房地產評估指導意見精選(九篇)
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第1篇：房地產評估指導意見范文
關鍵詞：估值技術；公允價值；投資性房地產
1990年，我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變，隨之而來的是房地產市場的飛速發展，而投資性房地產也日益成為企業的一項重要投資手段。順應這一發展趨勢，2006年頒布，2007年施行的《新會計準則》，首次將投資性房地產單獨列示，并且允許使用公允價值模式進行后續計量。但在新準則實行的兩年間，公允價值的使用受到了冷遇，公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底，財政部網站公布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法，這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。
一、投資性房地產公允價值計量的現狀
公允價值雖然具有準確反映企業的財務信息，提高信息使用者決策能力的優勢，但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下，公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣，并不如期望的那么廣泛。
2007年，存在投資性房地產的630家上市公司中，僅18家選擇公允價值計量模式，占有此類業務公司數的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出，1 624家上市公司有690家存在投資性房地產，而采用公允價值模式的只有20家，占有此類業務公司數的2.89%，且出現了三種計量方式，分別是評估價格（14家公司）、第三方調查報告（1家公司）及參考同類同條件房地產的市場價格（5家公司）。
二、估值技術的應用難題
（一）地域差異問題。《企業會計準則講解（2008）》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而中國幅員遼闊，東中西部、城市與農村的經濟發展、制度水平都存在明顯差異，房地產的發達水平也不盡相同。公認的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內陸的大型城市。除此之外，同類或類似的房地產要求彼此地理位置、性質、結構類型相同或相近，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場，其實很不容易（張興 徐文學 柳萍 2009）。因此，根據市場的要求，通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價格顯然存在困難，這就給投資性房地產公允價值估值技術中的市場法的實際運用制造了麻煩，凸顯了估值的難度。
（二）時間跨度問題。運用收益法評估投資性房地產公允價值時，準確確定凈收益、收益期限以及折現率是估值的基礎。雖然這些參數是以現有租約條款、土地使用權剩余使用年限等歷史信息為基礎，但還是需要對未來信息進行預測。首先，評估基準日的選擇可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等，不同的時點其風險回報不同，所以要確定的折現率就會隨之改變。其次，租金收益是通過履行租約實現的，但未來實際租約收入因為考慮了時段而變得不可靠，這將最終影響凈收益的確定。最后，收益期限需要根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數來確定，但企業可能會根據建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看，時點和時段上的改變都會影響估值的準確性。
（三）技術缺陷問題。空間與時間問題最終都可以歸結為技術問題，如何將空間與時間問題上的相關因素進行指標化也是解決問題的根本。
最初，估值技術是被禁止的。但在《企業會計準則講解（2008）》中，財政部已規定：“無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計；也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值計量。”這就意味著，估值技術現在已經被允許采用。
《指導意見》中的估值技術在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》，主要指出了市場法和收益法兩種評估方法，但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數企業傾向于使用收益法，但收益法因為考慮了時間價值，需要評估人員的主觀判斷，增加了估值的不確定性，企業也可能通過對估值方法的選擇來進行盈余操縱。
市場法強調了投資性房地產的“實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導意見中的收益法強調了凈收益、收益期限、現有租約對公允價值的影響和折現率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述，沒有明確指出因素的影響因素，也就無法從根本上對其進行量化，指導相關工作。以區位狀況為例，其受空間和時間的雙重約束。在空間上，不同城市、同一城市的不同地段的房地產價值相去甚遠；在時間上，同一地段的價值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標準，使得估值缺少客觀性。
三、推動估值技術應用的建議
從以上分析中可以看出，由于存在地域差異問題，時間跨度問題以及技術缺陷問題，使得估值技術難以在投資性房地產公允價值中得到切實的應用，從而直接影響到我國公允價值的確認和計量的可靠性，妨礙公允價值在我國的應用。因此，全面推動估值技術的應用，才是當前亟待解決的問題。在此，筆者結合相關研究成果，提出以下建議。
（一）明確量化標準，提高量化手段，可以直接提高投資性房地產公允價值計量的可操作性。
首先是明確允許運用估值技術的地域范圍。相關準則制定機構應該統籌考慮，將各地經濟發展水平，例如人均GDP作為衡量指標，建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內陸大型城市使用估值技術，因為這些城市投資性房地產交易量大，更可能形成活躍的市場。
其次是明確運用方法的依據。本文建議根據公司所披露的經營規模和5年經營業績的平均值確定估值方法。在符合會計準則計量屬性規定的條件時，會計準則中的投資性房地產的公允價值估值優先考慮的是市場法，但實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標準，所以應將各種影響因素根據其重要性的先后順序賦予權重參數，以規范計量手段，降低使用公允價值的風險。
最后是參照系數的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產，所以在尋找到相似房產后還要進行系數修正，可借鑒資產評估中對企業價值進行評估的觀點，通過成長性、資產盈利能力等相關財務指標的比較來確定，再結合參照企業的價值系數確定最終評估對象的價值。
（二）建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫。信息技術革命所造就的新興信息資源和信息產業是推動現代市場經濟發展的強大動力，而以現階段信息技術為依托，建立和完善我國房地產市場信息數據網絡和市場信息數據庫正是適應該趨勢的一個重要體現，是推動估值技術應用的重要舉措。企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在運用估值技術進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
由于數據庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數據，另一方面要保證該數據庫擁有必要的技術支持，而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下，其實施起來比較困難。因此，房地產市場信息數據庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則，采取逐步推進的方式，以現有公開市場交易數據為主要數據來源，同時結合國家統計局等有關部門的調研數據。另外，國家有必要通過制定和修改相關政策法規強化信息數據庫的權威性。
（三）提高估值技術在報表披露中的地位。由估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中，建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定，其依據的標準是什么，所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數的選定，如果選用的是市場法，應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度；若是收益法，那應該分別對凈收益、收益期限以及折現率的數值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監督，增強公允價值確認和計量的準確性和透明度，防止利潤操作，提高人們對估值技術的信心，推動估值技術的運用。
（四）加強專業培訓，提高資產評估水平。估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響，所以兩者業務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關人員一方面要豐富自身的專業知識，尤其是對公允價值的認識與理解；另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業判斷。所以他們除了通過后續教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外，還要在工作中不斷總結經驗，了解整體經濟走勢和行業發展狀況，提高經濟敏感度和職業判斷能力。
[主要參考文獻]
[1] 財政部會計司。我國上市公司2007年執行新會計準則情況分析報告[R].2008.
[2] 財政部會計司。我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告[R].2009.
[3] 財政部。企業會計準則第3號——投資性房地產[S].2006.
[4] 財政部。企業會計準則講解（2008）[S].2008.
[5] 張興，徐文學，柳萍。上市公司投資性房地產采用公允價值計量的現狀分析[J].商業經濟研究，2009（31）。
第2篇：房地產評估指導意見范文
【關鍵詞】 估值技術; 公允價值; 投資性房地產
1990年,我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變,隨之而來的是房地產市場的飛速發展,而投資性房地產也日益成為企業的一項重要投資手段。順應這一發展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會計準則》,首次將投資性房地產單獨列示,并且允許使用公允價值模式進行后續計量。但在新準則實行的兩年間,公允價值的使用受到了冷遇,公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財政部網站公布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法,這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。
一、投資性房地產公允價值計量的現狀
公允價值雖然具有準確反映企業的財務信息,提高信息使用者決策能力的優勢,但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下,公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。
2007年,存在投資性房地產的630家上市公司中,僅18家選擇公允價值計量模式,占有此類業務公司數的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產,而采用公允價值模式的只有20家,占有此類業務公司數的2.89%,且出現了三種計量方式,分別是評估價格(14家公司)、第三方調查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(5家公司)。
二、估值技術的應用難題
(一)地域差異問題
《企業會計準則講解(2008)》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而
由于數據庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數據,另一方面要保證該數據庫擁有必要的技術支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實施起來比較困難。因此,房地產市場信息數據庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則,采取逐步推進的方式,以現有公開市場交易數據為主要數據來源,同時結合國家統計局等有關部門的調研數據。另外,國家有必要通過制定和修改相關政策法規強化信息數據庫的權威性。
(三)提高估值技術在報表披露中的地位
由估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中,建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定,其依據的標準是什么,所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數的選定,如果選用的是市場法,應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度;若是收益法,那應該分別對凈收益、收益期限以及折現率的數值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監督,增強公允價值確認和計量的準確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術的信心,推動估值技術的運用。
(四)加強專業培訓,提高資產評估水平
估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響,所以兩者業務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關人員一方面要豐富自身的專業知識,尤其是對公允價值的認識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業判斷。所以他們除了通過后續教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結經驗,了解整體經濟走勢和行業發展狀況,提高經濟敏感度和職業判斷能力。
【主要參考文獻】
[1] 財政部會計司.我國上市公司2007年執行新會計準則情況分析報告[r].2008.
[2] 財政部會計司.我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告[r].2009.
[3] 財政部.企業會計準則第3號——投資性房地產[s].2006.
