物業行業的財務管理精選(九篇)
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第1篇：物業行業的財務管理范文
關鍵詞：財務管理；重要性；經濟效益
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
在商品經濟下，財務管理歷來是企業的一項基本經濟管理活動。隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，企業生產經營過程的社會化程度和現代化水平的不斷提高，財務活動越來越復雜，財務管理也由單一到復雜，由低級到高級，在企業管理中的地位與作用也逐漸顯示出來并被人們所認識接受。
一、財務管理概述
1.財務管理的內涵
財務管理是指基于一定的法律法規，在一定整體目標的指導下，關于企業資產的購置（投資）、資本的融通（籌資）和經營中現金流量（營運資金）以及利潤分配的管理。作為企業管理的核心，財務管理對于改善企業經營，提高企業經濟效益具有十分重要的作用。實踐表明：財務管理水平的高低對企業的經濟效益的好壞具有重要影響。
2.財務管理的內容
企業投資決策是企業財務管理的首要內容。企業投資主要是收回現金并取得收益的現金流動活動，企業投資具有資金量大和周期長的特點，企業投資活動直接影響著企業的經營活動。企業需要加強對投資的控制，避免投資決策中的不確定性和風險，在作出正確投資的基礎上提高企業經營效益。其次，財務管理還包括企業籌資決策。企業籌資是對籌資渠道、金額、時間、成本、風險以及方案的綜合考量和選擇。投資決策連接著企業和市場，籌資成本的多少影響著企業經營活動。再次，企業股利分配決策也是企業財務管理的重要組成部分，利潤分配的多少影響著企業的再投資能力，財務管理中要對股利分配進行控制。
二、財務管理在企業經營中的作用
1.參與企業投資決策
財務管理具有綜合性的功能，通過價值形式，可以把企業的物質條件、經營過程和經營成果都合理地進行規劃與控制，并借助資金、成本、收入、利潤等一系列財務指標反映出來；同時通過貨幣計量，為其他管理提供完整準確的基礎資料。因此，財務管理工作，不僅僅要事后算賬，還要參與事前預測、決策及事中控制，及時為管理者反饋信息，保證企業經營目標的實現。企業要生產發展持續獲利必須要不斷尋找新的利潤增長點，為了實現這一目標，企業管理人員通常制定多個預選方案，而這些預選方案的選擇需要依據相關的財務指標。只有以長期穩定的經濟增長為目標，以經濟效益為尺度的綜合經濟目標價值標準，將各種投入和產出都貨幣化，然后將兩者進行比較，才能選出最佳行動方案。可見財務管理對于企業投資決策具有重要的指導意義和參考價值。
2.財務管理保證企業決策的實施
企業決策目標是實現企業價值最大化，財務管理就是要以最佳方式運用資金，為股東、債權人以及其他利益相關者賺取應得的報酬。為了實現企業生存、發展和獲利的目標，財務管理必須完成籌措資金、有效使用資金的重任；對企業所有者來說，為了實現資本保值增值的目的，必然要求財務管理提高資金的使用率，維護其合法權益；企業的債權人為了到期收回本金，并獲得利息收入，必然要求財務管理者提高資金的使用效率和流動性。總之企業決策的一切經濟活動，都要通過財務管理來實現。事實上人們評價企業的好壞，企業決策的成功與否，也越來越多地從企業資金的運轉狀況來考慮。資金的籌措、投資的時機十分重要。財務管理要盡早做好融資計劃，必須保證資金在需要之時能夠馬上到位，除投資項目所需的資金外，還要估算維持日常開支的營運資本。除了投資的數目之外，還有資金到位的時間安排，為了不至于資金鏈斷裂，精確的時間安排顯得非常重要。只有通過財務管理周密、切實可行的資金運作，才能保證企業決策的貫徹落實，企業目標的最終實現。
3.控制和監督企業各項生產經營活動
財務管理的主要作用之一就是利用貨幣形式對企業的生產經營活動所實行的控制和監督，具體來說就是對資金的籌集、使用、耗費、回收和分配等活動的進行控制和監督。資金對企業發展至關重要，如果將企業比喻為人體的話，那資金就是身體中的血液。可以說資金是企業經營和發展的必不可少的條件。所有企業的生存與發展必須基于一定的資金。通過加強企業財務管理有利于企業合理有效地利用資金，提高資金利用效果；企業理財能力，資金運籌能力，直接決定了企業經營效果的好壞。因此財務管理人員與企業管理人員基于對市場和企業發展的分析，綜合各方面的信息數據，來支配企業的資金，從而利用有限的資金投入帶來最大的產出，促進企業經濟效益的提升。影響企業利潤的因素有很多，例如原材料成本的變動，員工工資的變動，市場供需關系的變化等等，但是成本因素則是影響企業利潤的主要因素之一。財務管理人員運用科學的方法，在保障企業正常運轉的前提下，嚴格控制企業中不合理的支出，包括對產品成本的控制、對期間費用的控制、對研發費用的控制以及對職工薪酬、福利、保險和勞動保護的管理等。從而達到降低企業生產成本，增加企業的利潤，提高企業的經濟效益。通過資金指標的分析，能夠反映企業物資占用和使用情況，對這些生產經營資金的形成和使用實行嚴格的監督，從而促進企業加強生產技術管理，改進物資供應工作；通過產品成本有關指標的分析，能夠反映生產中物化勞動和活勞動的耗費，推動企業合理地使用人力、物力和財力，節約消耗、降低成本；通過利潤指標的分析，能夠反映企業的財務成果和經營管理水平，對利潤的形成和分配實行嚴格的監督，從而促進企業挖掘潛力、改善管理、節約開支、增加收入。
三、現代企業管理以財務管理為中心
財務管理是基于企業再生產過程中客觀存在的財務活動和財務關系而產生的，是企業組織財務活動處理與各方面財務關系的一項經濟管理工作。越來越多的人認同了財務管理在企業管理中的地位和作用。這一地位和作用具體表現為：企業管理以財務管理為中心或者核心。以財務管理為中心，首先體現在觀念上統帥各專業管理。包括計劃管理、資產管理、生產管理、銷售收入管理等，都應樹立財務觀念，即效益觀念、成本觀念和資金觀念。
1.計劃管理
企業制定計劃，要樹立資金觀念、效益觀念。如果不考慮資金約束，不進行效益分析，就會造成計劃半途而廢，造成資源浪費；如果計劃只以產量為中心，不講經濟效益，就會造成產品積壓，資金沉淀。
2.資產管理
資產管理包括流動資產管理、固定資產管理和無形資產以及遞延資產管理。在資產管理中要破除只講滿足需要，不講采購成本和資金占用的觀念。要樹立低價少儲的觀念，使得儲備的物資既能滿足生產的需要，又要節約占用資金；要抓好固定資產的管理，避免資產的閑置與流失，同時盤活閑置資產，使其保值增值，給企業帶來效益；要重視企業的無形資產，企業的形象與信譽，是給企業帶來效益的重要保障；要樹立極強的經濟意識，讓企業的資產活起來，流動起來。
3.生產管理
包括產品開發、生產組織、質量管理和設備管理等。這些部門容易出現重技術，輕效益的現象，更應樹立財務觀念：產品開發要適銷對路；工藝安排和原料配比上不能只講質量不講成本；工序配合不能只講速度，不講半成品資金占用；質量管理上要謀求質量收入大于質量成本。
總之，建立現代財務管理制度是企業改革的根本出路。加強企業財務管理有利于企業合理有效地利用資金，提高資金利用效果；有利于企業精打細算，降低成本費用；有利于提升企業生產經營水平，提高經濟效益。因此，財務管理在企業管理中是不可或缺的，在企業管理中的作用是極其重要的。因此，企業必須重視財務管理，這樣企業才會在激烈的市場競爭中成為最終的贏家。
參考文獻：
第2篇：物業行業的財務管理范文
關鍵詞：建筑施工企業 房產開發企業 財務管理 差異性
一、經營對象
建筑施工企業是從事建筑商品生產和經營的企業。房地產開發是從事房地產開發和經營的企業。
建筑施工企業承接的是“先有買主（即客戶），后有標的（即資產）”的建造合同。在建設中，按客戶（建設單位）的施工圖紙實施建設。不承擔設計不合理的責任，也不面對市場銷售產品。
與建筑施工企業相比，房地產開發企業在業務構成上，多出設計、銷售兩個部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項目產品定位。
舉個例子：收入水平不同的消費群體，在面對高層、洋房、別墅這三個業態時，其購買能力及購買意愿有著質的區別。
項目產品定位決定了項目物業類型、產品方案、建造標準、部品部件檔次等要素。而不同的物業類型，或相同物業類型下的不同建造標準，工程成本的差異可能會較大。這也讓房產開發公司的成本控制更加復雜。
為了做好項目產品定位，房產開發企業要深入細致地開展項目前期市場調研，力求使項目產品定位與市場需求相吻合，做到項目成本與售價相匹配，避免產品定位偏離市場。
二、上下游企業
