房地產企業財務制度精選(九篇)
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第1篇：房地產企業財務制度范文
（俊發地產有限責任公司，云南 昆明 650225）
摘 要：要保障房地產業財務資金安全，確保市場良好有序運行，就要加快房地產企業財務內控制度的建立與完善，并加強企業內部資金的監管。本文將從房地產企業財務內控制度現狀入手，探析其中存在的問題，進而提出如何建立和完善房地產企業財務內控制度及其意義。
關鍵詞 ：房地產企業；財務內控制度；完善；措施
中圖分類號：F235文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）25-0141-02
由于房地產行業具有資金密集、人員較雜、受市場波動和國家政策影響較大等鮮明特點，因而受到了人們的廣泛關注。企業不能控制市場變化或國家政策的調整，要想促進企業自身的發展，就需要從自身的管理入手。可見建立健全房地產企業財務內控制度是房地產企業的必然選擇，也是在市場經濟環境下保障資金安全的重要舉措。
一、房地產企業財務內控制度的現狀
財務內控制度是指企業管理者為了適應國家政策、方針的調整，保護企業內部資金、財產的完整與安全，保證財務信息真實可靠及實效性，盡量降低企業市場風險，為企業發展創造良好生存環境的重要舉措。財務內控制度其實是將企業內部人員（特別是財務管理人員）的行為進行規范，對所有的財產、資金進行維護和有效利用的一系列方式和辦法、程序和制度的總稱，是房地產企業進行自我檢查、約束、制約的系統。
（一）缺乏有效的監督系統
部分房地產企業是由企業的管理層直接任用財務人員。存在經理這樣的管理層為了鞏固自己的地位，并為向企業高層顯示自己良好的工作業績，導致其與財務工作者搞權錢交易的情況。這將導致財務人員做出的會計審計報表缺乏真實度，對企業的經營業績有所夸大，使企業高層對企業真實運行狀況缺乏了解。會計財務報表的公布一般來說以年報為主，因此缺乏時效性，這就使得企業職工不能對公司的財務情況及時知曉。而這將整個企業財務置于不安全的境地，管理層私挪公款，用公款進行大吃大喝等現象時有發生。
（二）房地產企業內控環境復雜
房地產企業是資金資源密集型企業，在資金方面不僅數量龐大且項目眾多，僅土地使用費用一項就多達千萬，這就為企業內部財務管理造成了很大的困難。然而，在房地產企業中存在資金被宣傳部門、建設部門、銷售部門等分割使用，且各部門較為分散，各自為政的現象。缺乏完整的資金運作體系，將資金置于一個透明的環境下運作，這就使整個企業難以有一個完整的資金流向圖，企業高層也難以對企業整體的資金狀況深入了解。對于防范風險，保障資金安全是極為不利的。
（三）外部環境波動大
在市場經濟環境下市場占主導，一方面，這促進了市場經濟的發展；另一方面，這為房地產企業帶來了資金風險。房地產行業與其他行業相比，有其自身獨有的特殊性。資金投入極大，建設周期較長，受市場環境影響極大等都是房地產行業的特點。因此，一旦遇上市場經濟波動較大的時期，人們對買房就會持觀望態度，房地產行業則將遭受重大打擊。投入的資金難以及時收回，銀行貸款、人員開支等花費都將給房地產企業的資金造成很大的壓力。此外，隨著改革開放的深入，部分外商企業嗅到了中國房地產的商機，紛紛在中國買地建房，這也給國內的房地產企業帶來了一定壓力。可見，當前房地產行業不僅要抵御市場變化的風險，還要應對外商企業的競爭，故而建立健全房地產財務內控制度勢在必行。
二、建立完善房地產企業財務內控制度的意義
（一）優化房地產企業生存環境，防范市場風險
建立和完善房地產企業財務內控制度，首先能對企業的資金總額、債務情況及在建項目等有一個明確的認識，進而能夠對企業進行統籌規劃，留出一部分的安全保障資金，確保在面臨經濟危機時企業不會陷入資金斷鏈的惡性循環；其次，在面對外部競爭時，企業也能及時調整發展方案，積極革除企業原來的舊制，減少因企業部門之間各自為政的資金浪費，提高企業的利潤空間，并能夠積極應對激烈的市場競爭，使其在市場競爭中立于不敗之地。
（二）提高企業財務人員的素質
首先，完善的企業財務內控制度能夠防范原來企業管理人員與財務人員權錢交易，“做假賬”的風險。暢通企業財務人員向企業高層匯報的渠道，提高財務工作地位及對財務人員的要求，對財務人員的職業素養和職業道德的提升具有促進作用；其次，將公司財務信息在公司平臺上進行公布，促使財務人員為提高財務信息的價值而自主學習計算機操作、會計電算化及信息系統等方面的知識，促進了財務人員的技能提升。
（三）保障企業的資金安全
房地產企業投入的資金量大、運轉周期長，任何不合理的財務管理系統都會對資金安全造成很大隱患。建立和完善房地產企業內控制度就是為建設企業高效的財務管理系統提供良好的制度保障，為企業的財務管理系統正常運行提供有力支持，進而能夠讓企業資金在一個安全的控制環境下運作，真正保障房地產企業的資金安全。
三、房地產企業如何建立和完善財務內控制度
（一）對企業發展進行統籌規劃
任何一項企業制度的建立都離不開對企業的發展戰略、發展方向進行深入的研究，房地產企業也不例外。要想建立完善企業財務內控制度，就要對企業的發展目標、發展方向進行統一規劃，統一調整；并對企業內部的資金、在投項目、土地使用費用、銀行貸款與利息、人工費用、水電等基礎資源花費等進行了解，將企業賬目做一個詳盡的整理。革除企業內部各部門各自為政的舊制，建立統一的財務管理及內部控制系統，在各部門設立財務管理與內控監督的崗位。同時，根據企業的發展方向，要對資金的使用方向有所側重，有所保留。預留一定的安全保底資金，防范未來因政策調整、市場波動可能出現的資金危機。
（二）建立健全房地產企業的財務管理規章制度
首先，建立健全財務人員的選任與管理制度。從用人的源頭保證有合格的人員保障對財務內控制度的建立、執行與完善。其次，要建立健全財務主導預算管理的制度。由財務部門引領企業的全面預算管理，對預算的編制、執行、分析與調整的全程進行全面把控。再次，建立健全資金管理制度。對籌資、投資、資金運作等環節明確權責，嚴格控制各類資金的收支，發揮資金的最大使用效率。最后，建立健全對企業經營活動及時、準確進行核算的管理制度。促進企業守法經營，真實反映企業的經營成果，及時經營信息，以滿足外部投資人、監管機構以及內部管理的需要。
（三）加強內部監督，外部調控
部分傳統的房地產企業尚未建立完善的資金監督系統，因此也存在財務人員舞弊的風險，若要建立和完善企業財務內控制度就需要形成良好的監督機制。首先，要建立內部審計機構，發揮內部審計的職能，進一步提高審計人員的地位；其次，要將房地產企業的財務內控制度與現代網絡信息技術相結合，對企業的財務運作進行公示，上至企業高層，下至企業基層員工都能夠對企業內部資金情況有及時的了解，并通過企業員工的監督從中發現財務運作存在問題，以期發揮對建立完善企業財務內控制度的促進作用。
結束語
房地產行業是我國經濟發展的關鍵性產業，它的發展與穩定影響著眾多行業的發展與穩定。近年來，多數房地產企業已經認識到企業資金管理的重要作用并積極推進財務內控制度改革。這些舉措對優化房地產企業生存環境，提升房地產企業的利潤空間，促進房地產行業健康發展，進而推動社會經濟的增長，具有難以估量的重要作用。
參考文獻：
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經界（學術版），2013，03：199.
