房地產一體化管理精選(九篇)
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第1篇：房地產一體化管理范文
一、統一征管模式
對全市范圍內土地使用權轉讓（土地無建筑物）、礦井轉讓等行為、房地產開發銷售、委托代建及自建房屋(農村集體土地自建房除外)、房地產（含二手房）轉讓等環節產生的各項稅收（統稱“房地產稅收”），實行“一站式”（市地稅局辦稅服務廳）征收和“聯網控管、先稅后證、項目跟蹤、過錯追究”的控管辦法，以先稅后證（即先向地稅、財政部門繳納相關稅收，后辦理房屋產權證書）為基礎，通過部門配合、環節控管，實現房地產稅收一體化管理。
二、加強部門配合
國土資源、建設、房產等部門要密切配合，充分發揮部門職能作用，實行信息共享。在辦理土地使用權證（地上無建筑物）、房屋產權證和施工許可證之前，要嚴格執行“先稅后證”，在辦證審批表上必須加蓋地稅部門“征稅審核章”或“稅源審核章”。
（一）實行信息共享。
地稅、國土資源、建設、房產等部門要按照聯網控管要求，建立健全部門間符合征管實際需要的監控機制，實現地稅和相關部門的計算機網絡聯接。
1市國土資源局要于每季首月5日前向市地稅局提供有關土地使用權轉讓（地上無建筑物）信息，包括權利人名稱、土地權屬狀況、土地價格等詳細資料。
2市房產管理局要于每季首月5日前向市地稅局提供房產轉讓相關的交易信息、產權登記信息。
3市建設局在對參與工程投標單位進行資格審定時，要審查投標單位稅務登記情況，對沒有辦理稅務登記的投標單位，要督促其補辦稅務登記手續，并于每季首月5日前向市地稅局提供建設項目中標單位信息和竣工驗收工程項目信息。
4.其他各相關職能部門在依法協助市地稅局采集房地產行業涉稅信息時，不得收取任何費用；市地稅局對獲取的相關信息資料只能用于稅收征管工作，并有責任予以保密。
（二）實行先稅后證。
1市國土資源局在辦理土地使用權轉讓（地上無建筑物）有效登記時，憑蓋有“征稅審核章”或“稅源審核章”的查驗辦證審批表辦理土地權屬轉讓手續。地稅部門應根據市國土資源局提供的相關信息嚴格進行征(免)稅界定，辦理相關的征(免)稅手續。
2市房產管理局在辦理房產所有權登記（包括繼承、贈與登記、變更、自建）手續時，憑納稅人辦理相關的征(免)稅手續辦理房產所有權登記相關手續；委托代建并辦理自建房產證書的納稅人須取得地稅部門的建筑業。
3市建設局在辦理《施工許可證》時，憑蓋有“征稅審核章”或“稅源審核章”的查驗辦證審批表予以審批辦證。對存在嚴重偷逃欠稅行為且又不按規定期限和要求進行整改的房地產開發企業、建安施工企業，應及時依法提請上級行政主管部門降低直至取消其經營資質。對存在偷逃欠稅行為的施工企業，應積極配合地稅部門督促其開展稅收自查并依法繳納稅款，憑蓋有“征稅審核章”或“稅源審核章”的查驗辦證審批表辦理工程項目竣工驗收手續。地稅部門要根據市建設局提供的相關信息嚴格進行稅源管理，科學征管，并告知納稅人取得稅務。
4.市監察局要定期不定期開展檢查，依紀依規對造成納稅人偷逃欠稅的相關責任人實行責任追究。
（三）實行驗票付款。全市所有行政事業性單位（含中、省、垂直管理的行政事業性單位）和其他相關建設單位及個人須憑市地稅部門開具的正式稅務支付工程款。否則，不予支付。房地產開發企業預收購房款票據由市地稅部門監制，納入地稅監控管理。
（四）實行依法辦事。國土資源、建設、房產、地稅、財政等部門要加強配合，認真履行職責，簡化辦稅程序，優化納稅服務，不斷提升服務水平。
三、強化工作責任
（一）明確責任。凡涉及房地產稅收信息的相關職能部門(單位)要明確具體承辦科(股)室和責任人，層層細化工作責任。
第2篇：房地產一體化管理范文
20*年5月，國家稅務總局提出了對房地產稅收實施一體化管理，一年多來，我省各地認真落實“一體化”管理要求，結合本地實際，做了大量卓有成效的工作，房地產稅收一體化管理工作取得了一定的進展。為了進一步做好我省房地產稅收管理工作，提高房地產稅收一體化管理水平，根據今年全國耕地占用稅、契稅征管暨房地產稅收一體化管理工作會議精神，結合我省實際，現就進一步加強房地產稅收一體化管理工作通知如下：
一、統一思想，明確目標，切實提高對房地產稅收一體化管理工作的認識。房地產稅收一體化管理是國家稅務總局貫徹落實國家宏觀調控政策需要，在廣泛調查研究的基礎上，根據稅收征管的基本原理和實際情況，為加強房地產稅收征收管理而實施的一項重要舉措，是稅收管理科學化、精細化的具體體現。各級財稅征收機關要打破部門分割、稅種分割、信息不溝通的管理狀態，從房地產開發、交易到保有的全過程加強稅源信息收集和分析工作，促進信息的共享和利用，提高工作效率，增加稅收收入，降低納稅成本，方便納稅人。
二、全面落實契稅直征，嚴格契稅“先稅后證”制度。各級財政征收機關要進一步落實契稅直接征收工作，設立契稅直征窗口，提高征管效率；同時要嚴格“先稅后證”制度，逐步建立包括涉稅資料的收集和共享、稅源信息的傳遞和利用、計稅依據的確定和認可、各方的權利和責任等內容的工作聯系制度，把契稅征管納入房地產權屬轉移辦理流程，實現信息的及時傳遞和共享，為實施房地產稅收一體化管理奠定基礎。
三、實現房地產交易環節稅收的“一窗式”征收。在交易環節建立征收機制，通過一個窗口對各稅種進行統管，是房地產稅收一體化管理最基本的要求。各級財稅征收機關要加強與房地產部門的聯系，有條件的地方一定要在今年內由財政和地稅部門在房地產交易部門共同設立征收窗口，實現房地產交易環節稅收的“一窗式”征收。同時利用契稅“先稅后證”的特點，把房地產交易環節的信息儲存起來，建立數據庫，然后將信息向房地產開發、保有兩個環節傳遞，進行稅源監控；暫不具備共同設立窗口條件的，地稅部門可委托財政部門代征稅款，同時要明確一個部門負責儲存、傳遞房地產交易環節稅收信息，保證對房地產開發、保有兩個環節的稅源進行監控。
四、做好存量房交易價格的核定工作，統一房地產交易環節計稅價格。存量房交易價格的認定是“一窗式”征收的關健環節，而大量占有信息是準確、高效地對存量房價格進行評估的前提。各級征收機關要加強與房地產部門的協調，共同建立統一的房地產交易計稅價格核定機制，廣泛收集信息，大量占有信息，采取多種途徑、多種形式，準確、高效地對存量房交易價格進行評估，堵住納稅人瞞報、虛報成交價格偷逃稅款的漏洞。
第3篇：房地產一體化管理范文
關鍵詞：價值鏈；房地產企業；管控模式
中圖分類號：F2 文獻標識碼：A
文章編號：1672―3198（2014）16―0022―02
1房地產企業的發展趨勢
近年來，隨著房地產行業的高速發展、環境的劇烈波動和競爭的加劇，房地產企業開始進行大規模跨區域擴張和并購整合，規模化、集團化成為房地產企業的發展趨向和重要特征。
規模化經營是“指企業采用生產要素凝聚和重組的經營方式以及由此所決定的經濟效益”。規模化發展要求房地產企業從以往粗放式的發展模式向集約式、精細化轉變，它特別強調企業管理的專業化能力，同時要求企業的組織結構清晰、各組織模塊職能明確，業務單元劃分適當，并且相互之間的聯系通道順暢，業務流程管理高效。
集團化發展對房地產企業的管控能力和資源整合能力以及專業化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業務單元的有機運轉，且高效地掌控不同區域的多項目運作；同時，不同區域的項目在開發時還要保持協調運轉、規范運行，以保證高效順利地完成。另一方面，必須更好地配置企業資源，做到優勢互補，互相推動，有效降低管理成本。
規模化、集團化已成為當前中國房地產業的發展趨勢，在其促動之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色，企業從“母公司―項目公司/項目部”的架構向“總部―區域聯動”的集團模式轉型成為必然。相應地，現有的房地產企業的組織管控模式也應做出必要的調整與創新，否則難以適應發展的要求。
2價值鏈理論
