文化旅游地產策劃精選(九篇)
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第1篇：文化旅游地產策劃范文
【關鍵詞】D+D；旅游地產；有效應用；
隨著中國新型城鎮化的推進和市場開發程度的進一步深入，以及國家對房地產市場的長期調控，旅游地產項目在實際操盤中也相應會放慢推進的腳步，更加注重項目文化主題的細節塑造，增強項目的競爭力。在這個過程中，D+D模式將愈發突顯出優勢。
D+D（Developer+Designer），是指在項目開發過程中開發企業和綜合性設計企業的無縫銜接，也同時代表著涉及項目開發各設計專業的無縫銜接。它在旅游地產項目中的應用基本包括了以下幾個層面：
1） 文化主題的選擇――開發企業+設計企業（策劃、規劃）
2） 產品類型的確定――開發企業+設計企業（策劃）
3） 支撐體系的建立――開發企業+設計企業（規劃+建筑+景觀）
4） 空間細節的刻畫――開發企業+設計企業（建筑+景觀）
5） 項目成果的完善――開發企業+設計企業（策劃+規劃）
在中國現有的市場環境和旅游地產項目操作流程中，D+D模式的有效應用，能最大程度的實現土地價值的最大化，保證項目文化主題的可落地實施，同時有效的保障了項目后期的可運作。
1.實現土地價值的最大化
旅游地產的項目多涉及到多種度假產品類型的組合，不同產品的專業設計公司都希望能使用具有最優資源的土地，這就會出現用地資源的內部爭奪，山地類型的旅游地產項目尤為如此。D+D采用的不同專業同周期設計模式，在滿足開發企業盈利點的前提下，實現土地資源的最優使用搭配。
長春蓮花山國際中央休閑區，位于長春市蓮花山石頭口門水庫西側，以國際高爾夫培訓學校和現有的蓮花山滑雪場作為項目的核心文化主題。項目基地的山地和林地資源相當豐富，有接近40%的用地不宜建設。在項目規劃開始之前，高爾夫設計公司的方案將最好的建設用地用作了高爾夫球場的建設，剩余用地布置開發建設項目。規劃公司介入以后，根據地方開發公司的要求做出了一個幾乎是完全相反的項目用地選擇。面對這兩個方案，開發企業集團總部提出設計方案既要保證銷售類產品的回款，又要保證項目建成后高爾夫運營的經營性收入。
2.保證文化主題的可落地
就目前中國的國情而言，一個旅游地產項目從想法到實施的一般路徑是先由策劃公司對項目的定位、產品的選擇、投資與運營提出一個想法，再由規劃類公司翻為概念性詳細規劃，通過政府立項后，轉為拿地的控制性詳細規劃指標；然后在拿到土地后再進行修建性詳細規劃、建筑方案、景觀方案的設計，報批政府相關部門，指導項目的實施建設。在這個設計過程中，開發企業將與不同的設計機構溝通，一遍又一遍的貫徹自己想達到的最終目標。但由于不同的設計機構，對同一種文化的表現具有不同的理解，因此，這種文化主題的體現及開發企業的需求有可能在這個過程中日臻完善，但付出更多的時間和周期的反復；更多的可能是文化主題在一遍又一遍的傳遞中消減或者不一致。D+D模式所采用的全專業共同設計模式，使開發企業只需要面對一個設計企業，有效的減少了開發企業和不同設計師之間的溝通障礙和重復。同時雙方在深度了解的基礎上，能使項目的設計方案更加滿足項目運營的實際需求。
世界釣魚大會項目位于南寧那馬鎮，開發企業在項目下達給設計公司的時候只有一個模糊的世界釣魚大會的概念以及1500畝建設世界釣魚中心、2000畝建設休閑度假區的大致要求。由于要求的設計周期比較短，在D+D的設計模式下，設計企業首先由策劃師和規劃師同時“對癥下藥”，策劃師從市場出發，對整個項目的可行性進行研究和判斷，并在確定可行性后對具體產品類型和配比提出建議，而規劃師則從場地研究和案例分析出發，確定可建設用地的位置與面積，以及世界釣魚大會比賽場地、服務設施的建設要求。在這兩個專業成果的指引下，規劃師對項目的功能布局、道路交通、綠地系統等支撐體系作出了基本的判斷，并在建筑師的配合下對各功能用地的面積及形態、對內對外交通組織進行復核，同時由景觀師對保留的山體、濱水景觀、賽區景觀進行更進一步的設想，并在大的綠地景觀系統構架下進行調整與完善，最終形成了提交政府立項的項目建設方案。在這個項目的設計中，D+D設計模式還有一個突出的貢獻，那就是充分考慮到賽事類旅游地產項目賽事前后場地的利用，與專業GOLF設計團隊密切合作，保證了在釣魚大會比賽場地在3年的賽事結束以后，能順利的轉為標準桿的高爾夫運動場地。
3.保障項目后期的可運作
第2篇：文化旅游地產策劃范文
據主辦方介紹，這是繼中原大佛開光以來，該景區承接的規模最大、覆蓋面最廣、影響力最深遠的中國傳統文化交流學習活動之一。
值得引起注意的是，該中原大佛景區項目由平頂山本土龍頭企業天瑞承建，而本次其承辦的國際易學交流活動，邀請到眾多國際世界各地知名的易學大師親臨現場，其中包括中國易學研究會會長孟亞紅，易學泰斗廖墨香、邵偉華等助陣嘉賓，足以看出天瑞為弘揚中國傳統文化所下“功力”之深。
是什么催發了該事件的產生？又是什么使得一家民營企業深入此領域在傳統文化上做文章？要看清事件的來龍去脈，還得從天瑞投資堯山風景區說起。
多元化開發旅游地產
據了解，天瑞始創于1983年，經過30余年的發展，其業務范圍已經涵蓋鑄造、水泥、旅游、商貿物流等產業，是一家綜合性的企業集團。2013年，其銷售收入303億元，是河南省重點支持的百戶工業企業之一，位列河南省百強企業第20位。2014年，其又躍居中國企業500強第382位。
實際上，天瑞此動作，并非“一日之寒”。天瑞集團執行副總裁王子超介紹，天瑞對堯山景區的開發已經陸續進行了十幾年，各項規劃也都階段式地在有條不紊地進行中。預期投資300億元，其中囊括了地產經濟的全部要素，有養生地產、養老地產、旅游地產、觀光度假、高端陵園項目等一系列地產開發模式。
從河南省會鄭州徑直向南，堯山風景區位于魯山縣西部，地處伏牛山東段，總面積68平方公里，主峰玉皇頂海拔2153.3米。因堯帝登頂祭天、堯孫劉累為祭祖立堯祠而得名。為天下劉姓發源地，思想家墨子故里。
天瑞所有的開發運作，都在圍繞著堯山風景區在做，并賦予其豐富的文化內涵，尤以中原大佛為主線串起來的儒釋道文化傳播發揚為重。
記者在實地采訪中了解到，堯山風景區項目1993年開始開發，1997年經國務院批準建立國家級自然保護區，先后多次被評為河南省“十佳風景名勝區”、“河南最美的地方”。2002年被國務院公布為國家級風景名勝區，2003年被國家旅游局批準為國家4A級旅游景區， 2011年晉升為國家5A級旅游景區、 2013年獲國家規范化旅游服務示范區。
王子超說，圍繞堯山這一天然旅游資源優勢，養老地產方面，計劃建設500棟禪修別墅、500棟養生別墅，10000套養生養老公寓，一所佛教大學，180棟別墅式農民公寓以及中國最大的溫泉度假中心。
旅游地產開發方面，計劃建設成中國最大的鄉村商業社區，幫助當地經濟發展。
值得一提的是，本次易學高層論壇期間，天瑞集團投資興建的中原堯山福邸（陵園）項目正式開工建設。中原堯山福邸建成后，將是河南省乃至全國檔次最高、規模最大、功能最齊全的一座陵園；根據規劃設計，堯山福邸將集旅游觀光、休閑祭拜、人文紀念于一體。而此舉也拉開了天瑞集團投資文化旅游地產的序幕，發力多元化地產模式。
“以上項目的全部落成，天瑞將用5～8年的時間完成。”王子超說。
為何發力佛學傳統文化？
這樣一家實力民營企業，為何熱衷于中國佛教文化，并不惜重金以此為契機開發旅游地產？有內部人士分析，天瑞集團董事長李留法創業幾十年，一直就很鐘情于傳統文化，踐行一家龍頭企業的社會責任。通過傳統文化的觸角不斷加強企業文化，帶來社會經濟效應，并以此擴大天瑞集團在河南經濟發展中的影響力。
