房地產企業(yè)財務處理精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產企業(yè)財務處理主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產企業(yè)財務處理范文
為了適應房地產開發(fā)公司經營業(yè)務發(fā)展的需要，進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的財務行為， 應切實加強房地產開發(fā)企業(yè)財務管理。其對于防范財務風險、促使市場經濟協調發(fā)展，有著積極的意義。
房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的內容包括房地產開發(fā)與運營期間的資金籌備、調度與運轉、對資金耗費進行前期預算、中期控制以及后期記錄、對資金使用進行核算與分析，以及正確處理房地產開發(fā)過程中產生的一切經濟問題。確保房地產開發(fā)的順利開展便是房地產開開發(fā)企業(yè)財務管理的主要目的
（二）房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的特點
1.管理的資金量數額巨大
房地產開發(fā)過程中需要大量的資金支出，其中房屋工程造價以及地價方面是主要的資金投入，房地產開發(fā)企業(yè)前期的資金籌備量是保證開發(fā)過程能夠順利開展的關鍵所在。因此房地產開發(fā)企業(yè)財務管理具有管理的資金量大、籌集資金的任務重、資金管理的難度大等特點。
2.財務預算管理的難度大
房地產財務預算管理包括對土地征用、工程施工、設備運轉、材料購置、配套設施安裝等多種費用的估計與預算，而由于房地產開發(fā)經營項目的內容不同，相同類型的產品在不同環(huán)境以及不同時間段內的開發(fā)流程也具有差異性，因此導致了前期財務預算管理的難度大，房地產成本的結構十分復雜。
二、房地產開發(fā)企業(yè)的財務預算管理
（一）財務預算管理的概述
房地產財務預算管理包括對土地征用、工程施工、設備運轉、材料購置、配套設施安裝等多種費用的估算。根據預算管理的不同目的，可以將房地產開發(fā)企業(yè)的財務預算管理分為損益預算和資金預算兩類，分別是房地產開發(fā)企業(yè)財務成果的預算與房地產開發(fā)企業(yè)現金收支的預算。
（二）損益預算
與財務支出及財務成果相關的經濟情況都屬于損益預算的范疇，其中包括房地產開發(fā)的整體成本預算、施工期間的費用支出、繳納的法定稅額、開發(fā)完成后的房地產收入預算等等。其中的施工期間費用支出包括了對房地產的銷售費用、管理費用以及日常維護費用等；在繳納法定稅額方面，房地產開發(fā)企業(yè)需要向國家繳納包括銷售不動產的流轉稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及細節(jié)稅費等稅務金額，是損益預算中的重要預算環(huán)節(jié)。
（三）資金預算
資金預算是對房地產開發(fā)與銷售過程中可能產生的現金收入支出情況進行預算，分為流入與流出兩類。首先是現金的流入預算，房地產在開發(fā)期間會以銀行貸款、銷售回款以及房地產開發(fā)企業(yè)資金支持等多種方式來保持現金流通情況，現金流入預算就是對上述流入企業(yè)的現金款項進行預算管理。現金流入預算是十分重要的預算流程，對工程持續(xù)開展以及房地產順利銷售起到了基礎的保障作用。
現金流出預算主要針對房地產開發(fā)過程中的以現金方式支出的工程管理費用、建筑施工費用、地價費用以及后期房地產銷售階段支出的銀行貸款費用、房地產管理費用、銷售費用、稅額費用等現金費用。
三、房地產開發(fā)企業(yè)財務預算管理中融資的管理
（一）融資概述
在房地產開發(fā)過程中，融資是主要的資金籌措方式，是以開發(fā)企業(yè)的信用為基礎，通過銀行或個人的資金融通進行房地產開發(fā)資金運作的方式。融資作為投資的一種，存在一定的風險，其中包括在融資期限內開發(fā)企業(yè)無法償還債務、需要使用不動產與房地產進行債務抵押或者開發(fā)企業(yè)在接受融資后如果積累了一定的負債，會產生損害股東利益的風險。根據開發(fā)企業(yè)接受融資的方式以及融資期限的不同，融資所伴隨的風險也會存在差異。
在房地產開發(fā)企業(yè)的融資管理中，存在融資成本的概念。融資成本主要由基礎的融資費用以及后續(xù)的使用費用兩方面組成。融資費用產生在資金的籌措階段，房地產開發(fā)企業(yè)為了接受多方融資，會委托金融機構以自身企業(yè)資產為基礎發(fā)行股票、債券等融資項目，這就會產生代辦股票與債權的注冊費用以及代辦費用。
（二）主要融資方式
1.銀行貸款
信用是銀行審核房地產開發(fā)企業(yè)融資資格并進行房地產融資的主要依據。銀行貸款是間接融資的一種，也是當前房地產開發(fā)企業(yè)資金籌措階段的主要融資方。
2.房地產信托
與銀行貸款對融資期限的嚴格要求相比，房地產信托采用信托公司評價房地產開發(fā)企業(yè)信用程度并發(fā)放信托貸款，融資期限的彈性較大。
房地產信托的形式包括與傳統(tǒng)銀行貸款相類似的貸款方式、股權轉讓的股權融資形式以及產品的信托交易，這也是房地產信托最主要的特點。由于是信用托付形式的融資，不會增加房地產開發(fā)企業(yè)的債務壓力，對開發(fā)企業(yè)的經濟結構穩(wěn)定以及持續(xù)發(fā)展有著重要意義。因此房地產信托融資對當前中小型房地產開發(fā)企業(yè)來說是一種重要的融資方式。
（三）融資策略
1.投資決策階段
前期投資決策是對整體開發(fā)流程投資的分析，對融資的分析是其中的一部分，投資決策分析決定了融資與企業(yè)的聯系，同時決定了投資結構。投資決策階段直接影響了融資來源與融資結構，同時融資結構也會隨著投資結構的變化而進行調整。
2.融資決策階段
融資決策階段會對融資期限、融資款額、融資費用等進行綜合評價。融資者在融資階段會明確房地產開發(fā)項目的目標，并且會將可能的融資方案進行系統(tǒng)比較，最終確定融資方法。
3.融資談判
該階段主要由融資方起草方案，并與相關融資渠道方進行談判，綜合雙方對房地產開發(fā)融資的要求，對融資方案進行修正與調整，以符合整體項目的投資結構。
4.融資執(zhí)行
在達成共識的前提下，需要根據融資方案來執(zhí)行實際融資，該階段還包括簽訂融資文件并進行備案、執(zhí)行詳細的融資計劃、對融資過程中可能出現的風險進行控制并控制資金使用情況等。
三、房地產開發(fā)企業(yè)財務預算管理的主要問題
（一）對財務預算管理報告的認識問題
房地產開發(fā)企業(yè)的財務預算管理工作是對地產開發(fā)及銷售過程可能產生的所有收入與支出費用進行預算，以確保房地產開發(fā)流通的資金支出，保障工程施工的持續(xù)開展，并且合理安排后期銷售流程，掌握房地產銷售的經濟效益情況，在整體的房地產開發(fā)過程中，是保障成本、資金、工期等情況的關鍵工作，而預算管理期間編制的財務預算報表與報告，便是將收入支出數據直觀呈現于書面的最好方式。
目前財務預算報告的主要問題在于企業(yè)內部的認識存在錯誤與偏差，將預算報告的編制交由企業(yè)財務部門完全負責。這種情況使得財務部門忽略了與施工部門、銷售部門的交流，無法掌控工程設計規(guī)劃、設備材料采購、交通物流運輸、工程開展情況等信息，一定程度上影響到了財務預算報告的可靠性和真實性，無法體現財務預算管理的綜合性和廣泛性。
（二）財務預算管理的準確性問題
財務預算管理的損益預算以及資金預算是系統(tǒng)性的預算工作，因此需要經過的流程工序長、涵蓋的相關部門多，造成了財務預算管理準確性不穩(wěn)定的問題，執(zhí)行率也存在明顯差異。另外，企業(yè)內部財務部門的業(yè)務能力以及財務預算管理經驗也是導致財務預算管理準確性不穩(wěn)定的問題所在，預算執(zhí)行力以及統(tǒng)計整合能力不高。
（三）注重年度預算，忽略流程預算
