商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，尤其是自2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的市場投資額增長迅猛，年投資均速達到了30%。2014年更是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產(chǎn)發(fā)展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產(chǎn)的投資。商業(yè)地產(chǎn)能夠得到快速發(fā)展主要有兩方面的原因：一方面是經(jīng)過幾輪的調(diào)控，對整個住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型，提高了對商業(yè)地產(chǎn)的持有比例，商業(yè)地產(chǎn)成為市場熱切的關(guān)注點;另一方面是受到城市化進程的推進，目前我國正面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的占比在不斷提高，服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮(zhèn)化進一步提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，從而提升消費對經(jīng)濟增長的貢獻率，加大了商業(yè)地產(chǎn)的需求。

2我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1以城市綜合體為核心的商業(yè)地產(chǎn)呈井噴式發(fā)展

隨著消費能力的提高及新型城鎮(zhèn)化的推進，傳統(tǒng)單一的商業(yè)氛圍難以滿足居民對消費多樣性的需求，而城市綜合體正符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，能夠?qū)㈨椖康慕ㄖδ芘c商業(yè)功能融入到城市的發(fā)展規(guī)劃中，對該區(qū)域起到一個引導(dǎo)的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴張，土地資源日益稀缺，居民個人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態(tài)上整合土地資源，集約化開發(fā)，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內(nèi)許多城市的商業(yè)地產(chǎn)都以城市綜合體為核心的形態(tài)出現(xiàn)。

根據(jù)國際慣例，當(dāng)人均GDP達到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發(fā)展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進程，現(xiàn)今國內(nèi)大多數(shù)的重點城市都已迎來城市綜合體的大發(fā)展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項目的數(shù)目都在處于增長的趨勢，并出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展，部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩。據(jù)統(tǒng)計，2013年全國50個熱門開發(fā)城市中，其中有11個城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現(xiàn)有土地供應(yīng)與規(guī)劃來看，這50個城市的綜合體個數(shù)及規(guī)模還將持續(xù)大幅攀升，預(yù)計到2015年非住宅總體量將達5.64億平方米，較2013年增長達77%。而到2015年在這50個城市中，將有26個城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內(nèi)諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點城市已進入城市綜合體快速發(fā)展期，新區(qū)建設(shè)、舊區(qū)改造等城市的更新，為城市綜合體的大規(guī)模發(fā)展提供了動力。

2.2商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，區(qū)域性過剩已成必然

從城市發(fā)展的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)并不能無限發(fā)展而是有一定的市場容量，需考慮到一個城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民消費水平的能力。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量與城市的規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平和速度有著直接的關(guān)系。城市的人口較多，規(guī)模較大，相應(yīng)的對零售商品的需求量也較大，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量也較大;城市的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，經(jīng)濟增長速度較快時，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費的主要影響因素，從而會加大對各類消費品與服務(wù)的需求量，擴大商業(yè)地產(chǎn)的市場容量。人均商業(yè)建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關(guān)系，人均可支配收入影響著人均商業(yè)建筑面積的大小（見表2）。根據(jù)資料顯示，世界中等經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)或國家的城市人均商業(yè)建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發(fā)達國家的人均商業(yè)建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達到1.7以上。這也說明商業(yè)地產(chǎn)是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經(jīng)濟人口承載力為基礎(chǔ)，通過模型預(yù)測了上海市商業(yè)地產(chǎn)的市場容量，結(jié)果表明2003―2008年上海商業(yè)地產(chǎn)市場容量增長速度與商業(yè)網(wǎng)點面積基本協(xié)調(diào)，2009年以來上海市商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業(yè)面積已達到飽和。而在國內(nèi)的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過了這個數(shù)字，上海的人均商業(yè)建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數(shù)字靠近，區(qū)域性過剩明顯。

2.3電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊

商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，消費者的購買習(xí)慣正在慢慢地發(fā)生著變化，主要體現(xiàn)在四個方面：一是購物空間的立體化;二是購物時間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個方面的變化將改變之前在特定時間及地點的傳統(tǒng)消費習(xí)慣。而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物以其不限時間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費者購物消費的新渠道。越來越多的消費者對網(wǎng)購的消費傾向頗高，消費模式也逐漸從線下向線上轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國電子商務(wù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年我國的電子商務(wù)市場交易總額達到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網(wǎng)絡(luò)零售市場規(guī)模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當(dāng)天的總銷售額為571億元。種種數(shù)據(jù)表明電子商務(wù)已進入快速發(fā)展階段，對傳統(tǒng)的零售商業(yè)造成一定的沖擊，影響著商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，在一定程度上促進了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及優(yōu)化。

3商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

3.1發(fā)展社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。它能夠滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求包括購物需求、各類服務(wù)需求及休閑娛樂需求。從國際經(jīng)驗來看，隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展與提高，社區(qū)商業(yè)將會是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計，社區(qū)消費約占整個城市消費品零售總額的30%，而在發(fā)達國家這一比例達到40%左右。目前社區(qū)商業(yè)在國內(nèi)尚處于起步階段，形態(tài)比較單一，基本都是傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實踐可操作性的研究理論。但社區(qū)商業(yè)是未來發(fā)展的趨勢，國內(nèi)一線的部分地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、保利及金地等開始關(guān)注社區(qū)商業(yè)，并加大了對其的投入。要使社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展，一方面是要考慮到傳統(tǒng)模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整。例如可以引進一批先進的零售業(yè)態(tài)，基于社區(qū)居民的多樣性需求增加服務(wù)項目，增設(shè)休閑娛樂項目，滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經(jīng)驗，促進現(xiàn)代化的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃新的業(yè)態(tài)形式，滿足社區(qū)居民集購物、餐飲、服務(wù)、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗式商業(yè)

隨著消費者收入的提高，消費心態(tài)的日趨成熟，消費需求的不斷升級，越來越多的消費者的消費行為已經(jīng)將單純的購物需求轉(zhuǎn)向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現(xiàn)了休閑、娛樂、餐飲、運動、培訓(xùn)等多樣性的消費訴求。未來的消費者更愿意在環(huán)境、服務(wù)、情感等方面買單。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，消費者在商場的一般逗留的時間在45分鐘左右，而在一個具備體驗功能的現(xiàn)代購物中心的逗留時間約為2.5小時到3小時。從中我們可以看出，消費者將更多的時間花在了其他方面而不是購物。體驗式消費也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費者，延長消費者的逗留時間，而且進一步促進商圈的成熟度。實際上，國外有不少成功的體驗式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內(nèi)一些房企也開始注重體驗式商業(yè)，萬科正在重新整合商業(yè)業(yè)態(tài)組合配比。2013年以來新開業(yè)的萬達廣場增加了體驗式業(yè)態(tài)的份額，比例將達到55%左右，而計劃在三年內(nèi)該比例將達到60%。

3.3轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

商業(yè)地產(chǎn)從起步到成熟可以概括為三個主要階段;階段一是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售，該階段主要以產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向;階段二是租售結(jié)合，通過銷售和自持商鋪實現(xiàn);階段三進入到商業(yè)地產(chǎn)的金融階段，表現(xiàn)為金融證券化影響物業(yè)持有主體。

從國內(nèi)的情況來看，對于商業(yè)項目盈利模式的選擇，較多的開發(fā)商會選擇銷售或租售結(jié)合，這樣

可以減小企業(yè)的資金壓力，而選擇自持則需要開發(fā)商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式已不能滿足未來的發(fā)展要求。像國外的商業(yè)地產(chǎn)市場，REITS的有望成為主角持有商業(yè)物業(yè)，一方面可以分散投資風(fēng)險，通過估值盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)價值增值，另一方面可以穩(wěn)定項目的現(xiàn)金流。

3.4注重商業(yè)地產(chǎn)的運營

商業(yè)地產(chǎn)的運營是指在招商完成后，基于商業(yè)項目的不同規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃和主題定位，對商業(yè)項目進行一個有序、有效的經(jīng)營管理。一個商業(yè)項目能否健康可持續(xù)的運營，除了正確的市場定位與招商外，關(guān)鍵還要看運營管理。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷成熟發(fā)展，運營的作用會顯得越來越重要，開發(fā)商逐漸會從重招商轉(zhuǎn)向重運營。但就我國目前來看，商業(yè)地產(chǎn)更側(cè)重于招商部分，忽略了運營管理的重要性，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運營管理能夠提升商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運營的核心就是將松散的經(jīng)營單位、不同的消費形態(tài)以及多樣的業(yè)態(tài)組合統(tǒng)一為一個相同的經(jīng)營主題對其進行有效的管理。其本質(zhì)是把投資者、經(jīng)營者與管理者三者直接聯(lián)系到一起，組合成一個利益共同體，逐步形成商業(yè)項目的核心競爭力。

參考文獻：

[1]孫斌藝，張永岳，謝福泉.上海商業(yè)地產(chǎn)市場容量及合理規(guī)模研究[J].科學(xué)發(fā)展，2002（2）：70-79.

