房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展對策
0 引言
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為向進行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的當(dāng)事人有償提供居間介紹、和行紀(jì)的營業(yè)性行業(yè)。它的初步發(fā)育和發(fā)展對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)，有助于促進交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在較多問題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動行業(yè)的健康發(fā)展，是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨的問題。
1 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀
1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。
1.2 政府管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場監(jiān)管不力 在對行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。
1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)市場準(zhǔn)入機制不健全 按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準(zhǔn)入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題。
1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機制，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機制。
2 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀
2.1 經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也無法達到。
2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏 近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實踐經(jīng)驗，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識等方面都有著較大的差距。
2.3 經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在經(jīng)營中存在誠信缺失現(xiàn)象，信譽差 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在服務(wù)中存在誠信缺失，信譽不能令人滿意，過分強調(diào)經(jīng)濟利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀(jì)機構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙消費者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價；亂收費；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。
2.4 部分經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的規(guī)模小經(jīng)營能力較低 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低要求相對較低，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)風(fēng)險小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行市場上面出現(xiàn)了一批小而散、競爭力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。也由于經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)模小、資金實力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機構(gòu)沒有足夠的實力應(yīng)付經(jīng)營風(fēng)險。
3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對策
3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對經(jīng)紀(jì)行業(yè)進行管理的基礎(chǔ)和前提，要進一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項服務(wù)活動，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個細節(jié)都有章可循。同時，各地還應(yīng)從本地實際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。
3.2 加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的監(jiān)管 在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門強制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)積極、主動地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進行檢查，切實履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進行聯(lián)合監(jiān)管。
3.3 嚴(yán)格推行從業(yè)人員的認(rèn)證制度，健全行業(yè)自律管理機制 為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員的行為，應(yīng)嚴(yán)格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的認(rèn)證管理。現(xiàn)階段的重點應(yīng)放在堅決取締一切非法從業(yè)人員，嚴(yán)格管理注冊人員的經(jīng)紀(jì)行為，建立健全獎懲和退出機制。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會應(yīng)該最終代替政府管理部門成為行業(yè)具體經(jīng)營活動的管理者，積極開展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會約束從業(yè)人員行為的機制；實施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人年度注冊驗證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)個人會員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓(xùn)等。
3.4 大力開展行業(yè)誠信建設(shè)，樹立行業(yè)品牌 要通過行業(yè)誠信建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會公信力，在贏得社會尊重的同時，增強自我約束機制，增強職業(yè)責(zé)任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認(rèn)可。
第2篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 經(jīng)紀(jì)人員 職業(yè)資格 制度
2001年12月18日國家人事部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》）和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號），標(biāo)志著我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管、提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)水平，對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進一步進行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題
從目前來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題可分為以下兩大類：
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位
（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位。《暫行規(guī)定》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。前者實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數(shù)不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開始舉行當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。相當(dāng)多的省份至今仍未啟動當(dāng)?shù)氐膮f(xié)理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當(dāng)于協(xié)理級的資格考試，但沒有采用由建設(shè)部擬定、由人事部審定的全國統(tǒng)一的協(xié)理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位證書》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試，未經(jīng)過專門培訓(xùn)和考試的人員素質(zhì)低，所提供的服務(wù)質(zhì)量不高。
（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時，應(yīng)當(dāng)申請辦理注冊手續(xù)；在注冊有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更手續(xù)；再次注冊者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。現(xiàn)時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續(xù)，未取得《注冊證》而從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構(gòu)者未及時辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不規(guī)范，參加人數(shù)少，尤其是協(xié)理級的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開展起來。
（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（1996年1月18日建設(shè)部令第50號），設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。但由于近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場十分繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)迅速擴張，并爭相開設(shè)分行、連鎖店，產(chǎn)生了對經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的大量需求，從而出現(xiàn)了出租、轉(zhuǎn)借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的交易市場。
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善
我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善表現(xiàn)在如下方面：
（1）考試次數(shù)少。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數(shù)少，有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓(xùn)和考試，也不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場對受過專業(yè)培訓(xùn)并持證的、具有較高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)水平人員的大量需求。同時這也是造成現(xiàn)實中不少人員無證上崗的一個原因。
據(jù)香港地產(chǎn)監(jiān)管局網(wǎng)站（省略.hk），2008年香港地產(chǎn)資格（相當(dāng)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業(yè)員資格（相當(dāng)于協(xié)理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。
（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對資深從業(yè)人員、新加坡對高校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機構(gòu)直接認(rèn)定其執(zhí)業(yè)資格。我國每年都有一大批房地產(chǎn)類專業(yè)的大專、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場，他們?nèi)粢苯訌氖路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，也首先必須與非房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓(xùn)、考試以取得資格證。而培訓(xùn)和考試的內(nèi)容基本上又是他們在高校中學(xué)過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業(yè)成本。同時也顯現(xiàn)出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。
（3）沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國外及我國港臺地區(qū)，暫停或吊銷職業(yè)資格，作為對職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國商業(yè)職業(yè)法典10176項和10177項中列舉了各種有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員（相當(dāng)于我國的協(xié)理級）執(zhí)照暫停或吊銷的規(guī)定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任等。其中“未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任”是指經(jīng)紀(jì)人對其屬下的銷售員負(fù)有監(jiān)督的責(zé)任，如果因為監(jiān)督不嚴(yán)而導(dǎo)致客戶受到嚴(yán)重?fù)p失時，則經(jīng)紀(jì)人負(fù)有連帶責(zé)任，經(jīng)紀(jì)人可能會因此而被暫停甚至吊銷執(zhí)照（作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”，但沒有相應(yīng)的罰則條款。
二、對健全和完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的建議
筆者對上述我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關(guān)部門參考。
1.加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構(gòu)成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國有專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)最嚴(yán)密的法令。該法的目的是通過規(guī)定發(fā)給經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資格，來維護房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的一定的專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，從而使消費者免受不良經(jīng)紀(jì)人之害，同時也保護持照經(jīng)紀(jì)人免受不正當(dāng)?shù)母偁帯Ｓ秩缦愀鄣摹兜禺a(chǎn)條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例》，都對本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的監(jiān)管起到很好的作用。
目前，我國涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設(shè)部制定頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權(quán)威性，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)。筆者建議我國制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專門法律法規(guī)：《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理條例》（由國務(wù)院頒發(fā)）。立法中要把對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點和核心內(nèi)容，改變過去側(cè)重對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的監(jiān)管的做法。
2.全面落實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試、注冊制度
協(xié)理級層次的人員數(shù)量比經(jīng)紀(jì)人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問題，但也不能因為職業(yè)素質(zhì)差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。建議國務(wù)院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理級資格考試的最遲開始時間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。
嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度，未按規(guī)定辦理注冊手續(xù)的人員不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的名義開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。再次注冊者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。政府主管部門或行業(yè)組織應(yīng)向他們提供繼續(xù)教育的機會，如舉辦培訓(xùn)班、研討會、學(xué)術(shù)講座、網(wǎng)絡(luò)在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達國家的做法，用學(xué)時數(shù)或參加學(xué)術(shù)活動的小時數(shù)來衡量。協(xié)理級資格注冊的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協(xié)理級人員的職業(yè)變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。
3.增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試的次數(shù)
為解決持證人數(shù)少和加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設(shè)部、人事部在每年初提前預(yù)公告。建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場對人才的需求情況靈活調(diào)整考試次數(shù)，具體考試時間由各省份建設(shè)部門、人事部門在每年初提前預(yù)公告。
