的房地產土地評估行業界限和競爭格局已經被打破。云計算、大數據等先進技術的快速發展，為房地產土地評估行業轉型升級提供了有力工具。具體的手段、方法、機制變革，應該與互聯網的本質相結合，采用與之相匹配的理念、方式和節奏，否則會阻礙轉型的步伐。房地產土地評估行業要服務好實體經濟，助推房地產行業健康發展，就要充分運用大數據技術，強化客戶服務的深度、廣度和效率。
首先，房地產土地評估行業應用大數據技術，可以精準服務企業資本運營活動；其次，房地產土地評估行業應用大數據技術，能夠有效防控房地產土地評估風險；再次，房地產土地評估機構應用大數據技術，可以大大提高評估工作效率；最后，房地產土地評估行業應用大數據技術，有助于提高評估的科學性。優秀的房地產土地評估機構將基于優秀的平臺技術、優質的客戶資源和服務質量，數據（信息）將成為房地產土地評估機構的核心競爭力之一，房地產土地評估所需信息的獲取方式將會發生改變，如購買服務、聯盟共享、規模機構自身深加工等。
二、大數據技術在房地產土地評估領域應用面臨的突出問題
大數據、云計算和搜索引擎等信息技術，對傳統的房地產土地評估手段和方法提出了嚴峻的挑戰。我國房地產土地評估行業受技術、數據、人才等制約，在大數據技術應用方面還處在起步和探索階段，存在以下幾個問題。
1.對房地產土地評估新技術鉆研不夠
目前，大多數的房地產土地評估項目，都是在國家法規或政策的規定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的評估項目。很多房地a土地評估機構往往單純從盈利考慮，以最短的時間完成評估業務，而不去深入研究房地產土地評估新方法、新技術、新手段，對大數據技術的應用更沒有引起足夠的重視。有的或因收費低而應付了事，降低了房地產土地評估的質量，嚴重地影響了房地產土地評估機構的信譽和業務素質提升，增大了深化拓展房地產土地評估業務的難度。從總體上看，現有的房地產土地評估從業人員信息化素質普遍較低，對信息技術特別是大數據技術知之甚少，更談不上有效應用。
2.在評估業務實務中低層次操作
目前，政府部門對行業的條塊分割管理與價值評估行業的社會性、市場性特點存在著很大的矛盾和沖突，由此影響沖擊房地產土地評估機構競爭的公平性。難以制定統一的評估技術標準，也很難統一協調推進大數據技術的應用，嚴重影響了房地產土地評估工作的質量和效率，導致房地產土地評估服務市場仍然停留在靠關系營銷的低層次操作上。特別是房地產土地評估行業與其他相關行業的溝通、信息共享和滲透都不夠理想，極大制約了大數據技術在房地產土地評估領域的應用。
3.評估大數據安全防護面臨嚴峻挑戰
在大數據時代，數據安全的威脅隨時都有可能發生。例如，云計算機面臨存儲數據安全、黑客攻擊以及保護隱私的法律風險，用戶數據和應用托管在云計算上面臨泄露和非授權使用的風險。伴隨著數據的進一步集中和數據量的增大，現有的信息安全手段已經不能滿足大數據時代的信息安全要求，對海量數據進行安全防護更加困難，數據的分布式處理也加大了評估數據泄露的風險。在大數據背景下，網絡結構發生邊界模糊、中心離散、分層減少等重大變化，導致原來奏效的安全防護理念和技術，出現了設備位置不確定、檢測目標不明確、防護重點不突出、阻斷策略不匹配等問題，防護效能嚴重降低，導致房地產土地評估大數據安全防護面臨嚴峻的威脅。
三、加快大數據技術在房地產土地評估領域應用的對策
目前，大數據技術已經成為房地產土地評估行業找準市場定位、挖掘新的業務增長點，實現戰略轉型、打造核心競爭力的重要方面，在很大程度上可以決定房地產土地評估行業的未來發展。因此，如何在房地產土地評估業務中更好地運用大數據技術，在不久的將來將成為房地產土地評估行業的關注焦點。
1.加強大數據技術應用的研發力度
創新是房地產土地評估機構的立身之本、發展之源，如果房地產土地評估機構不注重研發新業務，必然會在激烈的市場競爭中被淘汰。能否實現創新，主要取決于房地產土地評估機構是否設立研發部門，研發工作是否富有成效。房地產土地評估機構的研發工作，要側重于新技術、新方法和新手段，特別是大數據技術在房地產土地評估領域的應用，優化工作流程，提高工作效率，降低業務成本。為此，需要采用新的組織形式與管理方法，利用民營高科技企業的技術、人才與設備優勢，聯合科研機構和高等院校等共同研發評估大數據技術等，積極開展大數據領域的雙邊或多邊技術協作，逐步形成房地產土地評估大數據技術科研平_，為房地產土地評估領域應用大數據技術提供有力支撐。
