房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；避稅籌劃；措施
90年代初，國家開放了房地產(chǎn)市場，但最初幾年一直處于摸索和調(diào)整的時期。到了97年，亞洲經(jīng)濟危機的爆發(fā)，使我國出口貿(mào)易出現(xiàn)嚴重的下滑，同時，內(nèi)需也受到了極大的打擊。為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，從98年開始，國家開始致力于將房地產(chǎn)打造成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在國民經(jīng)濟中的重要性越來越明顯。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，自1999年始，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產(chǎn)行業(yè)帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這一比例已經(jīng)超過固定資產(chǎn)投資總額的一半。可以說，自千禧年之后，我國經(jīng)濟就逐漸進入到房地產(chǎn)經(jīng)濟時代，經(jīng)濟的增長主要依賴房地產(chǎn)。隨著國家對房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控的力度越來越大，加之在市場經(jīng)濟體制下，市場競爭越來越激烈，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益越來越低。為了保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，應合理籌劃土地增值稅，為企業(yè)節(jié)省不必要的稅費支出。據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，目前我國地價和稅費大約占據(jù)整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費只占據(jù)房價的20%，由此可見，較高的地價和稅費是造成我國當前房屋市場價格居高不下的重要原因。對其進行合理籌劃，在當前時代就具有十分重要的意義。
一、土地增值稅簡介
根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項目，如開發(fā)成本及其它費用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實際生活中，根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，依法繼承的房產(chǎn)或者是被贈予的房產(chǎn)，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當前我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現(xiàn)差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項目金額的20%，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不予征收土地增值稅。根據(jù)我國相關(guān)專家預測，當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納避稅籌劃的意義
所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規(guī)以及相關(guān)稅收規(guī)定允許的前提下，納稅人進行科學合理的籌劃，在保證合法的基礎(chǔ)上，盡可能降低應繳納的稅賦，從而提高自身的經(jīng)濟效益。即納稅人對自身的生產(chǎn)、經(jīng)營、投資以及理財活動進行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費大約占據(jù)整體房價的一半左右，這一數(shù)額遠遠高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦，減少其納稅負擔，提高相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟收益，從而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納稅籌劃的具體措施
1.根據(jù)征稅范圍進行納稅籌劃根據(jù)我國相關(guān)的法律法規(guī)，土地增值稅征收有三個基本條件：一是國家掌握的所要轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)；二是在轉(zhuǎn)讓的過程中，土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物都必須進行物權(quán)的轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時滿足這三個條件，才會被征收土地增值稅。因為，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地增值稅進行避稅籌劃時，就可以根據(jù)收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實現(xiàn)合法避稅籌劃。在實際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發(fā)條件。即通過與業(yè)主簽訂合同，受其委托進行房地產(chǎn)開發(fā)。因為這種情況房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，只能算作是一種勞務輸出，從而有效規(guī)避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因為根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，如果是兩個單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當合作建成房產(chǎn)后，并不進行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因為我國相關(guān)法律規(guī)定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會遠遠低于國家規(guī)定的最低繳費額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只要將土地增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業(yè)節(jié)省大量的資金，從而提高其經(jīng)濟效益。
2.借助特殊扣除稅費項目進行納稅籌劃隨著我國社會經(jīng)濟步入發(fā)展的新常態(tài)，由高速度增長轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長，加之政府在經(jīng)濟方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，國家在土地增值稅稅收方面出臺了一系列的扣除稅費項目規(guī)定。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商目前可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，借助特殊扣除稅費項目進行合理合法的避稅籌劃。例如：根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)期間費用，包括施工企業(yè)的管理費用、財務費用以及其它經(jīng)營費用，都是以利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定的條件，然后，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本的一定比例進行扣除的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以進行事前籌劃，把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項目開發(fā)的直接成本當中。比如，施工企業(yè)可以將總部的一部分工作人員安置到項目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費以及業(yè)務招待等方面的費用，就可以分攤到房地產(chǎn)開發(fā)的成本當中，以此增加企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本，增加相關(guān)可以依法扣除的數(shù)量，從而達到節(jié)稅的目的。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，增加配套設施建設或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經(jīng)濟收益，促使企業(yè)進一步發(fā)展。
3.利用分散經(jīng)營收入進行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用分散經(jīng)營收入的方式合理合法地進行納稅籌劃。因為我國相關(guān)稅法規(guī)定：土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分次單獨簽定合同。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的精裝修房屋，市場售價約為1800萬元（其中裝修費用約為600萬元），那么該企業(yè)就可以簽定兩次合同：當建成毛坯房后，可以先和業(yè)主簽訂l200萬元的購房合同，然后，再簽訂一份600萬元的裝修合同，這樣就可以依據(jù)第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應納稅額，從而達到避稅的目的。
第2篇：房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文
摘要土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，如何合理有效的進行土地增值稅的納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說十分必要，本文根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，從可以選用的政策、條件、情形分析，包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個;可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優(yōu)惠政策等，通過案例分析對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃及風險作簡單探析。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃
近年來，隨著城市化進程的加快和城市居民住房制度改革的進一步深化，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)取得了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國經(jīng)濟增長的貢獻率明顯提高，稅收收入也呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，成為我國地稅收入的重要支柱之一。因此對房地產(chǎn)企業(yè)來說，合理進行稅收籌劃，減輕納稅負擔，規(guī)避納稅風險很必要，而土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負構(gòu)成中占有較大比重，如何有效地進行土地增值稅納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說十分必要。以下簡單探析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃并提供風險規(guī)避的幾點建議。
