土地管理學概念精選(九篇)

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第1篇：土地管理學概念范文

Centre for Agricultural Landscape and

Land Use Research(ZALF),

Germany (Eds.)

Sustainable Development of

Multifunctional Landscapes

2003, 286pp.

Hardcover EUR 89.95

ISBN 3-540-00008-9

K 海爾明，H 韋格潤編

2002年3月，來自歐洲各地的科學家建立了“景觀未來”的研究合作網絡，旨在以全歐洲的視角迎接未來可持續土地發展研究的挑戰。本書是“景觀未來”研究合作的第一項成果。編者精選了環境、社會和經濟等不同領域的相關文章，內容涉及：景觀多功能性一般概念的分析，景觀特征和農業、林業土地管理的可持續評價方法；可持續土地管理策略的科學依據，針對土地利用政策制定的政治、規劃和管理層次上的決策支持。

全書共分四個部分。第一部分多功能景觀和可持續發展（共6篇文章）：1.土地可持續發展的多功能性概念；2.作為多維環境和社會問題的歐洲景觀的可持續發展；3.關于農村發展的景觀和生態系統服務的多功能性；4.多功能景觀特征的多學科環境研究；5.農村可持續發展的指標――故事的精神；6.景觀理解和形成潛在的驅動力。第二部分景觀的特征和評價（共5篇文章）：1.歐洲景觀層次的形成反映了河網密度；2.以模型方法對景觀的綜合時空分析；3.作為農業用地質量功能的波蘭的景觀結構；4.景觀評價中的壓力、狀態和反應指標；5.作為農業-環境規劃地域基礎的綜合土地利用分區系統。第三部分是可持續的土地管理和發展（共6篇文章）：1.挪威關于農業管理的景觀功能；2.英國可持續景觀管理評論；3.轉型期的波蘭土地管理；4.波蘭西部平原的農業景觀研究；5.農業、自然和經濟的相互作用的管理；6.德國Ostprignitz－Ruppin地區木材的可持續管理。第四部分介紹了“景觀未來”，多功能景觀可持續發展的研究網絡的情況。

現在的歐洲，越來越多的土地利用需求是和景觀相結合的。土地可持續利用的重要一步就是識別土地多重的環境、社會和經濟功能，分析景觀如何實現，深刻理解全球和區域的景觀功能和農村發展過程，認識土地發展的環境、社會和經濟方面的規律。在未來的農村景觀管理中，合理的土地利用和可持續發展路徑的識別發揮著至關重要的作用。本書適合從事生態學、地理學、環境管理學研究的人員閱讀，并且對于相關政策制定者具有參考價值。

王錚，研究員

(中國科學院政策與管理研究所)

第2篇：土地管理學概念范文

關鍵詞：快速城鎮化;濱海地帶;土地開發;可持續發展

隨著經濟全球化及我國城鎮化持續推進，許多沿海城市開始面臨土地資源瓶頸，如何有效緩解沿海快速城鎮化地區空間資源緊缺矛盾，是現階段土地管理亟需解決的問題。據《中國海洋統計年鑒2014》顯示，2012年，我國國內生產總值達到51.9萬億元，其中，沿海地區生產總值達到34.4億元，占全國生產總值比例達到66.3%。可見，我國沿海地區已經成為承載經濟社會發展的重要依托，開展沿海地區濱海地帶土地開發利用研究，對于優化濱海地帶土地利用空間布局與結構，促進濱海地帶土地開發利用與保護，緩解快速城鎮化地區經濟社會發展與資源環境制約矛盾，實現我國社會經濟資源環境全面協調可持續發展，具有重要的理論意義和實踐價值。

一、 目前濱海地帶土地開發面臨的兩個重要背景

1. 城鎮化快速發展對建設用地需求依然旺盛。1979年，美國城市學家Northam首次提出“城市化過程曲線”，即“諾瑟姆S型曲線”。該曲線第一階段是城市化初期，這一階段產業形態以勞動密集型為主，城市人口增速比較緩慢，城市化率在20%～30%;第二階段是城市化加速發展時期，這一時期生產活動集聚程度不斷提升，人口從農村向城市遷移，城市化率從30%上升到70%;第三階段是城市化后期，以第三產業為主，第一、二產業占比下降，城市化率超過70%，其后增長速度逐步放緩并趨于穩定。據《國家新型城鎮化報告2015》，2015年我國城鎮化率已達56.1%，結合諾瑟姆S型曲線，可判斷我國城鎮化已到快速發展中后期，對建設用地需求依然旺盛。

2. 一帶一路戰略實施需要基礎設施建設作為支撐。2015年，國家發改委等三部門聯合《推動共建絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的愿景與行動》，標志一帶一路政策正式提出。一帶一路戰略以合作、共贏、和平、發展為理念，以責任共同體、利益共同體和命運共同體為主體。文件指出：要加強大連、天津、青島、煙臺、上海、廈門、泉州、廣州、深圳、三亞等沿海城市港口建設。可見，濱海城市在一帶一路戰略發展中具有重要作用，而實施一帶一路重要前提是加強交通基礎設施建設、港口建設等，都需要建設用地作為支撐。在沿海建設用地日趨緊缺背景下，加強快速城鎮化地區濱海地帶土地開發利用成為必然趨勢。

二、 目前我國濱海地帶土地開發利用存在的主要問題

1. 濱海地帶城市空間格局基本形成，區域統籌仍需加強。隨著我國城鎮化、工業化及信息化的推進，以京津冀、長三角、珠三角城市群為主要格局的沿海城鎮產業帶正在逐步形成，濱海地帶開發成為熱點。在濱海地帶開發利用中，仍存在一些問題，如海陸之間、地區之間、城鄉之間統籌不夠;整體空間結構和產業布局不合理、集中度不高、競爭力不強;濱海工業園區產業布局同質化嚴重;I海港口布局分散，難以發揮規模集聚效應，港口公共配套設施較缺乏，輻射和帶動效應受到制約。

2. 濱海地帶土地利用重開發輕保護，保護治理需要強化。隨著我國濱海新城和港口建設的進行，濱海地帶土地開發利用強度急劇上升，濱海地帶受資源環境、土地、岸線等因素制約越來越明顯。為追求經濟效益最大化，濱海城市在土地開發利用中“重開發、輕保護”現象普遍，許多濱海城市因無序開發、過度開發、盲目開發等原因造成生態環境迅速惡化，環境污染持續加劇，自然岸線不斷縮短，濱海濕地嚴重退化，濱海地帶面臨海洋生態安全和陸地生態安全雙重風險，濱海地帶土地資源開發利用與保護存在嚴重沖突。

3. 濱海地帶土地開發利用管理涉及部門眾多，難以統一協調。改革開放以來，部分地方政府制定出臺了濱海地帶土地開發利用管理相關法律法規，如：《遼寧海岸帶保護與利用規劃》、《深圳市海域使用管理條例》等，加強對濱海地帶土地開發利用的管理。由于濱海地帶土地開發利用涉及管理部門眾多，各職能部門往往各自為政，缺乏統一協調的管理機構和制度約束，導致濱海地帶土地開發利用管理工作重疊、部門職能沖突現象時有發生，造成管理成本和交易成本居高不下，帶來行政管理資源的極大浪費。

三、 基于可持續發展理論的濱海地帶土地開發利用理念構建

隨著社會生產力發展，人類對資源開發利用活動越來越頻繁，導致許多國家和地區自然資源超出地球可承載范圍，人類賴以生存發展的環境遭到嚴重破壞。為防止自然資源最終耗竭，聯合國環境署聯合相關部門于1975年提出《世界自然資源保護大綱》，強調世界各國在開發建設過程中必須兼顧自然環境，經濟發展要與自然保護相結合，保證地球資源永續利用，這是“可持續發展理論”的雛形。在1987年《我們共同的未來》報告中，首次采用了“可持續發展”這一概念。

可持續發展理論是關于自然、社會、經濟、生態環境協調發展的重大理論和重要戰略，是全面貫徹落實科學發展觀的基本要求。可持續發展理論內涵可概括為：社會可持續發展、經濟可持續發展和生態環境可持續發展。其中，社會可持續發展是可持續發展的最終目標，它要求以人為本，著重提高人類生活水平、改善人類生活質量，為人類創造一個自由、平等、和諧的社會環境;經濟可持續發展要求經濟發展不能單純依靠數量，而要重視質量，這是可持續發展的基本要求;生態環境可持續發展則要求在生態環境保護和資源永續利用的前提下，保證經濟社會發展在地球可承載能力范圍之內，這是可持續發展的前提條件。

可持續發展理論一方面強調自然與人之間和諧發展，即人類經濟社會活動必須以資源環境承載能力為基礎，適度開發利用;另一方面則強調著眼未來，考慮資源當代和代際之間的分配公平。濱海地帶土地開發利用代際公平指社會發展中的每一代人都有平等開發利用濱海地帶土地資源的權利，當代人不能因為自身社會經濟發展對土地資源的需求而忽視了后展的權利。在現實中，由于后代主體缺位及當代經濟利益驅動，往往造成對濱海地帶土地過度開發利用，導致后代可供開發利用的濱海地帶資源越來越有限，對當代和后代生存與發展造成了潛在威脅。濱海地帶土地資源可以視作一種典型的公共產品，根據Comes等人提出的“俱樂部理論”，俱樂部會員承擔成本主要來源于兩個方面：一是非時間性的擁擠效應，這種效應通常情況下是指由于當代人之間的相互作用而產生的一系列成本和費用，將影響同一時間和空間的相關成員;二是時間性的擁擠效應，主要是指“由于使用而造成的貶值”。在可持續發展理論指導下，應該在開發利用過程中，將可持續發展理念貫穿到濱海地帶土地開發利用全過程，著力解決當代人之間的非時間性擁擠效應以及代際間的時間性“貶值”。

四、 基于土地生態安全評價的濱海地帶土地開發利用模式選擇

隨著我國經濟發展對資源環境造成的威脅日益嚴峻，生態安全開始上升為國家戰略，土地生態安全成為國家生態安全重要內容，對我國經濟社會穩定可持續發展起著重要作用。不同學者對土地生態安全概念有不同理解，但總結起來，土地生態安全是指在一定時空范圍內，通過對土地合理開發利用與管理，土地所在生態系統，處于一種不受威脅破壞或受威脅破壞程度是自然界可以承受的健康、和諧、平衡的狀態。濱海地帶是位于陸地與海洋之間的過渡地帶，其特殊地理環境決定其具有極大生態敏感性。濱海地帶在開發利用過程中必然要考慮各種生態敏感性因素制約，對生態安全進行評價，以保證濱海土地開發利用的可持續性。

