電商服務托管精選(九篇)
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第1篇：電商服務托管范文
IDC即互聯網數據中心。它是伴隨著互聯網不斷發展的需求而迅速發展起來的，成為了新世紀中國互聯網產業中不可或缺的重要一環。它為互聯網內容提供商（ICP）、企業、媒體和各類網站提供大規模、高質量、安全可靠的專業化服務器托管、空間租用、網絡批發帶寬以及ASP、EC等業務。IDC主機托管主要應用范圍是網站、虛擬主機和電子商務等。比如網站，單位通過托管主機，從電信部門分配到互聯網靜態IP地址后，即可自己的www站點，將自己的產品或服務通過互聯網廣泛宣傳；虛擬主機是單位通過托管主機，將自己主機的海量硬盤空間出租，為其他客戶提供虛擬主機服務，使自己成為ICP服務提供商；電子商務是指單位通過托管主機，建立自己的電子商務系統，通過這個商業平臺來為供應商、批發商、經銷商和最終用戶提供完善的服務。
數據中心機房建設審批級別高、建設周期長、技術難度大、建設成本高。作為國家發改委審批立項的數據中心機房，按照5A級標準建設，如何運營及收入成本核算，盈利模式和利潤考核都是新形勢下財務管理的難點和重點。傳統工業會計是按照生產車間生產的產品種類核算成本，可分為固定成本和變動成本，折舊費、人工費、制造費用等采取分攤的方法進入產品成本，傳統的商業會計是買來賣的，主要是采購成本和物流成本等。IDC機房是以服務托管租賃為主的現代信息服務業，提供的是服務，也是智力活動的成果。其成本的核算和傳統的工業會計和商業會計有很大區別。IDC機房成本核算主要涉及折舊費、電費、人工費、帶寬租賃費、備品備件費以及差旅招待費、培訓費等。
一、機房折舊費
主機柜、服務器、磁盤整列、綜合布線、機房精密空調，UPS電源，發電機組、消防設施等固定設施都是通過折舊分攤其成本的。按照國家發改委信息安全專項批復的數據災備外包服務中心項目A級標準建造的機房投資額大，分期建設，一期建設資金達三四千萬，達產后可以為本省及周邊省份的政府、企事業單位提供數據安全保障服務，及時備份、加密保護、在線傳輸等。機房主體工程及附屬設施這些折舊年限一般較長，為30年―50年，采取年限平均折舊，但是精密空調、服務器、交換機、UPS電源等儀器設備類的折舊年限較短，一般是3―5年，采取年限平均折舊或者加速折舊。折舊方法一經確定，通常保持不變。折舊費通常是固定成本，隨著托管服務業務的增加，分攤到每個項目上的成本是不同的。機房辦公設備的折舊費不能進入服務托管項目的成本，而計入管理費用-折舊費里，只有用于服務托管的設備、設施的折舊才能計入服務托管項目的成本。
二、電費
IDC機房服務托管都是7*24小時全天候服務的，機房環境恒溫恒濕，有24小時不間斷電源，電力供應除了市政外網接入外，備份機房發電機組，如市政外網斷電，機房UPS電源保證供電，在5分鐘內機房自備發電機組自動運行提供電力。電費支出在機房日常運營成本中占據較大份額，在服務項目托管成本占比較高。托管成本中一般機房電費的80%要分攤到托管項目的成本里，20%是機房的辦公費用，包括辦公電腦、大屏顯示，照明等。電費采取當期發生額分攤的方式進入每個服務托管項目的成本。
三、網絡帶寬租賃費
機房帶寬接入一般有移動、電信和聯通寬帶網絡，采用專線租賃或提供100M帶寬幾個IP地址租賃的方式。數據中心機房寬帶租賃費是變動成本，隨著機房規模的擴大，租賃的成本逐漸上升。機房租賃帶寬費用分攤到每個項目托管服務的租賃成本有限。隨著業務量的增大，分攤到每個具體的業務上的租賃成本就少。
四、人工費
機房人工費主要是機房管理人員的工資性支出，包括工資、獎金、社保、公積金等支出。機房的人工費支出通常是固定成本，隨著機房規模、業務量的增加，人工費支出也相應增加。按照本年度的月工資總額占業務量比值乘以單個項目的金額確定單個項目每月分攤的人工成本。
五、備品備件采購費
服務器、磁盤陣列等不屬于備品備件范疇，備品備件包括服務器內存條、光纖硬盤、防浪涌電源插座、外置刻錄光驅等。這部分的采購費用一般相對較小，特別是新建的數據中心機房沒有多少采購費用， 如果發生采購費用則按照誰受益誰擔當的原則歸集成本。
六、外部培訓費
數據中心機房服務托管項目一般要對人員進行專業培訓，以滿足工作的勝任能力要求。如果是針對某個特定的項目進行的培訓則直接計入該項目的服務托管成本，若不是專門針對某個項目的培訓則按照所有項目的金額采取分攤的方式計入所有服務托管項目的成本。
七、差旅住宿招待費等
數據中心機房的差旅住宿招待費一般是指項目承攬、實施過程中發生的費用，按照實際發生的金額歸集到每個項目，如果是中心機房的一般性招待和差旅費，則計入期間費用。八、結束語
數據中心機房托管服務業務是全新的業務模式，由于缺少歷史數據可供參考，托管服務的定價比較困難。成本核算出來了，預計30%-40%的毛利再行定價，包括機房基礎環境、網絡帶寬、虛擬主機、服務器等租用服務。經營業績考核時，市場人員的個人費用要從個人市場業務提成中扣除，市場業務人員一般提成比例不高于托管服務項目凈利的25%。留給企業的項目利潤一般在20-30%左右?？傊?，數據中心機房的收入和成本核算是現代服務業創業創新的重點和難點，做好調節機制引導企業良性發展是財務管理工作的關鍵點，同時對財務人員提出更多的技能要求和更高的業務素養。
