商業綜合體管理制度精選(九篇)

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第1篇：商業綜合體管理制度范文

關鍵詞：大型商場；建筑防火；施工方案；防火分隔；消防通道間距；下層式廣場難點

隨著社會經濟的高速發展，我國大型商場如雨后春筍般迅速增長，數量越來越多。不斷增長的大型商場極大的滿足了人民物質文化生活的需要，但同時，由于種種原因，大型商場在消防安全管理上還存在一些問題，提高了城市居民帶來生活質量，但因為消防安全管理不到位，埋下了發生火災的安全隱患，因此，加強大型商場的消防安全管理工作勢在必行，是商場管理工作的重中之重。

1 工程概況及特點

1.1 工程概況

某大型商業綜合體，地下二層，地上二層，裙房五層，外街商鋪二層，兩棟三十層公寓，一棟三十五層寫字樓，一棟五星級酒店，總建筑面積約33萬平米，寫字樓建筑高度146米。

1.2 大型商業建筑的火災特點

在大型商業建筑中，一旦發生火災其主要有四個特點：（1）空間較大、可燃物多、火災的荷載大。（2）因為大型商業建筑的功能比較復雜，因此導致火災發生的因素眾多。（3）火災產生的煙氣等有毒有害物質量多。（4）火災的撲救比較困難。

在大型建筑安全疏散中通常有幾個特點：（1）人員構成較復雜，其不僅有商業內部人員而且會有有數量龐大的顧客群體。（2）人員的密度較大，通常在大型商場中，人口密度集中，尤其是周末或者節假日。（3）人員的流動性大，對疏散路線不熟悉。通常商業建筑中大部分為顧客對于商場的逃生路線比較陌生。（4）火災時人員的心理行為異常，一般商場中人員很少受過火災逃生培訓，一旦發生意外，心理通常波動較大，易于失控。

2 現行大型商業綜合體消防防火設計存在的問題

2.1 防火規范多且存在互相矛盾

在我國，現行的建筑業防火設計規范就有200多本，眾多的規范之間存在很多不統一的地方，導致進行建筑消防設計時，沒有統一遵守的固定規范和閉環系統，這就導致很多防火設計違規的情況發生。

2.2 防火規范的規定不能與時俱進

很多防火設計規范的制定已經有很長的時間，隨著我國社會的進步和經濟的發展，很多防火規范已經不符合社會實際的發展需要。比如在現行的大型商業綜合體建筑中，很多都會采用大型中庭的設計，將建筑中庭高度保持在三層樓以上的高度，如果按照原始的防火、防煙等規范要求，已經很難滿足分區的面積要求。

2.3 功能分區需要與規定矛盾加大

大型商業綜合體建筑面積大，功能分區多，因此建筑內上下樓層和本樓層左右交通都很復雜，這就決定了在商業建筑中，很多設計都不符合定性的安全出口、疏散寬度的要求，大型商業綜合體建筑的個性不能得到滿足。比如，規范要求建筑內必須設有貫穿的消防通道，但是消防通道的設置很大程度上會破壞商業綜合體的整體性和美觀性，因此商家并不愿意完全按照防火規范進行建設。

另外，隨著我國建筑業的發展，很多新材料、新技術、新工藝、新設備不斷被采用。這些新型技術手段的使用，很大程度上降低了建筑成本，提高了建筑質量，是建筑業喜聞樂見的新發展。但是，我國的防火設計規范卻對建筑防火設計材料和技術手段規定的過于死板，導致很多新成果的發展和推V舉步維艱。

2.4 性能化防火設計難以實現

性能化防火設計需要投入大量的人力、物力進行實地考察、分析和計算，但是目前我國的消防行政管理部門中，缺乏熟悉性能化防火設計的相關人員，因此審批缺乏專業性，導致審批時間被延長，耽誤大型商業綜合體的建設進程。

3 加強大型購物商場消防安全管理措施

3.1 對新裝修、改擴建的商鋪加強消防安全監督

依據《中華人民共和國消防法》規定：凡新建、擴建、改建等改變建筑使用性質以及進行內部裝修的建筑，相關建設單位應當將消防設計圖紙以及相關的資料送往當地消防機關進行審核，經審核通過后方可施工；竣工后還應通過消防機構驗收，才能投入使用；商場等公眾聚集場所在開業前，應當向當地消防機構進行申報，經消防安全檢查合格后，方可開業。因此商場管理者不僅要將商鋪裝修納入監管范圍，嚴格執行設計申報、竣工檢測、投入使用的流程，更要在商鋪投入使用后納入整個商場的消防管理系統，確保消火栓系統、噴淋系統、消防報警系統、通風排煙系統正常有序運行。

3.2 加強消防安全制度建立、實施

大型商場應根據國家的相關消防安全規定，并結合實際情況，建立健全各項消防安全管理制度，如：消防安全操作規程、消防安全教育、培訓制度、防火巡查、檢查制度、安全疏散設施管理制度、消防控制室值班制度、消防設施、器材維護管理制度、火災安全隱患整改制度、用火、用電安全管理制度等等，通過這些制度的建立，使單位上下形成健全的防火安全系統。

為確保以上消防安全制度的實施，要將責任落實到每個人的身上，可實行崗位考核機制，末位淘汰機制。首先消防安全崗位的領導要以身作則，熟悉各項規章制度，對各崗位責任人一定不能睜一只眼閉一只眼，發現問題，要及時糾正處理。

3.3 加強消防宣傳、安全教育及培訓，定期實行消防演練

做好消防宣傳工作，加大消防培訓力度。消防宣傳、教育、培訓是消防工作的重要基礎。做好員工消防安全教育及培訓，提高工作人員的消防安全意識及技能，對于提高人們的消防法制觀念和消防安全意識，增強大型商場抗御火災的能力具有重要意義。近年來，由于違反安全操作規程和違章用火、用電、用氣導致火災發生的事故越來越多，另外由于不懂得自救逃生常識或者盲目逃生導致死亡傷殘的事件也屢見不鮮。很多火災，本來可以在初起階段就實施撲救或采取相應的措施和進行有組織的人員疏散工作，避免人員的較大傷亡和財產損失，但由于防火安全負責人及員工的消防意識淡薄，缺乏必要的消防安全常識，使火災的危害更加嚴重。所以加大對商場工作人員的消防安全培訓是很有必要的。

3.4 大型商場應每日定時對商場進行防火巡查

在巡查時就確定巡查人員、巡查內容、巡查部位以及巡查的頻次，巡查的內容包括；用火、用電是否有違章情況；安全出口、疏散通道有沒有被占用或堵塞；安全疏散示意圖、應急照明系統是否正常；消防設施、消防安全標志是否在位、完好；常閉式防火門是否處于關閉狀態，防火卷簾下是否堆放物品影響使用；消防安全重點部位的安全責任人是否在崗以及其它相關情況。大型商場在營業期間應當至少每兩小時一次對商場進行防火巡查，營業結束時，還應對營業現場進行檢查，發現遺留火種應及時消除。防火巡查人員對違章行為應及時糾正，妥善處置火災隱患，對于無當當場進行處理的，應當及時向有關部門反映，發現初起火災應當立即報警并組織撲救。

3.5 落實消防設施的維護及保養

大型商場應依據建筑消防設施檢查維修保養相關規定，找專業的消防設施維修保養單位進行維修保養。并遵守有關規定，定期對商場內的自動消防設施進行全面檢測，以保證消防設施保持良好狀態。同時應當按照有關規定，定期對滅火器進行維護保養和維修檢查。

4 結語

大型商場作為一個人員、物資高度集中的場所，其火災危險性是不言而喻的，因此要加強研究大型商場的火災危險性，分析其防火對策，采取有效的措施，強化消防安全管理，提高商場自身防控水平，這樣才能有效的預防火災事故的發生。

參考文獻

[1] 周穎.淺析商場市場消防安全問題分析[J].科協論壇（下半月）， 2008（12）.

第2篇：商業綜合體管理制度范文

關鍵詞:訂單模式;商業地產;先租后建

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

一、“訂單模式”的概念

“訂單模式”是商業地產開發運營中一種較新的模式。在國內,大連萬達集團首創了此種“模式”。房地產商在開發商業地產之前,就先與知名商業企業結成企業戰略聯盟,開發商在受讓土地后、規劃前,充分考慮項目商圈的市場需求,與一家或若干家商業企業確定戰略合作關系。在開發過程中,讓零售企業參與相關的規劃工作,最終使整個開發經營在投資估算商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學,從而有利于投資價值更好的實現。

二、“訂單模式”研究現狀

何艷、吳豐(2004)提出商業地產投資開發模式的五種模式,即只租不售、只售不租、又租又售、不租不售和組建專業商業經營公司進行合伙經營,并提出商業地產經營模式選擇的依據是:項目的市場背景、開發商實力、商業地產的專業人才、投機回報的期望值等。

翁南道(2006)從商業地產運營的構成研究入手,系統分析了商業地產運營的模式和關鍵點,并對以地產開發商主導地位的萬達模式和商業運營商占主導地位的頤高模式進行了系統的比較。

沈彌雷(2006)全面的分析了訂單模式的優勢和主要存在的問題,提出了推進訂單模式良好發展的對策。

從目前的文獻來看,對訂單模式的研究甚少,且真正成功的“訂單式”地產不多。盡管如此,對于萬達的“訂單模式”跟風現象嚴重。據統計,成都今年約有60個城市綜合體上馬,均采用“訂單模式”。“訂單模式”并不是萬能的,它有其自身的局限性,并不是所有的項目都適用此模式。在商業地產開發的熱潮下,部分城市的盲目開發和重復建設將導致各種資源的巨大浪費。因此,探討訂單模式成功的必要條件成為了亟待解決的課題。

三、“訂單模式”產生的背景

自2000年以來,中國的商業地產逐漸成為開發商投資熱點,但尚處于發展初級階段,項目的開發和運營幾乎都是在“摸著石頭過河”。隨著商業投資日益理性和市場供需的逐漸緩和,商業地產即將告別追求“短、平、快”效益的盲從時期,迎來商業地產轉型的新時期。仍按照原先模式運作的開發商,必將會因規劃滯后、開發盲目、資金短缺、效率低下等問題而被淘汰。在激烈的競爭下,萬達在發展中不斷創新,于2004年首創“訂單地產”模式,“先定位招商,后投資建設”的訂單式開發理念開始受到廣泛認同,并成為了中國商業地產領域的領軍企業。

四、“訂單模式”的特點及優勢

萬達“訂單地產”的實質內涵包括四個層次:一是聯合協議;二是平均租金;三是共同設計;四是先租后建。這是一種切實的運營思路,是訂單模式特有的性質,是萬達集團在商業地產開發不斷失敗的過程中總結出來的。根據其內涵和發展過程來看,此模式凸顯了四大優勢:

1、品牌保證。聯合協議就是與未來商業地產的下游租戶簽訂戰略性的合作協議。萬達選擇的客戶多為世界500強商業連鎖企業、亞洲一流企業和國內行業第一的企業,它們具有較強的集客和保客能力。萬達以主力店造勢,不僅可以實現快速招商,還能帶動品牌效應。