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[4] 侯文麗.完善企業財務內控制度，提高財務管理水平[J].時代
第2篇：房地產企業財務制度范文
關鍵詞：房地產企業；內部財務；控制體系
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-02
一、我國房地產企業內部財務控制的現狀
隨著我國經濟發展速度不斷加快，規模不斷擴大，房地產整個行業回暖加速，我國房地產企業的內部財務控制制度是房地產企業發展的根本基礎，我國社會主義市場經濟發展的未來要求會對房地產建設的規模與數量的要求越來越高，我國開發房地產的巨大利潤吸引了更多的資金與投資廠商進入房地產業，這也在一定程度上拉動了地方經濟發展規模，我國政府也相應的提高了房地產業的投入資金和支持力度。房地產企業的外部發展環境已經十分健全了，現階段房地產企業的主要發展問題存在于房地產企業自身的內部管理與控制的問題，在房地產企業內部財務控制體系的建立過程中，欠缺財務發展的有效性，房地產企業自身的內部財務管理控制體系存在很多無法解決的困難和問題，而且房地產業作為我國新興經濟發展的增長點，對我國經濟具有推動作用，內部財務管理的失誤和內部財務資金運用的盲目性會造成房地產企業自身的發展障礙，造成管理體制難題。
二、房地產企業內部財務控制的特點
1.開發周期長，籌資金額大，籌資任務重
房地產企業的項目開發就是一種大量資金投入的開發與建設的過程，資金投入的額度隨著規模大小而正向變化，房地產企業的開發對象一般都是大型住宅樓盤或商業建筑，期間都會投入大量的資金，城市地價隨著城市化的速度加快而持續增加，高額的低價和房屋工程建設費用，要求房地產企業必須運用強大的資金開發經營好建設項目，并在長期性的開發建設過程中處理好征地、土地開發、房屋建設、施工、竣工等一系列的項目。而在最后要確保工程的順利結束從而收取資金，這個流程是需要消耗時間成本的。
2.房地產風險大，投資需謹慎
房地產本身因為是剛性需求，我國目前需求強大，短期內房地產波動的風險不是很大。但是房地產開發活動資金投入量大，投入時間長，管理時間長，會造成資本的損耗和一定的投資風險，資本的投入會隨著時間的長短變化和國際大宗商品物價局勢的變動有所變化。所以房地產的開發才具有相當大的環境風險，另一個方面房地產的開發具有方向性的優勢，要明確房地產未來的發展預期，判斷未來的價值潛力才能夠實現資金的投入與回報的最大受益，可是收益的最大化追求往往會冒很大的風險，投資決策的失誤或投資戰略決策的失誤會提高風險發生的可能性。
3.開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜
雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，即使是同類型開發產品也因時因地而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。
三、加強房地產企業內部財務控制體系的意義
1.提高房地產企業的資金管控能力
建立健全房地產企業的內部財務控制體系可以有效的改善房地產企業內部的財務控制能力，提高房地產企業的發展動力，可以提高房地產企業運用資金的能力，降低資金投資的風險性因素。因為房地產企業內部的財務核算體系和財務軟件的信息化預算不一致，財務報表也不統一，所以會造成管理的障礙，加強財務管理的制度建設，可以規范化財務管理各項制度，科學、合理的安排好資金使用與投資，幫助企業獲得長遠的發展利益。
2.加強的財務管理有利于企業行為的規范性
加強財務管理，建立統一的財務制度，使得各個環節能夠公開透明，使得企業財務各項工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業的財務風險，也只有這樣嚴格規范的財務管理才能夠在法制性的市場競爭中經過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業在市場中的認可度，增強企業的競爭力。
3.加強財務管理有利于企業員工素質的提高
加強房地產企業的內部財務管控體系，可以通過制度的規劃和限定，改善內部員工的工作態度，轉變員工對財務工作的認識和觀念，了解更多的財務管控相關知識。當前，財務人員的素質普遍較低，與科學化、正規化、標準化、信息化的財務管理體系相差甚遠，所以要加強財務管理制度的建設提高財務管理人員的素質，提升員工的道德思想水平，促進財務管理能力，促進企業的發展。
四、我國房地產企業內部財務控制體系存在的問題
1.資金管理方式落后
盲目追逐高端產品、流動資金管理落后、融資困難，這基本上是房地產企業財務管理中的通病。投資活動中，不少中小房地產企業不以市場為導向，盲目追求高端產品，投資缺乏科學性，無視房地產行業市場所需，此外在日常經營活動中，多數中小房地產企業不重視現金流量管理、未建立倉庫管理制度，不良資產長期掛賬，成品庫存積壓，財務狀況堪憂。房地產企業在日常資金籌集時會遇到融資困難，商業銀行會對房地產企業開展較全面的資金調查而耽誤過多的時間，導致金融服務的滯后局面，影響房地產企業的正常發展。尤其是很多家族式民營房地產企業不具有科學性的財務管理意識，對資金的使用效率更是非常低下，中小型房地產企業的自身發展能力有限，經常會因為無法找到合適的金融中介機構和貸款擔保機構而無法籌集到資金，貸款的發展障礙會影響企業的發展動力，造成資金使用效率的惡性循環，降低企業的發展動力，所以很多家族式中小型房地產企業會高額利息的借貸民間資本，這種方式對其生存帶來了影響，嚴重威脅到了項目的正常發展。
2.管理能力低下，影響企業發展
企業經營者的管理水平和財務人員的業務素質都關系到中小房地產企業財務管理能否有序進行。現實中很多中小房地產企業經營管理者管理理念保守落后，文化素質偏低、缺乏現代化的財務管理觀念；集權意識過重，憑著經驗和感覺管理、投資決策，企業內部又缺乏相應的監督機制，財務工作未能參與企業各項經濟業務，更加重了財務管理的無計劃和混亂狀態；還有些經營管理者在財務管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔任財務部門會計、出納職務，使得出納人員領導財務工作，業務上極易陷入混亂局面。
五、完善房地產企業內部財務控制體系的措施
1.建設現代企業管理制度
現代化經濟發展的主要要求之一就是要加強產權明確的制度，要求企業內部管理結構緊密，要求企業擁有多渠道的融資發展途徑，要求企業要有健全的發展機制，要求企業在擴大規模的過程中必須要加強現代化經濟管理制度，房地產企業的內部財務控制體系的完善必須要加強，也只有不斷完善內部管理制度才能實現房地產業的整體發展，而且內部財務制度是房地產業發展的重點，只有不斷加強財務制度才可以保障資金的有效性，提高經濟發展的動力。產權股份化、管理制度化、組織公司化，這是現代企業制度的基本要求，也是中小房地產企業經營的努力方向。在建立現代企業管理制度過程中，中小房地產企業應積極分離企業所有權和經營權，最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以科學的管理理念和管理制度對企業進行管理。
2.強化信用觀念，提高信用等級，拓寬融資渠道
中小房地產企業要擺脫目前的發展障礙，提高融資能力，必須要加強自身的信用發展觀念，提高信用級別，改善銀行對房地產企業當前的認識和看法，在企業的經營與發展的過程中要積極與其他組織建立合作，要遵守信用法則，做大誠實守信，還要積極拓寬房地產發展的融資渠道，獲得銀行融資信譽，與其他中介人金融公司和貸款擔保公司積極合作，讓銀行可以將其資金借貸給房地產企業進行項目的開發與建設，讓銀行熟悉把握房地產企業自身的發展情況，取得金融機構和銀行的信任，實現金融融資的可持續發展，提高信用等級的評價。
參考文獻：
[1]宋志華.關于完善中小房地產企業財務管理體系的探討[J].中國外資,2011(02):90-93.
