房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；對(duì)策

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

（一）概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性分析中必不可少核心內(nèi)容，是保障房產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)性決策的重要方法。它主要通過(guò)科學(xué)化分析手段，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行多個(gè)建設(shè)方案財(cái)務(wù)等相關(guān)因素對(duì)比分析，運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段篩選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的方案，并對(duì)其進(jìn)行全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的評(píng)價(jià)，提出對(duì)投資項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的全面評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

（二）特征

客觀性與主觀性相結(jié)合的特征?？陀^性是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本屬性，也是保證評(píng)價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確有效的基礎(chǔ)。評(píng)價(jià)人員的評(píng)價(jià)依據(jù)必須是真實(shí)的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)一定要求分析是客觀的。但在實(shí)踐中，評(píng)價(jià)人員運(yùn)用評(píng)價(jià)的方法的能力、專業(yè)技能、觀念意識(shí)等差異都會(huì)使評(píng)價(jià)結(jié)果具有高主觀性的特征。

高度策劃性特征。開展房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。由此而來(lái)，策劃性便是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環(huán)境，更重要的是要告知投資者如何去應(yīng)對(duì)和利用客觀投資環(huán)境，要為投資者分析投資進(jìn)程中的機(jī)會(huì)與威脅，提出正確的策略和方法。當(dāng)客觀因素變化難以確定時(shí)，要運(yùn)用概率等科學(xué)的方法分析出變化的趨勢(shì)。

全面性特征。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要求分析人員對(duì)投資活動(dòng)的各方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)因素評(píng)價(jià)等，充分運(yùn)用定量分析的手段以便客觀準(zhǔn)確的把握開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的實(shí)際狀況。

責(zé)任性特征。由房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的策劃性決定了，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進(jìn)行科學(xué)正確的投資抉擇。一項(xiàng)好的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可為投資者節(jié)省大量資金的同時(shí)謀得巨額收益，而一項(xiàng)質(zhì)量較差或錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可能使投資者產(chǎn)生巨額虧損。因此，分析者必須要對(duì)自己的分析結(jié)果負(fù)責(zé)。

（三）影響因素

首先是財(cái)務(wù)因素。對(duì)于一個(gè)擬建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須從財(cái)務(wù)角度厘清相關(guān)財(cái)務(wù)影響因子。包括固定資產(chǎn)投資收益、住宅銷售收益、商業(yè)部分銷售收益、土地轉(zhuǎn)讓收益、管理支出、資金投入、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)都可能對(duì)評(píng)價(jià)產(chǎn)生重要影響。

其次是市場(chǎng)不確定因素。作為對(duì)未來(lái)事物的評(píng)價(jià)，房產(chǎn)開發(fā)還必須面對(duì)市場(chǎng)不確定因素，涵蓋從銷售單價(jià)、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發(fā)時(shí)序、土地成本、建安費(fèi)用、融資成本、資金來(lái)源等方面。

此外，在充分分析上述因素指標(biāo)的同時(shí)還必須按照《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》制定的原則，同時(shí)綜合考慮新財(cái)會(huì)制度、國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)和政策，按照合理合法的原則進(jìn)行處理。

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的主要問(wèn)題

（一）“先入為主”，評(píng)價(jià)帶有極強(qiáng)的主觀性

在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，失敗項(xiàng)目的開發(fā)商總是認(rèn)為有諸多的不可預(yù)見(jiàn)因素影響了項(xiàng)目的成功，在進(jìn)行相關(guān)評(píng)價(jià)時(shí)，帶著求證自己心中的某種假設(shè)進(jìn)行相關(guān)論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項(xiàng)目的負(fù)面因素與不利影響。更有甚者在項(xiàng)目開工建設(shè)之后才開展項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析工作，必然導(dǎo)致項(xiàng)目投資決策失誤的可能性大為增加。

（二）評(píng)價(jià)配套不完善，缺乏專業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)與人員

一個(gè)成熟可信的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析報(bào)告必須要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、使用的方法規(guī)范科學(xué)、觀點(diǎn)客觀可信，這就要求進(jìn)行評(píng)價(jià)的機(jī)構(gòu)和人員必須是業(yè)內(nèi)的專家。一般來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)由這樣幾種人來(lái)主持分析：由經(jīng)濟(jì)專家主持的市場(chǎng)調(diào)研；由有經(jīng)驗(yàn)的工程師和財(cái)務(wù)專家主持的投資預(yù)算；由具有豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷專家進(jìn)行市場(chǎng)推廣。

可在實(shí)際工作中，部分評(píng)價(jià)人員責(zé)任心較弱，加之缺乏自我補(bǔ)充學(xué)習(xí)能力，導(dǎo)致專業(yè)技能存在加大缺陷。此外，部分設(shè)計(jì)單位根本沒(méi)有配置市場(chǎng)分析、運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、資本運(yùn)作等板塊專業(yè)人員，導(dǎo)致評(píng)價(jià)方案可靠性大為降低。甚至有些房地產(chǎn)項(xiàng)目根本沒(méi)有成立房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)小組，只是由開發(fā)商憑主觀經(jīng)驗(yàn)編寫一份評(píng)價(jià)報(bào)告，敷衍了事。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目即使成立了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)小組，但其組成成員往外很難同時(shí)配備具備豐富經(jīng)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)專家、營(yíng)銷專家、工程師等。這樣小組在進(jìn)行評(píng)價(jià)工作時(shí)，往往憑借主觀經(jīng)驗(yàn)，而非運(yùn)用各種科學(xué)的方法進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的研究、論證，從而導(dǎo)致結(jié)論缺乏科學(xué)性和可靠性。