參考文獻：
[1]李凌.軟件項目管理中的進度控制問題研究[J].中國科技信息；2005，17
第2篇：電商服務托管范文
編者按：大數據、云計算、物聯網、移動計算、社交媒體等等的背后都是數據中心，近幾年隨著新技術新應用的不斷涌現，數據中心市場正在經歷競爭格局的演變，其未來發展趨勢是行業關注的一大熱點，因此，我們編譯了業內專家布萊恩·史蒂文斯對美國數據中心市場發展的客觀解讀，希望對我國數據中心市場發展以及數據中心服務商的成長道路有所啟示。
布萊恩是施耐德電氣公司新近成立的服務供應商管理部總監。他負責戰略戰術的制定與實施，有效地管理和發展數據中心服務提供商分部（MTDC，戰略性IT/云與電信大客戶）。布萊恩擁有在施耐德電氣超過10年的工作經驗，從事過包括銷售、運營、戰略管理等多個崗位。
問題一：廣義地講，目前數據中心外包市場的格局如何？
布萊恩：數據中心服務商的空間正處于一個在其發展中非常激動人心的時刻。盡管數據中心在大約10～15年前就已開始，但近兩三年中，整個世界的數字化、能源問題、金融與監管壓力極大地推動數據中心的發展，速度明顯加快。這種加速外包正在驅動服務供應商市場的成熟，而且步伐快速。
可以肯定的是，當前數據中心外包的格局正在經歷著驚人的增長。租賃空間托管（零售與批發）預計未來三年復合年均增長率（CAGR）將達到20%，這大約相當于當前70%的服務提供商市場；在未來三年，預計約占30%的空間的云及托管服務市場，將達到超過60%的復合年增長率增長。到2016年，僅云服務就將達到1000億美元。此外，超過1000個新的數據中心將在未來3～4年建成，以響應這種外包趨勢。
問題二：數據中心服務商的商業模式怎樣？
布萊恩：數據中心的空間服務商大致可劃分為四類不同的業務模式：托管（零售）供應商、批發供應商、管理/專用托管以及云服務供應商。
人們很容易把他們歸為同類，但其實這些供應商提供了完全不同的服務，對那些要尋找部分或全部IT外包的企業來說，認清這一點至關重要。
零售托管提供商出售單個機架或機房，機房從50-500平方米不等。零售客戶通常集中在傳統的小型、中小型企業，他們根據每個機架或能源使用情況收取相應費用。零售托管提供商還面向共享、專用或托管服務供應商銷售。為了努力使自己與眾不同，零售商專注拓展業務，通過提供新的服務，如應用程序管理，從而推動盈利增長。
批發供應商則建造介乎1000～2000平方米的大型設施。他們為購買或租賃數據中心的客戶提供電源及冷卻設備，通常為單個用戶或少數用戶。該設施通常內置至少一兆瓦用以可擴容量或分離艙。批發供應商通常比零售托管提供商的客戶要少，但他們簽有長期合同。零售托管公司或主機托管公司的客戶往往是財富2000企業；而批發的商業模式則是通過不斷擴大數據中心的數量與面積，勾畫出清晰的成長軌跡。
這也就涌現出專門致力于托管服務的提供商。通過專用托管，客戶租用一臺服務器，僅應用基本服務；而共享主機則恰恰相反，多家客戶同時共享一個單一的服務器。托管服務供應商可為客戶提供全面的系統管理、數據庫管理以及某些應用管理。因此，這種管理服務模式為客戶提供了一個具有較高層次的靈活性。
最后，云計算供應商可提供點播功能，而且解決方案靈活，從存儲，到網絡，再到服務器，其能力表現均佳。而且云模式存在多種不同形式，其中包括基礎設施即服務（IaaS）、平臺即服務（PaaS）以及軟件即服務（SaaS）。這些模式均提供按使用付費的方法，對中小型企業非常有吸引力。
目前，我們可以看到一種趨勢，以前那些不盡相同的商業模式正逐漸融合，這正是由于各大企業都在追求并逐步推動差異化且維持相應的利潤造成的。
問題三：數據中心服務商行業增長的主要驅動因素是什么？
布萊恩：廣義地講，我們可看到四個主要的市場驅動因素：消費者需求、企業增長、能源成本以及資金壓力。
從消費方面看，我們稱之為“客戶2.0”，即7x24隨時連接，一切均被數字化，可快速訪問海量數據，這些已不再是奢侈的要求了，而是一個標準而已。4G/LTE的增長也將帶動市場需求，使其更具可擴展、靈活的計算能力。如同當初2G的方式實現了移動瀏覽，3G使得手機游戲及導航成為可能，那么4G/LTE將為消費者提供新的應用程序，打破先前的下載速度記錄。
從企業方面看，數字化已經完全改變了商業格局。企業依靠技術、數據和自動化只是為了跟上當前市場的腳步。
這兩個驅動因素的背后是數據中心，也是數字化的支柱。老化的數據中心已無法繼續支持企業增長，甚至保持連續性。經濟發展滯后仍然致使許多公司數據中心擴建項目擱淺，但對計算能力需要的增加卻不會降低。企業需要以可擴展、按需付費的解決方案達到快速響應市場需求。這就是未來的數據中心，也是數據中心外包的用武之地。
與此同時，能源成本不斷增加，實施“綠色”科技迫在眉捷。經濟環境阻礙了企業擔負升級的需求以及建立數據中心前期資本開支的能力，卻根據承擔運營費用創建了一個模型，更具吸引力。
問題四：現在哪種類型的數據中心服務（如托管、主機托管、云服務等）是最熱門的？
