公積金貸款限制條件精選(九篇)

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第1篇：公積金貸款限制條件范文

關鍵詞：住房公積金；管理體制；歸集覆蓋面；資金運營管理

中圖分類號：F293.30 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）11－0060－02

我國城鎮住房制度改革已經步入加快住房保障體系建設的新時期，住房公積金制度的建立和發展在促進住房建設、擴大住房需求、解決中低收入職工住房難題等方面發揮著重要作用。改革、發展、完善住房公積金制度，對我國住房制度的未來發展具有重要意義。

實行住房公積金制度的目的就是為了解決城鎮居民買房、建房資金問題。所以，加強住房公積金管理是提高住房公積金使用效益的根本保證，只有努力提高住房公積金的管理和服務水平，確保資金安全，搞好資金運用及其風險防范，才能不斷提高資金使用效果，充分發揮住房公積金制度作用，加快解決中低收入城鎮居民的住房問題。

一、住房公積金管理體制

我國住房公積金管理實行“住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”的管理原則，同時，省級建設行政主管部門是所在省住房公積金管理的監管部門，設區的市設立住房公積金管理中心，其所屬縣（區）可以設立公積金中心管理處或分中心，設區城市成立住房公積金管理委員會，委員會設立辦公室，負責公積金管理委員會的日常事務。目前，全國在343個設區城市設立直屬城市人民政府的住房公積金管理中心，絕大多數都實現了分部、分中心與本部之間的統一決策、統一管理、統一制度、統一核算。

二、住房公積金運營管理現狀

住房公積金資金的主要運營方式包括：住房公積金的存儲、個人貸款和購買國債。資金運用狀況是考察公積金制度是否充分發揮住房融資功效的重要指標。截至2008年底，全國住房公積金累計繳存總額為20 699.78億元，同比增長27.54%；繳存余額為12 116.24億元，新增余額2 511.13億元，增幅為26.14%；實際繳存職工人數為7 745.09萬人，同比增加557.18萬人，增幅為7.75%；累計提取總額為8 583.54億元，占住房公積金繳存總額的41.47%；年末提供廉租住房建設補充資金總額為191.93億元。住房公積金制度的優勢日益顯現。

住房公積金銀行專戶存款余額為5 616.27 億元，扣除必要的備付資金后的沉淀資金為3 193.02 億元，沉淀資金占繳存余額的比例為26.35 %，同比上升3.59%，大量的住房公積金資金沉淀，使住房公積金難以保值、增值，甚至造成住房公積金資金的貶值，嚴重制約了住房公積金的發展。

三、住房公積金管理中存在的問題

（一）覆蓋面不廣

2008年末，全國應繳職工人數11 184.05萬人，實際繳存職工人數為7 745.09萬人，僅占在崗職工人數的69 %左右，全國有近3 500萬城鎮在崗職工還未參繳。大部分非公企業人員、私營企業人員、下崗職工、個體勞動者和自由職業者以及進城務工人員，還沒有覆蓋。大部分有強烈改善住房需求的城鎮居民因為沒有建立公積金，而無法獲得住房公積金貸款，而已經建立公積金制度的行政事業單位職工，因住房條件相對較好而缺乏貸款購房的內在需求。覆蓋面狹窄，全國各地總體覆蓋率不高，是造成住房公積金使用效率低的直接原因。

（二）制度施惠欠缺公平，中低收入家庭的住房消費難以得到住房公積金制度的積極支持

住房公積金在貸款環節非常注重借款人的還款能力，具有一定支付能力的高收入階層，他們獲取公積金貸款的幾率較高，而低收入者無力購房，自然無從享受住房公積金低息貸款優惠。全國七千多萬職工繳存住房公積金，卻只有九百多萬職工能夠享受公積金低息貸款政策，惠及率僅為12.41%，且貸款職工也以中高收入職工為主。因此，繳存額的兩極分化進一步拉大收入差距，造成公積金制度施惠面欠缺公平，形成了大多數中低收入者用低息存款向高收入階層提供補貼的扭曲局面。

