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關(guān)鍵詞:估值技術(shù);公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn)
1990年,我國的住宅分配制度完成了從實(shí)物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變,隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項(xiàng)重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》,首次將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示,并且允許使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在新準(zhǔn)則實(shí)行的兩年間,公允價(jià)值的使用受到了冷遇,公允價(jià)值的計(jì)量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財(cái)政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價(jià)值的方法,這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評估技術(shù)的改進(jìn)。
一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀
公允價(jià)值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息,提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢,但是由于存在市場機(jī)制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下,公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。
2007年,存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中,僅18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn),而采用公允價(jià)值模式的只有20家,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%,且出現(xiàn)了三種計(jì)量方式,分別是評估價(jià)格(14家公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格(5家公司)。
二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題
(一)地域差異問題。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”就可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。
然而中國幅員遼闊,東中西部、城市與農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、制度水平都存在明顯差異,房地產(chǎn)的發(fā)達(dá)水平也不盡相同。公認(rèn)的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內(nèi)陸的大型城市。除此之外,同類或類似的房地產(chǎn)要求彼此地理位置、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型相同或相近,而由于地段、樓層、朝向不盡相同,要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場,其實(shí)很不容易(張興 徐文學(xué) 柳萍 2009)。因此,根據(jù)市場的要求,通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價(jià)格顯然存在困難,這就給投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估值技術(shù)中的市場法的實(shí)際運(yùn)用制造了麻煩,凸顯了估值的難度。
(二)時(shí)間跨度問題。運(yùn)用收益法評估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí),準(zhǔn)確確定凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率是估值的基礎(chǔ)。雖然這些參數(shù)是以現(xiàn)有租約條款、土地使用權(quán)剩余使用年限等歷史信息為基礎(chǔ),但還是需要對未來信息進(jìn)行預(yù)測。首先,評估基準(zhǔn)日的選擇可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等,不同的時(shí)點(diǎn)其風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)不同,所以要確定的折現(xiàn)率就會(huì)隨之改變。其次,租金收益是通過履行租約實(shí)現(xiàn)的,但未來實(shí)際租約收入因?yàn)榭紤]了時(shí)段而變得不可靠,這將最終影響凈收益的確定。最后,收益期限需要根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)來確定,但企業(yè)可能會(huì)根據(jù)建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看,時(shí)點(diǎn)和時(shí)段上的改變都會(huì)影響估值的準(zhǔn)確性。
(三)技術(shù)缺陷問題。空間與時(shí)間問題最終都可以歸結(jié)為技術(shù)問題,如何將空間與時(shí)間問題上的相關(guān)因素進(jìn)行指標(biāo)化也是解決問題的根本。
最初,估值技術(shù)是被禁止的。但在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)》中,財(cái)政部已規(guī)定:“無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的,應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì);也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量。”這就意味著,估值技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)被允許采用。
《指導(dǎo)意見》中的估值技術(shù)在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,主要指出了市場法和收益法兩種評估方法,但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數(shù)企業(yè)傾向于使用收益法,但收益法因?yàn)榭紤]了時(shí)間價(jià)值,需要評估人員的主觀判斷,增加了估值的不確定性,企業(yè)也可能通過對估值方法的選擇來進(jìn)行盈余操縱。
市場法強(qiáng)調(diào)了投資性房地產(chǎn)的“實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導(dǎo)意見中的收益法強(qiáng)調(diào)了凈收益、收益期限、現(xiàn)有租約對公允價(jià)值的影響和折現(xiàn)率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述,沒有明確指出因素的影響因素,也就無法從根本上對其進(jìn)行量化,指導(dǎo)相關(guān)工作。以區(qū)位狀況為例,其受空間和時(shí)間的雙重約束。在空間上,不同城市、同一城市的不同地段的房地產(chǎn)價(jià)值相去甚遠(yuǎn);在時(shí)間上,同一地段的價(jià)值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標(biāo)準(zhǔn),使得估值缺少客觀性。
三、推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的建議
從以上分析中可以看出,由于存在地域差異問題,時(shí)間跨度問題以及技術(shù)缺陷問題,使得估值技術(shù)難以在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值中得到切實(shí)的應(yīng)用,從而直接影響到我國公允價(jià)值的確認(rèn)和計(jì)量的可靠性,妨礙公允價(jià)值在我國的應(yīng)用。因此,全面推動(dòng)估值技術(shù)的應(yīng)用,才是當(dāng)前亟待解決的問題。在此,筆者結(jié)合相關(guān)研究成果,提出以下建議。
(一)明確量化標(biāo)準(zhǔn),提高量化手段,可以直接提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可操作性。
首先是明確允許運(yùn)用估值技術(shù)的地域范圍。相關(guān)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)應(yīng)該統(tǒng)籌考慮,將各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,例如人均GDP作為衡量指標(biāo),建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內(nèi)陸大型城市使用估值技術(shù),因?yàn)檫@些城市投資性房地產(chǎn)交易量大,更可能形成活躍的市場。
其次是明確運(yùn)用方法的依據(jù)。本文建議根據(jù)公司所披露的經(jīng)營規(guī)模和5年經(jīng)營業(yè)績的平均值確定估值方法。在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí),會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值估值優(yōu)先考慮的是市場法,但實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標(biāo)準(zhǔn),所以應(yīng)將各種影響因素根據(jù)其重要性的先后順序賦予權(quán)重參數(shù),以規(guī)范計(jì)量手段,降低使用公允價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。
最后是參照系數(shù)的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產(chǎn),所以在尋找到相似房產(chǎn)后還要進(jìn)行系數(shù)修正,可借鑒資產(chǎn)評估中對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估的觀點(diǎn),通過成長性、資產(chǎn)盈利能力等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較來確定,再結(jié)合參照企業(yè)的價(jià)值系數(shù)確定最終評估對象的價(jià)值。
(二)建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫。信息技術(shù)革命所造就的新興信息資源和信息產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力,而以現(xiàn)階段信息技術(shù)為依托,建立和完善我國房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫正是適應(yīng)該趨勢的一個(gè)重要體現(xiàn),是推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的重要舉措。企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù),使相關(guān)評估人員在運(yùn)用估值技術(shù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估時(shí),更具有依據(jù),并能保證評估結(jié)果的公允性。
由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時(shí)可靠的交易數(shù)據(jù),另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實(shí)施起來比較困難。因此,房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅(jiān)持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則,采取逐步推進(jìn)的方式,以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源,同時(shí)結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外,國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。
(三)提高估值技術(shù)在報(bào)表披露中的地位。由估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值數(shù)額會(huì)直接出現(xiàn)在報(bào)表中,建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計(jì)算確認(rèn)的過程。首先是估值方法的選定,其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么,所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定,如果選用的是市場法,應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度;若是收益法,那應(yīng)該分別對凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。
通過附注的披露可以使整個(gè)計(jì)算過程受到信息使用者的監(jiān)督,增強(qiáng)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的準(zhǔn)確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術(shù)的信心,推動(dòng)估值技術(shù)的運(yùn)用。
(四)加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),提高資產(chǎn)評估水平。估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評估人員和會(huì)計(jì)人員主觀判斷的影響,所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價(jià)值可以順利運(yùn)用的保障。
相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識,尤其是對公允價(jià)值的認(rèn)識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),了解整體經(jīng)濟(jì)走勢和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,提高經(jīng)濟(jì)敏感度和職業(yè)判斷能力。
[主要參考文獻(xiàn)]
[1] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司。我國上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[R].2008.
[2] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司。我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[R].2009.
[3] 財(cái)政部。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)[S].2006.
[4] 財(cái)政部。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)[S].2008.
[5] 張興,徐文學(xué),柳萍。上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究,2009(31)。
【關(guān)鍵詞】 估值技術(shù); 公允價(jià)值; 投資性房地產(chǎn)
1990年,我國的住宅分配制度完成了從實(shí)物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變,隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項(xiàng)重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》,首次將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示,并且允許使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在新準(zhǔn)則實(shí)行的兩年間,公允價(jià)值的使用受到了冷遇,公允價(jià)值的計(jì)量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財(cái)政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價(jià)值的方法,這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評估技術(shù)的改進(jìn)。
一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀
公允價(jià)值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息,提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢,但是由于存在市場機(jī)制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下,公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。
2007年,存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中,僅18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn),而采用公允價(jià)值模式的只有20家,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%,且出現(xiàn)了三種計(jì)量方式,分別是評估價(jià)格(14家公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格(5家公司)。
二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題
(一)地域差異問題
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”就可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。
然而
由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時(shí)可靠的交易數(shù)據(jù),另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實(shí)施起來比較困難。因此,房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅(jiān)持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則,采取逐步推進(jìn)的方式,以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源,同時(shí)結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外,國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。
(三)提高估值技術(shù)在報(bào)表披露中的地位
由估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值數(shù)額會(huì)直接出現(xiàn)在報(bào)表中,建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計(jì)算確認(rèn)的過程。首先是估值方法的選定,其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么,所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定,如果選用的是市場法,應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度;若是收益法,那應(yīng)該分別對凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。
通過附注的披露可以使整個(gè)計(jì)算過程受到信息使用者的監(jiān)督,增強(qiáng)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的準(zhǔn)確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術(shù)的信心,推動(dòng)估值技術(shù)的運(yùn)用。
(四)加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),提高資產(chǎn)評估水平
估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評估人員和會(huì)計(jì)人員主觀判斷的影響,所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價(jià)值可以順利運(yùn)用的保障。
相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識,尤其是對公允價(jià)值的認(rèn)識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),了解整體經(jīng)濟(jì)走勢和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,提高經(jīng)濟(jì)敏感度和職業(yè)判斷能力。
【主要參考文獻(xiàn)】
[1] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[r].2008.
[2] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[r].2009.
[3] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)[s].2006.
[4] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)[s].2008.