建筑施工企業的上游企業有建筑勞務公司、材料及設備供應商、建筑分包單位等，下游企業是建設單位（包括了房地產開發企業），上下游關系相對簡單。
房產開發企業的上游企業是建筑施工單位、（部分）材料及設備供應商，下游企業有營銷策劃公司、銷售公司、物業公司、商業地產運營公司。隨著社會分工的進一步細化，下游關系日趨完善。在整個投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。
三、行業特點
房地產開發行業具有資源整合、資金密集、政策性強等特點。資源整合包括內外兩個方面。對外，企業在融資、拿地、建設、銷售、交付產品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個部門、各類供應商、不同產品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內，單從房產公司的部門（人員）設置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產企業受國家宏觀調控政策影響大，政府對土地供應、貸款利率、各種稅費、交易政策的宏觀調控，都可能會對企業產生深遠影響。房產開發行業還是資金密集型行業，籌集資金渠道多元性，資金占用形態多元化。
而建筑施工企業具有“生產型”特點，靠自有工人、設備、按進度生產、回款。發展壯大的主要壓力是承攬施工業務、提升自身技術實力等。
四、納稅主體
由于施工企業生產具有流動性大、施工生產分散、地點不固定等特點。在“營改增“前，國家征管營業稅的納稅地點是建筑業應稅勞務發生地。對于簡易征收的建筑施企業，在外地施工時，需開具《外出經營活動稅收管理證明》。按開具發票金額的一定比例，在施工地點繳納營業稅、企業所得稅，代扣個人所得稅等。這讓長期從事建筑施工行業的財務人員，在納稅中認為稅收主體是“項目”，日常工作中更關注“項目”的開票金額、收入、回款。
在“營改增”后，由于增值稅的特點，國家征管增值稅的納稅地點是個‘混合體’，即按照一定比例的預征率在建筑服務發生地預繳增值稅后，向機構所在地主管稅務機關進行增值稅納稅申報。
由于房地產企業在“營改增”前，是地方稅收的重要來源，各地稅務局為了完成地方稅收任務，往往要求在土地所在地成立房a開發公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當地繳納營業稅，土地增值稅、企業所得稅等各稅種。這讓長期從事房地產開發行業的財務人員，以“企業”為稅收主體。在納稅申報中關注企業的收入、成本、費用。
五、適用稅收征管文件
房地產開發企業在稅收征繳中，需執行行業專用稅收文件。如：國稅發【2009】31號，是專門針對房產開發企業征繳企業所得稅的文件。國稅發【2009】91號，是針對房產開發企業征繳土地增值稅的專項文件。這兩個稅收文件與國家其他稅收文件有很大差異。
而建筑施工企業，在稅收征繳上適用于通用的國家增值稅、企業所得稅文件。
六、稅種與稅負
建筑施工企業的主稅種是流轉稅（“營改增”前是營業稅，“營改增“后是增值稅），企業所得稅。房產開發企業的主稅種是流轉稅（“營改增”前是營業稅，“營改增“后是增值稅），土地增值稅、企業所得稅等各稅種。比建筑施工企業多了個土地增值稅。
土地增值稅依據增值額占（稅法認可的）成本的比例，實行四級超率累進稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規劃及管理，可能“吃掉”房產公司大部分的項目利潤。
兩個行業在國家稅收稅種上的差異，以及高稅負的稅種，加上房產開發行業的獲利率普遍高于建筑施工行業，導致兩個行業在稅收總額、稅種、稅負上有著很大差異。
七、稅務籌劃的作用
稅務籌劃，是指在不違反法律、法規前提下，在納稅行為發生前，通過對納稅主體經營、投資活動的涉稅事項，進行交易結構規劃、調整、控制，達到減輕稅負目的的活動。
由于建筑施工企業繳納的流轉稅，是按收入比例繳稅。行業毛利率較低，企業所得稅稅負不高。對于規模不大的建筑施工企業，經稅務管理部門批準，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。
而房產開發企業由于土地增值稅計算上，在（稅法準予的）扣除項目金額上，有專項規定，加之實行四級超率累進稅率，稅負間距較大，再加上前期毛利率較高，導致房產開發企業普遍關注稅收籌劃。
在關注時間上，往往在項目拿地之前，就結合項目實際情況，對各稅種進行測算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點。
八、經濟合同類型
建筑施工企業的合同類型相對簡單，對上是與業主簽訂的合同，對下是建筑勞務施工合同、分包合同、材料設備采購合同， 房產開發企業的合同類型則要豐富的多，包括：設計合同、（甲供材/設備）采購合同、建筑施工合同、營銷合同、商品房銷售（預售）合同、物業服務合同、商業運營管理合同、融資合同、咨詢服務合同等。不同合同類型，在權利義務界定上，涉及不同的國家標準、行業標準、企業管理要求。
九、營銷推廣費用
在建筑施工企業財務賬面，較少看到有大額營銷費用。當然，有些建筑施工企業通過分包方式、轉包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項目的“關系人”分享了項目收益。
而房產開發公司的營銷推廣費用可以說是金~大，種類全。隨著房產營銷產業鏈的進一步分工細化，形式日趨多樣，營銷費用的構成越加豐富。對營銷費用的規劃、監督、費效評估等，是房產開發企業工作日程上，是一個重要組成部分。
十、財務核算方面
（一）財務核算的集中程度
由于施工企業的流動性大，地點分散等特點，為了讓會計核算直接反映施工生產的經濟效果，多采用分級核算、分級管理的辦法。
而房地產開發企業投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業所得稅存在先預繳再清算方式等，需要在開發公司層面集中核算。
（二）成本的計劃與控制方式
建筑施工企業是簽定建造合同，在合同范圍內管理成本。多采用“定單成本計算法”，單獨核算每項工程的成本，形成預算成本。在成本控制中，將實際成本與預算成本進行對比、分析、考核。
房產開發企業，則根據開發地塊來建項目，往往項目數量少，投資總額巨大，。大多企業采用 “項目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構成要素。為了實現目標利潤，對各構成要素進行分析，要素數量很多，且相互關聯。當某一項成本要素發生變化時，需要系統、全面地對其他成本要素進行測算。比如：項目搶工產生的搶工費會加大項目的工程成本，此時應測算項目提前銷售對降低財務成本的有利影響；項目增值率處于土地增值稅率區間臨界點附近時，要測算稅負與售價的敏感性。
（三）經營成果的確認方式
由于建筑施工企業的施工周期比較長，為正確反映各項的經營成果，核實墊付資金，要分階段進行工程成本核算、工程價款結算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認成本、收入、利潤，并與建設單位進行工程價款結算。
而房產開發企業的財務核算，大多與國稅發【2009】31號保持一致，依據2009年第多少號文件，在簽訂《商品房預售合同》后，按取得的預售收入，繳納增值稅、預繳土地增值稅、企業所得稅。在達到“完工條件”時，確認收入、結轉成本。
參考文獻：
[1]綠城房產建筑管理有限公司企業標準GCS――項目全成本管理手冊
第3篇：物業行業的財務管理范文
關鍵詞：財務管理；企業管理；重要性
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）02-0-01、
一、引言
面對激烈的競爭，要獲得發展必須重視和依靠企業管理，企業管理以財務管理為中心或者核心，財務管理是企業管理重要的組成部分并始終貫穿于企業管理的全過程。而且，財務管理水平高低直接影響到企業管理的水平高低，進而影響到企業經濟效益的好壞。因此，優化財務管理，挖掘財務管理各功能，對于促進企業經濟效益具有重要意義。
二、關于財務管理的概述
財務管理是指基于一定的法律法規，在一定整體目標的指導下，關于企業資產的購置（投資）、資本的融通（籌資）和經營中現金流量（營運資金）以及利潤分配的管理。作為企業管理的核心，財務管理對于改善企業經營，提高企業經濟效益具有十分重要的作用。實踐表明：財務管理水平的高低對企業的經濟效益的好壞具有重要影響。