1985年，邁克爾?波特首次提出“價值鏈（Value chain）”管理理論，其認為，企業的價值產生于包括生產（投資）、經營、銷售、服務和內部管理的各個環節以及各環節協調運作產生的整體價值增值，而這一相互聯系、彼此促進的價值產生的動態過程就是價值鏈。
價值鏈具有如下特性：（1）企業的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面，其中基本活動主要是直接創造價值的業務環節，而輔助活動主要是企業的內外部管理活動；（2）企業的價值活動其各環節是相互聯系的統一整體，每一環節完成自身的工作內容后，傳遞到下一環節。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協作，實現價值增值。（3）企業競爭優勢來自于成本領先和差異化，而從價值鏈角度來看，企業競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優化、協調的價值鏈活動。
3房地產企業價值鏈構成
按照價值鏈理論，房地產企業的開發作業流程，同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。
3.1房地產企業價值鏈中的基本活動
（1）前期研究決策階段：通過縝密細致的市場調研，結合企業自身綜合實力，對目標地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究，確定項目業態和開發模式，進行價值研判與決策。
（2）規劃階段：根據前期決策，委托設計單位對已獲得地塊進行策劃設計，形成良好的功能規劃和市場識別，將土地最大限度實現增值。確定設計方案后，依法對擬建地塊進行規劃保健，獲得許可。
（3）工程建設階段：通過招標比選，選擇最優施工企業，使其有能力完成設計方案，實現低成本、高質量施工，并對工程施工進度、質量、安全進行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過作業投入成本，使之轉化為產品價值。
（4）銷售階段：在取得房屋銷售許可證的基礎上，對產品進行推廣與銷售，并根據客戶需求反饋，對在建和后期擬建產品設計和建造進行修正，實現銷售價值最大化。
（5）物業管理階段：產品開發、銷售完成后，對產品進行物業管理、保修和后期維護。
3.2房地產企業價值鏈中的輔助活動
房地產企業價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產特有產業價值鏈特性的基本活動的開展而開展的，它穿插、融合于房地產價值鏈運作的整個過程。
（1）戰略定位管理：確定企業的發展方向和宏觀戰略，作為具體經營方針制定的依據，保證企業核心競爭力的培育和發展。
（2）財務和人力資源管理：人力和資本是企業發展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制，促進知識資源的積累和應用；財務管理是就做好企業的投資管理、營運資金和籌資管理以及稅務籌劃。
（3）企業文化：企業在生產經營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準則。企業文化是企業重要的價值附加值來源，在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。
（4）企業創新：在激烈競爭的房地產市場中，技術、產品、銷售和管理等方面的創新，是企業不斷獲取競爭優勢和獲得價值增值的重要手段。
4價值鏈運營管理模式
價值鏈運營管理模式是以房地產價值鏈為核心，按項目開發流程實現一體化協同。公司所有職能模塊和業務單元均基于價值鏈定位，從業務線、職能線及戰略、管理、審計線三個層次各自承擔相應職責，整個價值鏈上橫向的各個協同單元成為利益共同體，互為依存，互為客戶，各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻，通過協同提高效率，從而實現整個價值鏈的價值創造最大化，形成橫向一體化。相互協同又相對獨立的各個業務單元和模塊作為“小價值鏈”，通過積累形成各自的專業化優勢，提高專業化能力，形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優勢，從而形成集團不可復制的核心競爭力。
根據上述價值鏈理論，將房地產企業的價值鏈條整合為橫向一體化協同和縱向一體化協同。橫向一體化協同注重提高運作效率、降低成本；縱向一體化協同注重知識積累、專業能力的提升。
4.1橫向一體化協同
首先由四大中心――戰略研發中心、產品設計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發業務鏈條，這是地產企業價值鏈的核心和主干；由財務、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業化服務的支持平臺；業務鏈條以支持平臺為依托開展經營活動，相互作用，形成立體協同的價值鏈。這條鏈延伸到企業外部與戰略合作伙伴和利益相關方（如：供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷售等）對接串聯起來，就構成了房地產企業的整條價值鏈。
基于價值鏈，四大中心作為業務單元分工明確、準確定位。戰略研發中心側重于集團戰略研究，目標計劃及項目的高、精研發和經營環境分析；產品設計中心側重于項目規劃與設計，致力于環保、節能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產品設計；制造中心側重于產品制造過程的標準化、程序化、規范化以及產品制造的高效率、低成本；營銷中心側重于營銷和服務，基于消費者心理，研究需求趨勢和營銷方式，建立營銷管理和服務特色；與客戶、合作伙伴相互尊重、關注共贏；實現價值鏈創造價值的做大化。
基于價值鏈，業務單元與資源提供和職能支持模塊互為依存，互為客戶。創造是所有業務單元和模塊的共同取向。這樣，就會產生協同效應，并打破部門和業務單元之間的界限，實現價值鏈的價值最優。具體工作中，各業務單元和模塊在各自分工負責的重點工作和領域內首先努力做得最專業、最有效率，然后主動地參與價值鏈其他環節的工作，從不同的視野貢獻智慧，避免漏洞，防止風險。
4.2縱向一體化協同
縱向一體化協同就是在價值鏈分工明確的前提下，各業務單元和模塊工作范圍相對固定，業務聚焦，打造專業化團隊，提升專業化能力。縱向一體化使專業技術人員或其他專業人員有參與更多項目、更多業務的機會，有利于員工個體在實踐中積累經驗，成為專業化人材，并通過專業化發展的通道成長，實現自身價值。同時，各業務單元和模塊作為專業化團隊，有了人才培養的途徑和良好機制，團隊內更容易培養知識分享的氣氛，從而更有利于知識的積累，進而形成專業化優勢，提高價值創造的能力，能為價值鏈的價值貢獻更大。
價值鏈運營管理模式一種以價值為核心的管控模式，它將整個項目運作過程都納入到集團的管控范圍之內，在很大程度上提高了集團的管控能力；并且通過業務單元和職能模塊的設置，一方面使得房地產企業組織的架構更為清晰，業務流程更為順暢，另一方面這種調整弱化了職能部門的權力，強化了職能部門對項目之間的溝通與協調意識。因為在一體化趨勢下，各部門只有通過不斷的溝通與協調才能實現價值，進而也避免了各職能部門高高在上，缺乏服務意識的現象，使項目運作過程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外，重要的是將各職能部門對應于相應的業務單元使各部門的專業化優勢能夠更好地發揮，而且這種圍繞業務流程的專業化優勢整合促進了公司整體競爭力的提高，使其更加能夠適應市場不斷變化的競爭與壓力。
參考文獻
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[3][美]斯蒂芬?P?羅賓斯.管理學[M].第七版.北京：中國人民大學出版社，1997.
