房地產稅收籌劃論文精選(九篇)
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第1篇：房地產稅收籌劃論文范文
一、房地產稅收籌劃存在的問題
(一)房地產企業的納稅意識薄弱，法律意識不強
依法納稅是每個納稅人對國家應盡的義務，與國家的整體利益及企業、單位、個人的直接利益有著密切的聯系。國家通過制定實施稅法加強對國民經濟的宏觀調控，在社會主義市場經濟日益繁榮的今天，稅法的地位越來越重要。但在這種復雜的稅法政策下，沒有更好的直接的渠道傳達給房地產企業，因此，一些房地產企業對稅法政策了解很少，進而出現了不會交稅的現象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產企業也開始將注意力放在了應納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產企業的發展，房地產企業也面臨著沉重的稅收負擔，這時房地產企業為了降低稅收成本就會利用不合法的手段去偷逃稅。此時，房地產企業不但要面臨因偷逃稅而必須承擔法律制裁的風險，更要承擔因偷逃稅對企業帶來的不利影響，這兩種風險給企業帶來了不小的負面影響，進而給企業的稅收上帶來了很大的風險。
(二)企業誤把稅收籌劃當成了財務部門會計處理的工作
目前，很多房地產企業的領導及相關人員錯誤地認為，企業的稅收只是財務部門的事兒，企業的應納稅額是由財務部門來決策，一旦出現多交稅或者是被稅務機關處罰了都是因為財務部門沒有做好稅收工作。這種明顯的錯誤觀念，讓我們看到了房地產企業的決策人不了解稅收的產生，所以當企業有納稅問題產生時就會出現無法解決的尷尬局面。雖然企業在交稅的過程中，財務人員也會跟稅務機關打交道，但并沒有涉及到企業各經營過程相關稅收事宜，財務人員只是將企業在正常經營過程中所涉及到的稅款交到了稅務機關。對于房地產企業所涉及的比如土地轉讓、開發、銷售房產等等環節的稅收結果，最終還是需要房地產企業的決策人在這些業務發生前做好稅收籌劃工作。房地產企業的各個經營環節都需要通過合同來體現，當稅務機關來企業查看房地產企業的各項業務過程時就需要企業提供相關的合同，而房地產企業所涉及的每份合同都代表企業的一個業務過程，此時也相應產生一個業務過程的稅收，并涉及到相關業務部門，同時財務部門就應交納稅收。但是每一項業務過程即合同簽訂的過程并不是由房地產企業的財務部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業務簽訂的牽頭人。此時，企業如果將稅收籌劃單純地放到財務部門，讓財務部門通過簡單的賬面處理來進行稅收籌劃就顯得不科學、不合理、不可取。所以說，房地產企業應改變以往的舊觀念，不能再將企業稅收籌劃工作推給財務部門，而應樹立正確的稅收籌劃意識，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業在業務處理前做好稅收籌劃。
(三)房地產企業誤把稅收籌劃的實施放在業務產生的事后來進行
房地產企業的稅收之所以經常出現問題從而被稅務機關處罰是因為房地產企業沒有重視稅收籌劃，也是因為企業的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業決策人只有在看到業務發生后的稅負很重時才希望財務部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產企業在稅收方面存在的最大缺陷。當企業的稅收產生時，再通過財務部門的財務處理手段去處理已經晚了，更不存在稅收籌劃了。
(四)房地產企業對公司內部缺乏必要的納稅管理
目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。比如：房地產企業在設立過程中，性質不同，稅收政策也不同，企業在開發土地的時間上有推移，從而造成稅收的結果也不同，而且財務只是對企業經營成果進行核算與反映，企業很多具體業務不是財務能操作的。比如：企業在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規進行操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產企業在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規定，打折銷售是根據打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據購房款加上裝修款的合計金額做銷售(送裝修為視同銷售)。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業的稅收負擔，給財務部門進行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財務部門的工作實現的，而必須得到企業內部所有部門的配合。因此，房地產企業在決策過程中存在的這個盲區，企業內部缺乏必要的納稅管理，需要企業決策人、業務部門和財務部門相互配合。納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規避納稅風險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業內部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更好地規避公司的納稅風險。
