商業地產項目的業態規劃精選(九篇)

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第1篇：商業地產項目的業態規劃范文

一些商業地產在操作時，因為經驗不足的原因，會導致形成招商容易倒閉早的惡劣境地，在此片面總結一下造成商業地產招商開業后經營不善的原因，希望對受眾有淺許幫助。

一忌：請無商業運營經驗的策劃公司全程運營

商業地產操作完全不等同于產品與社區房產的操作模式，它需要的是系統的商業運作模式支撐，各個不同的環節都需要精于商場操作的人力運作，很多商業地產項目不經考慮就聘請一些毫無商場運作經驗的策劃公司來做全程運營，實在是犯了商業地產的操作大忌，試問，連基本的動線設計都不會的策劃公司你敢相信嗎？

在我接觸商業地產過程中，發現很多策劃公司依然在運用為企業產品策劃時的思路在實施，更多的甚至是在用頭腦風暴進行“概念”炒做，以為只要有一個好的概念，就可以一切無憂，殊不知，商業地產運作的各個系統是互為聯系的，業態規劃、運營模式、管理體系構構建的支持才是最終商場是否能夠有效存活的重要條件，招商所面對的商戶更關心的是內在的運營環節，否則概念再好，招商后的存活率也是相當渺茫。

二忌：混淆的市場調研

很多商業地產的操作公司依然從項目周邊各經營場所分布、消費者調研、人流、社區居民分布等基本要素的來操作，這是傳統社區類住宅調研的方法，此類調研只能做為商業地產調研中的一個小要素。

商業地產的操作在做市場調研時，更注重當地商業形態的結構，會從當地競爭力的業態組合做為出發點，對各個商圈主業態、模式進行分析，并結合項目的本身情況進行綜合評析，以此為后續的定位及業態規劃提供科學支持。

我5月份操作的一家商業地產項目，當時與我們同時收取調研費進行競爭的是國內一家著名的策劃公司，對方派了6個人的項目組到達，但是我們發現，6個人中沒有一個人操作過商業地產，只有他們的項目總監曾經策劃過住宅房產，而且有四個是年齡只有二十二三歲的年青人，最后市調報告中，他們為商場定位的基本依據就是調研了數以千計的消費者后，根據消費者的需求，為該商場做出了純高雅一族的定位，可笑的是根本沒有去考慮此類的業態組合能否讓商場持續存活，如此的做法是典型不知深淺的不負責任的思想，

三忌：自以為是的另類定位

沒有商業運作經驗的策劃公司及部分商業地產在操作時，差異化策略會做為規劃定位首選，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，這類公司操作習慣了產品的概念模式，以為商業地產的操作也會一樣火爆，而只以概念為突破口，想當然的將商業地產打造成定位獨特的形式，卻不去考慮定位是否合適？商場業態如何搭配？市場是否是如此大的容量等核心問題。

商業地產想操作成另類獨特的定位形式有三個要素：1）、核心商圈。2）、交通發達。3）、營業面積低于3000平。

如果背棄了以上三點要素，既使招商情況再好，開業兩個月內就會顯出疲態，業戶糾紛100%會發生，倒閉是理所當然的事。

四忌：經營業態規劃混亂，急功近利簽約

業態規劃是商業地產成功運營的重要環節，商業地產最忌諱的就是業態規劃不清，隨意招商簽約，為了簽約而隨意安排商戶想要位置，甚至為了客戶簽約，招商代表會個人口頭答應商戶的一些附加條件，這都為開業后商場的運營埋下不好的伏筆；因為不做品類要求，開業后商場的重貨現象非常嚴重，惡性競爭難免，甚至有的商戶大動干戈；如果開業后經營順利，業戶的矛盾不會激發，一旦開業后經營不順，所有的問題原因將會直接全部推給商場方，對商場運營極為不利。

有一家商場，為了快速回款，競然把人氣最旺的女性類商品全部放在一樓經營，而將二三樓做成男裝與家紡類，結果就是一樓人氣很旺，二樓三樓根本上不去客流，這個低級的規劃使二百多家商戶天天賠錢，商戶與商場的糾紛天天發生，再加上簽約時不同的簽約政策外漏，很多商戶紛紛要求商場退租，商場根本不可能進行大調整，而苦不堪言。

五忌：動線處處死角

動線設計是商場開業后全面盈利的關鍵因素，只有將動線設計到位了，才能保證客流量能夠自然的到達商場的每個位置，不會使商場形成某個部位的死角。

DS商場（22000平），在籌劃時請了FYDE房產公司為其規劃，該策劃公司是住宅型房產專業機構，對商業地產運作卻是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的為其制定了動線，結果建成后商場四個角全部是死角，只是在扶梯附近的業戶經營良好，四個死角人流稀少，退鋪事件天天發生。

六忌：運營模式滯固

第2篇：商業地產項目的業態規劃范文

關鍵詞:經濟轉型；十二五規劃；商業地產；杭州市；發展趨勢

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

1前言

十二五規劃中的主體理念依然是以往規劃中強調的經濟結構調整以及經濟增長方式轉型的理念，為了加快我國經濟的發展，三大產業一直在進行結構調整，并不斷轉變傳統的經濟增長方式。房地產行業的改革和發展對我國經濟的發展具有重要而深遠的意義，隨著近幾年房地產業的迅速發展，使得房地產業逐漸成為我國國民經濟的重要支柱之一。

2杭州市商業地產在十二五規劃中應該抓住重要的機遇

2.1重視十二五中擴大內需的規劃，并促進商業地產的發展

擴大內需是十二五規劃中的重要內容之一，規劃強調要對我國國內消費需求潛力進行深入挖掘和開發，擴大內需來帶動市場經濟的發展，并對限制內需擴大的相關體制和機制進行重點破解，以促進我國內需的增長。擴大內需對于我國社會經濟的發展具有非常重要的積極作用，同時也為商業地產的發展提供了新的機遇，有利于我國商業地產規模的擴大，并對我國商業地產經營水平和開發水平的提高有一定的促進作用。

2.2抓住經濟結構戰略性調整為商業地產帶來的發展機遇

經濟結構轉型一直是近些年規劃中的重要理念，在十二五規劃中也同樣強調了這一重要的戰略思想，明確提出要對我國的經濟結構進行合理的調整，提高居民的消費率以及服務比重，并推進城鎮化建設，提高我國的城鎮化水平。城鎮化水平的提高可以為商業地產的發展提供一個重要的發展機遇。隨著城鎮化水平的發展，越來越多的農村熱摁扣開始流入城市，使得城市人口由于外來人口的增加而大幅度增加。從我國目前幾年的城市發展情況來看，尤其是大城市、或人口在兩百萬以上的城市以及龍頭城市的發展速度是非常快的，其中杭州市城市人口數量的增加也非常快，為杭州市商業地產的發展提供了極大的發展空間。另外，隨著居民消費率的提高，商業地產的發展也得到了實際的保障。同時商業地產也屬于服務業，規劃中提高服務業比重的戰略思想為商業地產的發展提供了重要的保障。

2.3十二五規劃中強調轉變消費方式，對地產行業的發展具有積極的促進作用

十二五規劃中明確指出要積極發展新型的消費業態，并對市場流通體系進行進一步的創新和完善。現行社會中使用的傳統的商業貿易流通的方式已經不能滿足快速發展的產業鏈的需求，并對商業業態的創新產生了非常嚴重的限制，不能提供高效率以及高附加值的服務，因此無法滿足制造企業與終端消費者的相關需求。十二五規劃中強調要轉變我國目前的消費方式，必將為杭州市的商業地產發展提供良好的發展機遇，與此同時，商業業態的創新將帶來更加寬闊的發展前景。

2.4商業地產應該從加快服務業發展的相關規劃中需找新的增長點

實現產業結構升級的重要措施之一是加大服務業產業的發展，這一規劃目標明確指出要大力發展我國的生活業與生產業，并加快我國旅游業的發展，積極發展新型商業業態，拓寬服務業領域，促進企業規模化、網絡化以及品牌化的發展。這一戰略規劃內容非常適合杭州市目前城市發展的趨勢，并將為杭州市商業地產的發展提供新的機遇。

2.5重視規劃中的重點項目，在項目中尋找發展機遇

十二五規劃中提到了很多國家重點項目，例如國家級會展中心的建設以及上海虹橋商務區的建設等，并提到要加強與浙江、江蘇兩省的合作，杭州市作為浙江省的重要城市之一，必將在這一規劃內容中獲得有利的發展保障和條件。

3杭州市商業地產在發展過程中面臨的挑戰

杭州市商業地產在發展過程中所需要面對的挑戰與全國商業地產基本一致，主要分為以下四類問題，即招商困局，受傳統住宅觀念的束縛，商業地產定位不準，缺乏資金以及高技術的專業人才。

3.1招商困局

未來商業地產發展將受到招商資源競爭的嚴重制約。造成商業地產在發展過程中面臨嚴重招商困局的原因主要分為內部原因和外部原因兩種。其中外部原因主要是指商業地產在發展過程，會不可避免的受到宏觀經濟不確定性的影響，并因此對商業地產招商過程中所產生的不利影響，我國商業地產在國際商業連鎖投機行為的推進下獲得了快速的發展，但過快的發展速度在一定程度上給商業地產的發展帶來了極大的競爭壓力；內部原因則主要是指商業地產的企業內部管理缺陷。

