房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見范文

關(guān)鍵詞：估值技術(shù)；公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)

1990年，我國的住宅分配制度完成了從實(shí)物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變，隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項(xiàng)重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢，2006年頒布，2007年施行的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，首次將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示，并且允許使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在新準(zhǔn)則實(shí)行的兩年間，公允價(jià)值的使用受到了冷遇，公允價(jià)值的計(jì)量成為使用者的主要困擾之一。2009年底，財(cái)政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》，明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價(jià)值的方法，這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評估技術(shù)的改進(jìn)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

公允價(jià)值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢，但是由于存在市場機(jī)制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下，公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用正如表1所反映的那樣，并不如期望的那么廣泛。

2007年，存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中，僅18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告中指出，1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn)，而采用公允價(jià)值模式的只有20家，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%，且出現(xiàn)了三種計(jì)量方式，分別是評估價(jià)格（14家公司）、第三方調(diào)查報(bào)告（1家公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格（5家公司）。

二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題

（一）地域差異問題。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”就可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

然而中國幅員遼闊，東中西部、城市與農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、制度水平都存在明顯差異，房地產(chǎn)的發(fā)達(dá)水平也不盡相同。公認(rèn)的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內(nèi)陸的大型城市。除此之外，同類或類似的房地產(chǎn)要求彼此地理位置、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型相同或相近，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，其實(shí)很不容易（張興 徐文學(xué) 柳萍 2009）。因此，根據(jù)市場的要求，通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價(jià)格顯然存在困難，這就給投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估值技術(shù)中的市場法的實(shí)際運(yùn)用制造了麻煩，凸顯了估值的難度。

（二）時(shí)間跨度問題。運(yùn)用收益法評估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，準(zhǔn)確確定凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率是估值的基礎(chǔ)。雖然這些參數(shù)是以現(xiàn)有租約條款、土地使用權(quán)剩余使用年限等歷史信息為基礎(chǔ)，但還是需要對未來信息進(jìn)行預(yù)測。首先，評估基準(zhǔn)日的選擇可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等，不同的時(shí)點(diǎn)其風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)不同，所以要確定的折現(xiàn)率就會(huì)隨之改變。其次，租金收益是通過履行租約實(shí)現(xiàn)的，但未來實(shí)際租約收入因?yàn)榭紤]了時(shí)段而變得不可靠，這將最終影響凈收益的確定。最后，收益期限需要根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)來確定，但企業(yè)可能會(huì)根據(jù)建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看，時(shí)點(diǎn)和時(shí)段上的改變都會(huì)影響估值的準(zhǔn)確性。

（三）技術(shù)缺陷問題。空間與時(shí)間問題最終都可以歸結(jié)為技術(shù)問題，如何將空間與時(shí)間問題上的相關(guān)因素進(jìn)行指標(biāo)化也是解決問題的根本。

最初，估值技術(shù)是被禁止的。但在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》中，財(cái)政部已規(guī)定：“無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)；也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量。”這就意味著，估值技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)被允許采用。

《指導(dǎo)意見》中的估值技術(shù)在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，主要指出了市場法和收益法兩種評估方法，但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數(shù)企業(yè)傾向于使用收益法，但收益法因?yàn)榭紤]了時(shí)間價(jià)值，需要評估人員的主觀判斷，增加了估值的不確定性，企業(yè)也可能通過對估值方法的選擇來進(jìn)行盈余操縱。

市場法強(qiáng)調(diào)了投資性房地產(chǎn)的“實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導(dǎo)意見中的收益法強(qiáng)調(diào)了凈收益、收益期限、現(xiàn)有租約對公允價(jià)值的影響和折現(xiàn)率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述，沒有明確指出因素的影響因素，也就無法從根本上對其進(jìn)行量化，指導(dǎo)相關(guān)工作。以區(qū)位狀況為例，其受空間和時(shí)間的雙重約束。在空間上，不同城市、同一城市的不同地段的房地產(chǎn)價(jià)值相去甚遠(yuǎn)；在時(shí)間上，同一地段的價(jià)值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標(biāo)準(zhǔn)，使得估值缺少客觀性。

三、推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的建議

從以上分析中可以看出，由于存在地域差異問題，時(shí)間跨度問題以及技術(shù)缺陷問題，使得估值技術(shù)難以在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值中得到切實(shí)的應(yīng)用，從而直接影響到我國公允價(jià)值的確認(rèn)和計(jì)量的可靠性，妨礙公允價(jià)值在我國的應(yīng)用。因此，全面推動(dòng)估值技術(shù)的應(yīng)用，才是當(dāng)前亟待解決的問題。在此，筆者結(jié)合相關(guān)研究成果，提出以下建議。

（一）明確量化標(biāo)準(zhǔn)，提高量化手段，可以直接提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可操作性。

首先是明確允許運(yùn)用估值技術(shù)的地域范圍。相關(guān)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)應(yīng)該統(tǒng)籌考慮，將各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，例如人均GDP作為衡量指標(biāo)，建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內(nèi)陸大型城市使用估值技術(shù)，因?yàn)檫@些城市投資性房地產(chǎn)交易量大，更可能形成活躍的市場。

其次是明確運(yùn)用方法的依據(jù)。本文建議根據(jù)公司所披露的經(jīng)營規(guī)模和5年經(jīng)營業(yè)績的平均值確定估值方法。在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值估值優(yōu)先考慮的是市場法，但實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)，所以應(yīng)將各種影響因素根據(jù)其重要性的先后順序賦予權(quán)重參數(shù)，以規(guī)范計(jì)量手段，降低使用公允價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

最后是參照系數(shù)的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產(chǎn)，所以在尋找到相似房產(chǎn)后還要進(jìn)行系數(shù)修正，可借鑒資產(chǎn)評估中對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估的觀點(diǎn)，通過成長性、資產(chǎn)盈利能力等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較來確定，再結(jié)合參照企業(yè)的價(jià)值系數(shù)確定最終評估對象的價(jià)值。

（二）建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫。信息技術(shù)革命所造就的新興信息資源和信息產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，而以現(xiàn)階段信息技術(shù)為依托，建立和完善我國房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫正是適應(yīng)該趨勢的一個(gè)重要體現(xiàn)，是推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的重要舉措。企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在運(yùn)用估值技術(shù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。

由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時(shí)可靠的交易數(shù)據(jù)，另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持，而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下，其實(shí)施起來比較困難。因此，房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅(jiān)持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則，采取逐步推進(jìn)的方式，以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源，同時(shí)結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外，國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。

（三）提高估值技術(shù)在報(bào)表披露中的地位。由估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值數(shù)額會(huì)直接出現(xiàn)在報(bào)表中，建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計(jì)算確認(rèn)的過程。首先是估值方法的選定，其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么，所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定，如果選用的是市場法，應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度；若是收益法，那應(yīng)該分別對凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。

通過附注的披露可以使整個(gè)計(jì)算過程受到信息使用者的監(jiān)督，增強(qiáng)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的準(zhǔn)確性和透明度，防止利潤操作，提高人們對估值技術(shù)的信心，推動(dòng)估值技術(shù)的運(yùn)用。

（四）加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高資產(chǎn)評估水平。估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評估人員和會(huì)計(jì)人員主觀判斷的影響，所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價(jià)值可以順利運(yùn)用的保障。

相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識，尤其是對公允價(jià)值的認(rèn)識與理解；另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及最新的國家方針政策外，還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，了解整體經(jīng)濟(jì)走勢和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，提高經(jīng)濟(jì)敏感度和職業(yè)判斷能力。

[主要參考文獻(xiàn)]

[1] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司。我國上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[R].2008.

[2] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司。我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[R].2009.

[3] 財(cái)政部。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)[S].2006.

[4] 財(cái)政部。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）[S].2008.

[5] 張興，徐文學(xué)，柳萍。上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2009（31）。

第2篇：房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見范文

【關(guān)鍵詞】 估值技術(shù); 公允價(jià)值; 投資性房地產(chǎn)

1990年,我國的住宅分配制度完成了從實(shí)物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變,隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項(xiàng)重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》,首次將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示,并且允許使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在新準(zhǔn)則實(shí)行的兩年間,公允價(jià)值的使用受到了冷遇,公允價(jià)值的計(jì)量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財(cái)政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價(jià)值的方法,這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評估技術(shù)的改進(jìn)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

公允價(jià)值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息,提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢,但是由于存在市場機(jī)制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下,公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。

2007年,存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中,僅18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn),而采用公允價(jià)值模式的只有20家,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%,且出現(xiàn)了三種計(jì)量方式,分別是評估價(jià)格(14家公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格(5家公司)。

二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題

(一)地域差異問題

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”就可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

然而

由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時(shí)可靠的交易數(shù)據(jù),另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實(shí)施起來比較困難。因此,房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅(jiān)持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則,采取逐步推進(jìn)的方式,以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源,同時(shí)結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外,國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。

(三)提高估值技術(shù)在報(bào)表披露中的地位

由估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值數(shù)額會(huì)直接出現(xiàn)在報(bào)表中,建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計(jì)算確認(rèn)的過程。首先是估值方法的選定,其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么,所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定,如果選用的是市場法,應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度;若是收益法,那應(yīng)該分別對凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。

通過附注的披露可以使整個(gè)計(jì)算過程受到信息使用者的監(jiān)督,增強(qiáng)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的準(zhǔn)確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術(shù)的信心,推動(dòng)估值技術(shù)的運(yùn)用。

(四)加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),提高資產(chǎn)評估水平

估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評估人員和會(huì)計(jì)人員主觀判斷的影響,所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價(jià)值可以順利運(yùn)用的保障。

相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識,尤其是對公允價(jià)值的認(rèn)識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),了解整體經(jīng)濟(jì)走勢和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,提高經(jīng)濟(jì)敏感度和職業(yè)判斷能力。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[r].2008.

[2] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[r].2009.

[3] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)[s].2006.

[4] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)[s].2008.