[2]馬文杰.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題及對策[J].中國房地產(chǎn)，2011（11）：55-56.

[3]張曉煒.我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式探析及對策研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012（4）：3-4.

[4]吳步鑒.我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和前景分析[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2011（6）：88-89.

[5]吳步鑒.商業(yè)地產(chǎn)的市場定位分析[J].經(jīng)濟研究，2008（8）：46-47.

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文

商鋪投資收益現(xiàn)狀

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2004年1至11月份，北京市商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房銷售37.7萬平方米，同比增長60%，遠遠超過住宅銷售面積的增長速度。但是，雖然北京商品住宅現(xiàn)房和期房的價格分別上漲了2.7%和5.1%，商業(yè)地產(chǎn)的價格卻出現(xiàn)大幅下跌，11個月辦公用現(xiàn)房平均銷售價格為10843元/平方米，同比下降了23.9%；而商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價格為8429元/平方米，同比下降了39%。這是京城商業(yè)地產(chǎn)從2001年開始出現(xiàn)銷售熱潮后銷售價格首次大幅度下降。

從北京市范圍看，近期進入市場的在售商業(yè)項目銷售情況參差不齊。例如朝外MEN商業(yè)在均價7萬元/使用平米的高價位上銷售順利，5月15日開始銷售以來，整體商業(yè)部分銷售率達到90％左右；碧溪家居廣場也已基本完成了除地下2層以外的其他銷售部分（1層和－3層不售），項目整體銷售率60％以上，但2005年初又出現(xiàn)了該項目在商鋪銷售以前就已經(jīng)被銀行抵押的訴訟；炫特區(qū)底商銷售率也在60％左右；5月15日開始銷售的韓SHOW項目整體銷售率也在50％以上。

從總的情況來看，目前各個商業(yè)項目多數(shù)銷售情況尚可。在針對商鋪投資人的銷售中較為普遍的采取三年（或四年）10％返租，期滿承諾回購的方式吸引投資市場的關(guān)注。

但從市場的整體供求看，商業(yè)地產(chǎn)的空置率仍然很高，特別是一些失敗的項目（諸如巨庫、第五大道等）對投資人的信心造成了很大的影響。

投資前景及要點分析

從北京商鋪投資的市場基礎(chǔ)，以及一些新興項目的市場反應(yīng)來看，未來北京的商鋪投資市場將會日趨理性，以下特點將日趨明顯：

商鋪售價逐步回歸理性空間

2003年商業(yè)地產(chǎn)的價格虛高一定程度上刺激了部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的不理性，過高地預(yù)測了2004年京商業(yè)地產(chǎn)的需求程度。近年來，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮帶動了一大批住宅房地產(chǎn)公司進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，許多小企業(yè)也不顧自身實力盲目跟進，商業(yè)地產(chǎn)投資的自發(fā)性和盲目性日益突出，開發(fā)商普遍熱衷于底層商鋪、大型購物中心和商業(yè)街，在短時期內(nèi)，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積數(shù)量的大幅增加。

北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年前11個月商業(yè)用期房批準(zhǔn)預(yù)售面積160.3萬平方米，商業(yè)用現(xiàn)房竣工面積133.1萬平方米，共計建筑面積為293.4萬平方米，而其中商業(yè)用期房預(yù)售登記56.3萬平方米，商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積37.7萬平方米，共計94萬平方米。實際銷售面積與竣工面積的巨大落差凸顯了銷售形勢的嚴(yán)峻。

2004年京城商業(yè)地產(chǎn)的銷售價格的大幅度下降則是開發(fā)商和投資者一種理性評估市場的表現(xiàn)。一些投資失敗的案例促使京城商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和投資者對投資有了一定合理的評估，而不是盲目跟進。

街區(qū)型商業(yè)和底商將成開發(fā)主流

目前北京商業(yè)物業(yè)市場處于發(fā)展的初期階段，尚不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模。但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，北京經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級。個性鮮明的特色商業(yè)街，大型、現(xiàn)代化的購物中心，連鎖超市，便利店等商業(yè)物業(yè)星羅棋布，北京市商業(yè)市場開始呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、市場化、多元化的發(fā)展趨勢，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善。同時，居民對消費品的需求呈逐年上升的趨勢，消費品價格指數(shù)持續(xù)下降，為商業(yè)物業(yè)的快速發(fā)展奠定了較好的市場基礎(chǔ)。因此開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)重視程度加強，尤以街區(qū)型商業(yè)發(fā)展迅速。近年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，2005年中會有小幅度的調(diào)整，同時市場細分得到加強。

近年隨著新的城市中心、次中心的形成，商業(yè)地產(chǎn)也得到較大的發(fā)展，市場細分加強，具備不同程度市場的需求。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；融資模式；金融政策

國務(wù)院“十二五”計劃實施以來，房地產(chǎn)調(diào)控進入了關(guān)鍵時期。在土地出讓、房地產(chǎn)信貸、交易等政策調(diào)整下，銀行貸款規(guī)模收緊、利率調(diào)整、信托融資規(guī)范等政策影響，房地產(chǎn)融資難度加大，普遍面臨資金鏈緊張的問題。對于資金需求量大，回收期長的商業(yè)地產(chǎn)必須特別注意資金安全，在金融緊縮政策前，資金問題幾乎已是所有開發(fā)商共同需要面對的難題，在金融緊縮的政策下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的壓力更大，商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境正日趨緊張。由于融資渠道受限，應(yīng)積極拓展商業(yè)地產(chǎn)多元化融資渠道

1 商業(yè)地產(chǎn)融資的定義和特點

1.1 商業(yè)地產(chǎn)融資的定義

商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 是作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。

商業(yè)地產(chǎn)融資就是指為了使商業(yè)地產(chǎn)項目順利進行，而在開發(fā)，流通及消費過程中，進行籌資，運用和清算等一系列金融活動的總稱。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)融資的特點

商業(yè)地產(chǎn)具有商業(yè)、地產(chǎn)與金融三重特性，及區(qū)別于單純的商業(yè)企業(yè)，有區(qū)別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)融資的特點就是融資困難，渠道單一，商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)自身的資金實力和融資能力有很高的要求，尤其是在金融緊縮政策之下。商業(yè)地產(chǎn)有高風(fēng)險，高收益的特征，商業(yè)地產(chǎn)的主要收益來源在于租金。商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)階段，需要占用大量的資金，投資回收期長，資金周轉(zhuǎn)率慢，會給企業(yè)帶來很大的資金風(fēng)險。

2 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資模式淺析

目前，我國商業(yè)地產(chǎn)主要是以銀行融資為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期一般比較長，占用資金較多，風(fēng)險相對較高，積極發(fā)展融資渠道，對商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，用重要的作用。本文將對商業(yè)地產(chǎn)各種融資模式進行淺析。

2.1 銀行貸款

商業(yè)地產(chǎn)最傳統(tǒng)的融資渠道就是銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)有今天的成績，與銀行是分不開的。商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，目前我國的開發(fā)商自有資金不多，主要融資渠道還是依靠銀行貸款，資本融資渠道受制于政策。信貸政策收緊，融資渠道受阻，企業(yè)就有可能陷入資金困局的風(fēng)險，這無形中增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和銀行的經(jīng)營風(fēng)險。所以在投融資方面，必須改變長期以來單純依靠銀行貸款的籌資模式，走多元化融資道路。

2.2 上市融資

商業(yè)地產(chǎn)融資的基本方式之一就是上市融資，上市融資主要是指股票融資，即股份有限公司在正全面交易所掛牌并發(fā)行股票進行融資。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票上市，可以幫助企業(yè)迅速獲得大量資金，保障開發(fā)期間的資金需要，也可以提高企業(yè)的知名度。對于綜合實力較強的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，通過上市融資，能夠形成強大的競爭力，但是上市融資一般門檻比較高，審查也較為嚴(yán)格，對于中小型商業(yè)地產(chǎn)是可望而不可及的。

2.3 PE(房地產(chǎn)私募投資基金)

PE是一種以融資為目的，以非公開的方式向特定的投資者募集一定的資金，向未上市企業(yè)進行的權(quán)益性投資，最終通過被投資企業(yè)上市、并購或是管理層收購等退出方式獲取利益的一類集合投資基金。由于PE相關(guān)的法律還不規(guī)范，也缺乏合格的人才劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往會使許多缺乏市場風(fēng)險識別和預(yù)計能力的人參與其中，蘊含了較大的風(fēng)險，再加上本來房地產(chǎn)私募基金存在的范圍有限，流動性不高，因而PE這種融資渠道具有很大的局限性。

