房地產的開發與經營精選(九篇)
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第1篇：房地產的開發與經營范文
[關鍵詞]新時期；房地產開發；經營；策略；轉變
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052
[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02
0 引 言
我國經濟在高速發展的過程中，給予了房地產領域極大的發展空間，經營者在過去很長一段時間里，為了追求經濟利益，不斷地進行土地的開發，卻嚴重忽視了土地資源的節省及充分利用。從長遠的角度來看，不僅不利于房地產領域的發展，還將給我國未來的發展造成嚴重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產企業在積極進行土地開發和經營的過程中，應注重轉變傳統的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現我國的長期可持續發展奠定良好的基礎。
1 房地產開發與經營策略向土地集約利用方向轉變的原因
1.1 房地產業實現土地集約利用是城市化發展的關鍵
空間集聚是城市發展過程中的本質，也就是說城市在建設過程中，需要對各種生產要素進行有效的集聚，包括技術、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關鍵。房地產領域是我國基本的產業部門之一，開發、建設以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當中，構成國民經濟的各個機構在運行過程中，需要對相關的物質載體進行利用才能夠從事社會以及經濟活動，這一物質載體就是房地產，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現階段，幾乎可以成為衡量城市經濟發展及建設水平的關鍵因素。在投資領域當中，房地產是一個關鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發揮功能。現階段，我國的城市是房地產業快速發展的關鍵地區，產生這種現象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產市場需求量大。因此，房地產業的土地集約化直接影響著城市化建設水平。
1.2 我國未來的發展要求實現土地集約化利用
我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現可持續發展的過程中，節約土地資源勢在必行。房地產是對土地資源利用相對較多的領域，因此，房地產開發與經營策略向土地集約方式轉變至關重要。例如：在進行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節約城市規劃中的土地資源，提升城市規劃的科學性。在城市規模擴大的過程中，節約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進行有力保護，從而促使動態平衡在耕地總量中得以實現。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產業的發展，在利用行政管理方式限制房地產用地的過程中，政府可以對房地產的發展提供政策支持，對提升企業綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進步、農業發展等因素之間的沖突減少，實現我國的協調發展。
首先，房地產投資不合理。現階段，我國房地產領域呈現出嚴重的滯銷現象，商品房空置面積越來越大。多數人認為產生這一現象最主要的原因是房價過高造成的，同時現階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴重不合理的房地產開發結構。而從房地產投資的角度來看，產生這一現象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進行房地產開發的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發，房地產領域在開發區廣泛建設的過程中迎來了更加廣闊的發展空間。與此同時，由于現階段我國的務農收入遠遠低于非農勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農經濟產出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規劃到工業建設所用，在有效提升農民生活質量的過程中，還能夠為我國經濟的發展貢獻一份力量，與此同時，這也是我國適應經濟全球化的關鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進先進技術等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設的關鍵措施之一。然而，由于過多地設置開發區，導致經濟規模嚴重不合理，失去了集聚效應，投資環境應由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發揮。
3 新時期房地產開發與經營中土地集約利用的策略
3.1 有效結合土地資源管理和資產管理
新時期，我國必須制定相關措施，保證房地產領域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節約土地資源。這就需要應用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉變需要傳統的土地資源管理與資產管理充分結合。我國房地產企業在開發和經營的過程中，充分證明其要想實現長期可持續發展，必須在優化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發揮宏觀調控的能力，提升土地利用模式的科學性。
從房地產領域來看，政策的導向作用得到充分發揮是得到理想投資環境的關鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環境應有較強的透明度，才能使房地產企業經營過程中面對的不確定因素和風險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠實現對土地資源的合理規劃和利用，這也是房地產領域提升市場競爭力的關鍵。
3.2 提升房地產企業市場競爭力
在房地產行業發展過程中，各企業之間的有效競爭是實現土地集約利用的關鍵。房地產企業在經營過程中，應首先進行詳細地分析投資環，并提升投資項目管理能力。企業在運行過程中，還應當詳細了解國家政策以及經濟發展政策，及時掌握市場經濟發生波動的過程中所帶來的發展機遇，并采取有效措施規避風險，提升自身競爭力。房地產企業還應當科學地預測該領域的需求及變化，科學地把握企業未來的發展方向。當房地產供大于求時，應詳細分析結構動態變化在房地產供求中的體現，并及時找到相關供不應求的因素，充分調動企業運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領全新的市場，將自身的優勢進行充分發揮的同時，創造更多的經濟效益，實現可持續發展。此外，還要應用創新性思維，科學地設計和規劃房地產，積極引進并應用先進的工藝和材料，努力提升建筑物質量及工程實施速度，促進房地產行業的發展。
4 結 語
近年來，在科學和信息技術不斷發展的情況下，我國各行各業都迎來了廣闊的發展空間，房地產作為我國獨立的經濟實體，在長期的經營過程中，以追求經濟效益最大化為目標，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發展過程中，必須注重對各項資源的節約利用，在這種情況下，我國房地產企業必須轉變開發與經營策略，應用土地集約利用策略提升自身的競爭力。
主要參考文獻
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第2篇：房地產的開發與經營范文
