規(guī)劃設(shè)計和初步設(shè)計精選(九篇)

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第1篇：規(guī)劃設(shè)計和初步設(shè)計范文

一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

第2篇：規(guī)劃設(shè)計和初步設(shè)計范文

關(guān)鍵詞：奧運會場館；建設(shè)規(guī)模；決策分析法

中圖分類號：G818.1/2文獻標識碼：A文章編號：1007-3612(2008)06-0724-03

在北京舉辦的2008年夏季奧林匹克運動會，對中國來說既是一個推動經(jīng)濟和社會發(fā)展的難得機遇，又是一個很大的挑戰(zhàn)。在短期內(nèi)新建和改造近百個體育場館，不僅能夠促進體育設(shè)施的快速發(fā)展，也能給建筑業(yè)快速提高規(guī)劃設(shè)計、施工和建設(shè)管理水平提供一個契機。為舉辦綜合性國際體育賽事而大規(guī)模建設(shè)體育設(shè)施，在北京的城市建設(shè)史是第一次，其組織和管理工作是一項復(fù)雜的開放系統(tǒng)工程。

從2001年7月申辦成功到2008年8 月正式舉辦，北京奧運會的籌備工作分為前期準備、全面建設(shè)和完善運行三個階段。2001年底至2003年底為前期準備階段，這一階段的主要工作內(nèi)容為組建籌備工作機構(gòu)，研究制定戰(zhàn)略目標和工作計劃，開展場館設(shè)施建設(shè)前期工作和啟動市場開發(fā)；2003年底至2007年7月為全面建設(shè)階段，主要工作內(nèi)容為陸續(xù)開工和基本建成比賽和訓(xùn)練場館、相關(guān)設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施，制定賽時運行計劃，開展多項賽事籌備工作；2007年7月至2008年奧運會開幕前為完善運行階段，主要工作內(nèi)容為通過在奧運會前舉辦一系列體育賽事，測試場館和城市設(shè)施配套條件，演練賽事組織管理和城市保障工作，使全部籌備工作逐步就緒。

1控制奧運會場館建設(shè)規(guī)模問題的形成

從上述籌備工作進程可以看到，場館設(shè)施建設(shè)是奧運會籌備中開始最早、歷時最長的一項工作，也是其它各項籌備工作得以順利進行的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。北京奧運會從籌備工作的前期即開始了場館設(shè)施建設(shè)的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計工作。

2007年初，建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、財政部等五部委聯(lián)合了《關(guān)于加強大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見》，要求重點加強文化、體育等大型公共建筑建設(shè)標準的編制，完善項目決策依據(jù)。規(guī)范和加強對政府投資的大型公共建筑工程可行性研究投資估算、初步設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的管理，嚴格執(zhí)行經(jīng)批準的可行性研究報告投資估算和初步設(shè)計概算，可行性研究報告批復(fù)的建設(shè)規(guī)模，原則上在初步設(shè)計等后續(xù)工作中不得突破。在實踐中，北京奧運會場館建設(shè)前期工作是按照這樣幾個步驟來完成的：

1） 根據(jù)奧運會基本賽時使用要求進行場館建筑方案設(shè)計。

2） 在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上開展建設(shè)項目可行性研究。經(jīng)過批準的可行性研究報告確定了場館建設(shè)規(guī)模（包括主要使用功能、建筑面積和建設(shè)投資）。

3） 依據(jù)可行性研究報告確定的建設(shè)規(guī)模進行場館建筑的初步設(shè)計、施工圖設(shè)計。

由于控制場館設(shè)施建設(shè)規(guī)模的關(guān)鍵是控制建設(shè)前期工作規(guī)模，上述“環(huán)環(huán)相扣”的工作步驟，其目的是為了有效控制場館規(guī)劃設(shè)計階段的建設(shè)規(guī)模。

有效地控制建設(shè)規(guī)模是北京奧運會場館設(shè)施建設(shè)管理工作中普遍遇到的問題。

建筑面積和建設(shè)投資是構(gòu)成場館設(shè)施建設(shè)規(guī)模的兩個主要指標。其中基礎(chǔ)指標是建筑面積。因此，控制建設(shè)規(guī)模的關(guān)鍵是控制建筑面積。

在北京奧運會場館設(shè)施規(guī)劃設(shè)計階段，國家發(fā)展和改革委員會已經(jīng)批準了各場館的建設(shè)可行性研究報告。據(jù)此，各場館設(shè)施初步設(shè)計建筑面積和建設(shè)總投資不得超出已批準的建筑面積和建設(shè)投資控制數(shù)。

由于場館設(shè)施規(guī)劃設(shè)計是一個由方案設(shè)計到初步設(shè)計，再到施工圖設(shè)計的逐步深化過程，因此對使用需求的滿足只能隨設(shè)計深化的程度來逐步落實。在方案設(shè)計階段，由于場館設(shè)施建設(shè)項目僅在可研程度，目的是解決建設(shè)立項問題。場館設(shè)施的各個賽時使用者尚未到位，各方面提出的使用需求還較為籠統(tǒng)，多在需求分類層面上。對建筑面積的測算主要采用按照既往同類經(jīng)驗值進行框算的方法。到了初步設(shè)計階段，場館設(shè)施已立項，各賽時使用者已明確。他們不但會從各自負責(zé)業(yè)務(wù)工作的角度強調(diào)各自需求的合理性和重要程度，而且往往還會提出新的需求，以盡可能地使自己負責(zé)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的使用需求得到滿足。相應(yīng)在場館設(shè)施初步設(shè)計階段，各賽時使用者提出的需求內(nèi)容細化、數(shù)量增加、范圍擴大。使用需求的膨脹通常會引起初步設(shè)計建筑面積大大超出已經(jīng)批準的可行性研究報告所確定的控制指標。

在所有賽時使用功能需求不可能得到同時滿足的情況下，如何對其進行區(qū)別分類、合理排序，在已批準的場館設(shè)施建筑面積范圍內(nèi)解決全部使用需求？這就構(gòu)成了控制奧運會場館設(shè)施建設(shè)規(guī)模的問題。

2應(yīng)用決策分析方法控制奧運會場館建設(shè)規(guī)模的基本思路

運籌學(xué)多目標決策分析方法――層次分析法，為解決上述問題提供了一種有效的系統(tǒng)分析方法。

層次分析法的應(yīng)用過程體現(xiàn)了人的決策思維基本特征，即分解、判斷與綜合。是在對復(fù)雜決策問題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進行深入分析的基礎(chǔ)上，利用較少的定量信息使決策的思維過程數(shù)字化。從而為多目標、多準則的復(fù)雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適用于解決在實踐中對決策結(jié)果難于直接準確計量的問題。層次分析法將定性與定量相結(jié)合，便于決策者之間彼此溝通，是一種十分有效的系統(tǒng)分析方法。

奧運會場館設(shè)施建設(shè)前期工作的主要內(nèi)容是進行建設(shè)可行性研究和規(guī)劃設(shè)計。而前者是場館決策，后者是組織實施。因此，應(yīng)選擇規(guī)劃設(shè)計階段作為控制建設(shè)規(guī)模的研究對象。

在奧運會場館設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計階段，主要賽時使用者已經(jīng)基本明確。這些使用者對未來場館設(shè)施使用功能所提出的要求，就構(gòu)成了奧運會場館在規(guī)劃設(shè)計階段必須考慮的賽時使用功能需求，即規(guī)劃設(shè)計階段的需求影響因素。這些影響因素對場館設(shè)施建設(shè)規(guī)模的構(gòu)成產(chǎn)生重要影響。使用需求的無限膨脹引起場館建設(shè)規(guī)模的擴大，而不合理的建設(shè)規(guī)模又不能為奧運會舉辦提供必要的保障條件。因此，研究解決好賽時使用功能需求與場館建筑面積控制指標之間的矛盾，使場館建筑設(shè)計實現(xiàn)對使用功能需求合理分類，區(qū)別對待，才能有效地控制場館設(shè)施建設(shè)規(guī)模。