3.2傳統住宅觀念的束縛

商業地產不同于住宅，不能向住宅那樣“賣完就走”，還需要進行后續的長期的經營管理工作。而我國目前很多開發商仍然不能很好的區分商業地產與住宅的不同，限制了商業地產的發展。甚至有些商業地產開發商采取了錯誤的先開發后招商的方式，管理經營目標不明確，而且造成后期的招商和經營變得比較困難。

3.3商業地產的定位不準確

商業地產的良好發展離不開正確的定位，因此定位已經成為商業地產經營的核心，商業地產定位的準確與否直接關系到項目的成敗。商業地產的定位應該涉及到商業地產開發經營過程中的各項管理活動，包括功能定位、業態定位、盈利模式定位以及服務對象定位、營銷方式定位等。商業地產開發過程中的每個環節都應進行合理準確的定位，其中任何一個環節定位不準確都可能成為導致項目失敗的原因。杭州市商業地產在發展過程中存在一定的仿效之風，即當某一項目的開發模式獲得成功之后，其他開發商便紛紛效仿該模式來進行商業地產的定位。這種效仿他人的定位模式會因為不能結合自身項目特點而產生缺陷，最終致使整個商業地產項目失敗。

3.4資金短缺以及缺乏高技能的專業人才

商業地產在開發和經營過程中需要投入大量的資金，是典型的資金密集型行業。而且商業地產的開發周期往往比較長，資金的占用量非常大，另一方面資金回籠的速度有相對較慢，因此如果在商業地產的開發過程中缺乏融資渠道的保障以及良好的變現渠道，必將造成商業地產陷入資金匱乏的困局。商業地產的良好經營還離不開高素質的專業人才，在商業地產中從業人員主要來自地產領域與銷售領域，而同時精通銷售與地產的復合型人才則非常少，造成商業地產的發展過程中缺乏高技能的專業人才。

4杭州市商業地產在十二五規劃期間的發展趨勢

經濟轉型是十二五規劃中的重要內容之一，它明確指出要對我國的宏觀經濟進行轉型，商業地產作為影響我國宏觀經濟的重要行業之一也需要進行積極地轉型。目前我國商業地產發展的主要業態分為五大類，即純寫字樓、百貨商場、配套的商業，這三種是比較傳統的商業業態，另外還包括近幾年興起的主體商業地產業態以及最新的城市綜合體。

近幾年，隨著我國城市化、城鎮化水平的提高，商業地產的開發重點也開始向一二線城市的次新商業圈以及二三線城市的核心商業圈轉移，這一發展趨勢促進了城市綜合體的產生。

5結語

十二五規劃中的很多內容都對我國的商業地產發展指明了發展方向，杭州市商業地產也應在這一規劃下抓住機遇，迎接挑戰，適應新的發展趨勢，來促進商業地產行業的進步和發展。

【參考文獻】

[1]王敏.商業地產的發展趨勢及運營模式分析[J].江蘇科技信息,2011,11(9):32-34.

第3篇：商業地產項目的業態規劃范文

關鍵詞：商業地產 Mall 零售巨頭 商業業態 商業規劃

供給量持續增長，大型化趨勢放緩

在宏觀環境及政策等各方面因素影響下，預計2006年商業地產供應量將持續增長。其原因主要有兩方面：一是國家限制住宅開發后，開發商認為商業地產利潤空間更大，轉向商業地產開發；二是目前市場的商業有效需求仍未得到滿足。2005年年初，國務院了“關于切實穩定住房價格的通知”。八項意見對于住宅開發的限制進一步增加，住宅開發數量以及速度在一定程度上放緩。為了追求更高更快的收益，部分住宅開發商被動地轉向商業地產的開發，使得商業地產的供應量相應增加。另據目前公布的調查數據顯示，國內發達城市的人均商業面積與國外的相比，尚有較大差距。商業需求未得到滿足，仍是供不應求。

商業設施規模將有變化。一方面，大規模的集中商業供應難以出現，一窩蜂開發的大型Shopping Mall的局面不會重演。多數開發商缺少同國際品牌商家，以及專業商業投資和運作機構的接軌能力，無法進行有效的國際招商。即便沿用目前國內大型商業設施的業態組合模式，但缺乏創意與特色。或雖有創意，卻無法解決招商和巨大的資金缺口問題。盲目追求大體量，而缺乏足夠的消費人群和購買力，即便熱鬧一時，無法長期經營，供應過剩，從而導致項目擱淺。另一方面，2005年商務部了《社區商業指導意見》，社區商業將成為商業供應模式的重點，預計2006年社區示范范圍將逐步擴大。未來商業物業多以提供社區配套服務為主要形態。

商業地產需求穩增，經營模式期待轉型

商業地產經營模式將發生變化。據統計，目前商業地產項目選擇出售的比例仍然高于半數。整體趨勢將繼續轉向持有型物業。只售不租，把商業項目作為房產銷售而不是作為金融化產品來經營，產權被分割，難以進行整體商業定位策劃，整體招商及整體管理。因此，目前的商業地產開發商仍存投機心理。雖然越來越多的開發商認識到產權式銷售對商業項目的長久經營不利，但極少有開發商具有雄厚的資金實力，愿意將巨額資金沉淀在單一的商業項目上，追求長遠的持久和高額回報。

隨著WTO規則的深入實施，越來越多的國際零售企業在中國設置經營場所。其需求保持了穩定的增長勢頭。而這些企業在選擇經營場所時，基本上只選擇只租不售產品，無法與那些切割分散出售的物業進行合作。因為這種項目未來經營業態無法保證。由出售轉為出租經營模式的轉變是城市發展和市場優化的必然結果。這一核心理念目前仍未被業內廣泛接受，預計2006年商業地產開發與運作的盲目性，及空置浪費的嚴重后果仍不可能完全避免。

投資熱點轉向，社區Mall引人關注

由于城市新社區建設步伐加快，政府積極鼓勵發展社區商業。雖然2005年與往年相比社區配套的規模與形態都有了相當大的變化，但2006年將會有更大的發展潛力。較適合社區商業發展的商業形態包括社區型購物中心、鄰里中心以及現代生活廣場等，這些業態將逐漸成為商業地產中的新亮點。

前幾年在各個城市掀起了在開發社區內建設獨立會所的大潮，由于住宅社區均設有獨立會所，而這些會所的形態由于缺少全面的配套，使得服務單一，人氣可憐。特別是那些設于區內無法面向社會經營的會所更加難以為繼。其實居民需要本社區以及同板塊內的其它社區的配套提供盡可能多且方便的服務。而不同樓盤的開發商缺乏相互協調的意識和能力，各自以自我為中心，隨心經營，導致了兩種現象的發生：一是重復建設和重復經營；二是部分經營業態的空白。

2006年新興的規模在幾萬平米的小型街區Mall以更加完善的配套，豐富宜人的景觀環境特色更具有吸引力。以北京朝陽公園附近的濱湖商業街為例，該商業街以西班牙式的建筑風格，兩層高的低密度形態，上海新天地式的情趣氛圍，以及后海式的臨水消費模式，成為新一代小型Mall的嘗試。小規模的商業設施既降低了招商的風險，又方便鄰近的社區生活。是未來易于操作，容易出現亮點的商業模式。體驗消費的樂趣也更容易在這些規模雖小，但更富有情趣的項目中得以實現。

國際零售巨頭穩步擴展，商家期待趨于理性

國際零售巨頭進入中國，對商業地產將起到一定的促進作用。按照WTO條款承諾，外國資本進入中國的零售領域將不再受區域、業態、規模和資本構成的限制，這也必將進一步激活中國零售市場。在調整、充實一二線開放城市網點布局的同時，逐步向三、四線城市延伸。這些必然為商業地產的發展帶來新的機遇，然而，外國集團資本的性質也決定了國際零售巨頭進入中國市場將是慎重的、理性的、漸進的和滲透式的。但國內部分商業項目由于對項目優勢過于自信、對國際零售的招商盲目樂觀、或對國際商家進駐為項目帶來的利好期待過高，導致項目的最終擱淺。

目前市場上仍存在著對國際零售巨頭的盲目崇拜及認識誤區，主要表現在以下幾個方面：一是國際背景意味著高檔，一定可以帶來人流、提高租售價格；二是對引進的成本和管理費用估計不足；三是規劃設計完成再進行招商；四是過分夸大以國際品牌做項目營銷的作用，而對于帶來的風險忽略不計等。不能認識以上的問題，便會使得商業地產對國際零售巨頭的依賴性增強。國際零售巨頭并非華佗再世。如果商業地產定位有誤，國際零售巨頭也無法給予“第二次生命”。商業地產經過幾年挫折，無論是開發商、投資者、運營者還是消費者雖然都已經意識到商業運作的重要性，對國際商業巨頭的期待也趨于理性化。

國際資本登陸中國，商業業態更加豐富

隨著國際知名零售品牌在中國的設點步伐加快，中國國內市場商業地產發展有巨大空間，且難以解決巨大的資金缺口問題，引發國外的投資機構大規模的進入中國的商業地產市場。國際資本的參與必將提升項目的品質并吸引更多的投資者，也會促進未來商業地產的良性發展。商業地產作為商業經營的載體，其開發建設必定受到商業發展的國際化趨勢的沖擊，也使得商業面臨一個更為開放、多元、競爭的新市場環境。