房地產行業屬于典型的資金密集型行業，而其最大的風險來自于自身的資金管理。目前有相當多的房地產企業都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業的資金鏈安全。房地產開發企業的顯著特點是建設周期特別長，投入資金特別多，投資風險非常大，因此就必須在項目的初步規劃階段，對具體每一個開發項目進行投資與成本費用準確的估算，做出投資決策、經濟效益評價，這就是財務預算管理在房地產開發企業中的應用。
2 房地產開發經營中財務預算管理的內容
2.1 編制資金預算
在項目拓展階段的可行性論證分析環節中，項目拓展部門應積極組織研發、財務、策劃、工程等部門，測算開發項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎上編制《項目啟動資金預算》及《項目投資匡算》，從而根據項目需要投入的啟動資金，以及企業可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。
2.2 執行與控制資金預算
編制完成資金預算特別是執行預算后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據。財務部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應該依據資金預算，審核該筆款項支付是否在資金預算范圍內。如是，應該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預算的金額款項，都應先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應該作為預算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。
2.3 分析調整預算
房地產開發企業要建立健全資金預算執行情況動態反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預算執行情況進行分析與調整，及時發現資金預算與執行過程中出現的差異，分析原因并調整后續資金預算，為下一步預算控制提供準確的基礎性的信息。
2.4 預算考評
要想提高資金預算的執行率，發揮預算的控制作用，企業就必須將績效考核與資金預算執行的情況進行掛鉤。確定相關部門關鍵績效考核指標時，應該將預算執行指標作為關鍵績效考核指標之一，通常可作為部門關鍵績效考核指標的預算考核的指標有“預算執行率”、“超資金預算率”等。
在企業預算準確度很低的階段，也可將“超資金預算率”這項指標作為考核指標。財務部門要對各個部門發生的預算外支出進行統計，對考核期內的“超資金預算率”進行計算，并提交人力資源部門作為考核依據。對非部門原因導致的各項超預算性支出，如宏觀政策變化、公司因開發計劃調整等導致的超預算性支出，可不納入部門的考核。對于因部門自身原因而導致的超預算支出，例如工作計劃性不夠、不準確的預算編制等發生的支出，都應作為該部門的超預算支出，列入部門考核范圍。
3 目前房地產開發經營中財務預算管理存在的問題
3.1 缺乏行之有效的考核激勵機制
在財務預算執行中，企業通常沒有簽定預算指標責任合同，且未建立預算獎懲制度。所以當沒完成預算任務時，在對被考核負責人和單位進行獎懲時，被考核的單位和其負責人通常強調各種客觀因素和外部環境因素對考核結果產生的影響，而往往選擇回避主觀原因及個人自身原因。因此，很多房地產開發企業都存在考核與激勵機制落實不到位、不明確的問題，這成為財務影響預算管理目標不能如期實現的最主要問題。同時，考核方也往往在一定程度上附帶個人情感來對被考核方進行評價，從而使整個考核的過程不能按照先前制定的原則進行，或者考核結果缺乏激勵作用，沒有建立起配套的考核激勵制度，使整個考核工作過程流于形式。
3.2 缺乏財務預算的有效執行和有力監控
有些房地產開發企業雖然很重視財務預算的編制，并成立了財務預算職能部門來進行預算編制，可是財務預算職能部門卻很少參與預算的執行和監督。并且他們都不夠重視預算的執行和監督，企業的管理制度沒能跟上經營活動，且沒有建立起行之有效、有力的預算反饋機制，企業的預算會計和管理核算系統沒有緊密配合。
3.3 缺乏健全的財務預算管理機制
有些房地產開發企業雖然對財務預算進行了編制，但是卻沒有建立起一套相應的組織管理機構，沒有具體的部門對財務預算進行決策和協調、監督和執行，沒有把財務預算管理權限下放給財務部門，從而沒有健全企業財務預算的管理機制。沒有一套完善的法人治理機構，對財務預算管理的認識度不高，從而導致這些企業沒有健全的預算管理機制。
3.4 缺乏財務預算的全員意識與戰略意識
企業相關負責人在進行財務管理時，通常忽視了對其他相關部門的管理，混淆了預算和計劃，將預算當成財務報表。并且其他部門很少能夠直接參到與預算編制工作中來，而通常只是對財務提交的具體預算結果進行簡單確認。同時，在年度經營計劃指導下，財務預算重年度、輕項目開發，這樣導致使預算缺乏可操作性，導致財務預算與企業的戰略目標缺乏聯系。
3.5 缺乏完整的預算標準與合理的預算數據
由于房地產企業產品類型的多樣性以及同類產品品質隨潮流變化的多變性，加之多數房地產企業長期對財務預算缺乏足夠的重視，使房地產企業真的要實施財務預算時缺乏相應完整的預算標準，而在開發經營過程中，趕工搶進度導致設計修改頻繁，使財務預算缺乏合理的數據。
4 房地產開發經營中財務預算管理存在問題的解決與應用
4.1 對各項指標細致分解，確定財務預算管理責任
通過對預算進行管理，對房地產開發企業內部管理進行強化，把企業整個的經濟活動全部納入到預算管理的各個環節中，把指標進行自上而下的細致分解，層層落實，做到全員配合與參與，確定各管理人員的管理權限、職責范圍以及采取的相應的獎勵懲罰制度，使各個部門管理責權清晰、方向明確。同時，通過建立縝密的預算管理機構，對各部門預算執行過程中的監督、控制、管理和考評進行強化，避免因控制薄弱、內部管理不善而造成不必要的損失。
4.2 強化資金的集中管理
通過資金預算來加強企業的財務管理，更加有效地防范財務風險，確保企業資金鏈的安全。資金是企業財務管理的核心，是企業的血液。在進行企業財務預算時，應妥善處理資產結構中的流動性與盈利性的關系、風險與成本的關系，更加合理地控制規劃企業現金的流量，回避因喪失償債能力而導致的資金鏈斷裂等經營風險。
4.3 建立財務預算的預警機制，健全預算管理體系，為財務預算管理提供支持
搞好房地產企業財務預算管理，就必須充分利用計算機這一科學技術，做好相關的分析、核算、反饋與預警，建立起健全的預算管理體系，健全組織網絡，嚴格執行預算，強化預算外資金支出的例外管理，對預算出現偏差后的后續預算定期調整，以便能為財務預算管理提供完整準確的信息。
第3篇：房地產的開發與經營范文
關鍵詞：房地產開發建設項目；環境影響評價；技術要點
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
近年來， 房地產業作為國民經濟的基礎性產業已成為了新的經濟增長點。同時，房地產開發作為我國城市發展的重要產業，其環境影響問題也越來越引起人們的重視。因此，重視房地產開發建設項目的環境管理，做好環境影響評價工作， 對促進房地產業健康發展，實現環境、經濟和人居健康協調發展，具有積極的現實意義。
一、房地產開發建設項目環境影響評價的特點
房地產開發建設項目的環境影響評價是指對房屋建設過程（施工期）及房屋建設后居住、使用過程（運行期）對環境產生的物理性、化學性或生物性的作用及其造成的環境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進行系統分析和評估， 并提出減少這些影響的對策措施。在房地產開發建設項目的環境影響評價工作中，除按常規建設項目的評價內容、方法展開工作外，該類型項目還有其自身的特點是需要在評價中予以關注的。
1、建設內容的多樣化
房地產類開發項目的建設內容可以是以居民住宅樓為主的住宅小區，也可以是集生活、商貿、休閑、文教、醫療于一體的大型綜合性區域。對于建設內容較為豐富多樣的綜合性房地產項目，需對其所涵蓋的不同性質、不同使用功能的所有建設內容分別評價，不可只重視住宅樓而忽視了其他配套性建筑物。
2、項目的雙重性