應(yīng)用層次分析法控制奧運會場館建設(shè)規(guī)模的基本思路：

1） 基于以上認識和分析，選擇場館規(guī)劃設(shè)計階段作為決策分析系統(tǒng)，以場館建設(shè)可研報告確定的建筑面積作為總目標，弄清規(guī)劃設(shè)計階段的所有需求影響因素。

2） 按照區(qū)別是否必須在設(shè)計階段解決，是否可以綜合考慮的原則對所有需求影響因素進行甄別，找出場館規(guī)劃設(shè)計階段引起建筑面積擴大的真實影響因素。

3） 對真實需求影響因素建立層次分析結(jié)構(gòu)數(shù)學(xué)模型，將定性問題轉(zhuǎn)化為定量問題。

4） 結(jié)合奧運會賽事組織和場館建設(shè)實際工作，建立判斷準則的數(shù)學(xué)矩陣。以賽時使用需求、賽后經(jīng)營管理和可行性研究報告確定的建設(shè)投資作為影響因素重要性的判斷準則，分別計算出不同的權(quán)重數(shù)據(jù)組。

5） 進行數(shù)學(xué)計算，并對計算結(jié)果進行一致性檢驗和總排序。

6） 運用計算結(jié)果對真實影響因素進行分析，提出控制場館規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)規(guī)模的對策。

3應(yīng)用層次分析法控制國家體育場規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)規(guī)模的探討

3.1層次分析法的應(yīng)用國家體育場是2008年奧運會的主體育場和北京奧林匹克公園內(nèi)的標志性建筑，將成為現(xiàn)代奧林匹克運動留給城市的寶貴遺產(chǎn)和城市建設(shè)的新亮點。北京奧運會期間，國家體育場將舉行開、閉幕式和足球、田徑比賽，可容納觀眾91 000人（其中臨時坐席11 000個）。奧運會后國家體育場將成為北京舉辦各種大型體育賽事和活動的重要設(shè)施。

在國家體育場規(guī)劃設(shè)計階段，國際奧委會、國際田聯(lián)、國際足聯(lián)及其它有關(guān)組織機構(gòu)都對國家體育場的奧運會賽時使用提出了各種各樣的要求，同時都強調(diào)各自需求的重要性并努力使之實現(xiàn)。隨著規(guī)劃設(shè)計階段的深入，開、閉幕式設(shè)計、安保、交通、觀眾服務(wù)等賽時使用者逐步明確，各方提出的賽時使用需求更加具體并不斷膨脹，達到12個方面之多。

但國家體育場的建設(shè)規(guī)模在國家發(fā)改委批復(fù)的可行性研究報告中就已經(jīng)確定為總建筑面積14.5萬平方米。同時國家體育場的建設(shè)還必須考慮賽后使用要求和在可研報告確定的建設(shè)總投資內(nèi)限額設(shè)計，因此，膨脹的使用需求與已確定的建設(shè)規(guī)模之間就形成了一對矛盾。實際工作中，奧運會組織方在“窮盡需求”的指導(dǎo)思想下提出的大量賽時使用要求由于缺乏相應(yīng)的甄別和制約機制，曾一度引起國家體育場初步設(shè)計大大超出已批準的建設(shè)規(guī)模。通過采取措施雖然進行了壓縮，但在建設(shè)過程中又出現(xiàn)了“反彈”。因此，在規(guī)劃設(shè)計階段采取有效措施，來合理地確定國家體育場在規(guī)劃設(shè)計階段所面對的各種需求影響因素，并將這些需求影響因素按照重要性程度進行排隊，在建筑功能設(shè)計中對它們區(qū)別分類，合理優(yōu)化，是有效控制國家體育場建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)工作。需要尋找一個科學(xué)可行的理性方法來解決。

按照區(qū)別是必須在設(shè)計建設(shè)階段解決，還是可以通過賽時組織或搭設(shè)臨時設(shè)施來滿足，以及是否可以對使用要求綜合考慮的原則，可以將國家體育場面對的12方面需求因素甄別歸納為以下8個方面：運動員和賽事管理人員需求、觀眾需求、貴賓需求、新聞媒體需求、競賽技術(shù)需求、競賽服務(wù)需求、安保交通需求、臨時設(shè)施需求。

目標層G：是經(jīng)過計算得出的結(jié)果，即對應(yīng)于不同條件下的需求影響因素排序。

準則層C：代表三組不同條件，即要達到的建設(shè)目標和制約條件。

措施層A：經(jīng)過甄別歸納出的8個真實需求影響因素。

在國家體育場建設(shè)規(guī)模已經(jīng)確定的情況下，實際上不可能滿足所有的使用需求?？梢钥闯?，對上述8個方面使用需求影響因素進行區(qū)別分類，合理優(yōu)化的過程，實質(zhì)上是一個典型的目標評價排序問題。由于評價排序的對象都是定性的，評價的過程可以嘗試采用層次分析法，將定性的問題轉(zhuǎn)化為定量的問題，通過建立層次遞階結(jié)構(gòu)模型（圖1）來求解。

按照上述模型所生成的判斷矩陣，經(jīng)過運算得出各影響因素的重要性排序。對影響因素重要性最終排序結(jié)果分析如下：

在國家體育場規(guī)劃設(shè)計階段，如果以滿足賽時需求為主要目標，運動員及賽事管理使用需求的重要性要遠遠高于其它各方面使用需求因素。因此在國家體育場規(guī)劃設(shè)計階段的諸多賽時使用需求中，應(yīng)當(dāng)選擇運動員及賽事管理使用功能需求作為建筑功能設(shè)計的首要滿足目標。

如果分別以賽后經(jīng)營管理和滿足已確定的建設(shè)投資控制數(shù)為主要目標，則相應(yīng)的需求影響因素重要性排序情況也會發(fā)生改變。但是運動員與賽事管理需求因素和觀眾需求因素的重要性排序仍在最前列。這意味著即使以滿足國家體育場的賽后經(jīng)營管理和場館建設(shè)總投資為目標，也必須將運動員與賽事管理及觀眾的賽時使用要求放在最重要的位置上。這種情況下，賽時臨時設(shè)施需求的重要性就明顯上升。這意味著在考慮國家體育場賽后經(jīng)營管理需求和控制建設(shè)總投資時，可以通過減少場館永久建筑和設(shè)施規(guī)模、增加賽時臨時設(shè)施設(shè)置的措施來兼顧賽時使用、賽后經(jīng)營管理和降低建設(shè)成本。

3.2幾點思考1) 從國家體育場的應(yīng)用嘗試可以看出， 在奧運會場館設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計階段，可以采用運籌學(xué)多目標決策的層次分析方法，構(gòu)建層次分析結(jié)構(gòu)數(shù)學(xué)模型對所有賽時使用需求的重要性程度進行排序，以達到在建筑設(shè)計中對功能需求合理分類，區(qū)別對待，有效控制場館設(shè)施建筑面積，進而控制建設(shè)規(guī)模的目的。

2) 應(yīng)用層次分析數(shù)學(xué)模型進行排序計算的結(jié)果，與當(dāng)初國家體育場在規(guī)劃設(shè)計階段通過反復(fù)紛繁的討論后，采用定性方法選擇的以賽時使用需求作為建筑功能設(shè)計首要滿足目標的實際做法是一致的。但采取數(shù)學(xué)模型計算的方法簡捷易用，效果直觀，而且定性與定量相結(jié)合，便于在場館設(shè)施規(guī)劃設(shè)計階段參與討論的各賽時具體使用者之間采用量化明晰的方式彼此溝通，并提高工作效率。