[4] 財政部.企業會計準則講解(2008)[s].2008.
第3篇：房地產評估指導意見范文
【關鍵詞】公允價值；成本模式；投資性房地產；會計準則
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。近年來，我國經濟高速發展，伴隨著的是房地產市場的高度繁榮，隨著商品房交易市場的日益發展與完善，房產的價值在資產負債表中的地位日漸凸顯，傳統的歷史成本計量模式已經不能準確的反映出房產的真實價值，在這樣一種經濟發展的背景下，2006年我國新會計準則中首次單獨頒布了《企業會計準則第3號――投資性房地產》，將投資性房地產從原有的固定資產和無形資產中分離出來。我國投資性房地產會計準則在借鑒國際相關會計準則的基礎上，在后續計量模式上適度、有條件的引入了公允價值計量模式。經過近三年半時間的實施后，取得了階段性的成果，公允價值模式的運用對于增強投資性房地產價值的真實性的作用無可否認，但是，它的作用也受到一系列現實條件的制約，例如，相關立法的滯后，從業人員經驗的缺乏，投資性房地產公允價值取得的困難，公司出于自身利益的考慮等，因此，上市公司在采用公允價值計量模式顧慮頗多。根據財政部會計司對2008年上市公司年報的調查報告，1624家上市公司有690家存在投資性房地產，但采用成本計量模式的占了大多數，為670家，而采用公允價值模式的只有20家。在這20家采用公允價值模式的上市公司中，就出現了三種計量公允價值的方式。
一、公允價值模式在上市公司投資性房地產中的應用現狀分析
根據近幾年上市公司年報披露信息，上市公司投資性房地產公允價值模式應用主要呈現以下兩個特征：
1.選擇公允價值作為投資性房地產后續計量模式的上市公司數量有限，但呈增加趨勢
2006年年報中披露采用公允價值模式進行后續計量的有9家，占上市公司總數的0.69%；2007年增加到18家，占上市公司總數的1.1%，2008年增加到20家，占上市公司總數的1.23%。雖然從總體上看這幾年采用公允價值作為投資性房地產的后續計量模式的上市公司絕對數量不多，但是還是呈一種緩慢的增長趨勢，相信隨著相關政策的明確會有更多的上市公司加入此行列。
2.確定投資性房地產價值的方法多樣，缺乏統一規范
根據2009年年報的披露，2008年采用公允價值計量模式的20家公司中，投資性房地產公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）、第三方調查報告（1家公司）及參考同類同條件房地產的市場價格（5家公司）。4家公司披露了由成本計量式變更為公允價值計量模式。具體情況如下表所示：
可見，上市公司確定投資性房地產價值的方法各異，有待管理層制定統一的規則制度進行規范。
二、影響上市公司投資性房地產采用公允價值計量模式因素分析
1.準則導向影響
我國2006年頒布的新會計準則在廣泛借鑒國際會計準則的基礎上引入了公允價值，標志著我國的會計準則與國際會計準則的實際趨同。我國會計準則38項具體準則中有17項不同程度涉及到公允價值，公允價值的涉及面非常廣泛。但是，限于國內具體經濟環境與國外的差別，我們引進公允價值的基調是“適度引入，謹慎運用”，在現行條件下，并不鼓勵上市公司大肆采用公允價值計量模式，只是鼓勵上市公司在條件許可的條件下謹慎運用，管理層更提倡的還是歷史成本計量屬性，給公允價值模式的廣泛運用留下充分的時間，這樣可以避免公允價值帶來的各種沖擊，非常必要。在這種準則導向下，采用公允價值作為投資性房地產后續計量模式的上市公司數量肯定會受限制。
2.運用條件影響
采用公允價值模式計量，應同時滿足兩個條件：①“投資性房地產所在地有活躍的房地產市場”；②“企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”。準則中所規定的兩個條件非常苛刻，基本上把地域限制在大型城市，在中國現行的市場環境下能同時滿足這兩個條件的上市公司的數量并不多，理所當然，更多的上市公司會理直氣壯地選擇成本模式。
3.信息成本因素影響
由于中國房地產市場化程度的制約，上市公司持續可靠的取得投資性房地產公允價值并非易事，很多情況下，房地產缺乏公開的交易市場，公允價值不能直接從市場獲得，這時，上市公司不得不采取其他的方式來獲得，不管是雇請第三方評估，還是參考同類市場價格，這期間都會增加企業的信息成本，并且要球在年報中詳細披露房地產當前公允價值的賬面變動情況、公允價值取得的方法及采用此方法的理由，這樣會給企業帶來在成本模式下不必要的麻煩，企業處于成本效益考慮，更多的會放棄選擇公允價值模式而采用成本模式。
4.稅收政策因素影響
根據新會計準則的規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債人表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。在我國現行的房地產市場環境下，房產價格基本在不同程度都有所上升，企業采用公允價值計量模式更多的是產生凈收益，若政策規定這部分損益要交所得稅，這會增加公司的稅收負擔，雖然所得稅實施條例對公允價值變動收益是否繳納所得稅沒有明確的規定，在政策不明朗的情況下，企業無疑不會冒險。
5.利潤波動因素影響
公司采用公允價值模式計量后，不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，期末公允價值與原賬面價值的差額直接計入當期損益。會計利潤會隨著公允價值的波動而上下變動。因此投資性房地產公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者。隨著我國房地產市場的市場化程度步伐的加速，在此過程中政府缺乏相關政策與制度的有力調控，房地產難免會出現像股市一樣的周期性上漲與下跌，因此公允價值模式會對公司財務報告造成很大的沖擊，進而間接影響公司的的市場形象與股票價格。
三、上市公司采用公允價值計量模式的對策探討
針對公允價值在我國上市投資性房地產運用中的現狀，為了更加真實公允地反映公司的財務狀況及盈利情況，我們有必要采取措施推動公允價值模式在上市公司投資性房地產中的運用，建議如下：
1.在政策層面，隨著我國市場環境的逐步完善與上市公式對于會計準則運用的更加成熟與規范，管理層應加大鼓勵上市公司采用公允價值計量模式力度，只要監管適當，會大大減少上市公司利用公允價值操縱企業利潤的幾率。
2.指引第三方房地產專業評估機構進行評估計量。為了保證投資性房地產公允價值金額的可靠性，很多情況下依靠獨立的第三方專業評估機構進行評估或許是最好的選擇。為規范企業采用公允價值計量投資性房地產的行為，中國資產評估協會于2010了《投資性房地產評估指導意見（試行）》（下稱“《意見》”），規定注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務時，應當根據評估對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件，明確采用公允價值計量模式時，應主要運用市場法和收益法兩種方法，該《意見》將于2010年7月1日起實施。此行規無疑會有助于投資性房地產公允價值的獲取，但也需要相關機構根據實際運用情況及時作出調整。
3.加強準則與稅法、企業財務通則的協調，盡快明確人們普遍關心的稅收、利潤分配等問題，以便于上市公司準確執行投資性房地產準則，正確進行會計核算，降低上市公司采用公允價值模式的不確定性與各種政策風險。
4.加強會計職業判斷，提高財務人員職業素質。公允價值的引入增加了大量的職業判斷的內容，這對會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產的運用，必須加強對會計人員有關公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體職業判斷水平；另一方面公允價值應用中大量不確定因素的使用，企業利潤操縱有了可乘之機，因此需要加強會計人員的守法意識和道德教育，從根本上消除利潤操縱的動機。
參考文獻
[1]財政部會計司.我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告[J].北京:會計研究,2009(7):3-21.
[2]呂永法.投資性房地產會計準則實施情況調查[J].武漢:財會月刊(綜合),2008(2):57-58.
[3]武玉清,宋麗娟.上市公司投資性房地產采用公允價值計量模式的現狀分析及對策探討[J].中國管理信息化,2009(2):17-19.
[4]應華羚,張維賓.投資性房地產公允價值計量模式的國際比較及在我國的應用[J].太原:會計之友,2008(10):33-34.