當前，房地產開發(fā)企業(yè)存在側重于年度預算與年度財務報表的制定，而忽略了開發(fā)與銷售過程中的具體項目的預算工作。房地產開發(fā)是周期性的流程，從初期的獲得土地產權到工程竣工再到最后的房地產售罄，期間需要經歷至少兩年左右的時間，在這段周期內可能發(fā)生與計劃不相符合的事件，因此就需要對開發(fā)過程中的具體項目流程進行預算。目前，房地產開發(fā)企業(yè)使用傳統(tǒng)的年度預算與年度報表方案，無疑是輕視了房地產財務預算的完整性與客觀性，以年度預算為引領的預算管理不利于開發(fā)企業(yè)的宏觀戰(zhàn)略發(fā)展與管理。
（四）財務預算管理的考核機制問題
目前，在大部分房地產開發(fā)企業(yè)內部，財務預算管理的考核機制并不完善，沒有建立起系統(tǒng)且嚴格的責任制度。財務部門在進行預算管理前沒有簽訂責任合同，企業(yè)內部沒有相關的獎懲制度，也降低了財務預算人員的工作積極性與責任心。在后期的考核過程中，財務部門會回避主觀因素以及業(yè)務能力問題，而強調預算過程中的客觀原因以及市場環(huán)境與政治環(huán)境對預算結果的影響。
四、強化財務預算管理的措施
（一）提升現金流通程度
在房地產開發(fā)過程中，現金的流通是多項工程工序持續(xù)開展的關鍵所在，因此，當前房地產開發(fā)企業(yè)應當將現金作為開發(fā)的主體，確定其主導位置。以流通的現金支持來償還銀行貸款等支出款項，避免市場環(huán)境對銀行貸款利息率造成的影響。
（二）加強各部門交流
房地產開發(fā)企業(yè)應該以財務部門為中心，加強財務部門與企業(yè)內其他部門之間的交流與聯系，保障財務部門掌握工程設計規(guī)劃、設備材料采購、交通物流運輸、工程開展情況等信息，將財務預算管理涵蓋到房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。在提升財務預算管理效率與可靠性的同時提升部門之間的流通程度。
（三）關注國家政策變化
在房地產開發(fā)過程中，國家進行的宏觀經濟調控以及政策頒布與實施，很大程度上影響了開發(fā)的經濟效益以及成本支出程度。關注市場環(huán)境變化，實時掌握政策變化情況，結合最新的企業(yè)經營情況以及生產指標，對企業(yè)財務預算管理的具體項目進行修正與更改，測算出最符合當前政策情況的財務預算與收入盈虧情況，通過調控預算方案、預測年度財務狀況等方式，保障工程順利開展以及后續(xù)銷售流程的正常展開。
第2篇：房地產企業(yè)財務處理范文
關鍵詞：房地產財務管理問題措施
一、房地產財務管理的特點
我國是全球最大的發(fā)展中國家，房地產企業(yè)發(fā)展迅速。但相對應的，我國房地產企業(yè)發(fā)展時間短，財務管理相對落后。根據以往的經驗，房地產企業(yè)的特點主要體現在：第一，房地產的資金周轉周期較長，所需資金也比其他行業(yè)多出不少，中間的環(huán)節(jié)也非常復雜。這都大大提高了房地產企業(yè)財務管理的難度。第二，房地產行業(yè)在開發(fā)過程相比其他行業(yè)更為復雜，在資金、稅務等各個方面都不同于其他行業(yè)。因此對財務人員的要求更高，財務人員需要更高的水平，更專業(yè)的素養(yǎng)才能更好的服務于企業(yè)的財務管理。相對應的，水平不夠的工作人員只會影響到企業(yè)的運行。
二、房地產企業(yè)財務管理存在的問題
1、企業(yè)的財務制度不完善。
我國目前房地產企業(yè)較多，良莠不齊。由于公司注冊門檻低，不少企業(yè)都存在著一定的問題。尤以企業(yè)的財務制度不健全為主，極大地干擾了企業(yè)的良性運作。由于我國房地產企業(yè)發(fā)展迅速，財務制度的不完善逐步凸顯。一些房地產公司的財務管理模式落后，而且執(zhí)行起來也非常困難，這也是我國較多民營房地產企業(yè)中的普遍現象。
2、財務管理人員的素質不高。
房地產企業(yè)發(fā)展迅速，問題也隨之而來。那就是房地產企業(yè)財務管理人員的素質相對不高。因此這就需要房地產企業(yè)對待新人要更加斟酌，選擇一些更加優(yōu)秀的員工，公司的納新需要更有章程，更具專業(yè)性。但是我國的房地產行業(yè)現狀卻不是如此，我國房地產企業(yè)的財務管理人員招收不是很嚴格。同時企業(yè)老板對財務處理干預的任意性及對財務人員的重視程度也不夠，不能夠提高財務人員的工作積極性，入職的一些財務管理人員素養(yǎng)也相對較低，管理意識也不高。一些財務管理人員簡單的認為財務管理工作只是粗糙的記錄信息、分發(fā)工資而已，財務管理人員的素質和專業(yè)知識的缺失，導致了企業(yè)的衰敗。
3、房地產企業(yè)的成本管理能力差。
在當前，我國的大多數房地產企業(yè)在公司的成本管理上存在著問題，有著不小的漏洞。雖然在當前我國社會形勢大好的情況下，企業(yè)落后的成本管理模式不會影響企業(yè)的大局，但是必然會對企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響，導致企業(yè)的經營出現問題。其次，目前我國的大部分企業(yè)只對于內部管理成本控制比較關注，而對于其他的環(huán)節(jié)相對有所忽略，如工程造價的各個環(huán)節(jié)是相輔相成，相互統(tǒng)一的一個整體，重視一個環(huán)節(jié)，忽略其他環(huán)節(jié)對于工程造價的影響是不利的。第三，企業(yè)財務管理工作人員的水平有限，對于企業(yè)成本的估算也缺乏專業(yè)判斷，這就直接影響了企業(yè)的經營，從而導致企業(yè)盈利下降。
三、解決房地產企業(yè)財務管理問題的措施
1、優(yōu)化房地產企業(yè)的財務管理模式。
從根本入手，房地產企業(yè)的財務管理制度不完善，財務管理模式不健康，導致了一系列的財務管理問題，影響公司的正常運作。所以應該優(yōu)化房地產企業(yè)的財務管理模式，讓企業(yè)的各個環(huán)節(jié)之間都更加統(tǒng)一，使管理人員得到的數據更加準確細致，從而能夠進行更加高效的決策，同時還要對企業(yè)的財務管理模式進行更改，對于落后的財務管理模式要毫不猶豫的放棄，而對于其他公司更加科學的財務管理模式也要毫不猶豫的加以引進。根據本公司管理架構的特點，采取集團總制度建設，開發(fā)項目具體情況的靈活管理方式等，盡可能的開源節(jié)流，提高企業(yè)對資金的使用和投資效益，由此提高房地產企業(yè)的利潤。
2、加強房地產企業(yè)的財務管理，優(yōu)化員工素質。
由于房地產企業(yè)的財務管理存在較大的問題，影響了公司的正常運營，因此房地產公司需要不斷地對財務工作人員提出更高的要求，培訓企業(yè)員工，使得員工對于自己在公司中的位置有著更加精準的認識，知道自己肩頭肩負的重任，讓他們正確認識到自己的位置，充分發(fā)揮自身的積極性。要將財務管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略大局之中，從而有利于企業(yè)的發(fā)展，而不至于讓落后的管理模式影響企業(yè)的健康運行和發(fā)展。
3、加強房地產企業(yè)的成本管理力度。
在房地產企業(yè)的財務管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。因此，房地產企業(yè)應該更加重視企業(yè)對于成本管理的能力，改善當前房地產企業(yè)發(fā)展模式之中存在的問題，把成本管理作為一項重要的工作。公司要不斷的提高財務管理的能力，創(chuàng)新更加高效的成本管理方式，隨著形勢發(fā)展不斷更新成本管理模式，創(chuàng)新成本管理，在成本管理的過程中細化步驟，對于各環(huán)節(jié)工作都要進行更加全面的預算，并要規(guī)避稅務風險，不斷發(fā)掘降低企業(yè)成本的途徑，從而壯大發(fā)展房地產企業(yè)。
4、房地產企業(yè)財務集中預算管理。