3) 采用數(shù)學(xué)模型計算的方法，還可以區(qū)別以賽后經(jīng)營管理作為首要滿足目標和以控制建設(shè)投資作為首要滿足目標的不同情況，通過對各使用需求重要性程度的不同排序，對場館設(shè)施建筑功能設(shè)計的不同結(jié)果進行模擬。分別計算出兼顧賽時使用需求、賽后經(jīng)營管理和控制建設(shè)投資這三種情況下的不同結(jié)果和相應(yīng)需要采取的措施。從而使奧運會場館設(shè)施在建筑功能設(shè)計時實現(xiàn)多方案比較和設(shè)計優(yōu)化。

4) 定量分析結(jié)果顯示，對于奧運會場館設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計，在分別選擇以滿足賽時使用功能需求、賽后經(jīng)營管理需求和控制建設(shè)投資作為主要實現(xiàn)目標時，運動員與賽事管理需求和觀眾需求在所有使用需求因素中均排在首位。這反映了奧運會比賽場館設(shè)施的建筑功能設(shè)計首先要滿足體育功能，也與體育建筑設(shè)計建設(shè)的基本宗旨相一致。5) 在以滿足賽后經(jīng)營管理需求作為主要目標和考慮控制場館設(shè)施建設(shè)投資時，可以采用大量搭設(shè)賽時臨時設(shè)施的方法來實現(xiàn)奧運會場館設(shè)施賽時賽后的轉(zhuǎn)換。這為綜合考慮場館賽時賽后使用，和根據(jù)不同場館建設(shè)項目的情況，采用不同資金來源渠道來滿足賽時使用要求提供了多種實現(xiàn)對策，也為控制場館建設(shè)投資提供了一條新思路。

6) 北京奧運會場館設(shè)施建設(shè)前期工作和工程實施的時間表明，組織這樣一項龐大復(fù)雜的開放系統(tǒng)工程，如果僅僅固守于已有的常規(guī)模式和主要靠采取行政手段來管理是遠遠不夠的。不能及時破解實際工作中涌現(xiàn)出來的大量新鮮問題，就無法完成舉辦一屆有特色、高水平奧運會的歷史使命。必須充分認識體育運動賽事組織和工程建設(shè)的實踐性、多樣化特點，尊重客觀規(guī)律，深入分析實踐中出現(xiàn)的主要矛盾和問題，運用現(xiàn)代管理理論和方法去創(chuàng)造性地工作，不斷完善組織實施方面的具體對策和措施。

這里探討的雖然是北京奧運會場館設(shè)施前期工作中所出現(xiàn)的問題，而且隨著2007年場館設(shè)施建設(shè)的基本完成，這一應(yīng)用系統(tǒng)決策分析的方法也沒有機會回到奧運會場館建設(shè)工作中去具體應(yīng)用了。但是對于今后其它大型綜合性體育賽事（如亞運會、世界大學(xué)生運動會、全運會、城運會），以及類似大型公共文化活動的組織籌備和設(shè)施建設(shè)管理，是否可以提供一些有益的反思和借鑒呢？

參考文獻：

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［3］ 許樹柏.層次分析法原理［M］.天津：天津大學(xué)出版社，1988.

第3篇：規(guī)劃設(shè)計和初步設(shè)計范文

工程建設(shè)管理的具體流程

由于該項工程的復(fù)雜性，在全面啟動前，成立專門項目工作組，對這項工程進行系統(tǒng)分解，按具體流程開展工作。調(diào)查。對整個徐匯區(qū)保障性住房的分布情況，按照近期、中期和遠期的建設(shè)要求，調(diào)查基礎(chǔ)資料，收集保障性住房周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施及市政配套的規(guī)劃資料。這是一項相當(dāng)繁瑣而具體的工作，調(diào)查清楚，方能對下階段設(shè)計提供真實可靠的依據(jù)，對成本控制有著至關(guān)重要的作用。設(shè)計。聘請一家專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計單位，聯(lián)合制定了徐匯區(qū)保障性住房大市政配套咨詢報告工作機制、時間計劃、工作要點及編制框架等。還根據(jù)項目的要求分別向水、電、煤、通信和排水(雨水、污水)等專業(yè)管理單位征詢意見，并根據(jù)具體意見分別委托相關(guān)專業(yè)設(shè)計單位進行專項規(guī)劃設(shè)計。這項工作是整個管理工作的重中之重。征詢。根據(jù)專業(yè)設(shè)計單位的初稿及反饋情況，聯(lián)合所聘請的專業(yè)規(guī)劃單位開始編制整個徐匯區(qū)保障性住房大市政配套規(guī)劃文本，并分別向徐匯區(qū)建交委、房管局、規(guī)劃局、市政水務(wù)署和綠化管理署等政府管理部門征求意見。評審。根據(jù)征詢意見，各專業(yè)設(shè)計單位完成正式規(guī)劃設(shè)計稿，分別組織評審。根據(jù)各專業(yè)的評審情況，組織編寫徐匯區(qū)保障性住房大市政配套的初步正式規(guī)劃文本，按照近期、中期、遠期及具有可實施性的要求進行編制。形成正式的徐匯區(qū)保障性住房大市政配套規(guī)劃文本向規(guī)劃部門報批。分步實施。一旦各項規(guī)劃落地，還有分步實施的過程，這是最終體現(xiàn)整個項目成果的階段，當(dāng)然也是時間跨度最大、難度最高的階段。

徐匯區(qū)保障性住房項目建設(shè)管理的重點

針對徐匯區(qū)保障性住房市政配套的規(guī)劃，在項目建設(shè)管理中，重點需要關(guān)注的是道路和排水工程的建設(shè)。供電、通信是由專業(yè)單位實施，而道路、排水工程則由項目管理公司來實施(供水、供氣則結(jié)合項目一并實施)。對于項目可行性研究階段、初步設(shè)計階段，必須做好管理工作。經(jīng)驗表明，工程可行性研究階段決定了項目周期內(nèi)80%的費用，初步設(shè)計決定了工程的80%的投資。加強項目的前期規(guī)劃與設(shè)計管理，對項目的建設(shè)管理來說是順利完成項目建設(shè)的前提和保障。為此，對于徐匯區(qū)保障性住房市政配套的項目建設(shè)管理，結(jié)合基地建設(shè)的實際，從以下2個方面進行重點管理。重點關(guān)注項目前期管理。做好項目建議書、工程可行性研究和初步設(shè)計管理，并結(jié)合每個審批階段，辦理好從項目選址到建設(shè)規(guī)劃許可的全部證照，確保項目建設(shè)程序的完整。認真抓好項目的施工管理。按照“安全控制、質(zhì)量控制、成本控制、進度控制、風(fēng)險控制”為主的控制原則，對項目實施精細化管理，確保項目按時完成。

成本測算管理

徐匯區(qū)保障性住房市政配套規(guī)劃涉及了許多專業(yè)，是一項系統(tǒng)而建設(shè)量相當(dāng)大的項目。根據(jù)管理原則，需對涉及的各項工作進行詳細而具體的成本測算，還需從近期、中期及遠期進行分別考慮，特別是近期，哪些項目必須配合保障性住房的建設(shè)進度進行項目立項啟動工作。成本測算的精細程度，對項目來說是至關(guān)重要的。只有成本測算做到詳細而完善，才能對整個項目進行控制。經(jīng)過各個專業(yè)設(shè)計和專家評審，與相關(guān)政府管理部門的溝通。

第4篇：規(guī)劃設(shè)計和初步設(shè)計范文

第二條農(nóng)房改造集聚建設(shè)項目審批實行“一門受理、抄告相關(guān)、同步審批、限時辦結(jié)”的聯(lián)合審批方式，即由牽頭部門負責(zé)有關(guān)審批事項的咨詢、受理、抄告、催辦和匯總，相關(guān)審批部門負責(zé)所涉審批事項的審批、上報和反饋，縣審管辦負責(zé)審批過程的協(xié)調(diào)、組織和監(jiān)管。