一、對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點建議
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，目前可以選用的政策、條件、情形包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個;可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優(yōu)惠政策等。以下簡單探析：
（一）對不屬于征土地增值稅征稅范圍情形的納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在銷售形勢不景氣的時候，可以考慮將房產(chǎn)出租，取得租金收入，由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的變動，企業(yè)只需繳納出租的房產(chǎn)稅，不征收土地增值稅。
（二）屬于根據(jù)土地增值稅免征條件情形的納稅籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。對此，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅具有較大的籌劃空間，如果能證明項目是普通標準住宅，并且增值額未超過扣除金額的20%的，就可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項目規(guī)劃時，應考慮普通標準住宅和非普通住宅的區(qū)分，分別計算增值額，在普通標準住宅增值率超過20%的臨界點時事先規(guī)劃，可以通過適當降低銷售價格，加大成本費用進行籌劃，以獲得免稅待遇，提高稅后利潤。
案例分析一：某房地產(chǎn)控股集團的一分公司，開發(fā)某一樓盤，支付的地價款為1.88億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項目1.82億元，該公司開發(fā)標準普通住宅又開發(fā)非標準普通住宅和營業(yè)用房，其中標準普通住宅收入3.6億元;面積45500平方米，非標準普通住宅收入1.0億元;面積10370平方米。
1.不分開核算普通住宅和非普通住宅
增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%
應納土地增值稅=（4.6―3.7）×30%=0.27（億元）
2.分開核算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅，按實際測繪面積分攤開發(fā)成本。
普通標準住宅的地價款為1.53億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項目為1.48億元。
增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%
土地增值稅=0（億元）
非普通標準住宅按實際測繪面積分攤的地價款為0.35億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項目為0.34億元。
增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%
土地增值稅=（1―0.69）×30%=0.093（億元）
合計土地增值稅0.093億元。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不分開核算普通住宅和非普通住宅應交土地增值稅0.27億元，分開核算應交土地增值稅0.093億元，節(jié)稅效益明顯。
（三）利用暫免征收土地增值稅的三種情況進行籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)要達到節(jié)稅目的，可以從以下方面籌劃：
1.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征土地增值稅。這為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為購買方，可以考慮以土地、房產(chǎn)投資入股，再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式達到銷售房地產(chǎn)的目的，這樣可免征土地增值稅，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。
2.利用合作建房節(jié)稅。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含土地增值稅，特別對于公司自用的房產(chǎn)，一方出地，一方出資金，建成后雙方按比例分房，免征土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，節(jié)約稅收負擔，實現(xiàn)出資方和出地方的雙贏，這也是一種土地增值稅籌劃的思路。
（四）利用代建方式節(jié)稅
房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例代建收入的行為。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 采用代建房方式，不僅可以減輕營業(yè)稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，降低了稅收負擔，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以利用此政策，在開發(fā)開始時確定定向用戶，避免開發(fā)后再銷售時繳納土地增值稅，從而達到節(jié)稅的目的。
（五）對借款利息費用進行籌劃
房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，專用資金量大，借入資金較多，利息開支較大。在土地增值稅扣除項目中，正確籌劃利息支出是計算房地產(chǎn)開發(fā)費用的重要一環(huán)。
根據(jù)國稅函[2010]220號第三條：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，從減輕增值稅稅負的角度，對利息支出的籌劃思路如下：
首先要充分利用借款，避免全部使用自有資金，因為對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，開發(fā)周期長，資金量大，完全靠權(quán)益資本是遠遠不夠的。所以企業(yè)要事先籌劃，在計算土地增值稅利息扣除項目時要注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并按規(guī)定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除;利息支出不包含逾期利息和罰息。其次對于房地產(chǎn)企業(yè)來說需要權(quán)衡利息是據(jù)實扣除好還是開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除好。企業(yè)應該對整個項目的開支有大體的預算籌劃，如按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算的金額與實際財務費用利息支出相比較，從而選擇有利于企業(yè)的扣除金額。
案例分析二：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一標準普通住宅取得收入6.5億元，取得土地使用權(quán)所支付的金額2.03億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1.35億元，營業(yè)稅金及附加稅費0.364億元，假設企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，企業(yè)的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為（2.03+1.35）×10%=0.338億元，另外房地產(chǎn)企業(yè)可按財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.742億元，扣除項目合計4.758億元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，應納土地增值稅=1.742×30%=0.5226億元。
如果企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除的利息支出0.54億元，則其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除，扣除金額=（2.03+1.35）×5%=0.169億元，房地產(chǎn)企業(yè)可按財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.455億元，扣除項目合計5.045億元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，應納土地增值稅=1.455×30%=0.4365億元，企業(yè)應該選擇據(jù)實扣除這樣節(jié)稅效果明顯。
如果企業(yè)的利息支出為0.135億元，增值額1.86億元，扣除項目合計4.64億元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，選擇據(jù)實扣除應納土地增值稅=1.86×30%=0.558億元要大于不據(jù)實扣除的金額，所以企業(yè)要統(tǒng)籌規(guī)劃利息開支，選擇有利于節(jié)稅的方案。
二、對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風險防范的探析
對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的同時，我們應考慮到根據(jù)國家有關(guān)土地增值稅的相關(guān)法規(guī)，要充分考慮節(jié)稅的同時有可能產(chǎn)生的各種風險，要建立合理有效的防范措施。
（一）要考慮納稅籌劃符合相關(guān)法律、法規(guī)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定納稅籌劃方案中，必須全面了解稅法和政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的納稅方案，研究適合本企業(yè)的節(jié)稅活動，進行優(yōu)化選擇，做出最合理、最合法的稅收籌劃方案。
（二）納稅籌劃應該具有超前性
土地增值稅籌劃應該從項目投資決策前開始納稅籌劃，而不是等到項目結(jié)束才想到籌劃，因為等到項目結(jié)束時，相應的納稅義務已經(jīng)確定，往往沒有可以回旋的余地。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的進一步完善，對土地增值稅納稅籌劃的要求也越來越高。
（三）企業(yè)要根據(jù)自身實際情況進行籌劃
在以上所談到的利用稅收優(yōu)惠政策進行的土地增值稅納稅籌劃的方案中，這些思路首先要服從企業(yè)實際經(jīng)營規(guī)劃和策略，而且每個企業(yè)的差別很大，要根據(jù)實際情況，在合理和不違法的前提下進行納稅籌劃，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。
參考文獻
[1]中國注冊會計師協(xié)會.稅法.北京：經(jīng)濟科學出版社，2012.
