房地產開發盈利模式精選(九篇)
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第1篇：房地產開發盈利模式范文
【關鍵詞】：養老地產、盈利模式、房地產企業
一、養老地產的盈利模式
養老地產指的是終端客戶為老年人和準老年人（退休準備期的老年人）的地產產品，是養老產業鏈中重要和基礎的環節之一，是地產產品市場中深具潛力的一個板塊[1]。
1、國外養老機構盈利模式
國外發達國家的養老市場較為成熟，其針對養老的預防性需求、支持性需求、長期看護需求和精細看護需求等不同細分市場，提供活力居住社區、獨立居住社區、協助居住社區、護理居住社區及持續看護社區等五種類型的養老社區業態。其盈利模式包括開發收入、租金收入、服務收入、管理收入及增值收入。
2、國內養老機構盈利模式[2]
國內養老產品主要有三種：一是保險資金推出的升級版養老機構，即把養老地產視作商業地產項目長期經營；二是開發商推出的養老地產項目，采取在項目開發過程中配建針對老人的住宅；三是政府部門推出的有福利性質的養老設施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽城老年社區，及運營型盈利模式，如上海親和源老年社區。
3、未來國內養老社區的主要盈利模式[3]
通過對以上國內外養老社區盈利模式的分析，我們認為養老社區項目未來的盈利模式應以土地開發收入、房地產開發收入、物業增值收入、物業租金收入、配套服務收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點。
二、房地產企業介入方式比較
針對目前國內房地產市場現狀，結合養老項目的具體運作，房地產開發企業有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級開發、純養生項目開發、養老項目為主配建一定規模商品住宅、以及一二級聯動，出讓養老項目以外建設用地等，下面以實例對幾種方案作以分析：
* 項目概況
某養老養生生態城項目，位于京津唐環渤海區域，項目規劃面積15.2平方公里，項目區位輻射力強、交通便利、自然環境好、發展成本低、市場支撐有力，適合建設規模較大、示范性較強的大型綜合性養老養生基地。
* 項目發展方案
方案1：純土地一級開發
對生態城啟動區的土地資源進行統一整理和開發，并按市場價全部上市交易，據此獲取開發利潤，判斷在常規市場條件下（養老項目不介入），項目的土地價值及投資收益水平。
開發規模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。
開發進度：分四期開發，每期開發周期為3年，總共持續約12年，每年開發量約為70公頃，土地在開發完成后延后一年出讓。
土地出讓價格：2009年土地基準出讓價格按90萬/畝考慮，價格年增長率假定為5%。
方案2：純養老項目開發
根據目標客群的人口數量，合理規劃養老項目的建設規模，對所占用土地及養老項目自身的開發成本和市場收益進行綜合測算，判斷純粹的養老項目開發（不含額外的商品房開發和土地出讓）的經濟可行性。
開發規模：1.21平方公里（約占生態城啟動區可建設用地的15%）。
開發進度：分四期開發，各期開發規模為15%、15%、20%、50%。項目從2010年開始，到2021年建設完工，持續12年。
會員銷售進度：在前期策劃和建設階段即進行項目營銷推廣，項目建成后開始入住，每期社區第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國際上成熟養老社區穩定階段入住率可達90%以上）。
方案3：養老項目為主，配建同等土地規模商品房
考慮配建一定規模的商品房，以提高收益水平，評價商品房開發對養老項目收益的貢獻。
開發規模：1.21平方公里為養老基地，1.21平方公里建設商品房。
養老基地開發進度及會員銷售進度：同方案2。
商品房產品及開發進度：商品房規劃為低密度產品，容積率為0.6，規模為72.7萬平米。與養老基地進度相對應，也分為四期，每期開發量為25%，持續12年。
商品房銷售價格：本項目低密度產品基準價格（2009年）按6000元/平米考慮。
方案4：一、二級聯動，出讓養老項目以外建設用地
進行全部15.2平方公里的土地一級開發，除養老項目之外的可建設用地全部出讓，以獲取利益，并享受養老項目對周邊土地所帶來的溢價和增值空間，評判綜合開發方案的經濟可行性和合理性。
開發規模：1.21平方公里為養老基地，其他土地全部出讓。
養老基地開發進度及會員銷售進度：同方案2。
土地開發及出讓進度：分四期開發，持續12年，各期土地開發后延后一年出讓。
土地出讓價格：根據前文測算，2009年土地基準出讓價格為90萬/畝，考慮到養老城項目對區域的重大推動作用，未來土地價值將顯著提升，其價格年增長率假定為10%（前5年），之后為5%。
* 不同方案的財務測算
表1：不同方案財務測算結果
編號
總開發成本
自有資金投入
稅后IRR
稅后NPV
稅后投資回收期（年）
（萬元）
（萬元）
（萬元）
方案1
890114
56000
31.1%
251579
4.5
方案2
480087
142350
14.5%
171495
19.4
方案3
777098
129800
17.9%
278685
14.8
方案4
1167001
75400
22.4%
346186
9.3
圖1：不同方案財務現金流結果
* 發展方案比選
通過對可行的4套開發方案進行了比較，認為除方案1以外，在后3個方案中，從自有資金的投入規模、項目整體的收益率、財務凈現值及投資回收期等指標綜合判斷，方案4的財務表現最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現金流顯示，土地出讓能有效平衡養老項目的資金支出，顯著提高項目整體的收益率，縮短投資回收期，項目整體的現金流表現也較為理想，故初步評判方案4為最佳可選方案。
再通過對方案4的土地成本、建安成本、會員費等幾項重要假設條件的敏感性分析，發現當條件變動幅度在±20%內變化時，IRR指標在18.1%～29.3%之間變動，NPV指標在26.7～42.6億元之間變動。通過敏感性分析，我們認為在可預測的波動范圍內，方案4的財務表現在可比方案中仍為最佳方案，符合養老養生項目的投資回報預期。
三、結論
目前我國養老養生產品供給主要集中于低端市場，而針對中高收入人群的養老產品供給嚴重不足，是養老市場供需矛盾表現最為突出的領域，針對這部分中高端人群的養老產業，孕育著巨大的商機和財富空間[4]。在國家對商品房住宅領域調控不斷加強的宏觀形勢下，房地產開發企業可以針對養老社區項目盈利模式中的土地開發、房地產開發、物業增值及租金收入幾塊區域，提前規劃、準確定位，扮演好自己在養老產業鏈中的角色，不失為一條可持續發展的健康道路。
參考文獻：
[1]袁緝輝. 養老的理論和實踐[J]. 老齡問題研究， 1996，（7）.
[2] 楊宗傳. 居家養老與中國養老模式[J]. 經濟評論，2000，（3）.