第三條農(nóng)房改造集聚建設(shè)項目審批遵循“優(yōu)先辦理、特事特辦、主動服務(wù)”的原則，按審批“快通卡”和“綠色通道”要求操作，當(dāng)日受理當(dāng)日啟動辦理。

第四條農(nóng)房改造集聚建設(shè)項目審批嚴格按照《縣人民政府關(guān)于基本建設(shè)項目簡化審批程序提高審批效率的若干意見》規(guī)定執(zhí)行外，進一步簡化審批手續(xù)，取消合并審批環(huán)節(jié)，壓縮審批時限。

（一）項目核準采取簡化審批方式，發(fā)展和改革局憑業(yè)主申請報告進行審核。

（二）將規(guī)劃設(shè)計方案并入初步設(shè)計文件中。設(shè)計單位根據(jù)聯(lián)合踏勘或建設(shè)條件聯(lián)合審查意見、規(guī)劃設(shè)計條件等編制總平面圖和初步設(shè)計文件，總平面圖經(jīng)規(guī)劃建設(shè)局審核后，組織初步設(shè)計文件聯(lián)合會審。

（三）合并施工合同、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)等備案手續(xù)三個審批環(huán)節(jié)，做到同時受理、同時辦結(jié)。

第五條農(nóng)房改造集聚建設(shè)項目審批依照“依法行政、寬進嚴出、分步實施”的原則，堅持簡化事前審批與強化事后監(jiān)管，實行項目審批告知承諾制，項目業(yè)主簽訂告知承諾書后，其辦理事項不受前置審批許可環(huán)節(jié)的制約。告知承諾制分為受理告知承諾制和審批告知承諾制。受理告知承諾制是指主件齊全，僅缺副件材料，在申請人作出承諾后，先予以受理；審批告知承諾制是指項目基本符合審批條件，在申請人作出承諾后先予以審批通過。

第六條農(nóng)房改造集聚建設(shè)項目審批根據(jù)“規(guī)劃先行、技術(shù)提前、程序合法”的原則，對一些審批事項的審批前后順序進行調(diào)整，加快項目的審批效率，提高項目審批質(zhì)量。

（一）對尚沒有控制性詳細規(guī)劃依據(jù)的項目，根據(jù)總體規(guī)劃或項目建設(shè)規(guī)模、容量組織規(guī)劃論證，由規(guī)劃建設(shè)局提出意見并請示縣政府，經(jīng)縣政府批復(fù)后，作為出具規(guī)劃設(shè)計條件書的依據(jù)。

（二）對實行聯(lián)合踏勘或條件聯(lián)合審查的項目，其聯(lián)合踏勘形成的紀錄或條件聯(lián)合審查紀要作為各部門辦理有關(guān)審批手續(xù)的主要依據(jù)。各有關(guān)部門在辦理選址意見審批時，原則上不得再到現(xiàn)場踏勘。

（三）根據(jù)國土資源局的用地預(yù)審意見及規(guī)劃建設(shè)局的選址意見書、規(guī)劃設(shè)計條件書和用地紅線圖確定后，規(guī)劃建設(shè)局直接辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可與總平面圖審查并列進行。

（四）推行審批聯(lián)合公示模式，對規(guī)劃建設(shè)局建設(shè)用地規(guī)劃許可與國土資源局供地審批兩個環(huán)節(jié)實行聯(lián)合公示，與建設(shè)用地規(guī)劃許可同步進行。

第5篇：規(guī)劃設(shè)計和初步設(shè)計范文

關(guān)鍵詞：現(xiàn)場踏察；自然條件；基礎(chǔ)資料

中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A

設(shè)計是項目的靈魂，設(shè)計成果的好壞對項目起著至關(guān)重要的作用，在設(shè)計的各個階段中，初步設(shè)計起著呈上啟下的作用，它是根據(jù)已批準的可行性研究報告，確定工程的設(shè)計原則、設(shè)計標準、設(shè)計方案和重大的技術(shù)問題，確定建設(shè)項目投資額、征用土地、組織主要設(shè)備及材料的采購，是進行項目施工準備、生產(chǎn)準備以及下一步開展施工圖的依據(jù)，由此可見，初步設(shè)計是項目前期重要的一環(huán)。在初步設(shè)計階段，總圖專業(yè)一般需要完成建設(shè)項目的總平面布置，相關(guān)設(shè)計說明，配合項目的各種審查報批，下面結(jié)合自己多年設(shè)計工作，談一下總圖專業(yè)人員如何做好初步設(shè)計。

1認真學(xué)習(xí)掌握國家、行業(yè)有關(guān)項目建設(shè)的方針政策、法令、法規(guī)和現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范，并在設(shè)計中嚴格執(zhí)行

不斷完善的綜合性、專業(yè)性較強的設(shè)計規(guī)范、規(guī)程，以及現(xiàn)行的標準法規(guī)是我們設(shè)計人員在設(shè)計過程中必須遵循的法令、法規(guī)，我們要充分認識到這些法令、法規(guī)具有的法律約束力，在工作中嚴格執(zhí)行。同時，總圖設(shè)計人員在設(shè)計時還必須切實執(zhí)行節(jié)約土地的基本國策，在確保生產(chǎn)和安全的前提下，盡量合理地利用節(jié)約建設(shè)用地，按照國土資源部制定《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》、《工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計規(guī)范》等要求，對用地各項設(shè)計指標進行控制。

2認真做好現(xiàn)場踏察，收集相關(guān)的設(shè)計資料，核實資料的準確性

現(xiàn)場踏察是深入到現(xiàn)場實際，要對項目所在地有概括了解，如項目周邊的四鄰情況，征地范圍及用地紅線、地形、地貌，所占土地的所屬關(guān)系，城市規(guī)劃或廠區(qū)規(guī)劃要求，交通運輸?shù)那闆r，建設(shè)方的主要意圖，要對公用工程情況有所了解，總承包項目，還應(yīng)掌握本專業(yè)設(shè)計涉及的建設(shè)材料造價情況，如當(dāng)?shù)爻Ｓ弥凡牧霞捌鋬r格情況；可依托的社會施工力量等等。

需要收集的設(shè)計文字資料包括：項目所在地的自然條件（包括：地形地貌、氣候條件、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)）；建設(shè)條件（包括現(xiàn)狀條件、工程準備條件、周邊基礎(chǔ)設(shè)施條件）；限制條件如規(guī)劃設(shè)計條件，有關(guān)部門的要求等。

需收集的設(shè)計圖紙資料包括：項目所在的區(qū)域位置圖、可供設(shè)計使用的建設(shè)場地地形圖、地下管線竣工圖或規(guī)劃總平面布置圖、規(guī)劃管線圖等基礎(chǔ)資料。

長期的工程建設(shè)實表明，在初步設(shè)計階段，影響工程造價的可能性為75%~95%，至施工圖階段結(jié)束只有5%~10%，從中可以看到，影響工程造價的最大階段是設(shè)計前期，在初步設(shè)計階段尤為突出，細致全面、認真做好現(xiàn)場踏察，收集相關(guān)的設(shè)計資料兩項工作是總圖專業(yè)開展初步設(shè)計的必要條件，為設(shè)計提供了設(shè)計依據(jù)，可以使我們避免設(shè)計的盲目性。

3重視技術(shù)能力培養(yǎng)，提高綜合設(shè)計水平和協(xié)調(diào)能力

總圖專業(yè)是一個綜合性專業(yè)，在工程項目設(shè)計中幾乎要同所有相關(guān)專業(yè)協(xié)調(diào)配合，涉及工藝、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、熱工、電氣、自控等等十多個專業(yè)，這就要求總圖專業(yè)人員不但要熟練掌握本專業(yè)的知識，還要了解相關(guān)專業(yè)的知識，在設(shè)計中了解相關(guān)專業(yè)人員的設(shè)計意圖，必要時可以利用自己掌握的知識，提出本專業(yè)的參考意見。