4.增加對高校房地產(chǎn)類專業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定
為培養(yǎng)專家型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產(chǎn)經(jīng)營與估價》專業(yè)（專科）、《房地產(chǎn)經(jīng)營管理》專業(yè)（本科）、《工程管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）、《工商管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)見習(xí)滿一年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年（專科）或2年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門申請，經(jīng)審核后領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。
而對各專業(yè)的房地產(chǎn)研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)見習(xí)滿半年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。
5.明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的情形
法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書（即職業(yè)資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門依法對違法違規(guī)人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節(jié)輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。
加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關(guān)法律法規(guī)增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理違法負(fù)有連帶責(zé)任的條款，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制度。這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理就必須接受來自政府的監(jiān)管和來自所在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對市場的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負(fù)擔(dān)。對參與出租、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。
參考文獻:
第3篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文
為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，實施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。
本辦法所稱房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，測定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。
本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
第三條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。
第二章 中介服務(wù)人員資格管理
第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。
第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。
房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。
第六條 房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。
房地產(chǎn)估價師須經(jīng)全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)估價員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。
第七條 國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的必備條件。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。
遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑壱陨蠄蠹埳下暶髯鲝U，并向原發(fā)證機關(guān)申請補發(fā)。
第九條 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)年審進行。
第三章 中介服務(wù)機構(gòu)管理
第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動并具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。
凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。
第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構(gòu)及章程；
（二）有固定的服務(wù)場所；
（三）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；
（四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 房地產(chǎn)評估機構(gòu)的資質(zhì)等級，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質(zhì)。
一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務(wù)。
二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價格評估。
三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質(zhì)等級。
（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟師和高級會計師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。
一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。
（二）二級經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟師各1名，會計師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。
二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。
（三）三級經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時高級工程師或高級經(jīng)濟師1名，會計師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績。
三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。
（四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，不得低于三級資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級資質(zhì)。
一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書》。三級及臨時資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書》，報省建設(shè)行政管理部門備案。
第十四條 房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的資質(zhì)不分等級。
設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)，其注冊資金不得低于10萬元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書》，報省建設(shè)行政管理部門備案。
第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)實行年審制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)年審由市級房地產(chǎn)管理部門初審后，報省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必須履行下列義務(wù)：
（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費用，不得擅自抬高或變相降低收費標(biāo)準(zhǔn)；
（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
第四章 中介業(yè)務(wù)管理
第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；
（二）中介服務(wù)項目名稱；
（三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數(shù)額和支付方式、時間；
（六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內(nèi)容。
第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。
第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報送有關(guān)報表。
第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。
第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由所在機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機構(gòu)可以對中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)造成經(jīng)濟損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>
（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；
（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；
（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。
第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個月內(nèi)進行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
第4篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟；發(fā)展規(guī)律；分析；探討
目前，隨著社會的發(fā)展和人們對生活要求的提升，房地產(chǎn)的發(fā)展過程中的地位越來越重要，同時，對我國財政政策也產(chǎn)生了深遠影響，因此，對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析與探討有其必要性。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對我國的國民經(jīng)濟的促進作用
首先，房地產(chǎn)消費帶動生活消費。在居民的生活消費中，住房消費作為其中的一種綜合性消費，是房地產(chǎn)消費的重要方面，一方面，房地產(chǎn)消費與人們衣、食、住、行有著密切的關(guān)系，涉及到人們生活的
各個方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的同時，對我國居民的生活消費起到了巨大的帶動作用，從某種角度上來講，消費作為拉動經(jīng)濟增長的重要因素，因此，房地產(chǎn)消費，必然會促進消費的增長，從而有效地帶動我國國民經(jīng)濟的快迅發(fā)展。
其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展促進我國其他行業(yè)的快迅發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過程中，需要其他部門為其提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，這就要求房地產(chǎn)部門與其他行業(yè)部門加強配合，尤其是對于一些機械部門、建材部門、設(shè)備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動力等等，房地產(chǎn)部門都與這個行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，必然會拉動這些部門經(jīng)濟的發(fā)展。
第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決當(dāng)前我國普遍存在的就業(yè)難的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，其促進就業(yè)的增長，具體來講，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：其一，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時，通過帶動其他相關(guān)部門的發(fā)展，進而帶動了其他部門的就業(yè)機率的增加；其二，根據(jù)相關(guān)的資料調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著我國人口的增長以及市場經(jīng)濟的發(fā)展，就業(yè)業(yè)問題越來越嚴(yán)重，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，刺激了我國其他部門的發(fā)展，使得就業(yè)人數(shù)大大增加，有效地解決了我國的就業(yè)難的問題。
二、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析
在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，其從一個萌芽發(fā)展的起步到現(xiàn)在的不斷發(fā)展壯大，這整個的過程中是具有極大波動性的，而不是平穩(wěn)的，根據(jù)其發(fā)展的情況分析，其大致可以分為四個過程：
第一輪周期為1981～1983年；
第二輪周期為1984～1990年；
第三輪周期為199l～1996年；
第四輪周期為1997～2008年；
第五輪周期從2008年開始到現(xiàn)在為止。
從這幾個階段的發(fā)展?fàn)顩r以及表現(xiàn)形式來分析，其存在的規(guī)律主要是：波動幅度在減小，周期的長度在增加，衰退與擴張的時間比在減少。所以，從以上規(guī)律我們可以看出，在未來的中國房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，除了會延續(xù)以上周期規(guī)律以外，還會呈現(xiàn)出波浪式的周期變動，而且這種變化會隨著房地產(chǎn)的發(fā)展更加規(guī)律化。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的第五個周期，在這個周期發(fā)展的過程中，其產(chǎn)生了不少的社會問題和經(jīng)濟問題，國家和政府也不斷地出臺一些政策對房地產(chǎn)過熱問題進行了宏觀調(diào)控，進而有效地緩解了這種現(xiàn)象的繼續(xù)蔓延。從某種性質(zhì)上來講，房地產(chǎn)發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)之一也就是房地產(chǎn)發(fā)展過熱問題。
三、我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律受宏觀經(jīng)濟對的影響分析
首先，利率的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與銀行貸款有著密不可分的關(guān)系，所以，一旦利率下降，就會使得貸款成本得以減少，同時，還款難度也會相應(yīng)的減小，因此，在這個發(fā)展的過程中，消費者對房地產(chǎn)市場的介入，從而促進房地產(chǎn)價格上漲。而當(dāng)利率上升時，情況則正好相反。所以，總體來講，兩都呈現(xiàn)一個反比關(guān)系。
其次，消費水平的影響。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，消費水平也會隨之發(fā)生變動，進而使得房地產(chǎn)需求受到影響。雖然房價在不斷的上漲，可是對于居民來講，其仍然有能力去購買。而且如果居民的消費水平越高，那么其可接受的房價水準(zhǔn)也會相應(yīng)的提高。因此，從這個角度上來講，房價與居民消費水平呈現(xiàn)有著重要關(guān)系。
第三，國民生產(chǎn)總值的影響。在當(dāng)前經(jīng)濟高速發(fā)展的期間，人們的收入也逐漸地穩(wěn)定，因此，對未來也有了更高的期望，隨著房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)步上升，進而促進國民生產(chǎn)總值的提升，形成房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的互動發(fā)展。
四、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的有效措施
1.做出科學(xué)有效的規(guī)劃，提高資源利用率
首先要改變傳統(tǒng)的粗放型管理方式，實現(xiàn)政策上的集約型管理，其次，要加強對空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證房地產(chǎn)行業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的高度協(xié)調(diào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的支柱作用得到充分發(fā)揮，從而帶動我國經(jīng)濟的發(fā)展。
2.合理有效的調(diào)整土地政策，避免高房價問題的發(fā)生
在我國原有的土地政策的指導(dǎo)下，使得房價的不斷攀升，因此，一些開發(fā)商其為了節(jié)約成本，從而使得得工程的質(zhì)量無法得到保障，因此，在進行土地拍賣時，一方面，要考慮到價格的問題，另一方面，還要加強對開發(fā)商實力的考慮和評定，有效地避免一些投機行為的發(fā)生。因此，我國政府要采取有效手段，結(jié)合我國現(xiàn)行的經(jīng)濟體現(xiàn)和經(jīng)濟情況，綜合考慮，加強對土地政策的改革，適當(dāng)調(diào)整征收方式。
3.科學(xué)制定投資政策，形成健康發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟
政府要結(jié)合現(xiàn)實需要，制定和出臺一些有效的房地產(chǎn)投資政策。首先，加強對房地產(chǎn)投資的規(guī)模以及變化的高度關(guān)注，確保政府的宏觀調(diào)控，其次，規(guī)范化投資結(jié)構(gòu)，保證其科學(xué)化、合理化以及理性化。第三，相關(guān)部門要加強對市場的調(diào)研，在滿足市場需求的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)的政策，從而合理拉動市場擴張。
總結(jié)：
總而言之，在當(dāng)前這個經(jīng)濟迅速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟地位逐漸突顯，因此，其作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，必須要加強對其相關(guān)規(guī)律的分析和研究，及時發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進而為我國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。所以，從這個角度來分析，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析研究具有極為重要的作用和意義。
參考文獻
[1]邢燕.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展[J].現(xiàn)代商業(yè)研究，2010.6.