【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值;成本模式;投資性房地產(chǎn);會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。近年來,我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,伴隨著的是房地產(chǎn)市場的高度繁榮,隨著商品房交易市場的日益發(fā)展與完善,房產(chǎn)的價(jià)值在資產(chǎn)負(fù)債表中的地位日漸凸顯,傳統(tǒng)的歷史成本計(jì)量模式已經(jīng)不能準(zhǔn)確的反映出房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,在這樣一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下,2006年我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中首次單獨(dú)頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》,將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來。我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在借鑒國際相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上,在后續(xù)計(jì)量模式上適度、有條件的引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。經(jīng)過近三年半時(shí)間的實(shí)施后,取得了階段性的成果,公允價(jià)值模式的運(yùn)用對于增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)性的作用無可否認(rèn),但是,它的作用也受到一系列現(xiàn)實(shí)條件的制約,例如,相關(guān)立法的滯后,從業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)的缺乏,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值取得的困難,公司出于自身利益的考慮等,因此,上市公司在采用公允價(jià)值計(jì)量模式顧慮頗多。根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司對2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告,1624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn),但采用成本計(jì)量模式的占了大多數(shù),為670家,而采用公允價(jià)值模式的只有20家。在這20家采用公允價(jià)值模式的上市公司中,就出現(xiàn)了三種計(jì)量公允價(jià)值的方式。
一、公允價(jià)值模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀分析
根據(jù)近幾年上市公司年報(bào)披露信息,上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用主要呈現(xiàn)以下兩個(gè)特征:
1.選擇公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的上市公司數(shù)量有限,但呈增加趨勢
2006年年報(bào)中披露采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的有9家,占上市公司總數(shù)的0.69%;2007年增加到18家,占上市公司總數(shù)的1.1%,2008年增加到20家,占上市公司總數(shù)的1.23%。雖然從總體上看這幾年采用公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式的上市公司絕對數(shù)量不多,但是還是呈一種緩慢的增長趨勢,相信隨著相關(guān)政策的明確會(huì)有更多的上市公司加入此行列。
2.確定投資性房地產(chǎn)價(jià)值的方法多樣,缺乏統(tǒng)一規(guī)范
根據(jù)2009年年報(bào)的披露,2008年采用公允價(jià)值計(jì)量模式的20家公司中,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有評估價(jià)格(14家公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格(5家公司)。4家公司披露了由成本計(jì)量式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。具體情況如下表所示:
可見,上市公司確定投資性房地產(chǎn)價(jià)值的方法各異,有待管理層制定統(tǒng)一的規(guī)則制度進(jìn)行規(guī)范。
二、影響上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式因素分析
1.準(zhǔn)則導(dǎo)向影響
我國2006年頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在廣泛借鑒國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上引入了公允價(jià)值,標(biāo)志著我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)際趨同。我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則38項(xiàng)具體準(zhǔn)則中有17項(xiàng)不同程度涉及到公允價(jià)值,公允價(jià)值的涉及面非常廣泛。但是,限于國內(nèi)具體經(jīng)濟(jì)環(huán)境與國外的差別,我們引進(jìn)公允價(jià)值的基調(diào)是“適度引入,謹(jǐn)慎運(yùn)用”,在現(xiàn)行條件下,并不鼓勵(lì)上市公司大肆采用公允價(jià)值計(jì)量模式,只是鼓勵(lì)上市公司在條件許可的條件下謹(jǐn)慎運(yùn)用,管理層更提倡的還是歷史成本計(jì)量屬性,給公允價(jià)值模式的廣泛運(yùn)用留下充分的時(shí)間,這樣可以避免公允價(jià)值帶來的各種沖擊,非常必要。在這種準(zhǔn)則導(dǎo)向下,采用公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的上市公司數(shù)量肯定會(huì)受限制。
2.運(yùn)用條件影響
采用公允價(jià)值模式計(jì)量,應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件:①“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場”;②“企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”。準(zhǔn)則中所規(guī)定的兩個(gè)條件非常苛刻,基本上把地域限制在大型城市,在中國現(xiàn)行的市場環(huán)境下能同時(shí)滿足這兩個(gè)條件的上市公司的數(shù)量并不多,理所當(dāng)然,更多的上市公司會(huì)理直氣壯地選擇成本模式。
3.信息成本因素影響
由于中國房地產(chǎn)市場化程度的制約,上市公司持續(xù)可靠的取得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值并非易事,很多情況下,房地產(chǎn)缺乏公開的交易市場,公允價(jià)值不能直接從市場獲得,這時(shí),上市公司不得不采取其他的方式來獲得,不管是雇請第三方評估,還是參考同類市場價(jià)格,這期間都會(huì)增加企業(yè)的信息成本,并且要球在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)前公允價(jià)值的賬面變動(dòng)情況、公允價(jià)值取得的方法及采用此方法的理由,這樣會(huì)給企業(yè)帶來在成本模式下不必要的麻煩,企業(yè)處于成本效益考慮,更多的會(huì)放棄選擇公允價(jià)值模式而采用成本模式。
4.稅收政策因素影響
根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債人表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場環(huán)境下,房產(chǎn)價(jià)格基本在不同程度都有所上升,企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式更多的是產(chǎn)生凈收益,若政策規(guī)定這部分損益要交所得稅,這會(huì)增加公司的稅收負(fù)擔(dān),雖然所得稅實(shí)施條例對公允價(jià)值變動(dòng)收益是否繳納所得稅沒有明確的規(guī)定,在政策不明朗的情況下,企業(yè)無疑不會(huì)冒險(xiǎn)。
5.利潤波動(dòng)因素影響
公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量后,不再對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備,期末公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤會(huì)隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而上下變動(dòng)。因此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動(dòng)幅度,容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者。隨著我國房地產(chǎn)市場的市場化程度步伐的加速,在此過程中政府缺乏相關(guān)政策與制度的有力調(diào)控,房地產(chǎn)難免會(huì)出現(xiàn)像股市一樣的周期性上漲與下跌,因此公允價(jià)值模式會(huì)對公司財(cái)務(wù)報(bào)告造成很大的沖擊,進(jìn)而間接影響公司的的市場形象與股票價(jià)格。
三、上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的對策探討
針對公允價(jià)值在我國上市投資性房地產(chǎn)運(yùn)用中的現(xiàn)狀,為了更加真實(shí)公允地反映公司的財(cái)務(wù)狀況及盈利情況,我們有必要采取措施推動(dòng)公允價(jià)值模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用,建議如下:
1.在政策層面,隨著我國市場環(huán)境的逐步完善與上市公式對于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則運(yùn)用的更加成熟與規(guī)范,管理層應(yīng)加大鼓勵(lì)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式力度,只要監(jiān)管適當(dāng),會(huì)大大減少上市公司利用公允價(jià)值操縱企業(yè)利潤的幾率。
2.指引第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估計(jì)量。為了保證投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值金額的可靠性,很多情況下依靠獨(dú)立的第三方專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估或許是最好的選擇。為規(guī)范企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為,中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)于2010了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》(下稱“《意見》”),規(guī)定注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件,明確采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí),應(yīng)主要運(yùn)用市場法和收益法兩種方法,該《意見》將于2010年7月1日起實(shí)施。此行規(guī)無疑會(huì)有助于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的獲取,但也需要相關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際運(yùn)用情況及時(shí)作出調(diào)整。
3.加強(qiáng)準(zhǔn)則與稅法、企業(yè)財(cái)務(wù)通則的協(xié)調(diào),盡快明確人們普遍關(guān)心的稅收、利潤分配等問題,以便于上市公司準(zhǔn)確執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,正確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,降低上市公司采用公允價(jià)值模式的不確定性與各種政策風(fēng)險(xiǎn)。
4.加強(qiáng)會(huì)計(jì)職業(yè)判斷,提高財(cái)務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)。公允價(jià)值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容,這對會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求,為鼓勵(lì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用,必須加強(qiáng)對會(huì)計(jì)人員有關(guān)公允價(jià)值的教育和培訓(xùn),提高我國會(huì)計(jì)人員整體職業(yè)判斷水平;另一方面公允價(jià)值應(yīng)用中大量不確定因素的使用,企業(yè)利潤操縱有了可乘之機(jī),因此需要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的守法意識和道德教育,從根本上消除利潤操縱的動(dòng)機(jī)。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn); 公允價(jià)值信息; 內(nèi)部控制
中圖分類號:F233 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1004-5937(2014)13-0012-05
2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》認(rèn)為可靠性是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環(huán)境,公允價(jià)值計(jì)量屬性引入我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后,其可靠性難以保證。因此,對于公允價(jià)值計(jì)量屬性是否應(yīng)在我國推廣應(yīng)用,學(xué)術(shù)界還存在較大的爭議。筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機(jī)制密切相關(guān),有效的內(nèi)部控制能提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量,因而可以從健全內(nèi)部控制來探討投資性房地產(chǎn)信息控制機(jī)制的構(gòu)建。
一、公允價(jià)值信息控制的必要性
(一)公允價(jià)值信息控制將有效提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量
公允價(jià)值指公開公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。在我國市場中,市場交易有效性不強(qiáng),難以存在絕對的公平交易,公允價(jià)值的取得將會(huì)使用估值技術(shù),公允價(jià)值信息的生成離不開職業(yè)判斷。通過加強(qiáng)公允價(jià)值信息生成過程的控制,可以一定程度上避免公允價(jià)值的失真,提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。
(二)公允價(jià)值信息控制將促進(jìn)內(nèi)部制度的完善