財務管理的內容極為豐富，從不同的角度來審視，其包含的內容是不同的。從組織企業財務活動的視角看，財務管理的內容包括了資金的籌集、資金的投放與分配等內容。從處理財務關系的視角審視，財務管理的內容包括了諸多對復雜的關系，涉及企業與債權人、債務人、投資人、受資人、政府之間的關系，還包括企業內部各單位之間的財務關系以及企業與職工之間的財務關系等等。
財務管理作為企業管理的重要組成部分，其作用的發揮是以其功能為基礎的。具體而言，財務管理具有三大基本功能：資金管理功能、成本控制功能、監督控制功能。
三、企業財務管理重要性的體現
1.企業財務管理的內容決定了財務管理的重要性
企業的基本活動是從資本市場上籌集資金，投資于生產經營資產，并運用這些資產進行生產經營活動，取得利潤后用于補充權益資本或者分配給股東。因此，企業的基本財務管理活動分為投資、籌資和股利分配三個方面，其中投資和籌資活動可分為長期和短期兩種類型。企業長遠發展所需資金來源于長期籌資，這些長期資金投放在長期投資項目中。企業的短期生產營運也需要企業進行短期籌資來滿足。從投資和籌資兩個角度而言，財務管理決定企業發展的重要性可見一斑。利潤分配是企業的另一項重要工作，它關系到企業、投資者等有關各方的利益，涉及到企業的生存與發展，這也體現了財務管理在穩定企業發展中重要的一面。
2.財務管理信息的綜合性決定了財務管理的重要性
企業經營活動的效果可以通過財務信息客觀、迅速、綜合地反映出來。比如，對管理者而言，他們可以通過閱讀企業的財務信息，了解企業的經營情況，做出合理的投資、融資決策，提高企業的獲利水平。對投資者而言，在證券市場中，上市公司的財務報告無異是連接廣大投資者與公司之間的紐帶，上市公司通過它把經營狀況、贏利狀況等各種信息傳遞給投資者。同時，投資者也可通過財務報告獲取所需信息，做出自己投資的重大決策。由此可見，財務信息是企業利益相關者了解企業的最根本的信息來源。
3.企業風險決定了財務管理的重要性
風險造成收益的不確定性。由于存在各種無法預料和無法控制的因素，企業的收益往往偏離預期目標。可以說風險貫徹于企業的整個經濟活動，而財務管理的風險預警能力，可以有效幫助企業預知風險，從而采取合理措施規避風險。其發揮作用的具體過程如下：財務管理可以通過財務資料的分析，建立風險預警機制，提前預知風險。當企業出現財務危機時，企業的財務風險預警機制能夠提前預測，從而可以幫助企業采取合理措施規避風險，提高企業的抗風險能力。
4.財務管理在企業管理中處于核心地位
財務管理處于企業管理核心地位的原因主要有以下兩點：其一，企業的經營活動由購、產、供、銷等幾個環節組成的，財務活動貫穿于這些活動之中，是企業經營活動的基礎。財務管理通過對資金供求關系的掌控，為企業的經營活動保駕護航；同時財務管理又為企業的整個經營活動提供了可供參考的資料，財務信息是各個部門相互協調一致的重要依據。現代企業制度，要求建立現代化的財務管理制度。其二，財務管理可以通過投資決策、籌資決策和分配決策為企業創造更多的獲利機會，是企業目標實現的根本保證。
四、總結
綜上，可以看出：（1）財務管理具有綜合性的功能，可以通過投資、融資、籌資來提高企業的競爭能力；（2）通過提供財務信息可為企業領導提供必要的幫助；（3）可以通過對風險的控制，提高企業的抗風險能力。所以，企業必須充分重視財務管理的重要性，應從各個方面加強企業財務管理的途徑，為企業財務管理水平的提高提供服務。例如：（1）樹立企業管理以財務管理為核心的理念；（2）完善企業內部控制制度；（3）加強財會隊伍學習能力，全面提高財務管理人員素質；（4）加強財務分析工作，建立科學的財務管理激勵機制，等等。
參考文獻：
[1]朱開悉.財務管理目標與企業財務核心能力[J].財經論叢（浙江財經學院學報），2001（5）.
[2]卿婉華.論企業管理以財務管理為中心[J].懷化學院學報，2004（2）.
第4篇：物業行業的財務管理范文
關鍵詞：新形勢；物業管理企業；財務管理；財務會計
一、前言
物業管理企業的財務會計管理具體指的是物業管理公司對資金運營的監管，其中包括物業公司的經營出租、管理資金的籌集、使用及分配等。物業管理企業有著獨特的經營管理模式和服務群體，而物業管理企業的財務會計管理必須遵循一般財務管理的原則，才能促進其可持續發展。在新形勢下，許多物業管理企業遵循“一業為主，多種經營”的方針，以提高經濟效益，但這樣復雜的管理也導致了一些問題的出現，因此應該科學分析這些問題產生的原因，并采取有效措施，改善物業管理企業的財務管理現狀。
二、物業管理企業的財務會計存在的一些問題
1.物業管理企業領導者欠缺市場觀念，財務工作人員財務會計觀念淡薄
物業管理企業是現代化市場經濟下的產物，因此需要按照市場經濟發展的要求，逐漸將物業管理市場化。但是，目前大多城市尚未形成規范化的物業管理市場，仍舊采取傳統的管理方式，主要由樓房的開發商派遣自有的物業公司進行管理，欠缺足夠的市場監督。物業管理企業的財務會計狀況很大程度上將影響企業的經營管理效益，但是物業管理企業的領導認為，物業公司屬于第三產業，具有明顯的服務性，財務會計比較簡單，因此物業公司對會計人員的要求并不高。這就導致了物業管理企業的會計人員的專業技能偏低，業務水平較差，嚴重影響了物業管理企業的健康發展。
2.物業管理企業在資金管理方面問題較多
當前，物業管理企業咎待解決的問題時，投入資金的回報周期長，回報率低。一些企業由于資金管理不善，導致大量的資金流失，嚴重影響了資金的周轉。還有些物業管理企業不顧上級部門的三令五申，籌集大量的預算外資金，容易滋生腐敗。存在一些物業管理公司不重視對應收款項的收回，積壓的賬款越來越多，造成物業企業資金的難以循環。有些物業公司對資金的使用重視不足，未能有效利用閑置資產進行投資組合，導致物業企業的投入資金的回報率較低。
3.物業管理企業的專項維修資金使用率偏低，監管力度不夠
住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。在我國，房屋的維修基金由政府和物業管理公司管理，按照規定，住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、政府監督的原則。從本質上講，專項維修資金應該屬于業主所有，這類資金是業主在維修房屋之前預付了的資金，只是由政府和企業代管，但是，實際情況卻是業主交的專項資金在上交之后就不知去向，當業主需要這部分資金時不知如何申請，這就導致了專項維修資金使用率偏低，有些物業管理公司甚至私自挪用維修專項資金用于其它管理項目。
三、改善物業管理企業財務會計狀況的建議
1.不斷提高領導者及會計人員的素質，適應市場經濟的發展
在新形勢下，物業管理企業的領導者及各級管理人員應該強化財務管理觀念，可以定期對領導者進行財務知識的培訓，幫助領導者意識到財務會計在企業管理中的核心地位。物業管理企業在招聘財務人員時要加大對應聘人員專業知識的考核力度，招聘高素質的會計人員。對于在職的會計人員要在不斷提高他們的專業技能和職業道德，采取合理的學習方式，可以組織一些專門的知識競賽，提高會計人員的專業水平。
2.制定相對完善的會計制度
鑒于物業管理企業獨特的經營管理模式和服務性的特點，物業管理在成本會計這一科目下，應該分清個以及共的經營成本。為了完善對資產的監管，物業公司必須準確核算會計事項、待攤費用的會計核算工作等。物業管理公司的財務管理必須分戶核算各個業主的應收款項賬目。同時，物業管理公司應該建立一套科學、合理的會計內部監督制度，并在實施過程中不斷修正該制度。
3.強化物業管理企業對資金的管理
資金是企業生存的根本。物業管理企業的會計部門必須充分利用多種渠道，積極主動的對市場開展調研，盡量縮短投入資金的回報周期并提高資金的回報率。建立獨立的資金結算體系，對資金的流程管理把好關。模擬當前銀行的結算流程，不斷拓展資金的核算方法，逐漸完善物流企業的資金運營形式。同時，會計部門應該統一管理企業的資金，防止資金的過多分流，并制定合理的稅后的分配政策，促進物流企業資金的可持續流動。
4.提高對專項維修資金使用效率，加大監管力度
專項維修資金應該真正做到來自于民眾并應用于民眾。物業管理企業以及業委會每年都應該向業主公示該項資金的實際利用情況，給業主及其他公眾提交一份清晰的賬單，政府也應把好關，并向群眾宣傳有關專項維修資金的政策。審計部門及紀檢部門應該定期對該項資金進行審計及監督。
四、結語
在新形勢下，物業管理企業要想獲得長期的發展，就應該從改善財務會計的現狀入手，根據自身的特點，建立適合物業企業發展的新型財務會計模式，牢固的樹立財務會計管理觀念，加強資金的合理利用，完善會計監督制度，從而不斷提高物業管理企業的經濟效益。
參考文獻：
[1]周雅瓊：淺述現代物業管理企業的財務管理[J]財經論壇，2009（08）：66-70.