“從投資角度看，在商品房市場遭遇限購后從高燒跌入冰窟之時，開發本土旅游文化資源是豫商的一個優勢，天時、地利、人和，如果企業發展進入自身發展的黃金時期，有條件地進行旅游地產開發，是企業一項明智的選擇。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在談及該類投資案例時表示。
同時可以得到印證的是，在天瑞集團向媒體發放的公開資料中，其投資建設中原堯山福邸（陵園）項目的宗旨，就是轉變經濟增長方式的一次有益的嘗試，不言而喻，這與傳統制造業向生態經濟轉型的發展趨勢相契合。
而與天瑞集團接近的業內人士透露，天瑞集團作為當地最大的民營企業參與投資堯山景區項目的開發，不乏其董事長李留法對中國傳統文化的追崇，投巨資打造多元化旅游地產開發，也印證了其本人以儒釋道文化為基礎做好發揚中國傳統文化的決心。
事實上，以傳統制造業為主線，向其他產業拓展“疆土”的河南本土民營企業遠不止天瑞集團一家。早在去年12月份，假發制造“大王”鄭有全就把他的瑞貝卡集團延伸向了洛陽嵩縣5A級景區白云山國家旅游度假區項目，簽約資金120億元，重新打造嵩縣白云山景區。該項目也是嵩縣有史以來引進的最大的投資項目。
而縱觀國內，2012年，中國旅游地產項目超過3000個，全年投資總額破萬億元。在市場瞬息萬變的情況下，多元投資分散風險成為許多企業的戰略選擇。參與旅游地產投資建設的企業類型也漸趨多樣化，綜合實力排名靠前的企業如萬科、恒大、保利等住宅開發商也紛紛進入旅游地產領域。
目前，我國旅游地產的投資主體主要有兩種：一是傳統的房地產開發商，如萬科、萬達、富麗等知名房企都紛紛進軍旅游地產。以萬達集團為例，旅游度假區正在成為萬達新的支柱產業，到2020年萬達集團在文化旅游產業收入比重將提高到50%以上，徹底實現萬達集團的產業轉型。目前萬達集團正在長白山、武漢、西雙版納、三亞等地打造旅游度假區，總投資超過一千億。
第二種是傳統的旅游企業，如港中旅、華僑城、中旅、國旅等也都在大規模進入旅游地產。以港中旅為例，除了旅游產業鏈的投資之外，港中旅也在探索旅游與旅游地產的互補互動。港中旅在旅游和旅游地產的互動主要有三種：一是景區+地產，先把核心景區打造好，再來延伸地產。第二個類型是酒店+地產，港中旅計劃在幾個中心城市做城市酒店綜合體，例如北京的麗都飯店。第三個是高爾夫+地產，例如深圳的項目，在南京港中旅也做了高爾夫加地產加溫泉項目的策劃。
作為傳統制造業，國內實力企業如金杯集團、聯想、用友等汽車制造企業、IT企業、煤炭企業、鋼鐵企業都在紛紛進入旅游業，分羹旅游地產市場。
第3篇：文化旅游地產策劃范文
一、旅游房地產營銷策劃的意義與價值
（一）旅游房地產營銷策劃的意義
1、旅游房地產營銷策劃有助于開發商鎖定市場目標
旅游房地產在營銷策劃過程中，需要對當地市場的狀況、旅游者的消費傾向以及市場走勢等有充分的了解，并根據具體的情況確定其經營的方向與發展戰略。
2、旅游房地產有助于對市場風險與收益的評估
面對日益競爭激烈的社會經濟市場，只有對市場的風險與收益做到正確的評估，才能夠有效的規避風險，從而為旅游房地產的健康發展提供一份保障。
3、旅游房地產有助于改善企業經營管理，提高企業的競爭實力
通過旅游房地產的營銷策劃，有助于經營者去了解當地的市場，并對市場的變化規律做預測，從而所制定出的營銷策劃方案能夠滿足于市場的需求，最終提高市場的競爭力。
（二）旅游房地產營銷策劃的價值
針對我國面臨去庫存的難題，房地產業通過與第三產業旅游業的結合，有效的帶動了房地產業的經濟回升，特別是最近幾年來休閑度假式的旅游方式得到了消費者的青睞。隨著人們對旅游觀念的改變，為我國的旅游房地產業的發展提供了有利的條件，由此可見，旅游房地產的營銷策劃具有很高的投資價值與收益價值。
二、影響我國旅游房地產營銷策劃的因素
（一）經驗不足
由于我國的旅游房地產起步比較晚，無論是開發還是經營都缺乏深入的了解，同時又缺乏系統的研究，很容易在旅游房地產營銷策劃過程中造成資源的浪費與資金的損失。
（二）制度的不健全
旅游房地產營銷策劃的相關法律法規沒有完善，很容易導致權益糾紛的發生，目前我國的旅游房地產開發經營過程中并沒有與之相匹配的法律法規，從而影響到了旅游房地產營銷策劃。
（三）較低的管理水平
由于旅游房地產投資價值與利潤的可觀性，使得眾多的開發商對旅游房地產進行大力的開發，從而在旅游房地產的經營過程中呈現出管理不善、項目分散經營等現象，除此之外，還有的開發商只注重短期的利益，對旅游房地產的項目進行隨意的破壞，在一定程度上制約著我國旅游房地產的營銷策劃。
三、如何促進我國旅游房地產的發展
（一）把旅游作為開發主導，實現旅游、地產的相結合
旅游房地產在營銷策劃過程中，需要找準定位，并把旅游作為營銷策劃的主導，并把旅游項目整合到所有的開發項目中，進行科學合理的布局，同時進行統籌的規劃，從而形成旅游房地產一體化的經營模式，通過第三產業的旅游業帶動當地的房地產業的投資與發展，同時房地產業又反作用于第三產業，有效的帶動當地的經濟發展，通過相互之間的促進，實現一種共贏的經濟發展形式。
（二）進行品牌化的經營，與國際旅游對接
在進行旅游房地產的營銷策劃過程中，要逐漸的與國際旅游相對接，積極的汲取國外旅游房地產的優秀營銷策劃案例與開發管理經驗，并結合當地旅游房地產項目發展的特點，塑造出具有當地特色的旅游房地產品牌，并在營銷策劃過程中提升項目文化，實現品牌化的經營，在現如今的經濟體制下，通過與國際旅游相對接，實現品牌化的經營，最終獲得經濟效益最大化。
（三）根據當地自然環境，實現環境友好發展
對于旅游房地產的營銷策劃，要有效的利用好當地的自然環境，結合當地自然環境的資源與市場條件，努力的挖掘出適合于當地旅游房地產營銷發展的優勢，同時把時展的要求相融合，利用當地的自然資源與地理文化，有效的拉動旅游房地產項目的營銷發展，從而引領當地環境與旅游房地產項目的和諧發展，實現環境友好和諧的良好發展。
（四）提高管理水平，健全法律法規
由于在旅游房地產營銷策劃過程中往往會涉及到違法建設的現象，以及一些無計劃、超計劃的建設都將會影響到旅游房地產營銷的正常發展。因此，能過健全有關旅游房地產的法律法規的建設，做到嚴格的執法，與此同時，提高旅游房地產業的管理水平，有助于促進當地旅游房地產業的健康持續的發展。
旅游房地產業中有效的融合了旅游業與房地產業，通過兩者之間的相互滲透形成了有機產物，在滿足于人們對物質需求的同時，改善了生存與居住的環境質量。因此，在旅游房地產的營銷策劃過程中，要有效的借鑒國外先進的理念，同時又要結合我國旅游房地產的實際發展情況，通過對當地資源的有效利用，對旅游房地產進行統籌的規劃，并進行科學、合理的開發，從而實現經濟效益、社會效益以及環境效益的統一性，最終實現我國旅游房地產的可持續發展。
參考文獻：
[1]鄒曉峰.我國旅游地產消費和投資的特征、問題及對策[J].建筑經濟. 2013（01）
第4篇：文化旅游地產策劃范文
近年來，海南的旅游飛速增長，國人有目共睹，獨一無二的自然資源和不可復制的熱帶濱海資源；加之中國財富人群數量急速增長，旅游度假觀念的普及流行……起跑，飛躍，一頭扎進大海的世界，想想都是美好！
正是因為如此，海南島成為國際旅游島之后，房地產商們爭先恐后的在此插上自己的旗幟。海南旅游地產一度受到青睞， 2006、2007、2008年，僅僅靠三亞天然資源的優勢，房產商們就吸引了75%的外省購房者。然而資源終究有限，如果一個地區緊靠天然資源優勢謀求市場，追著資源走，遠離城市中心，配套欠缺， “靠天吃飯”的發展之路斷然不能長久，海南旅游地產市場更是如此。