濱海地帶土地生態安全評價主要包括以下幾個環節：（1）評價指標體系構建。指標體系構建需考慮指標選取的科學性與合理性，在實際操作中，使用最多的便是自然―經濟―社會概念框架模型和壓力―狀態―響應概念框架模型（PSR）。自然―經濟―社會模型是從土地自然生態安全、土地社會安全和土地經濟安全角度來構建評價指標體系;而壓力―狀態―響應概念框架模型則是從土地生態系統壓力、狀態和響應視角來構建土地生態安全評價指標體系。兩種指標體系構建方式雖然存在細微差異，但都能夠從某個側面反映土地生態安全實質。（2）指標權重確定。常見指標權重確定方法有：主觀賦權法、客觀賦權法和混合賦權法。主觀賦權法是根據專家主觀經驗來確定權重，如：層次分析法、特爾斐專家打分法等;客觀賦權法是根據客觀數據進行權重確定，如：熵權法、變異系數法、標準離差法、秩和比法等;混合賦權法是由兩種以上主觀、客觀賦權方法綜合確定指標權重，它能夠結合主觀和客觀賦權法優勢，近幾年在各類評價中采用頻率較高。（3）評價模型選擇。我國開展土地生態安全評價時間不長，許多評價方法和模型使用尚在探索階段，常用的評價模型包括綜合指數法、模糊綜合評價、灰色系統評價、DEA綜合評價法、多元統計分析方法等。

根據濱海地帶土地生態安全評價結果，可將濱海地帶土地生態安全劃分為不同狀態等級，分別為：安全、良好、敏感、輕度預警、嚴重預警。在快速城鎮化地區，應根據該區域土地生態安全評價結果，針對濱海區域具體情況制定不同土地開發利用策略，選擇不同模式。在所有模式中，最理想的模式是低開發、高保護，其次是高開發、高保護及低開發、低保護，應盡量避免高開發、低保護模式。具體如表1所示。

五、 快速城鎮化地區濱海地帶土地開發利用管理機制構建

1. 加強濱海地帶土地開發利用統一管理，建立綜合協調機制。濱海地帶土地開發利用管理中多頭管理、權責不清、各自為政的管理困境，造成了俱樂部理論中“非時間性”擁擠效應，這與濱海地帶土地開發利用所倡導的可持續發展理念相背離。因此，必須建立一個綜合協調機制，對濱海地帶土地開發利用進行管理和協調，以促進部門間協作。首先，應建立區域間的綜合協調機制，根據經濟學領域的理性人假設，任何單位或個體都傾向于追求個體利益的最大化，對公共品的利用趨利避害。中央政府及沿海各省、市、縣政府，往往從各自發展實際出發，作出最大化自身利益的決策，濱海地帶整體發展受到影響;其次，建立部門間的綜合協調機制，我國濱海地帶土地開發利用受到國土部門、海洋部門、漁業部門、水利部門、航運部門、農業部門等多部門的管理與約束，某些工作職能互相重疊沖突;因此，在進行濱海地帶土地開發利用管理時，必須站在戰略規劃高度，通過博弈論尋找中央與地方、地方與地方、各部門之間的利益平衡，對不同區域、不同部門之間的管理權責和工作職能進行統籌安排、綜合決策，實現可持續發展理念下的經濟社會生態綜合效益最大化。

2. 創新濱海土地開發利用，構建濱海地帶土地生態補償機制。濱海地帶土地具有生態敏感性，生態價值突出，但由于缺乏嚴格的生態保護機制，導致理性個體在面臨經濟效益和生態效益的抉擇時，往往忽略長期生態效益，而選擇短期經濟效益。生態補償機制作為一種動態利益協調機制，可對經濟和生態利益、生存和發展利益進行協調，實現環境合作，達到利益共享。生態補償機制作為一種經濟學手段能合理解決生態效益與經濟效益之間的不公平分配，濱海地帶土地開發利用生態補償機制構建，可將生態補償模式分為合理開發利用型和生態保護型，合理開發利用型生態補償區域主要有適宜開發區和限制開發區，補償主體是國家、地方政府、開發者或者人;生態保護型生態補償主要針對自然資源保護區、生態保護限制區、基本農田保護區、水源保護區等禁止開發區，補償內容不僅包括對生態保護成本的補償，也包括對區域發展機會的補償，補償主體主要是國家及相關行政管理部門。補償途徑可根據地區實際特點，選擇政府主導或市場運作兩種途徑。補償方式則有建立濱海地帶土地開發利用生態補償專項基金、建立生態補償可配額許可證交易制度、構建生態補償稅費制度、建設生態補償保證金制度等。

參考文獻：

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基金項目：國土資源部公益性行業科研專項課題“海峽西岸建設用地空間拓展關鍵技術研究”（項目號：201411003）。

第3篇：土地管理學概念范文

關鍵詞：土地經營；土地市場；城市土地管理；民營經濟

土地經營是城市治理市場化條件下政府加強土地資產管理的新理念。其實質就是要運用市場經濟手段，對土地資產實行市場化運作，實現土地資源的優化配置，從而實現土地資產的價值。從資源管理型轉變為資產經營型，這是我國城市土地管理改革的必然選擇與現實取向。民營經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，如何做大做強對全國經濟的快速健康發展起著重要作用。民營經濟的發展，無疑會受到城市土地管理制度的影響。

一、城市土地管理：從資源管理到資產經營的轉變

1.單一的行政主導型管理模式及成因分析

建國后，在計劃經濟體制下，我國城市土地管理模式基本上是單一的行政主導型。其特征主要表現為：（1）從管理主體看，其主體是城市政府及相應的職能部門，市民力量（包括社區）未被充分發揮；（2）從管理方式看，主要采用行政手段和無償使用的辦法；（3）從管理職能看，過于寬泛和粗糙，承擔了本該由社區和社會中介組織承擔的社會職能，而該管的公共職能卻未管好。那么，是什么原因造成這種僵化、低效、無序的城市土地管理模式呢？

就理論而言：（1）把公共行政權與國有產權合二為一。政府管理經濟生產權，又直接經營可以市場化的產權；（2）把土地所有權與使用權合二為一。認為城市土地屬國家所有，國有企事業用地就是國家用地，因此，其用地是不要任何代價的；（3）禁止土地使用權有償轉讓。認為土地使用權有償轉讓就是土地所有權的轉移。

就觀念而言：（1）重生產輕生活，重建設輕管理1；（2）對土地及房產（房地產）的戰略地位、高增值性及“多元性”的經濟功能（如開發、融資、服務，等等）未能予以足夠的認識與準確的把握。

就實踐而言：（1）多頭、分散的管理造成執法上的漏洞與偏差；（2）城市化進程的加快、中心城市地位的凸現、城市功能的急劇擴張使國土資產管理改革的步伐相對滯后；（3）政府“唱獨角戲”，未充分發揮市場和社會的作用，土地配置的市場化率低，市民的參與度低。

2.轉變我國傳統的城市土地管理模式的現實依據

（1）經濟全球化及我國加入WTO。經濟全球化意味著資本、技術、信息、人才等生產要素在全球范圍的大規模的快速流動與交互作用。在這一進程中，體制創新、管理創新是城市政府促進經濟發展的主要途徑。經營好城市土地，關鍵要看城市政府是否為用地者營造了一個良好的土地市場環境。我國已是WTO成員國，WTO的三大基本原則（透明度、平等和市場準入）主要就是針對政府的。

（2）市場經濟體制的建立與完善。一方面，公開、公平、公正供地，是建立社會主義市場經濟的必然要求；另一方面，市場經濟體制的確立和完善為政府職能與管理模式的轉變創造了條件2。必須充分發揮市場配置資源的基礎性作用，努力營造良好的土地市場環境，使土地市場穩定、公平和安全運行。

（3）新公共管理運動。自20世紀80年代以來，西方各國為了應對財政危機和政府的信任赤字、績效赤字，均開始了大規模的政府改革。政府管理的運作方式發生了變化，由傳統的、官僚的、層級節制的、缺乏彈性的行政轉向市場導向的、因應變化的、深具彈性的新公共管理。在中國，“經營土地”正是城市治理市場化條件下政府加強土地資產管理的新理念。

3.經營土地的實質

在市場經濟領域，經營的概念無處不在，但土地經營的出現卻還是近幾年的事情。目前，國內關于土地經營尚無明確而規范的定義，理論上還停留在探索階段。筆者認為，城市土地經營應包括土地獲取、土地收購、土地出讓、土地儲備以及土地管理等內容。政府作為土地所有者的主體，根據經濟發展水平和可持續發展計劃，制訂一系列引導、培育、調控土地市場的政策和計劃，通過市場運作實現經濟持續快速穩定發展、實現土地保值增值、實現國家和企業的雙贏，其最終目標就是合理利用土地、最大限度地實現土地的最大價值。換句話說，經營土地，并不是簡單地“以地生財”，也不是單純地追求土地資產價值。主要包含土地資源和土地資產并重管理兩方面的內容。具體地說：

首先，從管理的目的看，由于城市土地供給的稀缺性，城市綜合實力的競爭在一定程度上就是土地利用結構的競爭。因此，必須以服務于城市發展戰略、經濟結構調整、推進建設用地集約利用為主題，優化建設用地利用結構，提高集約利用程度，實現土地利用方式從粗放向集約的根本性轉變。土地供應從增量為主向盤活存量、控制增量轉變。

其次，從管理的方式看，強調充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用，通過法律和經濟手段調控市場，保護土地市場穩定、公平、安全運行：（1）嚴格實行土地有償使用制度，所有經營性用地土地使用權必須以招標、拍賣或掛牌出讓的方式進行；對于非經營性土地，同一宗地有兩個以上的意向者，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，換句話說，對協議用地，必須嚴格執行地價評估、集體決策和結果公開的程序；（2）重視市場信息的整理與披露工作，引導社會投資方向；（3）建立和規范土地有形市場，充分發揮市場配置土地資源的作用。

再次，從管理的主體看，（1）實行建設用地集中統一管理，把利益分配權集中在政府手中，而不是某幾個部門手中；（2）推進相關政策的配套改革。經營土地是一個綜合性的系統工程，它打破了原有利益格局，涉及多方面的利益調整，政策性很強，工作難度也很大。因此，政府必須切實加強領導，深入研究制定配套改革的政策措施，這是經營城市土地的難點問題，同時也是直接關系到土地運作成本和效率的問題；（3）建立土地收購儲備制度，扭轉分散、多頭供地的局面，使政府成為平衡土地市場供需的主導力量。

二、城市土地管理與民營企業發展的相關性分析

1.土地管理體制的轉變為民營企業的生存奠立基礎

土地、勞動力、資金是傳統經濟必不可少的三大基本生產要素，三者的有機結合及綜合平衡對經濟的發展具有決定的作用。作為財富之母，土地經營是民營企業立足之本、發展之源。一方面，土地是企業生產、經營場地的承載物，屬于生產工具的范疇。企業只有獲取土地才能進行生產活動，并通過產品銷售而獲取生產利潤。另一方面，隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，土地本身已經成為一種特殊的商品，具有稀缺性、不可再生性以及在流通領域的限制性等特點。也就是說，土地本身可以作為生產的原材料之一，通過企業的生產、經營，形成新的商品銷售，獲得利潤。因此，土地不僅是一種資源，而且是一種具有保值、增值特性的資產。過去，我們只看重土地的資源屬性，而輕視其資產屬性，因此，在管理體制上，重管理、輕經營。顯然，國有土地價值的體現需要經營，民營企業的發展和壯大更需要土地經營，不僅其自身要有土地經營的理念，更需要政府土地經營的外部大環境。這里，企業土地經營是解決如何發揮企業土地的最大利用價值問題，政府土地經營則是關系到包括民營資本在內的非公有經濟能否公平進入土地市場的問題。況且，企業土地的價值能否得到最大限度的體現，還依賴于政府土地經營的大環境。