第5篇：物業行業的財務管理范文
[關鍵詞]財務管理 企業管理 會計管理重要性
經濟體制的轉換要求企業經營管理者的思想和觀念也隨之更新，尤其是在我國社會主義市場經濟發揮巨大作用后，企業界逐漸形成了這樣一個共識，那就是現代企業必須重視管理，企業管理應以財務管理為中心。
一、對財務管理幾個問題的思考
1.財務管理和會計管理
企業都設有財會部門，專司財務管理和會計管理之職。財務管理和會計管理既相互聯系又有各不同的職能。
2.財務管理追求的不是帳面利潤的最大化，而是企業價值的最大化
財務管理是從資金角度進行管理，它強調的是在資金良性循環的條件下資金的增值,從而使利益相關者財富最大化。企業財務管理的目標不是帳面利潤的最大化，而是企業價值最大化，是企業能夠實現長期穩定的利潤，并且同時帶來現金凈流量。
3.財務管理不能簡單地強調降低成本、費用和支出
成本管理是財務管理的工作重點之一，傳統意義上的成本管理即為節約成本、減少支出。企業如果只簡單強調降低成本而使企業生產技術固步不前，產品質量得不到保障，因缺乏競爭力而與市場失之交臂，從戰略上動搖企業的生存基礎。
4.以財務管理為中心不是要忽視和否定企業其他管理工作
以財務管理為中心強調的是財務管理的中心地位，而決不是要忽視和否定其它的管理工作，只是由于社會給經濟發展的要求及財務管理本身的特點——它以價值管理的觀念指導各項管理工作深入開展，并且對各項管理工作的過程和最終結果進行全面綜合的反映，這才決定了它在各項管理工作中的中心地位，我實習的企業實行的“四統一分”財務管理政策把“企業管理以財務管理為中心”的真諦落到了實處，引向了深入，推上了頂峰。企業對財務管理提出要求是：不論是經理、廠長、還是管理者、技術人員，都應立足本職，著眼全局，堅持管理思想，樹立管理理念，以財務規范管理、嚴謹運作推動各項工作再上新臺階。搞企業，參與市場競爭；搞管理，遵循市場規律；搞營銷，貼身市場前沿，都需要具備一定的財務知識；用財務眼光洞察市場，把握時機，用財務預算指標衡量成敗，評價績效。企業專司銷售結算的銷售業務部門，應該對所銷產品作到心中有數，貨款回籠及時，一方面，不會有大量庫存積壓資金；另一方面，有了資金，可以擴大再生產，這又與財務收入預算緊緊相連，這也能夠體現上面所提到的財務管理使企業價值最大化。
5.財務管理不單是財務部門的事
有人片面的認為，以財務管理為中心就是以財務部門為中心，然而財務管理的重要性，復雜性及其涉及范圍的廣泛性決定了它遠不是僅靠一個部門的工作能夠解決的，財務管理是一項需要全盤考慮，統一目標，協調一致的工作，計算機的使用和網絡的發展使得數據的取得更加全面快捷、計算更精確，從而利用信息化的手段提高企業的市場競爭力，實現管理創新，使企業運作過程中所有環節的人財物變化都可以通過財務績效體現出來，這就需要具備三個條件：首先，企業運作的所有環節必須與財務是緊密聯系且配合的；其次，企業運作的所有過程必須實時反映到財務上；最后，財務結果必須盡快反饋給企業各級管理者，使其能夠迅速反應。這需要各方面集思廣益、群策群力，以實現企業價值的最大化，創造更大財富。
二、企業管理以財務管理為中心，應注意做好以下工作
1.建立健全以財務管理為核心的管理體系。
企業的各項管理都要服務和服從于經營需要，有利于改善和提高工作效率及經濟效益，不能搞形式主義，更不能各自為政。
2.建立健全會計信息和統計信息相結合的電算化管理
通過迅速、高效的電算化管理，將企業生產情況與財務情況及時客觀的反映出來，并深入分析，尋找經營管理中的薄弱環節，提出措施，堵塞漏洞，提高效益。
3.加強成本管理
在保證正常生產經營需要和支持新產品開發的必要支出的前提下，制定合理的消耗定額，可以有效的節支，以更低的耗費獲取同樣或更高的效益。這就是財務管理工作的“兩個重點”之一：重點抓成本管理。
4.籌資決策、投資決策、經營決策等要在保證企業持續經營和發展的基礎上進行。
企業對其發展目標，要量力而行，平衡好眼前利益與長遠利益的關系，運用科學方法進行可行性分析和成本效益測算。
5.資金管理注重現金流量，協調好資金的流動性，安全性和效益之間的關系。
為此，企業應該在應收帳款的管理、原料物資的合理庫存、設備購置等方面做進一步深入細致的工作，使企業在完成既定目標的前提下過到資金投放少、回收快，保持良性循環。這就是財務管理工作的“兩個重點”之一：重點抓資金管理。
6.資產管理要優化資產結構，使流動資產與固定資產的比例趨于合理化。
資產管理應以資產增值為目的，要剔除或壓縮那些虧損性和非生產性資產，強化管理和改造低盈利資產、擴張低成本高盈利資產。
7.加強利潤管理。
利潤是企業生產生存和發展的基礎，企業一方面要不斷拓展新的利潤增長點，開辟新的利潤來源；另一方面，要不斷對現時的利潤結構進行分析和調整，尤其要加強和擴大實實在在的主營業務利潤，避免短期行為，保證和提高利潤的質量。
8.加強風險管理。
市場歷來是機遇和風險并存的，低風險低收益的謹慎和高風險高收益的誘惑，往往使企業進退兩難。風險管理就顯得尤其為重要。
當然，要想將財務管理放在企業管理的中心地位來抓，企業經營管理者還需要在思想上和觀念上有個轉變的過程。從上到下、思想一致，才能將企業管理以財務管理為中心的管理理念真正落到實處，使企業創造出更多的效益，實現更大的價值。
第6篇：物業行業的財務管理范文
[關鍵詞]財務管理；企業管理；成本控制；經濟效益
[DOI]1013939/jcnkizgsc201536142
由于越來越多的人認同了財務管理在企業管理中的地位和作用。這一地位和作用具體表現為：企業管理以財務管理為中心或者核心，財務管理是企業管理重要的組成部分并始終貫穿于企業管理的全過程。
1財務管理概述
11財務管理的內涵
財務管理（Financial Management）是指基于一定的法律法規，在一定整體目標的指導下，關于企業資產的購置（投資）、資本的融通（籌資）和經營中現金流量（營運資金）以及利潤分配的管理。作為企業管理的核心，財務管理對于改善企業經營，提高企業經濟效益具有十分重要的作用。實踐表明：財務管理水平的高低對企業的經濟效益的好壞具有重要影響。
12財務管理的內容
