關于不動產的法律法規精選(九篇)

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第1篇：關于不動產的法律法規范文

關鍵詞：物權法 預告登記 法律性質 法律效力

中圖分類號：D033 文獻標識碼：A 文章編號：1006-026X（2013）04-0000-01

預告登記制度的創設，它對于平衡不動產物權變動中多方當事人的利益、保障交易的安全、促使當事人自覺遵守誠實守信的原則具的現實意義。

一、不動產預告登記制度的性質

自從《物權法》確立了預告登記制度以后，理論界就預告登記制度的法律性質就一直有討論。原因是我國關于不動產預告登記制度法律規定過于粗，導致沒有建立起一個完整的預告登記制度。但是基于實踐的需要，理論上對它的研究還在進一步的發展。目前，關于預告登記制度的性質，我國學者主要有一下三種觀點：（1）物權性質的債權：納入預告登記制度中的債權請求權，對后來可能發生的與該債權請求權相沖突的不動產物權處分行為具有排他的效力，其實也是債權物權化的表現。（2）介于債權和物權之間：這種觀點認為，預告登記之后的債權請求權是一種準物權，其介于債權和物權之間。（3）請求權保全性質：王澤鑒認為：“關于其法律性質，究為一種物權，或僅為一種債權保全的手段，甚有爭論。預告登記介于債權與物權之間，兼具二者的性質，在現行法上為其定性，實有困難，可認為系于土地登記簿上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度。”

筆者認為，經過預告登記的物權變動請求權還是一種債權。物權變動請求權是基于雙方當事人的法律行為產生的，權利人雖然有權要求義務人不得將不動產物權轉移給他人，但是并不能阻止義務人再次對該不動產進行物權處分，一旦發生了一房二賣的情形，預告登記制度就可以來保護權利人的債權請求權，經預告登記后的債權請求權具有對抗第三人的效力，是債權物權化的一種具體表現。

二、預告登記制度在實踐中的缺失

從預告登記的實踐操作反饋來看，現行的預告登記制度法律法規仍然存在缺位，配套規定不完善。

1、預告登記機關混亂

我國《物權法》第10條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產施行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”登記機關的不統一既不利于當事人進行登記確權，又不適應我國經濟建設的需求，實現商品的最大化流通以便創造更多的社會財富和不動產交易市場規則的確立。

2、預告登記制度的適用范圍狹窄

《物權法》第二十條對預告登記的范圍、效力和消滅作出了規定，但這些規定比較原則和概括，缺乏可操作性，還要在具體的不動產登記立法中對預告登記的內容進行詳細規定。《物權法》及其他配套法律法規也并未對“其他不動產”的具體范圍予以界定，更是對房屋及其他不動產買賣以外的物權變更的請求權缺少法律規范。我國不動產預告登記適用范圍的單一、狹窄，不利于從根源上發揮不動產預告登記的功用，限制了預告登記制度維護交易安全的制度價值。

3、預告登記制度的適用法律效力欠缺

預告登記制度的法律效力一般涵蓋：權利保全效力、順位保全效力和破產保護效力。只有賦予預告登記實實在在的效力，才能在實踐中促使預告登記取得實效。《物權法》第二十條規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。我國的預告登記制度的法律效力僅限于權利保全，對順位保全效力與破產保護效力均沒有相應的規定。預告登記制度法律效力的欠缺不利于充分發揮保障買受人權益的作用，更不利于維護預告登記權利人的合法利益和切實維護交易安全。

三、預告登記制度的規范完善

為切實保護買受人的權益，保障市場交易安全，促使我國不動產市場健康有序發展，充分體現預告登記制度的價值，必須積極完善現行的預告登記制度。

1、針對沒有統一的登記機構的問題，首先要健全不動產登記機關和登記配套實施法規，明確等級范圍，登記機構和登記辦法沒切實做到登記主體和登記依據整齊劃一，要做到于法有據。健全法法規以后就是應當對外統一設置一個登記機構，對外進行登記。目前我國存在大量的土地登記和房屋登記，所以可以先從建立健全房地合一的登記做起。其次，要建立健全物權信息登記制度。《物權法》第19條規定：“權利人、利害關系人可以申請查閱、復制登記資料，登記機關應當提供。”但是具體到查閱的具體程序、查閱范圍，《物權法》沒有做出規定。所以，應建立健全有關不動產信息的數據庫查詢系統，詳細錄入相關不動產信息的基本情況，并規范司法機關、行政機關、自然人的查閱、查詢、復制的范圍、事項及程序，保障交易的安全和信息的透明。

2、預告登記的本質是為了使債權請求權具有排他的效力，可以對抗第三人，因此進行預告登記的合同是優先未進行預告登記的合同的，這樣做可以維護交易安全。所以要是可以擴大預告登記的適用范圍，就可以更好的發揮預告登記的作用。

在實踐中，我們要從以下兩方面來擴大預告登記的適用范圍。一是要積極擴大預告登記所保護的請求權的范圍。實踐中常見的設定抵押權、地上權、不動產租賃、遺產分割請求權以及如建筑工程承包人的優先受償權、優先購買權之請求權等都可以包含在成為預告登記制度的適用范圍之內。二是要擴大預告登記的適用對象。除去不動產，還可以包含特殊的動產，譬如飛機、汽車以及輪船等，實踐中這些特殊的動產因為自身價值比較大，僅僅適用違約責任很難保護債權認的權益，所以可以包含在預告登記制度的范圍之內。

第2篇：關于不動產的法律法規范文

一、注重業務、法律法規知識的學習。

鎮國土所根據工作業務性較強，針對自身知識結構及履職能力方面的缺漏，每周二下午組織全所工作人員開展集中和自學等不同形式的學習，在工作之余，擠出時間進一步學習《土地管理法》、《不動產登記條例實施細則》、《物權法》《不動產登記暫行條例》等法律法規，堅持閱讀《國土資源報》，并且研究上一周工作的問題，提高了自己的法律意識和法制觀念，有效促進自己開展各項工作。做到針對用地戶提出的國土業務問題給予滿意回答。

二、嚴格執法監察、保護耕地，合理分配土地資源。

1、我所進一步認真落實耕地保護目標責任制，加大基本農田保護力度。對耕地保護情況進行巡查，及時制止土地違法行為的發生，認真開展衛片執法工作，對2017年度部級衛星遙感發現的違法用地，積極配合當地政府進行整改查處。