公允價(jià)值信息高度依賴企業(yè)管理當(dāng)局的重視與判斷,內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價(jià)值信息的公允性。公允價(jià)值信息控制過程涉及到公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的確認(rèn)、公允價(jià)值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過不斷完善內(nèi)部制度建設(shè),為公允價(jià)值信息控制機(jī)制的形成提供有力保障。
(三)公允價(jià)值信息控制將有助公允價(jià)值計(jì)量屬性的推廣應(yīng)用
由于我國資本市場、房地產(chǎn)市場尚不成熟,存在各種違規(guī)交易行為,這些都制約公允價(jià)值的推廣應(yīng)用。公允價(jià)值信息控制從多個(gè)角度加強(qiáng)管理控制,包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等,較大程度上消除人為因素影響,提高公允價(jià)值信息的透明度,降低公允價(jià)值會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn),有利于其推廣使用。
二、公允價(jià)值信息控制機(jī)制核心:內(nèi)部控制制度建設(shè)
公允價(jià)值應(yīng)用于會(huì)計(jì)實(shí)踐中,形成公允價(jià)值計(jì)量和披露。謝詩芬(2003)認(rèn)為:“公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)本身較難掌握,涉及許多估計(jì)、假設(shè)和判斷,因而容易造成可靠性較差;有人會(huì)利用這一點(diǎn),故意制造虛假會(huì)計(jì)信息。”陳國平(2007)認(rèn)為:“上市公司管理層蓄意造假是公允價(jià)值成為利潤操縱工具的一個(gè)重要因素,為了加強(qiáng)對企業(yè)管理層的約束,進(jìn)一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要。”王海(2007)也指出:“公允價(jià)值的運(yùn)用需要處理及時(shí)響應(yīng)(On Demand)外部環(huán)境變化的節(jié)奏,公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進(jìn)一步調(diào)整和理順。”公允價(jià)值信息的計(jì)量與披露都與企業(yè)主體密切相關(guān),目前公允價(jià)值應(yīng)用中會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)跟不上,公允價(jià)值信息的生成存在較大會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn),因而企業(yè)須不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè),才能抑制會(huì)計(jì)舞弊,確保公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的價(jià)值相關(guān)性和可靠性,提高公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的決策有用性。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析
隨著公允價(jià)值的應(yīng)用,我國對公允價(jià)值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強(qiáng),證監(jiān)會(huì)于2008年12月公布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露(征求意見稿)》規(guī)定“公司應(yīng)在招股說明書、年度報(bào)告和半年度報(bào)告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的內(nèi)部控制”。公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)信息的披露將增強(qiáng)投資者對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的理解與信任。公允價(jià)值計(jì)量模式在我國上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)用尚不太廣,有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制制度建設(shè)存在不足,這點(diǎn)可以從年報(bào)數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年,我國有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù),本文選取這些上市公司2011年年度報(bào)告作為分析對象,剔除數(shù)據(jù)不全的2家,如表1所示,分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。
(一) 公允價(jià)值確定方法及其實(shí)際選擇
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場,并且能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及相關(guān)信息對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理估計(jì)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估計(jì)基本可以分為以下三個(gè)層次:第一層次是參考活躍市場同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格估算公允價(jià)值;第二層次是參考類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整估算公允價(jià)值;第三層次是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)市場的相關(guān)信息(如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等)進(jìn)行評估確定公允價(jià)值。我國目前房地產(chǎn)交易市場尚不十分成熟,企業(yè)往往委托專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來評估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評估的基本方法有:市場法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)行為,中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)于2009年12月《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》,并且規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來看,尚存在以下不足現(xiàn)象:
1.部分公司忽視披露公允價(jià)值確定方法,公允價(jià)值信息真實(shí)性值得懷疑
由表1可知,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評估報(bào)告為主,其次是公司參考同類或類似房地產(chǎn)市場價(jià)格,再次是采用市場調(diào)查報(bào)告。也還存在一些公司沒有披露公允價(jià)值的確定方法,如泛海建設(shè)、世茂股份、海島建設(shè)和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過30%,公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤總額比重超過10%;海島建設(shè)的資產(chǎn)比重超過25%;海欣股份的公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤總額的比例達(dá)到53%,這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價(jià)值確定方法將影響公允價(jià)值信息的真實(shí)可靠性,財(cái)務(wù)報(bào)告也容易受到投資者的質(zhì)疑。
2.多數(shù)上市公司未披露估值方法,少數(shù)選擇市場法
采用調(diào)查報(bào)告、參考同類或類似房地產(chǎn)價(jià)格確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上市公司,其估值方法選擇主要采用市場價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項(xiàng)目成交價(jià)格。公允價(jià)值確定方法以外部資產(chǎn)評估報(bào)告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場法,如正和股份,多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法,可見,在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn),有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。
(二)公允價(jià)值內(nèi)部控制內(nèi)容及實(shí)際披露
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇的依據(jù)、公允價(jià)值計(jì)量的估值技術(shù)和估值程序、公允價(jià)值計(jì)量的業(yè)務(wù)處理、對公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗(yàn)證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露(征求意見稿)》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對2011年上市公司年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析,目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點(diǎn)不足:
1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊,欠缺關(guān)鍵控制程序
據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn):一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍;二是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件及公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇依據(jù);三是公允價(jià)值確定方式;四是公允價(jià)值計(jì)量處理;五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點(diǎn)內(nèi)容的披露,只有少數(shù)公司沒有做到,如:泛海建設(shè)沒有披露公允價(jià)值計(jì)量條件及依據(jù)、公允價(jià)值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露,大部分上市公司都忽略這點(diǎn)信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤總額的比重達(dá)到900%多,卻沒有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。
2.公允價(jià)值計(jì)量制度披露較少,內(nèi)部控制制度的健全性存疑
從2011年年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析,只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法》,中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值處理的議案》,方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度》,還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度,一方面可能是披露的疏漏,另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制制度,這點(diǎn)需要引起重視。
四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制的構(gòu)建
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的生成要經(jīng)歷公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露等程序。公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用本身會(huì)存在一定的會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn),保障公允價(jià)值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國內(nèi)對公允價(jià)值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開,如:趙彥鋒(2011)認(rèn)為公允價(jià)值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計(jì)量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督;姬魯璐等(2012)認(rèn)為公允價(jià)值會(huì)計(jì)內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu),厘清管理權(quán)責(zé)。公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)將使其價(jià)值隨著房地產(chǎn)市場的波動(dòng)而調(diào)整,隨之影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況,也使公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范顯得至關(guān)重要。
筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量及其披露的規(guī)范性,企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況,需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價(jià)值的確定方法需要進(jìn)一步明確,公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善,尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。
(一) 公允價(jià)值信息控制流程圖(見圖1)
(二)公允價(jià)值信息控制要點(diǎn)
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的控制涉及到多個(gè)部門的參與,如:商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門、財(cái)務(wù)部門、內(nèi)部審計(jì)部門、董事會(huì)、股東大會(huì),因而公允價(jià)值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé),做好以下幾點(diǎn)關(guān)鍵性程序控制:
1.公允價(jià)值取得、審核及審批控制
