房地產開發企業會計制度精選(九篇)

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第1篇：房地產開發企業會計制度范文

關鍵詞:房地產;會計信息質量;新企業會計準則

隨著房價的飛漲,我國房地產行業的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據房地產行業的經營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業會計準則,但是從我國的會計準則和國家統一的企業會計制度在房地產企業中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產企業的會計信息質量,把對房地產企業會計的關注推到一個新的。檢查發現,會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產企業會計核算中的會計信息質量問題。

一、當前房地產企業會計信息質量存在的問題

(一)銷售收入確認的問題

當前由于房地產開發產品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產項目竣工驗收后,發出了“入住通知書”并開具銷售發票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市企業年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數家房地產開發業務上市企業年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上,往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移,為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成,是否具有收取現金的權利等事實。這里“為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成”代表著供需雙方對已銷售的產品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續工作等。

(二)業績信息的問題

房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大,如果某房地產企業的大部份項目在建設期內,該年度的業績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況,亦不能與其他同類企業比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以,用一般的企業業績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況,并可能誤導投資者。

(三)現金流量表的問題

根據新企業會計準則規定,企業現金流量表應以企業為編制主體。但是,房地產開發企業的現金流量與其他企業的現金流量具體明顯的差異性。在現金流量方面,房地產開發企業的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的,但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的,即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出,開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長,其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。

(四)風險信息披露問題

房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業高風險性狀況,要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規制度來看,關于房地產開發企業的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監會要求房地產開發企業在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。但是,從目前我國上市企業披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產會計信息質量的對策

通過上述分析,要加快會計規范國際化進程,提高房地產會計信息質量,就要按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架。

(一)完善房地產企業的會計規范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,使該企業的會計核算不規范和一致,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引,讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產開發企業收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產企業收入確認準則指引,目的在于統一房地產售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發產品,因此在指引中規定房地產業的收入確認需按《企業會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產企業才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準則指引

《房地產開發企業會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定,但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元,而且在當期資產負債表中增加負債1億元,因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。

(三)完善房地產開發企業內部會計核算

現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等,而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。

(四)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

一是在現行會計制度規定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。二是披露企業的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業的經營情況,現時因為各企業的預售政策不同,不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產開發企業方可申請預售許可證。而其他地方的有關規定往往與此不同。因此披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。即以企業每一開發項目為基本單位,披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量,包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此我們應在現行的常規會計準則基礎上,建立完善的房地產企業的會計規范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產開發企業內部會計核算,提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。

參考文獻:

1、崔學剛.上市企業財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究,2009(1).

2、樊晏平.北京房地產開發企業現狀及發展前景[J].行業發展,2006(2).

3、馮西伏.淺議房地產開發企業會計核算中存在的問題及對策[J].經濟管理,2005(5).

4、高波.房地產上市企業發展狀況分析[J].市場分析,2006(12).

第2篇：房地產開發企業會計制度范文

關鍵詞：房地產 企業 會計核算

近年來，隨著房地產行業的迅猛發展，作為房地產企業重要組成部分的房地產會計系統受到的關注度也是越來越高。作為一項特殊的商品，房地產開發的特殊性及其在生產經營模式上的特殊性決定了房地產開發企業在會計核算上的特殊性。而隨著關注度的提升，房地產企業在會計核算方面的問題也是暴露得越來越明顯。

一、會計科目設置問題

縱觀近年來出臺的會計制度，給房地產開發企業的會計核算設置很大障礙的重要原因，是缺少專門設置用于房地產開發企業的會計科目和核算辦法。然而據現行的會計制度中涉及會計科目設置的說明，其中有一條很明確：“在不影響對外提供統一財務會計報告的前提下，企業可以根據實際情況自行增設某些會計科目”。依據這一說明的規定，在房地產開發企業中，如果執行《企業會計制度》、《小企業會計制度》或者現行企業會計準則的，即可在執行相適用的會計制度規定基礎上，增設下列會計科目，專門用于房地產開發企業的會計核算。這主要包括如下五個方面：

（一）增設“開發成本”科目

房地產開發企業的成本不同于一般的商品生產企業，其成本就包括前期的拆遷補償款，土地出讓金、受讓價款和相關的稅費，也包括后期的開發結束房屋的驗收成本；即包括前期的基礎設施費、工程費、配套設備費、建筑安裝工程費等，也包括房地產開發企業承擔的公共配套設施建設費、上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發費用等。還包括工程實施過程中產生的各項成本費用。開發成本的會計核算對于“無形資產———土地使用權”的開發和利用是非常關鍵的。

（二）增設“開發間接費用”科目

房地產開發的費用除了有形的直觀的，還包括間接的開發費用，即為開發產品而發生的除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項費用。這實際相當于工業企業中的“制造費用”。

（三）增設“開發產品”科目

房地產企業的產品就是建設好的房產，這也奧檢驗和驗收，其中也會產生相應的費用，“開發產品”科目就是針對這一點而設。

（四）增設“出租開發產品”科目

由于房地產企業的特殊性，其商品——建設好的房屋，可以使用權和所有權相分離，該科目即是核算用于出租經營但尚未轉為固定資產的土地和房屋。

（五）增設“周轉房”科目

隨著城市化，新農村建設的不斷深入，拆遷工作也是如火如荼的進行與發展，該科目即是用于核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。