布萊恩：他們都很熱！從經濟增長的預測來看，云服務預計增長最快，但目前僅占有1/3的市場服務份額；批發商在利潤導向的壓力下，不得不提供具備競爭力的價格，進而降低盈利；大型企業外包趨勢將繼續推動散裝租賃；強調捆綁管理服務的零售托管商，逐漸成為一個有吸引力的盈利模式。
值得注意的是，每家公司都在以不同的模式迎接著可預見的未來。公司應該根據所有的可能來確定什么才是最適合自己的業務需求，從現有數據中心的改造和重建到外包部分或所有的IT服務，又或者采用多種方式相結合。
問題五：今天數據中心服務商還可為企業帶來哪些更多的利益呢？
布萊恩：數據中心服務供應商為客戶提供了從數據中心物理層到軟件即服務的全面解決方案，既靈活可靠，又節約成本。
靈活性來自于他們可根據當前的商業環境，為客戶的IT戰略提供可擴展的計算能力，包括向上或向下多種不同需求的選項式服務。
降低成本助力規模經濟：專業設計、構建和維護數據中心，以及通過節約能源、建設、維護和運營成本的形式來降低資產投資額和運營成本。
此外，數據中心服務商還為客戶提供了可靠的服務，很少或從不宕機。
問題六：公司尋找外包的主要原因之一是成本，在這很多方面做數據中心的服務要優于傳統/專用數據中心的建設，尤其是在不確定的宏觀經濟？
布萊恩：毫無疑問，短期內外包可節約成本；但長遠看來，自建戰略已被證明更具成本效益。因此從這一點來看，對于各個不同的公司，建造自己的數據中心，從財務角度考慮更具優勢。這是因為對于總體擁有成本（TCO）模型來說，涉及諸如風險、冗余要求、位置和用電效能等等如此眾多的因素。有各種不同形式的解決方案，可根據用戶的需求，幫助他們評估建造新的數據中心是否比外包更具優勢，進而做出進一步的決定。
問題七：服務商目前面臨的最大挑戰是什么？
布萊恩：作為一個新興的行業，數據中心服務商面臨著一系列的挑戰。從財務角度來說，許多供應商仍將主要精力集中在尋找資金，發現真正可擴展的執行方式，以及不斷增長盈利的新模式。但與此同時，也有進入市場的壓力，而且實現技術和商業模式可呈現迅速螺旋式上升。對于如此之高的增長市場，投資者更注重將可觀的資金只提供給那些最引人注目的商業計劃。
這無疑引來競爭格局。隨著大型和小型競爭者均以極快的速度進入市場，數據中心服務商必須迅速脫穎而出，在其整個關系網內提供卓越的客戶體驗——包括提供符合成本效益的、靈活多樣的解決方案，并具備100%可靠性與可用性，而且提供頂尖的安全機制與服務支持。
再者，隨著社會與法律的不斷加壓，具有可持續性發展并以綠色科技實施成為打造數據中心服務的重要指標，這樣才可以更好地協調眾多壓力與利益的平衡關系。
數據中心服務商所面臨的其他挑戰還包括自然災害、管理客戶流失以及安全問題，特別是安全問題，對于云服務提供商來說尤其如此。
大多數新型企業所面臨的挑戰之一是找到固定租戶，否則爭取投資人的興趣將非常困難，但如果沒有數據中心，則更難找到固定租戶。
問題八：數據中心管理層可以從行業的發展趨勢得到怎樣的啟示呢？
布萊恩：數據中心服務商越來越多地轉向模塊化解決方案，以提高他們推向市場的速度，同時降低成本?？深A測性、標準化和減少錯誤是模塊化設施的根本保證。正是基于同樣的考慮，數據中心經理選擇深入研究模塊化解決方案是非常明智的。
數據中心服務商也密切關注應用程序的關鍵特性，往往選擇二級解決方案降低成本。
企業與數據中心服務商面對同樣的挑戰，他們都在期待穩定的、持續緩慢增長的經濟環境。公司對數據中心的規劃必須深思熟慮，考慮到未來的增長、能源效率、靈活可用性，以及在數據中心服務商行業的所有主要因素。
在規劃企業數據中心的未來時，管理者必須權衡所有選項的成本與風險，從完全新建到全部IT服務外包，所有這一切都必須從數據中心的整個生命周期的角度做出全盤考慮。
問題九：數據中心服務的前景如何？傳統的企業數據中心是否將成為瀕危物種？
第3篇：電商服務托管范文
痛苦抉擇
網絡改變著人們的生活方式，也改變著傳統品牌的銷售方式。在網絡電子商務迅猛發展的時代，線下銷售渠道強大的傳統品牌，一番痛苦抉擇后，紛紛觸網。
這些行業內傳統品牌有以下共性：生產標準化，產品力求規模效應，線下有完善的銷售渠道，有數量眾多的線下銷售終端，有龐大的線下銷售人員及管理團隊。
在電子商務時代，這些傳統品牌的網絡銷售面臨著眾多困惑：相同產品，如何協調或區隔線上線下的零售價格？如何實現線上+線下>2的增量銷售效果，而不是簡單的線上對線下需求的存量替代？網絡銷售如何既增加銷量又擴大品牌影響力？網絡銷量一定的前提下，如何實現利潤最大化？
沒有一種網絡銷售渠道模式能夠全面滿足傳統品牌在價格管控、增量銷售、強化品牌、利潤最大化等方面多維度的目標。不同的網絡銷售渠道建設模式，有各自的優劣勢，其中取舍的關鍵在于傳統品牌企業網絡銷售能力的積累和決策者的核心目標。
三大電商渠道建設模式
1. 網絡經銷制
傳統品牌與網絡批發/零售商簽訂經銷合同，企業與網絡批發/零售商之間是單純的商品買賣關系，這與線下的經銷商賺取批零差價模式沒有本質區別，網絡銷售渠道僅是線下渠道的補充。網絡經銷制又分為多家分銷和獨家經銷兩種，品牌越強勢越傾向采用多家分銷制，反之則采用獨家經銷制。
2. 網絡代運營托管制