第3篇：房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見范文

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值；成本模式；投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。近年來，我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，伴隨著的是房地產(chǎn)市場的高度繁榮，隨著商品房交易市場的日益發(fā)展與完善，房產(chǎn)的價(jià)值在資產(chǎn)負(fù)債表中的地位日漸凸顯，傳統(tǒng)的歷史成本計(jì)量模式已經(jīng)不能準(zhǔn)確的反映出房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在這樣一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，2006年我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中首次單獨(dú)頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來。我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在借鑒國際相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，在后續(xù)計(jì)量模式上適度、有條件的引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。經(jīng)過近三年半時(shí)間的實(shí)施后，取得了階段性的成果，公允價(jià)值模式的運(yùn)用對于增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)性的作用無可否認(rèn)，但是，它的作用也受到一系列現(xiàn)實(shí)條件的制約，例如，相關(guān)立法的滯后，從業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)的缺乏，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值取得的困難，公司出于自身利益的考慮等，因此，上市公司在采用公允價(jià)值計(jì)量模式顧慮頗多。根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司對2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告，1624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn)，但采用成本計(jì)量模式的占了大多數(shù)，為670家，而采用公允價(jià)值模式的只有20家。在這20家采用公允價(jià)值模式的上市公司中，就出現(xiàn)了三種計(jì)量公允價(jià)值的方式。

一、公允價(jià)值模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀分析

根據(jù)近幾年上市公司年報(bào)披露信息，上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用主要呈現(xiàn)以下兩個(gè)特征：

1.選擇公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的上市公司數(shù)量有限，但呈增加趨勢

2006年年報(bào)中披露采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的有9家，占上市公司總數(shù)的0.69%；2007年增加到18家，占上市公司總數(shù)的1.1%，2008年增加到20家，占上市公司總數(shù)的1.23%。雖然從總體上看這幾年采用公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式的上市公司絕對數(shù)量不多，但是還是呈一種緩慢的增長趨勢，相信隨著相關(guān)政策的明確會(huì)有更多的上市公司加入此行列。

2.確定投資性房地產(chǎn)價(jià)值的方法多樣，缺乏統(tǒng)一規(guī)范

根據(jù)2009年年報(bào)的披露，2008年采用公允價(jià)值計(jì)量模式的20家公司中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有評估價(jià)格（14家公司）、第三方調(diào)查報(bào)告（1家公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格（5家公司）。4家公司披露了由成本計(jì)量式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。具體情況如下表所示：

可見，上市公司確定投資性房地產(chǎn)價(jià)值的方法各異，有待管理層制定統(tǒng)一的規(guī)則制度進(jìn)行規(guī)范。

二、影響上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式因素分析

1.準(zhǔn)則導(dǎo)向影響

我國2006年頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在廣泛借鑒國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上引入了公允價(jià)值，標(biāo)志著我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)際趨同。我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則38項(xiàng)具體準(zhǔn)則中有17項(xiàng)不同程度涉及到公允價(jià)值，公允價(jià)值的涉及面非常廣泛。但是，限于國內(nèi)具體經(jīng)濟(jì)環(huán)境與國外的差別，我們引進(jìn)公允價(jià)值的基調(diào)是“適度引入，謹(jǐn)慎運(yùn)用”，在現(xiàn)行條件下，并不鼓勵(lì)上市公司大肆采用公允價(jià)值計(jì)量模式，只是鼓勵(lì)上市公司在條件許可的條件下謹(jǐn)慎運(yùn)用，管理層更提倡的還是歷史成本計(jì)量屬性，給公允價(jià)值模式的廣泛運(yùn)用留下充分的時(shí)間，這樣可以避免公允價(jià)值帶來的各種沖擊，非常必要。在這種準(zhǔn)則導(dǎo)向下，采用公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的上市公司數(shù)量肯定會(huì)受限制。

2.運(yùn)用條件影響

采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：①“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場”；②“企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”。準(zhǔn)則中所規(guī)定的兩個(gè)條件非常苛刻，基本上把地域限制在大型城市，在中國現(xiàn)行的市場環(huán)境下能同時(shí)滿足這兩個(gè)條件的上市公司的數(shù)量并不多，理所當(dāng)然，更多的上市公司會(huì)理直氣壯地選擇成本模式。

3.信息成本因素影響

由于中國房地產(chǎn)市場化程度的制約，上市公司持續(xù)可靠的取得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值并非易事，很多情況下，房地產(chǎn)缺乏公開的交易市場，公允價(jià)值不能直接從市場獲得，這時(shí)，上市公司不得不采取其他的方式來獲得，不管是雇請第三方評估，還是參考同類市場價(jià)格，這期間都會(huì)增加企業(yè)的信息成本，并且要球在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)前公允價(jià)值的賬面變動(dòng)情況、公允價(jià)值取得的方法及采用此方法的理由，這樣會(huì)給企業(yè)帶來在成本模式下不必要的麻煩，企業(yè)處于成本效益考慮，更多的會(huì)放棄選擇公允價(jià)值模式而采用成本模式。

4.稅收政策因素影響

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債人表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，房產(chǎn)價(jià)格基本在不同程度都有所上升，企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式更多的是產(chǎn)生凈收益，若政策規(guī)定這部分損益要交所得稅，這會(huì)增加公司的稅收負(fù)擔(dān)，雖然所得稅實(shí)施條例對公允價(jià)值變動(dòng)收益是否繳納所得稅沒有明確的規(guī)定，在政策不明朗的情況下，企業(yè)無疑不會(huì)冒險(xiǎn)。

5.利潤波動(dòng)因素影響

公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，不再對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤會(huì)隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而上下變動(dòng)。因此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者。隨著我國房地產(chǎn)市場的市場化程度步伐的加速，在此過程中政府缺乏相關(guān)政策與制度的有力調(diào)控，房地產(chǎn)難免會(huì)出現(xiàn)像股市一樣的周期性上漲與下跌，因此公允價(jià)值模式會(huì)對公司財(cái)務(wù)報(bào)告造成很大的沖擊，進(jìn)而間接影響公司的的市場形象與股票價(jià)格。

三、上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的對策探討

針對公允價(jià)值在我國上市投資性房地產(chǎn)運(yùn)用中的現(xiàn)狀，為了更加真實(shí)公允地反映公司的財(cái)務(wù)狀況及盈利情況，我們有必要采取措施推動(dòng)公允價(jià)值模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用，建議如下：

1.在政策層面，隨著我國市場環(huán)境的逐步完善與上市公式對于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則運(yùn)用的更加成熟與規(guī)范，管理層應(yīng)加大鼓勵(lì)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式力度，只要監(jiān)管適當(dāng)，會(huì)大大減少上市公司利用公允價(jià)值操縱企業(yè)利潤的幾率。

2.指引第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估計(jì)量。為了保證投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值金額的可靠性，很多情況下依靠獨(dú)立的第三方專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估或許是最好的選擇。為規(guī)范企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為，中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)于2010了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》（下稱“《意見》”），規(guī)定注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，明確采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)主要運(yùn)用市場法和收益法兩種方法，該《意見》將于2010年7月1日起實(shí)施。此行規(guī)無疑會(huì)有助于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的獲取，但也需要相關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際運(yùn)用情況及時(shí)作出調(diào)整。

3.加強(qiáng)準(zhǔn)則與稅法、企業(yè)財(cái)務(wù)通則的協(xié)調(diào)，盡快明確人們普遍關(guān)心的稅收、利潤分配等問題，以便于上市公司準(zhǔn)確執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，正確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，降低上市公司采用公允價(jià)值模式的不確定性與各種政策風(fēng)險(xiǎn)。

4.加強(qiáng)會(huì)計(jì)職業(yè)判斷，提高財(cái)務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)。公允價(jià)值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵(lì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用，必須加強(qiáng)對會(huì)計(jì)人員有關(guān)公允價(jià)值的教育和培訓(xùn)，提高我國會(huì)計(jì)人員整體職業(yè)判斷水平；另一方面公允價(jià)值應(yīng)用中大量不確定因素的使用，企業(yè)利潤操縱有了可乘之機(jī)，因此需要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的守法意識和道德教育，從根本上消除利潤操縱的動(dòng)機(jī)。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見范文

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值信息； 內(nèi)部控制

中圖分類號：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》認(rèn)為可靠性是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環(huán)境，公允價(jià)值計(jì)量屬性引入我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價(jià)值計(jì)量屬性是否應(yīng)在我國推廣應(yīng)用，學(xué)術(shù)界還存在較大的爭議。筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機(jī)制密切相關(guān)，有效的內(nèi)部控制能提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，因而可以從健全內(nèi)部控制來探討投資性房地產(chǎn)信息控制機(jī)制的構(gòu)建。

一、公允價(jià)值信息控制的必要性

（一）公允價(jià)值信息控制將有效提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量

公允價(jià)值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。在我國市場中，市場交易有效性不強(qiáng)，難以存在絕對的公平交易，公允價(jià)值的取得將會(huì)使用估值技術(shù)，公允價(jià)值信息的生成離不開職業(yè)判斷。通過加強(qiáng)公允價(jià)值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價(jià)值的失真，提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）公允價(jià)值信息控制將促進(jìn)內(nèi)部制度的完善

公允價(jià)值信息高度依賴企業(yè)管理當(dāng)局的重視與判斷，內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價(jià)值信息的公允性。公允價(jià)值信息控制過程涉及到公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的確認(rèn)、公允價(jià)值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，為公允價(jià)值信息控制機(jī)制的形成提供有力保障。

（三）公允價(jià)值信息控制將有助公允價(jià)值計(jì)量屬性的推廣應(yīng)用

由于我國資本市場、房地產(chǎn)市場尚不成熟，存在各種違規(guī)交易行為，這些都制約公允價(jià)值的推廣應(yīng)用。公允價(jià)值信息控制從多個(gè)角度加強(qiáng)管理控制，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價(jià)值信息的透明度，降低公允價(jià)值會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，有利于其推廣使用。

二、公允價(jià)值信息控制機(jī)制核心：內(nèi)部控制制度建設(shè)

公允價(jià)值應(yīng)用于會(huì)計(jì)實(shí)踐中，形成公允價(jià)值計(jì)量和披露。謝詩芬（2003）認(rèn)為：“公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)本身較難掌握，涉及許多估計(jì)、假設(shè)和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會(huì)利用這一點(diǎn)，故意制造虛假會(huì)計(jì)信息。”陳國平（2007）認(rèn)為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價(jià)值成為利潤操縱工具的一個(gè)重要因素，為了加強(qiáng)對企業(yè)管理層的約束，進(jìn)一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要。”王海（2007）也指出：“公允價(jià)值的運(yùn)用需要處理及時(shí)響應(yīng)（On Demand）外部環(huán)境變化的節(jié)奏，公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進(jìn)一步調(diào)整和理順。”公允價(jià)值信息的計(jì)量與披露都與企業(yè)主體密切相關(guān)，目前公允價(jià)值應(yīng)用中會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)跟不上，公允價(jià)值信息的生成存在較大會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，因而企業(yè)須不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，才能抑制會(huì)計(jì)舞弊，確保公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的價(jià)值相關(guān)性和可靠性，提高公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的決策有用性。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

隨著公允價(jià)值的應(yīng)用，我國對公允價(jià)值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強(qiáng)，證監(jiān)會(huì)于2008年12月公布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》規(guī)定“公司應(yīng)在招股說明書、年度報(bào)告和半年度報(bào)告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的內(nèi)部控制”。公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)信息的披露將增強(qiáng)投資者對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的理解與信任。公允價(jià)值計(jì)量模式在我國上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)用尚不太廣，有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制制度建設(shè)存在不足，這點(diǎn)可以從年報(bào)數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本文選取這些上市公司2011年年度報(bào)告作為分析對象，剔除數(shù)據(jù)不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。