2.民營企業發展對土地資產經營提出新的要求

20世紀80年代以來，我國土地管理實行“無償、無期限、無流通”的“三無”政策，但民營企業不在劃撥對象之列。1987年，深圳敲響了土地拍賣的第一錘，催發了走向土地有償使用制度的第一次革命，民營企業成為土地使用權的主體，并逐步成為我國市場經濟的重要組成部分。新時期如何建立適合國民經濟發展的新的土地制度，即如何經營土地、如何經營城市，成為各級政府和土地管理部門的重要課題。如果說第一次革命解決了土地是否可以成為商品的問題，第則是解決如何經營商品包括商品如何流通的問題。作為城市土地經營的主體之一，民營企業對政府在城市土地經營方面提出新的要求：

（1）制定切實可行、長期穩定的規劃。計劃經濟時代，政府對土地的控制手段主要是計劃和審批，而在市場經濟條件下，政府調控土地市場是依靠土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃。一方面，規劃的切實可行有利于保護包括民營企業在內的各類企業的利益；另一方面，規劃的長期穩定也有利于企業制定相應的長期發展規劃。

（2）建立規范統一的土地市場。土地交易市場是經營土地的重要場所，也是政府對土地市場實施有效管理的場所。政府必須制定市場交易的制度和規則，采取措施來保證土地交易的合法性和安全性。一為民營企業構筑土地交易公平競爭的平臺；二是集中交易，提高土地成交率；三是確保土地交易安全性；四是根據土地市場價格的波動提出穩定地價的具體措施，保護民營企業的利益。

（3）建立和完善土地儲備機制，保證土地流通環節暢通。民營企業發展需要土地資源的支持，土地資源的稀缺性要求政府加強土地儲備的力度，以充足的土地資源調節土地供求關系，并在瞬息萬變的市場中，保證土地流通環節暢通。

（4）建立公開的信息平臺。市場經濟條件下，信息就是財富，信息就是生產力。政府制定的國民經濟發展計劃、產業發展計劃、城市發展規劃、土地利用和供應計劃等重要政務信息是民營企業制定長期發展計劃的重要依據，政府必須盡早予以公布，并保持一定的連續性。

3.土地經營機制促進民營企業發展

城市土地經營運行機制的確立為民營企業的發展營造了公平有序的土地要素市場環境，具體表現為：

（1）為民營企業提供與其他所有制企業公平競爭的環境。土地交易市場的建立，改變了過去土地供應實行以協議出讓方式為主、招標拍賣為輔的雙軌制，為包括民營經濟在內的各種所有制經濟創造了公平競爭的政策環境，給予了民營企業與其他所有制企業相同的服務待遇，讓民營企業與國有經濟和外資等其他所有制企業在土地等要素使用方面享有同等待遇，處于平等地位。

（2）民營經濟的體制優勢在競爭中得到充分體現。民營經濟產權明晰、機制靈活、具有旺盛生命力的特性，使它天然成為市場經濟的主體。在土地交易領域，民營企業的低成本運作、高效管理、機制靈活的優勢得到充分體現，在土地交易市場激烈競爭中屢戰屢勝。據統計，深圳土地交易市場成立以來，民營企業累計競得土地75萬平方米，占總成交土地41%；廈門市目前最大的房地產開發項目——蓮坂舊城改造也是由本市的一家民營企業通過競爭中標的。

（3）為民營企業的發展壯大提供更多土地資源。一個集中的市場，聚集了大量的供求信息，解決了民營企業土地信息瓶頸的問題，促進土地與民營資本的有機結合。另一方面，由于歷史原因，大量未開發的存量土地由國有企業掌握，通過土地交易市場的積極引導，存量土地入市，解決了民營企業土地資源貧乏的瓶頸問題。

（4）為民營企業的發展贏得時間。實施城市土地經營策略后，所有土地的前期審批手續由政府相關部門協商解決，民營企業通過市場獲得土地后，即可進行開發。由于省去了中間審批環節，贏得了寶貴的開發時間。

（5）降低交易門檻，盤活民營企業資產。由于多種原因，部分擁有土地資源的民營企業無開發能力，而企業正常運作或調整產業機構需要大量資金。土地交易市場建立后，有限度地放開了土地交易條件，允許未達到投資開發條件的土地使用權在場內交易，降低了交易門檻，加速了民營企業土地資本的套現，解決了資金瓶頸問題。

（6）為民營企業長期發展提供信息資源。城市土地經營的特征之一就是信息公開，不僅要求交易信息公開，同時要求政府政務信息和發展規劃信息公開。政府部門定期公布的中長期發展規劃和土地供求信息，有助于民營企業根據政府計劃結合本企業發展制定長期計劃。

三、城市土地管理與民營經濟發展的科學定位

目前，在我國城市土地管理實踐中，因政府管理（服務）土地市場的職能（功能）不到位及相關法制建設、運行的不健全、不規范，全國土地市場秩序還存在不少混亂現象，民營經濟的發展也因此受到制約。顯然，在政府政策的支持下做強做大民營經濟是中國經濟繼續發展的關鍵所在。那么，如何就城市土地管理與民營經濟發展做出科學定位呢？

1.依法行政、加強服務

就管理主體——政府而言：

（1）依法行政，行為端正，以經受各類經濟成分的監督和市場的考驗。

（2）由傳統行政向規劃和經營轉變，面向未來，重視創新、目標和戰略，注重顧客導向，提供回應，滿足民營經濟發展的要求和愿望。

（3）配備、培養相關的人才，管理到位，各種市場交易的信息才能收集起來，才能對市場進行客觀的分析，做出準確的預測。

2.加強與完善合同管理方式的運用

就政府管理方式而言，必須強化政府供地的整體統一性，把大部分需要政府審批的事項集合在供應環節和供地合同中。戴維.奧斯本和特德.蓋布勒說過，“簽訂合同是公共組織可以選擇的最困難的方法之一，因為起草合同和監督合同需要高超的技能。”3主要涉及“起草合同、符合招投標的法律要求、制定適當的績效說明書、適當地監督合同、鼓勵競爭、避免過分依賴承包商”4等方面。具體地說，必須注重對合同起草、簽訂、履行諸環節的連續管理與追蹤控制。

（1）在合同起草、簽訂方面，必須充分吸收項目相關群體和專業人士的意見，確保投標的科學性、公開性、競爭性；對投標商的資信、實力及項目成本費用、業績質量、預期收益等信息要有可靠的把握和準確的預測；合同條款盡可能全面、細致、明確。

（2）在合同履行方面，必須賦予土地管理部門及相關政府主管部門對合同條款、合同履行的解釋、監管、制裁權利，保證合同目的按質、按量、按時完成。

（3）在合同規范方面，必須采取相應措施——在合同中同樣為土地管理部門及相關政府主管部門設定一些必須履行的程序性義務，這主要體現在協商制度、聽政制度、公開制度、說明理由制度、回避制度、教示制度等一系列制度的規定上——對政府擁有的主導性權利進行有效的約束，以保證政府的合同管理行為不致蛻變為單方的行政命令行為。

3.建構廉潔高效、平等透明、規范有序、良性互動的土地管理運行體系

就土地管理機制而言，必須以土地有形市場（土地交易中心）的建立和完善為契機，加強系統內外、公私部門的學習、交流、合作，加快相關法律、法規的修改、制訂、出臺，真正確立起廉潔高效、平等透明、規范有序、良性互動的土地管理運行體系。應該說，土地交易中心的建立，不僅可以充分發揮市場配置土地資源的作用，同時也有利于推動政府土地管理的依法行政和廉政建設。未來五到十年，我國將在更大范圍、更深層次上參與經濟全球化進程，土地資產合理配置的范圍將大幅度地拓展，經濟結構調整戰略的不斷實施也會對城市土地資產管理運作提出更高的要求。

4.面向未來、苦練內功

在經歷了市場經濟大潮洗禮和精神文明建設提升后，民營企業的經營理念、管理水平和發展速度得到相應的完善與提高。進一步說，面向未來、練好內功是民營企業發展的內在動力與可靠依據。

（1）拓展投資領域，加大投資力度，提高科技含量，不斷增強資源整合能力。具體地說，必須從零售商業、飲食、服務、修理等傳統產業分離出來，把二次創業的目標鎖定在電子信息、生物工程、現代農業、現代服務業等知識、科技含量較高的領域。

（2）提高內部管理水平，融入社會的經濟環境和文化氛圍，走與國際接軌之路。

（3）吸引、儲備、培養懂得國際慣例和競爭法則的人才，為企業發展增強后勁。

參考文獻：

1.[美]戴維.奧斯本、特德.蓋布勒：改革政府——企業精神如何改革著公營部門，上海譯文出版社，1996.

2.Farnham.D.andHorton.S.ManagingTheNewPublicServices,London：MacmillanPress,1996.

3.[美]R•科斯、D•C•諾斯等：財產權利與制度變遷，上海三聯書店，1994.

4.陸紅生、王秀蘭：土地管理學，中國經濟出版社，2000.

5.譚術魁：中國城市土地市場化經營研究，中國經濟出版社，2001.

6.鄭學益：北京大學中國企業家班論壇：民營中小企業發展新思路，中國工商聯合出版社，2001.

第4篇：土地管理學概念范文

關鍵詞：國土資源；利用效率；經濟發展

1.引言

國土資源是指一個國家管轄下的領土、領海、領空范圍內的全部資源，主要包括自然資源和社會資源兩大部分，國土開發整治的對象，主要是指自然資源。國土資源是一切生產活動的基礎，它的開發利用影響到生產力布局的經濟效果和生態環境。如果在國土資源開發利用中沒有遵循生態經濟原理，只注重經濟效益，不顧生態效益，就會使生態系統的結構受到破壞和損害，就會導致生態環境惡化，從而不利于資源的可持續利用和發展。因此針對目前我國國土資源開發的現狀，提出按照科學發展觀的要求，結合我國國土資源管理職能和管理實踐，加強我國國土資源合理開發勢在必行。

2.土地資源利用和社會發展的關系

土地利用是指人類通過一定的行為，以土地為勞動對象（或手段），利用土地的特性來滿足其自身需要的過程。人類利用土地來滿足自身需要，一方面是指利用土地， 創造物質財富， 以滿足人類生產和生活的需要； 另一方面是指改善生態環境， 以滿足人類生存的需要。故土地資源的合理利用包含了土地開發、利用、整治和保護的四方面深刻內涵。利用是最終目的， 開發是利用的基礎， 整治是利用的措施，保護是利用的戰略。