2.完善房地產土地評估的基礎條件
為推進大數據技術在房地產土地評估領域的應用，房地產土地評估機構需要引進高端計算機技術、信息技術等專業人才，迅速搭建起所需的部門。同時，需要搭建房地產土地評估的信息化管理平臺，完善數據信息庫和信息管理制度，如項目信息歸檔、客戶信息管理、信息收集渠道等，為大數據技術的應用提供及時、完整的信息支持。同時，推進房地產土地評估領域大數據的開放共享進程，打通房地產土地評估信息橫向共享渠道，推進信息資源的共享和業務協同，在此基礎上形成房地產土地評估領域的大數據倉庫。目前，房地產土地評估機構之間的信息網絡自成體系、相互割裂，相互之間的數據難以實現互通共享，信息系統出現“系統林立”和分裂狀態。為此，需要借助大數據平臺，整合強化信息網絡體系，實時獲取、交換和使用數字化信息。此外，房地產土地評估機構還要吸收和借鑒客戶關系管理的理論與方法，建立符合房地產土地評估業務特點的客戶關系管理系統和客戶信息數據庫，全面分析客戶的性質和業務特點及其對自身的重要程度，提高客戶維護能力。
第7篇：土地評估法范文
第一條 為加強國有土地資產管理，規范土地交易行為，維護地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區域內進行土地估價工作的中介機構，均適用本辦法。
第三條 本辦法所稱地價是指一宗地產或多宗地產在一定權利狀態下的某一時點的價格。
第四條 本辦法所稱土地估價是指土地估價機構根據委托方的要求，按照國家土地管理局《城鎮土地估價規程》規定的標準和程序對宗地地產進行評估和計算。
第五條 土地估價工作應遵循合法、真實、公平、可行的原則，土地估價的價格不得低于西寧地區的基準地價。
基準地價由市人民政府定期公布。
第六條 凡在本市行政區域內使用土地的單位和個，有下列情形之一的，必須進行土地估價：
（一）土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押的；
（二）以土地使用權投資聯營、聯建、入股的；
（三）企業兼并、分立、拍賣、破產、股份經營、清產核資等；
（四）外資、合資、合作經營企業使用國有土地的；
（五）依照法法律、法規規定需要進行土地估價的；
（六）由市人民政府決定必須估價的土地。
第七條 西寧市土地規劃管理局主管本市行政區域內的土地估價工作。
物價、城建、財政、國有資產等有關部門按照各自的職責做好估價的管理工作。
第二章 土地估價機構與管理
第八條 土地估價機構必須具備下列條件（一）具有法定代表資格，有與開展評估業務相應的資金和固定的辦公場所；
（二）有土地估價專業人員。其中取得土地估價師技術職稱的人員不得不少3人，除專職人員外，可以聘請兼職人員，但專職人員的比例不得低于50％；
（三）具有一定的土地估價工作經驗。
第九條 申請從事土地估價的機構，須向市土地規劃管理局提出申請，具備本辦法第八條規定的條件，經市土地規劃管理局審批后，到市工商行政管理局申請核準營業登記。
第十條 經市工商行政管理局注冊登記的土地估價機構，應于登記后30日內到市土地規劃管理局辦理土地估價資格證書，持土地估價資格證書到市物價局辦理土地估價收費許可證。
第十一條 土地估價機構資格實行注冊登記審驗制度，有效期3年。有效期內，土地估價資格證書每年審驗一次。有效期滿前，土地估價機構應持工作報告，人員狀況和5個典型估價實例等材料，向發證機關申請登記，經發證機關審查合格后，重新辦理注冊登記。
第十二條 土地估價機構必須遵守以下規則：
（一）嚴格遵守國家有關法律、法規；
（二）對所出具的土地價格評估報告有關內容的真實性和合法性負責。
（三）對委托人提供的文件資料和市土地規劃管理局提供的土地登記證明材料，應嚴格保守秘密，不得公開引用和轉讓；