2、成本控制。建立聯合協議需要不斷地談判,談判本身和自身規模擴張速度之間的矛盾就是通過平均租金來解決的,為的是降低談判所消耗的成本。

3、需求對接。共同設計能夠使訂單模式實現物業與商業的無縫對接,不同的商家對地段、樓層分布、面積大小等有不同的要求。如,沃爾瑪明確要求入駐物業進深不能低于40米、層高不低于6米、柱距間要求9米以上等。通過事先進行共同設計,可以滿足各商家的經營要求,保證不出現“廢品”,既節省了調研成本和開發時間,又降低了項目的風險。

4、規避風險。先租后建就是要求開發商在項目建造之前就做好“訂單”,然后再進行投資開發。“訂單模式”讓商家由以前的后期介入轉變為前期介入,這對開發商來說,不僅降低了項目成本,更能照顧到經營者的實際需求,使項目更符合商家的要求,大大降低了商鋪的空置風險。在先租后建模式下,開發商明確產品形態,避免盲目開發,有效規避規劃和設計失誤導致的產品錯位的風險。

五、“訂單模式”成功的關鍵要素

如今,在國內城市綜合體的開發方面,萬達已雄踞首位。在很大程度上,萬達的成功得益于其“訂單地產”商業模式。從萬達商業地產的發展過程來看,其模式的成功主要有以下幾個要素:

1、擁有足夠的資金實力,能夠應對長期的資金流動壓力。商業地產投資規模大、流轉周期長、技術含量高,一個商業地產項目開發完成,需要巨額資金的投入,動則上億元甚至幾十億元的投資。且在訂單模式下,為了吸引品牌主力店的進駐,商業開發商不惜對其降低租金甚至免租。如在沃爾瑪超市的選址要求條款中,就明確提出了商業項目需要提供一定免租期的要求。同時,萬達所有商業物業只租不售,作為長期持有型物業,這就意味著大量流動資金被占據,資金回籠緩慢。面對這一難題,萬達借鑒了海外市場的發展經驗,在境外成立了一家房地產投資信托基金(REIT),首次募資高達10億美元。此舉解決了萬達的資金問題,突破了企業發展瓶頸,讓萬達迎來了快速發展時期。

2、完善的管理制度體系。商業地產所涉及的商家多,業態種類多,且開發時間長,要求開發商有足夠的精力和完善的管理制度將這些資源有效地進行整合,從而保證商業項目的成功運作。在與跨國零售企業的合作中,萬達學習借鑒沃爾瑪的管理經驗,并在項目規劃、設計、采購等領域建立總部集權的管理制度體系,在如此嚴格的程序下,萬達幾年來沒有一個項目超出預算。2005年萬達進行了自成立以來最大的一次機構調整,將原來三級管理結構調整為兩級扁平化管理結構,以更好地調配資源,同時成立了國內第一家商業管理公司,負責購物中心的后期運營。這一系列的舉措推動了訂單模式的順利發展。

3、持續的發展創新。首先,運營模式的創新,萬達集團率先提出了訂單式的開發模式,又摒棄了傳統的銷售模式,實行只租不售,為中國商業地產的經營管理鋪開了一條嶄新的發展道路;其次,萬達在產品上也不斷追求創新,從單點到組合店,再到城市綜合體,萬達不斷豐富業態,調整業態組合,增加了更多盈利業態,提高了投資回報率。如今,萬達購物中心的年租金收入將超過10億元,成為萬達集團穩定的利潤來源。

六、結語

從實踐來看,訂單模式本身是值得肯定的,但從它成功的要素來看也有其自身的局限性,需要雄厚的資金儲備和較強的抗風險能力。商業地產開發商應該根據企業的發展階段、自身實力等確定戰略目標、經營模式,不斷創新,避免盲目跟風。只有這樣,才能在商業地產開發的道路上不斷前進。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

主要參考文獻:

[1]何艷,吳豐.中心城市商業地產發展機會分析[J].資源與人居環境,2004.05.

[2]翁南道.商業地產運營模式研究[J].商業時代,2003.2.

第3篇：商業綜合體管理制度范文

關鍵詞：城市綜合體；成本管理；問題；對策

中圖分類號：F406.72文獻標識碼： A 文章編號：

引言

城市綜合體是隨著城市規模的擴大，城市文化程度的提高，而出現的一種特殊的城市形態，在我國國民經濟中占有十分重要的地位。一個好的城市綜合體，不但會帶動整個周邊土地、建筑價值，同時對提高城市居住水平、生活質量以及促進當地經濟發展起著非常重要的推動作用。有效的控制成本，有利于城市綜合體項目的可持續發展。

一、城市綜合體成本管理存在的突出問題

1、拿地拓展階段成本管理的突出問題

拿地拓展是城市綜合體開發的開始，這一階段在城市綜合體開發整個生命周期內雖然歷時較短，但對于城市綜合體項目開發的成功至關重要，因為城市綜合體是和土地直接相關的，土地成本的高低、土地市場前景好壞和項目后續的發展休戚相關。站在成本管理的角度，這一階段主要參與項目的投資可行性研究，進行成本調研和成本經濟性測算，提供可行性研究報告給與投資決策評審進行參考。成本管理人員需要根據土地屬性和招拍掛的條件進行成本信息調研，成本粗略測算，以便確定該項目是否值得投資，預估投資后可能的盈利和現金流等評價指標情況。

（1）前期成本調研不充分

對于規模型城市綜合體企業而言，在正式確定拿地之前都要進行該地塊成本調研的工作。然而，不少城市綜合體企業由于時間緊張和重視程度不夠，成本的前期調研往往流于形式或不充分。在投資可研時，直接參照公司原有項目的成本數據進行套用，沒有發現土地背后成本信息。

（2）缺乏有效合理的投資評估指標體系

在2003年前，土地轉讓的方式存在多種，在這個階段不少城市綜合體企業的拿地主要靠和政府溝通談判，以協議拿地的方式進行。這個階段基本上只要能談成功的地，由企業相關負責人根據大致的估算直接拍板決定，基本上沒有經過有效地投資評估。2003年以后，國家規范了土地的轉讓制度，要求土地必須實行公開的招拍掛制度，自此土地價格一路上揚。正規的城市綜合體企業開始重視拿地的可行性研究。需要根據土地的屬性對項目可能實現的投資回報進行測算，以決定企業最高可以承受什么價格的土地價格，從而決定土地出價金額。

但是，雖然拿地的可研被越來越多的房地產企業重視，但不少房地產企業的可行測算相對比較簡單，主要關注土地屬性、項目市場前景和項目盈利能力等方面，并沒有建立一套合理有效的投資評估指標體系。

2、規劃設計階段成本管理的突出問題

（1）規劃設計階段成本管理缺乏事前管理。在前期的定位、方案、施工圖階段，設計和市場相關部門處于主導地位。這個階段需要對項目的市場定位、目標客戶、建筑風格、產品類型、戶型配比、規劃方案進行深入研究，重新審視拿地可研階段的方案初判，看是否需要調整優化。在這個階段基本確定了項目后續的相關工作方向和范圍，據資料統計，前期設計階段對城市綜合體項目投資有較大影響，初步設計階段對投資的影響可能性達75%－95%。

然而在城市綜合體行業中，在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效管理。而此時成本管控如果不進行事前對規劃設計進行反饋，當擴初設計批復之后,存在的技術問題、費用問題都很難解決，出現了成本管理的“先天不足”。

（2）在城市綜合體成本管理過程中，在這個階段對于不同建筑的品質要求和部品件選擇時，成本管理往往是根據設計、設計的結果進行成本測算，下達成本指標。而沒有反向去進行對比分析，把不同品質、不同部品件的成本方面的數據反饋給設計和市場，提出成本管理的建議，進行事前管理。當設計方案確定后，項目的成本投入已經鎖定，一旦發現設計方案成本的問題為時已晚。

3、施工建設階段成本管理的突出問題

（1）設計變更、工程簽證管控不力，導致成本超支

設計變更和工程簽證工作是工程施工管理中很重要的一項內容，因為它內容廣泛，構成原因復雜，規律性較差，發生的時間長，難以確定其造價。因此，重視和搞好這項工作是建設單位正確確定工程造價、管理投資的依據。由于設計變更和工程簽證而調整的工程造價占整個單位工程竣工結算的比例，多則接近20%，少則也在6%左右，尤其在技改、技措工程中所占比例更大，大都在20%以上，有時甚至達到了40%。由此可見，加強設計變更和工程簽證的管理是建設單位的一項大事，應當高度重視。

（2）加強成本管理，需要城市綜合體動態地了解項目成本執行情況，是否存在超支風險，如果預期出現超成本風險需要提前采取成本管理的相關措施。然而，許多城市綜合體的動態成本管理還建立在簡單的合同臺帳上，合同臺帳不能及時地反映成本發生情況和簽證、變更最新信息，對于未簽訂的合同成本預期情況也不能進行反映。這樣就使得城市綜合體開發項目的動態成本反饋不及時，成本管理滯后。

4、竣工收尾階段成本管理的突出問題

竣工收尾階段對于城市綜合體項目開發而言是屬于開發流程的最后階段。在過去的十年中，這一階段的成本管控并不被城市綜合體所重視。因為房屋已經開發建設完畢，成本都已實際發生，成本管理已經不能對最終的利潤回報產生影響。雖然，項目的收尾對此項目成功還是失敗已經不會有什么影響了，但是，對后續的項目開發是非常重要的。當一個組織走過了10 年、20 年甚至更長時間，我們的積累如果隨著年月的增長而增長，那么，當我們在規劃一個項目時，就可以做出更準確、更符合自身情況的規劃。這將有助于的項目決策。同時，對以往過程的分析和判斷，可以幫助我們發現運營中存在的問題，判斷我們在行業中的專業水平。從而有的放矢的進行改革，提高的競爭力。

二、城市綜合體成本管理對策研究

1、決策階段成本管理

城市綜合體開發決策工作是成本管理的關鍵，決策的好壞將直接影響整個成本管理，因此，正確的投資決策是成本管理的前提。在決策立項階段，需要對成本管理進行可行性分析，以確保成本管理方案能夠以最小的成本支出，換取最大的經濟收益。首先，在項目決策投資過程中，策劃人員要先進行認真的市場調研，對項目的預期收入、成本、利潤、風險等進行預測，確定銷售凈利率、資金峰值比、內部收益率等。其次，要進行分析收入和成本，任何一份成本管理方案，最終都是要以可見的收入為目的，審算人員和財務人員應對市場材料、工程造價等最新動態信息進行了解，提高估算的準確率，做好資金鏈和現金流，做好成本和利潤的測算。最后是項目決定實施后，相關人員全面準確地估算建設項目的工程造價。

2、設計階段的成本管理

在設計階段，定奪好設計的方法是其中一個方面，而另一個方面是成本的管理和節約，不僅可以提高項目施工階段成本管理的有效化，還能夠讓工程項目取得良好的經濟效益、社會效益。

（1）實現嚴格的限額設計。在設計之時，加強技術的溝通，對設計內容展開詳細的定量分析，用數據綜合分析技術的可行性，充分考慮施工的經濟性，都要盡量采用高標準化設計，另外不但要嚴格管理設計方案的不合理變更，還有確保設計功能具備實現的可能性。設計一旦獲得批準，就應嚴格管理變更程序，不輕易變更設計，以保證工程竣工結算不突破總投資額。