初步設(shè)計開始，總圖專業(yè)人員就要向主項專業(yè)學(xué)習(xí)、了解項目的工藝流程、物料特性、項目所需要的公用工程條件，對可能涉及的公用工程管線做到心中有數(shù)。尤其在涉及老廠改擴建項目設(shè)計時，總圖專業(yè)設(shè)計人員可利用先期了解的項目用地現(xiàn)狀，征地范圍、用地紅線、地上地下障礙物以及各種管線情況，約束、限制和協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)，要求他們必須按現(xiàn)有的特定用地條件和外部接管條件去做工作。

4初步設(shè)計階段,總圖專業(yè)可從以下幾個方面入手，做好協(xié)調(diào)工作

與主項專業(yè)的協(xié)調(diào)工作主要包括協(xié)調(diào)和控制各單項工程可利用的地塊最大尺寸，了解檢修、運輸通道、管架、管線方位，便于我們合理利用場地去組合各單元，避免因設(shè)計上考慮不全面所引起的諸多不合理。其次，根據(jù)外部管線、路網(wǎng)等情況，具體對管架、管線的進出位置、門的開啟位置是否合理，提出意見。

與其他專業(yè)的協(xié)調(diào)工作包括協(xié)助各專業(yè)收集好隱蔽工程等資料，確定各種管線、管架、電纜的位置，遇到困難共同商討解決辦法。在項目設(shè)計上從項目總體的合理性出發(fā)，分清主次，重點協(xié)調(diào)解決投資影響比較大、施工難度大的關(guān)鍵問題。

以上工作需要總圖設(shè)計者有高度的責(zé)任心，認真對待每一步工作，它不僅影響總平面布置，還影響項目的投資,涉及其他專業(yè)的很多工作，尤其總承包項目更需注意概算工程量的準確，涉及項目承包效益。

5按照相關(guān)設(shè)計內(nèi)容深度規(guī)定編寫初步設(shè)計

第6篇：規(guī)劃設(shè)計和初步設(shè)計范文

關(guān)鍵詞：建筑規(guī)劃 建筑設(shè)計 聯(lián)系

每一棟建筑物都是應(yīng)使用者的需求而建，它主要是滿足使用者的功能性要求，同時它又是組成城市的最小單元，所以受到城市規(guī)劃、地區(qū)環(huán)境、地域文化等的限制。在崇尚個性化時代，許多建筑物都因建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計完美的結(jié)合，而成為個性鮮明、風(fēng)格獨特、功能完美的優(yōu)秀作品，但也有些建筑物因為規(guī)劃與設(shè)計的脫節(jié)而成為失敗的作品。因此一個優(yōu)秀的建筑作品必須是建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計的統(tǒng)一，為做到這一點必先明確兩者的概念與范疇，了解兩者的聯(lián)系與內(nèi)在關(guān)系。

1、建筑規(guī)劃的內(nèi)容與作用

建筑規(guī)劃的目的是為了實現(xiàn)建筑物室內(nèi)外的功能要求，對功能的布局進行合理的規(guī)劃，來提高建筑物使用周期內(nèi)的功能價值。也就是說，建筑規(guī)劃的出發(fā)點是為了實現(xiàn)建筑物功能，而規(guī)劃的過程就是以建筑區(qū)的區(qū)位分析、形體要求和風(fēng)格定位為切入口，進行建筑物的建設(shè)。

建筑物通過規(guī)劃，其體現(xiàn)出來的價值不僅是功能目標的實現(xiàn)，也是建筑物順利完工前的前提條件，這一點體現(xiàn)為建筑規(guī)劃設(shè)計的基礎(chǔ)條件之上。建筑規(guī)劃設(shè)計提供基礎(chǔ)條件，一方面是為了使得建筑物的使用功能能夠順利實現(xiàn)，二是為了建筑物能夠體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的特征，與設(shè)計的宗旨同出一轍。規(guī)劃的作用主要有：

首先是體現(xiàn)建筑物功能的前瞻性，建筑物和建筑設(shè)計屬于規(guī)劃設(shè)計前后兩個不同階段，規(guī)劃師在進行規(guī)劃的時候，不僅要綜合眼前的需求，還要為今后的開展設(shè)計留下伏筆和空間，這樣，建筑設(shè)計師就能夠運用相應(yīng)的設(shè)計技術(shù)手段，同時借助人文文化和美學(xué)藝術(shù)等專業(yè)知識，將那些凌亂的因素整合起來，形成一套完整的規(guī)劃設(shè)計方案。

其次是良好的規(guī)劃方案能夠節(jié)省設(shè)計的費用。開發(fā)商開發(fā)的項目，通常會采用招投標的方式選擇合適的建筑設(shè)計師，招投標過程費錢、費力，從前期的招標宣傳開始，到正式委托設(shè)計，中間必然產(chǎn)生報名接待、資質(zhì)篩選、發(fā)出標書和設(shè)計提案四個環(huán)節(jié)的費用，而且在招標環(huán)節(jié)上一般只考慮設(shè)計師的成本要求，將產(chǎn)生較高的費用，而建筑設(shè)計的宗旨就是以最少的時間、精力和財力投入實現(xiàn)建筑物最大的功能，因此建筑規(guī)劃能夠為其最大限度節(jié)省設(shè)計的費用。

再次是建筑規(guī)劃能夠規(guī)避建筑設(shè)計的風(fēng)險，傳統(tǒng)“招標委托”設(shè)計的方式風(fēng)險較大，招投標的時候雙方無法了解彼此的狀況，設(shè)計師沒有提供自己的規(guī)劃設(shè)想，只簡單說明自己的專業(yè)能力，但在提供規(guī)劃方案之后，讓對方對規(guī)劃的思路和創(chuàng)意有所理解，才決定是否進行委托設(shè)計，建筑規(guī)劃能夠最大程度的規(guī)避設(shè)計風(fēng)險。

最后是建筑規(guī)劃能夠縮短設(shè)計的時間，沒有建筑規(guī)劃為基礎(chǔ)的建筑設(shè)計，需要大量的時間完成繁瑣的設(shè)計招標流程，從提交設(shè)計方案到建筑平面布局，需要很長的時間，對于講究高效率低消耗的建筑設(shè)計來說，建筑規(guī)劃簡化了傳統(tǒng)建筑設(shè)計招標的流程，能夠縮短設(shè)計的時間。

2、建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計的聯(lián)系

2.1建筑任務(wù)書的擬訂沒有直接使用人的參與

建筑設(shè)計的一個重要依據(jù)是建筑設(shè)計任務(wù)書，它是業(yè)主對擬建建筑的功能要求，但任務(wù)書的擬訂一般卻沒有直接使用者的參與。不管是開發(fā)的住宅小區(qū)還是辦公大樓、工廠等其他公共建筑，任務(wù)書的擬定都是由開發(fā)商或管理者完成。他們不是最終的使用者，因此按照他們的設(shè)想設(shè)計的建筑物與最終的使用者的需要必定有一定的差距。

2.2建筑設(shè)計程序沒有建筑規(guī)劃過程

目前我國的建筑設(shè)計工作一般分為兩個階段：初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。初步設(shè)計時進行規(guī)劃設(shè)計，并且由設(shè)計師來完成。由于建筑設(shè)計與建筑規(guī)劃的側(cè)重點不同，且建筑設(shè)計師的強項也不在功能規(guī)劃上，況且再加上缺乏與直接使用者的溝通，設(shè)計師所設(shè)計的結(jié)構(gòu)未必能滿足使用者的要求。好在建筑都是方方正正的，其通用性比較強，有些做一些小的修正就可滿足要求。這也是不太重視建筑規(guī)劃設(shè)計的一個原因。