二、收入確認問題

房地產商品銷售不同于普通的商品，往往采用預售、分期收款銷售等方式。這是由房地產商品周期長，耗資大，具有較高價值性等特點決定的。這就要求房地產銷售要以取得預售許可證和銷售許可證為前提，在此基礎上，再經過簽訂預售合同并預收房款——簽訂正式銷售合同——工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認——收取房款——辦理產權過戶等一系列環節。“以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準”，《企業會計準則——收入》中的這一規定，在理論上雖具有合理性和邏輯性，但也是對企業會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求。如何在實際的會計實務中運用這一標準，仍是有很大的爭議則，其焦點問題在于確認收入應屬哪一環節，核心問題是是否轉移了在商品所有權上的風險和報酬。根據多年的房地產行業會計從業經驗，筆者認為，在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為中，這時簽訂的房地產銷售合同，不論收款與否，均不應在實際發生的銷售業務之列。因此，簽訂預售合同并收取預收款，這是不符合收入確認條件的。房屋在未經買方驗收認可之前，所有權上的主要風險和報酬也仍未未轉移給買方，這也是不符合《企業會計準則——收入》的規定，所以筆者認為不能確認收入。

三、統計數據不明確，會計信息風險披露不足

在房地產會計核算過程中，由于房地產企業的核算期限比較長，核算金額較大，核算的業務種類比較繁多，而且核算內容往往是復雜多變的，這就造成了在實際的會計核算中，核算數據常常明確性不夠。這帶來的直接后果就是在會計核算之時，費用和成本計算不精準，收入與支出無法匹配，不能及時而準確的反映房地長企業當期的收支情況，造成實際費用和收益與企業的預期相偏離。會計信息不能及時，全面的反映在會計核算上，這是房地產企業統計數據不明確的另一不良后果，在一些違規操作的房地產企業會計核算中，企業后期的財務報表不夠全面和準確，不能及時正確的反映企業的收支狀況。由于房地產企業的特殊性，其在實際的運營過程中，資本運行風險，政策風險，項目開發風險和工程質量風險都“隱藏”其中，鑒于此因，房地產企業的披露風險信息就需要更加的充分，從而達到規避風險的目的。在現行的法律經濟環境下，在相關的披露信息法規中已增加了企業披露信息，不過從實際的操作情況看，僅僅局限于現行法規中所規定的會計信息風險是遠遠不夠的。

四、小結

作為百姓衣食住行的重要方面，房地產開發對于地方和國家經濟的發展，對于整個國家GDP的拉動，對于社會的穩定都是非常重要的，因此房地產企業在為百姓提供更多更好居住空間的同時，也能夠把守自身的“度”，在會計核算中對嚴于律己，使企業的運行軌道更加的健康和順暢！

參考文獻:

第3篇：房地產開發企業會計制度范文

關鍵詞:房地產開發 會計核算 成本核算

一、引言

從現行的《企業會計準則》、《企業會計制度》和《房地產開發企業會計制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實施效果欠佳，對于房地產這樣一個相對特殊的行業的會計實務沒有比較強的針對性。

通常房地產企業開發一個產品需要花費的周期較長，一般為幾年時間，在這個過程當中主要是以資金的投入為主。而且反映在會計報表當中的利潤也為負數。有時，一個項目可能持續幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發企業為了解決資金上的問題而經常采用樓盤預售的方式，也就是說在項目達到一定的階段之后(例如：結構封頂)時就開始銷售樓盤，此時開發企業通常將這項資金記在“預收賬款”的貸方。房地產開發企業的這些財務特點給房地產企業在利潤操縱上有了可乘之機。

二、房地產開發企業的財務會計特點

房地產開發企業的財務會計特點主要表現在這樣幾個方面：其一，資金的來源呈現出多元化特征，一個房地產項目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠遠不夠的，需要通過預收購房訂金、預收代建工程款和發售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產一項工程的建設往往需要幾個月、甚至幾年時間，大量的貨幣資金轉化為在建的工程，大量資金被長時間占用，這給工程資金核算及財務處理帶來了困難；其三，開發的種類具有多樣性，主要體現在經營項目多這個方面，這導致財務會計的內容也相應增加；其四，經濟往來頻繁，房地產開發是一個大量的人力、物力和財力的投入過程，生產周期長，涉及的技術問題多，需要進行大量的協作，給財務會計的核算與管理帶來麻煩。

三、房地產開發企業成本核算存在的主要問題

1.土地開發成本核算存在的主要問題

土地開發費用是指地產開發企業在開發土地，建設用地的過程中所發生的所有費用的總和。其大小直接影響到一個房地產開發項目是否可行，是否能達到預期的利潤。國家以土地所有者的身份將一定年限之內的土地使用權限出售給土地使用者。房地產開發企業在進行土地開發的過程中，由于其涉及到設計要求和場地本身等多方面的因素，同時其開發的層次、程度和所開展工作的內容也不一樣。例如，有的只需要對建設場地進行清理平整即可，而有的開發過程需要普通的工程施工之外，還需要對地下的各類管線進行鋪設，鋪設地面道路等。從這個角度來看，各個具體的開發項目的費用的具體支出的內容及項目種類都不一致，開發企業需要根據費用發生的具體情況進行成本核算。這其中就涉及到土地使用費用，土地開發成本等間接費用，按照一個什么樣的標準才能將之合理、科學的分配到成本的收益對象當中去，存在一個較大的可操作空間。

2.房屋開發成本核算存在的主要問題

房屋開發的成本主要包括地產開發企業在商品房開發過程中所發生的所有費用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費的工程成本、土地使用費的分配、相關費用和土地開發成本以及其他公共設施的成本等。一般而言，房地產開發企業在房屋開發過程中所發生的費用都應該按照房屋成本核算對象及相關的規定對成本進行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對一些需要進行費用分配技計算時，例如一些小區的公共設施，一般是由開發商無償提供給小區居民使用的，這時就需要考慮到成本分攤的問題。同時，在樓盤銷售過程中所耗費的宣傳費用也涉及到成本分攤問題等，所有的這些費用就存在著一個如何在進行收入確認時進行成本計量的問題。