機會需要把握的能力，也就要求商業地產的開發和運營者按國際游戲規則運作。房地產信托投資基金（REITs）作為房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式，正逐漸成為開發商關注的融資渠道。但目前由于開發商對國際游戲規則了解不多，對自己項目的評估與招商資料的準備缺乏專業性，可信度低，與基金合作的成功率并不高。在商業地產開發整體素質提高之前，恐怕REITs也是無能為力。相比之下，獨立投資人的方式具有更簡便的操作性和更高的成功率。

另一方面，2006年國外商業的各種形態在中國登陸將會更加全面。商業經營方式正發生巨大的變革。隨著消費水平的提高，目前市場中的單純購物和消費服務較難滿足顧客的需要，休閑和娛樂型消費已成為一種趨勢。人們的需求正由原本較單一直接的物質需求向多元化、集約化的物質精神雙重需求轉變，即需要在特定的時間段內滿足人們物質與精神需求。能夠滿足雙重需要的物業必將受到市場更多的青睞。一站式消費、主題型購物中心、體驗消費、真正成功的超大型Mall將由時尚的話題逐步進入國內消費者的現實生活中。另據有關部門預測，國際零售100強至少有50％將在北京開店。中小型百貨、購物中心將持續發展，超市也會有更大的發展空間，各種專賣店及連鎖店的經營也將會進一步擴大商業業態的多樣化發展。這一新的機會也要求開發商迅速提高自己與國際接軌的能力。

項目操作供需對接，運作邁向國際化

從2005年的全國的商業地產供需來看，一方面空置率快速上升、一方面外資零售商找不到合適的商業物業，這種矛盾狀況的出現主要是源于商業規劃和需求方沒有真正的對接。真正能夠滿足市場需要的商業地產項目需要科學專業化的商業運作，才能夠最佳發揮商業資源應有的價值。從目前眾多商業項目的盲目上馬與重復建設判斷，商業地產開發商尚無測算市場需求與供給缺口的能力。如果一個商業項目的供給超過了本區域市場需求的缺口，只能意味著兩件事情：一是通過自身獨特的競爭力，分流本區域內其它商業設施的客戶；二是擴大本項目的商圈服務范圍，將其它商圈的客戶吸引到本項目來消費。而這兩方面的任意一項均不易做到。

在目前中國市場上，能夠提供國際專業計算模式，并且提供定量的分析數據以及具體的操作實施方案的公司較少。多數的商業策劃只有定性的分析，缺乏有數據支撐的執行方案。商業地產之間的競爭是整個商業所體現出來的整體資源及綜合競爭力的較量，超越了單純的項目優勢和資金優勢的競爭，是綜合專業與技術資源優勢的競爭。因此，商業地產的運營方式需要開發商的實力、眼光、團隊協作能力與判斷能力，特別是對于各方面資源的整合能力。許多項目仍試圖以嘩眾取寵的案名，怪異搶眼的造型，以及務虛的理念來掩蓋經濟運營方面理性數據化研究的不足。2006年商業項目的策劃與規劃將更多依靠國際專業公司，引進具有國際專業水準以及海外招商能力的中介力量，這將是商業地產能否邁進理性化和專業化商業運作的重要里程碑。

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第4篇：商業地產項目的業態規劃范文

關鍵詞：商業地產 商業 地產 脫節

在我國商業地產開發過程中，多數開發商都是由住宅開發商，尤其是成功的住宅開發商轉型而來的，其必然導致有這種“成功”背景的開發商在商業地產開發中表現為：開發程序上沿用“拿地——規劃、設計——建設——銷售”的住宅開發模式，以銷售為最終目的；規劃上則是想到哪兒建到哪兒，沒有考慮市場上有什么樣的商業業態的需求，只是考慮地塊能建什么樣的商業業態；產品功能上只是停留在住宅開發所能滿足的基本功能，而忽視了商業地產所特有的功能需求。這種地產開發住宅化的模式，由于沒有有效地同商業對接，造成商業與地產的嚴重脫節。商業地產是復合型產業，它要求把地產開發和商業經營有機結合起來。由于開發商對商業規律認識不夠，對商業特性的把握存在偏差，往往采用先地產后商業的做法，把房子蓋起來以后、招商再開始銷售，這樣必然造成商業地產與商業發展的不相適應。其結果導致商業地產的空置率居高不下，嚴重影響了我國商業地產的持續健康發展。

商業與地產脫節的主要表現

商業與地產脫節主要表現在以下幾方面：

（一）建筑設計與市場定位脫節

商業地產項目涉及的是地產開發與商業經營兩個專業領域，需要進行科學地整合與定位。但多數開發商最初僅僅將自己定位在商業項目的地產開發商上，在商業項目規劃設計和建設中，沒有為以后的商業運營進行認真細致的市場調查和科學合理的市場定位。由于缺乏市場調查和市場定位這一主線，在建筑設計中， 開發商為追求經濟利益最大化，往往為了好賣而規劃設計、為了好租而規劃設計、為了使用面積最大化而規劃設計、為了建設成本最低而規劃設計，這些往往造成一些不良的結果，具體表現為：商業地產或是由于市場定位不合理，貪大求全，脫離當地消費水平；在使用中存在著設計的先天不足，給項目今后的運作帶來了不便， 降低了效率；不少項目在建成后，為滿足租戶的要求需大幅度改造物業，從而造成了人、財、物的嚴重浪費。

（二）前期招商與后續經營的脫節

與國外商業地產發展商長期持有物業只租不售不同，受資金、利潤及經營思路的影響，我國大多數開發商在商業地產開發上存有急功近利的想法，抱著“賣完就走”的經營思路，希望“開發、出售、再開發”的循環周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此不可能完成對商業地產項目的完善規劃。項目售出后很多開發商卻對商業后期如何運營卻不加重視，不愿意多承擔責任，也沒想過盡可能地幫助買家創造良好的商業經營條件和氛圍。即便加以考慮，由于商業地產已被拆零成小商鋪賣掉，所有權與經營權分散歸屬眾多業主或租戶，地產商也無權干涉。

（三）商業地產規模與商業發展水平脫節

自2001年以來，我國商業地產的投資迅猛增長，普遍高于其它類型房地產投資的增長水平。據國家統計局統計數據顯示，近幾年我國商業地產投資年均增幅連續超過30％。2004年1至10月份，全國商業地產完成投資同比增長34.70％ ，竣工面積增幅達16．2％。分別高出整個房地產開發投資和竣工面積增幅5.8個百分點和6.4個百分點。2004年我國全年商業地產投資總額達到1723億元，約占全部房地產投資總額的31％，即使只考慮到20％的最低增值，我國商業地產僅這一年的新增開發體量就約占全球房產總值的萬分之四；而我國商業經過前幾年的快速增長，已進入了調整期，近幾年，特別是2004年和2005年，我國商業地產增長速度已遠遠大于商業發展速度，造成了商業地產空置率持續攀升和社會資源的很大浪費，突顯了商業地產規模與商業發展水平脫節這一矛盾。

商業與地產脫節的原因分析

（一）房地產公司是一個項目性公司

由于房地產的主要“原料”土地獲取的非連續性，在目前的體制下，房地產公司主要通過公開拍賣競價獲得土地，一家房地產公司在一個項目開發完之后，很可能由于沒有土地儲備而被迫停止開發， 因此房地產是以項目化方式運作的，一旦一個項目開發和銷售完成后，整個公司就可能被解散。而商業可以連續經營而且應該連續經營才可能獲取豐厚的利潤。房地產公司的“短壽”與商業公司的“長命”形成了很大的反差，這是造成商業與地產脫節的一個先天性體制問題。

（二）房地產是我國目前公認的暴利行業之一

因此房地產公司主觀上也不愿意在商業經營上花費太多的精力和資源而失去更好的賺錢機會。據一些政府部門調查顯示，全國房地產行業利潤高達到20%以上，高的甚至超過100%。而商業地產價格比住宅又會高出數倍，甚至十幾倍，因此，商業地產的利潤是非常高的，這也是近幾年我國商業地產迅猛發展的一個很重要的原因。但是商業地產的核心和載體是商業。而商業目前在我國是微利行業，受利益趨動，在當前房地產還比較熱，銷售形勢基本上還不錯的前提下，絕大多數開發商僅僅把商業地產視作獲取高利的一種手段，自然不會在后續的商業運營上作長遠的規劃和設計，這也是造成我國商業地產開發中商業與地產脫節的重要原因。

我國商業地產開發商無需整合商業資源就可獲取暴利。由于目前商業地產的發展是建立在城市規模快速擴張和對新興商業設施需求急劇增長的基礎之上，加上部分城市房地產“炒房”之投機風過盛，拉大了房地產泡沫，市場供需關系呈現出“有和無”而非“好與壞”的賣方優勢，促長了商業地產開發的浮躁心態和盲目行為，而缺乏專業資源整合的簡單開發依然可以實現商業暴利，必然造成商業地產在整合商業資源上喪失了利益驅動力。