2.3建造者的強制干涉

雖然建造者未必是使用者，但他是業(yè)主或管理者，是投資人，指導(dǎo)思想的制定和方案的審批是他的權(quán)利。同時在許多時候他可能對使用者了解更多，也可能本身就是使用者，參與到建筑規(guī)劃設(shè)計是可以的。但對建筑設(shè)計只可提一些建議，最好不要參與，更不要強制干涉，盡管有的業(yè)主其完美能力是較強，因其對設(shè)計概念缺乏正確認識，且不能宏觀地把握設(shè)計的整體性，如果對建筑設(shè)計強制干涉，勢必導(dǎo)致設(shè)計方案缺乏一致性和連貫性，造成整體設(shè)計方案的失敗。

2.4建筑設(shè)計注重于共性的設(shè)計

目前我國的建筑設(shè)計更側(cè)重于建筑外部形體的設(shè)計及其色彩的宣染，內(nèi)部的設(shè)計則更多的體現(xiàn)共性的東西，而更細致的設(shè)計則依賴于二次的室內(nèi)設(shè)計。在當(dāng)今更注重個性的發(fā)展，人們越來越標新立異，建筑設(shè)計的普遍模式越來越無法滿足人們的異化需求。

2.5經(jīng)濟因素的影響

顯而易見，建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計必定受到經(jīng)濟因素的影響。每一棟建筑的修建都是在現(xiàn)有的經(jīng)濟條件下進行，而每一棟建筑物的使用年限都在幾十年以上，要想使其在合理的使用年限內(nèi)保持前瞻性，這不僅是挑戰(zhàn)規(guī)劃師和建筑師的能力，也要有建造者經(jīng)濟投入的支持。

3、建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計的協(xié)調(diào)

3.1建筑規(guī)劃是建筑設(shè)計的基礎(chǔ)

建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計是設(shè)計過程的兩個階段。一個好的規(guī)劃師在進行建筑規(guī)劃時不僅要考慮眼前的需要，也要為今后的發(fā)展留有一定的空間，這樣就使建筑物的功能既具有前瞻性，也具有拓展性。建筑設(shè)計師在規(guī)劃的基礎(chǔ)上，運用建筑技術(shù)手段，借助于其他專業(yè)知識，如美學(xué)藝術(shù)、人文文化等，將許多毫無關(guān)系，甚至矛盾的因素完整地結(jié)合起來，使其成為完美的建筑作品。

第7篇：規(guī)劃設(shè)計和初步設(shè)計范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目 前期成本管控

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近年來的高速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也日趨激烈。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴峻的考驗。特別是政府相關(guān)部門房產(chǎn)限購、抑制房價增長等政策的出臺，制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入增長的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在新形勢下立于不敗之地，成本控制成為首要任務(wù)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)將項目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點，未重視項目前期成本管控。而作為前期成本構(gòu)成的前期投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制對土地成本及工程造價成本的影響可達75%～90%。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將項目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達到降低成本，提高利潤的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本構(gòu)成及其風(fēng)險關(guān)鍵控制點的分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的具體內(nèi)容根據(jù)所在地區(qū)的不同有所區(qū)別，但一般而言由以下成本構(gòu)成：

1.支付的土地出讓金。即當(dāng)?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費用。

2.土地拆遷及安置補償費。包含青苗補償費、耕地占用稅、征地管理費、拆遷安置費等。

3.前期工程費。包含規(guī)劃設(shè)計費、勘察費、“三通一平”費或“七通一平”費。

4.其他前期費用。包含前期相關(guān)人員工資、福利費、資金利息等。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的風(fēng)險關(guān)鍵控制點

1.面臨風(fēng)險：土地購買風(fēng)險、土地拆遷安置風(fēng)險。

對應(yīng)的風(fēng)險關(guān)鍵控制點：前期投資決策階段。

土地成本支出約占到項目總成本的30%，對地塊的開發(fā)風(fēng)險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此，前期投資決策是項目開發(fā)中最重要的階段，也是前期成本最重要的風(fēng)險關(guān)鍵控制點。

2.面臨風(fēng)險：設(shè)計質(zhì)量風(fēng)險、設(shè)計技術(shù)風(fēng)險。

對應(yīng)的風(fēng)險關(guān)鍵控制點：規(guī)劃設(shè)計階段。

規(guī)劃設(shè)計費雖然開發(fā)項目總成本的不到1%，但在項目決策后對項目總成本的影響達75%以上，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制才能有效抓好工程造價，進而達到降低造價，節(jié)約成本的成本管理目標。規(guī)劃設(shè)計階段也成為開發(fā)項目前期成本的風(fēng)險關(guān)鍵控制點。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管控的方法和措施

（一）開發(fā)項目前期投資決策階段的成本管控方法和措施

前期投資決策是對開發(fā)項目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個項目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：

1.組建專業(yè)的投資決策團隊。前期投資決策是一個專業(yè)而系統(tǒng)的工作。企業(yè)需在投資決策階段組建一個既具有豐富專業(yè)知識又有深厚行業(yè)管理經(jīng)驗的團隊，調(diào)動企業(yè)的相關(guān)資源，作出正確的投資決策。

2.重視市場調(diào)研，進行項目定位策劃。企業(yè)通過對市場的深入分析研究，根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，整合資源，對建設(shè)地塊購置、開發(fā)產(chǎn)品定位、銷售對象選擇、定價策略等進行一系列的定位策劃。開發(fā)項目準確地進行定位策劃能控制開發(fā)成本，降低土地購買及安置風(fēng)險。在市場經(jīng)濟條件下可聘請專業(yè)的市場調(diào)研機構(gòu)進行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。

3.切實做好開發(fā)項目的可行性研究工作、編制投資估算。

（1）企業(yè)必須研究國家經(jīng)濟政策根據(jù)需拍得地塊的用途，結(jié)合地塊地理位置、環(huán)境、交通狀況及市政規(guī)劃等因素對項目產(chǎn)品定位可行性，銷售定價的可行性，工程方案的技術(shù)可行性，經(jīng)濟成本的可行性等進行論證?？尚行匝芯康哪康氖墙档惋L(fēng)險，爭取利潤最大化，同時合理確定工程規(guī)模、開發(fā)進度。

（2）進行開發(fā)項目的效益分析，編制投資估算。

編制投資估算必須具有全面性、準確性及彈性。

投資估算的編制應(yīng)該盡可能細致全面，投資估算也是成本目標必須保證其準確性。在此基礎(chǔ)上投資估算還要考慮到實施過程中內(nèi)外部因素的變化，進行動態(tài)管理保持其彈性，使投資估算切實起到控制項目總投資的作用。

（二）項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控方法和措施

加強規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理是工程成本控制的關(guān)鍵點，其成本管控應(yīng)從以下方面著手：

1.進行專題調(diào)研，牽頭設(shè)計過程。開發(fā)企業(yè)對工程成本控制的積極性要遠遠高于設(shè)計單位，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)有開發(fā)企業(yè)牽頭通過設(shè)計單位實施成本控制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)深入市場調(diào)查，查找該階段成本管控的可控點進行專題調(diào)研，通過收集最新技術(shù)資料，組織專家專題會等方式主動關(guān)注設(shè)計過程，完成成本管控。

2.進行設(shè)計招標控制，優(yōu)化設(shè)計方案。目前市場條件下設(shè)計單位的競爭也很激烈，開發(fā)企業(yè)可以利用這一有利條件，在符合招投標法的條件下，通過公開招標確定規(guī)劃設(shè)計單位，迫使設(shè)計競爭者重視成本管控，用經(jīng)濟合理性最高的方案參與競標。通過設(shè)計招標優(yōu)選技術(shù)先進且經(jīng)濟合理的方案，最大限度降低工程造價成本，提高綜合效益。

3.實施限額設(shè)計，降低設(shè)計費用。限額設(shè)計是指按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計概算，按照批準的初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計。各專業(yè)在保證功能和技術(shù)指標的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設(shè)計，并且嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證總投資不被突破。

限額設(shè)計是按照投資或造價的限額進行滿足技術(shù)要求的設(shè)計，從節(jié)約的角度出發(fā)，把技術(shù)同經(jīng)濟有機的結(jié)合起來，是建設(shè)項目投資控制系統(tǒng)中的一項關(guān)鍵措施。在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員與經(jīng)濟管理人員應(yīng)密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本管控是項目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實施有效控制才能真正實現(xiàn)開發(fā)項目成本控制，為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1]黃芬華.房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部控制.商業(yè)經(jīng)濟，2008（7）：48-49.