3. 配套設施開發成本核算問題

配套設施的開發成本核算問題包括房地產開發企業所開發的：能有償轉讓及不能有償轉讓的、能直接計入開發產品成本的配套設施。兩者在進行核算及歸集的過程中都應該采取不同的方式。總的來講，一方面是指配套設施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。

四、完善房地產企業財務會計核算的對策

1.完善房地產企業收入的會計制度和準則

其一，應該對商品房及其配套設施的銷售收入及核算制度進行改革；其二，加強對土地轉讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監督和控制力度；其三，對房地產企業的成本核算操作進行歸集化、具體化及制度化，確保整個成本核算工作的規范性；其四，進一步細化房地產企業的稅收制度，實行房地產產品的開發及銷售的“工號”管理的稅收征收管理辦法。

2.適當轉變房地產開發的生產、銷售模式，甚至取消商品房預售

當前，我國房地產的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴張產生房地產泡沫。尤其是當前我國房地產市場存在著局部過熱的現象，給我國經濟的整體運行產生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉變。

可以將房地產投資信托作為一個主要的融、投資金融手段，對現有的房地產融資模式及手段進行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實現以貨幣形式對房地產進行分塊投資。極大的活躍整個房地產市場，積極的培育并健全房地產資本市場，促進社會的發展。

3. 提高會計從業人員的素質

房地產財務核算的許多步驟和環節都涉及到會計從業人員的職業判斷，因此會計人員的素質直接影響到會計信息的質量。房地產企業可以采取聘用一專多能的復合型財務人員，確保其與工程人員交流時不存在問題。同時，還應該加強職業道德教育，確保財務人員具有良好的道德底線。最后還應該與時俱進，注重后續人才的培養，確保核算工作的連續性。

參考文獻：

第4篇：房地產開發企業會計制度范文

一、開辦費的定義與開支范圍

(一)開辦費的定義

開辦費是指企業在籌建期間實際發生的費用,包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等。

至于什么是籌建期間,有以下兩種不同的觀點具有一定的代表性。

其一,籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營(包括試生產、試營業之日)的期間。依據是:《外商投資企業外國企業所得稅法實施細則》第四十九條。

其二,籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開業之日,即企業取得營業執照上標明的設立日期。依據是:2003年11月18日國家稅務總局《關于新辦企業所得稅優惠執行口徑的批復》(“國稅函[2003]1239號”)的相關規定。

筆者更加贊同關于“籌建期間”的第二種觀點。這是由于:

(1)第一種觀點,對于不同的行業、不同的企業均有不同的解釋,很難有一個統一的標準,無法準確界定籌建期間,為正確進行財稅處理設置了障礙。

(2)第二種觀點,很清晰地界定了籌建期間,即從企業被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止。適用于各類企業,同時也沒有任何歧義。

(二)開辦費的開支范圍

根據相關規定,筆者將開辦費的開支范圍進行了歸納,一般說來分為允許計入開辦費的支出和不能計入開辦費的支出。

一)允許計入開辦費的支出

1、籌建人員開支的費用

(1)籌建人員的職工薪酬:具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險、住房公積金等。

(2)差旅費:包括市內交通費和外埠差旅費。

(3)董事會費和聯合委員會費。

2、企業登記、公證的費用:主要包括企業的工商登記費、驗資費、評估費、稅務登記費、公證費等。

3、籌措資本的費用:主要是指籌資支付的手續費以及不計入固定資產和無形資產的匯兌損益和利息等。

4、人員培訓費:主要有以下二種情況

(1)引進設備和技術需要消化吸收,選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用。

(2)聘請專家進行技術指導和培訓的勞務費及相關費用。

5、企業資產的攤銷、報廢和毀損。

6、其他費用

(1)籌建期間發生的辦公費、廣告費、業務招待費等。

(2)印花稅、車船稅等。

(3)經投資人確認由企業負擔的進行可行性研究所發生的費用。

(4)其他與籌建有關的費用,例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。

二)不能計入開辦費的支出

1、取得各項資產所發生的費用。包括購建固定資產和無形資產所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發生的職工薪酬。

2、規定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業進行了調查、洽談發生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。

3、為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出。

4、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息,不計入開辦費,應由出資方自行負擔。

5、以外幣現金存入銀行而支付的手續費,該費用應由投資者負擔。

二、房地產開發企業開辦費的財稅處理現狀

籌建房地產開發企業期間所發生的各項費用應該是開辦費。如何界定房地產企業的籌建期間,正確核算其開辦費,對于房地產開發企業開辦費的稅務處理顯得至關重要。

在實際工作中,對新設立房地產開發企業開辦費的會計與稅務處理的目前存在兩種不同的處理方式:

1、將房地產開發企業在籌建過程中(籌建期間指批準籌建之日起至企業取得營業執照上標明的設立日期為止)所發生的費用,一方面按照《企業會計制度》規定計入“長期待攤費用――開辦費”核算,并在公司籌建期結束后將籌建期間的開辦費全額直接轉入當前損益。另一方面根據《企業所得稅暫行條例實施細則》規定,開辦費不得直接在稅前扣除,而是在不少于5年的期限內攤銷。

2、將房地產開發企業從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關費用(含管理費用、財務費用、銷售費用),在會計核算上全部計入“長期待攤費用――開辦費”科目核算,而稅務處理則是從取得商品房銷售收入后在不少于5年的期限內攤銷其開辦