傳統品牌與網絡零售平臺（包括淘寶天貓商城、京東商城等）簽訂網絡直營旗艦店入駐協議，同時將網絡旗艦店的運營（包括店鋪裝修、客服接單、倉儲發貨等）外包委托給專業電商托管公司運營。電商托管公司獲取月度托管服務費及銷售傭金，銷售傭金一般按網絡零售額的5%～10%比例提取。
3. 網絡零售直營制
傳統品牌組建網絡銷售部門（事業部或獨立電子商務子公司形式），與天貓/京東等各大網絡零售平臺直接合作，開設網絡直營旗艦店，自主負責網絡旗艦店的裝修、定價、客服、售后、促銷推廣等日常運營工作。部分激進的財大氣粗的傳統大品牌企業直接建垂直B2C零售商城（如海爾電器/百麗鞋業等），采用全方位網絡零售直營制。
利與弊
1. 網絡經銷制
對傳統品牌而言，這是最簡單省事的網絡渠道建設模式。傳統品牌傳統銷售渠道（批銷渠道、商超渠道等）建設和管理經驗豐富，網絡渠道的銷售本質與傳統線下渠道一致。采用網絡經銷制，企業可以借鑒移植其線下管理經驗。
但是，網絡經銷商因經營成本低、銷售區域無邊界，價格戰是其獲取銷量的常用手段，其銷量主要來源于線下存量需求的轉移，這非常容易激發線上和線下渠道的矛盾，也容易引發網絡經銷商與企業的矛盾。網絡經銷制，傳統品牌難以掌控線上零售價格，無法發揮網絡短渠道銷售控制優勢，不能獲取網絡零售價值鏈上的利潤，更難以起到傳統品牌在網絡上的品牌傳播和維護作用。
2. 網絡代運營托管制
伴隨電子商務的發展，中國各地電商代運營公司雨后春筍般地出現，僅在電子商務之都杭州（淘寶所在地）就有數百家電商代運營公司。
傳統品牌采用網絡代運營托管制，本質是借雞生蛋，將“客服、零售倉儲、發貨”等粗活外包，自己掌控網絡旗艦店所有權，掌控品牌、價格、推廣等核心資源，并能獲得零售價值鏈中的多數利潤。
不利之處在于，電商托管公司魚龍混雜，優秀的、有實力的不多，難以找到合適的電商托管公司；一旦簽訂托管合同（一般是1～2年），在托管期內，傳統品牌的網絡銷售必受制于人，且必須付出不菲的電商代運營托管傭金。
3. 網絡零售直營制
如同設立線下直營門市部或專賣店一樣，傳統品牌在淘寶天貓/京東等銷售平臺上設立網絡旗艦店，有利于全面掌控網絡零售價值鏈，肥水不流外人田，有極強的價格控制力，真正發揮網絡零售短渠道優勢！能夠兼顧品牌建設和銷量之間的關系。
弊端有：傳統品牌的管理層不熟悉電子商務運營，缺乏忠誠的網絡運營隊伍，難以解決電商運營文化和傳統管理文化之間的沖突。傳統品牌自己建站銷售的直營模式，因引流成本巨大、獨立網站維護成本過高等，弊遠大于利，不宜提倡。
進與退
1. 服飾鞋包、日化用品、家紡家具、家用電器類的一線傳統品牌，基于戰略發展之目的，應不遺余力地組建網絡銷售部門，采用有渠道掌控力、零售利潤最大化的網絡零售直營制（但不必自建獨立網站銷售），應盡力突破網絡運營人才、文化、機制的瓶頸，鍥而不舍、知難而進！因為，今天不走電商之路，明天將可能無路可走！
若因電商運營人才不足問題，不敢倉促采用網絡零售直營制，權宜之計可采用代運營托管制，一旦時機成熟，必須早日采用網絡零售直營制為主、托管與經銷為輔的渠道模式。
占有天時地利人和之優勢，在線下已經建立完善渠道的杭州女裝傳統知名品牌“藍色傾情”“秋水伊人”“江南布衣”“衣香麗影”等已經前后組建電商銷售部門，進駐電子商務平臺，開設網絡直營旗艦店，并取得不菲的業績。
2. 專注于核心業務，習慣于非核心業務外包的外資品牌，應首選網絡店鋪代運營托管制。
外資品牌企業管理等級森嚴，日常運行機制規范有序（不輕易設立電商子公司，不輕易打破工作流程），職員高薪高效精簡，擅長并專注產品研發、品牌建設等核心能力的打造。外資品牌習慣于將“市場調查、批發零售、倉儲配送、銷售服務”等非核心職能特別是非知識密集型活動外包，網絡零售同樣被定義為非知識密集型活動，采用網絡店鋪托管制成為必然。
外資企業的普通雇員年薪動輒數十萬元，朝九晚五晚上不加班、周末不接工作電話的潛規矩蔚然成風，這與電子商務公司里的客服、設計、物流人員數萬年薪、沒日沒夜地工作之現象形成鮮明的反差。不同的管理機制、工作流程、企業文化、員工結構，決定了外資品牌企業（也包括部分國內大品牌）難以實施網絡零售直營制。事實上，寶潔、聯合利華、飛利浦、惠普等著名外資品牌企業以及國內美的、聯想等著名品牌的網絡銷售大多采用外包托管制。
對一些國內二、三線傳統品牌而言，因企業的品牌建設能力不足，電商運營人才稀缺，網絡銷售最好采用借雞生蛋一體化電商運營托管制，即將網絡旗艦店的裝修、客服、推廣等功能全方位外包。要充分相信電商托管公司的專業運營能力一定比自己做得更好。如果電商托管的旗艦店獲得了預期中的成功，在電商運營人才引進及運行機制準備到位的前提下，中小品牌可以終止外包托管，自主運營網絡品牌旗艦店。
3. 對一些飲料類生鮮食品類等傳統品牌而言，可采用簡單易行的網絡經銷制。
服飾鞋包、日化用品、家紡家具、家用電器等產業，電子商務是對傳統線下渠道的顛覆，應該以零售直營制為主。
但是無論現在還是將來，網絡渠道都僅僅是飲料類、生鮮類傳統品牌線下廣渠道的補充，因為飲料單價便宜、重量重，顧客即時消費為主；生鮮類保質期短、遠程零售配送成本高且品質難以有保證。天貓超市和京東超市的蓬勃發展，與飲料食品類傳統品牌的網絡經銷制模式密切相關。
服飾鞋包、日化家紡類品牌旗下的一些庫存/過季商品，也可采用網絡經銷制一攬子打包給網絡經銷商銷售。