2.4 REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts 的簡稱），即房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式，籌集眾多投資者資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs 起源于20世紀(jì)60年代的美國，逐步擴展到歐洲、澳大利亞及日本、韓國、新加坡等地，自從2005年12月21日，中國第一支REITs（廣州城建越秀）在香港成功上市后，國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢。

REITs作為一種專業(yè)的房地產(chǎn)投資金融工具，即為投資者提供了門檻低、流動性高、風(fēng)險較低、稅收優(yōu)惠、規(guī)范投資大型商業(yè)物業(yè)的投資機會，也對于解決商業(yè)地產(chǎn)的融資問題提供了很好的途徑。REITs具有流動性強的特點，便于投資者參與或退出投資，對于擁有資金量不大的中小型投資者也可以參與其中，擴大其投資途徑。總而言之，REITs是國際通用的一種大型商業(yè)物業(yè)投資行為，是分散投資風(fēng)險的有效途徑。商業(yè)地產(chǎn)通過REITs融資，可以拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的單純依賴。隨著我國各大城市相繼開展試點，REITs運作中的各種問題也將逐步得到解決，REITs融資的優(yōu)勢也將逐步顯現(xiàn)。

2.5 商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）

CMBS是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)銀行將原有的不動產(chǎn)貸款中的商業(yè)用房抵押貸款作為資本，發(fā)行證券，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行。與其他融資方式相比，CMBS的優(yōu)勢在于發(fā)行價格低，對母公司無追索權(quán)，能保持商業(yè)地產(chǎn)未來增長潛力及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。CMBS是一種證券化的創(chuàng)新融資模式，還處于起步階段，從操作上來講CMBS比REITs更易推行，但是我國當(dāng)前的金融環(huán)境決定了CMBS不會有太大的發(fā)展。我過的CMBS要成功發(fā)展起來，必須要有政府，銀行，評級機構(gòu)等各方面的配合與推動，還有健全的法律制度作為保障。

3 結(jié)語：

綜上所述，本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)構(gòu)建多元化融資渠道，在金融緊縮政策下，不能只單純依靠銀行貸款這種傳統(tǒng)的模式來融資，現(xiàn)階段應(yīng)重點培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)，同時也應(yīng)該完善商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具。總之在金融緊縮政策的大環(huán)境下，需要擺脫依賴銀行信貸的狹窄融資局面，走多元化發(fā)展道路，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資模式。

參考文獻：

[1]張浩.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道研究[D].上海社會科學(xué)研究院，2010.

[2]靳童.我國商業(yè)地產(chǎn)階段性融資模式探析[D].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué),2007.

[3]黃美娟.對于房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的分析[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2012（3）

[4]湯顯新.我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資方式分析[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2011(1).

[5]王小末.中國商業(yè)地產(chǎn)的REITS融資模式研究[D].對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，2010.

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文

深圳的商業(yè)地產(chǎn)并沒有虛熱

從2004年開始，深圳商業(yè)地產(chǎn)開始風(fēng)起云涌，隨著華潤萬象城、金光華廣場的啟動，深圳商業(yè)地產(chǎn)開始受人矚目。進入2006年，深圳商業(yè)地產(chǎn)迎來一個供應(yīng)高峰期，商業(yè)地產(chǎn)廣告在報紙上連篇累牘地刊登。這股商業(yè)地產(chǎn)的熱浪之下是否存在隱藏著虛熱呢?張平從2006年深圳商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)特征和銷售量狀況兩方面談了自己的看法。

2006年深圳商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量大概有150萬平方米，整體量非常大，表面上看呈現(xiàn)出很熱的勢頭。但是實際認(rèn)真分析來看，這150萬平方米的超量開發(fā)里面有幾個明顯特征：第一、150萬平方米的開發(fā)面積中，三大CBD區(qū)(福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū))的商業(yè)量加起來約七八十萬，比如福田的COCO PARK的面積為十萬，怡景中心城為八萬。購物中心代表的是零售最先進的業(yè)態(tài)，參照國外的模式，隨著零售商業(yè)的發(fā)展，購物中心一定會取代未來的百貨，成為零售業(yè)的主導(dǎo)力量。在這種情況下，不能說深圳的商業(yè)地產(chǎn)存在著虛熱。第二、目前深圳的社區(qū)商業(yè)在穩(wěn)步增長，今年深圳推出的社區(qū)商業(yè)就有幾十個。社區(qū)商業(yè)占了深圳商業(yè)地產(chǎn)總量的三分之一，而國外成熟的社區(qū)商業(yè)一般能達到40％以上。相比之下，深圳的社區(qū)商業(yè)還有一定的生長空間。第三、深圳的舊城改造主要集中在華強北和人民南，這兩個區(qū)域經(jīng)營基本上沒有什么風(fēng)險。華強北主要是電子市場，新亞洲電子、華強電子開發(fā)的都是二期，是在一期經(jīng)營比較好的基礎(chǔ)上推出的，經(jīng)營基本上沒有什么風(fēng)險。人民南的發(fā)展遭遇了一個瓶頸，隨著政府將人民南環(huán)境改造工程列入深圳市重大建設(shè)項目，該區(qū)也存在著巨大發(fā)展?jié)摿Α＜毞珠_發(fā)量看來，這種熱還是很正常的：它是零售商業(yè)發(fā)展的需要，也是購物中心和社區(qū)商業(yè)發(fā)展的需要，并不存在虛熱。

從商業(yè)地產(chǎn)銷售的角度來看，2006年是深圳商業(yè)地產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)折點，商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了幾個明顯的傾向：一是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛盡最大努力去尋求整層、整棟銷售；二是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者開始成立自己的商業(yè)部門，探索并試圖真正駕馭商業(yè)地產(chǎn)；三是購物中心不再輕言銷售，而轉(zhuǎn)向以經(jīng)營為主體，并尋求與基金的合作等。2006年是深圳商業(yè)地產(chǎn)返樸歸真、尋找自我的一年，這個轉(zhuǎn)折點將促使深圳商業(yè)地產(chǎn)開始正視商業(yè)風(fēng)險、尊重商業(yè)規(guī)律，并對商業(yè)的經(jīng)營者和投資者負(fù)起責(zé)任。

通過2006年兩個主力商圈的擴張、融合以及三個CBD區(qū)的發(fā)展，深圳的商圈格局基本定型。以前深圳主要有東門、華強北兩大商圈，而今兩大核心商圈、四五個次市級商業(yè)中心的商業(yè)格局基本成型。東門、人民南、寶安南匯入金三角商圈；華強北街區(qū)擴張，由一條街道變成了三縱四橫，朝組合化的方向發(fā)展。這是深圳兩個市級商業(yè)中心。福田、南山、保安的三個CBD區(qū)為次市級商業(yè)中心。這種格局決定了深圳至少十年的商業(yè)格局走向。2007年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量可能仍然很大，但是基本上是圍繞著兩個市級商業(yè)中心和四五個次市級商業(yè)中心展開的。到了2008年購物中心相對完善，開發(fā)的勢頭相對而言可能會弱一點。總之，深圳的商業(yè)地產(chǎn)確實很熱，但是并不存在著虛熱，它是零售市場更新?lián)Q展的必然結(jié)果。

張平認(rèn)為深圳以外的區(qū)域虛熱還是很多，尤其是在內(nèi)地，發(fā)展商的意識還停留在深圳2003、2004年的狀況：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還是以銷售為主導(dǎo)，根本不顧及后期的營運成本。比如山東有些地區(qū)幾乎每個縣城都有一個大型的小商品批發(fā)市場，商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過熱。但是，從某種程度上看來，商業(yè)的發(fā)展必須經(jīng)過這一過程，當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)失敗后，人們才會用市場的眼光來審視它，避免新的錯誤。

投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)全方位考慮

從近年深圳房地產(chǎn)投資型物業(yè)的發(fā)展來看，投資型物業(yè)正逐漸從傳統(tǒng)的以商鋪、寫字樓為主的單一化格局發(fā)展到商鋪、寫字樓、酒店公寓、商務(wù)公寓、小戶型樓盤爭奇斗艷的多元化格局，并且新的物業(yè)還將不斷出現(xiàn)。市場上的投資者實際上分為兩類，一類是實力型投資者，主要由私營企業(yè)主、公務(wù)員中的高級官員、本地居民組成。這類投資者老謀深算，基本上有重復(fù)投資的經(jīng)驗，他們主要投資街鋪或大宗物業(yè)，不買小型散鋪。另一類是沒有經(jīng)驗的白領(lǐng)，他們基本上是首次投資商業(yè)地產(chǎn)，一般會購買商場內(nèi)的小鋪。在商業(yè)地產(chǎn)幾千元就能創(chuàng)富的刺激和誘導(dǎo)下，稀里糊涂成了鋪主，不少白領(lǐng)連房都沒有就先有了鋪。這種投資存在著一定的風(fēng)險，一旦定位失誤，商場經(jīng)營不菩，投資就可能血本無歸。那么，投資者如何判斷市場、物業(yè)的價值呢?張平給出了如下七條建議：