（三）缺乏市場(chǎng)分析，基礎(chǔ)工作不扎實(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須堅(jiān)持定量為主、定性為輔的分析方法。客觀、高質(zhì)的評(píng)價(jià)方案，必須建立在大量市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析論證的基礎(chǔ)上。因此，必須扭轉(zhuǎn)部分開發(fā)商將房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)單一的理解為財(cái)務(wù)分析的意識(shí)。實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中首先要解決的是對(duì)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)，其次才是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。對(duì)于任何一個(gè)投資設(shè)想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒(méi)有市場(chǎng)，其次才進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，研究是否可行。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)、特定的街區(qū)功能配置和變化，交通條件、社會(huì)和人文環(huán)境、社會(huì)商業(yè)利潤(rùn)水平及其變動(dòng)進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上再談財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，才能保證評(píng)價(jià)真正有效。

（四）忽視項(xiàng)目不確定因素分析

許多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程中，將過(guò)多的精力置于論證項(xiàng)目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對(duì)項(xiàng)目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個(gè)房產(chǎn)投資項(xiàng)目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項(xiàng)目不確定因子，對(duì)其影響因素進(jìn)行有效分析并據(jù)此提出減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法，對(duì)于保障項(xiàng)目評(píng)價(jià)的科學(xué)性與可靠性具有十分重要的作用。

（五）經(jīng)費(fèi)不足

我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)或投資者在房產(chǎn)項(xiàng)目決策階段，普遍依靠經(jīng)驗(yàn)主義，定性的分析較多。未充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重大指導(dǎo)意義，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視程度極為不足，有些開發(fā)商即使外表看來(lái)很重視，但人力、財(cái)力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴(yán)重阻礙了評(píng)價(jià)方案的系統(tǒng)全面性與科學(xué)有效性。

三、對(duì)策建議

（一）改變觀念，從意識(shí)形態(tài)角度增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視程度

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們?cè)谝庾R(shí)形態(tài)上為能充分認(rèn)識(shí)到它的重要作用，那么想得到科學(xué)、公正、客觀的評(píng)價(jià)結(jié)論幾乎是不可能的。一方面，作為房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，另一方面作為行業(yè)的關(guān)聯(lián)者或管理者的投資方、業(yè)主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。在充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重大意義的同時(shí)，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的資金以及人力支持，保證評(píng)價(jià)過(guò)程的順利實(shí)施。

（二）完善科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。首先是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系的規(guī)范化，利用相關(guān)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，如財(cái)務(wù)盈利能力、資產(chǎn)平衡狀況、財(cái)務(wù)收支水平等明晰項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其可行性；其次是充分運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)方法，站在區(qū)域發(fā)展運(yùn)營(yíng)的角度，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域效應(yīng)與成本進(jìn)行有效評(píng)估，衡量擬建項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度，論證項(xiàng)目社會(huì)效益的有效性與合理性。

（三）培育專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展

國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，培育經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究的專業(yè)市場(chǎng)。此外，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)與高校進(jìn)行聯(lián)合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經(jīng)濟(jì)專家、營(yíng)銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的客觀性與準(zhǔn)確性。

（四）提高從業(yè)人員素質(zhì)

在科技迅猛發(fā)展的今天，科學(xué)技術(shù)人員在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，在不斷增強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時(shí)必須牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念，提升自身使命感與責(zé)任感，以適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)的需要。

（五）強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重大作用

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。項(xiàng)目決策必須建立在科學(xué)分析、系統(tǒng)論證的基礎(chǔ)上，通過(guò)大量實(shí)地走訪調(diào)查，獲取第一手準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)信息，并在其基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)致縝密的數(shù)據(jù)分析處理，從根源上明晰擬建項(xiàng)目的投資必要性與財(cái)務(wù)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性。

（六）加大對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案的再評(píng)估力度

學(xué)會(huì)運(yùn)用專家驗(yàn)證法，將掌握行業(yè)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的專家意見(jiàn)同項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有機(jī)結(jié)合，對(duì)相關(guān)評(píng)價(jià)結(jié)論，組織專家團(tuán)隊(duì)再評(píng)估，將評(píng)價(jià)過(guò)程中不合理因素進(jìn)行有效的剔除，可極大地增強(qiáng)相關(guān)投資決策意見(jiàn)的科學(xué)性與合理性。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，可極大的提高房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)也可為多個(gè)單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產(chǎn)開發(fā)商決策的依據(jù)，也能作為政府管理部門房地產(chǎn)項(xiàng)目審批依據(jù)，還可以作為金融機(jī)構(gòu)貸款審查依據(jù)。合理的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告在完善國(guó)家宏觀調(diào)控、避免項(xiàng)目決策失誤、引導(dǎo)投資方向、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資金、縮短建設(shè)工期、節(jié)約投資、提高投資效益、提高項(xiàng)目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無(wú)論是房產(chǎn)從業(yè)人員，還是投資者、相關(guān)政府部門都應(yīng)重視房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的地位與作用，科學(xué)合理的進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（作者單位：成都理工大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

本文對(duì)目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中出現(xiàn)的過(guò)于主觀、缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評(píng)估、缺乏市場(chǎng)分析、忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素及經(jīng)費(fèi)不足等一些問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施和建議作為參考。

一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的問(wèn)題

(一)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有主觀性在開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)商將之前失敗的項(xiàng)目歸咎于不可控外界因素，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，帶著主觀上的假設(shè)，忽略人為的負(fù)面因素進(jìn)行可行性方案的實(shí)施，有些施工項(xiàng)目沒(méi)有做好相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和周密的分析工作就開展建設(shè)，導(dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的決策失誤在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，浪費(fèi)了人力、物力、財(cái)力及土地資源。

(二)缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評(píng)估經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中最重要的是數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作，要求使用科學(xué)的評(píng)估方法，可信度較高且客觀的評(píng)估觀點(diǎn)，同時(shí)評(píng)估人員必須是專業(yè)人士，例如經(jīng)過(guò)一段時(shí)間市場(chǎng)調(diào)研的經(jīng)濟(jì)專家、有過(guò)投資預(yù)算的工程師或財(cái)務(wù)人員，實(shí)行過(guò)市場(chǎng)推廣的營(yíng)銷專家。但是在當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中卻不是以上那些人在主持開展，評(píng)價(jià)人員不具備高度的責(zé)任心，在專業(yè)技能上顯得不夠?qū)I(yè)，缺乏學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)的能力。甚至以沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析、資本運(yùn)作等專業(yè)配備的方案執(zhí)行項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目資金的運(yùn)作造成一定風(fēng)險(xiǎn)[1]。