第4篇：房地產評估指導意見范文
【關鍵詞】 投資性房地產； 公允價值信息； 內部控制
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0012-05
2006年頒布的《企業會計準則――基本準則》認為可靠性是會計信息質量的首要質量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環境，公允價值計量屬性引入我國會計準則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計量屬性是否應在我國推廣應用，學術界還存在較大的爭議。筆者認為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機制密切相關，有效的內部控制能提高會計信息的質量，因而可以從健全內部控制來探討投資性房地產信息控制機制的構建。
一、公允價值信息控制的必要性
（一）公允價值信息控制將有效提高會計信息的質量
公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。在我國市場中，市場交易有效性不強，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術，公允價值信息的生成離不開職業判斷。通過加強公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計信息的真實可靠性。
（二）公允價值信息控制將促進內部制度的完善
公允價值信息高度依賴企業管理當局的重視與判斷，內部監督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計量資產的確認、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規范。通過不斷完善內部制度建設，為公允價值信息控制機制的形成提供有力保障。
（三）公允價值信息控制將有助公允價值計量屬性的推廣應用
由于我國資本市場、房地產市場尚不成熟，存在各種違規交易行為，這些都制約公允價值的推廣應用。公允價值信息控制從多個角度加強管理控制，包括不相容職務分離控制、授權審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計風險，有利于其推廣使用。
二、公允價值信息控制機制核心：內部控制制度建設
公允價值應用于會計實踐中，形成公允價值計量和披露。謝詩芬（2003）認為：“公允價值計量技術本身較難掌握，涉及許多估計、假設和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點，故意制造虛假會計信息。”陳國平（2007）認為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強對企業管理層的約束，進一步建立健全公司治理結構和內部控制制度就顯得尤為重要。”王海（2007）也指出：“公允價值的運用需要處理及時響應（On Demand）外部環境變化的節奏，公司內部控制框架和流程亟須進一步調整和理順。”公允價值信息的計量與披露都與企業主體密切相關，目前公允價值應用中會計人員的專業素質跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計風險，因而企業須不斷加強內部控制制度建設，才能抑制會計舞弊，確保公允價值會計信息的價值相關性和可靠性，提高公允價值會計信息的決策有用性。
三、投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析
隨著公允價值的應用，我國對公允價值內部控制制度的監管也在加強，證監會于2008年12月公布的《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》規定“公司應在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價值計量相關的內部控制”。公允價值內部控制相關信息的披露將增強投資者對企業財務報告的理解與信任。公允價值計量模式在我國上市公司的投資性房地產業務的應用尚不太廣，有關投資性房地產公允價值計量內部控制制度建設存在不足，這點可以從年報數據披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計量投資性房地產業務，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數據不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產內部控制的現狀。
（一） 公允價值確定方法及其實際選擇
投資性房地產公允價值計量的前提條件是所在地有活躍的房地產交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產的市場價格及相關信息對投資性房地產的公允價值作出科學合理估計。投資性房地產公允價值估計基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產的市場價格為基礎調整估算公允價值；第三層次是根據同類或類似房地產市場的相關信息（如區域狀況、商圈繁華程度等）進行評估確定公允價值。我國目前房地產交易市場尚不十分成熟，企業往往委托專業的房地產評估機構來評估獲取投資性房地產的公允價值。資產評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規范投資性房地產的評估業務行為，中國資產評估協會于2009年12月《投資性房地產評估指導意見（試行）》，并且規定對投資性房地產的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數據來看，尚存在以下不足現象：
1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實性值得懷疑
由表1可知，投資性房地產公允價值的確定方法采用以外部資產評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產市場價格，再次是采用市場調查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設、世茂股份、海島建設和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產資產比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設的資產比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達到53%，這些數據表明投資性房地產在上市公司資產及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實可靠性，財務報告也容易受到投資者的質疑。
2.多數上市公司未披露估值方法，少數選擇市場法
采用調查報告、參考同類或類似房地產價格確定投資性房地產公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎調整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產評估報告為主的上市公司只有少數披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴謹，有關制度的執行還不到位。
（二）公允價值內部控制內容及實際披露
投資性房地產公允價值內部控制的內容包括公允價值計量會計政策選擇的依據、公允價值計量的估值技術和估值程序、公允價值計量的業務處理、對公允價值計量結果采取的內部或外部驗證程序等等。這些內容大部分在《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》也進行了規定。據筆者對2011年上市公司年度報告披露的數據分析，目前投資性房地產公允價值內部控制方面尚存在以下幾點不足：
1.內部控制披露信息參差不齊，欠缺關鍵控制程序
據統計分析，上市公司披露的投資性房地產公允價值內部控制相關內容主要有以下幾點：一是投資性房地產的含義及范圍；二是投資性房地產公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關鍵假設及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內容的披露，只有少數公司沒有做到，如：泛海建設沒有披露公允價值計量條件及依據、公允價值確定方式。關于估值的關鍵假設和不確定因素卻只有正和股份、中航地產和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重達到900%多，卻沒有披露估值技術、關鍵控制程序等信息。
2.公允價值計量制度披露較少，內部控制制度的健全性存疑
從2011年年度報告披露的數據分析，只有少數公司披露到投資性房地產公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，中航地產有披露《關于投資性房地產公允價值處理的議案》，方大集團有披露《方大集團股份有限公司關于資產以公允價值計量的內部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關內部控制制度。多數公司沒有披露到投資性房地產公允價值內部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產的公允價值計量內部控制制度，這點需要引起重視。