就環境影響而言房地產開發建設項目具有雙重性：一方面在建設過程（施工期）和建成使用后（營運期），房地產項目會產生廢水、固體廢物等各種污染物，對外界環境產生負面影響，屬于環境污染源；另一方面，房地產項目是要建設居住、休閑、工作的場所，而這樣的場所需要一個安靜、舒適的環境，屬于敏感保護目標。所以，在實際工作中應從上述兩個不同的角度對項目的建設分別進行環境影響評價。
3、施工期與運營期的環境影響評價并重
一般建設項目的環境影響評價以項目運營期（服務期）為主，對施工期（建設期）的環境影響僅作簡要分析。而房地產類開發建設項目的施工周期通常較長， 項目建設過程中產生的環境影響也較大，特別是施工噪聲與揚塵的污染影響，且其選址多位于城市中心區域內，周邊環境較為敏感，因而，房地產項目施工期的環境影響評價也應作為工作重點，對建設過程各個施工階段的環境影響需進行詳細分析。
二、房地產開發建設項目環境影響評價的技術要點
1、產業政策及相關參照文件
1）《建設項目環境影響評價分類管理名錄》。按照《建設項目環境影響分類管理名錄》的相關規定：建筑面積為10 000 m2～20 000 m2 需編制報告表，建筑面積在20 000 m2 以下需編制登記表，建筑面積在100 000 m2 以上的房地產開發項目需編制環境影響報告書。
2）《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》。根據《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》的相關規定：自2006 年6 月1 日起，新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90 m2 以下住房（含經濟適用住房） 面積所占比重，必須達到總面積的70％以上。因此，在環境影響評價工作中應充分考慮到90 m2、70％兩個指標。
3）相關參照文件。房地產類項目的設計、建設和運營過程中的環保要求以及相關排污量的核算可參照城市建設的相關技術規范、城市環境保護要求，特別是一些地方性的環保要求，如《建設項目環境保護管理條例》《建設工程施工現場管理規定》《防治城市揚塵污染技術規范》等。
2、項目選址需考慮的問題
1）項目選址和各種規劃的相符性分析。根據《中華人民共和國城市規劃法》，一切建設項目選址必須符合城市規劃，房地產項目也不例外。在房地產開發項目的環境影響評價過程中，要詳細了解當地城市的總體規劃，確保開發地塊的用地性質和開發使用保持一致，建設項目規劃與周圍環境規劃相協調，并考慮建設項目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災、環境保護規劃等相關內容的相符性。特別是涉及風景名勝區等特殊功能區的項目，還應符合相應功能區規劃，并提供規劃審批部門的意見。
2）考慮周邊企業衛生防護距離的范圍。由于城市的快速發展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產項目正逐漸向城市擴展，極有可能向城市邊緣的工業企業周邊不斷靠近。故在進行房地產建設項目的環評時需了解項目選址周邊工業企業的基本情況，特別是要詳細核實企業的衛生防護距離范圍，因為房地產項目不允許在該距離范圍內開發。即使位于衛生防護距離范圍外的建設項目，也要特別注意其他工業企業可能給項目帶來影響的各種污染源情況，評價、分析對建設項目的影響程度并提出治理措施。
3、項目對環境的影響分析
房地產項目施工期的環境影響以施工噪聲、揚塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態景觀破壞等影響。拆遷、基礎土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運輸車輛等均會對環境空氣質量產生一定的影響。在項目建設的土石方、結構、裝修等階段，不同類型的機械設備所產生的噪聲影響不容忽視，需通過合理安排施工時間及選用低噪、性能好的設備來防范。項目運營期的環境影響主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油煙、車庫排氣、各公輔設備的噪聲等。生活污水與生活垃圾通常由市政統一收集管理；油煙為各戶的凈化系統自行處理；車庫設排氣筒；水泵及換熱站設備等設獨立的設備室，并采取隔聲減震等措施。
1）房地產項目的清潔生產分析
房地產項目目前未有明確的清潔生產行業標準可供參考，作為非生產性項目，環評中可從建筑節能、能源使用、廢水回收利用等角度進行清潔生產分析。比如，可從設備選型的節能性、建筑結構的保溫性、水電暖燃氣的分別分戶計量、中水回用、燃用清潔能源、區域綠化等方面進行評價。
2）居住環境適宜性評價
生活水平的不斷提高使得人們對居住環境質量的要求也不斷提高，所以，在房地產類項目的環境影響評價中引入居住環境質量及人居環境適宜性的評價理念以指導房地產開發項目的建設。居住環境適宜性評價是通過對項目居室之外的環境質量、生態適宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生態環境現狀、生態恢復及環境管理措施的有效性、社會環境等要素的分析評價，對項目的居住環境適宜性優劣程度進行預測分析，在肯定成功部分的同時對缺乏或不足的部分提出補充、完善的措施與方案，以改善居住環境，營造良好的人居環境。
3）房地產項目的社會環境效益分析
高速發展的城市房地產開發對城市環境系統的影響包括正負兩個方面。正面影響在于一定程度地改造了舊城區，提升了人居環境質量， 并可統籌合理地安排功能區， 加快了城市化的進程。負面影響在于改變原有地表地貌形態， 減少綠色植被覆蓋率，形成“ 城市熱島”；居住人群的增加，相對增加了小區域的環境污染負荷，改變了城市生態比例。
結束語
總之，為體現實施環境評價的作用，在房地產開發項目環境影響評價的組織實施中必須嚴格遵守國家的有關法律、法規和政策，做到科學、公正和實用，使得房地產開發項目真正符合可持續發展戰略和循環經濟理念。
參考文獻
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第4篇：房地產的開發與經營范文
關鍵詞：房地產；經營與估價人才；專科教育；現狀；發展對策
文章編號：ISSN2095-6711/Z01-2016-04-0189
從廣義的角度而言，房地產行業是一個龐大的產業鏈結構，所涉及的資產、技術、人員不計其數。它主要囊括了房地產投資開發業和房地產服務業等，其中房地產服務業，又可以細化為房地產中介服務行業和物業管理行業等，此外，房地產中介服務業，也可以具體的劃分為房地產咨詢業、房地產經紀業和房地產價格評估業等多項行業。我國房地產業的開發年限和發展年限，總體較短，要建立成熟穩重的市場，必須要依靠強有力的房地產經營估價人才，才能建立穩固的市場地位，但專業人才的培養與教育，又是另一道擺在眼前的難題。
一、房地產經營與估價人才專科教育的現狀背景
隨著房地產市場的日益發展，房地產經營與估價專業的人才需求量，也持續增多。例如，房地產營銷、房地產策劃、土地買賣、土地租賃、風險抵押，以及房產保險、課稅、拍賣、土地征用和征收補償等多種形式的經濟糾紛，都需要大膽、嚴謹、高端的房地產經營與估價專業人才，才能實施完成。回顧房地產的發展歷史，在21世紀末，我國房地產行業，還處于發展中的初級階段、萌芽階段，所以該行業的就職人員，大多數都來源于不同專業，不同背景的“混合式”員工，如果將這些職業人員按來源分類，可大致分為以下三種:第一，由房管系統直接晉升、轉化而來，這個系統的職工，缺乏深厚的房地產經營管理常識和估價理論知識；第二，由經營管理專業畢業，但缺乏相應的房地產經營手段和尖端的估價能力，所以未能與房地產行業結緣；第三，是建筑專業的技術人員，他們的專業特長是：房地產項目的工程建設和工程管理，但無法真正掌握房地產投資分析、營銷策劃、估價等地產環節，所以也無法勝任職業崗位。縱觀整體局勢，房地產經營與估價專業的尖端人才、綜合型人才，少之又少。房地產行業要建立相應的人才戰略，只有通過科學、正規、對口的教育專業，才能尋找到適合本行業發展的專業化人才。因此，我國高等院校逐步設立，房地產經營與估價專業的基礎課程，一方面是為了完善房地產行業的人才缺失；另一方面是為了跟上社會市場的實際需求。
二、房地產經營與估價人才專科教育的不足
1.房地產經營與估價人才專科教育培養定位不足