第4篇：房地產一體化管理范文
一、加強政策宣傳，改善稅收環境。財政、地稅部門要利用多種形式，廣泛宣傳土地、房地產業稅收政策，切實激發全民依法納稅的自覺性，為實施一體化稅收管理創造良好寬松的社會環境。要積極創造條件，在房地產權屬登記場所設立辦稅窗口，為納稅人提供咨詢服務并現場辦理有關涉稅事項。
二、加大依法治稅力度，嚴格執行“先稅后證”的政策規定。財政部門必須依照房產管理和國土資源部門提供的房地產交易合同確定的成交價格計征契稅；對二手房的交易，不能正確提供成交價格的，要依據市場行情進行合理評估，按評估價格計征契稅。根據有關法律法規規定，沒有財政、地稅部門出具的完稅或免稅憑證，國土資源和房產管理部門不得辦理土地使用權屬、房產權屬登記手續。國土資源、房產管理部門要依法履行職責，嚴格把關,切實執行“先稅后證”的政策，積極配合財政、地稅部門做好土地、房地產稅收征管工作,防止國家稅收流失。
三、實行信息共享，建立部門協作聯系制度。財政、地稅、國土資源、房產管理等相關部門要加強溝通和聯系，細化土地、房產管理信息交換內容，切實做好信息共享工作。財政、地稅部門要將日常稅收征管和稅務稽查工作中發現的納稅人在土地、房屋產權交易或權屬登記方面的問題，及時告知土地、房產管理部門；國土資源、房產管理部門要將土地、房產交易和登記情況定期提供給財政、地稅部門；建設部門要將已批準的房地產規劃、開發項目相關信息提供給財政和地稅部門。由財政部門牽頭，定期召開房地產稅收一體化管理聯席會議，及時解決土地、房地產稅收征管中出現的問題。
第5篇：房地產一體化管理范文
【關鍵詞】房地產市場營銷一體化教學
【中圖分類號】G642【文獻標識碼】A【文章編號】1006-9682(2010)3-0077-02
隨著房地產業的發展,《房地產市場營銷》課程已經作為行業營銷課程被越來越多的高職院校列入教學計劃。《房地產市場營銷》課程具有較強的應用性,如果在教學中只注重理論知識的系統傳授,不注重理論聯系實際,不注意培養學生運用營銷理論分析解決實際問題的能力,培養出來的學生就很難適應市場經濟發展的需要。而當前高校教學存在的最大問題就是理論脫離實際,尤其是房地產專業的學生,實踐鍛煉的機會明顯不足。
“一體化教學”是集“教、學、做”于一體的一種教學模式,強調把理論教學和實踐教學有機結合,重視學生的全程參與,實施“做中學、做中教”,進行專業知識、專業技能和職業素養三位一體的學習與訓練,突出了學以致用、理論聯系實際的教學原則,是提高學生綜合職業能力有效的教學方法。高職院校《房地產市場營銷》課程亟需進行“教、學、做”一體化的教學改革。
一、《房地產市場營銷》一體化教學的“教”
1.突出實用性和操作性的教材
教材是教學中一個非常重要的環節。教師要根據教材進行備課和教學,學生要依靠教材進行學習和復習。因此教材的質量直接關系到教學的質量。高職高專的教材要理論知識深淺適度,實踐環節特色鮮明,強調業務的操作實踐。目前大多數高職院校使用的《房地產市場營銷》教材理論性較強,案例比較陳舊,這種教材的使用對學生而言,實踐應用性不強,達不到理論與實踐的有機結合。要做到“教、學、做”一體化教學模式教學必須要在教材的選擇或編寫上有所突破,可以選擇面向目標、以任務驅動為內容的教材。這種教材在模式上與傳統教材有較大變化,采取先提出問題的方式,然后指出解決問題的方法和所需要的知識。用什么學什么,增強目的性、實踐性和應用性。實際上就是以完成一個個具體的任務為線索,把知識內容巧妙地融合到任務中。教材依據項目,使學生學完一本教材,基本上就會做一個具體的項目,并且可以舉一反三。例如房地產購買行為分析這一章應先提出問題:萬科新開發了一樓盤,請為其做一份營銷策劃方案。然后指出一份營銷策劃方案應包括哪些內容,需要掌握哪些方面的知識。學生會在這個問題的驅動下,通過對學習資源的積極主動應用,進行自主探索和互動協作的學習。實踐性較強的教材除了教材本身,還應包括實踐實驗教材和配套教學光盤。這樣的教材打破了原來的知識體系,圍繞任務重新構建知識體系,通過任務模塊形式講解目標系統的功能結構,通過流程描述講授解決問題的思路,以此提升學生的系統分析能力、邏輯思維能力和設計技能,并在此基礎上做理論知識點的展開和延伸,既可以起到急用先學、學以致用和立竿見影的效果,又可以收到誘導學生逐步展開、深入探討、由會到精的目的。
2.具備“雙師型”素質的教師
在“教學做”一體化教學模式下,教師不再僅僅是書本知識的傳播者,而且還應該是實踐操作的示范者和指導者。但是由于很多高職院校的教師是直接引進的應屆畢業生,因而很多老師都缺乏很實際的房地產市場營銷實踐經驗。另外,近年來由于高職院校大量擴招,教師教學工作量增加,教師尤其是年輕教師進修、培訓和參加社會實踐的機會相對減少,教師往往采用傳統的教學方法完成學校交給的教學任務,沒有用大量精力去探索創新房地產市場營銷課程的教學模式和方法。再加上有時候部分房地產市場營銷任課教師本身知識儲備不足,缺乏對房地產行業的深刻理解和對企業具體運作,尤其是崗位要求比較陌生,有時候難免現學現賣,降低教學水平,嚴重地影響教學效果。
《房地產市場營銷》課程要做到“教、學、做”一體化教學,必須要有高素質的“雙師型”教師隊伍,了解、掌握、熟悉行業企業工作一線的新知識、新技術,適應一體化教學工作需要,真正做到“穿上工作服,就能從事房產營銷,脫下工作服,就能上講臺執教”。高職院校新入職的教師上崗前要首先參加技能培訓;學校有計劃安排在崗教師到企業掛職鍛煉或直接選派教師參與相關實訓基地房地產項目的組織和策劃,提高教師的實踐能力;聘請具有豐富房地產行業經驗和市場營銷經驗的校外人員擔任兼職教師,比如房地產公司的主管營銷的副總或者部門經理、營銷策劃人員或者房地產經紀人等定期到學校來做教學工作,把企業實際遇到的問題及解決方法傳授給我們的專業任課教師和學生。建設一支能適應高職教育的以就業為導向、強化技能性和實踐性教學要求的“雙師型”教師隊伍,是培養社會需要的高素質應用型人才的關鍵。
3.理論與實踐相結合的教學過程
在傳統教學過程中,教師主要采用傳統的“講授型”。雖然也有案例分析和講練,但整個教學過程基本上在教室進行,缺少仿真的職業環境和角色扮演,教師、學生沒有把自己當成真正的房地產市場營銷工作人員,沒有進入真實的職場環境中。這樣就造成了學生理論水平高、實踐能力差的后果,與房地產企業和具體工作要求相脫節的矛盾比較突出。
一體化教學要以能力為本位,在技術上、方法上和過程上貼近企業的崗位需求。首先,多渠道強化房地產市場營銷技能培養,適當加大實訓課程比例。結合房地產市場營銷課程教學內容,任課教師應有目的、有步驟地讓學生參與到實踐活動中去。其次,在理論教學中采用多種模式,特別是“情景型”模式,即學生在模擬的情景中扮演某一社會角色,從而掌握相關知識技能的一種實踐性教學活動。如教師設計讓學生作為售樓人員或者是房地產經紀人練習與客戶的交往,或者作為房地產市場營銷部門的工作人員商討某個項目的策劃方案等。在這樣的模擬教學環境中,從理論到實訓、再到實際,提高學生具體運用理論知識,提高實際工作技能,培養學生的職業能力,為他們以后就業走向工作崗位奠定好基礎。
二、《房地產市場營銷》一體化教學的“學”