(三)缺乏市場(chǎng)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)，要通過(guò)大量的實(shí)際調(diào)研分析數(shù)據(jù)，有些開發(fā)商只是將經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理解為財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，忽略了要以市場(chǎng)為前提進(jìn)行調(diào)研的重要，要在項(xiàng)目實(shí)施前對(duì)市場(chǎng)的狀況有一定的了解，包括交通環(huán)境、社會(huì)環(huán)境以及人文環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場(chǎng)環(huán)境的問(wèn)題進(jìn)行分析。

(四)忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素大多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商都將眼光瞄準(zhǔn)投資回報(bào)率和盈利能力，在其進(jìn)行細(xì)致的分析，而在項(xiàng)目中的不確定因素卻沒(méi)有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中導(dǎo)致項(xiàng)目被擱淺的情況頻頻發(fā)生，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

(五)經(jīng)費(fèi)不足我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)于依靠經(jīng)驗(yàn)主義，在決策中植入大量的主觀意識(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的認(rèn)識(shí)不夠充分，在實(shí)際項(xiàng)目的開展中時(shí)常由于經(jīng)費(fèi)不足而不得不縮減財(cái)力，在一定層度上抑制了評(píng)價(jià)方案的科學(xué)性與高效性。

二、對(duì)策與建議

(一)改變觀念，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與實(shí)行中是一項(xiàng)十分重要的決策報(bào)告。要在意識(shí)形態(tài)上充分的承認(rèn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要，如果想在評(píng)估報(bào)告中獲得公正、科學(xué)、客觀的數(shù)據(jù)支持項(xiàng)目的進(jìn)行就必須加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視，無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是管理人員都要制定切實(shí)可行的方案，落實(shí)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的工作進(jìn)程。同時(shí)，還要投入一定的資金保證經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的正常運(yùn)行[2]。

(二)完善評(píng)價(jià)體系使評(píng)價(jià)體系走向規(guī)范化，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作出規(guī)范，合理利用財(cái)務(wù)手段分析評(píng)價(jià)指標(biāo)，在財(cái)務(wù)的盈利能力、資產(chǎn)狀況及收支水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行明確清晰，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的可行性進(jìn)行完善其評(píng)價(jià)體系，使用綜合的評(píng)價(jià)方法將運(yùn)營(yíng)角度建立在區(qū)域的發(fā)展上，對(duì)成本有效評(píng)估，通過(guò)合理控制成本，使區(qū)域效應(yīng)最大化，以經(jīng)濟(jì)角度衡量項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的貢獻(xiàn)，使得到完善的評(píng)價(jià)體系使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)更具有合理有效性。

(三)規(guī)范經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)市場(chǎng)國(guó)家對(duì)建設(shè)部門要加強(qiáng)管理與引導(dǎo)，通過(guò)可行性的研究工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專業(yè)市場(chǎng)的培育，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，還可以號(hào)召各大高校與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行聯(lián)合發(fā)展，可以利用高校特有的資源，例如經(jīng)濟(jì)學(xué)專家，營(yíng)銷學(xué)專家以及高校中大量的工程師，這些專業(yè)人才都可以為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作作出相關(guān)指導(dǎo)，國(guó)家可以充分挖掘這種合作模式，使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)得到應(yīng)有的客觀準(zhǔn)確性[3]。(四)提高從業(yè)人員素質(zhì)適應(yīng)時(shí)代的高速發(fā)展，從業(yè)人員必須與時(shí)俱進(jìn)，在不斷的學(xué)習(xí)與進(jìn)步中對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)作出一份貢獻(xiàn)，通過(guò)提高自身的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加準(zhǔn)確、更加高效，從業(yè)人員要時(shí)刻擁有使命感，要時(shí)刻重視責(zé)任感適應(yīng)變化迅速的形勢(shì)。

(五)市場(chǎng)調(diào)查的作用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是重要的投資依據(jù)，所以這就對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有了更高的要求，必須進(jìn)行科學(xué)的分析、在系統(tǒng)的論證過(guò)后才能作出項(xiàng)目的決策依據(jù)，在科學(xué)分析之前要經(jīng)過(guò)實(shí)踐，要進(jìn)行大量的調(diào)查通過(guò)走訪的形式，通過(guò)實(shí)踐獲得可靠的第一手?jǐn)?shù)據(jù)，利用準(zhǔn)確的信息進(jìn)行周密的分析，再加之對(duì)分析后的真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理才可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有較高的準(zhǔn)確性，才能從根源上對(duì)投資項(xiàng)目的擬建有實(shí)現(xiàn)力指導(dǎo)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(六)加大再評(píng)估力度要將經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)評(píng)估相結(jié)合，通過(guò)專家對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)行驗(yàn)證，將專業(yè)的技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估意見(jiàn)共同權(quán)衡，要對(duì)專家的評(píng)論總結(jié)不斷反思，除去過(guò)程中各種不合理的因素，增強(qiáng)決策的科學(xué)性。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，對(duì)提高其經(jīng)濟(jì)效益有著重要作用。不僅是決策依據(jù)，也是政府部門對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行審批的依據(jù)，同時(shí)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款審批工作也起到支持作用，在國(guó)家的建設(shè)中有著舉足輕重的地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚荷婷.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)研究[D].安徽建筑大學(xué)，2015.

[2]吳雪峰.我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)存在的問(wèn)題與對(duì)策分析[J].商，2013(15):238+235.