第2篇：房地產開發盈利模式范文
■增發提升競爭力
■業務全面開花
■當前股價：9.86元
■今日投資個股安全診斷星級：
12月17日，國務院總理主持召開國務院常務會議，會議提出，將繼續加大保障性住房的力度，放寬改善性住房的貸款優惠條件，減免房地產交易的營業稅，給予中低價位普通商品房信貸支持，取消城市房地產稅等。受近期國家一系列出臺的擴大內需、促進經濟平穩較快增長的政策措施影響，不少城市商品住房成交量有所回升，房地產市場出現“暖冬”天氣作為房地產業務仍然是公司主要利潤來源的華僑城有望在二級市場有較好表現。另外公司定位于打造成為旅游第一品牌，我國旅游行業收入占GDP的比重以及居民出游率兩項指標遠低于世界旅游行業平均水平，旅游行業成長空間巨大。因此，公司以旅游品牌優勢為基礎的“旅游＋地產”模式具有突出的競爭優勢，酒店服務旅游、旅游提升地產的相互促進關系更強化了公司的競爭優勢。
盈利模式獨一無二
可具有獨一無二的“旅游＋地產”的盈利模式，兩項業務相得益彰，充分發揮了“1+1＞2”的協同效應。該模式又可細分為“歡樂谷＋地產”和“休閑度假＋地產”等兩種模式。深圳以外地區的模式大多為第一種，東部華僑城是第二種模式的代表。目前上述模式已在深圳、北京、上海、成都等地開花結果，而泰州和昆明等地也進入實質性運作階段，另外公司去年在天津拿了一塊地用于房地產開發。未來，公司有可能再進入2－3個城市，比如類似西安、武漢等城市。
公司旅游品牌影響力居國內首位，再加上公司具有多年的房地產開發經驗，在未來集團資產順利注入上市公司后，公司房地產業務將迅速躍進國內一流房地產商之列，因此，唯有該公司才能將這兩項業務有機結合，并將這種盈利模式在全國推廣。
公司定位于打造成為旅游第一品牌，未來旅游業務還可以衍生出新的利潤增長點，如商品銷售、廣告收入和動畫片等，成為東方的迪斯尼。近年，房地產業務仍是公司的主要利潤來源，而隨著成都和上海等地歡樂谷的開園，旅游業務仍將穩步增長。
增發提升競爭力
增發能夠增強公司的綜合競爭力，目前華僑城集團下的酒店業務不在上市公司旗下，多數房地產項目上市公司也僅僅以參股形式參與，這對于上市公司整個產業鏈價值的實現有一定的影響。作為一家通過旅游提升區位價值的公司來說，旅游業僅僅是公司盈利的一部分，旅游帶來的酒店收入以及區位價值提升帶來的房地產項目額外收益也是盈利的重要部分。公司通過增發完成收購能夠將整個產業鏈置入上市公司，所有者的一致性能夠帶來行動的一致，從而降低成本增強盈利能力。增發完成收購后，公司主營將涵蓋酒店、旅游和房地產三塊業務。公司獨特的經營模式形成了競爭優勢，他人復制較難而自我復制較易，公司的綜合競爭能力、市場拓展能力、資源控制能力、風險控制能力和可持續發展能力將進一步提升。
業務全面開花
旅游景區經營總體穩定
深圳世界之窗、錦繡中華已處于成熟經營期，游客量和盈利情況相對穩定；世界之窗每年凈利潤8000－9000萬元，錦繡中華每年4000萬元左右，公司的權益均為49％。東部華僑城已基本達到盈虧平衡，預計成熟后游客數量在200-250人次。深圳歡樂谷受氣候影響(今年節假日雨水較多)、北京歡樂谷受奧運影響，今年游客量略有下降，經營情況略遜于往年。在建項目中，08年底成都歡樂谷一期對外營業，09年7月上海歡樂谷開園；大俠谷在08年底開園，公司對東部華僑城旅游項目的大規模投資基本完成。
酒店經營略有盈余
華僑城洲際酒店今年達到50％的入住率，平均房價1.861元／天，間，預計今年該酒店盈虧平衡。深圳威尼斯皇冠假日酒店平均房價1,380元／天?間，入住率達到70％，預計今年實現3，000-4，000萬的凈利潤。海景酒店平均房價600元／天?間，四星級。坡市客棧現在共有20家，其定位為經濟型酒店，但定位高于如家快捷酒店，目前保持90％的入住率，微利。由于經濟型酒店的高競爭性，公司擴張城市客棧的速度在放緩，未來新增客棧將主要集中于公司擁有的景區和游樂場周邊。
房地產品質獨特
目前房地產市場處于調整期，市場成交量同比出現較大降幅，但由于公司產品的稀缺性，今年公司的銷售好于預期。除新浦江城和天津華僑城項目，公司其余房地產項目都圍繞著公司的旅游景點開發經營。旅游對公司房地產項目的品質拉升效果很明顯，一方面是產品得以高端化，另一方面也能刺激公司房產項目的銷售。
公司今年推出的項目銷售情況良好，多數銷售率超過80％，在市場處于低迷時期錄得如此業績實屬不易，認為主要同公司品牌優勢、產品定位明確以及擁有獨特的景觀資源有關。預計明年推盤量將超過今年2倍以上，公司認為明年加速推盤，一方面是為了完成業績考核，另一方面是按照公司開工計劃在推進。
第3篇：房地產開發盈利模式范文
秦 嶺
公司簡介
江蘇宏達新材料股份有限公司是由鎮江宏達化工有限公司整體變更而成的股份有限公司。公司除控股股東偉倫投資之外為十個自然人。其中控股股東偉倫投資持有1.368億股，占發行前總股本的75.654％，如果本次6100萬股發行成功，其持股比例將降至56.574％。
公司主營高溫硅橡膠系列產品的生產與銷售。2006年公司實現銷售收入5.09億元，同比增長18.85％，其中高溫混煉膠實現銷售收入4.65億元，占銷售收入的比重達到91.26％；加之生膠，則銷售收入達到5.14億元，占銷售收入的99.77％。2007年上半年高溫混煉膠實現銷售收入2.71億元，占銷售收入的96.08％。
2007年8月，3萬噸／年有機硅單體裝置開始試生產運營，使公司成為國內僅有的3家有機硅一體化生產商之一。公司控股子公司僅東莞新東方化工有限公司一家，占股比例75％。東莞新東方具有1萬噸／年的高溫硅橡膠生產能力，是輻射廣東市場的重要銷售平臺和生產基地。其06年實現銷售收入2.47億元，凈利潤3437萬元；07年上半年實現銷售收入1.35億元，凈利潤1578.35萬元。
隨著有機硅單體裝置投入運轉，未來公司將會有一甲基三氯硅烷、三甲基一氯硅烷、一甲基二氯氫硅烷等產品外售，高溫硅橡膠在收入、利潤中的占比將會有所降低，但仍是公司最主要的收入和利潤來源。
國際行業背景
有機硅是現代生活很多材料的基本構成成分，由于其具有極為寬廣的化學及物理特性，從而成為從航空航天到紡織各個行業用以增強產品性能的首選材料。
有機硅材料自美國Dow Corning公司首次實現工業化生產以來，已經歷了半個多世紀的發展。20世紀60年代開始有機硅材料得到迅速發展并開始形成工業化規模；70年代，新型有機硅高聚物層出不窮，品種不斷擴大，有機硅單體單套生產能力達數萬噸，80年代，世界有機硅產量以每年14％左右的速度增長；90年代，有機硅行業已發展成為技術密集的新型產業，在國民經濟中占有舉足輕重的地位。2004年全球有機硅市場規模約90億美元，2005年約為102億美元。
近年來，全球有機硅工業發展速度保持近10％的速度，在汽車和建筑方面增長尤為強勁。美國、歐洲和亞洲是有機硅材料最主要的消費市場。日本有機硅材料的年均需求增長達到20％；美國和西歐等成熟有機硅市場的發展速度也高于其GDP增速，達到4％－6％，因此全球有機硅需求十分強勁。未來幾年有機硅行業將繼續保持高速發展態勢，根據Freedonia集團的預測，到2010年，美國有機硅需求的年增長率仍有4.7％，屆時美國有機硅的市場將達到37億美元。
全球硅橡膠的生產總量在40萬噸以上，產量在有機硅產品中占60－70％，高溫硅橡膠產量約占有機硅產品的20－25％。
