土地流轉精選(九篇)
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第1篇：土地流轉范文
1搭建流轉平臺
魏城鎮魏于村村民魏成海，2005年承包了本村2．7公頃耕地，收益頗豐。2009年在縣鄉土地流轉服務中心的幫助下，他又在大磨鄉連棗林村和院堡鄉岳莊村各承包6．7公頃（約100畝）土地，年純收入達20余萬元。“要不是在大屏幕上看到信息，這13．3公頃（200畝）地沒準找不到呢。”魏成海高興地說。
魏成海說的大屏幕指的是縣土地流轉管理服務大廳的大型顯示屏。為促進農村土地流轉規范有序進行，該縣分別建立了縣、鄉、村三級土地流轉平臺。縣農村土地流轉管理服務中心用于收集、全縣土地承包和流轉的基本情況，為規模流轉提供合同簽訂、糾紛仲裁等服務。22個鄉鎮土地流轉管理服務中心，及時流轉信息等。縣土地流轉辦公室和22個鄉鎮（街道辦）全部實現了微機聯網。村級土地流轉管理服務站則建立了土地流轉信息欄，反映農戶的意向。
在建設三級有形市場的基礎上，該縣制作了土地流轉流程圖，嚴格遵循“依法、自愿、有償”的原則，規范農村土地流轉秩序。
農村土地流轉有形市場的建立，有力地促進了全縣農村土地順利流轉。截至2010年底，該縣已簽訂土地承包經營權流轉合同3．8萬份，土地流轉面積達6400公頃，占全縣總耕地面積的10．3％。
2實行分類指導
在流轉過程中，該縣針對農村不同情況，靈活采用互換、轉包、出租、轉讓等流轉形式，實施分類指導。
在魏縣一些鄉鎮，有一些沙灘地、荒地、邊遠次地，一家一戶耕種效益較低，對此，縣里積極引導鼓勵農戶出租給規模經營主體，發展農業示范園區。
沙口集鄉崗上村有20公頃窯坑地，處于半撂荒狀態。車往鎮前倉口村楊海峰了解到此信息后有意承包。于是，縣鄉服務中心幫助他召開了流轉戶大會，取得了多數群眾的支持，很快與第一批流轉戶簽訂了流轉合同。楊海峰與河南興農公司合作，種植了20公頃繁種棉，當年凈獲利30萬元。
在種養大戶的帶動下，該縣已建立各類農業示范園區106個。
對新農村建設節約出來的土地，該縣進行統一復耕，在村委會的主持下，實行招標發包，發展種植、養殖和加工業，幫助農民增收致富。該縣野湖拐鄉蔡小莊村建成新農村后，舊村全部復耕，新增土地40余公頃，承包給大戶搞蔬菜大棚，每年增加集體收入60余萬元，促進了集體財富積累。
3出臺優惠政策
第2篇：土地流轉范文
1農村土地流轉的熱點問題剖析傳統的城鄉二元結構限制了城市和鄉村之間生產要素的流動，不僅農業產業化的進程受到阻力，而且農村第二產業的產業升級和資產重組都會受到城鄉分割的制約。我國農村土地屬于農民集體所有，《土地管理法》規定，農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，限制了城市及外村居民成為該集體土地的合法使用權人，農村土地產權流轉受到了諸多限制。隨著我國進入城市化加速發展階段，城市發展不斷尋求新的增長空間，但在二元土地制度背景下，城市與農村土地作為獨立發展主體造成城鄉空間和土地等資源競爭，農村土地受到加速城市化以及城市郊區化的雙重影響，出現隱性、非法流轉，不僅造成土地生產要素配置問題，也阻礙了地區的城市化進程［1］。
1.1農用地流轉土地作為一種生產要素，面對我國經濟的發展和社會關系的變化，土地流轉是必然趨勢。農用地流轉是指農用地使用權流轉，即在農業用地性質不變的情況下，農戶將承包經營土地轉移給他人或集中經營者［2］。由于我國農村土地承包經營權的特性以及二元土地制度，導致農村土地流轉受阻。1.1.1土地承包經營權的不完整性和不穩定性［3］首先，我國農村土地承包經營權具有不完整性，即農村土地承包經營權只能將農村土地從事農業生產，而不能通過開發用于非農業生產。并且農民分配土地地塊過于零碎，現代化的機械作業方式難以推廣，從而阻礙了農業勞動生產率的提高。其次，土地承包經營權具有不穩定性，不僅直接導致了農民土地收益的不穩定，還意味著未來的收益不確定，從而導致投入不足。英國土地經濟學家巴斯雷通過對加納農村土地產權制度與投資激勵之間關系的研究證明，對農村土地產權保護得越好，農村土地產權越完整，農民對土地的投資也就越大。由于中國農村土地的承包期限為30年，且無續約規定，所以中國農地的投資曲線為不連續性曲線，不利于長期投資。