（三）房地產開發商缺少商業地產開發的經驗和人才

商業地產是一項涉及面很廣的系統工程，相比于住宅地產在戶型、朝向、綠化、建筑等方面的專業技術要求，商業地產具有更多更高的綜合性要求。而事實上，住宅與商業地產的物用價值取向是截然不同的，住宅物業重在居家的環境和生活的舒適等品質指標，產品的性質應屬于直接用于生活消費的終端商品；而商業地產則側重經營的增值和投資的潛力等品質指標，產品的性質應歸類為間接用于經營投資的商業資本。商業地產作為整個商業經濟產業鏈條中一個基礎性的上游產業，它的地產屬性包含建筑形態、功能空間、環境配套、技術要求等專業內容，而其商業屬性更是涉及到相關產業經濟、人口數量、消費水平、市場容量、業態選擇、商品定位、商業運營等綜合因素。由于商業地產的雙重特色反映出它具有跨行業的復合屬性，因此在商業地產的開發中，應當在項目選址、立項、規劃、招商、設計、建設、運營、管理等各環節上，需要有效整合房地產和商業兩大領域內的人才、資金、技術、管理等優質資源，這是保證商業地產發展科學性和效用性的必然要求。然而，房地產公司缺少跨行業資源的整合力度和復合型專業人才團隊，這是導致當前商業經營和地產開發“兩張皮”的一個重要原因。

（四）商業地產商資金緊缺

一個商業地產項目的投資往往少則幾億元，多的甚至達幾十億元，而開發商往往僅能投入10％一20％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售和其它融資渠道。在目前的國家宏觀調控政策下，向銀行貸款的難度很大，直接融資渠道又很狹窄，信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對于項目資金缺口來講，也只是杯水車薪。同時，再加上商業地產項目，特別是大體量的商業項目市場成型和成熟需要一個較長時間(往往需要幾年時間)的市場培育，即使開發商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶，此過程依然無法逾越。因此，開發商面臨來自資金的壓力是很大的。資金鏈就是開發商的生命線，迫于資金壓力，開發商往往只有出售商鋪這一條路可供選擇，而一旦將商鋪出售了，開發商就更不愿意進行有效的商業培育，即使偶有意愿但也缺乏必要的能力和手段了。

（五）缺乏完善的商業網點規劃

截至2005年7月11日，我國只有42個市(含直轄市、省會及計劃單列城市完成了商業網點規劃的報批和實行。因此在我國許多地方商業地產開發基本上處于一種無序狀態，只要開發商拿到地產開發權，就基本可以憑想象蓋起一座樓，在樓內留出些鋪面就是所謂的商業地產。而這種開發模式除了帶來商業地產和商業經營的不適應外，更造成了網點布局的嚴重失衡。在商業業態的選擇上，又多是購物和餐飲，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業設施。布局失衡、業態趨同不僅無法滿足多樣性的消費需求，更為嚴重的是許多已經建成及即將建成的商業設施，或面臨著經營艱難的窘境，或被長期閑置，浪費了寶貴社會資源。由于商業網點規劃不健全加重了商業與地產脫節這一問題。

商業與地產脫節所帶來的問題

第5篇：商業地產項目的業態規劃范文

隨著軌道交通的發展，經營者和開發商將目光不約而同地投向了地鐵商業。像香港地鐵，總長43.2公里，日客運量高達220萬人次，最高時達到280萬人次，地鐵商鋪在2004年就已帶來超過96億港幣的經濟收入。

北京地鐵是內地最早的，目前也是規模最大的，但商業發展要緩慢得多。一直以來，北京地鐵地面的商業物業主要還是城鄉貿易中心、東方新天地等沿地鐵一、二號線開發的老項目為主，另加上將銀座百貨改造成“銀座MALL”，將嘉貿購物中心放在了西直門雙鐵交匯處的西環廣場里等。在2008年前，北京地鐵里程將達200公里，這意味著，目前的地鐵商業確實正面臨著一個不錯的發展契機。而更多的城市正在大力發展地鐵，同樣面臨巨大的發展契機。

那么，以地鐵為代表的軌道交通一定能如人們所愿，造就商業神話嗎?

沒有哪個交通工具，可以像軌道交通一樣在縮短城市空間的距離的同時快速聚集人群，帶來巨大的客流量。但它也有雙刃劍的作用。軌道交通能帶來最直觀的聚集人流效益，同樣也可以快捷地疏導人群、分流人群。并且，當前客流還是以大眾人流為主，會限制商業項目的檔次。――有專家分析。

此外，還有這樣的看法：位于城市軌道交通站點的地鐵商業面臨的問題是，軌道交通開通前期，便捷的交通條件可能拉動區域內的消費者去傳統商圈消費，而不是選擇就近購物，地鐵商業面臨的短期經營壓力會很大。地鐵商業大都把對象定位在18～40歲的人群，在業態選擇上還要兼顧消費者逗留時間不長問題，引進業態組合所選的面就比較窄，相鄰兩個站點的地鐵商業同質化風險就會比較大，如何避免同質化競爭對地鐵商業開發經營者要求很高。

地鐵的最大價值就是在于龐大的人流。表面繁華的“人頭攢動”背后，該如何去充分了解、利用、挖掘這價值，該是市場規劃和開發者經營者考慮更多的。如，設計吸引人流的快速消費品的業態，提供人們日常必需品的業態，在規劃和裝修定位上，要更加休閑，有明確的主題，這樣才能吸引人流駐足。

對于軌道商業，人流并不簡單等同于商流，鐵路也不簡單等于財路。軌道商業的成功，除了要有特色之外，地上與地下的呼應非常重要，地鐵往往只是地上的強化而已。歷數香港、上海等地的成功軌道商業，除了有軌道的支持，還需要本身的優良條件，比如軌道交通與地面交通的立體格局，屬于或臨近某些大型商圈、商務區，區域人口稠密，配套設施完善等等，沒有哪個是脫離地面商圈和地面商業物業體而獨立發展成功的。

軌道商業未來的繁榮與否，首先與整個地鐵商業的規劃有很大關系。因此在考慮沿線商業發展的問題時，必須要從軌道商業、交通結點商業和地下商業三方面進行綜合統一的商業規劃、經營。

號稱“目前世界上唯一盈利的城市地鐵”的香港地鐵，其成功就在于它與地鐵建設和城市規劃是直接相關的。坐落在地鐵線路上的地鐵上蓋物業更是地鐵產業和商業、房地產市場緊密協作的縮影。

物流地產成為新奶酪

作為全球最大工業房地產投資開發商，普洛斯公司于2003年4月登陸中國，目前在華投資總額已達5億美元。現在，其已在北京、上海、天津、廣州、深圳、蘇州、武漢等19個城市開發了40多個物流園區項目。并且預期在未來2～3年一直能保持每年100萬平方米開發量的發展勢頭。“我們非常看好中國物流市場的前景。”美國普洛斯中國區董事總經理梅志明明確表示。

從物流地產的概念登陸中國后，中國也掀起了物流地產的熱潮。物流項目正成為房地產商們新的扎堆地帶，被稱為是土地市場的一塊新奶酪。國外投行紛紛在國內布下棋子，國內地產巨頭也開始在各大城市上演圈地熱潮，染指物流地產。

事實上，物流地產快速發展也就在近兩年。過去對于物流地產的印象，就是“一個鐵盒子倒扣下來”。企業建倉庫，就是因為有一塊空地可用，對于倉庫的布點、設計等等沒有概念，更沒有統一協調以及戰略性思考。

對于物流地產開發商來說，影響其開發利潤的關鍵在于土地成本，而廉價土地正是支撐其項目發展并取得不俗回報的最重要資本。物流業是當前國家鼓勵發展的重點行業，早在2004年8月24日，國家發改委、商務部、公安部、鐵道部、交通部、海關總署、稅務總局、民航總局、工商總局等九個部委聯合制定了《關于促進我國現代物流業發展的意見》，從行政管理、稅收和規范市場秩序三方面完善現代物流業的發展環境，同時提出了促進現代物流業發展的七項切實有效措施。在國家“十一五”規劃中，已經明確將物流列為大力發展行業之一。所以，即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產商也比較容易拿到土地。

物流地產項目大多位于中心城市的郊區和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區便宜。更為重要的是，物流地產的出發點是將地產資源與其他資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現資源價值的最大化。如果是純住宅地產開發，他們在取得土地征用的補償后就沒有更多的收益了。而物流地產項目更能給當地帶來經濟發展的推動力，持續增加地方稅收和安排更多的人員就業。因此，政府以較低的價格轉讓土地給房地產商做物流地產項目也就不奇怪。

除了最誘人的廉價土地外，物流地產還有投資少、租金高、回報穩定的特點。但是，同時也要迎來更大的風險：前期客源壓力，運作模式壓力，以及市場風險等，這些都是不得不面對的問題。

差異化。商業地產取勝的關鍵環節

一個商業地產項目從前期的定位開始，差異化經營戰略就應貫穿始終。因為商業地產最終要面對的是眾多品位各不相同的消費者。

敢于做別人沒有的東西，敢于嘗試別人沒有做過的業態，敢于給自己的項目一個獨特的定位，就是給自己的項目形成差異化。

差異化經營戰略是避免同質化競爭最好的方式，可以盡可能地減少因為雷同而形成的不必要的競爭。要做到差異化經營，其前提條件之一就是要尊重市場。商業地產要牽涉到很多行業，所以要對這些行業做細致的市場調查。周邊市場狀況沒有形成可以承受4000美元的GDP，所以項目所營造的高檔次不但沒有形成很好的差異化戰略，反而脫離了市場。一個欠發達的城市里會出現好幾個高檔奢侈消費品賣場，根本就不符合市場原則。