第8篇：規(guī)劃設(shè)計和初步設(shè)計范文

2、規(guī)劃設(shè)計工作的進一步完善。中心區(qū)環(huán)河景觀的方案設(shè)計的完善工作已順利通過;協(xié)助水深村做好舊村改造的規(guī)劃設(shè)計工作及中心區(qū)區(qū)間河道的調(diào)整方案;完成三個項目（約139畝用地面積）地塊出讓前的規(guī)劃審報工作；配合政策處理科做好市政設(shè)施、村安置留用地的報批工作；已完成7個出讓地塊項目、3個村安置留用地及水深村的舊村改造的方案會審。完成了體育場路，*路等道路的方案和初步設(shè)計。完成了康居工程二期和廉租房等項目的方案及初步設(shè)計。

3、征地、政策處理工作進展明顯。為確保各個工程的順利建設(shè)，征地及政策處理工作十分關(guān)鍵。上半年，我委在協(xié)助有關(guān)業(yè)主單位做好有關(guān)工程征地后續(xù)工作和政策處理的同時，做好各村留用地審報工作和農(nóng)轉(zhuǎn)用上報工作前期準備工作；投標地塊前期政策處理工作；*、*、*及其它村地上青苗補償和附著物處理工作。

4、招商引資工作穩(wěn)步進行。中心區(qū)作為招商引資的主戰(zhàn)場，任務(wù)繁重，我們正在不斷努力創(chuàng)新思路，招商引資項目五星級酒店、維多利亞花園已全面開工建設(shè)，維多利亞幼兒園項目已完成設(shè)計勘探正準備打樁。同時還做好其他商住樓項目出讓，為中心區(qū)建設(shè)籌措資金。

二、建設(shè)中存在的主要問題

今年中心區(qū)建設(shè)取得了一定的進展，但離市委、市政府的要求和廣大干部群眾的期望還有一定差距。主要存在以下幾方面問題：

1、政策處理工作已經(jīng)成為影響工程建設(shè)的一個重點難點問題。一方面是村內(nèi)部矛盾突出或是農(nóng)民由于切身利益等各種原因阻撓工程建設(shè)的情況比較嚴重；另一方面是村民提出各種不合理要求的現(xiàn)象非常嚴重。這些因素都直接影響了工程的建設(shè)進度。

2、安置留用地掛牌出讓與群眾自建要求有很大的矛盾。

3、已征的土地難以管理。毀田制磚，擅自搭建臨時房、工棚以及建筑永久性建筑物。

4、征地工作群眾要求提高，附加條件錯綜復(fù)雜；與政府政策難以銜接。

20*年，中心區(qū)建設(shè)的總體思路是加快建設(shè)步伐，加大開發(fā)力度，全力以赴，攻堅克難，強勢推進中心區(qū)建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，實現(xiàn)城市亮點新區(qū)雛形。

1、加快建設(shè)進度。狠抓工程進度，凸現(xiàn)新區(qū)雛形。建成行政管理中心、市民活動中心、三環(huán)路工程和公共衛(wèi)生中心等一批公共項目，在保證質(zhì)量的前提下加快建設(shè)進度，達到既定的目標。行政管理中心積極采取措施，加快施工進度，計劃20*年主體工程設(shè)備調(diào)試，場地景觀綠化和工程結(jié)算，確保工程于20*年3月全面竣工。市民活動中心計劃20*年5月交付使用。繼續(xù)抓好中心公園、晨曦路、銀溪路、二環(huán)路等市政項目建設(shè)。晨曦路Ⅰ標計劃于20*上半年完工，Ⅱ標主體工程計劃于20*年下半年完工。完成三環(huán)路中亞機電有限公司拆遷，爭取東山路完成政策處理，開工建設(shè)。完成三環(huán)路一標段工程量。中心公園計劃二期工程初步完成建設(shè)，*路已完成工程量的50%。開工建設(shè)金溪路、*路和丹霞路延伸工程項目。配套項目：（1）婦幼保健院對面停車場；（2）*河河濱綠帶；（3）三環(huán)路高壓線落地建設(shè)。以進一步完善新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施，完善城市功能，顯現(xiàn)新區(qū)雛形。

2、完善中心區(qū)規(guī)劃。繼續(xù)深化中心區(qū)環(huán)河景觀方案設(shè)計；協(xié)助做好水深、白沙、*和石馬南等村的舊村改造的規(guī)劃設(shè)計工作;繼續(xù)協(xié)助市中心區(qū)區(qū)間河道的調(diào)整方案;指導(dǎo)已建的項目（如公、檢、法，國稅報業(yè)等）的場地環(huán)境景觀設(shè)計工作及建筑外立面的色彩、材料的審批工作;做好中心區(qū)范圍內(nèi)有關(guān)項目一書二證的規(guī)劃報批工作和有關(guān)項目的方案會審工作;做好各項包括道路、綠化的規(guī)劃銜接工作。

3、做好部分工程的前期工作。要進一步加快中心區(qū)環(huán)河景觀、東山公園、雙雁公園、濱海片區(qū)道路網(wǎng)的前期工作步伐，為下一部的工作打下基礎(chǔ)。做好影視城、體育中心功能規(guī)劃設(shè)計和步行街的初步規(guī)劃設(shè)計。爭取完成影視城、商業(yè)步行街的招商任務(wù)。

4、做好項目出讓工作。將繼續(xù)推出商業(yè)步行街、大型超市和一批重要商住地塊。

第9篇：規(guī)劃設(shè)計和初步設(shè)計范文

關(guān)鍵詞：園林施工圖；設(shè)計程序；優(yōu)化建議

引言：在園林設(shè)計工作里，種植設(shè)計施工圖所起到非常重要的作用。種植施工圖設(shè)計是對種植方案設(shè)計的細化，是非常具體、準確、并具有可操作性的圖紙文件。在整個項日的規(guī)劃設(shè)計及施下中，起著承上啟下的作用，是將規(guī)劃設(shè)計變?yōu)楝F(xiàn)實的重要步驟。因此，加強園林施工圖設(shè)計研究是很有必要的。

一、園林景觀施工圖簡介

園林景觀施工圖是展開園林景觀建設(shè)的基礎(chǔ)，對于園林景觀建設(shè)具有深遠的指導(dǎo)意義，下面就園林景觀施工圖的特點、作用分別進行介紹。

1、園林景觀施工圖的特點

園林景觀施工圖是對園林整體設(shè)計方案的具體細化，在園林景觀建設(shè)過程中起著承上啟下的關(guān)鍵作用。相比設(shè)計方案，園林景觀施工圖更加簡潔，且能準確表達景觀施工要求及方法。園林景觀施工圖還是多學(xué)科的綜合產(chǎn)物，施工圖設(shè)計師既要具備相當(dāng)?shù)膱@林設(shè)計知識，還要用具備土木工程、植物學(xué)，甚至是照明知識，對設(shè)計師的素質(zhì)要求較高。

