房地產產業投資報告精選(九篇)

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第1篇：房地產產業投資報告范文

一、第二次經濟普查中房地產投資

情況分析

根據第二次經濟普查所獲得的數據資料， 2008年，全國房地產投資總量為30580億元，較2007年增長5300億元；同比增長20.9個百分點，增幅較2007年回落了近10個百分點。從占GDP比重來看，房地產業增加值為7174億元，占GDP比重5.2%。

從第一次經濟普查到第二次經濟普查，房地產投資分別由2004年的13158.3億元增加到30580億元，5年翻了近3倍。其投資增長率分別為29.59%、20.91%、22.09%、30.15%和20.97%，均高于20%。形成了從1998年住房制度改革以來的第二個房地產投資高峰期，其基本特征是2005、2006年兩年受調控影響最為明顯，房地產開發投資有所緊縮。但到2007年，調控政策有所松動，投資水平又全面恢復到宏觀調控之前。而2008年，受世界金融危機影響，房地產投資增速又有所下降。

二、房地產投資與經濟增長之間的關系

近年來，隨著房地產投資規模的不斷擴大，房地產投資對經濟增長的作用也在不斷提高。目前理論界主要采用直接計算法和投資乘數法兩種定量方法來考察房地產投資對經濟增長的拉動作用。但由于第一種方法測算時只考慮由固定資產投資形成的固定資本形成總額對經濟增長的直接貢獻，沒有考慮投資品行業收入增加所推動的一系列次級消費的增加。投入產出投資乘數法較好地彌補了直接計算法這一缺陷。所以，本報告利用投資乘數法對房地產投資與經濟增長的定量關系進行測算。

投資乘數是現代宏觀經濟學中的重要概念，它是指某一變量增加一單位數量（在其他因素不變情況下）通過連鎖反應而最終使另一變量變化的倍數。國民經濟乘數法是當今國際上廣泛使用的一種定量分析方法。為此，我們也可以把乘數概念引入投入產出分析中。具體地說，當國民經濟某一部門增加一單位最終需求（在其他因素不變情況下）通過連鎖反應而最終使各部門某一指標（如產出、收入、就業等）變化的倍數。利用投入產出表和其他統計資料，可計算出多項內容的分部門乘數，已成為宏觀經濟分析的有力工具。

我們運用EVIEWS軟件，按照投資乘數法測算出了房地產開發投資對經濟增長的貢獻，結果顯示：房地產投資對經濟增長的初始效應為0.833811，其直接效應為0.063225，故間接貢獻和引致消費貢獻大約是1.063742。

這表明，第一，房地產投資對經濟增長的初始效應反映了增加一單位房地產投資，所產生的基本的收入量。房地產投資對經濟增長的初始效應為0.833811，遠遠高于其他行業的初始效應。從此角度分析，房地產投資較其他行業而言，對經濟增長的貢獻度較大。

第二，房地產投資的直接效應為0.063225，說明房地產部門增加投資所帶動產業內部收入增加較小。房地產業的發展主要是依靠投資拉動的產業，其產業收益的增加具有滯后性和分散性，當部門每增加單位投資時，當期內部效益額的增加有限，故房地產投資的直接效應比較低。

第三，房地產對經濟增長的間接貢獻較大，為1.063742，大于房地產投資的初始效應和直接效應的總和。故房地產開發投資對經濟增長的貢獻中，由房地產開發投資拉動的其他產業投資、居住消費和建筑裝飾品、耐用消費品的消費支出對經濟增長的貢獻大于其本身對經濟增長的直接貢獻，故房地產開發投資對GDP增長的間接拉動作用是房地產促進經濟增長的重要因素。

并且，通過測算，結果顯示房地產開發投資對經濟增長的貢獻呈現逐步上升態勢，而且2007年我國房地產投資乘數為1.96078。房地產開發投資對我國經濟增長具有重要作用，房地產投資大規模增加，在推動經濟增長中發揮了明顯作用，貢獻率不斷提高。其中既有由房地產開發投資本身所產生的直接貢獻，也有通過對關聯產業的帶動效應所產生的間接貢獻。

同時，我們也發現，房地產投資增長確實有助于經濟增長，但房地產投資占固定資產投資的比例過大則會在一定程度上降低這種貢獻。況且，房地產投資對經濟增長的貢獻并不能完全歸功于房地產業一個產業。另外，與房地產投資占固定資產投資的比例相比，房地產業的產出貢獻率目前仍然較小，統計期內房地產業增加值占國內生產總值的比例一直沒有超過5%。總之，整體來看，房地產投資對國民經濟中其他產業的拉動作用較大，乘數效應大致有1.96078左右。如果考慮到購房后對家電、家具等消費的刺激效應，房地產行業對經濟的拉動作用還要更大。

三、房地產投資與關聯產業發展之間的關系

房地產業，因其產業鏈跨度大，產業附加值較高且具有較高的關聯效應和擴散效應，已經成為我國國民經濟增長中不可或缺的一部分。其中，房地產業有一個非常重要的特點就是具有很強的產業關聯性，即前向關聯、后向關聯和環向關聯。

產業關聯主要分三類，前向關聯、后向關聯和環向關聯。其中，前向關聯是指通過供給聯系與其他產業部門發生的關聯。后向關聯是指通過需求聯系與其他產業部門發生的關聯。環向關聯指各產業在經濟活動中依據前、后向的關聯關系組成了產業鏈或產業環。