（四）有關土地估價成果，應在協議規定期限內完成，土地價格評估報告經市土地規劃管理局和市物價局確認、備案后方可提供給委托人。
第十三條 土地估價機構有下列情形之一的，由市土地規劃管理局取消其土地估價資格，市物價局收繳其土地估價收費許可證。
（一）違反本辦法第十二條規定的；
（二）連續二年未進行土地估價工作的；
（三）土地估價人員玩忽職守，造成土地估價結果嚴重失實的；
（四）未取得土地估價機構資格證書和年審不合格的。
第三章 估價程序和審核
第十四條 土地估價按以下程序進行：
（一）申報立項。符合本辦法第六條規定需要進行地價評估的單位和個人，應持《國有土地使用證》、地上附著物產權證明材料等向市土地規劃管理局申請評估立項；
（二）委托評估。被評估地產的單位和個人在準予評估立項后，向指定的土地估價機構提交估價委托書，并簽訂“土地估價協議書”；
（三）土地估價。土地估價機構按“土地估價協議書”和國家有關土地估價規定的要求，完成土地價格評估報告；
（四）評審確認。土地估價機構將土地價格評估報告報市土地規劃管理局、市物價局審核確認后，連同地價確認表一并提供給掃托方使用。
第十五條 市土地規劃管理局、市物價局在接到土地價格評估報告等資料30日內組織審核確認。委托方對所確認的估價結果有異議的可在15日內向估價機構申請復查，估價機構在10日內應作出復查決定，委托人對復查結果仍有異議的可15日內向市土地規劃管理局申請確認。
第四章 土地估價收費
第十六條 進行宗地地價評估，應按照國家的有關規定標準收費。
第十七條 土地估價的收費依據、收費標準以及雙方各自履行的義務和承擔的責任，應在“土地估價協議書”中明確表述。土地估價機構可先預收50％的評估費用，其余費用在提交土地價格評估報告和地價確認書后15日由委托方一次付清。
第十八條 異地執行估價的評估人員的差旅費由委托方承擔，不計入土地估價收費標準內。
第十九條 對外資企業和中外合資、合作經營企業的土地估價收費，比照國際慣例由雙方商定。
第二十條 收費應使用財政部門制發的收費票據，收費不使用財政部門制發的收費票據的，被收費單位和個人有權拒付。
第二十一條 土地估價機構應財政部門的規定管理評估費用，自覺接受財政、審計部門的監督、檢查。
第五章 罰則
第二十二條 用地單位故意隱瞞事實，提供虛假情況或者與土地估價機構串通作弊，致使土地估價結果嚴重失實，市土地規劃管理局有權追究用地單位或土地估價機構直接責任人和主要負責人的責任，并吊銷其土地估價許可證。
第二十三條 土地估價機構玩忽職守，致使土地估價結果嚴重失實的，市土地規劃管理局可以對其給予警告，并責令其重新評估或另行指定土地估價機構評估，評估的費用由原評估機構承擔。
第二十四條 不按協議規定時間提交土地估價成果，或泄漏委托人提供的資料，給委托人造成經濟損失的，委托人有權按法律程序要求經濟賠償。情節嚴重的，可依法追究直接責任人的法律責任。
第二十五條 對違反收費規定的，由物價部門按有關規定查處；情節嚴重的，由市土地規劃管理局取消其土地估價資格，市物價局收繳其土地估價收費許可證。
第二十六條 土地估價人員在估價工作中玩忽職守、貪贓枉法、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分，情節嚴重的，依法追究其法律責任。
第六章 附則
第8篇：土地評估法范文
企業改制中國有資產流失，也是企業的腐敗問題，其實質是一種違法犯罪，中國法律對國有資產的保護，明確規定，應加強國有資產的監管體系，任何人不得使用任何非法手段占用國家的財產。應建立一個平等公正的大環境，做好評估.管理以及確認的工作，還應加強宣傳力度，讓國有企業的所有員工加強認識，大家共同對國有資產進行監督，把維護國有資產，杜絕它的流失，作為一個自覺的行為，讓國有資產得到更好的保護。
二、解決企業在改制中的土地評估問題的對策
1土地資產評估必須嚴格遵循科學，合理，合法的原則，評價方法的選擇是科學，客觀，公正，公平和合理的相關參數，以確定篩選重組在評價期內實際使用的國有企業土地資產評估的因素，土地價格，適合當地條件的措施的權利，以客觀屬性為標誰，以減少主觀評價因素的隨機選擇，考慮土地估價的條件下自然經濟的主要因素，結合社會，生態和綜合評價，防止土地資產流失。盡快提高國有企業改革土地資產評估的理論體系，建立科學可行的技術操作規范。