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 情境教育 現(xiàn)狀 問(wèn)題

中圖分類號(hào)：G423.07

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是開發(fā)企業(yè)搜集市場(chǎng)信息輔助開發(fā)決策的重要手段，同時(shí)也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程，能夠幫助學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本理論和方法，未來(lái)從事相關(guān)工作時(shí)理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學(xué)習(xí)接近“房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研實(shí)戰(zhàn)”，是達(dá)成以上目標(biāo)的關(guān)鍵。

1 情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論概述

情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論（Situated Cognition）是20世紀(jì)90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學(xué)習(xí)理論。情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論和中國(guó)古語(yǔ)“紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事要躬行”表達(dá)的意義一致，該理論在研究過(guò)程中認(rèn)為知識(shí)寓于情境之中，學(xué)習(xí)者需親臨其境、參與實(shí)踐，通過(guò)參與活動(dòng)的過(guò)程去了解知識(shí)產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程。同時(shí)，知識(shí)也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問(wèn)題的行為模式，從而達(dá)到適應(yīng)環(huán)境動(dòng)態(tài)變化的目的。因此，情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論非常強(qiáng)調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學(xué)應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學(xué)生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)第三學(xué)年第一學(xué)期開設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學(xué)內(nèi)容等相關(guān)安排如下：

2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)

通過(guò)在學(xué)習(xí)過(guò)程中綜合運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)與分析、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)分析等多方面的知識(shí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，可以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、咨詢等相關(guān)活動(dòng)奠定基礎(chǔ)。

2.2 課程教學(xué)內(nèi)容

課程教學(xué)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概論、內(nèi)容細(xì)分、調(diào)研提綱撰寫、實(shí)用方法、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、資料收集、計(jì)劃與方案、市場(chǎng)調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報(bào)告撰寫。

2.3 課時(shí)安排

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程分為理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐操作兩部分，其中理論學(xué)習(xí)共33個(gè)課時(shí)，實(shí)踐操作部分共24課時(shí)，合計(jì)57課時(shí)。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)和項(xiàng)目特性等，從不同角度進(jìn)行闡述和分析。課程教學(xué)主要存在以下問(wèn)題：

3.1 不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研提綱撰寫、計(jì)劃制定，需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識(shí)；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)，而具體在操作過(guò)程中又需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計(jì)軟件等相關(guān)知識(shí)，學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度非常高。這就要求學(xué)生具備扎實(shí)的知識(shí)積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中尚未開設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析時(shí)會(huì)比較吃力。

3.2 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目理論和實(shí)踐脫節(jié)來(lái)源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開展實(shí)訓(xùn)方案設(shè)計(jì)。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的了解僅限于書本，教授的市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，學(xué)和用的分離導(dǎo)致對(duì)知識(shí)掌握的牢固程度低。而且學(xué)生沒(méi)有具體的項(xiàng)目經(jīng)歷體驗(yàn)，在方案撰寫過(guò)程中常出現(xiàn)大而全但細(xì)節(jié)卻考慮不到位的情況，如計(jì)劃梳理了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施的全過(guò)程，卻沒(méi)有首先對(duì)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的工作目標(biāo)以及重點(diǎn)工作內(nèi)容進(jìn)行定位，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出。

3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研規(guī)范程度低

由于學(xué)生在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動(dòng)策劃需要使用市場(chǎng)調(diào)研，但當(dāng)時(shí)尚未系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場(chǎng)調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研程序，如采用問(wèn)卷調(diào)查方法時(shí)，將調(diào)研者主觀判斷帶人問(wèn)卷設(shè)計(jì)中，問(wèn)卷選擇項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，導(dǎo)致問(wèn)卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。

3.4 課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)信息

房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開展市場(chǎng)調(diào)研的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)鑒于課時(shí)安排、教學(xué)計(jì)劃等方面的原因，未提前預(yù)留時(shí)間幫助學(xué)生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對(duì)性和實(shí)用性。

4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)的思考

為了能夠規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題，建議在以后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程中采用以下教學(xué)方法：

4.1 夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

建議在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過(guò)上述兩門課程的學(xué)習(xí)讓學(xué)生掌握聚類分析、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表分析等統(tǒng)計(jì)和財(cái)務(wù)分析的相關(guān)知識(shí)，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開展市場(chǎng)分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。

4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策需求開展實(shí)地調(diào)研的情境教育

學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題，讓學(xué)生參與知識(shí)的獲得過(guò)程。具體操作步驟如下：

第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開發(fā)公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過(guò)和公司營(yíng)銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進(jìn)班級(jí)同學(xué)在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、工程進(jìn)度、營(yíng)銷安排進(jìn)度等方面內(nèi)容的基本認(rèn)知。

第二，由班級(jí)同學(xué)分組組建虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司，各同學(xué)分別在公司中扮演市場(chǎng)調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項(xiàng)目甲方代表，以課程成績(jī)作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬(wàn)元）向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)和招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容為針對(duì)土地購(gòu)買決策、項(xiàng)目開發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)或者項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略決策所需的市場(chǎng)調(diào)研分析。請(qǐng)同學(xué)們根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況撰寫市場(chǎng)調(diào)研方案并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進(jìn)度和工作完成情況支付對(duì)應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗(yàn)收成果并結(jié)清費(fèi)用），使學(xué)生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負(fù)責(zé)人根據(jù)工作內(nèi)容分工進(jìn)行分配。

第三，各小組調(diào)研報(bào)告撰寫完成后，將打印裝訂成冊(cè)，邀請(qǐng)項(xiàng)目單位參與在學(xué)院實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行的課程作品展示和成果，通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)同學(xué)們對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的掌握程度。學(xué)期結(jié)束后根據(jù)每個(gè)同學(xué)獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分?jǐn)?shù)給予對(duì)應(yīng)的課程作品成績(jī)，最后結(jié)合學(xué)生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績(jī)。

4.3 規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

第一，課程初始就和學(xué)生共同制定學(xué)習(xí)本次課程的規(guī)矩，取得學(xué)生對(duì)教師教學(xué)方法的認(rèn)同感，如學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時(shí)調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學(xué)生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的行為。