在人口、資源、環境和發展的關系中，土地資源居于其它資源無法替代的核心地位。這種特殊作用主要通過土地資源的三大功能表現出來：生態系統生產功能、空間場所功能和景觀功能。人們對土地的開發和利用就是對這些功能的開發和利用。人類利用土地滿足自身需要，一方面是指利用土地創造財富，以滿足人類生產和生活的需要；另一方面是指改善環境，以滿足人類生存的需要。所以土地可持續利用包含了土地開發、利用、整治和保護的深刻內涵。開發是人類首先通過一定的技術措施將一定的土地資源投入使用，并將其改變成可使用狀態；利用是指土地開發后， 利用土地的特性來滿足某種生產和生活的需要；整治是指土地利用過程中，為了更好地滿足人類對土地某一方面的要求，克服原來土地特性中的某些缺陷，對土地進行改良，如配方施肥、平整土地和水利設施配套等；保護是指為了長期持續地利用土地，防止土地質量劣化而喪失某些特性，所采取的某種綜合措施，以保持土地的綜合生產能力。因此，土地的開發、利用、整治和保護是土地可持續利用過程中彼此聯系、相互依賴的四個方面，不可偏廢。否則將破壞土地資源，打破生態平衡。如果這種破壞性作用長期積累， 就會直接影響到地球上的生命支持系統， 對人類自身構成嚴重威脅。因此，為了保護有限的土地資源，維護生態平衡，土地持續開發與利用成為了自然資源研究的重要領域。

3.我國土地利用現狀存在的缺陷不足和補救措施

3.1 我國土地利用存在的不足

在我國的土地實際利用過程中存在著許多的問題，首當其沖的是城鎮建設占地加劇，研究表明，城鎮用地規模增長速度與城市常往人口增長速度之比即城鎮用地系數1.12比較合理。然而我國1951年～1980年和 1981年～1995年的城鎮用地系數分別高達1.31 和1.91。據對17個城市衛星監測數據表明，近十年來，城市城建區規模擴大都在60%以上，周邊耕地蠶食半徑不斷延伸。其次，土地閑置浪費嚴重。據統計，1997年全國閑置非農用地面積達1164.67平方千米，其中國家建設閑置土地占79.13%，集體用地閑置18.06%，農村建房用地閑置占2.8%，而各類開發區閑置工地占35%。 同時，工地利用結構不合理，工地利用效率和效益水平低。據統計，我國工業用地占建設用地總量的比例高達 26%，超過工業發達國家美國（7.3%）和香港地區（4.95%），而城市道路、廣場、綠地等公共設施用地水平很低。目前，我國城鎮建設用地中40%以上屬于低效利用。在農業用地結構方面，土地資源集中投入糧食等種植業中，造成土地綜合利用效益低。據測算，在我國現有耕地中，各類低產田合計0.36億公頃，占耕地總面積的27%，單位面積立地產出率水平低。除此之外一個嚴峻的問題是生態環境惡化。由于工業生產上大量排放“三廢對農業生產上大量使用化肥、農藥，造成土地生態環境不斷惡化。全國現有耕地中59%缺磷，23%缺鉀，14%磷鉀俱缺，中低產田占到耕地總量的 61.9%。歷年固體工業廢渣和生活垃圾堆存量分別達80多億干克、60多億千克，占地約12萬公頃；而全國每年3800億立方米農業灌溉用水中，就有1/3是來自被工業“三廢”嚴重污染的江河湖泊。

3.2 針對我國土地利用的不足所應采取的補救措施

3.2.1 確保耕地面積

確保18億畝耕地，是中央的既定方針。但落實這項任務的關鍵在地方政府。有些省份因違規用地量較大，下達的年度用地指標部分用于彌補超計劃用地，影響了新一輪地方經濟建設。因此，我們首先要科學界定耕地概念，以糧食生產恢復能力為標準，將耕地細分為在耕地和宜耕地，因農業結構調整減少的農地，必要時可以恢復為耕地。其次是嚴控耕地流失途徑。建設占用、災毀耕地、生態退耕、農業結構調整，應通盤考慮，預防將耕地報為災毀，然后再搞建設的現象。再次是繼續強化耕地保護問責制。細化各級政府耕地保護責任制，加大行政責任，約束其它規劃。最后，要努力形成節約用地倒逼機制。制定集約節約用地標準，將城鄉建設用地納入整體規劃，統一管理。

3.2.2推進節能減排工作

在資源管理方面，推進節能減排，任務繁重，形勢緊迫。利益驅動是企業不重視節能減排工作的主導因素：盲目強調GDP的增長是地方政府支持高耗能、高排放企業發展的直接誘因；技術落后是導致企業能耗較高、廢棄物排放量大的主要原因。對此有幾點建議：一是要兩個輪子一齊轉。既要制定限制高耗能、高污染企業發展的強制性政策，也要制定低耗能、低污染企業的鼓勵性政策。二是推行項目準入制度。提高準入門檻，在土地審批、采礦權證的發放上有效控制高耗能、高污染行業過快增長。三是增加監管環節。利用年檢制度，對于不符合節能標準和污染物排放要求的企業，年檢不予通過。四是采用經濟手段促進節能減排。建立與資源利用水平相掛鉤的浮動礦產資源補償費率制度，調整稅費、價款收入的支出結構和使用方向，支持節能減排關鍵技術的發展。五是運用關稅和計劃配額手段調節資源性產品的出口。

4.總結

土地資源是農業生產最重要的物質基礎，也是人類賴以生存發展必不可少的有限資源。落實資源節約優先戰略，加強資源節約和管理，實現資源的可持續利用，是貫徹落實科學發展觀、加快經濟發展方式轉變的重要領域和關鍵環節，是保障經濟社會可持續發展、實現全面建設小康社會奮斗目標的必然要求。加強國土資源的管理，不斷增強國土資源對經濟社會發展的保障能力，使其更好地服務科學發展，促進經濟發展方式轉變。

參考文獻：

[1]霍振東.農村土地資源利用問題探討.現代農業科技.2011

第5篇：土地管理學概念范文

關鍵詞:城中村;土地資源利用;拆遷改造

一、城中村的概念

所謂城中村是指在城市高速發展和擴張的進程中,由于農村農用土地全部或大部分被征用,仍居住在由原村落基礎上自發建設而成的村莊。其在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。但城中村產生以后,受城市經濟發展影響,原村委會對其實施行政管理減弱,而當地街道、居委會又無權管理,致使城中村管理機制混亂。

城中村村民面對周圍城市經濟疾風暴雨似的發展,自發地以其特有的方式開發土地資源,尋求經濟利益的最大化。但由于二元結構的存在,城中村的土地利用規劃管理往往與整個城市的土地利用規劃管理并不協調,產生了許多不利于經濟發展和社會穩定的問題。這在很大程度上制約著整個城市的發展和形象,從而影響了我國城市化發展水平,是困擾我國城市發展的難點問題,被視為我國的都市病之一。

二、城中村土地利用及建設存在的主要問題

(一)村內沒有或基本沒有耕地

由于城市的不斷擴張,除宅基地以外的土地不斷被征用,變為城市建設用地,使村內耕地為零或基本為零。城中村現有土地產權還屬于農村集體所有,雖然一些村已將農村村委會改為城市型居民委員會,但村民宅基地還未被征為國有,其土地本質仍未發生變化,仍然實行村的管理方式。原有或新增村民已基本不再從事農業生產,除極少數人由國家安置和部分條件適宜的進入村辦企業外,大部分村民是自謀職業。但伴隨著村民由第一產業向第二、三產業的轉移,他們很多人不用勞作,有村社的分紅和出租屋的租金,足可以高枕無憂;進而產生勞動力富裕而就業不足,生活庸俗化現象。

(二)房屋建設無統一規劃,建筑密度過高,布局混亂

城中村的建筑密度和空間形態處于失控狀態。在繁華的寬闊街道兩旁高樓大廈后面,就是在方圓幾公里人為制造的一個整體的高達5-20多米的一家一戶緊連的城中村。在土地緊缺和房租收益的刺激下,建筑已完全失去個體差異的美學意義,經濟的鐵律也碾碎了我國傳統村落和諧人居空間的“文化意義”。在連接著的非常雷同的2-10多層高低不等的建筑物中間,是由原來的宅基地間隔確定的寬約1.5-2米的街道,而在第2層樓以上,為了最大化地擴展住宅建筑面積,街道兩旁的樓都伸展出來,幾乎把露天的地方全塞滿,形成“貼面樓”和“一線天”。

(三)城中村居住環境質量差,存在基礎設施配套不足的問題

城中村人口密度大,在村里居住的人除了村民之外,還有無數的租房而居的外來打工者。人口構成情況較為復雜,具有來源廣泛、成分復雜、流動性強的特點。

由于房屋密度高、采光通風條件差、違法違章搭建現象突出,城中村的道路、供水、供電、電訊、排水、垃圾處理一般都不配套,城中村內街巷狹窄彎曲,雜亂而狹窄,消防通道嚴重不足或堵塞,消防車難以進入,安全隱患嚴重,且路面質量普遍差,經常污水橫流,垃圾堆積,村容村貌一般都比較差;在市政設施方面,各村的線網基本上都是明線,混雜無序,安全隱患突出;村落中的大部分住宅光線幽暗,這些和現代城市的生態、整潔與舒適大相徑庭,嚴重影響城市安全建設和城市形象。

三、城中村問題解析

(一)農村土地的集體所有是造成城中村土地利用問題的根本

土地是城中村賴以活命的關鍵資源。農村土地的集體所有,使得村莊土地使用權掌握村民自己手里,加上不同土地使用方式的比較收益懸殊,工商服務業收益較大。一般而言,城中村地理位置優越,土地實際與潛在的含金量甚高,為滿足利益最大化需要,農民極力搶建空間最大化的私宅。從開發方式而言,由于自主開發土地的收益十分可觀,遠遠高于政府的土地征用費,致使農民非常排斥政府征地而想方設法在城中村里進行土地開發,興建收益高的物業。

村落建設完全沒有納入城市統一規劃、建設和管理,其發展有很大的自發性和盲目性,在生產方式、生活方式、景觀建設等各方面仍保留濃厚的農民特征。城中村的土地問題是傳統體制性因素與現實的政策、管理性因素相互作用的產物。

(二)追逐最大經濟利益是造成城中村問題的根本驅動力

城中村最寶貴的資源是土地,最緊張的資源也是土地。因為土地的緊缺,而房屋出租收益可觀,為增加收益,住宅多以獨家獨戶的傳統家庭模式建筑而成,宅基地違法違章建筑相當集中,村中建筑密度極大,采光通風條件差,大量房屋屬違章建筑。

隨著城中村周邊城市的發展,村內土地迅速增值,地價不斷上升,而國家目前的土地管理法規及相關政策限制集體土地的買賣,使村內土地隱形市場相當活躍。為追逐利益最大化,一些村民以出租土地為由,轉讓集體土地使用權;有些人以買賣地上附著物為名,非法買賣土地;有些則將住宅改為商業出租等。由于房租便宜,房源多,成為外來人口集中居住的“收容站”,出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外來人口,成為影響一個城市發展質量很重要的因素。

因此,我國的城市化要健康發展,政府應積極對城中村現象必須進行土地利用整治和拆遷改造,逐漸由市場主導拆遷向政府主導拆遷轉變,由項目建設被動拆遷向城市改造主動拆遷轉變。