第5篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文
5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）開始向社會公開征求意見，這是我國首部規(guī)范住房租賃、銷售和經(jīng)紀(jì)行為的法規(guī)，不僅起到填補我國住房租賃、銷售和經(jīng)紀(jì)等法規(guī)領(lǐng)域空白的作用，而且搭建了“租購?fù)瑱?quán)”的平臺，從住房交易的多角度落實中央經(jīng)濟工作會議“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。
首先，明確了國家對住房租賃業(yè)的態(tài)度。鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。這無疑是對承租人的最大支持與保護，住房租賃市場秩序?qū)②呄蛘！?/p>
其次，約束了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售住房的，應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證；取得預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房價格，并對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已竣工住房的，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門辦理現(xiàn)售備案。同時列出了12條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住房銷售中的不得有行為。這對遏制房價過快上漲將產(chǎn)生重大影響。
再次，加強了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的嚴(yán)格管理。國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，收取費用；不得同時在兩個及以上機構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)如實提供姓名和職業(yè)資格等相關(guān)信息，實行掛牌服務(wù)。所列出的11條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有行為，將成為引導(dǎo)房地產(chǎn)中介市場有序發(fā)展的重要保障。
此外，在監(jiān)督管理、法律責(zé)任方面均做出了規(guī)定。
第6篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文
房地產(chǎn)中介會被取代嗎
今年以來，不少城市都對二手房交易市場加強了監(jiān)管，并且上線了自助賣房的交易模式。事實上，早在今年8月，杭州二手房交易平臺就上線了“個人自主掛牌房源”功能，買賣雙方可繞過房屋中介達成交易，交易更加透明、也能省掉一大筆中介費用。此外，今年以來，寧波、徐州等城市也上線了自助賣房的交易模式。
現(xiàn)代社會，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)仍然是不可或缺的行業(yè)，但由于門檻低，有點信息就隨意做起了中介的行當(dāng)，導(dǎo)致市場混亂，也有不少黑中介坑人!
完全取代是不現(xiàn)實的，一刀切也解決不了房地產(chǎn)交易需求，除非相關(guān)部門設(shè)立專業(yè)的信息和交易機構(gòu)，但這也不太現(xiàn)實!
所以，用制度和法規(guī)來約束房地產(chǎn)中介行業(yè)，提高入門的門檻和資金監(jiān)管制度，同時對于那些違規(guī)違法的中介進行嚴(yán)罰重懲，逐步來解決中介業(yè)混亂問題!
現(xiàn)在的情況是，哪怕買賣雙方自己有時間，因為中介的海量無用信息，也無法獲取有效信息，無法找到真實的買(賣)方。
而中介作為一個跑腿的，越級成為了壟斷方，你不找中介就無法成交。改革后，對于沒有時間的買賣方，你可以去找中介去跑腿并支付費用;自己有時間并且想省錢的，就自己去跑腿，自己去辦。
需要中介你可以去找;不需要中介，不怕麻煩，你也可以自己來，這才是個正理。
如何選擇正規(guī)房地產(chǎn)中介
一、門店企業(yè)信息公示
進入中介機構(gòu)門店時，仔細觀察中介機構(gòu)是否在門店內(nèi)公示營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)備案證明、從業(yè)人員信息及收費欄目表等信息。
未取得營業(yè)執(zhí)照或機構(gòu)備案證明的中介機構(gòu)，游離在政府部門監(jiān)管之外，存在較大風(fēng)險;機構(gòu)未在門店公示收費欄目表，明碼標(biāo)價的，可能存在捆綁收費、胡亂收費等行為，請廣大交易當(dāng)事人提高警惕!
二、業(yè)務(wù)承接主體是誰
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。
請廣大交易當(dāng)事人注意：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用!
三、簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同
在選取房地產(chǎn)中介獲取服務(wù)之前，請廣大交易當(dāng)事人注意，先行與機構(gòu)簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》等協(xié)議，約定交易主客體、服務(wù)具體事項、雙方權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任及糾紛解決方式等內(nèi)容。
四、關(guān)注合同文本是否規(guī)范
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。
因此，請廣大交易當(dāng)事人在簽訂合同前注意，簽訂的合同是否加蓋了本機構(gòu)的印章，在合同上簽字的人員是否具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證。以上兩點是中介合同是否規(guī)范有效的重要標(biāo)志!
五、關(guān)注合同內(nèi)容條款
在簽訂合同前，要注意查看合同條款。在沒有完全了解合同內(nèi)容的情況下簽訂合同，可能陷入合同陷阱，造成巨大損失。
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：
(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)雙方當(dāng)事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員情況;
(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn);
(3)服務(wù)費用及其支付方式;
(4)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);
(5)違約責(zé)任和糾紛解決方式。
六、租房切記登記備案
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。
房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。
第7篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文
第一條 為完善廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)和土地使用權(quán)抵押管理制度，保護抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國國民法通則》和廣州市人民政府的《廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》等有關(guān)法律與規(guī)章，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）轄內(nèi)的房產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱房地產(chǎn)）抵押。
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產(chǎn)、依法取得的國有土地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供擔(dān)保，藉以取得抵押權(quán)人提供的貸款或向抵押權(quán)人保證履行債務(wù)。
本規(guī)定所稱土地使用權(quán)，不包括地下資源、礦產(chǎn)、埋藏物、隱藏物、市政公用設(shè)施等的開發(fā)、使用與利用。
第三條 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的登記注冊、核發(fā)核銷權(quán)屬證書等行政管理工作，由開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）房地產(chǎn)管理局（以下簡稱房地局）負(fù)責(zé)。
第二章 房地產(chǎn)抵押的設(shè)定
第四條 凡在開發(fā)區(qū)轄內(nèi)依法取得房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的國有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)以及其它經(jīng)濟組織和個人，均可依照本規(guī)定，以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押，成為抵押人。
第五條 凡依照本規(guī)定接受開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的境內(nèi)外的金融機構(gòu)、公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟組織及個人，均可成為抵押權(quán)人（債權(quán)人）。但未與我國建立外交關(guān)系或未在我國設(shè)立商務(wù)代表機構(gòu)的國家和地區(qū)的金融機構(gòu)、公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織與個人除外。
第六條 下列房地產(chǎn)可設(shè)定抵押：
（一）公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館等建筑物；
（二）屬境外個人所有的自用住宅；