（2）科學進行圖紙設計。在設計圖紙過程中，設計人員不僅要注重設計質量和期限，還要充分考慮設計對工程建設成本的重大影響。加強設計圖紙的審查工作，因為工程的變更對成本的影響首當其沖，所以盡量把工程變更管理在施工之前，，要克服設計方案的不足或缺陷，在工程施工之前進行所花費的代價最小，取得的效果最好。

（3）實現設計方案的最優化。房地產業在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作，利用設計招標選擇具有相當實力、有類似工程設計經驗的設計單位，通過對設計方案的擇優選擇，而設計方案不僅要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性，從中選擇設計質量較佳的設計單位，而在設計的過程中，總體的設計方案可以分階段委托設計，以深化設計方案的內容。

3、施工階段的成本管理

城市綜合體開發項目主要在施工期來進行資金的投入工作，施工階段也就成了管理開發項目成本的重要部分和階段。

（1）搞好價格管理，材料品質，設備質量，對于建材的行情要有一個適度的把握，嚴格按有關規定對材料的價格進行限制，差價水平保持在合理的基礎之上。

（2）對工程方案的嚴格管理，防止不合理變更情況的出現，建設單位要有自我約束的能力，建立工程洽商簽證管理制度，明確工程施工各個部門之間的職責，根據合同的工程需求，將項目任務具體下達。

（3）對于承包商的索賠要求審核應嚴格執行。按照合同來處理承包商的索賠請求，并對索賠材料詳加審查，加強預見性，強調及時性，做到盡量對于索賠事件進行避免。

（4）材料設備管理部門要做好材料設備采購的事宜，鑒于施工周期長，材料和設備價格的變動系數大，因此在施工前期，要選擇質優的材料和設備供應商，根據施工的工期，簽訂長期的材料供應合同，嚴格管理材料和設備的價格變動幅度。

結束語

總之，城市綜合體的經濟形勢也越來越復雜，要有效地管理項目成本，就要在項目的決策和實施的各個階段加強管理管理，從前期決策、規劃設計方案的確定、項目施工及采購等多方面采取措施，將成本管理的觀念運用到項目管理的各個環節，在提高項目競爭優勢的同時，讓城市綜合體獲得最大的經濟效益。

參考文獻：

[1] 張敏．淺析城市綜合體成本管理與管理[J]. 中國外資. 2013（01）

[2] 郭淑華. 城市綜合體成本管理存在的問題與對策[J]. 投資理財. 2012（04）

第4篇：商業綜合體管理制度范文

關鍵詞：地鐵 地下空間 商業 立體開發

中圖分類號：TU984.11 文獻標識碼：A

多年高強度的土地開發利用，讓深圳可供建設的土地所剩無幾，制約了深圳的城市發展，“向地下要空間”成為破題關鍵。深圳地鐵運營線路285公里，2020年建設里程將達430公里，大規模的地鐵建設將為城市提供土地存量、大量釋放城市空間提供良機。經過十數年的發展，深圳地鐵地下空間開發已走在國內城市前列，覆蓋率超過60%的車站便民商鋪、分布于核心商圈的十數條地下商業街以及地下停車場等空間配套，不斷地豐富和完善地鐵的服務功能，突顯地鐵的便捷、高效優勢。未來，依托地鐵建設，以再造一座“地下城市”為目標，突破平面、零星的地下空間開發，往縱深、立體延伸，提升對城市升級改造和發展的參與度，是大力提升城市容量、構建立體商業格局的有效路徑。

1 深圳地鐵地下商業空間立體開發的必要性

1.1城市用地集約化的迫切需求

作為四大一線城市之一，深圳的國土面積1995平方公里，相當于1/8北京，1/3上海，1/4廣州，目前開發面積已經占可開發面積的90%，即使通過填海造地和城市舊改，依然面臨著嚴峻的土地資源枯竭問題，而經濟高速發展使城市依然保持著人口高流入率，土地、空間難以為繼問題更加凸顯，“向地下要空間，向地下要發展”成為必然選擇。僅在地鐵內配置規模偏小、功能較單一的零星商業和線性商業街已不能發揮地下空間的真正作用。采用豎向發展模式，以地鐵站點為基礎延伸建設各類地下城市綜合體，以地下空間的立體開發支撐地上巨大的發展容量，是容納城市功能的迫切需求。

1.2城市更新改造的重要手段

城市更新改造成為深圳新一輪城市發展的重要抓手。2016年全市更新計劃項目541項，用地面積約44.66平方公里，未來五年城市更新用地規模達30平方公里，新增約26萬套商品住房，配建13萬套人才住房和保障性住房。這無異于聚集數百萬的天然人流，為地鐵建設和地下空間的立體開發提供雄厚的基礎，而地鐵建設和地下空間的立體開發將大大有利于提升更新的品質，將臟亂差片區變身為功能強大的“高大上”社區。

1.3新型生活方式的必然趨勢

越來越多的人群喜歡熱鬧的城市生活，同時傾向于綠色出行方式，逐漸形成了地鐵生活圈，東京、中國香港、倫敦等城市均建立以軌道交通為主導的城市發展模式。人們大量活動在地下空間里進行，傳統的地下空間開發偏于封閉，通風、采光不足，限制了地下商業和設施的檔次，難以引進高品質的品牌，也不利于人們的健康，迫切需要高標準、高質量的地下空間設計。采取立體的設計建設，可打破地下空間的壓抑和幽暗，突破人們空間范圍的心理認知，不斷提升體驗品質，確保地下商業空間的良性經營和發展。

2 立體開發利用存在的問題和困難

2.1地鐵建設工期緊迫

比起其他基礎建設，地鐵地下空間建設的可逆轉性極差，需要有前瞻性思維。深圳是最早意識到地下空間開發重要性的國內城市之一，但迫于工程技術、工期壓力、周邊地塊狀況和投資巨大等困難，偏重于地鐵、地下通道等交通設施的建設，在地下空間開發規劃上多局限于地鐵紅線范圍，華強北、連城新天地等是為數不多的發揮城市整合功能的項目，還需要從“地下造城”的高度定位地下空間，做好立體格局規劃，預留足夠的擴容空間和互聯互通功能。

2.2政策支持力度需進一步加強

城市地下空間開發利用日趨復雜和綜合，需要完善的配套管理制度及有關部門的密切配合。我國地下空間開發管理體制建設尚處于起步階段，城市地下空間開發利用存在系統性缺乏問題。深圳較早出臺了《地下空間開發利用暫行辦法》，但在地下空間開發利用的立法方面還在推進中，豎向的開發模式、運營管理、功能配置、上下銜接等綜合性、系統性和控制性規劃尚缺乏；規劃、建設、開發利用、權屬登記、工程質量和安全使用等關鍵性問題有待解決；地鐵空間開發一旦缺乏明確的統籌建設單位，容易導致出現功能割裂、重復建設、孤立開發等問題，地上地下空間協調性不足，連通性較差，形成安全隱患，不利于地下空間的規范化、規模化、立體化的高水平開發。

2.3地下及地面情況復雜

深圳地處珠江三角洲南段，淤泥沉積，水動力條件復雜，隨著城市化進程的加快，地下管線分布錯綜復雜，加劇了沿海地質環境的脆弱性和多變性。規劃部門通過實施規劃許可管理，對近年來地下空間開發建設情況較為了解，但對早期建設的地下空間情況掌握不足。同時，急速的城市化進程導致高樓林立，開發地下空間要么在建筑群密集的區域尋找犄角地塊，要么在待開發的區域，均與地下空間需要天然人流的屬性相悖，影響各方的開發積極性。

3 地鐵地下商業空間立體開發的路徑3.1從政策層面對地下空間進行前瞻性、C合性的規劃，為地下空間向縱深發展做足預留

地鐵地下空間開發利用日趨復雜和綜合，其前期規劃處于開發價值鏈的最前端，因此，需要完善的管理制度及有機配合，才能發揮提高利用效率、實現綜合效益的作用。2016年，住房城鄉建設部出臺了《城市地下空間開發利用“十三五”規劃》，為各地開展地下空間開發規劃、建設和管理提供了重要依據。為了應對深圳城市地下空間的發展趨勢，可加快出臺相關法規，以立法方式明確地鐵地下空間的開發標準、管理機制、經營模式、產權等，協調政府和社會各方力量形成合力，推進地鐵地下空間開發，降低操作風險。在新線規劃階段，充分考慮土地集約利用的需求，盡可能地規劃和提供地下商業空間，以便于地鐵公司在規劃階段就能進行介入，對城市地下空間進行充分、合理的開發。同時，將“車站物業區工程預留標準”等規范納入地鐵工可研報告中，按照標準配置地下空間，與地鐵同步規劃、設計、建設和統一管理。

3.2抓住城市更新的大好機遇，高標準規劃地下立體空間開發

地下空間的利用率和可持續經營依賴于地面地段和人氣，城市更新地區必將是數百萬人的緊密聚集區，具備地下空間最需要的天然客流，也符合提升更新片區質量的需求。城市更新改造項目規劃有必要與地鐵線路、地下空間開發規劃相匹配，以地鐵車站為樞紐，進行高強度的立體開發，集合多元化功能，合理確定地下空間的建設布局、平面位置、豎向控制，形成地上地下互動的深層大型城市綜合體，引入地下商業、停車場和圖書館、生活廣場、娛樂中心等功能，讓片區居民享受更多的配套空間，改善城市更新項目容積率過高、配套不足、空間壓抑等問題。借鑒洛克菲洛中心、巴黎中心廣場、新加坡City Link Mall地下街、日本大阪地下商城等發達國家的成功經驗，通過軌道交通引導新城新區空間形態的優化，建立以地鐵站為導向的城市土地利用模式。

3.3合作開發，強強聯合，發揮功能最大化

地鐵地下空間承擔了相當部分的社會市政功能，其投資巨大，僅憑地鐵本身的商業經營效益，難以支撐遍地開花的地下空間開發和經營，因此，地鐵企業有必要探索與沿線周邊實力強的發展商合作開發。一方面盡可能擴大地下空間開發范圍，將站點附近的建筑設施、犄角地塊等各自獨立的項目都納入地鐵空間開發、連通范圍，充分發揮邊際效應；另一方面，解決地下空間綜合體的建設資金問題，分擔投資風險。

3.4地下空間開發盡可能貫穿多站，與周邊建筑物、交通等無縫接駁

打造多層次、立體化的地下空間格局，就是要發揮地上、地下空間協同，形成動態立體關系，實現人流引導、休閑娛樂、商業集聚等功能。香港通過長廊等形式最大程度地將地鐵站和周邊片區建筑群、道路聯系在一起，人們可以在室內完成一整天的活動。深圳地鐵商業街“連城新天地”采用一線三站、數十個出入口的設計，巧妙地與建筑、公共設施、鐵路系統進行接駁，成為國內地下商業街的成功案例。在空間設計上，營造與地面同樣的舒適體驗，創造更寬敞、明亮的空間，盡可能引入下沉廣場、中庭、天井等設計，利用地面開口部分以及科技成果，實現自然通風采光，改善空氣質量、光照環境和背景噪音，并增強空間布置上的靈活性，營造與地面體驗一致的自然舒適。比如日本投入巨資，引入先進技術改善地下空間環境。華強北地下空間項目結合地面改造工程帶動了華強北城市空間的升。

4 結束語

深圳市政府和深圳地鐵越來越意識到地下空間開發的重要意義，在四期工程中新增地下商業空間超過40萬m2，將遍布城市各級商圈，形成資訊、金融、商業、文化、藝術等全方位業態服務。面對超大體量的地下空間，需要對地下商業空間進行更專業、細致的策劃，使地下空間保持活力和吸引力，最大程度地發揮城市服務功能，與地面空間一起打造出繁榮城市的立體地圖。

參考文獻：

[1] 顧新，趙鵬林，李凡.深圳市城市地下空間的集約化利用[J].北京規劃建設，2004（1）：33- 39.