國內行業現狀
近10年來我國聚硅氧烷表觀消費量的年均增長率達到31％，近3年平均增長29％，是我國GDP增長率的近3倍，遠高于世界其他國家和地區的需求增長。2005年我國聚硅氧烷表觀消費量已達24萬噸，折合單體近54萬噸，2006年消費量約30萬噸，折合單體67.5萬噸，預計2012年我國聚硅氧烷需求仍將保持20％左右的增長。
07－09年是我國有機硅單體產能集中釋放的高峰期，星新材料、新安股份、浙江合盛、鎮江宏達等均有新產能建成投產，預計2010年起產能增長速度將開始回落。預計2010年的單體產量會由2006年的19萬噸上升到127萬噸左右，2012年左右，國內的有機硅的供需將基本達到平衡。
硅橡膠作為一種新型環境友好型高分子材料，由于其具有良好的耐高低溫性能，可以在60－200℃溫度下長期工作，且具有耐電弧、耐電暈、耐漏電、絕緣，耐臭氧、耐輻射、耐候、難燃等性能，是現代軍事、航空航天、現代化工業以及人們衣食住行不可或缺的重要材料。硅橡膠的重要消費領域為電子電器、汽車制造、建筑以及醫用。從汽車輪胎到電腦鍵盤，有機硅橡膠是許多產品不可或缺的材料。
在下游需求的強勁刺激之下，近年來我國的高溫硅橡膠企業獲得長足發展。1995－2006年國內高溫硅橡膠產能的復合增長率達到25.7％，產量年均增長26.7％。截至2006年國內高溫硅橡膠的產能達到14萬噸，總產量12萬噸。
隨著中國工業化進程的加快，中國日益成為世界工業制造的中心，工業部門和建筑部門對材料品質提出了更高的要求，有機硅材料的興起也正是基于這一大的背景。雖然國內的高溫硅橡膠產業發展很快，但在需求強勁增長的刺激下，產量仍不足以滿足國內需求，需要從國外進口部分硅橡膠，2006年國內的高溫硅橡膠總消費量達到13萬噸。
目前國內的硅橡膠生產企業已經超過100家，主要集中在浙江、廣東、江蘇、上海等地，但規模普遍偏小。2006年年產量超過1萬噸的高溫硅橡膠生產企業只有宏達新材和南京東爵兩家。
企業競爭優勢分析
1、有機硅的生產有兩個重要瓶頸：有機硅單體的生產以及下游有機硅產品技術應用的壁壘。公司經過多年來在硅橡膠領域的開拓，已經在高溫硅橡膠下游應用領域具備了相當的經驗。具備了向上游有機硅單體生產延伸的條件。07年下半年3萬噸有機硅單體裝置的運轉成功，標志著公司已經突破了單體生產的瓶頸，成為國內為數不多的幾家能夠實現有機硅單體量產的生產企業。
2、2006年公司高溫硅橡膠的產量達到1.83萬噸，居行業第一，從市場占有率來看，公司在我國最主要的高溫硅橡膠市場：長三角和珠三角地區的市場占有率分別達到14.68％和10.43％，均居于市場前列。07年宏達新材經過技術改造和新建產能，高溫硅橡膠混煉膠產能已經達到2.4萬噸／年，產能在國內所有硅橡膠企業中也已躍居第一。
3、在有機硅單體的生產過程中，會產生大量有機硅中間體，這些產品大多具有獨特的應用領域，可以為公司新產品的開發提供豐富的原料來源。目前國內高溫硅橡膠的品種只有幾百種，而國際有機硅巨頭如Wacker等公司一般都有3～5千個品種，特殊單體的應用技術開發，為公司的發展打開了較有利的上升空間。
4、公司目前擁有近200個高溫硅橡膠牌號，2.4萬噸／年的產能。此次公司IPO成功，募集資金主要用于3萬噸／年的硅橡膠改擴建項目。完成后，公司高溫硅橡膠的產能將達到5萬噸／年，另外每年還有9000噸的生膠可以對外發售。項目預計在2010年達產，根據公司的可行性研究分析，項
目達產后可實現年銷售收入8.12億元，年利潤總額6609萬元。屆時公司高溫硅橡膠國內龍頭的地位將進一步得到鞏固。
5、硅橡膠產能的擴大使得公司對有機硅單體材料的需求擴大，3萬噸／年高溫膠建成后，每年需要的硅氧烷用量將提高到4萬噸，公司配套建設4，5萬噸／年有機硅單體項目，使公司的有機硅一體化產業鏈更為完善。項目建成后，除少量副產品外售之外，主要產品全部自用，以市場價格測算，項目將實現年利潤總額10371萬元。
6、有機硅材料是高新技術材料，目前國內的有機硅工業在生產、工藝技術、副產品利用、產品結構、人才培養等方面與國外相比，均有較大的差距。宏達新材歷來重視研究開發的作用，研發中心的建設將使公司在高溫硅橡膠技術的優勢將進一步得到加強，有利于公司提升有機硅單體的技術，提高產品純度，為進一步生產高質量硅氧烷奠定基礎，提高副產物的綜合利用水平，提高經濟效益。
7、全球制造業逐漸向中國轉移，以及消費升級使得下游行業對高溫硅橡膠的需求旺盛，我國高溫硅橡膠行業迎來了高速發展期。公司作為國內高溫硅橡膠行業的龍頭，抓住機遇，適時推出適應市場需求的硅橡膠產品，使公司的市場競爭力和盈利能力均保持了持續穩定增長態勢。
合肥城建：極具成長性的區域房地產龍頭
韓東坡
合肥城建發展股份有限公司的前身為1984年10月成立、致力于舊城改造的合肥市城市改造工程公司。于2002年12月19日，公司更名為合肥城建發展股份有限公司。自設立以來一直致力于房地產開發。迄今為止，公司具有20多年房地產開發經驗，是一家具有成熟盈利模式的專業化、區域性的大型房地產開發公司。
發展戰略明晰市場潛力巨大
合肥城建確立以“以合肥為核心，向蚌埠、巢湖、蕪湖等周邊二、三線城市擴張，繼而向省外市場布點”的發展戰略是十分符合中國房地產行業發展趨勢的。
二三線城市房地產市場發展潛力巨大：二三線城市近年來經濟持續快速發展，增長率普遍高于一線城市二三線城市經濟發展所帶動的自住型購房需求多為剛性需求，泡沫成份較少，且房價上升的空間更大；而與此同時，二三線城市房地產市場本身發展卻相對滯后于經濟發展的增長速度以及購房需求的增長速度，土地供應較充足，發展機會較多，受宏觀調控政策影響小，項目運作周期較短，投資風險較低，發展空間巨大；二三線城市房地產開發企業整體實力較弱，公司作為合肥市乃至安徽省范圍內的房地產龍頭企業，公司品牌影響力在合肥市遙遙領先，覆蓋全省范圍。公司的準確市場定位，為將來成功發展，實施區域擴張奠定了良好的基礎。
開發基礎堅實土地儲備充足
公司專業從事普通商品住宅及配套商業地產和綜合商務樓的開發建設，多年來專注于合肥市場，通過琥珀山莊、安居苑、世紀陽光花園等優質住宅小區的開發建設，建立了嚴密科學的管理體系，形成了一整套具有本公司特色的、科學規范、行之有效的管理制度，逐步形成了在項目規劃設計、施工管理和市場營銷方面的核心競爭力。
公司是合肥市乃至安徽省范圍內的房地產龍頭企業，也是目前安徽省唯一一家房地產業著名品牌企業。公司占合肥市房地產市場的份額為2％，截止2007年9月30日，公司總資產達11.87億元，2007年前三季度營業收入和凈利潤分別為1.41億元和2，693.08萬元。公司以“大規模、配套全”的住宅小區開發為重點，累計開發建筑面積達300多萬平方米，戶型多達120余種，公司在開發中小戶型、普通商品住房方面有著先發優勢和專業開發優勢。公司目前分別在合肥、蚌埠、巢湖等地擁有約1，073畝、規劃建筑面積為129.48萬平方米的土地儲備，為公司的區域擴張、持續發展奠定了堅實的基礎。
品牌形象優秀盈利模式獨特
公司以高質量的產品，樹立了良好的品牌形象，公司通過深化內部管理，加快業務擴張，取得了較好的業績和成熟的盈利模式。