房地產企業(yè)的集中管理必然需要房地產企業(yè)對自身資金管理進行高度的預算，并且進行全面的預算，這就需要建立適用于自身房地產企業(yè)的預算和核心結算制度。為實現財務管理的集中，就需要房地產企業(yè)具有保障的財務預算，也需要得到房地產企業(yè)管理人員的監(jiān)控，以及對房地產企業(yè)管理人員的審計，加強房地產企業(yè)內部控制的審核，這些都是房地產企業(yè)必須完善的，逐步實現管理的集中化。
5、加大監(jiān)督力度。
房地產企業(yè)的重要部門之一就是財務部門，所以必須要對其進行嚴格的監(jiān)督，以保證房地產企業(yè)的良性健康發(fā)展。對于房地產企業(yè)財務部門的監(jiān)督，不僅要對其內部進行監(jiān)督，控制資金的不合理使用，同時還應該對整個的財務管理系統(tǒng)進行監(jiān)管。對房地產企業(yè)內的財務問題需要進行及時的了解，杜絕資金流失、短缺等問題。因此，房地產企業(yè)必須要對房地產企業(yè)內部的資金管理進行嚴格的監(jiān)督，打擊不法行為，為房地產企業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
四、結語
對于房地產這種資金密集的關乎國民經濟發(fā)展的綜合性行業(yè)來說，應該更加注重企業(yè)的資金管理，將資金進行最高效、最科學、最大化的利用。提高企業(yè)內部財務管理水平，發(fā)揮財務的最大保障力和助動力，建設適應現代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務管理體系是房地產企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
參考文獻
[1]王革.中小企業(yè)財務管理中存在的問題和解決措施[J].黑龍江對外貿，2011，05:144-145.
第3篇：房地產企業(yè)財務處理范文
關鍵詞：財務預算；企業(yè)管理；重要性
正如著名管理學家戴維?奧利所說的，全面預算管理是為數不多的幾個能把企業(yè)的所有關鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法之一。財務預算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預算期內預計現金收支、經營成果和財務狀況等價值指標的各種預算的總稱。具體成果以一套預計財務報告的形式體現出來，包括現金預算、預計利潤表和預計資產負債表等內容[1]。本研究將以M房地產企業(yè)為實證對象，研究其在低碳經濟下企業(yè)預算管理。
1.財務預算在企業(yè)管理中的重要性
全面預算是企業(yè)治理結構下投資者與管理層之間的“游戲規(guī)則”。企業(yè)通過編制、落實全面預算使各個職能部門和管理人員明確在經營期內應該干什么及如何干，以保證各部門任務按計劃完成，從而促使整個企業(yè)工作順利進行。全面預算是各級各部門工作的奮斗目標、協調工具、控制標準、考核依據，在經營管理中發(fā)揮重大作用。全面預算管理是企業(yè)戰(zhàn)略實施的保障與支持系統(tǒng)，它是配置資源的基礎，是監(jiān)測業(yè)務運行過程、使其向現實長期戰(zhàn)略目標推進的工具。企業(yè)的目標是多重的，不能用唯一的數量指標來表達。因此，需要通過預算分門別類、有層次地表達企業(yè)的各種目標，包括銷售、生產、成本和費用、收入和利潤等。這些企業(yè)的總目標，通過預算被分解成各級各部門的具體目標。它們根據預算安排各自的活動，如果各級各部門都完成了自己的具體目標，企業(yè)的總目標也就有了保障。全面預算是涉及全方位、全過程和全員的一種整合性管理系統(tǒng)，體現出經營者與其下屬員工之間的權力、責任安排，即在實現整體利益的目標下，明確各單位的權力與責任區(qū)間，具有全面控制和約束力。控制過程包括經濟活動狀態(tài)的計量，實際狀態(tài)和標準的比較以及兩者差異的確定和分析等。通過預算編制，可以實現事前控制、事中控制、事后控制[2]。
2.企業(yè)財務預算分析存在的問題――以M房地產企業(yè)為例
2.1財務預測、分析、控制及參與決策的能力欠缺
近幾年來，我國房地產企業(yè)市場比較活躍，包括企業(yè)財務重組，規(guī)模快速擴張。這些重組業(yè)務均涉及到企業(yè)財務預算分析的問題，按照目前相關稅法規(guī)定，企業(yè)分為一般性財務處理規(guī)定和特殊性財務處理規(guī)定，不同的處理方式對各方繳納的企業(yè)所得稅影響自然不同。對于M房地產企業(yè)而言，對財務預測、分析、控制及參與決策等都比較欠缺。
2.2集中采購有名無實，銷售價格管理機制不靈活
例如對于M房地產企業(yè)而言，財務預測、分析，采購環(huán)節(jié)以及和財務關系等方面都需要對預算管理有極高的要求。譬如設備處負責企業(yè)設備采購，當某項目部提出設備采購申請時，在其審批權限內的采購事項，他可以不用過多考慮企業(yè)投入與產出、投資效益之類的相關經濟事項。而反過來，如果實行事權與財權適當分開或相互制約。又如：設備處只負責收集匯施工項目過程中設備采購申請，至于購或不購，如何采購，則由企業(yè)負責設備購置的主管部門與負責企業(yè)經濟管理工作的領導層等組織專門人員進行科學論證并最終決策，這會比部門或個人單獨決策更民主、更科學、也更公平。當然如果事無巨細都通過高層領導，甚至專門委員會討論的決策模式往往也會使企業(yè)工作陷入低效狀態(tài)[3]。
2.3企業(yè)用工數量多，綜合素質不高，管理能力欠佳
對于M房地產企業(yè)容易出現不合規(guī)的問題。這就要求企業(yè)必須具有一批通曉財務的管理人才。此外，在房地產業(yè)務中保持與財務部門的良好溝通也是必不可少的，在業(yè)務處理中遇到不明白不清楚的問題，及時與財務部門溝通如何處理，可以將風險化解在事前。
2.4財務關系不清、權責不明，費用控制缺乏彈性
M房地產部門與部門之間，從準備，合并意向形成，企業(yè)業(yè)務具體執(zhí)行一直到合并后特定期限內，都需要關注相關的財務風險因素及其變化，并及時評估后果并根據情況作出相應調整。主觀上使得一些管理措施難以推行和落實[4]。
3.低碳經濟下規(guī)范企業(yè)財務預算分析的路徑
3.1規(guī)范企業(yè)內部核算制度，建立責任會計體系
集中采購和銷售機制存在的問題則需從多方面入手，其中規(guī)范內部核算制度，建立責任會計體系是必不可少的措施。企業(yè)預算管理是一項重大業(yè)務，需要整合的資源多，涉及的范圍廣，有時需要跨越多個年度，因此需要企業(yè)在預算管理的每個環(huán)節(jié)都要注意相關的財務處理要求和規(guī)定，并根據業(yè)務的變化和程序的變動不斷更新、完善相關財務資料，防止意外操作或疏忽遺漏必要的環(huán)節(jié)而給企業(yè)帶來財務風險或由此帶來損失。從準備，合并意向形成，企業(yè)預算管理業(yè)務具體執(zhí)行一直到合并后特定期限內，都需要關注相關的財務風險因素及其變化，并及時評估后果并根據情況作出相應調整。
3.2創(chuàng)新財務預算分析手段，重視財務預算分析
企業(yè)應自上而下形成重視財務預算分析的風尚，重視財務預算、營運資金管理、財務控制等工作，緊緊圍繞企業(yè)目標，這樣才能逐漸解決企業(yè)財務預算分析所面臨的各方面的問題。被企業(yè)通常處在經營不佳、財務困難的情況下被其他企業(yè)合并，此時可能存在瞞稅、漏稅問題。而在特殊性財務處理方式下，被企業(yè)合并前的相關所得稅事項是由企業(yè)來承繼的，這意味著被企業(yè)納稅義務履行狀況可能會給企業(yè)帶來不良影響。如果被企業(yè)存在規(guī)模較大的未盡應盡稅額，則后續(xù)企業(yè)存在較大的財務風險。
3.3構建和企業(yè)實際情況相適應的全面預算管理