四、投資性房地產公允價值信息控制機制的構建
投資性房地產公允價值會計信息的生成要經歷公允價值確認、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應用本身會存在一定的會計風險，保障公允價值信息的公允性需要完善內部控制制度建設。國內對公允價值內部控制的研究已經展開，如：趙彥鋒（2011）認為公允價值信息控制機制框架構建應包括確認控制、計量控制、披露控制、持續監督；姬魯璐等（2012）認為公允價值會計內部控制組織框架的建立需要健全企業內部組織結構，厘清管理權責。公允價值計量投資性房地產將使其價值隨著房地產市場的波動而調整，隨之影響企業的財務狀況，也使公允價值確認、計量和披露過程中的風險防范顯得至關重要。
筆者認為公允價值信息控制要確保投資性房地產公允價值計量及其披露的規范性，企業結合實際情況，需要制定具有控制職能的業務操作程序、審核審批制度等相關控制措施。投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析也表明公允價值的確定方法需要進一步明確，公允價值計量的相關制度要進一步完善，尤其要做好關鍵性程序控制。
（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）
（二）公允價值信息控制要點
投資性房地產公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業資產運營部門、財務部門、內部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權責，做好以下幾點關鍵性程序控制：
1.公允價值取得、審核及審批控制
公允價值的取得宜采取市場調研報告或評估機構的資產評估報告，商業資產運營部門作為投資性房地產的管理機構承擔著收集公允價值信息的責任，應成立調研小組和選擇有資質的房產評估機構。財務部門審核商業資產運營部門提交的市場調查報告、資產評估報告的真實性，審查不同物業估值程序的合理性。估值中存在的關鍵性假設、不確定因素考慮。注意同類或類似房產市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調整系數確定是否綜合考慮物業的商圈位置、周邊商業繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務部門審核過程中同商業資產運營部門加強信息溝通及反饋。董事會嚴格履行審批公允價值的市場調查報告、資產評估報告和商業資產運營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業財務狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。
2.公允價值核算控制
只有正確地對公允價值進行計量核算才能使財務報告信息真實地反映企業的財務狀況，財務部門據以會計核算的公允價值以經過董事會、股東大會審批的市場調查報告或資產評估報告為準，其公允價值核算控制包括以下內容：一是確認納入公允價值計量的投資性房地產符合企業會計準則規定的公允價值計量條件；二是確認轉換及處置的投資性房地產的相關條件是否滿足；三是確認投資性房地產的公允價值計量賬務處理是否符合企業會計準則規定，包括公允價值的賬戶設置及其使用。
3.公允價值審計監督及披露控制
公允價值計量屬性在我國應用時間還不長，不論是會計人員還是資產評估人員在專業技術上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業通常由內部審計部門或者委托外部機構承擔審計監督任務，審計監督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結果的驗證、財務部門賬務處理正確性審查、內部制度執行有效性評價。按照企業會計準則以及公開發行證券的公司信息披露編報規則的有關規定，企業應當披露投資性房地產公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內容：一是注意披露經過審計的投資性房地產公允價值信息；二是披露的報告書具備有關部門責任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內部控制度的有效性評價及存在的估值假設、不確定因素。
五、結論
公允價值計量屬性在我國的應用尚不十分成熟，從上市公司年報數據披露來看，投資性房地產的公允價值計量內部控制制度建設及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產公允價值信息的理解。本文從健全內部控制角度構建公允價值信息控制機制，明確各部門的權責，做好關鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監督及披露控制。建立投資性房地產公允價值信息控制機制不僅能防范會計風險，也將會增強會計信息可靠性，促進公允價值計量屬性在我國的推廣使用。
【參考文獻】
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第5篇：房地產評估指導意見范文
會計準則規定，投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。如果房地產市場比較成熟、能滿足采用公允價值模式條件，企業可以將投資性房地產從成本計量變更為公允價值計量。會計準則規定，成本模式轉換為公允價值模式，應當按計量模式變更時公允價值與帳面價值的差額調整期初留存收益。如：某企業將一幢辦公樓對外出租，原采用成本模式進行后續計量。后來，該投資性房地產由于滿足了采用公允價值模式條件，該企業決定采用公允價值模式對該辦公樓進行后續計量。假定轉換時該投資性房地產的公允價值大于其原帳面價值。按會計準則規定，轉換時，應作如下會計處理：借記：“投資性房地產―一成本”和“投資性房地產累計折舊”，貸記：“投資性房地產、利潤分配――未分配利潤、盈余公積”等科目。
上述處理比較繁瑣，筆者認為，可以將轉換時該投資性房地產的公允價值大于其原賬面價值的差額直接計人“公允價值變動損益”科目。原因是：一方面與投資性房地產轉換的會計處理相一致；另一方面差額計入“公允價值變動損益”最終一樣會形成盈余公積和未分配利潤。如果企業在年末時將投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式，那么按上述會計準則的做法，企業將少交一筆稅金。
二、公允價值計量模式下投資性房地產轉換的會計處理
按會計準則規定，在公允價值計量模式下，投資性房地產轉換為自用房地產時，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(“公允價值變動損益”科目)，而當非投資性房地產轉換為投資性房地產時，公允價值小于原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目，公允價值大于原賬面價值的差額計入“資本公積”科目，“資本公積”要等該項投資性房地產處置時再轉作當期損益。這種處理可能是基于謹慎性原則，但是實際上當非投資性房地產轉換為投資性房地產時，實際轉換業務已經發生了，差額已經客觀存在了，只是公允價值大于原賬面價值的差額是計入轉換當期的損益，還是計人該投資性房地產處置期的損益的問題。所以筆者認為，此處將轉換的投資性房地產的公允價值大于原賬面價值的差額在轉換時可直接計入當期損益。
三、投資性房地產處置的會計處理
投資性房地產與作為生產經營場所和對外銷售的房地產在用途、狀態、持有目的等方面是有區別的，會計準則將這類房地產單獨列作一類“投資性房地產”是很有必要的，但是從業務性質及資產特性等方面分析，投資性房地產和自用的房地產等也有相同之處，所以在會計處理上，投資性房地產與固定資產、無形資產等資產是比較接近的，這一點在已經體現會計科目的設置上，但是在投資性房地產的處置業務處理時，與固定資產、無形資產有差異。
會計準則規定，固定資產、無形資產在出售時，出售凈收益計入“營業外收入”，凈損失計入“營業外支出”，這樣處理的理由是，固定資產、無形資產的出售屬于企業的非日常活動。對于投資性房地產出售的會計處理。會計準則作如下規定：企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其帳面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。處置采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額記入“其他業務收入”科目。按投資性房地產的賬面價值記入“其他業務成本”科目；處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，還要將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收人，若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并轉入。筆者認為，這樣規定，似有不妥。