（三）資金運用效率低且地區差異明顯

從全國范圍看，由于受就業人口分布、地區經濟發展和職工收入等因素的影響，住房公積金的資金運用效率和使用效率較低，融資渠道狹窄，住房公積金在繳存和貸款方面還存著地區性差異。

通過對2008年全國住房公積金繳存和貸款情況統計調查發現，廣東省、北京市、江蘇省、上海市、浙江省和遼寧省這六省市繳存額占當年全國繳存總額的一半之多；全國住房公積金使用率為72.81 %，住房公積金運用率為53.54 %；特別是在中西部地區，資金運用率更低，僅20%～30 %。住房公積金個人貸款率為50.30%，其中，北京市、上海市、天津市和浙江省的個貸率超過了70%。由此可見，住房公積金資金運用效率在總體上呈現與經濟發展水平相適應的“東部及沿海地區發展迅速，內地及西部地區發展緩慢”的特征。

（四）管理體制不健全，外部監管薄弱

現行住房公積金管理體制尚不健全，管理制度缺乏系統化、具體化。條例所規定的管委會民主決策及財政等多方監督無法真正落實到實際管理活動中。住房公積金管理中心，沒有自有資產，既非金融機構，又非政府機構，而是完全依賴公積金增值收益維持其運行費用的事業單位，但其存貸業務性質實質與銀行類似，對照巴塞爾協議資本充足率4%～8%的基本要求，管理中心根本無法承擔住房公積金運營風險。全國上萬億的住房公積金資金，實際上是由各地管理中心作為商業銀行的超級儲戶方式調度運作，而這部份巨額資金卻不在直接金融監管體系范圍內。目前，全國各省市的監管力量比較薄弱，外部監督與管理僅僅限于管理中心書面情況報告和一些數據報表，缺少有效的監管手段。

三、完善住房公積金管理的對策

（一）擴大住房公積金歸集覆蓋面

1.加大宣傳力度，提高社會各界對住房公積金政策的認知度

可以采取報紙、電視、宣傳資料、會議、上門講解等多種形式，對住房公積金優惠政策進行廣泛宣傳，讓更多的在職職工了解住房公積金政策，爭取社會各界的理解和支持，重點是提高企業領導的認識，宣傳的重點是填補政策盲區，解決企業領導繳存責任意識不強問題，形成有利于擴面工作的輿論氛圍。

2.借助政府部門配合支持，督促未建制單位依法維護職工權益

由于住房公積金制度及相關配套的法律法規尚未完善，住房公積金管理體制和機構有一定局限性，因而在全面推行住房公積金制度時，僅憑自身力量是不夠的。要借助政府和相關部門的支持，把屬財政供養人員的住房公積金補貼如同工資一起列入預算，保證他們與國家機關和事業單位職工享有同等待遇，為非公經濟單位建立住房公積金制度起表率作用。

（二）根據不同收入的群體，制定差別化的貸款政策，取消貸款限制條件

住房公積金積貸款是中低人群體改善住房條件的主要途徑之一，但是，由于申請資格要求過于嚴格以及貸款限制條件苛刻等原因，把許多有住房需求的人群擋在貸款大門之外，這也是造成住房公積金使用率低的主要因素。目前住房公積金良好的貸款回收數據表明，應當通過修改相關規定，取消不合理的限制條件，特別是對中低收入群體貸款申請資格的要求要適當降低，還可以通過貸款品種的變化，對低收入職工家庭給予實質支持；對于高收入家庭應實行相應的限制措施，如果已享受住房公積金優惠貸款政策，要對同一繳存人貸款次數進行限制或者限制貸款總額度。總之，應該體現住房公積金優惠政策的公平性。

（三）拓展住房公積金增值投資渠道，提高運營效益

在我國，住房公積金較少參與資金市場，大量閑置資金沉淀于銀行，對經濟發展的作用不明顯，為此，將資金的投資結構進行變革，開辟新的投資渠道，突破傳統國債范圍，參與到金融機構特別是資本市場，將對提高我國住房公積金的運營效益具有重要意義。