第3篇：房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文
關(guān)鍵詞：財務管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質(zhì)量。納稅籌劃是指各類企業(yè)在符合國家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟負擔，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，對促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。
一、納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響
（一）對財務管理對象的影響
財務管理對象主要是指企業(yè)的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產(chǎn)財務管理對象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國家稅法規(guī)定，通過調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無形資產(chǎn)分攤年限，進而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時間調(diào)整到國家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過國家所頒布的免稅、減稅等相關(guān)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收入。
（二）對財務管理目標的影響
財務管理目標是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的重要組成部分，是評價房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的重要標準。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對其自身特色制定相應的財務管理目標。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場經(jīng)濟環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應采取相應措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務管理目標，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標而展開的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)財務管理目標能否實現(xiàn)。當前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理時，應注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業(yè)發(fā)展的長久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財務管理目標的納稅籌劃方案，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。
（三）對財務管理內(nèi)容的影響
財務管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關(guān)系。現(xiàn)階段我國財務管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營及收益四個環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應充分考慮我國的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎(chǔ)。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規(guī)模，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務管理投資目標。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)、宣傳過程中，應詳細地計算每一個環(huán)節(jié)的開銷，融入納稅籌劃思想，進而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營、宣傳模式。
二、基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動納稅籌劃方法
（一）延遲納稅
房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。
（二）利用優(yōu)惠政策
我國為鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進行不動產(chǎn)銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營而言，可以利用我國針對高新技術(shù)企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務。
（三）利用稅率臨界點
現(xiàn)階段，我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅，國家會設置相應的稅收臨界點。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點，當其稅率明顯低于該臨界點時，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟效益。當稅率明顯高于臨界點時，企業(yè)將負擔高額稅負，極大地增加了企業(yè)稅負壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。
（四）分解銷售價格
土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔的土地增值稅。
三、基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題
我們以某發(fā)展集團為例，結(jié)合該發(fā)展集團實際情況，闡述現(xiàn)階段基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題。
（一）企業(yè)承包項目性質(zhì)并未明確
不同的業(yè)務模式、結(jié)算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發(fā)展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質(zhì)并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質(zhì)致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。
（二）安置房項目增值稅繳納存在問題
深入分析該集團現(xiàn)階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負擔。
（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問題
目前，該發(fā)展集團在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專用發(fā)票，并進一步對發(fā)票進行了認證。同時，也并未區(qū)分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團增值稅負擔。
（四）企業(yè)稅務風險意識有待加強
就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團領(lǐng)導層、管理層、各部門負責人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務風險意識。但在稅務風險發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務風險事件等方面關(guān)注度仍有待加強。同時，企業(yè)內(nèi)部各級員工并沒有意識到稅務風險與自身的關(guān)聯(lián)，往往認為稅務風險與其無關(guān)，并未意識到稅務風險的危害性。此外，該發(fā)展集團內(nèi)部并未建立完善的稅務風險監(jiān)督評價機制，無法對稅務風險做到早預防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴重增加了集團內(nèi)部稅務風險負擔。此外，該集團在稅務籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務籌劃部門，稅務籌劃工作通常由財務人員完成，身兼數(shù)職的財務人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現(xiàn)紕漏。同時，集團內(nèi)部負責納稅籌劃的工作人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待加強，專業(yè)人才隊伍建設應持續(xù)進行。最后，集團內(nèi)部對納稅籌劃的培訓工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現(xiàn)錯誤，影響了集團信譽等級。
四、基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究
（一）明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，加快處理增值稅進項稅額
首先應明確該發(fā)展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質(zhì)。按照國家稅法上規(guī)定的“代建”應同時符合四個條件：一是該發(fā)展集團作為受委托方，其在開展立項等相關(guān)手續(xù)時應以委托方，即政府的名義進行辦理；二是在工程項目建設期間，委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是委托方、受托方二者應簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團在項目建設時不應墊付資金，不應以本發(fā)展集團名義辦理工程結(jié)算，但該發(fā)展集團在工程結(jié)算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發(fā)展集團并不符合國家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進一步明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，該發(fā)展集團應展開相應工作。該發(fā)展集團應與稅務機關(guān)展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質(zhì)，并以項目性質(zhì)為基礎(chǔ)，進一步開展納稅工作。若稅務機關(guān)明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質(zhì)，此時集團應將已認定的進項稅額進行區(qū)分，明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應對其進行進項稅額轉(zhuǎn)出處理；若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項目認定為“自營項目”，則會出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負責納稅的財務人員應與相關(guān)領(lǐng)導、相關(guān)部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結(jié)算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。
（二）安置房項目采用政府回購模式
為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務風險問題，集團應進一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務風險。因此，該發(fā)展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負壓力。
（三）加強對納稅籌劃發(fā)票的管理