四、城中村改造之思路方法

對城中村的改造,是城市建設的需要,是社會發展的必然,是實現現代化的需要。要使城市化進程有一個較快的發展就必須認真解決城中村改造問題。

因此,我們要樹立全面的改造觀,不但要改造城中村房屋和土地利用,探索村莊拆遷改造補償安置方式,同時要做好前期工作和宣傳教育。

(一)依法推進村莊拆遷改造,保障村民利益長期不損失

各地政府可依據本地實際情況,規定城市建成區的行政村統一撤銷行政村建制,將農村人口按計劃轉為城市居民戶口,建立居民區建制,土地全部由政府統一征購為國有,土地納入政府土地儲備庫。同時可通過折抵、置換、一次性或持續性補償等方式,推行住宅樓房化,居住環境城市化,整理拆遷農村集體建設用地,將騰出節余的建設用地按城市總體規劃,與城市基礎設施相適應,進行基礎配套設施建設,用于城市重點項目建設。

城中村實行村莊整理拆遷改造,要堅持統一規劃、統一政策、統一組織、統籌安排。要加強規劃管理,認真搞好規劃設計,做到沒有規劃堅決不進行改造建設。城中村的住房必須按城市規劃統一改造,但城中村村民的安置不能等同于一般城市建設中的拆遷戶,隨意安置到交通不便的邊遠地區,應盡可能就近建造農民公寓進行安置,努力改善被拆遷人的居住環境,所安置的房屋無論從結構、面積、配套設施、居住環境等方面都有大幅度的改善。否則,由于安置地點過遠,新區設施不配套,極易引起各種各樣的矛盾,造成村民與政府的對立。

城中村居民的拆遷,必須突破貨幣安置和招工安置的舊框框,實施開發性安置,就是通過開發性項目的建設,來解決城中村村民的持續有保障的生產和生活出路。它兼顧了村民就業和長遠的生活保障,能夠彌補貨幣安置的某些缺陷,使其避開進入勞動力市場競爭就業時在文化素質和技能方面的劣勢。

在安排開發性安置用地時,原則上要統籌兼顧,最好在村內部選址;在地段安排上,政府應優先考慮選擇在交通便利、人氣較旺、便于安排第三產業的地方進行開發性安置項目的投資;在投資項目安排上,可選擇預期贏利較好的項目進行開發,讓原村民擁有自主的產權,出租經營收益歸個人,只有切實保障被安置村民能取得較好的穩定收益,這樣居民才樂意讓政府拆遷自己的原住宅。

同時,“城中村”改造中的補償方式包括農民身份轉變為居民,以及因身份改變而獲得的各種物質利益,應享受到醫療保險、失業保險、居民的最低生活保障等,同時還有長期法定的國有土地使用權。

實施開發性安置和推行養老保障體系目的,在于妥善安置城中村農轉非村民較長時期的生活出路,因此,必須處理好眼前利益和長遠利益的關系。但城中村的拆遷和補償費用是一筆巨大的開支,包括拆除舊屋費用、新項目規劃設計費、安置公寓建設費、養老保險費、土地補償費、拆遷臨時安置費用、三通一平等,因此不能急于求成,不能給地方政府大的壓力和負擔。中央及省政府將城中村改造的責權利下放到各城區,允許各城區采取多種手段,整合土地資源,招商引資,以彌補城中村改造經費不足難題。

(二)提前完成城中村房屋登記發證和地籍測量發證工作

根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定,被拆遷人是以《房屋所有權證》和《土地使用權證》為補償依據。但事實上,大量違章和無證建筑的存在,使拆遷工作變得非常困難。為使拆遷工作順利進行,必須提前做好集體土地房屋確權登記工作,積極進行以宅基地為主的地籍測量工作,明晰每一塊的面積、位置、權屬人。同時宣傳鼓勵村民積極進行集體土地和地上建筑物的登記申報辦證,以維護自己合法的產權人或拆遷補償受益人。只有房產、地產產權明晰,矛盾糾紛少,才能順利推進城中村拆遷改造順利進行。

(三)全面推進實現由村莊向現代城區的轉變,推進建立城中村新型管治架構

城中村要按照實現現代化的要求,創造條件,逐步實行社會化管理,構建新型社區。可要依照《居委會組織法》的要求,組織全體居民進行社區居委會的選舉,依法按程序建立居民代表會議、民主協商議事、居委會事務公開等制度。原由村集體承擔的基礎設施建設和管理職能,逐步轉交給各專業管理部門和街道辦事處負責,納入城市建設和管理范圍,實行專業化、社會化管理。

(四)切實加強對村民的宣傳教育

城中村的問題是所在區域在物質形態和思想形態都沒能跟上城市的整體發展,但改造的癥結則在于思想形態,即城中村居民對改造的態度。這就需要加強宣傳教育,要使他們明白,目前城中村的建筑形態、居住和生活模式已不適應城市化的要求,城中村改造是有利于完善城市管理體制,加強社會管理,促進社會發展進步,是一個城市走向現代化的必由之路。不改造城中村,城市化水平就難以達到較高的層次,城市的發展就要受到制約,而城市發展狀況也最終將影響到城中村居民的利益。要通過細致的宣傳教育,使城中村的村民自覺理解和支持拆遷改造。

城中村問題集中反映了我國農村城市化過程中城鄉各自的發展沖撞問題,解決問題的根本出路是城中村土地全部由政府統一征購為國有,把城中村村民的戶籍從農業戶口轉為城市居民戶口,對城中村土地資源利用整理拆遷改造,但要順利解決城中村問題,還必須要確保村民在住房、收入、勞動就業、養老等方面的既得利益不下降,生活水平有提高。只有解決好農民最關心、最實際、最根本利益問題,保證他們的衣食住行,建立更好的醫療、養老保障體系,能得到更好的教育,使村民體會到城市主人翁精神,才能讓村民自覺地支持改造,這樣才能更快地實現城中村建設與城市建設一體化的宏偉藍圖。

參考文獻:

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7、羅赤.透視城中村[J].中國經濟快訊周刊,2001(37).

第6篇：土地管理學概念范文

關鍵詞 農村土地流轉 問題 對策

中圖分類號：F321.1 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2014）01-0031-1

農村土地流轉問題最早于1984年提出，經過近30年的發展，我國農村土地流轉工作已經日趨成熟，特別是在近年來農村產業結構的調整以及剩余勞動力轉移的影響之下，農村出現了大量的閑置土地。做好農村土地流轉工作，也成為農民增產增收，促進農村經濟可持續發展的重要渠道，雖然在政府部門的努力之下，我國農村土地流轉工作取得了良好的成效，但是也存在著一些問題，下面就針對現階段下我國農村土地流轉工作中存在的問題進行深入的分析并提出相關的對策。

1.農村土地流轉中存在的問題

1.1 土地所有權主體不明確，侵權行為嚴重

我國《土地管理法》中明確規定：“對于農村與城市郊區土地，除由法律規定屬國家所有以外，屬于農民集體所有，而國家也依法實施土地有償使用制度，但是，其中“集體”的概念卻較為模糊，在《憲法》中，集體土地被籠統界定為集體所有，在《民法通則》之中，集體土地則被界定為鄉鎮、村農業經濟組織所有。此外，在生活中基層農村干部的理解也十分的模糊，有的干部以土地集體所有強行收回土地，有的基層政府將土地面積作為政績進行執行，不顧農民意愿與客觀條件，強行侵犯農民承包與經營權，導致農民的權利遭受了侵犯，同時，這也對資源配置產生了不利的影響。

1.2 “非糧化”情況嚴重

目前，在全國已經超過1億畝土地承包經營權發生流轉，但是其中有近一半的面積用于非糧生產中，多數承包戶為了追求經濟利益，多會使用經濟收益率高的農作物，雖然目前對于“非糧化”相關的部門進行了明確的規定，但是卻未達到相應的管理效果。部分地方土地流轉后，管理部門打著管理幌子，私自將農地轉化為非農用地。

1.3 土地流轉程序不完善

我國的農村土地流轉工作一直處在一個摸索的階段，相關的法規與政策也在逐步完善，但是在實際的流轉工作中，依然存在流轉程序簡單與混亂的情況，由于程序不夠規范，在流轉過程中常常會發生基層政府利益尋租與其他的利益糾紛。

1.4 收益分配不規范，農民利益受到侵害

參與土地流轉的主體包括農戶、基層政府、集體經濟組織與企業，各個主體之間都會尋求自身利益的最大化，誰在土地流轉工作中爭取到了主動權，就能夠實現收益的最大化，而農民處于弱勢地位，其利益往往得不到應有的保障，如何解決這個主體之間的收益問題也已經成為農村土地流轉工作中的核心問題。

1.5 土地流轉市場機制不成熟

土地流轉市場機制包括供求機制與價格機制，其中價格機制為核心，在土地流轉之后，土地的使用權與承包權分離，價格也未起到資源配置的杠桿作用，僅僅給予農民很低的經濟補償，這不僅給農民的生活造成問題，也給農村經濟的穩定性帶來不良影響。

2.解決農村土地流轉問題的對策

2.1 完善農村土地制度

在現階段下農村實施的土地制度是“集體所有，家庭承包”，該種制度是在傳統集體所有制經濟上建立的，在現階段下，大量農村人口涌入城市，農村集體經濟開始逐漸消亡，該種制度已經不適宜新農村的發展了，為此，必須要尋求一種更加科學合理的農村土地制度，該種制度既要保證農民的土地使用權，又要促進農村經濟的穩定發展。

2.2 健全農村土地利用機制

農村土地流轉的最終目的是為了提升農民收入，促進經濟的發展，為了解決流轉工作中遇到的一系列問題，需要健全農村土地利用機制，這可以從以下幾個方面做起：

2.2.1 遵循因地制宜的原則，制定不同的流轉規劃

我國各個地區經濟發展水平有著較大的差異，其土地流轉條件也不相同，因此，必須要遵循因地制宜的原則，制定出適宜不同地區農村的發展規劃，保護好農民的合法權益。

2.2.2 優化資源配置，提升土地利用效率

在開展土地流轉工作時，必須要遵循資源優化配置的原則，將不同的生產要素進行有機的結合，合理安排各個農村與鄉鎮的土地利用工作，提升利用效率。在條件許可的情況下，可以通過整合與交換的形式將農地集中化，這樣既能夠降低成本，也可以促進現代化農業的發展。

2.3 建立動態監測機制

農村土地流轉工作是一項長期、動態的過程，基層政府應該主動的引導，促進流轉工作的規范性發展，健全土地流轉制度，對土地流轉情況進行實施動態的監測，為促進土地流轉工作的合理性發展，國土資源的優化奠定好堅實的基礎。

2.4 做好土地流轉政策的監督工作

2.4.1 尊重農民意愿，禁止強迫土地流轉

土地流轉工作需要嚴格的根據相關的法律政策，尊重農民的主體地位，秉承自愿的原則規范流轉工作，不得損害農民的合法權益，不能私自改變土地用途，處理好流轉工作中的各項矛盾與糾紛，只有這樣才能夠真正的達到土地流轉的根本目的。

2.4.2 嚴懲流轉工作中的違法行為

在下一階段下，政府部門應該根據土地承包經營權流轉的各個環節建立好完善的工作管理制度，并將這些制度真正的落實到實處，規范工作人員的管理，防止違法亂紀情況的發生，嚴懲違法行為，提升管理者的責任感。