首先，要拓展債券投資品種，投資信用等級高的政策性金融債券、商業銀行債券以及利率較高的國家中央企業債券，在我國資本市場足夠成熟時還可以考慮投資住房抵押貸款支持證券（MBS）。在具體的投資操作中要注意規避債券的利率風險，可通過研究人民幣匯率調整、利率變化及通貨膨脹等因素，做長、短期配合組合投資，分散債券的利率風險和再投資風險。

其次，要探索證券投資基金模式，為保證資金投資安全，應選擇以債券投資為主，股票投資為輔的基金投資模式，并根據情況的變化適時進行調整，通過基金的有效組合與管理，實現最大收益。 與此同時，可通過公開招標方式選擇專業性的基金管理人，其主要職責是從事股票、債券等金融工具投資，負責資產的財務管理，確保資金的流動性、安全性和盈利性。

（四）完善立法，實現管理法制化

新加坡住房公積金制度成功之處在于立法明確、法制健全?！吨醒牍e金法》是新加坡歸集、管理、使用公積金的法律保證，并不斷完善執法和監督職能。此項重要經驗啟示我們，完善的法律法規體系是穩步有序推進住房公積金制度深入開展的基礎。我國雖然頒布了《住房公積金管理條例》，但屬于行政法規，法律層次較低，與之相配套的各項法律制度仍須健全，因此，住房公積金的立法工作迫在眉睫。

參考文獻：

[1] 從誠.中國住房和公積金制度發展大綱[M].北京：上海辭書出版社，2008.

[2] 法律社法規中心.住房公積金管理條例關聯法規精選[M].北京：法律出版社，2003：14-25.

[3] 莊玉斌.住房公積金知識問答[M].南京：紅旗出版社，2008.

第2篇：公積金貸款限制條件范文

關鍵詞:房地產;市場狀況;營銷手段;新鄉

在2008年全球經濟危機的大環境下，我國連續出臺了一系列刺激消費和拉動內需的措施，其中也包括針對房地產的各項救市政策，主要集中在降息、降稅、經濟投入等方面。央行從2008年9月16日起到年底，連續5次降息，且下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。10月22日晚，相關部門也共同出臺了一系列刺激房地產市場的政策:如個人首次購買90m2及以下普通住房，契稅稅率下調到1%;個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;個人銷售住房暫免征收土地增值稅;房貸最低首付款比例調整為20%等。以“國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見”為代表的新一輪房產救市政策的推出放寬了二套自住房貸款限制，加大對中低價位、中小套型普通商品房建設項目的信貸支持、取消城市房地產稅等。除此以外，為了應對金融危機，政府還實施了“一攬子”計劃，把擴大內需、振興產業和科技支撐結合起來，僅國家的4萬億元投資計劃中，與房地產業有直接關系的就占32%。

1 各級地方政府措施

中央的措施只是在宏觀層面上，具體到每個省、市，因為各地的情況不同，各地方政府也因地制宜，在宏觀政策下做出了進一步的調整，調整措施主要分為放寬條件、調整公積金貸款政策、減稅和降低準入門檻4種。

1.1 放寬條件

南京市在2008年第一季度放緩了土地推出的節奏，淡化了開竣工時間，南京國土資源局在7月建議今后控制未來單宗用地規模，降低單幅地塊的出讓金總額，并延長出讓金額較高地塊的付款期限。天津和武漢也在隨后的土地拍賣中減少了近一半的供應。上海在此輪調整中略顯穩重，它的方式是對現行基準地價進行重新評估，而這樣一來土地價格將有更新的機會。

1.2 調整公積金貸款政策

河南省政府2008年8月23日召開經濟運行會議，會中提出購買首套自住商品房申請住房公積金貸款的首付房款比例由目前的30%調減為20%，最高貸款額度根據各市房價情況將適當提高，貸款期限可延長20~30年，住房公積金交付人在全省范圍內，可異地申請辦理住房公積金貸款購買住房。