二、房地產稅收籌劃對策
(一)房地產企業應提高稅收籌劃意識
房地產企業要想做好稅收籌劃工作，首先應轉變舊的思想觀念，樹立正確的稅收籌劃觀念，企業的決策人應做好企業各項業務過程的事前籌劃工作，并需要其他部門和財務部門相互配合。
(二)房地產企業應提高納稅成本節約意識
房地產企業應提高納稅成本節約意識，并通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃。因此，不僅需要財務人員全面了解國家相關稅收政策，更需要企業的決策人充分了解國家最新相關稅收政策，并設計好房地產各項經營過程，以減輕企業自身的納稅負擔，規避納稅風險。
(三)房地產企業應做好事前籌劃
稅收籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產企業的開發經營過程中，決策人要做決策之前可先與財務人員進行商討，利用房地產業相關稅種的優惠政策來出臺相關的稅收籌劃。如果財務人員的水平不足未能進行合理的稅收籌劃時，或者在稅收籌劃的技術上沒什么把握的話，企業還可以通過聘請稅務事務所等專業人員來進行稅收籌劃。
綜上所述，稅務籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行稅務籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅務籌劃的作用。
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第2篇：房地產稅收籌劃論文范文
論文摘要：近一段時間以來，外資企業避稅現象非常嚴重，使我國的利益受到嚴重損害．因此需要進一步加強稅收管理。本文分析了外資企業避稅的現狀、避稅的多種形式以及原因，目的在于為反避稅提供依據。
不久前，商務部公布了一串令人振奮的數字：2004年1至5月，全國吸收外資259億美元，比去年同期增長11％；新設外企17359家，比去年同期增長14％；合同外資額572億美元，比去年同期增長近50％。中國成了外資的一片熱土。
然而在這些閃光的數字背后，卻是另一番景象：55％的外商投資企業虧損。一方面外企大面積虧損，另一方面大量外資不斷涌入，面對這一現象，經濟專家一針見血地指出：不少外資企業虧損是假，避稅是真。本文擬就外資企業避稅的形式及原因做一些探討。
1外資企業避稅的現狀
我國國家稅務總局官員日前指出，目前在華的外資企業偷逃稅的情況很普遍，許多跨國企業的避稅行為致使中國每年稅收損失約300億元，許多企業屬于非法避稅。由于個人所得稅、營業稅等方面的稅收沒有計算在內，所以，實際避稅要遠遠超過300億元。
2003年4月。在廣州市，首例“境內關聯企業間融資”反避稅案件中，廣州市國家稅務局對外公布，該局對著名的跨國企業寶潔公司涉及境內關聯企業間巨額免息融資溫暖體進行調查，調增企業應納稅所得額共5．96億元，應補交企業所得稅8149元。這是迄今為止廣州市反避稅調整單個案件補繳：稅額最大的案例。
據北京地稅稽查分局公布，被檢查的外資企業中80％以上有違法行為，其中涉外稅收違法案件主要集中在個人所得稅、營業稅和城市房地產稅等稅種上，僅2003年前8個月，北京地稅第、二稽查分局審查了47個涉外稅收案件，查補稅款1．5億元，這只是他們受理的半數案件的查補數額，其中有兩個公司的涉案值就達到了1．3億元。
在福州市，每年外商轉移的利潤就在10億元左右，流失稅款1億元左右。據國家統計局在第三次工業普查中公布，全國41％的三資企業都在虧損。吉林某市曾經有98％的三資企業在虧損；廣東某市87．5％的三資工業企業虧損；天津62％的三資企業虧損，如此大面積的虧損。令人觸目驚心。
這些合資企業的虧損，在很大程度上是一種避稅手段，其結果嚴重侵害了中方利益。由于利潤被轉移到境外，中方投資人不但無法獲利，而且需要賠錢彌補虧損。對外方來說是明虧實贏，對中方來說是實實在在的虧本生意。在無力出錢彌補虧損的情況下，中方只能出售股權減少損失，從而逐步喪失對公司的所有權，造成國有資產的大量流失。蘇州的一家合資造紙企業就是一個典型的例子，在與外方合資的七年當中，每年虧損將近1個億，結果中方不但一分錢沒有賺到，所持股權卻幾乎全部被外方收入囊中。
外資避稅正使中國蒙受著重大損失。
2外資避稅的主要方式
避稅分兩種，即正當避稅和非法避稅，二者有本質的區別，進行合理避稅的人是尊重稅法，只不過他們靠自己的智慧，利用了稅法的漏洞獲得了利益。外資在進入前，大多都認真研究過中國稅制，對如何避稅有一套相對的方案，避稅方法高招百出，防不勝防，主要有以下幾種方式：