公允價(jià)值的取得宜采取市場調(diào)研報(bào)告或評估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評估報(bào)告,商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價(jià)值信息的責(zé)任,應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的市場調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評估報(bào)告的真實(shí)性,審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場價(jià)格的公允性,選擇的可比項(xiàng)目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財(cái)務(wù)部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會(huì)嚴(yán)格履行審批公允價(jià)值的市場調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評估報(bào)告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的公允價(jià)值變動(dòng)分析報(bào)告,對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況帶來重大影響的要提交股東大會(huì)決定。
2.公允價(jià)值核算控制
只有正確地對公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量核算才能使財(cái)務(wù)報(bào)告信息真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況,財(cái)務(wù)部門據(jù)以會(huì)計(jì)核算的公允價(jià)值以經(jīng)過董事會(huì)、股東大會(huì)審批的市場調(diào)查報(bào)告或資產(chǎn)評估報(bào)告為準(zhǔn),其公允價(jià)值核算控制包括以下內(nèi)容:一是確認(rèn)納入公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的公允價(jià)值計(jì)量條件;二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足;三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,包括公允價(jià)值的賬戶設(shè)置及其使用。
3.公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制
公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國應(yīng)用時(shí)間還不長,不論是會(huì)計(jì)人員還是資產(chǎn)評估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺,因而對公允價(jià)值信息開展審計(jì)是非常必要的,企業(yè)通常由內(nèi)部審計(jì)部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計(jì)監(jiān)督任務(wù),審計(jì)監(jiān)督方面的控制包括公允價(jià)值計(jì)量報(bào)告書的審查、估值模型的合理性及計(jì)算結(jié)果的驗(yàn)證、財(cái)務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評價(jià)。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法,損益影響、估值程序等信息。董事會(huì)、股東大會(huì)對外披露公允價(jià)值信息控制包括以下內(nèi)容:一是注意披露經(jīng)過審計(jì)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息;二是披露的報(bào)告書具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章;三是注意披露公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制度的有效性評價(jià)及存在的估值假設(shè)、不確定因素。
五、結(jié)論
公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國的應(yīng)用尚不十分成熟,從上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)披露來看,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱,影響投資者對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價(jià)值信息控制機(jī)制,明確各部門的權(quán)責(zé),做好關(guān)鍵性程序控制,包括公允價(jià)值取得、審核及審批控制,還有公允價(jià)值核算控制、公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制不僅能防范會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn),也將會(huì)增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息可靠性,促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國的推廣使用。
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會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。如果房地產(chǎn)市場比較成熟、能滿足采用公允價(jià)值模式條件,企業(yè)可以將投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量變更為公允價(jià)值計(jì)量。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式,應(yīng)當(dāng)按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。如:某企業(yè)將一幢辦公樓對外出租,原采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。后來,該投資性房地產(chǎn)由于滿足了采用公允價(jià)值模式條件,該企業(yè)決定采用公允價(jià)值模式對該辦公樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假定轉(zhuǎn)換時(shí)該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于其原帳面價(jià)值。按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,轉(zhuǎn)換時(shí),應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理:借記:“投資性房地產(chǎn)―一成本”和“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”,貸記:“投資性房地產(chǎn)、利潤分配――未分配利潤、盈余公積”等科目。
上述處理比較繁瑣,筆者認(rèn)為,可以將轉(zhuǎn)換時(shí)該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于其原賬面價(jià)值的差額直接計(jì)人“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。原因是:一方面與投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理相一致;另一方面差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”最終一樣會(huì)形成盈余公積和未分配利潤。如果企業(yè)在年末時(shí)將投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式,那么按上述會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的做法,企業(yè)將少交一筆稅金。
二、公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理
按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,在公允價(jià)值計(jì)量模式下,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目),而當(dāng)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目,公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資本公積”科目,“資本公積”要等該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)再轉(zhuǎn)作當(dāng)期損益。這種處理可能是基于謹(jǐn)慎性原則,但是實(shí)際上當(dāng)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),實(shí)際轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生了,差額已經(jīng)客觀存在了,只是公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額是計(jì)入轉(zhuǎn)換當(dāng)期的損益,還是計(jì)人該投資性房地產(chǎn)處置期的損益的問題。所以筆者認(rèn)為,此處將轉(zhuǎn)換的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額在轉(zhuǎn)換時(shí)可直接計(jì)入當(dāng)期損益。
三、投資性房地產(chǎn)處置的會(huì)計(jì)處理
投資性房地產(chǎn)與作為生產(chǎn)經(jīng)營場所和對外銷售的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面是有區(qū)別的,會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將這類房地產(chǎn)單獨(dú)列作一類“投資性房地產(chǎn)”是很有必要的,但是從業(yè)務(wù)性質(zhì)及資產(chǎn)特性等方面分析,投資性房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)等也有相同之處,所以在會(huì)計(jì)處理上,投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資產(chǎn)是比較接近的,這一點(diǎn)在已經(jīng)體現(xiàn)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上,但是在投資性房地產(chǎn)的處置業(yè)務(wù)處理時(shí),與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)有差異。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在出售時(shí),出售凈收益計(jì)入“營業(yè)外收入”,凈損失計(jì)入“營業(yè)外支出”,這樣處理的理由是,固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的出售屬于企業(yè)的非日常活動(dòng)。對于投資性房地產(chǎn)出售的會(huì)計(jì)處理。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作如下規(guī)定:企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其帳面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目;處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),還要將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收人,若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額,也一并轉(zhuǎn)入。筆者認(rèn)為,這樣規(guī)定,似有不妥。
首先,房地產(chǎn)出租是屬于一種經(jīng)常,所以其租金計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶,其折舊、攤銷額計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶是合理的,但是出售原用于出租的房地產(chǎn),也作為企業(yè)經(jīng)常,收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”不太恰當(dāng),而且在我國實(shí)務(wù)中,持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況很少,所以將投資性房地產(chǎn)的出售收入記人“營業(yè)外收入”比較合理,與出售固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等也是一致的。
[例1]某公司的一幢辦公樓用于出租,確認(rèn)為是投資性房地產(chǎn),采用成本模式計(jì)量。租期滿后,以20000萬元的價(jià)格出售給承租方。該辦公樓的成本為16000萬元,已提折舊1000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi),則作如下會(huì)計(jì)處理:
借:銀行存款 20000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 1000
貸:投資性房地產(chǎn) 16000
營業(yè)外收入 5000
其次,投資性房地產(chǎn)的報(bào)廢、毀損是和出售的會(huì)計(jì)處理規(guī)定是一樣的,這更不合理。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對資產(chǎn)的報(bào)廢、毀損其凈損益都看作是企業(yè)的利得或損失,如存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等,是記入“營業(yè)外收入”和“營業(yè)外支出”核算的,投資性房地產(chǎn)的核算也應(yīng)如此核算較為合理、妥當(dāng)。筆者認(rèn)為對投資性房地產(chǎn)發(fā)生毀損、報(bào)廢等業(yè)務(wù)可以有兩種方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。一種是可以參照無形資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理。
[例2]某公司一幢用于出租的辦公樓報(bào)廢,原按成本模式計(jì)量。其成本為30000萬元,已提折舊28800萬元,支付清理費(fèi)用10000元。其會(huì)計(jì)處理為:
借:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 28800
營業(yè)外支出 1201
貸:投資性房地產(chǎn) 30000
銀行存款 1
另一種可參照固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理。此時(shí)需單設(shè)一個(gè)“投資性房地產(chǎn)清理”科目。承上例可作會(huì)計(jì)處理如下:
借:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 28800
投資性房地產(chǎn)清 1200
貸:投資性房地產(chǎn) 30000
借:投資性房地產(chǎn)清理 1
貸:銀行存款 1
借:營業(yè)外支出 1201
貸:投資性房地產(chǎn)清理1201
根據(jù)以上所述,筆者認(rèn)為,投資性房地產(chǎn)處置的會(huì)計(jì)處理應(yīng)與固定資產(chǎn)、尤形資產(chǎn)趨同。否則,同樣是一幢辦公樓,或者是一項(xiàng)土地使用權(quán),其用于自用或者是用于出租等,其損益一個(gè)記入其他業(yè)務(wù)收支,一個(gè)記入營業(yè)外收支,對企業(yè)利潤的構(gòu)成會(huì)產(chǎn)生不同的影響,特別是當(dāng)前利潤表中是按營業(yè)利潤來反映的,容易使報(bào)表使用者在利用報(bào)表分析時(shí)產(chǎn)生誤解,從而直接影響其對企業(yè)盈利能力的準(zhǔn)確判斷,也容易給企業(yè)進(jìn)行利潤結(jié)構(gòu)操縱留下空間。