1.3 減稅

為促使樓市回暖，各地相繼出臺了以減稅、推行貨幣補貼及降低準入門檻等一系列積極的購房政策，以期市場重回健康的軌道。如福州對契稅減半放寬預售:在一定條件范圍內，可享受契稅減半征收等相關稅收優惠政策，放寬預售許可證門檻，縮短了開發商回籠資金的周期。重慶則規定凡該市農村居民，在重慶首次購買一套建筑面積90m2以下(含90m2)普通商品住房(含二手住房)，其購房單價在重慶市國土房管部門公布的市場均價以下的，免征契稅。而長沙推行的是貨幣補貼，具有經濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼、基礎設施配套費、勞保基金、人防易地建設費等多項房地產稅費減免或延遲收取。

各項刺激和優惠措施出臺后，進入2009年以來，房地產市場在前期強有力的政策調控下，人們的購買欲被釋放，各地的房地產市場都在不同程度上出現了成交量回升、價格上漲的局面。

2 新鄉市房地產市場狀況

新鄉市位于河南省北部，北銜安陽，南臨鄭州，是一個以工業為主的城市。作為一個三線城市，也受到市場的影響，但與一線城市相比調整的幅度并不明顯。2009年1~2月，全市限額以上工業增加值增速同比增長2.1%，截至2月底，全市金融機構存款余額50.6億元，比年初增長11.8%;貸款余額533.3億元，較年初增長5.4%。全市商品房銷售面積同比增長89.3%。在目前市場環境下，新鄉市房地產市場面臨著新的挑戰和機遇，下面主要從2個方面進行闡述:2.1 新鄉市政府措施的實施新鄉市政府在2008年11月25日提出了“新鄉市人民政府關于促進我市房地產業持續健康發展的若干意見”，主要包括大力發展住房保障、降低稅費標準、加大金融信貸支持和積極推進城市舊城改造和新型農村住宅建設4個方面。為了響應中央的宏觀調整政策，新鄉市政府也推出了刺激房地產市場的21條政策。從近期的經濟變化可以看出，前階段調控和刺激內需的影響在新鄉已經達到初步效果，經濟開始復蘇。面對這樣的經濟現狀，新鄉市開發區主要的房地產開發公司綠地、綠都、建業都在積極促銷以搶占客戶、贏得先機。

2.2 房地產開發商的應對措施

面對目前房地產市場的變化，新鄉市各個房地產開發商做出了哪些判斷?有什么動作?下面通過兩個方面進行分析:2.2.1 營銷手段。目前每個區域的營銷手段各不相同，主要體現在代表樓盤，利用其資源獨有性維持價格不變，推廣上更多的利用口碑營銷擴大客戶量，而邊緣樓盤則以低起價來吸引客戶的關注。

表1各樓盤營銷手段

區域老區新區開發區項目假日王府塞納春天世紀村紫郡綠地綠都營銷手段尋找兼職售樓員活動，目的在擴大項目影響，價格未變無優惠景觀段，樣板房開放，優惠幅度不大老帶新活動，送配套費，價格無優惠第二批房源2500認購，婦女選房優惠100元/m2低價起，2100送配套前期排號階段，邀請客戶到鄭州實地觀看2.2.2 未來市場的競爭。根據新鄉市2009年住房建設實施計劃，2009年各類住房建設總量37 552套，建筑面積403.645萬m2。其中:套型建筑面積小于90m2的住房32 816套，建筑面積269.63萬m2，占住房總建筑面積的73%。計劃建設商品住房29 294套，建筑面積315.76萬m2。其中:套型建筑面積小于90m2的住房24 558套，建筑面積221.03萬m2，占商品房總建筑面積的70%。計劃建設政策性住房8 188套，建筑面積52.8萬m2(小區商業配套用房4.2萬m2，住房面積48.58萬m2)。其中:計劃建設經濟使用房7 286套，建筑面積43.72萬m2，套型建筑面積60m2左右;計劃建設廉租住房972套，建筑面積4.86萬m2，在經濟適用房小區內按10%，套型面積小于50m2。從地域分布來看，2009年城市住房建設開發主要布局于新鄉市北部和東部;普通商品房，主要布局于中心城區、開發區和東區。集中于中心城區的均為舊城改造項目;經濟適用房的建設主要安排在鐵西區的宏力大道、八一路、人民路的西段，中心城區的南部、東北部也有經濟適用房的分布。

