不動產管理的概念精選(九篇)
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第1篇：不動產管理的概念范文
【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management
1. 概念
（1）不動產包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記檔案是不動產登記部門在不動產權屬調查、登記、轉移、變更等工作中形成的真實記錄。
（2）不動產登記檔案信息資源的基本組成包括：不動產登記檔案、不動產登記簿和在不動產登記行為中產生的相關資料。
（3）不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為稱之為不動產登記。
（4）不動產登記檔案信息資源的完整性、準確性、安全性，是審查和確定產權、保障所有權人合法權益的必要條件，也是進行城市規劃和建設必備的基礎材料，它是體現一個城市管理和房地產管理水平的標志，也是城市房屋和土地現狀的縮影。
（5）不動產登記檔案信息資源的重要作用：無論是在國土資源保護、地籍調查、住房保障、法院訴訟、國家稅收，還是在戶籍管理、個人信用等管理等領域都起著不可替代的作用。
2. 特點
2.1憑證性。
（1）專業性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認定、房地產平面圖的測繪等，都必須由具有專業資質的部門出具報告。
（2）提供可靠的法律依據。在實施產權管理和產權保障時，記錄和管理都是唯一能夠合法證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證。
2.2多樣性。 構成多樣，涵蓋了不動產登記的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構成。形式復雜，傳統與現代相結合（紙質檔案與電子檔案相結合），原始檔案資料以紙質為主，現代電子檔案以圖像文件為主。信息多樣，既含有與地理分布有關的數據，也包括權利屬性、自然狀況等基本信息，可稱得上空間地理信息與屬性綜合信息相融合。
2.3連續性。 房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關，現代社會市場經濟的高度發展，也促進了房地產市場的交易劇增。不動產登記檔案體現了房產全部：從土地的劃撥、流轉，房屋的買賣、過戶、繼承，房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產，反映了房屋產權的真實情況。在房地產交易市場中，產權轉移頻繁更替，甚至存在過戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉移已促成。因此，不動產登記檔案信息存在動態常規性和連續必然性。
2.4增量性。 由于交易頻繁，不動產登記業務量不斷增加，不動產登記檔案不斷擴容。所以不動產登記檔案既要永久保存又必須要求高質量的保存條件。 以上幾點決定了不動產登記檔案信息資源管理模式要有專業性，復雜多樣性，管理模式要適應于連續性，保障高質量永久保存的管理。
3. 管理模式
2015年3月1日《不動產登記暫行條例》正式實行，不動產統一登記工作在全國展開?！段餀喾ā芬幎?，不動產物權歸屬和內容的根據是不動產登記簿。《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建?？梢?，不動產登記工作的原始依據是不動產登記檔案，也是不動產登記工作開展的基礎。因此，不動產登記檔案信息資源管理模式的確定和建立非常重要。不動產登記檔案基本構成：電子檔案和紙質檔案，不動產登記檔案信息資源管理模式包括兩個方面：虛擬管理與物理管理。
3.1虛擬管理模式，是對不動產檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理。虛擬管理必須符合對信息平臺建設的要求：建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現信息在有關部門間依法依規互通共享，消除孤立信息；推動建立依法公開查詢系統，保證交易安全，保護群眾合法權益。信息管理基礎平臺應當匯集管理行政區劃內的各類不動產檔案信息數據資源，成為登記檔案數據中心，建立統一查詢系統，并按管理層次和登記類別設置查詢權限、對外查詢服務，維護交易安全，保障個人隱私，確保信息數據準確、完整和安全。
3.2物理管理模式：主要指紙質檔案、權籍圖冊的管理。就目前全國各省市不動產登記檔案管理的現狀，面對不動產登記檔案管理問題，如館藏檔案、管理水平、庫房條件、規模、人員狀況等諸多情況，要采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則，要因地制宜，統一領導、分級管理，維護檔案的完整與安全，便于社會使用。專業性程度較高，分為高度集中式和相對集中式兩種模式。
（1）高度集中式。 確保檔案保管條件符合國家標準，對本行政區劃內土地、房屋等不動產登記結果和原始資料進行集中存放與保管。 高度集中式管理模式的優點：檔案的完整與安全，同時要求高標準的檔案庫房。目前無錫房地產檔案館藏房產檔案約為240萬卷，庫房面積約為1500平方米，密集架總容量約為1600立方米，庫房壓力不小。要豐富館藏，也要優化館藏。如果采用高度集中式，需要科學合理建設庫房甚至新建庫房，相關方案的制定、審批、動工建設等手續需要一定的周期性，相關資金、人員也要及時到位。
（2）相對集中式。 比如房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與相應土地、海域登記檔案相關聯，可通過二維碼、物聯網等現代信息技術實現。 相對集中式的管理模式，可在現有庫房管理條件基礎上進行不動產登記檔案管理，可以在不動產登記檔案管理的實踐中尋找其適用性。缺點是庫房管理存在局限性，僅就某一類型的不動產登記檔案進行管理，分散的庫房存在一定的安全隱患，易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。
4. 措施
兩種管理模式都應當執行標準化、規范化、一體化、實用化和科學化原則，建設符合標準的現代庫房，從而達到管理規范化、標準化、科學化。
（1）建立各項管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫房管理等，規范檔案管理；
第2篇：不動產管理的概念范文
關鍵詞: 不動產登記/物權變動/法律行為/事實行為
引 言
新頒布實施的《中華人民共和國物權法》確立了因法律行為引起的不動產物權變動，要以登記作為必備要件。也就是說，因法律行為所引起的不動產物權的設立、變更、消滅、設立負擔，除了作為不動產物權變動的基礎行為——債權行為成立且有效，尚須到不動產登記機關踐行登記程序，不動產物權變動的法律效果方才發生。由此可見，不動產物權變動的登記在不動產物權變動中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國不動產登記的傳統和現狀，人們對不動產登記的性質和功用在認識上發生一定的偏差，在登記的理論和實踐層面存在著一些分歧。辨清不動產登記的法律性質，正確認識不動產登記的功用，對我國不動產登記制度的完善，對不動產登記的統一立法，尤其對廣泛存在著的不動產登記的實踐，都具有十分重要的指導作用。
一、不動產登記是民事行為抑或行政行為
鑒于我國不動產登記的現狀，不動產登記由各類不動產的專門行政管理機關進行，比如土地物權變動由土地行政主管部門登記，房產物權變動由房產行政主管部門登記，林木物權變動由林業行政主管部門登記等。由各類不動產的行政主管機關對所管理的不動產進行登記，如若不申請登記，這些不動產或不動產權利不能發生變動。這種登記的現狀往往給人造成錯覺，主體之間就不動產或不動產權利發生變動，尚須相應行政主管機關的登記認可，行政機關的登記行為被看作是一種行政管理行為，這種觀點成為目前學界和實務界的通說。[1]某些行政法學者甚至認為，主管機關的審查登記行為是一種帶有行政職權性質的許可行為。[2]在學界與實務界之所以會出現這種認識，是由我國目前有關不動產登記立法的現狀所決定的。土地管理法、城市房地產管理法都是從對不動產進行行政管理的角度進行立法，不動產登記自然被納入到行政管理的范疇。
主體之間就不動產權利變動達成協議，以使不動產權利發生變動，實現財貨流轉和交易目的。不動產權利具體包括建設用地使用權、房屋所有權等是物權，物權具有支配性和排它性，讓任何第三人知曉該不動產上的權利狀況，有利于該不動產權利的行使和不動產效用的發揮，有利于該不動產的順暢流轉，以建立穩定有序的財產流轉秩序，這種主體之間就不動產或不動產權利發生變動的情況就必須借助一定的可足夠為眾人所知的公示手段彰顯出來。在諸如法國、德國、日本及我國臺灣地區被實踐證明了的最有效的公示手段即為不動產登記，即由一個有足夠公信權威的機構將不動產權利變動情況通過設置專門的薄冊的方式公之示眾，人人皆可以查詢，以知悉不動產上的權屬狀況。我國不動產權利變動情況與這些國家和地區的不動產權利變動情況相通，運作原理相同，所以將不動產權利變動登記看作是主體之間不動產物權變動情況的公示，是促進不動產的利用和實現財產穩定有序流轉的必備手段。登記最主要的功能就是不動產物權權利狀況的公示，登記所產生的法律效果只關乎不動產權利歸屬和變動狀況，登記服務于不動產的高效利用和有序流轉，不動產登記行為應是民法上發生民法效果的行為，所以應屬民事行為。
從上述論證可以看出，不動產登記的民事行為屬性，是由不動產登記的功能所決定的?！段餀喾ā吠ㄟ^之后，確立不動產登記的公示功能具有十分重要的現實意義，不動產登記作為不動產物權變動的公示手段，主要功能即將不動產權屬狀況公之示眾，以利不動產的利用和流轉，任何欲在該不動產上設定權利之第三人即可根據公示出來的權屬狀況做出正確有效的交易決策，而要改變過去那種認為不動產登記是不動產行政管理機關對不動產行使行政管理職權的傳統看法。主體之間就不動產權利變動達到協議之后，只要該協議合法、有效，并按《物權法》和相關法律的規定提供了登記所需的材料，不動產登記機關在審查以后對符合條件的不動產物權變動就必須予以登記，以完成不動產物權變動的公示程序，而不能借對不動產進行行政管理為由對符合條件的不動產物權變動不予登記，這一點在《物權法》中也得到確認。
二、不動產登記是事實行為還是法律行為