（三）依法有償受讓，并在有效使用期限內(nèi)的國有土地使用權(quán)。
第七條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
（一）公共事業(yè)單位和行政機關(guān)的房地產(chǎn)；
（二）職工宿舍、食堂等公益福利設(shè)施；
（三）房產(chǎn)或國有土地使用權(quán)屬不明或權(quán)屬尚有爭議的；
（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；
（五）其它依法不得設(shè)定抵押的。
第八條 以房產(chǎn)設(shè)定抵押時，應(yīng)連同該房產(chǎn)坐落的地基及附屬場地的使用權(quán)同時作價抵押。
以整體樓宇中的部分房產(chǎn)設(shè)定抵押時，應(yīng)按抵押房產(chǎn)建筑面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產(chǎn)在整體樓宇用地（包括基地和附屬場地共用部分）中所占份額，將該份額的土地使用權(quán)與房產(chǎn)同時作價抵押。
第九條 凡有上蓋的土地，不得單獨以土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
尚無上蓋的土地，以其土地塊使用權(quán)向中國境內(nèi)銀行及金融機構(gòu)申請抵押貨款時，該地塊必須是業(yè)經(jīng)開發(fā)，并已投入不少于土地使用權(quán)出讓金25％的建設(shè)資金者。
第十條 抵押人以共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押，須征得其他共有人書面同意；以共有房地產(chǎn)中本人所占有的份額設(shè)定抵押的，應(yīng)書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分設(shè)定抵押。
第十一條 以已作抵押的房地產(chǎn)再作抵押的，須征得在先的抵押權(quán)人的書面同意。
第十二條 以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押人應(yīng)將出租事實預(yù)先通知抵押權(quán)人，抵押成立后，原租賃合同繼續(xù)有效，并由抵押人將抵押情況，書面告知承租人。
第十三條 內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)，中外合作經(jīng)營企業(yè)未經(jīng)中國注冊會計師驗資證實各方投資份額已繳足的，不得以企業(yè)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押。
第十四條 依法取得開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的境外公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人必須按規(guī)定在開發(fā)區(qū)申請成立企業(yè)，取得中國法人資格，方可以房地產(chǎn)設(shè)定抵押。但以個人的住宅設(shè)定抵押的除外。
第十五條 國有企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理行政主管部門批準(zhǔn)。
第十六條 內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，須經(jīng)董事會或聯(lián)合管理機構(gòu)成員一致同意，形成書面決議。所設(shè)定的抵押期限不得超出企業(yè)合營或合作期限。
第三章 抵押合同
第十七條 房地產(chǎn)抵押必須簽訂書面合同。抵押合同可單獨訂立，也可在其它經(jīng)濟合同中訂立抵押條款。
訂立抵押合同應(yīng)對擬抵押之房地產(chǎn)進行估價。抵押房地產(chǎn)估價，可由抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商確定，亦可委托業(yè)經(jīng)廣州市或開發(fā)區(qū)的房地局資格審核認(rèn)可的評估機構(gòu)或人員進行。
國有企業(yè)、以及占有國有資產(chǎn)的其它企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂的抵押合同，其擬抵押的房地產(chǎn)的估價，必須由廣東省、廣州市的國有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)可的評估機構(gòu)進行評估。
第十八條 房地產(chǎn)抵押合同除應(yīng)具備一般經(jīng)濟合同的必備款外，還應(yīng)具備有下列內(nèi)容：
（一）房地產(chǎn)的名稱、編號、處所、面積、四至及數(shù)量、權(quán)屬；
（二）所擔(dān)保的債務(wù)內(nèi)容、范圍、數(shù)量、質(zhì)量、期限、履行方式、履行地點及與該債務(wù)內(nèi)容相關(guān)的其它事項；
（三）房地產(chǎn)的作價及抵押率；
（四）房地產(chǎn)的占管維護、風(fēng)險責(zé)任，處分方式、處分費用的承擔(dān)及受償方式；
（五）抵押權(quán)消滅的條件；
（六）其它應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容。
第十九條 與境內(nèi)金融機構(gòu)簽訂的抵押貸款合同，應(yīng)根據(jù)國家法律、法規(guī)和中國人民銀行及各專業(yè)銀行的貸款規(guī)定簽訂。
第二十條 開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押與境外金融機構(gòu)簽訂抵押貸款合同，按國家有關(guān)外商投資企業(yè)境外貸款的規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 國有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂抵押合同，涉及外匯的，其規(guī)定應(yīng)以償債儲備基金的外匯平衡能力為限，并由管委會向國家外匯管理局廣州分局申報有關(guān)審批手續(xù)。
第四章 抵押登記
第二十二條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起三十天內(nèi)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)一起向開發(fā)區(qū)房地局申請抵押登記，也可委托人申請抵押登記。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押行為無效。
第二十三條 申請房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)按抵押物類別向開發(fā)區(qū)房地局分別交驗下列文件：
（一）《房地產(chǎn)抵押登記申請表》；
（二）《房地產(chǎn)抵押合同》正本；
（三）《房地產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權(quán)保持證》等權(quán)屬證書；
（四）申請人或人的資格證明；
（五）國有資產(chǎn)管理行政主管部門、企業(yè)主管部門和外商投資企業(yè)權(quán)力機構(gòu)同意設(shè)定抵押的文件，中國注冊會計師驗資報告及其它必要證件、文書、契約、附件、圖紙及資料。
第二十四條 開發(fā)區(qū)房地局應(yīng)在收到房地產(chǎn)抵押申請的全部文件后十天內(nèi)辦完《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書的注記手續(xù)，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項權(quán)證》。
《他項權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持留，經(jīng)注記的《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書交由抵押合同規(guī)定的一方保管，抵押合同沒有規(guī)定的發(fā)還抵押人保管。
第二十五條 抵押合同的變更或解除，應(yīng)經(jīng)原批準(zhǔn)機構(gòu)書面同意，并自變更、解除事實發(fā)生之日起十五日內(nèi)，由雙方一起向房地局申請辦理變更或注銷登記手續(xù)。
抵押合同因履行完畢終止時，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自終止之日起十五日內(nèi)一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理注銷登記手續(xù)。
第五章 抵押物的占管
第二十六條 已作抵押的房地產(chǎn)由抵押人占管，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期間應(yīng)維護已作抵押的房地產(chǎn)之完好。抵押權(quán)人有權(quán)監(jiān)督并督促抵押人切實履行該義務(wù)。
第二十七條 已作抵押的房地產(chǎn)因抵押人之過失或故意行為而遭毀損、滅失或價值減少，不能或不足以擔(dān)保債務(wù)時，抵押人有義務(wù)重新提供或補加擔(dān)保，以彌補不足。
第二十八條 設(shè)定抵押時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同中明確占管期間因不可抗力及其它不可歸責(zé)于抵押人的原因而致已作抵押的房地產(chǎn)意外毀損、滅失和價值減少時的風(fēng)險責(zé)任；依約需要保險的，由抵押人向中國人民保險公司廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)支公司投保。
若抵押合同未明確風(fēng)險責(zé)任，上款風(fēng)險事故發(fā)生時，抵押權(quán)人可就抵押房地產(chǎn)之殘余價值及抵押人所得補償請求受償。
第二十九條 已作抵押的房地產(chǎn)在抵押期未滿前如需轉(zhuǎn)讓，抵押人應(yīng)事先取得抵押權(quán)人書面同意；對扣除應(yīng)納稅費后之轉(zhuǎn)讓所得，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。在同等條件下，抵押權(quán)人對擬轉(zhuǎn)讓之抵押房地產(chǎn)有優(yōu)先購置權(quán)。
第三十條 已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生繼承、遺贈時，繼承人、受遺贈人應(yīng)及時以書面告知抵押權(quán)人。