[2] 史亮.淺析城市地下空間開發利用的必要性[J].基層建設，2016（29）.

[3] 廣東省住房城鄉建設廳.珠江三角洲全域規劃項目研究報告[R ].2014.

第5篇：商業綜合體管理制度范文

近年來，縣委、縣政府高度重視市場建設，在財政資金不寬裕的情況下，克服各種困難，積極扶持和培育市場發展。先后啟動建設了義烏小商品市場、錦東商業綜合體、四中農貿市場項目，引進開發了山東萬商城、新世紀廣場等項目，同時注重宏源市場、黃河農貿市場、錦水河服裝市場、農機市場等傳統市場的改造提升，為方便百姓生活發揮了重要作用，為全縣商貿流通業的發展提供了有力支撐，促進了消費市場的穩健運行。____3年全縣社會消費品零售總額累計完成75億元，同比增長15%。

據統計，全縣城區除商場、超市外，有黃河農貿市場、“四中”、錦水河街龍山小區攤點群，“老廣場”、“錦波園”、“武裝部”攤點群等6處農貿市場（攤點群），其中黃河農貿市場占地2.5公頃，經營攤位____0余個，市場經營面積36000平方米，是目前我縣規模最大的綜合性農貿市場，新建的四中農貿市場（4975平方米）和錦東農貿市場（1____平方米）尚未投入使用。專業市場有宏源自摩城、龍泉家具大世界、平陰義烏小商品批發市場3處。特色街區主要有文廟文化路餐飲休閑特色街、錦水河服裝一條街、東溝商業特色一條街3處。目前，全縣已初步搭建起多層次、多種經濟成分及運行方式并存的商品流通網絡。

圍繞重點市場建設項目推進，市場建設指揮部不斷健全完善推進機制，強化措施，落實責任，各項重點項目建設加快推進。總投資3億元的平陰義烏小商品市場于____3年12月28日開門營業；總投資5000萬元的錦東商業綜合體項目幼兒園部分已開園迎新，農貿市場和商業部分即將投入使用；總投資5000萬元的四中農貿市場項目將于8月份恢復操場使用；總投資12億元的山東萬商城項目已完成地質勘探，即將開工建設；總投資6億元的新世紀廣場項目已完成土地招拍掛工作，基礎現已開挖。主要采取以下措施：

一是分工分線，落實責任。指揮部下設辦公室、綜合保障組、項目推進組，辦公室設在縣商務局，負責綜合協調和保障工作。指揮部對重點市場建設項目分解任務，落實責任，每個市場建設工作都成立相應的工作組織，制訂工程推進的具體方案，將任務細化到人、責任到崗，倒排工期，確保按時間進度完成任務目標。新世紀廣場項目由榆山街道、城改中心負責推進，山東萬商城項目由錦水街道負責推進，淘寶城項目由城改中心負責推進，四中農貿市場由商務局、榆山街道負責推進。各成員單位也結合各自工作，明確分工，積極配合快速推進市場建設各項工作。

二是多方論證，合理規劃。市場建設指揮部對每個項目進行多方論證，根據縣里研究確定的方案，充分聽取規劃、建設、國土及相關單位的意見建議，算好對比帳，在尊重規劃、保證工程質量的前提下，創新融資方式，抓緊招商引資，達成合作意向，全力推進市場建設。同時，在專業市場建設過程中，合理規劃，杜絕設置沿街商鋪，減少停車壓力；在新建居民小區規劃時，采取強制措施，規劃配套公共服務設施，特別是便民商貿服務設施，確保規劃的合理性，方便居民生活。錦東商業綜合體、四中農貿市場建設開創了我縣市場建設運營新模式。

三是分類指導，統籌推進。對四中農貿市場等政府投資項目，由主體單位與投資商成立聯合辦公室，指揮部全程參與項目的建設管理和跟蹤審計，確保工程質量和政府投資效益。對義烏小商品批發市場、新世紀廣場、山東萬商城等開發項目，重點保障拆遷清障等土地熟化工作，確保項目開工時間。工程開工后，重點做好協調、服務、配合工作，隨時協調解決項目推進過程中遇到的各類問題。

四是強化服務，密切配合。堅持急事急辦、特事特辦，現場協調解決各項目在手續辦理、基礎設施配套建設等方面出現的問題。特別在平陰義烏小商品市場開業前，指揮部全體人員重點突破、全力以赴、集中精力做好協調服務，各部門密切配合，強力推進，確保了義烏小商品批發市場如期開業運營。在萬商城、新世紀廣場項目拆遷過程中，綜合運用多種手段，取得明顯成效。同時，制訂宣傳方案，在10余家媒體宣傳推介重點服務業項目，擴大我縣三產服務業在周邊區縣的知名度和影響力。

雖然我縣專業市場建設取得了一定成績，但全縣市場建設整體水平與先進地區相比還有一定差距，與老百姓的期望還有距離，具體表現在以下幾個方面：

（一）市場規劃配套滯后。城區市場大都建于20多年前，規劃建設的檔次低，配套設施不足，由于年久失修，現已經破敗不堪，如黃河市場和宏源自摩城市場棚頂破損嚴重，在交通、排水、防火、供電等諸多方面存在安全隱患。由于歷史原因，

城區建設與發展缺乏總體規劃，城市功能不夠完善，縣城各類商業網點布局分散，中心商業區網點過剩、業態相近，不同行業、不同規模的經營者相互交叉，未能形成凝聚力強、輻射面廣的市場。（二）便民服務市場缺乏。隨著經濟社會快速發展，縣城人口急劇增加，十幾年間縣城人口由7萬增至近15萬，一些規劃建設較早的居民小區沒有配套建設便民市場，部分新興住宅區商業網點發展滯后，形成了許多無序的商業攤點和馬路集貿市場。據統計，目前城區沿街商戶達5441家，經常性占道經營流動攤點1162戶，涉及餐飲、蔬菜、瓜果、百貨等經營類別，與群眾日常生活十分密切，造成交通擁堵和道路交通隱患，嚴重影響了城市建設和城市形象，社會各界對市場改造升級的需求也尤為迫切。

（三）經營特色不鮮明。我縣專業市場的專業性不強，縣城專業市場絕大多數沒有專業經營特色。如宏源自摩城、農機市場、龍泉家具市場等，其經營的商品在市場外隨處可見、隨處可買，專業市場變成了經營網點，輻射帶動能力弱，形成了專業市場有場無市的尷尬局面。同時，由于規劃滯后，出現了個別盲區重復投資現象，形成了“千街一面”的局面，業態聚集效應明顯不足。

（四）專業市場數量少。隨著經濟社會的發展，一批新的商品經營行業應運而生，蓬勃發展，如家具家飾、汽車銷售、舊貨交易等行業，同時一批原來規模小、經營散的行業自發形成的市場快速集聚發展起來，如農業生產資料、建筑材料、機電新產品銷售等，還有一批與群眾生活息息相關的行業，如煤炭經營、廢舊物資回收等都迫切需要專業市場的引領和規范，促進集聚發展。

（五）專業市場管理缺失。除少數專業市場外，大部分市場（或攤點）都是開放式的，有的還是自發式、季節性的，沒有市場主辦方，市場成立沒有政府部門的建設規劃、沒有政策和法律依據，更沒有管理主體，不能進行規范化市場管理運營。同時，由于國家實行建管分離和取消工商市場管理收費制，黃河農貿市場、宏源自摩城等市場，產權和經營管理責任歸屬于所在村居，導致專業市場在日常管理，設施維護、功能提升上不能及時跟進，直接影響了專業市場的形象和輻射作用。

（六）缺乏資金投入。專業市場的發展、特別是便民市場的建設離不開政府的推動，在規劃、建設、培育完善的過程中，都需要政府的資金投入和優惠政策才能保證市場不斷提升、經久不衰，而長期以來在市場建設投入上明顯不足。

（一）搞好前期論證，做好科學規劃。本著“民生性、公益性、社會性”的市場定位，抓住新一輪城市建設的有利時機，研究修編我縣中長期商貿發展規劃，加緊啟動商業網點規劃編修工作。對新區建設規劃留足商業網點及農貿市場發展空間，對老城區有重點的增設農貿產品市場及便民服務市場，對集市貿易規劃設立專門地點經營交易，在城區周邊規劃建設家居、建材、汽車等專業市場，減輕主城區市場承載壓力。針對市場建設先期投資大、培育周期長、回報率不高的特點，可以采取“一次規劃，分期建設，滾動發展”的思路，做到“建設一期，經營一期，滾動發展，綜合受益”，這樣既能逐步提升市場人氣，有效緩解資金壓力，還可以規避投資風險，保證市場建設有序健康發展。

（二）堅持項目帶動，實施重點突破。項目就是經濟，沒有項目就沒有發展，在加快我縣專業市場建設工作中，要堅持項目帶動戰略，力求今后每年都有洽談項目，都有在建投產項目。在確定市場建設項目上要做到“兩手抓”，一手抓新市場的建設填充，一手抓老市場的改造提升。新市場建設方面，把專業市場大項目建設作為重點，充分發揮大項目、好項目的輻射作用。萬商城項目當前重點完成管線遷移，加快手續辦理，強力推進一期商鋪工程建設；新世紀廣場項目重點協調辦理有關手續，服務好一期項目開工建設；四中農貿市場和錦東商業綜合體需盡快確定政府投資項目的經營管理模式，確保盡早投入使用。同時，積極謀劃建設機動車市場、現代物流等市場，提升城市配套服務功能。老市場改造提升方面，把解決對行業發展、居民生活影響大的問題做為切入點、突破點，挖掘原有市場資源，通過新建、改建和加強管理等措施推動市場轉型升級。對黃河農貿市場，進行科學規劃設計，整修配套設施，提升市場功能，打造綜合性新型農貿市場。宏源市場采取市場化運作模式，按照“誰投資誰受益”的原則，招商投資建設或政府投融資建設，激發市場新活力。在群眾自發形成市場基礎上，積極引導規劃建設便民市場。