對不動產登記的事實行為屬性或是法律行為屬性的探討，是建立在對第一個問題論證的基礎之上，即是以不動產登記行為屬民事行為為探討的前提。事實行為和法律行為同屬法律事實的范疇，都是引起民法效果的原因。但是，事實行為和法律行為引起民法上效果的作用機理不同。法律行為，是以意思表示為要素，因意思表示而發生一定私法效果的法律事實。[3]主體欲要發生的民法上的效果，即民事權利和義務的產生、變更、消滅，受制于主體的意愿，只要該意愿合法、有效，意愿所達成的民法上的效果就會相應地發生，所以因法律行為所引起的民法上效果的發生要貫徹意思自治原則。事實行為則不同，事實行為無需考慮行為人內心意思，事實上有此行為，即產生相應的法律效果，行為人有無取得此種法律效果的意思，在所不問。[4]由此可見，事實行為所產生的法律效果是由法律預先規定好了的，與行為人內心意思無關，不受行為人內心意思的影響。不動產登記是事實行為還是法律行為，就要看不動產登記所要發生的法律效果——不動產物權的設立、變更、設定負擔、消滅，是否取決于不動產登記申請人的效果意思，若是則為法律行為，若否則為事實行為。
不動產登記是法律行為抑或事實行為，必須在物權變動的不同立法模式下考慮。綜觀他國民法理論和實踐，因法律行為引起物權變動，主要有兩種立法模式，一是形式主義，二是意思主義。所謂形式主義，是指物權變動的完成除當事人的意思合致外，尚須登記、交付形式的做成為必要的立法主義。[5]根據物權變動是基于當事人的債權意思還是物權意思的不同，又可將形式主義分為債權形式主義和物權形式主義。債權形式主義要求物權的變動須當事人的債權意思合致，并且要履行登記、交付程序，如瑞士。物權形式主義要求物權的變動須當事人的物權意思合致，債權意思合致只是物權變動的原因，并不決定物權變動效果的發生。物權變動效果取決于物權意思合致，另外尚須踐行登記、交付程序，如德國。在形式主義立法模式下，就不動產物權變動而言，不動產登記是必備要件。意思主義，是指物權變動僅以當事人的意思合致為已足，不以任何形式的作成為必要的立法主義。[6]意思主義中的意思僅指債權意思，也就是說，物權變動效果的發生，僅以當事人債權意思合致為已足，登記、交付的形式要件不是物權變動的必備要件，但為了保護物權變動中的第三人，讓第三人知悉該物權變動的具體情況，意思主義規定登記、交付具有對抗第三人的效力，如法國和日本。不動產登記在不同的物權變動立法模式下顯現出不同的功用，是源于不同立法模式不動產登記性質的不同。
（一）物權形式主義立法模式下不動產登記的法律行為屬性
已如上述，物權形式主義立法模式下，物權變動取決于物權行為，債權行為只是物權變動的原因，不決定物權變動效果的發生。但是物權行為究為何物，登記是否就是一種物權行為，則眾說紛紜?！皞鹘y見解認為，物權的意思表示（包括物權的合意）本身即為物權行為（單獨行為及物權契約），登記或交付則為其生效要件?！盵7] 按照法律行為的一般理論，法律行為的核心要素是意思表示，法律行為包括效果意思和意思的表達方式，如口頭形式、書面形式、行為等。如若將物權意思本身等同為物權行為，單純的物權意思表示（物權行為）則不能引起物權變動實際效果的發生。某種物權的實際取得或喪失，端賴于另外的實際履行行為，即動產的交付和不動產的登記。如此一來，單有物權行為不能發生實際的物權變動，而這又與物權行為概念本身相矛盾。為了克服這種矛盾，有關物權行為的傳統見解在維持物權意思即為物權行為的基礎之上，把實際的履行行為——交付和登記看作是物權行為的生效要件，但此種嫁接讓人不免產生牽強附會之感。臺灣著名學者姚瑞光先生在洞悉物權意思即為物權行為的矛盾后指出：“物權行為者，由物權的意思表示與登記或交付相結合而成之要式行為也?！餀嗟囊馑急硎荆c登記或交付相結合，始能成立所謂物權行為。惟有完成此項方式后之物權行為，始能發生物權得喪變更之效力，始能不殘留所謂履行問題，亦即物權行為一經成立，即生效力，不可認為物權行為因意思表示而成立，登記或交付不過其生效要件而已?！盵8]姚先生認為，物權行為是物權意思和實行履行行為——交付、登記的結合，交付、登記也是物權行為的內容，雖然此種觀點克服了物權意思本身即為物權行為的自相矛盾之處，但是關于物權意思和交付、登記之間的關系仍不甚明了，交付、登記的法律屬性仍不明確。
要探究物權行為的本質，弄清楚物權行為和物權意思之間的關系以及交付、登記的法律屬性，必須從物權行為產生的源頭上分析。物權行為理論的創造者德國法儒薩維尼在《當代羅馬法制度》一文中寫道：“私法契約是最復雜最常見的……在所有的法律制度中都可以產生契約，而且它們是最重要的法的形式，首先是在債法中，它們是債產生的最基本的源泉。這些契約人們稱之為債務契約。此外在物權法中它們也同樣廣泛地存在著。交付是一種真正的契約，因為它具備契約概念的全部特征：它包括雙方當事人對占有物和所有權轉移的意思表示……僅將意思表示本身作為一個完整的交付是不足夠的，因此還必須加上物的實際占有取得作為它的外在行為，但這些都不能否認它的本質是契約……?！盵9]法儒薩維尼這段精僻的論述清晰地告訴我們：交付本身即為一法律行為，買賣中的交付，核心要素是當事人轉移動產所有權的意思，但該意思不是法律行為，其必須依附在交付這一有形的外觀之上，物權行為即為交付。
隨著交易規模的擴大和交易種類的多樣化，不動產交易在法理上和交易實踐上逐漸呈現出與動產交付不同的交易狀態，即被后來各國所廣泛確立的不動產交易要以登記作為表標方式。以薩維尼抽象出“交付也是一種真正的契約”同樣的論證出發，由于不動產登記成為不動產交易的常態表征，如理相同，不動產登記也是一種真正的契約，是一種能獨立發生物權變動的法律行為。以薩維尼物權行為理論為立法基礎所采取的物權形式主義立法模式下，就不動產物權變動而言，不動產登記即為一種能獨立發生物權變動的法律行為的觀點明晰可見。
（二）債權形式主義和意思主義立法模式下不動產登記的事實行為屬性
債權形式主義、意思主義立法模式與物權形式主義立法模式，雖然都有債權行為的存在，但債權行為在實際的物權變動中所起的功用不同。意思主義立法模式下，單有債權行為即可引起物權變動，連債權行為的實際履行——交付、登記等都沒有必要。債權形式主義立法模式下，債權行為是引起物權變動的決定因素，但只有當債權行為的實際履行——交付、登記完成后，方才發生物權變動。在這兩種模式下，債權行為對物權變動起著決定作用，債權行為無效、被撤銷，物權變動就無法發生。物權形式主義立法模式下，已如上文所述，債權行為只是物權變動的原因，實際的物權變動取決于物權行為，即使債權行為無效或被撤銷，只要物權行為有效，物權變動就能實際發生。
物權形式主義立法模式下，交付、登記是真正的契約，不動產登記作為法律行為的一種，遵從法律行為成立要件、生效要件等的判斷規則，適用法律行為一般原理。債權形式主義立法模式下，依債權行為達到物權變動的最終目的，端賴于當事人債的實際履行。債的履行完成，即動產完成交付和不動產完成登記可發生多重法律效果：一是當事人之間的債因當事人的實際履行而消失，二是當事人之間所欲達到的目的，就物權變動而言，物權變動的發生即可確定地實現，三是動產交付、不動產登記作為當事人之間物權變動的外觀，對不知交易實情的第三人來說，具有公示權利變動的效果。因此，債權形式主義立法模式下，交付、登記是債的履行行為，該履行行為產生既定的法律效果，是物權變動的必備要件，因而應屬于事實行為。
意思主義立法模式下，就物權變動的法律要件來說，交付、登記并非必需。但從交易習慣和日常生活經驗來看，不完成交付和登記，買方不取得對物的實際占有，物的使用價值無法實現。從另一個角度看，物權是支配權，具有排它性，物權的行使和變動不僅關涉物權人本人的利益，還關涉到該物之上其他權利人、欲取得該物之交易相對人等的利益，關涉交易安全和交易秩序，交付和登記扮演著十分重要的公示功能，并且此種公示功能在復雜的物權變動中尤為重要。基于此，意思主義立法模式雖不強求不動產物權變動必須辦理不動產登記，但規定未經登記的不動產物權變動不能對抗第三人，這就使得取得不動產物權之當事人如若未辦理登記，其所取得的不動產物權隨時有被他人取得的風險，正是此種風險的反激勵作用，當事人因顧及風險，在絕大多數情況下也不得不辦理登記，這一點從王茵博士的論文中可以清晰地得到印證，意思主義立法模式的典型——法國，于“1855年法就大多數所有權及其他不動產物權的設定、移轉，規定以謄記為第三人對抗要件，顯著地擴大了謄記范圍，幾乎所有的物權變動都要公示。”[10] 由此可見，意思主義立法模式下，交付、登記作為物權變動對抗第三人的公示要件，法律效果確定，因而也屬于事實行為。
結 論
在我國《物權法》制定過程中，就采取何種物權變動立法模式，是否采用物權行為理論等問題，眾說紛紜。就已實施的《物權法》相關條文內容來看，“不動產物權變動非經登記不發生效力”是一般規定，土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立，土地承包經營權互換、轉讓的，非經登記不得對抗善意第三人，地役權的設立非經登記不得對抗善意第三人，并且立法上未采用“物權行為”概念。由此可見，我國就不動產物權變動，立法上采取了以債權形式主義為主，兼采意思主義的立法模式。結合上文的論證分析可以看出，在我國，就不動產登記而言，一般情況下，不動產登記是不動產物權變動的生效要件，不動產登記的法律效力，法有明確規定，與當事人的意志無關。特定情況下，不動產登記起著“對抗善意第三人”的公示作用，其法律效力也為法所明文規定。由此可見，在我國，不動產登記的行為屬性應為事實行為。（原載《長春工業大學學報（社會科學版）》2009年第4期）
參考文獻
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[2] 應松年.行政法學新論[M].北京：中國方正出版社，1998.246；行政許可制度存在的問題及立法構想[C].中國政法大學科研處優秀論文選集.北京：中國政法大學出版社，1998.230.
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[4] 趙勇峰，馬瑞娟.對民事法律事實體系的再思考[J].學術交流，2005，（10）。
[5] [6]肖厚國.物權變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[7] 王澤鑒.民法學說與判例研究[C].北京：中國政法大學出版社，1998.7.
注釋:
[1]田士永.物權行為理論研究[M].北京：中國政法大學出版社，2002.194；王利明.物權法論[M].北京：中國政法大學出版社，1998.50.
[2]應松年.行政法學新論[M].北京：中國方正出版社，1998.246；行政許可制度存在的問題及立法構想[C].中國政法大學科研處優秀論文選集.北京：中國政法大學出版社，1998.230.
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[6]肖厚國.物權變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[7]王澤鑒.民法學說與判例研究[C].北京：中國政法大學出版社，1998.7.
[8]轉引自王澤鑒.民法學說與判例研究[C].北京：中國政法大學出版社，1998.5.