本報告利用投入產出模型來分析房地產投資與其他產業的關聯效應。通過利用投入產出模型和數學方法，我們分別測算了房地產投資與其他產業的前向關聯、后向關聯和房地產業投資誘發系數。

（一）前向關聯測算結果

從前向關聯測算結果可以看出，房地產與其他關聯產業中的14個行業關聯度較高，平均值0.003699以上。在這14個行業中，租賃和商務服務業的向前關聯度排名第一，關聯值遠高于其他行業以及42個行業向前關聯度平均值，說明房地產投資對該行業的向前帶動作用很大；對金融業，文化、體育和娛樂業，住宿和餐飲業，居民服務和其他服務業的向前影響小于租賃和商務服務業但明顯高于其他行業；對房地產業，郵政業，金屬制品業，石油加工、煉焦及核燃料加工業，儀器儀表及文化辦公用機械制造業，信息傳輸、計算機服務和軟件業，電氣機械及器材制造業，綜合技術服務業，造紙印刷及文教體育用品制造業等9個行業向前關聯值也明顯高于42個行業向前關聯度平均值，表明房地產投資對這些行業的向前帶動作用也明顯高于其他行業。

（二）后向關聯測算結果

從后向關聯測算結果可以看出，房地產與其他關聯產業中的13個行業關聯度較高，平均值0.006027以上。在這13個行業中居民服務和其他服務業，金融業，批發和零售業，信息傳輸、計算機服務和軟件業等4個行業向后關聯度分別為：0.029025、0.026413、0.024067、0.020133，均超過了0.02，明顯高于其他行業，說明房地產投資對這4個行業的向后關聯影響最大；其次是文化、體育和娛樂業，住宿和餐飲業，租賃和商務服務業，郵政業等4個行業，它們的向后關聯度雖然低于前面4個行業，但仍然超過42個行業平均值的2倍，表明房地產投資對這4個行業的向后影響仍然較大；綜合技術服務業，房地產業，紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業，工藝品及其他制造業和教育等5個行業的向后關聯值低于前面8個行業，但高于其29個行業，也就說雖然房地產投資對這5個行業的向后關聯影響小于前面8個行業，但是相對其他29個行業影響還是會大很多。

（三）房地產業投資誘發系數測算

第2篇：房地產產業投資報告范文

內容摘要：本篇論文主要介紹房地產業，共分為四大部分：一，房地產的重要地位二，匯率的波動情況三，人民幣升值對房地產的影響四，總結及建議。其中重點研究對象為人民幣升值對房地產業的影響，并從四方面研究匯率降低的影響：1，國內房價2，外資走向3，國內購買力4，過度升值的影響

關鍵詞：房地產、匯率、投資、總需求、進出口、房價、購買力等

一、房地產業的重要地位

衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經濟發展的現階段，衣食飽暖對大部分人來說已經不是問題，而住房問題已成為百姓關注的“頭等大事”。如果說，中國現階段的主要矛盾是落后的社會生產力同人民群眾日益增長的物質文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點。由此，我們也就不難理解當前房地產市場需求的旺盛和各界對房地產市場的關注。

我們小組的調查分析結果表明，從1998年我國實行住房改革以來，房地產一直處于快速發展之中。從投資角度看，房地產開發投資占全社會固定資產的比重從1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在這7年中房地產開發投資增長速度平均為22.5%，房地產在國民經濟中的地位越來越高，對國民經濟的拉動作用越來越顯著，已成為我國的支柱產業之一。

表11995-2004年GDP、全社會固定資產投資、房地產投資及其增長率情況

年份GDP全社會固定資產投資額房地產開發投資額GDP增長率固定資產投資增長率房地產開發投資增長率房地產開發投資占固定資產投資比重

19955847820019314910.517.523.315.73

1996678852291432169.614.82.114.04

1997744632494131788.88.8-1.212.74

1998783452840636147.813.913.712.72

1999820682985541037.15.113.513.74

200089468329184984810.321.515.14

2001973153721463447.51327.317.05

20021051724350077918.316.922.817.91

200311725255567101549.327.730.318.27

200413651570073131589.525.828.118.78

圖11995-2004GDP增長率、固定資產增長率和房地產開發投資增長率

圖2房地產投資占GDP比重

由表1，圖1和圖2反映的事實可見，房地產業在國民經濟中扮演舉足輕重的角色。

二、匯率波動情況

影響房地產業的因素有很多項，我們組主要從人民幣匯率降低（即人民幣升值）的角度來研究。

表21995—2006年6月1日人民幣匯率變化情況（美元兌人民幣）

年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1

匯率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021

圖3:美元兌人民幣匯率制

人民幣升值主要有以下兩方面原因：

1.外在的升值壓力。

近些年來，中國經濟增長迅速，出口勢頭非常迅猛，外匯儲備一再創出新高，與此同時美國和日本都一再要求人民幣升值。日本宣稱中國向外輸出通貨緊縮，而美國要求中國實行更加靈活的匯率制度。歐盟也一反常態的點名要求人民幣升值，在這種背景下人民幣的升值壓力悄然而生。人民幣升值會使經濟成本上升。美、日等國此舉的真實動機都是希望中國承擔世界經濟調整的沉重成本。