財務管理的內容極為豐富，從不同的角度來審視，其包含的內容是不同的。從組織企業財務活動的視角看，財務管理的內容包括了資金的籌集、資金的投放與分配等內容。從處理財務關系的視角審視，財務管理的內容包括了諸多對復雜的關系，涉及企業與債權人、債務人、投資人、受資人、政府之間的關系，還包括企業內容各單位之間的財務關系以及企業與職工之間的財務關系等。
13財務管理的功能
財務管理作為企業管理的重要組成部分，其作用的發揮是以其功能為基礎的。具體而言，財務管理具有三大基本功能：資金管理功能、成本控制功能、監督控制功能。
131資金管理功能
資金對企業發展至關重要，如果將企業比喻為人體的話，那資金就是身體中的血液。可以說資金是企業經營和發展的必不可少的條件。所有企業的生存與發展必須基于一定的資金。因此企業財務管理具備了資金管理這一最為基本的功能。財務管理人員與企業管理人員基于對市場和企業發展的分析，綜合各方面的信息數據，來支配企業的資金，從而利用有限的資金投入帶來最大的產出，促進企業經濟效益的提升。這就是財務管理中的資金管理功能。
132成本控制功能
影響企業利潤的因素有很多，例如原材料成本的變動，員工工資的變動，市場供需關系的變化等，但是成本因素則是影響企業利潤的主要因素之一。財務管理人員運用科學的方法，在保障企業正常運轉的前提下，嚴格控制企業中不合理的支出，包括對產品成本的控制、對期間費用的控制、對研發費用的控制以及對職工薪酬、福利、保險和勞動保護的管理等。從而降低企業生產成本，增加企業的利潤，提高企業的經濟效益。因此，財務管理具有成本控制功能。
133管理監督功能
企業的正常運轉，需要一整套完善的管理監督體系。財務管理中的管理和監督體系使得企業在生產經營過程中步步為營，確保企業始終朝著正確的方向前行。不僅如此，在完善監督的體系下，企業能有效利用各種資源，最大程度挖掘自身產能，優化企業的經營與管理，從而能夠以較小的成本投入獲得較大的經濟效益。這就是財務管理中的管理監督功能。
2財務管理促進企業經濟效益功能探析
21以資金管理功能為核心，企業資金利用最優化
211實施資金集中管理
企業的生產經營過程紛繁復雜，涉及資金使用的環節眾多，如果資金分散管理，將難以統一協調調度，財務風險發生的概率大為增加。為此，企業在財務管理過程中，應該將資金集中進行管理，這將有效降低企業財務風險發生的可能性。具體可以以資金結算中心的形式進行資金集中管理，這樣能夠有效控制企業多頭賬戶，有效控制和統一調度企業的資金，發揮結算中心的“水庫”功能，當企業流動資金充足時，結算中心可以存儲部分流動資金留作他用；當企業流動資金緊張時，結算中心可以支出部分資金緩解企業的經濟危機。實施資金集中管理，發揮資金最大價值，為企業經濟效益的提升奠定良好的資金基礎。
212全面推行資金預算管理制度
為了發揮財務管理中資金管理功能的核心作用，企業應該全面推行資金預算管理制度，嚴格控制企業產品生產之前以及生產過程之中的資金流動，嚴格執行預算的要求，保證資金有序的流動，使企業有限的資金發揮最大的價值，這樣一來，企業的經濟效益的提升自然而然就是水到渠成的事情。但是反觀目前絕大多數企業推行的資金管理制度常常是產品生產完以后才展開的，如果沒有發現資金使用問題固然好，即使發現了企業資金使用存在問題，那時已經來不及進行補救，寶貴的資金就在無形中流失，負面的連鎖反應自然而然會對企業的經濟效益產生消極的影響。因此，為了提高企業的經濟效益，企業需要未雨綢繆，推行全面的資金預算管理制度。
213加強企業流動資金分析
預測流動資金對企業發展具有重要作用。凈流動資金的多寡代表企業的流動地位，凈流動資金越多表示凈流動資產越多，其短期償債能力較強，因而其信用地位也較高，在資金市場中籌資較容易，成本也較低。為此，企業應加強流動資金分析預測，實時掌握企業流動資金的流入和流出，確保企業有足夠的支付能力和償還債務的能力，將流動資金的管理作為企業財務管理的日常工作來抓，將其貫穿于企業財務管理的各個環節。加強企業流動資金分析預測，提高流動資金的利用率，增加籌資降低企業成本，提高企業的經濟效益。
22以成本控制功能為重點，企業資源利用最優化
在企業發展戰略中，成本控制處于極其重要的地位。企業如果能夠在保證產品質量的前提下控制產品的成本，在激烈的市場中占據先機，獲取利潤，使企業的經濟效益迅速提升，財務管理成本控制功能的發揮主要體現在以下幾個方面。
221推行目標成本管理制度
推行目標成本管理制度是提高資源利用率，降低資源消耗，提高企業經濟效益的有效措施。為了制定適合企業的目標成本管理制度，企業首先需要進行調研，了解企業的內外部環境和自身的發展狀況，在此基礎上確定合理的企業目標成本。其次，在科學方法的指導下，將企業大的目標成本逐步的分解細化為便于實現的小的目標成本，從而調動目標執行者的主觀能動性。最后，企業要為推行目標執行者創造良好的服務和指導，使其以積極主動的狀態執行企業的目標成本管理制度。通過以上步驟，能夠有效降低企業的生產成本，實現既定的成本管理目標，促進企業經濟效益的提高。
除此之外，隨著信息技術的高速發展，企業還能借助成熟的信息管理系統，對企業生產產品的各個環節實施實時監控，了解產品成本的變化，及時做出相應的調整，在動態中對產品成本進行分析，從各種途徑降低產品的成本，實現企業經濟效益的提高。
222構建全員成本控制體系
企業產品成本控制可以從多方面著手，但是最為重要的是要調動企業全部員工，構建全員成本控制體系，因為影響企業生產成本的因素中，其他的因素都是客觀可控的，只有人是主觀較難掌控的。為了最大限度地節約成本，因此必須構建全員成本控制體系。這個體系包括橫向和縱向兩個維度，將企業的成本費用目標進行層層分解落實，橫向分解落實到企業內有關職能部門進行管理控制，縱向分解落實到車間班組個人進行管理控制，形成一個縱橫交錯的企業成本費用管理網絡，并對全員進行嚴格考核。力求提高企業員工的工作效率，降低生產成本，提高企業的經濟效益。
3結論
財務管理對企業經濟效益具有十分重要而且深遠的影響。為此，企業要牢固樹立財務管理的理念，重視財務管理資金管理功能、成本控制功能、管理監督功能，使企業在控制產品成本的基礎上，在良好的管理監督體系的保障下，不斷去發展自己，從而提高企業的經濟效益。
參考文獻：
[1]張慶閣論企業財務管理中的資金時間價值管理[J].商業會計，2012（4）.