四、投資性房地產(chǎn)核算中應(yīng)注意的問題
(一)合理確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定,可以按三個(gè)層次確定公允價(jià)值:第一個(gè)層次是同類資產(chǎn)的市場價(jià)格。如果該類資產(chǎn)存在活躍的市場,則該資產(chǎn)的市價(jià)即為公允價(jià)值;第二個(gè)層次是類似資產(chǎn)的市場價(jià)格,如果該資產(chǎn)不存在活躍市場但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍的市場,則該資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)比照類似資產(chǎn)的市價(jià)確定;第三個(gè)層次是既無同類市場也無類似市場,當(dāng)出現(xiàn)這種情形時(shí),該資產(chǎn)的公允價(jià)值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計(jì)算的現(xiàn)值評估確定。鑒于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r,以及大中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實(shí),企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)日的公允價(jià)值時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個(gè)層次進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。同時(shí),2010年1月,財(cái)政部了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》,進(jìn)一步明確了對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估主要采用市場法和收益法,而且使用這兩法的評估結(jié)論通常應(yīng)包括土地使用權(quán)價(jià)值。運(yùn)用市場法評估時(shí),應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例,并對所收集的信息及其來源進(jìn)行分析。而運(yùn)用收益法評估時(shí),注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率,折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均州報(bào)水平和評估對象的特定風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)規(guī)定的出臺,為進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值運(yùn)用,提供了一種思路。
(二)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法下對投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目處理差異公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目在會(huì)計(jì)與稅法處理上差異顯著,究其原因,主要是立法意圖上的差異。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出于謹(jǐn)慎型原則,不能高估資產(chǎn)價(jià)值和收益,避免企業(yè)利用公允價(jià)值手段盈余管理,因此,要求項(xiàng)目資產(chǎn)公允價(jià)值高于賬面價(jià)值部分只能計(jì)人資本公積。而稅法主要是保證國家的稅收收入,因此,對于公允價(jià)值高于賬面價(jià)值部分需要交稅。因此,了解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法下對投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目處理的規(guī)定,便于進(jìn)行相應(yīng)協(xié)調(diào)。
一、棚戶區(qū)現(xiàn)狀
社區(qū)前身為國營第八五九廠生活區(qū),該廠原為一家軍工企業(yè),三線建設(shè)單位,于年破產(chǎn)后成立社區(qū)管委會(huì),移交給昌江區(qū)西郊街道管理,該生活區(qū)共有34棟平房、2棟單身宿舍、1棟農(nóng)民工宿舍(四合院)和4棟老樓房均為上世紀(jì)六七十年代建筑的簡易房,結(jié)構(gòu)簡易,人均居住面積小,居住條件惡劣,基礎(chǔ)設(shè)施不全,道路狹窄,治安消防隱患大,衛(wèi)生環(huán)境臟、亂、差。
二、改造的基本原則
(一)政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作
“棚改”工作政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,實(shí)行市場化運(yùn)作,將“棚改”工作與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)相結(jié)合,積極拓展融資渠道,吸引社會(huì)資金融入棚戶區(qū)改造工作。
(二)突出重點(diǎn)、成片改造
“棚改”重點(diǎn)為:不符合城市整體規(guī)劃,人居環(huán)境差,安全隱患大,影響市容市貌和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展急需改造的地塊,棚戶區(qū)改造做到連片開發(fā),改造一片成型一片。
(三)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套
棚戶區(qū)改造力求做到統(tǒng)一規(guī)劃,合理設(shè)計(jì),綜合配套,分步實(shí)施,道路、給排水、供氣、供電、通訊、有線電視、綠化照明等基礎(chǔ)設(shè)施同步建設(shè)。
(四)封閉運(yùn)作、政策扶持
“棚改”項(xiàng)目的土地和資金全部實(shí)行封閉運(yùn)作,專門用于項(xiàng)目建設(shè),制訂針對性強(qiáng)的扶持政策,化解“棚改”的資金壓力,積極向中央、省、市爭取優(yōu)惠政策構(gòu)建良好的政策環(huán)境。
(五)以人為本、妥善安置
嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)建設(shè)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn),按照城市總體規(guī)劃的要求,將棚戶區(qū)改造成房屋優(yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、功能齊全的新型住宅區(qū),嚴(yán)禁違法拆遷、野蠻拆遷,依法妥善補(bǔ)償和就近安置拆遷戶。
(六)依法運(yùn)作、公平、公開、公正
嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)和相關(guān)政策,堅(jiān)持公開透明,陽光操作,妥善解決好各方面問題,保持社會(huì)穩(wěn)定。
三、運(yùn)作方式
由項(xiàng)目部牽頭,引進(jìn)有實(shí)力的企業(yè)組織實(shí)施房屋拆遷,先由項(xiàng)目部在社區(qū)內(nèi)找塊空地,然后設(shè)施好圖紙,確定擬拆遷對象,并簽訂好拆遷協(xié)議,交好超補(bǔ)償面積房款,房屋建好后,拆遷戶搬進(jìn)新居,再在拆遷后的空地上新建,直至棚戶區(qū)改造完畢。
四、總體目標(biāo)
棚戶區(qū)拆遷、改造上的總體目標(biāo)是:在年底前基本完成1.48萬平方米的棚戶區(qū)拆遷任務(wù),從現(xiàn)在起,利用3年時(shí)間完成3.6萬平方米左右的棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)任務(wù)。
五、改造實(shí)施的任務(wù)
社區(qū)現(xiàn)存的棚戶區(qū)面積為1.48萬平方米,改造完成后將建成3.6萬平方米(含保留建筑面積),以多層為主的生活小區(qū),改造投資約為億元。其中小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資約為2000萬元。供電設(shè)施投資約為120萬元,供氣設(shè)施投資約為780萬元,供水設(shè)施投資約為78萬元,道路設(shè)施投資約為120萬元,社區(qū)用房、物業(yè)管理用房、小區(qū)綠化等投資200萬元。
六、實(shí)施計(jì)劃
(一)年度完成2.3萬平方米的安置房建設(shè)任務(wù),年完成0.7萬平方米拆遷任務(wù)。
(二)年度完成0.78萬平方米的拆遷任務(wù)。
(三)年度完成1.3萬平方米的建設(shè)任務(wù)。
七、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
(一)棚戶區(qū)改造新建住房以中小戶型為主。建筑面積原則上應(yīng)在70平方米至90平方米以內(nèi)。
(二)新建安置房為毛坯房,由拆遷戶自主裝修。
(三)棚戶區(qū)改造新建小區(qū)按照規(guī)劃要求,確保基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全。建設(shè)物業(yè)用房,保證供電、供氣、供水、排水,搞好硬化、綠化、亮化,做到物業(yè)管理規(guī)范,道路暢通,環(huán)境整潔。
(四)建筑節(jié)能符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%,并由有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。
(五)配建物業(yè)管理公共經(jīng)營性用房。
棚戶區(qū)改造安置房建設(shè),按規(guī)定配建物業(yè)管理公共經(jīng)營性用房,以其經(jīng)營收入專項(xiàng)補(bǔ)貼本小區(qū)物業(yè)管理開支。
八、資金籌措與需要的優(yōu)惠政策
(一)資金籌措
1、中央、省、市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)補(bǔ)助資金;
2、政府減免各項(xiàng)建筑規(guī)費(fèi)。
(二)需要的優(yōu)惠政策
1、對棚戶區(qū)改造,通過出讓方式取得的土地收益,實(shí)行封閉運(yùn)作,全部用于棚戶區(qū)改造。
2、免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金,服務(wù)性收費(fèi)減半征收。
3、棚戶區(qū)居民因拆遷而回遷的住戶,原房產(chǎn)證載明的面積部分,在辦理新證時(shí),免征契稅。原住房已繳房屋維修基金部分,可免繳房屋維修基金。
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷面積房屋部分,經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)核準(zhǔn),暫不征收交營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
5、新建安置小區(qū)有線電視和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設(shè)施,由各相關(guān)單位出資配套建設(shè),并適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費(fèi)。
6、凡是國家出臺的有關(guān)房地產(chǎn)方面的優(yōu)惠政策全部適用于本棚戶區(qū)改造。
九、拆遷補(bǔ)償安置辦法
本棚戶區(qū)改造的拆遷補(bǔ)償可采取兩種方式進(jìn)行。一是實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換;二是實(shí)行貨幣補(bǔ)償。
(一)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償辦法
1、私有產(chǎn)權(quán)的住宅房屋拆遷補(bǔ)償按原面積(指房屋所有權(quán)證注明的建筑面積)。其中:選擇多層樓房頂層和底層的(如第一層為車庫的,則以第二層為底層),原面積部分不結(jié)算樓層差價(jià)款,基它樓層按我市經(jīng)濟(jì)適用房樓層補(bǔ)差標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。拆遷房屋面積小,如回遷時(shí)需要擴(kuò)大面積的,超出面積15m2以內(nèi),按我市同期經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)購買,超出面積15m2以上,按商品房價(jià)格購買。
2、非住宅房屋拆遷補(bǔ)償,補(bǔ)拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證注明非住宅用途,按房屋所有權(quán)證注明面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償,即按原房屋的評估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。
3、對房屋產(chǎn)權(quán)證注明使用性質(zhì)為住宅,實(shí)際用于非住宅的房屋,拆遷時(shí),非住宅必須同時(shí)具備持有營業(yè)執(zhí)照、納稅證明和正在連續(xù)營業(yè)2年以上三個(gè)基本條件,可按非住宅對待。
4、被拆遷人回遷面積小于拆遷面積,剩余房屋面積按評估價(jià)格給予以貨幣補(bǔ)償。
5、對于棚戶區(qū)改造涉及的特困戶、低保戶,在民政部門確認(rèn)并出具相關(guān)手續(xù)后,有產(chǎn)權(quán)證的房屋,按原面積實(shí)行“拆一還一”,達(dá)不到36平方米的由開發(fā)企業(yè)補(bǔ)到36平方米。如回遷時(shí)需要擴(kuò)大面積的,超出面積15m2以內(nèi),按我市同期經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)購買,超出面積15m2以內(nèi),按商品房價(jià)格購買。
6、實(shí)行回遷安置的,按簽訂拆遷協(xié)議的先后順序選擇房屋,同時(shí)簽訂的則實(shí)行抽簽確定。
(二)貨幣補(bǔ)償辦法
1、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶,必須出具房屋產(chǎn)權(quán)證照,其拆遷補(bǔ)償金額按房地產(chǎn)評估價(jià)補(bǔ)償。
2、對于房屋所有權(quán)證注明使用性質(zhì)為住宅,實(shí)際用于商業(yè)的房屋,具備營業(yè)執(zhí)照、納稅證明和正在營業(yè)且連續(xù)2年以上三個(gè)基本條件,可按非住宅房屋的評估價(jià)給予補(bǔ)償。
3、對于沒有房屋所有權(quán)證的房屋,但經(jīng)社區(qū)同意搭建的按300元/平方米予以補(bǔ)助。
4、違章建筑原則上不予補(bǔ)償。
十、動(dòng)遷方式
由政府確定棚戶區(qū)改造地塊并編制控制性詳細(xì)計(jì)劃,由委托開發(fā)公司申請開發(fā)改造。在政府動(dòng)遷管理部門的指導(dǎo)下,開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)辦理拆遷手續(xù),委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對改造地塊的房屋進(jìn)行評估,評估結(jié)果出來后,由開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行拆遷。
十一、相關(guān)規(guī)定
1、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施分期建設(shè),由市政府審定批準(zhǔn)。
2、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房屋買受人(包括以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式回遷安置戶)出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
3、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目竣工過后,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收。對開發(fā)商品房的應(yīng)執(zhí)行商品房預(yù)售許可證。
4、改造的小區(qū),嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā),因特殊情況需要調(diào)整或變更的,須經(jīng)市政府批準(zhǔn)。