于是乎，漸漸地眾多房產商圍繞產品和配套進行了“持久戰”。一走出鳳凰機場，半山半島、富力灣、龍沐灣、海棠灣，無一不選用旖旎的海洋風光、璀璨的繁華夜景作為戶外廣告，各自都有著充滿各種熱帶風情的“親海公寓”及別墅，戶戶觀海；有著內陸城市無法比及的森林覆蓋率，步步潤肺；有著五星級或超五星級的酒店助陣，投資度假兩相宜。雖然一個比一個規模、體量大，但卻同質化嚴重，迷花漸欲亂人眼，房產商競爭對手太多，找不到自己的獨特賣點；消費者選擇亦太多，何去何從搖擺不定。
在這種情況下，換個角度思考，將自己放空，我們和雅居樂清水灣共同重新挖掘吸引客戶的核心因素。海南作為國際旅游島，一個面向世界視野的復合型濱海度假新國度，不僅產品和配套過硬，更重要的是跳出物理需求，懂得充分洞察現代人對自然和休閑的內心渴求，他們愿意沒有繁忙應酬、沒有會議行程，放下身心的疲憊，回歸自然，在只有椰風海韻的地方增強與世界的文化交融，從這里懷抱世界，享受超前的度假體驗，這才是符合“第二人生”頂尖度假的真正價值，推動旅游地產休閑度假的覺醒。
基于此，太立德仁每次為雅居樂清水灣策劃方案都立足于打造多元化價值體驗，在項目現場體驗國際化的文化盛世，怡人的風光、細膩的服務、頂尖的產品，來賓走在清水灣大道上，踏步于“會唱歌的沙灘“上，無需強加灌輸項目，來賓自有一番定論。不僅如此，釋放度假文化附加值，讓來賓親自體驗在清水灣不同凡響的生活，用前瞻性、國際化的視野帶來中國人自己的度假灣區，實現“第二人生”海居夢想。太立德仁年初參與清水灣慕尼黑沙灘啤酒節，瑞士的手表、巧克力、米蘭的時裝，每一個細節我們都立志于將國際品位和度假底蘊帶給財富人士。5月25日的活動亦是如此，以“生活之上 游艇人生”為主題，借助財智精英們向往的濱海度假生活中不可缺少的大號玩具， 提倡健康休閑的度假運動，馳騁海天之間的與豪邁，成就全球成功人士共同的瀟灑。
那天的晚宴在休閑娛樂的輕松環境中展開，品質的餐點花藝布置中體現出濃厚的“國際范“生活格調，更有名模演繹獨到的藝術服裝驚艷亮相，游艇出海歸來的瞬間擁世界入懷，微醺間愛上了這片海，這座城市，這種生活……
其實放眼望去，國際上的知名品牌都不約而同的傳遞了除產品本身的文化價值，香奈兒不僅是單純的香水，更是一種高尚、飄逸和典雅的代表；寶馬不僅是單純的交通工具，更是所有男人的夢想；迪斯尼樂園不僅是單純的游樂園，更是創造奇跡和夢幻的地方；同樣，清水灣不僅會是舒適的住宅，更會是徹底帶領中國度假發展的引領者，是“第二人生”生活方式的激情釋放者……
第5篇：文化旅游地產策劃范文
目前，我國的休閑農業旅游地產，還處于摸索階段。既涉及到農業和旅游，也關乎地產，但是許多項目，卻呈現出“靠農業、重旅游、輕地產”的狀況，如果說農業、旅游和房產是休閑農業驅動型旅游地產項目的三條腿，那么住宅開發就尷尬地成了其中最短的一條。
究其原因，有地產研究專家認為，首先，旅游地產要選擇級別較高的風景，諸如山、海、湖等，農業景觀屬于其中比較靠后的、相對低端的資源。所以，做農業景觀、休閑度假的，更多的還是以農促旅、以旅帶農，目前最常見的休閑農業類項目，正是在農家樂、觀光采摘園的基礎上發展起來的。
“走！周末去郊外看花海、摘草莓”。這樣的項目在全國遍地開花，數不勝數。例如，全國好幾十個城市都在搞——油菜花田、葵園，還有近幾年剛剛興起的薰衣草。這種項目大多建設在一二線城市周邊，其休閑娛樂內容的安排和往返所需的時間正好滿足“2+1”型周末度假產品的條件，即兩個白天加一個晚上。如果再便利一些，還可能成為業內所謂的“one day off”型產品，即玩一天就走。
誰來主導
休閑農業類項目的開發，因為主導者的不同，會導致不同的做法。
目前常見的做法是政府主導型。政府以優厚的土地價格和政策條件吸引企業來實際操作。政府出發點無外乎促進產業升級、帶動旅游、提升人氣，繼而為就業水平、收入水平、GDP和稅收做貢獻。
政府主導型的項目往往會在政策、土地等方面具有優勢，“大手筆”項目往往會受到關注和支持。以陜西玉川酒莊為例，最初只是釀酒，后來參觀的人多了，就建了個酒店，可以品嘗葡萄酒，觀賞葡萄園風光。然后發展出私人會所別墅、四合院、旅社等不同的形式以滿足各類參觀者的住宿需求。該酒莊目前擁有占地400畝、遠景規劃16000畝的葡萄園，目前年產量為10多萬瓶，評估機構對其估值1.5億—2億元。
如果是純粹由開發商主導的項目，即使住宅開發不是重頭戲，也會有一定的比重。而如果政府沒有干預，開發商肯定是先做住宅。
不過，無論是主動涉及還是政府授意，開發商在操作休閑農業類項目的時候，一定要實現住宅跟產業嫁接。隨著休閑農業驅動型項目的內容越來越豐富化，從運營角度來看，開發商方面缺乏成熟的農莊酒莊管理公司和專門從事莊園運營的人才。因此有業內人士對此表示擔心——如果跟其他一些團隊分別合作，從運營的整體性上來說，可能會有一些問題。
土地難題
多數人認為休閑農業與地產難以有效結合，還必須盡可能多地尋求政府支持，根本原因之一還是土地難題。
最直接的問題是土地性質。這種項目一般涉及農用地和林地，而一旦要建設住宅、酒店等不同業態，又要涉及到住宅用地、商業用地等不同的土地性質，因此，必然關系到用地的規劃和變性，這中間所需要的溝通工作足夠磨人，這也是為什么現在很多的項目還只停留在農家樂層面上的原因。
業內人士均表示，一定要在用地上得到政府支持，才可能把項目做起來。如果不太注重土地性質，做法不規范，會為未來埋下隱患。
并且，農民都不愿意長期出租用地，寄望于土地升值空間，一般只肯簽10年租約。但是，開發商賣別墅，不能只承諾門外這一片葡萄園只能看10年，10年后農民就要收回，如果是這樣，買房的人肯定會很不爽。
核心驅動
不難看出，雖然以休閑農業為驅動的旅游地產模式仍在探索之中，但不同項目之間已有明顯的分化。
這一模式的資源價值和資源稀缺度其實未必都處于低端水平。然而項目之間卻由于運營的不同，在盈利空間和檔次上也呈現出高下之分。做得不好的很低端，做得好的可能很高端。
據分析，農業和住宅是此類項目的主要收益來源，但是不同的具體類型也有不同的盈利模式。比如，酒莊類項目的產業收益相對高，對旅游的帶動作用也明顯，再加上地產開發，都是收益的支撐點。
但是，住宅賣一次就完了，休閑農業項目還要繼續開展下去，以后的持續運營怎么支撐？重點或許在于酒店和商業。但是目前看來這兩塊對于盈利的貢獻比較少。 休閑農業的方向很多，每一個細分的類型里，都有自己的盈利模式。這是與資源條件和產品鏈的運作相關的。
因此，一定要找到項目的核心驅動點。農家樂模式屬于自發型發展的休閑農業，其處于相對低端、萌芽的階段，供求關系模糊，以個人需求為導向，主導者是自發的個人或群體。進入到自主型的發展階段，則有了一定的主題和活動安排，如婚戀、采摘等，可能會有中小旅行社參與和經營，以短期盈利為目的，以產品為導向。
而在開發式休閑農業這一層次，則比自主型的發展階段更上一個臺階——此時，有明確的主題和系列活動策劃，由大型企業集團開發經營和管理，以長期收益為目的，以項目投資為導向，進入到一個更高的境界。
張裕集團打造的四大酒莊為例，模仿歐洲的成熟旅游產品，一方面為張裕卡斯特酒莊引進外資合作，一方面在新西蘭合作建設新西蘭張裕凱利酒莊，品牌輸出，走向世界。它采取“四位一體”的經營模式：即在原有葡萄種植及葡萄酒釀造的基礎上，配備葡萄酒主題旅游、專業品鑒培訓、休閑度假三大創新功能。酒莊設置葡萄酒俱樂部、葡萄酒主題餐廳、西式教堂、雪茄吧、葡萄酒SPA，以法國小鎮為藍本建造歐洲小鎮，還有超五星級會所以及各式休閑娛樂設施。因此，酒莊之旅也成為一次葡萄文化之旅、一次歐洲之旅。