公司的穩健發展得到了行業內的好評，先后榮獲全國建筑工程質量最高獎――魯班獎，建設部“首屆中國房地產開發企業綜合效益百強”企業、中國工程協會“質量安全管理先進單位”、中國行業企業信息中心“中國房地產業領先企業”、中國工程建設協會“質量安全管理先進單位”、中國建設銀行全國25家、安徽省唯一一家總行級房地產開發“守信與穩健企業”，中國房地產及住宅研究會“中國房地產開發著名品牌示范企業”、中國房地產協會“中國房地產誠信企業”等榮譽稱號。
第4篇：房地產開發盈利模式范文
關鍵詞 養老地產 模式 發展
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
一、養老地產內涵概述
養老地產是養老產業的模式之一，是市場機制下養老制度創新的結晶，是養老保險制度在市場經濟條件下積極拓展投資領域、不斷破除體制性弊病而走向市場化、資本運營方式的結果。而養老地產是一種復合型地產，是“養老+地產”的開發集成模式。其內涵是將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和其他相關產業進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整的鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。養老地產模式的興起和繁榮體現了地產業從傳統全市場覆蓋地產營銷模式轉變為集約的主題式、細化式的市場覆蓋營銷模式，是新型地產營銷模式與社會保障體制創新的完美結合。
二、我國老齡化社情是發展養老地產的客觀必要
伴隨著三十年市場經濟的發展和成熟，我國的“人口紅利”時代已經趨近終結。與發達國家相比，我國的老齡化呈現出老齡人口基數大、增速快的特點，還包括老年人及其家庭未富先老，龐大的高齡人口群體等等。據全國老齡工作委員會辦公室統計的信息，截止2010年，全國60歲及以上老年人口達到1.67億，占總人口的12.5％，同比凈增725萬，增長了0.5個百分點。80歲及以上老年人達到1899萬，占老年人口的11.4％。一系列嚴峻的數字表明了我國老齡化社會有著中國特色的特殊國情，即生產力發展水平不高，人均生產總值過低，社會保障體系不健全，從而引發了巨大的老齡社會問題。這也側面反映出我國的養老制度尚不完善、老有所養遠沒有覆蓋到絕大多數人群、未富先老矛盾突出、基礎設施建設薄弱漏洞太多等問題。而正是基于我國這樣的國情，諸如老齡人口基數過大且不斷激增，加上貧富差異和區域經濟差異所造成的差異巨大的老齡人口的消費水平，決定了我國的養老制度不能簡單的照搬或直接復制發達國家具有較高發展水平的養老保障模式。從這個角度而言，我國獨特的老齡化國情和社情決定了我國養老制度在政策制定上以及和措施的執行上已經勢在必行。而從養老地產的角度來說，一個有發展前途和社會責任感的房地產開發企業，都會積極主動的去探索研究適合我國國情社情的養老地產發展模式，這既是我國養老保險制度創新的有力實踐，又是房地產開發企業可持續發展的重要保證。
三、國內發展現狀及典型案例
養老地產是一項房地產開發與各項特色服務于一體的系統工程。房企的開發建設經驗缺乏，開發理念、運營模式、盈利模式尚不確定，消費者由于受到傳統觀念的影響，仍然習慣于居家養老，機構養老的消費觀念仍有待轉變，真實的消費需求有多少還不可準確測算。我國1999年就開始步入老齡化社會，政府不斷出臺關于養老地產的政策和加大對養老產業的投入力度，比如，民政部“十二五”規劃指出中國政府養老行政行為將出現重大轉型，將由政府開始承擔社會養老服務體系；在全國已新建了1 000多家養老院和其他養老機構，使10多萬五保戶老人進入養老機構收到養老護理等。但是截至目前關于養老地產的政策仍然停留在研究、探索階段，對拿地、融資、運營等各個環節仍然沒有可供具體操作的政策指導。
養老地產在我國尚屬新興領域，但近年來被各路資本迅速炒熱。在房地產價格理性回歸和房地產業加速調整的大背景下，地產商、投資商、保險機構等不斷推出養老地產項目，對養老地產開發模式、后期運營、商業模式等方面進行了一些有益的探索。由于養老地產整合資源多，產業鏈長，投資回報期長，都是以單個養老地產項目在建設運營，還沒有形成規模，沒有形成可復制的商業模式和路徑，但是這種邊干邊探索的方式是值得鼓勵的。
北京太陽城國際老年公寓項目：這個項目位于北京著名的小湯山溫泉療養區，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20萬平方米，容積率0.5，社區內建有2萬平方米如意形的人工湖，綠化率高達50%。功能定位上，集醫療救護、生活照料、精神贍養三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養老服務模式。產品形態上，為了實現全程化養老的目標，同時考慮老人的經濟承受能力、健康狀況建有多種型式的住宅及相關醫療、購物等商業建筑來滿足養老的需要，其中配套設施包括太陽城醫院、購物中心、文化教育中心、陽光水世界和物業管理中心等。養老方式上，有居家式、租住式、安養式、度假式四種，其中居家式是購買了住所的產權，社區為老人提供醫療、購物、送餐、家政等上門服務的養老模式；租住式養老是指按月交納規定的費用，即可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料等服務的養老模式；安養式養老是指將養生、保健、醫療、康復、生活護理與心理關懷相結合的養老模式，主要針對生活半自理和不能自理的老人；度假式養老是指到世界各地的旅游度假勝地，以度假養生為主要目的新型養老模式。該項目地產產品多樣化，租售并舉，將老年人群體進行了層次劃分，同時配套設施完善，服務人性化、親情化，符合現代服務業的特點。但是無論購房還是承租其價格依然高昂，給一部分有需求的老年人造成了障礙，有效需求減少。北京太陽城國際老年公寓是集提供高端地產產品和養老服務為一體的進行市場化運作的綜合性、現代化大型老年居住區，是我國養老地產先行先試的典型實例。
四、關于我國養老地產發展模式的思考
作為我國房地產新型的投資領域和營銷項目，其全新的增長點和產業優勢自不必說，必須要冷靜思考的是這個項目內在的風險性，這是對于這個新型行業尤其是關乎我國養老制度這種關乎社會特定群體穩定的重要項目類型，必須要全面估算其中可能遇到的問題。
（一）不確定的營銷盈利模式
作為一個新興市場和新興產業項目，養老地產在獲得全新的產業優勢的同時，還存在著作為新興產業模式所固有的不確定性和風險性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數。在養老地產這一鏈條中，各種企業類型都會因為面對養老產業所先前固有的高投入、長周期、經濟環境在投資期間多變等復雜的不確定因素，而導致其為了應對這些潛在的投資風險而制定和確定科學合理的用來計算投入產出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養老地產與以往各種地產類型執行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現成執業經驗的地產投資企業集團必然造成當前相關公司明確的盈利模式的暫時缺位。雖然地產投資相關企業資本的長期性很好的迎合了投資養老產業期限較長的特征，這也是時下能夠支撐養老產業的基本認可和辨識依據。但目前養老社區有著極為不明的用地性質，依據的是很高的地價，這就給未來的收益帶來的極大的不確定性，內涵著極大的風險隱患。作為一種資金密集型產業鏈條，養老地產肯定要大量的投入資金，從而帶動了全社會產業鏈進一步重視和考慮傾向養老地產的盈利模式和性價比。但這種考慮至今還只是停留于理論上，尚未有成形的模式和成功的經驗作為參考和借鑒，對于已經進入或者即將進入養老地產開發的企業來說，一切都還是未知數。因此，基于養老地產業較為新興的產業特征和不確定的營銷模式，需要進行冷靜的思考和運營把握。