首先，房地產出租是屬于一種經常，所以其租金計入“其他業務收入”賬戶，其折舊、攤銷額計入“其他業務成本”賬戶是合理的，但是出售原用于出租的房地產，也作為企業經常，收入記入“其他業務收入”不太恰當，而且在我國實務中，持有并準備增值后轉讓的土地使用權這種情況很少，所以將投資性房地產的出售收入記人“營業外收入”比較合理，與出售固定資產、無形資產等也是一致的。
[例1]某公司的一幢辦公樓用于出租，確認為是投資性房地產，采用成本模式計量。租期滿后，以20000萬元的價格出售給承租方。該辦公樓的成本為16000萬元，已提折舊1000萬元。假設不考慮相關稅費，則作如下會計處理：
借：銀行存款 20000
投資性房地產累計折舊 1000
貸：投資性房地產 16000
營業外收入 5000
其次，投資性房地產的報廢、毀損是和出售的會計處理規定是一樣的，這更不合理。會計準則中對資產的報廢、毀損其凈損益都看作是企業的利得或損失，如存貨、固定資產、無形資產等，是記入“營業外收入”和“營業外支出”核算的，投資性房地產的核算也應如此核算較為合理、妥當。筆者認為對投資性房地產發生毀損、報廢等業務可以有兩種方式進行會計處理。一種是可以參照無形資產的會計處理。
[例2]某公司一幢用于出租的辦公樓報廢，原按成本模式計量。其成本為30000萬元，已提折舊28800萬元，支付清理費用10000元。其會計處理為：
借：投資性房地產累計折舊 28800
營業外支出 1201
貸：投資性房地產 30000
銀行存款 1
另一種可參照固定資產的會計處理。此時需單設一個“投資性房地產清理”科目。承上例可作會計處理如下：
借：投資性房地產累計折舊 28800
投資性房地產清 1200
貸：投資性房地產 30000
借：投資性房地產清理 1
貸：銀行存款 1
借：營業外支出 1201
貸：投資性房地產清理1201
根據以上所述，筆者認為，投資性房地產處置的會計處理應與固定資產、尤形資產趨同。否則，同樣是一幢辦公樓，或者是一項土地使用權，其用于自用或者是用于出租等，其損益一個記入其他業務收支，一個記入營業外收支，對企業利潤的構成會產生不同的影響，特別是當前利潤表中是按營業利潤來反映的，容易使報表使用者在利用報表分析時產生誤解，從而直接影響其對企業盈利能力的準確判斷，也容易給企業進行利潤結構操縱留下空間。
四、投資性房地產核算中應注意的問題
(一)合理確定投資性房地產項目的公允價值根據新準則規定，可以按三個層次確定公允價值：第一個層次是同類資產的市場價格。如果該類資產存在活躍的市場，則該資產的市價即為公允價值；第二個層次是類似資產的市場價格，如果該資產不存在活躍市場但與該資產類似的資產存在活躍的市場，則該資產的公允價值應比照類似資產的市價確定；第三個層次是既無同類市場也無類似市場，當出現這種情形時，該資產的公允價值可按其所能產生的未來現金流量以適當的折現率貼現計算的現值評估確定。鑒于我國現階段房地產市場的發展狀況，以及大中小城市房地產市場發展的不平衡的現實，企業在確定投資性房地產項日的公允價值時，應嚴格按照上述三個層次進行確認計量。同時，2010年1月，財政部了《投資性房地產評估指導意見(試行)》，進一步明確了對投資性房地產進行評估主要采用市場法和收益法，而且使用這兩法的評估結論通常應包括土地使用權價值。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行分析。而運用收益法評估時，注冊資產評估師應當合理確定折現率，折現率應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均州報水平和評估對象的特定風險。這項規定的出臺，為進一步完善投資性房地產中公允價值運用，提供了一種思路。
(二)會計準則與稅法下對投資性房地產項目處理差異公允價值模式下投資性房地產項目在會計與稅法處理上差異顯著，究其原因，主要是立法意圖上的差異。會計準則出于謹慎型原則，不能高估資產價值和收益，避免企業利用公允價值手段盈余管理，因此，要求項目資產公允價值高于賬面價值部分只能計人資本公積。而稅法主要是保證國家的稅收收入，因此，對于公允價值高于賬面價值部分需要交稅。因此，了解會計準則與稅法下對投資性房地產項目處理的規定，便于進行相應協調。
第6篇：房地產評估指導意見范文
一、棚戶區現狀
社區前身為國營第八五九廠生活區，該廠原為一家軍工企業，三線建設單位，于年破產后成立社區管委會，移交給昌江區西郊街道管理，該生活區共有34棟平房、2棟單身宿舍、1棟農民工宿舍（四合院）和4棟老樓房均為上世紀六七十年代建筑的簡易房，結構簡易，人均居住面積小，居住條件惡劣，基礎設施不全，道路狹窄，治安消防隱患大，衛生環境臟、亂、差。
二、改造的基本原則
（一）政府主導、市場運作
“棚改”工作政府統一領導下，實行市場化運作，將“棚改”工作與房地產開發經濟適用房建設相結合，積極拓展融資渠道，吸引社會資金融入棚戶區改造工作。
（二）突出重點、成片改造
“棚改”重點為：不符合城市整體規劃，人居環境差，安全隱患大，影響市容市貌和經濟社會發展急需改造的地塊，棚戶區改造做到連片開發，改造一片成型一片。
（三）統一規劃、綜合配套
棚戶區改造力求做到統一規劃，合理設計，綜合配套，分步實施，道路、給排水、供氣、供電、通訊、有線電視、綠化照明等基礎設施同步建設。
（四）封閉運作、政策扶持
“棚改”項目的土地和資金全部實行封閉運作，專門用于項目建設，制訂針對性強的扶持政策，化解“棚改”的資金壓力，積極向中央、省、市爭取優惠政策構建良好的政策環境。
（五）以人為本、妥善安置
嚴格執行國家有關建設規范與標準，按照城市總體規劃的要求，將棚戶區改造成房屋優良、結構合理、功能齊全的新型住宅區，嚴禁違法拆遷、野蠻拆遷，依法妥善補償和就近安置拆遷戶。
（六）依法運作、公平、公開、公正
嚴格執行法律法規和相關政策，堅持公開透明，陽光操作，妥善解決好各方面問題，保持社會穩定。
三、運作方式
由項目部牽頭，引進有實力的企業組織實施房屋拆遷，先由項目部在社區內找塊空地，然后設施好圖紙，確定擬拆遷對象，并簽訂好拆遷協議，交好超補償面積房款，房屋建好后，拆遷戶搬進新居，再在拆遷后的空地上新建，直至棚戶區改造完畢。
四、總體目標
棚戶區拆遷、改造上的總體目標是：在年底前基本完成1.48萬平方米的棚戶區拆遷任務，從現在起，利用3年時間完成3.6萬平方米左右的棚戶區改造安置房建設任務。
五、改造實施的任務
社區現存的棚戶區面積為1.48萬平方米，改造完成后將建成3.6萬平方米（含保留建筑面積），以多層為主的生活小區，改造投資約為億元。其中小區基礎設施投資約為2000萬元。供電設施投資約為120萬元，供氣設施投資約為780萬元，供水設施投資約為78萬元，道路設施投資約為120萬元，社區用房、物業管理用房、小區綠化等投資200萬元。
六、實施計劃
（一）年度完成2.3萬平方米的安置房建設任務，年完成0.7萬平方米拆遷任務。
（二）年度完成0.78萬平方米的拆遷任務。
（三）年度完成1.3萬平方米的建設任務。
七、建設標準
（一）棚戶區改造新建住房以中小戶型為主。建筑面積原則上應在70平方米至90平方米以內。
（二）新建安置房為毛坯房，由拆遷戶自主裝修。
（三）棚戶區改造新建小區按照規劃要求，確保基礎配套設施齊全。建設物業用房，保證供電、供氣、供水、排水，搞好硬化、綠化、亮化，做到物業管理規范，道路暢通，環境整潔。
（四）建筑節能符合規定標準，工程質量合格率達到100%，并由有資質的物業服務企業進行物業管理。
（五）配建物業管理公共經營性用房。
棚戶區改造安置房建設，按規定配建物業管理公共經營性用房，以其經營收入專項補貼本小區物業管理開支。
八、資金籌措與需要的優惠政策
（一）資金籌措
1、中央、省、市棚戶區改造專項補助資金；
2、政府減免各項建筑規費。
（二）需要的優惠政策
1、對棚戶區改造，通過出讓方式取得的土地收益，實行封閉運作，全部用于棚戶區改造。
2、免收各種行政事業性收費和政府性基金，服務性收費減半征收。
3、棚戶區居民因拆遷而回遷的住戶，原房產證載明的面積部分，在辦理新證時，免征契稅。原住房已繳房屋維修基金部分，可免繳房屋維修基金。
4、房地產開發企業參與棚戶區改造償還原拆遷面積房屋部分，經主管地稅機關核準，暫不征收交營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
5、新建安置小區有線電視和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設施，由各相關單位出資配套建設，并適當減免入網、管網增容等經營性收費。
6、凡是國家出臺的有關房地產方面的優惠政策全部適用于本棚戶區改造。
九、拆遷補償安置辦法
本棚戶區改造的拆遷補償可采取兩種方式進行。一是實行房屋產權調換；二是實行貨幣補償。
（一）房屋產權調換補償辦法
1、私有產權的住宅房屋拆遷補償按原面積（指房屋所有權證注明的建筑面積）。其中：選擇多層樓房頂層和底層的（如第一層為車庫的，則以第二層為底層），原面積部分不結算樓層差價款，基它樓層按我市經濟適用房樓層補差標準執行。拆遷房屋面積小，如回遷時需要擴大面積的，超出面積15m2以內，按我市同期經濟適用房標準購買，超出面積15m2以上，按商品房價格購買。
2、非住宅房屋拆遷補償，補拆遷房屋產權證注明非住宅用途，按房屋所有權證注明面積實行貨幣補償，即按原房屋的評估價進行補償。
3、對房屋產權證注明使用性質為住宅，實際用于非住宅的房屋，拆遷時，非住宅必須同時具備持有營業執照、納稅證明和正在連續營業2年以上三個基本條件，可按非住宅對待。
4、被拆遷人回遷面積小于拆遷面積，剩余房屋面積按評估價格給予以貨幣補償。
5、對于棚戶區改造涉及的特困戶、低保戶，在民政部門確認并出具相關手續后，有產權證的房屋，按原面積實行“拆一還一”，達不到36平方米的由開發企業補到36平方米。如回遷時需要擴大面積的，超出面積15m2以內，按我市同期經濟適用房標準購買，超出面積15m2以內，按商品房價格購買。