第一，地段決定價值，投資者一定要慎選地段。房地產(chǎn)任何時候都不要忘記地段的核心價值。一個繁華的、方便的地段對房地產(chǎn)項目而言是至關(guān)重要的，對于投資型物業(yè)而言，這個地段就更加重要了，因為投資型物業(yè)，最重要的是不再滿足居住功能，更重要的是滿足商業(yè)用途。這就要求投資型物業(yè)一定要在一個繁華的商務(wù)區(qū)或者是商業(yè)區(qū)當(dāng)中才有這樣保值和升值的空間。

第二，要注意商鋪的形式。商鋪基本上分街鋪和場內(nèi)商鋪兩種。在最好的地段買場內(nèi)的商鋪，風(fēng)險還是很大的。比如東門商業(yè)中心，二樓以上的場上商鋪經(jīng)營好的微乎其微，如果購買二樓以上的場內(nèi)商鋪還是有很大風(fēng)險的。

第三，要考慮商鋪的用途。比如，在華強北購買商鋪銷售電子類產(chǎn)品就很容易成功。

第四，要慎選商家。商鋪租給什么商家做非常重要，它直接關(guān)系到投資回報。

第五，要考慮誰來做經(jīng)營管理。投資型物業(yè)對物業(yè)經(jīng)營有十分專業(yè)的需求，既要提供日常基本的物業(yè)服務(wù)，同時還要承擔(dān)項目商業(yè)形象的建設(shè)，以服務(wù)突出項目的商業(yè)價值。因此，投資型房地產(chǎn)市場有利可圖，物業(yè)經(jīng)營的水平至關(guān)重要。

第六，要考慮投資的物業(yè)在深圳整體商業(yè)環(huán)境中處于怎樣的地位。在投資物業(yè)的時候，一定要考慮業(yè)態(tài)在整體的商圈中能不能生存下去，它的競爭對手是誰。

第七，要考慮投資物業(yè)的資金和回報率。衡量商鋪的投

資價值，要看兩個方面：現(xiàn)實回報率和成長空間。比如，現(xiàn)在投資福田商業(yè)區(qū)的商鋪，大概每平方米5到7萬，租金兩百左右，目前的投資回報率低于4％。但是，三年之后一旦這個商區(qū)成熟起來之后，租金就可以達到五百左右，回報率就會增加。投資商鋪類似投資股票。有的商鋪是藍籌股，回報率比較穩(wěn)定，可以達到6％到8％：有的是繼優(yōu)股，回報率只有5％到6％，但是還有一定的成長空間；有的是原始股，比如龍崗的商鋪，現(xiàn)在只賣三萬左右，但是三五年之后，那里商鋪會有很大的上升空間。

進人2006之后，商鋪投資的風(fēng)險應(yīng)該理解為投資回報的風(fēng)險，即投資回報率的高低。隨著發(fā)展商越來越理性，商鋪本身的投資風(fēng)險已經(jīng)不大。張平認(rèn)為，原因在于今年商鋪的售價漲得還是相對比較快的，基本上突破每平方米五萬。

“投資者一定要仔細衡量，當(dāng)發(fā)展商把售價提升到極限的時候，用行內(nèi)的話說，當(dāng)發(fā)展商把商鋪五年的空間機會基本上賣光了，這個時候如何衡量風(fēng)險就非常重要了。以前商鋪銷售基本上是粗放式的，現(xiàn)在商鋪的定價很科學(xué)。投資者也要理性地應(yīng)付這種狀況，審慎投資”，張平語重心長地告誡投資者。

商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型人才

深圳很少有真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)人才，現(xiàn)在在深圳從事商業(yè)地產(chǎn)的大多數(shù)都是從零售行業(yè)和招商方面轉(zhuǎn)行而來的，這兩種行業(yè)都有著固有缺陷，在從事商業(yè)地產(chǎn)時會遇到很多新的困難。地產(chǎn)人才和商業(yè)人才不能成為商業(yè)人才、地產(chǎn)人才的簡單復(fù)合：讓百貨超市的人來做商業(yè)地產(chǎn)就有可能把項目做砸；發(fā)展商如果讓不懂商業(yè)地產(chǎn)的中介公司來做商業(yè)地產(chǎn)，就會走簡單銷售的道路。

“從天虹商場、茂業(yè)百貨出去的人一定經(jīng)營不好類似萬達賣出的一樓商鋪。他們過往經(jīng)歷的是開放式的統(tǒng)一大賣場，當(dāng)他們進入獨立店的時候，往往不知所措。一旦按照他們的思路去做，商場往往會陷于僵局。所以說，目前零售的業(yè)態(tài)發(fā)展從中低端發(fā)展到百貨、大百貨、大型購物中心，應(yīng)該說零售人才是越來越尖端，但是他們駕馭商業(yè)地產(chǎn)的能力非常有限。而地產(chǎn)商對零售基本上是一窮二白。大部分中介公司，以前都是從住宅出身的，對商業(yè)也沒有深入的了解。”張平深有感觸地談到了目前行業(yè)地產(chǎn)界人才缺乏的狀況。

之所以出現(xiàn)這種狀況，張平認(rèn)為主要原因在于迄今為止，全國高等院校尚未開設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)或課程，也缺乏科班出身的專業(yè)人才，商業(yè)地產(chǎn)人才大多都是從實踐中培養(yǎng)的。世方地產(chǎn)號稱商業(yè)地產(chǎn)的“黃埔軍校”，為深圳培養(yǎng)了不少商業(yè)地產(chǎn)人才。

“社區(qū)商業(yè)一定要立足社區(qū)人群，考慮商業(yè)中心的競爭性”

由于政府的推動，市場機制的激勵、投資者投資方向的轉(zhuǎn)移等多種因素的綜合作用，商業(yè)地產(chǎn)日漸火爆，商鋪市場有價無市。對于目前比較熱的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，張平也提出了一些建議：

第一，社區(qū)商業(yè)一定要立足于社區(qū)的人群。對消費者市場需求的準(zhǔn)確把握，關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營的持續(xù)生命力，影響到社區(qū)商業(yè)項目的運作成敗。消費者無疑是支撐社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵所在。社區(qū)商業(yè)的整體運作能否吸引消費者的關(guān)注，并滿足消費者的基本需求及個性化需求，是社區(qū)商業(yè)是否具備生命力的典型特征。對消費者市場的認(rèn)真研究，發(fā)現(xiàn)其中的市場需求空白點，從規(guī)劃設(shè)計、引進上對其進行填補，自然商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營得到了最好的保障。而盲目的進行規(guī)劃，忽視消費者市場的真實需要，輕則導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)價值的降低，重則使整個社區(qū)商業(yè)陷入困境。

第二，社區(qū)商業(yè)一定要考慮和商業(yè)中心的競爭性。在梅林社區(qū)商業(yè)一定要考慮華強北商業(yè)中心和福田中心區(qū)的影響，中高檔的百貨就不適合在社區(qū)銷售。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將達到住宅開發(fā)的水平

2006年確實是深圳商業(yè)地產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)折點。分析原因，張平談到了兩點：首先，以前開發(fā)商以銷售為目標(biāo)，都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想。一直以來，開發(fā)商自主規(guī)劃設(shè)計，然后全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散出售是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，隨之造成的無序開發(fā)和過度開發(fā)、產(chǎn)品功能不適應(yīng)商業(yè)企業(yè)要求、產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一管理限制物業(yè)升值等諸多問題。由出售向持有經(jīng)營的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場優(yōu)化的必然趨勢，近年來部分大體量商業(yè)項目先確定人住企業(yè)，再進行規(guī)劃設(shè)計的定單生產(chǎn)模式就是這種趨勢的有益實踐，越來越多的開發(fā)商認(rèn)識到產(chǎn)權(quán)式銷售對商業(yè)項目的長久經(jīng)營不利。第二，商業(yè)發(fā)展遵循零售發(fā)展的規(guī)律：目前深圳開發(fā)的大部分是購物中心，而購物中心代表的是零售的高端形式；此外社區(qū)商業(yè)還有發(fā)展的空間。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文

基于這些特質(zhì)，開發(fā)商在運作專業(yè)市場時必須關(guān)注十大環(huán)節(jié)：

1．地段

開發(fā)商應(yīng)該對自己的物業(yè)位置有客觀的認(rèn)識，因為專業(yè)市場通常面對的不單是本地市場，還包括全中國乃至全世界。無論何種商業(yè)的投資都離不開交通。一個繁華的地段，一個成熟的商業(yè)圈，永遠都是吸引開發(fā)商的最主要因素。對于商業(yè)開發(fā)商來說，擁有了黃金地段就擁有了客流，客流意味著現(xiàn)金流，有了現(xiàn)金流就有了回報率，也就增強了商戶的信心，商業(yè)地產(chǎn)項目就成功了一半。所以選擇好地段是商業(yè)項目成功的開始。