第二，通過(guò)安排定期資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭尤為迅速，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財(cái)務(wù)危機(jī)對(duì)保證房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展變化時(shí)（經(jīng)濟(jì)全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開展的調(diào)控政策如：財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來(lái)發(fā)展的走勢(shì)。同時(shí)又由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場(chǎng)不成熟

我國(guó)房地產(chǎn)是20世紀(jì)90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對(duì)世界其他國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無(wú)論發(fā)展過(guò)程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有重心，盲目前進(jìn)。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)查的房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致房屋銷售不暢，資金無(wú)法正常收回。

112政府政策影響

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，政府多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)過(guò)快時(shí)，國(guó)家嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷時(shí)，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買，維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

113風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤(rùn)的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)按照制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

12微觀因素分析

121缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中僅停留在會(huì)計(jì)核算，而缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)分析，沒(méi)有有效的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會(huì)計(jì)公司做，由于會(huì)計(jì)對(duì)公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

一些公司被剛開始的高利潤(rùn)沖昏了頭腦，不計(jì)后果的將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，而缺乏開發(fā)項(xiàng)目的全盤考慮和長(zhǎng)期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后期資金運(yùn)作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負(fù)債成本過(guò)大。

123成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目方案還沒(méi)有確定下來(lái)就著急開工進(jìn)行建設(shè)，致使在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目方案反復(fù)修改，項(xiàng)目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過(guò)場(chǎng)，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標(biāo)；再次，普遍重視對(duì)施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

21財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量資金，但是過(guò)度貸款會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度。財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度意味著資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉(zhuǎn)率偏低

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴(yán)重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過(guò)房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長(zhǎng)。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、開發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動(dòng)性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債率不匹配，致使資金償還壓力過(guò)大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項(xiàng)目開展期進(jìn)行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流入較多的一年又會(huì)產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

31加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程管理

311籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過(guò)行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過(guò)度貸款會(huì)造成負(fù)債率過(guò)高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負(fù)債率過(guò)高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于高投資項(xiàng)目，其最重要工作的就是項(xiàng)目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國(guó)家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開發(fā)商選址的錯(cuò)誤判斷，最終會(huì)導(dǎo)致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)公司從開始融資就承擔(dān)著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時(shí)回收是影響資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購(gòu)買房時(shí)確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估購(gòu)買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。

32建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒(méi)有建立和完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)使財(cái)務(wù)危機(jī)擴(kuò)大化，所以建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。

321及時(shí)編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測(cè)系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項(xiàng)目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)狀況等。

322建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，確定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負(fù)債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點(diǎn)，并根據(jù)自己公司的實(shí)際情況，具有側(cè)重的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。

4結(jié)論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能保障房地產(chǎn)公司長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：投資估算　房地產(chǎn)項(xiàng)目　重要性

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A　文章編號(hào)：2306-1499（2013）01-0017-2

投資估算是指在項(xiàng)目決策過(guò)程中，依據(jù)多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所需投資金額進(jìn)行的估計(jì)。投資估算是項(xiàng)目主管部門審批項(xiàng)目建議書的依據(jù)之一。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃，規(guī)模起了一定的參考作用，是項(xiàng)目建議書和可行性研究乃至整個(gè)決策階段成本控制與管理工作的重要任務(wù)。

1.投資估算的內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用是在生產(chǎn)或服務(wù)期一次或者多次投入并被長(zhǎng)期占用的費(fèi)用，包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金。固定資產(chǎn)即是工程造價(jià)，一般包括建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其它費(fèi)、基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息等。流動(dòng)資金是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投產(chǎn)后，用于購(gòu)買原材料、燃料、支付工資及其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等所需的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金是伴隨著固定資產(chǎn)投資發(fā)生的長(zhǎng)期占用的流動(dòng)資產(chǎn)投資，也即為財(cái)務(wù)中的營(yíng)運(yùn)資金。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目前期估算的重要性

2.1投資估算對(duì)成本控制的作用

有計(jì)劃，才有發(fā)展。尤其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、涉及到很多資金，需要有良好的前期估算，需這樣才能。投資估算對(duì)于進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、確定融資方式、制定貸款計(jì)劃起著重要作用，是項(xiàng)目籌資決策和投資決策的重要依據(jù)。是控制設(shè)計(jì)任務(wù)書下達(dá)的投資限額的重要依據(jù)，對(duì)初步設(shè)計(jì)概算編制起控制作用，設(shè)計(jì)概算不得突破批準(zhǔn)的投資估算額。其準(zhǔn)確與否直接影響到項(xiàng)目的決策、工程規(guī)模、投資經(jīng)濟(jì)效果，并影響到工程建設(shè)能否順利進(jìn)行是后續(xù)階段成本控制目標(biāo)分解的基礎(chǔ)；投資估算是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的依據(jù)，是編制初步設(shè)計(jì)概算的基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)初步設(shè)計(jì)概算起控制作用。項(xiàng)目投資估算可作為項(xiàng)目資金籌措及制訂建設(shè)貸款計(jì)劃的依據(jù)，建設(shè)單位可根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行資金籌措向銀行申請(qǐng)貸款。

2.2前期估算在房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性

如果能房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期估算準(zhǔn)確、科學(xué)，那么，該項(xiàng)目將會(huì)迅速成長(zhǎng)。項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)系數(shù)均處于持續(xù)、穩(wěn)健增長(zhǎng)的狀態(tài)，年利潤(rùn)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。在可行性研究的各個(gè)階段，由于基礎(chǔ)資料、研究深度和可靠程度等的要求不同，決定了各階段的工作內(nèi)容和投資估算精度也有所不同。項(xiàng)目決策的深度會(huì)影響投資估算的準(zhǔn)確度，也會(huì)影響工程造價(jià)的成本控制效果。投資決策過(guò)程是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過(guò)程，可以劃分為多個(gè)階段。而不同階段的決策深度不同，其投資估算的精確到也不同。