預算控制是全面預算管理中的核心步驟，控制是落實預算、保障預算實現的有效措施，它的實施效果最終決定著預算管理所發(fā)揮的作用，也是與傳統(tǒng)預算管理最大的區(qū)別。預算編制完成以后，預算目標即成為企業(yè)、部門以及員工的行動目標，執(zhí)行過程必須以預算為標準實行嚴格的控制。控制系統(tǒng)的功能主要是在預算期間對ERP系統(tǒng)的各業(yè)務子系統(tǒng)采用一定的控制方法，對預先設定的預算項目進行控制，并提供相應的預算控制報告。模型全面預算管理是由一系列預算構成的體系，各項預算之間相互聯系，關系比較復雜，構建信息化全面預算管理體系，首先是要規(guī)劃好建立在ERP系統(tǒng)平臺上的預算管理模型。預算管理模型必須與企業(yè)的財務系統(tǒng)、計劃系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、生產系統(tǒng)等和預算管理體系密切相關的子系統(tǒng)相匹配，并結合企業(yè)自身情況，在對預算管理流程進行深入調查分析的基礎上，應用業(yè)務流程重組等先進的理論和方法來設計信息化的全面預算管理模型。
結論
低碳經濟下全面預算管理信息系統(tǒng)在實施中要以預算管理的通用流程為基礎，以低碳經濟下系統(tǒng)的建設為指導，通過計劃、組織、控制、協調與職能一體化來實現企業(yè)資源的最佳配置和降低成本，為企業(yè)提高經濟資源的使用效率、經營決策和籌資決策提供重要的科學依據。總之，21世紀是信息化時代，隨著企業(yè)財務制度的實施，企業(yè)的發(fā)展需要信息化，而財務管理網絡化是實現企業(yè)全面信息化不可缺少的部分。企業(yè)實施財務管理網絡化，可以使得各部門之間的信息傳輸更加現實。（作者單位：陜西省煤炭運銷（集團）有限責任公司）
參考文獻：
[1] 張少珊.中小企業(yè)財務預算管理中存在問題及其原因分析[J].現代經濟信息.2009（18）：152-153.
[2] 馮蓉.關于完善企業(yè)財務預算管理措施的探討[J].民營科技.2009（10）：92-93.
第4篇：房地產企業(yè)財務處理范文
關鍵詞:房地產企業(yè)稅收籌劃問題對策
一、房地產稅收籌劃存在的問題
(一)房地產企業(yè)的納稅意識薄弱，法律意識不強
依法納稅是每個納稅人對國家應盡的義務，與國家的整體利益及企業(yè)、單位、個人的直接利益有著密切的聯系。國家通過制定實施稅法加強對國民經濟的宏觀調控，在社會主義市場經濟日益繁榮的今天，稅法的地位越來越重要。但在這種復雜的稅法政策下，沒有更好的直接的渠道傳達給房地產企業(yè)，因此，一些房地產企業(yè)對稅法政策了解很少，進而出現了不會交稅的現象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產企業(yè)也開始將注意力放在了應納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產企業(yè)的發(fā)展，房地產企業(yè)也面臨著沉重的稅收負擔，這時房地產企業(yè)為了降低稅收成本就會利用不合法的手段去偷逃稅。此時，房地產企業(yè)不但要面臨因偷逃稅而必須承擔法律制裁的風險，更要承擔因偷逃稅對企業(yè)帶來的不利影響，這兩種風險給企業(yè)帶來了不小的負面影響，進而給企業(yè)的稅收上帶來了很大的風險。
(二)企業(yè)誤把稅收籌劃當成了財務部門會計處理的工作
目前，很多房地產企業(yè)的領導及相關人員錯誤地認為，企業(yè)的稅收只是財務部門的事兒，企業(yè)的應納稅額是由財務部門來決策，一旦出現多交稅或者是被稅務機關處罰了都是因為財務部門沒有做好稅收工作。這種明顯的錯誤觀念，讓我們看到了房地產企業(yè)的決策人不了解稅收的產生，所以當企業(yè)有納稅問題產生時就會出現無法解決的尷尬局面。雖然企業(yè)在交稅的過程中，財務人員也會跟稅務機關打交道，但并沒有涉及到企業(yè)各經營過程相關稅收事宜，財務人員只是將企業(yè)在正常經營過程中所涉及到的稅款交到了稅務機關。對于房地產企業(yè)所涉及的比如土地轉讓、開發(fā)、銷售房產等等環(huán)節(jié)的稅收結果，最終還是需要房地產企業(yè)的決策人在這些業(yè)務發(fā)生前做好稅收籌劃工作。房地產企業(yè)的各個經營環(huán)節(jié)都需要通過合同來體現，當稅務機關來企業(yè)查看房地產企業(yè)的各項業(yè)務過程時就需要企業(yè)提供相關的合同，而房地產企業(yè)所涉及的每份合同都代表企業(yè)的一個業(yè)務過程，此時也相應產生一個業(yè)務過程的稅收，并涉及到相關業(yè)務部門，同時財務部門就應交納稅收。但是每一項業(yè)務過程即合同簽訂的過程并不是由房地產企業(yè)的財務部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業(yè)的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業(yè)務簽訂的牽頭人。此時，企業(yè)如果將稅收籌劃單純地放到財務部門，讓財務部門通過簡單的賬面處理來進行稅收籌劃就顯得不科學、不合理、不可取。所以說，房地產企業(yè)應改變以往的舊觀念，不能再將企業(yè)稅收籌劃工作推給財務部門，而應樹立正確的稅收籌劃意識，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業(yè)在業(yè)務處理前做好稅收籌劃。
(三)房地產企業(yè)誤把稅收籌劃的實施放在業(yè)務產生的事后來進行
房地產企業(yè)的稅收之所以經常出現問題從而被稅務機關處罰是因為房地產企業(yè)沒有重視稅收籌劃，也是因為企業(yè)的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)決策人只有在看到業(yè)務發(fā)生后的稅負很重時才希望財務部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產企業(yè)在稅收方面存在的最大缺陷。當企業(yè)的稅收產生時，再通過財務部門的財務處理手段去處理已經晚了，更不存在稅收籌劃了。
(四)房地產企業(yè)對公司內部缺乏必要的納稅管理
目前房地產企業(yè)對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業(yè)財務人員開始學習相關的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務開始進行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業(yè)在經營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。比如：房地產企業(yè)在設立過程中，性質不同，稅收政策也不同，企業(yè)在開發(fā)土地的時間上有推移，從而造成稅收的結果也不同，而且財務只是對企業(yè)經營成果進行核算與反映，企業(yè)很多具體業(yè)務不是財務能操作的。比如：企業(yè)在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規(guī)進行操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產企業(yè)在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規(guī)定，打折銷售是根據打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據購房款加上裝修款的合計金額做銷售(送裝修為視同銷售)。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業(yè)的稅收負擔，給財務部門進行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財務部門的工作實現的，而必須得到企業(yè)內部所有部門的配合。因此，房地產企業(yè)在決策過程中存在的這個盲區(qū)，企業(yè)內部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務部門和財務部門相互配合。納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規(guī)定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規(guī)避納稅風險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業(yè)內部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更好地規(guī)避公司的納稅風險。