2．1轉讓定價：所謂轉讓定價是指集團內的關聯企業之間，為了確保集團利益的最大化，在集團內部人為的控制定價。這其中包括產品價格、貸款利息、無形資產轉讓價格、勞務費用等。據統計國際貿易總額中有60％是通過這種跨國公司的內部交易所形成的，跨國公司在制定內部交易價格時，往往可以便利的應用轉讓定價的方法，達到減少賦稅從而增加利潤的目的。在中國，其往往表現為“高進低出”，即用高于國際市場的價格進口設備、進口材料，而用低于市場的價格出口產品。這樣外企很容易形成賬面上的虧損，而利潤轉移到稅負低的國家、地區，如此一來，跨國公司是一舉兩得：增加利潤，減少匯率風險。因為屬于跨國公司關聯方交易，因而具有很強的隱蔽性和靈活性，不易被察覺。據珠海涉外稅務部門的檢查表明，那些表面顯示虧損的企業大多是購銷“兩頭再外”。多以“高進低出”等方式將利潤轉移出境。轉讓定價行為的存在是造成其普遍虧損或微利的重要原因之一。
耐克公司在國內市場不斷發展，每年以兩位數的速度增長，很快成為僅次于李寧體育公司的體育巨子。據蘇州海關調查，耐克公司營業額很高，成本很低，利潤非常高，實際效益也很好，但是賬面上卻虧損，其中原因就在于大量特許權使用費支出掏空了企業利潤。
一臺彩電才賣50元到100元，這種驚人的低價，說出來誰也不會相信，可是在跨國外資企業關聯方的交易中的的確確發生了。
2．2增大負債。目前外商投資中國的資金中，自有資金比例并不高，即便是一些實力雄厚的大公司也向境內外的銀行舉借大量的資金，這不僅僅是缺少資金，也是一種避稅的辦法。廣州某外企就是通過與其境內的關聯公司借貸資金轉移利潤避稅的。這家公司在境內的關聯企業主要有所屬紙品有限公司、口腔保健用品有限公司等。2002年，該公司關聯企業中部分公司出現連續虧損，失去了向銀行借貸的能力。這家外企便以公司本部的名義向中行廣東省分行尋求巨額貸款，總額高達20億元左右。與正常企業行為相違背的是，該公司又撥出巨資以無息借貸的方式借給其關聯企業使用。根據稅法規定。利息支出可以在稅前扣除。廣州某外資企業利用稅前列支利息，以此減少所得稅；此外，提供巨額無息借貸給關聯企業，也回避了正常利息所得稅的稅賦。同時，作為該企業的關聯企業，也為巨額借貸在賬目上表現為負債而規避了大量所得稅。
2．3利用國際避稅港注冊公司。在稅收籌劃日漸興起的今天，國際避稅港也便成為了跨國稅收籌劃的“熱土”。國際避稅港也稱“離岸綠洲”，是指一國或地區確定一定范圍，允許外國人在此投資或從事各種經濟貿易活動，取得收入或擁有財產而可以不必納稅或只需支付很少稅款的地區。它們的共同點都是很小的國家和地區，甚至是很小的島嶼，自然資源稀缺、人口數量較少、經濟基礎薄弱。但由于它具有稅收的優惠，逐漸吸引了大量國外公司來此注冊。這樣的國家和地區主要有英屬維爾京群島、格林納達、塞舌爾群島、巴拿馬、瑙魯、湯加……全球匯集于國際避稅港注冊的70萬多家企業中，至少有80％以上徒有其名，它們在此完成了必要的注冊登記手續，卻在別處從事商業活動，財務運作，把利潤轉移到避稅地，靠避稅地的免稅或低稅收減少稅負。在這里注冊的公司中約有1萬多家與中國有關。在長江三角洲．許多人會對一些外資企業究竟屬于哪個地方投資的感到困惑，它們的投資方往往標明是英屬維爾克京群島等地方，而實際上這些公司許多是由臺商投資控股。
2．4鉆稅法漏洞。利用稅法漏洞進行避稅，是目前外企最有安全感的避稅手段。比如，現在中國對消費稅是按照出廠價進行征收，于是，一些外企紛紛成立自己的銷售公司，然后再用較低的出廠價把產品賣給自己的銷售公司，以達避稅的目的。另外，根據稅法規定：外商投資企業和外國企業所得稅和地方所得稅。按年計算，分季預繳，季度終了后{一五日內預繳，年度終了后五個月內匯算清繳，多退少補這樣，在同一個納稅年度內，納稅人可以根據資金運行狀況，自行選擇預繳稅款的日期，從而使稅款入庫的時間人為地延長了，遞延了應納稅款。
當然，除此之外，利用稅收優惠政策、工資發放的次數等也是外資避稅的備擇途徑。
3外企避稅的原因
3．1資本的逐利性應是外企避稅的最根本原因。每一個企業、每一個個人都在追求本身利益的最大化，我們知道，價格=成本+利潤+稅收，在價格和成本不變的前提下，利潤和稅收就是怎樣的公正合理，都意味著納稅人直接經濟利益的一種損失。所以在利益驅動下，使得一些企業除了在成本和費用上做文章外，也打稅收的主意，以達到利益最大化。
3．2我國地方政府的縱容也是造成避稅的重要原因。許多外企在本國都很守法，而卻在中國違法，這只能說明，外企在中國的逃稅成本大大低于國外。改革開放后，為了發展本地經濟，各地都實行了多種多樣的優惠政策。其中x~j’l-資的稅收優惠往往被列為重要內容之一。另外，一些地方政府把引進外資作為政績的考核指標，但這種指標卻往往只注重了數量，忽視了效益。有的人生怕破壞了本地的“軟環境”，一旦處理外戚涉稅案就會聽到各種奇談怪論。以為加大稅務查處力度會產生負面影響。理由是，將會造成外資企業流失，而潛在的客戶也會不敢來中國投資。于是“軟環境”過軟，外商投資企業順水推舟，在稅收問題上，能逃則逃。能避則避，能漏則漏。