2、嚴格土地管理，我所對本轄區準備采取定期和不定期的動態巡查，出動巡查車70余次，主要對4個石場，1個磚廠，3個火山灰場及違章建筑和非法用地進行監管。對本轄區內不在規劃區外非法建筑（林地、耕地）和改變土地用途的，每周動態巡查不少于三次，并且對違法案件及時上報到縣局執法監察科和大隊，配合縣局各科室完成執法，并對其下達停止違法行為的通知，第一時間向鎮分管領導、主要領導匯報，及時處理。

三、加強規范不動產登記，完善檔案。

上半年，我所始終堅持規范服務程序，實行陽光操作，不動產權產籍，涉及到所有權人的切身利益，為了保證服務質量，理順產權產籍手續，仔細調查產權來源的真實性、合理性、合法性、有效性，認真負責好資料的收集、填寫、整理、歸檔工作，建立健全各種工作臺帳，嚴把資料審核關，貫徹落實責任追究制。核發不動產權證120本，房屋他項權證書抵押辦理13本，協助法院及司法部門調檔查詢25余次，出具各項查檔證明2000余份，注銷他項權證書42本。在檔案管理中認真嚴格按照《不動產登記條例實施細則》、《不動產登記暫行條例》等法律法規的要求，建立健全電子登記簿，辦理所有登記前必須查閱登記簿，充分發揮登記簿公信力和公示力的作用。日常檔案及時按照檔案管理的要求整理裝訂，不堆積、不拖延，上半年共整理不動產籍檔案80余份。

四、是立足本職，做好農村宅基地管理工作

在過去的工作中，嚴格執行《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》以及國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》等法規政策，進一步加強建設用地管理，認真執行鄉鎮土地利用總體規劃和村莊規劃，我所對所轄區內農村空閑房屋和閑置宅基地進行了初步調查，調查農村空閑房屋和閑置宅基地大約為428戶左右，在結合危房改造項目中，按照嚴格管理、提高效率、便民利民的原則，對符合條件申請宅基地的建房戶及時受理申請，進行現場勘查、放線和用地審核，上報資料嚴格把關，在鎮政府審核后，報縣局審批。

五、征費工作

積極開展工作，根據縣局的統一安排和要求，及時督促各企業和采礦點按時足額繳納《土地年租金》《礦產資源補償費》。及時完成縣局下達的各項工作安排和收費指標。

六、地質災害防治和礦產管理

在每年的地質災害高發期，實行24小時值班安排專人看守，遇到地質災害及時啟動地質災害預案，發現災情及時向縣局，鎮委，鎮政府匯報。按時對采礦許可證進行年審檢驗。

七、土地糾紛的解決和拆遷工作

對本轄區內的土地糾紛及時調解處理，做到細心講解，熱情服務，根據法律法規進行調解，做到了零上訪。積極配合政府做好拆遷各項工作，圓滿完成拆遷各項任務指標。

八、加強自律，廉政勤政

第3篇：關于不動產的法律法規范文

關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度

不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（prinzip desporsonen foliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。

（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（prin-zip des reaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

（三）托倫斯登記制度（torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。

二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統一、登記機關的不統一、登記程序的不統一、登記效力的不統一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。

第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。

第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。[4]但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益

活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法。可見，西方各國將不動產登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。

（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記。《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。

（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。

（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。

我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1] 參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3] 趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。

[4] 金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。

第4篇：關于不動產的法律法規范文

關鍵詞：中小企業；融資；動產擔保；權利擔保

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）04-0092-02

中小企業在我國國民經濟中具有重要作用，已經成為我國國民經濟增長和協調運行的基礎性力量，支持中小企業發展具有重要意義。一直以來，融資難都是制約中小企業快速發展又難于破解的主要問題之一。造成中小企業融資難的原因有許多，其中信貸融資難的主要因素則是金融機構過于依賴土地和建筑物等不動產作為擔保物，而中小企業的主要資產卻多以動產和權利為主。基于緩解融資難現狀，支持、促進中小企業發展的現實需求，越來越多的金融機構、行政部門、企業積極創新融資擔保模式，并付諸于實踐。融資擔保模式創新過程中存在諸多的法律問題，值得我們關注并不斷探求完善相關法律制度的對策。

一、中小企業融資擔保模式創新的實踐

中小企業享有的權利種類繁多，擁有的動產資源豐富，這些動產與權利都可成為擔保物，因此，減少金融機構對不動產擔保的依賴，創新中小企業融資擔保模式，具有廣闊空間和大好的前景。近幾年，在中國人民銀行的推動下和政府的支持下，金融機構對動產和權利擔保融資業務創新的力度不斷增加，取得了較好的效果。

（一）權利擔保融資的創新

1、用益物權擔保融資的創新

用益物權是指對他人的物在一定范圍內，加以使用和收益的定限物權［1］。《物權法》第184條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律另有規定可以抵押的除外。除此之外，《物權法》對用益物權作擔保物并無限制，這為用益物權擔保融資提供了法律保障。實踐中，基于林地承包經營權、采礦權、海域使用權等權利作擔保融資的模式，都屬于用益物權擔保融資創新的范疇。這些用益物權用于擔保融資，幫助了許多中小企業利用潛在價值得到所需信貸資金，并在一定程度上提高了放貸銀行的資金使用率。

2、財產權利質押融資的創新

根據《物權法》第223條的規定，股權、知識產權中的財產權、應收賬款等財產權利可以出質。實踐中，對于債權人而言，股權、知識產權、應收賬款等權利質押的風險較難控制，因此，金融機構并不愿意接受這些財產權利質押。近幾年，金融機構關于財產權利質押貸款的探索與創新主要是完善質押融資中的權利價值評估、權利出質登記、權利交易等相關操作環節，以此降低融資風險，消除金融機構的顧慮，推動權利質押融資的發展。此外，金融機構也在不斷探索拓展應收賬款質押的類別，由此出現了訂單質押、旅游門票收費權質押等融資模式，這些融資模式把企業無形財產轉化為了動態資產，緩解了企業融資難的狀況。

3、其他權利擔保融資的創新

權利擔保融資模式創新的實踐還有很多，如簡陽農村信用合作聯社推出的沙石開采權質押貸款，嘉興銀行推出的排污權抵押貸款，義烏地區推行的商位使用權質押貸款等等。這些權利擔保融資模式拓寬了企業的融資渠道，在一定程度上解決了企業融資難問題。

（二）動產擔保融資模式的創新

動產資源種類較多，融資空間廣闊，金融機構不斷加大對動產擔保融資模式的創新力度，推出了油品、黃金、黃酒、大蒜等動產質押貸款模式，再如山東恒泰農村合作銀行推出的鋼結構抵押貸款模式，這些新的擔保創新方式在一定程度上滿足了企業的資金需求、促進了銀行貸款的良性循環。