3.結語

農村土地流轉工作對于提高農民收入，促進農村經濟繁榮有著積極的效果，在土地流轉工作中雖然存在著一些難以解決的問題，但是我國已經具備解決這些問題的基本條件，相信在不久的將來，農村土地流轉工作必然能夠發揮出應用的效用。

參考文獻：

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第7篇：土地管理學概念范文

（河南財政稅務高等專科學校，鄭州 451464）

摘要： 鄭州航空港經濟綜合實驗區航空經濟的發展是中原經濟區、河南省乃至鄭州市經濟社會快速、健康發展的希望所在。通過對航空經濟提出背景的詳細分析，在結合國內外關于航空經濟研究現狀分析的基礎上，重新界定了航空經濟的概念，并對鄭州航空港航空經濟發展現狀進行深入分析，分別從宏觀布局、政策支持、擴大對外開放等角度提出了加快鄭州航空港區航空經濟發展策略，以期努力提升鄭州航空港綜合實驗區航空經濟發展水平。

關鍵詞 ： 航空經濟；發展策略；鄭州航空港

中圖分類號：F560 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）26-0038-03

基金項目：河南省科技廳軟科學研究計劃項目（142400410272）。

作者簡介：朱曉燕（1983-），女，河南周口人，河南財政稅務高等專科學校，講師，管理學碩士學位，主要研究方向為企業管理。

1 航空經濟概述

1.1 航空經濟的提出

2014年9月，河南省人大常委會副主任張大衛在鄭州召開的國際民航組織航空貨運發展論壇上提出，鄭州航空港區已從“臨空經濟”走向“航空經濟”，這既是經濟活動的新形態，也是經濟成長與發展的新動力。

目前關于臨空經濟的研究已比較完善，較常見的概括是依托機場設施資源，通過航空運輸行為或航空制造活動，利用機場的產業集聚效應，促使相關資本、信息、人口、技術等生產要素向機場周邊集中的一種經濟形態。臨空經濟發展形態在國內外已有較多成功的例子，如韓國的仁川、愛爾蘭的香儂等，國內首都機場的天竺，以及正在發展中的西安閻良、湖北襄陽等。為進一步促進我國臨空經濟示范區發展，國家發改委、民航局于2015年7月3日《關于臨空經濟示范區建設發展的指導意見》（以下簡稱《意見》）。據統計，截至2014年底，我國已有62座城市依托54座機場，規劃了63個臨空經濟區，充分反映了臨空經濟在我國的火熱。

但隨著全球經濟一體化進程的加快，特別是民航業及電子信息技術的迅猛發展，臨空經濟的優勢主要體現在物流成本低，通關效率高，非常適合周邊建有保稅物流和海關特殊監管區域的機場，但它的局限性也逐漸顯現，如無法涵蓋在全球航空網絡平臺上進行的物流活動和在互聯網平臺上進行的信息流活動。而航空經濟因其布局不局限于臨空，而是在更廣域的空間展開，因此其發展受到社會期待。

1.2 航空經濟研究現狀分析

從世界范圍來看，航空經濟并不是一個新名詞。早在1965年美國著名航空專家 Mackinley Conway就已經提出了航空經濟這一名詞，并認為在未來航空經濟發展的過程中，航空經濟會對城市產業區的設計及大都市圈的建設產生重要影響。國外關于航空經濟的研究主要圍繞著航空經濟形成機理、航空產業、航空經濟區管理等角度來展開，對航空經濟區政府土地管理、規劃制度、政府管理模式等方面的研究已比較成熟。國內關于航空經濟的研究主要從以下幾個方面來展開：

一是關于航空經濟概念的界定。夏興華（2011）認為，“航空經濟”是以民用航空業為戰略依托形成的一種在邏輯上并列于陸地經濟和海洋經濟的經濟發展形態，是從產業的角度對航空經濟發展特征進行了把握，并對航空經濟的基本內容、實際范圍、主要特征等進行了概述；朱前鴻則認為航空經濟就是空港經濟，并認為它是區域經濟發展的產物和助推器；中國民航局局長李家祥認為，航空經濟是一種新的經濟發展形態；而李建（2005）、曹允春（2006）、肖李春（2006）、張軍擴（2008）等人認為航空經濟即是臨空經濟，并從不同的角度給出了臨空經濟的定義和內涵描述。

二是關于航空經濟與臨空經濟的區別。丁勇，茍大舜（2013）從產業鏈的視角，借助產業鏈模型，對臨空經濟和航空經濟在產業鏈的內涵、產業鏈的形成機制和產業鏈的發展模式三個方面分別進行了比較，最后，從概念、產業、形成機制等三個角度對臨空經濟和航空經濟進行了區別分析；李宏斌（2014）對航空經濟的提出背景、航空經濟的現有概念進行了綜述，并對航空經濟、機場經濟、航空港經濟、臨空經濟、民航經濟、航區經濟等相關臨近概念進行了區別分析。

三是關于航空經濟產業特征及建設。劉濤（2013）分別從時間特征、距機場距離的遠近、對航空運輸和機場資源的需求和利用程度等角度對航空經濟產業特征的規律性進行了研究；施進發，金真，田雪（2014）對航空經濟發展協同創新體系的發展現狀和面臨問題進行了分析，對航空經濟發展協同創新體系框架進行了構建，并提出了相關建設建議；劉懷慶（2015）認為通用航空經濟發展的首要驅動因素是機場的先行投資建設，對河南省通用航空經濟滯后的根源、通用機場的獨特的優勢進行了分析，并提出了一些針對性建議和對策。

1.3 航空經濟的概念

隨著國內對航空經濟認識的不斷深入，其概念的演變和提出過程也先后經歷了幾個階段，如從航空港經濟、臨空經濟到航空經濟等概念演變，同時，還先后出現了一些如航天經濟、臨空港經濟、低空經濟等相近、容易混淆的相關概念。政府部門、行業協會、高校研究部門、企業界也分別從不同角度給出了航空經濟的概念，本文認為，航空經濟是一種依托于航空樞紐的發展，以現代綜合交通運輸體系為支撐，集合與集成航空制造業、航空服務業、航空旅游業、民航運輸業、民航保障業、通用航空業等行業，提供高時效、高質量、高附加值產品和服務的一種新的經濟形態。

從內涵來說，航空經濟至少還包括以下幾個層次：首先，航空經濟是一個區域概念。航空經濟的發展是依托于樞紐機場，服務于區域經濟，強調整體規劃空間布局，其發展與航空大都市的發展過程相輔相成。其次，航空經濟是一個產業概念，即航空經濟是以與航空關聯度高的航空產業發展為核心。另外，航空經濟是一個新經濟形態和發展經濟學概念。

2 鄭州航空港區航空經濟發展現狀

近年來，我國民航業發展取得了巨大的成就。據民航局的《2014年民航行業發展統計公報》顯示：2014年，我國民航完成運輸總周轉量748.1億噸公里，比上年增加76.4億噸公里，增長11.4%，其中，國內航線完成運輸周轉量508.0億噸公里，比上年增加46.96億噸公里，增長10.2%，國際航線完成運輸周轉量240.1億噸公里，比上年增長29.4億噸公里，增長14.0%。另外，旅客周轉量560.3億噸公里，比上年增加58.9億噸公里，增長11.7%；貨郵周轉量187.8億噸公里，比上年增加17.5億噸公里，增長10.3%。我國民航旅客運輸量同比增長率遠高于其他交通運輸方式，在國家綜合交通運輸體系中，民航旅客周轉量的比重已上升到21.1%，經濟發展新常態下，民航仍將是增長速度最快、增長潛力最大的交通運輸方式。

鄭州航空港經濟綜合實驗區獲國務院批復后，河南省省委政府著眼大格局，立足大市場，把握大邏輯，建設大鄭州，在進一步推進鄭州航空港區建設過程中主動適應新常態，積極作為，圍繞民航業在河南省經濟社會發展中的走勢謀劃發展，更好地發揮民航業對區域經濟社會的富集效應。目前，鄭州航空港經濟綜合實驗區航空經濟發展現狀如下：

2.1 區域性樞紐功能不斷增強，搶抓歷史新機遇

2014年，鄭州航空港經濟綜合實驗區完成地區生產總值413億元，增長18%；固定資產投資401億元，實現翻番；外貿進出口總額388.2億美元，占全省的60%。鄭州機場旅客和貨運吞吐量分別達到1580.5萬人次和37.0萬噸，分別增長20.3%和44.9%，增速在全國前20個大型機場中排名均居第一位，特別是國際貨運量達到20.6萬噸，呈現出國際貨郵運輸量超過國內貨郵運輸量、全貨機承運量超腹艙承運量、進出港貨郵運輸量趨于平衡的良好態勢。這些數據標志著作為內陸城市的鄭州已經邁進了對外開放的新高地，航空產業正迅速改變著、引領著這個城市的發展，是河南省經濟發展的核心增長極。

2015年，國家“一帶一路”戰略規劃中重點提到了以鄭州為例的多個節點城市，充分說明鄭州獨特的地理位置將在“一帶一路”中發揮其重要作用，同時其南北縱橫、東西貫通的交通優勢更加凸顯，鄭州航空港試驗區的發展趕上了歷史機遇。

2.2 政策優勢明顯，自上而下帶動性強

近年來，河南省省委省政府把河南省經濟發展的核心增長極寄托于鄭州航空港經濟綜合實驗區的發展上，自2013年國務院正式批復《鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃（2013-2025年）》后，在全國27個省（區、市）的51個城市，先后提出的54個航空經濟區中，鄭州成為唯一一個國家級的航空港綜合實驗區。在中央的宏觀政策引導和支持下，河南省配套了強大的政策優勢，在土地管理、財稅、金融等方面均有布局。

在財稅政策方面，河南省財政圍繞著省委省政府關于加快推進“三區”建設的總體部署，從2013年開始每年均安排大量省級財政資金，用于支持鄭州機場客貨運民航發展，鄭州航空港實驗區基礎設施以及教育、醫療、衛生、保障性住房等公共服務體系建設，及機場二期拆遷等實驗區重大公益性基礎設施項目建設等。同時，結合河南省實際，建立了實驗區與省財政直通車制度，對于鄭州航空港實驗區重大招商項目，按“一事一議”原則研究財政支持辦法，并設立實驗區建設專項資金，鼓勵社會資本參與實驗區建設，推動央企、省屬企業和民營企業等各類投資主體，擴大財政資金引導和杠桿作用。

在金融支持方面，充分發揮政府的引導和帶動作用，建立健全鄭州航空港區金融體系，進一步拓寬融資渠道。據統計，截至2015年7月，中行以鄭州航空港區十大招商項目、十大產業項目和十大要素平臺項目為重點，已累計向河南機場集團、富士康集團、興港投資、智能終端（手機）產業園、臺灣科技園等提供新增授信143億元，為鄭州航空港區建設提供了強有力的金融支持。