二、房地產稅收籌劃對策
(一)房地產企業(yè)應提高稅收籌劃意識
房地產企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，首先應轉變舊的思想觀念，樹立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)的決策人應做好企業(yè)各項業(yè)務過程的事前籌劃工作，并需要其他部門和財務部門相互配合。
(二)房地產企業(yè)應提高納稅成本節(jié)約意識
房地產企業(yè)應提高納稅成本節(jié)約意識，并通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃。因此，不僅需要財務人員全面了解國家相關稅收政策，更需要企業(yè)的決策人充分了解國家最新相關稅收政策，并設計好房地產各項經營過程，以減輕企業(yè)自身的納稅負擔，規(guī)避納稅風險。
(三)房地產企業(yè)應做好事前籌劃
稅收籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產企業(yè)的開發(fā)經營過程中，決策人要做決策之前可先與財務人員進行商討，利用房地產業(yè)相關稅種的優(yōu)惠政策來出臺相關的稅收籌劃。如果財務人員的水平不足未能進行合理的稅收籌劃時，或者在稅收籌劃的技術上沒什么把握的話，企業(yè)還可以通過聘請稅務事務所等專業(yè)人員來進行稅收籌劃。
綜上所述，稅務籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產企業(yè)在進行稅務籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅務籌劃的作用。
參考文獻：
[1]張曉燕.房地產企業(yè)稅費籌劃的研究，《蘭州大學碩士學位論文》- 2006
[2]趙文閣,劉佳.房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃問題及建議研究，《現代商業(yè)》- 2008
[3]賈秀麗.房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究，《吉林大學碩士學位論文》- 2007
[4]昌廣勇.淺談勘察設計企業(yè)稅收籌劃，《遼寧行政學院學報》- 2008
[5]桑榮林.上海房地產業(yè)的振興與發(fā)展[J];住宅科技;1986
[6]王長明.住宅商品化過程中的金融對策[J];浙江金融;1988
[7]紀嚴中.要發(fā)展有計劃的商品經濟條件下的房地產業(yè)[J];宏觀經濟研究;1988
第5篇：房地產企業(yè)財務處理范文
一、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅征管中存在的主要問題
1.未如實申報收入少繳稅款
（1）預收賬款沒有按規(guī)定申報納稅
一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入其它銀行卡上。雖然開發(fā)商最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行，不作預收款申報收入。
（2）隱瞞收入，私設小金庫
房地產開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務外，還經營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務。由于這些業(yè)務不受國家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產品的合資中，房地產開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業(yè)務中，房地產開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內小金庫；在待售商品房出租業(yè)務中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。
（3）收入直接抵減應付工程款，偷逃稅款
房地產開發(fā)商因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。
（4）企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅
目前房地產行業(yè)已形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方屬于發(fā)生了銷售不動產和轉讓無形資產行為，應該申報納稅，但在實際上合作雙方經常出現不申報納稅的行為。
有些開發(fā)商利用以合作建房名義銷售商品房，其方法不是“以物易物”，也不是一方出地，另一方出錢，而是以共同購地共同建房的名義，只就其建筑營業(yè)稅及附加結算繳納到地稅，而銷售房屋，則視同自建自用未申報繳納銷售不動產營業(yè)稅。
2.未按規(guī)定使用發(fā)票漏繳稅款
房地產企業(yè)不按規(guī)定使用發(fā)票的現象非常普遍，開發(fā)商在預付給建安企業(yè)工程款時一般都沒有按規(guī)定取得建安發(fā)票，而是以收據支付，這樣既不能及時結轉工程成本，又給建安企業(yè)造成了漏稅。
再者是通過銷售公司銷售隱瞞銷售收入。房地產開發(fā)企業(yè)與銷售公司聯手操作，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入，價外收取的代收費用不符合代收代繳規(guī)定的，另用自制憑證收取，不入賬或掛往來賬上。
3.稅收政策不完善
（1）目前稅務機關對房地產企業(yè)的管理，主要依據《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號），開發(fā)項目位于省會城市及郊區(qū)的不得低于15%；地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于10%；其他地區(qū)的不得低于5%。目前，北京市為了促進地方經濟發(fā)展，將預計毛利率規(guī)定在下限15%的標準。但該文件的主要問題是預計毛利率標準偏低，計算的當期毛利額還要扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加。企業(yè)通常通過一些手段加大期間費用的比重，從而減少當期預教企業(yè)所得稅。
（2）開發(fā)企業(yè)需出具有關機構對該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。執(zhí)行中，對于中介機構的稅務鑒定報告不準確、不夠嚴肅、沒有統(tǒng)一標準的格式，稅務機關也缺乏有效的約束。
（3）房地產企業(yè)普遍存在工程款結算不及時的問題，滯后取得的以往年度的工程款憑證，是否準予扣除，在哪個年度準予稅前扣除，都沒有明確規(guī)定。
4.專業(yè)化征管水平較低