（二）我國特色養老地產應首先健全優化產業鏈
當前我國的養老地產還處于摸索階段，因此首要的任務是應推進養老產業鏈的形成，從而促進養老地產的開發和建設。目前我國的養老產業鏈條尚處于形成過程中，如建設資金投入、建設用地提供、設施設備配備適老化用品購置、運營管理引進等環節都有待進一步銜接。可以說，完善的養老產業鏈條是促進養老地產項目開發和建設的重要前提，只有相關完整的環節能夠得到順利銜接，才能有效促進養老地產的順利發展。目前既需要建設良好的信息平臺來銜接各個環節，同時也需要政府出臺支持政策來培育各環節的成長。針對產業鏈的優化健全，還要通過制定針對性的產業標準，需要有關部門制定政策和標準以加強規范和引導養老地產行業的健康發展，從而應對在實際建設中所遇到的由于產品多樣化和建設主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時國家還要出臺各種政策來鼓勵養老機構的健康發展，促進產業布局下養老項目的多樣化和有序化。
參考文獻：
[1]紀曉嵐，季正琦. 我國養老地產發展模式探索――基于上海與杭州的個案比較[J]. 中國經貿導刊，2012（32）
第5篇：房地產開發盈利模式范文
關鍵詞：旅游房地產 現狀 對策
一、旅游房地產概述
1.旅游房地產概念。旅游房地產，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅等產業為依托而進行的房地產開發項目，其開發模式與旅游業密切相關，常以景區或旅游接待作為其開發的功能，。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業以多種形式的結合，是旅游業與房地產業發展到一定階段時出現的一種房地產業態。
2.旅游房地產分類。旅游房地產種類繁多，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。例如，按照物業形式可劃分為：度假村、度假酒店、產權酒店、時權酒店、景區住宅、景觀型房地產等；按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產等。隨著旅游房地產的發展，很多種旅游房地產存在交叉領域，并不能單純地歸屬于哪種類型。
二、成都旅游房地產開發現狀
目前成都市旅游房地產的開發熱點主要有以下幾種類型：
1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質量。成都景觀住宅的項目開發主要集中在郊區，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發有兩種主要的形式：一部分是借景。靠著處于景區或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉等，此種旅游地產地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風險也更大。
2.旅游觀光休閑度假村。指發展商利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發最大的特色就是“農家樂”占主導地位。“農家樂”是近年來在成都市區周邊興起的一種由農民利用自家院落以及依傍的田園風光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農家樂作為成都市鄉村度假村的主要形式，現狀是規模小而分散，產品形式趨于雷同。
3.產權酒店。產權酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費居住權。成都的產權酒店仍基本屬于新項目開發。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產權酒店的發展可仍存在投資陷阱等問題。
4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創意性游園線索和策劃性活動方式的現代旅游目的地形態。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發思路都已經非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業，當公園環境出來后再開發住宅，然后利用主題公園的環境和資源提升住宅的品質和價格。
5. 主題街區。主題街區是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區域空間。主題街區一般都具有一定的文化內涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。成都的仿古主題商業街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區商業街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風格的特色商業街如銅梓林歐洲風情街、平安橋西式風情特色商業區等。
三、成都旅游房地產發展對策
第6篇：房地產開發盈利模式范文
一、房地產行業的盈利模式分析
外界一直對房地產行業的發展爭議不斷，房地產行業是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業的發展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發商面臨的窘境非常多，除了有經營的窘境之外，還有規模及其制度的困境。我國的房地產行業發展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業都收到各個方面的影響，導致發展速度比較慢。所以，大多數的房地產開發商主動成立了自身設計、監理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發商會積極儲備戰略性的土地，甚至不會顧及到企業的財務狀況。我國現有的房地產企業的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業的擴大而擴大。通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。
二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法
1、我國的房地產行業供求現狀分析
國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。