1.不排斥接受性學習
教育學家呂型偉曾說:“不能什么都讓學生自己去研究,因為學生的間接經驗是很重要的,在學習期間,接受性學習是重要途徑,學生主要是學習和掌握別人的經驗。”不同特征的知識,對學習方式的要求也就不同。學生應根據其各自的特點靈活運用。接受性學習的特點:以聽教師講授為主要方式;以掌握系統知識為基本任務;信息傳輸呈線性;學生認知活動具有可指導性、可控性。《房地產市場營銷》中涉及到的基本概念、基本原理、基本方法,需要學生進行接受性的學習。例如,房地產市場營銷理念及其演變過程這部分內容。接受性學習的最大價值在于學習者不必從零開始學習活動,可以通過繼承接受前人或他人的認識成果而加速個體的認識發展過程,從而能夠從容地面對無限的知識海洋。
2.促進探究性學習
探究性學習,是一種在好奇心驅使下,以問題為導向、學生有高度智力投入且內容和形式都十分豐富的學習活動。探究性學習的前提是學生“自主活動”,教師在學生的探究性學習中是一個幫助者的角色,教師將為學生提供學習材料,解釋閱讀材料中的問題,提出問題,教師不直接告訴學生答案,而是要挑戰學生,鼓勵學生自己找到問題的答案。例如《房地產市場營銷》課程中房地產市場調查章節:市場營銷活動必須始于市場、終于市場,開發前必須調查市場以確定適銷對路的產品,開發后必須以適應市場的價格、行銷、促銷等策略將產品推向市場,這就要求進行市場調查,掌握市場信息。教師先把市場調查的一般程序、原則等內容向學生介紹,然后動員學生到房地產開發公司、房地產交易所去調查,最后由教師對學生遇到的疑惑問題進行解答。這種形式的教學能真正使學生把知識學活。
三、《房地產市場營銷》一體化教學的“做”
1.在實踐中完成作業
“教、學、做”一體化中“做”是核心,教師在做中教,學生在做中學。從教師對學生的關系上說,做便是教,從學生對教師的關系上說,做便是學。《房地產市場營銷》是一門實踐性很強的課程,在教學中應以學生的“做”為重點。例如房地產專題策劃,這是對所學房地產市場營銷理論綜合而具體的應用,是一次實實在在的系統學習和理論聯系實際的大作業,要真題真做。房地產市場營銷理論學完后,教師應將專題策劃的任務安排給學生。通過專題策劃使學生熟悉房地產市場營銷策劃的全過程,使學生在資料的收集、處理及應用,策略的分析,方案的制定、評價與優化等方面能與具體對象結合起來,提高房地產市場營銷策劃能力。
2.實現工學結合
加強校企合作,實現工學結合。學校充分利用校外實訓基地資源,安排學生參加頂崗實習,學生在做中學、在學中做,在完成具體任務的過程中學習新的知識和新的技能,在學習中體驗工作的責任和經驗,加快實現從學生到勞動者的角色轉換。比如讓學生參加一些市場調查活動,安排學生對附近區域的房地產項目進行關于樓盤戶型、價格、展銷活動、樓盤開盤典禮、新聞會等的調查分析,使學生在實踐中學習和了解房地產市場營銷工作過程、項目運作的要求,提高房地產市場營銷的技巧;讓學生接受校企合作單位的培訓,然后挑選合適的、優秀的學生參與到企業項目的銷售推廣活動現場,給學生一個實戰的機會,親自感受房地產營銷過程。通過銷售準備、發現客戶、銷售講習、談判與成交、事后跟蹤等環節的實踐,提高學生售樓技巧。
參考文獻
1 卓堅紅.從虛擬到實戰的高職房地產營銷實踐教學探索[J].中國成人教育,2008.11
2 王慶紅.“教、學、做”一體化教學模式的探索與實踐[J].職業教育研究,2008.4
第6篇：房地產一體化管理范文
1發展房地產企業信息化的策略
1.1企業信息化的合理定位
企業信息化建設必須站在戰略的高度和商業管理的角度。站在制高點，統籌整個企業的營運過程。企業信息化建設要求企業的管理層必須從戰略的眼光看企業信息化建設。房地產企業多是一些以經營為目的的企業，追求利潤最大化和成本最小化是每一家房地產企業必然要考慮的問題。所以房地產企業必然重視業績表現，但往往因為重業績而忽視了其他東西。在信息系統的建設中，要考慮很多因素，比如：流程是否能夠促進企業成長、增加盈利以及提高客戶滿意度。房地產企業信息化要求信息、決策、執行的整合，要求公司的IT建設和公司的戰略結合起來。
1.2加強人才建設，明確責權，保證需求落實
房地產企業信息化建設應該需要一支穩定而強大的人才隊伍,因此信息化建設要“以人為本”。這也是我們政府所倡導整個社會的。信息化建設與人才開發是相互影響、相互作用的，信息化建設需要高素質的人才，而人才的開發又能推動信息化建設的進程，兩者是相互融合的。人力資源不僅是企業信息化的豐富內涵之一,更是企業信息化進程的駕馭者。人才是實現房地產企業信息化戰略的基礎，沒有信息技術人才，企業信息化戰略的實施只能是一句空話，對人力資源進行開發、使用和培養是關系到企業生存和發展的核心戰略。但是，目前我國多數房地產企業的信息化人才匱乏，特別是既熟悉管理又懂計算機的復合型人才嚴重匱乏。因此，房地產企業的信息化建設一定要把信息化人才的培養工作擺上戰略地位，采用多方面措施加緊推進。
1.3采用一體化指導思想
結合自身需求，采用一體化指導思想。房地產開發由于業務涉及面廣，因此在信息化過程中需要考慮到眾多業務信息化需求，涉及到大量業務環節，比如項目可行性研究、市場分析、產品定位、土地獲得、規劃及設計、融資、建筑施工、工程監理、市場營銷、租賃、物業管理等。在發展的不同階段，房地產企業都必須引進一些業務管理軟件。這些應用系統都往往由不同開發商開發，構建的也是不同的數據庫，致使很多企業的經營管理數據分布在不同的系統、地域或平臺上。從而限制了企業各種數據的綜合利用，信息間未能實現有效地共享與傳遞，這樣嚴重影響了企業信息化建設的實施效果。因此企業的信息化建設應以“一體化”為出發點和指導思想。我們應該遵循四個原則，也就是規劃設計一體化、考察系統本土化、采購軟件本行業化、實施上線本企業化。
一體化的信息化建設主要是指采用統一的先進的開發工具、統一的大型關系型數據庫，從服務于企業發展戰略出發進行系統規劃，完全整合辦公自動化、人事管理、項目管理、樓盤銷售、客戶關系管理、物業管理、租賃管理等專項業務管理功能，彼此之間實現完全的融合，數據間直接交換與運算，減少了信息流轉中間環節，形成企業辦公、信息交流、業務管理的統一信息化大平臺。
2房地產企業信息化發展趨勢初探
2.1房地產企業信息化中的電子商務
房地產電子商務即電子商務理念和技術在房地產業中的應用。應用范圍十分廣泛包括：房地產材料采購、房地產營銷業務、房地產中介、物業管理等領域。也是房地產企業信息化發展的趨勢所在。
BtoB(BusinesstoBusiness即企業對企業電子商務)房地產電子商務是房地產企業信息化中最常見之一，其涉及的面非常廣，從房地產的開發、建造開始，直到房屋最終裝潢，要涉及到大量房地產行業的相關企業，比如建材供應商、建筑承建商等。目前，BtoB房地產電子商務已經主要運用在建材以及裝潢等行業。通過房地產行業相關企業間建立的電子化交易平臺，房地產企業供應鏈的管理變得容易有效，直接成本和管理經營成本在很大程度上得到了降低。