2.內在的升值要求。

進入20世紀90年代以來，隨著國家宏觀調控手段的不斷完善，經濟波動減少，經濟發展進入了可持續增長的階段，中國經濟整體質量不斷提高，出口的非價格競爭能力不斷增強。同時，國家駕馭宏觀經濟的能力日益成熟，國內物價穩定。這些因素也決定了未來人民幣匯率將保持穩定和升值趨勢。

由于內外因的塵埃落定：央行宣布從05年7月21日19點起，我國開始實行有管理的浮動匯率制度，人民幣不再盯住單一美元，美元對人民幣交易價格調整為1美元兌8.11元人民幣，人民幣將升值2%。

三、人民幣升值對房地產業的影響

下圖是我們組根據現實數據做出的房價波動表，由此表也可以看出全國平均房價呈上升趨勢。

圖41991-2004全國平均房價

1．國內房價

人民幣升值使物價總水平降低，房價也隨之會出現短時期內的降低，使人們對房地產偏好上升，導致對房地產業的需求量增加，從而使D曲線向上移動價格P上隨之上升，進而導致房價最終上漲（如圖5所示）

圖5國內房價供求分析圖

2．外資走向

人民幣升值，外國投資者投資中國資產將獲得兩部分收益，一是購買人民幣標價的資產價格上漲的收益，二是匯率變動收益。人民幣升值幅度、商品房價格漲幅是影響外資進入中國房地產的動力。言外之意是，人民幣繼續升值的預期會吸引外資投資中國房地產，外資進入又會進一步推升房地產價格上漲。進而同時也可以得出市場預期人民幣將要升值時，許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產達到保值增值的目的，導致大量的短期投機性資金將涌入中國，必然會有部分資金流向房地產市場。

3．購買力變化

擠出購買力，人民幣升值意味著進口商品價格與升值前相比較有所下降，進而帶動國內一般消費品價格走低，擠出多余的購買力將大量進入房地產領域。

擠出內資，我國目前實際上已經出現了局部的資本過剩，外資的超常流入會很容易形成對內資的大規模“擠出”人民幣升值，意味著中國老百姓購買力的提高，這樣進口商在進口乃至銷售價格不變的情況下從中直接受益，因此從廣義上講對所有的進口商都是利好。，房地產市場也不例外。

4．過度升值的影響

人民幣適當的升值，匯率穩步下降，對房地產來說是有益的，且會帶動區域的經濟快速發展(即國民收入大大增加)。中國目前正處于順差失業狀態，經濟發展不平衡，人民幣升值，匯率降低即R下降，又因為D曲線上升（如圖5）即內需A增加向右移動，如圖所示是經濟好轉的現象，會使中國經濟發展趨向平衡，即將帶動國民經濟快速發展（見圖6SwanModel）。

圖6SwanModel

然而,人民幣過渡的升值匯率快速下降，對經濟是毀滅性的打擊。房價的不斷攀升，讓消費者不知所措。而政府不斷出臺的宏觀調控政策，猶如一道道沖擊波，迫使房價下降，會給房地產市場帶來前所未有的震動，容易產生房地產經濟泡沫，一旦泡沫破滅，就會給投資者造成巨大損失。

四、總結

匯率的降低即人民幣升值使房價上漲并且拉動內需，刺激經濟增長，使資本大量流入，擠出購買力和內資。然而在房地產業不斷進步和發展過程中要注意過度的價格上漲而導致的“經濟泡沫”現象，所以要保持良好的宏觀經濟與政策環境，才能使房地產業穩步、快速、健康地發展。

房地產業既是資本密集、關聯度高的產業，又是提供生活必需品的基礎產業，判斷房地產業形勢和發展前景必須從基本國情出發，充分考慮中國加速的城市化進程和住房市場化改革的影響，以科學發展觀為指導，在經濟社會發展的整體環境中去把握。

從短期來看，房地產業受政策性因素影響較大；從中長期來看，房地產業屬于朝陽產業，目前還處于總量增長時期，現階段出現的結構性和區域性矛盾屬于前進中的問題，是長期發展中必然出現的相對波動。未來房地產業必將隨著宏觀經濟的持續發展和國家產業政策的調整逐步解決，房地產業的中長期趨勢良好。

參考文獻：

[1].李凱《中國行業發展報告》中國經濟出版社，2005

[2].牛鳳瑞《中國房地產發展報告》社會科學文獻出版社，2005

第3篇：房地產產業投資報告范文

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房地產開發可行性研究報告【一】

一、項目背景

1、項目名稱：居住小區(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據：

(1)《城市居住區規劃設計規范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》liuxue86.com

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規范》

(5)《住宅建筑設計標準》

(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

(8)《高層民用建筑設計防火規范》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。

2 )建設規模與目標：

土地面積：

容積率：

開發周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

建筑面積(預計)：總建筑面積：

3 )周圍環境與設施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側為 市城市中心景點。

(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

(4)西南靠近a市小學。

(5)北面為a市人民銀行。

4、項目swot分析

優勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價

元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。

(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。

項目所在區位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

2 a市房地產住宅市場分析

a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。

1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

二oox年，a市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。

表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

房地產開發可行性研究報告【二】

一、國內環境：中國房地產還有20年以上的好景

xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。

“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。

中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。

1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。

2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”

二、xx房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導

2004年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。

3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

2003年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;2003年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)

2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《2004年經濟發展情況新聞稿》)