（三）制定優惠政策，加大政府投入。市場建設的首要難題是資金，為了加快市場建設步伐，按照誰投資誰受益和市場化運作的原則，對公益性農貿市場，采取政府獨立投資或政府入股投資的辦法；對贏利性市場，采取招商選資的辦法。建議，建立市場建設引導資金，制定優惠政策，采取“一事一議”、減免稅費等措施，吸引開發商和社會資金建設投入，吸引業戶入市經營；建立項目專項資金，用于項目的規劃、包裝、推介等先期工作。

第6篇：商業綜合體管理制度范文

［關鍵詞］企業文化 企業管理 企業經營理念

現代企業管理中，企業文化已成為企業的核心競爭力和企業成功的關鍵。如何加強企業文化建設，推進企業文化管理，越來越成為企業管理者非常注重和關心的問題。現代比較管理學認為，企業本身就是一種文化組織，企業的生產經營活動，本身就是一種文化活動，而企業管理，本身就是一種文化，是一種有自己價值觀、工具和語言的文化。

一、企業文化是以人為中心的企業管理理念

企業文化是企業在長期生產經營和發展過程中逐漸形成的，它是企業的價值觀念、企業精神、道德規范、群體意識和經營理念的一種綜合體，是一種以人為中心的企業管理理念。有什么樣的企業價值觀，就有什么樣的企業文化，作為管理中的軟要素，企業文化的核心涵義是企業價值觀。現代管理學認為，企業文化是一種通過一系列活動主動塑造的文化形態，當這種文化被建立起來后，會成為塑造內部員工行為和關系的規范，是企業內部所有人共同遵循的價值觀，對維系企業成員的統一性和凝聚力起很大的作用。

企業文化是一個由核心層、中間層和外圍層構成的多層次的生態系統，根據內容也可以分為精神層、制度層和物質層，企業文化的各個層面是和諧統一、相互滲透的。

外圍層的企業文化，也稱物質層企業文化，這是企業文化的外顯部分，指的是那些能看得見、聽得到、摸得著的文化形象，如企業的形象標識、員工的統一服裝、口號、標語、企業的裝飾和面貌、產品的外觀和包裝、技術工藝設備特性和企業歌曲、展廳、紀念品等，是形成更高層企業文化的基礎，是企業文化的先決條件，往往能折射出企業的經營思想、工作作風和審美意識。

中間層的企業文化，或稱制度層企業文化，規定了企業成員在共同的工作活動中所應當遵循的行為準則。主要表現在企業的規章制度、文化習慣、組織機構及內外人際交往等方面。從實踐角度看，當管理者認為某種文化需要倡導時，他可能通過培養典型人物的形式，也可能通過開展活動的形式來進行推廣和傳播。但要把管理者倡導的這種文化融進企業管理的全過程，變成企業員工的自覺行動，制度就成為最好的載體。企業文化單純地作為“文化”，需要較長時間得到企業員工的認同，而作為“制度”，則會大大加速企業文化的認同過程。當企業倡導的文化在發展過程中，特別是員工在認同過程中，如果超越了企業制度中約定的條款，便會催生新制度的產生，從而進一步發展和繁榮了企業文化。

核心層的企業文化，或稱精神層企業文化，是企業員工理念的最深層，是滲透于企業職工心靈之中的企業領導和員工共同信守的意識形態，是在長期的生活和工作中逐漸積淀而成的，具有牢固的基礎，是很難改變的。包括理想信念、道德規范、價值標準、經營思想及精神風貌等，是形成企業文化的物質層和制度層的基礎和原因，是企業文化的核心和靈魂，決定著企業員工的行為，因而也就決定著企業的行為和業績。企業文化賦予員工以理想憧憬，給日常工作以高遠意義，是組織員工思想、行為的依據，也是激發其創造力的源頭活水。企業管理思想在員工中潛移默化，形成共同認知，使得員工知道企業提倡什么，反對什么，怎樣做才能符合組織的內在規范要求，怎么做可能違背企業的宗旨和目標。在這種文化氛圍中，即使持守相悖的人也會慢慢身不由已地融入這一企業文化中。

二、企業文化對于企業管理有著巨大的推動作用

隨著社會主義市場經濟的發展，企業文化作為一種新的管理科學理論，不僅促進了現代企業科學管理的發展，而且通過成功的企業管理又不斷豐富著企業文化的內涵。總的來說，企業文化對于企業管理有三個方面的作用。

第一，企業文化是企業管理的重要粘合劑和指示燈。

企業文化可以在不需要命令的情況下協調員工的行為。硬性的規章制度只能維持表面上的和平，而無法達到真正的和諧。企業文化為企業的員工樹立了共同的信念和價值觀，能夠代替權威機構來協調員工的行為，并可以保證為了激發員工的創造性而采取的放權措施不會導致混亂。企業文化還為所有的員工指明奮斗的目標和行為準則。在柔性管理中，要靠員工的自覺性來完成工作，利用員工的創造性來做相關的決策。因此，就必須放權，但放權容易導致方向不清，互相沖突。這時，就要靠企業文化來為所有員工指明方向。

第二，企業文化在企業管理中起到重要的激勵和控制作用。

傳統的物質激勵已經不是企業激勵機制的惟一途徑，企業文化通過建立一種共同的價值觀和企業精神，形成一種群體意識，產生一種集體激勵動力，使職工自覺地為爭取企業集體榮譽感而奮發努力。同時，企業文化還通過一種觀念的力量，氛圍的影響去約束、規范、控制職工的個體行為。這種控制不是通過硬性的強制力量，因此，對職工行為的控制更為持久和有效。

第三，企業文化能幫助企業創造良好的經營環境。

企業文化建設給企業塑造了內容豐富、廣泛認同的企業形象文化。塑造良好的企業形象，是企業文化建設的關鍵，也是取信于市場和社會的首要內容。在現代企業競爭中，良好的企業形象是一個企業的無價之寶，是企業贏得競爭優勢的重要因素。因此，企業將品牌和無形資產的培養作為企業發展的重要戰略，作為系統管理來規劃實施，已經成為許多優秀企業的自覺選擇。

三、加強企業文化建設、推進企業文化管理的途徑

企業文化管理的建構，是企業文化建設的切實步驟，具有決定性的意義。讓企業文化真正深入到企業管理的各個方

面，實現企業文化管理的構建，讓大家實實在在感受到企業管理風氣、管理氣氛、管理行為和管理績效的變化，使員工產生深刻的認同感，成為這種文化的自覺執行者和推動者，才能實現現代化的高效管理。

第一，以人為本，不斷激發企業文化管理的新活力。

知識經濟時代，以人為本是企業文化管理的核心理念。當今世界的企業競爭，不再僅僅是產品和市場的競爭，更是人力資源的競爭，高質量的人才才是企業最大的資源。能否最大限度地發揮廣大員工在企業中的主體作用，直接關系到企業文化管理的成敗。因此，必須樹立以人為本的管理思想，把人作為企業管理的主要議題，充分地尊重人、理解人、關心人，滿足員工的各種要求，把人的價值放在首位，而物的價值則次之。以人為本，尊重員工的自

我價值，引導員工的自我管理，便能激發員工的創造力，從而體現出企業的核心競爭力。因此，以人為本的管理，是現代企業管理的重中之重。企業文化必須“強調以人為本，重視企業的群體意識和人在管理中的作用，在運用現代管理技術和手段別突出了精神和文化的力量”。

第二，完善制度，不斷健全企業文化管理的保障度。

企業文化的一個重要內涵就是企業制度文化。企業內部法規和企業的經營制度影響和制約著企業的發展和經營狀況，同時也催生不同的企業文化朝向不同個性的方向發展。因此，真正影響和制約企業文化差異的重要原因，就是不同的企業管理制度。企業制度，是企業文化的集中體現。員工做什么、怎么做都應該在企業的相關制度中有明確規定。可以說，企業文化建設的過程，也就是企業管理制度不斷發展和完善的過程；企業制度落實的過程，也就是企業文化不斷走向成熟的過程。所以，在建設企業文化時，必須按照企業文化的精神，建立健全企業有關管理制度，真正實現制度和文化的協調統一，實現理念和操作的協調統一，從而使員工既有價值化的導向，又有制度化的規范。

第三，突出個性，不斷增強企業文化管理的競爭力。

企業文化是在特定文化背景下，將企業自身發展階段、發展目標、經營策略、企業內外環境等多種因素綜合考慮而確定的獨特的文化管理模式。不同企業文化的價值內涵和基本類型各不相同，構成了企業文化的個性化特色。因此，企業文化管理應該特別注重表現出自己獨具個性的文化色彩，從而才能體現出企業文化的鮮明個性和特征。只有充分個性化的企業文化才是真正具有企業自身特點的企業文化，才能增強企業核心競爭力，最終成為企業的無形財富，成為企業發展的源動力。

因此，加強企業文化建設，推進企業文化管理對企業的發展具有十分重要的意義。它能有效地促成企業管理重要目標的實現，將企業價值的實現與員工個人價值的實現有機結合起來。也更加有利于為員工提供一個更為融洽的企業環境，激發員工的積極性和創造性，帶來高昂情緒和奮進精神，使員工對企業產生強烈的榮譽感和使命感。而一種與市場相適應的企業精神和經營理念一旦形成，就成為企業品牌，這是企業文化積累的結果，也是企業長期經營與管理的價值所在。

參考文獻

[1]王斌，略論企業文化管理的構建與意義，企業改革與發展[J]，2008

[2]殷一平，論企業文化在企業管理中的地位，商業現代化[J]，2007

第7篇：商業綜合體管理制度范文

目前，相當一部分企業反映“貸款難”，并對國有商業銀行的“授權授信”信貸管理制度有不同的看法，針對此問題，我們對陜西省國有商業銀行授權授信制度進行了調查、分析。

（一）國有商業銀行信貸管理制度的歷史沿革

我國國有商業銀行信貸管理體制的演進經歷了4個階段：

1.1979年4月，中央工作會議提出對整個國民經濟實行“調整、改革、整頓、提高”的“八字”方針，集中央銀行與商業銀行于一體的中國人民銀行，把“統存統貸”的信貸資金管理制度改為“統一計劃，分級管理，存貸掛鉤，差額控制”的信貸管理制度，分級確定存款和貸款總額，存貸款比例掛鉤，實行差額包干的原則和辦法。

2.1985年，人民銀行正式履行中央銀行職能，從“計劃經濟為主，市場調節為輔”的基本原則出發，制定并實施“統一計劃，劃分資金，實貸實存，相互融通的信貸管理制度。

3.1988年針對我國財政赤字的劇增及國民收入超分配形成貨幣發行大大超過經濟運行正常需要的通貨膨脹，中國人民銀行對貨幣發行、信貸規模管理執行“控制總量，調整結構，保證重點，壓縮一般”的“信貸規模限額”管理制度。

4.20世紀90年代初期為了治理經濟過熱，從1994年開始，中國人民銀行實行貨幣政策的集中管理，逐步運用貸款限額、存款準備金、再貼現、利率、中央銀行貸款等貨幣政策工具控制貨幣總量、調節信貸結構，出現了直接調控與間接調控在一定程度上的結合。一直到1998年1月1日取消國有商業銀行貸款規模限額的控制，實行適應市場經濟的以“計劃指導，自求平衡，比例管理，間接調控”為主要內容的新的信貸管理制度。