表2各區土地供應量

區域中心區新區開發區土地供應量17宗土地共36.2hm213宗土地共69.3hm23宗土地共34.47hm2總建筑面積90.56萬m2173.19萬m286.16萬m2平均容積率2.5 2.5 2.49百畝以上土地2宗3宗2宗大宗土地總建20~26萬m225~49萬m225~51.33萬m2為適應房地產開發，各區的土地供應如表2所示。從各個區域的土地供應來看，在2009年新增的土地主要集中在老城區和新城區，而開發區僅供應3塊，其中2塊大宗土地還是現在已經入市的項目。從整體容積率來看，各個區域的新批樓盤都在2.5附近，這種容積率多數為小高層、高層，由此看來，未來多層的稀缺性更加突出。從大宗土地來看:老區雖然供應土地數量最多，但是單宗土地規模較小，多在1.33hm2以內，而新城區土地供應最大，且規模都較大，可以預見未來新區的競爭將進一步加大。

3 新鄉市房地產市場可能出現的狀況以及可能采取的應對措施

3.1 新鄉市房地產市場可能出現的狀況

目前房地產市場在2009年春節后大勢回暖的趨勢下，絕大多數項目依然堅守價格不降，各項工程也在順勢啟動，而客戶也在整體的宣傳下逐漸改變觀念;但未來的產品同質化、大供應現象為未來市場埋下了很大的隱患。從宏觀方面、城市方面和項目方面的分析可以發現，目前大勢上通過國家的積極扶持和各地提供的便利條件已經出現了可喜的改觀，成交量和價格都有不同程度的增長，但是后期其龐大的供應情況也使得未來的房地產市場出現很多的變數，在目前情況下仍不能過度和盲目提高價格。

3.2 開發商的具體應對策略建議

對于新鄉市開發區的房地產開發公司，應及時采取積極的應對策略，決策中應充分考慮以下幾個因素:①新鄉市房地產市場，由于土地的稀缺性和土地成本相對較低，對于新鄉這樣的中小城市，房地產開發基本不存在泡沫，房地產的價位還會穩中有升。

目前國家采取的持續宏觀調控措施，目的是為了抑止房價暴漲引起市場紊亂，防止泡沫經濟，并不是國家對房地產市場進行抑制。相反鑒于房地產市場在國民經濟中的巨大比重，國家會采取既有利于保持房地產市場的發展又有利于防止泡沫經濟的系列措施。近期，國家和各級政府已出臺了主要針對自購房以及改善住房的客戶的鼓勵消費措施，以后還會逐步出臺針對房地產的各種措施，因此對后期的估計應該還是樂觀的;②樓盤市場定位和客戶群的特點，決定了該樓盤的投資價值，決定了樓盤受鼓勵限價房政策措施的影響程度。如果樓盤處于其余各競爭對手樓盤無可比擬的絕對地理優勢，規劃理念先進，設計合理、性價比較高，針對的絕大多數是中高端客戶群體，而這些潛在的消費群體的消費目的和投資目標比較明確，他們能夠洞察市場先機，適時投資價值高、稀缺性強的產品，不會和限價房、廉租房、經濟適用房的客戶群體造成沖突，由于樓盤的高附加值導致樓盤價格的抗跌性較強、適應市場的能力也較強，政策、市場的變化對后期的銷售價格不會有太大的影響;③樓盤的形象樹立刻不容緩，尤其是對于剛進入新鄉的開發公司。樓盤的開發引入了資金，并為新鄉市關注本樓盤的人們所盡知，政府和樓盤的潛在客戶對本樓盤的開工有著很大的期待，如果一再延遲開發計劃，放緩開發的步伐，處于觀望、搖擺不定的階段，不但巨額資金長期占用成本增加，并且可能會對市場開發公司樓盤的信心產生不良的影響；

④目前的市場對樓盤的成本控制是一個機遇。成本的控制顯得尤為重要，成本降低一分錢，價格便有了二分的競爭力。

[參考文獻]