第3篇：不動產管理的概念范文
關鍵詞：不動產物權不動產登記的性質不動產統一登記制度
不動產物權變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權法部分和行政法上的不動產登記制度兩個部分組成。
建設社會主義市場經濟的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預市場主體的具體經濟活動而集中精力去做其應該做的事情。在經濟管理領域，政府職能將限于核定社會成員準人市場的資格，明確民事權屬狀態，營造并維護市場的公平競爭環境。由此可見，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容之一的不動產物權登記制度在政府各項職能中居于基礎性地位。
一．問題的提出：我國傳統的不動產登記制度
由于歷史原因，計劃經濟體制下不動產的財產性長期不被承認，不動產被排除在財產法之外，不動產登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權分散，我國傳統的不動產登記極為混亂。
（一）不動產登記的法律不統一
我國的行政機關在進行不動產登記時所依據的是分散在各個法律法規中的登記規范。僅法律就有《土地管理法》及其《實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《礦產資源法》、《草原法》、《漁業法》、《擔保法》等之多,另外還包括國務院有關行政主管部門制定的登記規則,如國家土地局制定的《土地登記規則》。這些性質、淵源、效力不同的登記法規都是計劃經濟時代的產物，已不能滿足市場經濟下不動產物權變動的需要。
（二）不動產登記機關不統一
根據上述分散的法律法規的規定，土地、房地產、森林、礦產等所有權或抵押等的登記分別由縣級人民政府土地行政、房產、林木、地質礦產或地方人民政府規定的主管部門行使。
在這種傳統的不動產登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動產登記的領域，體系龐雜，弊端重重：當事人登記時經常要到多個部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關不動產交易機關帶來查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復抵押等現象；各登記機關為了部門利益，爭相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。
（三）不動產登記錯誤的賠償問題缺乏規定
我國目前的法律法規中缺乏關于不動產登記賠償問題的規定，在實踐中造成不動產登記機關的權利和義務被割裂的畸形現象。登記機關僅指向收費的權利，而對登記錯誤的后果不負任何責任，嚴重的損害了當事人的合法權益，由此產生了大量的不動產登記糾紛；因為登記機關不對錯誤的不動產登記負責，不利于加強不動產登記機關的責任感，缺乏壓力和動力去認真履行不動產登記的義務，影響了不動產登記的公信力。
（四）不動產登記的信息不夠公開化
我國相關法律法規沒有明文規定公開查簿制度。在司法實踐中經常遇到需要查詢當事人不動產信息的情況，而掌握不動產登記信息的部門認為登記只是為了執行政府的管理職能，不愿或者不及時、不準確地提供不動產信息。這與物權變動的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠。
二．重構我國不動產登記的性質
不動產登記，也就是不動產物權登記，是不動產所在地的登記機構依申請將不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅在不動產登記簿上予以記載的制度。不動產登記的性質是不動產登記制度中的基本問題。
（一）傳統學界觀點
目前學界有關不動產登記的性質，大體上有三種學說:1、公法行為說,該說認為:不動產登記的性質,屬于一種行政行為。2、私法行為說,該說認為,登記效力之發生在于登記之意思表示，登記效力之發生脫離申請人意思則難以發生效力。從登記所產生的效力來看,登記行為是產生私法效果的行為。3、證明行為說,該說避免公、私法性質上的判斷,認為房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件,房屋產權變更登記本身,也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示,而不是對房屋買賣合同的審查和批準。
筆者認為，不能籠統地判斷不動產登記的性質，分析不動產登記的性質必須結合不動產物權登記的種類及物權的基本分類。
（二）不動產登記的性質之分析
筆者借鑒準物權理論，將我國的不動產物權一分為二，并以此為基礎分別探討不動產登記的性質，從而在此“二分法”前提下展開對不動產統一登記的范圍的研究。
1．我國的不動產物權的類型
根據我國現行法律和已頒布的《物權法》之規定，筆者認為，我國的不動產物權包括以下種類：
（1）不動產所有權：國家所有權；集體所有權；私人和其他權利人的所有權。
（2）不動產擔保物權：只有不動產抵押權。
（3）不動產用益物權：自然資源使用權；建設用地使用權；土地承包經營權；宅基地使用權；地役權。
對于上述種類，借鑒準物權理論，可以將不動產物權分為準物權與典型物權。典型物權如我們通常所涉及的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權。在此主要討論準物權問題。
準物權同典型物權相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權范疇。對準物權概念的理解在學者之間有一定的差異。如有學者認為準物權是指某些性質和要件相似于物權、準用物權法規定的財產權，因而法律上把這些權利當作物權來看待，準用民法物權法的規定。屬于準物權的財產權有:林木采伐權、漁業權、采礦權、狩獵權、先買權等。也有學者認為，水權、礦業權和漁業權等并非為民法所規定的物權，將準物權稱為特別法上的物權。如王利明教授認為,特別法上的物權,公民、法人經過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發或作某種特定的利用的權利，如取水權、采礦權、養殖權等。當然，也有學者明確地使用準物權這一概念。如崔建遠教授認為,準物權不是屬性相同的單一權利的稱謂,而是一組性質有別的權利的總稱。按照通說,它是由礦業權、水權、漁業權和狩獵權等組成。為了論述的方便，筆者使用準物權這一表述。
準物權的客體一般具有不特定性，準物權的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯系。2004年7月1日起實施的《中華人民共和國行政許可法》規定，涉及有限資源開發利用的，應作為行政許可的事項(第12條規定)。由于準物權所指向的標的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續發展和環境保護相關，因此，準物權具有很強的公法色彩。
準物權由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時準物權上負有較多的公法上的義務，一般不能自由轉讓，準物權的行使一般不以對物的占有為必要。[1]（P76-P85）
2．我國不動產登記的性質
筆者認為，對于不動產登記之性質，應以“二分法”區別對待。依不動產物權類型的不同將登記主要分成兩類:
一類是行政機關依照法律規定的條件和程序許可或確認的物權之登記,如探礦權、采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源的準物權。這一類準物權的登記，涉及公共利益和行政管理權關系密切。
另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產生的典型物權變動之登記,如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經營權、地役權等。這一類基本上和行政管理權沒有關系,主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。
基于此，筆者認為，前一類以不動產行政管理理論為基礎的不動產物權登記屬于行政行為范疇，應由行政許可或行政確認等加以規范；后一類與公民權益息息相關，以民法物權法理論為基礎的登記應為復合性質的行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的重點。需要說明的是，“二分法”與物權的平等保護原則并不矛盾，相反，恰恰是對其的合理補充。
綜上所述，不動產登記行為的性質應以“二分法”論。目前實務界和行政法學界不分種類地籠統地只強調不動產登記行為性質的公法性或一味強調不動產登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內容豐富的不動產登記行為。只有先明確不動產登記的性質，才能制定出不動產統一登記制度的立法框架。本文所探討的不動產統一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。
3．構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的性質
由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。
現階段構建我國的不動產統一登記制度的范圍應以后一類復合行為性質的不動產登記為限。這種復合性質的不動產登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權力對不動產的監督管理和給國家稅收提供依據；后者的意義在于通過權利狀態的公示，保證交易的安全。
有學者認為這種復合行為性質的不動產登記“是一種準行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點。行政行為以法律效果的內容是效果意思還是觀念表示為標準，分為行政行為與準行政行為。一般認為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機關的意思表示直接產生法律效力的行為。準行政行為是介于法律行為與事實行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對人設定行政法上的權利義務。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規定而產生，并非基于行政機關的意思而產生。因此,行政登記屬于準行政行為,只產生間接的法律效果,而不產生直接的法律效果。[3]（P33）
該行為之所以屬于準行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機關的意思表示，只代表登記主體對客觀事實的認知與判斷，不動產物權登記的內容只是對申請人的不動產物權享有與處置情況進行核實、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權利主體所享有的不動產物權的一種確認。從行政主體的意思參與程度講，不動產物權登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負有登錄的義務與職責，是對私權狀況的予以證明而非干預。所以，這一種不動產物權登記行為應是一種準行政行為，同時也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產登記在本質上是國家證明行為，而不是批準行為”。
作為準行政行為的不動產物權登記具有兩項功能:一是證明，登記行為在客觀上產生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產登記薄上的權利是正確、真實的，只有提供充足的反證，不動產登記薄中的登記內容才能被；二是確認，登記在不動產登記薄中的內容是經過行政機關的核實后所做的記載，代表著官方對權利主體所享有的不動產物權的確認，因此在客觀上具有一定的公定力。
三．構建我國不動產統一登記制度的思考
《物權法》第10條規定,“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定?！?/p>
如前所述，由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。要想統一絕非易事，所以暫且維持現狀。以民法物權法理論為基礎的典型物權的登記是準行政行為和證明行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的問題。
（一）確立統一的不動產登記機構
不動產登記機關確定在哪一個部門,應當根據法理和國際慣例確定。世界各國或地區的登記機關,無非是司法部門和地政部門兩種。德國實行的是司法部門登記的做法,他們的土地登記實際上就是不動產登記,而且這種登記仍可以為不動產的交易秩序提供由國家公信力支持的、公開的、統一的法律基礎。結合我國實際情況，由法院進行登記,登記結果必然對裁判產生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯誤,本應承擔責任。但如果由法院自己去追究,是會有一定干擾的。并且登記在我國有準行政行為的性質,登記由行政機關承擔有其合理性。