（三）保證擔保融資模式的創新

保證擔保融資創新主要是聯保貸款模式，即三個或三個以上企業按自愿原則組成聯保體，銀行對聯保體成員進行授信，成員之間相互承擔連帶責任的一種融資模式。根據行業、地域的不同，各銀行采用的中小企業聯保貸款模式亦不同，有聯保基金模式（協會聯保模式）、網絡聯保、行業聯保、聯貸聯保等多種模式。聯保貸款模式有利于成員間內部監督，相互督促及時還款，同時，還具有更強的靈活性、可變性、易操作性，聯保貸款為中小企業獲得了更多的信貸資金。

二、中小企業融資擔保模式創新中的法律困境

（一）相關法律規范不健全

中小企業融資擔保模式的創新與發展，需要相關法律制度的保護和扶持。而權利和動產擔保法律規范的不健全，導致中小企業融資擔保模式創新發過程中存在諸多問題。

1、權利擔保的合法性缺失

（1）排污權抵押貸款缺乏法律依據

自2008年嘉興市推出排污權抵押貸款以來，排污權抵押貸款模式迅速在全國蔓延。關于排污權的法律性質，學界有多種觀點：有學者主張排污權屬用益物權［2］；有學者主張排污權具有準物權屬性［5］；有學者認為,排污權是種新型的環境役權［3］；有學者認為,排污權屬于人役權［6］。也有學者認為,排污權進入物權體系困難重重，而將排污權歸入合同債權既在理論上可取，又有助于排污權靈活運作［4］。然而，依物權法定主義，排污權并未作為物權得到法律上的承認，其物權屬性不能確定。同時，排污權的環境役權、人役權、合同債權性質也局限于理論探討，沒有得到立法機關的確認。因此，排污權抵押貸款的實踐探索還缺乏法律依據，對于排污權的屬性、排污權抵押的可行性以及排污權交易的條件等問題都有待相關法律法規的確認與完善。

（2）河道沙石開采權、商位使用權擔保貸款缺乏法律保障

2010年簡陽市探索出沙石開采權質押融資模式，為保障這一模式順利實施，人民銀行簡陽市中心支行會同簡（下轉第94頁）（上接第92頁）陽市水利局了《簡陽市河道沙石開采權質押貸款管理辦法（試行）》。然而，對于沙石開采權的性質，有學者主張河道沙石屬礦產資源，沙石開采權則屬于采礦權［7］，若此種主張成立，則沙石開采權屬用益物權，沙石開采權擔保的方式應為抵押。《水法》、《礦產資源法》及相關法律法規對沙石開采權性質并沒有規定，因此，沙石開采權擔保是抵押還是質押，滿足哪些條件此項擔保可以成立，仍有待相關法律法規予以明確規范。

目前，全國許多金融機構推出了商位（鋪）使用權擔保貸款。對于商位使用權擔保是抵押還是質押，商鋪使用權能否轉租等問題，現有法律法規的規定并不明確，有待進一步規范。

2、動產質押監管法律法規不完善

隨著動產擔保融資的發展，動產質押監管這一融資擔保模式迅速興起。在實踐中，動產質押監管的一般操作模式為：債務人向銀行申請貸款并以動產進行質押擔保，銀行委托第三人（一般為物流企業，在動產質押監管中作為監管人）代為監管質物，履行監管責任，包括但不限于對質物的數量、質量的監管，對債務人或出質人出入庫權利予以限制和約束，必要時對債務人履行債務的能力予以監管，發現有害于質權人利益的情形時及時通知質權人，防止損失的發生或擴大［8］。由于法律對“監管”的概念并無明確規定，我國動產質押監管法律法規也不完善，動產質押監管實施過程中債權人與監管人主要通過質押監管合同明確各自的權責。因此，訂立合同時未考慮到的風險出現時，債權人與監管人的權責分配就缺乏法律保障，所以，要積極完善動產質押監管的相應法律法規，為動產質押監管業務的發展提供法律保障。

3、融資性擔保機構行業規范的缺失

融資性擔保機構對保證擔保融資模式的創新與發展起著舉足輕重的作用。由于缺少對擔保機構的法律規范和行業管理，實踐中，擔保機構擔保效力不足，不能發揮其應有的作用。因此，要積極完善融資擔保機構相關法律法規，明確融資擔保業監管主體、為擔保機構確定對等的權利與責任，消除現存的政策，健全擔保機構的信用評價體系。

（二）法律環境的缺失

1、中小企業融資擔保缺乏法律的有力支持

目前，《物權法》、《擔保法》等法律對擔保登記制度、擔保物流轉制度的規定不健全，這導致設定擔保難，實現擔保債權難。因此，要積極制定和完善各類擔保物的流轉制度和擔保登記制度，以推動動產和權利擔保的發展，為中小企業融資擔保模式創新提供法律支撐。

2、征信立法的不足

最大限度的消除借款企業、擔保人與金融機構間的信息不對稱，是解決融資難的基本途徑。目前,我國征信管理法律法規尚未制定，這嚴重影響了征信業的發展，進而導致金融機構對中小企業信用評估水平較低，對中小企業融資過程中，騙貸、資產重復抵押、關聯企業擔保等違法行為很難遏制。因此，要加快建立征信管理法律法規，明確征信機構信息采集、信息披露、征信當事人的權益等法律問題，促進中小企業融資活動健康發展。

中小企業融資擔保模式的不斷創新，確實在解決融資難問題上發揮了積極作用。然而，只有經過法律層面的突破，才能將市場發現的創新需求轉化為可以復制與推廣的有效模式。因此，完善相關法律制度，支持和推動中小企業融資擔保模式創新與發展，是緩解中小企業融資難現狀的現實需求。

參考文獻：

\[1\]魏振瀛.民法\[M\].北京大學出版社,2002,(2):P256．

\[2\]高利紅,余耀軍.論排污權的法律性質\[J\].鄭州大學學報,2003,(3):83-85.

\[3\]鄧海峰.環境容量的準物權化及其權利構成\[J\].中國法學,2005(4):59-66.

\[4\]唐惠子,劉俊肖.從物權法的視角看我國的排污權交易制度\[J\].資源與產業,2007,(6):71-73.

\[5\]鄭庭偉.論排污權\[M\]//王呂忠梅,徐祥民.環境資源法論叢,北京:法律出版社,2005:309-341.

\[6\]袁巍.排污權性質的理論選擇\[J\].濱州學院學報,2010,(4):61-62.