差異化戰略應該體現在商業地產運作的各個環節上，包括投資方向、定位、設計的差異，軟以及布局等細節上的差異等等，這些環節的整合才是差異化的全局戰略。

對于開發商來說，僅對產品的差異化下功夫還不夠，要想從更深層持續地吸引客戶，還要將項目交付以后的經營以及管理做差異化的安排，使項目得到更豐富、更全面的體驗，加深顧客對項目價值的理解。通過推出具有特色的服務，給消費者以想象的空間，以吸引顧客的注意力。

同其他領域一樣，商業地產的發展趨勢也是差異化競爭，將成為主要競爭模式之一。如何運用好差異化，既是手段，也是目的，

同時對企業運營能力也無疑是一種考驗。

正如很多商業地產實踐者所總結的那樣：商業地產是一個專業，跨越了地產業和商業，既不能完全用商業的角度去看地產，也不能完全的用地產角度去看商業，商業地產不是一個簡單的設想，也不是一個設施，而是一個系統，要從操作過程和產品的最終表現形式去展開。差異化，是未來商業地產取勝的關鍵環節所在。

期待方向性轉變

商業地產發展存在著一些不容忽視的問題，概括起來可以用10個字來描述：

貪大。商業地產的供給要和整個城市和農村對商業的需求相匹配，但是很多的商業地產一味追求規模，最后都變成了房地產的龐然大物。比如說，很多城市在打造的大型的Shoping Mall，都在追求大，而不考慮適當、適中和與需求匹配。很多城市不僅打造一個Shopping Mall，還要打造若干個。一個Shopping Mall通過幾年的努力還沒有獲利，其他的Shopping Mall就已爭相在建造。再比如說大的會展中心，作為城市主體的大城市，會展中心必須是有國際一流水平的，要有大的規模和體量。但是很多不具備這樣條件的城市，也在打造非常大型的作為標志性建筑的會展中心。

粗放。在很多的城市，商業地產空置問題非常嚴重，空置原因之一就是這些商業地產非商業化。商業地產運營必須商業化，而很多的商業地產非商業化，非專業化。商業地產是為了商業運營需要所建造的建筑物，是商業運營所需要的商業設施。

盲目。所謂盲目就是說我們在建造這些商業設施的時候，沒有建造之前的可行性研究，購買力的分析，客流量的分析，預期利潤的分析，預期銷售額的分析，對于當地特定的市場需求和流動的市場需求總量缺少把握。對于商業供給，即同行業的供給狀況和運營的商業結構缺少分析。

奢侈。商業的魅力在于商品、服務、商品陳列業的藝術，而不僅僅是只有豪華的裝飾。現在很多大型的商場、會展中心等，里外的裝修都非常豪華和奢侈。杭州一個酒店，號稱是超五星級，連酒店的柱子都是金箔的。重要的并不一定是外在包裝，而是內在的功能能否適合需要，這比貼銀、貼金更重要。

趨同。一方面很多的商業地產是非專業化、非商業化的，而那些即使是商業化的、專門為商業設施建造的地產，也存在同質化的問題，特色不明顯。國內很多大型商業地產的運營模式趨同，檔次也趨同，特色不明顯，吸引力不強。

但是，商業地產面臨更多的機會。

業內人士認為，目前國內房地產市場存在重要的方向性轉變，就是城市新區的落成。這些新區會消除地租差異極大的狀況，同時整個鄉鎮的購買力會得到進一步顯現，通過購買力的釋放進一步提升未來房地產郊區價格的走勢。另外，郊區大盤開發的模式會進一步廣泛進入市場，在未來的市場土地供應結構出現根本變化之下，會給商業地產帶來發展的機會。大城市軌道交通的一系列改善會令郊區商業地產在操作模式、經營理念、未來產品設計和經營方式上出現新的轉變。未來商業地產領域會有核心的商業地產的運營能力和資源的企業在商業市場分化的情況下出現很好的機會，從而改變商業地產目前快速擴張和整體供大于求但品質不高的局面。

商業地產的后熟性

商業地產的后熟性有這樣幾個表現：

第一個是業態的出現，很多情況下，是從做大盤、做住宅，作為住宅的配套補充點綴而不得不做的，那么當時為了補充配套、點綴做的所謂的商業地產，當然是很初級階段的。就現在來說，這個業態出現確實比較晚。

第6篇：商業地產項目的業態規劃范文

關鍵詞：大型商業地產項目；建筑規劃；專業化

中圖分類號: TU2文獻標識碼：A

在實際的規劃設計過程中，大型商業地產項目在開發和管理模式上與住宅開發的配套商業項目相比，有很大的不同。因為大型商業設施主要以大型品牌和連鎖商家的經營為主，能否成功招商引資是項目有效進行的第一要素。就整個經營前途而言，受到以下三個方面的影響：第一，項目位置、市場支撐和商業定位等；第二，整個大型商業地產項目規劃設計要滿足特殊的專業要求；第三，同時還要滿足商家能夠進行專業管理的標準，這為商業地產項目的前期策劃、中期規劃以及后期經營都提出很高的專業化水準。

一、要保證整個項目規劃設計的專業化

就目前而言，開發商在很大程度上采用住宅項目開發的操作模式，首先是開發商進行策劃，然后在項目初步定型后或者在工程完成后再進行招商，在商業業態定位和設施規劃過程中，都與國際先進水平都存在巨大的差距。同時項目規劃隨著工程施工的深入進行，就會增加招商的難度，在很大程度上形成了住宅開發是直銷，大小商業地產開發是傳銷的局面。大型商業項目必須通過進行科學合理的前期策劃和后期的有效管理，而開發商不能保證商業設施規劃設計的專業性，并且對商家進行管理。因此，只有在專業商業規劃設計單位的指導協助下，才能保證大型商場項目實現專業化和現代化。

二、商業建筑規劃設計公司的專業化水平要高

與住宅項目相比，在商業項目的規劃設計開發過程中有著根本性的區別。住宅項目開發的商品房面臨的是大多數的消費者，功能也比較簡單。住宅項目開發商可以根據市場的需求進行定位，比如戶型、面積以及種類等，相關的要求和標準比較明確。但是大規模商業地產項目規劃設計卻比較復雜。首先，是商業業態和功能方面比較復雜，在大型商業地產項目中，要包括超市、零售店、餐館以及各種娛樂設施，人口密度比較大，同時左右水平和上下垂直交通比較頻繁，消防疏散工程組織很復雜。因此大型商業地產項目開發的重點就是要不斷潛在商家的需求，具體包括可視性和可達性，保證商家能夠獲得最大的經濟效益，才能為開發商提供更多的回報，這是在規劃設計過程中，需要注意的比較重要的問題之一。在進行大型商業地產項目過程中，要根據規劃設計滿足各部分功能的要求，比如層高或者滾梯的位置等，對娛樂設施的布局和內部人流路線要進行優化規劃設計，滿足商業開發的要求，同時對商業店鋪進行靈活有效的組織，實現化整為零；還可以化零為整，便于店鋪的出租和保證品質。

從另外一個角度講，大對莫商業規劃設計的水平高低，效果好壞，在很大程度上會影響到開發商的經濟效益，是整個商業項目開發是否成功的關鍵。另外，大型商業地產是比較側重于活躍和時尚，因此，這就要求規劃設計師不僅要具有豐富的經驗和較高的設計能力，還要對商業項目開發的市場動態進行掌握，同時還要與開發商和策劃機構密切聯系，進行合作，及時反饋信息，盡量把市場中金融需求有效融入到商業建筑的規劃設計中。

三、在進行規劃策劃過程中要進行科學合理的選址

在實際的規劃設計過程中，大規模的商業建筑與城市發展的布局具有很大的關系，如果進行盲目選址，進行規劃設計，就會存在比較的商業風險，增加招商和運營的困難。要進行大型商業設施選址過程中要遵循以下參數或者指標：經濟、道路交通、人口以及配套等指標，其中市場的區位和交通條件是比較重要的影響因素，因此要重視整體的商業布局和總體發展規劃，不同的商業業態對區位的要求也就不同。在進行商業項目規劃過程中要考慮到交通、認知、趨近、進出以及選購的便利的原則。

四、要處理和平衡多樣化形態和復雜工程流程之間的矛盾

在目前大型商業項目建設過程中，商業業態越來越多樣化，主要包括各種規模和檔次的業態組合和富有經營特色的業態組合，服務的功能和內容已經很大程度上超出了純粹的商業建筑類型范疇，具有組織精密、結構復雜以及形態豐富的特征。

在進行大型商業建筑規劃過程中，要把不同模塊的性質和任務作為基本的依據和出發點，具體包括地域、經濟條件、民族等建立不同的建筑規模，完善相應的設備設施等；同時還要不斷滿足不同年齡段、層次人群的需求，要根據動靜活動和人流密度進行科學合理的分區，保證主次明確，在規劃設計過程中還要考慮到局部進行調整的可能性，滿足未來發展變化的特殊需要；另外，商業形態的多樣化，還可以為商業建筑的日夜管理提供良好條件。

由于大型商業地產項目工程比較龐大，很容易受到交叉干擾，出現結構混亂的現象，存在空間尺度的差異。在進行大跨度的空間體系、生態智能設備以及技術難點部位在規劃設計過程中，不能簡單地照抄照搬的外國的經驗，要充分考慮到出現各方面之間的差異，避免出現不必要的紕漏或者失誤。