房地產的開發與建設是一個深層次的產業鏈接，它主要涉及地產投資、地產營銷、經營管理、工程建設、工程策劃等多個混合項目，同時跨越了生產、流通、消費等三個領域的不同發展。此外，房地產的專業類知識，還涉及經濟、管理、金融、建筑技術、開發、營銷、經紀、估價、法律等多個專業，多門學科。高等院校在教學過程中，如果將房地產經營與估價專業，定位到某一項專業，或某一門學科身上，則無法凸顯房地產行業的復合性特點，所以在專業人才的培養教育方面，不能籠統地、簡單地給任何一個行業，下一個肯定的論斷。現代的高職院校，在教學方面，往往都表現的過于武斷，對房地產經營與估價專業人才培養的定位，也相當粗略，將學生所要從事的地方崗位，直接描述成房地產開發企業、房地產中介等膚淺詞匯。
2.專業教師學術水平與行業實踐能力不足
在教育方面，房地產經營與估價專業的招生年限，過于短暫。由于人才資源的匱乏，使得房估專業，無法形成濃郁的學術氛圍，也無法開展地產形式的“上層建筑”。盡管中國建筑學會，在建筑經濟領域，成立了全國性房地產經營與估價專業委員會，但一年一度的學術交流活動，和房地產業務技能大賽，僅限于幾個學校所開展小范圍的教學活動。現代的房地產經營與估價專業，還存在著諸多問題，甚至缺乏專業的房估教師，能在房地產行業產生巨大影響力的教師，還為數不多。
三、房地產經營與估價人才專業的發展對策
1.研究并出臺房地產經營與估價人才專科教育所依托的職業標準
為了選拔優秀的地產人才，促進房地產行業的正規化發展，房地產行業建立相關的職業資格證書制度。但在實施過程中，缺乏系統的行業職責和崗位標準。隨著時間的推移，房地產行業的發展格局也在不斷更新之中。面對眼前的形勢，中國建筑學會的相關專家，陸續提出了“房地產經營與估價專業人員職業種類與職業標準”的研究政策，從房地產的根源與環節入手，對我國房地產的就職人員和就職類別，以及專業特長與崗位職責等地產內容，進行重新分析、重新梳理。實踐表明，房地產職業標準化，不僅能推動房地產的經營發展，還能完善估價專業的人才培養，建立完善的房地產職業資格證書制度，從而引導房地產職業教育、職業培訓、鑒定考核、技能競賽等活動。
2.人才培養定位應更加精準化
土地開發、經營管理、估價業務都是房地產的相關鏈條，任何一項流程的發展與延伸，都是復雜而艱辛的。不僅如此，房地產行業還是一種跨越式的行業存在，在發展過程中，它還涉及建筑工程、施工項目、經濟管理、土地買賣等其他產業鏈條，系統龐雜。所以，任何一所專業高校都不可能，在有限的教學生涯中，將房地產的各個環節、各個重點、相關知識結構，完整的傳授給學生，只能在教學過程中，根據房地產的職業種類和崗位需求、服務對象等實際內容，對專業學生進行一對一的崗位培訓，一對一的專業指導，使學生逐步掌握地產知識，成為地產人才。此外，除了一對一的專業模式，高等院校還可以采用，精一、會二、障三的教學方法。何為“會二”，顧名思義就是在一個崗位中，學會開發與營銷這兩個崗位的地產技能；障三指的是，在同一個崗位中，能同時掌握開發、管理、估價等三項技能；使地產類專業學生，能在未來的房估變化趨勢中掌握專業技能。隨著城市化的變革，房地產行業從最初的增量市場，逐漸向存量市場進行轉變。傳統的房估教育，往往把重點放在項目開發策劃、營銷策劃等關鍵環節，而在存量市場中，房地產經紀、物業招商、估價等業務，就成為房產中的主角。在未來的市場走向中，房估專業要聯系于實際，將房地產項目、地產開發、市場多元化元素，地產營銷戰略等相關內容，納入培養專業人才的范疇。同時，高校還要綜合考慮，估價人才的職業遷移能力。市場永遠都在馬不停蹄的變化之中，房地產的專業人才，也要順應時代的潮流，展現出復合化的發展姿態，這就意味著，房地產行業對人才的項目能力，提出更高的要求。房地產經營與估價專業是一個具備市場潛能的發展行業，高校只有將地產人才的培養目標，與現代房地產開發經營、房地產中介服務等項目流程相接壤，設置相關專業課程，才能培養出房地產行業真正需要尖端型、多面型人才。
3.政府、企業、學校應深度融合發展房地產經營與估價人才專科教育
高等院校的房估專業為地產行業的發展，培養了諸多的精英人才，并在房地產市場、房地產營銷、房地產估價等地產環節中，發揮著重要的作用。在人才培養的過程中，高校的突出貢獻，逐漸引起了住建部門和政府機構的高度重視，同時也獲得了房地產行業學會、協會的一致好評。各大院校為了順應時代的號召，逐步開啟了校企合作的專業模式，并實現了“政、校、行、企”的合作辦學目標，但合作模式能否正常運行，仍需要政府、學校、行業、企業等多方機構，加大合作力度，拓展合作深度，使政校行企合作模式變得合理化、正規化。在合作過程中，政校行企合作機構，要舉辦相應的房地產業務技能比賽大會，讓政校行企等多方機構，積極參與，并完成房地產業務技能的賽項方案，或是讓高職學生與地產工作人員，進行同臺競賽，借助比賽的名義，從中推進房地產的技能發展。此外，“政、校、行、企”合作機構，還可拓展驗房師、估價師等職業資格證書的培訓與技能鑒定，增加房估專業的發展途徑。
4.加強校內外實訓基地建設，提升學校對該專業的重視程度
為了進一步加強房地產行業與企業之間的密切關系，可通過建立校內外實訓基地等方針策略，從中凸顯綜合實訓和頂崗實習的實踐性與實用性。一份付出一分收獲，只有拼盡全力的付出與努力，才能獲得學校的贊賞與肯定。此外，要積極融入，全國房地產經營與估價專業的論壇之中，要充分拓展自己的地產視野，參加全國性房地產業務技能大賽等相關行業活動，通過各種房產活動與房產形勢，增強高等職院的影響力，提高學校對房估專業的重視程度，使之成為高等院校最受歡迎的行業導師。綜上所述，房地產經營與估價專業是我國的一個熱門專業，也是現代一個極具市場潛能的發展行業。房地產經營與估價的人才培養，維系著房地產行業的長久發展，能對房地產的龐大鏈條產生巨大的促進作用。隨著房地產行業的不斷壯大，對估價專業的人才標準也越來越高，隨著房地產的行業不斷深入、不斷拓展，對房估專業的人才需求量，也越來越多。面對這樣的局勢，高等教育院校，應該樹立全面的育人標準，拓展人才的培養模式，使之成為房地產行業的御用人才、尖端人才、頂端人才。
參考文獻：
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第5篇：房地產的開發與經營范文
摘 要 《企業會計準則第3號――投資性房地產》及其應用指南對投資性房地產的會計核算做出了規定，并在該準則中適當引入了公允價值。本文主要是介紹了投資性房地產的概念，
關鍵詞 投資性房地產 會計處理 會計核算
近年來，市場經濟的發展，使許多單位有了一些閑置的可自主支配的資金，隨著這幾年房地產行業的繁榮，這些單位把部分閑置資金投資于房地產，用于出租或準備待高價時賣出，以獲取較高收益。這種房地產，既不同于企業的自用房地產，又不同于房地產開發企業的存貨，是具有為增值而投資性質的資產，稱之為投資性房地產。在以前的會計制度下，投資性房地產沒有作為單獨的一項資產反映，而是與企業自用房地產一樣納入固定資產、無形資產或存貨進行核算，那么實行投資性房地產準則后就必須把這類資產單獨反映。為了規范用于出租或資本增值房地產的確認、計量和信息披露，財政部制定了《企業會計準則第3號――投資性房地產》及其應用指南，以下僅對投資性房地產的會計處理加以討論。
一、投資性房地產的概念
1．投資性房地產的概念
我國《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產的范圍限定為已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。
2．投資性房地產的確認
投資性房地產確認作為一個會計程序，其目的在于通過該程序使企業發生的交易或事項進入賬簿和財務報表，為會計信息使用者提供經濟決策的信息。確認需解決兩個主要問題，一是哪些經濟事項及其影響需要進行確認，即確認標準問題，FASB No．5為此提出了四條基本確認標準：可計量性（即具有一個相關的計量屬性，足以充分可靠地予以計量）、可定義性（即項目要符合財務報表某一要素的定義）、可靠性（即信息是反映真實的、可核實的、無偏向的）、相關性（即有關信息在用戶決策中有舉足輕重的作用）；二是何時進行確認，即確認時間的問題。
我國《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定，投資性房地產同時滿足以下條件的，才能予以確認：第一該投資性房地產的成本能夠可靠地計量；第二，與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業，只有同時符合這兩個條件，才能將其作為“投資性房地產”科目核算。