5、按期拆遷的住宅房屋,由拆遷人對被拆遷人按每戶200元標(biāo)準(zhǔn)付給一次性搬遷補(bǔ)助費(fèi),未按期搬遷的,減少50%搬遷補(bǔ)助費(fèi),實(shí)行回遷安置的,由拆遷人按每戶每月每平方米200元的標(biāo)準(zhǔn)付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。由于拆遷人原因致使不能按時(shí)回遷的,自逾期之日起加倍發(fā)給臨時(shí)搬家費(fèi)。
高級會(huì)計(jì)師、注冊會(huì)計(jì)師、注冊資產(chǎn)評估師、土地估價(jià)師,房地產(chǎn)估價(jià)師,主要從事國有企業(yè)改制涉及相關(guān)問題研究。現(xiàn)任海南華盈投資控股有限公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān),曾任海南會(huì)計(jì)師事務(wù)所部門經(jīng)理,海南中洲會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司所長助理、三亞港務(wù)局總會(huì)計(jì)師,海南產(chǎn)權(quán)交易所財(cái)務(wù)總監(jiān)。社會(huì)兼職:中國會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)會(huì)員、中國總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)會(huì)員、海南省會(huì)計(jì)準(zhǔn)則咨詢專家、海南省總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事。
從2004年“郎顧之爭國資流失”到科龍案顧雛軍被抓,到最近安徽古井集團(tuán)高管窩案,這些案件均為利用改制之便大量侵吞國有資產(chǎn)的大案要案,大部分是由于改制評估不規(guī)范引起的。針對這些問題,筆者根據(jù)在評估機(jī)構(gòu)和現(xiàn)在單位的工作經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),從評估項(xiàng)目核準(zhǔn)的角度分析了國有企業(yè)改制評估過程中存在的問題,并提出解決問題的對策。
國企改制評估過程中存在的問題
評估是指委托評估機(jī)構(gòu)按照法定標(biāo)準(zhǔn)和程序,運(yùn)用科學(xué)的方法,對被評估資產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值進(jìn)行評定和估算。企業(yè)改制應(yīng)當(dāng)對企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和負(fù)債等進(jìn)行評估,以評估確認(rèn)價(jià)格作為確定整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或國有資本出資額基準(zhǔn)價(jià)格的依據(jù)。所以說,評估是國企改制的關(guān)鍵環(huán)節(jié),是一項(xiàng)不可忽視的核心工作。
在涉及國家出資企業(yè)的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、交易等過程中,合理評估相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值,是國有資產(chǎn)管理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作,是促進(jìn)公平交易、防止國有資產(chǎn)損失的重要手段。然而,當(dāng)前國企改制評估過程中存在著一些不可忽視的問題。
(一)不根據(jù)資產(chǎn)類別,只籠統(tǒng)委托一家具有資產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行所有資產(chǎn)的評估工作
我國評估機(jī)構(gòu)分為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)、礦業(yè)權(quán)評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等四類。
土地使用權(quán)必須經(jīng)具備土地估價(jià)資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,并按國家有關(guān)規(guī)定備案。
探礦權(quán)、采礦權(quán)必須經(jīng)具有礦業(yè)權(quán)評估資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估作價(jià),采礦權(quán)評估結(jié)果報(bào)國土資源主管部門確認(rèn)。
按相關(guān)部門規(guī)定,需過戶的房地產(chǎn)評估仍需要具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估。
因此,應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的不同類別分別委托不同的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,并將不同資產(chǎn)的評估結(jié)果納入改制企業(yè)整體資產(chǎn)評估報(bào)告中。
(二)忽視了評估基準(zhǔn)日的選擇
上級公司或國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)(以下簡稱國資委)往往只重視對評估程序的審查,忽視了評估基準(zhǔn)日的選擇,由改制企業(yè)自行決定評估基準(zhǔn)日,容易出現(xiàn)改制企業(yè)惡意選擇評估基準(zhǔn)日,操縱評估結(jié)果的現(xiàn)象。
例1:A國企改制立項(xiàng)后,企業(yè)負(fù)責(zé)人擅自將某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)低價(jià)對外租賃并制造房產(chǎn)陳舊的假象,故意將評估基準(zhǔn)日推后,要求評估機(jī)構(gòu)參照該租賃價(jià)格進(jìn)行評估,評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算時(shí)參照了該租賃價(jià)格,評估價(jià)格只是市場價(jià)格的50%。如果從評估報(bào)告來看,上述評估是符合有關(guān)程序的,但確實(shí)造成國有資產(chǎn)流失。幸虧發(fā)現(xiàn)該問題并予以糾正,避免了國有資產(chǎn)流失。
(三)資產(chǎn)評估范圍不完整
資產(chǎn)評估的范圍包括改制企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。但是在評估過程往往存在如下幾種情況:
1 對關(guān)閉、停業(yè)等難以持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)沒有進(jìn)行資產(chǎn)評估。根據(jù)規(guī)定,原則上也應(yīng)將關(guān)閉、停業(yè)企業(yè)納入資產(chǎn)評估范圍。
例2:B國企在資產(chǎn)評估過程中,沒有對其已停業(yè)多年的子公司C企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評估。國資委聘淆專家評審B國企的評估項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)此問題,要求該企業(yè)補(bǔ)充進(jìn)行了C企業(yè)的資產(chǎn)評估,B國企評估項(xiàng)目才順利通過了專家評審,國資委對該公司的評估項(xiàng)目進(jìn)行了備案。
2 對未入賬的劃撥土地使用權(quán)未納入資產(chǎn)評估的范圍。
例3:D國企在資產(chǎn)評估過程中,沒有對應(yīng)入賬的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行評估。幸虧上級公司審核資產(chǎn)評估報(bào)告時(shí)發(fā)現(xiàn)此問題并予以及時(shí)糾正,避免了國有資產(chǎn)流失。
3 對專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等極具價(jià)值和增值潛力的無形資產(chǎn)按極低的價(jià)格評估或不評估也不說明理由。按規(guī)定涉及企業(yè)的專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等無形資產(chǎn)也必須納入評估范圍,但評估機(jī)構(gòu)卻沒有進(jìn)行評估,也不說明不評估理由。
(四)評估方法的運(yùn)用欠妥當(dāng)
1 企業(yè)價(jià)值評估方法單一
部分評估機(jī)構(gòu)僅運(yùn)用重置成本法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估,往往只評估資產(chǎn)負(fù)債表上現(xiàn)有的資產(chǎn),不評估資產(chǎn)負(fù)債表上沒有的資產(chǎn),漏評商譽(yù)等無形資產(chǎn),導(dǎo)致評估價(jià)值往往低于企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。
收益現(xiàn)值法是企業(yè)價(jià)值評估中最科學(xué)的且在國外普遍運(yùn)用的評估方法。收益現(xiàn)值法在合理預(yù)計(jì)資產(chǎn)能夠創(chuàng)造的未來收益的過程中,已將上述無形資產(chǎn)考慮在內(nèi),真正體現(xiàn)了企業(yè)的整體價(jià)值。按規(guī)定涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評估項(xiàng)目,以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行評估時(shí),原則上要求運(yùn)用兩種以上方法進(jìn)行評估,并在評估報(bào)告中列示,依據(jù)實(shí)際狀況充分、全面分析后,確定其中一個(gè)評估結(jié)果作為評估報(bào)告使用結(jié)果。
2 單項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債評估方法不恰當(dāng)
一些評估師在對某些資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)方法選擇不恰當(dāng),引用的評估假設(shè)不妥,扭曲了資產(chǎn)價(jià)值。(1)不適當(dāng)?shù)貙鶛?quán)作了巨額的評估減值,甚至擅自對債權(quán)評估為零。(2)對于長期股權(quán)投資的評估,部分評估機(jī)構(gòu)按照母子公司合并會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行評估,不符合《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》第四十九條和第五十條規(guī)定,應(yīng)以子公司單獨(dú)進(jìn)行評估后的凈資產(chǎn)計(jì)到母公司長期股權(quán)投資項(xiàng)目下反映。(3)房屋、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)僅運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評估,只考慮了重置成本和成新率,而忽視了固定資產(chǎn)的性、地域、市場狀況、使用效益等,很難真實(shí)地反映評估對象的公允價(jià)值,條件允許時(shí)應(yīng)運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法或收益現(xiàn)值法對固定資產(chǎn)進(jìn)行評估。
錯(cuò)誤地高估了負(fù)債。對債務(wù)作了大幅度的清查增值,但沒有對無法支付的債務(wù)進(jìn)行處理,按清查后賬面值確認(rèn)債務(wù)的評估值,從而高估了債務(wù)。
上述評估方法導(dǎo)致嚴(yán)重低估了改制企業(yè)的凈資產(chǎn),容易造成國有資產(chǎn)流失。
(五)改制企業(yè)提供資料不齊備
改制企業(yè)提供評估資料時(shí),存在資料不完備、不齊全,資料前后矛盾的現(xiàn)象,甚至故意提供了虛假情況和資料,難以真實(shí)地反映改制企業(yè)的全貌,容易漏評資產(chǎn)或虛增負(fù)債,造成國有資產(chǎn)流失。
例4:E企業(yè)在接到國資委清產(chǎn)核資資金核實(shí)批復(fù)文件后,沒有依據(jù)批復(fù)文件的要求,按照國家現(xiàn)行的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,對公司本部及子企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)處理。評估機(jī)構(gòu)從而無法利用清產(chǎn)核資和審計(jì)的結(jié)果進(jìn)行評估,影響了報(bào)告的準(zhǔn)確性。
例5:據(jù)報(bào)道,中國輕騎集團(tuán)有限公司原董事長張家?guī)X也是下屬企業(yè)輕騎置業(yè)有限公司的原董事長,在輕騎置業(yè)公
司改制評估時(shí),與輕騎置業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理等共謀,向評估機(jī)構(gòu)提供虛假資料,隱瞞公司土地收益3520萬余元,并將該收益私分給張家?guī)X等人作為購買輕騎置業(yè)公司的自然人股東資金。張家?guī)X認(rèn)購100股,占公司股份的10%。最終,張家?guī)X因多項(xiàng)罪名于2009年2月11日被濟(jì)南中級人民法院判處無期徒刑。
針對國企改制評估
存在問題應(yīng)采取的對策
針對國企改制評估過程中存在的問題,依據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號)和《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國資委令第12號)的規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作:
(一)做好評估項(xiàng)目委托工作
為減少評估機(jī)構(gòu)與改制企業(yè)在評估服務(wù)中存在的利益沖突,不能由改制企業(yè)自行委托評估機(jī)構(gòu),而應(yīng)當(dāng)由國資委委托評估機(jī)構(gòu),對改制企業(yè)進(jìn)行評估。委托評估機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)做好:
1 應(yīng)按照公開、公平、公正、透明和擇優(yōu)的原則,嚴(yán)格選聘有資質(zhì)、有信譽(yù)、有業(yè)務(wù)勝任能力的評估機(jī)構(gòu)開展改制評估工作。不得聘請近3年內(nèi)有違法、違規(guī)記錄的評估機(jī)構(gòu)和評估師,不得聘請同一中介機(jī)構(gòu)開展清產(chǎn)核資專項(xiàng)審計(jì)與評估工作。
2 應(yīng)按資產(chǎn)類別分別委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)評估,由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)將不同資產(chǎn)的評估結(jié)果納入改制企業(yè)整體資產(chǎn)評估報(bào)告中。
3 委托單位應(yīng)與評估機(jī)構(gòu)簽訂《評估委托書》,并由委托單位支付評估費(fèi)用,減少評估機(jī)構(gòu)與改制企業(yè)在評估服務(wù)中存在的利益沖突。
(二)認(rèn)真選擇評估基準(zhǔn)日
國資委應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和改制企業(yè)的實(shí)際情況,合理選擇評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日與改制行為決策日相距太遠(yuǎn),或期間資產(chǎn)、負(fù)債、市場狀況發(fā)生變化,國資委應(yīng)當(dāng)要求評估機(jī)構(gòu)調(diào)整評估基準(zhǔn)日。
(三)慎重審核評估范圍