第5篇：關于不動產的法律法規范文

一、未進行首次登記的必須先辦理首次登記

《規范》第1.2.3條規定：“未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但下列情形除外：

1.預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記的；

2.在建建筑物抵押權登記的；

3.預查封登記的；

4.法律、行政法規規定的其他情形。”

可以看出，不辦理首次登記不得辦理其他登記，幾個除外的情形都是不具備辦理首次登記或者不需要辦理首次登記的情況。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二十四條規定，不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。在《規范》出臺前《細則》中也做出了明確規定。

分析《規范》第9.1條規定，國有建設用地使用權和房屋所有權首次登記里面有三個要點需要厘清。第一，首次登記必須去現場查看；第二，必須提交建設工程符合規劃的材料和房屋已經竣工的材料；第三，確認建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等材料。物權的主要目的在于定紛止爭，首次登記需要審核的部分內容是其特有的要件，如規劃驗收、消防驗收、房屋質量驗收等，都屬于首次登記時的要件內容，如果不能在首次登記環節予以明確，后續登記可能會出現很多糾紛和矛盾，物權登記便失去了其最根本的意義。

最高人民法院《關于轉發住房和城鄉建設部〈關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函〉的通知》（法〔2012〕151號）規定，執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后可以向房屋登記機構發出《f助執行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。由于不動產登記前，房屋首次辦理的為初始登記，可以認為該通知的內容也是對必須進行首次登記的詮釋。

二、辦理過首次登記的多次產權轉移不需要逐步記載登記簿

《規范》第1.10.1條規定，已辦理首次登記的不動產，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產但尚未辦理轉移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利轉移的，不動產登記機構辦理后續登記時，應當將之前轉移登記的事實在不動產登記簿的附記欄中記載。可以看出，中間過程的產權人記載只需記載在附記欄，說明來龍去脈即可。

《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因繼承或者人民法院的生效法律文書取得的所有權，不需要經登記就可以獲得，繼承發生之時或者判決生效之日，即取得物權之日。如果繼續對中間環節產權人進行登記的話，將會形成登記部門在知情情況下登記簿記載的產權人和實際產權人不符的情況，因此可能產生更復雜的糾紛，登記部門有可能需要承擔一定責任。舉個極端的例子，如果中間環節的產權人記載于登記簿之后，被法院查封，造成無法辦理到判決書產權人名下的情況，會變得更加復雜。

三、首次登記未辦理主體已經不存在的登記情況

在法院協助執行或者發生繼承后再次轉移的時候，很多需要進行不動產首次登記的不動產所有權人已經不存在。這種情況下，登記是否按照在先登記原則先行登記到首次獲得的產權人名下，筆者認為值得商榷。

《物權法》出臺后，最重要的變化就是登記簿取代產權證成為不動產登記效力的最高證明，不動產證只是不動產所有權人的一個證明，當和不動產登記簿不一致時，以不動產簿記載為準。《規范》第1.6.3.3條規定，查封抵押時，可以換發或者補發不動產證書或者不動產證明。可以看出，登記簿效力的概念在加強，證書作用在弱化。如果繼續沿用以前房屋登記時不發證只是記載于檔案的做法處理此類問題已經行不通了。

第6篇：關于不動產的法律法規范文

2018年6月25日是第28個全國“土地日”。我們XX國土資源所按照縣國土資源局有關搞好此次宣傳活動的工作部署，圍繞"珍惜土地資源，建設美麗家園"這一宣傳主題，積極做好宣傳活動工作，充分運用發放宣傳本和宣傳畫，設立咨詢臺等形式，掀起宣傳國土資源國情、國策、國法的，增強全社會的國土資源憂患意識和保護意識。據統計，在"6.25土地日"期內，我們所共發放世界土地日宣傳材料126份，向過往群眾講解國土資源法律法規，大力宣傳最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度；收到了良好的效果，現將我們開展"土地日"宣傳活動的有關工作總結如下：

一、領導重視，精心組織；我們XX國土資源所接到縣局關于開展第28個全國"土地日"宣傳活動的通知后，立即向政府分管領導作了詳細的匯報，成立了由國土資源所、政府宣傳等部門人員組成的"6.25土地日"宣傳活動小組，制訂了此項宣傳活動的工作計劃，以保證此次活動的順利進行。

二、落實任務，明確重點宣傳內容；通過開展此次活動重點要做到以下重點內容：（一）是廣泛深入宣傳我國土地資源國情、國策，宣傳最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，進一步增強全社會珍惜土地資源、節約集約用地意識；（二）是廣泛宣傳各地堅守耕地紅線、扎緊耕地保護“籬笆”，以及節約集約利用土地，轉變土地利用方式的做法、經驗和成效；（三）是廣泛宣傳國土資源節約集約模范縣（市）創建活動開展情況，總結推廣節約集約用地好模式、好典型、好經驗，推動創建活動的深入開展；（四）是廣泛宣傳推進不動產統一登記制度取得的新進展，深入宣傳和解讀建立不動產統一登記制度的重要意義，積極做好輿論引導，為推動不動產統一登記制度改革營造良好的輿論環境。

三、形式多樣，效果良好；我們國土資源所圍繞"土地與生態文明建設"這一宣傳主題大力宣傳我國的土地資源國情和"十分珍惜，合理利用每寸土地，切實保護耕地"的基本國策，著力宣傳堅守18億畝耕地紅線在當前保增長的新形勢下的重大意義，深入闡述節約集約土地，嚴格規范管理的深刻內涵。

我們XX國土資源所通過開展以上的宣傳活動，收到了良好的效果，全鎮各地掀起了宣傳國土資源國情、國策、國法的新，國土資源法律法規知識進一步深入人心。

第7篇：關于不動產的法律法規范文

（一）評估人員學習準則的積極性很高準則后，各地評估機構都積極組織學習和討論，力求把握準則的精髓，以有效指導評估實踐。調查顯示，有70.59％的人對評估準則體系和各項準則進行過系統的學習，20.59%的人對其大部分學習過。可見，評估人員對準則的學習積極性還是很高的。

（二）評估人員對準則的滿意度較高對四項準則滿意程度的調查顯示，有89.29%、94.10%、93.25%和92.98%的評估人員分別對企業價值評估準則、機器設備評估準則、不動產評估準則和以財務報告為目的的準則表示滿意。可見，四項準則的滿意程度還是很高的。企業價值評估準則的滿意度相對較低些，這與企業價值評估業務的復雜性有很大關系。其中，評估機構的法定代表人（92.6%）、部門經理（92.08%）和業務經理（91.26%）對該準則的滿意度比其他評估人員相對較高，管理層對準則的接受和支持更能推動準則的規范作用。