2是加強宣傳的立法和政策法規的土地資產評估，提高員工的質量評價，國有土地資產評估管理，必須有相應的法律法規保護。因此，應努力促進國家有關土地資產評估管理法規，加快制定《土地法》，土地資產管理功能的各種標誰化的評估，為土地資產的評估和管理打下一個堅實的法律基礎。
3要加強土地估價人員的管理，提高評估人員的綜合素質。土地估價師實行嚴格按照有關法規和國家土地資產評估標誰，加強自身的職業道德修養和素質教育，理論和土地資產評估系統的研究方法，全面提高收集，分析和利用信息的能力和誰確的判斷。除了國有資產和土地估價損失問題，企業和其他財產的評估，在這里，我總結出解決其他資產評估問題的措施。
三、解決企業在改制中的其他資產評估問題的對策
1.加強組織協調，提高集成技術。該評估機構與評估彼此之間，建立全面的通信機制和審計機構，通過溝通，有共同的理解，然后形成基本的評估報告。而在評價過程中，并隨時調整機制問題，隨時進行磋商。根據以往的經驗，在評估時必須要做的是:在對長期投資的評價時，首先應該對被投資企業的進行總體評價，長期投資價值評價，長期投資控股與非控股，分別計算評估值，并記錄在長期投資項目，而不是將被投資企業的資產和負債及投資組合處理。其次，在對應收賬款恢復已評估的基礎上的壞賬誰備，與相關的政府文件對國有企業的重組，嚴格按規定的評價，按規定程序核銷壞賬。此外，預計負債的確認，保證單位拒絕保障辯護權，必須履行擔保義務保證收回權的單位，正式的評估報告的評估機構聯合做的工作和審計機構。
2明確的改革目標，進行實證研究。從評價的目的是改革服務，從而使評估報告可以為改革提供重要的參考，我們必須充分認識改革的目的，在實證研究的基礎上的工作是必不可少的。研究主要包括以下幾個方面:制定詳細的，全面的評估方案，充分體現評價的方法，與客戶溝通了解的變化動態，重點評估和評估的難度，知道成績評價為重點，綜合通信和評價企業，了解企業的歷史背景，評價的發展過程，組織結構，盡職調查對資產和財務狀況有一個全面的了解，按照正確的職業判斷誰則。熟悉相關的法律法規，各級政府對企業的重組，嚴格按照評估。可以說，只要改革目的，在基礎性的研究工作，對自然的不確定度評定消失，評估的難度也就降低了，評估報告的質量也有所提高，也就能保證評估工作的真實性與誰確性。
第9篇：土地評估法范文
第二條、國有企業實行公司制、股份合作制改造（改組），租賃經營，組建企業集團及出售、兼并、合并、破產、搬遷改造等所涉及的劃撥土地使用權處置與管理，適用本規定。
第三條、國有企業使用的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。
第四條、對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，應當根據企業改革的不同形式和具體情況，分別采取國有土地使用權出讓、國有土地使用權租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地的方式予以處置。
國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。經出讓方式提供的土地使用權在其出讓年限內屬企業的法人財產，可以依法轉讓、出租、抵押、作價出資（入股）。
國有土地使用權租賃，是指土地使用者與土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。租賃方式處置后的劃撥土地使用權經出租方同意可以依法轉讓、轉租、抵押、作價出資（入股）。
國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資投入國有企業改組后的新設企業。該土地使用權由新設企業持有。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府委托有資格的國有股權持股單位統一持有。