第4篇：電商服務托管范文
但這還不夠。
最近一個很熱門的話題是關于ASP的，也即互聯網應用軟件服務提供商。這個概念目前的含義是通過網絡為用戶提供托管、分發、管理應用程序及相關服務。在軟件的重復使用中，成本可以得到分攤。
如果把這個現象放在渠道的范疇里進行思考，可以得到很多有趣的結果。ASP事實上完全是一種軟件及軟件相關服務的經銷商或增值經銷商，這種經銷過程在網絡上被設計得很巧妙，充分利用了網絡無成本疊加的優勢。
由ASP所定義的一種新型渠道模式正在凸現。這種渠道是在網絡出現之前從來沒有出現過的，也有別于傳統渠道在電子商務時代的改良，而是一種完全應網絡之勢而生的新型網絡中間商，故筆者在此大膽地將其定義為營銷渠道新模式?！≈亟ń鹱炙?/p>
如果與目前主流的渠道模式相比較，則前者仍然是一個走貨的通道。而渠道新模式的核心理念是實現了從產品到服務的一個真正的重心轉移，包括注意力的重心轉移。渠道不再是以分貨或走貨為目的、以服務為增值形式的流通通路，相反，而是以提供服務增值和解決方案為主要價值取向，走貨成為一種輔助的方式。有一天，也許今天的很多硬件產品將具有越來越低的價值，甚至免費，而以客戶為中心、以服務為宗旨的渠道，則將重新構建新的金字塔。
這徹底改變了傳統渠道的結構和流向。新型渠道所選擇的經營方式是前所未有的，做的也完全是另外一種渠道架構。這來源于整個商業模式的轉變。包括網絡的資源整合能力，信息價值的凸現，擁有大量客戶需求的相關數據成為制勝的一種必須。對這種客戶數據的擁有和提供相關的資訊業務，將成為中間商尤其是網絡中間商生存的肥沃土壤。
渠道很可能是以一個顧問公司的面目出現，渠道具有和本地客戶良好的溝通能力和溝通體系，掌握大量本地客戶的數據，因此具有大量可資顧問的資源。這些服務內容在第一代渠道中甚至是免費提供的，服務被免費地包含在硬件銷售的利潤中，但是在第三代渠道中則完全不同。
ASP正在做這樣的事。事實上，互聯網成熟的過程同時就是一個渠道的解構過程，渠道承載的信息流、物流、資金流，具有全然不同的運行方式之后，渠道的功能便被肢解或合并。ASP正是利用互聯網的空間，解構了軟件的銷售過程，尋找到了新的獲利空間?！鹘y和網絡的雙向著陸
在網絡模式需要面向傳統方式著陸的時候，傳統也面向網絡著陸，最后它們合二為一。這個著陸是一個互相的過程。網絡正在被一些傳統的概念解構和重新組合，就像傳統產業也在被網絡所解構和重新組合一樣。
第5篇：電商服務托管范文
二、本標準為指導價格，即在簽定房屋委托管理合同時，其實際費用由雙方參照本標準商定。單位內部核算房屋及設備管修經費，可參照本標準。
三、受托方參照本標準收取委托管理費的，其應承擔的“主要業務”、“修繕范圍”及應達到的“服務標準”均應符合本標準的要求。
四、受托方收取房屋租金的，所收租金應沖抵委托管理費。中修、大修及折舊項目可采取基金形式按年計收，在委托管理期間累計使用，并按年度實際發生的工程費用結算。
五、本標準將根據“房租標準”、“修繕預算定額和費用定額”等的變化，由市房地產管理局進行調整。
六、本標準執行中問題，由市房地產管理局負責解釋。
（一）房屋經營管理費：
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｜ ｜萬平方米定員標準｜ 每平方米（建筑）年收費標準（元／平方米） ｜
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｜ 托管房屋規模 ｜ 管理人員 ｜ ｜乙級住宅、行政｜ 甲級住宅、工商 ｜
｜ ｜ ｜丙級住宅｜ ｜ ｜
｜ ｜（人／萬平方米）｜ ｜事業單位用房 ｜ 企業用房 ｜
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｜5萬平方米以上 ｜ 0．92 ｜0．81｜ 1．22 ｜ 1．62 ｜
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｜5萬平方米以下 ｜ 1．10 ｜0．97｜ 1．46 ｜ 1．94 ｜
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｜ 1萬平方米 ｜ 1．28 ｜1．13｜ 1．70 ｜ 2．26 ｜
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注：甲級住宅是花園公寓、別墅、渡假村、高級住宅；乙級住宅是指設備、設施比較完善的住宅，即有熱水和正規浴盆以上標準的設備的住宅；丙級住宅是指一般住宅（下同）。
受托方主要業務：
1、組織接管房屋及設備；
2、計算房屋租金；
3、建立房屋管理賬冊、檔案；
4、辦理房屋進住手續，訂立房屋租賃合同；
5、催繳租金；
6、辦理更名、換房等手續；
7、組織房屋安全檢查，制定房屋修繕計劃；
8、負責組織住宅（甲、乙類）的字全保衛和共用部分的衛生保潔；
9、處理違約；
10、辦理房屋撤管手續。
（二）小修服務費：
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｜ ｜萬平方米定員標準｜ 每平方米（建筑）年收費標準（元／平方米） ｜