（三）準則的執行遵守情況較好調查顯示，在執行機器設備評估業務時，44.70%的評估人員完全遵照準則執行，51.29%的評估人員按照強制性的條款執行，4.01%的評估人員按照利于自己的條款執行，沒有人不執行準則。在執行不動產評估業務時，46.72%的評估人員對于強制性的條款才予以執行，43.25%的評估人員會完全遵照執行，8.24%的評估人員有時執行有時不執行，0.69%的評估人員對利于自己的準則執行，1.10%的人員不清楚。

二、準則實施的主要效果

（一）準則的規范作用顯著從總體上看，四項準則都起到了明顯的規范作用。對于企業價值評估準則，50.78%的評估人員認為其規范作用很明顯，44.57%的人員認為起到了一定的作用，從總體上為評估人員執業提供了科學依據。對于不動產評估準則，43.33%的評估人員認為其規范作用很明顯，52.59%的評估人員認為起到了一定的作用。比較系統的評估準則可以使評估人員執業有章可循，客戶也更愿意提供資料。具體分析，不同職務的評估人員的看法不同。企業價值評估準則的不同看法，如圖2所示。可見，越是評估一線人員越能感受到準則的規范作用。

（二）執業風險明顯降低資產評估從受托到收集市場信息、對被估資產狀況的勘察、對參照物的選取、評估方法擇定，直到評估報告的出具，是一個諸多要素相互交合的復雜過程。在這一過程中，由于評估人員對法律、法規及政策的把握以及執業水平存在差異，在執業過程中達不到專業標準就容易導致執業風險的產生。準則的頒布使評估人員的專業判斷在準則框架內合理合法地執業，減少了主觀性對評估過程的影響，大大降低了評估人員的執業風險。調查顯示，對于企業價值評估準則和不動產評估準則，分別有73.29%和91.91%的評估人員認為嚴格執行準則可以降低執業風險。

（三）評估質量與執業水平明顯提高準則的頒布為評估人員執行業務提供了統一的執業依據，提供了科學的標準和全方位的指導，也成為有關監管方進行有效監管的統一尺度，推動了評估人員獨立、客觀、公正地執業。在評估過程、評估程序以及評估報告方面，評估人員基本都能嚴格遵照準則執行，提高了行業的規范化水平和執業質量。調查顯示，對于企業價值和不動產評估準則，分別有69.72%和74.57%的評估人員認為可以提高評估質量和執業水平。（四）社會各界給予較高評價準則頒布以來，中評協、地方協會及其他相關部門相繼舉辦了一系列的研討班、培訓班，以加強評估界對各準則的理解、貫徹和執行，在業內引起了廣泛的討論，得到了廣大評估人員的認可和接受。與此同時，與評估行業相關的行業外人士對準則的呼聲和期望也越來越大，其頒布有助于維護社會公平和公眾利益，有助于評估報告使用方正確理解評估行為、過程和結論，因此，社會各界對準則都給予了較高的評價。

三、準則實施的主要問題

（一）準則執行有一定難度評估人員執行不動產準則遇到的最大難度是對準則尚未完全掌握，占39.97%；其次是時間精力花費大，占29.77％；最后是委托方缺乏配合，占28.76％。其中4.52%的評估人員認為準則的“操作性差，不好執行”，比如，準則條款原則性較強；具體參數調整范圍沒有明確規定；準則的第十六條和第十七條不好操作等。1.51%的評估人員認為準則中有些條文不明確，如準則的第二十七條、第二十九條和第三十一條。另有3.68%的評估人員選擇其他難度。比如，行業壁壘、操作機構過多、標準不統一、地價指數沒公布等。

（二）準則執行力度不足根據企業價值評估準則的調查，除了3.57%評估人員表示不清楚外，沒有一人完全不執行該準則。但是，只有39.91%的評估人員完全遵照執行，46.58%的評估人員只是對強制性的條款予以執行，4.35%的評估人員對有利于自己的條款執行，另有5.59%的人員有時執行有時不執行。不同職務評估人員執行準則情況，如圖3所示。

（三）多種參考標準并存當選擇不動產評估方法時，關于各種涉及不動產評估的相關標準，執行或參考最多的是《資產評估準則———不動產》，占92.67%；其次是《房地產估價規范》，占83.15%；再次是《城鎮土地估價規程》，占74.26%；2.18%的評估人員還參考過其他的標準，如財政部91號文《資產評估操作規范意見》、《房地產抵押估價指導意見》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等。

四、提高準則實施效果的政策建議

（一）加大評估準則的社會宣傳力度對于準則原則性的定位，需要中評協繼續引導評估人員正確認識。至于操作性問題，可以在準則體系的其他層次予以解決。另外，準則沒有很有力度的推進，與監管方的理念也有關，尤其是證監會，有時他們的理解與準則不一致，如果評估人員沒有按照他們的要求去做，則會面臨很大風險。所以，對基層國資委部門、證監會等監管方也要加強評估準則條文的宣傳和培訓。

（二）加大基礎性工作的投入據調查顯示，評估人員普遍反映參數的選取、方法的使用等技術性工作比較困難，需要有可靠的數據平臺、操作性的指導、案例的參考。對于折現率、期限等參數，美國提供參數指導值，而我國的修正標準尚未建立，由定性轉為定量，是今后行業發展的重大問題。對于數據庫的建立，由于成本高、耗時長，且需要持續更新維護，則需要各地方協會組織各地的評估機構共同完成數據的采集匯總工作，并與資訊公司、數據公司建立長期合作關系，由評估協會負責信息費用，當地評估機構免費享用。對于案例的提供，目前主要是以學者發表學術論文的形式，但是從論文中提取的信息量小、局限性大。建議由評估協會牽頭組織，規定評估機構定期提供一至兩份具有代表性的匿名案例，再由中評協組織編寫成案例集，免費提供給積極有效配合協會工作的評估機構，其他機構則要付錢購買。

（三）強化系統性、實踐性強的后續教育評估人員工作非常繁忙，系統學習的時間較少，通常是在工作中有針對性地學習，所以統一性、系統性、連貫性較差。建議中評協聯合其他相關機構，出版更多的著作、教材，或者在培訓中去強化這方面的學習，并結合大量案例來深化對理論的理解，有針對性的安排培訓內容，做到各有側重。另外，對于培訓工作，由于時間和空間有限，有時不可能照顧到所有評估人員，所以，遠程培訓一定要在各地落實到位。各地評估協會要嚴格培訓后的考核標準，切實提升評估人員執業水平。