以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。

5、同類物業的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、xx房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。

房地產開發可行性研究報告【三】

一、房地產可行性研究的目的

房地產開發項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷售等一系列復雜的程序。可行性研究是房地產項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內部立項審批以及最終投資方案的主要依據。

通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產項目決策的正確性，提高項目的經濟效益。其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產開發項目的實施和控制提供參考。

二、規劃設計的可行性分析

1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合規劃設計概念。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2.容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

3.土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如圖例，對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

4.周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5.周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6.周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

7.市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。

房地產開發可行性研究報告【四】

可行性研究過程中的誤區及應對措施

(一)常見誤區

1.一個標準的效益分析

如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。

2.先入之見的可行性分析研究

通過一些房地產投資項目失敗的案例，發現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發現，房地產項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(二)應對措施

1.重視專業化及市場培育工作。加快專業化及市場培育工作，推進行業規模化與專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外在動力。

2.提高從業人員素質。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。

3.建立可行性研究數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數據。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團《投資項目后評價指引》的方法和內容，通過分析對比，總結經驗，改善投資管理和決策，進一步提高可行性研究的實用性。

加強房地產可行性研究工作的一些建議

(一)重視多方案比較

一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。

(二)堅持可行性研究的客觀性原則

客觀性原則就是要堅持從實際出發、實事求是的原則，房地產開發項目的可行性研究是根據擬開發項目的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。

(三)提高可行性研究編制人員素質

相當一部分房地產開發項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應房地產開發的多專業要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產開發領域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經濟評價流于形式。不能根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析，對一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導作用。

五、結語

總之，可行性研究要以市場為導向，對房地產項目所涉及的領域、經濟效益、技術可行性、環境、社會效益等方面進行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產生直接、巨大的影響。可行性研究要以增強企業核心競爭力、創造經濟效益為中心，對房地產開發項目的各要素進行全面的調查研究和詳細的測算分析，進行多方案的比較論證，最大限度優化方案。同時我們應注意房地產項目可行性研究中存在的問題，在工作中應避免這些問題的出現，發揮可行性研究的實際作用，使房地產項目的開發工作有據可依。

房地產開發可行性研究報告【五】

一、完善文本內容。本報告中，應增加建設單位的相關情況，清楚開發單位是否有資質和能力承擔項目開發;增加和深化銷售預測和銷售策略;深化投資環境和市場研究，特別是項目區域開發區的房地產銷售情況及經濟發展情況。

二、增加相關圖紙。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖。總圖可以知道建設規模和內容，清楚開發強度和經濟技術指標，也可知道設計是否符合相關規范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿足國家強制性條文。

三、完善相關設計依據。文中設計依據有些已經過時，應采用國家最新規范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產市場發展的文件，應加上去，增加項目的本地性。

四、完善建設內容。建設內容應當明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內容;說明項目用地權屬情況。

五、細化和修改文字內容。文中劣勢描敘中，項目區域為未開發區域不對，該項目區域已經是成熟開發區域;文中對房地產市場的分析應當主要側重開發區的房地產市場分析，而不應是湖南省和婁底市的，說服力不強。

六、投資進一步細化。該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產市場開況，應調整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應進一步核實，該區域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。

七、修改項目工期表達方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團購，時間前后不一致。

八、完善對項目開發條件的描述。本報告中，項目建設基礎條件的描敘與本項目實際建設地不符，應具體針對性地對項目建設條件進行精準描敘。包括項目場地、地形地貌、地質情況、周邊建設情況等。

九、工程管線設計應深化。該報告中，住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設兩個專變配電室，共設4臺高壓開關柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。

第4篇：房地產產業投資報告范文

關鍵詞：房地產 融資市場

，我國的房地產業已經毫無疑問地成為國民的支柱產業，然而，與房地產業的重要地位和發展速度極不相稱的是，房地產融資市場的發展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產業，房地產業對金融市場具有天然的高度依賴，而發展滯后的房地產融資市場必然會危及房地產業的健康發展。當前，如何加快房地產融資市場的發展已成為整個房地產業所面臨的最緊迫課題。

近年來，隨著國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產業遭遇了前所未有的資金困境。為了因應融資困局，房地產業開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現在公眾視線當中，而房地產融資也成為業內最受關注的議題，房地產金融創新的探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產業的主旋律。

一、房地產融資市場格局的形成背景

當前房地產融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產業發展背景。認清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認識地產融資市場的游戲規則，理解其存在的合理性并及時地把握地產融資市場的發展趨勢。

（一）政府政策背景

政府政策背景主要包含兩方面內容：一是配合宏觀調控，政府在房地產領域實施了比較嚴格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風險的考慮，金融監管當局對商業銀行的房地產信貸業務做出了進一步的限制，諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴格貸款審批等。

1、宏觀調控政策仍將持續

從宏觀經濟形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態，但是在經濟高速發展的同時出現了嚴重的結構性失衡，突出表現就是固定資產投資增長過快，尤其是房地產投資。2003年房地產貸款突破1萬億大關，同比增長29.7%，占同期固定資產投資總量的23.7%。固定資產投資增長過快對國民經濟的正常運行造成了極大的負面，出現了諸如信貸規模極劇膨脹，原材料、能源等生產資料的價格上漲過快，產業結構失衡等方面的經濟。為了抑制這種不正常的固定資產投資增長，政府有計劃地出臺了相應的緊縮調控政策。