不難看出，葡萄酒文化就是張裕酒莊最吸引人的地方，也是營收的主要來源。緊扣這一核心，發展其他支撐性項目，這就是張裕運營特色農業模式旅游地產的思路。
休閑農業驅動型旅游地產涉及的東西太多了，大家的關注點還非常分散。因此，為避免亂花漸欲迷人眼，核心驅動點才是項目賺錢的地方，也是維持項目運作的關鍵。“農業一定要做得很厲害，很成熟，因為這是項目賺錢的本源。而且這是長期不斷的。”
在核心驅動點的基礎上適當延伸，比如嫁接本地民俗文化、利用風景資源等方式，都有利于整個項目的長期運營。旅游要素融合其他產業的發展模式的核心價值，就在于重點解決了旅游核心吸引物的打造問題，也解決了關聯產業的開局問題。這既符合旅游產業本身的路徑和規律，也符合國家產業發展的政策。
產業循環
休閑農業驅動型旅游地產其實是產業的一種演變，是根據人現在的生活方式、消費習慣，以及人的需求轉變而產生的產品之一。農業產業也完全可以做大做強，延伸到產業鏈的上下游。休閑農業驅動型的旅游地產，正是依托在產業基礎上發展起來的一種旅游度假產品。
比如，葡萄園里不僅種葡萄，還能產出葡萄干、釀制葡萄酒，并可以延伸到葡萄文化領域；薰衣草園不僅可以被貼上浪漫標簽，支撐婚紗主題、愛情主題的活動，還可以從薰衣草中提取植物成分制成精油，更充分地利用農業資源，提升附加值。
在此基礎上，建莊園，增加商業、酒店、住宅，擴大規模，提升項目檔次，都不在話下。只是不同項目做到的程度，以及體量大小的問題了。發展到這一步，已接近旅游綜合體的概念。
詳細說來，觀光旅游地產其實有幾個驅動。第一個驅動是本身的農業資源，以農業為核心的產業基礎。第二個驅動是事件活動，如采摘節、桃花節等節慶類的事件。慢慢就會吸引更多城市里的人去度過一兩天的周末，發展觀光旅游。通過這些，來帶動商業、酒店、山莊、別墅這一類輔助產品，提升、改造當地，最終形成核心的地產增值。
房子賣得好了，開發商也有錢了，來的人也越多了。這樣就能反哺農業，樹立品牌，提升價值。一年又一年，越做越大，品牌知名度越來越高，反哺驅動的影響力就越強。
模式探索
休閑農業型旅游地產可用的資源雖然很多，但不可能簡單地拼湊疊加。創意農業和旅游地產如果結合不好，是存在一定的風險的。驅動點的選擇要依據地域和市場特征，要有所創新，也要尋得政策支持。
第6篇：文化旅游地產策劃范文
關鍵詞：旅游房地產 現狀 對策
一、旅游房地產概述
1.旅游房地產概念。旅游房地產，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅等產業為依托而進行的房地產開發項目，其開發模式與旅游業密切相關，常以景區或旅游接待作為其開發的功能，。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業以多種形式的結合，是旅游業與房地產業發展到一定階段時出現的一種房地產業態。
2.旅游房地產分類。旅游房地產種類繁多，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。例如，按照物業形式可劃分為：度假村、度假酒店、產權酒店、時權酒店、景區住宅、景觀型房地產等；按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產等。隨著旅游房地產的發展，很多種旅游房地產存在交叉領域，并不能單純地歸屬于哪種類型。
二、成都旅游房地產開發現狀
目前成都市旅游房地產的開發熱點主要有以下幾種類型：
1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質量。成都景觀住宅的項目開發主要集中在郊區，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發有兩種主要的形式：一部分是借景。靠著處于景區或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉等，此種旅游地產地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風險也更大。
2.旅游觀光休閑度假村。指發展商利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發最大的特色就是“農家樂”占主導地位。“農家樂”是近年來在成都市區周邊興起的一種由農民利用自家院落以及依傍的田園風光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農家樂作為成都市鄉村度假村的主要形式，現狀是規模小而分散，產品形式趨于雷同。
3.產權酒店。產權酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費居住權。成都的產權酒店仍基本屬于新項目開發。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產權酒店的發展可仍存在投資陷阱等問題。
4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創意性游園線索和策劃性活動方式的現代旅游目的地形態。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發思路都已經非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業，當公園環境出來后再開發住宅，然后利用主題公園的環境和資源提升住宅的品質和價格。
5. 主題街區。主題街區是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區域空間。主題街區一般都具有一定的文化內涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。成都的仿古主題商業街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區商業街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風格的特色商業街如銅梓林歐洲風情街、平安橋西式風情特色商業區等。
三、成都旅游房地產發展對策
第7篇：文化旅游地產策劃范文
關鍵詞：CIS戰略；天水市；旅游形象；塑造
1.旅游形象定位理論綜述
如何給一個景區、區域找一個形象定位？如何找出一個貼切、給力的宣傳口號？這些問題都是旅游發展的首要問題。旅游地形象 （Destination Image，簡稱DI）指旅游地內外部公眾對旅游地總體的、抽象的、概括的感知和評價 ，它既是旅游者產生旅游動機、做出旅游決策并最終導致旅游行為發生的重要因素之一，也是旅游地同公眾進行信息交流與思想聯絡的工具。社會學認為，現代社會人們生活在一個信息虛擬的世界之中，消費者的觀念不同程度地帶上了情感消費或形象消費的特點，其最基本的心理和行為特征就是形象導向思維和形象消費模式，即越來越依靠主觀感覺認知購買產品。由此可見，旅游地形象是旅游者對旅游地的感知和認知印象，它深刻地影響著旅游者對旅游地的選擇，從某種意義上來說它是旅游地對客源市場產生吸引力的關鍵因素。世界上許多著名旅游地，人們對它們的形象已是耳熟能詳。反之，旅游業不發達的地方，旅游形象也會黯然無光。因此，旅游形象的塑造和傳播是旅游地旅游經濟發展的前提和基礎。