BtoC(BusinesstoConsumer)房地產電子商務模式主要運用于房地產的市場營銷與服務，是電子商務模式中基礎的交易模式之一。BtoC房地產電子商務也是運用最廣泛。除了網上購房（雖然購房還不是很常見，但是租賃方面已經非常成熟了），BtoC房地產電子商務貫穿于房地產生命周期的整個過程。如個性化的房地產開發、房地產網絡營銷、房屋裝潢、“智能化”物業管理等。BtoC類的電子商務主要面向廣大消費者，將以個人終端為主要市場，這樣就為開發商以前對傳統媒介的廣告投入形成了一個有效的銜接，強化了客戶對品牌的忠誠度。同時該模式有利于企業通過網絡互動形式來聯系和培養客戶群體，傳播有關信息，掌握和引導消費動向，提供及時有效的商業服務。
GtoC(GovernmenttoCustomer)/GtoB(GovernmenttoBusiness)房地產電子商務模式指的是政府對消費者/政府對房地產企業的電子商務活動。這種電子商務方式能把政府服務部門的服務意識體現得淋漓盡致。房地產業是個比較特殊的行業，與其他行業相比，政府不僅是房地產行業電子商務推動者也是主要參與者之一。隨著政府電子政務的開展，這些與房地產相關的政府部門也通過網絡為房地產機構、房地產公司及個人提供多種房地產服務。如國土局為房地產開發商進行注冊，建立信息庫。再如，網上的規劃方案的審批、審計稅收、銀行貸款、房地產市場政策和市場的監督投訴等。
我們應該大力發展房地產行業的電子商務。隨著信息化建設的推進，電子商務的市場在全球范圍內急劇擴大，各發達國家都把發展電子商務作為拓展全球市場的有效手段。在這種良好的外部環境下，房地產電子商務將會成為21世紀整個產業發展的一大亮點和推動產業發展的巨大動力。房地產電子商務在目前可從房地產企業與房地產企業間的電子商務方式、房地產企業對客戶的服務方式、網上信息、建立虛擬房地產企業及虛擬政府等方面的業務展開。
2.2進一步完善房地產網站功能
1998年7月18日，中國建筑業協會推出了“中國建筑在線”網站。2000年4月3日，搜房網()在網上成功地拍賣了7套北京房產，這件事在業內引起了不小的震動。隨后，搜房網又一次在網上拍賣活動中僅用了短短4個小時的時間就拍賣了l7套上海房產，并以300萬元的價格成交了7套別墅。這是房地產相關網站的發展歷史，也是國內房地產網絡電子商務的一次大膽嘗試，更為房地產網絡經濟開辟了廣闊天地。經過十幾年的發展，房地產相關網站已經得到長足的發展。
房地產中介行業電子商務化的最終表現形式是目前流行于歐美國家的MLS(MultipleListingService)理念。在美國，1995年年初，大約有100個網站進行商品房銷售，同年底就達到4000多個，2006年已超過2萬個。顯然國外的房地產電子商務比我國起步早，隨著我國加入WTO，我們加快了房地產電子商務的發展步伐，同時也得到了很好的發展。我國現有房地產相關網站大約一萬多個,大多涉及房地產企業各個操作環節：房地產政策信息、企業內部管理、工程及材料管理、銷售及中介和物業管理等。
隨著網絡的普及，互聯網將成為房地產信息的主要渠道，這將徹底改變傳統的購房方式。房地產網站建設將為購房者提供全天候、全方位的市場服務新模式，將會擴大房地產信息服務的內容，建立房地產在線咨詢服務系統，引入城市電子地圖，實現網上售樓。在今后相當長的時間內，互補性的房地產專業網站之間開始合作，網站在市場、技術、內容上獲得發展機會；作為工作平臺和交易平臺，與傳統產業展開廣泛的合作，從而提高舊經濟的運作效率；同時房地產企業上網的數量將明顯增加。完善房地產企業信息化中網站功能的同時，我們也應該整合這些網站，使一些有基礎和有實力的網站做大、做強。比如房地產企業站點，萬科是在這方面的領跑者，其他一些企業是應該好好學習和借鑒的。
2.3加速建設房地產企業信息化標準化的進程
房地產企業在進行信息化建設的初期,其外部信息化程度不高是制約產業推進信息化建設的瓶頸問題,主要表現在房地產企業間的信息集成和共享、與外部聯系的標準化技術等方面。對于房地產企業信息化的評價,當前尚未形成規范的評價方法,缺乏統一的評價體系。房地產企業信息化建設的不斷深入,將逐步解決上述問題,為產業信息化搭建起網絡平臺。此外,一些先進的信息集成工具將引入房地產行業。如在項目管理的應用中,EDI是一種在各部門和協作力量之間交互信息的有效技術手段。建立基于EDI的房地產項目信息組織和傳遞模式,各參與者都必須遵循統一的商業操作標準,如聯合國貿易數據交換標準——UN/EDIFACT等。
對于傳統的房地產行業來說，房地產企業信息化程度的高低是決定房地產企業成敗的關鍵。與未來網絡社會相適應，不論是普通的消費者還是專業的房地產企業，都將要求房地產業務的高度信息化。因此必須加速建設房地產企業信息化標準化的進程，同樣在企業與企業合作當中，也只有運用了網絡信息技術，才能保證有更多的市場機會。
第7篇：房地產一體化管理范文
一、房地產測量現代化的概念
（一）房地產測量現代化的概述
自上世紀八九十年代以來，房地產現代化測量技術已從單純的與地形有關的測繪和資料收集發展到數據采集、傳輸、存儲、處理的自動化，并對資料信息進行深加工、作出科學解釋與管理，進行數字地圖、數字專用圖生產，建立各種信息管理系統等。房地產測量現代化是現代測繪科學、定位技術、遙感和地理信息學等學科與現代計算機科學和信息科學、通訊科學等相結合的多學科集成。房地產測量現代化指的是房地產測量運用計算機技術來測定房地產的位置、數量、質量等自然狀況以及權屬、用途、性質、的專業測繪。
（二）房地產測量現代化的意義
以計算機為標志的房地產現代化測量為房地產的控制測量建立了一個高精度的、有一定密度的、能長期保存使用的、穩定的房地產網絡控制網，為測繪大比例尺寸的房地產平面圖、地籍平面圖提供起始數據，為房地產變更測量、面積測算、撥地劃界和各種建設工程的放線驗線等日常工作提供測繪基礎。此外，在為房地產管理服務以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供了測量的精確基礎圖、表、數字、資料和相關的信息，為城市規劃、城市建設等提供基礎數據和資料。為房地產的發展提供有力的技術支持。
二、計算機在房地產測量中的優勢
從工程測量整個學科的發展來看，利用計算機這一精密的測量技術與方法能夠使得房地產測量根據形變監測分析與災害預報、工程信息系統，為今后一段時間內工程測量學研究的主要方向。實現房地產測量內外作業的一體化，數據獲取及處理的自動化，房地產測量過程控制和系統行為的智能化以及房地產信息共享和傳播的網絡化提供便利。具體而言，計算機在房地產測量中的優勢主要表現在以下兩個方面：
（一）計算機能為房地產測量建立“一體化”的測量體系
運用了計算機的房地產測量，能夠為房地產測量提供一個“一體化”的測量體系，使得房地產測量工作無論采用一種或多種、相同類型或不同類型的測量儀器，都可以實現通過統一的數據采集格式和不同數據接口定義，從而使得房地產測量工作在結束時就能建立一個高精度、有一定密度的能長期保存使用的穩定的房地產平面控制網，為房地產變更測量、面積測算、撥地劃界和各種建設工程放線驗線等日常工作提供測繪基礎。
（二）計算機能實現房地產測量的 “自動化”