（一） 公允價(jià)值確定方法及其實(shí)際選擇

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及相關(guān)信息對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理估計(jì)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估計(jì)基本可以分為以下三個(gè)層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格估算公允價(jià)值；第二層次是參考類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整估算公允價(jià)值；第三層次是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)市場的相關(guān)信息（如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等）進(jìn)行評估確定公允價(jià)值。我國目前房地產(chǎn)交易市場尚不十分成熟，企業(yè)往往委托專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來評估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)行為，中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)于2009年12月《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》，并且規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來看，尚存在以下不足現(xiàn)象：

1.部分公司忽視披露公允價(jià)值確定方法，公允價(jià)值信息真實(shí)性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評估報(bào)告為主，其次是公司參考同類或類似房地產(chǎn)市場價(jià)格，再次是采用市場調(diào)查報(bào)告。也還存在一些公司沒有披露公允價(jià)值的確定方法，如泛海建設(shè)、世茂股份、海島建設(shè)和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過30%，公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤總額比重超過10%；海島建設(shè)的資產(chǎn)比重超過25%；海欣股份的公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤總額的比例達(dá)到53%，這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價(jià)值確定方法將影響公允價(jià)值信息的真實(shí)可靠性，財(cái)務(wù)報(bào)告也容易受到投資者的質(zhì)疑。

2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場法

采用調(diào)查報(bào)告、參考同類或類似房地產(chǎn)價(jià)格確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項(xiàng)目成交價(jià)格。公允價(jià)值確定方法以外部資產(chǎn)評估報(bào)告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。

（二）公允價(jià)值內(nèi)部控制內(nèi)容及實(shí)際披露

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇的依據(jù)、公允價(jià)值計(jì)量的估值技術(shù)和估值程序、公允價(jià)值計(jì)量的業(yè)務(wù)處理、對公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗(yàn)證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對2011年上市公司年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點(diǎn)不足：

1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序

據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件及公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇依據(jù)；三是公允價(jià)值確定方式；四是公允價(jià)值計(jì)量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點(diǎn)內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如：泛海建設(shè)沒有披露公允價(jià)值計(jì)量條件及依據(jù)、公允價(jià)值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點(diǎn)信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤總額的比重達(dá)到900%多，卻沒有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。

2.公允價(jià)值計(jì)量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制制度，這點(diǎn)需要引起重視。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的生成要經(jīng)歷公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露等程序。公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用本身會(huì)存在一定的會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保障公允價(jià)值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國內(nèi)對公允價(jià)值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價(jià)值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計(jì)量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價(jià)值會(huì)計(jì)內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)將使其價(jià)值隨著房地產(chǎn)市場的波動(dòng)而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，也使公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范顯得至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價(jià)值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。

（一） 公允價(jià)值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價(jià)值信息控制要點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的控制涉及到多個(gè)部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門、財(cái)務(wù)部門、內(nèi)部審計(jì)部門、董事會(huì)、股東大會(huì)，因而公允價(jià)值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé)，做好以下幾點(diǎn)關(guān)鍵性程序控制：

1.公允價(jià)值取得、審核及審批控制

公允價(jià)值的取得宜采取市場調(diào)研報(bào)告或評估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評估報(bào)告，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價(jià)值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的市場調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評估報(bào)告的真實(shí)性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場價(jià)格的公允性，選擇的可比項(xiàng)目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財(cái)務(wù)部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會(huì)嚴(yán)格履行審批公允價(jià)值的市場調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評估報(bào)告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的公允價(jià)值變動(dòng)分析報(bào)告，對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況帶來重大影響的要提交股東大會(huì)決定。

2.公允價(jià)值核算控制

只有正確地對公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量核算才能使財(cái)務(wù)報(bào)告信息真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)部門據(jù)以會(huì)計(jì)核算的公允價(jià)值以經(jīng)過董事會(huì)、股東大會(huì)審批的市場調(diào)查報(bào)告或資產(chǎn)評估報(bào)告為準(zhǔn)，其公允價(jià)值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的公允價(jià)值計(jì)量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價(jià)值的賬戶設(shè)置及其使用。

3.公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制

公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國應(yīng)用時(shí)間還不長，不論是會(huì)計(jì)人員還是資產(chǎn)評估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對公允價(jià)值信息開展審計(jì)是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計(jì)部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計(jì)監(jiān)督任務(wù)，審計(jì)監(jiān)督方面的控制包括公允價(jià)值計(jì)量報(bào)告書的審查、估值模型的合理性及計(jì)算結(jié)果的驗(yàn)證、財(cái)務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評價(jià)。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會(huì)、股東大會(huì)對外披露公允價(jià)值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過審計(jì)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息；二是披露的報(bào)告書具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制度的有效性評價(jià)及存在的估值假設(shè)、不確定因素。

五、結(jié)論

公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)披露來看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價(jià)值信息控制機(jī)制，明確各部門的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價(jià)值取得、審核及審批控制，還有公允價(jià)值核算控制、公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制不僅能防范會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，也將會(huì)增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息可靠性，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國的推廣使用。

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第5篇：房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見范文

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。如果房地產(chǎn)市場比較成熟、能滿足采用公允價(jià)值模式條件，企業(yè)可以將投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量變更為公允價(jià)值計(jì)量。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。如：某企業(yè)將一幢辦公樓對外出租，原采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。后來，該投資性房地產(chǎn)由于滿足了采用公允價(jià)值模式條件，該企業(yè)決定采用公允價(jià)值模式對該辦公樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假定轉(zhuǎn)換時(shí)該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于其原帳面價(jià)值。按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理：借記：“投資性房地產(chǎn)―一成本”和“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”，貸記：“投資性房地產(chǎn)、利潤分配――未分配利潤、盈余公積”等科目。

上述處理比較繁瑣，筆者認(rèn)為，可以將轉(zhuǎn)換時(shí)該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于其原賬面價(jià)值的差額直接計(jì)人“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。原因是：一方面與投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理相一致；另一方面差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”最終一樣會(huì)形成盈余公積和未分配利潤。如果企業(yè)在年末時(shí)將投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，那么按上述會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的做法，企業(yè)將少交一筆稅金。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目)，而當(dāng)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資本公積”科目，“資本公積”要等該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)再轉(zhuǎn)作當(dāng)期損益。這種處理可能是基于謹(jǐn)慎性原則，但是實(shí)際上當(dāng)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，實(shí)際轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生了，差額已經(jīng)客觀存在了，只是公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額是計(jì)入轉(zhuǎn)換當(dāng)期的損益，還是計(jì)人該投資性房地產(chǎn)處置期的損益的問題。所以筆者認(rèn)為，此處將轉(zhuǎn)換的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額在轉(zhuǎn)換時(shí)可直接計(jì)入當(dāng)期損益。

三、投資性房地產(chǎn)處置的會(huì)計(jì)處理

投資性房地產(chǎn)與作為生產(chǎn)經(jīng)營場所和對外銷售的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面是有區(qū)別的，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將這類房地產(chǎn)單獨(dú)列作一類“投資性房地產(chǎn)”是很有必要的，但是從業(yè)務(wù)性質(zhì)及資產(chǎn)特性等方面分析，投資性房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)等也有相同之處，所以在會(huì)計(jì)處理上，投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資產(chǎn)是比較接近的，這一點(diǎn)在已經(jīng)體現(xiàn)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上，但是在投資性房地產(chǎn)的處置業(yè)務(wù)處理時(shí)，與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)有差異。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在出售時(shí)，出售凈收益計(jì)入“營業(yè)外收入”，凈損失計(jì)入“營業(yè)外支出”，這樣處理的理由是，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的出售屬于企業(yè)的非日常活動(dòng)。對于投資性房地產(chǎn)出售的會(huì)計(jì)處理。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作如下規(guī)定：企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其帳面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目；處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，還要將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收人，若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并轉(zhuǎn)入。筆者認(rèn)為，這樣規(guī)定，似有不妥。

首先，房地產(chǎn)出租是屬于一種經(jīng)常，所以其租金計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶，其折舊、攤銷額計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶是合理的，但是出售原用于出租的房地產(chǎn)，也作為企業(yè)經(jīng)常，收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”不太恰當(dāng)，而且在我國實(shí)務(wù)中，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況很少，所以將投資性房地產(chǎn)的出售收入記人“營業(yè)外收入”比較合理，與出售固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等也是一致的。

[例1]某公司的一幢辦公樓用于出租，確認(rèn)為是投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。租期滿后，以20000萬元的價(jià)格出售給承租方。該辦公樓的成本為16000萬元，已提折舊1000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)，則作如下會(huì)計(jì)處理：

借：銀行存款　20000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　1000

貸：投資性房地產(chǎn)　16000

營業(yè)外收入　5000

其次，投資性房地產(chǎn)的報(bào)廢、毀損是和出售的會(huì)計(jì)處理規(guī)定是一樣的，這更不合理。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對資產(chǎn)的報(bào)廢、毀損其凈損益都看作是企業(yè)的利得或損失，如存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，是記入“營業(yè)外收入”和“營業(yè)外支出”核算的，投資性房地產(chǎn)的核算也應(yīng)如此核算較為合理、妥當(dāng)。筆者認(rèn)為對投資性房地產(chǎn)發(fā)生毀損、報(bào)廢等業(yè)務(wù)可以有兩種方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。一種是可以參照無形資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理。

[例2]某公司一幢用于出租的辦公樓報(bào)廢，原按成本模式計(jì)量。其成本為30000萬元，已提折舊28800萬元，支付清理費(fèi)用10000元。其會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　28800

營業(yè)外支出　1201

貸：投資性房地產(chǎn)　30000

銀行存款　1

另一種可參照固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理。此時(shí)需單設(shè)一個(gè)“投資性房地產(chǎn)清理”科目。承上例可作會(huì)計(jì)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　28800

投資性房地產(chǎn)清　1200

貸：投資性房地產(chǎn)　30000

借：投資性房地產(chǎn)清理　1

貸：銀行存款　1

借：營業(yè)外支出　1201

貸：投資性房地產(chǎn)清理1201

根據(jù)以上所述，筆者認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)處置的會(huì)計(jì)處理應(yīng)與固定資產(chǎn)、尤形資產(chǎn)趨同。否則，同樣是一幢辦公樓，或者是一項(xiàng)土地使用權(quán)，其用于自用或者是用于出租等，其損益一個(gè)記入其他業(yè)務(wù)收支，一個(gè)記入營業(yè)外收支，對企業(yè)利潤的構(gòu)成會(huì)產(chǎn)生不同的影響，特別是當(dāng)前利潤表中是按營業(yè)利潤來反映的，容易使報(bào)表使用者在利用報(bào)表分析時(shí)產(chǎn)生誤解，從而直接影響其對企業(yè)盈利能力的準(zhǔn)確判斷，也容易給企業(yè)進(jìn)行利潤結(jié)構(gòu)操縱留下空間。