在實際的規劃設計和商業運營的過程中，經常出現一些不可調和的矛盾和問題。因此，規劃設計單位在不斷追求技術進步的同時，要重視對新的結構形式和設備的探索，不斷滿足當前商場快速發展的需求；還要充分考慮技術實現可能性和可行性。

五、要根據市場需求規劃和設計新的消費模式

隨著社會經濟不斷向前發展，大型商業地產項目逐漸由單一購物模式向多方面發展，同時還體現著綜合消費模式，因此在進行商業建筑項目規劃設計過程中要做好空間效果和立面造型等的搭配，要采用適當的藝術和技術手段，營造良好的效果，注重空間尺度和氣氛的表現，實現整體的豐富性、多樣性和趣味性。

從空間尺度上講，要保證內院、挑空以及吹拔的尺度與整體的建筑規模相協調，要進行人性化的設計和規劃，重點是街道的寬度、建筑物的體諒，保證廣場和街道空間形成富于變化的空間序列。

從多元化的立面設計方面講，主要為了形成比較強大的吸引力，同時要與豐富多樣的商業活動遙相呼應，同時要以豐富的室外空間效果作為整體規劃的出發點和重點內容。

從立面組合多樣化方面講，在規劃設計過程中，要注意保證外觀具有不同的表現形式，從而形成不同的風格。在確定規劃的風格后，要避免出現相鄰單元之間出現雷同和重復的規劃設計。

從非建筑固有元素在立面設計方面，除了要重視建筑整體結構的屋頂、門窗、陽臺以及墻體等構成元素外，還要重視燈具、燈箱以及花池等輔助元素，否則就不會取得良好的效果，缺乏相應的人情味和商業氣氛。在實際的運營和管理管理過程中，非建筑固有元素在立面設計中發揮著重要的作用，能夠保證商業建筑形成親切感和具有人性化特點。因此，要對非建筑固有因素進行統一合理的設計，為創造良好的商業氛圍和保障建筑正常運轉提供必要的條件。

綜上所述，建筑規劃設計在進行大型商業地產項目建設過程中發揮了重要的引導作用。因此，為了提高投資企業的效益，在規劃和設計過程中，保證高度的專業化，進行合理選址，不斷提高設計水平，做好空間效果和立面造型等的搭配，要采用適當的藝術和技術手段，保證大型商業地產項目能夠良性運營。

參考文獻：

[1] 顏雪峰.探討做好城市建筑規劃的有效措施[J]. 中華民居(下旬刊). 2013(12)

[2] 徐建旭,韓舒.基于建筑節能角度的建筑規劃設計分析[J]. 門窗. 2013(09)

[3] 劉超峰,蘇明超.探究如何在建筑規劃設計中實現建筑節能[J]. 經營管理者. 2013(01)

第7篇：商業地產項目的業態規劃范文

關鍵詞：商業地產；開發運營；統一管理；全生命周期

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我國房地產行業快速發展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現出良好的發展勢態。有調查數據顯示，在我國房地產市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業地產項目都面臨著困境。之所以呈現這樣情況，主要原因在于我國商業地產缺乏成熟的開發運營模式，所以有必要基于現狀探索出一套能滿足我國商業地產發展需求的開發運營模式，以解決當前困境，推動我國商業地產快速、健康發展。

1 我國商業地產發展面臨的困境

由于我國實行了較長時間的計劃經濟，商業地產受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經濟逐步深化，我國商業地產逐步發展起來并日漸繁榮。據有關調查數據顯示，自2000年以來，我國商業地產發展態勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經濟的增長速度。與此同時，商業營業用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應該看到繁榮發展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業地產開發建設和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學、成熟的開發運營模式。

我國的商業地產開發商大多由普通房地產商轉型而來，所以商業地產的融資模式和開發模式也沿用了普通房地產的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業地產融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業地產長期開發建設對資金的需求。在開發上，一些開發商在利益驅動下盲目“搶地”，不注重規劃選址和市場定位，造成商業地產局部過剩、布局不合理等，這也是導致商業用房空置率逐步提高的原因之一。

近幾年，我國房地產業飛速發展，不少開發商盲目投資，不重視融資，開發建設完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業地產行業健康發展。在商業地產缺乏科學的開發運營模式的情況下就急于快速發展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業地產行業發展。

為了應對當前困境，下面簡要概括商業地產開發建設和運用管理中存在的問題。

第一，市場定位模糊。在現實生活中我們經常看到一條商業街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當造成的。就當前來看，我國的商業地產開發商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發前期規劃不夠重視，不經反復推敲就投入建設，導致對項目所在區域內商業結構走勢的認識不足，部分區域出現商業網點過剩或不足，造成商業結構不合理。

第二，運作程序不合理。我國商業地產采用先開發后招商的運作流程，有時甚至建設一半才招商，之所以這樣，與商業地產招商難度大有很大關系。目前，我國房地產市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應求，商業地產招商面對的是經營商，如果經銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經銷商要求進行大規模整改，造成不少的資金浪費。

第三，營銷理念不科學。由于房地產市場潛存著巨大的經濟利潤，一些開發商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業用房在設計過于強調包裝設計，甚至脫離物業本身的實際情況，導致設施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。

第四，融資渠道單一，詳見前文。

總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業地產在長期運營過程中存在著巨大的風險，如果不為其配置一套科學且成熟的開發運營模式，將很難實現健康發展。為了消除風險、降低難度，應基于商業地產的全生命周期進行開發建設和運營管理，為商業地產提供科學的全程運作流程。

2 商業地產開發運用設想

在統一管理思想下，商業地產在開發建設和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環節的工作及其中的側重點，注重地產和商業之間的內在關聯，不可將兩者進行簡單分割。從商業地產的整個操作流程來看，開發設計是開始，而運營管理是項目成功的關鍵，所以開發商要想獲得預期效益，就必須做好運營管理工作。當然，也不能忽視前期開發建設的重要性。

第一，整合相關利益主體。在商業地產開發運營中涉及著諸多利益主體，有開發商、投資商、運營商、經銷商，此外還有設計方、施工方、政府、金融機構等。各方之間的利益既對立又統一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現整體利益最大化，使自身獲取預期利益。在全生命周期開發運營模式下，應對各方利益主體進行系統性的整合，制定統一的目標、統一的規則制度，加強各方之間的合作，為實現整體利益最大化而共同努力。

第二，集成各環節。從商業地產項目的操作流程來看，整個過程中要經歷調研、市場定位、規劃設計、招商融資、運營管理等多個環節，各環節彼此獨立，又存在著一定的內在聯系。例如，市場調研結果直接左右著市場定位，而市場定位又是規劃設計的基準，等等。在傳統的開發運營模式中，各環節之間的關系是松散的，很難使整體實現優化配置。為此，應對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環節，不可忽視各環節之間的內在聯系。

第三，貫徹執行統一管理思想。具體而言，統一管理就是要統一組織、目標、理念、規則制度等，使商業地產形成一個統一的整體，并按照統一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優化配置，實現利益最大化。

在上述三種理念指導下，下面對商業地產開發運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構想能夠消除商業地產發展中的存在的問題，促進其又快又健康發展。

第一，市場調研。市場調研的主要目的在于收集和分析與項目相關的信息，了解項目所建區域內的商業趨勢等，對項目可行性研究極為重要。

第二，市場定位。由于市場定位關系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業地產項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環節不能沿用普通住宅地產的那一套模式。具體而言，商業地產市場定位包括圈定位、規模定位、客戶定位、經營定位等。雖然各項定位內容都非常重要，可是經營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經營定位時，開發商一定要基于商圈發展趨勢，立足于商業地產項目的整體規劃來進行相關操作，保證業態組合科學，才能在長久的經營中實現持續盈利。

第三，規劃設計。開發商要清楚地認識到，商業地產的規劃設計不單單是一種建筑格局的規劃，也是一種商業經營規劃，所以在規劃設計時既要重視建筑格局設計又要強調商業經營規劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業地產規劃設計要滿足的條件：各功能業態比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設計滿足技術要求等。

第四，融資。在傳統的融資模式中，商業地產對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業地產發展。為此，應參考一些發達國家的商業地產融資模式拓展我國商業地產的融資渠道。雖然我國房地產行業十分繁榮，但是商業地產融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構投資、銀企合作、REITs、預租、商企聯建等。只有融集了足夠的資金，開發商才有強大的資金運營能力，項目建設和運營才能取得好的效果。

第五，招商。商業地產招商主要分為兩步，一是開發前進行主力店招商，二是在開業前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發商要基于市場調研的結果找到與項目和商業圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業態，不能重復，保證業態組合科學。在散鋪店招商上，開發商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。

第六，運營管理。運營管理是商業地產項目開發運營中的重點內容，關系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業地產在運營管理上要統一企劃營銷、統一客戶服務和賣場管理、統一物業管理、統一品質管理，全力貫徹執行統一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。

3 結語

綜上所述，商業地產在開發建設和運營管理的整個過程中要采取統一管理理念，注重各環節的集成，使其統一服務于項目主體，才能使項目整體實現優化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。

參考文獻

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[6] 2010-2015年中國商業地產市場投資分析及前景預測報告[R].中投顧問產業研究中心，2010.