3．投資性房地產確認應注意的問題
（1）自用房地產不屬于投資性房地產：自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業生產經營用的廠房和辦公樓屬于固定資產，企業生產經營用的土地使用權屬于無形資產。自用房地產的特征在于服務于企業自身的生產經營，其價值會隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業的產品或服務中去，通過銷售商品或提供服務為企業帶來經濟利益，在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。
（2）作為存貨的房地產不屬于投資性房地產：這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨，其生產、銷售構成企業的主營業務活動，產生的現金流量也與企業的其他資產密切相關。因此，具有存貨性質的房地產不屬于投資性房地產。
（3）企業持有但尚未開發的土地使用權不屬于投資性房地產：這類土地使用權很可能給企業帶來資本增值收益，符合投資性房地產的特征。企業依法取得土地使用權后，應當按照國有土地有償使用合同或建設用地批準書規定的期限動工開發建設。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，也就不屬于投資性房地產。
二、投資性房地產的會計核算
1．投資性房地產的計量
投資性房地產初始應按其成本計量，交易費用應包括在初始計量之中。購置的投資性房地產的成本包括買價和可直接歸屬于投資性房地產的支出，借方記“投資性房地產”，貸方記相關科目。對企業原來已記人“固定資產”的投資性房地產和記人“無形資產”的投資性房地產性質的土地使用權，比照房地產用途改變時轉換為投資性房地產處理方法核算。
投資性房地產的后續支出，如果使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，視為對投資性房地產進行改良，應當將其計入投資性房地產的賬面價值；反之，應當計人當期費用。
2．投資性房地產的日常核算
由于投資性房地產準則可能會允許企業選用“成本”和“公允價值”兩種模式進行計量，因此，日常核算分為兩種：
（1）公允價值模式計量。每個會計期末，應把投資性房地產的賬面價值和公允價值進行對比，如兩者相等，則不做賬務處理；如公允價值小于賬面價值，則按其差額貸記“投資性房地產――公允價值變動”， 借記“公允價值變動損益”；如公允價值大于賬面價值，則按其差額借記“投資性房地產――公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”。
（2）成本模式計量。當取得租金收入時，借方記“銀行存款”等，貸方記“其他業務收入”；按當期應計提的折舊或應攤銷的金額，借記“其他業務支出”，如是固定資產形式的投資性房地產，貸記“投資性房地產累計折舊”，如是無形資產形式的投資性房地產，貸記“投資性房地產累計攤銷”。
（3）房地產的轉換。當房地產用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產。
在成本模式下，按房地產轉換前的賬面價值確定轉換后的入賬價值。投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產，借記“固定資產”、“ 投資性房地產累計折舊”；貸記“投資性房地產”、“累計折舊”自用房地產停止自用，擬用于賺取租金或資本增值，相應地由自用房地產轉換為投資性房地產，做與以上相反的分錄；房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產。
在公允價值模式下，按房地產轉換當日的公允價值確定轉換后的入賬價值。投資性房地產轉換為存貨時，借記“庫存商品”（公允價值）、“公允價值變動損益”（公允價值小于賬面價值的部分），貸記“投資性房地產”（賬面價值）、“公允價值變動損益”（公允價值大于賬面價值的部分）；投資性房地產轉換為自用房地產時，借記“固定資產”（公允價值）、“公允價值變動損益”（公允價值小于賬面價值的部分），貸記“投資性房地產”（賬面價值）、“公允價值變動損益”（公允價值大于賬面價值的部分）。
3．投資性房地產的處置
當企業出售、轉讓投資性房地產或對報廢或毀損的投資性房地產進行清理時，成本模式下：應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按其差額，借記“其他業務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。公允模式下：應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的成本，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產――成本”科目，貸記或借記“投資性房地產――公允價值變動”科目；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貨記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產在轉換日記入資本公積的金額，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。
三、投資性房地產后續計量模式選擇分析
3號準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但有確鑿證據表明其所擁有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。也就是說，投資性房地產準則適當引入了公允價值。
3號準則還規定：采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
在公允價值計量模式下，不必對投資性房地產計提折舊或攤銷，從而減少了企業當期費用，相應增加了利潤。此外，近年來房地產總體大幅增值，采用公允價值可以增加企業資產的賬面價值；重估增值收益雖無實際的現金流入，但亦構成了企業利潤的一部分，能對財務報表產生有利的影響。但是目前國內大部分的房地產公司并未對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，而仍決定采用成本模式。造成這個現象的原因如下：
（1） 采用公允價值條件嚴格。3號準則規定：投資性房地產采取公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。第二，企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得類似或同類房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。由此可見3號準則對采用公允價值模式計量的條件規定是比較嚴格的。
（2）采用公允價值加大利潤波動幅度。公允價值模式下，不對投資性房地產計提折舊或攤銷，只以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整賬面價值，公允價值與原賬面之間的差額計入當期損益。因此，會加大企業利潤波動，增大經營成果的不穩定性。
（3）采用公允價值加劇凈利潤與現金流背離程度。公允價值計量方式的引入，是財務報告目標從偏重經營責任觀到偏重決策有用觀的轉變，在這種財務報告目標下，會存在凈利潤與現金流相互背離的情況。在資產負債日，當投資性房地產發生重估升值之后，企業將這部分增加的公允價值變動收益計入當期利潤總額。但在沒有對投資性房地產進行處置前，是沒有相應現金流入的，這無疑加大了企業利潤分配的難度。
四、全文小結
現階段，投資性房地產作為一種新的投資方式，已備受一些企業的青睞，在目前西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。但如何對投資性房地產進行確認、計量、列報和披露，卻是會計準則需要規范的一個新的領域。
參考文獻：
[1] 陳秋金.論房地產開發企業收入的會計核算.商業研究.2002.3.