（四）確立評估準則的基準地位隨著資產評估在市場中的作用日益提高，評估的執業風險也在逐步加大，但是我國目前仍缺少相應的法律保障體系。資產評估準則作為行業的行為規范和技術標準，是所有執業評估人員必須遵守的從業基準，應該具有很強的約束力，但是由于準則是由協會名義頒發的，屬于行業自律性質，因此不具有法律法規的強制性。中評協可以推動評估準則在相關法律法規中的基準地位。在將來評估法中強調準則的規范作用；在國有資產管理法律法規中體現對準則的確認；在有關證券監管的法律法規中體現遵從評估準則出具的評估報告；在司法處理中把評估準則作為判定的重要依據，對于完全遵照準則執行，其評估結論符合合理判斷的評估事項，允許評估人員得到一定的免責。一旦評估準則在社會各界確立了基準地位，得到相關法律法規的認可和參照，執業人員的準則執行力度自然會加大，可以有效促進評估行業的進一步規范，提升評估服務的公信力，進而可以引發市場對評估的自愿需求，收費標準也可相應提高。

第8篇：關于不動產的法律法規范文

一．不動產物權登記制度的基本理論。

1、不動產物權登記制度的法律意義。

不動產物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上，它是不動產物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則，是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現形式。根據現代各國物權法的規定，物權變動的公示方法，不動產物權以登記，即物權變更登記，為物權變動的公示方法；動產以交付，即占有的移轉，為物權變動的公示方法。物權以登物權變動之所以要公示，是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權，具有絕對排他性效力，對物權人的物權，任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務，但如果不能從其外部察悉物權變動的征象，則會給第三人造成難以預測的損害，直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性，通過公示使物權法律關系得以公開透明，使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現狀，其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全，保護善意第三人的利益。

2、不動產物權登記的性質及登記機關

不動產登記的性質，依我國學者之通說，屬于一種行政行為，它體現的是國家行政權力機關對不動產物權合理干預，目的是為了明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。

關于不動產物權登記之主辦機關，現代各國和地區做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機關主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產登記局或“地政事務所”主辦。如日本的不動產物權登記為法務局、地方法務局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設立的“土地登記局”，在英國，統一管理城鄉土地權屬的登記機構是“政府土地登記局”。

關于登記機關的職責，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：

一是登記采形式審查主義。登記機關對不動產物權登記申請，只進行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據所載的內容，予以登記。至于契據所載權利事項，在實質上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機關也不承擔錯誤登記的責任。

二是登記采實質審查主義。即登記機關對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產物權變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權利人于損害時，受害人得請求國家賠償，但登記機關本身不予賠償。

三是任意登記主義。對于不動產物權變動不作強制要求，但是一經登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權利人受損害時，登記機關則負損害賠償之責。

3、不動產物權登記的法律效力。

不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。

二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國等國采此立法例。

三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。

另外，對不動產物權登記的效力，多數國家及地區還根據登記原因的不同而賦予登記不同的效力。

一是依當事人的民事法律行為而變動不動產物權者，非經登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產上設定物權的行為。“非登記不生效力”是指只有當事人的法律行為與國家專職機關的登記行為相結合，才能實際發生物權變動的法律效果。

二是依法律行為以外的法律事實而取得物權者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強制執行、土地回復、附和、房屋新建等原因而取得物權者，均不以登記為物權變動的生效要件。但是出于維護交易安全的考慮，各國和地區的民法同時規定，此等場合，物權人在登記以前，不得處分已取得的物權。

二、我國不動產物權登記制度的現狀及其存在的問題。

我國迄今尚未制定物權法，也沒頒布專門的不動產登記法，有關不動產物權登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及一些司法解釋，不動產物權登記制度尚未在中國得到系統地建立，而且現行法規中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在的主要問題有：

1、登記的法律依據不統一。不動產物權登記，通行的做法，實質上依據一國民法典之有關規定，程序上則依據專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規，如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規則》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，政出多門。

2、登記機關不統一。根據不動產物權類型的不同，我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業管理機關。登記機關不統一，損害了登記制度的基礎權威。

3、登記效力不區分不動產物權變動的原因。如前所述，世界上多數國家和地區大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現行法不區別不動產物權變動的原因，而一律規定非經登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。這一規定，是與我國《繼承法》的規定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權，而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。又如，1987年的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第10條規定：“新建房屋，應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權，那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。

4、絕對化的登記要件主義。對于不動產物權登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉建設環境保護部制訂的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規定。根據我國學者的一般看法，不動產所有權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現有財產秩序等問題。

5、把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件，混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規定，不動產抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現行行政法規和司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效，如1990年最高人民法院《關于私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函》規定：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，末辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

顯然，現行法律和司法解釋的上述規定不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權變動和債權變動。不動產物權移轉合同，是以移轉不動產物權為內容的債權合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，即發生債權的變動，當事人開始享有債權法上的請求權。依據合同的規定，不動產物權的出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產物權移轉債權合同履行效力所致，不動產物權登記也是合同的履行行為，其法律效力是發生不動產物權的變動，本質上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。

三、我國不動產物權登記制度的立法完善。

如上所述，目前我國的不動產物權登記制度已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善：

1、通過物權立法，統一不動產物權登記的法律依據，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。

2、制定不動產登記法，規定不動產物權登記機關的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產物權登記制度。

3、統一不動產物權登記機關。不動產物權民登記，是維系現代財產秩序非常重要的一環，具有技術性、專業性的特點，只有由專門機關專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產物權登記機關，統一管轄不動產物權登記工作。

4、登記機關對不動產物權登記申請，實行實質審查主義，以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯造成登記錯誤，給當事人造成重大損害的，應負賠償現任。

第9篇：關于不動產的法律法規范文

作者簡介：李潔媚，中國地質大學（武漢）。

建筑物區分所有權是與房屋所有權登記相關的一種單獨所有權類型，它的獨立性與完整性體現在包含專有權、共有權與管理權三項權利內容。對于專有權這種排他性的權力，在現行的房屋登記簿與房產證上可以得到登記上的保障。而對于共有權的客體共有部分則存在缺乏明確劃分標準、缺少登記規定等問題。在2015年全面推行不動產統一登記的大形勢下，筆者將就共有部分登記相關規定進行研究討論。

一、共有部分登記范圍的認定

（一）法律規定中的問題

在我國現行的法律法規中，缺乏對共有部分登記的專門規定。在建筑物所有權證書上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房為例，“房屋公攤”是指分攤的公用面積，與套內面積一起構成了商品房的建筑面積，在房產證書上得到列明，以證明是業主所有權的一部分。但是，公攤部分與共有部分的范圍是不一致的，它主要集中于建筑體內部與套內居住相關的外墻墻體、樓梯、公共過道等公用部分。而如今建筑物共有權爭議熱點涉及到的車庫、綠化帶、樓頂平臺等部分則缺乏法律規定的登記規則與形式。權力狀況與登記客體不匹配，在現行的不動產登記模式下，共有權無法得到保障。