費。 筆者認為,第一種處理方式不僅符合《企業會計制度》規定,而且與當時稅收規定(《企業所得稅暫行條例實施細則》)一致。而第二種處理方式則存在以下弊端:

(1)對開辦費的會計處理既不符合行業會計制度的規定,也與《企業會計制度》相悖。把開辦費與期間費用的會計處理混為一談,影響了會計信息披露的準確性。

(2)對開辦費的稅務處理與《企業所得稅暫行條例實施細則》的規定并不一致,擴大了開辦費的攤銷額。

(3)影響了房地產開發企業的稅收利益。在開發過程中未取得商品房銷售收入以前,把本應該計入當期損益的期間費用計入了“長期待攤費用”,減少了企業的虧損金額,進而形成房地產企業預先多交了部分企業所得稅,加劇了房地產企業的資金緊張,增加了利息負擔,嚴重影響了房地產開發企業的稅收利益。

三、新準則下開辦費的會計處理

從2007年1月1日開始,新會計準則體系(以下簡稱新準則)在我國的上市公司執行,許多企業(證券公司、保險公司、中央國營企業、深圳市的企業等)也執行了新準則。新準則對開辦費的會計處理相對于行業會計制度、企業會計制度而言,發生了一定的變化。

從《企業會計準則――應用指南》附錄――“會計科目與主要帳務處理”(“財會[2006]18號”)中關于“管理費用”會計科目的核算內容與主要帳務處理可以看出,開辦費的會計處理有以下特點:

1、改變了過去將開辦費作為資產處理的作法。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產”,而是直接將費用化。

2、新的資產負債表沒有反映“開辦費”的項目,也就是說不再披露開辦費信息。

? 3、明確規定,開辦費在“管理費用”會計科目核算。

4、統一了開辦費的核算范圍,即開辦費包括籌辦人員職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等。

5、規范了開辦費的帳務處理程序,即開辦費首先在“管理費用”科目核算,然后計入當期損益,不再按照攤銷處理。

實施新準則后,新設立的房地產開發企業應該嚴格按照新準則的規定進行開辦費的帳務處理。這樣不僅簡化了會計核算,更準確反映了會計信息。對籌建期間的界定,房地產企業應該以從被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止較為妥當。

四、新稅法下開辦費的稅務處理

《中華人民共和國企業所得稅法》及其《實施條例》(以下簡稱新稅法)從2008年1月1日開始在我國實施。新稅法不僅統一了內外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率,而且在資產處理、稅前扣除等與會計核算密切相關的諸多方面有了重大變化與突破。

原《企業所得稅暫行條例實施細則》第三十四條規定,企業在籌建期發生的開辦費,應當從開始生產、經營月份的次月起,在不短于5年的期限內分期扣除。

而新稅法完全沒有關于開辦費稅前扣除的表述,是否表明對開辦費沒有稅前扣除限制?

《企業所得稅法》第十三條規定:在計算應納稅所得額時,企業發生的下列支出作為長期待攤費用,按照規定攤銷的(《企業所得稅法實施條例》第七十條明確規定,攤銷期限不少于三年),準予扣除:

(一)已足額提取折舊的固定資產的改建支出;

(二)租入固定資產的改建支出;

(三)固定資產的大修理支出;

(四)其他應當作為長期待攤費用的支出。

從上述可以看出,在“長期待攤費用”中并沒有包括開辦費。

而《企業所得稅法實施條例》第六十八條是對《企業所得稅法》第十三條的解釋與說明的,從中也沒有看出關于開辦費稅前扣除的任何表述。由此可見,新稅法對開辦費的稅前扣除沒有限制了。

2008年4月25日國家稅務總局在其網站上,權威解答了網友提出的新所得稅法實施過程中的相關問題。所得稅司副司長繆慧頻在回答網友關于“開辦費稅前扣除”問題時,這樣答復:“新稅法不再將開辦費列舉為長期攤費用,與會計準則及會計制度的處理一致,即企業可以從生產經營當期一次性扣除。”

第5篇：房地產開發企業會計制度范文

(一)《企業會計制度》等對土地權屬制度與核算的規范　《企業會計制度》、《小企業會計制度》對土地使用權的核算規定兩種方法，一是作為固定資產核算，二是作為無形資產核算，作為兩種不同種類資產核算的土地及土地使用權之間既有聯系也有區別。首先，兩者核算的對象都是國有土地，集體土地不屬其核算對象；其次兩者核算的都是土地使用權，因為不論是劃撥土地或是出讓土地，其所有權皆屬國家，企業擁有的只是使用權。兩者的區別，則可按以下原則厘清：一是企業占用的通過征用、劃撥方式取得的土地使用權(以下簡稱劃撥土地)，土地使用證的“使用權類型”注明為“劃撥”，在單獨估價入賬時應作為固定資產核算，明細科目稱為“土地”，按照其估價進行初始確認和后續計量，為取得劃撥土地而支付的征地費用等計入占用土地的地上建筑物的購置成本，不計入土地價值；劃撥土地無使用年限限制，核算時不計提折舊；劃撥土地如果需要轉讓財產權(使用權)，應先按規定向國家交納土地出讓金；劃撥土地在按規定補交土地出讓金之前，除國家另有專門規定外，都不得轉移過戶。二是企業通過有償方式即交納出讓金取得的土地使用權，或者從其他土地占有者通過轉讓手續取得的土地使用權(以下統稱出讓土地)，土地使用證“使用權類型”注明為“出讓”；出讓土地應作為無形資產核算，明細科目稱為“土地使用權”，按取得時支付的全部成本進行初始確認和計量；出讓土地取得時應由國土部門核定使用權的截止日，企業應在取得日至截止日的核定年限或剩余年限內，計提土地使用權攤銷(轉為房地產開發企業存貨成本的除外，下同)；出讓土地可以在原核定用途的范圍內直接進入市場，自由轉讓。