第7篇：物業行業的財務管理范文
關鍵詞：財務管理 商業銀行 管理方法
一、前言
我國金融體制不斷改革和深化，金融監督加強，國有銀行走向市場化經濟。金融市場日益壯大，外資銀行不斷涌現，我國銀行面對的不僅僅是國內銀行之間的競爭，而是國際市場上的競爭，我國商業銀行困難重重，一方面還在自我轉型和約束當中，剛剛在某個程度上脫離政府的大力扶持，另外一方面馬上就迎接了需要與國際商業銀行管理水平的較量和接軌。
在這種局面上，商業銀行的財務管理改革有著迫切性，如何才能夠提升商業化的財務管理水平呢？本文通過針對現狀存在的問題，去理清解決問題的思路和對策。
二、存在的問題
由于我國商業銀行有著歷史遺留的問題，財務管理有著相當多的漏洞和缺陷，具體有以下四個方面：
第一，財務分析缺數據系統。財務分析不僅僅局限于收支分析，還要進一步向后續展到稅后利潤、風險調整后經濟增加值緯度，向前延展到各項業務指標、部門條線、重點區域、機構網點等緯度；不僅要自身比、歷史比，還要與系統內同類行、當地同業先進行、與比學趕超的標桿行進行比較；不僅要分析內部數據，還要分析客戶數據、市場變化，分析客戶交易占比和價值貢獻。這么多緯度的分析，數據量、工作量都很大，但目前商業銀行尚未有成熟的財務分析綜合系統支撐，內部數據散落在各個生產交易系統中，每次分析都耗費大量人力、物力，不利于分析的及時性、準確性。
第二，成本管理不夠精細。商業銀行的成本管理，尚處于“賬面成本”或“預算成本”管理階段，尚未真正推進全面成本管理、戰略成本管理，使得各商業銀行的成本開支中隱含著低效或無效的資源耗費。
第三，財務管理人員素質有待提高。商業銀行財務管理人員被一堆堆日常繁瑣的事情圍繞，未能夠真正做到有效的管理當中，并且管理能力和意識有待提高。財務管理人員只是面對財務會計的內容，對于商業銀行的管理缺乏參與。
第四，固定資產實物管理有待強化。由于歷史原因，目前商業銀行仍有部分房產證件不全，部分資產常年閑置，未有效利用。另外對部分營銷用的一些實物資產，仍作為固定資產核算，但難以進行盤點和帳實核對，造成資產使用和賬務處理失去關聯。
三、財務管理的對策
依以上四點的現狀問題來看，筆者認為有以下四個解決對策：
第一，建立財務信息管理系統。隨著時代的發展，銀行已經踏入信息化管理的時代，不能只限于信息的采集和分析，還應該做實財務管理工作。因而健全的銀行財務數據庫應能做到綜合分析，有一個合理的數據模型和模擬系統，能夠對于現狀數據進行整合，對于未來趨勢進行預測，對于計劃的落實情況、控制進度和分析結果進行及時跟進。同時財務管理體系要實現信息網絡化，在財務管理信息系統當中，財務信息能夠及時、準確、快捷地對有關領導匯報，并針對這些財務信息做出直接的決策。信息網絡化實現了財務信息的透明、完整和共享、讓內部審計和監督檢查機構對于經營活動進行有效的監督檢查，大大提高了財務管理的水平。這樣就能夠減低財務管理人員的工作量，讓會計信息部門把注意力和思考力放在數據的集中處理和分析之上。
第二，清晰財務管理目標。以銀行戰略目標為導向進行財務管理，把財務目標量化到部門和個人，讓基層實行任務指標化，以效益為核心建立考核獎罰體系，注重收入和成本的配比最優方案，不斷提高經濟資本回報率和經濟資本增加值。另外在追逐利潤收益的同時，需要評估項目風險，做有效的資本管理，避免銀行不必要的損失。在戰略目標的指導下，財務管理
第三，加強財務的集中統一管理。適度的管理幅度和管理半徑，才能打造最好的財務管理。因為一對一管理雖然更直接、更有掌控力，但如果轄屬機構多了，上級行就管不過來，易形成管理盲區，管理成本也會增大；如果管理鏈條太長，五級、六級甚至更長的鏈條，信息傳遞易衰減、中阻塞，掌控力差、管理效率低。商業銀行對轄屬機構的管理，要按照科學的理論和實踐經驗進行調整整合，不斷提高管理層級、縮短管理半徑，加大集中管理力度。比如對全行性的集團客戶、重大客戶，亦由上級行直接經營；全行共性的或事務性、屬于中后臺的事項，應由上級行創造條件進行集中管理，以使基層行能更好的服務客戶、拓展業務。
第四，加強人才培養。財務管理人才的業務水平和專業能力是決定整個財務管理體制的成敗的關鍵。除日常事務的操作管理之外，應該加強有效的專業培訓，讓財務人員適應市場變化，跟上商業銀行的發展速度，做到思維開闊、創意工作。要打造一支優秀的銀行財管團隊，加強他們的組織能力、溝通能力、專業能力，使得橫向會溝通，對上能匯報，向下會管理，并通過財務管理工作引導、促進全行業務發展和戰略實現。
參考文獻：
[1]徐之光.商業銀行財務管理工作中存在的問題及改進建議 [ J ].華北金融， 2006， （3）
第8篇：物業行業的財務管理范文
【關鍵詞】商業銀行；理財業務；法律關系
近年來，在銀行理財業務迅猛發展的同時，越來越多的問題也顯現出來，特別是理財客戶合法權益極易受到侵害。而銀行理財業務的法律定位和法律關系的模糊，是導致客戶與銀行之間的權益失衡和沖突的重要原因。所以確定銀行個人理財業務法律關系的性質，對明確當事人的權利和義務，進而保障銀行理財市場的健康發展，有著重要的意義。
一、認定銀行理財業務法律關系性質的必要性
從一般法學意義看，不同法律關系的定位直接關系到各方權利義務的安排。而目前我國銀行理財業務法律性質的含混不清導致了參與理財業務的各方當事人對其權利義務的界定不明。準確認定銀行理財產品的法律性質，已是銀行理財業務健康持續發展必須解決的一個核心問題和基礎命題。對于這個核心問題，多年來各方爭論不斷，在沒有相關法律法規做出明確規定的情況下，監管部門行政規章的相關規定就顯得尤為重要，且更需慎之又重。然而，監管部門對于這個問題的解答較為混亂，中國銀監會除在解讀相關監管文件時口頭認定銀行理財產品屬于委托關系外，在其出臺的諸多監管文件中卻存在一定程度上相互沖突的規定。法律關系的不清晰會帶來一系列問題。對投資者而言，不能充分認識到一定收益水平所匹配的風險，當預期收益不能實現時，經常做出自己權益受到侵害的判斷。對發行者而言，不能實現有效風險隔離可能導致承擔責任過度，或者很難把控業務的合規性與合法性。對監管者而言，難以準確識別業務性質、潛在風險和可能的波及范圍，不能實現風險和發展的平衡，有效掌握審慎監管的底線。因而，全面厘清和準確確認理財產品的法律關系，在此基礎上劃分類別，明確不同類型理財產品適用的法律法規，不但有助于有關法律糾紛的規范和解決，有助于商業銀行理財業務內控體系的建立健全，而且對監管部門構建和實施恰當的監管政策有著重要意義。
二、銀行理財業務所包含的法律關系分析
對于銀行理財業務的基礎法律關系，業內專家、學者對此存在諸多分歧，目前市場上對此主要有兩大觀點：一是委托關系說；二是信托關系說。
（一）委托關系說。該觀點認為，銀行理財服務建立在委托法律基礎上，銀行接受客戶的委托和授權按照協議約定的投資計劃和方式開展資金管理活動。主張委托關系的依據包括：銀行理財業務符合委托關系的法律特征；在理財業務中，投資者通過與銀行簽訂理財協議的方式，委托銀行為其進行理財服務；投資者為委托人，銀行為人，銀行以自己的名義開展活動，行為產生的后果歸屬于投資者；銀行開展活動的交易對手往往也知道關系的存在。因此，上述行為具備隱名的法律特征，符合隱名的法律要件。中國銀監會相關負責人在回答記者提問時也明確表示，個人理財業務是建立在委托關系基礎上的金融服務。可見，銀監會將銀行個人理財業務的法律關系界定為委托關系。
（二）信托關系說。該觀點認為，銀行理財業務的本質是信托業務，理財產品即信托產品，其基礎法律關系是信托關系，委托人和受益人均為投資者，受托人則是商業銀行。目前各大商業銀行為規避政策和法律風險，刻意回避使用信托字眼，是借“理財”之名，行“信托”之實。主張信托關系的主要依據包括：