在對這一部分的登記展開研究前，要對建筑組區分所有權的共有具體部分進行明確。這是開展登記研究的前提與重要環節。

在對這一范圍的認定上，一般存在三種模式，一是排除式，二是列舉式，三是排除與推定、列舉相結合式。我國《物權法》中采用的就是第三種，排除的方法。規定建筑物內除住宅、經營性用房等專有部分以外就是共有部分。具體來說在該法第七十條規定了：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”；第七十三條補充規定了道路、綠地、公共設施等也屬共有部分。這種以專有部分為主導的模式造成了對共有部分認定的模糊，只是一般性籠統的規定，而且在實踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場所、公共設施”全部認為是業主共有就是不合理的，如已被租賃或認購的公共服務設施建筑就不能籠統的被確定為業主共有。因此，在2009年出臺的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》采取了列舉法加排除法的方式對《物權法》的不足進行彌補，對專有部分概念定義為具有構造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠登記成為特定業主所有權的客體。并對共有部分做出了一些列舉式的補充。此外，涉及到區分所有權登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規章。但這樣的登記規則只是原則性的規定，對于具體劃分和如何登記都沒有涉及。

時至今日，我國立法中仍未提供對共有部分的認定要件，認定標準也不能最終確定，單純通過增加列舉項難以適應新發展，實踐中的合理區分也無法實現。可見在我國現有法律法規上，共有部分的認定、登記仍然存在很大的空白。

（二）共有部分的區分標準不明

在對共有部分的登記進行討論前，從理論上上進行認定是前提。如前文所述，共有部分普遍通過對專有部分的“排他”來認定。這種“非此即彼”的籠統界定方式，反映出了對區分共有的不重視。也在實務中帶來很多爭議。

二、實踐中的特殊共有部分登記

對于電梯、公共道路和樓梯間這一類共同使用性顯著的共有部分，實踐中爭議較少。現實中糾紛頻發，認定模糊且讓所有權人常常感到權利受損的共有部分，如車庫、屋頂平臺、會所、小區綠地等的歸屬往往是認定以及登記的難點。本文將以車庫與小區會所涉及到的共有部分登記進行單獨的分析。

（一）車位車庫

《物權法》的七十四條中有做出相關規定。規定車庫應首先滿足業主的需要，并區分為專有的車庫與共有的車庫兩類。前者包括通過買賣歸個人所有和開發商所有，后者就是我們需要討論的共有的車位車庫。現實在這些共有的停車位存在開發商占用、侵占原有停車位進行建設的問題，使得業主因停車難問題與物業、開發商產生摩擦。

為了維護這一共有權，首先需要明確，未經買賣登記、不屬于開放商保有的、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位是區分所有權的共有部分。所以房地產開發商不享有對共有車庫車位的處分權力，否則就違反了規劃用地許可文件、建設工程規劃許可文件和購房合同的相關約定，涉及違約和侵權。其次，《物權法》中只做出了滿足業主優先使用權的規定，在不動產統一登記下可以將這一所有權進行確認，將小區全部業主登記為權力主體，于登記簿上列明共有車庫車位的面積、四至。對共有車位所有權的登記，有利于業主進一步維護除使用權外的收益權與管理權，限制物業開發商對共有部分的任意處分。

（二）會所

小區會所是近些年開發商為了促進銷售，規劃在小區公共面積內，為業主提供餐廳、酒吧、游泳館等有償服務的場所。但在實際運營中，一般被相關公司租用。對于會所的權屬，我國的法律法規及規章中均未作出明確規定，所以主要爭議點在于，會所是否屬于《房屋登記辦法》中規定的“屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房”。 會所是否屬于共有部分的歸屬，應當分情況區分。會所是作為單獨建筑進行報建設時，所有權由房地產開發企業保留，當小區會所作為獨立不動產權進行登記時，開放商有權決定其轉讓、使用、出售，在房地產登記機構核發房地產權證時，需要有對“會所”的特別注釋與標記；但在建設審批時，如果確定了該會所是建筑區劃內的公共配套場所，根據《房屋登記辦法》的規定則所有權歸屬全體業主，要以共有部分進行登記，雖然不發放房地產權證書，但可以在不動產登記薄上進行相關記載。開發商不得出售，收益也歸于全體業主。 （三）屋頂平臺

屋頂平臺一般是歸業主共有，即使沒有合同約定，也因其事關業主基本利益與共有構造而推定為業主共有。作為建筑物的天然部分，一般不具備登記條件。

然而屋頂平臺存在依照專有部分來進行登記的情形。根據《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，建筑區劃內符合條件的房屋、車位、攤位等特定空間是可以認定為專有部分的。將屋頂平臺與頂層進行搭售，符合了房屋建筑規劃與簽訂了買賣合同后，這一部分就具有了專屬性。

而對于實踐中出現的占用公共屋頂，修建個人使用的“空中樓閣”是對共有權的侵害，是違反法律法規的侵權行為。也可以依照相鄰關系來進行調整。

三、建筑區分共有的登記程序

根據我國建設部《房屋登記辦法》第三十一條規定，房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑物區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記。由此可見，房產開發商是共有部分申請初始登記的主體。但在實踐中，開發商在進行建設審批時，往往是通過“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區分所有權的共有部分得不到確認，建筑區劃內對共有部分的原始規劃，可能會因后期的審批產生較大改變。實踐案例中，業主常常發現，開發商事先承諾的公園綠地在后期建設中建成了新的住宅樓，當業主進行維權時，開發商卻出示規劃管理部門批準的建設工程規劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。

根據《暫行條例》的規定，初始登記時需要提交相應的材料并進行審查。因此，為了保護業主的共有權，在房屋所有權初始登記時，就應該強調對共有部分登記的重視。在房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，登記機構就應要求其提供依法屬于業主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類型、具體用途、面積大小、所在位置、權利歸屬等證明文件。保證在該建筑區劃內接下來的開發建設與預售中規劃一致。確保共有部分權利的完整性。

此外《房屋登記辦法》第十九條規定，房屋所有權初始登記時，房屋登記機構應當實地查看。根據《暫行條例》第十八條的規定，要求對受理的不動產登記進行查驗，包含界址、空間面積、位置等。第十九條第一款也指出，對房屋建筑物、構筑物所有權的首次登記，登記機構可以進行實地查看。參考房屋所有權登記，區分所有權的共有部分登記在進行完善時，也應該增加實地查看這一部分。