(二)《企業會計制度》等對土地出讓的核算規范　《企業會計制度》和《小企業會計制度》都規定取得土地使用權時計入無形資產，待土地開發利用即建造地上建筑物時再分攤計入在建工程成本。這樣，土地使用權的價值最終將轉入固定資產購置成本并計提折舊，開始這一規范曾因地上建筑物折舊年限與土地使用權規定使用年限有較大差異而難于操作，為此財政部專門規定在預計建筑物凈殘值時，應當考慮土地使用權的預計使用年限高于地上建筑物的預計使用年限的因素，作為凈殘值預留。但隨后2002年《企業會計準則――固定資產》中規定，固定資產的各組成部分，如果各自具有不同的使用壽命，從而適用不同的折舊率時，應當單獨確認為固定資產。地上建筑物與其占用的土地適用不同的折舊率，應分別確認為單項固定資產，各自按照其可使用年限計提折舊。因此，執行《企業會計制度》、《小企業會計制度》的單位，出讓或受讓的土地使用權，應當在固定資產的相關建筑物中單設明細項目核算。

二、新準則下土地使用權的核算

(一)新準則下土地使用權基本規范　《企業會計準則第4號一固定資產》和《企業會計準則第6號――無形資產》，仍沿襲以往規定將劃撥土地作為固定資產核算，將出讓土地作為無形資產核算的規定。無形資產準則沒有直接提到土地使用權核算，但該準則應用指南中對其規范如下：(1)企業取得土地使用權通常應確認為無形資產，但改變其用途、用于出租或增值目的時，應當將其轉為投資性房地產。(2)在土地上自行開發建造廠房等地上建筑物時，土地使用權與地上建筑物應分別進行攤銷和提取折舊，但土地用于房地產開發時，其價值應計入所建造房屋的建筑成本。企業外購的房屋等支付的價款，應當在建筑物與土地使用權之間進行分攤；難以分配的，應當全部作為固定資產核算。

從上述規定可知：(1)企業有償取得的土地使用權(出讓土地)，正常情況應確認為無形資產，只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的時，才應從“無形資產”科目轉入“投資性房地產”科目。(2)在土地上自行開發建造廠房等地上建筑物，土地使用權價值無須分攤到地上建造物的工程成本中，應仍作為無形資產核算，并與地上建筑物分別計提攤銷和折舊。(3)房地產開發企業相關的土地使用權價值，應當計入建造房屋建筑物的成本。(4)企業外購房屋建筑物，將地上建筑物與土地使用權合并作價的，應當將總價款在地上建筑物與土地使用權之間進行分配；只有在難于分配的情況下，才能全部作為固定資產核算。

第6篇：房地產開發企業會計制度范文

關鍵詞：房地產 綜合驗收 收入確認

房地產行業是一個橫跨生產、流通和消費領域的產業，其經濟活動存在于房地產的前期準備階段、生產階段和消費階段全過程，加上房地產生產、流通過程長、消費過程更長的特殊情況，決定了房地產行業是一個生產周期較長，與多行業、多部門、多學科相結合的知識密集型產業，又是個資金占用量大且周轉較慢的資金密集型產業，同時也是一個物業管理周期長、售后服務任務重的服務性產業。

一、房地產行業的特殊性

房地產項目的開發過程不同一般工業制造業，更不同于商品流通和服務行業，有著其特殊的開發流程或步驟。要準確把握房地產收入確認的關鍵時點，就必須對房地產項目的開發流程具有深入的了解。房地產項目的開發，除了前期需對包括項目周邊環境及配套、居民的購買能力及消費偏好、項目周邊的房價水平、項目成本及投資回報率情況、金融機構的支持力度、國家及地方政府的相關政策等房地產市場情況進行可行性分析研究，并在此基礎上申請建設開發用地，取得《國有土地使用權證》外，項目開發流程還需經歷六個階段，如圖1所示。

圖1房地產項目開發流程簡圖

二、房地產收入確認的特殊性

根據《企業會計準則第14號――收入》的規定，一般企業銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認，具體分述如下：

1．企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方。

2．企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制。

3．收入的金額能夠可靠地計量。

4．相關的經濟利益很可能流入企業。

5．相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

上述收入確認的五個條件是指導會計實務中進行收入確認的總體性思路，統領我們應對會計實務中各種千差萬別的情形。

由于房地產開發企業從取得建設用地開發權、進行規劃設計等前期工程、開始建設到完全建成往往需要幾年時間，與一般工業生產企業相比，房地產開發具有成片開發、開發周期長等特點，加之房地產銷售一般要經過取得預售許可證、簽訂《商品房買賣合同》、工程竣工綜合驗收合格、買受人驗收確認、辦理產權過戶等環節。因此，房地產生產經營的特殊性及房地產商品的特殊性決定了房地產開發企業會計核算上的特殊性。《收入準則》以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標志，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力；而《房地產開發企業會計制度》以結算賬單提交買受人并得到認可作為房地產收入確認的依據，雖然比較簡單而便于會計實務操作，但其未能反映銷售的實質，且理論上缺乏合理性。在會計實務中，房地產開發企業究竟應在哪一時間點確認收入？本文認為，房地產收入的確認應考慮兩個層次的標準，即會計專業標準和法律標準。