發(fā)票是在商品銷售、購買過程中，企業(yè)經(jīng)營活動的開具和收取，是我國稅務部門管理的收付款憑證。由于國有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)有所不同，國有房地產(chǎn)企業(yè)不以營利為目的，因此其發(fā)票管理應在國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進行調(diào)整。針對該集團納稅籌劃發(fā)票管理存在問題，集團應進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點，進一步加強納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認證進項稅，同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應使用一般計稅，即企業(yè)在成本支出時應盡量用增值稅專用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負擔。同時，集團內(nèi)部增值稅發(fā)票應指派專人進行保管，且每個月末均應對發(fā)票進行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財務賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應明確所有稅務發(fā)票均應妥善保管，為集團今后的稅務抵扣工作提供真實、可靠依據(jù)。
（四）提高企業(yè)稅務風險意識
增強房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險意識，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、高層人員應強化稅務風險意識，定期組織各級各類人員學習稅務風險知識，使稅務風險意識深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財務管理過程中潛在的稅務風險，明確稅務風險意識的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級員工認識到稅務風險的危害性。其次，集團中負責稅務的人員，應在納稅籌劃前了解國家稅務優(yōu)惠政策，積極與稅務機關(guān)溝通，了解稅務機關(guān)行政標準為納稅籌劃做充足準備。最后，集團應建立完善的稅務風險監(jiān)督評價體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標，制定符合企業(yè)實際的稅務風險管理目標。通過多媒體、計算機技術(shù)對稅務風險進行評估，制定相應的稅務風險應對辦法。同時，應將稅務管理落實到集團內(nèi)部的各個方面，根據(jù)事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴格監(jiān)督納稅籌劃方案的實施情況，預防稅務風險事件，事后應總結(jié)納稅籌劃方案實施經(jīng)驗，提升納稅籌劃能力，進而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團應根據(jù)企業(yè)的實際情況建立稅務管理部門，指派專業(yè)人士從事稅務管理，提高稅務管理專業(yè)性。同時，加大稅務管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業(yè)性強、稅收管理經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士。針對集團內(nèi)現(xiàn)有的財務人員、納稅籌劃人員應開展相關(guān)培訓工作，積極學習國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關(guān)法律知識，實現(xiàn)納稅籌劃工作與集團實際經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟負擔。四是稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調(diào)整，從而將稅收轉(zhuǎn)嫁給他人承擔，進而減輕企業(yè)稅負壓力。五是涉稅零風險。主要是指納稅主體在進行申報稅務時，不會出現(xiàn)任何違法行為及納稅風險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風險事件發(fā)生，進而減輕企業(yè)經(jīng)濟壓力。
五、結(jié)語
總而言之，在經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動去向，減輕稅務為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟負擔，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。
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第4篇：房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌款；新會計準則
一、納稅籌劃的基本原則
納稅籌劃指的是在我國稅收法律的允許范圍之內(nèi)，納稅人為了達到減稅、節(jié)稅的目的，通過各種經(jīng)營安排進行的一系列財務活動。對于企業(yè)納稅籌劃來說，這種財務活動必須遵循以下三項原則：
（一）合法性
一切納稅籌劃都需要基于符合國家法律的基礎(chǔ)之上進行，不能突破國家稅收法律的框架和界限，否則就會轉(zhuǎn)變成為偷稅漏稅行為。
（二）預見性
企業(yè)必須在履行責任義務之前已經(jīng)安排好的納稅籌劃活動，而不能夠在企業(yè)經(jīng)營活動結(jié)束之后，才通過各種方法和手段來達到減稅、節(jié)稅的目的，例如制造假賬等等。
（三）成本性
企業(yè)進行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會帶來資金成本的支出，當支出大于減少賦稅的收益時，納稅籌劃方案不予成立。
二、基于新會計準則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃
（一）房地產(chǎn)企業(yè)借貸利息的納稅籌劃
目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長、借款數(shù)額大、借款利息高等特點。此時，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項目開發(fā)成本中計入房地產(chǎn)項目完工之前的借款利息費用。尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可以將土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的總額加計20%扣除，從而達到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個方面共同減輕企業(yè)繳稅負擔。第二，當房地產(chǎn)項目開發(fā)完成之后，其利息費用能夠提供相關(guān)金融機構(gòu)證明，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算的，可以通過金融機構(gòu)提供的收據(jù)憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計算得出的金額數(shù)目；如果不能提供相關(guān)金融機構(gòu)的證明，或者不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算利息費用的，在房地產(chǎn)項目開發(fā)費用計算方面，要按照土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項目開發(fā)成本總額加計10%一下扣除。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃
延遲納稅籌劃指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拖延房地產(chǎn)項目完工時間的方法，達到延緩企業(yè)繳稅時間、減小企業(yè)資金壓力的目的，這種方法實際上也能夠體現(xiàn)了企業(yè)合理進行納稅籌劃的良好效果。由于企業(yè)已經(jīng)完成項目開發(fā)之后，就不能夠按照計稅毛利率的方式來納稅，但是，國稅發(fā)[2009]31號政策文件規(guī)定的計稅毛利率費用較低，基本沒有任何所得可以進行所得稅的繳納，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策文件內(nèi)規(guī)定的房地產(chǎn)項目完工條件，盡量延遲項目的完工時間，這樣既利用了我國稅收法律規(guī)定的稅前扣除項目，又可以達到合法延遲納稅的目的。企業(yè)還應該足額購買稅收法律內(nèi)規(guī)定的能夠稅前扣除的費用，包括住房公積金、養(yǎng)老保險、生育保險等等，這樣使得企業(yè)在遵守了國家法律法規(guī)的同時，又降低了企業(yè)所得稅的繳納。
（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃
我國稅法對于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)我國稅法的判定標準進行合理的納稅籌劃，關(guān)于房地產(chǎn)項目的代建行為是否進行征稅這個問題，我國稅法中有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)項目的代建行為指的是由客戶指定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司代替其進行項目開發(fā)，當項目開發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司向客戶收取一定的代建資金。對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司來說，由于其代建資金收入沒有發(fā)生實際的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以其代建資金收入屬于勞務性質(zhì)的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。我國稅法中指出：當一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產(chǎn)建設，待房地產(chǎn)建設完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產(chǎn)建設完成之后進行實際轉(zhuǎn)讓，需要對其征收土地增值稅。由此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可以通過稅法相關(guān)規(guī)定進行合理的納稅籌劃，從而達到有效降低繳稅金額的目的。
三、基于新會計準則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應注意的問題
（一）納稅籌劃需要多部門配合完成
企業(yè)實際納稅籌劃工作中，計財部門只能夠正確的反映出企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營的過程，而納稅籌劃、生產(chǎn)經(jīng)營、投資集資等一系列具體業(yè)務也需要其他部門相互配合完成。房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)稅負是在其生產(chǎn)經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的，企業(yè)的繳稅與生產(chǎn)經(jīng)營的具體業(yè)務密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務作為起始，這也是在計財部門完成財務核算過程前的具體業(yè)務。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作需要企業(yè)相關(guān)部門的大力配合和有力支持，在進行納稅籌劃工作之前，首先對企業(yè)業(yè)務流程進行嚴格規(guī)范，加強稅務管理，促進企業(yè)各個部門之間的溝通合作。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際納稅籌劃經(jīng)驗來看，只有對企業(yè)業(yè)務流程的所有環(huán)節(jié)進行合理的納稅籌劃，才能夠最終達到減少稅負的目的。
（二）納稅籌劃應該防范風險出現(xiàn)
房地產(chǎn)納稅籌劃風險包括企業(yè)在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導致企業(yè)納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該不斷加強我國稅收政策的學習，提高納稅籌劃風險責任意識；對企業(yè)納稅籌劃負責人員進行專業(yè)課程的培訓；企業(yè)領(lǐng)導層應該重視稅企關(guān)系，加強溝通和聯(lián)系。其中，企業(yè)納稅籌劃負責人要有較高的知識水平，要熟知稅務、財務、會計等多方面的技能知識，這樣才能通過自身良好的職業(yè)素養(yǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)進行合理的納稅籌劃。
總結(jié)