（二）國有商業銀行授權授信管理制度的實施效果分析

結合對陜西國有商業銀行的實地調查，發現授權授信制度在實際運作中，出現了以下幾點變化：

1.集中信貸審批權，資金向大中城市匯集，有效控制了信貸風險。據調查，國有金融機構縣級行一般無貸款審批權，地市級分行根據其經營管理水平、效益指標、不良貸款比例及所在地區經濟狀況，被授予不同的權限。如工商銀行西安營業部最高單筆審批權可達0.7億元，銅川市與商洛地區單筆審批權為0.2億元，個別行由于歷史原因未被授予審批權。同時資金向大中城市匯集。目前，西安市的存款、貸款各占全省的59%、57%左右。

2.貸款向重點行業、重點企業、重點產品傾斜，信貸資金使用效率明顯提高。調查發現，國有商業銀行退出的行業是供銷社、農資公司和一些中小企業等，而投向信息產業、交通、能源、紡織、高新技術產業及學校醫院等。

3，建立綜合信用評級制度，增強授信工作的科學性。各國有商業銀行為了控制貸款風險，降低人為因素的干擾，根據不同行業不同企業類型設置不同的償債能力、財務效益、資金營運和發展能力等指標，每個指標下設若干量化指標或非量化評價指標，構成了一個完整的信用評級指標體系；再對每個貸款企業進行綜合評分，并據評分結果授予其不同的信用等級及相應的授信額度（一般銀行內部都有授信的最低信用等級要求），增加了授信工作的科學性、合理性和實際可操作性；

4.建立“綠色通道”，區別對待“好”、“壞企業”。各國有商業銀行為了鞏固和重塑銀企關系，根據銀行業的“2-8”規律，為優質黃金戶建立了“綠色通道”，提供24小時“隨到隨辦”的優質服務；且對優質黃金客戶進行公開授信，從而在信貸資金配置上形成“好企業驅逐壞企業”的良好趨勢。

5.完善信貸決策機制，并實行嚴格的責任追究制度。各國有商業銀行在信貸業務的辦理過程中，將調查、審批、管理等各環節的職責進行分解，建立起各層次的貸款審查委員會制度，（審貸會一周一次，一般7天可獲得貸款）。由貸款審查委員成員對每筆貸款提出意見記錄在案，作為貸款出現風險后應承擔責任的憑證，并明確了貸款業務流程各個環節有關人員的責任，實行嚴格的責任追究制度。

對國有商業銀行實行的新授權授信管理辦法，我們認為這是銀行信貸管理體制不斷適應市場經濟要求的一種積極進取的表現：

1.這是宏觀經濟金融背景變化下的必然選擇。符合金融體制從計劃金融向市場金融轉變的要求，符合金融增長方式由過去簡單的規模擴張向集約經營提高效率轉變的要求，也符合加入WTO后面對國際競爭的要求。

2.銀行信貸管理方式基本適應經濟增長方式轉變的要求。經濟決定金融，經濟的增長方式決定金融的增長方式。目前，我國國民經濟轉入了結構調整和產業升級的新階段，經濟增長方式由過去粗放式“量”的擴張轉變為集約式“質”的提高，這種變化決定了信貸資金管理方式必須做出相應調整。根據相關統計顯示，陜西省國內生產總值增長9.3%，同期新增貸款增長11%，新增貸款增長高出國內生產總值增長近2個百分點，說明銀行信貸管理方式基本適應經濟增長方式轉變的要求。

3.銀行信貸基本滿足了企業的有效貸款需求。有效貸款需求指有效益、有還款能力的貸款需求。調查發現，企業對信貸的有效需求呈下降趨勢。（1）企業現處在所有制改造和產業結構調整時期，整個社會的資本平均利潤率逐年下降，企業進入微利時代。據中國人民銀行西安分行工業景氣監測的149戶大中型企業報表顯示，虧損企業78戶，若再加上那些“微利”邊沿“搖擺”的公司，將達100多戶；寶雞市259戶企業，AA以上的只有35戶，這說明企業經營狀況不佳決定了企業有效貸款需求不足。（2）物價指數下降。統計顯示，近幾年陜西省的平均物價指數增長-1%左右，物價在低位運行使企業貸款的實際使用效率提高，從而也減少了企業的貸款需求。

4.銀行資金運用與資金來源大體平衡。銀行的資金運用總量根本上還受到其資金來源總量的控制。2002年7月，陜西省信貸收支報表顯示，各項存款2478億元，各項貸款1938億元，若剔除郵政儲蓄機構、政策性銀行的因素，陜西省金融資源來源與運用大體平衡，基本上不存在金融資源調出的現象。

5.銀行努力擴大信貸有效供給，提高貸款使用效率。國有商業銀行積極利用“增量移位”和“信貸集中”來實現貸款使用效益的提高。“增量移位”就是將信貸資金從效益低的企業（行業）移至效益高的企業（行業）。“信貸集中”就是將信貸投放到效益好的地區。調查發現，國有商業銀行大多將信貸資金投向高新技術、能源、交通、紡織和院校醫院等行業及資金向大中城市匯集，說明銀行風險意識和利潤約束明顯增強。

（三）國有商業銀行授權授信制度的局限

國有商業銀行授權授信制度的實施，強化了一級法人體制和內部控制，增強了風險防范和控制能力，規范了商業銀行分支機構的經營行為，提高和增強了金融服務效率和功能。但這種管理方式也有其局限性，表現在；

1.貸款權限過度集中，削弱了基層行的經營積極性。銀行為了從總體上控制風險，信貸資金向大中城市、經濟發達地區和大項目集中。在信貸資金管理上，集中上收信貸審批權，相應收縮了基層支行的授權授信權限和額度。這在一定程度將加劇基層需要信貸資金的卻沒有審批權，而有審批權的卻對實際要求情況不了解的矛盾，審批權與風險責任的不對稱，會使基層風險有向上轉移和聚集的危險。

2.全國統一的信用評級和實施規則，不利于欠發達地區。全國統一的信用評級增強了信用評級權威性和可操作性，在一定程度上抵御了道德風險的發生。但這種“一刀切”的做法，只考慮了全國各行業的統一性，卻沒有顧及到各地區的特殊性，這些評級辦法對經濟不發達地區的企業來說標準過高，達到全國平均授信“及格線”以上較難，這種做法明顯不利于欠發達地區的行業與企業，在政策制訂上“歧視”了西部不發達地區。另外，四家國有商業銀行建立了各自不同的信用評級體系，在實際工作中，對同一家企業的評級出現不同級別的現象，也易引起授信混亂。如寶雞卷煙廠，工行評其為AA級，建行卻評其為AAA級。

3.可能造成對集團企業和關聯企業授信失控。國有商業銀行應當對集團企業進行統一授信管理，將同一集團內各個企業的授信納入統一的授信額度內，核定集團總的授信額度，防止借款人通過多頭開戶、多頭貸款、多頭互保套取銀行資金，防止對關聯企業授信的失控。但調查發現，一方面各國有商業銀行除了對極個別好企業公開其授信外，對其他企業的授信額度基本上相互之間保密，這就為某些企業多頭開戶獲得多家銀行授信提供了可能；另一方面集團企業與關聯企業關系相當繁雜，很難理清。如陜西某儀學儀器有限責任公司（A）被陜西某上市公司（B）控股，陜西某電子公司（C）又是B的母公司，現陜西某集團（D）又成為B的第一大股東，要理清它們之間的相互關系，必然增加銀行的“鞋底成本”及時間成本，但若在沒有完全搞清楚它們之間關系的前提下對其授信，必然會產生某種程度上的授信失控。

4.授權授信的彈性不足。主要表現在：（1）授信額度大小與企業實際額度需求有差距。如有的國有大中型企業，由于經營狀況較差、存貨、應收賬款較大，資金運營能力不強，企業往往“消受”不起銀行對其的授信額度。而對一些現金流量大、季節性強、但凈資產小的物流企業、外貿企業、商貿批發企業的授信額卻“不夠吃”。（2）授信期限設定與企業實際資金周轉不匹配。各商業銀行的授信期限一般為一年。若某企業生產周期超過1年，一年后就要重新核定授信額，無形中增加了企業的工作量和管理費用，而且處于不同生產階段的企業的各項經營指標及財務指標也不同，這將影響銀行對企業的授信額度的準確性。而若某企業資金使用效率較高，資金1年周轉可達2—3次，實際使用的資金額將遠遠超過授信額，致使銀行喪失可能爭取到的增量授信業務帶來的利潤。（3）實際授信形式單一與實際需求形式多樣化的矛盾。實際授信形式主要是貸款，而企業需求除了貸款外，還需要如開立信用證額度、貿易融資、票據承兌和貼現、透支、保理、擔保、貸款承諾等業務品種，這顯示商業銀行對現有金融工具和金融產品的使用效率不高，更談不上進一步的金融創新。（4）貸款審批權上收，基層行的貸款上報審批環節增多、路徑增長、相對延緩放貸速度。（5）授權授信制度的約束與激勵不對稱。目前國有商業銀行實行嚴格的貸款責任剛性約束，過分追求貸款“零風險”和貸款“終身責任制”，必然造成信貸員“怕貸”的思想和行為。顯然，這種只有約束缺乏激勵的機制，雖然在很大程度上防范了信貸風險（這種防范是被動和不進取的），但無疑不利于調動信貸人員的積極性，也不利于經濟發展。

5.造成局部信貸膨脹與局部信貸緊縮。國有商業銀行資金商品的“嫌貧愛富”天性，導致授信對象“趨同化”——國有大中型企業，授信地區“發達化”——經濟發達地區。全國統一的信用評級標準和統一的行業貸款指導意見，沒有充分考慮到西部不發達地區的經濟特點，致使授信在地區分布上表現為“東高西低”；在同一地區，更多地集中于某個城市或某些城市；在行業上，更多地集中于某個或某些行業。這種“局部的信用緊縮”和“局部的信用膨脹”必然不利于西部欠發達地區和中小企業，尤其會導致西部的縣域金融服務萎縮。

（四）國有商業銀行授權授信制度的完善對策

1，各國有商業銀行要積極與企業、當地政府有關職能部門進行溝通，演好“金融顧問”角色，協調好金融機構、政府、企業之間的關系，這有助于銀行開展授權授信業務及降低談判成本和摩擦費用。

2.適當增加基層行的授信額度和審批權限，尤其是流動資金貸款，使基層行掌握一定的信貸經營決策權（在當地經濟金融環境允許的前提下）。

3.建議建立有差別的信用評級體系，在控制風險的基礎上，充分考慮西部欠發達地區的經濟因素。

4.增強授權授信的彈性，建立科學的調整機制。國有商業銀行的授權授信主要依據國家的貨幣政策、當地的經濟金融狀況、金融機構的行為管理能力與經營戰略，當這些條件發生變化時，國有商業銀行應及時做出調整。（1）根據效益好壞和風險大小，賦予縣（市）支行一定的流動資金貸款權；（2）對各地收回再貸的資金，可留在當地周轉使用；（3）適當下放中長期貸款權限；（4）適當增加授信形式。總之，國有商業銀行應在“三性原則”的基礎上，合理確定貸款權限，根據不同轄區經濟發展和客戶的不同情況，實行差別授權，對信貸資產質量高的分支行、地區和講信用的客戶，應擴大其貸款審批權和貸款額度。