改制企業(yè)應(yīng)對所有資產(chǎn)都要全面、徹底地進(jìn)行清查,做到不重不漏,做到賬物清楚,不留死角,特別是對關(guān)閉停業(yè)等難以持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)、未入賬的劃撥土地使用權(quán)和專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán),特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等無形資產(chǎn)均應(yīng)納入清查范圍。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對改制企業(yè)清查的資產(chǎn)進(jìn)行審核后評估,特別是劃撥土地使用權(quán)和專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等無形資產(chǎn)必須納入評估范圍。如果評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為沒有無形資產(chǎn)或沒有價(jià)值的也應(yīng)補(bǔ)充說明。
要審核評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致。
(四)重視評估方法的合理性審核工作
評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、評估目的、所選擇的價(jià)值類型和資料收集情況等因素,在與國資委和改制企業(yè)協(xié)商并獲得有關(guān)信息的基礎(chǔ)上,運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u估方法。
1 正確運(yùn)用收益現(xiàn)值法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估。收益現(xiàn)值法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值的評估方法,它的評估思想最能反映企業(yè)價(jià)值評估的原理。因此,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見》的要求,正確運(yùn)用收益現(xiàn)值法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估。
2 對涉及企業(yè)價(jià)值評估的項(xiàng)目原則上要求運(yùn)用兩種以上的評估方法進(jìn)行驗(yàn)證,使國有企業(yè)多年形成的特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)等無形資產(chǎn)得到充分體現(xiàn),有效提升評估報(bào)告的質(zhì)量。
3 慎重審核單項(xiàng)資產(chǎn)的評估方法和評估假設(shè)。注意審核債權(quán)巨額的評估減值或評估為零是否符合規(guī)定;審核長期股權(quán)投資的評估方法是否符合規(guī)定;審核能否運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法及收益現(xiàn)值法評估固定資產(chǎn);審核評估時(shí)是否已將無法支付的債務(wù)按規(guī)定處理;關(guān)注那些清查后大幅度增值的債務(wù)的評估。
(五)督促改制企業(yè)提供評估資料
委托方應(yīng)督促改制企業(yè)向評估機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整的資料;加強(qiáng)對企業(yè)負(fù)責(zé)人、相關(guān)工作人員的思想教育,要求其明辨是非,以正確的方法、飽滿的熱情配合評估機(jī)構(gòu)開展評估工作;加強(qiáng)與評估機(jī)構(gòu)、改制企業(yè)的溝通協(xié)調(diào),及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決評估中存在的問題。
(六)建立專家評審制度
對重大項(xiàng)目的評估實(shí)行專家評審,邀請相關(guān)行業(yè)的專家對重大項(xiàng)目的評估方法、評估范圍及評估程序進(jìn)行綜合評審,專家發(fā)現(xiàn)評估報(bào)告中存在的問題,應(yīng)要求評估機(jī)構(gòu)修改或說明原因后重新提交專家評審,專家認(rèn)可后要對評估項(xiàng)目的質(zhì)量做出評價(jià)。國資委根據(jù)專家評審結(jié)果對評估項(xiàng)目核準(zhǔn)。
(七)引入公眾監(jiān)督機(jī)制,建立評估公示制度
為了防止漏評重評,維護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益,保護(hù)職工和債權(quán)人的合法權(quán)益,提高評估結(jié)果的透明度和公信力,評估機(jī)構(gòu)在出具正式評估報(bào)告前,其草案必須在企業(yè)辦公場所和職工宿舍區(qū)公示一周,自覺接受有關(guān)各方的監(jiān)督。評估機(jī)構(gòu)對公示中提出的意見要調(diào)查核實(shí),及時(shí)對評估報(bào)告作適當(dāng)?shù)男拚笾匦鹿疽恢埽瑹o異議后才能出具正式報(bào)告。
(八)把好評估項(xiàng)目的核準(zhǔn)關(guān)
國資委對項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)時(shí)除關(guān)注上述七項(xiàng)對策外,還應(yīng)審查如下實(shí)體要件:
1 評估項(xiàng)目所涉及的經(jīng)濟(jì)行為是否獲得批準(zhǔn);
2 評估結(jié)果的使用有效期是否明示;
3 評估依據(jù)是否適當(dāng);
4 改制企業(yè)的法定代表人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人是否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料及生產(chǎn)經(jīng)營管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性做出承諾;
工程管理本科專業(yè)是教育部1998年頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》設(shè)置的一個(gè)新專業(yè)。該專業(yè)整合了原專業(yè)目錄中的建筑管理工程、國際工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等專業(yè),具有較強(qiáng)的綜合性和較大的專業(yè)覆蓋范圍,目前全國有200多所高校開設(shè)工程管理本科專業(yè)。根據(jù)《全國高等學(xué)校土建類專業(yè)本科教育培養(yǎng)目標(biāo)和培養(yǎng)方案及主干課程教學(xué)基本要求工程管理專業(yè)》(以下簡稱:《專業(yè)基本要求》)的指導(dǎo)意見,本專業(yè)應(yīng)設(shè)置技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理和法律四個(gè)平臺課程組,采用基礎(chǔ)課程+平臺課程+專業(yè)方向課程的結(jié)構(gòu)體系,并在此基礎(chǔ)上設(shè)置工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、投資與造價(jià)管理、國際工程管理四個(gè)方向。國內(nèi)開設(shè)本專業(yè)的高校根據(jù)自身教學(xué)資源及專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的不同,課程體系各有偏重,有的細(xì)分了專業(yè)方向,還有并未做專業(yè)方向的細(xì)分。
二、工程管理專業(yè)課程體系中存在的問題
1.課程體系的定位缺乏核心特色
工程管理專業(yè)的核心特色在于培養(yǎng)具備深厚的理論功底、寬廣的知識面,掌握先進(jìn)的管理技術(shù)、具備組織協(xié)調(diào)能力和國際交流能力的學(xué)生,為相關(guān)工程領(lǐng)域提供專業(yè)化服務(wù)。但是通過對學(xué)生就業(yè)情況的回訪和網(wǎng)絡(luò)資料的收集,我們發(fā)現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理相關(guān)的工作中工程管理專業(yè)的學(xué)生與土木工程專業(yè)的學(xué)生相比并不具備優(yōu)勢,同時(shí)在工程相關(guān)領(lǐng)域具體經(jīng)營管理工作中,工程管理專業(yè)的學(xué)生與工商管理及相關(guān)專業(yè)的學(xué)生相比優(yōu)勢也不明顯。從課程體系定位的角度來分析,很多院校的工程管理專業(yè)與相近專業(yè)相比并無明顯的差異性,這樣就使工程管理專業(yè)在就業(yè)及職業(yè)發(fā)展方面處于尷尬地位。因此,有必要在滿足《專業(yè)基本要求》對課程體系構(gòu)建具體要求的基礎(chǔ)上,結(jié)合各自院校的實(shí)際情況和市場需求,對課程體系進(jìn)行細(xì)化和特色定位。
2.課程體系的內(nèi)容松散,結(jié)構(gòu)生硬
工程管理專業(yè)是一個(gè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與管理相結(jié)合,跨學(xué)科性的專業(yè)。其理論基礎(chǔ)不僅要具有良好的全面性,還應(yīng)保證很強(qiáng)的系統(tǒng)性、連貫性。在具體的教學(xué)實(shí)踐中,由于大部分高校工程管理專業(yè)的理論教學(xué)需兩個(gè)或多個(gè)院系共同承擔(dān),在課程體系構(gòu)建過程中容易造成各類課程自成系統(tǒng),缺乏聯(lián)系融合的情況,使原有四大平臺課程簡單合并,缺乏進(jìn)一步的系統(tǒng)優(yōu)化。加之各類課程的內(nèi)容性質(zhì)、知識特征、學(xué)習(xí)方法都存在著很大的差異性,使教學(xué)和學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)增加了障礙和難度,最終對完成培養(yǎng)目標(biāo)造成不良影響。
3.實(shí)踐環(huán)節(jié)教學(xué)設(shè)置不合理
實(shí)踐教學(xué)是工程管理專業(yè)教學(xué)中的一個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容,是理論教學(xué)與工作實(shí)踐聯(lián)系融合的必要環(huán)節(jié)。在就業(yè)壓力不斷加大和用人單位對畢業(yè)生動(dòng)手實(shí)踐能力要求日益提高的今天,實(shí)踐教學(xué)的重要地位就更加突出。在課程體系中實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)普遍存在兩個(gè)問題。一是實(shí)踐教學(xué)時(shí)間較短。由于理論課程設(shè)置缺乏優(yōu)化,理論課程教學(xué)重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重,從而壓縮了實(shí)踐環(huán)節(jié)的教學(xué)時(shí)間。同時(shí),由于有些院校實(shí)踐教學(xué)條件不完善,限制了實(shí)踐教學(xué)課程的開設(shè)。2009年3月28日教育部作出新的規(guī)定,本科應(yīng)屆畢業(yè)生大學(xué)四年內(nèi)實(shí)踐教學(xué)時(shí)間原則上不少于一年,使工程管理專業(yè)實(shí)踐環(huán)節(jié)教學(xué)時(shí)間較短的問題更加突出。二是實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)容相對孤立,系統(tǒng)性不強(qiáng)。在課程體系構(gòu)建過程中,實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)主要是根據(jù)理論教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行一對一設(shè)置,比如建設(shè)項(xiàng)目可行性研究課程實(shí)訓(xùn)對應(yīng)《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》、招標(biāo)投標(biāo)文件編制實(shí)訓(xùn)對應(yīng)《招投標(biāo)與合同管理》、裝飾裝修工程造價(jià)實(shí)訓(xùn)對應(yīng)《裝飾裝修工程計(jì)量與計(jì)價(jià)》等。在這種情況下,實(shí)踐課程與實(shí)踐課程之間相對孤立,相互聯(lián)系被削弱,整體性差,使整個(gè)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)處于一種事倍功半的狀態(tài)。
三、工程管理專業(yè)課程體系的分析與改進(jìn)建議
1.對理論課程進(jìn)行梳理優(yōu)化
(1)根據(jù)院校實(shí)際情況和市場需求,對課程體系進(jìn)行特色定位。工程管理專業(yè)課程體系是按照“技術(shù)是基礎(chǔ),管理是核心,經(jīng)濟(jì)是目的,法律是保證”的總體思路構(gòu)建的。在此前提下,各個(gè)院校應(yīng)該根據(jù)自己的辦學(xué)思想、辦學(xué)條件和人才市場需求狀況,通過合理調(diào)整各個(gè)平臺課時(shí)的比例,對課程體系進(jìn)行特色定位。工科院校特別是以建筑為特色的工科院校應(yīng)以土木工程和管理學(xué)為主干學(xué)科,課程設(shè)置偏重于土木工程特別是建筑工程,即人才定位于土木工程管理;交通類院校可以偏重于道橋工程管理;水利水電特色院校可偏重于水利工程管理;而一些財(cái)經(jīng)類院校的工程管理則偏重于房地產(chǎn)經(jīng)營管理和基本建設(shè)管理等。對于全國及地方各重點(diǎn)院校,由于畢業(yè)生的就業(yè)競爭激烈,在課程體系構(gòu)建中應(yīng)加強(qiáng)基礎(chǔ)課程特別是管理類基礎(chǔ)課程的比重,為學(xué)生職業(yè)生涯提供厚實(shí)的拓展基礎(chǔ)。對于地方性普通院校,應(yīng)以服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)為主要定位依據(jù),對專業(yè)課程進(jìn)行細(xì)分定位,逐步形成有市場競爭力的專業(yè)特色,如造價(jià)管理、房地產(chǎn)評估、國際工程管理等。
(2)對課程體系中的四個(gè)平臺課程組進(jìn)行梳理和優(yōu)化。在四個(gè)平臺課程組中應(yīng)首先確立工程技術(shù)課程的基礎(chǔ)地位。工程管理專業(yè)與其他管理類專業(yè)相比具有技術(shù)性強(qiáng)的特點(diǎn),工程技術(shù)知識是工程管理人員了解管理對象,進(jìn)而實(shí)施管理行為的基礎(chǔ),離開基本的工程技術(shù)知識,工程管理也就無從談起。在經(jīng)濟(jì)、管理以及法律等三個(gè)平臺課程的設(shè)置中,除需開設(shè)《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》、《管理學(xué)基礎(chǔ)》以及《法律基礎(chǔ)》等理論性課程外,大量的課程應(yīng)是與工程管理緊密相關(guān)并帶有專業(yè)技術(shù)性的交叉課程,如《工程項(xiàng)目管理》、《工程造價(jià)管理》、《工程經(jīng)濟(jì)》、《運(yùn)籌學(xué)》、《建筑法規(guī)》等,增加四個(gè)平臺課程組的橫向聯(lián)系。從整體的角度對課程內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化,提高教學(xué)資源的利用率。如《工程項(xiàng)目管理》、《建筑施工組織》及《工程進(jìn)度管理》三門課程中均包含工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的內(nèi)容應(yīng)合并在《工程項(xiàng)目管理》中講授。《工程量清單計(jì)價(jià)》、《建筑工程計(jì)量與計(jì)價(jià)》及《工程定額原理》三門課程中均包含建筑面積計(jì)算的內(nèi)容應(yīng)合并在《建筑工程計(jì)量與計(jì)價(jià)》中講授。
(3)根據(jù)建筑市場的發(fā)展趨勢對方向性課程進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。工程管理工作是建設(shè)領(lǐng)域的一個(gè)先導(dǎo)性工作,對該領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型性和政策性的變革反應(yīng)也最為敏感。因此,我們在專業(yè)方向課程的設(shè)置方面應(yīng)緊隨建筑市場的發(fā)展,做出適時(shí)性、前瞻性的調(diào)整。以投資與造價(jià)管理方向?yàn)槔擃I(lǐng)域計(jì)價(jià)模式的變革對整個(gè)造價(jià)管理領(lǐng)域都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。建筑企業(yè)迫切的要求建立“企業(yè)定額管理體系”,這樣就會(huì)對定額編制和管理人才有一個(gè)趨勢性的需求。因此,在投資與造價(jià)管理方向課程的設(shè)置方面應(yīng)增加《定額原理》、《定額生成軟件操作實(shí)訓(xùn)》等課程和實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié),拓展學(xué)生的就業(yè)面,增加學(xué)生對專業(yè)發(fā)展的適應(yīng)能力。