1．會計專業標準。會計專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準，如《收入準則》及《企業會計制度》的相關規定等。從一般企業收入確認原則的五個條件可以看出，收入確認以風險和報酬的實質轉移為標志，理論上比較合理。但由于房地產商品交付約定方式的多樣性和復雜性，致使在會計實務中難以判斷房地產收入確認的關鍵時點。其焦點在于如何把握房地產商品所有權上主要風險與報酬的實質轉移。

2．法律標準。房地產是不動產，因此，房地產商品的買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件和標準：如房地產的產權歸屬應當清楚，并有合法的產權證件；經過改、擴建的房屋，產權所有者應在房地產行政管理部門辦妥變更登記手續后，方能進行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發（即屬于房屋建設工程的，未完成開發投資總額的25%以上）的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，既使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。

三、房地產收入確認的關鍵時點分析

在房地產會計實務中，不同的房地產開發企業對房地產收入確認關鍵時點的認定有著不同的理解和做法，主要可以概括為以下五種做法：

（1）以開發的房地產業經竣工驗收合格時作為房地產收入的實現；

（2）以開發的房地產業經竣工驗收合格并發出“入住通知書”時作為房地產收入的實現；

（3）以開發的房地產業經竣工驗收合格并移交鑰匙時作為房地產收入的實現；

（4）以開發的房地產業經竣工驗收合格并辦妥產權過戶手續時作為房地產收入的實現；

（5）以開發的房地產業經竣工驗收合格，辦妥入住手續后，等工程造價結算審核確定時，作為房地產收入的實現。

由于房地產開發企業對上述因素影響的理解不一致，使得其對房地產收入確認關鍵時點的認定也千差萬別，從而導致出現收入提前或推遲確認的情況，給房地產開發企業進行利潤的操縱提供了機會。為了防止利潤操控及規范收入確認，本文現就房地產收入確認關鍵時點的不同認定方法逐一進行剖析：

（1）以開發的房地產業經竣工驗收合格，或/及發出“入住通知書”時作為房地產收入的實現。本文認為，房地產已竣工并業經綜合驗收（或分期綜合驗收）合格且面積已經有關部門測定，房地產開發企業與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發票，但此時并不符合房地產商品所有權上主要風險和報酬實質上轉移的法律標準。且當房地產開發企業出售的房屋存在延期交付、面積誤差比絕對值超過3%、主體工程結構質量不合格等情況時，買受人即可以行使單方面解除合同的權利。這種情況的存在，使得以綜合驗收合格或/及發出“入住通知書”時作為房地產收入確認的關鍵時點顯得很不合理。

（2）以開發的房地產業經竣工驗收合格，房地產商品業經買受人驗收并辦妥入住手續（移交鑰匙）時作為房地產收入的實現。本文認為，房地產已竣工并業經綜合驗收（或分期綜合驗收）合格且面積已經有關部門測定，房地產開發企業與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發票，買受人辦妥了入住手續（移交鑰匙），此時既符合《收入準則》規定的五個條件，也符合房地產商品所有權上主要風險和報酬實質上轉移的法律標準。但是在法規尚不完善、政府監管不力的情況下，買受人為了逃避營業稅和契稅或延遲繳納各項稅費等原因，往往不會及時辦理入住手續。基于上述原因，以辦妥入住手續（移交鑰匙）時作為判定房地產商品所有權上主要風險和報酬實質上轉移的唯一關鍵時點也是不合理的。這會造成房地產商品已銷售完畢，整個房地產項目已結束，但尚不能對房地產收入進行確認的情況發生。

（3）以開發房屋竣工并驗收合格、辦妥產權過戶手續作為房地產收入的實現，同樣不符合房地產收入確認的法律標準。買受人取得商品房產權證的環節較為特殊，雖然房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但當簽約雙方當事人對不動產進行登記備案后，買受人實際上已取得了法律保障。對于按揭貸款購項，房地產開發企業盡管存在“自本合同簽訂之日起至借款人（買受人）之房地產辦妥正式抵押登記，并取得房地產權證或房地產他項權證交由貸款人保管之日止”的階段性保證義務，但其責任次于被抵押房地產商品的履約義務。根據相關法律規定，因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。另外，法律規定：房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。由此可見，房地產開發企業在辦理產權過戶過程中只是提供相關資料，在相關手續的辦理上僅僅是協助義務，是否辦理還是由買受人自主決定；況且在辦理產權過戶會涉及財政部門、房地產管理部門、土地管理部門等政府相關部門，何時能取得產權證書并非房地產開發企業所能控制。因此，本文認為，當辦妥房屋移交手續后，由于房屋毀損、滅失的風險也已轉移由買受人承擔，就可以判定房地產商品所有權上主要風險和報酬已經發生了轉移。只有辦妥產權過戶才能作為房地產收入確認關鍵時點的做法是不可取的，這會導致房地產收入的滯后確認。

（4）以房屋竣工并驗收合格、辦妥入住手續、工程造價結算審核確定時作為房地產收入實現的關鍵時點，也不符合房地產收入確認的條件。根據房地產項目開發流程所述，竣工驗收合格是房地產商品交付前的最后環節，一旦房地產項目所有工程，包括房地產商品、會所、道路、綠化等小區配套設施業經政府相關部門綜合驗收（或分期綜合驗收）合格，該項目的成本就已經確定；項目成本未經結算審核，并不是成本不能確定，其成本金額的計算只是技術上的問題。因此，不能以此作為房地產收入確認的關鍵時點，這同樣會導致房地產收入的滯后確認。