2.3 綜合交通體系高效銜接，基礎配套設施日趨完善

2014年出臺的《鄭州航空港經濟綜合實驗區綜合交通規劃》提出，未來5至10年，鄭州航空港實驗區將加大投資和建設，以鄭州機場構建國際航空樞紐建設為引領，構建市域地鐵、省域城軌、國內高鐵的綜合交通系統，來吸引河南乃至全國的旅客前來鄭州機場乘坐飛機出入境，實現中原大樞紐由“國內”向“國際”的轉變。經過近幾年的大力建設，鄭州目前全方位打造米字型高速鐵路，也就是意味著鄭州八個方面連接，東南西北，東南、東北、西南、西北，八個方面，同時，“井”字形高速路網和“四縱六橫”快速路網也在緊鑼密鼓的建設中，“鐵、公、機”多式聯運體系的搭建也進一步完善。

2015年鄭州市政府全面推進航空港實驗區建設，全力推進相關路網、生態水系、學校、醫院等配套基礎設施建設。同時，在引進和留住高端人才、完善公共交通項目等方面制定了具體可行的政策。2015年全年將安排重點建設項目279個產業項目，項目總投資共計3868億元，涉及產業發展、基礎設施、公共服務等多個領域。其中，139個重大產業項目總投資3042億元，數量占據“半壁江山”。此外還有基礎設施和公共服務設施項目94個、社會事業項目23個，日趨完善基礎配套設施。

3 鄭州航空港區航空經濟發展策略

當前河南省經濟發展進入新常態，速度變化、結構優化、動力轉換等特點逐漸顯現，經濟發展面臨許多新變化新情況新問題。在國家“一帶一路”戰略規劃的歷史機遇背景下，圍繞實施《河南省全面建成小康社會加快現代化建設戰略綱要》，鄭州航空港區抓住歷史機遇，引領帶動全省轉型升級的現代產業基地、內陸地區對外開放高地，承擔加快河南省經濟發展中的“新動力”和“增長極”角色，打造經濟發展的戰略突破口，全面、健康、快速發展鄭州航空港區航空經濟。

3.1 做好宏觀布局，打牢航空經濟發展根基

發展航空經濟，首先要做好機場、航空樞紐謀劃工作，打牢航空經濟的發展根基。全面推進鄭州航空港經濟綜合實驗區建設，探索以航空經濟促進全省經濟發展方式轉變新模式，全方位構建航空、公路、鐵路三網聯合、多式聯運的現代綜合交通樞紐，吸引、促進高端制造業和現代服務業集聚實驗區落戶發展，推動物流、貿易、投資、通關、監管便利化，建設陸空高效銜接的國際物流中心及航空物流中心。進一步加快機場二期工程建設，提高機場運輸周轉量，并結合河南省實際，做好航空線路規劃，更好解決回貨問題。

3.2 加強政策支持，形成促進航空經濟發展的多方合力

充分發揮地方政府統籌協調、規劃引領的作用，加強政策支持，形成多方共同推進的合力。一是積極融入國家“一帶一路”戰略，把服務國家大局、促進國家經濟發展和加快航空港區自身經濟發展有機結合起來，爭取在“一帶一路”中發揮鄭州航空港區更重要的作用、取得更重要的經濟地位。二是爭取河南省政府和鄭州市政府對鄭州航空港經濟綜合實驗區相關政策支持，在土地審批、規劃，財稅政策，金融政策，招商引資等方面爭取更多政策支持，并爭取政府支持構建國際、國內航線網絡，在培育發展基地航空公司以及建立航空樞紐建設協調機制等方面給予大力的支持。

3.3 持續擴大對外開放，為航空經濟發展注入活力

開放程度決定一個國家和地區的發展水平，對發展航空經濟影響甚遠。堅持擴大開放，積極參與全球產業分工格局重構，推動更高水平、更寬領域、更大規模對外開放，構建適應經濟全球化新趨勢的開放型經濟體系，為航空經濟發展注入源源活力。一是做好開放平臺建設。加快推進新鄭綜合保稅區業務拓展、鄭州特種商品進口指定口岸和經開綜合保稅區申建工作；推進通關通檢機制創新，著力構建以電子口岸為載體的“大通關”體系，完善“一站式”通關服務平臺，進一步做好跨境貿易電子商務服務試點提質增量。二是積極拓寬開放領域。吸取其它地區如上海自貿區成功經驗，向社會資本推介一批服務業、社會事業和基礎設施等領域的重大項目，大力發展服務貿易，推動加工貿易擴大規模、提高質量，鼓勵優勢企業開展國際合作。三是認真開展大招商工作。在做好富士康、正威、天語、酷派、中興、統一、花花牛乳業、好想你等企業招商入駐的基礎上，總結經驗，進一步做好 “三力型”項目的引進工作。

發展航空經濟，目前已成為很多內陸地區打破傳統發展方式模式，快速提高區域經濟發展的一個新的突破點，但其成功發展并不是像拿一塊地、引入一些企業、建個機場那么簡單。就鄭州航空港區航空經濟發展而言，除上述三點之外，還需要進一步提高企業科技、商業模式等創新驅動能力，做好產業結構調整、布局、優化、升級，科技創新載體平臺的構建，航空經濟管理等相關人才的培養與引進等相應工作，以保證鄭州航空港區航空經濟發展的后續動力。

參考文獻：

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[3]劉懷慶.河南通用航空經濟的首要驅動問題及對策[J].中原工學院學報，2015，4.

第8篇：土地管理學概念范文

關鍵詞：利益相關者　房地產　房地產業

中國的房地產業在2006―2007年前三季度的產業繁榮階段。形成了巨大的泡沫，房地產市場過熱，居民購買力嚴重受挫。金融危機爆發后，房地產市場轉冷。大多數房地產企業面臨著資金鏈斷裂的風險。面對此種情況。不能僅僅從企業的一維視角來認知產業發展問題，而應從企業利益相關者的多維視角來解決產業如何均衡發展的問題。

一、利益相關者理論

利益相關者這一概念最早出現于1780年，表示在某一項活動或企業中“下注”的人。利益相關者理論(stakeholder the- ory)是20世紀60年代左右在西方國家逐步發展起來的。1963年，斯坦福研究院首次提出利益相關者概念。1965年。美國學者Ansoff最早將該詞引入管理學界和經濟學界，認為“要制定出一個理想的企業目標，必須綜合平衡考慮企業的諸多利益相關者之間相互沖突的索取權，他們可能包括管理人員、工人、股東、供應商以及分銷商”。

針對于股東至上的公司治理實踐的質疑，Freeman于1984年提出!“企業利益相關者是指那些能影響企業目標的實現或被企業目標的實現所影響的個人或群體”。這個定義把股東、債權人、雇員、供應商、消費者、政府部門、相關的社會組織和社會團體、周邊的社會成員等全部歸入此范疇。另一個較為經典的定義是由Clarkson(1994)提出的，他認為：企業目標是為所有利益相關者創造財富和價值，企業是由利益相關者組成的系統。他們因企業活動而承受風險，進一步加強了利益相關者與企業的關聯。

二、房地產業中的利益相關者及其存在的問題

企業存在著多方面的利益相關者，很多學者從不同角度對利益相關者進行了分類。查克漢姆(Charkham)按照與企業是否存在交易性合同關系，將利益相關者分為：(1)契約型利益相關者，包括股東、雇員、顧客、分銷商、供應商與債權人等：(2)公眾型利益相關者，包括全體消費者、監管者、政府部門、壓力集團、媒體與社區。

房地產業中的利益相關者是指對房地產企業及房地產業產生影響的相關群體。其中，開發商是群體中的核心，還包括地方政府、商業銀行、相關行業、購房者以及中央政府。由于缺乏利益均衡配置的機制，導致各群體之間利益扭結、沖突，使房地產業維持長基穩定的發展。

(一)開發商

開發商是房地產市場中的產品提供者，也是該市場中利益的追求者。他們投資房地產的目的是為了能夠獲得利潤。在經歷了2007年“躍進式”投資和2008年“衰退型”調整后。房地產業在2009年迎來了“高危化”的庫存累積。全國性的房地產協會曾預測，2009年末，全國商品房空置面積可能達到3-4億平方米，將是往年的2-3倍。由于房地產銷售的不暢，導致很多房地產企業資金緊缺，甚至存在著資金鏈斷裂的風險。

(二)當地政府

當地政府在房地產行業中扮演著重要的角色。我國《憲法》和《土地管理法》明確規定，城市土地歸國家所有，市、縣人民政府作為國有土地所有者的代表，將本行政區內指定地塊的使用權按一定條件讓與土地使用者占有、使用、經營、管理。也就是說，地方政府實際上已成為土地的所有者，完全壟斷土地的供需，可以對土地進行統一收購，統一供應。這就使得政府成為房地產市場的主體之一。

為了增加財政收入和拉動GDP增長，地方政府一方面低價征地，高價出售，從中獲取大量土地出讓金；另一方面，用高地價推動高房價，帶來建筑業稅和房地產業稅快速增加。據國土資源部財務司提供的數據，2007年1－11月底，全國土地出讓總價款為9130億元，同比增長58.9％。土地財政政策導致土地出讓價格上漲，開發商把相應成本轉嫁給購房者，推動房價上漲，嚴重透支購房者的未來消費力，普通老百姓不堪重負。

(三)商業銀行

我國目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。因此，一旦市場出現波動。房地產開發商，尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難。房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行，轉變為信貸風險，最后損失的將是商業銀行的利益。

(四)相關行業

相關行業是指處于房地產產業鏈條中上游或下游的行業以及產業鏈外和房地產產品息息相關的行業，例如鋼鐵行業、水泥行業、裝飾行業、家居行業、綠化行業等。房地產業的發展狀況直接關系到上下游產業的興衰。據統計，每100元的房地產投資，能帶來其他經濟部門約286元的產出。當房地產行業庫存增加、現金流不暢的時候，勢必影響到能源、鋼鐵、裝飾、物流等行業的產能和效益。

(五)購房者

購房者是房地產產品的直接購買者，其購房用途是自住或者投資。由于城市化進程加快。大量人口涌入大中城市，對房地產產品的需求愈加強烈，導致房價上升。受多方因素的影響，房價一度居高不下。使消費者的購買欲望難以轉化為有效需求。另一方面，受金融危機的影響，一些房地產產品價格下降，某些大中城市房價甚至貶值三成，貸款金額甚至超過了當期產品的總價，一些地區出現了“斷供”的現象。

(六)中央政府

房地產業是中國的基礎產業和支柱產業，在國民經濟中所占比重較大。同時，房地產業具有很高的產業關聯度，在中國的GDP的增長率中，直接和間接由房地產拉動的增長超過2個百分點。

由于居住人權的理念和住宅對城市功能的特殊意義，通常被認為是私人物品的住宅產品具有某些公共物品或準公共物品的特征。所以，政府提供低價住宅和廉租房有利于不同社會階層的和諧共存和社會安定。正因為經濟、政治等多方面原因，需要中央政府對房地產行業給予適當的支持和調控。

三、基于利益相關者視角看房地產業的發展

(一)房地產企業追求合理的利潤

房地產企業和民生息息相關。其行為直接決定著公眾居住人權的實現。作為房地產企業，不僅要依法經營，保證住房產品的質量，還要承擔一定的社會責任，多參與廉租房、經濟適用住房和限價房等保障性住房建設，努力改善中低收入家庭的住房條件。