第6篇：房地產的開發與經營范文
【關鍵詞】房地產；籌資；經營策略；調整
由于目前的房地產發展比較不穩定，國家進行宏觀調控之后，房地產的銷售情況逐漸下壓，形成一種低迷的狀況，房地產企業的資金回籠速度很慢，房地產企業普遍存在現金流通短缺的情況。根據國家相關資料顯示，目前國內的很多房地產企業經營資產逐年下降，出現嚴重的負增長。而房地產的籌資現金出現明顯的增長趨勢，房地產企業的負債率不斷提高，導致部分企業破產，直至出局。由于房地產的范圍不斷擴展，產業鏈條也逐漸拉長，但是許多的房地產企業還是原有的單一經營模式，在國家宏觀調控中面臨嚴重的挑戰。
1、房地產企業籌資的影響因素
房地產企業在注冊之初會有額定的注冊資金用于企業的經營發展，在實際的經營中還需要通過籌資增加企業的資金活動，盡可能地使原有資金發揮巨大的效能。房地產企業在籌資中，包括直接融通和間接融通兩種方式。籌資渠道和手段受到經濟環境的影響，也受到不同地區的政策環境的影響。
1.1企業規模和業績
企業的規模大小對企業籌資的影響巨大，不同規模的企業其籌資構成不一樣。一些個體企業，規模小，市場風險比較大，而且破產率高，慣常于使用私人借貸和租賃籌資。一些中型企業可以實行股票籌資，只有一些大型企業的籌資方式比較多樣，可以進行銀行貸款和股票發行等，但每種籌資方式的成本和風險相掛鉤。
企業的發展業績對企業的籌資也有影響。房地產企業取得較好的業績，才比較容易獲得外部資源，充分積累了企業的資信水平，從而吸引了銀行對企業的投資，從而很好地實現企業的籌資。
1.2企業的資金管理和運營能力
銀行對房地產企業的信任與否，可以考核企業的資金管理能力，如果企業缺乏足夠的財力，相應的財會制度就不完善，必然影響到企業的經營管理能力。同時，企業的經營管理能力不足，不利于企業擴大籌資規模，不能實行復雜技術性的籌資。企業的發展需要考核企業的實際發展能力，出現企業資金短缺的情況，就會導致企業的籌資能力變弱，需要有針對性地加強籌資策略的研究。
2、在資金短缺環境下，房地產企業籌資的策略
房地產企業的資金短缺主要表現為企業的現金流很慢很低，但是房地產企業是個不斷成長的行業，企業經營資金的流入會擴大企業的再生產，需要將現金流保持在一個穩定的狀態，才能獲得一定的利潤。
2.1轉變房地產企業的開發思路，保持穩健維持型的狀態
在我國，房地產的發展高峰在2007年，這個階段的眾多上市公司在全國瘋狂發展，很多一線重要城市的房價在數月內出現迅猛的飆升情況，一大批的新樓盤迅速開盤，各種新項目絡繹不絕地顯現出來。中國房地產的大產業，如萬科和保利等，每年的銷售額都在增長，萬科穩居中國的房地產首位。在房地產中，由于房價上漲，使房地產企業的收益增加，影響其股價，可以進行大幅度的融資，再進行新一輪的土地項目開發投資。這種循環模式使樓市和股市得到雙豐收。但是，對于一些沒有上市的企業，經營方式比較單一，銷售和融資都達不到要求，需要及時進行經營策略的調整。
對于將要開發的土地，需要根據規劃進行地塊劃分。對于房地產來說，銷售量的成敗在于投資者和購買者的需求。由于目前的經濟和社會發展，城市的房地產出現剛性的需求。投資者需要將土地進行劃分，在一定程度上減緩開發的節奏，轉變一次性投資的方式，促進資金的流轉，避免在市場競爭中出現自身累贅的情況，促進分期工程的銷售。
在土地的開發者中，需要在分期開發的指導下將回籠地塊進行先開發，將土地儲備轉化為房地產企業的銷售收入。傳統的利益最大化理念已經不適應，需要遵循“銷售為先”的市場策略，實行房地產企業的自救。在房地產的開發中，需要考慮開發的位置，要充分考慮消費者的需求，將綜合項目的住宅區和工業區進行合理的分配，要確保資金的及時回籠。
2.2房地產企業需要積極尋求聯合經營機會
在目前的房地產行業，根據行業分析觀察，房地產的開發前景并不樂觀。由于我國出臺房地產領域的宏觀調控，通貨膨脹形成的市場壓力還很大，國民生產總值處于高速運行的狀態，政府的救市政策導致房價反彈，出臺的一系列抑制房地產投資過熱和房價增長的威脅依然存在，而且愈演愈烈。政府又面臨著反通脹的壓力，金融領域繼續實行銀根緊縮的政策，進行房價的宏觀調控，減緩房價劇烈波動和金融風險的矛盾，穩定社會的和諧。
在房地產行業的發展局勢下，要更加重視房地產的規模經營，確保房地產企業的效益和安全性。對此，房地產企業需要積極尋找合作機會，實行不同的內外合作，將企業自身的利益標準下調，從全局上爭取相互的發展優勢。從一些房地產企業的資料顯示，我國的中央財政控制的房地產企業已經從這個方面進行著手努力了，將企業內部的股權進行對外招標，進行合理的企業整合。在衡量自身的經濟能力和發展趨勢下，選擇可以利于自己發展的經營模式。
2.3房地產企業的境外融資
籌資是企業的一項財務活動，通過一定的渠道獲得企業的發展資金。企業的籌資方式也較為多樣，從資金的取得角度來講，有內外融資兩種方式。在目前房地產企業資金短缺的情況下，可以采取境外融資的方式進行籌資。一些房地產企業在自身的經營范圍內不能獲得足夠的流轉資金，只能選擇一些融資方式來維持項目的運行。從房地產的調查資料顯示，我國的眾多房地產企業傾向于實行籌資，籌資的比重在近年逐步增長。然而，由于房地產是個資金密集型企業，一個樓盤的價值就是上億的資產。一些大型的房地產公司如萬科，其半年的經營資金就囊括眾多小企業的總和。而且，在目前實行銀根緊縮的政策環境下，企業的融資并不樂觀，多半只能在關聯的公司間進行一定的調劑。因而，解決目前房地產投資的資金狀況，需要加大對房地產市場營銷的投資。
3、結束語：
在我國目前的房地產發展領域，不斷出現新的競爭格局，房地產企業深入到其他眾多的區域和產業中進行發展。在房地產企業資金短缺的情況下，需要拓寬房企的籌資渠道，改革其經營方式，從其他行業獲得一定的資源和資金，為房地產獲得更大的發展空間。而且，我國的房地產市場逐步成熟，房地產企業的多方面投資可以突破一些地域限制，將籌資渠道不斷向多元化方向進行轉化，加強大型房地產企業的項目開發，促進企業資源和資金的利用，實現企業的效率和利潤的最大化。
參考文獻：
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第7篇：房地產的開發與經營范文
（一）投資房地產的類別歸屬
按照新會計準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。具體包括已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物；用于出租的土地使用權是指企業通過受讓方式取得的土地使用權。企業擁有產權的房屋建筑物中不屬于投資性房地產的包括兩種情況，一種是指自用房地產，在資產負債表中作為固定資產核算，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；第二種是房地產開發企業開發并擬出售的房地產，在資產負債表中作為存貨核算。企業在執行投資性房地產準則時，應根據投資性房地產的定義和主要內容，對企業的資產、負債和所有者權益進行重新分類、確認和計量。作為投資性房地產進行核算的建筑物和土地使用權，應同時滿足下列條件時予以確認，一是企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益；二是該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量；三是作為投資性房地產的建筑物和土地使用權，應能單獨計量和出售，即該投資性房地產的產權可單獨劃轉和交割。
（二）投資房地產在財務報告中的體現
為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，我國財政部于 2006 年 2 月了《企業會計準則第4號――固定資產》、《企業會計準則第6號――無形資產》、《企業會計準則第 3 號――投資性房地產》。按照新準則，企業對滿足固定資產定義的建筑物、滿足無形資產定義的土地使用權分別在資產負債表的“固定資產”和“無形資產”科目下核算與列示，對滿足投資性房地產定義的建筑物和土地使用權，在“投資性房地產”科目中具體核算。具體操作時，對投資性房地產的確認應嚴格按照新準則對投資性房地產的定義，即作為投資性房地產進行核算的建筑物和土地使用權，應同時滿足下列條件時予以確認，一是企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益；二是該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量；三是作為投資性房地產的建筑物和土地使用權，應能單獨計量和出售。
對于企業擁有的建筑物及土地使用權，不屬于固定資產、無形資產和存貨，則就應屬于投資性房地產。即企業用于生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產作為固定資產，房地產開發企業開發并擬出售的房地產作為存貨；此外，企業出租給本企業職工居住的宿舍不屬于投資性房地產；母公司以經營租賃方式向子公司出租的房地產在編制合并財務報表時作為企業集團的自用房地產，但應確認為母公司的投資性房地產。