2、園林景觀施工圖的作用

園林景觀施工圖是以圖紙的方式將設(shè)計方案進行詳細直觀的表達，其主要作用包括：對園林景觀建設(shè)起著指導(dǎo)性作用；為園林景觀建設(shè)工程的工程預(yù)算提供依據(jù)；為園林景觀建設(shè)施工單位在施工中的管理提供依據(jù)與便利；為園林景觀建設(shè)的監(jiān)督監(jiān)理單位提供工作依據(jù)。

二、園林施工圖設(shè)計的程序

園林規(guī)劃圖設(shè)計包括初步設(shè)計和施工圖設(shè)計兩部分，一個完整的設(shè)計方案必需經(jīng)過初步設(shè)計構(gòu)思，然后根據(jù)實際情況作出修改，使設(shè)計更具合理性，然后分項進行施工圖設(shè)計，形成一套完整、健全的設(shè)計方案。

1、初步設(shè)計

初步設(shè)計應(yīng)在總體規(guī)劃設(shè)計文件得到批準及待定問題解決后進行，初步設(shè)計應(yīng)包括設(shè)計圖紙、工程量總表、說明書和概算。圖紙中高程和距離單位均以米計，精確到小數(shù)點以后兩位。CAD輔助計算功能，為工程量的統(tǒng)計匯總提供了很大的協(xié)助。

（1）種植規(guī)劃設(shè)計圖。根據(jù)總體設(shè)計的布局、苗木情況、設(shè)計原則確定全園總構(gòu)思，種植總體設(shè)計內(nèi)容，主要包括不同種植類型的布置，如疏林、草坪、樹群、孤立樹、樹叢、花壇、園界樹、花鏡、園路樹、園林種植小品、湖岸樹等內(nèi)容。園林建筑布局圖要求在平面上能夠表示出總體設(shè)計中建筑物在全園中的布局，除平面布局外，還應(yīng)畫出主要建筑物的平面、立面圖。

（2）道路和給排水管線布置圖。首先在道路總體設(shè)計圖上確定公園的主要出入口與專用入口，還有主要廣場、環(huán)路的位置以及消防專用通道。同時確定主次干道的阿位置以及各種路面的寬度、排水縱坡，并初步確定主要道路的路面材料鋪裝形式等。根據(jù)總體規(guī)劃要求，解決全園上下水源的引進問題，水的總用量及管網(wǎng)的大致分布，水壓高低，管徑大小等，以及雨水、污水的水量，排放方式及水的去處。

2、施工圖設(shè)計

施工圖設(shè)計在總體方案確定后，接著就要進行局部詳細的設(shè)計工作，也就是施工圖設(shè)計。施工設(shè)計圖包括橫縱平面圖、施工平面圖、種植設(shè)計圖、廣場施工圖與園林路等。

（1）橫縱剖面圖。局部重點表現(xiàn)部位或局部地形有高差變化的應(yīng)畫出斷面圖，以更好的表達設(shè)計意圖，這類圖紙的比例尺通常為1：200-1：500。

（2）種植設(shè)計圖?？傮w設(shè)計方案確定后，著手進行局部景區(qū)的局部設(shè)計、詳細景點設(shè)計的同時，還要進行植物種植圖的設(shè)計工作。一般比例尺為1：500，要求在圖紙上能夠準確的描述出喬木的種植點和種植數(shù)量；疏林、密林、湖岸樹、樹群和園林路的栽植位置。

三、園林種植設(shè)計施工圖的優(yōu)化建議

1、豐富圖紙內(nèi)容，清楚表達設(shè)計意圖

（1）景觀節(jié)點，重點處理。針對園林植物材料個體差異較大，容易產(chǎn)生“平面相同，效果不同”的問題，著重從以下兩方面解決：第一，通過平面圖紙和植物材料表相結(jié)合的方法來解決。在平面圖紙上用不同編號標注不同規(guī)格的同種植物材料，然后在植物材料表中根據(jù)設(shè)計意圖標明不同規(guī)格植物材料的具體要求。第二，種植設(shè)計施工圖不再“一圖了事”，可增添立面示意圖紙直觀表示植物造景構(gòu)思意圖。

（2）植物圖例，分類示意。在園林綠化工程中，一個項目往往要用到幾十種甚至上百種植物材料，如果每種植物材料對應(yīng)一種圖例，那么種植設(shè)計施工圖紙就顯得非常凌亂，種植點定位也不清晰，給施工帶來不必要的麻煩。因此，就要求在種植施工圖中，代表植物材料符號的圖形要簡單明了，圖形的種類也要盡量減少。

（3）種植點定位精確化。現(xiàn)有種植設(shè)計施工圖，一般用網(wǎng)格放線圖進行種植點定位，該方法的關(guān)鍵在于原點的選擇。作者認為原點的選擇不應(yīng)僵化于以設(shè)計范圍內(nèi)某建筑的角點為原點，建立坐標體系和網(wǎng)格，而應(yīng)根據(jù)具體項目靈活調(diào)整。

2、正確合理編寫種植設(shè)計說明

種植設(shè)計說明作為園林種植設(shè)計施工圖的重要組成部分，是對植物種植施工要求的詳細論述，應(yīng)該根據(jù)具體項目編寫。種植設(shè)計說明應(yīng)包括以下幾個方面：

（1）種植設(shè)計構(gòu)思和苗木總體質(zhì)量要求的闡述；

（2）種植土壤條件及地形的要求，包括土壤的pH 值（ 6.5～8.3） 、土壤的含鹽量低于0.3% 以及各類苗木所需的種植土層厚度；

（3）各類苗木的栽植穴（槽） 的規(guī)格和要求，例如喬木栽植穴徑要大于140cm 和常綠喬木穴底應(yīng)回填10～15cm 的石屑；

（4）苗木栽植后的相關(guān)要求，應(yīng)按照苗木種類（ 喬木、灌木和地被） 以及是否為珍貴樹種分類編寫。包括澆水（ pH 值在5.5～8.0， 礦化度不得大于2500mg/L） 、施肥（有機肥應(yīng)充分腐熟）以及根部是否噴布生根激素、保水劑和抗蒸騰劑等措施；

（5）苗木后期管理的相關(guān)要求，應(yīng)按照苗木種類（ 喬木、灌木和地被） 結(jié)合種植設(shè)計構(gòu)思，通過文字說明植物的后期管理要求，尤其是重要景觀節(jié)點處植物的形態(tài)要求。合理的苗木后期管理要求是甲方及物業(yè)公司后期管理的重要依據(jù)。

3、種植設(shè)計施工圖緊密結(jié)合相關(guān)圖紙

（1） 如果地形變化比較復(fù)雜，簡單地將豎向標高圖和種植設(shè)計施工圖重疊在一起，則容易造成圖面混亂、不易讀圖。這種情況下，可將控制標高的關(guān)鍵點標在種植設(shè)計施工圖中。

（2）如果地形變化比較簡單，則可同時把反映地形變化的等高線和控制標高的關(guān)鍵點都表現(xiàn)在圖紙中，或者直接將豎向標高圖和種植設(shè)計施工圖重疊在一起出圖。這種出圖方式的優(yōu)勢在于可以提醒綠化施工人員對已建成的地形進行維護，并且在這個基礎(chǔ)上保證綠化效果。

四、結(jié)束語

園林施工圖設(shè)計是園林景觀施工的重要工作，施工圖設(shè)計質(zhì)量直接影響著園林景觀施工效果。因此，有關(guān)工程單位應(yīng)加強對設(shè)計師的選擇與管理工作，提高施工圖設(shè)計師的業(yè)務(wù)能力，設(shè)計師在工作過程中也應(yīng)嚴格遵守工作流程與相關(guān)規(guī)章制度，加強與其他技術(shù)人員的交流溝通，這樣才能提高園林景觀施工圖的設(shè)計質(zhì)量。

參考文獻

[1]陳彩連.淺談園林景觀施工圖設(shè)計的方法與注意事項[J].園林景觀，2012（08）