保留劃撥用地方式，是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的國有土地使用權在企業改革中可繼續沿用劃撥用地的方式。土地使用權評估價格中確認屬企業投入的部分，可作為企業的資本金投入。
第五條、國有企業改革涉及的劃撥土地使用權，有下列情形之一的，應當采取出讓或租賃方式處置：
（一）實行公司制、股份合作制改造（改組）；
（二）實行租賃經營的；
（三）組建企業集團的；
（四）被非國有企業兼并的。
第六條、國有企業破產或出售的，其劃撥土地使用權應當以出讓方式處置。
第七條、根據國家產業政策，須由國家控股的關系國計民生、國民經濟命脈的關鍵領域和基礎性行業企業或大型骨干企業，進行公司制改造（改組）以及組建企業集團的，其劃撥土地使用權，經省級以上人民政府土地行政主管部門批準，可以采取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置。
第八條、國有企業改革涉及的劃撥土地使用權，有下列情形之一的，經土地行政主管部門會同有關部門批準，可以采取保留劃撥用地方式處置：
（一）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，土地用途不發生改變的；
（二）國有企業兼并國有企業或非國有企業、國有企業合并，兼并或合并后的企業是國有企業的；
（三）在國有企業兼并、合并中，被兼并的國有企業或國有企業合并中的一方屬于瀕臨破產企業的；
（四）非國有企業對資不抵債或資債相當的國有企業在承擔債務、安置職工的前提下實行兼并的；
（五）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。
前款第（二）、（三）、（四）、（五）項保留劃撥用地方式的期限不得超過2005年。2005年12月31日前發生土地使用權轉讓、出租、抵押或改變用途的，應當依法辦理有關手續。
兼并、合并后的企業改變劃撥土地用途從事經營性開發的，應當實行有償使用，依法辦理有關手續。
第九條、以出讓方式處置劃撥土地使用權的，區別不同情況按下列規定辦理：
（一）企業改制后在2005年12月31日前不改變土地用途且不進行重新建設的，應當按土地評估確認價的20％繳納土地使用權出讓金；
（二）企業改制時不改變土地用途，但在2005年12月31日前進行土地資產重組、轉讓或利用閑置土地發展第三產業的，應當按新的土地用途評估確認價的20％繳納土地使用權出讓金，原已繳納的土地使用權出讓金可予以沖抵；
（三）改制企業一次性繳納土地使用權出讓金確有困難的，經市或縣（市、區）人民政府批準，可分期繳納或緩繳，緩繳期限一般為1至3年，最長不超過5年；
（四）改制后的企業經營確有困難的，經市或縣（市、區）人民政府批準，其已繳納的土地使用權出讓金可由財政部門返還企業，用于沖減負資產或安置退休人員以及下崗職工再就業等。
第十條、以租賃方式處置土地使用權的，土地年租金按土地評估確認價的20％乘以還原利率確定，租期可由租賃雙方協商確定，一般每期不超過5年，期滿后經雙方協商可續租。企業自批準用地之日起2年內免繳土地年租金，第3年至第5年的土地年租金可根據企業的經營狀況適當確定，最高不超過標準土地年租金的1／2.5年后土地年租金應根據情況適當調整，調整間隔期不少于3年，每次調整幅度不超過上期租金總額的30％。
第十一條、以土地使用權作價出資（入股）方式處置的，須報市以上土地行政管理部門審核、審批。其土地評估確認價的40％部分，按企業隸屬關系由所在地的人民政府委托有資格的國有股權持股單位統一持有。其土地使用權可依法轉讓、出租、抵押。國有股權管理方案，由財政、國有資產管理部門審報。
第十二條、企業破產的，其劃撥土地使用權由縣以上土地行政主管部門收回，可以采取拍賣或其他方式予以處置。經有批準權的人民政府批準，所得收益由財政部門返還企業用于職工安置。