2.3投資估算是確定建設(shè)項(xiàng)目投資的關(guān)鍵

投資估算是形成工程造價(jià)的源頭，合理確定投資估算又是工程造價(jià)控制的基礎(chǔ)和載體。只有合理確定工程造價(jià)，通過(guò)有效手段控制好各階段建設(shè)費(fèi)用，才能達(dá)到理想的目的，確保建設(shè)項(xiàng)目保質(zhì)按期完工。由此可以看出，投資估算在控制工程造價(jià)中的作用是不容忽視的，合理的投資估算有助于安排好固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。投資估算是供建設(shè)項(xiàng)目決策的依據(jù)，直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析結(jié)果的可靠性、正確性。可行性研究階段是產(chǎn)生工程造價(jià)的源頭，投資估算必須科學(xué)合理，按客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，合理客觀地打足投資，工程造價(jià)管理人員要在方案優(yōu)化基礎(chǔ)上，編制出高質(zhì)量投資估算，編制投資估算的可行性研究報(bào)告一定要達(dá)到國(guó)家規(guī)定的深度，否則不能做為編制投資估算的依據(jù)。投資估算的內(nèi)容按照費(fèi)用性質(zhì)劃分，與工程造價(jià)的構(gòu)成相對(duì)應(yīng)，有靜態(tài)投資估算，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貨款利息估算，流動(dòng)資金估算。其中，流動(dòng)資金的估算不屬于固定資產(chǎn)投資估算范疇。工程建設(shè)投資估算目標(biāo)的確定是既要有先進(jìn)性，又要有實(shí)現(xiàn)的可能性，若目標(biāo)水平定得過(guò)低，則對(duì)建設(shè)者缺乏激勵(lì)性，目標(biāo)形同虛設(shè)；若目標(biāo)定的太高，則建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)投資就可能留有缺口，使項(xiàng)目投資控制成一紙空文，因此投資估算是確定建設(shè)項(xiàng)目投資的關(guān)鍵。

3.完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段成本控制的措施

3.1充分了解經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

由于國(guó)家的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息時(shí)刻在變，這些因素會(huì)對(duì)商品房的銷售情況和房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。因此，為了避免盲目投資，對(duì)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確定位，必須對(duì)本地區(qū)、周邊城市以至全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售的總體情況進(jìn)行充分了解。對(duì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及全國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)情況、發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行了解分析。根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國(guó)財(cái)政部頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度和有關(guān)的法律規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。在具體操作時(shí)遵循重要性原則，對(duì)預(yù)測(cè)期間費(fèi)用表、預(yù)測(cè)成本報(bào)表、預(yù)測(cè)損益表和預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表做了一定的合并和處理。

3.2要充分了解房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)從業(yè)人員要熟悉住房制度改革、土地使用限制、拆遷安置、產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政稅收政策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、開發(fā)銷售管理、物業(yè)管理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、新出臺(tái)的政策措施、工作部署等政策。這樣才能及時(shí)準(zhǔn)確地掌握政府出臺(tái)的調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整開發(fā)和銷售策略，避免因?yàn)檫`反相關(guān)政策法規(guī)而受到行政處罰，影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，影響項(xiàng)目進(jìn)度，造成浪費(fèi)。

3.3投資決策前進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)查的關(guān)鍵內(nèi)容是做好對(duì)周邊同類樓盤的研究，研究的主要內(nèi)容包括：競(jìng)爭(zhēng)樓盤所處位置、銷售價(jià)格、銷售手法、銷售進(jìn)度、推廣模式、戶型面積、購(gòu)房客戶、樓盤造型、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)還要了解樓盤的施工進(jìn)度和物業(yè)服務(wù)情況等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研資料確定開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。并通過(guò)分析統(tǒng)計(jì)，制定出的相應(yīng)的對(duì)策。

4.總結(jié)

投資估算對(duì)于項(xiàng)目的決策及成敗十分重要，必須高度重視。要做好投資估算工作，首先應(yīng)弄清工程投資內(nèi)容，避免漏項(xiàng)。實(shí)現(xiàn)投資估算在建筑工程中的重要作用，是一項(xiàng)有意義、有價(jià)值的系統(tǒng)工程。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文

1.1企業(yè)內(nèi)部管理層次差別較大

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的快速發(fā)展，各類資本大量融入房地產(chǎn)市場(chǎng)，各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量激增，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)魚龍混雜。隨著我國(guó)近幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)走向規(guī)范化，淘汰和重組了部分落后企業(yè)，取得了一定成績(jī)。但總體來(lái)講，在行業(yè)發(fā)展中所遺留的問(wèn)題還普遍存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)中。具有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)立足自身綜合實(shí)力基礎(chǔ)之上，開始尋找新的發(fā)展方向，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但部分房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)停留在原有管理層次，管理方法和管理策略都停滯不前，無(wú)法適應(yīng)時(shí)展需要。

1.2財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱問(wèn)題還比較突出，具體體現(xiàn)在以下幾方面：（1）財(cái)務(wù)管理制度不健全，沒(méi)有結(jié)合企業(yè)實(shí)際，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，現(xiàn)有的管理制度未有效落實(shí)；（2）財(cái)務(wù)管理工作效率較低。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作僅僅停留在編制財(cái)務(wù)報(bào)表和記賬等事物工作上，而財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)決策及財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)分析等財(cái)務(wù)管理職能未合理運(yùn)用，導(dǎo)致管理水平較低。（3）資金的使用和籌措缺乏計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理的經(jīng)驗(yàn)，以至于經(jīng)濟(jì)效益較好時(shí)，能夠選擇的投資機(jī)會(huì)較多時(shí)，增加了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