綜上所述，本文在基于新會計準則下，從三個方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，探討了房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中應注意的部門配合和風險防范問題。隨著我國稅法的改革完善和市場經(jīng)濟制度的健全，相信房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。
參考文獻：
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第5篇：房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);納稅籌劃;措施;意義
2013年2月20日出臺的樓市調(diào)控“國五條”，這無疑給房地產(chǎn)行業(yè)的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在不同時期的稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，從企業(yè)整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導致的財務風險。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的財務特點
房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)著非常重要的地位，為國家的經(jīng)濟建設貢獻了較大的力量。但這個行業(yè)有自身的特點，那就是房地產(chǎn)銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產(chǎn)的過程中，遇到的風險系數(shù)也很大，例如債務繁重。國家對于房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式有其特殊性，所以其資產(chǎn)負債率一般比較高、從事房地產(chǎn)業(yè)不僅需要較大的投入而且還要承擔較為重的稅。因而作為國家層面應該著重從減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅來著手，使得企業(yè)自身的利潤得到保證。
二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的意義
1、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平
對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業(yè)需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現(xiàn)行的會計制度進行完善，以此來對企業(yè)的財務流程進行規(guī)范化管理，使得企業(yè)的管理者能夠來通盤的對企業(yè)的管理進行考慮，使得企業(yè)的財務管理更加的規(guī)范化。
2、有利于完善企業(yè)的財務管理制度
在企業(yè)的管理過程中企業(yè)的財務管理是非常重要的一個環(huán)節(jié)。目前企業(yè)所面臨的主要的問題還是經(jīng)濟效益不高，其發(fā)展還往往借助的是規(guī)模效益也就是規(guī)模化的發(fā)展來形成的企業(yè)效益，最為重要的體現(xiàn)就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業(yè)所要繳納的稅費增加。作為企業(yè)可以選擇合適自身的會計核算方式，企業(yè)的納稅籌劃是企業(yè)完善其財務管理制度一個行之有效的手段。
3、可以直接給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益
對于從事房地產(chǎn)的企業(yè)來講其最大的問題就是企業(yè)的稅賦，這對于企業(yè)來講是一個非常大的負擔。早在2012年我國的房地產(chǎn)的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產(chǎn)在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產(chǎn)業(yè)的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業(yè)能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才能夠真正促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃
房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關(guān)前提下進行的，通過對房地產(chǎn)業(yè)中涉稅的業(yè)務進行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，來形成較為科學合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業(yè)的納稅，進而實現(xiàn)企業(yè)納稅減少使得企業(yè)的自身的利潤得到保證。本文從房地產(chǎn)中較為重要的稅種營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三種稅種來對企業(yè)的納稅進行籌劃。
1、營業(yè)稅納稅籌劃
按照我國的稅法的相關(guān)的規(guī)定，如果企業(yè)的投資是以無形的資產(chǎn)或者是不動產(chǎn)進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風險共擔，那么這種情況就不需要征收營業(yè)稅。房產(chǎn)地開發(fā)行業(yè)是資金密集型的企業(yè)，其每年的營業(yè)稅是一項很大的開支，如果能夠在營業(yè)稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業(yè)來講是非常有效的緩解企業(yè)資金壓力的一種方式。以下來對營業(yè)稅的延期繳納進行分析:案例:某房產(chǎn)企業(yè)對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產(chǎn)品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。分析:A在首期付款后財務開始確認收入，應繳營業(yè)稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據(jù)有關(guān)稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節(jié)省了一些利息。納稅依據(jù)為國稅發(fā)［2003］83號，政策名稱是《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》
2、土地增值稅納稅籌劃
根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定:如果納稅人建設出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規(guī)定額度的20%的話，就能夠免除相應的土地增值稅。如果增值稅部分超過規(guī)定規(guī)定的20%，那么就應該繳納全部的增值額度。如果房地產(chǎn)開發(fā)商既開發(fā)了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產(chǎn)項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)地產(chǎn)項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規(guī)劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產(chǎn)公司建設。該房地產(chǎn)公司預計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產(chǎn)公司應如何進行合作規(guī)劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產(chǎn)公司承建該項目。由此房地產(chǎn)公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應納營業(yè)稅:1100*5%=55(4)應納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產(chǎn)公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產(chǎn)公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權(quán)，房地產(chǎn)公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產(chǎn)的5%，租期為50年。根據(jù)當前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規(guī)定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業(yè)稅。在此情況下，房地產(chǎn)公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應納房產(chǎn)稅:1*12%*52=6．24(3)應納營業(yè)稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產(chǎn)公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產(chǎn)公司通過合作來建設房屋，房地產(chǎn)公司可以節(jié)省納稅，對于甲公司來講，也節(jié)省了78萬元的支出。
3、企業(yè)所得稅納稅籌劃
目前國家針對房地產(chǎn)業(yè)的稅務的減免政策較少，對于企業(yè)的納稅籌劃來講就是通過對涉及業(yè)務統(tǒng)籌安排使得企業(yè)能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。
(1)對企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃。
最新頒布的企業(yè)所得稅法律中規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業(yè)納稅固定資產(chǎn)的折舊的年限以及相應的預計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業(yè)的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業(yè)所應該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業(yè)所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產(chǎn)的折舊的年限進行縮短有助于企業(yè)能夠迅速的回籠資本，使得企業(yè)在前期所能夠預定的花費增多，但是企業(yè)后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產(chǎn)來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預測。新的企業(yè)稅法沒有對預計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業(yè)可自行對企業(yè)的凈殘值進行分配，只要該數(shù)值在合理合法的范圍之內(nèi)就是可行的。
(2)對于銷售環(huán)節(jié)進行納稅籌劃。
根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定企業(yè)的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業(yè)的只能夠在企業(yè)的納稅之后的政策就能夠變?yōu)槎惽暗南揞~的扣除。房地產(chǎn)的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產(chǎn)而進行的一種推廣的行為。根據(jù)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產(chǎn)企業(yè)將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產(chǎn)市場競爭異常的激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關(guān)鍵的，如果想要實現(xiàn)這個目的，那么企業(yè)做一定的推廣是不可避免的，但是企業(yè)最大的費用的列支是一個關(guān)鍵的問題，也是人們急切要求關(guān)注的問題。根據(jù)我國的稅務法的相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業(yè)應該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業(yè)自身申請扣除的廣告費和企業(yè)所贊助的廣告費用應該嚴格的進行區(qū)分。由總公司進行統(tǒng)一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業(yè)的子公司來承擔一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃盡量不超過15的限額。