第十三條、需處置的劃撥土地使用權，應已辦理土地登記，獲得土地使用權證書。尚未辦理土地登記的企業應向土地所在地的土地行政主管部門申請土地權屬審核，取得土地行政主管部門出具的土地權屬證明。
第十四條、處置劃撥土地使用權，其土地用途必須符合當地的土地利用總體規劃；在城市規劃區內的，還應符合城市規劃。需要改變土地用途的，應當依法辦理有關批準手續，補交土地使用權出讓金或者有關土地有償使用費用。
第十五條、除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置劃撥土地使用權的，必須進行土地價格評估。企業應當委托具有土地價格評估資格的評估機構進行地價評估，評估費按有關規定予以優惠。其中，國有企業設立上市公司或組建企業集團的，應當委托具有A級評估資格的評估機構進行地價評估。
經審查確認的土地價格評估結果，應當作為劃撥土地使用權處置中確定土地使用權出讓金、作價出資（或股本）、租金額的依據。
第十六條、改制企業的土地使用權處置方案，由企業或企業主管部門負責擬訂，主要內容包括：企業改革的形式和內容、企業使用土地現狀和擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價格及理由等。
第十七條、設立上市公司及中央和省屬的改制企業，其地價評估結果和土地使用權處置方案經市土地行政主管部門審核后，報省級以上人民政府土地行政主管部門確認、審批。
對實行公司制改造、改組或組建企業集團、股份合作制改組、租賃經營和出售、兼并、合并、破產等企業，其地價評估結果和土地使用權處置方案由企業主管部門報同一級土地行政主管部門確認、審批。
第十八條、劃撥土地使用權處置方案按下列程序審批：
（一）企業向土地所在地土地行政主管部門提出土地資產處置申請。
（二）土地行政主管部門從收到申請之日起，在10個工作日內完成對企業用地權屬調查和界定（有權屬糾紛的例外）。對尚未領取土地使用證的，應及時出具土地權屬證明。
（三）企業委托具有相應土地估價資格的評估機構進行土地價格評估。
（四）企業持土地價格評估報告向所在地的土地行政主管理部門申請評估結果確認。土地行政主管部門從收到土地價格評估報告之日起，在5個工作日內完成評估結果確認。
（五）土地行政主管部門協助企業或企業主管部門依據有關法律、法規和政策，擬訂劃撥土地使用權處置方案。
（六）土地行政主管部門憑企業土地使用權處置申請、土地價格評估確認報告、土地使用權處置方案等有關資料，在5個工作日內批復劃撥土地使用權處置方案。
第十九條、劃撥土地使用權處置方案經批準后，企業應當根據批準的土地使用權處置方案與縣級以上土地行政主管部門分別簽訂國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權租賃合同、國有土地使用權作價出資（入股）合同（協議）、劃撥土地使用合同。
企業應按合同規定繳納相應的費用并辦理土地變更登記手續（免繳土地變更登記費），領取土地使用證。土地使用權出讓金經批準分期繳納或緩繳的，企業繳清規定的出讓金后，方可領取土地使用證。
未經處置的劃撥土地使用權不準轉讓、出租、抵押及作價出資（入股）。
第二十條、未辦理土地登記或未能提供土地行政主管部門出具的土地權屬證明，其土地價格評估結果不予確認，土地使用權處置方案不予批準。
不按土地管理法律、法規和規章及本規定進行土地價格評估的，其土地價格評估結果不予確認，土地使用權處置方案不予批準。
第二十一條、國有企業改革中涉及的土地使用權，未經批準擅自處置并發生土地使用權轉移或改變土地用途的，按有關法律、法規予以處罰。
第二十二條、土地行政主管部門違反本規定批準的土地使用權處置方案無效，對有關責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十三條、凡已進行改制的國有企業，其劃撥土地使用權沒有依法處置的，應當按本規定的要求在1999年12月1日前補辦處置手續、辦理土地變更登記；逾期不辦的，由土地行政主管部門公告注銷原土地使用證書。
第二十四條、城鎮集體、鄉鎮企業改革中涉及劃撥土地使用權處置的，可參照本規定執行，具體辦法由市土地管理局另行規定。