1.3預(yù)算管理不到位

部分房地產(chǎn)企業(yè)的員工在對(duì)預(yù)算編制時(shí)，存在較多錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，在編制預(yù)算、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析和編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，僅僅當(dāng)成簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)行為進(jìn)行處理。認(rèn)為預(yù)算管理和其他部分關(guān)系不大，以至于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、預(yù)算管理、決算管理效果不佳。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的預(yù)算管理組織體系，導(dǎo)致企業(yè)整體規(guī)劃無(wú)法統(tǒng)一，以至于在落實(shí)預(yù)算考核及編制預(yù)算目標(biāo)時(shí)，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的開發(fā)階段，對(duì)預(yù)算管理的重視度不夠，同時(shí)認(rèn)為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃直接的關(guān)聯(lián)性不大，而在預(yù)算執(zhí)行階段，無(wú)法確保機(jī)制的完備性，無(wú)法保障預(yù)算數(shù)據(jù)來(lái)源、數(shù)據(jù)量的及時(shí)性。在實(shí)施預(yù)算評(píng)價(jià)時(shí)，由于考核職責(zé)不明或考核力度不大，同時(shí)缺乏有效監(jiān)督管理，導(dǎo)致預(yù)算評(píng)價(jià)效果不佳。

1.4缺乏有效的內(nèi)部管理、監(jiān)督機(jī)制

目前，內(nèi)部審計(jì)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及內(nèi)部監(jiān)督的主要手段。通過(guò)運(yùn)用內(nèi)部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制實(shí)現(xiàn)再控制，從而提高內(nèi)部管理水平。但是由于部分房地產(chǎn)企業(yè)并未建立完善的內(nèi)部管理和監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致缺乏完善的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即便設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但在實(shí)際運(yùn)用中其審計(jì)職能缺失，無(wú)法對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理具有約束力。同時(shí)，由于我國(guó)缺乏COSO類似的組織來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的內(nèi)部控制體系，基本上都依靠政府部門規(guī)定來(lái)減少內(nèi)部管理制度，以至于缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制，影響企業(yè)管理水平的提升。

2企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略

2.1完善內(nèi)部管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制的完善，和內(nèi)部控制效率的提升，都無(wú)法離開整理的指導(dǎo)原則。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理需要遵循的原則主要有：（1）合法合理原則。我國(guó)的法律法規(guī)時(shí)企業(yè)管理行為的準(zhǔn)繩，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)則制度和管理行為都要以法律為指導(dǎo)，都要在法律允許范圍內(nèi)。（2）堅(jiān)持全面性的原則。在堅(jiān)持合法合理性原則的前提之下，要將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制涵蓋企業(yè)業(yè)務(wù)的各個(gè)方面，并且還要重點(diǎn)落實(shí)決策、實(shí)施、監(jiān)督等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理的整體控制，例如：對(duì)材料及設(shè)備的購(gòu)入控制、對(duì)施工成本的有效控制等。（3）堅(jiān)持謹(jǐn)慎性的原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的關(guān)鍵是有效防范風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要特點(diǎn)就是投資風(fēng)險(xiǎn)大，這就要求內(nèi)部會(huì)計(jì)控制要謹(jǐn)慎地考慮、評(píng)估、分析企業(yè)在經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)會(huì)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取將風(fēng)險(xiǎn)值降到最低，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。（4）堅(jiān)持靈活性的原則。企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制在堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則的同時(shí)，還要根據(jù)具體的環(huán)境、實(shí)際需求、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等情況及時(shí)改變、調(diào)整或完善相關(guān)措施等。

2.2做好成本管理，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

成本管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的重點(diǎn)，同時(shí)成本也是商品進(jìn)行定價(jià)的重要基礎(chǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講也是如此。做好企業(yè)成本管理具有重要的作用和意義，不僅對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格產(chǎn)生重要影響，而且與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有密切關(guān)系。房地產(chǎn)如何做好成本管理，可以從幾下幾方面入手：第一，科學(xué)制定成本的項(xiàng)目及范圍，并對(duì)其實(shí)施有效控制；第二，要在企業(yè)財(cái)務(wù)部門設(shè)置出二級(jí)成本核算的單位，而且要實(shí)施成本責(zé)任制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，堅(jiān)持統(tǒng)一管理、分級(jí)核算的原則也是很重要的，重視與各部門間的溝通和協(xié)調(diào)，及時(shí)落實(shí)財(cái)務(wù)部門所下發(fā)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，確保成本核算工作的準(zhǔn)確性，建立起完善的激勵(lì)機(jī)制。在經(jīng)過(guò)了大量的實(shí)踐表明，實(shí)施二級(jí)成本核算管理能夠?yàn)槠髽I(yè)提供更真實(shí)、有效的財(cái)務(wù)信息，為企業(yè)管理者進(jìn)行決策提供重要參考依據(jù)。

2.3明確權(quán)責(zé)，規(guī)范管理

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層面，首先應(yīng)該形成自上而下、權(quán)責(zé)清晰的管理體系，明確管控模式和職能定位，通過(guò)有效的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、清晰的責(zé)權(quán)體系、流暢的業(yè)務(wù)運(yùn)作流程、科學(xué)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，保證企業(yè)整體的組織運(yùn)行效率與效果，增強(qiáng)企業(yè)在戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)層面的競(jìng)爭(zhēng)力。在發(fā)展過(guò)程中，不斷完善管理體系，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展。

2.4獎(jiǎng)懲有效，人治管理

激勵(lì)機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點(diǎn)。建立完善、有效的激勵(lì)機(jī)制，能夠極大的提高員工工作積極性和主動(dòng)性，能為企業(yè)帶來(lái)更多效益。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際特點(diǎn)，制定科學(xué)考評(píng)辦法，綜合考慮制度管理和人治管理各方面的優(yōu)缺點(diǎn)，以服務(wù)企業(yè)為目標(biāo)，制定有效激勵(lì)策略及績(jī)效考核機(jī)制，以提高員工工作效率，確保管理水平的提升。

3結(jié)語(yǔ)

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

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[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法研究[J].西部財(cái)會(huì)，2007（9）：40

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法研究[J].西部財(cái)會(huì)，2007（9）：40

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；現(xiàn)狀；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控,給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)極大壓力和挑戰(zhàn),縮減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成,只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1在內(nèi)部加強(qiáng)建設(shè)會(huì)計(jì)控制的環(huán)境