四、投資性房地產(chǎn)核算中應(yīng)注意的問題

(一)合理確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，可以按三個(gè)層次確定公允價(jià)值：第一個(gè)層次是同類資產(chǎn)的市場價(jià)格。如果該類資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的市價(jià)即為公允價(jià)值；第二個(gè)層次是類似資產(chǎn)的市場價(jià)格，如果該資產(chǎn)不存在活躍市場但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)比照類似資產(chǎn)的市價(jià)確定；第三個(gè)層次是既無同類市場也無類似市場，當(dāng)出現(xiàn)這種情形時(shí)，該資產(chǎn)的公允價(jià)值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計(jì)算的現(xiàn)值評估確定。鑒于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，以及大中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實(shí)，企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)日的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個(gè)層次進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。同時(shí)，2010年1月，財(cái)政部了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》，進(jìn)一步明確了對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估主要采用市場法和收益法，而且使用這兩法的評估結(jié)論通常應(yīng)包括土地使用權(quán)價(jià)值。運(yùn)用市場法評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進(jìn)行分析。而運(yùn)用收益法評估時(shí)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均州報(bào)水平和評估對象的特定風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)規(guī)定的出臺，為進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值運(yùn)用，提供了一種思路。

(二)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法下對投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目處理差異公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目在會(huì)計(jì)與稅法處理上差異顯著，究其原因，主要是立法意圖上的差異。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出于謹(jǐn)慎型原則，不能高估資產(chǎn)價(jià)值和收益，避免企業(yè)利用公允價(jià)值手段盈余管理，因此，要求項(xiàng)目資產(chǎn)公允價(jià)值高于賬面價(jià)值部分只能計(jì)人資本公積。而稅法主要是保證國家的稅收收入，因此，對于公允價(jià)值高于賬面價(jià)值部分需要交稅。因此，了解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法下對投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目處理的規(guī)定，便于進(jìn)行相應(yīng)協(xié)調(diào)。

第6篇：房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見范文

一、棚戶區(qū)現(xiàn)狀

社區(qū)前身為國營第八五九廠生活區(qū)，該廠原為一家軍工企業(yè)，三線建設(shè)單位，于年破產(chǎn)后成立社區(qū)管委會(huì)，移交給昌江區(qū)西郊街道管理，該生活區(qū)共有34棟平房、2棟單身宿舍、1棟農(nóng)民工宿舍（四合院）和4棟老樓房均為上世紀(jì)六七十年代建筑的簡易房，結(jié)構(gòu)簡易，人均居住面積小，居住條件惡劣，基礎(chǔ)設(shè)施不全，道路狹窄，治安消防隱患大，衛(wèi)生環(huán)境臟、亂、差。

二、改造的基本原則

（一）政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作

“棚改”工作政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行市場化運(yùn)作，將“棚改”工作與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)相結(jié)合，積極拓展融資渠道，吸引社會(huì)資金融入棚戶區(qū)改造工作。

（二）突出重點(diǎn)、成片改造

“棚改”重點(diǎn)為：不符合城市整體規(guī)劃，人居環(huán)境差，安全隱患大，影響市容市貌和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展急需改造的地塊，棚戶區(qū)改造做到連片開發(fā)，改造一片成型一片。

（三）統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套

棚戶區(qū)改造力求做到統(tǒng)一規(guī)劃，合理設(shè)計(jì)，綜合配套，分步實(shí)施，道路、給排水、供氣、供電、通訊、有線電視、綠化照明等基礎(chǔ)設(shè)施同步建設(shè)。

（四）封閉運(yùn)作、政策扶持

“棚改”項(xiàng)目的土地和資金全部實(shí)行封閉運(yùn)作，專門用于項(xiàng)目建設(shè)，制訂針對性強(qiáng)的扶持政策，化解“棚改”的資金壓力，積極向中央、省、市爭取優(yōu)惠政策構(gòu)建良好的政策環(huán)境。

（五）以人為本、妥善安置

嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)建設(shè)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，按照城市總體規(guī)劃的要求，將棚戶區(qū)改造成房屋優(yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、功能齊全的新型住宅區(qū)，嚴(yán)禁違法拆遷、野蠻拆遷，依法妥善補(bǔ)償和就近安置拆遷戶。

（六）依法運(yùn)作、公平、公開、公正

嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)和相關(guān)政策，堅(jiān)持公開透明，陽光操作，妥善解決好各方面問題，保持社會(huì)穩(wěn)定。

三、運(yùn)作方式

由項(xiàng)目部牽頭，引進(jìn)有實(shí)力的企業(yè)組織實(shí)施房屋拆遷，先由項(xiàng)目部在社區(qū)內(nèi)找塊空地，然后設(shè)施好圖紙，確定擬拆遷對象，并簽訂好拆遷協(xié)議，交好超補(bǔ)償面積房款，房屋建好后，拆遷戶搬進(jìn)新居，再在拆遷后的空地上新建，直至棚戶區(qū)改造完畢。

四、總體目標(biāo)

棚戶區(qū)拆遷、改造上的總體目標(biāo)是：在年底前基本完成1.48萬平方米的棚戶區(qū)拆遷任務(wù)，從現(xiàn)在起，利用3年時(shí)間完成3.6萬平方米左右的棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)任務(wù)。

五、改造實(shí)施的任務(wù)

社區(qū)現(xiàn)存的棚戶區(qū)面積為1.48萬平方米，改造完成后將建成3.6萬平方米（含保留建筑面積），以多層為主的生活小區(qū)，改造投資約為億元。其中小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資約為2000萬元。供電設(shè)施投資約為120萬元，供氣設(shè)施投資約為780萬元，供水設(shè)施投資約為78萬元，道路設(shè)施投資約為120萬元，社區(qū)用房、物業(yè)管理用房、小區(qū)綠化等投資200萬元。

六、實(shí)施計(jì)劃

（一）年度完成2.3萬平方米的安置房建設(shè)任務(wù)，年完成0.7萬平方米拆遷任務(wù)。

（二）年度完成0.78萬平方米的拆遷任務(wù)。

（三）年度完成1.3萬平方米的建設(shè)任務(wù)。

七、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

（一）棚戶區(qū)改造新建住房以中小戶型為主。建筑面積原則上應(yīng)在70平方米至90平方米以內(nèi)。

（二）新建安置房為毛坯房，由拆遷戶自主裝修。

（三）棚戶區(qū)改造新建小區(qū)按照規(guī)劃要求，確保基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全。建設(shè)物業(yè)用房，保證供電、供氣、供水、排水，搞好硬化、綠化、亮化，做到物業(yè)管理規(guī)范，道路暢通，環(huán)境整潔。

（四）建筑節(jié)能符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%，并由有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

（五）配建物業(yè)管理公共經(jīng)營性用房。

棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)，按規(guī)定配建物業(yè)管理公共經(jīng)營性用房，以其經(jīng)營收入專項(xiàng)補(bǔ)貼本小區(qū)物業(yè)管理開支。

八、資金籌措與需要的優(yōu)惠政策

（一）資金籌措

1、中央、省、市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)補(bǔ)助資金；

2、政府減免各項(xiàng)建筑規(guī)費(fèi)。

（二）需要的優(yōu)惠政策

1、對棚戶區(qū)改造，通過出讓方式取得的土地收益，實(shí)行封閉運(yùn)作，全部用于棚戶區(qū)改造。

2、免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，服務(wù)性收費(fèi)減半征收。

3、棚戶區(qū)居民因拆遷而回遷的住戶，原房產(chǎn)證載明的面積部分，在辦理新證時(shí)，免征契稅。原住房已繳房屋維修基金部分，可免繳房屋維修基金。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷面積房屋部分，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，暫不征收交營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

5、新建安置小區(qū)有線電視和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設(shè)施，由各相關(guān)單位出資配套建設(shè)，并適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費(fèi)。

6、凡是國家出臺的有關(guān)房地產(chǎn)方面的優(yōu)惠政策全部適用于本棚戶區(qū)改造。

九、拆遷補(bǔ)償安置辦法

本棚戶區(qū)改造的拆遷補(bǔ)償可采取兩種方式進(jìn)行。一是實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二是實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

（一）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償辦法

1、私有產(chǎn)權(quán)的住宅房屋拆遷補(bǔ)償按原面積（指房屋所有權(quán)證注明的建筑面積）。其中：選擇多層樓房頂層和底層的（如第一層為車庫的，則以第二層為底層），原面積部分不結(jié)算樓層差價(jià)款，基它樓層按我市經(jīng)濟(jì)適用房樓層補(bǔ)差標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。拆遷房屋面積小，如回遷時(shí)需要擴(kuò)大面積的，超出面積15m2以內(nèi)，按我市同期經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)購買，超出面積15m2以上，按商品房價(jià)格購買。

2、非住宅房屋拆遷補(bǔ)償，補(bǔ)拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證注明非住宅用途，按房屋所有權(quán)證注明面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償，即按原房屋的評估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

3、對房屋產(chǎn)權(quán)證注明使用性質(zhì)為住宅，實(shí)際用于非住宅的房屋，拆遷時(shí)，非住宅必須同時(shí)具備持有營業(yè)執(zhí)照、納稅證明和正在連續(xù)營業(yè)2年以上三個(gè)基本條件，可按非住宅對待。

4、被拆遷人回遷面積小于拆遷面積，剩余房屋面積按評估價(jià)格給予以貨幣補(bǔ)償。

5、對于棚戶區(qū)改造涉及的特困戶、低保戶，在民政部門確認(rèn)并出具相關(guān)手續(xù)后，有產(chǎn)權(quán)證的房屋，按原面積實(shí)行“拆一還一”，達(dá)不到36平方米的由開發(fā)企業(yè)補(bǔ)到36平方米。如回遷時(shí)需要擴(kuò)大面積的，超出面積15m2以內(nèi)，按我市同期經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)購買，超出面積15m2以內(nèi)，按商品房價(jià)格購買。

6、實(shí)行回遷安置的，按簽訂拆遷協(xié)議的先后順序選擇房屋，同時(shí)簽訂的則實(shí)行抽簽確定。

（二）貨幣補(bǔ)償辦法

1、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶，必須出具房屋產(chǎn)權(quán)證照，其拆遷補(bǔ)償金額按房地產(chǎn)評估價(jià)補(bǔ)償。

2、對于房屋所有權(quán)證注明使用性質(zhì)為住宅，實(shí)際用于商業(yè)的房屋，具備營業(yè)執(zhí)照、納稅證明和正在營業(yè)且連續(xù)2年以上三個(gè)基本條件，可按非住宅房屋的評估價(jià)給予補(bǔ)償。

3、對于沒有房屋所有權(quán)證的房屋，但經(jīng)社區(qū)同意搭建的按300元/平方米予以補(bǔ)助。

4、違章建筑原則上不予補(bǔ)償。

十、動(dòng)遷方式

由政府確定棚戶區(qū)改造地塊并編制控制性詳細(xì)計(jì)劃，由委托開發(fā)公司申請開發(fā)改造。在政府動(dòng)遷管理部門的指導(dǎo)下，開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)辦理拆遷手續(xù)，委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對改造地塊的房屋進(jìn)行評估，評估結(jié)果出來后，由開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行拆遷。