6、實行回遷安置的，按簽訂拆遷協議的先后順序選擇房屋，同時簽訂的則實行抽簽確定。
（二）貨幣補償辦法
1、選擇貨幣補償的拆遷戶，必須出具房屋產權證照，其拆遷補償金額按房地產評估價補償。
2、對于房屋所有權證注明使用性質為住宅，實際用于商業的房屋，具備營業執照、納稅證明和正在營業且連續2年以上三個基本條件，可按非住宅房屋的評估價給予補償。
3、對于沒有房屋所有權證的房屋，但經社區同意搭建的按300元/平方米予以補助。
4、違章建筑原則上不予補償。
十、動遷方式
由政府確定棚戶區改造地塊并編制控制性詳細計劃，由委托開發公司申請開發改造。在政府動遷管理部門的指導下，開發企業負責辦理拆遷手續，委托有資質的評估機構對改造地塊的房屋進行評估，評估結果出來后，由開發企業依法進行拆遷。
十一、相關規定
1、棚戶區改造項目實施分期建設，由市政府審定批準。
2、開發企業應當向房屋買受人（包括以產權調換方式回遷安置戶）出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
3、棚戶區改造項目竣工過后，應按有關規定進行綜合驗收。對開發商品房的應執行商品房預售許可證。
4、改造的小區，嚴格按照規劃設計標準進行開發，因特殊情況需要調整或變更的，須經市政府批準。
5、按期拆遷的住宅房屋，由拆遷人對被拆遷人按每戶200元標準付給一次性搬遷補助費，未按期搬遷的，減少50%搬遷補助費，實行回遷安置的，由拆遷人按每戶每月每平方米200元的標準付臨時安置補助費。由于拆遷人原因致使不能按時回遷的，自逾期之日起加倍發給臨時搬家費。
第7篇：房地產評估指導意見范文
高級會計師、注冊會計師、注冊資產評估師、土地估價師，房地產估價師，主要從事國有企業改制涉及相關問題研究。現任海南華盈投資控股有限公司副總經理、財務總監，曾任海南會計師事務所部門經理，海南中洲會計師事務所有限公司所長助理、三亞港務局總會計師，海南產權交易所財務總監。社會兼職：中國會計學會會員、中國總會計師協會會員、海南省會計準則咨詢專家、海南省總會計師協會常務理事。
從2004年“郎顧之爭國資流失”到科龍案顧雛軍被抓，到最近安徽古井集團高管窩案，這些案件均為利用改制之便大量侵吞國有資產的大案要案，大部分是由于改制評估不規范引起的。針對這些問題，筆者根據在評估機構和現在單位的工作經驗與教訓，從評估項目核準的角度分析了國有企業改制評估過程中存在的問題，并提出解決問題的對策。
國企改制評估過程中存在的問題
評估是指委托評估機構按照法定標準和程序，運用科學的方法，對被評估資產的現有價值進行評定和估算。企業改制應當對企業的流動資產、長期投資、固定資產、無形資產和負債等進行評估，以評估確認價格作為確定整體產權轉讓或國有資本出資額基準價格的依據。所以說，評估是國企改制的關鍵環節，是一項不可忽視的核心工作。
在涉及國家出資企業的資產流轉、交易等過程中，合理評估相關資產的價值，是國有資產管理的一項重要基礎性工作，是促進公平交易、防止國有資產損失的重要手段。然而，當前國企改制評估過程中存在著一些不可忽視的問題。
(一)不根據資產類別，只籠統委托一家具有資產評估資質的評估機構進行所有資產的評估工作
我國評估機構分為資產評估機構、土地估價機構、礦業權評估機構和房地產估價機構等四類。
土地使用權必須經具備土地估價資格的評估機構進行評估，并按國家有關規定備案。
探礦權、采礦權必須經具有礦業權評估資格的評估機構進行評估作價，采礦權評估結果報國土資源主管部門確認。
按相關部門規定，需過戶的房地產評估仍需要具有房地產估價資質的評估機構評估。
因此，應根據資產的不同類別分別委托不同的評估機構進行評估，并將不同資產的評估結果納入改制企業整體資產評估報告中。
(二)忽視了評估基準日的選擇
上級公司或國有資產監督管理委員會(以下簡稱國資委)往往只重視對評估程序的審查，忽視了評估基準日的選擇，由改制企業自行決定評估基準日，容易出現改制企業惡意選擇評估基準日，操縱評估結果的現象。
例1：A國企改制立項后，企業負責人擅自將某商業網點低價對外租賃并制造房產陳舊的假象，故意將評估基準日推后，要求評估機構參照該租賃價格進行評估，評估機構進行估算時參照了該租賃價格，評估價格只是市場價格的50％。如果從評估報告來看，上述評估是符合有關程序的，但確實造成國有資產流失。幸虧發現該問題并予以糾正，避免了國有資產流失。
(三)資產評估范圍不完整
資產評估的范圍包括改制企業的流動資產、長期投資、固定資產和無形資產等。但是在評估過程往往存在如下幾種情況：
1 對關閉、停業等難以持續經營的企業沒有進行資產評估。根據規定，原則上也應將關閉、停業企業納入資產評估范圍。
例2：B國企在資產評估過程中，沒有對其已停業多年的子公司C企業進行資產評估。國資委聘淆專家評審B國企的評估項目時發現此問題，要求該企業補充進行了C企業的資產評估，B國企評估項目才順利通過了專家評審，國資委對該公司的評估項目進行了備案。
2 對未入賬的劃撥土地使用權未納入資產評估的范圍。
例3：D國企在資產評估過程中，沒有對應入賬的劃撥土地使用權進行評估。幸虧上級公司審核資產評估報告時發現此問題并予以及時糾正，避免了國有資產流失。
3 對專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等極具價值和增值潛力的無形資產按極低的價格評估或不評估也不說明理由。按規定涉及企業的專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等無形資產也必須納入評估范圍，但評估機構卻沒有進行評估，也不說明不評估理由。
(四)評估方法的運用欠妥當
1 企業價值評估方法單一
部分評估機構僅運用重置成本法對企業價值進行評估，往往只評估資產負債表上現有的資產，不評估資產負債表上沒有的資產，漏評商譽等無形資產，導致評估價值往往低于企業的實際價值。
收益現值法是企業價值評估中最科學的且在國外普遍運用的評估方法。收益現值法在合理預計資產能夠創造的未來收益的過程中，已將上述無形資產考慮在內，真正體現了企業的整體價值。按規定涉及企業價值的資產評估項目，以持續經營為前提進行評估時，原則上要求運用兩種以上方法進行評估，并在評估報告中列示，依據實際狀況充分、全面分析后，確定其中一個評估結果作為評估報告使用結果。
2 單項資產和負債評估方法不恰當
一些評估師在對某些資產進行評估時方法選擇不恰當，引用的評估假設不妥，扭曲了資產價值。(1)不適當地對債權作了巨額的評估減值，甚至擅自對債權評估為零。(2)對于長期股權投資的評估，部分評估機構按照母子公司合并會計報表進行評估，不符合《資產評估操作規范意見(試行)》第四十九條和第五十條規定，應以子公司單獨進行評估后的凈資產計到母公司長期股權投資項目下反映。(3)房屋、機器設備等固定資產僅運用重置成本法進行評估，只考慮了重置成本和成新率，而忽視了固定資產的性、地域、市場狀況、使用效益等，很難真實地反映評估對象的公允價值，條件允許時應運用現行市價法或收益現值法對固定資產進行評估。
錯誤地高估了負債。對債務作了大幅度的清查增值，但沒有對無法支付的債務進行處理，按清查后賬面值確認債務的評估值，從而高估了債務。
上述評估方法導致嚴重低估了改制企業的凈資產，容易造成國有資產流失。
(五)改制企業提供資料不齊備
改制企業提供評估資料時，存在資料不完備、不齊全，資料前后矛盾的現象，甚至故意提供了虛假情況和資料，難以真實地反映改制企業的全貌，容易漏評資產或虛增負債，造成國有資產流失。
例4：E企業在接到國資委清產核資資金核實批復文件后，沒有依據批復文件的要求，按照國家現行的財務、會計制度的規定，對公司本部及子企業進行賬務處理。評估機構從而無法利用清產核資和審計的結果進行評估，影響了報告的準確性。
例5：據報道，中國輕騎集團有限公司原董事長張家嶺也是下屬企業輕騎置業有限公司的原董事長，在輕騎置業公
司改制評估時，與輕騎置業公司總經理、副總經理等共謀，向評估機構提供虛假資料，隱瞞公司土地收益3520萬余元，并將該收益私分給張家嶺等人作為購買輕騎置業公司的自然人股東資金。張家嶺認購100股，占公司股份的10％。最終，張家嶺因多項罪名于2009年2月11日被濟南中級人民法院判處無期徒刑。
針對國企改制評估
存在問題應采取的對策
針對國企改制評估過程中存在的問題，依據《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號)和《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國資委令第12號)的規定，筆者認為應重點做好以下工作：
(一)做好評估項目委托工作
為減少評估機構與改制企業在評估服務中存在的利益沖突，不能由改制企業自行委托評估機構，而應當由國資委委托評估機構，對改制企業進行評估。委托評估機構時應做好：
1 應按照公開、公平、公正、透明和擇優的原則，嚴格選聘有資質、有信譽、有業務勝任能力的評估機構開展改制評估工作。不得聘請近3年內有違法、違規記錄的評估機構和評估師，不得聘請同一中介機構開展清產核資專項審計與評估工作。
2 應按資產類別分別委托有資質的評估機構進行相應評估，由資產評估機構將不同資產的評估結果納入改制企業整體資產評估報告中。
3 委托單位應與評估機構簽訂《評估委托書》，并由委托單位支付評估費用，減少評估機構與改制企業在評估服務中存在的利益沖突。
(二)認真選擇評估基準日
國資委應當根據評估目的和改制企業的實際情況，合理選擇評估基準日。評估基準日與改制行為決策日相距太遠，或期間資產、負債、市場狀況發生變化，國資委應當要求評估機構調整評估基準日。
(三)慎重審核評估范圍