第3篇：房地產企業財務制度范文
【關鍵詞】房地產企業 財務風險 預警模型
一、房地產企業財務風險定義研究
關于房地產企業財務風險的定義，一般有廣義和狹義兩種。其中狹義財務風險指由于資本結構不合理和融資方式不恰當所引起的財務杠桿隱患；廣義的財務風險定義則不僅包括融資，而且還涉及投資、償債等造成的現實收益小于預期收益的不利過程。
二、房地產企業財務風險現狀分析
國家各種房地產調控政策措施的出臺，一定程度抑制部分剛需住房需求者的購房意愿和對未來房價持續上漲的預期。另一方面，營業稅、房產稅征收從嚴，增加了購房者的資金成本和投資風險。關于房地產企業財務風險現狀的研究，主要由以下幾種類別：
（1）企業開放資金日益短缺，資金鏈斷裂風險不斷增加。尋靜（2013）認為房地產企業的樓市成交量出現了大量下降，這就給企業預售資金的回籠帶來困難，使房地產開發企業的資金壓力加大。
（2）資本結構不合理，財務杠桿作用偏大。楊（2012）指出，在籌融資方面，我國大部分房地產企業對資本市場的運轉、理論缺乏研究，在籌資時資本結構和財務風險考慮較少。
（3）項目開發缺乏合理的全面預算和科學管理。楊軍芳（2013）認為由于不可移動性和物態固定性，房地產交易只能通過所有權或使用權的轉移來完成，從而影響了房地產的流動性和變現性。
三、房地產企業財務風險影響因素的分析
（一）外部政策環境因素
利率和稅率變動風險。盧利紅（2012）等認為利率和稅率的變動會導致財務風險的進一步擴大，會導致開發成本提高，預期收益降低。
國家宏觀調控政策的影響。迮玉琴（2013）認為房地產行業已經成為我國經濟發展中巨大不穩定因素，而國家對房地產行業推出的各種調控政策將會導致房地產企業的財務風險發生。
通貨膨脹因素的影響。許國強（2013）認為當通貨膨脹率大幅度上升時，會增加企業的開發成本，降低企業收益。
房地產市場不成熟。劉佳（2013）認為，作為新興行業的代表，起步階段較晚，關于房地產業發展規律及其經營管理方面的研究尚欠成熟；在投資運作上，房地產帶有很大的盲目性和投資模式單一性。
（二）企業自身和內部管理因素
房地產行業本身性質的影響。除了來自于其本身資金密集型、現金需求量大、投資收回期長和不易變現等特點外，還來自于投資該行業的高額利潤和營運模式單一性。
項目決策各環節風險影響。房地產企業財務風險根據不同環節，可劃分為投資風險成因、償債風險成因、籌資風險成因和營業風險成因四種。而大多數房地產企業的生產經營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金帶來的資本結構不合理，加劇了財務風險。
財務管理人員職能意識不強和道德風險的存在。我國房地產企業財務管理機制不夠健全，主要表現在內部控制不健全、缺少全面有效財務管理預算制度、內部審計機制不健全等。
四、房地產企業財務風險預警研究
（一）以Z-Scroe為基礎的房地產企業財務風險預警模型
EdwardIAltman（1968 ）年提出的Z- Score 模型是一種運用多種財務比率加權匯總而構成線性函數公式來預測財務危機的一種多變量預警模型，該模型根據各個財務比率的警示作用大小給予了不同權重，通過得出的Z值與臨界值對比來綜合反映企業財務風險狀況。
（二）修正的Z-Score房地產企業財務風險預警模型
張紅等（2013）基于多元判別分析法修正了Z-Score基準模型，構建了適用于中國房地產上市公司的財務預警模型（FRE），該模型對中國房地產企業的財務危機預警平均準確度達90%以上。
（三）以模糊-層次分析法為基礎的房地產企業財務風險預警模型
該方法將模糊分析法與層次分析法（AHP）相結合，是一種定性與定量相結合的多準則、多層次決策的綜合評價方法。宋銳林（2011）通過研究得出該方法可以比較有效的預測企業財務風險，起到財務預警的作用。
五、房地產企業財務風險的對策研究
（1）加強全面預算管理和內部監督體系。通過引入全面預算管理和內部監督體系，做到財務籌資以及投資的事前、事中、事后全過程管理，可以確保財務管理處于一個規范有序的狀態。
（2）建立多元化融資渠道，改善企業資本結構。房地產企業應充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略。擴大等權益性的資金來源比重，降低非權益資金來源，擴大私募基金、房地產基金等融資規模。
（3）完善財務管理授權制度，提高資金利用效率。提高和強化資金管理、資金利用率有助于防范房地產企業財務風險。此外，要重視現金、建筑材料和應收賬款的管理，完善企業授信制度。
（4）建立財務預警系統，提高財務人員職業素質。在財務控制領域建立有效的財務制度、建立短期財務預警系統，編制現金流量預算，為房地產企業提供預警信號，可使經營者及早采取措施。
六、結語
關于房地產企業財務風險未來的研究方向主要集中在以下幾個方面：一是財務風險對各個因素的敏感程度和受影響頻度；二是商鋪、商業性住宅、普通性住宅等房地產行業內部不同類別房產的財務風險差別；三是結合土地價格、銀行風險等和房地產關系密切因素的變動來衡量和預測房地產的財務風險和未來房價趨勢等。
參考文獻：
[1]申雪麗.財務管理風險防范措施在房地產企業的應用分析 [J].財會研究，2012，（13）.
[2]楊軍芳.房地產企業財務風險實證分析及測度 [J].財會通訊，2011，（12）.
第4篇：房地產企業財務制度范文
關鍵詞：新時期;房地產;財務運營管理
1 引言
房地產行業因投資周期長、不確定性影響因素多、風險程度高、資金鏈條長的制約，要保持長期健康可持續的發展，必須要完善企業財務運營管理體系，提高企業財務運營管理水平，拓寬融資渠道，從而確保企業保持較強的市場競爭力。
2 房地產企業財務營運管理的重要意義
2.1 有利于提高資金使用效率
房地產企業對資金量的需求是十分巨大的，現時期房地產企業一個突出的特點是企業現金相對較少，多采取向銀行借貸、房屋出售資金回籠等方面來維持企業的生產經營活動，因此良好的企業財務運營管理，能夠統一財務計劃編制，科學使用資金，拓寬融資渠道，提高資金的監督管理質量，確保資金較好使用率。
2.2 有利于提高企業規避財務風險能力
由于房地產企業開發周期長、項目建設具有不可逆性，因此房地產企業相對而言屬于高風險行業。而提高企業財務運營管理，統一對資金的流向和使用情況進行實時的跟蹤，并通過風險管理、風險規避等措施，降低企業財務風險。
2.3 有利于加強企業內部監督管理
財務工作作為企業內部管理工作的重要內容，加強企業財務運營管理工作，就能夠有效地杜絕企業內部貪污、挪用資金等問題的發生，促進企業文化的形成，提高企業內部監督管理質量。
3 房地產企業財務運營管理存在的主要問題
3.1 財務運營管理意識淡薄、人員素質不高
房地產企業特別是中小型企業對財務運營管理工作的重要性認識不夠，企業管理層沒有將財務運營管理工作放在企業戰略的高度，或是對財務運營管理工作的獨立性認識不夠，隨意干涉和影響財務運營管理工作的落實。當前我國許多房地產企業多為家族型企業，其所有權及經營權集中統一，就工作人員自身而言，往往不具備相應的財管管理資格或是在業務能力方面不足，融資方式少、融資能力弱，不能勝任企業財務運營管理工作的需要，造成財務運營管理工作的混亂和無效。
3.2 財務運營管理制度不完善、落實不嚴格
一方面不少企業尚未完全建立完備的財務運營管理制度，一些制度即使建立起來，落實也不到位，特別是在一些企業的一線部門，相關的制度往往僅停留在紙面上、墻面上；另一方面，則是對現有的制度執行不嚴格，企業管理者隨意干涉財務運營管理工作的執行，財務工作人員受自身能力和職業道德水平的影響落實財務制度不嚴格。
3.3 財務運營管理監督機制的缺失
一是在監管機制不完善，導致監管工作浮于表面，難以起到應有的效果；二是財務運營管理工作涉及企業的方方面面，監督對象復雜，監管人員往往對企業實際運行情況不熟悉，不能真正起到監督的作用。
4 提高房地產企業財務運營管理質量對策分析
4.1 提高企業全員對財務運營管理的認識、加強財務運營管理人員素質
一是企業上下尤其高層要統一樹立財務運營管理是企業核心管理的理念并不斷加強，正確理解財務運營管理工作對企業發展、對員工切身利益的重要作用。二是提高財務運營管理部門在企業中地位，使企業其他部門能夠自覺地配合；三是要尊重財務運營管理工作的獨立性，無論是管理層還是其他部門都不能干涉財務運營管理，確保其制度執行。四是加強財務管理工作人員素質。要把好選人關，為運營管理工作的開展打好基礎，降低人為因素的影響；要通過在崗培訓、學歷升級、聘請外來專家授課等方式，提高工作人員的業務素質和職業道德素質；在人員的使用上要通過行之有效的競爭和獎懲機制，鼓舞工作人員的積極性和主動性；必要的時候引進外來專業人員給予指導和輔助。
4.2 完善財務運營管理工作制度、加強制度執行力
一是在企業財務運營管理制度的制定上，不能一味的照搬照抄其他企業的經驗，要到企業的基層調查了解情況，要切實結合企業的實際特點，有針對性的制定相關制度，使制度與實際達到充分的銜接；二是要進一步明確財務運營管理工作與各個部門的關系并與企業的其他制度形成有效的整合，從而提高制度的可操作性；三是要保證財務運營管理制度的權威性和嚴肅性，通過定期檢查、考核、日常監督等工作的落實，保證財務運營管理制度的有力執行，對違反制度的人員要進行嚴肅、及時的處理，真正實現依規辦事。
4.3 建立財務運營管理監督機制并加強執行
一是要完善財務運營管理監管系統，形成內部審計監督制度。通過相關監督系統的建立，加大對資金流動的監控，確保資金使用效率；二是要建立人防為主的監督體系，切實提高監管人員的工作能力，使其能夠真正發揮應有的作用；三是要加強財務運營管理信息化建設，形成高效及時的信息管理系統，實現對財務信息的及時把握，為企業的決策和管理提供全面、客觀、實時的信息。
參考文獻
［1］陳小輝.房地產企業財務運營管理存在的問題與對策［J］.創新論壇，2011,（4）.