二、投資房地產會計計量方法的運用
（一）投資性房地產的初始計量
投資性房地產會計準則規定，投資性房地產應按成本模式進行初始計量。以下分別投資房地產的不同獲得情況分別說明計量方法。第一種情況，對于外購的投資性房地產，按照購買價格、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出，作為入賬價值，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”科目；對于企業以分期付款方式購入的投資性房地產，按照投資性房地產的公允價值作為入賬價值，借記“投資性房地產”科目，按照應支付金額與成本之間的差額，借記“未確認融資費用”科目，按照應支付金額，貸記“長期應付款”科目。第二種情況，對自行建造的投資性房地產，按照建造該資產使其達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，包括工程用物資成本、人工費用、應予以資本化的借款費用、繳納的相關稅費以及應分攤的其他間接費用等，作為入賬價值。第三種情況，對于企業以其他方式，如非貨幣易、債務重組等方式取得的投資性房地產的成本，
按照相關會計準則的規定確定。
（二）投資性房地產的后續計量
按照新會計準則的規定，與作為固定資產或無形資產核算的自用房地產以及作為存貨核算的房地產，投資性房地產在會計處理上的最大差異是后續計量模式的規定不同。按照新會計準則，投資性房地產的后續計量可選擇采用成本模式或公允價值模式。企業對投資性房地產的計量模式一經確定不得隨意變更，由成本模式可以轉為公允價值模式，視為會計政策變更，而一旦采用公允價值計量模式，則不得轉為成本模式。鑒于我國當前市場經濟體系還不夠健全完善，資產的活躍市場程度不夠，公允價值的應用缺乏規范的市場環境和規則，因此應在適度謹慎的情況下運用公允價值，以避免出現人為操縱利潤的情況。因此，新頒布的投資性房地產準則規定，只有存在活躍市場，公允價值能夠獲得并能可靠計量的情況下，才允許采用公允價值計量。采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。
此外，新準則規定，采用公允價值模式計量投資性房地產，不計提折舊或進行攤銷，應以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益，資產負債表日確認公允價值變動損益時，借記“投資性房地產（公允價值變動）”，貸記“公允價值變動損益”。
（三）投資性房地產的轉換
在成本模式核算情況下，投資性房地產轉換的會計處理在成本模式下，無論是非投資性房地產轉換為投資性房地產，還是投資性房地產轉換為非投資性房地產，都仍按照固定資產或投資性房地產的賬面價值進行計量與核算，直接將房地產轉換日的賬面價值作為轉換后的入賬價值。
在公允價值模式核算情況下，投資性房地產轉換為非投資性房地產時，應當以轉換當日投資性房地產的公允價值作為非投資性房地產的入賬價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益，公允價值變動損益。公允價值與原賬面價值的差額，分兩種情況處理：第一，將投資性房地產轉為自用房地產時，按其在轉換日的公允價值，借記“固定資產”或“無形資產”等科目，按其賬面價值貸記“投資性房地產（成本）”，公允價值變動借記或貸記“投資性房地產（公允價值變動）”，賬面價值與公允價值的差額計人當期損益，借或貸記“公允價值變動損益”。第二，企業將作為存貨、固定資產或無形資產的房地產和土地使用權轉換為投資性房地產時，按照轉換當日的公允價值確認投資性房地產，轉換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益，按公允價值借記“投資性房地產”，公允價值與帳面價值的差額借記“公允價值變動損益”，按賬面價值貸記“固定資產”。轉換當日公允價值大于原賬面價值的，按公允價值借記“投資性房地產”，按賬面價值貸記“固定資產”，公允價值與賬面價值的差額貸記“資本公積（其他資本公積）”。
三、企業對投資房地產會計計量方法的選擇
（一）選擇會計計量方法的前提條件
按照新準則，投資性房地產的計量可以采用成本模式或公允價值模式。成本模式下，投資性房地產按照帳面價值計量，可以計提折舊，能夠起到抵稅作用，同時企業的經營成果不會受房地產市場泡沫或起伏的影響，能夠比較準確的預期。而公允價值計量模式下，企業不能計提折舊或進行攤銷，在多方面不同程度地對企業納稅產生影響，這些影響表現為相對影響和絕對影響兩個方面：相對影響的結果表現為對會計凈利潤的調節，需通過遞延所得稅資產和遞延所得稅負債進行處理；絕對影響是指對相關稅種納稅絕對額的影響，結果表現為絕對應納稅額的多少，同時房地產市場價格的變化會隨時影響企業的經營業績，對企業資產價值及其盈利能力帶來較大的影響，企業對未來的經營預算存在較大的不確定性。鑒于以上分析，企業在選擇投資性房地產計量模式時，應首先考慮該企業的投資性房地產是否適用公允價值模式。其次應考慮公允價值給企業可能帶來的影響。
（二）不同計量方法對企業的影響
第一，成本計量模式對企業的影響。新會計準則規定，投資性房地產的初始計量采用成本模式，后續計量可以選擇應用成本模式或公允價值模式。稅法規定，對于投資性房地產，通常情況下不得調整固定資產賬面價值。可見稅法也將投資性房地產也作為固定資產或無形資產處理，其初始計量與會計核算相同。新會計準則與稅法對投資性房地產初始成本的計量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。
第二，公允價值計量模式對投資性房地產核算及稅務的影響。在公允價值模式下，兩者存在明顯的差異。新會計準則在投資性房地產的業務處理上引入了“公允價值”作為會計核算的計量模式。會計準則規定，一方面，投資性房地產在年末按公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，這就可能會大幅度的提高或降低企業經營業績；另一方面公允價值計量的投資性房地產不計提折舊或攤銷，相比于成本模式下無疑會提高企業利潤。根據相關企業所得稅政策的規定：“企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”可見，在稅務處理上，一方面對投資性房地產不確認公允價值變化所產生的所得，另一方面還應計提折舊或攤銷，基本還是與成本模式的核算方法一致。由此可見，新會計準則與稅法不一致產生的差異，將影響企業所得稅費用。由于上述情況會對當期損益產生影響，因而也會對當期企業所得稅費用產生影響，進而影響企業的凈利潤。
四、結論
第8篇：房地產的開發與經營范文
房地產業的市場營銷戰略是促使房地產業的經營活動得到有效開展的重要保證。市場營銷戰略能否靈活應對外部市場經濟環境的變化，直接關乎房地產企業能否在市場經濟中立于有利的位置。當前，我國房地產業的市場營銷戰略中還存有如下問題：
1.1市場營銷理念落后
由于我國房地產行業起步較晚，人口眾多、城市化進程加快等基本國情決定了房地產市場需求旺盛。同時，由于早期我國土地制度及房地產法律缺乏，以至于整個房地產行業長期位居賣方市場，高利潤、風險小，凡是涉足房地產業者均獲得了不同程度的成功，導致大部分房地產企業將精力大部分集中在如何獲取土地上，企業市場營銷戰略管理流于形式。當前絕大部分房地產企業的經營管理活動仍局限于產品推銷階段，尚未真正進入市場營銷階段。
1.2對于市場資源需求的忽略
市場營銷戰略制定需以市場為基礎，如何吸引顧客資源是房地產企業競爭的要素之一，房地產市場營銷戰略的制定既要考慮企業所能取得的顧客滿意度，還要考慮到提供何種經營活動可獲得顧客滿意度。因此，房地產企業在制定市場營銷戰略時要站在市場戰略的高度上，制定既全面又可使企業獲得長效發展的營銷戰略。以營銷戰略來安排易受市場因素影響的經營變量，將市場營銷作為企業經營活動中的重要部分，企業一切經營活動均以市場為動力。
1.3企業缺乏核心競爭力
核心競爭力是企業能否獲得市場競爭優勢與可持續性發展的源泉。房地產企業缺乏生產及提供服務的特殊優勢就必然在市場競爭中處于劣勢，導致諸多房地產企業忽視核心競爭能力的重要性，發展目光短淺，過于追求眼前效益。[1]而企業自身優勢的培育也是市場經營戰略的重要任務。在市場經濟條件下，任何企業若缺乏自身核心競爭力就無法在市場競爭中永葆活力及與其他競爭對手相抗衡。
二、房地產企業的市場營銷戰略的改善措施
2.1房地產的開發戰略