綜上所述，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)來必須要學習和利用好國家的減稅政策，使得企業(yè)的合法的利潤得到保證，為其進一步的發(fā)展提供資金的基礎(chǔ)。在各個地區(qū)房地產(chǎn)公司的項目開發(fā)過程中，通過財務納稅籌劃，有利于將企業(yè)的財務會計水平進行提高，同時為房地產(chǎn)企業(yè)贏得政策調(diào)條件下允許的合法利益，這能有效提高企業(yè)的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調(diào)控進行有力的發(fā)揮，配合大政策實現(xiàn)稅收這種隱形的杠桿功能，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向國際大型企業(yè)邁進。
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第6篇：房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃
一、營改增背景下對企業(yè)稅收的影響
(一)稅負不降反增
消除重復納稅、降低企業(yè)稅負是營改增方案實施的目的之一，但是從近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收情況來看，卻出現(xiàn)了稅負不降反增的現(xiàn)象。造成這一現(xiàn)象的原因主要在于：一是營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的增值稅稅率從表面上來看高于營改增之前適用的營業(yè)稅稅率。二是房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設周期長、參建主體多，屬于勞動密集型的項目活動，在項目建設過程中，企業(yè)很難在成本費用支出環(huán)節(jié)取得足額的增值稅專用發(fā)票，導致企業(yè)增值稅進項稅額抵扣不足，稅收負擔加重。三是營改增之前，企業(yè)享受營業(yè)稅差額征收的優(yōu)惠政策，稅收優(yōu)惠幅度較大，然而營改增之后，增值稅的納稅籌劃更加復雜，并且稅收政策的優(yōu)惠力度不足。
(二)稅務風險增大
營改增背景下，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收環(huán)境帶來了巨大變化，導致企業(yè)在稅務管理中面臨著諸多不確定性因素，增大了企業(yè)稅務風險，易給企業(yè)帶來損失。具體表現(xiàn)在以下方面：一是國家持續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，并將稅收調(diào)控作為宏觀調(diào)控的重要手段，若企業(yè)未能及時了解和遵循最新稅收政策，則有可能使企業(yè)的納稅籌劃方案偏離稅收政策要求。二是增值稅納稅籌劃較為復雜，需要財務人員思慮周全，著眼于開發(fā)項目的全壽命周期進行籌劃。一些稅收籌劃方案雖然能夠降低企業(yè)稅負，但與此同時也降低了企業(yè)整體利潤額，所以會使企業(yè)面臨更大的資金壓力。三是由于稅務機關(guān)與企業(yè)財務人員對同一稅收政策的理解可能存在偏差，所以企業(yè)的納稅籌劃方案未必能夠得到稅務機關(guān)的認可，使企業(yè)面臨著納稅籌劃失敗的風險。四是企業(yè)納稅籌劃涉及多個稅種，若企業(yè)在項目經(jīng)營周期內(nèi)調(diào)整經(jīng)營策略，則會直接影響到納稅籌劃方案的實施效果。
二、營改增背景下的企業(yè)納稅籌劃方法
下面從營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三大稅種入手，分析具體的納稅籌劃方法。
(一)增值稅籌劃方法
1.調(diào)整銷售策略。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房產(chǎn)，并在買賣合同中注明精裝修費用，無需視同銷售。例如，A企業(yè)轉(zhuǎn)讓精裝修房產(chǎn)，裝修涵蓋電器、家具、裝飾等，其中電器、家具的購進價格為200萬元，銷售收入1000萬元，那么無需對電器家具征收17%的增值稅，只需要對1000萬元銷售價格開具增值稅專用發(fā)票，按照11%的稅率繳納增值稅。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅可以通過銷售精裝房獲得節(jié)稅收益，而且還可以增加商品房的銷售優(yōu)勢，滿足消費者多樣化的購房需求。2.優(yōu)選合作方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要優(yōu)選合作方，盡量與具有一般納稅人資格的施工企業(yè)、材料供應商、勞務派遣公司合作。在項目合同中可約定甲供材料，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇材料供應商，獲取足額的材料采購增值稅專用發(fā)票用于進項稅額抵扣。在房屋銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)可委托具有一般納稅人資格的勞務公司銷售房屋，獲取6%的進項發(fā)票用于抵扣。若企業(yè)采用自己的銷售隊伍開展銷售活動，則無法抵扣由此產(chǎn)生的人工成本。
(二)土地增值稅籌劃方法
1.合理選用定價政策。土地增值稅采用四級超率累進稅率，在項目開發(fā)成本一定的前提下，項目增值額越高，適用的土地增值稅稅率就越高，對企業(yè)稅后利潤會產(chǎn)生直接影響。所以，企業(yè)必須要合理確定房地產(chǎn)售價，準確測算土地增值稅和稅后利潤，選取節(jié)稅收益最大化的定價策略。例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房開發(fā)項目準許扣除的進項稅額為3300萬元，現(xiàn)有兩套定價方案：方案一，房地產(chǎn)銷售收入為4900萬元；方案二，房地產(chǎn)銷售收入為5000萬元。方案一的土地增值額為4900-3300=1600萬元，增值率為1600/3300=49%，適用土地增值稅稅率為30%，應交土地增值稅1600×30%=480萬元，稅后利潤為4900-3300-480=1120萬元；方案二的土地增值額為5000-3300=1700萬元，增值率為1700/3300=52%，適用土地增值稅稅率為40%，應交土地增值稅1700×40%-3300×5%=515萬元，稅后利潤為5000-3300-515=1185萬元。通過方案對比可知，雖方案二的應交土地增值稅較大，但稅后利潤卻較高，所以應選用方案二。2.借款利息籌劃。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若能夠按照轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，且金融機構(gòu)可開具相關(guān)證明的，準許在稅前扣除。若企業(yè)不能在項目開發(fā)與其他生產(chǎn)經(jīng)營之間準確劃分借款利息支出，且不能提供金融機構(gòu)證明，則要按照土地成本和開發(fā)成本兩項之和的5%作為利息扣除限額。所以，企業(yè)可在比較兩種利息扣除方式帶來的節(jié)稅收益之后，最終確定利息扣除方式。3.利用稅收優(yōu)惠政策。若房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目定位于普通住宅，則可充分利用土地增值率未超過20%免征土地增值稅的這一稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃。例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設住宅項目，房屋銷售收入為4000萬元，允許扣除項目費用為3200萬元。在納稅籌劃之前，該住宅項目的土地增值額為4000-3200=800萬元，土地增值率=800/3200=25%，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，該項目適用的土地增值稅稅率為30%，應交土地增值稅=800×30%=240萬元，稅后利潤=4000-3200-240=560萬元。在納稅籌劃之后，將房屋銷售收入降到3840萬元，允許扣除項目費用仍為3200萬元，土地增值額為3840-3200=620萬元，增值率為620/3200=19%，可以享受到免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)稅后利潤為3840-3200=640萬元。經(jīng)過納稅籌劃的稅后利潤比納稅籌劃之前多640-560=80萬元。
(三)企業(yè)所得稅籌劃
1.延遲納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在考慮貨幣時間價值的基礎(chǔ)上，充分利用現(xiàn)行稅法對企業(yè)所得稅可彌補5年虧損的這一規(guī)定進行籌劃。為緩解企業(yè)的資金壓力，企業(yè)可在相關(guān)文件規(guī)定允許的范圍內(nèi)，采取推遲完工時間的方式延遲納稅，用以彌補企業(yè)項目建設前期的虧損。2.利用稅前扣除項目。房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用企業(yè)所得稅法規(guī)定，用足業(yè)務招待費、廣告費的抵扣限額，合法增大稅前扣除項目數(shù)額，降低所得稅計稅基數(shù)。
第7篇：房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文
（西安市房地產(chǎn)經(jīng)營二公司，陜西 西安 710003）
[摘要]隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到了很大了發(fā)展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產(chǎn)企業(yè)稅負過重是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)要點。
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關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)；企業(yè)納稅；企業(yè)稅；稅率
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們住房需求的提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了很大了發(fā)展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長以外等因素，房地產(chǎn)企業(yè)稅負過重也是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。
1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概念
土地增值稅（land appreciation tax ），是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。
2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀
我國土地增值稅自從開始征收到現(xiàn)在，雖然總額不是很大，但是增長的速度卻是非常之快。據(jù)有關(guān)資料調(diào)查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國土地增值稅的平均增長速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時間里，我國土地增值稅收入就從原來的231 億增長到537 億元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當前大環(huán)境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績和效益考慮，所以在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來國家稅務總局相繼出臺了一些相關(guān)的稅收政策，使得與房地產(chǎn)企業(yè)相互配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