已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生贈與時，抵押人應(yīng)事先征得抵押權(quán)人的書面同意。抵押權(quán)人同意贈與后，抵押合同解除，但原抵押債務(wù)仍由抵押人在約定期限內(nèi)清償。
已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，原抵押人應(yīng)向受讓人提交抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)讓之書面意見的副本或復(fù)制件，并將轉(zhuǎn)讓成交情形及時以書面告知抵押權(quán)人。
上述各當(dāng)事人應(yīng)自繼承、遺贈、贈與、轉(zhuǎn)讓事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理產(chǎn)權(quán)過戶、抵押變更或注銷登記；在繼承、受遺贈事實發(fā)生之前，抵押權(quán)人未依本規(guī)定第三十二條第二款要求處分抵押房地產(chǎn)的，原抵押人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)益及占管義務(wù)和風(fēng)險責(zé)任由繼承人、受遺贈人承擔(dān)，但繼承人、受遺贈人的償付義務(wù)以其合法繼承、受遺贈所獲房地產(chǎn)的實際價值為限。當(dāng)被繼承、受遺贈的房地產(chǎn)不足以清償全部抵押債務(wù)時，抵押權(quán)人可就抵押人的其它遺產(chǎn)受償。
第三十一條 抵押人若將已作抵押的房地產(chǎn)出租，除承擔(dān)本規(guī)定第二十六條、第二十七條之義務(wù)外，應(yīng)事先書面告知抵押權(quán)人，且租期不得超出抵押期，非經(jīng)抵押權(quán)人事先書面同意，租期不得延長；否則，抵押權(quán)人有權(quán)追究抵押人之違約責(zé)任。
第六章 抵押物的處分
第三十二條 遇有下列情形之一，抵押權(quán)人有權(quán)向開發(fā)區(qū)房地局申請依法處分已作抵押的房地產(chǎn)：
（一）抵押合同期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未依約償還債務(wù)的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失蹤的；
（三）抵押人被宣告破產(chǎn)或解散的；
（四）其它損及抵押權(quán)人正當(dāng)權(quán)益、足以妨礙抵押合同正常履行的。
本條第（三）款情形發(fā)生時，已作抵押之房地不列入破產(chǎn)清算財產(chǎn)，但其價值超過抵押債務(wù)的部分除外。
第三十三條 處分已作抵押的房地產(chǎn)可采取下列方式之一：
（一）拍賣；
（二）招標(biāo)轉(zhuǎn)讓；
（三）協(xié)議轉(zhuǎn)讓；
（四）其它經(jīng)開發(fā)區(qū)房地局同意的方式。
第三十四條 抵押權(quán)人處分已作抵押的房地產(chǎn)之申請應(yīng)以書面方式提出，并將副本同時抄送抵押人或其繼承人、受贈人、受讓人，已作抵押的房地產(chǎn)為共有、出租或委托其他人代管的，還應(yīng)同時書面通知共有人、承租人和代管人。
開發(fā)區(qū)房地局在抵押權(quán)人的處分申請后，應(yīng)在三十天內(nèi)決定準(zhǔn)許與否。抵押當(dāng)事人不同意房地局決定的，或者房地局逾期不作答復(fù)的，抵押當(dāng)事人可向管委會申請復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
第三十五條 處分已作抵押的房地產(chǎn)由抵押權(quán)人委托開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)交易所或經(jīng)開發(fā)區(qū)房地局同意的其它機構(gòu)主持進行。
第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)處分成交前出現(xiàn)下列情形之一，應(yīng)中止處分：
（一）抵押權(quán)人要求中止；
（二）抵押人請求中止，表示愿意并確能即時清償債務(wù)；
（三）其它應(yīng)中止的情形出現(xiàn)。
第三十七條 處分已作抵押的房地產(chǎn)所獲價款由主持處分之機構(gòu)依下列順序分配：
（一）支付處分費用；
（二）扣除涉及抵押標(biāo)的之應(yīng)納稅款和土地增值費；
（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及罰息、罰款；
（四）所剩余額退還抵押人。
第三十八條 處分已作抵押的房地產(chǎn)之所得不足以抵償押債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)追索不足部分。
第三十九條 已作抵押的同一處房地產(chǎn)，有若干抵押權(quán)人的，其優(yōu)先受償順序以在開發(fā)區(qū)房地局抵押登記順序為準(zhǔn)。
第四十條 處分已作抵押的房地產(chǎn)，在同等條件下，購買人按下列順序享受優(yōu)先權(quán)：
（一）共有房地產(chǎn)的其他共有人；
（二）已出租房地產(chǎn)的承租人；
（三）開發(fā)區(qū)管委會；
（四）抵押權(quán)人；
（五）其他應(yīng)享受優(yōu)先權(quán)的人。
第四十一條 處分已出租的抵押房地產(chǎn)，如租期（含住宅租賃期可延續(xù)的時限，下同）未滿，取得該房地產(chǎn)的新產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并在辦理房地產(chǎn)過戶登記的同時，辦理租賃合同變更登記。租期屆滿，新產(chǎn)權(quán)人如繼續(xù)出租時，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。
第四十二條 已作抵押的企業(yè)房地產(chǎn)被處分時，企業(yè)生產(chǎn)、員工安置等事宜由抵押人負(fù)責(zé)，抵押合同另有約定的，從其約定。因抵押房地產(chǎn)的處分致使企業(yè)解散的，由抵押人按國家有關(guān)法律、法規(guī)和企業(yè)合同、章程的規(guī)定清理或清算，辦理企業(yè)歇業(yè)手續(xù)。
第四十三條 經(jīng)處分而取得抵押房地產(chǎn)權(quán)者，應(yīng)照章向開發(fā)區(qū)稅務(wù)局和房地局繳納各項稅費，辦理過戶登記，領(lǐng)取《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書。原有的房地產(chǎn)權(quán)屬證書繳回發(fā)證機關(guān)注銷。
第七章 附 則
第四十四條 建立開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押償債儲備基金，以用于開發(fā)區(qū)的國有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)因房地產(chǎn)抵押而發(fā)生的外匯不足之調(diào)劑，及其它特殊需要。基金來源及提取比例是：
（一）從土地使用權(quán)出讓的留成外匯收入中提取百分之十；
（二）國有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)抵押房地產(chǎn)所獲境外貸款，預(yù)提1％。此款項及其利息在抵押期滿，并已償還貸款后付還企業(yè)，利息按中國銀行同種外幣存款利率計算。
第四十五條 有關(guān)本規(guī)定之事項的爭議及糾紛，當(dāng)事人應(yīng)及時協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均可向工商行政管理部門或開發(fā)區(qū)房局申請調(diào)解或仲裁，亦可直接向人民法院起訴。
當(dāng)事人一方或雙方是境外法人或個人的爭議，當(dāng)事人不愿協(xié)商調(diào)解的，或者協(xié)商調(diào)解不成的，可以依據(jù)抵押合同中的仲裁條款或事后達成的書面仲裁協(xié)議，依法提交中國仲裁機構(gòu)或其它仲裁機構(gòu)仲裁。抵押合同中未訂立仲裁條款、事后又沒有達成書面仲裁協(xié)議的，可以向有關(guān)管轄權(quán)的中國法院起訴。
第四十六條 違反本規(guī)定者，開發(fā)區(qū)房地局有權(quán)視情節(jié)注銷其登記、注銷其權(quán)屬證書或不予發(fā)證、宣布有關(guān)合同無效并責(zé)令責(zé)任方賠償經(jīng)濟損失或予以罰款。
第四十七條 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押管理，除適用本規(guī)定外，適用廣州市人民政府的《廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)土地使用有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》和廣州市人民政府制定的其它有關(guān)規(guī)定。
本規(guī)定倘與中華人民共和國國家或上級部門嗣后的法律、法規(guī)和規(guī)章有抵觸之處，概以國家和上級部門的法律、法規(guī)和規(guī)章為準(zhǔn)，但此前依本規(guī)定訂立，尚未履行完畢之抵押合同仍視為有效，并照本規(guī)定執(zhí)行。
抵押房地產(chǎn)的估價、登記、處分以及償債儲備基金的動用審批手續(xù)等具體規(guī)則，由開發(fā)區(qū)管委會另行制定。
第8篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；信息共享系統(tǒng)；MLS；經(jīng)紀(jì)電商模式
長期以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門希望引入國際上通行的成熟高效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息共享模式――MLS，但未能實現(xiàn)。我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自本世紀(jì)初起經(jīng)歷了十幾年的高速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模急劇膨脹，信息管理效率低下的問題未得到有效解決。2013年后，由于房地產(chǎn)市場遇冷，交易量大幅下降，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進入低迷期，企業(yè)開始多方尋求突破困境的方法，“互聯(lián)網(wǎng)+”成為各主體的共同選擇，無論是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，還是蓬勃發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)公司，都期望利用互聯(lián)網(wǎng)改善和提升傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運行效率，以此促使傳統(tǒng)行業(yè)蛻變。在這樣的背景下，富有中國特色的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)--經(jīng)紀(jì)電商模式漸成雛形。那么，我國的新型電商模式和MLS有何異同，各自有哪些利弊呢？