新形勢下房地產開發企業應對房地產市場的積極與消極動態有靈敏的把握，努力提升房地產企業自身實力，房地產企業若想在競爭中求得生存和發展，就要順應市場變化，通過提高綜合實力，力求將企業做強做大，使企業走上品牌化道路，以“實力+品牌”模式來贏得市場的競爭力；企業自身資金不足又缺乏融資能力必將因為資金短缺而被市場淘汰，因此，房地產商必須拓寬企業資金融資渠道，房地產企業可爭取銀行貸款，開發房地產信托、基金或以上市的方式進行融資，以此為企業籌集到更多資金；調整房地產項目運作模式，自身實力雄厚又具備強大資金支持的房地產企業在市場上是少之又少，加之現在高融資門檻與土地供應制度變革，使得原本可由一家公司獨立完成的房地產開發項目因資金等問題變得難以實現，作者建議可由多家房地產開發企業聯合開發或合股經營。[2]
2.2房地產的產品戰略
房地產產品是指可滿足消費者需求的有形建筑及提供的各類服務。在制定房地產的產品戰略時除了要將消費者的需求放在首位外，也應考慮到消費者所能接受的程度。房地產產品與其他產品相比具有固定性，消費品與資本的雙重性能、耐用等特點，但其產品易被模仿。這使得當地產業要想維持產品差異化具有一定的困難，所以就必須不斷地進行產品的創新，使企業獲得競爭優勢。在創新時還可以利用地段周圍的人文風情大做文章，以抓住消費者的眼球，增強其購買欲。[3]
2.3房地產的品牌戰略
第9篇：房地產的開發與經營范文
關鍵詞：房地產公司：經營：管理：發展戰略
房地產行業在經歷了二十年的快速發展之后，成為了國內重要的經濟支柱之一。國家的對其發展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現在的調控。使得房地產行業的泡沫沒有繼續膨脹下去。房地產企業的發展也將面臨新的機遇和挑戰，在新的機遇和挑戰到來之前應該調整公司的經營與管理方式以適應新的發展需求。下面我們就關于在新的形式下的房地產公司的經營管理方面進行簡要分析與探討。
1、新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰。
國家對房地產行業的經營與發展進行大力的整頓與調控，使得房地產行業的經營環境發生了翻天覆地的變化。使得房地產公司的經營與發展履步維艱、面臨著公司內部和外部環境的雙重壓力。顯而易見，房地產公司的經營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。
1.1 國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關系發生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺，使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發生了轉換。市場上的觀望狀態持續延期，投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業。
1.1.2 融資環境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產的產品開發提出了新的要求。以前房地產在經營中占有主導地位，公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上。忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力。不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2 公司的內部經營為應對新的市場環境所存在的問題。
1.2.1 公司經營結構的調整。在房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發、然后大力的銷售。開發、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。
1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉，甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。
1.2.3 公司需要建立現代化的經營管理體制。沒有競爭就沒有進步，房地產行業的畸形發展雖然取得了一定的經營成果，也給房地產公司帶來了嚴重的損失。現代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題。
2、關于房地產公司的經營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討，為了更好的經營發展企業和發展國民經濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發展進行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1 加強公司的人才培養與招攬，建立公司的經營體制。
人才是公司經營發展的根本，管理人才和專業人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養和招攬是公司為長久的發展戰略的實現以及建立全面的現代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變。因此建立健全的經營體制是符合公司的發展需要的。公司的經營也應該為了規避風險和擴大利益進行多元化的轉變。
2.2 加強成本核算的能力和開發多方面的融資渠道。
房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本，房地產公司應該加強經營成本核算的能力，很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業在成本上具有很大的優勢，以求在競爭中的絕對優勢。銀行縮緊銀根，對于房地產的開發和銷售都帶來了不小的打擊。房地產公司的經營中離不開融資，這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產的正常運營狀態的。
2.3 加強公司的內部管理，合理有效的規避風險。
房地產公司發展二十年來，多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經濟的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風險都將對房地產企業形成致命的打擊。加強公司的內部管理，無疑是降低和規避風險最好的措施，也是企業得以發展的重要前提。如今的房地產企業內部管理還處于初級階段。建立健全管理體制，構建現代化的分工經營部門體系：建立內部控制制度和現代化的信息網絡平臺。都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制有效的規避企業在經營的過程中由于工程開發和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。
2.4 做好對市場動態的把握，根據市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰略的運用。
由于前期房地產的火熱經營狀態，使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業就是生產房產產品經營房產產品的經營企業。房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優勢就需要把握市場的動態，去探析消費者的心理需求。根據不同的群體有不同的需求來進行產品的細分。這些是房地產公司經營與管理的主要內容，只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。
2.5整合資源，合理有效的運用資源。
企業經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程，房地產企業更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產企業的資源運作有著運轉周期長、運轉的數量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業出現了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產企業來說就是資源的占用，對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。購買的土地閑置也是房地產企業的資源占用的一種常見現象。所以，對于現有資源進行全面得的整合，在以后的發展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。