房地產測量的 “自動化”是指在運用了計算機計算之后，能夠實現房地產測量數據的預處理、傳輸和通訊，從而形成電子數據的自動化流程過程中，不需人工干預和處理。此外，運用了計算機的房地產測量技術能夠適應工程測量學的發展，從點信息到面信息獲取，從后處理到實時處理。實現在大型房地產工程中，從高空到地面、地下以及水下，從人工量測到無接觸遙測，從周期觀測到持續測量。測量精度從毫米級到微米乃至納米級等等，為房地產測量提供便利。
三、 計算機在房地產測量中的應用現狀
計算機在房地產測量中的發展趨勢是越來越廣，并且和其他專業如工程測量、地面測量、空間測量等方面的理論知識緊密結合。實現了房地產測量的空間科學性、資源開發、房地產、地理、工程監理、設計制造、工業測量與工業計量等結合更加緊密。如今，結合了計算機的房地產的測量技術主要有AutoCAD和GIS。
（一）AutoCAD的房地產測量應用
AutoCAD是美國AutoDesk公司開發的通用CAD工作平臺。隨著計算機技術的不斷發展，AutoCAD在建筑業中得到廣泛的應用，并成為房地產測量市場占有率居世界首位的CAD系統工具，成為了當前房地產測量工程師設計繪圖的重要工具。可以對三維實體進行自動消隱、潤色和賦材質等操作，以生成真實感極強的渲染，以及具有強大的圖形編輯功能，能方便地進行圖形的修改、編輯操作的AutoCAD能夠實現房地產測量體系結構的開放，在協作、數據共享以及管理上的改進尤為突出，使得房地產測量工作效率高、實現有效的測量數據共享以及完備的測量管理。
（二）GIS的房地產測量應用
GIS在房地產測量中的應用是以應用導向的空間信息技術。并通過定性和定量分析方法對這些信息進行評價、測量，能夠對房地產經濟發展的過程中可能出現的各種異常態勢進行分析。GIS的房地產測量空間分析與輔助決策支持是GIS的高水平應用，通過建立房地產測量的知識的智能系統。在大規模城市基礎設施建設中如何保證綠地的比例和合理分布、如何保證學校、 公共設施、運動場所、服務設施等能夠有最大的服務面等方面，具有很好的運用效果。并且隨著數據庫的快速增大和對數據挖掘工具的深入研究，GIS在房地產測量中的應用前景不可估量。
四、結束語
在房地產測量環境的精準需求下，帶動了計算機在房地產測量市場的繁榮。在計算機時代來臨之際，房地產測量工作應及時關注計算機新技術的發展，在未來的房地產測量過程中，有效地運用計算機技術，實現房地產測量工作的高效、高質量地完成。
參考文獻：
第8篇：房地產一體化管理范文
產建設的信息需求也越來越迫切，因此極需要能集房產測繪成果管理、房產業務管理及房產信息于一體的信息系統。充分應用當前最先進的GIS技術、數據庫技術與網絡技術，結合房產管理的特點，為房產管理和滿足公眾了解房產信息的要求提供了一個暢通的渠道。
關鍵詞： 房產測繪；GIS；樓盤表；Geodatabase； MIS； CAD
Abstract: With the urban real estate market booming developed, real estate management has become onerous and complex, traditional surveying and mapping of pure real estate management system and MIS management system has been unable to meet the needs of property management, and public information needs of urban real estate construction increasingly urgent, and therefore badly in need one information system can set the real estate surveying and mapping results management, real estate business management and real estate information. The full application of the current state-of-the-art GIS technology, database technology and network technology, combined with the characteristics of the real estate management, and provides an unobstructed channel for real estate management and to meet the requirements of the public about the real estate information.Key words: real estate mapping; GIS; Property table; Geodatabase; the MIS; the CAD
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1.引言
隨著經濟發展的持續快速增長，城市建設步伐的不斷加快，作為國民經濟的一個支柱性產業—房地產業正在迅速崛起，房地產交易相應日增，眾所周知，房地產管理涉及到海量的空間數據，如以圖示方式表示的土地房屋所有權和使用權歸屬的房產圖，包括房產分幅、房產分丘圖和房產分層分戶平面圖等，同時要對房地產空間數據要進行形式多樣的查詢統計、制表、制圖和綜合分析。利用先進的計算機技術、網絡技術、GIS技術、CAD技術和數據庫技術，建設全市范圍內準確、動態、高效和標準化的共享型房地產基礎空間數據庫，使之成為房地產行業的空間定位基礎，成為“數字房產”的空間基礎平臺，為實現以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業，防止房屋重登、漏登，防止產權虛報、瞞報，為房地產管理、規劃和建設，為社會公眾提供完善、優質和高效的房地產地理空間信息，利用各類房產信息,達到房產管理和服務的最優化。所有這些一體化的應用都離不開房產測繪的一體化集成。
2.一體化集成的優越性
一體化集成的房產測繪系統可以解決傳統的測繪圖形信息采集與屬性采集分頭進行而存在的關聯性差、數據一致性難以維護等不足之處,避免了數據進入信息系統所需的二次加工和處理,提高了數據進入信息系統的效率和準確率,可以大大縮短數據采集的周期。一體化集成的房產測繪系統直接面向數字房產GIS需求進行數據采集,直接生成符合GIS要求的房產測繪數據,避免了傳統測繪的CAD數據格式與GIS格式之間繁瑣的轉換,可直接將數據寫入信息系統GIS空間數據庫,并提供了直接基于空間數據庫進行數據更新的能力,這是傳統的房產測繪系統難以實現的。一體化集成的測繪系統所具有的數據快速入庫和高效更新的能力正是數字房產系統所迫切需要的。
3．房產測繪在GIS系統的應用