一、 MLS簡述
20世紀(jì)30年代，MLS（Multiple Listing System）誕生于美國，作為經(jīng)紀(jì)人自發(fā)組織實施的一種信息共享系統(tǒng)，被全美大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人所接受。由于該模式卓有成效，后被加拿大、澳大利亞、新西蘭等多國引入，成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息共享系統(tǒng)的經(jīng)典模式。至今，MLS所發(fā)揮的作用已經(jīng)遠遠超出共享房源信息、加速銷售的范圍，成為行業(yè)廣泛接受的嚴(yán)謹(jǐn)而先進的行業(yè)準(zhǔn)則和經(jīng)營管理模式。
MLS產(chǎn)生于市場經(jīng)濟成熟、契約精神普及的發(fā)達國家，其構(gòu)建與實施的前提條件為：房主與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂獨權(quán)委托合同。該合同決定了委托人和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的兩層關(guān)系：首先為關(guān)系，關(guān)系使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的角色定位非常明確，即代表委托人的利益行事，不會陷入居間關(guān)系中經(jīng)紀(jì)人一手托兩家的尷尬境地；第二層關(guān)系為獨權(quán)，即在合同約定期內(nèi)公司對委托房源銷售權(quán)的壟斷，排除了其他經(jīng)紀(jì)機構(gòu)甚至房主自己的銷售權(quán)。銷售權(quán)的壟斷看似降低了競爭效率，而實際上，由于房地產(chǎn)的交易從獲取信息、選擇、看房，直至談判成功的過程很長，60-90天的獨權(quán)委托期限對房地產(chǎn)交易效率的影響是有限的。獨權(quán)委托規(guī)范了行業(yè)秩序，避免了信息重復(fù)。同時，獨權(quán)委托配合MLS的競合運行模式，在實際操作過程中，非但不會降低銷售效率，反而實現(xiàn)了更大范圍內(nèi)由多個經(jīng)紀(jì)人銷售。
MLS的競合模式是這樣運行的：會員經(jīng)紀(jì)人獲得獨權(quán)委托的房源后，必須在3天內(nèi)把核實過的、完備的房源信息在MLS中，其后，該房源可由全部加入MLS的會員經(jīng)紀(jì)人進行銷售，銷售傭金在房源經(jīng)紀(jì)人和銷售經(jīng)紀(jì)人之間按既定比例分享。在競合模式下，美國MLS中約95%的房屋是由非房源經(jīng)紀(jì)人銷售出去的。由于全美90%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人加入了MLS，因此，MLS模式形成了近乎覆蓋全美的高效競合的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)生態(tài)圈。
美國MLS的所有者為各地區(qū)、各級別的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，與政府沒有關(guān)系，所有的會員數(shù)據(jù)都在National REALTOR Data System（簡稱NRDS）系統(tǒng)中進行更新和維護。NRDS將各城市行業(yè)協(xié)會定義為會員數(shù)據(jù)收集的最初發(fā)起者，并頒發(fā)“數(shù)據(jù)接入點”身份。城市、州和全國三個級別的行業(yè)協(xié)會在NRDS中采取階梯式權(quán)限管理，全國行業(yè)協(xié)會擁有最終解釋權(quán)。系統(tǒng)中所有協(xié)會、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員均須嚴(yán)格遵守國家行業(yè)協(xié)會制定的規(guī)則，一旦違規(guī)，其會員資格將被暫停或取消。
MLS需要大量的網(wǎng)絡(luò)和計算機技術(shù)與管理，包括為會員機構(gòu)和人員安裝專門的軟硬件、定期系統(tǒng)維護和提供信息安全保障。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會成立了自己的技術(shù)服務(wù)部門和技術(shù)研究部門，專職于MLS技術(shù)的實施和研發(fā)。
二、 我國難以移植MLS的原因分析
MLS對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的秩序規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展、信息高效利用產(chǎn)生了積極影響，長期以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理部門關(guān)注并致力于引入MLS，但迄今未果。究其原因，有以下幾個方面。
首先，施行MLS的前提條件不具備。MLS的預(yù)設(shè)前提是獨權(quán)委托，但這一前提與我國消費者的交易習(xí)慣不符。作為房地產(chǎn)市場的伴生行業(yè)，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)復(fù)蘇于20世紀(jì)80年代初，21世紀(jì)初開始快速擴張，由于增長速度過快，經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，職業(yè)道德良莠參雜，行業(yè)自律缺失，法律法規(guī)有待完善，各種違規(guī)行為時有發(fā)生，負(fù)面信息時常見諸報端。由于行業(yè)信譽差，交易者在與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接觸的過程中，戒心較重，房主為了避免利益受損，刻意在經(jīng)紀(jì)公司之間設(shè)置競爭機制，同一房源在多家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)掛牌。房屋需求者也會在多家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)查看房源信息，與多家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)談判，盡可能降低傭金和服務(wù)費。二是獨權(quán)委托的法律支持不足，近年來，出于對消費者利益的保護，我國法院對涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金糾紛的判決中，對于經(jīng)紀(jì)公司格式合同中有關(guān)獨權(quán)委托的條款常常以違反《合同法》第三十九和四十條之規(guī)定為由，判決無效，這使得經(jīng)紀(jì)機構(gòu)常常手握獨權(quán)委托合同，實際卻難以實現(xiàn)獨權(quán)利益。三是我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以存量房租售為主，在該領(lǐng)域中，經(jīng)紀(jì)的主要方式是居間，則主要存在于業(yè)務(wù)量較少的新建商品房經(jīng)紀(jì)活動中。
其次，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會力量薄弱。當(dāng)前，我國各層次的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會均已建立，但是功能不全，力量薄弱，動力不足。我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會承擔(dān)的主要職責(zé)有，宣傳貫徹政府的各項法律法規(guī)政策、行業(yè)自律、行業(yè)培訓(xùn)和繼續(xù)教育、反映行業(yè)呼聲、組織行業(yè)交流等。雖然2011年4月1日頒布實施的《房地產(chǎn)經(jīng)濟管理辦法》中明確指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會應(yīng)承擔(dān)起建立和維護運營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)的職責(zé)，但是目前我國尚未有任何地區(qū)的經(jīng)紀(jì)協(xié)會建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)。
再次，不同類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)對MLS的態(tài)度不同。美國的MLS是經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)維護自身利益的自發(fā)行為結(jié)果，業(yè)界的參與度很高。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在近十年的快速發(fā)展中，各企業(yè)在規(guī)模實力上已形成巨大差異，既有三兩人的單店，也有幾十人、百余人的中等企業(yè)，還有年銷售額上千億、員工幾萬、分支機構(gòu)遍布多地的大型企業(yè)集團，不同的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)由于自身境況不同，在發(fā)展訴求上差別很大，對MLS的態(tài)度各異。中小企業(yè)普遍歡迎，因為這些企業(yè)在店鋪致勝的時代處于劣勢，房源信息不足，期待通過這個系統(tǒng)改善信息資源的短缺的困境。大企業(yè)的態(tài)度比較遲疑甚至消極，一方面他們房源占有率高，例如鏈家地產(chǎn)公司在北京市場占有了80%的房源，無需借助MLS收集信息。其次，大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在發(fā)展過程中都建立了類似于ERP管理體系，通過內(nèi)部信息管理系統(tǒng)實現(xiàn)了房源共享和內(nèi)部合作。同時，大型企業(yè)在開店和招收經(jīng)紀(jì)人員方面花費了大量成本，如果加入MLS，則意味著經(jīng)紀(jì)人獨立性的增強，可能得不償失。另外，大型企業(yè)自建網(wǎng)絡(luò)花費不菲，并入大系統(tǒng)可能導(dǎo)致其原有系統(tǒng)被改造甚至廢棄，這有可能造成企業(yè)信息系統(tǒng)投資的浪費。