（1） 眾所周知，過去我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是采用設立項目公司方式進行經(jīng)營，為了達到躲避稅收目的，往往采用土地進行投資或聯(lián)營。但是自我國于2006 年3 月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）法規(guī)，其中就有明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營也要繳納相應的土地增值稅。
（2） 第二個普遍運用的籌劃方式就是一些房地產(chǎn)單位利用借款費用資本化進行加計扣除的方式減少土地增值額。我國于2009年了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號），根據(jù)規(guī)定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，應將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
（3） 第三類房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發(fā)的一部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于商業(yè)型地產(chǎn)之后，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)通過關(guān)系辦到自己名下，從而達到免交土地增值稅目的。但是隨著我國法律不斷完善，我國于2006年又頻法了相應的法規(guī)，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31 號）的規(guī)定，對轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。
3我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的發(fā)展
在我國，企業(yè)的稅收籌劃活動還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認識，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對一些概念的理解也有不同的看法和觀點。同時，我國企業(yè)層次不均，企業(yè)財務管理水平也不一樣，這些因素都使我國企業(yè)稅收的籌劃發(fā)展受到嚴重制約。所以，在一定程度上影響了企業(yè)競爭能力的提高。隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展和完善，國家稅后體系的日趨完善，企業(yè)稅收籌劃有了越來越重要的地位。我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多、稅負重，稅收的現(xiàn)金流及稅收成本很大程度上影響到企業(yè)的利潤，稅收籌劃也成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要內(nèi)容之一。另外隨著跨國房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌入中國市場，這給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀初更是發(fā)展迅速。
在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費水平的不斷提升，這為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了一個很好的一個機會。另一方面，在我國大環(huán)境的影響下，國家對房地產(chǎn)企業(yè)進行的宏觀調(diào)控也使我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)暴利的年代已經(jīng)一去不返了，所以運用稅收籌劃科學合法的降低稅收負擔，，通過科學的稅收籌劃避免企業(yè)財務風險和實現(xiàn)利潤最大化，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中加強自身競爭力的重要手段之一。
4進一步加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策
4.1房地產(chǎn)企業(yè)應樹立正確的納稅籌劃觀
將稅收籌劃認識貫徹到整個公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產(chǎn)企業(yè)納稅應是企業(yè)領(lǐng)導層的一項決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導在做決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，千萬不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導致開發(fā)或經(jīng)營成本的上漲。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃時，企業(yè)管理層和財務部門不僅要關(guān)注財務、稅務方面的事項，而且還要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營和戰(zhàn)略管理的各個方面。
4.2加強稅務學習、做好培訓
企業(yè)在發(fā)展過程中，我們知道在大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關(guān)系。在現(xiàn)代企業(yè)中，有一大部分員工對稅法是有些了解的。可絕大多數(shù)企業(yè)職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業(yè)要定期的對員工進行稅法宣傳和稅務培訓。根據(jù)經(jīng)驗，通常我們對職工進行培訓要經(jīng)過這三個方面：（1）針對全體財務人員要進行定期的稅法培訓，一般每季度進行一次，不斷更新稅法知識（2）針對企業(yè)管理層的稅法培訓，一般每年進行兩到三次，強化管理層的稅務理念；（3）針對企業(yè)全體員工的不定期的稅法知識普及培訓。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務管理人員或者財務人員的事，而需要企業(yè)全體員工共同遵守，同時需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務籌劃。
4.3樹立依法納稅理念
以法律為準繩。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應該在國家法律條文的允許下結(jié)合相關(guān)稅收法規(guī)政策根據(jù)自身的情況進行合理籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有風險意識，注重稅收籌劃風險管理，同時要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規(guī)的前提條件下，要通過對自身經(jīng)營方式和投資方式等涉稅事項作出事先安排，一般在企業(yè)納稅行為發(fā)生之前進行財務預算，正確計算稅額以及合理規(guī)劃完稅期間，以達到少繳稅或遞延繳納以實現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化企業(yè)，強化稅收籌劃不是進行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復繳稅，進而達到合理避稅的程度。
5房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
因為土地增值稅稅額較大，如果不能合理規(guī)劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規(guī)劃繳稅期間，企業(yè)將會負擔很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來，國家為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，相繼出現(xiàn)了一些宏觀調(diào)控的政策，在這樣的大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產(chǎn)企業(yè)因為資金鏈斷裂已經(jīng)破產(chǎn)，產(chǎn)生了許多新的爛尾樓項目，形成了許多呆壞賬，給社會帶來了一些新的不安定因素。那么如何規(guī)避納稅風險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營熱情，使得房地產(chǎn)企業(yè)即能增加利潤，實現(xiàn)利潤最大化，又能依法納稅，承擔社會責任，使得企業(yè)良性發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實意義，因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。
參考文獻：
第8篇：房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅;籌劃;策略
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務,土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負就輕。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。
一、開發(fā)方式的納稅籌劃
(一)合作建房
稅法規(guī)定:對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應征收土地增值稅。
根據(jù)稅法規(guī)定,企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策,實現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓,資金由B實業(yè)公司提供,建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房,不用繳納土地增值稅,可節(jié)約大量稅負,降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。
(二)代建房
稅法規(guī)定:代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖取得了一定收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據(jù)稅法規(guī)定,如不采用代建房方式開發(fā),則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負,但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
二、扣除項目的納稅籌劃
(一)利用利息支出的扣除規(guī)定
稅法規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出,納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,利息允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。
納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
根據(jù)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果企業(yè)預計利息費用較高,開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資,利息費用所占比例較高,則可計算應分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明,據(jù)實扣除;反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,預計利息費用較少,則可不計算應分攤的利息,這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。
假設某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一個房地產(chǎn)項目開發(fā),為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。
如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明,則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬元);
如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤,或無法提供金融機構(gòu)證明,則其他可扣除項目=(300+500)
×10%=80(萬元)。
對于該企業(yè)來說,如果預計利息費用高于40萬元,企業(yè)應力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,并取得有關(guān)金融機構(gòu)證明,以便據(jù)實扣除有關(guān)利息費用,從而增加扣除項目金額;反之同理。