2、我國房地產行業的預售收入確認法分析
（1）完工確認收入法
房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。
（2）完工確認收入法適用的原因
分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已。現在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。
三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號—建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。各個企業單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
四、結語
第7篇：房地產開發盈利模式范文
論文摘要：旅游房地產是由旅游業和房地產業交叉而產生的綜合性學科。近年來,旅游房地產作為一種可以實現經濟效益和生態資源可持續發展的創新經營模式，發展前景廣闊。本文在此背景下分析了成都旅游房地產的發展現狀及對策。
一、旅游房地產概述
1.旅游房地產概念。旅游房地產，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅等產業為依托而進行的房地產開發項目，其開發模式與旅游業密切相關，常以景區或旅游接待作為其開發的功能，。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業以多種形式的結合，是旅游業與房地產業發展到一定階段時出現的一種房地產業態。
2.旅游房地產分類。旅游房地產種類繁多，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。例如，按照物業形式可劃分為：度假村、度假酒店、產權酒店、時權酒店、景區住宅、景觀型房地產等；按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產等。隨著旅游房地產的發展，很多種旅游房地產存在交叉領域，并不能單純地歸屬于哪種類型。
二、成都旅游房地產開發現狀
目前成都市旅游房地產的開發熱點主要有以下幾種類型：
1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質量。成都景觀住宅的項目開發主要集中在郊區，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發有兩種主要的形式：一部分是借景。靠著處于景區或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉等，此種旅游地產地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風險也更大。
2.旅游觀光休閑度假村。指發展商利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發最大的特色就是“農家樂”占主導地位。“農家樂”是近年來在成都市區周邊興起的一種由農民利用自家院落以及依傍的田園風光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農家樂作為成都市鄉村度假村的主要形式，現狀是規模小而分散，產品形式趨于雷同。
3.產權酒店。產權酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費居住權。成都的產權酒店仍基本屬于新項目開發。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產權酒店的發展可仍存在投資陷阱等問題。
4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創意性游園線索和策劃性活動方式的現代旅游目的地形態。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發思路都已經非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業，當公園環境出來后再開發住宅，然后利用主題公園的環境和資源提升住宅的品質和價格。
5. 主題街區。主題街區是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區域空間。主題街區一般都具有一定的文化內涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。成都的仿古主題商業街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區商業街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風格的特色商業街如銅梓林歐洲風情街、平安橋西式風情特色商業區等。
三、成都旅游房地產發展對策
1.樹立正確的旅游房地產的觀念。旅游業的發展與相關部門和行業的發展是一個互動的過程。旅游業的發展在帶動和刺激相關部門和行業發展的同時，還依賴著相關部門和行業。成都市在旅游房地產發展的過程中，應將旅游房地產視為綜合性產業，將其發展納入到區域社會經濟發展的總體之中。同時要把旅游房地產的開發作為城市建設和發展的組成部分，成立專門的旅游房地產管理部門，負責指導全市旅游房地產的開發和經營。同時房地產開發商應轉變觀念，正確看待旅游房地產。面對競爭激烈的市場，房地產業必須找到可以發展的結合空間，找出新的開發題材。
2.開發與原有旅游資源保護相得益彰。旅游開發的前提必須是加強對作為旅游業基礎的旅游資源的保護,特別是對那些具有不可替代性的旅游資源的保護。旅游資源進行相關開發時,如措施不當,易遭受到不同程度的破壞。在資源遭受破壞后,有些資源如植被,經過相當長的時間,付出相當大的代價后,可以自然恢復，但有些資源,一經破壞便根本不可能恢復。比如說人文資源,即使重建,往往其歷史價值已不復存在。因此，在進行旅游地產開發時,不能只顧眼前的經濟利益，只注重開發不注重保護。
3.培養高素質的旅游房地產項目管理人才。成都旅游房地產的開發和旅游景區開發緊密相關，但旅游房地產的開發往往只關聯房地產商。房地產開發商雖然熟悉房地產項目的開發與運作，但缺乏旅游業的相關專業知識，沒有把其作為一種旅游產業來經營和管理，未能積極參與旅游規劃。為了成都市旅游房地產的健康發展，要大力加強對人才的培養。培養目標主要為旅游房地產的管理人才、策劃人才和營銷人才
4.完善旅游房地產市場監管體系。要完善宏觀的旅游房地產市場監管體系。就必須明確政府及旅游主管部門的職責，擺正其地位，將原來的政府部門全包全管改交為政企分開，宏觀調控，權責明確“政府宏觀監管調控，市場主導開發經營”的新模式。政府部門主要不是通過直接參與的方式，而是通過營造環境、創造條件、建立市場、規范秩序、加強監管等手段推動旅游業的發展。除了政府宏觀監管和旅游主管部門的行業監管外，還應通過并發揮旅游證券金融體系、旅游者群體的反饋和能動作用來加強對旅游房地產市場的監管。
參考文獻：