具體到房地產業而言，政府將繼續執行嚴格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產業的發展進行調控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統對房地產業的資金支持。一方面是土地價格的不斷高漲，另一方面是銀行系統的資金閥門被逐步擰緊，面對調控的雙重夾擊，原有單一的房地產融資市場格局受到嚴重沖擊，供血不足的房地產業被迫尋求多元化的融資渠道。

根據經濟周期理論與慣性理論，宏觀經濟運行特別是固定資產投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認為，政府的緊縮政策將在一段時間內（3－5年）持續下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產融資市場的核心任務。

2、緊縮信貸意在化解金融風險

除了配合宏觀調控政策而實施緊縮金融政策之外，緊縮金融政策的另一個重要意義就在于防范房地產金融風險。根據央行的《房地產業發展和金融的支持》（央行研究局，2004）以及《2004中國房地產金融報告》（央行房地產金融分析小組，2005）這兩份研究報告，目前我國房地產金融存在以下幾個方面的重大風險：

第一，土地購置與房地產開發資金過分依賴銀行信貸，超過60%的開發資金是直接或者間接來自于銀行系統，房地產投資的信用風險與市場風險集中于商業銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發企業利用銀行信貸杠桿來進行高負債經營，這在增加企業財務風險的同時也加劇了貸款企業的違約風險；另一方面，部分地區由于市場過熱而存在較高的市場投資風險，一旦泡沫破裂房地產價格下跌，作為抵押物的房地產將會大幅度貶值。

第二，金融體系不健全，金融機構經營不規范、管理不嚴格，金融機構之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現在：貸款審查不嚴格、抵押物管理不規范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產業市場化形成鮮明對比的是我國金融業的壟斷與落后，由于缺乏與市場經濟相符合的經營機制、監管機制與激勵機制，因而造成銀行系統存在許多經營漏洞，這是導致近年來金融機構在房地產業務方面頻繁出現大案要案的根本原因。

第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監管不到位、缺乏有效的擔保措施等問題，向政府土地儲備中心發放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風險與信用風險。

通常情況下，上述這些潛在的風險可以通過業務創新、強化管理以及改進經營機制等更加積極的方式來進行化解，但由于近年來房地產金融業務發展過猛，金融資產規模與風險同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監管當局便借助宏觀緊縮調控的時機對房地產業實行了更為嚴格的緊縮信貸政策。

結合國內金融市場改革的發展進程以及國際上房地產業通常的資本構成狀況，我們認為這種嚴格的銀行信貸政策在商業銀行系統完成市場化改革之前很難有所松動，但是監管當局在限制銀行資金進入房地產業的同時也將有意識地積極推動建設其他的融資渠道，特別是信托以及房地產產業基金。

（二）產業發展背景

產業發展背景主要包含兩方面內容：一是由市場競爭引發的行業集中度提高，房地產企業在大規模擴張的同時對房地產融資市場提出了更高的要求；二是房地產行業運作模式的轉變，使得房地產運營重心向金融運作傾斜。

1、市場競爭引發行業集中度提高

由于存在規模經濟效應，房地產業隨著市場競爭的加劇，在馬太效應的作用下，必然導致行業集中度越來越高。與此同時，房地產暴利也將終結，素質低、實力差和經營不規范的企業將被淘汰出局。據權威部門預計，今后5至10年，現有近3萬家房地產公司將有90%以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規模過百億元的跨區域經營的特大型房地產集團，事實上，這種全國性的地產大鱷早已浮出水面。行業集中度的提高使得融資主體對于地產融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠。

伴隨著行業集中度的提高，企業資產規模的迅速膨脹，一方面房地產企業迫切需要金融機構能夠提供數額龐大的、穩定的、低成本的融資服務，而傳統上以商業銀行為主渠道的單一地產融資體系根本無法滿足企業擴張的需要，這就迫使房地產企業必須打造自己的金融平臺，包括發行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構、發起設立地產基金以及海外上市等等；另一方面，房地產企業又要在擴張的同時竭力規避融資風險，保持財務穩健，實現企業持續、快速、健康發展，這就要求企業必須對其資本結構進行合理調整，通過諸如降低資產負債率，擴大股權融資比例等，保持穩健而靈活的資本結構。

2、房地產行業運作模式的轉變

隨著房地產行業專業化分工的日益深化，傳統的“開發商主導”運作模式正在逐步向“投資商＋發展商＋建筑商”三位一體的運作模式轉變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理；發展商除了組織實施投資之外，還要負責項目的選擇、評估、協調以及項目建成之后的運營管理；建筑商負責項目的規劃與施工建造。如果不考慮資產證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經具備了不動產投資基金管理運作的基本雛形。

行業運作模式的轉變可以說是房地產企業在行業競爭過程中走向分化的一個必然結果。隨著行業競爭的加劇，房地產金融職能將得到不斷強化，房地產業的運營重心逐步由地產項目運營向金融運作傾斜，房地產業的運作在很大程度上將會是一種金融運作。從發展趨勢來看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場運作并具有深厚的行業運作背景的開發商將有望轉型為房地產投資商或者不動產投資基金管理人，與此相對應的是投資商和不動產投資基金也將成為主導中國房地產市場的兩種主流業態，房地產行業的競爭最終將集中體現在投資管理能力與金融運作技巧方面的競爭。