十一、相關(guān)規(guī)定

1、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施分期建設(shè)，由市政府審定批準(zhǔn)。

2、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房屋買受人（包括以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式回遷安置戶）出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

3、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目竣工過后，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收。對開發(fā)商品房的應(yīng)執(zhí)行商品房預(yù)售許可證。

4、改造的小區(qū)，嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)，因特殊情況需要調(diào)整或變更的，須經(jīng)市政府批準(zhǔn)。

5、按期拆遷的住宅房屋，由拆遷人對被拆遷人按每戶200元標(biāo)準(zhǔn)付給一次性搬遷補(bǔ)助費(fèi)，未按期搬遷的，減少50%搬遷補(bǔ)助費(fèi)，實(shí)行回遷安置的，由拆遷人按每戶每月每平方米200元的標(biāo)準(zhǔn)付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。由于拆遷人原因致使不能按時(shí)回遷的，自逾期之日起加倍發(fā)給臨時(shí)搬家費(fèi)。

第7篇：房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見范文

高級會(huì)計(jì)師、注冊會(huì)計(jì)師、注冊資產(chǎn)評估師、土地估價(jià)師，房地產(chǎn)估價(jià)師，主要從事國有企業(yè)改制涉及相關(guān)問題研究。現(xiàn)任海南華盈投資控股有限公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)，曾任海南會(huì)計(jì)師事務(wù)所部門經(jīng)理，海南中洲會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司所長助理、三亞港務(wù)局總會(huì)計(jì)師，海南產(chǎn)權(quán)交易所財(cái)務(wù)總監(jiān)。社會(huì)兼職：中國會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)會(huì)員、中國總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)會(huì)員、海南省會(huì)計(jì)準(zhǔn)則咨詢專家、海南省總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事。

從2004年“郎顧之爭國資流失”到科龍案顧雛軍被抓，到最近安徽古井集團(tuán)高管窩案，這些案件均為利用改制之便大量侵吞國有資產(chǎn)的大案要案，大部分是由于改制評估不規(guī)范引起的。針對這些問題，筆者根據(jù)在評估機(jī)構(gòu)和現(xiàn)在單位的工作經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，從評估項(xiàng)目核準(zhǔn)的角度分析了國有企業(yè)改制評估過程中存在的問題，并提出解決問題的對策。

國企改制評估過程中存在的問題

評估是指委托評估機(jī)構(gòu)按照法定標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對被評估資產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值進(jìn)行評定和估算。企業(yè)改制應(yīng)當(dāng)對企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和負(fù)債等進(jìn)行評估，以評估確認(rèn)價(jià)格作為確定整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或國有資本出資額基準(zhǔn)價(jià)格的依據(jù)。所以說，評估是國企改制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是一項(xiàng)不可忽視的核心工作。

在涉及國家出資企業(yè)的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、交易等過程中，合理評估相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值，是國有資產(chǎn)管理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作，是促進(jìn)公平交易、防止國有資產(chǎn)損失的重要手段。然而，當(dāng)前國企改制評估過程中存在著一些不可忽視的問題。

(一)不根據(jù)資產(chǎn)類別，只籠統(tǒng)委托一家具有資產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行所有資產(chǎn)的評估工作

我國評估機(jī)構(gòu)分為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)、礦業(yè)權(quán)評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等四類。

土地使用權(quán)必須經(jīng)具備土地估價(jià)資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并按國家有關(guān)規(guī)定備案。

探礦權(quán)、采礦權(quán)必須經(jīng)具有礦業(yè)權(quán)評估資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估作價(jià)，采礦權(quán)評估結(jié)果報(bào)國土資源主管部門確認(rèn)。

按相關(guān)部門規(guī)定，需過戶的房地產(chǎn)評估仍需要具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估。

因此，應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的不同類別分別委托不同的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并將不同資產(chǎn)的評估結(jié)果納入改制企業(yè)整體資產(chǎn)評估報(bào)告中。

(二)忽視了評估基準(zhǔn)日的選擇

上級公司或國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)(以下簡稱國資委)往往只重視對評估程序的審查，忽視了評估基準(zhǔn)日的選擇，由改制企業(yè)自行決定評估基準(zhǔn)日，容易出現(xiàn)改制企業(yè)惡意選擇評估基準(zhǔn)日，操縱評估結(jié)果的現(xiàn)象。

例1：A國企改制立項(xiàng)后，企業(yè)負(fù)責(zé)人擅自將某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)低價(jià)對外租賃并制造房產(chǎn)陳舊的假象，故意將評估基準(zhǔn)日推后，要求評估機(jī)構(gòu)參照該租賃價(jià)格進(jìn)行評估，評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算時(shí)參照了該租賃價(jià)格，評估價(jià)格只是市場價(jià)格的50％。如果從評估報(bào)告來看，上述評估是符合有關(guān)程序的，但確實(shí)造成國有資產(chǎn)流失。幸虧發(fā)現(xiàn)該問題并予以糾正，避免了國有資產(chǎn)流失。

(三)資產(chǎn)評估范圍不完整

資產(chǎn)評估的范圍包括改制企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。但是在評估過程往往存在如下幾種情況：

1　對關(guān)閉、停業(yè)等難以持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)沒有進(jìn)行資產(chǎn)評估。根據(jù)規(guī)定，原則上也應(yīng)將關(guān)閉、停業(yè)企業(yè)納入資產(chǎn)評估范圍。

例2：B國企在資產(chǎn)評估過程中，沒有對其已停業(yè)多年的子公司C企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評估。國資委聘淆專家評審B國企的評估項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)此問題，要求該企業(yè)補(bǔ)充進(jìn)行了C企業(yè)的資產(chǎn)評估，B國企評估項(xiàng)目才順利通過了專家評審，國資委對該公司的評估項(xiàng)目進(jìn)行了備案。

2　對未入賬的劃撥土地使用權(quán)未納入資產(chǎn)評估的范圍。

例3：D國企在資產(chǎn)評估過程中，沒有對應(yīng)入賬的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行評估。幸虧上級公司審核資產(chǎn)評估報(bào)告時(shí)發(fā)現(xiàn)此問題并予以及時(shí)糾正，避免了國有資產(chǎn)流失。

3　對專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等極具價(jià)值和增值潛力的無形資產(chǎn)按極低的價(jià)格評估或不評估也不說明理由。按規(guī)定涉及企業(yè)的專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等無形資產(chǎn)也必須納入評估范圍，但評估機(jī)構(gòu)卻沒有進(jìn)行評估，也不說明不評估理由。

(四)評估方法的運(yùn)用欠妥當(dāng)

1　企業(yè)價(jià)值評估方法單一

部分評估機(jī)構(gòu)僅運(yùn)用重置成本法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估，往往只評估資產(chǎn)負(fù)債表上現(xiàn)有的資產(chǎn)，不評估資產(chǎn)負(fù)債表上沒有的資產(chǎn)，漏評商譽(yù)等無形資產(chǎn)，導(dǎo)致評估價(jià)值往往低于企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

收益現(xiàn)值法是企業(yè)價(jià)值評估中最科學(xué)的且在國外普遍運(yùn)用的評估方法。收益現(xiàn)值法在合理預(yù)計(jì)資產(chǎn)能夠創(chuàng)造的未來收益的過程中，已將上述無形資產(chǎn)考慮在內(nèi)，真正體現(xiàn)了企業(yè)的整體價(jià)值。按規(guī)定涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評估項(xiàng)目，以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行評估時(shí)，原則上要求運(yùn)用兩種以上方法進(jìn)行評估，并在評估報(bào)告中列示，依據(jù)實(shí)際狀況充分、全面分析后，確定其中一個(gè)評估結(jié)果作為評估報(bào)告使用結(jié)果。

2　單項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債評估方法不恰當(dāng)

一些評估師在對某些資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)方法選擇不恰當(dāng)，引用的評估假設(shè)不妥，扭曲了資產(chǎn)價(jià)值。(1)不適當(dāng)?shù)貙鶛?quán)作了巨額的評估減值，甚至擅自對債權(quán)評估為零。(2)對于長期股權(quán)投資的評估，部分評估機(jī)構(gòu)按照母子公司合并會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行評估，不符合《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》第四十九條和第五十條規(guī)定，應(yīng)以子公司單獨(dú)進(jìn)行評估后的凈資產(chǎn)計(jì)到母公司長期股權(quán)投資項(xiàng)目下反映。(3)房屋、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)僅運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評估，只考慮了重置成本和成新率，而忽視了固定資產(chǎn)的性、地域、市場狀況、使用效益等，很難真實(shí)地反映評估對象的公允價(jià)值，條件允許時(shí)應(yīng)運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法或收益現(xiàn)值法對固定資產(chǎn)進(jìn)行評估。

錯(cuò)誤地高估了負(fù)債。對債務(wù)作了大幅度的清查增值，但沒有對無法支付的債務(wù)進(jìn)行處理，按清查后賬面值確認(rèn)債務(wù)的評估值，從而高估了債務(wù)。

上述評估方法導(dǎo)致嚴(yán)重低估了改制企業(yè)的凈資產(chǎn)，容易造成國有資產(chǎn)流失。

(五)改制企業(yè)提供資料不齊備

改制企業(yè)提供評估資料時(shí)，存在資料不完備、不齊全，資料前后矛盾的現(xiàn)象，甚至故意提供了虛假情況和資料，難以真實(shí)地反映改制企業(yè)的全貌，容易漏評資產(chǎn)或虛增負(fù)債，造成國有資產(chǎn)流失。

例4：E企業(yè)在接到國資委清產(chǎn)核資資金核實(shí)批復(fù)文件后，沒有依據(jù)批復(fù)文件的要求，按照國家現(xiàn)行的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，對公司本部及子企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)處理。評估機(jī)構(gòu)從而無法利用清產(chǎn)核資和審計(jì)的結(jié)果進(jìn)行評估，影響了報(bào)告的準(zhǔn)確性。

例5：據(jù)報(bào)道，中國輕騎集團(tuán)有限公司原董事長張家?guī)X也是下屬企業(yè)輕騎置業(yè)有限公司的原董事長，在輕騎置業(yè)公

司改制評估時(shí)，與輕騎置業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理等共謀，向評估機(jī)構(gòu)提供虛假資料，隱瞞公司土地收益3520萬余元，并將該收益私分給張家?guī)X等人作為購買輕騎置業(yè)公司的自然人股東資金。張家?guī)X認(rèn)購100股，占公司股份的10％。最終，張家?guī)X因多項(xiàng)罪名于2009年2月11日被濟(jì)南中級人民法院判處無期徒刑。