2．資金的籌措與準(zhǔn)備

專業(yè)商鋪與普通地產(chǎn)的獲利方式不同，長線和拉鋸的投資占據(jù)著主導(dǎo)地位，即使采取分割商鋪出售的方式，理性的商家及投資者也要“眼見為實”，這就要求開發(fā)商資金準(zhǔn)備充足，不然出現(xiàn)后續(xù)資金斷流、項目難以繼續(xù)、工

程不能正常進行等情況，招商就會更加困難，項目也難以如期開業(yè)。

3．市場調(diào)研

在項目開發(fā)前期開發(fā)商就要注意分析市場數(shù)據(jù)，了解商圈內(nèi)最為需要的商業(yè)和服務(wù)是什么？評估消費力、消費習(xí)慣及其趨向。市場調(diào)查的內(nèi)容因項目的具體情況不同而有所區(qū)別，但有些基礎(chǔ)的市場調(diào)查是相通的，包括：一、市場環(huán)境調(diào)查，如：稅收政策、金融政策、招商引資政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。二、經(jīng)濟狀況調(diào)查，如：項目所在城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、區(qū)域居民收入、消費水平和結(jié)構(gòu)、理財觀念、以及外商投資和對外貿(mào)易的發(fā)展情況。三、市場現(xiàn)狀調(diào)查，如：硬件設(shè)施、周邊高消費人口的密集程度等。

4．效益分析

效益分析不可忽視的一點是對將來出現(xiàn)的競爭對手要有充分考慮，現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。投資的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)進入或還沒有進入穩(wěn)定的收益時期，周邊會不會有新的類似的

商業(yè)項目冒出來，應(yīng)當(dāng)予以考慮。

5．商業(yè)策劃

開發(fā)商與專業(yè)顧問應(yīng)當(dāng)以市場調(diào)研及效益分析為基礎(chǔ)，對其所開發(fā)的專業(yè)市場作出商業(yè)策劃。專業(yè)市場前期規(guī)劃正確與否，是該商業(yè)地塊開發(fā)成功的關(guān)鍵一環(huán)，只有做好前期商業(yè)規(guī)劃工作，才能做到事前規(guī)避風(fēng)險、減少失誤，否則將增大項目失敗的可能性。

6．前瞻性及對變化的快速反應(yīng)

房地產(chǎn)開發(fā)尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，從項目規(guī)劃到項目落成、招商、開業(yè)往往需三年的時間，在這段時間里市場處在不斷變化的狀態(tài)，行業(yè)的走向也可能發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾消費者的喜好也在不斷調(diào)整，甚至政府的宏觀調(diào)控政策法規(guī)都有可能變化并影響項目在市場中的地位。開發(fā)商在初期進行項目設(shè)計規(guī)劃的時候，應(yīng)扎實地做好市場調(diào)研并對相關(guān)市場、行業(yè)、金融、政策法規(guī)等作出具前瞻性的判斷，并對可能的變化準(zhǔn)備快速應(yīng)變方案。也就是說：項目藍圖永遠超前于當(dāng)時當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r，并具備專業(yè)能力對重要條件的變化作出快速及準(zhǔn)確的反應(yīng)。

7．打造開發(fā)商知名度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造品牌的工作是繁瑣的，樹立品牌的過程也絕非短期行為，正所謂“冰凍三尺非一日之寒，滴水穿石非一日之功”。品牌既然是生產(chǎn)力，那么打造企業(yè)的品牌形象是開發(fā)企業(yè)著眼于未來長遠戰(zhàn)略計劃的必修課。

8．團隊、專業(yè)人才

專業(yè)市場核心競爭力的第一要素是團隊優(yōu)勢，其中具有長期經(jīng)營管理經(jīng)驗的團隊，在市場開發(fā)和經(jīng)營全程中應(yīng)當(dāng)成為主導(dǎo)。人才指的不是單一的個人才干，而是一個專業(yè)團隊。專業(yè)市場成功的基礎(chǔ)在于優(yōu)勢團隊在資源整合下形成良好而合理的商業(yè)規(guī)劃、招商、推廣及管理。對于開發(fā)商來講，培養(yǎng)一支全才的商業(yè)管理團隊，需要花費龐大的資金。通常開發(fā)商為了減少開銷，常以外包的方式請專業(yè)公司來做，這樣既可以節(jié)約，又可以借助各專業(yè)公司的優(yōu)勢來進行最佳管理組合。

9．商鋪“有效率”

如何評價一個商鋪的“有效率”，就是用零售商的月銷售額或毛利額與月租金和管理費相比， 所得出的數(shù)據(jù)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行比較， 一目了然地知道租金的合理性、租戶的承租能力等信息。

10．經(jīng)營性

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；融資選擇

引言

很長一段時間以來，中國的房地產(chǎn)融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關(guān)部門出臺對房地產(chǎn)行業(yè)融資的管理與控制政策之后，房地產(chǎn)業(yè)融資多元化的趨勢開始出現(xiàn)。而在此種多元化的融資形式下，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適自身項目與規(guī)模的融資方式成為目前房地產(chǎn)企業(yè)有效實現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

1、中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)是一類風(fēng)險相對較高、投資相對較大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為支持自身項目的持續(xù)開展，需要綜合考慮多種融資渠道進行資金的籌集。可以說在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與建設(shè)的任何環(huán)節(jié)都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對整個企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀更多的是通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出來的，因此本部分內(nèi)容以融資結(jié)構(gòu)為例分析目前中國房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)融資狀況。

1.1 資金來源

目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業(yè)銀行貸款[1]，由此可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行之間存在密切的聯(lián)系。

1.2 融資結(jié)構(gòu)

中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為直接融資比例相對較小、外資融資比例有所下降、融資整體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢等特點。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中關(guān)于此三種方式的融資比例均較小，而企業(yè)債券融資、股票市場融資等則構(gòu)成房地產(chǎn)直接融資方式中比例相對較高的融資，而我們理解的比例相對較高，也僅僅是整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中融資相對很小的一部分。其次關(guān)于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對外資直接投資規(guī)定的影響（外資不能直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)），因此造成目前外資房地產(chǎn)融資比例相對較小，更多的幾種在聯(lián)合投資及對不良資產(chǎn)的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展宏觀政策調(diào)控等方面因素的影響，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，銀行貸款在整個房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中的比重越來越小，而房地產(chǎn)企業(yè)要維持其生存與發(fā)展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產(chǎn)信托、股權(quán)合作等方式，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)多元化趨勢凸顯。

2、中國房地產(chǎn)融資弊端分析

自上世紀(jì)80年代以來國家鼓勵開放，積極進行社會主義建設(shè)的政策實施以來，國有商業(yè)銀行開始發(fā)放關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的部分貸款，這些貸款涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業(yè)銀行貸款為主的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展模式。此種單一性質(zhì)的融資模式也逐漸導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資在金融機構(gòu)貸款中份額占到絕對優(yōu)勢狀況的產(chǎn)生。

但從經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展理論分析，中國房地產(chǎn)企業(yè)此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律與原則的，同時對銀行等金融機構(gòu)的風(fēng)險管理以及資金的有效運用等均產(chǎn)生潛在威脅，一定程度上會導(dǎo)致銀行風(fēng)險增加，嚴(yán)重者甚至?xí){到整個金融體系及整個國民經(jīng)濟的持續(xù)性發(fā)展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負(fù)債業(yè)務(wù)來維持整個系統(tǒng)的運作，而此兩種業(yè)務(wù)并不是總是處于一種被動與主動的關(guān)系中，兩者是一種有效互動的雙方，但目前國內(nèi)還沒有形成此種雙向互動，因此會存在一定的風(fēng)險性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風(fēng)險。

由此可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行貸款融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中曾經(jīng)起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質(zhì)上來講是不科學(xué)的，是不利于房地產(chǎn)及金融行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要一改傳統(tǒng)單一銀行貸款的方式變?yōu)橐糟y行貸款為主，結(jié)合其他多種融資方式的多元化融資結(jié)構(gòu)。

3、中國房地產(chǎn)融資選擇與調(diào)整

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文

紅星美凱龍低調(diào)入駐天貓商城是商業(yè)模式?jīng)_突的進一步升級，還是彼此尋找到了和平解決之道？是握手言和還是暗度陳倉？是臣服的節(jié)奏還是征服的腳步？紅星美凱龍的做法令業(yè)界頗為匪夷所思。