房地產行業(yè)是一個業(yè)務涉及面廣、專業(yè)知識強、財務處理復雜的行業(yè)，稅務人員不僅要精通稅收業(yè)務，還要掌握相關的法律知識和房地產開發(fā)業(yè)務知識。目前，稅務人員的業(yè)務素質相對不高且征管時間不長，同時，基層地稅人員較為緊張，征管工作任務繁重，也使房地產企業(yè)所得稅的征管質量得不到充分的保證。基層稅務所的管理員管理的企業(yè)多，管理的幅度大，很難做到實時了解開發(fā)項目的建設進度等信息。管理員與開發(fā)企業(yè)財務人員掌握的信息不對等、對項目進展情況掌握不全面，也是導致征管工作處于被動地位的原因。
二、加強房地產企業(yè)所得稅征收管理的建議
1.進一步完善房地產企業(yè)的征收管理
（1）加強內部管控，完善項目基本情況
應對房地產企業(yè)建立分戶檔案，實行全程跟蹤管理，源泉控制。 建立房地產項目納稅登記制度，及時了解在建項目的基本情況、財務信息及納稅情況。如通過對項目的名稱、性質、占地面積、建筑面積、預收賬款、銷售進度、收入、成本、合同金額、納稅申報、繳納情況等信息的對比分析，可以及時發(fā)現企業(yè)的偷逃稅行為。同時，對房地產企業(yè)的納稅申報管理，應作為分戶全程跟蹤管理的一項重要內容，經常進行稅源分析，發(fā)現異常及時檢查，涉嫌偷逃稅款的，應轉入稅務稽查立案查處。
（2）加強各管理部門之間的協調配合，充分掌握稅源信息
從房地產企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。需要稅收征管部門對房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤管理，強化對房地產業(yè)的全程監(jiān)控。加強部門配合，建立信息傳遞制度，掌握稅源信息。房地產開發(fā)業(yè)務的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關手續(xù)，稅務部門應加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設、房產管理等行政部門和金融機構的聯系，建立信息傳遞制度，及時全面掌握房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。
加強與國稅部門的聯系交流。地稅部門與國稅部門之間要加強工作配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的管理、評估、檢查情況，共同加強發(fā)票管理，認真核實入帳票據的真實性及合法性，采取聯合重點稽查等措施，有效遏制房地產開發(fā)企業(yè)的偷逃稅行為。
2.加強票據審核力度
加大對房地產開發(fā)項目的成本和票據審核的力度，增加工程成本的真實性和準確性，盡量防止利用假合同、假信息虛增成本偷逃稅款。加強對房地產企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管。房地產業(yè)的稅收主要體現在銷售環(huán)節(jié)，要通過核查銷售票據、相關購銷合同、實地查看等方式最大限度地掌握房地產開發(fā)企業(yè)的收入情況，據此審核企業(yè)納稅申報的真實性。
3.進一步完善房地產管理的稅收政策
要提高預計稅毛利率，增加稅收成本，促使企業(yè)盡快結算工程成本款項、取得合法憑證、及時竣工決算，按項目匯算清繳、多退少補，這樣稅務機關可以提高稅收征管效率。鑒于房地產企業(yè)每個項目都不可能在一個年度完成，應允許企業(yè)跨年度、按項目結束年度匯算清繳，使計稅成本一次性準確結轉，匯繳結束后不再準予補充申報抵扣項目工程的計稅成本；要嚴肅稅務鑒定報告制度，明確對不附送稅務鑒定報告的房地產開發(fā)企業(yè)處罰依據，嚴肅查處虛假或錯誤鑒定報告造成的偷稅行為；要明確滯后取得的以往年度的工程款是否可以做稅前扣除以及如何進行稅前扣除的相關政策規(guī)定。
第6篇：房地產企業(yè)財務處理范文
【關鍵詞】 商業(yè)地產 融投資 估值研究 股權
商業(yè)類型的房地產是商業(yè)和房地產的綜合集合體，在我國的發(fā)展起步比較晚。隨著我國，改革開放的不斷深化，市場經濟體系的不斷確立，越來越多的資本開始轉向商業(yè)地產當中。商業(yè)地產從微觀上來講是用于零售、餐飲、娛樂以及健身休閑等用途的房地產形式，從經營模式上和功能用途上區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和寫字樓等常用形式。商業(yè)性質的房地產是一個具有商業(yè)和地產等多種投資屬性的綜合性行業(yè)，商業(yè)房地產不僅區(qū)別于單純的項目投資和商業(yè)發(fā)展，還區(qū)分于傳統(tǒng)意義上的房地產開發(fā)項目。商業(yè)地產按照實際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。從宏觀上來看商業(yè)地產是一個具有非常高資金密度的行業(yè)，這對于進入企業(yè)的融資水平具有著更高的要求。
1 我國商業(yè)地產融資發(fā)展的現狀
商業(yè)性房地產任何方面的調控都將會影響到我國金融市場的每一個角落，強制性地打壓房地產行業(yè)將會給我國經濟帶來沉重的打擊，為了避免我國經濟走上二十世紀末日本房地產市場泡沫破裂而導致日本經濟大規(guī)模衰退的老路，政府需要在必要的時機支持房地產的發(fā)展。而商業(yè)地產作為房地產的一個重要組成部分也將會得到一個更好的發(fā)展空間，我們要看到房地產在社會經濟發(fā)展中的重大作用。
1.1 商業(yè)類地產融資具有較大的關聯性
我國的商業(yè)類地產已經逐漸成為了我國社會經濟中的重要支柱性產業(yè)，是我國宏觀經濟中一個必不可少的組成部分。通過我國的統(tǒng)計數據我們可以看出，商業(yè)地產等房地產類行業(yè)對于每年GDP的拉動大約為兩個百分點，雖然這種拉動效果不是十分地明顯，但是實際上房地產和國民經濟中的很多行業(yè)具有著非常明顯地聯系。如和房地產直接相關的行業(yè)就有鋼鐵、水泥和其他建材等行業(yè)，這些行業(yè)又將進一步帶動著冶金、化工和紡織等眾多行業(yè)共同發(fā)展，根據相關資料房地產領域一百元的銷售額可以帶動其他領域十七元的銷售，銷售帶動率為百分之十七，除此之外隨著這一輪炒房的熱潮，已經有了很多普通消費者囤積了很多商品房，在現今的經濟形勢下提倡商業(yè)地產的再融資可以在很大程度上盤活民間資本，促進社會經濟的發(fā)展。通過商業(yè)類地產的融資可以很大程度上提高我國社會財富的合理流動速度，促進基礎設施建設，減少國家和地方財政對于社會建設的財政負擔。
1.2 商業(yè)地產融資過程中對保證經濟增長發(fā)揮的作用
雖然我國在2011年在借貸市場上出現了問題，但是從整體上來看市場供需之間的差距還不是很大，從統(tǒng)計數據上來看，我國的房地產投資增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千萬套保障房的建設很大程度上拉動了房地產投資的快速增長，但是隨著商品房的整體調控和資金短缺問題的加劇，商品房的總體投資從第三年季度就開始有所降低，到第四季度已經降到了一個很低的水平。同時我國在土地的購置上在第四季度也有所回落，我國對于房價調控力度很大，下一年度的房地產投資降低拖累了固定投資的增長速度，如果我國經濟要保證GDP百分之八以上的增長率就要協調好民生和房地產行業(yè)的發(fā)展平衡。因此此次房地產宏觀調控沒有達到預期的調控目標。而商業(yè)地產經過多年的市場的開發(fā)和供應已經得到了很大的發(fā)展，很多普通的市民對于投資者的商品房已經逐漸趨近于飽和，這就使得很多新增的商品房對于消費者在選擇過程中具有更多的選擇空間，很多房地產企業(yè)也都相應減少了開發(fā)量。
2 我國商業(yè)地產融資的主要問題