近些年來,從國家政策到地方政府的態(tài)度,從中央銀行窗口指導(dǎo)到輿論宣傳已形成一種支持中小企業(yè)發(fā)展的大氣候。中小企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)本身也需要社會(huì)各界特別是金融機(jī)構(gòu)的大力支持。但由于多方面原因,融資難已成為制約中小企業(yè)發(fā)展的首要問題。中小企業(yè)為什么融資難呢?根據(jù)調(diào)研,認(rèn)為至少有以下“五大障礙”:
(一)觀念上的障礙
目前,各家銀行在中小企業(yè)融資問題上,程度不同地存在著三大“認(rèn)識誤區(qū)”:一是“重大輕小”的誤區(qū)。銀行本著“船小好調(diào)頭”的觀念,全力支持中小企業(yè)發(fā)展,使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起、迅猛發(fā)展,成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。伴隨著企業(yè)改制重組的浪潮,“船大好沖浪”又成為支持企業(yè)發(fā)展的理念,大企業(yè)成為各家銀行的“搶手貨”,于是一些中小企業(yè)遭到“冷遇”。二是“重公輕民”的誤區(qū)。由于受傳統(tǒng)觀念的影響,銀行曾經(jīng)錯(cuò)誤地把公有制企業(yè)與姓“社”、民營及私營企業(yè)與姓“資”劃等號,使中小企業(yè)中眾多的民營企業(yè)和私營企業(yè)在政策上特別是信貸政策上受到歧視。三是“重洋輕土”的誤區(qū)。部分銀行工作人員片面地認(rèn)為凡是招商引資企業(yè)或外資企業(yè)就是優(yōu)良企業(yè),可以大膽支持。一看到本鄉(xiāng)本土的企業(yè),就認(rèn)為是劣質(zhì)企業(yè),不符合信貸條件,要慎重對待。
(二)體制上的障礙
從企業(yè)層面來看,首先表現(xiàn)在企業(yè)改制與否成為銀企合作的“第一要素”。近年來,一些企業(yè)通過改革改制激發(fā)了生機(jī)與活力,但也確有一些國有和集體企業(yè)借改革改制之名、行逃廢債之實(shí),使銀行深受其害。其次表現(xiàn)為家族式管理體制完全扭曲了企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)。目前許多中小企業(yè),尤其是一些民營、私營企業(yè)完全是一種家族式的管理模式,企業(yè)管理權(quán)和股權(quán)極度對外封閉,財(cái)務(wù)不健全,報(bào)表數(shù)據(jù)失真。特別是家族式集團(tuán)的各個(gè)企業(yè)之間相互舉債控股,形成虛擬資本,使銀行難以獲得準(zhǔn)確真實(shí)的財(cái)務(wù)情況,無從評級、授信,也就無從批準(zhǔn)新貸。從銀行層面來看,一方面,現(xiàn)行金融體系建立于改革開放初期,基本上與國有經(jīng)濟(jì)相匹配,以大銀行為主,沒有設(shè)立專門為中小企業(yè)提供金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)。另一方面,商業(yè)銀行改革后權(quán)力過分上收,客觀上削弱了基層行對中小企業(yè)信貸支持的能力。再一方面,銀行業(yè)現(xiàn)行信貸政策過分強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任追究,權(quán)責(zé)和獎(jiǎng)罰不對等,造成基層金融部門“恐貸”心理嚴(yán)重。
(三)信用上的障礙
一方面,嚴(yán)重滯后的信用體系建設(shè),使銀行無從了解企業(yè)家的信用背景。目前,由于中小企業(yè)信用評估體系不健全,缺乏合法性的信用評級機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一規(guī)范的中小企業(yè)授信評定標(biāo)準(zhǔn),造成企業(yè)資信評定的失真。同時(shí),銀行對中小企業(yè)尤其是中小企業(yè)法人代表的信用狀況無從紀(jì)錄,更不用說管理。這種非理性的不健全的信用體系,使合作雙方的磨合與信任必須從零開始,從問號開始,雙方都舉棋不定。另一方面,近乎空白的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu),使銀行貸款無從抵押擔(dān)保。在中小企業(yè)的發(fā)展過程中,有的企業(yè)在開辦時(shí)資本金就嚴(yán)重不足,本身無有效資產(chǎn)作貸款抵押,當(dāng)其想新上項(xiàng)目或者是擴(kuò)大生產(chǎn)能力需要大額貸款,社會(huì)上也沒有信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)為其擔(dān)保時(shí),其求貸的欲望就會(huì)落空。還有一些確實(shí)是不講信用的人,總是本著“國家的錢,不貸白不貸”的觀念,求助于銀行,理所當(dāng)然會(huì)碰壁。
(四)素質(zhì)上的障礙
先天性不足是許多中小企業(yè)的通病。主要表現(xiàn)在:一是缺人才。中小企業(yè)大都是家族式經(jīng)營,管理者屬農(nóng)民隊(duì)伍出身,本身缺乏人才。同時(shí),企業(yè)在發(fā)展前期,由于資金、技術(shù)等方面的原因,既沒有長期人才儲備的戰(zhàn)略部署,也沒有短期人才培養(yǎng)的戰(zhàn)術(shù)布局,使得高級人才嚴(yán)重不足。二是缺信息。當(dāng)前,絕大部分中小企業(yè)不重視信息管理,企業(yè)內(nèi)部沒有開辟有效的信息傳遞途徑,信息傳遞慢或傳遞不完整,造成信息混亂、知識不能共享。三是缺技術(shù)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期和市場經(jīng)濟(jì)初期,粗放型經(jīng)營管理模式造成了企業(yè)在人才、設(shè)備等方面的低素質(zhì),使得眾多企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新實(shí)力不強(qiáng),高新技術(shù)人才缺乏。四是缺市場。中小企業(yè)產(chǎn)品普遍科技含量低、附加值低、生產(chǎn)量低以及營銷方式落后等特性,決定了其產(chǎn)品市場的阻滯。五是缺管理。高級人才的缺乏,同樣帶來了管理上的落后。當(dāng)前,大多數(shù)中小企業(yè)會(huì)計(jì)制度不健全,財(cái)務(wù)管理水平低,會(huì)計(jì)信息缺乏應(yīng)有的完整性和準(zhǔn)確性,缺少透明度和必要的監(jiān)督,少數(shù)企業(yè)甚至為了逃避銀行、稅務(wù)部門的監(jiān)督而沒有建立會(huì)計(jì)賬薄,使管理成為“空話”。
(五)政策上的障礙
近年來,國家出臺的政策多是按照企業(yè)規(guī)模和所有制設(shè)計(jì)的,對大企業(yè)優(yōu)惠多,對中小企業(yè)考慮少;對公有制企業(yè)優(yōu)惠多,對非公有制企業(yè)考慮少。此外,存在企業(yè)房地產(chǎn)證件不齊全的問題。丹江口市大部分企業(yè)有房地?zé)o證件,特別是土地辦證手續(xù)復(fù)雜,遲遲得不到解決。如金家灣工業(yè)園和新港開發(fā)區(qū)等地企業(yè)的房地產(chǎn)證件普遍沒有。同時(shí),很多企業(yè)房產(chǎn)由于建設(shè)年代較早,土地使用權(quán)性質(zhì)尚不明確,未核發(fā)土地使用權(quán)證。在申請貸款抵押,兩證不全,抵押擔(dān)保手續(xù)得不到完善,不符合相關(guān)制度要求,導(dǎo)致企業(yè)貸款難。而證件齊全的借款人在辦理抵押登記手續(xù)時(shí),由于公證、房地產(chǎn)評估及抵押登記等收費(fèi)過高,加之辦理抵押登記時(shí)間過長,影響了企業(yè)的資金使用,使部分借款企業(yè)轉(zhuǎn)投民間借貸。
二、中小企業(yè)融資難的對策和建議
針對中小企業(yè)融資難中存在的困難和問題,調(diào)研組提出以下對策:
(一)更新觀念,為中小企業(yè)營造良好的認(rèn)識氛圍
一是辯證地看待大與小。處于發(fā)展起點(diǎn)和上升階段的中小企業(yè),自身充滿活力,發(fā)展?jié)摿薮蟆TS多大企業(yè)就是在中小企業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。因此,一定要步出重大輕小的認(rèn)識誤區(qū),以“抓大、扶小”為原則,做到兩手抓、兩手硬,保持大中小企業(yè)并進(jìn),協(xié)調(diào)發(fā)展。二是理性地看待公與民。中小企業(yè)的所有制成份十分復(fù)雜,國有、集體、個(gè)人和外資企業(yè)都有。它們占全市企業(yè)總數(shù)的90%以上,創(chuàng)造了全市企業(yè)總數(shù)60%的利稅,解決了75%的就業(yè)機(jī)會(huì),為市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展立下了汗馬功勞。但是,多年來,由于社會(huì)認(rèn)識上的偏見,一些部門尤其是金融部門在支持個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)上觀念過于保守,思想解放不夠。今后,在這個(gè)問題上,應(yīng)克服形而上學(xué)觀點(diǎn),只要做到“產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”,就一視同仁,實(shí)行同等的“國民待遇”。三是客觀地看待土與洋。近年來,我市招商引資如火如荼,中小企業(yè)受到的沖擊不可避免,問題的關(guān)鍵在于:中小企業(yè)本身要苦練內(nèi)功。一方面,要善于辨別真?zhèn)危把蟆逼髽I(yè)也有真?zhèn)蝺?yōu)劣之分,特別要警惕那種“空手套白狼”,即以招商引資為誘餌,騙取銀行資金的欺騙行為的發(fā)生。另一方面,要具備一種敢拼的心理素質(zhì),抵抗“洋”企業(yè)進(jìn)入的沖擊。
(二)參與改制,為中小企業(yè)構(gòu)建科學(xué)的管理體制
在中小企業(yè)改制過程中,銀行要積極主動(dòng)地做到“五個(gè)參與”,把好“五個(gè)關(guān)口”:一是參與地方政府及企業(yè)主管部門組織的企業(yè)改制方案的制定,把好政策法規(guī)運(yùn)用關(guān),防止隨意曲解、套用政策法規(guī)的行為出現(xiàn);二是參與企業(yè)清產(chǎn)核資,把好企業(yè)資產(chǎn)評估關(guān),防止人為地低估被列入清算、劃轉(zhuǎn)的實(shí)有資產(chǎn)和高評優(yōu)先受償?shù)牡盅簜鶛?quán)財(cái)產(chǎn)而懸空銀行貸款債務(wù);三是參與財(cái)產(chǎn)的分配和處置,把好貸款落實(shí)關(guān),防止企業(yè)乘改制之機(jī)以“金蟬脫殼”、“母體裂變”、“先分后破”等各種形式逃廢債務(wù);四是參與企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同條款的簽訂,把好企業(yè)償債資金關(guān),防止上交租金、管理費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)和股金分配等可供付息還本的部分資金來源悄然流失;五是參與企業(yè)抵押資產(chǎn)依法過戶的督辦,把好信貸資產(chǎn)保全關(guān),防止因無土管、房產(chǎn)、工商等部門的合法登記過戶手續(xù)及他項(xiàng)權(quán)證,而使貸款抵押合同不合規(guī),人為地造成事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。通過參與改制,要達(dá)到三個(gè)目標(biāo),即:通過參與改制,幫助中小企業(yè)落實(shí)好債權(quán)債務(wù),消除銀企之間的隔閡和獲得貸款的障礙;通過參與改制,推進(jìn)企業(yè)、資產(chǎn)、債務(wù)和產(chǎn)品重組,引導(dǎo)企業(yè)增加技改投入,提升技術(shù)含量和產(chǎn)品檔次;通過參與改制,幫助企業(yè)建立和健全規(guī)范的財(cái)務(wù)規(guī)章制度,提高企業(yè)的信息披露透明度,用真實(shí)準(zhǔn)確的信息導(dǎo)向企業(yè)管理和信貸決策。
(三)打造信用,為中小企業(yè)重塑完善的信用體系
針對前面所述的信用體系嚴(yán)重滯后的問題,建立信用評價(jià)體系已時(shí)不我待。目前,建立信用評價(jià)體系,可以考慮從兩個(gè)層面來著手。一是市場層面。市場層面信用體系的完善,就是要使經(jīng)常有不良信用記錄的人很難從銀行貸款,在同業(yè)中很難同他人發(fā)生信用關(guān)系,這個(gè)時(shí)候當(dāng)人們在市場活動(dòng)中感覺到長期講信用比短期不講信用對自己更有利時(shí),市場層的信用就有了保證。目前,我市農(nóng)村信用社正在推行的商戶聯(lián)保業(yè)務(wù)就在這方面開了先河。今后,要通過建立完善的個(gè)人信用制度,在企業(yè)中乃至全社會(huì)營造講誠信的氛圍。二是法律層面。這就是在另一種情況下所必須的。即當(dāng)人們在市場活動(dòng)中感覺到短期不講信用比長期講信用對自己更有利時(shí),市場層面的信用就沒有保證,這個(gè)時(shí)候就需要法律來保障,依法嚴(yán)懲失信者。我國在這方面的法律、法規(guī)還有待進(jìn)一步建立和完善,努力營造健全、公平的法律環(huán)境。針對前面所述的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)近乎空白的問題,建立信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)更加刻不容緩。雖然,1996年6月,國家經(jīng)貿(mào)委了《關(guān)于建立中小企業(yè)信用擔(dān)保體系的指導(dǎo)意見》,隨后,許多城市相繼建立了信用擔(dān)保機(jī)構(gòu),我們丹江口市于2004年也成立了僅有的一家信用擔(dān)保機(jī)構(gòu),為中小企業(yè)提供融資擔(dān)保服務(wù)起到了一定的作用。但他們還存在體制不順、資金不足、機(jī)制不活等問題。因此,建議按照“自主化經(jīng)營、市場化運(yùn)作”的模式進(jìn)行再造,以充分發(fā)揮信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的職能作用。
(四)優(yōu)化服務(wù),為中小企業(yè)提供豐富的信貸產(chǎn)品
一是改革傳統(tǒng)的存貸款業(yè)務(wù)服務(wù)。除了為中小企業(yè)提供傳統(tǒng)的存貸業(yè)務(wù)外,還應(yīng)積極探索新的貸款領(lǐng)域和形式,積極推廣質(zhì)押、訂貨合同抵押等業(yè)務(wù);還可建立一套適應(yīng)零售業(yè)務(wù)的運(yùn)作流程,將對大型企業(yè)慣用的個(gè)案化信用分析法,改用以數(shù)理統(tǒng)計(jì)為理論基礎(chǔ)的貸款評分法;各金融機(jī)構(gòu)之間還可以發(fā)揮各自優(yōu)勢,開展貸款合同轉(zhuǎn)讓與回購業(yè)務(wù)的合作。二是提供方便快捷的結(jié)算服務(wù)。要充分發(fā)揮銀行科技優(yōu)勢、功能優(yōu)勢,改進(jìn)結(jié)算手段,提供方便、快捷的結(jié)算方式,加快資金的清算速度。同時(shí)大力推行商業(yè)票據(jù)的使用,擴(kuò)大商業(yè)票據(jù)的承兌、貼現(xiàn)業(yè)務(wù),防止企業(yè)拖欠貸款;另外還要對中小企業(yè)的開戶、結(jié)算、提現(xiàn)、還本付息等進(jìn)行全程監(jiān)督,確保貸款安全。三是開展真實(shí)、靈敏的信息咨詢服務(wù)。充分發(fā)揮銀行機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)廣泛、信息靈敏和人才資源豐富等優(yōu)勢,為中小企業(yè)提品、市場融資、新技術(shù)推廣應(yīng)用、經(jīng)營管理等方面的信息咨詢服務(wù),準(zhǔn)確把握企業(yè)的經(jīng)營脈絡(luò)和發(fā)展思路,做到既出“票子”,又出“點(diǎn)子”。四是針對不同情況實(shí)施差別化服務(wù)。對一些規(guī)模相對較大、信譽(yù)良好的中小企業(yè)可考慮建立主辦銀行制度,減少對這些客戶的管理層次,簡化審批程序,或?qū)嵭邢荣J后審制度,以適應(yīng)中小企業(yè)“要的急、頻率高”的特點(diǎn),及時(shí)滿足其合理的資金需要。
(五)爭取政策,為中小企業(yè)營造寬松的發(fā)展環(huán)境