除了登記階段的保護。在建筑物申請建設工程規劃許可時，就應當列明建筑區劃內公共場所、公用設施和物業服務用房的具體范圍。對商品房銷售許可行政審批環節也應該加大對列明建筑物區分所有權的重視，同樣的，房地產管理部門批準商品房預售許可時也應要求建設單位提交列明屬于業主共有的公共場所、公用設施、公共道路等共有部分以及開發商將具有營利性的公共場所處置（出售、贈與或留作自用）的文件，使得預售方案不只是開發商與銷售方的一紙口頭承諾或廣告宣傳手段，要求其能產生切實的法律上的、行政上的效力。公共場所、公用設施等共有部分的具體范圍，經過審批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改變公共建筑空間、公共場所設施原先規劃的功能與位置。同時建筑物開發商在與業主簽訂《商品房買賣合同》時也要載明上述內容的條款。保障所有權人在就公共部分進行維權時有理有據，也規范了房地產市場交易的開發行為。具體可從以下幾個方面對建筑區分共有部分的不動產登記進行闡述。

（一）登記申請人

根據我國建設部《房屋登記辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。”

據此，我國房屋所有權初始登記時，是由房地產開發商作為申請人，提起對公共區域與公共建筑物這一類建筑區分共有部分的登記。且根據《房屋管理辦法》第十二條，對于合法建造房屋進行所有權申請，可以由房產開發商單方進行。此外，根據《房屋登記簿管理試行辦法》的記載說明，建筑面積包括單體建筑的共有部分與專有部分兩類。其中單體建筑共有部分是與專有部分一并登記的，在登記簿上以建筑面積為形式量化。在進行房屋登記時，這一部分共有是依附于專有面積，申請人為當事人雙方。

這一現狀反映出我國現行的關于區分所有建筑物共有部分的登記申請是割裂開的，單體建筑內共有部分由房屋權利人申請登記，建筑區劃內其他共有部分則由房地產商申請初始登記。

（二）登記人

我國現行法規中，并未對區分所有建筑物共有部分的登記部門做出單獨規定。共有部分依附專有部分的登記，由房產部門管理。而我國目前存在的有關建筑物區分所有權登記的法律規定主要體現在建設部頒布的《房屋登記辦法》。該法第四條規定：房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。第十一條規定：申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，并提交申請登記材料。

“臺灣土地登記規則”第77條指出建物所有權第一次登記，除本款規定者外，準用土地總登記程序。所以共有部分的登記依照土地登記規則，由所在地的直轄市、縣（市）地政機關辦理。

實踐中建筑區分共有部分的登記機關一般為住建部門或土地部門。不動產統一登記后，多頭分散的登記將劃歸到統一部門。所以共有部分登記應與房地產登記一起歸由縣級以上統一政府辦理。

（三）登記的客體范圍

建設部頒布的《房屋登記辦法》第十條規定：“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指固有界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號）的房屋或者特定空間。”由此我們可以得出現行房屋登記的對象主要是是指房屋的專有部分。涉及到共有部分登記的是《房屋登記辦法》中三十一條中“屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房”；以及《房產測量規范》中規定的單體建筑的分攤部分（電梯井、 管道井、樓梯間、垃圾道等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房，共有外墻等）。《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第八條中同樣也僅僅規定了這一部分公用建筑面積。從上述現行的指導文件可看出，登記的客體是不全面且缺乏標準的。 對建筑物區分共有部分所有權的討論往往是以單體的建筑物為其存在前提，但實踐中小區中建筑區分所有權范圍又大大超過了單體建筑物區分所有權之共有權的權利內容。現有對于共有部分的登記客體局限于公攤面積，即單體建筑內部的共有部分。建筑區劃內的其他部分也應該納入登記范圍。

建筑區分共有部分的客體應包括法定共有部分、天然共有部分和約定共有部分。墻面、梁、屋頂等天然的共有部分，難以測量，缺乏登記的必要性。而電梯、樓梯、門廳、消防通道等可以測算量化進行登記的一部分天然共有部分，可合并記載在登記簿。因此，需要進行登記的客體主要為法定共有部分和約定共有部分，具有獨立性的建筑部分，如公共場所、公用設施、物業服務用房、車庫、架空層等，應均在登記簿上予以單獨記載，同時與相關專有部分的登記形成關聯。有學者指出，對于沒有登記為專有部分也沒有登記為共有部分的建筑物、設備、設施，為了避免爭議，應做出為共有部分的推定。

（四）登記方式

關于共有部分在權屬登記中的缺乏，在實踐中，我們可以看出共有部分實際范圍是分為兩大類的。一類是前面所討論到的，現行登記中的公攤概念。這主要是以一幢建筑范圍內的共有部分為客體，對屬于整幢業主共有的部分。另一類是整個建筑區劃范圍內所有權人的共有部分（車庫、綠化、道路等）。兩類共有部分的所有權主體不同，若將兩類不做區分的一并登記會導致主體不明等混亂。在房地產登記的相關法律法規中，雖然做出了對建筑區分共有部分登記的規定，但缺乏相應的登記方式。共有部分的登記落實仍然存在較大空白。日、美、德在這一不動產類型上采取了一種“一體化”的登記方式。

德國《住宅所有權與長期居住權法》第七條規定：“（1）在本法第三條第一款的情形，依職權為每一份共有所有權份額編制一份專門的土地登記簿頁（住宅土地登記簿、非住宅用房所有權土地登記簿）。在此種簿頁上登記從屬于共有所有權份額的專有所有權和作為對共有所有權的限制的屬于其他共有所有權份額的專有所有權權利的授予。”該登記將共有部分劃分為單獨的份額，與所屬的專有部分聯系，與專有部分一并登記。

臺灣地區“公寓大廈管理條例”第四十四條規定：“公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記。”“臺灣土地登記規則”第七十五條指出：區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記。

根據上述規定，我國臺灣地區，共有部分是分別合并登記，采取設立標示部，在標示部上列明共有權人的方式進行登記。專有部分也列明相關的共有部分。

（五）登記類型

2014年頒布的《不動產登記暫行條例》第三條，規定不動產登記包括首次登記、變更登記、轉移登記等多種類型。在區分所有建筑物權上，由于共有部分相關權利的存廢是依其所屬的專有權設立的。所以共有部分所有權需要變更時，相應的移轉、消滅、變更、權利限制等應隨其所屬的專有部分進行。《房屋登記辦法》已經規定了相關的初始登記、注銷登記、抵押登記、地役權登記、預告登記和更正登記。相對較為完善。

但對于首次登記，涉及到明晰產權。《房屋登記辦法》第三十一條，僅對一部分共有部分的初始登記進行了規定，缺乏完整性。應對區分所有建筑物的共同使用部分進行整合明確，可與其相關區分所有建筑物同時申請登記。保持專有部分與共有部分登記的一致性。