房產測繪系統所針對的主要用戶是房地產測繪單位、房管部門及房地產開發商，最終目標是針對房產項目測繪分層分戶圖繪制、面積計算及分攤的目的而開發的應用系統。可實現房產測繪面積計算、分攤處理、分層分戶圖及各類面積表格的輸出。從而提高圖形繪制和面積計算的速度 ,促進配發房產證的工作效率和工作質量。通過對房產測繪單位實際工作過程的分析 ,得出房產項目測繪系統的工作流程（見圖3）。
要實現上述目標 ,系統必須實現五個方面的具體內容：
（1）數據錄入方面：方便的野外數據的錄入，以及其他數據格式GIS和CAD數據的錄入。除了勘丈記錄數據的錄入,系統可方便地從其它GIS基礎軟件和CAD軟件中獲取和轉換圖形及屬性數據,也能將系統數據交換為一些公用的文件格式,目前系統可實現與AutoCAD格式 ( .dxf，.dwg)、ERSI格式 ( .shp )等數據交換。實現與AutoCAD、ARC/INFO等數據共享。數據轉換可以保證空間信息在相互不兼容的系統中進行交換和共享 ,并保持被轉換數據的本來意義。
（2）成圖方面：操作方式簡便快捷，建立層和層圖的關聯關系，通過層圖直接生成附圖。規范圖層設置，把圖形要素嚴格按照圖層規定存放，便于管理及查詢；通過拓撲構面，指定面屬性，自動進行戶輪廓識別操作，產生戶標識；自動計算全部戶室面積、排列戶室序號、并標注戶的幾何尺寸；自動處理復雜曲線房間的面積計算。面積計算,包括套內面積,陽臺面積,,墻體面積,公用面積。
（3）圖形與屬性關系方面：建立圖形面積單元實體與其門牌、房號等屬性的雙向掛接 ,實現圖形、屬性的雙向查詢 ,并維護數據的一致性；命令驅動，即可直接在命令窗口輸入邊長、角度、坐標等；提供繪制線、折線、圓心圓、兩點圓、三點圓、橢圓、三點弧、圓心弧、梯形、矩形、平行四邊形、曲線等繪圖功能；提供刪除、移動、復制、鏡像、旋轉.倒直角、曲線光滑、延伸、打斷、炸碎、偏移、多邊形分割、多邊形合并、構建島狀多邊形、增加節點、節點編輯等功能；距離量算、面積量算、坐標量算；提供智能捕捉功能；放大、縮小、平移等視圖操作等功能。系統可直接設置測繪信息、指定面屬性、劃層定區、拓撲構面功能、生成外墻、自由面歸屬、自定義分攤指定、面積分攤及分攤計算過程報表生成、屬性信息錄入等功能。屬性數據主要包括這幾個方面：建筑物的基本信息，該建筑物功能區的基本信息，該建筑物每一層的基本信息，該建筑物里每一戶的基本信息，其中包括各種面積的分攤計算。系統實現了圖形信息和屬性信息的一體化存儲和管理。當用戶對標定過的圖形進行刪除操作時，系統能自動將對應的屬性庫文件中的內容刪除。
（4）面積分攤方面：依據國家標準 ,采用合理的數據結構 ,規范面積分攤流程 ,建立科學、合理、全面的面積分攤模型 ；系統采用房產智能分攤技術，可以進行房產的簡單分攤、商住兩次分攤、不分攤、復雜分攤，解決房產測繪中的分攤難題。分攤計算過程報表生成。
①簡單分攤：簡單分攤是只有一棟樓要分攤，并且沒有要分攤的共有共用面積，各層的共用面積=各層的建筑面積—各層的套內面積。棟總共用面積=各層共用面積和，棟總套內面積=各層的套內面積和。分攤系數=棟總共用面積 / 棟總套內面積，戶分攤的共用面積=戶套內面積 X 分攤系數。
②商住兩用分攤：只有一棟樓要分攤，但層分為商用層和住宅層,并且棟共用面積同時分攤給商用層和住宅層。 首先根據層的類型將共用面積分攤到住宅層和商用層，系數=棟共用面積 / 棟建筑面積 商用層分攤的共用面積=系數 X 商用層建筑面積（然后分攤到商用層的戶） 住宅層分攤的共用面積=系數 X 住宅層建筑面積（然后分攤到住宅層的戶）。最后將商用層的共用面積分攤到商用層，住宅層的共用面積分攤到住宅層。之后，再將它門分攤到相應的戶中。
③復雜分攤：復雜分攤是分攤多功能綜合樓。分攤原則事例如下：
層的計算建筑面積=層建筑面積 - 層共用面積（包括棟內和棟間）。
棟的計算建筑面積=棟建筑面積 - 棟共用面積（只包括棟間）。
（5）成果入庫管理和輸出方面：規范成果數據 ,使房產測量成果數據能夠按照相關的空間數據庫標準被納入統一空間數據庫管理體系。依據國家房產測量標準輸出各種圖形和報表。
以上五項具體內容中，圖形與屬性的雙向掛接是系統功能實現的關鍵之處，也是GIS技術在系統功能中的具體體現，只有實現了這一點，才能保證圖形、屬性數據的一致性，實現雙向查詢，自動生成房屋的分層分戶平面圖以及最終成果數據進入統一的空間數據庫管理系統之中。
4.一體化集成技術的實現
基于對房產測繪與信息系統一體化集成的分析,結合筆者從事房產信息系統建設的實踐,提出了以GIS為核心的總體技術路線,在大連市房地產基礎地理信息系統中總共分為兩個大的系統，其中房地產基礎地理數據管理與更新系統（基于C/S結構），基于房地產測繪業務數據，采集和管理大連市房地產基礎地理數據，實現數據的動態維護和更新機制，為大連市房地產以及國土資源等行業提供最完備、現勢的基礎地理數據；數據查詢分析部分（基于B/S、C/S結構）實時提供有關大連市房地產基礎地理數據、房產專題要素等房屋資源信息，系統通過提供有關房地產信息的綜合查詢、統計和分析的手段與工具，供相關領導在了解房地產基礎地理相關信息的背景下，對房地產的業務工作提供輔助決策支持。
5.系統集成的關鍵問題
第一：CAD數據到GIS數據的無損轉換
由于歷史的原因，大連市房地產基礎地理數據是基于AutoCAD平臺采集的，隨著GIS技術的發展，原有的CAD數據要向GIS平臺遷移，以滿足數據建庫、分析、管理以及各種應用的需要。到目前為止，已經有不少針對CAD數據轉化到GIS數據存在的問題進行研究，但是都沒有有效解決CAD數據在GIS系統的中存儲和顯示問題，如何和原來的幾何表達相銜接的問題，以及拓撲關系的問題。本系統利用ArcGIS的Geodatabase模型，基本解決了基于CAD的房產基礎地理數據轉入GIS數據庫中的邏輯組織問題，實現了數據從現有的CAD格式數據轉換到GIS格式數據，并保證其幾何空間數據的一致性，同時也實現了將CAD下的標準和成圖方式（包括數據的分層、編碼、封閉、接邊、符號顯示等）無損地轉換到GIS下的分層結構標準和成圖方式。并和已有屬性數據庫進行掛接，滿足房產GIS應用分析的要求。
第二：基于業務的數據庫動態更新
為了使系統具有長久的生命力，保證數據的現勢性和完備性，需對基礎地理數據進行動態更新。而基于業務數據實現對基礎地理數據庫的動態更新是一條有效的途徑，基于房地產管理的業務數據，如規劃數據和房產基礎測繪數據等對數據庫進行動態更新，一方面保證了數據的良好的現勢性，并且在一定程度上可以替代房產分幅圖的日常修補測業務，避免了數據采集的重復投入，減少了數據維護的成本。在系統建設過程中，充分考慮基于房產業務數據的動態更新和一體化更新問題，提供通過規劃圖、房產基礎測繪等手段進行數據的動態更新和維護方案和功能。為城市大比例尺基礎地形圖的更新和維護探索了一套切實可行的解決方案。
第三：基于GIS的以圖管房
權利人、房屋坐落、房屋屬性（建筑結構、建筑面積、建筑年代等）構成了房屋產權登記的三大要素。權利人登記通過個人身份證等可以確定，房屋屬性通過房產測繪形成分層分戶圖測繪報告可以描述。而房屋坐落采用文字描述很難確定唯一性，如地名發生變更、輸入失誤，因此很容易造成房產交易中的虛報、漏報、重復發證等問題，如何從根本上解決重復發證及防止產權轉移限制（查封或抵押）的交易是產權產籍管理中的主要問題。