此外，在金融危機的背景下。房地產企業應適當調整利潤預期，追求合理的利潤指標。這樣做既有利于緩解自身資金鏈的困境，也有利于帶動相關行業及整體經濟的發展。

(二)地方政府轉變觀念。扭轉地方與中央的非合作博弈

地方政府在追求效率、經營城市等觀念的指導下，以較高的價格出讓土地，在獲得了大量的財政收入的同時，也抬

高了樓價。短期來看，政府獲得了巨額的土地財政以及相關稅費，拉動了當地GDP的增長。但長期來看，卻制造了大量的房地產泡沫，房地產市場有價無市。

對此，要改革地方政府已有的績效評估體系，建立科學的績效評估體系。建立對地方政府房地產調控的問責制，把調整住房供應結構、抑制住房價格過快上漲等內容納入經濟社會發展目標的責任制。增大地方政府牟利和不執行中央宏觀調控的成本。

(三)商業銀行應完善風險防范體系

目前，我國房地產企業的融資模式以間接融資為主，資金主要來源于銀行貸款，而上市融資、債券融資等直接融資方式較少。資料顯示，房地產企業投入資金中30％以上是銀行貸款，建筑企業往往也墊付一部分資金，這部分很大程度上也來自于銀行。同時，還有一半以上的居民通過個人住房貸款購買房產。因此，一旦發生房地產危機，必然引發銀行業的危機。

商業銀行應嚴格貸款審查制度，加快個人信用體系建設，完善風險防范體系。我國商業銀行應借鑒發達國家長期形成的規范化程序，包括：貸前審查制度、個人信用制度體系、違約處理機制和風險管理制度。將銀行信貸風險規避的重點放在事前預防上，建立起比較系統的房地產行業風險監控、評價、分析和報告制度。不定期地對房地產市場進行調查，對具體項目各個環節進行監控。同時，完善房貸操作程序，加強抵押物管理，及時合理辦理相關抵押手續，規范抵押物估價行為。

(四)中央政府建立房地產調控的長效機制

中央政府對房地產的調控目標具有雙重性：一是保持房地產投資的合理增長和房地產價格的合理發展，二是保障居民基本住房需求。這兩種目標具有矛盾性，容易顧此失彼。由于房地產產業與國民經濟和地方政府的高度關聯，在效率目標和經濟增長戰略的導向下，政府易于推動、支持房地產業的發展，而忽略了居民的權益和社會公平。

政府應完善住房供應體系。按照總量平衡、結構優化的原則積極發展商品房市場，活躍二手房市場，規范租賃房市場，形成適應多層次、不同需求的住房供應和保障體系。對于社會保障用房建設的中長期規劃、土地審批、工程質量和銷售等各個環節，要在制度、法律方面形成健全的長效機制和政策，并將低收入居民全部納入住房保障體系統一解決。

房地產業是關系到國計民生的支柱性產業，對拉動國民經濟增長具有戰略意義。房地產業的發展需要協調解決開發商、地方政府、相關行業等利益攸關方的矛盾和利益扭結問題。這一點在金融危機的大背景下，顯得尤為重要。只有科學界定、區分相關群體的利益和責任，才能夠使中國的房地產業持續、健康的發展。

參考文獻

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第9篇：土地管理學概念范文

關鍵詞：“城中村”改造；風險；風險化解

慶陽市X區，作為甘肅東部重要門戶城市的核心區域，根據不同地域類型將全區100個行政村劃分為城中村、城郊村、塬區村和偏遠村四種類型，其中23個行政村被劃為“城中村”，并被納入了城市建設規劃中。2014年底，根據《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》、《甘肅省人民政府關于棚戶區改造的實施意見》的相關規定，X區委決定成立了X區棚戶區改造工作領導小組，并強調加快棚戶區改造工作，隨后將城市建設規劃中的23個“城中村”并入了棚戶區改造范圍。

目前，X區“城中村”的改造工作與棚戶區改造工作聯動發展，共同促進城市化發展。但應指出，作為城市化發展中的兩項重要改造對象，“城中村”與“棚戶區”兩者具有明顯的區別：一是從概念上講，“城中村”是在城市化變遷的背景下，城市經濟建設急劇擴張蔓延而城鄉二元結構體制卻依然存在所造成的一種特殊村落形態；“棚戶區”是城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟、亂、差的區域。二是從土地性質上講，“城中村”與“棚戶區”的土地性質存在明顯差異，前者是農村中的集體用地，而后者則是城市中的國家建設用地。因此，在“城中村”與“棚戶區”聯動改造發展的過程中，政府雖然要統籌規劃，但由于“城中村”的特殊地位與特征性質應制定針對性改造措施。

一、社會風險

1. 制度風險

（1）戶籍制度

“城中村”這一特殊形態的存在從本質上而言正是由于長期分立的城鄉二元戶籍制度導致。戶籍制度是中國計劃經濟時期的特殊產物，在社會轉型發展的今天，顯示出其嚴重的滯后性。通過戶籍制度，人為地把整個國家分為了城鎮和農村，整個國民被劃分為農業戶口和非農業戶口，形成二元戶籍制度。

改革開放以來的制度變遷過程中更需要相適應的制度供給，而“城中村”改造的制度供給嚴重滯后，突出表現在二元戶籍制度仍未打破，身份分割導致背后衍生出許多社會風險。一是戶籍制度隔離所產生的社會保險與社會保障問題。二是戶籍制度區隔所出現的社會歧視與社會融合問題。三是戶籍制度限制所引發的農民工進城務工問題及由此產生的農村留守兒童問題等一系列社會問題與社會風險。

（2）土地制度

建國以來，我國長期實行城鄉土地二元所有制，即城市的土地屬于國家所有，農村的土地屬于農村集體所有，農民擁有土地的承包使用權。隨著城市化的發展，城市區域的擴張不斷向周邊農村地區蔓延，大量農村土地被征后，由政府高價出售給開發商，給付農民極低的補償款；在征地以后，村民多半住進了拆遷安置房村民自有的宅基地和生產土地將不復存在，賴以生存的經濟來源被切斷。

2. 征地拆遷風險

目前的“城中村”改造過程中，政府牢牢掌握著土地征用權，政府征地是獲取巨額財富的重要方式，是財政的主要來源。調研中發現，大多數失地農民對補償不滿意，政府征用農民土地，給農民的補償既少又不能到位，引起農民和政府對抗，有的被政府強行壓制下去，有時在沖突中還出現流血事件甚至命案。這些事件既破壞了社會穩定，又影響了政府形象，無益于和諧社會的構建。

2014年，慶陽市人民政府批復了關于慶陽市X區失地農民安置住房建設實施意見，其中明確規定“充分發揮市、區政府在失地農民安置工作中的主導作用，研究制定征拆、供地、建設等相關優惠政策，鼓勵村組牽頭實施，采取市場化運作方式，吸引各類經濟組織和開發企業參與建設”。對于失地農民的拆遷安置，規定“臨時性安置采用貨幣或建設過渡性安置住房的辦法安置，過渡性安置住房由政府統一按照建設程序規定，委托具備相應開發建設資質條件的施工企業集中進行建設，永久性安置住房建設實行村組自建、商家代建、村組與商家聯建、政策性安置四種安置方式，由村組根據實際自主選擇，按照相關規定經申報核準后，組織實施。”其中，村組與商家聯建采取以大產權換安置的方式，在將失地農民身份一次性轉換為城市居民的基礎上，由村組負責公開招引企業聯合建設，并負責對項目用地范圍內的地上附著物自行拆除、自行補償。這一方式本身有效彌補了村組自建資金籌措的困境，又使村民直接通過安置“農轉非”。在四種安置方式中，后兩種方式可以直接制度性地實現“城中村”非農化改造，因此也是實踐過程中普遍采用的方式。但在具體實施過程中，失地農民卻與政府官員形成了鮮明的對立，見表1。

3. 管理失范風險

在“城中村”改造的過程中，村行政、治安、環衛等管理也應統一進行整治改造，但在現實中，基于“城中村”土地資源帶來的巨大利益，政府的改造工作集中在土地的征收改造上，對于“城中村”其他管理工作缺乏關注和相應的政策支持，由此，“城中村”便被公眾普遍認為是“臟、亂、差”之地，具體表現在：

一是政府管理職責不明確，一部分“城中村”依據政策進行改造建設過程中，土地被征用，農民身份轉換為城鎮居民，而實際的行政管理事務仍然由依舊存在的村支兩委代管，這一“換湯不換藥”的做法嚴重影響了正常的管理工作；二是管理秩序混亂，城市化的快速發展也帶動了X區“城中村”的發展，由于X區為慶陽市發展中心，其所轄“城中村”基本鄰近市中心，近年來大量外來流動人口租住在“城中村”內，人口數量不斷擴大，人口構成日益復雜，人口聚居雖然帶動了“城中村”的發展，但也加重了管理風險。“城中村”內房屋亂搭亂建、垃圾隨地亂扔等現象隨處可見。三是管理資金短缺，這也是政府在治理“城中村”方面最為突出的短板，“城中村”在納入城市發展范圍之后，政府將直接面臨城市公共管理財政成本增加的壓力，這也為“城中村”的管理帶來巨大困難。

二、個體風險

1. 失地農民貧困風險

在“城中村”改造之前，村民主要以土地的所有為其安全保障。作為臨近慶陽市中心的X^“城中村”，因其地理位置的優越性，近年來許多村民都利用自家宅基地擴建招租來獲取可觀的收入，據調查，X區“城中村”村民的主要經濟收入都來自租房收入，見表2。

2.失地農民被市民化風險

隨著城鄉統籌，農民市民化將是社會發展到一定階段的必然趨勢。但是，不能操之過急，更不能以犧牲農民為代價強制性地將農民市民化。現實往往是，政府在自己獲得高額回報的時候，把被市民化的農民逼上了艱難的生活之路，其社會風險不斷增多。一是被市民化的農民往往文化水平不高、知識和技能都較缺乏，他們很難再城里找到工作，面臨極大的失業和就業風險；二是針對農民的社會保障和社會福利體系建設才剛剛起步，很多方面并不完善，在農民失地又失業的雙“失”狀態下，社會保障和社會福利無法提供有效保障；三是對于失地農民的補償不到位或補償水平不高。

三、風險化解

在城市化發展這一必然趨勢下，化解X區“城中村”改造過程中的社會風險和個體風險要在社會系統的各個層面和領域不斷探索，要不斷深化經濟體制和社會體制改革，打破體制的藩籬，逐漸消除體制隔離，著力改革原有的體制和社會管理制度，增加制度供給；規范土地征收及拆遷安置政策辦法，確保“城中村”城市化發展過程中的穩定與和諧；著力提高政府的行政管理能力、社會整合與服務能力；同時，也要加強城鄉統籌的社會保障制度，讓城鄉居民享有基本平等公平的福利保障。

參考文獻：

[1]劉振威，白國浩.城市棚戶區改造土地管理問題再思考[J].城市建設理論研究（電子版），2013（11）.