5.建立授信激勵機制，完善授信責任制。國有商業銀行（1）要對信貸風險重新認識。眾所周知，有貸必有風險，風險度為零的貸款是不存在的，風險始終伴隨著貸款，只要放貸，就有收不回的可能。（2）應意識到，不同區域貸款風險不同，尤其是西部經濟基礎較薄弱，風險度較大。因此，科學認識信貸風險是制定授信責任制的前提。在此基礎上建立適合不同地區、不同行業和不同企業風險的劃分標準以及完善責、權、利對等的約束激勵機制，改變現有商業銀行普遍實行的信貸責任“終生追究制”的做法，增加一些對信貸人員或客戶經理的激勵措施，如增加績效工資比例，也可考慮對于信貸人員或客戶經理完成銀行下達的收本收息額目標后，按收息額的一定比例給予激勵。新的約束激勵機制的建立，有利于培養和穩定高素質、復合型的客戶經理隊伍，也有利于國有商業銀行樹立新的信貸營銷形象。

第8篇：商業綜合體管理制度范文

論文摘要：風險限額管理是商業銀行在風險管理方法、技術和管理制度上的創新。國際實踐證明，風險限額管理可以有效地降低貸款集中性風險，實現貸款風險的事前管理和控制，強化商業銀行的風險管理能力。本文從風險限額管理的理念出發，介紹了風險限額管理的基本流程和組織框架．并對我國商業銀行風險管理體系的構建進行了設想和展望。

一、引言

現代商業銀行業務是由多個產品、部門、地區等維度組成的資產組合，隨著金融市場競爭的不斷加劇，決策者需要在組合層面上判斷業務與產品的風險與價值，制定正確的經營戰略和業務決策。風險管理的一項基本原則就是“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”。各類金融危機的發生更進一步說明，風險集中度管理上的失控，不僅容易導致銀行遭受難于承受的損失，而且也使得風險十分容易在不同機構、不同地區之間“傳染”，造成系統性風險。對于超大型商業銀行，由于其管理層級多，分散風險、控制集中度風險的難度更大，且顯得尤為迫切。近年來，許多國外先進銀行開始應用經濟資本管理方法，設定各類產品和交易的風險敞口設定七限，實行風險限額管理。這些限額之問相互聯系和制約，在風險管理中發揮著制約、分散和預警作用，形成一個有機的風險限額管理體系。

二、風險限額管理的理念

風險限額是根據風險調整后資本收益率(RAROC)的最大化原則，應用資產組合分析模型設定的風險敞口(EAD)或風險價值(、aR)的最高上限。風險限額代表了銀行在某一項業務中所能容忍的最大風險，凡在限額以內發生的非預期損失，都可以通過銀行經濟資本來抵御，超出限額則意味著損失會超過承受能力。限額管理是一種基于風險計量的管理方式，它綜合體現了銀行的經營戰略、政策導向以及資本配置，代表了當今風險管理的專業化、精細化和系統化發展方向。與傳統風險管理方式相比，它具有如下特征：

(一)限額管理是對風險的事前管理。在風險管理體系中，各類敞口的限額都是根據對風險變化的預測提前設定的。當某類風險敞口保持在限額以下，說明業務發展穩健，風險基本可控；當風險敞口逼近限額時，監測系統將發出預警信息，提示風險經理采取防范措施；而風險敞口一旦突破限額，就預示著風險正在顯著上升，風險經理應啟動緊急處理程序。可見，限額管理應發生在資產損失形成之前，屬于“防患于未然”的事前管理。

(二)限額管理是對風險的實時動態管理。限額管理強調實時動態監控，即在每個時點上，系統都可以根據最新市場變化和業務數據，計算調整各項限額，并監測所有限額的執行狀態。業務經理和風險經理通過客戶終端，隨時從限額管理系統獲取最新數據，了解所轄業務的風險狀態，做出及時、準確的決策。從這個意義上講，限額管理必須依托一個有效的管理信息系統，在暢通發達的網絡環境下實現全行范圍的連續監控。

(三)限額管理是對風險和收益的綜合管理。風險限額是對業務經營規模施加的一種硬性約束。從短期看，限額管理可能會對業務拓展形成一定的制約，但長期而言它有利于銀行的持續、健康發展。某項業務的開展在初始階段會給銀行帶來較大的收益增加，但隨著業務不斷擴張，就會出現邊際收益遞減的現象；而如果業務規模突破風險限額，就會使RAROc降到較低水平，甚至出現負值，反而不利于銀行增加實際收益。因此，風險限額不單純是業務發展的約束，更為重要的，它是銀行經營策略和風險承受能力的綜合體現。

(四)限額管理是基于資產組合分析的全面風險管理。商業銀行的限額管理體系建立在風險計量和組合分析的基礎上，不僅涵蓋了信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險，同時也貫穿了宏觀、中觀和微觀等各個層面。該體系不僅包括對單筆業務或某一客戶的交易限額，也包括國家、行業、區域、產品等資產組合層面的額度限制。它基于對違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險敞口(EAD)的準確計算，也通盤考慮了資產風險之間的相關性以及整個銀行的實際資本狀況。從這個意義上講，限額管理體系具有全方位、全流程和全要素的管理功能，是銀行真正實現全面風險管理的重要手段。

三、風險限額管理的基本流程

(一)風險限額設定。風險限額管理模式的基理就是在一定資本約束的條件下，按照組合的風險調整后收益率(RAROC)最大的規則將貸款限額總量分配到各個債項。風險限額設定是整個限額管理流程的重要基礎，其本身就構成了一項龐大的系統工程。風險限額的設定分成四個階段：首先是全面風險計量，即銀行對各類業務所包含的信用風險進行量化分析，以確定各類敞口的預期損失(EL)和非預期損失。根據BaselⅡ的要求，信用風險可通過銀行內部評級系統進行計量。第二，利用會計信息系統，對各業務敞口的收益和成本進行量化分析，其中制定一套合理的成本分攤方案是亟待解決的一項重要任務。第三，運用前文介紹的經濟資本分配和配置模型，對各業務敞口確定經濟資本的增量和存量。第四，綜合考慮監管部門的政策要求以及銀行戰略管理層的風險偏好，最終確定各業務敞口的風險限額。

(二)風險限額監測。銀行總行在風險限額后，需要對限額執行情況實施連續監測，限額監測是為了檢查銀行的經營活動是否服從于限額，是否存在突破限額的現象。為監測貸款限額的執行情況和貸款經濟資本占用變化情況，設置單筆業務的貸款限額和經濟資本限額監測指標。總行風險監控部按月對監測指標變化情況進行監測，通過內部評級系統和授信業務風險監測系統有關監測信息。當實際新增貸款余額超過新增貸款限額的理想額度時，或貸款實際占用經濟資本超過該業務經濟資本限額的理想額度時，對貸款限額按旬進行監測。此時，信貸經營部門應對資產組合結構情況進行分析，甄別出潛在突破風險限額的行業，及時調整營銷重點。

(三)風險限額預警。根據經濟資本配置要求，商業銀行需要針對設定的各類敞口理想額度和限制額度(即風險限額)，建立監測預警機制。當實際交易額超過理想額度時，系統發出藍色預警信號；當實際交易額超過風險限額時，系統發出紅色預警信號。當行業出現預警信號時，風險監控部應對出現預警信號的業務單元進行差別化分析，向總行有關信貸經營管理部門、審批部門及一級分行發出預警提示書，同時抄報首席風險。

(四)風險限額控制總行相關部門及一級分行在收到預警提示書后，根據不同的預警信號在單筆信貸業務的審批及貸款發放兩個環節分別采取先核準后審批、暫停審批、先核準后發放等相應的措施，在核準時應把分行貸款經濟資本占用系數是否下降作為考慮因素，促使分行進行結構調整。確保信貸投放在行業限額內。對于限額執行情況，應定期在風險報告中加以分析描述。對超限額的處置程序和管理職責必須做明確規定，并根據超限擷的程度決定是否上報5風險管理部門要結合業務特點，制定超限額后的風險緩釋措施，定期進行返叵檢測?

(五)風險限額調整。風險限額的調整分定期調整和不定期調整兩種，定期調整是指在限額執行的中期，總行風險管理部在對國家宏觀調控政策、產業及行業風險變化、限額執行情況等進行分析的基礎上，酌情提出調整行業限額的建議報營彳亍風控委審議。不定期調整是指總行信貸經營管理部門根據市場變化和業務發展的需要，有充分理由認為需要調整某業務單元的風險限額，以書面形式向總行風險管理部提出調整限額的建議，風險管理部在進行風險評估和測算后，提出調險限額的意見，報總行風控委審議或報首席風險官簽批。

四、風險限額管理的組織框架

風險限額管理工作由總行風險管理部牽頭，總行資產負債管理部、計劃財務部、信貸審批部、風險監控部及公司業務部、機構業務部、集團客戶部等經營和管理部門分工負責。

(一)風險管理部門職責：負責組織設計、優化行業風險評級和風險限額管理模型；負責風險評級和風險限額的計量；負責組織各相關部門對系統計算的評級結果和風險限額進行論證和調整，并上報有權審批機構審批；負責擬定貸款風險限額管理的有關政策和制度；負責將審定后的風險限額錄入內部評級系統；負責行業經濟資本占用比例變化的監測；負責對信貸經營管理部門調險限額的需求進行審核并報有權審批機構審批。

(二)對公信貸經營管理部門職責、對公信貸經營管理部門包括總行公司業務部、總行機構業務部和集團客戶部。對公信貸經營管理部門負責參與風險評級及風險限額計量模型的優化，提供風險評級及風險限額計量所需要的相關資料；負責參與風險限額管理的研究和討論，提出對評級結果、風險限額及相關配套政策的意見和建議；負責落實指令性風險限額管理的有關政策和調控措施；負責根據市場變化和業務發展的需要提指令性風險限額調整的意見；負責指導和督促分行執行風險限額管理，在行業限額內優化信貸資源配置。

(三)信貸審批部門職責。負責參與風險評級及風險限額計量模型的優化，提供風險評級及風險限額計量所需要的相關資料；負責參與風險限額管理的研究和討論，根據審批情況提對評級結果、風險限額及相關配套政策的意見和建議；負責落實風險限額管理的相關風險政策和預控措施。

(四)風險監控部職責：負責參與風險評級及風險限額計量模型的優化，提供風險評級及風險限額計量所需要的相關資料；負責參與風險限額管理的研究和討論，根據風險監控情況提對評級結果、風險限額及相關配套政策的意見和建議；負責對風險限額的監測和預警，并及時預警信號。

(五)資產負債管理部、計劃財務部門職責。負責參與風險評級及風險限額計量模型的優化，提供風險評級及風險限額計量所需要的相關資料；負責參與風險限額管理的研究和討論；負責綜合經營計劃與風險限額的銜接。