近幾年來，國內外學者在旅游地形象設計和形象塑造方面的研究取得了豐碩成果。李蕾蕾（1995）研究了人造旅游景觀的形象。屈海林、邱漢琴（1996）分析了香港旅游形象的構成要素及香港在城市旅游形象促銷方面的成敗，為內地城市旅游發展提供了寶貴經驗。張捷（1998）利用成對比較法較早研究了九寨溝旅游者對當地人文旅游景觀形象的感知。李娟文（1999）以武漢都市區為例，闡述了如何從理念定位、視覺強化和宣傳促銷三個環節來塑造旅游形象。毛端謙（2004）應用對應分析方法研究了江西省廬山、龍虎山、三清山和井岡山的旅游意象。李亞兵（2005）以蘇州周莊和同里為例探討了江南水鄉古鎮的特色旅游景觀形象。后來，國內學者從城市旅游形象定位入手，結合營銷推廣并借助于企業形象塑造的CIS方法進行旅游地形象的設計和創新，極大地拓寬了旅游地形象研究領域。
2.天水市旅游形象定位的基礎：旅游資源本我特質
旅游形象定位的關鍵在于對目的地旅游資源的文脈、地脈的準確把握和提煉，在此基礎上，通過對旅游者認知行為等進行判斷分析，提煉旅游者對旅游目的地形象意境地圖的信息，并對意境地圖信息進行歸納分析，將旅游地旅游資源特質以理念內涵、行為系統、傳播感覺系統、風情塑造、核心區塑造等方式進行表達，還要使旅游地產品從空間競爭格局中突破旅游“形象遮蔽”的影響，構成一個內容豐富、內涵深刻的復合形象系統。最后以語言口號、理念、行為和視覺等形象設計表達出來，并以此為旅游地發展目標和奮斗方向，同時向旅游市場傳遞自身的旅游產品定位和獨特魅力，喚起旅游市場的旅游欲望并引導旅游者的旅游決策。
天水市地處甘肅東南部，橫跨長江、黃河兩大流域，是當地歷史上使用時間最長的地名。在長期的歷史進程中，孕育了絢爛多彩的歷史文化，包括：以伏羲紀念遺跡和傳統為代表的伏羲文化，以大地灣史前古遺址大和師趙村遺址為代表的大地灣文化，以秦公大墓、牧馬灘木簡、秦亭遺址為代表的秦國早期文化，麥積山石窟為代表的佛教石窟文化，以天水關、街亭、木門道、諸葛軍壘遺址等為代表的三國文化。 近年來，天水充分發揮絲綢之路重鎮和中國歷史文化名城的品牌優勢，恢復修繕和開發建設了一批古民居、古街巷、古遺址等，形成了一批新的旅游景點。另外，麥積區街亭村、胡家大莊村進入第六批中國歷史文化名鎮（村）名單，實現了甘肅省中國歷史文化名村“零”的突破。 使天水成為華夏文明的發祥地之一。天水旅游資源品位較高，類型較多，尤其是歷史文化遺存在甘肅旅游資源中占有重要地位。截至目前，天水市擁有世界遺產地1處，國家重點風景名勝區3處，全國重點文物保護單位14處，AAAA級以上旅游景區6處（旅游資源分布狀況見下表）。
表1 天水市旅游景點分區狀況簡表
旅游資源分區 主要旅游景點
西 區 武山官寺、木梯寺、水簾洞石窟、華蓋寺、姜維墓、大象山石窟、蔡家寺
東南區 伏羲廟、玉泉觀、李廣墓、南廓寺、木門道、卦臺山、石門風景區、麥積山國家森林公園、麥積山植物園、麥積山風景區、萬壽宮、南宅子、隴南書院、天水城隍廟、豆積寺、交龍寺、街子溫泉、仙人湖、映月湖、曲溪風景區、香積山溶洞、龍頭溝、仙人崖風景區
東北區 興國寺、街亭古戰場遺址、張家川清真寺、趙充國墓、李虎墓、大地灣文化遺址、泰山廟、文廟、清水溫泉
天水依托這些豐富的文化旅游資源和區位優勢，為旅游業發展奠定了良好的基礎。但由于甘肅旅游業起步較晚，對資源整合和深度挖掘不夠，市場化程度不高以及旅游基礎設施、配套服務體系不完善等原因，導致甘肅旅游業發展水平還處在一個較低的程度。
3.導入CIS，增強旅游品牌形象的傳播力和美譽度
為強化天水旅游形象，天水市應注重整體旅游形象的重塑與提升，從經營理念（MI）、視覺識別（VI）、行為規范（BI）及顧客滿意（CS）出發，全面導入企業形象識別系統（CIS）。天水是人文始祖伏羲的誕生地，也有黃河中游已知最早的新石器時代文化---大地灣文化等。為此，天水應以伏羲文化和大地灣文化的突破口，在突出旅游主題的鮮明性、強化旅游功能的先進性的同時，還需給旅游形象預留出足夠的擴展空間。
3.1 導入理念識別系統（MIS），全力打造新形象
MI注重在品牌策劃推廣傳播過程中企業精神和理念的傳播，對于旅游目的地同樣需要有自己品牌策劃推廣理念。天水是人文始祖伏羲的誕生地，伏羲千百年來被尊稱為“三皇之首”、“百王之先”，受到了中華兒女的稱贊和共同敬仰，與此有關的秦州伏羲廟、麥積卦臺山和交龍寺遺址、甘谷古風臺等景區景點均可作為伏羲文化的突破口。因此天水市應依托其區位優勢，通過景區景點開發，深度挖掘伏羲文化內涵，憑借全國性學術研究社團――中華伏羲文化研究會和伏羲公祭大典，大力打造“羲皇故里”這一影響深遠的旅游形象。同時，天水是大陸性氣候和北亞熱帶氣候的過渡性地帶，境內氣候條件優良、動植物資源豐富，山青水綠，重巒疊翠，兼具江南水鄉的秀美和北國山川的雄奇，是理想的生態旅游勝地。綜上所述，天水市應做大做強始祖文化，可將形象定位為“生態天水，羲皇故里”，努力將天水建成“休閑度假、尋根祭祖”的旅游目的地。
3.2 導入行為識別系統（BIS），創造旅游形象最佳運作環境
完善天水市CIS中的BI，需要政府、市民行為和城市均以彰顯“伏羲文化”主題。例如每年7月或8月間舉辦的伏羲文化旅游節是國家級旅游節慶活動，以莊嚴肅穆的拜謁祭典儀式，秦州夾板舞、甘谷嗩吶、武山旋鼓等大型群眾藝術表演，專業性的傳統、現代戲劇、音樂、歌舞演出以及體育邀請賽等活動，并組織尋根訪祖游等觀光活動，弘揚“伏羲文化”。再如2011年5月19日，天水市在伏羲廣場舉行“5.19” 首個中國旅游日主題宣傳活動，活動期間，卦臺山、伏羲廟等景區通過開展免費、贈門票、打折宣傳銷售等系列活動，以提高其知曉率和關注度。此外，天水還可以在重陽節組織出游賞景、登高遠眺、觀賞等活動和端午節開展的賽詩會等系列活動，提升“文化天水、生態天水”的知名度和影響力。只有通過政府鼓勁，文化助燃，節日助興，游客助陣，進行天水旅游形象大展示、大宣傳、大營銷，才能極大地提升這一旅游品牌的整體形象。
3.3 導入視覺識別系統（VIS），增強旅游形象的傳播力和美譽度
天水要在激烈的旅游市場競爭中取勝，CIS戰略中還應導入VI。VI是CIS中最直觀的部分，包括城市的標志、環境等，以充分反映城市的文化、精神和魅力。在天水市旅游規劃中，要充分考慮“伏羲文化”的內涵和精神實質。首先，可在天水市河（筆者建議改為羲河）兩岸建伏羲文化長廊，集中展現伏羲“演八卦，正八方，造書契，制嫁娶，結網罟以教佃漁，犧牲于庖廚”等事跡，也可在伏羲廟前廣場建一伏羲巨像，以體現伏羲圣德。其次，在天水市中心廣場建一城市標志---龍馬，此標志既能體現天水的人文信仰，也能體現天水欣欣向榮、充滿活力的現代旅游業。再次，為彰顯天水厚重的遠古文化，應通過文字符號圖形化設計融匯古今元素，如采用象形文字書寫的“天水”二字充分描述這一特色旅游形象。最后，天水市旅游局還應專門攝制相關旅游宣傳片，并在全國主流電視頻道播放，擴大品牌影響范圍，同時將天水旅游與絲綢之路旅游全面接軌，強化天水“中國優秀旅游城市”榮譽，力促進天水旅游業持續、快速、健康發展。轉
天水是華夏文明重要的發祥地，西部大開發戰略實施以來，天水充分發揮獨特的旅游資源優勢，旅游業進入了快速發展階段。但隨著國際國內旅游市場競爭格局的變化，天水市旅游發展也面臨新的歷史機遇與挑戰。文章在分析天水旅游資源及區位優勢的基礎上，運用旅游地空間相互作用理論，結合《關中-天水經濟區規劃》和《甘肅華夏文明傳承創新區文化與旅游深度融合發展分方案》，試圖對天水旅游空間布局規劃提出初步的戰略構想。
參考文獻
[1]杜麗敏.天水旅游在絲綢之路線上的品牌化戰略研究[J].絲綢之路，2010（2）
[2]谷成 郭強.大連城市旅游形象的CIS戰略.經濟地理，2001，（4）.