第5篇：房地產企業財務制度范文
關鍵詞：營改增；房地產企業；財務
營業稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）是指以前繳納營業稅的應稅項目改為繳納增值稅，增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅。這項改革的目的是進一步減輕企業稅負，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技產業等高端服務業的發展，促進產業結構和消費升級、培育新的經濟增長動力、深化供給側結構性改革。按照財政部，國稅總局的部署，“營改增”從2016年5月1號起全面推開。房地產業是中國重要的經濟支柱產業之一，在中國原來的營業稅體制下，房地產企業至少要繳納建筑行業3％的營業稅和房屋不動產銷售5％的營業稅，其中建筑過程的營業稅無論是房地產企業自建還是轉包給其他施工企業都無法免除稅負。房地產企業的人工成本和購買建材等原材料支出也不能進行抵扣，重復征稅現象比較嚴重，因此，該行業在中國屬于重稅行業，稅負比重較高，所以“營改增”改革對房地產企業財務影響較大。其影響具體表現在以下幾個方面。
一、導致房地產企業的稅務負擔出現變化
理論上來說，“營改增”措施可以降低企業稅負，減稅程度由房地產企業適用的增值稅稅率和可以抵扣的進項稅范圍決定。但是房地產企業具有特殊性，其成本構成中建筑成本和土地價格，拆遷成本占了較大比重，在現實中，建筑環節的人工成本，購地的拆遷補償安置費用，各種行政事業性收費，例如，教育費附加和專項維修基金等，因為各種原因都無法列入進項稅抵扣范圍。此外，房地產企業貸款的利息和財務顧問費目前也很難列入進項稅抵扣范圍，這部分財務成本對于房地產企業來說也是不可忽視的成本，是否能夠抵扣對企業的財務影響比較大。只有房地產企業的經營成本能夠得到全面抵扣，才能達到減輕房地產企業稅負的目的。當房地產企業經營鏈條中的上游和下游企業全部完成營改增后，能夠抵扣的進項稅得到完善，房地產企業的稅負才能真正有效降低。
二、有利于增加房地產企業的現金流
持續的、充足的現金流是房地產企業生存發展的必要條件，房地產企業經營活動所需資金投入數量巨大、資金使用時間較長，現金流是否充沛、融資能力是否足夠強大是房地產企業生存和發展的關鍵因素。目前，房地產企業銷售模式多數屬于期房銷售，現房銷售較少。按照原有的營業稅有關規定，房地產企業期房銷售的預售款收入必須在收款時即履行納稅申報并足額繳付營業稅，因為期房銷售時期一般就是項目建設時期，也是房地產企業需要大量資金持續投入的階段。此時征收營業稅對企業的現金流構成了一定壓力。但是在增值稅制度下，房地產企業期房銷售取得的收入對應的增值稅銷項稅可由建設項目開發建設過程中所形成的各種進項稅部分抵扣，例如，建設項目采購原材料和租用工程機械等費用支出均可形成各種進項稅抵扣。因此，房地產企業在開發項目建設某些階段，會形成增值稅進項稅額大于銷項稅額，可以基本不繳納或者少繳納增值稅，減輕了房地產企業在項目開發建設階段的現金流消耗，一定程度上降低了企業的資金需求，減少了企業的財務成本，有利于房地產企業的穩健經營。
三、有利于提高房地產企業財務管理水平
按照原有的營業稅模式，房地產企業房屋銷售的稅收計算比較簡單，其計算公式為：營業稅納稅額=當月不動產銷售收入×5%對應稅務處理非常簡單，只需要記錄“應繳稅費———應繳營業稅”一個科目即可完成，幾乎沒有稅務籌劃的空間，所以對房地產企業的財務人員和財務管理水平要求都不高。但是實施“營改增”之后，房地產企業實際繳納的增值稅計算公式為：增值稅納稅額=增值稅銷項稅額-增值稅進項稅額增值稅銷項稅額的計算相對簡單，但是房地產企業進項稅計算會涉及不同科目的不同稅率，要求財務人員分門別類的進行詳細計算，對財務人員的業務水平和稅務籌劃能力提出了更高的要求。因此，“營改增”的稅務改革有利于促進房地產企業提高自身的財務管理水平，重視稅收籌劃。
四、造成房地產企業會計核算難度和稅收違法風險增加
“營改增”的稅收改革措施提高了房地產企業財務核算的難度和技術要求。需要增加十多個增值稅進項稅抵扣科目，財務核算方法也比征收營業稅的時候提高了難度和復雜性。財務管理的難度增加的同時，“營改增”的改革措施也對房地產企業的發票管理，包括增值稅發票的開具、保存、進項稅額的抵扣和認定等，提出了更加嚴格的要求。因為行業特點和歷史原因，房地產企業很多屬于粗放式經營，財務制度不規范，財務管理水平較低。在營業稅時代，房地產企業要求上游的建筑安裝工程承包商虛開大額發票比較多見，目的是為了虛增成本，減少納稅，保證利潤。但是“營改增”之后，增值稅發票違法成本遠遠高于營業稅的違規成本，虛開、代開增值稅專用發票很可能涉及刑事犯罪，而不是簡單地罰款了事。國家對增值稅專用發票的管控力度和違規違法懲處措施給房地產開發企業劃定了一條法律紅線。如果房地產企業不能迅速適應，與上游建材企業和建筑施工企業協同配合，提高財務管理水平，還用營業稅時代的思維去應對，將會增加房地產企業稅收違法的風險。為了適應稅務改革的要求，房地產開發企業可以在以下幾個方面采取措施，盡快提升財務管理水平和稅收籌劃水平。
（一）應該加強增值稅進項稅抵扣管理
“營改增”后，增值稅進項稅抵扣額直接關系到房地產企業稅負高低。因此，房地產企業應該加強與上游企業的合作和配合。盡最大努力確保在房地產企業運營過程中的建筑材料采購及工程機械費用等大額的成本支出都能取得符合法定要求的進項稅抵扣憑證，使房地產企業可抵扣的進項稅增加，降低需要繳納的增值稅稅負。由于營業稅時代的粗放式管理習慣，很多建筑工程存在層層轉包現象，財務管理制度以及發票開具和入賬并不規范。因此，“營改增”后，房地產企業必須適應新的形勢，加大建設項目的管理力度，特別在建筑工程款結算環節，必須保證結算付款的同時取得專用的增值稅發票，防止延期開票和付款后無法取得增值稅發票的現象，取得稅收籌劃的主動權。
（二）應該提高房地產企業財務管理水平
在原有的營業稅時代，房地產企業幾乎沒有稅務籌劃的空間，再加上房地產企業粗放式經營的傳統，導致其重視外部規模擴張而不重視內部的財務管理和稅務籌劃，這個現象在中小房地產企業和民營房地產企業表現的尤其明顯。“營改增”政策實施之后，要求房地產企業必須實行精細化內部管理，提高自身財務管理水平，降低稅負成本、增加現金流。因此，必須規范企業內部的財務管理制度，按照稅務改革的要求，會計科目設置實現規范化和標準化，對于原來涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的問題，也必須按照“營改增”的要求，做出合法合規的會計處理。因為“營改增”稅收制度改革后，涉及增值稅的會計科目將有所增加，會計核算難度有所提高。目前中國對一般納稅人增值稅的稅率體系包括四檔稅率，分別為17%、13%、11%和6%，不同項目適用于不同的增值稅稅率。在某些房地產企業存在混業經營的情況下，進行財務核算的過程中，需要對企業涉及混業經營的項目按照不同稅率分別核算，如果核算人員水平較低，將造成納稅額核算不清，按照現行稅收政策將按照從高原則適用高稅率征稅，本來應該享受低稅率的項目也無法享受到稅收優惠，這將會加大房地產企業的總體稅負。
（三）加強增值稅專用發票的管理
“營改增”的稅收改革對房地產企業發票管理提出了更高要求，促使房地產企業提高增值稅發票的管理水平，強化增值稅的抵扣意識。在選擇上游建筑安裝合作企業時，應優先選擇規模和實力比較雄厚，具有一般納稅人資格的上游合作供應商。這類大型企業有資格開具合法的增值稅專用發票，財務管理相對規范。謹慎選擇報價較低的小型企業。小型供應商可能價格上具有優勢，但是通常因為規模和成本因素無法出具增值稅專用發票，不利于房地產企業進行納稅管理和進項稅抵扣。必須明確增值稅發票違法成本大大高于營業稅發票的違規成本，所以企業必須妥善保管、使用取得的增值稅專用發票，依法依規提高進項稅抵扣比例，避免因內部管理不善或者人為因素造成增值稅專用發票遺失、損毀、過期的損失。在增值稅發票管理的具體措施上，應當注意兩個問題，一方面，要求增值稅專用發票載明的信息必須完整準確，不得涂改，發票和貨物及服務相符，發票金額與實際交易發生的金額相符，并且加蓋有符合稅務部門要求的發票專用章；另一方面，在獲取增值稅專用發票后必須在稅務網絡認證、校驗通過，避免收到過期發票或假發票。通過強化房地產企業的增值稅發票管理，規定嚴謹的驗證和認證流程，規范發票信息，保證財務入賬發票的合規性和真實性，降低企業稅負和稅務風險。總體來看，“營改增”的稅務改革能夠減輕房地產企業的理論稅負，但是在現實中，因為房地產企業成本等方面存在的特殊性，短期內可能不會起到理論上應有的減輕稅負的效果。“營改增”條件下，增值稅專用發票的抵扣、管理，更多的可抵扣憑證的獲取等財務管理方式的變化，都對房地產企業財務管理提出更高的要求。所以房地產企業有必要與產業鏈的上游和下游企業合作，規范財務管理制度，提升財務管理和稅收籌劃的水平，適應稅務改革背景下新的規則和要求。