［1］ 王贊強:旅游房地產初探[j].閩西職業大學學報,2001年04期
第8篇：房地產開發盈利模式范文
關鍵詞：休閑地產;發展;問題
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）24-0166-02
引言
伴隨著中國經濟發展進入新常態的腳步，我國房地產行業也呈現出了新的發展趨勢。房地產投資效應出現下滑，雖然政府對房地產行業的“松綁”跡象已經出現，但不可否認房地產行業的黃金時代已經結束。房地產企業如何在審時度勢中把握市場發展的新趨勢，為企業尋找新的發展動力，成為擺在房地產企業面前的一道亟待解決的難題。與此同時，隨著休閑時代的到來，以及人們休閑觀念的逐漸形成，我國將迎來休閑產業的快速發展期。這也讓急于尋求轉型契機的房地產業看到了新的發展方向和動力。萬達、保利、萬科、世茂、恒大、龍湖等地產大鱷紛紛搶占中國休閑地產的市場先機，甚至將觸角伸向國外。休閑地產也一路高歌猛進，成為地產領域一顆冉冉升起的新星。在這樣迅猛的發展勢頭下，休閑地產這個年輕的行業，為何吸引如此之多的關注，在其發展過程中又遇到了哪些亟待解決的難題？本文將從這幾個方面探究我國休閑地產的發展。
一、休閑地產的吸引力
近年來，各大知名房企紛紛涌入休閑地產領域，這一新興行業表現出了前所未有的吸引力。數據顯示，2012年中國休閑地產投資額超過萬億，中國百強房企中超過1/3的知名企業涉足該領域。2013年總投資額超過100億元的項目達到127個，而2014年上半年這一數字又被刷新到151個。為何休閑地產具有如此強大的吸引力和吸金力，大致可以歸結為如下兩點：
（一）政策導向
2011年，以“新國八條”為開端的本輪房地產調控，通過“限購”“限貸”等手段調整住宅市場的供需平衡，被譽為房地產史上最嚴厲的一輪調控。面對巨大的生存和銷售壓力，房地產開發企業紛紛尋求新的轉型契機。
2009年國務院《國務院關于加快發展旅游業的意見》，指出把旅游業培育成國民經濟的戰略性支柱產業。此后，陸續出臺的《旅游法》《國民旅游休閑綱要》（2013―2020年）等文件，表明國家對旅游產業發展的支持力度，以及對大眾休閑度假理念的倡導。同時也讓急于尋求轉型的房地產企業看到了新的發展機遇。
（二）需求導向
隨著人均收入水平的不斷提高、公眾假期和帶薪年假的普及，以及人們休閑觀念的轉變，中國將進入到全民休閑時代。休閑度假的大眾化、長時化，將在中國催生出巨大的來自國內外的休閑度假需求。根據2010年人口普查數據顯示，中國共有家庭戶數40 151萬戶，而預測到2020年將至少有20%的中產家庭購置休閑地產用于投資理財和休閑度假，這樣龐大市場對房地產企業來說無疑具有巨大的誘惑。
二、休閑地產發展存在的問題
雖然眾多資金和人才源源不斷地涌入到休閑地產這一領域，動輒幾十億，上百億的項目一個接一個地上馬，但目前中國的休閑地產并沒有表面上風光。許多項目在運營和銷售上都面臨尷尬局面，投資失敗、項目滯銷、閑置的情況并不少見。究其原因，歸咎于此輪嚴厲的房地產調控并不全面，我國地產企業在休閑地產的開發理念和開發模式等方面仍存在不足。
（一）休閑地產的認知不足
首先，何為休閑地產，可能有的企業就并未真正理解。休閑地產不是簡單地將城市中的房地產搬到景區周圍或是自然、人文資源豐富的地區就能稱作休閑地產的。休閑地產關注的不是建造一座鋼筋混凝土的城市，而是創造一種生活方式，一種幫助人們逃離忙碌、壓抑的日常生活，遠離喧囂回歸自我的生活方式。其次，休閑地產提供的產品不僅僅只有住宅、商業、酒店、公園等等，任何能夠提供上述“生活方式”的房地產產品均可稱為休閑地產。
除了需要正確地認知休閑地產之外，休閑地產所提供的“生活方式”必須與客戶的休閑需求產生共鳴，才能實現項目的成功。如何才能實現這種共鳴呢？一是休閑地產項目能夠準確地找到客戶的休閑需求，并提供滿足這種需求的產品;二是創新，創造一種客戶尚未形成的休閑需求，為客戶創造一種新的“生活方式”。
（二）配套設施建設的重視不足
休閑地產依靠項目所特有的人文、自然資源，為產品的購買者提供一種有別于都市的愜意生活。休閑地產所打造的這種生活方式使其具備了第二居所，甚至第一居所的條件。因此，滿足購買者日常生活需要的項目或項目所在區域的配套資源將起著舉足輕重的作用。配套服務設施能體現開發企業對于產品更深層次的理解――不僅僅是提供商品，更是為業主創造完善、便利的生活環境。而休閑地產作為旨在提供一種愜意生活的特殊地產行業，更應該在休閑、生活、服務等配套上下足功夫。例如，萬達長白山旅游度假項目，專門設立幼兒園、小學、中學、行政中心、文化中心、醫院、商業廣場等全方位的配套設施，滿足項目業主和游客的需要。雖然有些項目的配套有做噱頭的嫌疑，但不可否認，開發企業、購房者和投資者都開始注重項目配套的完善和創新為項目所帶來的巨大附加值。
（三）延續住宅產品的盈利模式
休閑地產項目與房地產項目相同，具有體量大，投資巨大的特點，因此目前我國休閑地產仍然沿襲了住宅產品的盈利模式。通過前期住宅產品的銷售回收投資，并維持后續產品、配套設施的建設。然而這種以賣住宅的方式來賣休閑地產的盈利模式顯然并不適合，休閑地產的核心或是靈魂就在于營造生活方式，而這種生活方式的塑造需要通過項目的配套來呈現。若無法在項目前期呈現出客戶需要的生活方式，又如何能夠實現銷售呢？因此，休閑地產項目需要在前期就將項目的生活方式呈現給客戶，通過生活方式塑造實現項目的銷售。與此同時，配套設施先行，可以提高項目的成熟度、增加人流量，為產品價值提升夯實基礎。
（四）拿地誤區
只有景區才能做休閑地產嗎？當然不是。到底什么樣的宗地才適合休閑地產？休閑地產本身的休閑特性要求項目所在區域具有豐富的自然或人文資源，這是前提。但并不一定是在景區就最好。部分景區存在的最大不足便是地理位置偏遠，遠離核心城市，或所在城市輻射能級較低，導致項目周邊區域的需求難以支撐項目體量和項目價值，從而影響項目銷售。因此，拿地選擇要通過對自然、人文資源、交通配套、需求支撐等多個方面綜合考量來進行判斷。
（五）忽視項目長期運作
目前許多開發企業將住宅產品的高周轉思路沿用到休閑地產中來，但是與住宅產品不同，休閑地產很難通過高周轉的方式實現快速銷售。休閑地產所倡導的生活方式，僅僅通過短暫的銷售期很難完全體現，而展現項目所倡導的生活方式的最好途徑就是通過項目購買者的真實體驗，而休閑地產購買者與住宅產品的購買者不同，不會大量、快速入住項目。因此，休閑地產開發企業想要通過高周轉方式實現資金回收難度很大，要做好項目長期運作的準備。
（六）忽視項目軟配套
休閑地產開發企業做的不僅僅是一個房地產項目，更多的是一種生活。這種生活不僅要通過配套設施來體現，更多的是通過“軟”的服務來展現。除了前期銷售服務外，后續的維護和休閑配套服務將更被購買者看重。同時，物業服務質量也是房地產項目升值的重要因素之一。而作為旨在創造優質生活方式的休閑地產，相較于普通住宅而言，購買者對休閑地產的使用率是低的，完善的物業服務將更被購房者重視。尤其是季節性差異明顯的項目，不僅要在旺季為購買者提供完善的物業服務，尤其在淡季也要保證物業服務的跟進。同時，物業服務質量還具有提升開發企業品牌形象和項目價值的作用。
（七）缺少軟、硬配套的運作經驗