第8篇：文化旅游地產策劃范文
為深入推進幸福建設，通過制度創新打造房地產新品，通過創造消費拓展地產市場，進一步促進房地產業健康快速發展，提升全市人居環境和可持續發展水平，結合我市實際，現提出如下實施意見。
一、堅持房地產開發和城市功能提升相結合，創新房地產雙贏模式
堅持以科學發展觀為統領，將政府的公共服務功能與房地產開發相結合，推進非政府投資類公共服務設施建設管理市場化，發展配套完善、功能齊全、人性化的公共服務設施，提高城鎮居民居住品質。
（一）強化規劃引領，完善公共服務設施規劃。組織編制完成《市公共服務設施規劃》，加強對文化、教育、體育、醫院等用地的強制性規劃控制，保護好公共空間。以商業網點的結構調整和布局優化為宗旨，對城鄉各類商貿網點、大型專業市場和物流園區的空間布局和功能調整進行規劃引導，促進我市經濟社會協調發展。11月20日前完成《市公共服務設施規劃》，對近期公共服務設施建設項目進行計劃梳理，納入城市發展兩年行動計劃。（責任部門：規劃局）
（二）引導民間資本，投資公共服務設施建設。鼓勵和引導民間資本進入市政公用事業領域、商貿流通領域、社會事業領域，積極打造城市各級商業文化中心及新市鎮商業文化中心。大力推行公共服務設施建設的投資主體、運營主體招標制度，健全公共服務設施特許經營制度。加強市政基礎設施的建設，鼓勵民間資本參與市政公用事業建設。對于非市屬辦公、商業金融業等項目，充分利用市場資源，根據不同地段、不同性質，采取不同的鼓勵開發政策。（責任部門：財政局、建設局、教育局、交通局、商務局、體育局、衛生局、城管局、國教公司、澄江街道、規劃局）
（三）加強規劃管理，完善小區配套設施。大力推進重點發展地區與居民生活緊密相關的公共服務設施網絡建設，堅持“政府主導、市場化運作”模式，科學配套建設教育、醫療衛生、文化娛樂、城市管理、社會福利等設施，創造舒適型住宅區。住宅區各項配套設施與住宅同步規劃、同步建設，同時投入使用，對分期開發的住宅區，明確分期建設的配套設施項目。（責任部門：建設局、房管局、教育局、衛生局、規劃局）
二、堅持房地產開發和生態保護相結合，發展創新型生態地產
圍繞建設高品質人居，將不開發區域的生態環境作為項目來經營和打造，實現基地的生態環境資源與項目開發的互動提升。
（一）加強整體環境保護、打造生態基底。嚴格貫徹關于不開發區域的產業發展暨結構調整政策，切實保護基地內良好的水系、綠化、生產資源等，營造良好的生態環境基底。
1、加強生態綠化建設：加快現代農業生態園區建設，鼓勵發展高效生態農業。保護基地內良好的公園綠地、防護綠地及既有的農林果園系統，增加景觀建設的引導，嚴格控制區內污染物的排放，加強生態環境的修復和保護力度，對重點地區進行環境監控，保護、恢復自然生態。（責任單位：徐霞客鎮、青陽鎮、月城鎮、長涇鎮、祝塘鎮、顧山鎮、園林旅游局、農工辦、規劃局）
2、暢通城鄉水系：強化河流水系的生態功能，盡量保護和恢復自然的河流形態，結合水利工程，溝通主要水系，對主要水系兩側實施生態恢復工程，促進水體與環境的共生，展現水鄉特色；在保持水系形態特色的基礎上，通過人工方式對河流進行適當調整和改造，優化水系結構；挖掘水系歷史，豐富文化內涵，延續文脈。（責任單位：徐霞客鎮、青陽鎮、月城鎮、長涇鎮、祝塘鎮、顧山鎮、水利局、交通局、規劃局）
（二）完善基礎設施建設，營造良好開發環境。
1、加快交通性干道建設：完善各功能區之間的主要道路，構建快速便捷的交通性干道。近期打通暨南大道、長山大道、惠澄大道、顧桐路等區內主次干道。形成“一橫兩縱”（“一橫”即沿江高速公路，“兩縱”即錫澄高速公路、錫通高速公路）的高速公路系統；“一橫四縱”（“一橫”即暨南大道，“四縱”即第二過江通道、徐霞客大道、長山大道、新長路）的快速路系統；“三橫四縱”的二級公路系統。（責任單位：交通局、建設局、規劃局）
2、加快市政基礎設施建設：加強農田水利、防洪排澇工程建設，為高效生態農業的進一步發展創造條件。完善市政管線等基礎設施的建設。（責任單位：建設局、交通局、水利局、規劃局）
（三）實施項目打包操作，實現生態與經濟雙贏。將基地內的環境資源與項目開發進行大手筆打包操作。政府加強前期環境投入，整治整體大環境，吸引國內外知名房產開發公司參與地塊的開發建設，將環境與開發進行整體打包，打造高品質的居住社區。近期重點借助現狀良好的自然生態人文資源，推進五福島濕地、旸岐濕地、濕地公園、悟空寺等周邊旅游地產項目的開發建設。（責任單位：徐霞客鎮、祝塘鎮、青陽鎮、園林旅游局、宗教局）
（四）做強農業生態產業，促進徐霞客旅游開發。依托南部六鎮的高效生態農業，以現代化的多功能生態農業園為核心，發展農業觀光、農業休閑度假、綠色養生康體等多種形式的旅游活動，以旅游業的發展帶動周邊房地產的開發，形成農業、旅游業、房地產業的良性循環發展。近期重點打造徐霞客大道兩側40平方公里的現代生態農業示范區，發展農業深度旅游。（責任單位：徐霞客鎮、園林旅游局、農林局）
三、堅持創建人居環境城市，鼓勵開發綠色低碳房產
以創建人居環境城市為抓手，進一步促進城市人居環境的改善，促進城市功能的優化，促進基礎設施的完善，全面提升城市可持續發展能力。
（一）推進人居環境創建。今年12月底前創建成國家節水型城市；9月9日已通過省無障礙環境建設示范城市中期檢查，2011年創建成省無障礙環境建設示范城市；今年已啟動“中國人居環境獎”創建工作，力爭年內、確保明年創建成功；2011年啟動創建“聯合國人居環境獎”工作，確保2012年創建成“聯合國人居環境獎”。（責任單位：建設局）
（二）倡導低碳房產開發。推廣普及節能建筑。進一步落實新建建筑未達節能標準不予驗收和不得上市銷售等措施，推進建筑節能普及，保持全省領先地位。2010年底全市節能建筑面積達720萬平方米，2011年底達1000萬平方米，2012年底達1300萬平方米并開始實施建筑物節能65%的設計標準。大力推廣綠色建筑。落實“四節一環保”（節能、節水、節地、節材和環境保護）措施，狠抓試點項目，2010年推進兩個試點項目，2011年完成上海愛家大院等6個項目的試點。至2012年底全市有20個以上的項目獲得省綠色建筑認證標識。推進綠色施工。2011年制訂出臺考核獎懲制度，推廣智富大廈綠色施工典型經驗，從政府投資項目和房產開發著手，加強施工管理、節地與施工用地保護等六個環節的監控管理。2011年30%的政府投資項目、20%的房產項目建成綠色施工工地，2012年50%的政府投資項目、40%的房產項目建成綠色施工工地，走在全省乃至全國前列。（責任單位：建設局、規劃局）