綜上所述，無論是市場競爭引發的行業集中度提高還是行業運作模式的轉變，都深刻地影響著房地產企業的融資需求，而融資主體需求的轉變則是推動房地產融資市場再造的決定性力量。未來房地產金融市場必將呈現出融資渠道多樣化與資金性質多元化的局面，而走產融結合的道路將是未來房地產金融市場最顯著的發展趨勢。二、當前房地產融資市場的主要特征

監管當局不斷出臺的緊縮政策削弱了對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的；而產業自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的嶄新格局。在這些復雜因素的綜合下，當前房地產融資市場呈現出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產融資市場的發展方向；三是房地產融資市場體系不健全。

（一）以銀行信貸為主導的單一融資格局

2004年我國房地產開發資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應地，房地產融資總規模也在逐年攀升。房地產開發資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金②。受宏觀調控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道過分依賴商業銀行。

由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產企業的嚴重貧血。這種現象并不意味著房地產市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產業的高效渠道。

（二）多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來源盡管占開發資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產融資市場的意義卻是不容小覷。

盡管仍存在障礙，但是業內對于房地產產業基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發起設立的幾家準地產基金正在積極地進行探索式房地產產業基金道路的有益嘗試。可以預見，隨著《產業基金法》的出臺，產業基金合法地位的確立，產業基金模式必將成為房地產融資市場的中流砥柱。

資金信托計劃是近年來最活躍的地產融資工具，雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅約占1%，但是它所表現出來的創造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監會公布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規定條件的房地產信托業務放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變為真正意義上的房地產信托。

此外，上市也是近年來業界非常關注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監管，但是從規范經營管理，實現企業長遠發展戰略規劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。由于現階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內企業通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。

（三）房地產融資市場體系不健全

盡管房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續文件。房地產項目的銀行信貸審核就更為嚴格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產融資成本的高企，相當多的企業因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多。監管當局在強調防范房地產金融風險的同時，卻忽略了構建一個適合國情的、符合發展需要的、健全的房地產金融市場體系。

三、 房地產融資市場的發展趨勢

通過深入細致的市場，并諸多房地產行業數據指標，我們認為就整體而言，房地產業的發展是合乎邏輯的，是符合市場的。同時，鑒于房地產業在國民經濟中所處的重要戰略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產業的生存困境不予理睬，肯定會考慮在銀行信貸緊縮環境下房地產業的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產市場調控的成效并不理想，有可能繼續出臺不利于房地產業發展的土地與金融政策，諸如增加經濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關的調控政策以支持房地產業的發展，房地產業仍然是極具活力與投資價值的行業，而房地產融資市場的發展前景也將非常樂觀。

根據前文的研究，我們預計房地產融資市場將呈現以下重大的發展趨勢：

（一）融資市場格局多元化

以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發展空間將被進一步打開，預計房地產信托業務管理辦法也會在近期有所突破，而直接融資環境的改善將很快提上議事日程。屆時，我們會看到融資市場將出現產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。

（二）房地產融資體系逐步健全

房地產融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系，二是構建提高房地產金融資產流動性的市場體系。就金融機構體系而言，除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。就構建市場體系而言，關鍵是要建立房地產金融資產的流通市場體系。通過借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，房地產金融資產才能順利地實現流通和交易，流通市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。

（三）資產證券化積極推進

資產證券化是構建房地產金融資產流通市場的前提條件，巨額的房地產資產經過證券化之后就可以實現分割交易，極大地改善了資產流動性。由于住房抵押貸款信用風險相對較小，資產質量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產抵押貸款的證券化過程應由抵押債權者、政府擔保機構、債券發行人、投資者以及中介機構共同參與完成。

（四）金融產品創新層出不窮

房地產市場中不斷變化的投融資需求是金融創新的原動力，隨著房地產業的不斷發展，未來房地產融資市場中的金融創新主要體現在以下兩個方面：一是如何滿足企業日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計劃的花樣就層出不窮，資金的性質可以是債權或股權，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向；二是如何幫助企業規避融資風險，通常融資主體都會面臨利率風險、期限配比風險③，有時還會面臨一定程度的匯率風險。金融產品創新在客觀上降低了房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進一步完善。

綜上所述，房地產融資市場的健康發展是決定房地產業興衰成敗的關鍵。隨著房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善，我們相信中國的房地產融資市場必將步入快速、健康、持續的發展階段。：

1. 央行房地產小組，《2004房地產金融報告》，2005.8

2. 央行局課題組，《中國房地產業和金融的支持》，《金融時報》，2004.3

3.張紅，《房地產學講義》，清華大學出版社，2004.9

4.王希迎等，《房地產融資新解》，中國經濟出版社，2005.2

5.特瑞斯·M·克勞瑞特［美］，《房地產金融：原理和實踐》，經濟出版社，2004.12

第5篇：房地產產業投資報告范文

    新開工商品房面積過大

    商品房價格偏高

    供需結構矛盾較為突出

    開發商貸款增速過快，金融風險加大

    在剛剛出版的《2005年：中國首都發展報告》中，發表了北京市統計局鄭新的《北京市房地產市場發展空間的分析》。報告指出，1997年以來，北京市房地產開發業進入了新一輪的快速發展期。在全社會完成投資中，房地產開發投資所占的比重越來越大，已成為固定資產投資構成中最大、也是最活躍的部分。房地產業的持續、快速發展的同時也存在一些隱憂和矛盾。因此，當前北京市房地產繼續發展面臨一些問題。