三、 我國新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)的產(chǎn)生
作為信息服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的基礎(chǔ)在于為交易者提供信息的數(shù)量、及時性、準(zhǔn)確性、全面性、適用性，在此基礎(chǔ)上，輔以經(jīng)紀(jì)人的營銷、溝通和個性化服務(wù)，最終實現(xiàn)交易。為了提高運行效率，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展到一定程度時，會產(chǎn)生信息共享的需要，建立跨企業(yè)的經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)初期，企業(yè)沒有信息共享的需求，各自為政，開拓業(yè)務(wù)。2003年后，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)步入規(guī)模化經(jīng)營，企業(yè)快速開店，進入連鎖時代，隨著大中型經(jīng)紀(jì)公司店鋪的日益增多，出于內(nèi)部統(tǒng)一管理、績效評定、內(nèi)部合作的需要，紛紛建立了企業(yè)內(nèi)部信息管理系統(tǒng)。步入互聯(lián)網(wǎng)時代后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)紛紛借助網(wǎng)絡(luò)的力量，其基本模式為經(jīng)紀(jì)公司與網(wǎng)絡(luò)平臺公司簽訂合作協(xié)議，經(jīng)紀(jì)公司提供房源，網(wǎng)絡(luò)平臺公司提供平臺，房屋特征和經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系方式等信息，購房者和租客在在平臺公司的網(wǎng)頁上搜索有意向的房源并聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人，完成后續(xù)服務(wù)。在這種模式中，網(wǎng)絡(luò)起到了信息作用，而信息共享特征不明顯，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)依然是零和博弈。由于全部收益只能由率先實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)獨享，經(jīng)紀(jì)人不免采用多種手段，有些違規(guī)違法，有些則在信息不對稱的掩護下發(fā)送虛假信息。而經(jīng)紀(jì)機構(gòu)各自收集信息、信息，造成行業(yè)中的房源信息重復(fù)與局部壟斷割據(jù)并存。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人之間只競爭不合作，導(dǎo)致整個行業(yè)信息處理效率低，傭金費用高，在不斷高企的房價上，使購房人進一步增加了負(fù)擔(dān)。在行業(yè)高速發(fā)展時期，這些弊端不會對企業(yè)收益構(gòu)成重大影響，因此并未觸發(fā)企業(yè)強烈的改善動機。
2013年后，由于交易行情低迷，經(jīng)紀(jì)公司成本壓力不斷增大，希望網(wǎng)絡(luò)平臺公司降低端口費，協(xié)商未果，雙方合作破裂。2014年，鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家紛紛和我國最大的房源信息平臺搜房網(wǎng)解約。同年10月，鏈家集團將下屬的線上平臺“鏈家在線”更名為“鏈家網(wǎng)”，實行平臺開放，不僅為鏈家員工服務(wù)，而且吸納企業(yè)外的經(jīng)紀(jì)人加盟，共享房源信息，合作銷售。偉業(yè)我愛我家也把省下來的廣告費、端口費，用于打造自己的網(wǎng)絡(luò)平臺。與此同時失去大型經(jīng)紀(jì)公司房源的網(wǎng)絡(luò)平臺公司則開始招聘經(jīng)紀(jì)人員，實現(xiàn)從信息平臺向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)電商的轉(zhuǎn)變。此外，愛屋及屋、Q房網(wǎng)、房多多等多家電商涌入該行業(yè)，建立了多個局部信息共享平臺，這些經(jīng)紀(jì)電商自身不從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其主要功能為收集房源、房源，依靠各經(jīng)紀(jì)公司的加盟經(jīng)紀(jì)人銷售，與銷售成功者分享傭金，形成了類似于美國房源經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)化組織。
四、 我國新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息共享系統(tǒng)與MLS的對比
當(dāng)前，我國產(chǎn)生于網(wǎng)絡(luò)時代的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息共享系統(tǒng)與產(chǎn)生于80多年前的MLS相比存在巨大差異。
首先，主體性質(zhì)不同。MLS的所有者為各級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會，我國則為經(jīng)紀(jì)電商，這是兩者最本質(zhì)的區(qū)別，據(jù)此，我們可以將兩者分別稱為協(xié)會模式和電商模式。行業(yè)協(xié)會是行業(yè)的自治組織，以行業(yè)服務(wù)和行業(yè)自律為宗旨，是非營利組織，收取費用的高低以維持系統(tǒng)運轉(zhuǎn)的成本為限，因此收費低廉。我國的電商模式是以網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)企業(yè)為主體，企業(yè)以營利為目的，獲得的收入不僅要彌補網(wǎng)絡(luò)開發(fā)、運行和維護的費用，企業(yè)還要獲得不低于社會平均水平的利潤率，否則投資將從經(jīng)紀(jì)電商中流出。
其次，收益模式差別巨大。MLS的收益來自于：使用該系統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人的會員費、整合房地產(chǎn)信息打包出售給各研究機構(gòu)和大專院校的收益、咨詢收益。其中會員費是主要收入來源，盡管MLS大約每人40美元的會員月費非常低，與經(jīng)紀(jì)人月均4 500美元的收入相比僅占不足1%，但是由于會員眾多，MLS的收益總量非常可觀。我國的電商模式不收取加盟者會員費，而是從成交的租售傭金中分成。當(dāng)前，純粹的經(jīng)紀(jì)電商由于自身沒有經(jīng)紀(jì)人，節(jié)約了人員費用，但必須支出系統(tǒng)的建設(shè)、推廣和維護費，這也是巨額成本，只有依靠不斷增加成功交易的總量才能盈虧平衡乃至獲得盈利。與MLS相比，電商模式的收益方式更加豐富靈活，除了當(dāng)前的分傭方式，也可以依據(jù)經(jīng)紀(jì)人使用的次數(shù)、流量或成功交易的交易件數(shù)來收費，還可以按照網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟“羊毛出在豬身上”的邏輯，采取“用戶免費，客戶收費”的方式，首先吸引大量使用者，培養(yǎng)高粘性用戶（主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員），當(dāng)該網(wǎng)站成為房地產(chǎn)租售乃至相關(guān)人員的集聚地時，則引入客戶--各類與房地產(chǎn)有關(guān)的廣告客戶，獲取收益。同時，經(jīng)紀(jì)電商也可以對交易數(shù)據(jù)整理打包出售，獲取相應(yīng)收益。
第三，MLS更有利于經(jīng)紀(jì)人利益的保護，而電商模式更有利于對消費者利益的保護。MLS中，對房源信息的壟斷造成房屋買賣雙方對該系統(tǒng)的依賴，在傭金費率上缺乏議價能力，更有利于經(jīng)紀(jì)人利益的維護。從世界范圍來看，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金費率處于較高水平。而我國的經(jīng)紀(jì)電商模式誕生于市場不景氣、激烈競爭的背景下，從實際效果來看，電商模式已經(jīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)刮起了降價旋風(fēng)。在電商進入該行業(yè)前，房屋交易傭金費率普遍在2.5%以上，租賃傭金則為半月到一月的租金，而電商進入后，行業(yè)傭金費率進入明顯的下行通道，目前最低的交易傭金費率為0.5%，租賃傭金則為3天房租，這無疑給消費者帶來了更大的利益。從長遠來看，電商模式會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)輕資產(chǎn)、低成本運行，經(jīng)紀(jì)人員分傭比提高、自由度加大，高素質(zhì)員工比例提升， 這些亦有利于降低傭金、提升服務(wù)質(zhì)量。
第四，運行前提不同。MLS要求獨權(quán)委托，我國的電商模式以開放式委托為主。從信息共享的效果來看，整個地區(qū)共用一個系統(tǒng)，將全地區(qū)加盟經(jīng)紀(jì)人收集到的信息“一網(wǎng)打盡”顯然是效率最高的形式，MLS在這一點上優(yōu)勢突出。我國的電商模式則陷入一種悖論：如果僅有一個網(wǎng)絡(luò)，將形成壟斷經(jīng)營，會導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)電商收取高額費用，服務(wù)質(zhì)量下降；如果有多個網(wǎng)絡(luò)，雖然可以遏制壟斷，但信息共享的優(yōu)越性又不能充分實現(xiàn)。因此，由于存在“經(jīng)紀(jì)信息效率最大化”和“企業(yè)利潤最大化”這兩個相互矛盾的目標(biāo)，電商模式有可能陷入魚與熊掌不可兼得的困境。
總體來看，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)形成了各方參與主體（包括傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)平臺公司以及電商）都朝經(jīng)紀(jì)電商轉(zhuǎn)變的趨勢，而經(jīng)紀(jì)電商存在的基礎(chǔ)顯然為一定范圍內(nèi)的經(jīng)紀(jì)信息共享體系。當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)尚處于轉(zhuǎn)型期，各主體強調(diào)抓住機遇自我發(fā)展，這是企業(yè)在當(dāng)前競爭中的理性選擇，然而，從行業(yè)整體考慮，信息割據(jù)顯然不是最優(yōu)狀態(tài)，不僅造成信息平臺和網(wǎng)絡(luò)的重復(fù)建設(shè)，資源浪費，而且信息大量重復(fù)，行業(yè)整體運行效率較低。未來如果政府嚴(yán)格執(zhí)行單邊獨權(quán)委托的政策，各平臺的房源信息都會減少，降低交易成功的概率。因此，我國目前的經(jīng)紀(jì)電商模式仍處于探索時期，將會在未來的競爭中不斷完善和提升。