針對國企改制評估

存在問題應(yīng)采取的對策

針對國企改制評估過程中存在的問題，依據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號)和《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國資委令第12號)的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：

(一)做好評估項(xiàng)目委托工作

為減少評估機(jī)構(gòu)與改制企業(yè)在評估服務(wù)中存在的利益沖突，不能由改制企業(yè)自行委托評估機(jī)構(gòu)，而應(yīng)當(dāng)由國資委委托評估機(jī)構(gòu)，對改制企業(yè)進(jìn)行評估。委托評估機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)做好：

1　應(yīng)按照公開、公平、公正、透明和擇優(yōu)的原則，嚴(yán)格選聘有資質(zhì)、有信譽(yù)、有業(yè)務(wù)勝任能力的評估機(jī)構(gòu)開展改制評估工作。不得聘請近3年內(nèi)有違法、違規(guī)記錄的評估機(jī)構(gòu)和評估師，不得聘請同一中介機(jī)構(gòu)開展清產(chǎn)核資專項(xiàng)審計(jì)與評估工作。

2　應(yīng)按資產(chǎn)類別分別委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)評估，由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)將不同資產(chǎn)的評估結(jié)果納入改制企業(yè)整體資產(chǎn)評估報(bào)告中。

3　委托單位應(yīng)與評估機(jī)構(gòu)簽訂《評估委托書》，并由委托單位支付評估費(fèi)用，減少評估機(jī)構(gòu)與改制企業(yè)在評估服務(wù)中存在的利益沖突。

(二)認(rèn)真選擇評估基準(zhǔn)日

國資委應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和改制企業(yè)的實(shí)際情況，合理選擇評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日與改制行為決策日相距太遠(yuǎn)，或期間資產(chǎn)、負(fù)債、市場狀況發(fā)生變化，國資委應(yīng)當(dāng)要求評估機(jī)構(gòu)調(diào)整評估基準(zhǔn)日。

(三)慎重審核評估范圍

改制企業(yè)應(yīng)對所有資產(chǎn)都要全面、徹底地進(jìn)行清查，做到不重不漏，做到賬物清楚，不留死角，特別是對關(guān)閉停業(yè)等難以持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)、未入賬的劃撥土地使用權(quán)和專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán)，特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等無形資產(chǎn)均應(yīng)納入清查范圍。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對改制企業(yè)清查的資產(chǎn)進(jìn)行審核后評估，特別是劃撥土地使用權(quán)和專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等無形資產(chǎn)必須納入評估范圍。如果評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為沒有無形資產(chǎn)或沒有價(jià)值的也應(yīng)補(bǔ)充說明。

要審核評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致。

(四)重視評估方法的合理性審核工作

評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、評估目的、所選擇的價(jià)值類型和資料收集情況等因素，在與國資委和改制企業(yè)協(xié)商并獲得有關(guān)信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u估方法。

1　正確運(yùn)用收益現(xiàn)值法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估。收益現(xiàn)值法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值的評估方法，它的評估思想最能反映企業(yè)價(jià)值評估的原理。因此，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見》的要求，正確運(yùn)用收益現(xiàn)值法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估。

2　對涉及企業(yè)價(jià)值評估的項(xiàng)目原則上要求運(yùn)用兩種以上的評估方法進(jìn)行驗(yàn)證，使國有企業(yè)多年形成的特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)等無形資產(chǎn)得到充分體現(xiàn)，有效提升評估報(bào)告的質(zhì)量。

3　慎重審核單項(xiàng)資產(chǎn)的評估方法和評估假設(shè)。注意審核債權(quán)巨額的評估減值或評估為零是否符合規(guī)定；審核長期股權(quán)投資的評估方法是否符合規(guī)定；審核能否運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法及收益現(xiàn)值法評估固定資產(chǎn)；審核評估時(shí)是否已將無法支付的債務(wù)按規(guī)定處理；關(guān)注那些清查后大幅度增值的債務(wù)的評估。

(五)督促改制企業(yè)提供評估資料

委托方應(yīng)督促改制企業(yè)向評估機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整的資料；加強(qiáng)對企業(yè)負(fù)責(zé)人、相關(guān)工作人員的思想教育，要求其明辨是非，以正確的方法、飽滿的熱情配合評估機(jī)構(gòu)開展評估工作；加強(qiáng)與評估機(jī)構(gòu)、改制企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決評估中存在的問題。

(六)建立專家評審制度

對重大項(xiàng)目的評估實(shí)行專家評審，邀請相關(guān)行業(yè)的專家對重大項(xiàng)目的評估方法、評估范圍及評估程序進(jìn)行綜合評審，專家發(fā)現(xiàn)評估報(bào)告中存在的問題，應(yīng)要求評估機(jī)構(gòu)修改或說明原因后重新提交專家評審，專家認(rèn)可后要對評估項(xiàng)目的質(zhì)量做出評價(jià)。國資委根據(jù)專家評審結(jié)果對評估項(xiàng)目核準(zhǔn)。

(七)引入公眾監(jiān)督機(jī)制，建立評估公示制度

為了防止漏評重評，維護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益，保護(hù)職工和債權(quán)人的合法權(quán)益，提高評估結(jié)果的透明度和公信力，評估機(jī)構(gòu)在出具正式評估報(bào)告前，其草案必須在企業(yè)辦公場所和職工宿舍區(qū)公示一周，自覺接受有關(guān)各方的監(jiān)督。評估機(jī)構(gòu)對公示中提出的意見要調(diào)查核實(shí)，及時(shí)對評估報(bào)告作適當(dāng)?shù)男拚笾匦鹿疽恢埽瑹o異議后才能出具正式報(bào)告。

(八)把好評估項(xiàng)目的核準(zhǔn)關(guān)

國資委對項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)時(shí)除關(guān)注上述七項(xiàng)對策外，還應(yīng)審查如下實(shí)體要件：

1　評估項(xiàng)目所涉及的經(jīng)濟(jì)行為是否獲得批準(zhǔn)；

2　評估結(jié)果的使用有效期是否明示；

3　評估依據(jù)是否適當(dāng)；

4　改制企業(yè)的法定代表人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人是否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料及生產(chǎn)經(jīng)營管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性做出承諾；

第8篇：房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見范文

工程管理本科專業(yè)是教育部1998年頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》設(shè)置的一個(gè)新專業(yè)。該專業(yè)整合了原專業(yè)目錄中的建筑管理工程、國際工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等專業(yè)，具有較強(qiáng)的綜合性和較大的專業(yè)覆蓋范圍，目前全國有200多所高校開設(shè)工程管理本科專業(yè)。根據(jù)《全國高等學(xué)校土建類專業(yè)本科教育培養(yǎng)目標(biāo)和培養(yǎng)方案及主干課程教學(xué)基本要求工程管理專業(yè)》（以下簡稱：《專業(yè)基本要求》）的指導(dǎo)意見，本專業(yè)應(yīng)設(shè)置技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理和法律四個(gè)平臺課程組，采用基礎(chǔ)課程+平臺課程+專業(yè)方向課程的結(jié)構(gòu)體系，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、投資與造價(jià)管理、國際工程管理四個(gè)方向。國內(nèi)開設(shè)本專業(yè)的高校根據(jù)自身教學(xué)資源及專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的不同，課程體系各有偏重，有的細(xì)分了專業(yè)方向，還有并未做專業(yè)方向的細(xì)分。

二、工程管理專業(yè)課程體系中存在的問題

1.課程體系的定位缺乏核心特色

工程管理專業(yè)的核心特色在于培養(yǎng)具備深厚的理論功底、寬廣的知識面，掌握先進(jìn)的管理技術(shù)、具備組織協(xié)調(diào)能力和國際交流能力的學(xué)生，為相關(guān)工程領(lǐng)域提供專業(yè)化服務(wù)。但是通過對學(xué)生就業(yè)情況的回訪和網(wǎng)絡(luò)資料的收集，我們發(fā)現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理相關(guān)的工作中工程管理專業(yè)的學(xué)生與土木工程專業(yè)的學(xué)生相比并不具備優(yōu)勢，同時(shí)在工程相關(guān)領(lǐng)域具體經(jīng)營管理工作中，工程管理專業(yè)的學(xué)生與工商管理及相關(guān)專業(yè)的學(xué)生相比優(yōu)勢也不明顯。從課程體系定位的角度來分析，很多院校的工程管理專業(yè)與相近專業(yè)相比并無明顯的差異性，這樣就使工程管理專業(yè)在就業(yè)及職業(yè)發(fā)展方面處于尷尬地位。因此，有必要在滿足《專業(yè)基本要求》對課程體系構(gòu)建具體要求的基礎(chǔ)上，結(jié)合各自院校的實(shí)際情況和市場需求，對課程體系進(jìn)行細(xì)化和特色定位。

2.課程體系的內(nèi)容松散，結(jié)構(gòu)生硬

工程管理專業(yè)是一個(gè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與管理相結(jié)合，跨學(xué)科性的專業(yè)。其理論基礎(chǔ)不僅要具有良好的全面性，還應(yīng)保證很強(qiáng)的系統(tǒng)性、連貫性。在具體的教學(xué)實(shí)踐中，由于大部分高校工程管理專業(yè)的理論教學(xué)需兩個(gè)或多個(gè)院系共同承擔(dān)，在課程體系構(gòu)建過程中容易造成各類課程自成系統(tǒng)，缺乏聯(lián)系融合的情況，使原有四大平臺課程簡單合并，缺乏進(jìn)一步的系統(tǒng)優(yōu)化。加之各類課程的內(nèi)容性質(zhì)、知識特征、學(xué)習(xí)方法都存在著很大的差異性，使教學(xué)和學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)增加了障礙和難度，最終對完成培養(yǎng)目標(biāo)造成不良影響。

3.實(shí)踐環(huán)節(jié)教學(xué)設(shè)置不合理

實(shí)踐教學(xué)是工程管理專業(yè)教學(xué)中的一個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容，是理論教學(xué)與工作實(shí)踐聯(lián)系融合的必要環(huán)節(jié)。在就業(yè)壓力不斷加大和用人單位對畢業(yè)生動(dòng)手實(shí)踐能力要求日益提高的今天，實(shí)踐教學(xué)的重要地位就更加突出。在課程體系中實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)普遍存在兩個(gè)問題。一是實(shí)踐教學(xué)時(shí)間較短。由于理論課程設(shè)置缺乏優(yōu)化，理論課程教學(xué)重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重，從而壓縮了實(shí)踐環(huán)節(jié)的教學(xué)時(shí)間。同時(shí)，由于有些院校實(shí)踐教學(xué)條件不完善，限制了實(shí)踐教學(xué)課程的開設(shè)。2009年3月28日教育部作出新的規(guī)定，本科應(yīng)屆畢業(yè)生大學(xué)四年內(nèi)實(shí)踐教學(xué)時(shí)間原則上不少于一年，使工程管理專業(yè)實(shí)踐環(huán)節(jié)教學(xué)時(shí)間較短的問題更加突出。二是實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)容相對孤立，系統(tǒng)性不強(qiáng)。在課程體系構(gòu)建過程中，實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)主要是根據(jù)理論教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行一對一設(shè)置，比如建設(shè)項(xiàng)目可行性研究課程實(shí)訓(xùn)對應(yīng)《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》、招標(biāo)投標(biāo)文件編制實(shí)訓(xùn)對應(yīng)《招投標(biāo)與合同管理》、裝飾裝修工程造價(jià)實(shí)訓(xùn)對應(yīng)《裝飾裝修工程計(jì)量與計(jì)價(jià)》等。在這種情況下，實(shí)踐課程與實(shí)踐課程之間相對孤立，相互聯(lián)系被削弱，整體性差，使整個(gè)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)處于一種事倍功半的狀態(tài)。