第8篇：商業地產項目的業態規劃范文

【關鍵詞】商業綜合體；銷售策劃；招商策略；品牌；溝通

一、諾睿德國際商務廣場項目簡介

2013年諾睿德開發集團全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務廣場，成為年度主打產品。項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團繼環球貿易中心、明宇廣場、凱旋國際公館后的又一大型現代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務廣場以人文為項目規劃核心出發點，以國際領先的城市規劃形式――城市綜合體，為凈月商務區與凈月高端住宅區的有機結合提供強有力的支持。項目集合5A級寫字間、川渝美食風情步行街、高端配套住宅、小微企業孵化器、精品酒店五大業態，互為補充和配套。諾睿德國際商務廣場聚合城市優質資源的同時，矢志將項目打造成真正的一站式生活城，滿足現代都市人群對居住以及物質生活的高端需求。

二、開發商街類商業綜合體項目的銷售策劃的四個階段

持續、有計劃的營銷活動是商業經營管理戰略的重要一部分。在具體經營實踐中，商家應制訂年月周的營銷推廣活動計劃，并對活動開展的效果進行評估和總結，以使計劃更好地執行和完善。

（一）第一個階段是定位策略

一個項目要想引起關注和青睞，關鍵要占領市場的空白點。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。一個樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內部格局、功能設定、軟性配套服務等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實實的基礎上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內容，不空口承諾，這樣就能使產品真正具有市場魅力，而不是玩概念。

首先會考慮到綜合體商城在本身區域的發展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發展會有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會有區別，這樣定位策略都會不一樣。另外該項目在這個區域的競爭環境等等在定位之前都要做分析。看項目本身也要看交通覆蓋的區域、人群是多少，消費力任何等。

做好SWOT分析，強項是什么、有什么弱點、有什么危機。這之后可以定義這個中心的目標消費群是什么，推廣主題是什么。這是第一個階段的銷售策劃。下面對諾睿德國際商務廣場項目進行SWOT分析：

1、優勢

本案商業定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經營

不同規模的經營業態，有較強的滿足力。

2、交通優勢

項目位于該項目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。

3、物業管理優勢

發展商自持有物業，標準化管理，高效統一經營、統一管理。同步世界先進

經營理念，展現新型商業氣象。

4、發展優勢

本項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，這里集聚了人流優勢、資源優勢、商圈品牌優勢。

5、弱勢

處于非成熟商圈位置，停車場交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場尚未成熟，必然面對激烈競爭。

6、經營優勢

足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。政府政策的有利傾斜，今年開始該區域商業經濟的大力發展計劃。諾睿德國際商務廣場項目商圈，消費需求量大。周邊強大的中高檔固定消費群體。可以充分利用項目周邊的酒店經濟、會展經濟與商務經濟的資源優勢。

（二）第二個階段是項目定位和品牌建立

這一階段要為項目做一個很好的命名，同時配合業態規劃的定位和品牌識別、視覺效果等推廣活動把新的購物概念帶給消費者，同時在消費者心目中奠定品牌的核心價值、立意點。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費者，另外也會做一些定位陳述，店招及室內設計。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環節。諾睿德國際商務廣場的項目定位和品牌建立如下：

1、風格特色

以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現出時尚主題，項目立面炫彩為外觀的裝修品位體現諾睿德國際商務廣場的硬件---精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區域全新的消費風格、意境！因此更加重視經營業態的組合搭配及商業推廣策劃。

2、品牌特點

鑒于本商圈潛在消費層面廣，本次招商對象應具備一定的品牌知名度。利用系統的商業地產品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。

所有的商家品牌及業態組合，必須體現出都市消費群體對時尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。

（三）第三個階段是開業推廣期

包括開業前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標群所設計的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費、年輕男女消費還是高端人群消費的，都要根據這些來設計不同的推廣手段。同時要針對開業主題活動來進行設計。

另外還有一系列的開業推廣活動、策略銷售、促銷活動等等，所有這些創新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發公關和媒體關注。

從傳統的價格戰到文化營銷為主線，這是國內價格戰以后人們的普遍共識，由于現代MALL購物中心的定位與傳統超市和百貨的單一業態相比，休閑娛樂、健康養生占有相當比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。諾睿德國際商務廣場MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和化藝術表演節目，豐富人們的業余生活，提高城市居民的生活質量。諾睿德國際商務廣場的社區文化部可以制定全年的文化、體育、藝術表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業文化與特區移民文化、海洋文化相結合，反映特區文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。

（四）第四個階段是未來商業運營管理

并不是說推廣使命已經完成了，在這個階段反而要有系統地進行中期、短期的營銷計劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費者，讓消費者繼續保持對這個綜合體商城的喜愛度。

（五）城市綜合體運營管理大部分是以促銷和文化創意活動為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡單。綜合體商城一般都會缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個管理體系是物業租賃+經營。

（六）例如萬達購物廣場早期的運營管理模式主要以物業出租和物業管理為主，在運營管理方面也是比較薄弱，萬達購物廣場開業后重點加強了運營管理、建筑設計和信息管理系統，同時注重業態搭配和零售行業基本管理知識培訓。

在營運管理方面，萬達購物廣場重視以商業營運為中心，注重支持次主力店，建立了以商業營運為中心的管理架構和業務流程，將招商、營運、信息化管理、營銷推廣、物業管理融合在一起。

可以自信的講，將百貨店的經驗和綜合體商城的特色結合起來，摸索到了綜合體商城的一條運營成功道路。這在諾瑞德國際商務廣場的銷售策劃中是極其寶貴的經驗。

三、商業綜合體招商中的常見誤區

（一）盲目定位，不切合實際

為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。

（二）缺乏整體招商規劃

商業項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業態的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規劃指導招商工作的進行，而不至于只要想進來經營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。

（三）單純依靠廣告招商

招商針對的是特定的經營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

（四）過分強調市場環境的影響

現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。

（五）缺乏持續經營的商業管理觀念

很多開發商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續的經營商場才是最為關鍵的問題。開發商招來了客戶，還要注意協助客戶經營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

四、開發商街類商業綜合體項目的招商策略

（一）發商街類商業綜合體項目的招商的總體策略

1、不求全面開花，只求重點突破

任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進行優惠，故選取幾種影響力強、實力雄厚的一家或幾家重點商家進行條件上的優惠，促使其快速進入，以影響其它品牌、實力、知名度不及重點商家的一般商戶的進入，這樣可以用較小的代價換回整體的收益，所以突破重點商家是整個招商的重點、也是難點，重點商家突破后一般商家也即跟隨進入，在重點商家上損失的收益會在眾多的一般商家那里補回。重點商家的進駐同時使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進入。

2、不求最高點，只求制高點

諾睿德國際商務廣場是凈月西部新城區最精致的商業廣場，這里的商家業態眾多、配套較齊、服務最優、管理最好、效益最強，我們的目標是做到在凈月西部新城區“驚艷”，商業街區綜合業態最多的商業形態。只要占領商業業態中的制高點，領先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價格見長、檔次見長。商業街內消費顧客主體是個人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價，項目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。

3、不求一步到位，只求小步快走

諾睿德國際商務廣場是按照現在凈月西部新城區的市場去定位，以求能夠保證順利開業，隨著商圈的旺點變更，新商圈的形成都會影響到商場定位，所以本項目是在動態變化中，根據現有市場狀況經濟發展情況及現有人口數來定位，我們不能也不可能直接把項目定位到一個飽和狀態，要不斷去修正戰略，慢慢做到興旺發展該商圈。

4、“返租式經營”策略

近年來，“返租式經營”一直是商業地產開發盛行的模式。其實返租回報其實并不復雜，簡單地說，就是開發商向購買商鋪的小業主承諾，在一定期限內，由開發商以固定的回報率包租。按現時大多數商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報率通常按預期租金反向推算。售鋪時，按比例將樓價提高一定成數。開發商迅速回籠資金（當然這樣要求購買者主要是投資客，而非經營者），然后再逐年返還給小業主租金。如果開發商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業市場有足夠的投資信心，所以，如果開發商看好項目市場前景，可以用此銷售策略在整個銷售期內不斷推高商鋪價位。

（二）商業綜合體項目招商的總體思路

1、第一步：招商與住宅緊密粘合

商業地產首先是商業，然后才是地產；商業綜合體的開發難度大，開發風險要比單一住宅項目大很多，建議在運作本項目時與國際知名商業招商運營公司合作，通過與這些專業、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個主力店并同時進行炒作與形象推廣積聚人氣，促進招商，因為主力店是一個城市商業綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使一個城市綜合體的后期經營更加穩定，且有利于項目的可持續發展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應該同步進行。因為住宅相對來說容易回現，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫字樓銷售及商業本身的銷售起到承上啟下的作用。

2、第二步：推廣寫字樓與酒店

在完成第一步后，項目的市場影響力應該初步具備，此時推出寫字樓較為適合，因為寫字樓的購買客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結合，先期可以推出部分優惠單元吸引一些品牌企業進來，以“羊群效應”帶動其他企業的跟進。酒店的招商可以與寫字樓同步，因為這兩類業態之間有互補性。

3、第三步：商業放在最后推

商業的成功與否關鍵取決于招商及商業氛圍的形成。因而商業應該在其他物業都取得較好業績，項目知名度達到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項目需要在前期健全項目體系，住宅、寫字樓、商業、酒店的業態互補，并在內部所產生的化學反應對項目整體價值提升的影響能夠使城市綜合體的所產生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價值完善功能。