在商品房開發(fā)面臨著眾多背景，商業(yè)地產的投資總額隨著時間的推移不斷提升，這說明社會經濟對于房地產投資還是具有比較充足的信心的。其中一個比較重要的關鍵因素是我國正在處于一個城市化率迅速提升的階段。按照經濟發(fā)展的規(guī)律來講一個國家的城市化率提高到百分之三十之后房地產行業(yè)將會進入一個比較快的發(fā)展階段，我國的城市化率從上世紀末的百分之二十九發(fā)展到2011年的百分之四十七，按照這個比率來講，我國的城市化速度非常快，同比日本減少了三十年，城市化的大規(guī)模發(fā)展必然會帶動房產類行業(yè)的配套要求，可以預見的是我國的房地產開發(fā)將會出現一個新的發(fā)展紀元。在這個基礎上我國的商業(yè)地產也將會有新的發(fā)展方向，以萬達模式為代表的商業(yè)地產具有非常強的市場活性。自以來，我國逐步推進房地產制度改革，根據國際經驗已經初步建立了社會住房保障體系，但是在商業(yè)性的房地產融資上仍然存在著這樣幾個方面的問題：
2.1 相關政府缺乏資金提供的主動性
在新國八條中，政府提供的保障性住房提出了大力發(fā)展商業(yè)地產的發(fā)展政策目標，根據城市建設部門的估算，建設總體資金量將達到1.3萬億，其中土地出讓的資金將直接用于投資建設，這些資金當中土地出讓提供近三千億資金，中央方面款在兩千億左右，各個公積金貸款提供近千億資金，上述各類資金的總額合計六千億，這些資金和總需求存在著七千多億的資金缺口，在這部分資金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不準確，這些資金大約占到了建設資金總額的百分之六十左右，這部分資金占到了建設資金的一半以上，資金主體的責任相互推諉給資金供給造成了很多發(fā)展瓶頸。而且商業(yè)地產能夠在很大程度上帶動當地其他產業(yè)的發(fā)展，對于拉動地方經濟具有非常大的作用，政府的資金參與責無旁貸，但是中央和地方政府在角色上沒有確定主次。就商業(yè)性房地產的財政支持來看，中央政府雖然提高了財政方面的轉移支付，但這部分支付的資金總額只是很少的一部分，而地方政府不僅是GDP的生產者和所有者，更是地方經濟的管理者，這部分管理工作不僅包括了商業(yè)地產和其他行業(yè)的規(guī)劃、開發(fā)以及建設管理，因此，這部分較大的資金缺口應該由地方政府承擔。但是因為沒有完備的資金提供保障體制，這就導致了地方政府在商業(yè)地產的招商引資上沒有監(jiān)督和約束，導致了投資部門無法真正履行其職責，也在很大程度上制約了商業(yè)地產的融資進程。
2.2 金融市場上商業(yè)地產資金來源的非市場化
目前在我國的主要城市性建筑的資金來源是政府的財政劃撥，這種非市場化的資金來源必然會導致商業(yè)地產資金的使用效率低下。從我國的房地產金融市場現狀來看，我國房地產金融市場的資金總量遠遠不能滿足商業(yè)地產的建設資金要求。從我國的金融行業(yè)現狀來看，三十多年的改革開放為我國社會積累了很多的財富，民間的資本也日益增加，我國居民的民間儲蓄率逐年升高，而且居民對于房地產投資的需求也日益強烈。除此之外，伴隨著我國金融市場的發(fā)展和我國投資機構增強了對風險和收益的控制，改善了投資市場的軟環(huán)境，但是也要清楚地看出商業(yè)地產在我國的金融市場發(fā)展中并不是十分完善和成熟的，投資渠道的狹窄使得多種資產類產品無法實現廣泛地進入投資市場。而且商業(yè)性房地產的理財產品因為資金活性差就無法保證產品的保值和增值功能。因此如何保護性地利用我國的商業(yè)地產金融市場，最主要的就是要充分地利用我國的民間資本，通過盤活民間資本來促進金融市場資金來源的市場化。
3 新時期商業(yè)地產融資主要風險探析
在商業(yè)地產的發(fā)展過程中我們不難發(fā)現，商業(yè)地產作為我國房地產投資的一個新的熱點，今后必將成為投資的新的方向。但是每一種投資產品都會存在其固有的風險，商業(yè)類房地產的投資量大，投資回收的時間相對較長，而且在投資的過程中會經常受到國家和地方的雙重影響，這對于一些實力較強的金融機構都會是一個巨大的挑戰(zhàn)，對于普通的投資者風險就更為明顯了，作為一個高風險和高收益的地產類投資理財項目，商業(yè)性地產的風險主要來源于這樣幾個方面：
3.1 商業(yè)性地產開發(fā)商的決策性失誤
商業(yè)性房地產的開發(fā)商是地產的第一投資主體，開發(fā)商自身的決策決定了整個商業(yè)性地產的發(fā)展方向和發(fā)展模式。針對某一個特定的房地產行業(yè)來看，開發(fā)商的主要決策風險存在于自身的管理水平和財務狀況以及市場的營銷策劃水平等諸多方面。房地產項目的投資范圍比較廣而且產權的期限也比較長，如果沒有一個很好的管理水平和決策能力將會在地產投入使用之后造成管理上的混亂甚至會直接影響到房地產本身品牌價值。在現今宏觀經濟不明朗的情況下，房地產產業(yè)更是政府進行調控的重點，各種和房地產有關的政策變化較快，特別是在稅收方面的小幅度調整頻率特別高。面對著政府的微調如果企業(yè)沒有一個良好的企業(yè)財務處理能力就會增加企業(yè)成本的負擔。這就需要企業(yè)在進行房地產融資決策之前建立好一個充足的人才儲備，只有這樣才能在面臨變革的過程中處變不驚。而作為一個投資者在進行商品性房產購買之前對于開發(fā)商的資質要有一個比較清楚的認識，只有一個擁有雄厚資本實力和優(yōu)秀管理能力才能使得房地產項目有效地避開風險。
3.2 商業(yè)性房地產概念認識不清
現在很多的市民、投資主體和房地產開發(fā)商對于商業(yè)性房地產的認識存在著很大的誤區(qū)，國內的很多商業(yè)類地產企業(yè)還只是在拿著原來開發(fā)商品房的思路進行商業(yè)性的地產開發(fā)。在很多店鋪、寫字樓和辦公樓的設計上仍然使用小戶型商品房的設計和銷售理念進行銷售，認為只要開發(fā)出的房地產能夠讓投資者買得起或者自身的產品只要能夠賣出去就是成功，很多商業(yè)地產開發(fā)商只做到了地產而沒有做到商業(yè)。另一方面很多房地產開發(fā)商在進行商業(yè)性地產開發(fā)的過程中存在著只是幫助政府完成政策性工程和形象工程的現象。這樣就會導致在一定區(qū)域內的房地產開發(fā)量大于當地的經濟發(fā)展需要，這就會導致在進行招商過程中很難招到足夠的入駐商鋪，如果招商無法正常進行，那么商業(yè)性的地產也將是空想，所以投資者在進行投資的過程中要綜合性地考慮當地地區(qū)招商的潛力和當地經濟未來發(fā)展的空間，進行綜合性考量，不要盲目投資。
3.3 商業(yè)性融資價格存在水分
一般投資在商業(yè)性店鋪的投資者獲取回報的途徑主要有兩種，一方面是投資者在購買后出租給有實際需求的客戶，通過收取租金的形式獲得綜合性收益。另一方面是通過購買房地產然后出售獲得價格差利潤。目前市場上大多數的投資者比較傾向于后一種價格差的獲利方式。而商業(yè)性地產作為一種處于不斷發(fā)展的房地產投資形式具有非常高的增值空間，但是一旦游資進入到該行業(yè)中就會導致地產價值速度快速上漲。因此投資者要理性地看到自己進入的實際價格點位，一個沒有節(jié)制高速上漲的態(tài)勢必將會導致形成價格泡沫，價格當中也將會含有較高的水分，一旦政府進行了較為嚴格的管控措施就會給投資者造成非常嚴重的損失，這種投資泡沫的破裂引發(fā)的價格危機是系統(tǒng)性的，所以在投資商業(yè)性地產的過程中投資者要充分考慮到融資價格是否合理，如果進入的價格點位就是一個比較高的價格，就要充分考慮到是否已經到了價格鏈崩潰的邊緣，此時進入的話可能會給自身的財產帶來非常嚴重的損失，而進入點位較低的時候要充分考慮到宏觀形勢，價格降低是因為相關政策的打壓還是市場的合理波動，通過綜合性的合理判斷，做出相對比較合理的投資選擇。
4 結語
綜上所述，傳統(tǒng)商業(yè)地產通過自我積累和發(fā)展的方式來解決企業(yè)發(fā)展中的資金問題已經無法適應不斷發(fā)展變化的外部市場環(huán)境，尤其是對于像商業(yè)地產這類資本密集型行業(yè)。面對著不穩(wěn)定的金融市場，商業(yè)類地產企業(yè)必須結合自身特點進行融資類創(chuàng)新，通過多渠道進行發(fā)展，利用各種有利條件解決自身發(fā)展中存在的資金問題。總而言之，商業(yè)地產在進行拓展房地產融資渠道的過程中要盡量拓寬融資多元化融資渠道，只有這樣，才能使得我國商業(yè)地產取得更好更快的發(fā)展機會。
參考文獻：
[1]朱周戈.我國房地產業(yè)的融資以及潛在問題分析.科技經濟市場，2012.