    開工規模過大

    1998年來，北京市房地產開發投資規模不斷擴大，投資額不斷攀升。2003年房地產開發在施工面積達9070萬平方米，其中新開工商品房面積3434萬平方米，在全國分別位居第三和第六位。全市房地產投資總額達到1202.5億元，占全社會完成投資的55.7%，比1997年提高了21.3個百分點。而2003年上海的這一比例約為三分之一左右；2003年廣州市的生產總值與北京基本相等，而房地產開發投資不足北京的一半。

    結構矛盾突出

    從供需價位結構看，2003年，售價在商品住宅平均售價4456元/平方米以上的住宅銷售面積占全部銷售面積的45%，而在崗職工中平均工資線以上的人員僅占37.8%.從地域分布來看，中低收入者主要依靠公共交通出行，但面向中低收入階層的售價在4000元以下的中低價位房屋主要位于四環路以外甚至五環以外的區域。從市場結構看，美國等西方國家每年上市銷售的住房中，舊房占80%多，新房不到20%，而北京市住房交易中新房占75%，適合中低收入居民購買的存量房只占25%。

    商品房價格較高

    房價是房地產市場的晴雨表，價格過高一直困擾著北京市房地產業的發展。2003年北京市商品房平均售價為4737元/平方米，商品住宅的平均售價為4456元/平方米，基本與2002年持平，在全國省會城市中仍居較高水平。2003年，住宅平均售價除上海以每平方米4989元高出北京外，其余大城市均在3000元/平方米以下。同期北京城城鎮居民人均可支配收入13882元，以目前人均使用面積18.67平方米、戶均3口人計算，家庭建筑面積為75平方米；2003年平均房價4456元計算，收入房價比為1∶8，處于較高水平。由于，普通家庭不可能將所有收入用于住房消費，所以，目前房屋售價超出了普通居民的購買水平。

    金融風險值得關注

    2003年，全國固定資產投資增長了26.7%，其中房地產投資增長了29.7%。2003年6月，央行出臺了121號文件，嚴格商業銀行房地產貸款條件。

    目前，房地產信貸基金業處于剛剛起步的階段，房地產開發業的主要資金來源仍是銀行資金。據了解，房地產企業自有資金約占全部到位資金的10.3%，直接來自國內金融機構的貸款比上年增長了53.3%，因此，一旦房地產市場產生大的波動，金融運行的風險也會隨之加大。

第6篇：房地產產業投資報告范文

日前，摩根士丹利房地產投資基金買下位于上海市中心城區盧灣區一塊土地，面積約2.4萬平方米，投資約13億元人民幣，開發超高層辦公樓及多層商業地產。

據南方日報報道，1月份，摩根士丹利曾以5.3億元收購上海徐匯區的高檔住宅項目永新城。眼下，摩根士丹利從基金投資者轉向直接開發國內房地產，折射出目前國內房地產行業巨變：內地房地產企業資金鏈不斷繃緊，以港資地產企業、國外私募基金為主的境外資金紛紛乘機購買股份、收購土地，大有開疆拓土之勢。

1月19日，香港聯交所上市公司九龍建業公告，擬融資約52.9億港元，全部用于投資內地地產項目或物業。

1月31日，香港上市公司恒隆地產主席陳啟宗公開表示，2007年計劃斥資100億港元，在內地增加約80萬平方米的土地儲備。

2月上旬，就在市場預計將有更多房地產宏觀調控措施出臺之際，李嘉誠旗下的長江實業與和記黃埔聯手，以22億港元購得上海普陀區一塊土地，面積約17.73萬平方米，投資達36億港元。

一向以娛樂產業聞名的英皇集團(國際)有限公司近來也在不同場合公開宣布，將加大在內地的房地產投入。

在香港地產企業加速收購內地地產項目的同時，海外基金收購國內地產公司股權也在放量。

1月30日，美國私募基金華平集團出資3000萬美元，收購上海中凱房地產開發管理有限公司25％的股權，以進入內地樓市。

2月9日，美林國際等海外基金認購地產公司上海置業本金總額為12.396億元的債券，從而間接介入其在瀋陽及無錫的新城項目。

2月17日，荷蘭金融機構ING集團旗下的中國房地產開發基金(ING基金)收購深圳地產企業金地集團一下屬公司49％的股權。

ING基金為全球知名的房地產基金，2006年8月曾以1.88億元人民幣購得金地天津公司5l％的股權以及48％的收益權，還獲得上海房地產企業前三強――復地集團在上海虹口區正在銷售的一項綜合項目的股份，并與聯想集團下屬的融科智地公司合資開發湖南長沙的兩個住宅項目。

非獨上海復地，如今，世貿房地產、綠城中國、首創置業、陽光100等國內多家知名房企均已有國際私募股權基金投資。

國家統計局數據顯示，2006年境外資本投資中國房地產的金額達到82.3億美元，比上年增長51.9％。這一趨勢2007年仍在繼續。

進行中的宏觀調控對房地產行業產生了重大影響：一方面投資有所降溫，行業內洗牌加劇，集中度在提高；另一方面，外資乘機開疆拓土，在國內高端地產行業的話語權愈來愈強。

根本原因在于高回報

近來，外資對國內房地產項目的收購之所以明顯加速，原因有二：一是新土地稅費政策等系列調控措施引發了中小房地產企業紛紛“拋地”，使得客觀上外資有盤可接；二是人民幣升值、國內房地產業的高回報使得外資收購有利可圖。