改制企業應對所有資產都要全面、徹底地進行清查，做到不重不漏，做到賬物清楚，不留死角，特別是對關閉停業等難以持續經營的企業、未入賬的劃撥土地使用權和專利權、非專用技術、商標權，特許經營權和商譽等無形資產均應納入清查范圍。評估機構應當對改制企業清查的資產進行審核后評估，特別是劃撥土地使用權和專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等無形資產必須納入評估范圍。如果評估機構認為沒有無形資產或沒有價值的也應補充說明。
要審核評估范圍與經濟行為批準文件確定的資產范圍是否一致。
(四)重視評估方法的合理性審核工作
評估師應當根據評估對象、評估目的、所選擇的價值類型和資料收集情況等因素，在與國資委和改制企業協商并獲得有關信息的基礎上，運用適當的評估方法。
1 正確運用收益現值法對企業價值進行評估。收益現值法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估方法，它的評估思想最能反映企業價值評估的原理。因此，應當按照《企業價值評估指導意見》的要求，正確運用收益現值法對企業價值進行評估。
2 對涉及企業價值評估的項目原則上要求運用兩種以上的評估方法進行驗證，使國有企業多年形成的特許經營權、商譽等無形資產得到充分體現，有效提升評估報告的質量。
3 慎重審核單項資產的評估方法和評估假設。注意審核債權巨額的評估減值或評估為零是否符合規定；審核長期股權投資的評估方法是否符合規定；審核能否運用現行市價法及收益現值法評估固定資產；審核評估時是否已將無法支付的債務按規定處理；關注那些清查后大幅度增值的債務的評估。
(五)督促改制企業提供評估資料
委托方應督促改制企業向評估機構提供真實、完整的資料；加強對企業負責人、相關工作人員的思想教育，要求其明辨是非，以正確的方法、飽滿的熱情配合評估機構開展評估工作；加強與評估機構、改制企業的溝通協調，及時發現和解決評估中存在的問題。
(六)建立專家評審制度
對重大項目的評估實行專家評審，邀請相關行業的專家對重大項目的評估方法、評估范圍及評估程序進行綜合評審，專家發現評估報告中存在的問題，應要求評估機構修改或說明原因后重新提交專家評審，專家認可后要對評估項目的質量做出評價。國資委根據專家評審結果對評估項目核準。
(七)引入公眾監督機制，建立評估公示制度
為了防止漏評重評，維護國有資產權益，保護職工和債權人的合法權益，提高評估結果的透明度和公信力，評估機構在出具正式評估報告前，其草案必須在企業辦公場所和職工宿舍區公示一周，自覺接受有關各方的監督。評估機構對公示中提出的意見要調查核實，及時對評估報告作適當的修正后重新公示一周，無異議后才能出具正式報告。
(八)把好評估項目的核準關
國資委對項目進行核準時除關注上述七項對策外，還應審查如下實體要件：
1 評估項目所涉及的經濟行為是否獲得批準；
2 評估結果的使用有效期是否明示；
3 評估依據是否適當；
4 改制企業的法定代表人和財務負責人是否就所提供的資產權屬證明文件、財務會計資料及生產經營管理資料的真實性、合法性和完整性做出承諾；
第8篇：房地產評估指導意見范文
工程管理本科專業是教育部1998年頒布的《普通高等學校本科專業目錄》設置的一個新專業。該專業整合了原專業目錄中的建筑管理工程、國際工程管理、房地產經營管理等專業，具有較強的綜合性和較大的專業覆蓋范圍，目前全國有200多所高校開設工程管理本科專業。根據《全國高等學校土建類專業本科教育培養目標和培養方案及主干課程教學基本要求工程管理專業》（以下簡稱：《專業基本要求》）的指導意見，本專業應設置技術、經濟、管理和法律四個平臺課程組，采用基礎課程+平臺課程+專業方向課程的結構體系，并在此基礎上設置工程項目管理、房地產經營與管理、投資與造價管理、國際工程管理四個方向。國內開設本專業的高校根據自身教學資源及專業培養目標的不同，課程體系各有偏重，有的細分了專業方向，還有并未做專業方向的細分。
二、工程管理專業課程體系中存在的問題
1.課程體系的定位缺乏核心特色
工程管理專業的核心特色在于培養具備深厚的理論功底、寬廣的知識面，掌握先進的管理技術、具備組織協調能力和國際交流能力的學生，為相關工程領域提供專業化服務。但是通過對學生就業情況的回訪和網絡資料的收集，我們發現在施工現場管理相關的工作中工程管理專業的學生與土木工程專業的學生相比并不具備優勢，同時在工程相關領域具體經營管理工作中，工程管理專業的學生與工商管理及相關專業的學生相比優勢也不明顯。從課程體系定位的角度來分析，很多院校的工程管理專業與相近專業相比并無明顯的差異性，這樣就使工程管理專業在就業及職業發展方面處于尷尬地位。因此，有必要在滿足《專業基本要求》對課程體系構建具體要求的基礎上，結合各自院校的實際情況和市場需求，對課程體系進行細化和特色定位。
2.課程體系的內容松散，結構生硬
工程管理專業是一個技術、經濟與管理相結合，跨學科性的專業。其理論基礎不僅要具有良好的全面性，還應保證很強的系統性、連貫性。在具體的教學實踐中，由于大部分高校工程管理專業的理論教學需兩個或多個院系共同承擔，在課程體系構建過程中容易造成各類課程自成系統，缺乏聯系融合的情況，使原有四大平臺課程簡單合并，缺乏進一步的系統優化。加之各類課程的內容性質、知識特征、學習方法都存在著很大的差異性，使教學和學習環節增加了障礙和難度，最終對完成培養目標造成不良影響。
3.實踐環節教學設置不合理
實踐教學是工程管理專業教學中的一個關鍵內容，是理論教學與工作實踐聯系融合的必要環節。在就業壓力不斷加大和用人單位對畢業生動手實踐能力要求日益提高的今天，實踐教學的重要地位就更加突出。在課程體系中實踐教學環節普遍存在兩個問題。一是實踐教學時間較短。由于理論課程設置缺乏優化，理論課程教學重復現象嚴重，從而壓縮了實踐環節的教學時間。同時，由于有些院校實踐教學條件不完善，限制了實踐教學課程的開設。2009年3月28日教育部作出新的規定，本科應屆畢業生大學四年內實踐教學時間原則上不少于一年，使工程管理專業實踐環節教學時間較短的問題更加突出。二是實踐教學的內容相對孤立，系統性不強。在課程體系構建過程中，實踐教學環節主要是根據理論教學內容進行一對一設置，比如建設項目可行性研究課程實訓對應《工程經濟學》、招標投標文件編制實訓對應《招投標與合同管理》、裝飾裝修工程造價實訓對應《裝飾裝修工程計量與計價》等。在這種情況下，實踐課程與實踐課程之間相對孤立，相互聯系被削弱，整體性差，使整個實踐教學環節處于一種事倍功半的狀態。
三、工程管理專業課程體系的分析與改進建議
1.對理論課程進行梳理優化
（1）根據院校實際情況和市場需求，對課程體系進行特色定位。工程管理專業課程體系是按照“技術是基礎，管理是核心，經濟是目的，法律是保證”的總體思路構建的。在此前提下，各個院校應該根據自己的辦學思想、辦學條件和人才市場需求狀況，通過合理調整各個平臺課時的比例，對課程體系進行特色定位。工科院校特別是以建筑為特色的工科院校應以土木工程和管理學為主干學科，課程設置偏重于土木工程特別是建筑工程，即人才定位于土木工程管理；交通類院校可以偏重于道橋工程管理；水利水電特色院校可偏重于水利工程管理；而一些財經類院校的工程管理則偏重于房地產經營管理和基本建設管理等。對于全國及地方各重點院校，由于畢業生的就業競爭激烈，在課程體系構建中應加強基礎課程特別是管理類基礎課程的比重，為學生職業生涯提供厚實的拓展基礎。對于地方性普通院校，應以服務地方經濟為主要定位依據，對專業課程進行細分定位，逐步形成有市場競爭力的專業特色，如造價管理、房地產評估、國際工程管理等。
（2）對課程體系中的四個平臺課程組進行梳理和優化。在四個平臺課程組中應首先確立工程技術課程的基礎地位。工程管理專業與其他管理類專業相比具有技術性強的特點，工程技術知識是工程管理人員了解管理對象，進而實施管理行為的基礎，離開基本的工程技術知識，工程管理也就無從談起。在經濟、管理以及法律等三個平臺課程的設置中，除需開設《經濟學原理》、《管理學基礎》以及《法律基礎》等理論性課程外，大量的課程應是與工程管理緊密相關并帶有專業技術性的交叉課程，如《工程項目管理》、《工程造價管理》、《工程經濟》、《運籌學》、《建筑法規》等，增加四個平臺課程組的橫向聯系。從整體的角度對課程內容進行優化，提高教學資源的利用率。如《工程項目管理》、《建筑施工組織》及《工程進度管理》三門課程中均包含工程網絡計劃技術的內容應合并在《工程項目管理》中講授。《工程量清單計價》、《建筑工程計量與計價》及《工程定額原理》三門課程中均包含建筑面積計算的內容應合并在《建筑工程計量與計價》中講授。
（3）根據建筑市場的發展趨勢對方向性課程進行及時調整。工程管理工作是建設領域的一個先導性工作，對該領域的轉型性和政策性的變革反應也最為敏感。因此，我們在專業方向課程的設置方面應緊隨建筑市場的發展，做出適時性、前瞻性的調整。以投資與造價管理方向為例，該領域計價模式的變革對整個造價管理領域都產生了深遠的影響。建筑企業迫切的要求建立“企業定額管理體系”，這樣就會對定額編制和管理人才有一個趨勢性的需求。因此，在投資與造價管理方向課程的設置方面應增加《定額原理》、《定額生成軟件操作實訓》等課程和實踐教學環節，拓展學生的就業面，增加學生對專業發展的適應能力。
第9篇：房地產評估指導意見范文
近些年來，從國家政策到地方政府的態度，從中央銀行窗口指導到輿論宣傳已形成一種支持中小企業發展的大氣候。中小企業發展的現實本身也需要社會各界特別是金融機構的大力支持。但由于多方面原因，融資難已成為制約中小企業發展的首要問題。中小企業為什么融資難呢?根據調研，認為至少有以下“五大障礙”：
(一)觀念上的障礙