對傳統住宅產品的開發企業而言，銷售結束則表示項目結束。然而對休閑地產而言，銷售階段只是開始，項目的價值需要通過“軟”服務和“硬”配套的運作來體現。而在軟、硬配套的運作上，開發企業的經驗不足，獨立運作成功難度較大。因此，需要借助垂直服務商的助力實現項目長期運作。
總結
休閑產業的巨大潛力為房地產行業開辟了一個潛力巨大的領域，然而休閑與房地產結合的這一新興產業，與傳統房地產行業存在諸多差異。休閑地產開發企業必須看到休閑地產的特殊性，并且摒棄傳統房地產項目的運作模式，為休閑地產摸索出一條適合自身特點的運作模式和發展方向。
參考文獻：
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第9篇：房地產開發盈利模式范文
關鍵詞:房地產；問題；對策
1引言
研究我國房地產業的發展，可以發現從1953年到1978年間，對于住宅房產來講，這這段時間內我國僅僅將住宅作為一種福利產品，否定了其商品屬性，與價值; 在生產組織上，過分強調計劃經濟；片面強調了土地的公有制和資源屬性，將土地權利同土地實體視為一體。其結果就是形成了住宅由國家統一計劃、投資建設并分配的格局，房地產的市場配置功能嚴重弱化。住房按照按職工職務、工齡、家庭人口等分配，家庭僅象征性的交少量房租，房屋的維修、管理統一由單位負責。造成了國家投資越多，建設的房屋越多，單位的負擔也就越重的現象。住宅房地產的發展，并作為一種產業而真正出現是從1978年之后開始的，期間出現了很多問題需要解決。對于商業地產來講，發展時間較短，開發商膽子也較大。面對高額的商業利潤，開發商一擁而上，帶來了行業的快速發展但同時也出現了眾多的市場問題。比如市場上的部分商業地產產品形態受到冷落，而部分業界產品形態卻供不應求。其次，我國的大多數商業地產商都是“半路出家”，是從單一住宅開發逐漸的轉變成為商業地產開發的。他們缺少了對商業地產的歷史感悟，在運營學識和開發經驗方面的空白無法快速填補，在商業地產前期定位、開發資金、招商以及后期經營管理方面均不同程度的出現了一些問題。因此研究房地產開發存在的問題及對策是非常重要的。
2我國房地產開發存在的問題分析
2.1開發企業面臨較大財務方向。在房地產開發過程中，開發企業從獲得土地使用權、向政府支付土地出讓金一直到進行規劃、建設，最終對外銷售，這些都需要大量的資金作為支撐。據調查，房地產項目運作過程至少需要投入的資金動輒上千萬，甚至上億。但是目前我國金融工具缺乏，融資渠道狹窄，同時我國資本市場剛剛起步，房地產企業想通過債券、股票等金融工具直接籌集資金與擴大資金實力非常困難。目前我國房地產開發企業所需的資金中大約有60%左右來自于銀行貸款，對銀行信貸資金依賴程度很大，商品房預售款及銀行信貸資金已成為整個開發項目的主要資金來源。但是，大量的銀行貸款會增加了企業的財務費用，會加重企業的財務負擔。根據財務杠桿原理，在其他因素保持不變的前提下，如果企業財務費用變大，財務杠桿系數也會隨之增大，企業的財務風險也會增大。同時，一旦開發項目銷售不暢，企業無法償還到期債務的話，將引發連鎖反應，所以，目前這種資金結構存在很大風險。
2.2 不完善的金融體系導致單一的地產企業融資渠道。 在我國房地產開發初期，由于土地的出讓政策以及執行力度有待完善，房地產開發企業會通過非公開渠道以低廉的價格獲得土地的使用權。各地政府為了擴大當地招商引資力度，支持對當地基礎設施的建設，相應的，土地的價格也隨著基礎設施的不斷完善而大幅上升。在這個階段，房地產開發企業的利潤有很大一部分來源于土地增值。但是如今隨著國家對土地政策的不斷完善，政府政務公開的不斷深入，以及在土地出讓制度的不斷市場化，公正、公平、公開的招標等運作方式越來越規范，土地的市場價格越來越高。房地產開發企業獲得土地使用權的支出成本也越來越大，企業相應的在開發前期需要投入更多的資金用于購買土地，所以面臨的資金壓力也就越來越大。但是目前房地產金融體系融資渠道單一，上市、信托、基金、債券等融資渠道發展緩慢。商業銀行支撐著房地產業的資金需求，這是需要解決的一大問題。
2.3 項目開發盲目無序與后續經營管理失控。一些地產開發商出于自身利益的需要，不斷追求新的投資盈利模式，結果引發了大型的建設熱潮，其中絕大多數項目論證都不充分，導致建設開發盲目無序，結果造成了項目的損失巨大，而且成為新一輪投訴熱點，有的還導致了就業、擾民、破壞環境等一系列問題。近年來，項目開發的盲目無序也是我國地產空置率急升的一個重要原因。
由于原來很多地產開發商都是從事住宅開發發展起來的，有很多把住宅開發的習慣操作方式和思路照搬到商業地產開發，簡單的抱著“賣完就走”的經營思路，光注重前期開發，這樣導致了很多開發商功成身退，但是投資人則被深度套牢的情況。有的開發商雖然考慮了后續經營問題，但是將項目全部或部分出租給投資者后，往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經營商戶的檔次和品位以及對整個商業項目的影響。
3 對策研究
3.1 促進房地產開發企業實行專業化分工。土地的稀缺性加上房地產開發的發展，土地價格越來越高，房地產企業由于土地自身升值而產生的利潤空間大幅下降。目前我國房地產業還處在一個初期階段，由于我國生產力不夠發達，社會競爭不夠激烈，市場價格和機制還沒有最終形成，所以在房地產的生產過程中，各環節的規模比較小。目前盡管在市場上也出現了涉及房地產開發環節中不同業務的專業企業，但是由于市場的不完全競爭，導致市場價格機制的成本高于協調機制成本。所以房地產開發企業選擇了在各個環節都由單一的房地產開發企業來完成，只是在企業內部分別設立了不同的分工部門。
3.2 建立完善的房地產金融體系。 在今后一段時期內，不但應該鼓勵各非專業性房地產金融機構去從事房地產開發，而且也需要大力發展住房融資擔保或保險機構和專業性住房金融機構，以建立健全我國房地產金融體系。可通過成立住房抵押貸款銀行與住房儲蓄銀行，向廣大中低收入居民提供貸款，以這樣的途徑來提高他們的購房能力。同時通過成立住房貸款保險公司與政府住宅融資管理委員會等機構，為非專業性房地產金融機構和專業性住房金融機構發放住房貸款提供安全保障，降低金融風險。
3.3 房地產市場細分，根據竟爭優勢確定目標市場。一般的，房地產市場按售價可以劃分為高、中、低檔;按建設內容分為住宅、別墅、商業房、寫字樓等;按地理位置分為城市遠外層、市中心與郊區;按不同的消費群體分為內銷與外銷;按戶型分為套房、樓中樓、、兩代居、單身公寓等不同細分類型。
開發商在選擇目標市場的時候，要對企業的價值鏈進行分析，本企業在技術、管理、資金，服務是否具有競爭優勢。然后與潛在競爭對手比較，以確立自身的相對競爭優勢，做到知己知彼，如果開發商在資金上占有優勢，在項目選址時就可以選擇地理位置較好，周邊配套齊全的地塊，并將其目標市場定位在較高檔次。對資金實力更強，在管理、服務、技術方面有優勢的企業，可以進行房地產資產經營，通過物業出租，并為客戶提供良好的服務來獲得穩定的投資收益。而對地理位置不理想的地塊，開發商應對周邊市政、環境、經濟等各項配套加以分析，對潛在消費者的購買力進行評估，確定項目的開發模式。
4 結語
綜上所述，我國房地產開發行業真正開始至如今經歷了不長時間，雖然在快速發展但是遇到了很多的問題，制約著行業的科學發展，無法建立合理的模式。對此，我國應該建立專門的一些機構以及執行相應措施，保證房地產開發的科學合理發展。
參考文獻