（三）推進新型市鎮建設。突出綠色、生態、低碳理念，著力建設低碳社區、低碳城鎮，大力發展生態房地產、低碳房地產，追求人與自然、社會與自然的和諧。總結推廣申港“季子文化園”建設、華士“城市主題公園”、長涇歷史文化街區、馬鎮明清古街、東方大院開發典型經驗，在房產開發和集鎮建設中融入地方特色文化元素；推廣佳兆業與三街六鎮戰略合作模式，大力開展創新型房產發展招商活動，不斷提升開發品位。10月12日召開市發展創新型房地產懇談會，10月底組織創新型房地產金秋交易會，12月中旬召開市房產新品投資說明會。2011年，推出華士華益生態園、顧山佳兆業可園、祝塘五福島、徐霞客鑫城湖公園、青陽凝秀湖公園、南閘佳福花園、申港錦湖公園、利港親水湖生態公園、璜土香樹灣花園和美的山莊等一批亮點項目。（責任單位：建設局、規劃局、住房局、各鎮（街道））
四、堅持房地產開發中融入文化元素，發展房產精品旅游
堅持“城市即旅游、旅游即城市”理念，在房地產開發中融入城市歷史文化元素，使房地產品“處處皆景、區區宜游”，實現旅游業與房地產的良性互動。
（一）加快現有房產精品的旅游串線。加大整合力度，精心組織策劃，推進房產精品“三線旅游”。東南線：青陽農科園、嘉茂花鳥園、奧特萊斯、悟空寺、月城雙涇云外水莊、華西“增地空中新農村大樓”、新橋桃花島、長涇歷史文化街區、徐霞客故居、徐霞客旅游博覽園、徐霞客濕地公園等。中線：地區總部經濟園，良宵民俗藝術街坊，青果路明清美食一條街，澄江福地商業步行街，城市客廳天華軸線、玫瑰酒吧街、沃爾瑪、1912特色街區（嘉年華）、“芙蓉花”新體育中心、市民水上活動中心，北門“中國裳島”，南門風貌帶歷史老街，劉家大院、敔山灣東方大院、國際會展中心、西堤酒吧街等。西線：臨港新城商務中心、申港河豚魚村、季子文化園、錦繡天成、夏港長江之星生態園等。（責任單位：園林旅游局）
（二）加快推進在建旅游地產重點項目。推進澄南六鎮重點旅游地產項目。徐霞客鎮徐霞客濕地項目，月城鎮水韻新城項目，青陽鎮五星生態酒店項目，顧山鎮千年紅豆樹——中國最浪漫的婚慶之都等項目。2010年完成徐霞客濕地項目一期工程、長涇歷史文化街區；2011年完成徐霞客濕地公園二期工程、月城鎮水韻新城項目；2012年完成青陽鎮五星生態酒店工程、顧山鎮千年紅豆樹——中國最浪漫的婚慶之都項目。（責任單位：徐霞客鎮、月城鎮、顧山鎮、長涇鎮、青陽鎮）
（三）集中打造城區旅游地產重點項目。加快開發黃山軍事旅游景點地產，加快推進“中國軍事文化主題公園”建設。在西組團投資建設城市綜合體項目“萬達廣場”，列入西線旅游點。開發旅游度假地產，推進長晟豪昇大酒店、豪庭大酒店、新長江雅閣大酒店等高星級酒店建設，使全市星級酒店2011年突破25家，2012年達到30家。（責任單位：園林旅游局、房管局、建設局、澄江街辦、城市投資開發公司）
五、堅持保障與市場相統一，發展多層次廣覆蓋的新型住宅
加大保障性住房建設力度，鼓勵開發適應不同消費需求的、個性特色明顯的新型住宅。
（一）建立保障住房建設全新機制。鼓勵民間資本參與經濟適用房、廉租房、限價商品房、公共租賃房等保障性住房建設，通過政府投入和社會投資相結合，建立“政府引導、企業參與、多元投入、市場動作”的建設管理新機制，保障性住房建設涉及的行政事業性收費和政府性基金按規定給予減免優惠。
第9篇：文化旅游地產策劃范文
[關鍵詞] 旅游地 形象屏蔽 評述
很多旅游地經過長時間的發展,早已被旅游者熟知,在旅游者心目中已樹立起明確的形象,成為了較為成熟的旅游地,而旅游業自身聯帶發展的屬性必然使一些具備一定條件的旅游資源得到了“搭便車”式的發展。但是接踵而來的問題是,發展中的這些旅游地或景區在旅游者看來可能只是一種“綠葉”角色,無法給旅游者一種明確的形象表達,于是便在旅游者的心目中處在了成熟型旅游地或景區的形象屏蔽內。這種現象引起了國內眾多學者的關注,形成了一定的研究成果。
一、國內關于旅游地形象屏蔽的相關研究
我國關于旅游形象屏蔽的研究,主要是以旅游地為主要對象展開的,而且研究的屏蔽內容包括了旅游地各方面的情況,如旅游資源狀況、旅游服務供給的宏觀條件和微觀條件等,在實證研究方面主要是以某個城市或旅游景區點為主。關于旅游地或旅游景區形象屏蔽作用機理方面的理論研究相對來說還是比較缺乏的。
旅游地屏蔽現象的研究一定程度上是基于旅游地空間競爭理論和對生態學空間競爭理論的借鑒而展開的。張凌云(1989)做過針對旅游地空間競爭的交叉彈性方面的論述。保繼剛對同類型景觀的空間競爭進行過研究,如對濱海沙灘型旅游資源的空間競爭分析(1991);對以石林為代表的類似性較高的喀斯特景觀旅游地之間的空間競爭的分析,并提出了“替代性競爭”的概念(1994);以皖南三大名山為例對名山旅游地(1994)的空間競爭也進行過研究。
1993年,王衍用在《孟子故里旅游開發戰略研究》一文中分析了同類旅游地之間存在著一定的競爭關系,認為資源級別高的旅游地對資源級別低的旅游地的發展會帶來負面影響,首次提出了“陰影區”的概念,認為處于陰影區的旅游資源存在減值效應,旅游開發會受到限制,并運用孟子故里進行了實證研究,后來的進一步研究提出了旅游開發中的“陰影理論”。陳傳康、王民等(1996)通過對北京文化景觀的強大“陰影”效應的研究,評價了“老北京城”微縮景觀項目的可行性。
1993年,許春曉在《旅游資源非優區適度開發與實例研究》一文中,提出了旅游資源之間存在著屏蔽現象。2001年,許春曉在《旅游地屏蔽理論研究》一文中對旅游屏蔽現象進行了深入研究,文中明確提出了“旅游地屏蔽現象”一詞,并且將其定義為“某特定區域的旅游資源,因某些限制性因素的存在,而開發利用價值大為遜色,甚至不能順利開發的現象。”文章將旅游地屏蔽分為了旅游地的要素屏蔽、資源屏蔽、區位屏蔽、條件屏蔽(從文中歸納的“通達”和“便游”兩大條件來看,主要涉及的是旅游地或旅游景區的可進入情況的分析)和事故屏蔽(由于旅游地發生事故使旅游者產生旅游的畏懼心理而形成的屏蔽)五種類型。文章認為旅游地屏蔽現象具有廣布性、累加性、有限性、依附性等性質;還提出了旅游地屏蔽度的概念,即“一個擁有一定量和質的旅游資源的旅游地,由于各種阻限的存在,旅游資源對游客的吸引力下降,旅游地整體形象受到一定程度破壞,難于形成開發效益,而開發被阻礙或延緩的程度”,同時,提出了屏蔽度的測定方法。文章最后對旅游屏蔽區的開發戰略提出了思路。