｜ ｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 托管房屋規模 ｜ 小修人員 ｜ ｜乙級住宅、行政｜ 甲級住宅、工商 ｜
｜ ｜ ｜丙級住宅｜ ｜ ｜
｜ ｜（1／萬平方米）｜ ｜事業單位用房 ｜ 企業用房 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜5萬平方米以上 ｜ 1．21 ｜1．44｜ 2．16 ｜ 2．88 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜5萬平方米以下 ｜ 1．45 ｜1．73｜ 2．60 ｜ 3．46 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜ 1萬平方米 ｜ 1．70 ｜2．02｜ 3．03 ｜ 4．04 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
小修范圍：
1、疏通下水；
2、修補地面；
3、找補抹灰；
4、頂棚維修；
5、檢修門窗；
6、更換糟朽窗紗；
7、修自來水跑漏水；
8、修衛生設備；
9、修房屋電器零配件、更換局部老化電線；
10、檢修垃圾道、煙囪；
11、汛前清掃屋面、零星補漏。
（三）房屋中修費：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ ｜萬平方米定員標準｜ 每平方米（建筑）年收費標準（元／平方米） ｜
｜ ｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 托管房屋規模 ｜ 中修人員 ｜ ｜乙級住宅、行政｜ 甲級住宅、工商 ｜
｜ ｜ ｜丙級住宅｜ ｜ ｜
｜ ｜（1／萬平方米）｜ ｜事業單位用房 ｜ 企業用房 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜5萬平方米以上 ｜ 1．61 ｜2．70｜ 4．05 ｜ 5．40 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜5萬平方米以下 ｜ 1．93 ｜3．24｜ 4．86 ｜ 6．48 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜ 1萬平方米 ｜ 2．25 ｜3．78｜ 5．67 ｜ 7．58 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
中修范圍：
1、房屋安全檢查，雨季巡回檢查、復查；
2、局部結構維修加固；
3、外墻板縫及屋面維修補漏；
4、房屋裝修，設備一般損壞的單項維修；
5、水電管線局部老化更新；
6、定期對門、窗、雨落管及上、下水管道刷保護性油漆。
中修也可以根據甲、乙方共同確定的中修項目，實行定額預算成本承包。
（四）房屋大修費：
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｜ ｜萬平方米定員標準｜ 每平方米（建筑）年收費標準（元／平方米） ｜
｜ ｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜托管房屋規模｜ 大修工人 ｜ ｜乙級住宅、行政｜ 甲級住宅、工商 ｜
｜ ｜ ｜丙級住宅｜ ｜ ｜
｜ ｜（人／萬平方米）｜ ｜事業單位用房 ｜ 企業用房 ｜
｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－｜
｜ 大修基金 ｜ 1．62 ｜5．04｜ 7．56 ｜ 10．08 ｜
｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－｜
｜其｜一般大修｜ 0．81 ｜2．52｜ 3．78 ｜ 5．04 ｜
｜ ｜－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－｜
｜中｜更新改造｜ 0．81 ｜2．52｜ 3．78 ｜ 5．04 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
一般大修范圍：
1、屋面大修和外墻板縫的大面積維修；
2、電線及上、下水管線老化更新，電表增容等一般性大修項目；
3、抗震加固；
4、綜合維修；
房屋大修也可根據甲乙方共同確定的大修項目，實行定額預算成本承包。
（五）、小區共用設施維修費：
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｜維修費 元／年平方米（建設）｜
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｜ 花園別墅 ｜ 4．10｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－｜