1月31日，就在土地增值稅清算開始執行的前一天，新世界數碼集團對外宣布，由于土地增值稅清算對市場帶來不明朗因素，公司決定出售兩塊在杭州的土地以套現。眼下到上海聯合產權交易所掛牌的房地產企業在明顯增多。

境外資金加速收購內地地產的根本原因還在于高回報。德意志銀行旗下房地產業務機構RREEF日前報告指出，中國住宅項目的毛利率高達20％―30％，未來表現可能超過美國。

寫字樓的投資回報更誘人。跨國物業顧問服務機構世邦魏理仕的報告顯示,2006年全球寫字樓投資收益率，北京和上海以8％并列首位，高于紐約、芝加哥、多倫多等地1個多百分點，而巴黎、悉尼、中國香港等城市收益率只有4％―5％。

以恒隆地產為例，2006年年報顯示，其在上海的物業租金收入上升25％，達4.28億港元。目前它在內地的項目至少有9個，還有6至7個項目在商討中。恒隆大舉開疆拓土的動因在于，“過往業績已經表明，今日所有土地儲備，都將成為明日獲利源泉。”

第7篇：房地產產業投資報告范文

關鍵詞：產業投資基金 房地產投資基金 REITs 公司型

我國在經歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統金融渠道緊縮，房地產開發商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產業亟待解決的問題。而房地產投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產金融市場的完善是條好出路。

房地產投資基金概述

基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。

房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。

由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

國內外房地產投資基金的比較分析

美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。

在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。

日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923 年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。 日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。

我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。

我國發展房地產投資基金的意義

完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。

整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。

我國房地產投資基金的障礙

現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。

專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。

我國發展房地產投資基金的對策

健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80 %，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20 %”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。

開放房地產投資基金的資金源泉。從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社保基金、養老基金、民營投資機構、個體私營業主等等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。

拓展房地產投資基金的市場空間。在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業專業人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業資金不足或市場化程度不夠而出現的產業發展中的階段性問題。

參考文獻

第8篇：房地產產業投資報告范文

基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。

房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。

由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

國內外房地產投資基金的比較分析

美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。

在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。

日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。

我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。

我國發展房地產投資基金的意義

完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。

整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。

我國房地產投資基金的障礙

現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。

專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。

我國發展房地產投資基金的對策

健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。

開放房地產投資基金的資金源泉。從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社保基金、養老基金、民營投資機構、個體私營業主等等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。

拓展房地產投資基金的市場空間。在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業專業人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業資金不足或市場化程度不夠而出現的產業發展中的階段性問題。

參考文獻：

1.王洪波，劉傳葵主編.2004中國基金前沿報告[M].經濟管理出版社，2004

第9篇：房地產產業投資報告范文

美股近期強勢上漲，截至美東時間3月6日16：00，道瓊斯指數創出歷史最高點位，刷新收盤與盤中最高點兩項紀錄。美聯儲3月7日公布最新的經濟狀況報告表示，美國房地產復蘇帶動了經濟溫和的增長。有機構認為，在資金面寬裕的情況下，美國股市仍有可能繼續走強。對于國內投資者而言，借道鵬華美國房地產基金分享美國房地產收益不失為一個良好的選擇。

據了解，鵬華美國房地產是國內首只創新REITs基金，也是目前市場上唯一的主投美國房地產的QDII基金。受益于美國房地產市場的持續復蘇，鵬華美國房地產取得了良好的表現。Wind數據顯示，截至3月5日，鵬華美國房地產基金近三個月上漲7.87%，近一年凈值增長率達9.66%，遠高于QDII基金近一年3.80%的平均凈值增長率。

分析人士認為，美國商務部2月26日的數據顯示，美國新建住房年率化銷售量達到金融危機開始之前以來的最高值，這與近期陸續的多項房地產領域經濟數據報告一同，繼續證實了美國房地產業正加速復蘇的勢頭。同時，這些數據也表明，在制造業漸漸失去進一步擴張的動力的狀況下，房地產業正在接過接力棒，成為推動美國經濟繼續復蘇并增長的主要動力。

國金證券在研報中表示，今年1月美國5年來首次實現政府財政盈余，經濟數據進一步映證美國經濟的復蘇。從目前的市場環境以及投資者風險偏好看，美股繼續保持強勢的概率較大。總的來說，在QDII基金配置上目前依然建議繼續采取穩健配置策略，重點關注風險收益配比較好的美股QDII的投資機會。

鵬華美國房地產基金經理裘韜表示，房地產仍將是2013年美國復蘇行情中最重要的題材，高可見度的業績表現、平穩的估值水平以及宏觀風險的逐步釋放將有利于REITs繼續創造良好的投資回報。一方面，持續寬松的貨幣政策將繼續支撐風險資產價格；另一方面，商業地產的需求仍將繼續增加，而主要地區的供應量仍較為有限。低廉的融資成本將促使REITs進一步優化資本結構和加快項目開發和收購；物業租金和企業盈利能力仍有健康的提升空間。和美國以往的房地產危機比較，目前美國房地產市場在時間上和復蘇過程上均處于中期，我們預期未來數年美國房地產市場仍將有良好的表現。