（1）由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化造成的影響，也會(huì)受到政策形勢(shì)的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開發(fā)中要關(guān)注國(guó)家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設(shè)的周期長(zhǎng)，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風(fēng)險(xiǎn)大，在開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)時(shí)要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立搶目實(shí)施及決策責(zé)任制度，將不相容的崗位分離。

（2）開發(fā)的成本包括了許多內(nèi)容，例如材料及設(shè)備的采購(gòu)，要充分的考慮合格的供方記錄，查看生產(chǎn)廠家是否擁有ISO的國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，將采購(gòu)的成本在保證質(zhì)量的原則上降到最低，控制房地產(chǎn)成本的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。

（3）重點(diǎn)審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗(yàn)收的程序、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收人員是否符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用中，占有的比重較大的是借款費(fèi)用、廣告費(fèi)用和售房人員提成的費(fèi)用。對(duì)于重大廣告的支出要實(shí)行集體的審議決策制，對(duì)普通的廣告除進(jìn)行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比、分析，制定下年度的預(yù)算。

2完善企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)

（1）設(shè)計(jì)內(nèi)部的會(huì)計(jì)制度要便于理解、表述清晰、含義明確。

（2）設(shè)計(jì)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的同時(shí)要確保利于從上而下的溝通，要保證信息從下至上反饋的順暢。

（3）要加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)工作人員的教育和培養(yǎng)，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)員工的利益保持一致，讓內(nèi)部的控制制度從約束轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的需求。

3加強(qiáng)對(duì)于內(nèi)部的控制考核和檢查

房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進(jìn)行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財(cái)務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組，對(duì)內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進(jìn)行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過(guò)程中遇到了什么問(wèn)題，如果某項(xiàng)制度沒(méi)有執(zhí)行或者無(wú)法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計(jì)可能造成的影響。對(duì)嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)違章違規(guī)的必須處罰，只有獎(jiǎng)罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

4加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)的成本管理

進(jìn)行正確的成本項(xiàng)目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解付款情況和工程進(jìn)度，并為工程的決算提供資料。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本概算、預(yù)算及竣工決算是建立工程造價(jià)、降低開發(fā)成本、辦理工程價(jià)款結(jié)算的重要依據(jù)，也是理財(cái)管理的重要環(huán)節(jié)，必須實(shí)行內(nèi)外審查相結(jié)合的財(cái)務(wù)監(jiān)督，確保數(shù)據(jù)真實(shí)無(wú)誤。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計(jì)”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財(cái)務(wù)人員只起計(jì)賬作用，所以要求財(cái)務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)對(duì)于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

5建立起適應(yīng)市場(chǎng)變化的營(yíng)銷策略

在實(shí)施房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購(gòu)房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，并且購(gòu)房者在進(jìn)行購(gòu)房時(shí)回對(duì)比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)優(yōu)先選擇品牌價(jià)、信譽(yù)好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項(xiàng)目的資本使用效率，就會(huì)為項(xiàng)目開發(fā)造成風(fēng)險(xiǎn)。

6進(jìn)行財(cái)務(wù)督導(dǎo)和財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過(guò)程中，需要投入大量的資金，籌措資金來(lái)確保不同的投資項(xiàng)目正常進(jìn)行。所以不僅要合理的安排資金的籌措，更要做好回收投資的銜接，提高資金的運(yùn)用效率，要加強(qiáng)項(xiàng)目投資的研究和風(fēng)險(xiǎn)分析。進(jìn)行準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)減少到最低，有效地抵御、防范風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)督導(dǎo)是為了降低企業(yè)的成本，得到更大的利益，具體內(nèi)容包括了：開發(fā)過(guò)程中對(duì)于資金的籌集、占用、回收、分配等情況，開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)成本的核算是否正確，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)督，完善內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度必須要依靠對(duì)于財(cái)務(wù)制度的嚴(yán)格執(zhí)行，加強(qiáng)財(cái)務(wù)的監(jiān)督，讓各層的管理人員都認(rèn)識(shí)到監(jiān)督的目的是為維護(hù)國(guó)家、個(gè)人、集體的利益。只有憑借企業(yè)自上而下共同的努力，才可以改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀，在提高競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化。

7建立健全財(cái)務(wù)管理制度、完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系。針對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)新、成本管理雜、財(cái)務(wù)關(guān)系緊張等問(wèn)題,房地產(chǎn)公司應(yīng)建立

健全財(cái)務(wù)管理制度、完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系。健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系,包括房地產(chǎn)企業(yè)的所有業(yè)務(wù)、所有員工,實(shí)行全方位、全過(guò)程預(yù)算管理與控制,分期進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析工作。首先,以管理角度為出發(fā)點(diǎn),梳理企業(yè)財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)與流程,提高管理效率與管理質(zhì)量,有效規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);其次,制定人力資源管理制度、內(nèi)部控制制度等,實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置;再次,確保財(cái)務(wù)管理制度的嚴(yán)肅性、權(quán)威性,根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況。完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系,就要抓住現(xiàn)金管理的起點(diǎn),正確估算資金的收入和支出,確定現(xiàn)金流入和流出的時(shí)間,盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)的資金需要,并且保證非常及時(shí)地提供資金滿足這些需要。

8發(fā)展多元化的融資渠道、做好開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證。房地產(chǎn)公司融資渠道單一、審計(jì)監(jiān)督不 到位、管理任務(wù)重,發(fā)展多元化的融資渠道、做好開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證是保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行的可靠保障。

結(jié)語(yǔ)

總之,房地產(chǎn)企業(yè)得到迅猛發(fā)展,面臨了前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn),只有通過(guò)有效的財(cái)務(wù)管理手段,例如增強(qiáng)成本控制觀念、投資方向要符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求等提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平,才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),提高企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)效益

參考文獻(xiàn)

［1］唐紅真．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及改進(jìn)方法［J］．企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2005，（6）：18－19．