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基金項目：國家社科基金階段性成果（項目號：12XMZ101）；北京建筑大學(xué)博士啟動基金項目（項目號：331613022）。
第9篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文
委托人（乙方）：_________
經(jīng)紀(jì)人（丙方）：_________
簽訂地點：_______________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)乙、丙雙方協(xié)商一致，就房地產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)事宜訂立本合同，以資共同遵守。
第一條 乙方委托丙方為座落在：合肥市_________區(qū)_________[路]_________[小區(qū)]_________號附近的[住宅][商業(yè)用房][_________]提供以下服務(wù)：（下列事項供委托人選擇）
（一）提供訂約信息；
（二）充當(dāng)訂約介紹人；
（三）協(xié)助、指導(dǎo)訂立[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]合同；
（四）協(xié)助辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)；
（五）協(xié)助辦理其他手續(xù)[戶口轉(zhuǎn)移][水表過戶][煤氣過戶][_________][_________]；
（六）_________
第二條 委托期限從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
第三條 乙方擬[買受房地產(chǎn)][承租房屋]的基本情況：
（一）擬[買受][承租]房屋建筑面積：_________m2，建成年份：_________年，層次：_________層，房屋結(jié)構(gòu)：_________，土地所有權(quán)為：[國有][集體所有]，[買受房地產(chǎn)][承租房屋]的價格_________元/m2；
（二）經(jīng)交易雙方確認(rèn)[買受房地產(chǎn)][承租房屋]的價格[_________元][_________元/年]。
第四條 乙、丙雙方的權(quán)利義務(wù)
（一）乙方應(yīng)與丙方到相關(guān)部門查驗有關(guān)資料和到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀。
（二）乙方應(yīng)于本合同簽訂后_________日內(nèi)向丙方提交辦理[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]相關(guān)資料的復(fù)印件。
（三）乙方應(yīng)配合丙方簽訂[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]合同。
（四）乙方應(yīng)配合丙方到相關(guān)部門辦理[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]相關(guān)手續(xù)。
（五）丙方（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動時，應(yīng)出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《執(zhí)業(yè)證書》和《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
（六）丙方對乙方提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之一），并據(jù)實介紹房地產(chǎn)信息及房地產(chǎn)交易價格。
（七）丙方應(yīng)配合乙方到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)狀況，并告知房屋有無漏水、管道不通等瑕疵和房地產(chǎn)是否已經(jīng)抵押、房屋是否已經(jīng)租賃等情況。
（八）丙方應(yīng)告知乙方：房地產(chǎn)交易相關(guān)部門應(yīng)收取的稅金、房屋維修基金、費用標(biāo)準(zhǔn)及辦事時限。
（九）丙方應(yīng)協(xié)助、指導(dǎo)乙方簽訂[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]合同。
（十）丙方應(yīng)協(xié)助乙方到 [房地產(chǎn)管理部門][土地管理部門]辦理相關(guān)手續(xù)。
（十一）丙方在完成乙方委托事項后，按照物價部門核定收費標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取中介服務(wù)手續(xù)費_________元。不得收取其他費用。
第五條 乙、丙雙方的違約責(zé)任
（一）本合同第四條（一）至（四）項，乙方應(yīng)按約定做到，特殊情況應(yīng)在_________日內(nèi)告知丙方，取得丙方書面同意，否則導(dǎo)致房地產(chǎn)無法正常交易，乙方應(yīng)向丙方支付違約金_________元。
（二）本合同第四條（五）至（十）項，丙方應(yīng)按約定做到，特殊情況應(yīng)在_________日內(nèi)告知乙方，并取得乙方書面同意，否則導(dǎo)致房地產(chǎn)無法正常交易，丙方應(yīng)向乙方支付違約金_________元。
單方解除本合同，由違約方支付違約金_________元。
第六條 合同糾紛的解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可由房地產(chǎn)管理部門或工商行政管理部門調(diào)解。協(xié)商不成或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
1、依法向合肥仲裁委員會申請仲裁；
2、依法向人民法院起訴。
第七條 本合同未盡事宜可另行約定。
第八條 本合同一式兩份，乙、丙雙方各執(zhí)一份。
第九條 其他約定條款
（一）_________
（二）_________
（三）_________
第十條 本合同自乙、丙雙方簽訂之日起生效。
委托方（乙方）簽章：_________ 經(jīng)紀(jì) 人（丙方）簽章：________
證件名稱：___________________ 經(jīng)紀(jì)人簽字：_________________
證件號碼：___________________ 執(zhí)業(yè)證號碼：_________________
聯(lián)系電話：___________________ 聯(lián)系電話：___________________
人簽字：_________________
證件名稱：___________________
證件號碼：___________________
聯(lián)系電話：___________________
共有人簽字：_________________
簽訂時間：______年____月____日
附件
一、屋內(nèi)附屬設(shè)備狀況及室內(nèi)裝飾情況
………………………………………………………………………………
（粘貼線） （騎縫章加蓋處）
附屬設(shè)施：_________ 設(shè)備：_________
室內(nèi)裝飾：_________
二、_________
簽約須知
一、本合同由合肥市房地產(chǎn)管理局、合肥市工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)制定的示范文本。
二、本合同使用范圍
1、在合肥市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；
2、存量房屋（二手房）的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或房屋租賃。
三、合同內(nèi)的空格由當(dāng)事人商定后如實填寫；[ ]內(nèi)容為并列的選擇項，可根據(jù)實際選擇，不予選擇的劃除。
四、當(dāng)事人應(yīng)按自愿平等、協(xié)商一致的原則訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。委托人在訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同時，應(yīng)向經(jīng)紀(jì)人如實告知以下問題：
1、房屋瑕疵。指房屋漏水、管道不通等。
2、共有關(guān)系。指兩個以上權(quán)利人共同擁有同一房地產(chǎn)。如系共有，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或出租房屋時需全體共有人簽字。
3、房屋租賃情況。轉(zhuǎn)讓已出租房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前三個月書面通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。
4、房地產(chǎn)抵押情況。指房地產(chǎn)所有權(quán)人為擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)，將房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，辦理了抵押登記。在轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)先辦理他項權(quán)利注銷手續(xù)或出具抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
五、在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃合同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（丙方）應(yīng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之一、之二）的所有條款告知合同委托人（甲方、乙方）。
六、當(dāng)事人在簽訂本合同時，應(yīng)認(rèn)真閱讀所有條款，知悉其含義。若需人簽訂本合同，應(yīng)出具委托書。