五、風險限額管理的體系構建

目前我國商業銀行越來越重視風險管理，但行之有效的管理手段不多，真正掌握的核心技術也較少。實踐表明，風險限額管理具備較強的系統性、及時性和可操作性，是一項適用于現代金融體系特點的風險控制手段。我們應該加快引進和國外該領域的成熟技術，結合本國銀行的具體情況，扎扎實實地開展這方面的研究、設計和探索工作。根據國際先進銀行的經驗，實施風險限額管理一般需要經過2～3年時間，其間大致分為三個階段。

啟動階段。風險限額管理涉及銀行的所有業務條線，對全行經營管理將產生重大影響，因此，董事會和高管層必須對此做出戰略決策。尤其是長期以來，我國商業銀行習慣于粗放式經營模式，偏重業務擴張，輕視風險控制，對限額管理理念在短時間恐怕難以接受，所以需要最高決策層下決心，方能有效地推動。決策者應對實施限額管理的戰略意義形成共識，對工程實施難度做出充分估計，做好戰略部署，集中優勢資源，積極穩妥地推進工程建設。啟動階段的前提規劃至關重要，可考慮聘請國外咨詢公司協助完成規劃，并由銀行專家進行充分論證。

第9篇：商業綜合體管理制度范文

在公司法研究中，世界各國關于經理法律地位的學說，眾說紛紜，主要有人說(如德國)、高級職員說(如英國)、法人機關說(如前蘇聯) 等，其分別代表了大陸法系、英美法系和社會主義法系的觀點。受以上三大法系的影響，我國關于經理法律地位的學說，主要有高級雇員(職員)說、人說、公司機關說、公司代表說等。它們都有其合理的一面，但若企圖將其他學說取而代之，獨自全面精確地揭示經理的法律地位，目前幾乎還不可能，所以當前的學說呈現出百花齊放，萬家爭鳴的局面。筆者認為，盡管目前我國公司法學界尚未對經理的法律地位進行明確清晰的界定，但新法第50條、第69條、第114條、第217條，明確規定了經理屬于高級管理人員，其由董事會決定聘任或者解聘，這就充分表明了我國經理的法律地位。由此可見，以上的說，公司機關說、公司代表說、公司雇員說等，均不能正確揭示我國經理的法律地位。說，認為經理是基于所有權與經營權相分離而產生，運用其技能為公司服務的一般民事人，其與公司的關系，適用民法上的規則，這一點是比較可取的，但其忽視了經理在商事經營活動中還承擔著特殊職能的商事人這一身份；公司機關說，認為經理與股東會、董事會一樣，都是獨立的公司機構或機關，都承擔著公司內部的人事、經濟、行政等管理職能。該說的進步之處，是將經理從董事會的束縛中解放出來，賦予其廣泛的權利，從而促使其更加勤勉地為公司利益服務。但與此同時，也帶來了經理權力日益增大，使董事會“形骸化”的風險，因此經理不宜作為與股東會、董事會平起平坐的公司機關；公司代表說，認為經理是公司的代表機關，以公司名義，代表法人對外從事民事活動和訴訟活動，并使公司直接承擔締結該契約的法律后果。此種學說有利于保護第三人的利益和交易安全，但與當前將董事長作為公司的法定代表人，經理無對外代表權的實踐有著很大的矛盾沖突，因此此說也極不成熟；公司雇員說，肯定公司與經理之間存在著雇傭關系，但只將經理等同于提供一般勞動力的普通雇員，而沒有揭示出其不同于普通雇員的高級雇員的身份，因此，此說也存在著極大的缺陷。

筆者認為，經理是高級雇員與商事人的綜合體。其之所以為高級雇員，是因為：既然經理由董事會決定聘任或者解聘，其與董事會簽訂聘任合同(即契約)，在董事會授權范圍內，在契約規定范圍內，以其特定的才能、專業知識和管理經驗為公司服務，董事會代表公司向其支付報酬。暫且不論經理究竟是誰的雇員，其與董事會之間既然訂立了聘任合同，就存在聘用關系，而聘用關系又是廣義雇傭關系的一種，所以經理就具有雇員的身份。但應注意的是，經理與公司的普通雇員又存在著明顯的不同，其所提供的人力資源這種高級勞動力極其專業和稀缺，在與公司的談判中往往處于均勢或優勢狀態，并可憑此高級勞動力參與公司利潤的分配。而公司普通雇員則只能獲得補償已消耗勞動力的工資性收入，不但在與公司的談判中經常處于劣勢，而且也不能參與到公司利潤的分配中，所以，經理又具有高級雇員的身份。其之所以為人，是因為：經理接受董事會的委托，在董事會授權范圍內，以自己特有的技能和管理經驗，對內輔助、代表董事會進行日常經營管理活動，對外代表公司進行各種經營活動，其與第三人交易的法律效果最終歸結為公司，所以經理具有人的身份。但其又不是一般的民事人，他從屬于董事會，對董事會負責，對內從事生產經營管理，對外代表公司從事業務活動，所從事的是一種以營利為目的的商事經營活動，其中蘊含著高水平的經營手段、經營方法和經營經驗，因此他又是商事人。

綜上所述，經理應是高級雇員和商事人的綜合體。我國新法宜明確規定經理的法律地位，只有明確其定位，才能弄清公司機構之間的關系，形成有效的制衡，從而避免因定位不準，而導致的糾紛和利益沖突。

2 經理的職權與義務

2.1 經理的職權。

2.1.1 新法第50條、第114條增設了“公司章程對經理職權另有規定的，從其規定。” 這就認可了公司章程對經理職權的自治安排，采取的是意定主義和法定主義相結合的模式，并且在一定程度上，意定主義占優先地位，即在不違反法律、法規的強制性規定，不損害社會公共利益和不違背應當記載的事項的前提下，公司章程優先于法律、法規，有權對經理的職權做出不同于法律的規定，在公司章程無規定的情況下，再適用我國法律、法規的規定，這就充分體現了公司自治的立法理念。

2.1.2 新法第50條未采用概括性的彈性授權方式，而是采用法定列舉的方式，明確規定了經理的職權分為組織經營權(第1、2項)、公司內部規章制定權(擬訂公司內部管理機構設置方案權(第3項)、擬訂公司的基本管理制度權(第4項)、以及制定公司的具體規章權(第5項))、人事任免權(第6、7項)和其他權利(第8項)四類，這樣就不能窮盡經理的職權，使其過于捉襟見肘，無法應對復雜多變的市場環境。建議概括規定經理的職權，“除非公司章程、董事會決議或聘任合同另有規定外，經理享有與經營管理有關的一切權力”。這樣，經理自被公司聘任之日起，就享有充分的經營自，從而可以靈活面對復雜多變的市場環境。

2.1.3 新法第50條的擬訂公司內部管理機構設置方案權、擬訂公司基本管理制度權，制定公司具體規章權等本是董事會的應有之權，但現卻由經理所享有，這就導致了經理權力的膨脹，使董事會形同虛設，不利于公司內部的制衡。

2.1.4 新法未明確經理權的授予方式，建議采用明示或者默示均可的方式，這樣有助于使經理靈活應對復雜多變的市場環境；未對經理從事的與公司休戚相關的重大經營管理行為作出限制，也無具體限制方式的規定，建議借鑒法律的限制、公司章程或合同的限制、共同經理權的限制、職位本身的限制、反面推定覺察原則限制、內部行政條規限制等做法對其進行限制，從而避免經理無限濫用經理權，任意處分公司重要財產所帶來的風險，有效地維護公司的利益；未對經理權的解除(如主體、程序、理由等)及不當解除的救濟問題作出規定，建議立法予以明定；未明確經理權的授予、限制、解除等是否應建立登記公示制度，建議建立登記公示制度，并采取登記對抗主義，未經登記，經理權的授予、限制、解除也能生效，只是不能對抗善意第三人，這樣可保護善意第三人的交易安全。

2.2 經理的義務。

2.2.1 忠實義務。新法第148條第1款將舊法中的“忠實履行職務”直接改為“忠實義務”，并對其從總體上作了原則性的規定。新法第149條第1款更將舊法第59條第2款、第60條、第61條、第62條合并成一個法條，并在最后1項增加了兜底條款，分為八項規定了經理不得從事的違反忠實義務的若干行為，即忠實義務包括禁止濫用公司財產義務(第1、2 、3 項)，禁止自我交易義務(第4項)，禁止篡奪公司商業機會義務(第5項)，禁止競業禁止義務(第5項)，禁止侵占公司傭金義務(第6項)，禁止擅自披露公司秘密義務(第7項)等，從而克服了舊法中條文過于簡單，義務范圍過窄的缺陷。并且，其第2款還一改舊法將“公司歸入權”僅限于違反競業禁止義務的局限，規定了只要經理有違反忠實義務的一切行為，公司就可以行使“歸入權”，這就擴大了“公司歸入權”的適用范圍，從經濟上斷絕了經理損害公益，中飽私囊的念頭，有利于公司利益的維護。但美中不足的是，新法沒有規定“公司歸入權”的行使主體、程序和期間等，建議可由董事會或執行董事代表公司自經理違法行為發生之1年內行使歸入權。

2.2.2 勤勉義務。舊法中無經理勤勉義務的規定，這就與經理作為高級雇員和商事人的身份不相契合。新法第148條第1款對經理的勤勉義務(注意善管義務)作了原則性的規定，但缺乏解釋和補充，也沒有規制勤勉義務的判斷標準，建議借鑒美國《公司法》中的“商業判斷法則”，再結合我國的司法實踐，來判斷經理是否盡到勤勉義務，是否稱職，并對其違反勤勉義務所應承擔的法律責任作出相應的規定。

3 經理的激勵與約束機制

3.1 激勵機制。

3.1.1 經理的激勵機制主要表現在薪酬制度上。薪酬是刺激經理勤奮工作的動力，其之所以接受公司董事會的聘任，公司從事各項生產經營活動，薪酬無疑在其中起著極大的刺激作用。但新法只有第47條第1款第9項，第117條涉及到經理的“報酬”兩字，且過于原則化，缺乏對薪酬標準、數額等的具體規定，在實踐中不易操作，不能充分調動經理的工作熱情，所以宜在法律、公司細則或合同中對此進行規定。

3.1.2 還可借鑒國外取得成功的股票期權制度，通過取消股票回購、股份轉讓的限制等，增強其操作性，并可通過《證券法》和《稅法》等相關法律為其實施提供法律保障。

3.2 約束機制。

3.2.1 除了對經理科以法律責任進行約束外，新法第152條還規定了股份有限公司大股東的訴權，但沒有涉及到小股東的訴權問題。為了保護小股東的合法權益，應允許小股東在其利益得不到救濟的情況下，可代表公司對經理提訟。

3.2.2 訴訟范圍也有所擴大。舊法第111條將股東的訴訟請求只局限于“停止違法行為和侵害行為”，不利于對經理的制約。而新法第153條則突破了這一局限，對訴訟請求范圍不做硬性規定，股東可以自由決定訴訟請求的范圍，這就有利于對經理的制約和股東利益的維護。

3.2.3 新法第54條還規定了監事或監事會對經理違法行為的糾正權，但未規定糾正的請求方式和經理拒絕糾正時的權，這就不能對經理形成有效的制約，因此，宜規定對經理的權以及糾正違法行為的請求方式，除此之外，還可引進“獨立董事”和“外部監事”制度等對經理進行約束。

參考文獻

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