2014 年3 月12 日，紅星美凱龍正式進軍天貓并開設(shè)旗艦店。

而僅僅在幾個月前，2013 年的“雙十一”期間，為了不讓實體商場成為電商的試衣間，紅星美凱龍領(lǐng)軍人物車建新率先開炮，帶領(lǐng)吉盛偉邦、居然之家等知名家居品牌，共同抵制電商天貓的移動POS 機進入其賣場，由此引出了一場中國商界線下線上之爭。在實體店的集體反攻下，作為電商的天貓方面被迫與家裝商戶終止了O2O業(yè)務(wù)合作協(xié)議。

一個賣場進入了另一個賣場，是商業(yè)模式?jīng)_突的進一步升級，還是彼此尋找到了和平解決之道？是握手言和還是暗度陳倉？是臣服的節(jié)奏還是征服的腳步？紅星美凱龍的做法令業(yè)界頗為匪夷所思。

抵制：來自紅星美凱龍的炮彈

無論是賣場數(shù)量還是銷售額，在中國家居賣場業(yè)“紅星美凱龍”確實稱得上是一條龍。在家居賣場總體過剩的局面下，紅星美凱龍逆勢而為，大手筆斥資20 億并購了吉盛偉邦，一躍成為業(yè)界龍頭老大，其賣場數(shù)目達125 家。按照紅星美凱龍的計劃，到2020 年，將進駐全國60 座城市，開發(fā)運營100 個城市綜合體項目，在商業(yè)領(lǐng)域的投資額將會達到1000 億元。領(lǐng)軍人物車建新在早年采訪自我介紹時也笑稱自己性格像大炮。在這些令人瞠目結(jié)舌的大手筆和數(shù)字下，車建新的“大炮性格”展現(xiàn)無遺。也正是這門車大炮在“雙十一”期間，向電商天貓打出了第一發(fā)炮彈，從而拉開了中國商業(yè)線下線上之戰(zhàn)。

2013 年10 月23 日，中國家具協(xié)會市場委員會出臺了《關(guān)于規(guī)范電子商務(wù)工作的意見》。《意見》聲明：廠家和商戶在線上開展低價促銷時，要向賣場等主要合作伙伴進行通報并將賣場的價格調(diào)至與線上一致；不許通過電商移動POS 機將賣場的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)至他處進行交易。身為紅星美凱龍董事長的車建新通過微信，要求商戶不得為工廠在其他線上的訂單送貨安裝，同時，不得在店內(nèi)宣傳“雙十一”促銷，更不能安裝支付寶POS 機給線上做銷量。并且在論壇上發(fā)表題為“電商的陷阱”的演講，認(rèn)為電商會“革了經(jīng)銷商的命，革商場的命，革工廠自己的命”。

是什么惹怒了家居行業(yè)的大佬呢？記者從多方渠道了解到，引發(fā)這場矛盾的焦點，正是天貓要求商戶簽訂的一份協(xié)議書。

一位新浪認(rèn)證的電商人士彭海亮透露，這份協(xié)議主要是針對大宗產(chǎn)品線上線下互通的一種解決方案：用戶到商家的天貓店先拍下定金或者優(yōu)惠券，拍下優(yōu)惠券后會收到8 位數(shù)的手機驗證碼，到線下門店體驗后，輸入驗證碼、刷支付寶POS 機即可完成整個交易流程。

業(yè)內(nèi)人士分析，天貓雙十一O2O 的玩法對于以商業(yè)地產(chǎn)為核心模式的傳統(tǒng)家居賣場極具破壞力。首先，品牌商作為傳統(tǒng)大賣場的核心資源，在賣場放置易拉寶、海報等，鼓勵用戶去天貓買東西，這無異于王府井?dāng)[個牌子，慫恿顧客到百盛去買。其次，品牌商的線下柜臺需要經(jīng)賣場銀臺統(tǒng)一結(jié)算，商場方面很難認(rèn)同天貓發(fā)送的優(yōu)惠券。再者，支付寶POS 會讓品牌商直接繞開賣場，從而為避開發(fā)票、逃交返點費等提供了可乘之機。

對于車建新引領(lǐng)聯(lián)合19 家線下賣場的抵制，天貓不得不向家裝類目的商家發(fā)出一封《家裝O2O業(yè)務(wù)終止協(xié)議通知書》，“鑒于目前天貓平臺運營所面臨的實際情況，為避免商戶及消費者遭到更大損失，根據(jù)《通知書》主協(xié)議約定，于2013年11 月20 日起終止O2O 補充協(xié)議效力”。“把天貓擋在外面沒有任何意義，別把消費者和互聯(lián)網(wǎng)趨勢擋在外面。”這是其官方僅有的一句話回應(yīng)，天貓無奈之下選擇了妥協(xié)。

據(jù)一位家具電商人士稱，紅星美凱龍抵制天貓雙十一的行為或許只暴露了線下大賣場不滿與不安的冰山一角，盡管電子商務(wù)是未來的發(fā)展趨勢，也是積極鼓勵的銷售渠道，但每個市場都有游戲規(guī)則，希望商戶能夠遵守線上和線上不同的游戲規(guī)則。

詭異的握手：是臣服還是征服

接下來的變故是業(yè)界人士誰都沒有料到的。3 月3 日，天貓網(wǎng)頁上突然出現(xiàn)了一個家居品牌，家居流通業(yè)大佬紅星美凱龍的電商品牌——星易家竟然在天貓上開辦旗艦店！此舉讓業(yè)內(nèi)人士一片嘩然，并引發(fā)了無數(shù)遐想。

目前淘寶、天貓上已經(jīng)匯聚了大量來自廣東、山東、上海、浙江、黑龍江等家裝家居聚集地的商家，其中有曾為國外家居品牌做代工的企業(yè)，也有轉(zhuǎn)型的自創(chuàng)品牌或為品牌做分銷的企業(yè)。由此可見，電商天貓的新型商業(yè)模式比起紅星美凱龍的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來，前景要光明許多。

據(jù)了解，馬云在“雙十一”會現(xiàn)場說，“雙十一”的關(guān)鍵不是交易額數(shù)字，而是應(yīng)該思考這一數(shù)字“如何把商業(yè)地產(chǎn)的高價打下去”。他表示希望更多的線下商場參與“雙十一”，而未來阿里“雙十一”無論是做千億還是萬億，最終是要幫助更多的線下企業(yè)轉(zhuǎn)型升級到線上。

馬云的這番話透露出了兩層意思：一是目前線下商業(yè)地產(chǎn)的價格過高，需要市場上其他競爭力量來糾正這種高價。二是淘寶和天貓可以充當(dāng)這種競爭者角色，幫助線下商家擺脫商業(yè)地產(chǎn)的高租金成本掣肘，同時實現(xiàn)向線上的電商化轉(zhuǎn)型。馬云的這一表態(tài)，也正是抓住了線下商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)走高的現(xiàn)狀，試圖說服更多的線下商家來到線上開店。

此外，阿里和馬云始終對撼動線下充滿興趣，并且一直在嘗試。今年開始，淘寶、支付寶業(yè)務(wù)就不斷向線下滲透，試圖將線下零售更多地遷移到線上，并且推進“支付寶錢包”在線下支付上的市場份額。

前年央視中國經(jīng)濟年度人物頒獎盛典上，馬云和王健林開玩笑：雙方約定十年后，如果電商在中國零售市場份額占50％，王健林將給馬云一億元；如果沒達到，馬云給王健林一億元。一年后，王健林不僅取消對賭，而且還準(zhǔn)備與馬云合作，進軍電商領(lǐng)域。

對于夾雜在傳統(tǒng)賣場、線上電商兩大平臺間左右為難的家具企業(yè)而言，有部分徹底選擇了“逃離”賣場，將所有渠道轉(zhuǎn)移至線上，其中尤以代工廠商為多。去年上半年，12 家原幫宜家代工的家居生產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合宣布“倒戈”，抱團投奔阿里旗下淘寶、天貓等平臺，尋找適合自己的電商發(fā)展模式，在業(yè)內(nèi)掀起軒然大波。現(xiàn)在回頭再看，這可能只是一波“逃離”大潮的開始。

一邊面臨“逃離”大潮，另一邊是自營平臺星易家燒錢卻收效甚微。

相比于公開高調(diào)的并購行業(yè)老三吉盛偉邦，這一次紅星入駐天貓的消息顯得有點刻意的低調(diào)，翻看近一個月紅星、星易家官網(wǎng)官方微博都沒有任何官方的消息。并購之后的紅星美凱龍夯實了實體老大地位的同時，也確實需要突破線上的瓶頸，于此打通O2O 戰(zhàn)略布局。

其實早在2012 年7 月紅星美凱龍官方電子商城“紅美商城”就已上線，而后在2013 年4 月更名為星易家，中間燒錢近2 億收效甚微，經(jīng)歷大裁員和人動，最后交于車建新妹妹車建芳負(fù)責(zé)管理。更名后的星易家致力于成為中國家居垂直電商領(lǐng)導(dǎo)品牌。據(jù)了解，紅星美凱龍的2013 年企業(yè)戰(zhàn)略綱要對電商版塊有明確規(guī)劃，將以堅定信心推動電商長遠發(fā)展，以足夠耐心推動電商穩(wěn)步健康發(fā)展，而擁有家居業(yè)新概念電商本質(zhì)特點的星易家未來的目標(biāo)是爭取在2015 年之前成為行業(yè)電商領(lǐng)軍品牌。