參考文獻：
[1]鄧單月.“營改增”對房地產企業的財務影響研究———以A房地產開發公司為例[J].云南大學，2016(4).
第6篇：房地產企業財務制度范文
(一)資本結構不合理，資金成本高、負債率高
房地產企業是一個投資量大，投資周期長的資本密集性行業。一個項目從立項，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經歷很長時間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢下，房地產企業融資更難，很多企業為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財務杠桿的作用，資金結構不合理，加大了財務風險及經營風險，過高的資金成本吞噬了企業的利潤，影響了企業的收益。
(二)不重視成本和費用的管理，不重視預算
我們所說的成本和各項費用管理主要是指經營費用和產品成本的預算、控制和分析等管理活動。在企業中開展這些方面的活動，主要作用就是對房地產企業的管理進行全面的挖掘和分析，節約更多的成本，有效的控制企業各項費用，從而提高企業的經濟實力，在市場中保持更加旺盛的競爭力。很多房地產企業良莠不齊，根本不重視成本和費用的管理，經營者沒有財務管理的概念，沒有做到對企業經營和生產的全過程的監督和控制，導致了企業財務管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業的成本。不重視預算管理，沒有預算或在預算的編制與執行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導致整個預算體系存在問題，使預算沒有得到很好的執行。
(三)內部控制制度不完善
大部分中小房地產企業未建立完善的內控體系，企業監督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，財務人員一人兼數職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內部控制體系，使財務管理混亂，財務管理及企業經營存在很大的漏洞，企業頻繁出現舞弊現象。(四)財務人員素質不高，財務管理意識淡薄房地產企業重控制輕管理現象很普遍，尤其是中小房地產企業，很多經營者只需要財務解決融資問題，根本不重視財務人員的素質，財務管理意識也非常淡薄，企業的財務管理流于形式。會計信息的真實性、完整性得不到體現。使財務活動中的預測、監督、控制與決策沒有起到作用。
二、解決對策分析
(一)加強財務管理，降低資金成本
房地產企業的項目開發周期長，資金需求量大，通常都會采用融資。不同的融資方式，會產生更多的利息和財務風險，因此，在進行財務成本預算過程中，應該對各種融資方式進行全面的分析和研究，科學合理的對企業的經營成本進行控制，制訂不同的融資方案，在融資時要考慮資本結構，最大限度利用財務杠桿，將企業的資金成本控制在合理的水平之內，切實有效的降低企業成本，降低財務風險，對企業的資源進行優化配置，使企業效益最大化。
(二)建立完善的財務制度，加強內控管理
我國房地產企業的財務管理水平低下，在管理過程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內控體系。在企業發展過程中，為了切實有效地提升企業在市場中競爭力，必須要加強企業內部的財務管理。建立健全財務管理制度，完善財務監督機制，加強財務管理的作用，有機結合內部審計和財務監督部門，全面有效的對企業的財務活動和經營活動進行監督。建立健全內部制度，相互制約和監督，提高會計人員的工作質量，防止財務管理中出現錯誤和舞弊行為，實現對內控制度的有效監督。
(三)建立財務預算體系，強化財務的管理職能
房地產企業管理者應該重視和支持財務預算管理工作，建立完善的財務預算體系。在房地產企業中的通過建立并且完善財務預算的動態性，能夠有效的對房地產開發建設進行一定的監控，注重對預算行為的監督和檢查。尤其對資金使用情況進行重點的監督和檢查，對于存在問題及時上報，提高資金的使用效率，對于企業閑置的資金應該充分進行利用，進而能夠有效的實現資金管理，實現資金使用的效益最大化。同時在檢查過程中還需要分析研究項目建設和投資存在的風險，設立風險預警機制，對財務風險進行一定的監督及防范，從而發揮財務管理的作用與價值。
(四)加強財務人員的專業水平，提升綜合素質
提高財務人員的財務管理水平，就必須要提高財務人員的綜合素質，只有高素質的財會人員，才能保證財會工作正常有序。提高財務人員的綜合素質，首先從人員的選撥入手，按照國家相關規定選撥優秀人才，考察人員的專業技能和從業資格；第二在工作中要不斷進行培訓，建立和完善培訓機制。倡導工作中不斷學習，加強專業知識和技能培養，使財務人員的綜合素質得到提升。
三、結束語
第7篇：房地產企業財務制度范文
【關鍵詞】房地產企業稅務風險成因分析管理對策
一、稅務風險的特點
（一）難化解
稅務風險一旦形成，如果企業不采取有效的應對措施，風險將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務風險還會隨著企業經營活動的開展，呈現出累積效應，從隱形的風險逐漸轉化為顯性的資金流失，在引起稅務機關的注意后，將會給企業自身的經濟利益帶來嚴重的損害。對于房地產企業來說，由于行業內部競爭激烈，企業一旦出現稅務風險，還會使商業信譽受到損失，企業的市場競爭力也會一同下降，對未來的發展帶來了阻力。
（二）多變性
稅務風險的形成原因具有復雜性的特點，其中即包括企業內部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務機關自由裁量權過大等。在企業正常的經營活動中，由于隨時面臨來自各個方面的不確定影響，導致稅務風險也呈現出多變性的特點。例如，企業為了減少稅費支出，會根據稅法規定和自身經營需要，實施納稅籌劃。一旦稅法做出調整，內容發生變化，而企業有沒有及時調整納稅籌劃方案，就有可能導致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進而引起稅務風險。
（三）可控性
雖然企業稅務風險具有多變性和難化解的特點，但是稅務風險的形成和爆發，也并不是無跡可尋的。企業可以結合以往的稅務風險管理經驗，一方面提高對稅務風險防控和管理的重視，例如通過加強內部各個部門之間的信息交流，減少稅務工作中的失誤，降低稅務風險發生概率；另一方面，也可以提前制定一些應急方案，即便是出現稅務風險，也可以第一時間采取控制策略，避免風險損失的擴大化。因此，只要做到快速響應，就可以實現稅務風險的有效控制，這也是維護企業利益的一種有效手段。
二、房地產企業稅務風險的成因分析
（一）房地產企業內部原因引發的稅務風險