第7篇：房地產開發企業會計制度范文

【關鍵字】盈余管理；房地產；會計核算

房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。

1 房地產行業盈余管理研究的意義

房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。

歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。

2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段

2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間

房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。

房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認――風險和報酬的轉移――存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。

房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。

房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3

我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。

3 如何規范房地產行業盈余管理

3.1 明確收入確認的環節

收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則――收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統損益表

在傳統損益表的基礎上增加一項其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產生的公允價值變動損益是已經確認但未實現的損益，所以可以將這些己確認但未實現的損益應反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業真實的經營業績。傳統損益表將巨額已確認未實現損益反映在凈收益中，但即使企業利用公允價值確認了巨額利潤也不能說明這個企業經營狀況良好，確認了巨額虧損也不能說明這個企業面臨倒閉。可見，如果采取這種會計方式，那么部分企業將不再熱衷于利用公允價值進行盈余管理，房地產企業也不會因為利潤波動太大而回避公允價值后續計量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息使用者一目了然，哪些是已實現損益、哪些是未實現損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴大信息披露內容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對房地產行業的信息披露體系進行改革，進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該披露企業的預售政策及情況；增加土地儲備量及成本構成等額外信息的披露；在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露；增加投資計劃及風險的披露；質量保證金的披露。同時，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計準則制定的影響【J】，消費導刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產采用公允價值計量模式的動因研究【J】，內蒙古電大學刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學問.論房地產開發企業會計核算的特殊性，財務與會計.2005年3月

參考文獻

[1]陳冬華等，宏觀調控、政治成本與盈余管理――基于中國房地產上市公司的實證研究，2010.7

[2]張寧，歷史成本、公允價值計量的利弊及相適應的會計計量模式【J】，魅力中國，2010（3）

第8篇：房地產開發企業會計制度范文

(一)開發費用這項費用是指在房地產開發的過程中，所需要的各項管理、銷售等等的費用。這一項費用雖然看起來與工程的開發沒有直接的關系，但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面：1、管理費用這項費用是指房地產公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發的經營活動等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。2、銷售費用這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產而支出的費用，比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要根據實際的情況來進行核算。3、財務費用在房地產開發中，辦理一些手續所需要一定的手續費，或者是為了開發房地產而籌措資金的一些費用等等。

(二)房地產開發的稅金費用這一項支出也是房地產企業成本的重要組成部分。這是在房地產開發投資過程中，所產生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業營業稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關法律法規來進行的。

二、房地產成本核算中應注意的問題

房地產企業開發成本的會計核算就是指企業在開發房地產的時候，將所用的資金進行核對計算的一個過程。在這個過程中，企業不僅要根據國家的相關法律法規來進行核算，還應該注意以下幾個問題：

(一)要了解開發成本的設計正確了解這一項，可以正確的反映出產品的成本結構，就方便我們了解如何降低成本。按照現在的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”這一項就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設費用，比如基礎建設費用、各項配套設施的建設費用作為二級核算科目，最后,圍繞一級和二級核算項目展開核算,形成多元化的核算,方便與日后的查詢與統計數據。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。

(二)分清成本對象在了解成本的對象時，應該結合成本的實際特點去了解。對于某些大區域成片開發的土地來說，就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候，分清成本的具體對象，就顯得至關重要了。“誰得益誰分攤”這一原則就適用于公共成本要分攤的這一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據實際情況，建立新的分攤方法來進行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進行分配，而基礎建設費和小區配套設施的建設費可以按照可出售的面積來進行分配等等。

(三)一些間接費用的核算很多時候，房地產的開發都會產生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業的各項管理費用、財務費用以及銷售費用。按照現階段的房地產開發企業會計制度的說法，這部分費用都是作為房地產企業的間接費用，算入了房地產的成本中。在這里要注意的是，有些為了項目的進行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費用進行核算的話，就會造成財務狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業的實際情況，同時也會損失企業的開發成本。

(四)忽略項目決算的問題房地產商企業成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發的過程中的實際開支，方便日后企業核算實際利潤。可是目前房地產開發企業中普遍存在一個問題，那就是企業過分重視工程結算而忽略了項目結算。因為工程結算往往是在工程結束后就可以馬上進行，時間明確肯定，又因為工程結算關系到工程款的支付，所以工程結算不容易拖拉。

而往往項目結算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題，可以提出一個“預算費用”的概念，就是將還沒有完工的工程預算算進成本里，讓項目結算能夠按時順利進行，等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結算。又因為這一個部分的工程支出費用，經常在總項目的投資中所占比例較小，所以這種“預算費用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。

但是值得注意的是，根據現在的稅務法律規定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當期稅前列支。所以，作為一名財務工作人員，必須合理的規劃財務稅務，在項目工程的土地增值稅清算之前、企業所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經發生成本費用的發票，暫時沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業的各個部門溝通合作，爭取拿到發票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項目進行土地增值稅清算、企業所得稅匯算進行的順利，公司稅負最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。

三、結束語

第9篇：房地產開發企業會計制度范文

關鍵詞：房地產會計；規范體系；成本預算；風險評估

一、明確房地產開發商的收入核定標準

1、目前，核定房地產的實際收入的標準存在爭議，一部分人認為當房屋銷售合同簽定以后，就可以確認為房地產收入。另一部分人認為，僅簽訂合同還不算是真正的收入，因為后期所涉及的問題依然存在不確定性，比如完工驗收或其他問題等。后期出現問題時所涉及的資金，也是房地產開發的成本。所以簽訂過銷售合同不能成為房地產實際收入的核定標準。