筆者認為，目前以地政部門的登記為基礎建立我國的不動產統一登記制度,應當說較為實際和方便操作。理由是：第一，不動產的核心是土地產權，其他不動產產權也以土地產權為基礎，因此登記機關的統一，必然是以土地登記為基礎和核心的統一。第二，我國自1987年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農村土地的登記工作，可以說我國的絕大多數土地的初始登記工作基本完成，這為不動產統一登記奠定了基礎。
在這方面有我國臺灣地區的立法經驗可以借鑒。臺灣的不動產登記原則上是由縣市地政機關辦理的。從臺灣目前的情況來看,由于各市縣依法在轄區內分設登記機關,即地政事務所,這又大大簡化了土地登記作業的流程,便利人民申請登記,符合實際生活的需要。
所以，在不動產登記制度上,我們可以充分學習臺灣地區的立法經驗,并結合大陸實際,不動產登記應以原土地登記部門為基礎,在土地管理部門內另設機構,成立統一規范符合實際的不動產登記局。這樣做的好處在于節約社會成本,便于實踐操作。此外，不動產登記機關實行垂直領導制，規定嚴密的登記程序，以加強管理的力度，防止不動產登記機關利用自己的服務進行牟利。
（二）明確統一登記的范圍
不動產涉及的面很廣,土地、房屋是不動產,草原、林地、水庫、道路也是不動產,探礦、采礦、養殖、電力和通訊等設施都涉及不動產。哪些不動產應當納入統一登記的范圍,哪些不宜統一登記,在我國現階段應當加以區分。
根據前述準物權與典型物權的劃分，不動產登記性質的“二分法”，對于民事主體之間的物權變動,如房屋所有權、土地承包經營權等，不涉及行政機關的意思表示，與行政管理關系無關，依據準行政行為屬性，將其納入統一登記范圍當屬無疑。但是采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源這些準物權，行政機關依行政許可等產生的物權變動，不宜納入進來。因為這涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個過程，目前尚不成熟。
（三）明確不動產登記機關的賠償責任
根據物權法和不動產登記的基本原理,登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發生錯誤,也就是交易基礎發生錯誤,當事人及其他利害關系人均可能因此而遭受損害。為了保障權利人的合法權益以及加強登記人員責任感,有必要建立權利人登記救助機制,完善登記機關及其工作人員的責任制度。
權利人救助機制已為《物權法》所確立，增設了預告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機關的賠償責任。
登記的準確、真實及完整是登記工作的內在要求。筆者認為，不動產物權登記行為給相對人造成實際損失的情況下，已完全滿足行政賠償的構成要件:從主體角度講，不動產物權的登記工作是由行政機關而非司法機關來完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務的行為；第三，登記行為確實可能給相對人造成現實經濟損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對人的損失之間確實存在因果關系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，以及不當或錯誤的登記，說明行政機關在履行登記職責過程中違反了對相對人應盡的義務，構成行政賠償中的違法行為。
此外，登記機關應設立登記賠償備用基金。從國外立法實踐上看,德國和瑞士專門設立登記賠償基金,以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害,我國也可以仿此例設立專門的登記基金。登記基金的來源應考慮：在不動產登記的業務中，將按件收取的費用，納入不動產登記賠償基金；登記機關可以向保險公司投保，設立責任保險；登記機關可以依法設立行政追償權，以保證有足夠的賠償基金。
（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現代行政程序制度
1．窗口式辦公
窗口式辦公，就是以單獨對外的收發文室為窗口受理業務，公民、法人只需將申請文件和必備資料從窗口遞入，即可按規定的時限到窗口領取結果，受理人和辦理人相分開，一個窗口進一個窗口出，封閉辦公，集中對外。[4](P478)
2.建立不動產統一登記的信息公開制度
信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權力來源于人民這一根本性事實所決定，權力運行的全過程應當為權力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權力健康運行的本質要求。[5](P21)
首先是政務信息公開。對與群眾利益相關的、便于群眾參與管理和監督的政務信息，逐步定期披露，既增加了政務工作的透明度，又增強登記機關的責任感。
其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對象應是社會全體成員，改變目前僅是向特定群體（當事人、法官、律師等）公開的做法，體現透明化管理、為人民服務的立場；信息公開的內容應包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當事人作出正確的不動產交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務小組、網上公告等，以實現全方位、高質量的服務。
在不動產統一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護當事人的知情權，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復抵押或不法分子惡意登記等現象。
參考文獻:
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第4篇：不動產管理的概念范文
[關鍵詞] 不動產;特殊權益;價值評估
[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1006-5024(2006)10-0184-03
[作者簡介] 蔡 勇,江西省建設廳住宅與房地產業處注冊房地產估價師,研究方向為房地產經濟｡(江西 南昌 330046)
不動產的權益包括權利､利益和收益三個方面,一般的不動產權益的價值評估已為不動產估價人員所熟悉,但不動產特殊權益的分析及其價值評估卻為不少不動產估價人員所陌生｡為此,筆者撰寫本文對其進行探討,以供不動產估價人員在實務中借鑒｡
一､特殊的非占有性不動產權益
(一)地役權｡地役權是土地所有權人或土地使用權人為使用自己土地的方便與利益而利用他人土地的一種用益物權｡在與地役權相關的不動產中,需要取得地役權的不動產稱為需役不動產或支配不動產,而提供地役權的不動產則稱為供役不動產｡地役權的一個常見形式是(道路)通行權――即是從別人土地上通過的權利｡另一個就是輸電設施或電話線路的地役權,它允許設備公司在土地上指定的地點樹立電桿并在電桿之間布線｡
地役權分為兩種類型,第一種是附屬地役權,它附屬于土地上,而不是一種私人權益;第二種是總地役權,它不附設于不動產,而只是有利于擁有權益的個人或機構｡例如,上述輸電電線地役權有傳輸電力的效用,而未附屬于任何不動產｡附屬地役權除上述的道路通行權外,還有保留地役權､開放空間地役權和古跡保存地役權｡保留地役權可限制不動產的未來使用,并且具有保護野生動物和棲息地的效用;也可以為自己不動產的效用,通過支付相應代價而取得保留地役權,例如,假設位于海灘附近的一個賓館A與海灘之間有一個建筑高度相對低很多的賓館B,則賓館A為了不失去其眺望大海的效用,就可以通過取得保留地役權來限制賓館B改造或重建為高層建筑,但是需要為此向賓館B支付有關代價｡開放空間地役權要求將土地留出來做為非建筑用地｡古跡保存地役權常常是通過禁止對不動產實體進行改造的方式來保護某些具有歷史價值的不動產,它使不動產避免開發至單純從不動產所有權人的經濟效益來說的最高最佳利用狀態,而達到了從整個社會角度看的最高最佳使用狀態｡
之所以需要對地役權進行價值評估,一是因為地役權包含了一些對供役不動產所有權的限制,服從地役權被認為是背上了包袱,從而在一定程度上會減少供役不動產的價值;二是因為地役權能使需役不動產的效用得到更好的發揮,從而在一定程度上會增加需役不動產的價值｡地役權的價值評估思路依地役權的取得情況不同而不同,對于政府因公共需要通過征收取得地役權的估價,其經濟理論基礎與國家征用補償估價基礎大致相同,價值的衡量是供役不動產價值的損失,即地役權的價值等于供役前的不動產價值與供役后的不動產價值之差,而不在于取得地役權不動產的價值增加;對于私人通過合同取得的地役權的估價,采用分配法,即通過對受益的需役不動產的價值增加總量或收益增加總量進行分割來進行估價｡
(二)抵押權｡當某宗不動產被設定抵押權作為貸款債務擔保時,該宗不動產的完全產權就被分割成了兩個部分,即抵押不動產權和抵押權｡抵押權是貸款人(抵押權人)所擁有的權益,其權利是指貸款人有權將不動產權作為本票擔保,或借款人無力還債時有權向法院申請對抵押不動產進行處置并優先得到清償;其利益和收益是借款人償還的貸款本金和支付的借款利息,或者是借款人無力還債時從處置抵押不動產所得的價款中得到的優先償還的款額｡
抵押權益價值評估的思路分兩種情況,第一種情況是假設借款人能夠按照借款合同的要求如期足額償還剩余的貸款本息值,在這種假設前提下,評估思路是抵押權價值等于借款人在估價時點之后各期需要支付的貸款本息值在估價時點的現值之和;第二種情況是假設借款人在估價時點之后不能足額歸還剩余的貸款本息值或者根本就不歸還剩余的貸款本息值,在這種假設情況下,評估思路是抵押權價值等于借款人在估價時點之后可能歸還的貸款本息值和抵押權人從處置抵押物中所獲的優先受償款額在估價時點的現值之和｡抵押權人從處置抵押物中所能獲得的優先受償款額,是處置抵押物的所得扣除處置費用､有關稅金后的余額;如果抵押不動產所占的土地為劃拔土地使用權,則預先扣除的費用還包括需要補交的土地使用權出讓金｡處置抵押物的所得是抵押不動產在未來處置時的市場價值與某一個快速變現的折扣系數的乘積,抵押不動產在未來處置時的市場價值需要評估人員利用市場比較法結合長期趨勢法評估確定,快速變現的折扣系數也需要評估人員通過對當地市場的調查確定｡
(三)可轉讓的開發權｡可轉讓開發權是自土地所有權人或使用權人擁有的權利束中分離出來,一般經出售而轉讓給同一地區或不同地區的另一土地產權人的開發權｡可轉讓的開發權多見于保護區內的不動產中,處于保護區內的土地產權人可以得到開發權,該開發權不能用于開發自己擁有的土地,但可以出售給開發區內的土地產權人,得到此可轉讓開發權的開發區內土地產權人,可以興建比開發區使用分區管制法規通常允許的密度更高的建筑物｡
在有足夠的比較案例時,評估人員可以采用市場比較法進行可轉讓開發權的估價,但是,目前國內一般還沒有足夠的可轉讓開發權的比較案例,所以比較可行的估價方法是采用類似于剩余法的估價思路來估價,所謂類似于剩余法的估價思路,是指先通過求取開發區內的某一不動產在取得可轉讓開發權后的價值,然后減去其在取得可轉讓開發權前的價值,得出可轉讓開發權所引致的價值增加值,最后對這個價值增加值進行適當的分割,即可得出可轉讓開發權的價值｡
二､特殊的占有性不動產權益
(一)空間利用權｡所謂空間利用權,是指對于地上和地下的空間依法進行利用的權益,它包括地下空間利用權(簡稱“地下權”,以下同)和地上空中空間利用權(簡稱“空中權”,以下同)兩種類型｡地下權是指對于不動產的地下部分的使用和收益權,如利用地下空間建造地鐵､地下商業街､地下商店､地下停車場､遂道,鋪設地下管線､電線､電話線等的權益｡空中權是指利用､控制､調節與某一不動產上部空間有關的不動產權益,如不動產所有人在不違反城市規劃的條件下可將其樓頂出售給他人加蓋房屋或以合作的方式與出資加蓋房屋的一方分成,將樓項或外墻出售給或出租給廣告公司作廣告牌,通過架設高架橋而形成連接兩幢大樓的走廊,利用樓頂上空架設高壓電線､空中電纜等｡
空間利用權的價值評估方法與思路,依空間的利用方式不同而有差異;對于利用地下空間建造地鐵､地下商業街､地下商店､地下停車場,鋪設地下管線､電線､電話線和將樓頂或外墻出售給廣告公司作廣告牌､廣告塔等的利用方式,可以采用先用收益法或市場法評估出所建設施的市場價值,減去建設那些設施所需的成本和應取得的正常利潤來求取空間利用權的價值;對于利用地下空間建設遂道和通過架設高架橋而形成連接兩幢大樓的走廊的空間利用權,可以根據被其連通的兩側不動產的價值的增增加值或收益的增加值來評估其價值;對于將樓頂出售給他人加蓋房屋的空間利用權,可以按照待開發土地的假設開發法或剩余法的思路來評估其價值;對于利用樓頂上空架設高壓電線､空中電纜的空間利用權,由于它屬于空間役權,因而可以按照地役權的評估來評估其價值｡當然,只要有足夠的比較實例,所有形式的空間利用權都可用市場比較法來評估其價值｡
(二)時間分享權｡時間分享權是指按時間擁有所有權或使用和占用不動產的權益｡時間分享權的評估已在我國出現,這主要出現在假日度假村會員資格權益和高爾夫球俱樂部會員資格權益的價值評估中｡時間分享權具體分為以下兩種形式:
1.附加所有權的時間分享權｡是指在一年內特定期間使用某不動產的所有權｡對于附加所有權時間分享權,購買人具有出售､出租或贈與這種不動產權益的權益,并且可以就他或她所擁有的權益進行抵押,也可就其該項所有權進行登記｡
2.無所有權的時間分享權｡這種形式的不動產沒有轉讓所有權｡典型的情況是購買人購買的僅是可能使用一單元的時間分享權和相關財產權益｡無所有權的時間分享權又可以分為三種:承租人權益､假日執照和俱樂部會員資格｡
對時間分享權進行價值評估時,需要注意評估的權益往往既包括不動產的權益也包括動產的權益,所以成本法一般不是其合適的評估方法,通常是根據比較案例的轉售價格,采用市場比較法進行估價;對于附有所有權的時間分享權的評估和做新的承租人權益開發方案估價時,可以采用收益法｡做新的時間分享權開發方案估價時,也可以考慮采用成本法,但是估價師必須考慮到:銷售完不動產所需要的時間､所需相關設施的直接成本和間接成本､市場中競爭情況以及從設計階段就可能存在的功能折舊和經濟折舊｡
(三)收益權｡不動產收益權實際是一種投資收益權,具體體現為收費權,其價值評估通常為質押貸款目的的評估｡不動產收益權質押是近年在我國南方城市出現的一種新型金融業務,一般見于高速公路､污水處理設施等基礎設施項目｡
不動產收益權價值評估采用收益法進行;其價值評估的獨特性不在于其評估方法上,而在于其權益分析上｡在進行不動產收益權價值評估時,首先,要注意收益權不是一種所有權,因此它具有期限的限制｡例如,根據《公路法》及《公路經營權有償轉讓管理辦法》的有關規定,公路收費經營期限最長不得超過30年,收費期限屆滿,收費權由國家或出讓方收回｡不但如此,收益權也通常具有地域的限制,即收益權的權利人只能夠在某個特定的范圍內收取費用;因此,評估時首先要確定收益權的期限和權利范圍｡其次,要注意審查作為評估對象的不動產收益權的財產屬性｡設定的收益權必須是可以依法進行轉讓的財產權利,否則,它就不具有市場價值｡第三,收益的確定和對交易處分方式的認定要貫徹政策性,體現房地產估價的合法原則,具體來說是要遵循物價部門對收費定價的相關文件和有關權益管理的特殊規定,例如對公路收益權的價值評估,要遵循《公路經營權有償轉讓管理辦法》等文件的規定｡
(四)建筑物區分所有權｡目前,學術上對建筑物區分所有權的概念還有著不同的觀點,筆者認為,比較全面的建筑物區分所有權的概念,應該是指包括建筑物區分所有人對專有部分的所有權､對共有部分的共有權(其中又包括共同使用權與專有使用權)､建筑物區分所有人之間的相鄰權和成員權四項權益的一種所有權｡
建筑物區分所有權的價值評估關鍵在于其各項細分權益及其對評估對象價值影響的分析上｡估價師往往無法解釋物質實體“相同”､區位一致､產權相同的兩宗具有建筑物區分所有的不動產,為什么在市場上的價格有時具有較大的差距｡其實,其產權相同只是一種表面現象而已,具體說,它們僅是專有部分的所有權相同,只要能夠深入分析其共有部分的共有權､建筑物區分所有人的相鄰權和成員權的差異,就不難找出其價格差異的原因｡
(五)合作所有權｡合作所有權是指某一不動產的所有權歸屬于一個公司(如住宅合作社),而這個公司的股權在幾個人中間分配,每個股東(如社員)按股份享有該不動產的所有權,然后憑借該所有權租借一部分空間的權益｡
合作所有權與建筑物區分所有權的區別在于,合作所有權所在的房屋具有一個單獨的所有者――合作制公司――它還可以抵押這宗不動產(因而,自動為每個合作所有者提供融資),而不象建筑物區分所有權所在的房屋那樣――有很多所有者――各建筑物區分所有人;在繳納不動產有關稅費時,合作所有權所在的房屋是一個獨立的整體,由公司支付的稅款在各個合作所有者之間按股份比例分攤,所有的公共區域和房屋的維修費用與管理費用及抵押貸款償還額也是如此分攤｡合作所有權的這一特點,使得合作制房屋在一個所有者拖欠有關稅費時,可能出現的“滾雪球”效應｡在合作制中,某個合作所有者拖欠有關稅､費,意味著其他所有者需要代其繳納;如果一定數量的合作所有者拖欠,剩下的合作所有者的負擔相應地變重,導致越來越多的合作所有者拖欠有關稅費,從而產生所謂的“雪球效應”,最后有可能導致合作制公司的倒閉｡合作所有權與建筑物區分所有權的另一個重要區別是,合作制房屋有可能產生住房歧視,即合作所有權人利用他們的權益拒絕某些新的入住者,從而使合作所有權的轉讓受到了一定的局限｡
合作所有權的價值評估,可以考慮采用市場比較法進行,但是由于其流動性比建筑物區分所有權差,其評估的價值應比同等條件下的建筑物區分所有權的價值低;也可以采用收益法評估其價值,但是由于其風險比一般的所有權要大,所以選用的資本化率應比同類型的不動產的一般所有權要高｡
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第5篇：不動產管理的概念范文
我國《合同法》實施后，最高人民法院在《關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”由于我國法律對房屋所有權、土地使用權等不動產物權變動多有“應當登記”的規定，故正確理解適用這一內容，理清我國現行法律、法規及司法解釋確立的不動產物權變動模式，對司法實務界妥善審理不動產物權糾爭具有十分重要的意義。下面筆者試從不動產產權轉移（房屋所有權、土地使用權）的角度談一下自己的看法，擔保物權等不轉移產權的物權內容不作為本文討論的范圍。
有觀點認為，由于最高人民法院的上述司法解釋將民事合同當事人達成的合意之效力與物權變動后果的效力進行了區分，也即合同當事人合意達成的契約只在當事人之間形成以物權變動為目的債權和債務關系，而不動產物權變動效力的發生則直接以登記為條件，這就等于承認了物權行為的獨立性和無因性，故在不動產物權變動模式上采取的是登記要件主義。因當事人所達成的債權債務關系的合意內容只是物權變動的原因，按照物權行為無因性的理論，該原因行為與物權變動行為均是獨立的民事行為，原因行為是否有效，不能對物權變動行為是否有效產生實質性影響，正如解釋的內容，既便當事人合意達成的債權債務契約有效，物權行為也會因欠缺登記的要件而不發生物權變動的后果；同樣，當事人合意達成的債權債務契約無效，而因其產生的物權行為具備了法律規定的登記要件，物權變動后果仍然是有效的，應當得到法律的承認?，F行的法律制度雖然并未規定原因行為無效會對物權變動行為產生何種影響，但基于上述司法解釋體現出的物權行為無因性的理論，這顯然是我國立法體例的選擇。
另有一種觀點認為，最高人民法院的上述司法解釋雖然對合同當事人達成的債權債務契約之效力與物權變動后果的效力進行了區分，并使該立法內容在結構上趨于將債權行為與物權行為相分離，但卻未真正體現出采用了物權變動的無因性理論，且從合同適當履行的原則上分析，該內容實際上采用的是登記公示主義。因為物權的變動多以民事法律行為產生，最常見的法律事實就是合同，所引起的最直接的法律關系是以物權變動為目的的債權債務關系，物權變動內容依附于債權合同存在，二者是從屬關系，如果引起物權變動原因的債權合同無效或者被撤銷，依照我國《民法通則》和《合同法》的規定，必然會引起返還財產的法律責任，并無不動產物權轉移因登記或未登記而有不同的規定，這說明我國法律制度有關債權合同的效力完全可以追及因其而產生的物權變動的效力，也即債權合同無效或被撤銷，因其產生的物權變動也將無效或被撤銷；另外，該解釋的內容并不能得出未經登記的不動產物權變動就不能產生物權變動效果的結論。按照合同適當履行的原則，合同義務必須由當事人采取適當的履行行為保證實現，由于物權行為從屬于合同行為，其獨立性是相對的，所以說物權行為只能是保證合同內容和效果得以實現的手段，也即是必要的履行方式，如果當事人未按照法律規定“應當登記”的履行方式去履行義務，則對方當事人可以請求其履行“應當登記”的法定義務，在沒有第三人介入的情況下，其結果仍然導致物權變動效果的發生，一份具有物權變動內容的債權合同只要合法有效，物權變動效果的發生是不難實現的，也是具有明確的法律保障的，這就推定出這樣一個結論：未經登記的不動產物權變動行為并不是不能實現變動效果的無效民事行為，而是效力待定的民事行為，該效力是否發生只取決于產生物權變動行為的債權合同能否履行。可見，當事人之間的合意直接決定著物權變動效果的發生，物權行為并非絕對地獨立，這與物權行為的無因性理論存在本質區別；還有，解釋中有關未經登記不發生物權變動的規定，其實質在于確立通過登記賦予不動產物權以公示力和公信力的制度，最大限度地維護交易安全，而不在于約束物權變動的當事人。例如，甲向乙出賣房屋并達成了買賣房屋的協議，但未辦理登記，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登記均可得到法律上的支持，物權變動的后果自然會發生，而如果甲又向丙出賣房屋并辦理了登記，則甲乙的買賣關系即不能再產生物權變動的后果。甲丙之間的登記行為就起到了對抗第三人乙的作用，可見，登記在這里的實質作用只是對抗第三人，而非約束當事人，這也是登記公示主義的表現。
筆者認為，上述兩種觀點均未能揭示出我國物權變動模式的真正價值取向，但二者的爭論卻深刻地反映出了現行法律制度在物權變動規則上存在的模糊不定。解決這一問題的關鍵在于如何認識我國法律制度在物權行為理論上的傳統，這也是法學界近年來爭論不休的難題，至今仍未有定論。前者的觀點對物權行為理論持肯定態度，并強調了物權行為的絕對獨立，但卻忽視了物權行為無因性的相對化理論已普遍被確立物權行為理論國家的立法例所接受，物權行為的效力已越來越廣泛地受到作為原因的債權行為的制約；后者的觀點則過于強調當事人的意思表示，不承認物權行為的獨立性，使物權概念處于徒有虛名的狀態，不利于維護物權交易的安全穩定；如何在二者之間尋求結合點，才是真正值得研究的問題。
最高法院《解釋（一）》的內容突出地凸顯出將債權合同與物權行為進行區分的意圖，并且對二者的效力問題作出了不完整的解釋，這顯然傾向于引入物權行為無因性的理論，但由于解釋內容的不完整，使得這一意圖反而不能實現。比如，甲向乙出售房屋簽訂了合同交付了房屋，但未辦登記，如果發生糾紛，乙向甲請求履行合同辦理登記，依解釋的內容合同有效，甲應負協助乙辦理登記的義務，這顯然是基于債權合同產生的債務請求權，但因雙方未辦理登記，房屋所有權仍然屬于甲，若甲以所有權人的身份要求乙返還房屋的話，即出現了債務請求權與物上請求權的對抗，有關部門總不能一方面判定甲應協助乙辦理登記以使房屋所有權轉移，另一方面又判定乙向甲返還房屋吧？又如，按照我國《合同法》的規定，標的物損毀、滅失的風險在交付前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，在這里并未以所有權的轉移為風險轉移的標準，而是以交付為風險轉移的標準，對于不動產而言，由于交付與所有權的轉移極有可能不是同步的，以登記作為所有權轉移要件的制度相對于物權變動的當事人而言還有什么現實意義呢？以登記為所有權轉移標準的觀點在此即成了一具“空殼”，不具任何現實意義。這些問題用登記要件主義的觀點顯然解釋不通，這說明完全采用登記要件主義與我國現行的法律制度存在邏輯上的矛盾。
同樣，采用登記公示主義的觀點，與我國現行的法律制度亦存在矛盾。登記公示主義的核心是物權變動后果完全由當事人意思表示一致即可產生，在當事人之間無須另以登記或交付作為要件，這顯然與我國《合同法》、《民法通則》中標的物所有權自交付時轉移的固有制度不一致，所以也不能用該主義統領我國物權變動的規則。
第6篇：不動產管理的概念范文
一、個人和其他個人
財稅〔2016〕36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《試點實施辦法》）第一條對增值稅納稅人進行了界定，其中明確，“在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅?！?/p>
該條第二款對“單位”進行了界定，“單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位?！?/p>
該條第三款明確，“個人，是指個體工商戶和其他個人。”照此規定，這套文件中出現的“個人”并非通常意義上自然人的個人，“個人”包括了兩個部分：
一是“個體工商戶”，《個體工商戶條例》第二條第一款規定，“有經營能力的公民，依照本條例規定經工商行政管理部門登記，從事工商業經營的，為個體工商戶。”第二款規定，“個體工商戶可以個人經營，也可以家庭經營?！庇纱丝芍瑐€體工商戶要么是指具體的某個人，要么是某家庭的若干人。
二是“其他個人”，應當就是純粹的自然人。
理解了上述規范，有助于準確把握一些文件某些條款的準確涵義。比如，《試點實施辦法》第三條第三款的第一句規定，“年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人。”也即無論如何自然人是不可能被認定為一般納稅人的。
再比如，第18號公告第十八條規定，“一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。”也就是說，房地產開發企業銷售自行開發的商品房給自然人不能開具增值稅專用發票；而以辦理了工商登記的個體工商戶名義購買的，則可以向開發企業索取增值稅專用發票。
此外，《試點實施辦法》第五十三條第二款規定，“屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：（一）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。（二）適用免征增值稅規定的應稅行為?！边@里又出現了一個“消費者個人”的提法，聯系上述第18號公告的規定，“消費者個人”似乎與“其他個人”是相同的。