目前，各家銀行在中小企業融資問題上，程度不同地存在著三大“認識誤區”：一是“重大輕小”的誤區。銀行本著“船小好調頭”的觀念，全力支持中小企業發展，使得鄉鎮企業異軍突起、迅猛發展，成為國民經濟的重要組成部分。伴隨著企業改制重組的浪潮，“船大好沖浪”又成為支持企業發展的理念，大企業成為各家銀行的“搶手貨”，于是一些中小企業遭到“冷遇”。二是“重公輕民”的誤區。由于受傳統觀念的影響，銀行曾經錯誤地把公有制企業與姓“社”、民營及私營企業與姓“資”劃等號，使中小企業中眾多的民營企業和私營企業在政策上特別是信貸政策上受到歧視。三是“重洋輕土”的誤區。部分銀行工作人員片面地認為凡是招商引資企業或外資企業就是優良企業，可以大膽支持。一看到本鄉本土的企業，就認為是劣質企業，不符合信貸條件，要慎重對待。
(二)體制上的障礙
從企業層面來看，首先表現在企業改制與否成為銀企合作的“第一要素”。近年來，一些企業通過改革改制激發了生機與活力，但也確有一些國有和集體企業借改革改制之名、行逃廢債之實，使銀行深受其害。其次表現為家族式管理體制完全扭曲了企業法人治理結構。目前許多中小企業，尤其是一些民營、私營企業完全是一種家族式的管理模式，企業管理權和股權極度對外封閉，財務不健全，報表數據失真。特別是家族式集團的各個企業之間相互舉債控股，形成虛擬資本，使銀行難以獲得準確真實的財務情況，無從評級、授信，也就無從批準新貸。從銀行層面來看，一方面，現行金融體系建立于改革開放初期，基本上與國有經濟相匹配，以大銀行為主，沒有設立專門為中小企業提供金融服務的機構。另一方面，商業銀行改革后權力過分上收，客觀上削弱了基層行對中小企業信貸支持的能力。再一方面，銀行業現行信貸政策過分強調風險和責任追究，權責和獎罰不對等，造成基層金融部門“恐貸”心理嚴重。
(三)信用上的障礙
一方面，嚴重滯后的信用體系建設，使銀行無從了解企業家的信用背景。目前，由于中小企業信用評估體系不健全，缺乏合法性的信用評級機構和統一規范的中小企業授信評定標準，造成企業資信評定的失真。同時，銀行對中小企業尤其是中小企業法人代表的信用狀況無從紀錄，更不用說管理。這種非理性的不健全的信用體系，使合作雙方的磨合與信任必須從零開始，從問號開始，雙方都舉棋不定。另一方面，近乎空白的信用擔保機構，使銀行貸款無從抵押擔保。在中小企業的發展過程中，有的企業在開辦時資本金就嚴重不足，本身無有效資產作貸款抵押，當其想新上項目或者是擴大生產能力需要大額貸款，社會上也沒有信用擔保機構為其擔保時，其求貸的欲望就會落空。還有一些確實是不講信用的人，總是本著“國家的錢，不貸白不貸”的觀念，求助于銀行，理所當然會碰壁。
(四)素質上的障礙
先天性不足是許多中小企業的通病。主要表現在：一是缺人才。中小企業大都是家族式經營，管理者屬農民隊伍出身，本身缺乏人才。同時，企業在發展前期，由于資金、技術等方面的原因，既沒有長期人才儲備的戰略部署，也沒有短期人才培養的戰術布局，使得高級人才嚴重不足。二是缺信息。當前，絕大部分中小企業不重視信息管理，企業內部沒有開辟有效的信息傳遞途徑，信息傳遞慢或傳遞不完整，造成信息混亂、知識不能共享。三是缺技術。計劃經濟時期和市場經濟初期，粗放型經營管理模式造成了企業在人才、設備等方面的低素質，使得眾多企業技術創新實力不強，高新技術人才缺乏。四是缺市場。中小企業產品普遍科技含量低、附加值低、生產量低以及營銷方式落后等特性，決定了其產品市場的阻滯。五是缺管理。高級人才的缺乏，同樣帶來了管理上的落后。當前，大多數中小企業會計制度不健全，財務管理水平低，會計信息缺乏應有的完整性和準確性，缺少透明度和必要的監督，少數企業甚至為了逃避銀行、稅務部門的監督而沒有建立會計賬薄，使管理成為“空話”。
(五)政策上的障礙
近年來，國家出臺的政策多是按照企業規模和所有制設計的，對大企業優惠多，對中小企業考慮少；對公有制企業優惠多，對非公有制企業考慮少。此外，存在企業房地產證件不齊全的問題。丹江口市大部分企業有房地無證件，特別是土地辦證手續復雜，遲遲得不到解決。如金家灣工業園和新港開發區等地企業的房地產證件普遍沒有。同時，很多企業房產由于建設年代較早，土地使用權性質尚不明確，未核發土地使用權證。在申請貸款抵押，兩證不全，抵押擔保手續得不到完善，不符合相關制度要求，導致企業貸款難。而證件齊全的借款人在辦理抵押登記手續時，由于公證、房地產評估及抵押登記等收費過高，加之辦理抵押登記時間過長，影響了企業的資金使用，使部分借款企業轉投民間借貸。
二、中小企業融資難的對策和建議
針對中小企業融資難中存在的困難和問題，調研組提出以下對策：
(一)更新觀念，為中小企業營造良好的認識氛圍
一是辯證地看待大與小。處于發展起點和上升階段的中小企業，自身充滿活力，發展潛力巨大。許多大企業就是在中小企業的基礎上發展起來的。因此，一定要步出重大輕小的認識誤區，以“抓大、扶小”為原則，做到兩手抓、兩手硬，保持大中小企業并進，協調發展。二是理性地看待公與民。中小企業的所有制成份十分復雜，國有、集體、個人和外資企業都有。它們占全市企業總數的90％以上，創造了全市企業總數60％的利稅，解決了75％的就業機會，為市域經濟發展立下了汗馬功勞。但是，多年來，由于社會認識上的偏見，一些部門尤其是金融部門在支持個體私營經濟上觀念過于保守，思想解放不夠。今后，在這個問題上，應克服形而上學觀點，只要做到“產權清晰，權責明確、政企分開、管理科學”，就一視同仁，實行同等的“國民待遇”。三是客觀地看待土與洋。近年來，我市招商引資如火如荼，中小企業受到的沖擊不可避免，問題的關鍵在于：中小企業本身要苦練內功。一方面，要善于辨別真偽，“洋”企業也有真偽優劣之分，特別要警惕那種“空手套白狼”，即以招商引資為誘餌，騙取銀行資金的欺騙行為的發生。另一方面，要具備一種敢拼的心理素質，抵抗“洋”企業進入的沖擊。
(二)參與改制，為中小企業構建科學的管理體制
在中小企業改制過程中，銀行要積極主動地做到“五個參與”，把好“五個關口”：一是參與地方政府及企業主管部門組織的企業改制方案的制定，把好政策法規運用關，防止隨意曲解、套用政策法規的行為出現；二是參與企業清產核資，把好企業資產評估關，防止人為地低估被列入清算、劃轉的實有資產和高評優先受償的抵押債權財產而懸空銀行貸款債務；三是參與財產的分配和處置，把好貸款落實關，防止企業乘改制之機以“金蟬脫殼”、“母體裂變”、“先分后破”等各種形式逃廢債務；四是參與企業經濟合同條款的簽訂，把好企業償債資金關，防止上交租金、管理費、轉讓費和股金分配等可供付息還本的部分資金來源悄然流失；五是參與企業抵押資產依法過戶的督辦，把好信貸資產保全關，防止因無土管、房產、工商等部門的合法登記過戶手續及他項權證，而使貸款抵押合同不合規，人為地造成事實風險。通過參與改制，要達到三個目標，即：通過參與改制，幫助中小企業落實好債權債務，消除銀企之間的隔閡和獲得貸款的障礙；通過參與改制，推進企業、資產、債務和產品重組，引導企業增加技改投入，提升技術含量和產品檔次；通過參與改制，幫助企業建立和健全規范的財務規章制度，提高企業的信息披露透明度，用真實準確的信息導向企業管理和信貸決策。
(三)打造信用，為中小企業重塑完善的信用體系
針對前面所述的信用體系嚴重滯后的問題，建立信用評價體系已時不我待。目前，建立信用評價體系，可以考慮從兩個層面來著手。一是市場層面。市場層面信用體系的完善，就是要使經常有不良信用記錄的人很難從銀行貸款，在同業中很難同他人發生信用關系，這個時候當人們在市場活動中感覺到長期講信用比短期不講信用對自己更有利時，市場層的信用就有了保證。目前，我市農村信用社正在推行的商戶聯保業務就在這方面開了先河。今后，要通過建立完善的個人信用制度，在企業中乃至全社會營造講誠信的氛圍。二是法律層面。這就是在另一種情況下所必須的。即當人們在市場活動中感覺到短期不講信用比長期講信用對自己更有利時，市場層面的信用就沒有保證，這個時候就需要法律來保障，依法嚴懲失信者。我國在這方面的法律、法規還有待進一步建立和完善，努力營造健全、公平的法律環境。針對前面所述的信用擔保機構近乎空白的問題，建立信用擔保機構更加刻不容緩。雖然，1996年6月，國家經貿委了《關于建立中小企業信用擔保體系的指導意見》，隨后，許多城市相繼建立了信用擔保機構，我們丹江口市于2004年也成立了僅有的一家信用擔保機構，為中小企業提供融資擔保服務起到了一定的作用。但他們還存在體制不順、資金不足、機制不活等問題。因此，建議按照“自主化經營、市場化運作”的模式進行再造，以充分發揮信用擔保機構的職能作用。
(四)優化服務，為中小企業提供豐富的信貸產品
一是改革傳統的存貸款業務服務。除了為中小企業提供傳統的存貸業務外，還應積極探索新的貸款領域和形式，積極推廣質押、訂貨合同抵押等業務；還可建立一套適應零售業務的運作流程，將對大型企業慣用的個案化信用分析法，改用以數理統計為理論基礎的貸款評分法；各金融機構之間還可以發揮各自優勢，開展貸款合同轉讓與回購業務的合作。二是提供方便快捷的結算服務。要充分發揮銀行科技優勢、功能優勢，改進結算手段，提供方便、快捷的結算方式，加快資金的清算速度。同時大力推行商業票據的使用，擴大商業票據的承兌、貼現業務，防止企業拖欠貸款；另外還要對中小企業的開戶、結算、提現、還本付息等進行全程監督，確保貸款安全。三是開展真實、靈敏的信息咨詢服務。充分發揮銀行機構網絡廣泛、信息靈敏和人才資源豐富等優勢，為中小企業提品、市場融資、新技術推廣應用、經營管理等方面的信息咨詢服務，準確把握企業的經營脈絡和發展思路，做到既出“票子”，又出“點子”。四是針對不同情況實施差別化服務。對一些規模相對較大、信譽良好的中小企業可考慮建立主辦銀行制度，減少對這些客戶的管理層次，簡化審批程序，或實行先貸后審制度，以適應中小企業“要的急、頻率高”的特點，及時滿足其合理的資金需要。
(五)爭取政策，為中小企業營造寬松的發展環境