1.在銀行理財業務中，商業銀行作為理財產品的管理者，以銀行的名義進行資產管理，這與信托關系中受托人以自身的名義進行管理或處分的做法類似。
2.財產獨立是信托財產的主要屬性，信托財產應與信托公司固有資產區分開來，委托人、受托人或受益人的債權人均不得對信托財產主張權利。但目前國內尚無法規明確銀行理財產品基礎資產是否具備財產獨立屬性。2005年中國銀監會頒布的《商業銀行個人理財業務風險管理指引》（以下簡稱“風險指引”）要求，理財交易人員與自營業務交易人員應相分離，內部監督審計部門應獨立于理財交易部門，同時還要求，商業銀行發售理財產品應委托具有證券投資基金托管業務資格的商業銀行托管理財資金及其所投資的資產。因此，從銀監會的監管傾向及業務實質看，理財基礎資產具有相對的獨立性。如出現銀行或投資者破產等極端情況時，出于維護投資者的利益以及從公平原則考慮，銀行與投資者的債權人不能對理財基礎資產主張權利，基礎資產可認定為理財投資者的財產。
三、界定各類銀行理財業務的法律性質
根據《商業銀行個人理財業務管理暫行辦法》規定，銀行理財業務按照有無資產管理活動可分為理財顧問業務和綜合理財業務；后者又可分為保證收益產品和非保證收益產品；非保證收益產品又可以分為保本浮動收益產品和非保本浮動收益產品。對理財產品法律性質的界定應當按照這樣的劃分逐一進行。
（一）顧問型理財服務的法律性質
理財顧問服務，是指商業銀行向客戶提供的財務分析與規劃、投資建議、個人投資產品推介等專業化服務。在這一活動中不涉及客戶的資產管理，主要是銀行向客戶提供便于客戶進行投資理財選擇和判斷的信息，即交易的標的就是銀行提供的信息。有學者將理財顧問服務界定為勞務關系，這一界定顯然過于寬泛，勞務關系可以涵蓋或交叉于居間、行紀、承攬、保管、建筑工程承包等諸多法律關系，其法律關系涉及內容包括提供信息、事務、提供體力與腦力勞動、代購代銷等諸多方面，具有較大不確定性。而銀行理財顧問服務主要向客戶提供相應的投資信息與規劃建議，內容范圍比較明確應界定為咨詢服務合同關系更妥。
（二）保證收益和保本浮動收益理財產品的法律性質
保證收益理財產品，是指商業銀行按照約定條件向客戶承諾支付固定收益，銀行承擔由此產生的投資風險，或銀行按照約定條件向客戶承諾支付最低收益并承擔相關風險，其他投資收益由銀行和客戶按照合同約定分配，并共同承擔相關投資風險的理財產品。在這一類型的產品中，本金與固定收益的風險，不由客戶承擔而是由銀行承擔。這不符合委托關系的特征，即“人以委托人名義開展活動，所產生法律后果由委托人承擔”；也不符合信托關系的特征，即“受托人按照信托合同管理信托財產，并將收益交給委托人指定的受益人”，以及“信托財產運用的債權債務由財產承受，受托人不承擔連帶責任”。從銀行承擔支付本金與固定收益義務這一特征看，保證收益產品更接近儲蓄產品，即客戶承擔將資金交給銀行使用而享有取回款項并按照相應期間獲得利息的權利，而銀行承擔相應支付義務而享有在相應期間使用該筆存款的權利。因而，保證收益產品的法律屬性應當是借款合同法律關系。保本浮動收益理財產品是指商業銀行按照約定條件向客戶保證本金支付，本金以外的投資風險由客戶承擔，并依據實際投資收益情況確定客戶實際收益的理財計劃。由于其本質上也是銀行保證客戶本金安全，而風險由銀行承擔，因而在法律屬性上與保證收益產品是一致的，即也屬于借款合同法律關系。
第9篇：物業行業的財務管理范文
業務模式
銀行理財委外投資起源于理財業務的高速發展，目前各主要大型銀行和股份制銀行理財業務規模均超過萬億元，但銀行端相應的投資管理能力卻無法與規模增長匹配，加上一些地方性銀行資產投資方面受制于監管部門的限制，于是才有了委外投資一說。目前理財委外投資業務一般采取如下模式。
設計篩選評價體系，注重從銀行體系之外選擇投資管理人。銀行理財委外投資的當務之急是如何選擇合適的投資管理人。就目前國內資產管理市場的現狀來看，證券基金公司因為其市場定位、投資管理經驗、薪酬機制等原因，理所當然成為了銀行理財委外的首選。隨著資產管理市場的蓬勃發展，基金和券商子公司、保險資管公司、私募投資機構也參與到銀行委外資金的爭奪之中。對于委外投資管理人的篩選，銀行端主要通過設計評價體系來進行，形成準入白名單，此后再根據具體業務需要，從白名單中確定合作機構。如根據候選機構的管理資產規模、資本金規模、行業排名和監管評級等形成白名單，對進入白名單的機構，通過考察其投研團隊素質、過往產品的投資業績、風險控制手段等進行多因素分析考量，分項指標打分，并考慮投資策略的匹配性等，最后確定具體業務的合作機構。當然有的大型企業的下屬投資機構也可能直接入選，這主要是銀行需要考慮銀企合作的因素。
從銀行理財委外的入選合作機構類型來看，公募基金和證券公司相對占比較大，主要是這兩類機構的業務本來就側重于金融市場業務與資產投資，對資本市場和投資管理較為熟練，具有歷史和現實的優勢。除此之外，保險資管機構逐漸異軍突起，獲得了一定業務量，而私募機構因為銀行后臺風控接受度等問題，目前還處于雙方的接觸了解的過程中。
業務模式兼顧產品模式和投顧模式，銀行端強調高度定制化。銀行理財委外投資從具體實現方式來看，主要有產品模式和投顧模式兩種。在產品模式下，銀行理財資金通過購買公募基金、券商、信托公司和保險資管等機構的資產管理計劃產品，并約定資管計劃的投資范圍、投資標準和業績比較標準等，以此實現資金注入。在產品模式下，理財資金涉及的投資賬戶開立等事項轉化為資管計劃來進行，這有助于實現理財資產投資范圍擴展、投資策略多樣化和操作中的加杠桿操作等，最終有利于投資收益的提升。該模式下，實際上委外機構的產品成為了銀行理財資金投資的通道，銀行端的管理工作相對簡便，故而各家大型銀行和股份制銀行多采用此種模式。而在投顧模式下，所有圍繞理財資金的投資操作集中于銀行體系內，外部投資顧問機構通過提供資產買賣指令等指導銀行進行操作。在這種模式下，先不說銀行的交易員能否適應工作要求，單說銀行理財資金的投資就會受到一定限制。如有的銀行可能規定理財資金僅限于買賣銀行間市場債券，不能參與衍生品和股權類產品投資等。應該說，從目前業務實踐情況看，產品模式是銀行理財委外投資的主流模式。
需要注意的是，無論采取何種業務模式，本質上來講銀行理財委外投資是一種高度定制化的業務。即理財資金的投資策略、投資范圍、投資品種和風控規則均由銀行主導，整個投資理念和資產配置很大程度上反映了銀行端的要求。如在理財資金委托之前，銀行往往會制定具體的投資方案，初步確定投資總體框架和模式，明確相應的投資范圍、品種、信用比例、集中度等內容，明確投資規則，然后交由委外機構去執行。就投資范圍和投資品種來看，目前銀行理財類委外資金側重于固定收益類資產，主要投資于貨幣市觥⒏咂蘭墩券和債券基金資產，面向高凈值客戶發行的理財產品可能增加股票型基金、二級市場股票和金融衍生品類資產，但所占比例仍舊屬于點綴性質。
投后管理相對粗放，仍處于手工處理向IT系統轉型的階段。隨著銀行理財委外規模的增加，相應的業務管理、風險監測、合規管理、投資評估等投后管理事項成為銀行端關心的問題。目前銀行理財委外的投后管理一般通過日常監控、定期的投資管理報告和投資管理人評價三個方面來進行。僅就日常監控而言，銀行端需要關注投資組合構成及倉位變動、資產估值、資產收益波動情況、產品凈值變化、投資品種及比例的合規性審查等，內容較為繁雜。目前許多銀行通過委外機構報送的數據報表來進行監控管理，難以做到實時監控和分析，且手工管理成分居多，并集中于線下操作，缺乏IT系統的支持。嚴格來說，這種投后管理的方式仍舊無法擺脫粗放經營的味道，效率不高，在很大程度上只是對理財資金投資的大致情況有一了解。而對于更為精細化的數據分析和評判，諸如具體投資方案的執行進度，實時加減倉情況，以及對委外投資的定量風險和績效評估等仍難以完成。