二、一般計稅方法與簡易計稅方法
增值稅有兩種計稅方法：一般計稅方法和簡易計稅方法。這兩種方法的差異表現在應納稅額的計算和適用對象等兩個方面。
一般計稅方法按照銷項稅額減去進項稅額的差額計算應納稅額，簡易計稅方法按照銷售額與征收率的乘積計算應納稅額。
通常情況下，一般計稅方法適用于一般納稅人，簡易計稅方法適用于小規模納稅人。然而，對一些特定應稅行為，一般納稅人也可選擇簡易計稅方法。比如，一般納稅人銷售其自行開發的房地產老項目、出租其2016年4月30日前取得的不動產、開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目等。換言之，一般納稅人會有既使用一般計稅方法又使用簡易計稅方法的局面。不過，一經選擇簡易計稅方法，36個月內不得變更。
此外，還需要注意的是，按適用稅率計稅、按適用稅率計算和一般計稅方法屬于同意詞，按簡易辦法計稅、按簡易征收辦法計算和簡易計稅方法也是同意詞。
三、銷項稅額與進項稅額
進項稅額和銷項稅額是一般納稅人采用一般計稅方法必須慎重對待的觀念，必須加強管理的事項?！对圏c實施辦法》第二十二條規定，“銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額?！变N項稅額按以下公式計算：
銷項稅額=銷售額×稅率
《試點實施辦法》第二十四條規定，“進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額?！?/p>
確定了進項稅額和銷項稅額，從銷項稅額中抵扣進項稅額便形成應納稅額。這樣，就相當于僅對發生應稅行為的增值部分征稅。
四、銷售額與含稅銷售額
銷售額是增值稅體系中相當重要的基礎概念，直接關系到應納稅額的計算和繳納。《試點實施辦法》第二十三條規定，“一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額。”第三十五條規定，“簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額?！边@兩條都明確地告訴我們，計算應納稅額使用的銷售額應當是不含稅的銷售額。
《試點實施辦法》第三章第四節為“銷售額的確定”，第三十七條規定，“銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。（二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項?！眹叶悇湛偩重泟谒緦Υ藯l政策的解讀是，“銷售額是不含稅銷售額，銷售額中不含增值稅額本身。含稅銷售額按照以下公式換算：
銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率或者征收率）
在第17號公告中，納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務計算應預繳稅款時，適用一般計稅方法計稅及簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款的計算公式分別是：
應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+11%）×2%
應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%
第18號公告第四條規定，“房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額?！变N售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
按照官方對《試點實施辦法》第三章第四節第三十七條銷售額定義的解讀，納稅人取得的“全部價款和價外費用”應當是不含稅的，若含稅則要進行換算。但是，由第17號、第18號公告中銷售額的計算公式來看，“全部價款和價外費用”又是含稅的。也即關于銷售額的定義，不同文件中有違背同一性情形的存在。這種矛盾，在財稅〔2016〕36號附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（以下簡稱《試點有關事項的規定》）和第14號公告中也都有不同程度的存在。
立足于企業而言，取得的“全部價款和價外費用”大多理解為是包括了向購買方收取的稅金。因此，將第四節中的“銷售額”換為“含稅銷售額”可能更為順當，這種矛盾也可迎刃而解。
五、合并定價與價稅分離
對于采用一般計稅方法，《試點實施辦法》第二十三條指出，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）
對于采用簡易計稅方法，《試點實施辦法》第三十五條指出，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）
上述公式既闡明了銷售額和含稅銷售額之間的內在關系，同時也昭示了形成這兩個概念的根源。
實際工作中，銷售企業常常將銷售額加銷項稅額或應納稅額合并定價，這樣就會形成含稅銷售額。所以說，含稅銷售額是由于合并定價造成的。
增值稅實行價外稅制度，即在計算應納稅額時作為計稅依據的銷售額是不含增值稅稅款的。這樣，銷售方的銷售額便是購買方的采購成本，如此流轉，有利于形成均衡的生產價格，也有利于稅收負擔的轉嫁。否則，以含稅銷售額作為計稅依據，便會產生對增值稅銷項稅額本身重復征稅的問題，由此助推購買方生產成本的上漲和整個社會物價的上漲。正因為如此，所以，如果企業采用的是合并定價，就需要將含稅銷售額換算為銷售額。
這一對概念要求企業相關人員，在采購、銷售、核算及納稅等有關環節，對服務、無形資產或不動產的價格是否含稅，都要高度敏感和格外關注。
六、銷售折讓與折扣銷售
在銷售貨物活動中，因貨物品種、質量、規格等原因可能會發生價格折讓、甚至是銷售退回等情況。這樣，不單是貨款減少、退回等，還有增值稅的退回。對此，《試點實施辦法》第四十二條規定，“納稅人發生應稅行為，開具增值稅專用發票后，發生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票；未按照規定開具紅字增值稅專用發票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規定扣減銷項稅額或者銷售額?！?/p>
《試點實施辦法》第四十三條規定，“納稅人發生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額?！眹叶悇湛偩重泟谒旧婕按藯l的相關解釋主要有兩點，一是此條中的折扣“是指銷售方在銷售貨物或應稅勞務、發生應稅行為時，因購買方購買數量較大等原因而給予購買方的價格優惠?！倍谴藯l中的“分別注明”必須是價款和折扣額在同一張發票上的“金額”欄分別注明，僅在發票“備注”欄注明折扣額的，折扣額不得從價款中減除。照此解釋，諸如房地產開發企業中給予購買數量較小，甚至只有一套的客戶的價格優惠，在開具發票及進行納稅申報時就需要特別謹慎。
此外，為鼓勵購買方及早付款而協議許諾給予優惠的銷售折扣（常見的表述如：10天內付款，貨款折扣2%；20天內付款，折扣為1%；30天內全價付款），因折扣發生在銷貨之后，而且這種折扣被定性為融資費用，所以是不允許從銷售額中扣除的（如注冊會計師全國統一考試輔導教材增值稅一章即是如此解釋）。這種形式的折扣在房地產開發企業中也是比較普遍的。
七、可抵扣進項稅額與扣除項目
伴隨著營改增的全面推開，加強進稅額管理，成為企業的一項重要管理工作。在進項稅額管理中，首先在取得發票之時，需要嚴格區分可抵扣進項稅額、不得抵扣進項稅額，前者在《試點實施辦法》第二十五條中進行了具體規定，后者在《試點實施辦法》第二十六條、第二十七條等進行了具體規定；其次要對各類進項稅額開展跟蹤管理，重點關注已抵扣進項稅額出現不得抵扣情形及不得抵扣進項稅額出現可以抵扣情形，前者在《試點實施辦法》第三十條、第三十一條等進行了具體規定；后者如第15號公告第九條規定，“按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。
可抵扣進項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率
依照本條規定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
按照本條規定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣?！?/p>
無疑，進項稅額管理控制的好，才可能將該抵扣的予以充分抵扣，才可能有效防范源于抵扣管理的各種風險。
在《試點有關事項的規定》中有這樣一些規定，比如“試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額?！痹偃纭胺康禺a開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！逼渲械姆职詈屯恋貎r款都屬于所謂的“扣除項目”。
按照國家稅務總局貨勞司的解釋，雖然全行業納入了增值稅的征收范圍，但是目前仍然有無法通過抵扣機制避免重復征稅的情況存在，因此引入了差額征稅的辦法，解決納稅人稅收負擔增加問題。上述這種從銷售額中直接扣除的項目，屬于差額確定銷售額的項目。所以，在增值稅管理中需要把進項稅額與扣除項目區別開來。
八、固定資產與不動產
《試點實施辦法》規定：“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%”。
按此規定，不動產進項稅額可抵扣的一個重要前提條件是，“在會計制度上按固定資產核算”。但是，在會計核算方面，對于取得的不動產往往按其用途進行分類核算和列報。比如，取得的不動產若是作為辦公及生產場所等使用，按固定資產核算；取得的不動產用于租賃，按投資性房地產核算；取得的不動產在建工程，先行按在建工程核算，完工后再轉入相關資產類別，等等。
顯然，按照上述規定，取得不動產用于經營租賃，也即在會計上作為“投資性房地產”核算的這一部分不動產，其進項稅額是不能如此抵扣的。原理上說，可以隨著出租收入的不斷取得而逐步抵扣，但操作上存在難度，稅務規定上目前尚未明確。
九、預繳稅款與納稅申報
預繳稅款主要涉及建筑服務及房地產開發企業，關于預繳的時點、預繳率等基本上是明確的。
按照規定，納稅申報要在形成納稅義務時進行，這是天經地義的事情。然而，對于一些特殊行業，比如房地產開發企業，采取預售方式銷售自行開發的商品房，有許多關鍵節點，比如認購、購買雙方簽約、銷售合同在管理部門的網簽、交房入伙等，到底哪一個時點才算形成了納稅義務，說法眾多。有些省的國稅局作出了一些不盡相同的解釋，國家稅務總局迄今未作統一解釋。無疑，這一定會引起企業界的困惑。
十、增值稅專用發票與增值稅普通發票
增值稅專用發票一般只能由一般納稅人領購使用，小規模納稅人根據需要經稅務機關批準后可由當地稅務機關代開；增值稅普通發票指專用發票以外的納稅人使用的其他發票。
第7篇：不動產管理的概念范文
關鍵詞:房產稅;國際比較;評估;第一居所
一、房地產及房地產稅制概念的界定
(一)房地產的概念界定
房地產是房產和地產的統稱也稱不動產房地產包含土地和土地的附著物,是土地和土地永久性建筑物及其衍生的權利義務關系的總和。也就是說,所謂房產,是指有墻面和立體結構,能夠遮風避雨,可供人們在其中生活、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所(2009年注冊會計師全國統一考試輔導教材《稅法》第九章第一節)。它體現了房屋主體的所有權關系和使用權價值。地產指在一定的土地所有制關系下作為財產的土地。簡單地說,就是土地財產,在法律上有明確的權屬關系。地產包含地面及其上下空間,地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。
(二)房地產稅制概念界定
房地產稅制是一個綜合性概念。即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅收都屬于房地產稅。在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等,即房地產類財產稅。因此房地產稅制,并非嚴謹的稅收經濟學概念,它僅是從行業角度出發的稅收體系。故而,國家為了針對房地產經濟活動而專門制定了房地產稅制,即由若干種稅種共同構成的經濟調節體系。房地產稅制作為國家調控房地產市場,規范房地產經濟行為的重要的經濟杠桿,為抑制房價過快上漲發揮了重要作用。
二、房地產稅制國際比較
(一)房產稅國際征收情況綜述
房地產稅收在目前來看是世界各國普遍都在征收的一種稅。世界上幾乎所有國家稅收制度中都會涉及到房地產稅,甚至在其稅收收入中占有相當大的比重。而其具體的征稅方式歸納出有四種類型:第一,將房地產與其他財產劃歸在一起,針對納稅人在某一時點的所有財產(即包括動產和不動產)綜合征收,征收此類稅的國家有瑞士、美國、瑞典、德國、丹麥、荷蘭等;第二:只將土地和房產合并課征房地產稅,對于其他的固定資產則不征稅,征收此類稅的國家和地區有泰國、波蘭、香港、墨西哥等:第三,是將房產與土地分開單項征稅,如澳大利亞的地價稅、日本的土地保有稅等;第四,將房屋、土地和有關建筑物、車船及其他固定資產綜合在一起征收不動產稅,按此類型征稅的國家有印度、新加坡、日本、巴西等。下面分別美國、日本二個國家的房產稅情況。