[2]朱平安，王元月.房地產企業(yè)融資問題與對策.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2012.
[3]唐敏.宏觀調控下房地產企業(yè)的融資對策.消費導刊，2012，（10）.
[4]劉李勝，高翔.房地產企業(yè)融資上市圖景[M].中國時代經濟出版社，2009.
第7篇：房地產企業(yè)財務處理范文
一、土地使用權會計核算政策的演變過程
1.建國初期至土地使用權有償使用階段
在計劃經濟時期，土地的取得方式大都是無償劃撥取得，因此將土地列入企業(yè)固定資產中，借助“固定資產―土地”的核算方法，能夠長期保留入賬土地在賬戶中的歷史價值。1955年1月31日，國務院《國營企業(yè)決算報告編送辦法》中規(guī)定土地應依據估價列入資產方的“固定資產―土地”科目。1985年1月5日，《國營工業(yè)企業(yè)會計制度―會計科目和會計報表》明確固定資產科目下設置土地明細科目，而且表明固定資產科目中的土地是“指過去已經單獨入賬，并估算價格的土地。因為征用土地而付出一定的補償費用，要計算到和土地相關的建筑物、房屋價值中，不能獨立作為土地價值入賬。
2.土地使用權有償使用至2000年《企業(yè)會計制度》出臺階段
國務院1988年9月頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，代表我國土地制度從無限期、無償使用發(fā)展為市場運作。隨著土地使用制度產生新發(fā)展，也相應調整了土地會計政策，財政部于1992年11月頒發(fā)《企業(yè)會計準則》，將支付土地轉讓金與出讓金的方式得到的土地放置在“無形資產―土地使用權”科目進行核算。土地使用權在還沒有開發(fā)和建設項目的情況下，核算時應該作為無形資產處理，并且按照相關具體規(guī)定，規(guī)定期限分期攤銷。攤銷會計科目為，貸記“無形資產―土地使用權”，借記“管理費用―無形資產攤銷”。
但并非所有的土地都是放在無形資產中核算。1993年，為加強國有資產管理，全國上下開展。在第五次全國核資清算資產過程中，針對國有企業(yè)占地情況以及資產進行了全面清查。財政部于1995年頒布《關于國有企業(yè)清產核資中土地估價有關財務處理問題的通知》（財工字[1995]108號），其中具體規(guī)定：“按照法律規(guī)定，使用行政劃撥方法得到的土地，企業(yè)應該依據批復和確認之后的價值，經過同級財政部門與清產核資機構共同批準后，才能夠作為增加固定資產來妥善處理，與此同時，國家資本公積金也必須相應增加。企業(yè)所占用的土地在估算價值入賬之后，應該在固定資產中獨立表現出來，不計提折舊。”
3.2000年《企業(yè)會計制度》出臺至2006年新會計準則階段
2000年12月29日的《企業(yè)會計制度》。準則中要求企業(yè)以支付土地出讓金或購買土地的方法得到使用土地的權利，在為開發(fā)建造項目之前，應該以無形資產來進行核算，并按照規(guī)定時限分期攤銷。房地產企業(yè)在開發(fā)與建設商品房過程中，必須把土地使用權計入開發(fā)成本科目進行核算，會計分錄為：借記“開發(fā)成本”，貸記“無形資產―土地使用權”。如果企業(yè)得到土地使用權之后，開發(fā)建造項目，那么必須把土地使用權的所有價值都轉為工程成本。會計分錄為貸記“無形資產―土地使用權”，借記“工程成本”，同時停止攤銷。在自用項目建造順利完成，能夠使用之后，把土地使用權價值和項目整體都轉到“固定資產”科目。
4.2006年會計準則至今
2006年2月，財政部修訂了《企業(yè)會計準則》（財政部令第5號），并于2007年元月一日開始實施。新修訂的會計準則對土地使用權會計核算進行了詳盡、具體的要求，其中多項會計準則涉及土地使用權核算，主要包括無形資產會計準則、固定資產會計準則、投資性房地產會計準則等相關規(guī)則。新會計準則中明確了針對土地使用權會計核算的要求：企業(yè)得到使用土地權利之后，一般都認為土地時企業(yè)的無形資產。如果在土地使用權上開發(fā)和構建廠房等建筑，那么地上建筑物和土地使用權要分別提取折舊和進行攤銷。當用于資本價值提升或賺取租金時，應該把土地使用權轉變?yōu)橥顿Y性房地產科目來進行核算。外購土地和建筑物支付的價款應該在土地使用權和建筑物二者間進行合理分配；如果很難進行分配，則都應該視作固定資產。企業(yè)得到土地使用權用于構建房屋，并對外出售的話，那么土地使用權賬面價值應該計算到建造房屋時支出的成本中。
二、國有企業(yè)土地使用權會計核算
現階段，國有企業(yè)可能同時存在行政劃撥方式、出讓方式、作價入股方式、租賃方式等取得的土地使用權。由于取得方式不同，會計核算上也存在差異，現對不同取得方式如何進行會計核算歸納如下
1.行政劃撥方式：指無償得到或繳納補償安置費用之后得到的沒有使用時間限制的國有土地使用權。早期國有企業(yè)土地資產基本上都是在計劃經濟發(fā)展階段以劃撥方法而得到的。現階段，很多國有企業(yè)仍然存在行政劃撥土地。新會計準則對行政劃撥土地沒有具體規(guī)定，因而繼續(xù)沿用1995年的《關于國有企業(yè)清產核資中土地估價有關財務處理問題的通知》。會計處理方式是：
借：固定資產―土地
貸：資本公積―國家資本金
2.出讓方式：指的是企業(yè)以繳納土地出讓金的方式得到的土地使用權。國有企業(yè)隨著規(guī)模的發(fā)展與擴大，也隨之增大土地需求量，以劃撥的方式得到很多發(fā)展用地，當土地制度轉變之后，國有企業(yè)才開始以繳納出讓金的方式得到土地使用權。出讓方式取得土地需要支付相應的土地出讓金，會計處理為：
借：無形資產―土地使用權
貸：銀行存款
無形資產中的土地使用權需要分期進行攤銷
借：管理費用―無形資產攤銷
貸：無形資產―土地使用權
3.作價入股方式：指國家以國有土地使用權作價出資投入國有企業(yè)中，該土地使用權由企業(yè)持有。1999年開始，國家對國有企業(yè)進行了債權轉股權的改革，把原有的債權債務關系轉為企業(yè)和金融資產管理公司之間被持股與持股的關系，企業(yè)的土地資產經過評估作價入股，增加實收資本，由金融資產管理公司進行管理。會計處理如下：
借：無形資產―土地使用權
貸：實收資本
4.租賃方式：指國家將國有土地使用權以租賃的方式讓企業(yè)使用，企業(yè)如租賃土地，需要和縣級以上政府土地行政主管部門簽訂合同，必須有明確的使用年期，還需要繳納租賃金。會計處理如下：
先付租金的租期一年內的入待攤費用，租期一年以上的入長期待攤費用
借：長期待攤費用
貸：銀行存款
然后按月攤銷
借：管理費用
貸：長期待攤費用
三、國有企業(yè)現行土地使用權會計核算建議