三、工程管理專業(yè)課程體系的分析與改進(jìn)建議

1.對理論課程進(jìn)行梳理優(yōu)化

（1）根據(jù)院校實(shí)際情況和市場需求，對課程體系進(jìn)行特色定位。工程管理專業(yè)課程體系是按照“技術(shù)是基礎(chǔ)，管理是核心，經(jīng)濟(jì)是目的，法律是保證”的總體思路構(gòu)建的。在此前提下，各個(gè)院校應(yīng)該根據(jù)自己的辦學(xué)思想、辦學(xué)條件和人才市場需求狀況，通過合理調(diào)整各個(gè)平臺課時(shí)的比例，對課程體系進(jìn)行特色定位。工科院校特別是以建筑為特色的工科院校應(yīng)以土木工程和管理學(xué)為主干學(xué)科，課程設(shè)置偏重于土木工程特別是建筑工程，即人才定位于土木工程管理；交通類院校可以偏重于道橋工程管理；水利水電特色院校可偏重于水利工程管理；而一些財(cái)經(jīng)類院校的工程管理則偏重于房地產(chǎn)經(jīng)營管理和基本建設(shè)管理等。對于全國及地方各重點(diǎn)院校，由于畢業(yè)生的就業(yè)競爭激烈，在課程體系構(gòu)建中應(yīng)加強(qiáng)基礎(chǔ)課程特別是管理類基礎(chǔ)課程的比重，為學(xué)生職業(yè)生涯提供厚實(shí)的拓展基礎(chǔ)。對于地方性普通院校，應(yīng)以服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)為主要定位依據(jù)，對專業(yè)課程進(jìn)行細(xì)分定位，逐步形成有市場競爭力的專業(yè)特色，如造價(jià)管理、房地產(chǎn)評估、國際工程管理等。

（2）對課程體系中的四個(gè)平臺課程組進(jìn)行梳理和優(yōu)化。在四個(gè)平臺課程組中應(yīng)首先確立工程技術(shù)課程的基礎(chǔ)地位。工程管理專業(yè)與其他管理類專業(yè)相比具有技術(shù)性強(qiáng)的特點(diǎn)，工程技術(shù)知識是工程管理人員了解管理對象，進(jìn)而實(shí)施管理行為的基礎(chǔ)，離開基本的工程技術(shù)知識，工程管理也就無從談起。在經(jīng)濟(jì)、管理以及法律等三個(gè)平臺課程的設(shè)置中，除需開設(shè)《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》、《管理學(xué)基礎(chǔ)》以及《法律基礎(chǔ)》等理論性課程外，大量的課程應(yīng)是與工程管理緊密相關(guān)并帶有專業(yè)技術(shù)性的交叉課程，如《工程項(xiàng)目管理》、《工程造價(jià)管理》、《工程經(jīng)濟(jì)》、《運(yùn)籌學(xué)》、《建筑法規(guī)》等，增加四個(gè)平臺課程組的橫向聯(lián)系。從整體的角度對課程內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化，提高教學(xué)資源的利用率。如《工程項(xiàng)目管理》、《建筑施工組織》及《工程進(jìn)度管理》三門課程中均包含工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的內(nèi)容應(yīng)合并在《工程項(xiàng)目管理》中講授。《工程量清單計(jì)價(jià)》、《建筑工程計(jì)量與計(jì)價(jià)》及《工程定額原理》三門課程中均包含建筑面積計(jì)算的內(nèi)容應(yīng)合并在《建筑工程計(jì)量與計(jì)價(jià)》中講授。

（3）根據(jù)建筑市場的發(fā)展趨勢對方向性課程進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。工程管理工作是建設(shè)領(lǐng)域的一個(gè)先導(dǎo)性工作，對該領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型性和政策性的變革反應(yīng)也最為敏感。因此，我們在專業(yè)方向課程的設(shè)置方面應(yīng)緊隨建筑市場的發(fā)展，做出適時(shí)性、前瞻性的調(diào)整。以投資與造價(jià)管理方向?yàn)槔擃I(lǐng)域計(jì)價(jià)模式的變革對整個(gè)造價(jià)管理領(lǐng)域都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。建筑企業(yè)迫切的要求建立“企業(yè)定額管理體系”，這樣就會(huì)對定額編制和管理人才有一個(gè)趨勢性的需求。因此，在投資與造價(jià)管理方向課程的設(shè)置方面應(yīng)增加《定額原理》、《定額生成軟件操作實(shí)訓(xùn)》等課程和實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，拓展學(xué)生的就業(yè)面，增加學(xué)生對專業(yè)發(fā)展的適應(yīng)能力。

第9篇：房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見范文

近些年來，從國家政策到地方政府的態(tài)度，從中央銀行窗口指導(dǎo)到輿論宣傳已形成一種支持中小企業(yè)發(fā)展的大氣候。中小企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)本身也需要社會(huì)各界特別是金融機(jī)構(gòu)的大力支持。但由于多方面原因，融資難已成為制約中小企業(yè)發(fā)展的首要問題。中小企業(yè)為什么融資難呢?根據(jù)調(diào)研，認(rèn)為至少有以下“五大障礙”：

(一)觀念上的障礙

目前，各家銀行在中小企業(yè)融資問題上，程度不同地存在著三大“認(rèn)識誤區(qū)”：一是“重大輕小”的誤區(qū)。銀行本著“船小好調(diào)頭”的觀念，全力支持中小企業(yè)發(fā)展，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起、迅猛發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。伴隨著企業(yè)改制重組的浪潮，“船大好沖浪”又成為支持企業(yè)發(fā)展的理念，大企業(yè)成為各家銀行的“搶手貨”，于是一些中小企業(yè)遭到“冷遇”。二是“重公輕民”的誤區(qū)。由于受傳統(tǒng)觀念的影響，銀行曾經(jīng)錯(cuò)誤地把公有制企業(yè)與姓“社”、民營及私營企業(yè)與姓“資”劃等號，使中小企業(yè)中眾多的民營企業(yè)和私營企業(yè)在政策上特別是信貸政策上受到歧視。三是“重洋輕土”的誤區(qū)。部分銀行工作人員片面地認(rèn)為凡是招商引資企業(yè)或外資企業(yè)就是優(yōu)良企業(yè)，可以大膽支持。一看到本鄉(xiāng)本土的企業(yè)，就認(rèn)為是劣質(zhì)企業(yè)，不符合信貸條件，要慎重對待。

(二)體制上的障礙

從企業(yè)層面來看，首先表現(xiàn)在企業(yè)改制與否成為銀企合作的“第一要素”。近年來，一些企業(yè)通過改革改制激發(fā)了生機(jī)與活力，但也確有一些國有和集體企業(yè)借改革改制之名、行逃廢債之實(shí)，使銀行深受其害。其次表現(xiàn)為家族式管理體制完全扭曲了企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)。目前許多中小企業(yè)，尤其是一些民營、私營企業(yè)完全是一種家族式的管理模式，企業(yè)管理權(quán)和股權(quán)極度對外封閉，財(cái)務(wù)不健全，報(bào)表數(shù)據(jù)失真。特別是家族式集團(tuán)的各個(gè)企業(yè)之間相互舉債控股，形成虛擬資本，使銀行難以獲得準(zhǔn)確真實(shí)的財(cái)務(wù)情況，無從評級、授信，也就無從批準(zhǔn)新貸。從銀行層面來看，一方面，現(xiàn)行金融體系建立于改革開放初期，基本上與國有經(jīng)濟(jì)相匹配，以大銀行為主，沒有設(shè)立專門為中小企業(yè)提供金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)。另一方面，商業(yè)銀行改革后權(quán)力過分上收，客觀上削弱了基層行對中小企業(yè)信貸支持的能力。再一方面，銀行業(yè)現(xiàn)行信貸政策過分強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任追究，權(quán)責(zé)和獎(jiǎng)罰不對等，造成基層金融部門“恐貸”心理嚴(yán)重。

(三)信用上的障礙

一方面，嚴(yán)重滯后的信用體系建設(shè)，使銀行無從了解企業(yè)家的信用背景。目前，由于中小企業(yè)信用評估體系不健全，缺乏合法性的信用評級機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一規(guī)范的中小企業(yè)授信評定標(biāo)準(zhǔn)，造成企業(yè)資信評定的失真。同時(shí)，銀行對中小企業(yè)尤其是中小企業(yè)法人代表的信用狀況無從紀(jì)錄，更不用說管理。這種非理性的不健全的信用體系，使合作雙方的磨合與信任必須從零開始，從問號開始，雙方都舉棋不定。另一方面，近乎空白的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，使銀行貸款無從抵押擔(dān)保。在中小企業(yè)的發(fā)展過程中，有的企業(yè)在開辦時(shí)資本金就嚴(yán)重不足，本身無有效資產(chǎn)作貸款抵押，當(dāng)其想新上項(xiàng)目或者是擴(kuò)大生產(chǎn)能力需要大額貸款，社會(huì)上也沒有信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)為其擔(dān)保時(shí)，其求貸的欲望就會(huì)落空。還有一些確實(shí)是不講信用的人，總是本著“國家的錢，不貸白不貸”的觀念，求助于銀行，理所當(dāng)然會(huì)碰壁。