(二)美國:支持社會福利
在美國,對房地產占有、處置、收益等環節征收的各類稅項總稱為房產稅,一般通稱的房產稅是指對方差本身征收的稅收,美國大部分地區都征收房產稅,收稅主體是縣、市政府和學區,州和聯邦政府都不征收房產稅。一般來說,縣稅和城市稅比較接近,而學區稅是前兩者的五倍。
目前美國大部分地區的稅率水平保持在0.8%至3%之間,并以1.5%左右居多。在美國,征收收房產稅的目的主要是維持地方政府的開支,完善公共設施和福利。由于這些活動和民眾的日常生活密切相關,并且向民眾開放監督,因此民眾納稅的意愿十分積極。
(三)日本:兼顧社會公平
在日本,房子和土地都是可以出售的。也就是說,房子買了那就不僅意味著擁有房產本身,同時還意味著獲得相應的土地所有權。就算買公寓樓,開發商也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分攤整棟樓占有的土地。由此可見,在日本,房產稅不僅涉及房子,而且涉及土地。
(四)國外征收房產稅經驗歸納
1、作為地方財政收入的重要來源。房產稅收由于具有稅源穩定、容易進行管理的特點,在地方稅收體系中占有相當大的比重。
2、堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”。在課稅范圍方面,按“開源節流”的思想做到寬稅基、少稅種、低稅率,即將非盈利機構的不動產列為免稅項目,而其他無論是營業用房還是非營業用房都征收單一房產稅。同時將主體稅種的稅率設置一般比較低,從而使稅收總體負擔水平也比較低。
3、以房產的評估價值為征稅依據。現在大多數國家按照房屋當前評估的實際價值來計稅,學者普遍認為這是比較公正客觀的。
4、側重在房產的保有環節征稅。國際通行做法是側重在房產的保有環節征稅,避免在房產的流動環節征收過多的稅費。
三、房產稅推廣至全國亟待解決的問題
(一)完善價格評估制度
目前我國不動產價值評估處于體系未建立、市場不規范、配套不完善階段,因此在目前情況對于下不動產稅德征收沒有較好的技術基礎。當前最常用的技術思路主要有以下兩種:1、將土地基準地價做為基礎然后再加地上物的折余價值;2、直接以公開市場上可獲取的房地產市場價值作為課稅價值基礎。同時還可以引入加拿大等國家的CAMA(計算機輔助批量評估技術)技術,來降低評估成本,提高稅基的評估效率,同時也增加稅基評估的透明度,可以大大減少人為因素的干擾。
(二)引入“第一居所”概念
第一居所是指納稅人最主要居住、生活的住所,是國外財產稅制和所得稅制中經常使用的概念。在我國房地產稅制中引入第一居所概念的目的是,對于第一居所德房產給予低稅率,然而其他居所適用較高稅率,從而有利打擊地產市場的投機行為,以保證房地產流通市場的穩健發展。
(三)健全和完善房地產稅課稅的配套制度與政策
第一,完善房地產產權登記制度。第二,是在稅務部門內部建立評稅機構并培訓專職評稅人員,以加大房地產稅收征管和稽查的力度。第三,著手理順城市土地和房屋管理體制,力求改變目前多頭管理的積弊,建立“精簡、高效、權威、統一”的房地產管理體制,從而為房地產稅收的課征創造良好的環境。
(四)完善信息共享機制,降低征稅成本
由于房產稅的征稅范圍很廣,這必然會給納稅申報、征收、稽查等工作帶來一些的困難。首先在申報環節對于納稅人身份的鑒定,應稅房屋的評估及稅收優惠減免情況的認定,需要稅務機關掌握精確地房產資料和戶籍信息。因此房地產管理局和地稅系統要實現信息共享。另外鑒于房產稅征收工作的重復性和相對穩定性,在納稅人第一次完成申報以后就可以每年按時在指定的銀行完成房產稅的繳納,或者直接由銀行代扣代繳納稅人的應交稅費。這樣就可以大大降低地稅局的征稅成本。
(五)確定適當的免稅面積
既然房產稅是以家庭為單位來申報,那么就應該考慮到住房的集群效應,即有很多可以共用的空間,例如:廚房、衛生間、客廳等空間,一個和兩個人居住所需要的面積并沒有太多的變化。
(六)對于特殊住房的處理
這里所指的特殊住房是即可作為商用,又可作為居民住房的房產。對于這類房產應該如何設計征收房產稅了?筆者認為對于該類的房產并沒有必要特殊設計稅收制度。因為一般的寫字樓是不適宜正常居住的,所以這類房產本就不在居住免稅的優惠之列,本就應該按照稅法規定從租或者從價征收房產稅。而如果是在家里辦公的化,正符合國家所提倡的節能環保,同時和國家鼓勵創業及就業政策所相吻合,是值得引導和鼓勵的。故沒有必要多征稅收。
結束語:
國家開征房產稅的目的本是為了抑制房價的過快增長,為的是打擊房地產市場的投機和泡沫。但是依國際經驗來看,房地產稅的收入作為地方政府主要的收入,其用途也多是用于公立教育和基礎設施建設等。而我國的房產稅收入主要是用于保障性住房建設的支出。此舉措在一定程度上可以平抑房價。重慶、上海試點以后,房產稅的全國征收已經指日可待了。
第8篇：不動產管理的概念范文
一、大陸民法草案的基本架構
大陸官方目前公布的中華人民共和國民法草案，從每一編都從第一條開始看來，似乎是將大陸之前公布的民法通則、民事單行法（合同法、擔保法、婚姻法、收養法、繼承法）、之前草擬的物權法草案，再加上人格權法、侵權責任法的新定，匯整而成。該民法草案分為九編，第一編是總則，第二編是物權法，第三編是合同法，第四編是人格權法，第五編是婚姻法，第六編是收養法，第七編是繼承法，第八編是侵權責任法，第九編是涉外民事關系的法律適用法。
二、與臺灣民法的區別
此一草案，第一編通則的各章內容，第二編的物權法各章內容，第三編合同法分為總則和分則，都有許多相同之處。似乎臺灣民法有影響到此一草案的草擬，從臺灣目前這部民法也是從大陸帶去的，加上目前兩岸法學者交流頻繁的程度來看，此一結果并不令人意外。但值得注意的是，草案也呈現許多許臺灣民法典不同之處，值得特別加以注意，以下以財產法為論述重點。
（一）物權種類較多
草案第二編物權法規定的物權種模擬臺灣民法多，包括所有權、用益物權、和擔保物權的類型都有增加。
所有權分為國家所有權、集體所有權、和私人所有權，臺灣雖有公有財產和私有財產的區別，除了沒有集體所有權外，國家所有權包括的范圍也沒有大陸民法草案的范圍那么大。
臺灣民法的用益物權只有四種，大陸民法草案的用益物權則有九種，其中只有典權一項名稱是相同的，臺灣的永佃權本是無用的規定，因此，草案不采。臺灣的地上權和地役權在草案中則分別規范為土地承包經營權、建設基地使用權、住宅基地使用權和鄰地利用權，草案的居住權是臺灣民法未明文承認的物權，而探礦權、采礦權、取水權、漁業權在臺灣則規定在特別法。
擔保物權方面，草案增列了讓與擔保權，讓與擔保的概念雖然為臺灣的學說和實務承認，但因僅在當事人間有效力，并非真正物權效力，草案的讓與擔保權則具有對抗第三人的效力，是典型的物權。
（二）單獨設立人格權編[34]
臺灣民法關于人格權的保護主要規定在民法第十八、十九、一九二至一九五等六條，草案則單獨為一編共二十九條加以規范，似乎強調人格權的保護。
（三）分別設立合同法編和侵權責任法編[35]
草案最值得注意的是將合同法和侵權責任法分成兩編分別加以規定，等于不強調契約與侵權行為的相似處，認為二者的關系與物權法并列，并無比物權法更多共通的原則。
（四）要約可以撤銷
要約依臺灣民法第一五四條規定，有形式上拘束力，要約人僅能在要約到達相對人前撤回，不得在到達相對人后，相對人承諾前撤銷。依美國法則要約人原則上可以在相對人承諾前撤回或撤銷，草案第三編第十八條的規定，則明文肯定要約人可以在相對人承諾前撤銷要約，顯示采納美國法要約的概念。
（五）無因管理和不當得利的補充性質[36]
除了不將契約與侵權行為并列加以規范，草案也將無因管理和不當得利規定在第一編通則，等于認為二者可以作為其它各編的一般規定，就此點而言，也就是認為無因管理和不當得利與契約和侵權行為的關系，和二者與物權的關系相同，都是普通規定和特別規定之間的關系。從特別規定優先于普通規定適用來看，草案的無因管理和不當得利即僅具補充性質。
（六）設立涉外民事關系的法律適用法編
草案第九編規定設立涉外民事關系的法律適用法，這部份在臺灣則是涉外民事法律適用法的單行法所規范，將此部份訂在民法中，或許是著眼法官適用法律的方便。
伍、大陸民法草案特別值得肯定的部份
大陸的民法草案，如果從同文同種的角度，加上大陸立法的效率，大陸學者和立法者得以輕易地引進臺灣數十年民法學說和司法實務的結晶，因而制訂出一部優于臺灣民法典的法典，也就不足為奇，因而，本文對于臺灣民法典和司法實務所具備的規范而為大陸民法典采納之處，不覺有何稀奇之處。然而，如果臺灣法典所無，或通說不采的規范，而為大陸民法所采納，就值得臺灣法界特別注意，因為大陸絕無理由只為了標新立異，而故意訂定與臺灣不同的法律，之所以不同，一定是大陸立法者覺得所采的規范比較好。
以下即提出幾點作者認為大陸民法草案最值得肯定之處：
一、 時效制度規定較有效率
臺灣民法的消滅時效采抗辯權發生主義，過了消滅時效，權利人仍然可以訴訟，而由義務人抗辯時，法院才判決權利人敗訴。一般情形義務人必然主張時效抗辯，權利人起訴通常會白忙一場，而且義務人也要支出應訴的成本，更增加法院的案件量。就此而言，消滅時效規定成訴訟時效，過了時效權利人就不得提起訴訟，顯然比較不會浪費司法資源。至于過了時效如果義務人仍欲履行，權利人仍然可以有權受領，并不影響當事人間的自愿履行。因此，草案第一編第八章第一節的訴訟時效規定，特別值得肯定。
其次，在不動產的取得時效的規定上，草案第一編第一0五條規定不限于未登記的不動產才可以時效取得所有權，[37]又直接規定為取得所有權，而不像臺灣民法規定為「得請求登記為所有人，[38]這兩點都優于臺灣現行規定。臺灣限制未登記的不動產才可以時效取得所有權的結果，因為可以私有的土地幾乎都已經登記，此一規定使土地所有人有恃無恐造成土地閑置情形嚴重，無人可以時效取得不動產所有權以懲罰怠惰的所有人。臺灣民法規定為「得請求登記為所有人，造成未登記前到底有無權利的爭議，幾乎癱瘓時效取得制度，使臺灣的不動產時效取得少有勝訴的機會，時效取得不動產也幾乎成為具文。草案能防患于未然，特別值得肯定，也值得臺灣法界所學習。
二、 物權種類增加[39]
草案規定物權種類之多超過臺灣現行規定，抵押物包括動產也是符合動產擔保交易的趨勢，在臺灣最高限額抵押雖為最高法院承認，但修法增訂也尚未通過立法程序，建筑物區分所有權的規定比臺灣物權編修正草案相關規定更為詳細。
然而對照之前王利明教授物權法草案建議稿（以下簡稱「王稿），民法草案關于物權的規定，少了空間利用權、優先權、優先購買權、集合抵押、浮動抵押、營業質、林業權、狩獵權、及社區管理的依據，而這些都是大陸現行有用的物權，卻留下幾乎毫無用處的典權，實在值得再斟酌。
居住權的承認則是一項值得肯定的創舉，住宅租賃權的權利人已支配住宅的使用收益，是本質上的物權，在美國一直是財產（物權）法的范圍，在臺灣因為租賃規定于債編，一般視為債權，卻必須承認租賃的物權化。住宅租賃權的物權化是租賃物權化的重心，草案將居住權列為物權的一種，即足以表彰住宅租賃權的功能，值得高度肯定。
三、確立契約和侵權行為的分野
契約是規范財貨自由移轉秩序的法律，侵權行為是規范財貨非自愿移轉的法律，前者有利社會經濟，法律應鼓勵，后者有害社會經濟，法律應嚇阻，基本原則既然不同，何來共通原則，如有共通原則，也應限于民事的共通原則，而無契約和侵權行為的共通原則。
就民事的共通原則而言，契約和物權以及侵權行為，都可以一體適用，所以，契約、侵權行為和物權應是財產法的三大體系，契約和侵權行為應適用不同法則。
四、要約得撤銷的概念為新金融商品的引進奠定理論基礎
要約的形式拘束力是傳統歐陸法的特征，然而，在強調契約必須有約因才有拘束力的英美法，則不認為要約有形式上的拘束力。從私法的正義概念—均衡正義來看，并無理由讓一方無對價地受到拘束，因而，無償契約的債務人有悔約權。就此而言，要約人既未從相對人取得對價，也不應受此拘束，因此，承認要約人可以撤銷要約的立法，似乎比較合理。
新金融商品的選擇權、認股權證、認購（售）權證，就是以支付權利金以換取要約的拘束力，因而，將要約規定為可撤銷，再以權利金換取要約的不可撤銷，將為新金融商品的引進奠定理論基礎。
五、確立無因管理和不當得利的補充性質
無因管理和不當得利都是僅具補充性質，都適用來補充物權、契約和侵權行為法的不足，既僅具補充性質，則規范應盡量簡單，而且不要和物權、契約和侵權行為法重復，草案就無因管理和不當得利無因管理和不當得利并未獨立成編，而且也各只有一條規定，應該是采此觀點。
如不采此觀點，而將無因管理和不當得利視為有獨立規范功能，在解釋適用二者將難免無限制的擴張，造成請求權競合的的困境，除了要解釋請求權競合時如何行使權利而徒增訴訟成本外，更加造成規范功能的混亂和不協調。例如受寄人乙無權處分甲所有的寄托物，而為丙善意受讓，甲可以對乙有契約上的請求權和侵權行為的請求權，其實即已足夠，再建構一個理論使甲對乙可以主張無因管理和不當得利，實在是多余的。因為債權人多一個請求權，即增加債務人的負擔，除非承認契約和侵權行為法規范有不足，否則，并無增加債務人的負擔以保護債權人的道理。然而，在臺灣無因管理和不當得利卻經由學者推演而變得獨立繁雜，此點本文不敢認同，大陸在民法起草時，如能注意到此點，將可避免重蹈臺灣的覆轍。
陸、大陸民法草案有待斟酌的部份
一、嚴格物權法定原則將重蹈臺灣覆轍
物權法在臺灣是最落后的法律之一，在其它先進國家，如美國也是一樣。在美國因為采物權自由原則，物權法即使落后，不影響新的交易型態的創設，然而落后的物權法加上物權法定原則就是扼殺許多新的交易模式的兇手，臺灣討論引進資產證券化歷時一二十年，直到最近才通過立法，最大的阻礙即是物權法定加上登記生效的制度。