1.財務核算水平不高。財務核算是對企業涉稅進行處理的重要一環，它直接對企業的稅務情況產生影響。房地產企業財務核算的基礎數據對企業的全部涉稅行動產生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數據進行計算。房地產企業財務核算的水平，在很大范圍內決定了房地產企業涉稅行為處理的恰當程度。2.財務制度不健全。房地產企業制度的不完善是企業制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產企業管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產企業的生死。目前，某些房地產企業內部規定的財務制度非常不合規范，且與國家的相關法制規定不相符，還有一些房地產企業在內部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產企業的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。
（二）房地產企業外部原因引發的稅務風險
1.稅法改變后沒有及時調整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產企業在合法前提下少繳納稅費的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經濟活動，直接損害了稅務機關的利益。當稅務機關對現行的稅法法律進行補充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內容已經不再使用。但是從新稅法的實施，到企業更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時間，如果企業沒有盡快結合當前的稅法內容對納稅籌劃方案進行調整，也容易引發稅務風險。另外，在激烈的行業競爭中，許多房地產企業將工作中心都放在經營業務上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務風險的發生概率。2.稅務機關的自由裁量權。代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內容。因為現階段的法制環境不良、文化傳統因素等原因，房地產企業作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執法不規范、自由裁量權使用不恰當等現象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權益，讓房地產企業的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產企業稅務風險提高了。
三、房地產企業強化稅務風險管理的具體對策
（一）建立健全稅務風險預警系統
1.推出稅務風險評分評級機制。對于房地產企業的管理人員來說，稅務風險雖然會帶來損失，但是只要做好事前預防和管理，就可以做到風險可控，不會對房地產企業各項經營活動以及經濟效益造成大的損失。稅務風險的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計算相結合的方法，立足于房地產企業當前工作的開展情況，對潛在的稅務風險進行評價，對其發生概率、可能造成的危害后果等進行預測和分析。這樣一來，就可以為稅務風險管理工作的開展提供必要的參考，便于企業集中人力進行稅務風險的防控。2.做好日常稅務活動的監督。在房地產企業的日常工作中，由于存在一些不良的習慣，引發稅務風險。同時，企業內部沒有開展有效的監督和檢查活動，也會導致稅務風險進一步擴大，最終給企業造成損失。針對這一問題，就要去房地產企業關注細節，從日常稅務活動著手，強化監督意識。例如，定期核對應收賬款，及時處理死賬、呆賬。加強倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產企業資金的流動效率也起到了積極作用。
（二）營造良好的稅務風險管理環境
1.提升稅務風險管理意識。稅務風險的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個環節出發，采取有效的稅務風險防控策略，以最大限度的避免稅務風險。而這些工作的開展，需要房地產企業的稅務管理人員要具備強烈管理意識。一方面。房地產企業的管理人員，需要樹立長遠目光，能夠認識到稅務風險管理對企業經營活動順利開展產生的積極影響，進而為管理活動的進行提供必要的支持；另一方面，作為直接負責稅務管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實從源頭上降低稅務風險的發生概率。2.重視稅務風險管理制度建設。在房地產企業的稅務風險管理中，一方面要求稅務管理人員具備較強的風險管理意識和豐富的稅務風險處理經驗，另一方面還必須建立起一套完善的稅務風險管理制度，能夠為各項工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風險預警機制外，像合同管理制度、發票管理制度等，也都需要根據房地產企業工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產企業需要對合同中雙方的責任、付款時間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務機關的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務風險。
（三）與稅務機關建立良好關系
房地產企業要與當地的稅務機關保持良好的關系，在交流過程中了解稅務機關關于現行稅法將要做出的調整和改變，進而提前采取應對策略，這樣即便是后期進行了稅法修改，房地產企業也不會因為應對不及時，而引起稅務風險或法律糾紛。另外，地方稅務機關擁有對現行稅法的補充和解釋權，通過加強與地方稅務機關的溝通，也能夠了解地方性的補充政策，這也有助于提高對稅務風險的預防和控制水平。
第8篇：房地產企業財務制度范文
摘要：本文首先論述了加強財務管理有利于房地產企業戰略目標的實現、經營業績的提高、經營風險的防范等重要性，指出當前房地產企業存在財務管理目標不明確、資金管理低效、投融資風險意識薄弱、成本控制經驗不足和缺乏高素質財務管理人才等問題，提出了明確財務目標、建立資金“蓄水池”、加強投融資風險管理意識、改善成本監控管理意識等加強房地產企業財務管理的對策建議，為房地產企業不斷完善企業管理奠定了基礎。
關鍵詞 ：房地產企業；財務管理；對策建議
完整的企業管理包括了財務管理、購銷管理、薪資管理等子系統，而財務管理是企業管理的核心。隨著房地業競爭日益激烈，加上房地產業自身需要的金額較大，資金周轉周期較長的行業特性，使房地產企業面臨著嚴峻的內部管理的挑戰。越來越多的房地產企業意識到加強財務管理的重要性，全面的財務管理是房地產企業立足于市場與行業競爭的重要舉措。
一、房地產企業加強財務管理的重要性
1.有利于房地產企業戰略目標的實現
合理的財務管理是實現企業的戰略目標的保證。企業財務管理分為財務核算和財務管理兩個部分，財務核算能為企業提供真實的信息，財務管理則為企業管理者帶來經營的信息。
財務管理將房地產企業的財務指標與企業的戰略目標有效地聯系在一起，具體體現在財務指標的量化，將財務目標與企業的短期和中長期戰略目標進行階段性地分解，使房地產企業對企業的各項財務預算進行有效地控制與監督，及時調整不適應企業發展的短期目標，保證房地產企業中長期的戰略目標的實現。
2.有利于房地產企業經營業績的提高
財務管理與企業的經營業績直接相關，全面的財務管理綜合考慮了房地產企業的戰略規劃、財務預算、業績考核和成本收入等項目，將企業的經營業績切實落實到房地產企業的日常經營的各個環節。房地產企業通過全面預算管理一方面基于企業經營利潤最大化的目標，另一方面考慮了企業的成本費用支出問題，將房地產企業的成本控制在合理的區間，降低了企業的經營成本費用，全面預算管理使企業能夠合理把握收入與成本問題，從而實現房地產企業經營業績的提高。
3.有利于房地產企業經營風險的防范