｜設施基本完好小區｜ 2．05｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－｜
｜ 一般小區 ｜ 1．03｜
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維修范圍：區內市政、道路、綠化、美化、上下水管網、化糞池、變電室等的維修。
注：1、小區共用設施維修費按已建成交付使用的房屋建筑面積分攤，由產權單位按年交納。
2、花園別墅的共用設施更新費由甲乙雙方約定。
3、小區管理費另定。
（六）、房屋及設備綜合檢驗費：
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第6篇：電商服務托管范文
作為國內知名的互聯網業務平臺提供商，網宿科技能為這些企業打造搭上快車的“快速通道”。它不但為廣大企業鋪設信息化大道，為之解除后顧之憂，還在互聯網的發展大潮中找到了自己生根發展的沃土，并逐漸壯大。作為一家為客戶搭建業務應用平臺的實力型企業，網宿一直秉承專業、專心、專注的服務和經營理念，提供“一站式”互聯網應用服務。
2000年新年伊始，網宿科技登陸上海灘，吸引了大批國內外客戶，并陸續成立了北京、廣州、深圳分公司，推出營銷力量覆蓋全國的“一站式”服務。2001年，互聯網的寒冬襲來，網宿科技及時推出了租用業務，保持了業務持續增長。
網宿人從來沒有停止過探索的腳步，秉承專業、專心、專注的理念，現在網宿已經能為客戶提供服務器托管、租用、CDN、專線接入等多項服務，為企業搭建堅實、健康的互聯網業務平臺不斷前進。
在日新月異的互聯網環境中，在瞬息萬變的市場競爭態勢中，網宿人堅持始終如一的奮斗精神，為打造卓越的互聯網業務平臺進行不懈努力。
夯實IDC基礎，產品創新領跑市場
在成立之初，網宿便專注于IDC(互聯網數據中心)業務，吸引了一大批國內外著名的互聯網內容及技術服務商，成為中國最大的數據中心提供商之一，并于同年建成了首座自主產權的數據中心機房――國門IDC機房。
到現在為止，網宿已經投資興建了3個IDC數據中心機房，擁有多ISP線路匯結，能夠解決南北互通瓶頸；同時，網宿與國內外電信運營商合作經營著近30個位于互聯網骨干節點的數據中心核心機房，并兼營著國內各地二級城市的數據中心機房，經營的機房總面積已經超過10000平方米，運維的服務器數量超過10000臺，同時，帶寬擁有兩超過60G。網宿科技可為全國各地的客戶提供服務器托管服務。
網宿科技憑借其豐富的帶寬資源，高速穩定的網絡連通性，匯集北京、上海、廣州、深圳四個分公司的營銷力量，已經為2000多家企業提供高質量的專業運維服務。除了提供獨享、共享帶寬租用服務，機柜、機架和機房租用服務，網宿的工程師還會協助客戶完成設備安裝、布放網絡線路、網絡監控，并提供設施調試、聯通和DNS設置等服務。
在IDC領域，網宿一直以客戶的需求為導向，引領著IDC行業業務模式的發展。依托自身豐富的IDC資源，2001年網宿在國內首家推出了品牌服務器按月租用模式。2006年，為了給廣大企業帶來更多實惠，網宿與美國SWSOFT公司合作，成為其白金合作伙伴，一口氣推出了經濟型、商務型、專業型共9款高性能的虛擬專機，幫助更多企業走向信息化之路。
為了提升用戶訪問網站的體驗，更好服務廣大客戶，網宿依托強大的研發力量，搭建起緩存及邊緣計算平臺、快速同步傳輸平臺、高速下載平臺、流媒體存儲分發平臺等四大CDN業務平臺，能使客戶網站的不同內容通過相應平臺分別加速，確保用戶得到完美的接收效果體驗。網宿CDN邊緣分發存儲節點部署在國內5大互聯網運營商和2大專有網絡之上，并通過負載均衡保證節點服務質量，使企業充分利用了帶寬資源，平衡了網絡流量，降低了運營成本。
挖掘深度客戶價值，服務鑄就品牌
網宿科技自成立以來就接納了大批國際上的高端用戶，并以國際標準來不斷提高自己的服務水平，業內首家推出了SLA品質保障協議；同時，嚴標準、全方位的高品質服務也為網宿進一步拓展國內市場打開了方便之門。截止到2006年9月，網宿科技已經為國內外2000多家客戶提供了IDC和CDN加速服務。
何以如此？服務！服務是網宿的安身立業之本，在業務領域，網宿不僅僅專注于IDC托管、租用和CDN加速服務，還為客戶提供一定的增值服務，為他們量身定做合適的解決方案。如果說一流的機房、豐富的帶寬等設施，是優秀的互聯網業務平臺提供商應具備的基本素質的話，高素質的技術和客服隊伍則是核心保障。不論是售前咨詢，還是售中、售后，任何客戶都能享受到網宿人耐心、周到的貼心服務。此外，網宿科技的業務網絡覆蓋全國，是國內唯一的提供“一站式”服務的互聯網業務平臺提供商，只要是網宿的客戶，可在任一地方進行一點業務咨詢、一點業務受理、一點故障申告、一點計費結算、一點技術支持，并享受7X24小時不間斷服務。
可以毫不夸張地說，世界上最貴的產品就是服務，最能贏得客戶信賴的更是服務，這也是網宿科技一直以來吸引大批客戶的最主要的原因。
構建超值價值鏈，打造堅實的互聯網業務平臺