李國平、葉文于2002年,在《游客感知“灰度區”旅游形象策劃探討》一文中提出,把一定區域的旅游形象看作整體,認為不同的區域整體旅游形象之間存在著等級差別,并將這些區域分為“灰度區”和“光環區”。在游客心目中,旅游形象不突出,呈現模糊或灰度狀態,還不足以形成理想旅游地的地區即為旅游形象感知的“灰度區”;在游客心目中具有鮮明旅游形象的旅游地即為“光環區”。
2003年,楊振之和陳謹在《“形象遮蔽”與“形象疊加”的理論與實證研究》一文中,首次提出了旅游地形象遮蔽的概念,并結合楊先生以前的著作將其定義為“指在一定區域內分布著若干旅游地(風景區),其中旅游資源級別高、特色突出或者產品品牌效應大或者市場競爭力強的一個旅游地(風景區),在旅游形象方面也會更突出,從而對其他旅游地(景區)的形象形成遮蔽效應。文中還提出了形象疊加的概念,將其定義為“指在同一區域內不同的旅游地的差異化形象定位,使每一個旅游地具有各自的形象影響力,進而使這一區域產生一種疊加的合力,產生整合性的影響力”。文章將形象遮蔽的表現形式歸納為三種:第一種,同一區域內,不管旅游資源是否具有相似性,級別、品質高的景區一般會對其他景區形成“形象遮蔽”;第二種,旅游資源特色相似,兩者或更多的旅游地都可以用同一形象,就看誰率先樹立起形象,搶先樹立起形象者由于品牌效應就會對其他旅游地形成形象遮蔽;第三種,資源特色相近,品牌影響力相差不大,市場競爭力強的景區對其他景區形成遮蔽。文章初步分析了形象遮蔽的作用機制以及空間影響力,從形象遮蔽自身的角度出發,對形象遮蔽的作用機制進行了分析,應該說還是有進一步分析的空間的。關于形象遮蔽的空間影響力,文章根據旅游地吸引力的大小對形象遮蔽的影響空間尺度進行了界定,認為具備極強吸引力的旅游地的形象遮蔽空間可能是跨越大的空間尺度的,甚至是國家范圍內的;具備很強吸引力的旅游地的形象遮蔽空間是跨越中等空間尺度的;具備較強吸引力的旅游地的形象遮蔽空間局限在較小的空間尺度范圍內。文章對旅游地如何形成形象疊加效應提出了人為整合、細分市場和重視線路產品策劃三大對策。最后對形象遮蔽和形象疊加在實踐中的運用進行了實證研究。
楊新軍等在《旅游屏蔽區的城市空間拓展研究》一文中指出了“當前對‘屏蔽現象’的研究主要集中于‘旅游地空間競爭’理念,注重對生態學‘空間競爭理論’的借鑒,而對具有競爭關系的旅游目的地系統尚未過多進行屏蔽障礙分析,缺乏綜合反映其作用機制的相關研究”。
劉睿文在《旅游形象不對稱作用理論研究》一文中,試圖整合上述理論,提出了旅游形象不對稱論,文中稱“旅游形象不對稱作用指兩個或多個相互聯系的旅游地因其旅游形象級別不同,而在旅游形象方面形成不對等或不對稱的相互影響和作用及其所引起的現象和關系。旅游形象不對稱作用理論強調不同旅游地形象級別的差異,進而導致形象上的不對稱作用及其所引發的旅游行為、旅游地域形象格局的變化。”文章提出了旅游形象不對稱作用的概念模型,并從形象認知和形象相互作用的角度對其作用機理進行了分析。還提出了旅游形象不對稱作用理論中的7個未開展深入研究的“黑匣子(理論方向)”。
二、旅游地形象屏蔽相關研究的評述
國內關于旅游地(或景區點)形象屏蔽的相關理論研究至少有三種觀點。旅游景區形象屏蔽的其他相關研究,主要是運用這三種理論進行的實證研究。
1.以王衍用為代表的陰影區理論
陰影區理論主要研究處在熱點旅游區陰影中的旅游景區點的發展對策,認為處于陰影區的旅游資源存在減值效應,旅游開發會受到限制。實證研究方面,主要是運用陰影理論對具體的景區點或旅游地進行論證分析,提出相關的應對策略。如,吳軍(2006)在《“陰影區”內城市旅游形象設計探討》一文中就是以處在曲阜和泰山陰影中的鄒城為例進行的實證分析,從形象設計的角度,對鄒城旅游的發展提供了相關思路。類似的文獻還有黃河的《“陰影區”旅游地差異性旅游形象定位研究――以宜賓興文博望山為例》等。
2.以許春曉為代表的旅游地屏蔽理論
旅游地屏蔽理論主要從旅游開發要素、區位、旅游條件和發生事故等方面對“因某些限制性因素的存在,而開發利用價值大為遜色,甚至不能順利開發”的旅游資源,進行要素屏蔽、資源屏蔽、區位屏蔽、條件屏蔽和事故屏蔽的實證分析,并找出發展對策。理論運用方面的成果如,羅廣文、劉英在《旅游地屏蔽理論的實證研究――以達州市旅游為例》一文,就是從旅游資源、旅游開發要素、區位、旅游條件和發生事故等方面分析了達州的屏蔽狀況,并提出了相關對策。類似的文章還有李娟等的《旅游屏蔽區的錯位發展策略――以陜西三原為例》,這篇文章把形象也作為了屏蔽研究的因素之一。
3.以楊振之為代表的形象遮蔽理論
形象遮蔽理論主要從由一系列因素綜合形成的形象角度出發,把旅游地之間的競爭要素集中到形象的遮蔽和疊加上,并對處在形象遮蔽中的旅游景區點如何變遮蔽為疊加提供對策分析。認為一定區域內的若干旅游地(風景區),旅游資源級別高、特色突出或產品品牌效應大或市場競爭力強的旅游地(風景區),在旅游形象方面也會更突出,從而對其他旅游地(景區)的形象形成遮蔽效應。這方面的實證文章有張英的《區域旅游形象塑造――如何避開形象遮蔽現象》,文章以金佛山為例,探討了金佛山應如何避開遮蔽塑造獨特形象。
實際上,以上三種理論所闡述的研究對象的特征是基本相似的,都是研究由于受到其他旅游地或旅游景區點的影響而處在發展下風的旅游地或景區點的情況,而且都主要是從旅游地(或景區點)的角度對相關現象或效應進行分析。只是三者的著眼點不同,陰影理論著眼于旅游的冷熱點區,旅游地屏蔽理論著眼于一些限制性的因素,而形象遮蔽理論則著眼于旅游地形象之間的影響。
這三種理論的研究都對旅游地的開發和經營提出了各自角度上的發展對策,有益于旅游地自身旅游形象的樹立、旅游品牌的建設、旅游服務的改善和旅游經營方式的優化。同時,這些理論成果都有助于展開對旅游景區屏蔽現象的形成和作用機理的研究。
無論是“陰影區理論”、“旅游地屏蔽理論”還是“形象遮蔽理論”都是從旅游資源地的角度出發展開相關研究的,關注的重點都是旅游地的旅游資源狀況,揭示出旅游資源之間的優劣比較產生了“陰影”、“屏蔽”或“遮蔽”。相對來說缺乏對旅游者在景區發展及景區形象形成中所起作用和影響的關注。事實上,市場經濟時代旅游者在景區選擇上是處于主動地位的,是旅游者在選擇景區而不是景區在選擇旅游者。正是由于旅游者的選擇才產生了旅游的冷熱點區域、發展的限制和形象的遮蔽,所以有必要從旅游者的角度對旅游景區的形象屏蔽進行相關研究。
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