物權法定原則如前所述，不應嚴格遵守，[40]草案第三條卻仍模仿臺灣民法第七五七條的規定，將會重蹈臺灣覆轍。對照王稿第三條第三款承認依法規、司法解釋而形成的物權，將可避免物權法定原則僵化了物質的利用，顯然比草案為佳，草案何以做出較差的選擇，實在令人不解。尤其草案將王稿的許多有用的物權類型排除，加上嚴格物權法定原則，將會更加惡化物權法定原則的缺點。
二、登記作為不動產物權變動的生效要件將影響資產證券化的引進
登記作為不動產物權變動的對抗效力的立法，符合真正權利的保護交易安全的保護的平衡，是個較好的立法方式，[41]更重要的是，因為美國所創設而為全世界先進國家所采納的資產證券化制度，是在不采登記作為不動產物權變動的生效要件的法制下所誕生，一旦要移植到他國，物權變動采生效要件就成為主要阻礙，臺灣對于資產證券化的引進，市場早有需求，然而，卻拖到二00三年七月通過不動產證券化條例的立法，子法的公布也面對各種問題，最主要的原因就是物權變動采生效要件。[42]
即使先不論登記生效要件并非較好的立法方式，而為大多數先進國家所不采，中國大陸幅員廣大，要建立全面性的不動產登記制度，談何容易，臺灣即使已采登記生效要件長達五十年以上，最近為了信托的登記、共有土地分管契約、區分所有建筑物規約的登記，地政機關也是傷透腦筋，除非大陸的地政機關自信優于臺灣的地政機關，或優于日本及美國的地政機關，否則，采登記生效要件，無疑自找麻煩。
三、集體所有權的利用效率值得憂慮
集體所有權是大陸社會主義下的產物，優點是雨露均沾符合公平，但是卻必須犧牲使用的效率，草案第二編第五十五條規定農民集體所有權的土地，須經村民會議三分之二或三分之二上村民代表的同意，并經批準，才可以由外人承包經營，對于集體所有權的使用效率的不彰，是可以預見的。
臺灣目前的立法趨勢是在減少共有，并使共有物的管理處分更加容易，只要保障共有人（或集體所有權人）應得的利益，其實不必太強調全體參與處分共有物，畢竟沒有生產，哪來分配，與其讓共有土地或集體所有土地荒廢或生產效率不彰，不如提高其生產效率，而保障每個成員分配的利益即可，這也現代企業強調所有權和經營權分離的理由，值得大陸在立法前再多加思考。
四、典權的規定可能成為具文
臺灣民法在中國大陸制訂之初，有將中國固有的典權納入，在親屬編和繼承編也保留一些固有的法制觀念，然而親屬繼承編的固有法制早在幾次修正中刪除了，因而中國固有法制到了二十一世紀，似乎僅剩下典權，不免讓中國人有保留最后一項遺產的情結，這點對兩岸的法學者似乎都是相同的。
然而，臺灣民法的典權依通說是用益物權，與固有法制的典權主要在融資的功能，也有不同，而草案的典權的標的限于住房和其它附著物，顯然比臺灣的民法典權的標的范圍還窄，因此，除了名稱相同，內容其實是不同的，不同的制度，僅因名稱相同可滿足思古情懷，就加以保存，而不論其實用功能，是否明智，值得斟酌。
典權雖是中國固有的制度，但是因為其擔保功能可為抵押權所取代，其用益功能可為其它用益物權或租賃所取代，又因典權需支出典價，金額又很龐大，如有能力支出典價也會有能力購買，如需某標的物，付自備款后其余貸款直接購買即可，有能力設定典權即有能力購買產權，無須設立典權。因此，典權在現代社會幾已無運用的實益，臺灣自從設定典權亦需繳納土地增值稅，無法以設定典權后出典人不回贖，做為移轉所有權不需繳納土地增值稅的方法后，典權即幾乎不再被人使用，臺灣此次物權編修正，之所以仍保留典權的規定，是因為仍有極少數典權存續著，并非將來典權還會被運用。除非大陸現在仍存有典權，或人民有使用的習慣，否則，即使制定，也會成為具文。[43]
柒、結論
由于國際社會交流的頻繁，全面性地影響一國的法制，因而，任何國家的法制都多少受到外國法的影響，這并非被迫的，而是基于趨利避害的人性，從而改變現有法制以符合當下的國家社會所需，對美國人如此，對歐洲人如此，對于兩岸的人民也是如此。
在法制互相影響而形成法系融合下，比較法學者早就將英美法和歐陸法視為同一法系，強調二者所呈現的共同法理，而與亞、非、拉丁美洲和回教等國家相區別，這是兩岸在引進外國法前應有的認識。英美法和歐陸法作為發展先進國的法制，所呈現即是現代國家的法制，在民法的三大體系—人格權法、財產法、和身份法，均呈現與上一世紀不同的特征，這些特征在臺灣的民法，大致上都有具備，顯示臺灣在法制的發展，也已擠進現代國家的行列，對于同文同種的大陸，當然有借鏡的作用。
民法的三大體系是人格權法、財產法、和身份法，這點并無爭論，然而財產法究竟是債、物兩大體系，還是物權、契約、侵權三大體系，則有爭論。前者為臺灣民法典體例所印證，后者則是美國法制所印證，從契約和侵權行為分別規范財貨自愿移轉和非自愿移轉的的區別來看，二者的適用原理不同之處顯然大于相同之處，就此而言，強調不同而為分別規范，顯然優于強調相同而為合并規范，草案將契約和侵權行為分成兩編，分別加以規范，值得贊同。
物權、契約、侵權既然是三大體系，規范了財貨的歸屬和移轉的秩序，幾乎也全面規范財貨的生產、分配和消費的問題，在規范無漏洞的情形下，即無必要重復規范，因此，無因管理和不當得利應該都僅具有補充的功能，只要在前三者有漏洞的情形下架構其體系，如此，無因管理和不當得利應限于少數情形才有必要適用，所以規范上應該盡量簡單，草案僅以兩個條文規范此二者，符合此一精神，值得贊同。
本文認為大陸民法典草案特別值得肯定的部份包括時效制度規定較有效率、物權種類增加、確立契約和侵權行為的分野、采納要約得撤銷的概念、確立無因管理和不當得利的補充性質，而這幾點也恰好是臺灣現行民法的缺點，值得臺灣法界借鏡。
本文認為大陸民法典草案有待斟酌的部份包括僵化的物權法定原則、采納登記生效要件、集體所有權無效率的規定、可能成為具文的典權。這四點除了第三點，都是仿效臺灣民法的規定，第四點或許有點民族的感情，然而，具有民族感情的東西如果不合現代所需，保存的方式是放在博物館而非訂在法制中。就第一點，其實包括臺灣的法院都無法遵守，因而承認最高限額抵押，又有釋字第三四九號的解釋，在大陸也有事實上物權的主張，[44]因而嚴格物權法定原則將會自尋煩惱。至于采納登記生效要件，先不論將來引進資產證券化所面對的困擾，即使是全面的登記不動產物權，也足以讓大陸相關主管機關傷透腦筋。
整體而言，草案規定與臺灣民法相同者多，反應現代民法的共同價值，有些相同處將使大陸重蹈臺灣的覆轍，不可不慎，有些不同處可能只是為了標新立異，但有些不同處則是采取優于臺灣的立法，值得臺灣法界所警惕，發展中的大陸民法，有朝一日可能會迎頭趕上，青出于藍更勝于藍。
參考文獻
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第9篇：不動產管理的概念范文
關鍵詞：房地產開發；物業管理；作用；發展
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼:A
一、物業管理的含義
房地產開發中有一項內容至關重要，這就是物業管理。物業在性質上來講具有不動產的相關屬性，與房地產開發聯系緊密，是房地產開發中的重要項目之一。通常來看，物業具有兩種不同的劃分方法，一種是廣義上的物業概念，另一種是狹義上的物業概念。廣義上的物業所包含的范圍比較廣泛，它是指土地，以及土地上面的建筑物、自然資源等方面的不動產，和這些不動產的權屬。例如，土地、房屋、林木、道路、湖泊、江海等等。而狹義上的物業范圍較小，僅僅限于土地，以及附著在土地表面的能夠為人所看到的建筑物，還包括這些不動產的權屬。例如，常見的商品房、寫字樓、住宅區等。狹義的物業還有一個顯著特點，一般被區分為居住物業和非居住物業。而本文就是基于狹義物業中的居住物業展開研究的。
二、房地產開發中物業管理的作用
（一）增強房地產企業的競爭力
房地產開發企業能否有一套完備的物業管理體系，將直接決定著企業的發展前途，為了能夠在競爭中具備一定的競爭優勢，房地產企業在開發的全過程中會模擬一套虛擬的企業整體，其中就包括物業管理企業。物業管理之所以如此重要，是因為其對企業的可信競爭力影響巨大，并且，隨著市場經濟的不斷深入，業主對物業管理的要求越來越高，業主對物業管理的評價高低將會影響到房地產開發企業的命運，從此角度來看，加強房地產開發物業管理體系建設尤為重要。
房地產開發企業如果能夠擁有一套高效完整的物業管理體系，將會促使房地產企業快速的轉變經營理念，尤其是改變沿襲多年的傳統模式。例如，把傳統的4PS理論向現代化的4Cs和4Rs理念轉變，這種轉變的直接動力和直接目的就是針對住戶的滿意度而做出的，為了使住戶能夠有一個舒適安逸的環境是其終極目標。目前，房地產開發公司越來越多，導致競爭力也越來越大，要想在這種經營環境下求得一片生存，就必須重視物業管理的質量，只要打開了這個突破口，房地產企業才能夠提高自己的核心競爭力。
（二）促進房地產企業良好發展
從物業管理的屬性來看，其基本功能就是為業主服務，即為居住區的居民提供一整套的配套設施，來保障住戶的安全、衛生、出行，以及為業主創造一個舒適、文明的生活環境和工作環境。可以說這種服務理念將會直接影響到房地產物業企業的發展，如果物業管理企業能夠重視保障業主的這些需求，那么房地產的保值增值自然不成問題。物業管理的淺層次目標還有延長房屋使用壽命，而在延長房屋使用壽命的過程中也將會提高住戶的居住條件，兩者聯系緊密。
總的來說，房地產企業為了延長房屋使用壽命，會花費一些代價積極保障房屋質量，如此一來將會縮減房屋平均成本，達到既讓房地產物業公司長期收益又能提高住戶對房屋的高度評價，使其房地產增值保值速度加快，這是一種雙贏的結果。根據相關調查，大約有75%的人在購買房屋時都會考慮到物業管理情況。因此，好的物業管理將會促進房地產企業的良好發展。
（三）房地產全過程開發的保障
傳統的物業管理方法已經跟不上時代潮流，隨著物業管理的快速發展，物業管理的范圍越來越大，管理模式也越來越多樣化，一個顯著變化就是物業管理已經進入了房地產開發中的全過程。例如，在房地產的規劃和建造階段就已經加入了物業管理因素，這打破了以往房地產竣工以后才有物業管理的情況，使物業管理融入了整個房地產開發的全部環節中，其功能就是保障房地產開發更好的融進人文因素，使物業管理的人文化管理因素注入整個開發到竣工階段，促進房地產開發的成功，也為將來房屋的保值增值打下基礎。
具體表現為，在房地產規劃階段和建設階段，物業管理可以及時發現規劃和建設問題，為其漏洞提供建議，這樣就能夠保障房屋建造質量、提高技術含量。此外，現代物業管理在房地產的開發前期就可以實現物業建設、使用、和管理的有機結合。
三、房地產開發中物業管理的發展
（一）房地產開發中實現物業管理及服務
物業管理對于業主而言是一種真實需要，是為了維護業主正常的生活秩序、對其業主財產保增值而進行的各種計劃、控制等活動。從另一方面來說，物業管理按照相關的合同給業主提供相關服務，是為業主的需求服務。因此，在房地產開發過程中加入物業管理及服務，對房地產開發過程中業主缺位的現象有積極的彌補。
在房地產開發過程中，物業管理企業站在業主的角度來進行思考，為促進房地產開發企業能開發建設更多滿足群眾需求的房地產產品，切實了解業主的需求，為房地產開發商提供相應的項目調研及分析、客戶群需求分析等方面的咨詢工作，從而進行更高層次的管理與服務。與此同時，物業管理在房地產開發前期與開發商進行溝通，為開發商提供相關的服務，例如，進行相關的物業咨詢、設計監理、審計等服務，或幫助開發商進行物業的銷售策劃、進行物業售后服務工作等。在房地產開發中實現物業管理及服務的全方面滲透，更好的使物業管理在房地產開發中充分發揮作用。
（二）市場化專業化大幅度提高
物業管理作為房地產開發中的重要項目之一，兩者的發展相互影響相互滲透。目前物業管理企業項目獲得權的市場機制還未真正形成，“誰開發、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清現象仍普遍存在，因此物業管理的市場化專業化程度仍不高。隨著物業管理行業向高度市場化的發展要求，通過鼓勵房地產開發企業從社會上聘請經實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化管理等方式，積極引進競爭機制，在有限的市場資源條件中，市場化的提高。人們居住硬件條件的不斷提高，物業管理企業的服務意識、服務水平與業主的需求相一致，物業管理服務質量極大提高，更具市場開發潛力，企業競爭不斷加劇，勢必推動物業管理企業的市場化專業化的大幅度提高，物業管理在房地產開發中占重要性地位，從而帶動房地產開發企業市場化更深更廣推進。
（三）法制化規范化為其保障
隨著法制化經濟社會的發展，物業管理涉及房地產開發之間諸多的權利義務關系，房地產開發商與物業管理企業在利益化中矛盾不斷升級，兩者利益之間的不協調等導致物業管理企業虧本經營，難以發展，或存在收費與服務不等值等問題，引發住戶的不滿，影響著房地產開發。因此，物業管理的法制化規范化對房地產開發商的發展有著極為重要的作用。健全物業管理相應的法律法規，法律體系覆蓋物業管理各個領域，使物業管理的各項活動有法可依。物業管理的法制化規范化成為房地產開發商的服務保障，完備的物業管理體系，增強房地產開發企業競爭優勢。
四、結語
近幾年，我國經濟迅猛發展，帶動了房地產行業的興起，越來越多的房地產企業出現使房地產市場充滿競爭力，但是，要想在這種競爭壓力下求生存，房地產企業就必須重視物業管理項目在房地產競爭中的重要作用，物業管理的功能決定了住戶對房地產的需求狀況，房地產開發企業就必須要建立完善的物業管理體系，這也是增強企業競爭力的一大籌碼。
參考文獻：
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