如此情景下紅星美凱龍低調(diào)加入天貓是車建新妥協(xié)了還是另有隱情呢？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，車建新等高層對于這種貌似不合理的糾纏和內(nèi)斗，不可能不知情，“這有可能是老車的策略吧？”

龍虎斗：消費者是最后的勝者

隨著互聯(lián)網(wǎng)觸角在廣度和深度上的不斷延伸，對電商的市場需求必然越來越大，電商行業(yè)天地廣闊，必將大有作為。

電商的發(fā)展，對于傳統(tǒng)零售業(yè)巨頭來說，可能不是個好消息。車建新就不無沉痛地說：“大家以超低價相互殘殺，最致命的是市場份額被分掉，直接沖垮我們的品牌和銷量。”

為了對抗電商，車建新認(rèn)為，“上策是所有的品牌工廠不涉網(wǎng)。”不過，車建新自己也明白，“這是不可能的。”事實上，與萬達一樣，紅星美凱龍自己也在進軍電商，曾投巨資建紅美商城。去年“雙十一”，包括紅星美凱龍、居然之家等在內(nèi)的中國家居行業(yè)19 家大型賣場聯(lián)合抵制天貓“雙十一”促銷活動，抵制的結(jié)果是，天貓“雙十一”當(dāng)日銷量由前年的191 億元增長到了350 億元。“鴕鳥戰(zhàn)術(shù)”不可取。不過，電商與傳統(tǒng)的大賣場是不是非得“你死我活”呢？那倒不一定。

一是可以采取差異化競爭。并非所有領(lǐng)域都適合電商。娃哈哈集團董事長宗慶后就認(rèn)為，零售業(yè)還有很大發(fā)展空間，零售業(yè)絕不會被電商取代。比如，飲料、蔬菜、水果、方便面等大量日常生活消費品，我們一般不會選擇電商；黃金、珠寶等高檔商品，我們一般也不會選擇電商。

二是可以“你中有我，我中有你”。很多傳統(tǒng)的零售大賣場都開始發(fā)展電商業(yè)務(wù)，比如蘇寧、國美都有了網(wǎng)上商城，北京圖書大廈也有網(wǎng)絡(luò)書店。一向強調(diào)零售的宗慶后不久前也表示，可能要著手線上線下同步拓展，在電商平臺上也會有所考慮。

事實上，僅就電商而言，同樣需要采取差異化競爭。目前電商同質(zhì)化競爭太嚴(yán)重，且電商價格高度透明，往往相互之間只能靠壓價來贏得市場份額。所以，雖然電商營業(yè)額在迅速擴大，但除了阿里巴巴等少數(shù)電商外，很多電商的日子并不好過。當(dāng)當(dāng)網(wǎng)2011 年虧損2.3 億元，2012 年虧損4.4 億元，2013年虧損仍在繼續(xù)，京東商城也是連年巨虧。顯然，這是一種不正常的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文

Abstract： Under the pattern of world economic integration， the real estate industry as the pillar industry of the national economy plays a very important role. This paper explores the development trend of the real estate industry in China.

關(guān)鍵詞： 我國房產(chǎn)經(jīng)濟；發(fā)展趨勢；探索

Key words： real estate economy in China；development trend；explore

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）16-0192-02

0 引言

世界一體化的同時，我國經(jīng)濟也在向著更快更好的方向發(fā)展，城市化正在逐步的推進。近年來，伴隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，很大程度上改善了人們的物質(zhì)生活條件。就現(xiàn)階段而言，房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅速的同時，也出現(xiàn)了房價過高等許多的現(xiàn)實問題，而這些問題不僅阻礙了房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，不利于生活水平的提高和國民經(jīng)濟的整體增長。因此，如何解決這些現(xiàn)狀和對未來發(fā)展趨勢的決策，成為了問題的重中之重。

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展走向

1.1 市場的投資走向。隨著投資力度每年都在不同程度的加大，與此同時出現(xiàn)了負(fù)增長的局面。從經(jīng)濟來源上看，房地產(chǎn)的投資占社會的總投資的比重較大，主要來自民間投資和國際市場的投資，而投資的對象近年來逐漸由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向居民的住宅方向。近年來，經(jīng)濟的持續(xù)波動，人們把投資的方向更加轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)這個固定資產(chǎn)的

投資。

1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)格局。就目前，我國的現(xiàn)狀是大中城市的開工面積逐漸在增大，但是相對竣工的面積卻在減緩，在這種土地過渡使用期，加大了國家經(jīng)濟的負(fù)荷，同樣影響了國民經(jīng)濟的發(fā)展步伐。關(guān)于大中城市的拆遷問題，許多的負(fù)面消息逐漸浮出社會，致使在開發(fā)的過程屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟問題。雖然國際出臺了一系列的政策，但是土地的使用還是難以得到很好地控制。房地產(chǎn)的市場發(fā)展不健全，很多城市出現(xiàn)房產(chǎn)積累的現(xiàn)象，房價的大幅漲與人們的生活水平嚴(yán)重不符。而開發(fā)商謀取巨額的利潤的同時，使得房地產(chǎn)市場發(fā)展存在許多的不合理的結(jié)構(gòu)方式，商用房逐步增多，而住宅房減少，因而加大了從而影響了房地產(chǎn)整體的格局。

1.3 房地產(chǎn)的銷售的市場銷售狀況。雖然國家一直進行著宏觀調(diào)控市場存在波動，但銷售量依然在持續(xù)增加中，從全國范圍來看，房價依然很高。而中國的城鎮(zhèn)化因素，大多數(shù)的人逐步走向城市，住房量明顯的增加。從整體的態(tài)勢來看，雖然有所波動，銷售量卻在增加。

1.4 作為房地產(chǎn)的投資，肯定需要資金來源，而其資金籌措大部分來自銀行貸款，如果這些大量的資金一旦在投資過了出現(xiàn)房屋積壓的現(xiàn)象，資金的流動性不足以滿足滿足社會的需求時候。在這種情況下，那么極有可能給所借貸的銀行帶來負(fù)面的影響，在國民經(jīng)濟中發(fā)展中也造成了不良的影響，反而阻礙了國民經(jīng)濟的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要意義

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的增加值在我國國民經(jīng)濟中算是數(shù)一數(shù)二了，對我國國民經(jīng)濟而言起著促進作用。從國名經(jīng)濟的增加值來看，房地產(chǎn)的投資與其他行業(yè)的相比之下占據(jù)著國民經(jīng)濟的較大的比例，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，帶動的行業(yè)較多，促進了其他的行業(yè)迅速發(fā)展，最終實現(xiàn)國民經(jīng)濟全面發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展提相應(yīng)的帶動其他行業(yè)的發(fā)展，同時房屋能夠為國家的商業(yè)、通訊業(yè)、家具業(yè)等等需對行業(yè)的發(fā)展提供了最基本的條件。某一程度上講，缺乏了這一產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟的總體水平的發(fā)展速度也才相對較為緩慢。住房帶給生活各個方面的綜合型消費。人們住房的同時，必定需要與之相配套的設(shè)施，物業(yè)等等。無論是人們所需的商業(yè)用品，還是生活用品，都會加大它的需求量，進而推動了整體的發(fā)展局面。房地產(chǎn)的發(fā)展，加速了城市化的進程，逐步改善了人們的居住條件和社會環(huán)境。而我國是一個人口大國，所需的消費只會越來越增加，消費的范圍也將逐漸的擴大。這就要求，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)來帶動更多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來適應(yīng)這種社會需求，進而來適應(yīng)城市化的發(fā)展。

3 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢探索

經(jīng)過近幾年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，目前中國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)多元化趨勢初步呈現(xiàn)，城市綜合體開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)加速發(fā)展態(tài)勢，雖然初期階段略顯混亂，但經(jīng)過逐步調(diào)整，商用房逐步替代純住宅開發(fā)，形成新的經(jīng)濟增長點。

3.1 市場日益成熟。近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展火熱化的同時，也處在繁榮發(fā)展的階段，國家應(yīng)該出臺相關(guān)的政策，進而有效地引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟在人們生活中的利益。市場日益成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶給社會和個人利益會越來越大。因此，獲取利益的同時，正確的看待房地產(chǎn)發(fā)展過快所帶來的負(fù)面影響。

3.2 房價日趨穩(wěn)定。根據(jù)國民的實際情況，協(xié)調(diào)發(fā)展，適應(yīng)國家的政策，在國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長的同時，把市場逐步向中低收入群體傾斜，著力解決他們的住房問題，改善生活水平同樣也促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展，這樣才能更好的實現(xiàn)全民富裕的目標(biāo)。