房地產企業的經營風險涉及企業的戰略風險、經營業務風險、項目投資風險與日常經營風險等，房地產企業的資金投入大，回報周期長，投融資風險大于其他行業，因此，經營風險的防范對房地產企業而言顯得尤為重要。預算管理有利于房地產企業對企業經營的事前、事中、事后進行有效地監督控制，及時地解決經營過程中存在的問題，對可能存在的問題與風險進行預防，從而降低房地產企業的經營風險，以保證企業正常的運作。
二、房地產企業財務管理存在的問題
1.房地產企業的財務管理目標定位不明確
財務管理目標的建立與房地產企業的生存與發展直接相關，而目前大部分房地產企業將財務目標定位為利潤最大化和股東利益最大化。以利潤最大化為目標的財務管理在一定程度上反應了房地產企業創造的財富價值，且企業創造的財富與利潤成正比，但該目標缺乏對資金的時間價值與投資風險的評估。以股東利益最大化為目標的財務目標雖然考慮了房地產企業資金的時間價值與投資風險因素，但是其適用范圍有限，由于股東利益最大化主要以股票的市值計價，對于非上市的房地產企業卻不適用。許多房地產企業將收益與成本倒掛，或出現了風險與收益不對等、忽視利益相關者的預期收益等問題，主要原因在于企業在財務管理上目標定位不明確或企業定位財務目標時并沒有綜合考慮投資利潤、承擔風險和其他人力資本的投入等因素。綜上，部分的房地產企業的財務管理目標定位沒有考慮企業發展的實際情況，片面強調企業的利潤最大化或股東利益最大化，忽略了財務管理目標的可行性及與企業經營目標的協調，不利于房地產企業的長期發展。
2.房地產企業的資金管理低效
房地產行業作為資本密集型產業，具有資金需求量大，占用周期長、風險性高的特點，因此其資金周轉率偏低，對資金運作管理的要求也更高。資金管理效率低下，意味著企業資金占用的時間成本大，這一隱性成本也是企業經營風險的主要影響因素。克服資金管理低效的問題，不僅能為企業節約大量的資金占用的隱性成本，縮短資金回報周期，而且能保證企業資金鏈的順暢，對促進企業發展起到重要作用。在房地產行業業內競爭日益激烈的今天，已有部分企業顛覆了這一模式，在追求多點經營的同時，開始關注企業資金管理的效率，試圖以企業財務管理改革來帶動企業自身資金的高效使用。但目前，大部分房地產企業都維持原有的財務管理模式，對資金的使用和回收管理較為低效，導致企業無法確保資金鏈的順暢，也出現了企業部分資金閑置與不足并存的現象。
3.房地產企業投融資風險管理意識薄弱
目前，許多房地產企業在投融資的風險管理方面都存在著一定的盲目性。從融資方面看，一些房地產企業對融資風險認識不足，在融資規模、融資時機、融資方式和融資成本方面的決策缺乏合理性，常常使企業的融資風險增大。此外，雖然整個房地產行業融資方式多種多樣，但單獨的房地產企業融資渠道有限，基本都是采用銀行貸款或從機構中借貸的方式，房地產基金如股票融資、債券融資方面利用較少。從投資方面看，當前國內房地產企業對其開發的項目銷售前景期望過高，投資缺乏穩健性，存在投資規模過大，結構不合理等問題。一方面，部分房地產企業投資決策不夠理性，在投資初期未考慮到未來的市場前景、資金鏈和施工進度等問題，有些企業甚至沒有考慮到相關批文是否落實等問題；另一方面，許多房地產企業投資偏好某一項目或某一類項目，導致在該項目或該類項目中資金投入過多，風險性過大，一旦市場出現利空趨勢，企業將面臨很大風險。
4.房地產企業成本控制管理經驗不足
房地產項目開發過程中進行開發方案設計、取得土地使用權、公開招投標工程及施工過程控制等都會在不同程度上影響項目開發的成本。目前，許多房地產企業財務對成本控制管理經驗不足，在土地使用權競買過程中易作出非理性的選擇，在某些情況下甚至無視競買價格是否偏離預算成本等問題。其次，一些房地產企業對開發方案的選擇也存在盲目性。在實際操作中，并不是所有價格越高的設計方案越不可取，而應綜合考慮技術指標、銷售前景和施工情況等因素進行最終評定、選擇，在最終成本計算方面，部分房地產企業僅重視中標價格，但實際上，中標價格不等于最終價格，最終價格還受到后期合同糾紛或變更等因素的影響。就房地產企業而言，其投資從項目立項到工程竣工，中間的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，進行準確的預算和監控要克服很多困難，但進行成本控制管理能有效進行資金監控，為企業帶來更大的利潤。
5. 房地產企業缺乏高素質財務管理人才
要把握瞬息萬變的市場經濟中的機遇，應對變化莫測的經濟挑戰，加強財務管理，防范、降低企業投融資風險，便要求企業雇傭高素質的專業的財務管理人才。高素質、專業型的財務人員能充分利用現代科學技術手段，充分掌握市場、企業信息，迅速地為風險和投資決策提供可靠信息。專業型高素質財務人員的引進與培養還能為企業評估投融資項目，有效進行資金管理和成本監控，為企業取得經濟利潤和長遠發展帶來推動力。當前，許多房地產企業在人力資源分配上不夠合理，在雇傭員工方面僅重視相關銷售、建筑人才，對財務管理人才引進較少，導致企業賬目混亂，缺乏對資金監控的管理，出現了資金部分閑置與不足共存的現象。此外，大多房地產企業在招聘人才時忽視了人力資本的作用，僅重視財務人員的專業技能，對員工的創新能力、計算機應用能力等不夠重視。
三、房地產企業加強財務管理的對策建議
1.明確房地產企業的財務管理目標
財務目標對于房地產企業的發展具有重要的作用。明確的財務目標與企業的長遠發展緊密相關，一方面財務目標能夠有效地協調與組織房地產企業的日常經營活動，另一方面明確的財務目標與房地產企業的業績考核掛鉤，是房地產企業進行期末考評的重要標準。因此，明確的財務目標對房地產企業的成長具有重要的導向作用。資金的籌集、投放、耗費、回收及分配等過程中，企業財務目標要與企業發展戰略目標相協調，實現財務管理科學化、預算化等，提高企業財務管理水平。相對于以企業利潤最大化或股東利益最大化為目標的財務管理，以企業價值最大化為目標的財務管理在操作層面上更具有可行性，該財務目標考慮了資金的時間價值與投資風險，較為全面地考慮了與企業相關利益者的權益。此外，房地產企業財務目標的設定不僅要明確企業資金的時間價值與投資風險，還應綜合考慮企業總體發展戰略與人力資源等因素，從而制定出明晰的房地產企業財務管理目標，充分利用企業的人力、財力與物力各項資源，使房地產企業圍繞目標不斷成長壯大。
2.建立房地產企業資金的“蓄水池”
房地產企業資金分散，投資資金主要來源于對前期投資項目資金的回收，因此企業財務對資金管理的效率較低。企業財務管理的科學化發展，要求企業既重視宏觀管理又重視微觀管理。宏觀上，企業應做好立項、預算及資金回籠等的大帳；微觀上，企業財務還應加強對財務數據的動態監控，將管理落實到企業經營的每個細節中。為解決企業資金管理效率低的問題，房地產企業可借鑒其他企業經驗，建立企業資金的“蓄水池”———企業資金結算中心，將企業各部門、各項目的資金歸集到結算中心的專門賬戶，使企業財務能像“蓄水池”一樣，及時回籠、調動部分資金，做到專款專用、余款及時回收。此外，資金“蓄水池”還應注重“源頭”與“流向”，即加強項目預算與資本預算，對企業資金的收支及分配等作出合理具體的安排，并加強預算監控，定期檢查、嚴格考核，從“源”與“流”兩個方面改善資金的管理效率，節約資金占用的時間成本。企業財務還應對企業下的各部門、各項目的資金實施集約化管理，避免資金分散、閑置與不足共存的局面，既能解決企業資金管理低效的問題，又能解決企業下屬各部門開立過多賬戶、資金帳外循環等問題。
3.加強房地產企業投融資風險管理意識
企業財務加強對房地產企業投融資的管理和監控可規避風險性過大的項目，有效降低投融資風險。在融資方面，企業財務管理部門應積極參與融資決策的制定，協助其他部門完成融資。影響企業融資風險的因素很多，如融資渠道、融資組合、融資成本、融資環境以及相關政策法規等。對房地產企業而言，融資組合和融資成本是主要的影響因素。因此房地產企業財務管理部門應協助相關部門進行融資資金預算、識別影響因素、確定融資組合、測算融資成本、進行區間估計、確定融資方案等工作，確保企業融資方案決策的嚴肅性和正確性。在投資方面，在投資之前對投資項目進行整體評估是很有必要的，能迅速地分析出企業投資項目的可行性及投資規模等問題，為企業做出正確的投資決策提供合理依據。合理的投資項目模型應考慮到資金鏈是否順暢，相關文件批文是否落實，未來市場前景及施工進度等問題，這要求企業財務部門參與項目立項與投資評估分析，了解相關政策法規、熟悉投資環境并制定相應的預算計劃。此外，房地產企業還應理性分析宏觀環境和市場條件，優化自身投資結構，積極拓展投資領域，開發不同類型投資項目，并能根據市場變化及時調整投資方案，以便企業有效規避投資風險，獲得較高利潤。