(二)利用代收費用并入房價減少稅基
稅法規(guī)定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應地,在計算扣除項目金額時,代收費用就不得在收入中扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時,經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前,納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。
例如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房,售價5 000萬元,準予扣除項目金額為3 000萬元,代收費用500萬元。
兩種方案的具體納稅情況見表1。
從表1中可以看出,將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的,但會增加其扣除項目金額,從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。
三、銷售的納稅籌劃
(一)設立獨立核算的銷售公司
通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負的方法,其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價格,而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來,設立獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司,先將房地產(chǎn)銷售給子公司,子公司再將其對外銷售,在向子公司銷售房地產(chǎn)的時候可以將增值率控制在20%以內(nèi),這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅,而只就對外銷售征收土地增值稅。
假設某房地產(chǎn)的成本是100萬元,方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司,子公司再以200萬元的價格對外銷售。
兩種方案的具體納稅情況見表2。
從表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理減輕企業(yè)土地增值稅負擔。
(二)將銷售與裝修分開核算
在現(xiàn)實中,很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進行了簡單的裝修和維護,并安裝了一些必備的設施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護以及設備的安裝作為企業(yè)單獨的業(yè)務獨立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價格,控制房地產(chǎn)的增值率,從而減輕企業(yè)所承擔的土地增值稅負擔;二是原本計入房地產(chǎn)價格的裝修、安裝等業(yè)務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅,分開核算后適用3%的稅率。
如某套精裝修的房產(chǎn)總售價為100萬元,在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元,假設準予扣除項目總額為60萬元。
兩種方案的具體納稅情況見表3。
從表3中可以看出,方案二能形成納稅的最大化節(jié)約。
(三)確定適當?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價格
房地產(chǎn)銷售價格的變化,直接影響房地產(chǎn)收入的增減,在確定房地產(chǎn)銷售價格時,要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關(guān)系。目前房價飛漲,公司是否應該跟著提高住宅的售價呢,是不是房價越高企業(yè)的利潤越大呢?
對于普通住宅的房價,因為當增值率不超過20%時,可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益,但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅,雖然沒有免稅政策,但還是有漲價的空間。當然,應該仔細地測量這個空間,如果房價漲過了購買力,就會造成房產(chǎn)空置。
企業(yè)在確定房價時應該仔細測算利潤率,結(jié)合市場的承受能力,再決定升價與否,升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。
四、利用稅收優(yōu)惠政策
稅法規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%,免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅,又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。
根據(jù)稅法規(guī)定,這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個:一是可以免繳土地增值稅;
二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設施等,可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率,就會出現(xiàn)多繳稅的情況。
例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2008年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項目金額為8 000萬元,豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。根據(jù)土地增值稅的計算公式:
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。
增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%
應納稅額=(15 000-11 000)×30%=1 200萬元。
方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算,但沒有控制好增值率,使其超過了20%,則:
普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%
=25%;
應納稅額=(10 000-8 000)×30%=600萬元;
豪華住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%
=67%;
應納稅額=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650萬元。
兩者合計為1 250萬元,此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%,超過了20%,還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi),則可大大減輕稅負。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價格,銷售收入減少了,而可扣除項目金額不變,增值率自然會降低。當然,這會帶來另一種后果,即導致銷售收入減少,此時是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。
假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變,仍為8 000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(a-8 000)÷8 000
×100%=20%中可求出,a=9 600萬元。此時該企業(yè)共應繳納的土地增值稅為650萬元,節(jié)省稅金600萬元,考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。
假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項目金額從(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可計算出,b=8 333萬元。此時,該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅,可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元,稅額卻比不分開核算少繳納550萬元,比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元-333萬元)和267萬元(600萬元-333萬元)。增加可扣除項目金額的途徑很多,但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時,應注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定,開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%,而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例,納稅人需注意。
土地增值稅納稅籌劃的市場空間很大,理論空間更大。每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關(guān)注,以實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
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第9篇：房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文
1.納稅臨界點籌劃法
我國稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規(guī)定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。基于以上規(guī)定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。
2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法
稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓，則需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時，繳納營業(yè)稅的稅目為“服務業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應按“銷售不動產(chǎn)”全額繳納營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用我國的各項稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場競爭力。
3.兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法
房地產(chǎn)銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法，通過分解房地產(chǎn)銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業(yè)務進行核算，借助兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。
4.資金籌措籌劃法
股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。
5.遞延納稅籌劃法
遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過合理安排經(jīng)濟業(yè)務，將納稅期限向后推遲，實現(xiàn)資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。
6.會計政策選擇籌劃法
我國會計準則規(guī)定，經(jīng)濟業(yè)務的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務結(jié)果也不同。對于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進先出法還是加權(quán)平均法，均會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損益，進而影響其應繳納稅額。通過合理計提固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的減值和壞賬準備，企業(yè)可以合理控制損益項目的列支和扣除。
二、結(jié)論