3.3 國家重點出臺宏觀調(diào)控政策，用來保證房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，加大對于行地產(chǎn)行業(yè)的整頓力度，針對市場需要進行改革，大力整頓市場秩序混亂的局面，促進其健康、穩(wěn)定的發(fā)展，帶動其他行業(yè)的發(fā)展。

3.4 各種能源和資源的節(jié)約。房地產(chǎn)過速發(fā)展，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的加劇，必然引起土地資源和各種能源的稀缺，如何去解決這一問題，如今已經(jīng)成為了房地產(chǎn)經(jīng)濟未來的發(fā)展的難題，也是未來發(fā)展的一趨勢。在建筑上面，盡量使人們意識上認(rèn)識到環(huán)保節(jié)約的好處，逐步走資源節(jié)約型的道路。

4 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的政策支持

4.1 逐步弱化發(fā)展的同時對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的根本推動力。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)覆蓋的面比較廣泛，關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)比較多，國家為了推動經(jīng)濟的增長，如果一味的投資這一行業(yè)，必定造成市場的缺失、住房出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，最終還是導(dǎo)致了房子的價格上升，因此需要改善這種不合理的結(jié)構(gòu)模式，預(yù)防各種金融方面的風(fēng)險存在和各種社會風(fēng)險的

存在。

4.2 引導(dǎo)房地產(chǎn)走科學(xué)發(fā)展觀的道路。政府應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，出臺相關(guān)的政策，利用宏觀調(diào)控控制房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)和速度。深入改革房地產(chǎn)管理的相關(guān)體系，科學(xué)的方式調(diào)整各個政府各個部門的職能，明確房地產(chǎn)發(fā)展中的主體和職責(zé)，政府可利用相關(guān)的部門進行監(jiān)督，全面的發(fā)展。這樣才能帶動國民經(jīng)濟的全面發(fā)展的戰(zhàn)略，以長久利益為目標(biāo)，就可持續(xù)發(fā)展的道路。

4.3 國家制定適合房地產(chǎn)發(fā)展的模式和體系。根據(jù)我國目前的國情，結(jié)合人均水平的實際情況，制定可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，走科學(xué)發(fā)展的道路。逐漸把房地產(chǎn)行業(yè)建成符合民情，能夠長久持續(xù)發(fā)展的的一項產(chǎn)業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)慕梃b國外先進的發(fā)展模式，推動房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展，逐步去實現(xiàn)房地產(chǎn)與其他行業(yè)共同發(fā)展的一體化經(jīng)濟的模式。

4.4 明確房地產(chǎn)的發(fā)展走向，根據(jù)相關(guān)的法律做出調(diào)整，以適應(yīng)目前社會的發(fā)展需求。改善房地產(chǎn)行業(yè)的運營，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在與其他的產(chǎn)業(yè)相連接的同時，做到合格化的管理，使房地產(chǎn)市場符合我國依法治國的方針，有秩序的穩(wěn)步發(fā)展。

5 結(jié)語

在國民經(jīng)濟的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟在人們衣食住行方面占據(jù)著舉足輕重的地位，這關(guān)系著普通民眾是否可以安居樂業(yè)的問題。當(dāng)下隨著社會高速的發(fā)展，房子是生活中的物質(zhì)保障，住房逐漸成為了用市場價值來衡量的的一種商品，同時加大了當(dāng)下人民的負(fù)擔(dān)。這種房產(chǎn)經(jīng)濟的商品化，有利也有弊。但是作為國民經(jīng)濟的的支柱性產(chǎn)業(yè)，對國家總體經(jīng)濟的發(fā)展同樣有著重大作用，因此必須要對其發(fā)展方向進行探索，以促進房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展。

參考文獻：

[1]刁曼麗.探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要點[J].價值工程，2013（21）：120-121.

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文

關(guān)鍵詞：購物中心，購物林蔭道，體驗

中圖分類號：TU198文獻標(biāo)識碼： A

引言：商業(yè)建筑是現(xiàn)階段人們物質(zhì)文化生活中必不可少的組成部分之一，是人類發(fā)展的必然產(chǎn)物。隨著人類社會的進步，商業(yè)建筑也經(jīng)歷了從百貨市場，超級市場，連鎖店到大型商業(yè)中心的發(fā)展過程，商業(yè)中心作為較成熟的新型商業(yè)模式，是許多地區(qū)目前所追求的最佳商業(yè)模式。

1，購物中心的基本概念：

所謂購物中心的概念是從英文單詞“mall”翻譯而來，“mall”指的是歐美的一種郊區(qū)大型娛樂購物中心，跟中國歷史上的“瓦肆”類似。特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。單詞的解釋原意是“林蔭道” ，近代經(jīng)常與“購物中心”的意義連接起來，引申為“購物林蔭道” ，意指在“mall”里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。

2，沈陽星摩爾購物中心的幾點分析：

現(xiàn)代人們對于商場的概念不僅僅局限于購買商品的場所，更多的是一種茶余飯后的休閑體驗場所。人們也漸漸接受了商場成為除去廣場外的另一個集會休閑的場所，商場的功能和意義于此同時變得更加復(fù)雜。國內(nèi)的許多新興商場的建筑形式也漸漸的向購物中心所靠攏，但是始終無法詮釋出它的真正含義。不同于單純集合體的概念，沈陽星摩爾購物中心詮釋了“mall”的真正含義，一種愜意的林蔭道式的商業(yè)步行街式的建筑。

沈陽星摩爾購物中心位于沈陽市鐵西區(qū)北二中路6號，是由國際知名的土耳其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商特克莫公司(Turk Mall)以及國際著名綜合集團菲巴集團(FIBA Group)聯(lián)手在中國投資開發(fā)的第一個大型項目，總建筑面積為325,716平方米，是以大型綜合購物群體為主的集旅游、購物、休閑于一體的大型多功能生活廣場。作為大型綜合性商業(yè)廣場，沈陽星摩爾購物中心就如一個微縮版的小型城市。除了一般購物中心常見的設(shè)施外，這里還設(shè)有室內(nèi)花園、數(shù)碼廣場以及中式和土耳其式兩種完全不同感覺的SPA等。更有特色的是，這里還設(shè)立世界各地的特色區(qū)，融合各國文化。室內(nèi)花園、小橋流水等元素應(yīng)用到了商場的各個環(huán)節(jié)，讓逛街購物像逛花園一樣的舒適。

星摩爾購物中心真正的做到了“購物林蔭路“的效果。它采用了所謂的“島式”布置方式設(shè)置業(yè)態(tài)，商鋪集合成組團，各組團間相互獨立不粘連，由走道和過街天橋相互連接。在首層購物時，相互獨立的“島式”組團好像不同的街道建筑，隨處可見的花園，以及為了達到自然通氣的效果，在步行街內(nèi)采用的全透明、自然采光和屋頂開氣窗的設(shè)計使得人們真的好像置身與城市商業(yè)街一般。在上層購物時向下看，被商業(yè)組團所分割成的走道好像城鎮(zhèn)內(nèi)的路網(wǎng)，整個商場給人的感覺就像是在小城鎮(zhèn)中舒適的生活一樣。商鋪的排布并不是傳統(tǒng)意義上的按功能或者類型統(tǒng)一排布，而是貌似毫無規(guī)律的將不同功能的店鋪放置在一起，這種毫無規(guī)律的打亂并沒有顯得突兀，在轉(zhuǎn)角處突然出現(xiàn)的休憩咖啡廳或者十分有特色的工藝品木屋真的達到了讓人們眼前一亮的效果，好像在旅游小鎮(zhèn)一樣新奇的體驗。

3，總結(jié)：

現(xiàn)代社會的人們對于公共建筑更多的要求是在于體驗方面。建筑是否給予人們舒適愜意的體驗是至關(guān)重要的，也是現(xiàn)在人們評價建筑好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。商業(yè)建筑作為接待大規(guī)模人流的場所，應(yīng)該更加需要重視顧客體驗方面的問題。整個商業(yè)建筑的模式不可避免的朝情景式體驗消費的方向發(fā)展。在滿足最基本的生活需求之后，購物心情與人們的情感成了決定一個商業(yè)建筑是否深得人心的唯一評價條件。新型的商業(yè)建筑應(yīng)該注重商鋪與顧客之間的互動，設(shè)計一些增加樂趣的“節(jié)點”，商鋪的排布方式越自然越容易親近顧客，集中的將同類型的店鋪堆積在一起反而會造成顧客的視覺疲勞。新型的商業(yè)建筑應(yīng)該做到更加的人性化，以人為本的顧客體驗才是現(xiàn)代商業(yè)建筑的發(fā)展趨勢。

參考文獻：