4.改善房地產企業成本監控管理能力
房地產企業進行合理的成本預算與成本監控對取得盈利有重要意義。首先，應降低土地開發成本，即降低土地使用權購買價格，即使在競買時由于競爭使價格偏高，也應積極與當地政府進行交涉洽商，在支付時間和支付比例上爭取更大的優惠，已抵消購買價格過高帶來的隱性成本。其次，在設計方案的選擇上，房地產企業應綜合多方因素進行選擇，對技術指標、市場前景、預算金額和施工進度等因素進行研究分析，不要盲目否定預算較高的設計方案，而應根據企業項目的既定目標、市場環境及政策因素進行評估，努力使項目方案為企業帶來利益最大化。對最終成本的計算也應考慮到合同后期發生糾紛或變更等因素的影響，在合同條款的簽訂中保持嚴謹和細致的態度，避免由于簽訂合同時權責不明而造成雙方日后的糾紛，為企業贏得最大的利潤。最后，房地產企業還應以成本控制為目標，培養成本預算和成本監控的相關人才，降低資金成本等，對企業資金的使用和回收情況進行及時的反饋和修正，保證資金流暢，節約資金占用等隱性成本。
5.引進、培育專業的高素質財務人才在市場經濟體制改革不斷深化，計算機技術廣泛普及的今天，高素質的專門的財務人才對企業發展起著重要的作用。房地產行業利潤可觀，但投資金額大，企業財務部門的工作量也往往多于其他行業，如房地產項目從立項到竣工、出售，財務部門需對立項方案進行經費預算，為融資方案作出合理評估，在之后的施工過程中，財務部門還需對資金管理、成本監控負責，甚至合同完成后，也可能因為發生合同糾紛，而需財務部門對整體成本進行重新計算。專門的財務人才能準確把握與財務活動相關的環境因素、制度因素、目標因素、價格因素和發展趨勢等市場信息，對企業投融資風險進行動態分析預測，為企業做出正確決策提供參考，因此高素質人才對企業財務發展和完善財務制度有重大意義。就房地產企業而言，應重視對財務管理人才的引進，加強人才培養工作，提升財務人員的業務能力水平，開設財務人員對政策法規的學習和對計算機技術的掌握課程，增強財務管理人員的創新能力，不斷提高企業財務管理水平。
近年來，房地產行業發展迅速，對財務管理的要求也越來越高。在機遇與挑戰并存的今天，許多房地產企業獲得了巨額的利潤，但也面臨財務管理效率低、資金管理意識薄弱和成本監控經驗不足及缺乏高素質財務人才等問題。因此，明確房地產企業財務管理目標，進行有效的資金管理，加強成本監控能力，培養高素質財務人員對房地產企業改善財務管理現狀，加強對資金的控制，提升資金使用效率，并降低投融資風險意義重大。如上文所述，當今房地產企業在財務目標設立、資金管理、降低投融資風險、成本監控及人才引進、培養方面仍有待改善。為此，房地產行業企業應從業內的實際情況出發，根據市場環境作出正確的決策，明確財務管理目標，做好資金管理和成本監控工作，采取一切措施來降低營運風險和財務風險，提升企業財務的整體業務水平和監控能力，做到財務管理科學化、預算化，推動企業的長久發展。
參考文獻：
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第9篇：房地產企業財務制度范文
一、房地產企業財務管理過程存在問題分析
（一）資本結構不合理，資金成本高、負債率高
房地產企業是一個投資量大，投資周期長的資本密集性行業。一個項目從立項，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經歷很長時間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢下，房地產企業融資更難，很多企業為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財務杠桿的作用，資金結構不合理，加大了財務風險及經營風險，過高的資金成本吞噬了企業的利潤，影響了企業的收益。
（二）不重視成本和費用的管理，不重視預算
我們所說的成本和各項費用管理主要是指經營費用和產品成本的預算、控制和分析等管理活動。在企業中開展這些方面的活動，主要作用就是對房地產企業的管理進行全面的挖掘和分析，節約更多的成本，有效的控制企業各項費用，從而提高企業的經濟實力，在市場中保持更加旺盛的競爭力。很多房地產企業良莠不齊，根本不重視成本和費用的管理，經營者沒有財務管理的概念，沒有做到對企業經營和生產的全過程的監督和控制，導致了企業財務管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業的成本。
不重視預算管理，沒有預算或在預算的編制與執行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導致整個預算體系存在問題，使預算沒有得到很好的執行。
（三）內部控制制度不完善
大部分中小房地產企業未建立完善的內控體系，企業監督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，財務人員一人兼數職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內部控制體系， 使財務管理混亂，財務管理及企業經營存在很大的漏洞，企業頻繁出現舞弊現象。
（四）財務人員素質不高，財務管理意識淡薄
房地產企業重控制輕管理現象很普遍，尤其是中小房地產企業，很多經營者只需要財務解決融資問題，根本不重視財務人員的素質，財務管理意識也非常淡薄，企業的財務管理流于形式。會計信息的真實性、完整性得不到體現。使財務活動中的預測、監督、控制與決策沒有起到作用。
二、解決對策分析
（一）加強財務管理，降低資金成本
房地產企業的項目開發周期長，資金需求量大，通常都會采用融資。不同的融資方式，會產生更多的利息和財務風險，因此，在進行財務成本預算過程中，應該對各種融資方式進行全面的分析和研究，科學合理的對企業的經營成本進行控制，制訂不同的融資方案，在融資時要考慮資本結構，最大限度利用財務杠桿，將企業的資金成本控制在合理的水平之內，切實有效的降低企業成本，降低財務風險，對企業的資源進行優化配置，使企業效益最大化。
（二）建立完善的財務制度，加強內控管理
我國房地產企業的財務管理水平低下，在管理過程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內控體系。在企業發展過程中，為了切實有效地提升企業在市場中競爭力，必須要加強企業內部的財務管理。建立健全財務管理制度，完善財務監督機制，加強財務管理的作用，有機結合內部審計和財務監督部門，全面有效的對企業的財務活動和經營活動進行監督。
建立健全內部制度，相互制約和監督，提高會計人員的工作質量，防止財務管理中出現錯誤和舞弊行為，實現對內控制度的有效監督。
（三）建立財務預算體系，強化財務的管理職能
房地產企業管理者應該重視和支持財務預算管理工作，建立完善的財務預算體系。在房地產企業中的通過建立并且完善財務預算的動態性，能夠有效的對房地產開發建設進行一定的監控，注重對預算行為的監督和檢查。尤其對資金使用情況進行重點的監督和檢查，對于存在問題及時上報，提高資金的使用效率，對于企業閑置的資金應該充分進行利用，進而能夠有效的實現資金管理，實現資金使用的效益最大化。同時在檢查過程中還需要分析研究項目建設和投資存在的風險，設立風險預警機制，對財務風險進行一定的監督及防范，從而發揮財務管理的作用與價值。
（四）加強財務人員的專業水平，提升綜合素質
提高財務人員的財務管理水平，就必須要提高財務人員的綜合素質，只有高素質的財會人員，才能保證財會工作正常有序。提高財務人員的綜合素質，首先從人員的選撥入手，按照國家相關規定選撥優秀人才，考察人員的專業技能和從業資格；第二在工作中要不斷進行培訓，建立和完善培訓機制。倡導工作中不斷學習，加強專業知識和技能培養，使財務人員的綜合素質得到提升。