2、當售房合同簽訂并且購房人實際支付過購房款后，能算是房地產收入的確認條件嗎？這個觀點目前得到一部人的肯定，但也有人持反對意見。當房地產商與客戶簽訂協議以后，該房屋的相關權利并非全部轉移給購房者，房地產公司還保留對房屋的質量管理權以及相關風險承擔的權利。比如，房屋質量出現問題需要維修等。而且，一旦房主對房屋實際面積進行測量，若測量結果與合同上標明的面積差異大于3%，客戶就可以依法退房，這也是一項重要的風險。所以，即使客戶支付過費用，依然不能算為房地產公司的實際收入。

3、產權過戶之后，也不能成為確認房地產實際收入的最佳標準。這是因為相關規定中的“移交”與現實中的“移交”存在時間跨度。目前，我國的《房地產開發企業會計制度》有明確規定，當房地產企業所開發的區域或房屋產權移交以后，有明確結算帳單的情況下，可以視為房地產收入的確認標準。但是，目前我國相關法律中認定房屋過戶后才算正式移交，而過戶又必須經過很繁復的程序，需要開發商與購房者多方面協調才能拿到移交手續，而這個過程又是不可控且比較漫長的。而且，一旦出現退房糾紛，必須有產權過戶手續做為退房憑據，所以，產權過戶以后也不能夠成為認定房地產商實際收入的標準。若是以此為確認條件，還會造成實際收入的確認時間延后。

二、建立和完善配套工程的會計核算準則指引

配套設施成本計算作為房地產會計核算中必不可少的部分，其準確性直接關系到企業整體成本核算的效果及對比性。相關的會計制度在配套設施核算時的預先提交及過程處理方面都有比較詳細的規定，但是國家現行制度中對相關核算的指引不夠到位。這就導致配套設施的相關核算方式都很多種，到底是依照行業性核算規則還是國家級核算規則就成了房地產商隨意選擇的方式。比如，配套設施的成本核算可以把實際產生的成本算入總成本，然后在工程結束以后將這筆費用均攤到可售物業的費用中。也可以提前將配套設施的成本預算加入到開發總成本中。兩種核算方式的依據都不相同，后者上顯然遵從中行業性的相關核算制度，但也對成本的準確性造成影響。

所以，筆者認為房地產配套設施的會計核算準則必須要盡快落實，這就需要國家及相關部門加大措施與力度，使相關的會計核算報告能真正體現出它的價值。公共配套設施的費用一般不能轉讓，這部分的核算與預提都是由房地產開發商負擔，我們只是以此為例。

三、房地產開發公司的消息披露量應該增大

1、將預提公共配套設施費用這一項目，加入到當前使用的會計制度制成的計算公司收益的表格中。

這個項目主要體現公司兩方面的原則，一個是權責發生制原則，一個是收入費用配比原則，一般房地產公司在結算開發成本時，應將對相應的配套設施費用進行預提，此部分費用的產生與分配應該列入公司收益表格。

2、公司可以對相關的預售方案及情況進行披露。在工程沒有完工以前，預售費用雖然不能用于現金的結算流轉，但可以體現出公司的運營情況。當然各個房地產公司之間所執行的預售方案不同，所以不同的預售方案也會對公司的財務狀況造成不同的影響，而且財務數據也會隨著公司預售方案的變化而變化，就會造成投資者通過財務報告對預售情況難以掌握的結果。

3、設立質量保證金并展示風險預估。房地產開發是風險性比高的行業，其風險性應該在會計信息中得到呈現與反饋。首先，公司應該根據實際情況設立一定的商品質量保證金，并制定較規范的制度，這有利于保障工程質量。普通企業大多數也有質量保證金，但其涉及的金額與期限比房地產的保證金要小得多。這部分質量保證金作為抵御風險的成本計入工程總成本。另外，房地產開發商也應該對預估風險的內容進行適當公布，使大家對風險的因素及內容有更多的了解。

4、可以將增加項目的資金流轉情況體現在財務報告中。財務報表完全可以財務信息進行全程體現，我們把公司的各個開發項目視為基本單位，將公司在開發過程中產生的資金流動信息進行體現，比如房地產的預售資金、施工材料費用、以及工資發放金額等等，提高資金的流轉信息的直觀性、有效性，從而可在報表中得到最多的信息反饋。

5、可以增加成本構成及土地儲備量等其他信息。土地儲備是房地產開發的根本，因為土地與地面建筑構成房地產公司的實際資產。而且隨著房地產業的興起，土地成本也為房地產開發成本中的重要組成成分。房地產公司的土地儲備量以及相關的儲備成本，對公司的發展前景有著重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空間，時間越長增值效益越大，對公司來說是非常強的競爭優勢，還可以通過土地拍賣的方式公開向社會招標，使公司保持較好的收益增長。在相關信息中只顯示土地所有權的總額，顯然無法成為土地儲備信息的判斷標準。所以，房地產開發公司要注重在財務報表中對實際的地土所量進行標注，可以在備注中寫明，這對于公司精確評估成本情況是非常有利的。

四、結語

綜上所述，在房地產的會計核算工作中存在會計使用準則不規范的情況，造成這局面產生的原因如下：一是由于房地產會計工作存在特殊性，二是由于我們國家在相關的準則與要求上并不明確。相關規范的缺失導致房地產會計工作者找不到較嚴謹的工作規范，從而造成工作難度增大。也導致房地產公司的成本預算容易偏差，帳目容易混淆、數據不夠準確等情況，若想使這種局面得到改善，應該以目前使用的會計準則為參照，不斷地對房地產行業的會計制度進行完善，對執行中產生的問題要及時收集整理，以便不斷地提高房地產會計制度的嚴謹性與規范性，使房地產會計制度真正發揮應有的作用。

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