采用傳統的基于文本的數據管理方法無法解決這個問題。只有基于GIS的以圖管房的思想，建立以房產圖為基礎，以房屋管理號為索引的管理體系，采用統一的房屋丘號、幢號、樓號進行數據庫管理，充分利用房屋位置在圖上的唯一性特點，每幢房屋建立唯一編號（這個編號可由系統產生的唯一號表示），通過房屋的唯一號作為關鍵索引，貫穿于房地產管理的各個業務環節，保證房產交易發證的唯一性，從而從根本上避免一房多賣、重復發證及防止產權轉移限制（查封或抵押）的交易等存在的問題。
第四：基于樓盤表的房產業務數據管理模型
在房產業務中，樓盤表是關聯房產測繪、交易和權屬的核心業務模型。房產測繪本質上描述的是房屋的空間屬性。通過房產測繪確定了房屋的位置及四至，分層分戶圖從微觀上詳細記錄的建筑物中各個樓層的空間關系、房屋的內部結構、精確的房屋尺寸以及整幢房屋的面積屬性（共用面積、陽臺面積、墻體面積等）， 因此，樓盤表和房產測繪有其內在的一致性，樓盤表在理論上應該來源于房產測繪。而房產交易以及權屬發證是以樓盤表的最小權屬交易單元為單位的，樓盤表貫穿于房產業務的各個環節。因此樓盤表是房產業務的核心數據管理模型。
6．結束語
基于GIS的房產管理信息系統的建設是一個綜合性強的工程，涉及房產業務，GIS、數據庫、網絡等最先進的科學技術。本系統基于房產管理第一線，注重應用的使用性，為房產測繪成果管理提供了一套相對完善、實用的 解決方案，為房產管理提供了全面的、可靠的信息服務，真正實現了“以圖管房”的目的，提高了城市房產管理的水平，并為廣大公眾能實際了解城市房產建設提供了一個暢通直觀的渠道。
作者簡介：
①湯志華（1979～），男，漢族，江西贛州人，工程師，現從事工程和地籍測量、地理信息（GIS）與房地產測繪工作。
第9篇：房地產一體化管理范文
關鍵詞：數字房管；信息化；GIS
中圖分類號：F292 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
一、引言
隨著中國城鎮化進程的持續發展，中小城鎮的房地產市場不斷升溫，房產登記、交易、抵押、租賃、測繪等業務呈幾何級增長，房產管理的種類和復雜性不斷提升，房產信息化管理工作面臨著“速度”與“水平”的雙重考驗，對“數字房管”的要求應運而生。數字房管將網絡技術與房地產市場管理緊密結合，實現數據資源的共享及日常辦公自動化，推動房產管理由粗放型向智慧型轉變，全面滿足房地產管理信息化的需要。
二、“數字房管”的重要性
信息化建設的核心是數據，數字房管利用GIS（Geographic Information System，地理信息系統）和數據庫技術建立“房屋分幅分丘圖形庫”、“樓盤立體圖庫”、“房屋分層分戶CAD圖庫”、“電子檔案數據庫”和“房產檔案數據庫”等五庫合一的房產信息數據庫，將房屋測繪信息和權屬信息有機地結合起來，為城市管理、建設、開發、拆遷等行政行為提供全方位的房產信息，實現“以圖查房、以房管檔、圖檔合一”。可以構想以下場景：當消費者想購買或租賃一套房子，可以通過數字房管系統查詢城市任一區域房屋相關信息，比如該區域有多少房產有意出售或出租，房屋的戶型、結構、面積、售價或租金，周邊的配套設施等等，并能夠通過系統與相關部門、人員進行在線商洽，直至簽訂意向合同。
隨著數字房管建設的推進，其內涵不斷延伸。通過BPM（Business Process Management，業務流程管理）、OA（office automation，辦公自動化）技術和計算機網絡技術整合各類房產信息，建立統一的房產管理平臺，實現房產測繪、權屬登記、交易、檔案管理等各類房管業務的互聯互通，全面提升房管工作的服務水平和宏觀決策能力。
三、分階段實施“數字房管”
我國房管數字化進程大致劃分為三個階段：第一階段是MIS階段――即單機單用戶；第二階段基于GIS的房管系統，實現資源共享；第三階段引入工作流程的概念，規范行政事項審批流程，打破業務系統之間的信息孤島，實現辦公一體化，最終通過“智慧房管”加速“智慧城市”的建設步伐。
目前，我國大多數中小城鎮的房產管理信息化建設僅處于MIS（Management Information System，管理信息系統）階段，基于GIS應用的數字房產管理系統較少，與城市經濟發展和市場需求仍存在較大差距，因而在當前的房產管理系統中普遍存在著信息網絡系統不能互聯，辦公信息、房地產權屬信息、圖形和地理信息等數據無法共享，并因此重復開發多套系統，系統整理利用率低，擴展性差，無形中形成了資源浪費。
四、“數字房管”的技術手段
數字房管是基于MIS、GIS和BPM技術實現房管業務的精細化管理、立體化管理以及跨部門管理。其中MIS負責實現業務的信息化管理，GIS負責房屋圖檔一體化，BPM負責實現跨部門的鏈接。
1.測繪技術
房地產信息系統的建立，數據是核心，測繪是基礎。房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、界址、占地面積及利用狀況需要通過專業測繪來為房地產管理部門提供信息，測繪人員熟練掌握各種現代化測量儀器、測繪技術和房產測量規范是確保測繪數據準確無誤的必然要求。目前，現代化、高精度的測量儀器（如激光測距儀、GPS技術等）已開始應用于房產測量，它有利于提高外業測量數據的精度，進一步提高測繪成果的質量。
2.GIS技術
GIS是一項以地理空間為基礎，為地理研究和地理決策服務的計算機技術系統。具有強大的圖形自檢功能，能對各種空間數據進行編輯、轉換、分析、輸出等操作，實現從屬性到圖形、圖形到屬性、屬性到屬性、圖形到圖形的相互查詢與分析。把GIS技術引入房產管理中，將土地、房產的圖形數據和屬性數據緊密結合，通過圖形定位和標識房屋，直觀而形象的統計房屋信息數據，實現房產權屬界線及其屬性的精確管理與漸變查詢，為房產管理提供圖形監控手段，有效地防止房屋重復登記、一房多證等管理漏洞，保證權屬登記和交易安全。此外，利用GIS統計查詢該區域內的各種房產信息，還可為拆遷管理，經濟適用房、廉租房等住房保障型房屋的規劃提供決策支持。
3.BPM技術
BPM是一套完成企業各種業務環節整合的全面管理模式，使得整個業務流程的自動流轉或自動執行成為可能，實現“業務、辦公、服務一體化”。房產管理的核心是房產登記，其主要業務包括：房地產權屬交易登記、房屋安全鑒定、公房管理、住房保障、拆遷管理、白蟻防治、商品房預售及合同網上備案等。建立基于BPM的流程平臺為房管業務提供智能流轉，所有的業務模塊高度集成，根據人員的權限、業務范圍按派發規則自動流轉，縮短行政事項的辦理周期，還可以通過明確流程所有者的形式來監督流程的整體表現，從而避免部門間推委的問題。
五、結束語
“數字房管”不僅把房產數據、信息、圖形搬到網上，實現了管理手段的創新，更重要的是在網絡技術的依托下創建了管理和服務一體化的新理念。“數字房管”使百姓受益的同時，也將推動城市房管事業駛入“高鐵時代”。
參考文獻：
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