如何將自己企業的業務構架在網絡之上？怎樣搭建健康、堅實的互聯網業務平臺？企業在成立之初，組網建站時服務器的使用是必不可少的。那么，服務器是自行購買還是租用？如何架設服務器，是分布式還是集中式？是自行管理還是選擇一家服務品質良好的運營商進行托管？
另外，許多企業在發展中，不約而同的遇到這樣的問題：如何突破網絡運營商之間互訪的瓶頸？如何在嚴重不均衡的網絡負載中找到能夠滿足自己業務平臺存放的最佳位置？以上種種問題是企業不得不面對的。
網宿科技的數據中心托管平臺覆蓋國內5大運營商及教育科技網，并聯合IBM、DELL、浪潮、HP、華為等國內外軟硬件廠商推出了各款主機租用平臺；
由于與網通、電信等廣大運營商有著良好的關系，網宿獲得了豐富的高質量網絡資源，在推動企業信息化進程中做出自己不懈的努力。
網宿不但是廣東電信“商務領航項目”服務器租用指定合作伙伴，并且是華南網絡游戲中心項目建設合作伙伴和項目商。
網宿人從沒有停止過探索和前進的腳步，始終走在前列并一直引領著業內發展，我們有理由相信，網宿在行業市場上的聲音必將進一步擴大。
公司歷程
2000年01月 上海網宿科技發展有限公司成立，吸納首批客戶，包括Lycos、Double Click、Keynote等，成為中國最大的數據中心服務商之一；
2000年10月至2001年 陸續成立北京、廣州、深圳分公司，此后整合4個分公司的營銷服務力量及全國經營的數據中心，推出“一站式”IDC服務。
2000年10月 建成網宿首個自有產權數據中心國門IDC機房；
2001年04月 聯合HP、IBM、COMPAQ、Dell等公司，在業界首家推出服務器租用服務；
2003年05月 推出基于IPSEC技術的“速通”VPN管理平臺，并獲得國家科委創新基金資助。
2005年05月 網宿研發中心推出自主知識產權的CDN技術，全面開展CDN服務，并于次年4月首家推出CDN2.0 技術，提供網絡動態內容加速服務。
2006年09月 成為廣東電信商務領航項目的服務器租用合作伙伴和華南網游中心項目建設合作伙伴。
資質與榮譽
中華人民共和國跨地區增值電信業務經營許可證(IDC、ISP)
亞太互聯網絡信息中心APNIC會員單位(擁有AX自治域號)
連續4年榮獲上海市3A級重合同守信用認證
中國電信“IDC業務最佳合作伙伴”
第7篇：電商服務托管范文
10月30日，由陜西省中小企業協會與上海股權托管交易中心、上海正天財富管理有限公司共同搭建的，陜西首個服務于中小企業的股權融資孵化基地正式成立。
陜西省中小企業協將主動與上海股權托管交易中心對接，決定合力打造服務陜西省中小企業的股權融資平臺。入駐基地的掛牌企業，將不僅可以得到基地提供的定向融資、重組購并、股權轉讓等專業服務，還能享受到其幫助企業完善法人治理制度、提升產品品牌、擴大營銷宣傳等多樣化服務。同時基地也將對這些掛牌企業規范運作、信息披露等市場行為進行監管，為他們今后在主板、中小板、創業板上市發揮培育、輔導和促進作用。
山西?。洪_通中小企業大數據服務平臺
依托大數據、云計算和垂直搜索引擎等技術的山西省中小企業產業信息大數據應用服務平臺，10月份在山西太原正式開通運行。這是全國首個專為中小企業提業信息服務的專業平臺。
該服務平臺將分3期完成40多個行業的大數據產業情報信息即時和應用查詢，首期開通了機械制造、電子計算機、醫藥、鋼鐵等12個行業及相關產業。
吉林市：中小企業加入阿里巴巴中國站電商合作啟動
10月23日，吉林省吉林市中小企業服務中心、市工信局組織召開關于吉林市中小企業加入阿里巴巴中國站電子商務對接會。
作為阿里巴巴授權渠道推廣商，吉林省豪瑪電子商務有限公司相關負責人就阿里巴巴相關業務特點、運行方式以及未來在吉林發展的方向、具體規劃等情況進行了說明，并向與會的企業代表講解了電子商務基礎知識。
吉林市工信局相關負責人說，下一步，吉林市將與吉林省豪瑪電子商務有限公司簽署全面合作框架協議，共同推進產業集群、專業市場、地區品牌、金牌地產及優質電商的打造。
重慶市：首家服務中小企業上市平臺成立
“未來一年內，我們計劃輔導數百家中小企業完成掛牌上市?！?0月16日，在重慶首家服務中小企業掛牌上市及投融資服務平臺“資本夢工廠”成立儀式上，該平臺負責人表示，中小企業成功進入資本市場需具備三要素：一是選對合適自身發展的板塊；二是企業自身的重視；三是選對推薦輔導機構。
“資本夢工廠”通過與上海股權托管交易中心合作，整合全國及重慶本土各類型投融資機構，輔導和推薦重慶乃至全國的中小企業到OTC的上海股權托管交易中心Q板、E板及北京新三板掛牌上市。
目前入駐“夢工廠”的投資方包括IDG、渝商集團等大型投資機構，以及農業銀行、工商銀行、招商銀行、中信銀行等金融機構。
天津市：中小企業創新發展基地落戶
第8篇：電商服務托管范文
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前?？谑兴芾淼奈飿I管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，?？谑蟹慨a管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
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