4、確定項目的招商工作程序

（1）全國招商工作程序

此程序在招商工作時間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時啟動，該程序兼顧向國內知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務廣場的特色吸引力。利用全國有影響力的專業媒介行業信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。

（2）長春本市招商工作程序

此程序在招商工作時間排序上定為第二程序，也是正式開始進入實質性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現有資源的同時，策略地吸納更多適合本項目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數量份額應占招商總量的大半數，在保證合適特色商家數量的同時，招商人員應兼顧開發引導的功能，有計劃有步驟地對適合預選商家選定，對理想商家洽談。

策劃工作，應以主力店超市的強勢入住本商務廣場，為諾睿德國際商務廣場帶來全新的理念，全新的內涵，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環節的實質工作做好鋪墊。

（三）選擇合理的招商時機

1、商業地產招商與銷售

對于商業地產來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關，它甚至決定了項目的生死。項目產權發售之際，也應該是主力招商完成之時。

2、商業地產招商與整個項目建設

由于商業地產的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設的時間關系至關重要。

（1）主力店招商時間的確定

由于主力店群決定項目產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產品――商業設施；所以主力店群的招商集中在項目業態組合之后、規劃之前。

（2）中小店群招商時間的確定

中小店群則對形成后的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。

（3）制定招商工作進程

（1）第一階段：（籌備預備期）

①諾睿德國際商務廣場項目總體經營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；

②制定業態定位標準；

③擬定初步各業態布局方案；

④擬定與商家合作方式及條件標準。

（2）第二階段：（初選儲備供應商期）

①進入全國招商工作程序；

②進入本市招商工作程序，組織實施初選商家資源儲備；

③諾睿德國際商務廣場項目招商團隊組建，培養團隊協調性磨合；

④招商團隊針對當地商業市場環境、商品經營狀況及供應商資源普查備案；深入準確地對當地市場各商品類的分析匯總，編制各業態經營指導方案；

⑤針對本市，將長春市場開發、尋找下級地區的商家資源普查備案；并協調協助開發工作。

⑥本地招商工作程序開展，組織實施初選供應商資源儲備；

⑦制定完備的商家儲備品牌資訊，對適合的預選商家資源評定分類。

（3）第三階段：（審定確認供應商期）

①確定正式的各業態定位標準和布局執行方案以及招商合作方式、合作條件標準等公司經營原則方案；

②確定各業態最終執行的經營工作方案，重點標志性經營商家認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；

③輔商家洽談合作條件，結果對比擇優；

④評審確認合格商家，簽訂意向合作協議，收取合作預約訂金。

（4）第四階段：（合同申報簽訂期）

根據各項諾睿德國際商務廣場項目籌備工作完成進度情況，對已經完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調，確保開業正常可行之后，與商家簽訂正式合作協議書。

（5）第五階段：（商戶入場裝修期）

①店鋪設計基本標準設定，規定貫徹；

②與商家協調裝修規范，符合雙方裝修規定要求；

③辦理相關入場裝修手續，進場實施裝修店鋪；

④做到及時合理，人員積極跟進，協調配合各管理環節，控制按規劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標。

（6）第六階段：（招商持續期）

本階段大部分商戶已經落定，同時將完成一部分商家的后續進場，如該部分商家在開場前未能及時完成裝修，則將由商業管理公司監督；根據實際的招商情況，確定部分物業的流向；舉行開場慶典活動的準備。

（四）做好前期規劃，建立完善的商業服務體系

商業綜合體的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目規劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造（外部環境藝術處理、內部氣氛藝術塑造、環境藝術特色設計）、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域設計等，并形成清晰的招商規劃系統。大多商業地產運營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業地產開發商規劃不到位。

另外完善的商業服務體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業服務體系包括以下內容：

1、大客戶服務

大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務應該成立專門的部門進行管理。

將傳統商場總服務臺在MALL中定位為客戶服務中心，下面設有大客戶小組，重點跟蹤服務大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統隸屬公司CRM系統，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務的依據。

2、客戶投訴處理流程

由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負責協調供應商服務水平投訴由樓層經理負責處理，嚴重投訴上報公司總經理。

涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經理負責。

3、商業物業管理服務

經營期間的物業管理工作，主要包括五個方面：承租商的優化管理、促銷推廣活動、服務管理。日常物業管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業知識服務。現代購物中心對物業管理提出了特殊要求：

（1）高標準衛生管理

對現代購物中心要進行高標準衛生管理，公共設施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。

（2）綠色裝修的統一管理

對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規劃方案，重點提供服務，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風格，確保格調高雅。修工作還需要由物業管理公司和運營部門進行協調，減少對其他營業區域的干擾，確保正常營業。

（3）高標準管理各個停車場

鑒于新的物業管理條例對車輛丟失作出規定，物業管理公司責任重大，要確保正中商業廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統和錄像系統對車輛實施嚴格的管理。

（四）成功招商的關鍵在于成功的溝通

商業地產開發與住宅地產開發最大的區別在于服務對象不同：住宅開發主要面對終端用戶群體；而商業地產開發面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個人和機構經營者，最重要的是關系商業地產項目持續經營的數以萬計的消費者。運營商與招商針對的是特定的經營者，換位思維、良好溝通成為招商的關鍵。商業地產項目的招商不應是單純租賃的交易關系，而是需要從經營者的角度為出發點，從商業規劃、經營管理等諸多方面給予經營者信心。

（五）合理把握贏利模式

選擇商業地產贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：

一是把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化，不要跟風，也不要想當然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商或合作伙伴對項目的市場研究不夠，市場定位不準。

二是要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。

三是有無運作商業地產的人才團隊，如果自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經驗，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。

四是投資回報的期望值要設定好，是只賺開發投資的錢，還是把經營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，據此設定科學合理的贏利模式。

結語

總之，商業綜合體項目的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目銷售策劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域計劃等，并形成清晰的招商規劃系統；在建筑規劃設計上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機電等硬件配置，可以借鑒萬達的“商業訂單模式”，這樣可以降低項目的開發和招商風險。

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第9篇：商業地產項目的業態規劃范文

投資者的這些疑慮，催生了商業地產咨詢業的發展。零售行業需要優秀的商業地產咨詢商為其規劃好投資置業的第一步。以上海著名的奧特萊斯品牌直銷廣場為例，由于建在非傳統的商業區位，許多國內外知名的公司都不愿接手奧特萊斯，大部分商家也對奧特萊斯望而止步，對未來入駐能否獲得收益充滿疑惑。面對這一系列問題，奧特萊斯迫切需要成熟的商業地產咨詢公司幫助其進行合理的策劃，經過多方考察，他們選擇了上海在行置業投資咨詢有限公司。針對奧特萊斯出現的問題，在行置業投資咨詢有限公司有針對性地制定了招商策略，幫助奧特萊斯取得了意想不到的成功，令業內刮目相看。

在行的策劃方案，將奧特萊斯11萬平方米的直銷廣場分為品牌主題商廈、餐飲板塊、休閑板塊和部分品牌招商四大板塊。其中主題商廈和餐飲板塊的招商是兩大難點。策劃者敏銳地抓住了奧特萊斯的經營產品適合上海人的品牌鑒賞能力強、消費能力相對弱的特點，為其制造了科學的招商策略。

在主題商廈板塊招商中，策劃方通過對奧特萊斯的業態融合性和物業特點進行判斷分析，發現兒童用品、家居更適合主題商廈的經營。因此，奧特萊斯的主題商廈被定位為兒童主題，劃分為青少年兒童用品城、運動城和生活館三部分。同時依靠精湛的招商技術，策劃方幫助奧特萊斯成功引進了寶大祥青少年兒童購物中心、德美生活中心等知名企業和品牌。

餐飲板塊的招商，首先從尋找具有外資背景的餐飲企業入手。在行認為，這些企業往往了解奧特萊斯的經營模式，對中國奧特萊斯的未來經營充滿信心。其次是尋找品牌餐飲企業。因為奧特萊斯的經營特點是服務有車族，消費人群是中等以上及中等層收入者，所以引進餐飲品牌與國際服裝品牌扎堆經營，更能滿足消費者的消費需求。第三是尋找連鎖餐飲企業。由于經營地設在市郊，餐飲企業的員工上班及物流都會發生困難。而連鎖餐飲企業,他們自有一套解決方案和完善的物流配送,在奧特萊斯進行長期經營不存在問題。

由于進行了成功的商業地產策劃，奧特萊斯取得了輝煌的成就。投資方原本準備用兩三年時間培育市場，先靠游客聚攏人氣，再逐漸吸引本地“有車一族”。但是由于策劃合理，在試營業后，第一個“五一黃金周”的7天中，奧特萊斯就接待了5萬輛汽車25萬人次的消費者，日均銷售額突百萬，刷卡率達到56%，目標顧客迅速鎖定。

此外，成功的商業運營也有力支持了物業價值的體現，原來奧特萊斯計劃銷售部分物業，以平衡整體資金。但是考慮到整個項目的完整運營，最終撤消了銷售計劃，以整體租賃經營方式運作項目。改售為租以后，整個項目的業態處于控制之下，項目特色鮮明、客源廣泛、經營穩定，成為上海商業發展和成功商業地產的標志性項目。

由此可見，選擇和制定好正確的地產策劃，對零售企業的發展，是十分重要的。走好這關鍵的第一步，才能在日后的經營中占得先機，獲得收益。