(四)素質(zhì)上的障礙

先天性不足是許多中小企業(yè)的通病。主要表現(xiàn)在：一是缺人才。中小企業(yè)大都是家族式經(jīng)營，管理者屬農(nóng)民隊(duì)伍出身，本身缺乏人才。同時(shí)，企業(yè)在發(fā)展前期，由于資金、技術(shù)等方面的原因，既沒有長期人才儲備的戰(zhàn)略部署，也沒有短期人才培養(yǎng)的戰(zhàn)術(shù)布局，使得高級人才嚴(yán)重不足。二是缺信息。當(dāng)前，絕大部分中小企業(yè)不重視信息管理，企業(yè)內(nèi)部沒有開辟有效的信息傳遞途徑，信息傳遞慢或傳遞不完整，造成信息混亂、知識不能共享。三是缺技術(shù)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期和市場經(jīng)濟(jì)初期，粗放型經(jīng)營管理模式造成了企業(yè)在人才、設(shè)備等方面的低素質(zhì)，使得眾多企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新實(shí)力不強(qiáng)，高新技術(shù)人才缺乏。四是缺市場。中小企業(yè)產(chǎn)品普遍科技含量低、附加值低、生產(chǎn)量低以及營銷方式落后等特性，決定了其產(chǎn)品市場的阻滯。五是缺管理。高級人才的缺乏，同樣帶來了管理上的落后。當(dāng)前，大多數(shù)中小企業(yè)會(huì)計(jì)制度不健全，財(cái)務(wù)管理水平低，會(huì)計(jì)信息缺乏應(yīng)有的完整性和準(zhǔn)確性，缺少透明度和必要的監(jiān)督，少數(shù)企業(yè)甚至為了逃避銀行、稅務(wù)部門的監(jiān)督而沒有建立會(huì)計(jì)賬薄，使管理成為“空話”。

(五)政策上的障礙

近年來，國家出臺的政策多是按照企業(yè)規(guī)模和所有制設(shè)計(jì)的，對大企業(yè)優(yōu)惠多，對中小企業(yè)考慮少；對公有制企業(yè)優(yōu)惠多，對非公有制企業(yè)考慮少。此外，存在企業(yè)房地產(chǎn)證件不齊全的問題。丹江口市大部分企業(yè)有房地?zé)o證件，特別是土地辦證手續(xù)復(fù)雜，遲遲得不到解決。如金家灣工業(yè)園和新港開發(fā)區(qū)等地企業(yè)的房地產(chǎn)證件普遍沒有。同時(shí)，很多企業(yè)房產(chǎn)由于建設(shè)年代較早，土地使用權(quán)性質(zhì)尚不明確，未核發(fā)土地使用權(quán)證。在申請貸款抵押，兩證不全，抵押擔(dān)保手續(xù)得不到完善，不符合相關(guān)制度要求，導(dǎo)致企業(yè)貸款難。而證件齊全的借款人在辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，由于公證、房地產(chǎn)評估及抵押登記等收費(fèi)過高，加之辦理抵押登記時(shí)間過長，影響了企業(yè)的資金使用，使部分借款企業(yè)轉(zhuǎn)投民間借貸。

二、中小企業(yè)融資難的對策和建議

針對中小企業(yè)融資難中存在的困難和問題，調(diào)研組提出以下對策：

(一)更新觀念，為中小企業(yè)營造良好的認(rèn)識氛圍

一是辯證地看待大與小。處于發(fā)展起點(diǎn)和上升階段的中小企業(yè)，自身充滿活力，發(fā)展?jié)摿薮蟆ＴS多大企業(yè)就是在中小企業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。因此，一定要步出重大輕小的認(rèn)識誤區(qū)，以“抓大、扶小”為原則，做到兩手抓、兩手硬，保持大中小企業(yè)并進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。二是理性地看待公與民。中小企業(yè)的所有制成份十分復(fù)雜，國有、集體、個(gè)人和外資企業(yè)都有。它們占全市企業(yè)總數(shù)的90％以上，創(chuàng)造了全市企業(yè)總數(shù)60％的利稅，解決了75％的就業(yè)機(jī)會(huì)，為市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展立下了汗馬功勞。但是，多年來，由于社會(huì)認(rèn)識上的偏見，一些部門尤其是金融部門在支持個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)上觀念過于保守，思想解放不夠。今后，在這個(gè)問題上，應(yīng)克服形而上學(xué)觀點(diǎn)，只要做到“產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”，就一視同仁，實(shí)行同等的“國民待遇”。三是客觀地看待土與洋。近年來，我市招商引資如火如荼，中小企業(yè)受到的沖擊不可避免，問題的關(guān)鍵在于：中小企業(yè)本身要苦練內(nèi)功。一方面，要善于辨別真?zhèn)危把蟆逼髽I(yè)也有真?zhèn)蝺?yōu)劣之分，特別要警惕那種“空手套白狼”，即以招商引資為誘餌，騙取銀行資金的欺騙行為的發(fā)生。另一方面，要具備一種敢拼的心理素質(zhì)，抵抗“洋”企業(yè)進(jìn)入的沖擊。

(二)參與改制，為中小企業(yè)構(gòu)建科學(xué)的管理體制

在中小企業(yè)改制過程中，銀行要積極主動(dòng)地做到“五個(gè)參與”，把好“五個(gè)關(guān)口”：一是參與地方政府及企業(yè)主管部門組織的企業(yè)改制方案的制定，把好政策法規(guī)運(yùn)用關(guān)，防止隨意曲解、套用政策法規(guī)的行為出現(xiàn)；二是參與企業(yè)清產(chǎn)核資，把好企業(yè)資產(chǎn)評估關(guān)，防止人為地低估被列入清算、劃轉(zhuǎn)的實(shí)有資產(chǎn)和高評優(yōu)先受償?shù)牡盅簜鶛?quán)財(cái)產(chǎn)而懸空銀行貸款債務(wù)；三是參與財(cái)產(chǎn)的分配和處置，把好貸款落實(shí)關(guān)，防止企業(yè)乘改制之機(jī)以“金蟬脫殼”、“母體裂變”、“先分后破”等各種形式逃廢債務(wù)；四是參與企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同條款的簽訂，把好企業(yè)償債資金關(guān)，防止上交租金、管理費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)和股金分配等可供付息還本的部分資金來源悄然流失；五是參與企業(yè)抵押資產(chǎn)依法過戶的督辦，把好信貸資產(chǎn)保全關(guān)，防止因無土管、房產(chǎn)、工商等部門的合法登記過戶手續(xù)及他項(xiàng)權(quán)證，而使貸款抵押合同不合規(guī)，人為地造成事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。通過參與改制，要達(dá)到三個(gè)目標(biāo)，即：通過參與改制，幫助中小企業(yè)落實(shí)好債權(quán)債務(wù)，消除銀企之間的隔閡和獲得貸款的障礙；通過參與改制，推進(jìn)企業(yè)、資產(chǎn)、債務(wù)和產(chǎn)品重組，引導(dǎo)企業(yè)增加技改投入，提升技術(shù)含量和產(chǎn)品檔次；通過參與改制，幫助企業(yè)建立和健全規(guī)范的財(cái)務(wù)規(guī)章制度，提高企業(yè)的信息披露透明度，用真實(shí)準(zhǔn)確的信息導(dǎo)向企業(yè)管理和信貸決策。

(三)打造信用，為中小企業(yè)重塑完善的信用體系

針對前面所述的信用體系嚴(yán)重滯后的問題，建立信用評價(jià)體系已時(shí)不我待。目前，建立信用評價(jià)體系，可以考慮從兩個(gè)層面來著手。一是市場層面。市場層面信用體系的完善，就是要使經(jīng)常有不良信用記錄的人很難從銀行貸款，在同業(yè)中很難同他人發(fā)生信用關(guān)系，這個(gè)時(shí)候當(dāng)人們在市場活動(dòng)中感覺到長期講信用比短期不講信用對自己更有利時(shí)，市場層的信用就有了保證。目前，我市農(nóng)村信用社正在推行的商戶聯(lián)保業(yè)務(wù)就在這方面開了先河。今后，要通過建立完善的個(gè)人信用制度，在企業(yè)中乃至全社會(huì)營造講誠信的氛圍。二是法律層面。這就是在另一種情況下所必須的。即當(dāng)人們在市場活動(dòng)中感覺到短期不講信用比長期講信用對自己更有利時(shí)，市場層面的信用就沒有保證，這個(gè)時(shí)候就需要法律來保障，依法嚴(yán)懲失信者。我國在這方面的法律、法規(guī)還有待進(jìn)一步建立和完善，努力營造健全、公平的法律環(huán)境。針對前面所述的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)近乎空白的問題，建立信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)更加刻不容緩。雖然，1996年6月，國家經(jīng)貿(mào)委了《關(guān)于建立中小企業(yè)信用擔(dān)保體系的指導(dǎo)意見》，隨后，許多城市相繼建立了信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，我們丹江口市于2004年也成立了僅有的一家信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為中小企業(yè)提供融資擔(dān)保服務(wù)起到了一定的作用。但他們還存在體制不順、資金不足、機(jī)制不活等問題。因此，建議按照“自主化經(jīng)營、市場化運(yùn)作”的模式進(jìn)行再造，以充分發(fā)揮信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的職能作用。

(四)優(yōu)化服務(wù)，為中小企業(yè)提供豐富的信貸產(chǎn)品

一是改革傳統(tǒng)的存貸款業(yè)務(wù)服務(wù)。除了為中小企業(yè)提供傳統(tǒng)的存貸業(yè)務(wù)外，還應(yīng)積極探索新的貸款領(lǐng)域和形式，積極推廣質(zhì)押、訂貨合同抵押等業(yè)務(wù)；還可建立一套適應(yīng)零售業(yè)務(wù)的運(yùn)作流程，將對大型企業(yè)慣用的個(gè)案化信用分析法，改用以數(shù)理統(tǒng)計(jì)為理論基礎(chǔ)的貸款評分法；各金融機(jī)構(gòu)之間還可以發(fā)揮各自優(yōu)勢，開展貸款合同轉(zhuǎn)讓與回購業(yè)務(wù)的合作。二是提供方便快捷的結(jié)算服務(wù)。要充分發(fā)揮銀行科技優(yōu)勢、功能優(yōu)勢，改進(jìn)結(jié)算手段，提供方便、快捷的結(jié)算方式，加快資金的清算速度。同時(shí)大力推行商業(yè)票據(jù)的使用，擴(kuò)大商業(yè)票據(jù)的承兌、貼現(xiàn)業(yè)務(wù)，防止企業(yè)拖欠貸款；另外還要對中小企業(yè)的開戶、結(jié)算、提現(xiàn)、還本付息等進(jìn)行全程監(jiān)督，確保貸款安全。三是開展真實(shí)、靈敏的信息咨詢服務(wù)。充分發(fā)揮銀行機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)廣泛、信息靈敏和人才資源豐富等優(yōu)勢，為中小企業(yè)提品、市場融資、新技術(shù)推廣應(yīng)用、經(jīng)營管理等方面的信息咨詢服務(wù)，準(zhǔn)確把握企業(yè)的經(jīng)營脈絡(luò)和發(fā)展思路，做到既出“票子”，又出“點(diǎn)子”。四是針對不同情況實(shí)施差別化服務(wù)。對一些規(guī)模相對較大、信譽(yù)良好的中小企業(yè)可考慮建立主辦銀行制度，減少對這些客戶的管理層次，簡化審批程序，或?qū)嵭邢荣J后審制度，以適應(yīng)中小企業(yè)“要的急、頻率高”的特點(diǎn)，及時(shí)滿足其合理的資金需要。

(五)爭取政策，為中小企業(yè)營造寬松的發(fā)展環(huán)境