管理思路
銀行理財委外投資的目的是借助于專業機構的投資能力和經驗，讓專業的人做專業的事，提高理財資金的投資效率。鑒于這項業務與銀行過往的金融業務不同，本身的業務模式也與傳統銀行信貸存在差別，銀行端作為委托人，對委外業務事前、事中和事后的管理就顯得比較重要。
加強對委外機構的投資額度管控和動態管理，有效約束其利益一致性。起步中的銀行理財委外投資并沒有成熟的管理模式，銀行在挑選委外投資管理人時，需要考慮不同機構的投資策略和管理特長，以實現風險有效管控下的收益最大化。目前，FOF和MOM是國際上流行的兩種委外投資管理模式，國內銀行也在積極引進使用。本質上FOF和MOM都是通過挑選行業最好的投資資源來優化組合，達到理想的投資結果。FOF通過購買子基金份額構建投資組合，力圖最大限度地降低投資風險，符合業界多元化資產配置分散風險的理念；MOM則通過設立子賬戶或專戶的形式，將理財資金直接交給精選后的數家投資管理人進行管理。由于目前理財委外資金規模較大，銀行往往同時選擇幾十家機構進行委外投資管理，因而FOF和MOM模式均具有運用的價值，至少這兩種方式都可以節約銀行端的人力資源，避免大量繁瑣的事務性工作，但選擇何種模式還需要考慮銀行具體的實際情況。
對于委外投資機構的管理，在常規考察其投資實力和歷史業績基礎上，需要對其設置不同投資額度的限制，明確其投資權限，進行額度管控，并且這種管控應該是整個銀行理財條線的管控。由于信息共享不暢通，現實中常常出現某些委外機構在某家銀行出現巨額投資虧損，然而轉身又到另外銀行擔任重要管理人的情形，這類現象不應該出現在一個銀行內部，至少不能在銀行的理財條線上演。除此之外，銀行端應定期評估委外投資機構的投資業績、合規內控、風險管理情況和配合自身工作的力度，定期進行資格重檢，動態調整委外投資機構的準入，優勝劣汰。理想的目標是可以根據對每個投資管理人的定性和定量分析，動態調整銀行理財注資的金額，直至取消準入資格。另一個需要提及的是應考慮約束委外機構與銀行端的利益一致性。例如要求委外機構進行一定額度的資金跟投綁定，要求機構準入時的投資經理不得變更等，增加委外機構的責任感。
加強委外IT管理系統建設，全面實現委外投資全流程風險管理。目前銀行理財委外投后管理依賴于線下數據對接和手工化處理，反映出這一業務還處于粗放經營的現實。理財委外投后管理工作的首要任務是對委外投資進行監控。例如，需要對理財資金投資的基礎資產進行實時監測，掌握其底層持倉和分布情況；需要對投資組合的頭寸、倉位及行業分布情況進行分析，確保組合構建符合當初制定的投資方案；需要對理財資產持倉集中度、倉位增減、久期和杠桿比例等進行計算和監控，以滿足自身管理和報送監管報表的要求；需要進行不同機構間投資業績和業績歸因進行實時對比分析；需要及時掌握委外機構的投資額度使用情況，以便進行動態管理調整等，這一切都需要強大的IT管理系統支持。于是，加強理財委外IT系統建設，將管理理念和思路根植于系統之中，成為理財委外投資的應有之意。
至于銀行理財委外投資的全流程風險管理，這一直是銀行后臺審批和風控部門看重的重要問題，并直接關系到后續理財業務能否順利進行。事前的投資方案需要在事中進行消化和監控，需要對每筆委托資金投資方案的執行過程進行監測，實時掌握其組合頭寸及倉位變動情況，并對投資組合中不同類型資產配置情況進行風險度量、風險調整后的回報分析。還需要掌握資產持倉分布、投資集中度和杠桿比例等，及時提示合規性預警，以及避免投資風格發生過度偏移，投資業績波動幅度過大等現象，以達到持續關注和控制風險的目的。事后則需要對委外投機構的投資績效、業績比較和業績歸因等進行分析，保證投資結果與委托目標一致，并為后續投資管理人篩選提供數據支持等。只有針對委外投資的事前、事中和事后實現了全覆蓋的全流程監控管理，才能保證這一業務得到銀行內外各方面的支持，穩健發展。
注重自身投資管理能力培養，實現委外投資與自我判斷的統一。目前，很多銀行采取將理財資金委托給投資機構，雙方約定一個預期收益，事后簡單評估，銀行端對委外機構的投資更多采取的是一種放任自流的態度。需要提示的是，委外投資僅僅是銀行理財投資的一種方式，某種意義上委外投資只能定位于銀行理財暫時的權宜之計，銀行端不能也不應將其作為主流的投資方式，銀行理財最終還是需要培養自己的主動投資管理能力。從更為持久的角度來看，委外投資實際上對委托人提出了更高的要求。需要銀行端對于理財資產的投資策略和組合構建自己的思路，并指導委外機構去執行自己的決策部署，盡管這一能力需要逐步培養。鑒于此，銀行需要培養理財大類資產配置和制定多樣化策略的能力。目前指導大類資產配置的理論很多，從均值方差模型到風險評價模型等不一而足，國內一些資產管理機構也根據這些理論建立了相應的投資策略。銀行端作為理財資金委托人，不應將理財資金順利委托出去就覺得萬事大吉，而是需要充分熟悉資本市場和市場上主要的投資策略和運作思路，對國內外主流的投資操作做到心中有數，再根據自己的判斷去市場上挑選委外機構，保證委外投資與自我判斷的一致，這樣才不會跑偏。
創新
銀行理財委外投資是創新事物，隨著金融市場和監管政策的變化，委外投資業務模式往往隨之而變。正如證券監管部門剛對流行的委外定制公募基金的設立進行了規范限制，銀行理財委外的運作路徑就可能要進行調整一樣。理財委外業務只有通過不斷的創新，才能真正體現出生命力，得以持續下去。
通過精細化挑選委外機構“ 精品店”，最大限度創造委外投資的超額收益。國際上一些專事資產管理業務的C構也將一部分資產采取委外投資的方式，如美國信安金融集團會定期將其資金委托一些具有專長的機構進行投資，這被稱為“精品店”方式。考慮到社會分工已經比較精細化，術業有專攻，這種做法不難理解。國內資產管理機構中，有的基金公司專長于投資二級市場，有的券商具有長久的投行優勢，一級市場抓項目能力較強，這些項目本身可能是較好的投資標的。而一些私募機構債券投資能力相對較弱，但二級市場的股票投資能力很強，或者長于量化投資，等等。銀行理財選擇委外投資機構時，需要對資本市場的具體情況和“食物鏈”非常熟悉，應該既看重機構的整體實力，也注重分析其“精品店”特色，充分考察其在行業產業鏈上的地位。在現實當中，往往銀行理財的后臺審批風控部門比較看重委外機構的規模與名氣，銀行理財部門應該加以解釋和引導，力爭將合適的資金委托給合適的機構去投資，從而提升投資的超額收益。
采取多投資策略的委外投資方式，并根據金融市場的變化及時調整。銀行理財委外業務剛興起時，采取的單一債券組合方式，通過對債券資產加杠桿來提升收益率水平。接著是在債券資產為主的前提下，實現股債結合，逐漸增加10%～20%左右的股權類產品，然后又流行打新策略等等。金融市場是在不斷發展變化的，委外投資策略也應常變常新，充分考慮投資策略的多樣化，因市場之變而變。例如，匯率波動可能使得某類資產短期內具備良好的投資價值，或者中資企業在香港發行的美元債或優先股存在套利可能，或者港股投資或許存在短期機會，銀行理財委外投資不妨及時制定相應的策略，抓住這類機會。又假如經過驗證，風險平價模型適用于內地資本市場，則可以考慮以此策略開發的基金專戶產品。這樣來看，委外投資的策略更應該是多樣化的，具有包容性的。具體而言，銀行理財委外投資策略應由單一策略向多策略組合轉變，根據市場變化和投資管理人的特點，引入量化對沖策略、事件驅動策略、中性策略等，通過新策略或策略組合來管控風險，提升理財委外投資的收益。