1.1.2農用地流轉市場不完善目前，我國農用地流轉市場發育不完善，很多農民獲得的政策和市場信息十分有限，而且農用地流轉大多局限在個別農民之間。具有一定規模的農業種植大戶很少，在農用地需求和供給信息之間存在一定的不對稱性，不僅影響了土地流轉的效率、規模和收益，也阻礙了土地的合理配置。
1.1.3農用地流轉機制不健全［4］目前，我國農用地流轉的自發性、隨意性、盲目性較大，土地利用率較低，而且土地的使用期限沒有明確確定，降低了土地使用的積極性，從而導致農用地使用效率低下和嚴重浪費。
1.2農村建設用地流轉《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，農村集體建設用地必須轉為國有土地以后才能進入二級市場流轉。在我國，農村建設用地僅限于本集體經濟組織內部成員享有使用權，農村村民一戶只能擁有一宗宅基地進行住房建設，當他因離開所在集體而將住房出售時，只能出售給該集體符合宅基地申請資格的成員，宅基地的轉讓不能為其帶來合理的經濟收益。同時當他離開集體經濟組織時也就喪失了其原有的宅基地福利，而這種權利的喪失既不能從集體組織得到補償，也不能將土地向集體以外的成員讓渡獲得更高的價格補償。那么，遷出集體的農民大多會選擇在遷出后仍然保留房屋從而占有宅基地使用權，使本應通過交易得到利用的宅基地被閑置，造成土地資源浪費。雖然農民無償擁有宅基地，但只獲得有限的產權，建設房屋只能自住而不能自由處置，出現住宅閑置以及違法違規的住宅出租和住宅出售現象［5］。
1.2.1空心村隨著我國城市化水平的提高，大部分農民進入城市尋找就業機會，但由于農村建設用地缺乏讓渡權，他們離開村莊居住卻不放棄占有宅基地，讓住房長期閑置，即“空心村”。“空心村”的出現，浪費了國家有限的土地資源，惡化了農民的生活環境，影響了農村經濟的發展，阻礙了城鄉之間的流動。
1.2.2城中村隨著我國城鎮化進程的加快，城市建設用地快速擴張，城市邊緣地帶出現了“城中村”。“城中村”具有農村和城市雙重特征，一些處于城鄉結合部的村子融入城區，在此建設了很多城市基礎設施。但“城中村”現有土地產權還屬于農村集體所有，農民宅基地還未被征為國有土地，很多村民靠出租違章建筑為生，土地利用效率低。因此，本該高效利用的城市土地卻按照農村的模式運行，造成國家土地資源配置的低效，同時，也阻礙了村民的市民化，城鄉統籌發展受到制約［5］。
1.2.3近郊村處于城市近郊的一些村莊，占用集體土地或耕地進行建設，將農民集體土地使用權流轉，用于商品住宅開發并向城市居民出售住房，體現了農村建設用地在城鄉之間的隱性流動。國家指出，在農村集體土地上建設屬于違法建筑，集體土地不得用于商品住宅開發，法律法規對商品房的相關規定和制度對該類房屋是無效的，購買者的權利將無法得到保障，而且無法辦理合法的產權手續，購買后也不能合法轉讓過戶。因此，農村居民依托無償獲得的土地非法獲得土地收益，而購買住房的城市居民的住房權益得不到保障［5］。
2當前我國城市化存在問題由于我國實行城鄉分治政策及管理制度，城鄉二元結構仍在延續，城市用地與農村用地不對等［6］。在我國城市化過程中，城市建設與農村發展脫節，導致城市擴張無序和農村發展受限。在城鄉分割的二元結構背景下，城市建設往往沒有和農村發展銜接。一方面，城市只是追求單方面的經濟發展和建設，為了容納更多的不斷涌進城市的農村剩余勞動力，城市無序蔓延，造成城市“攤大餅”式擴張，城市用地供給量與需求量矛盾日益尖銳。另一方面，由于城市化過程中低估了農村集體土地價值，農村沒有通過城市的輻射帶動作用承接一些產業，農村的經濟發展需要產業的支撐，在沒有產業注入的情況下，農村發展缺乏動力，農村集體建設用地大量閑置，而且大部分農村勞動力剩余，這些農民又不得不進入城市尋求工作機會，從而造成城市建設發展用地嚴重不足，而農村集體建設用地閑置荒廢的惡性循環。
3城鄉統籌背景下的土地流轉與城市化互動模式城鄉二元結構弊端日益顯著，嚴重影響了國家的持續發展，協調城鄉統籌發展已成為國家一項重大決策。城鄉統籌發展要求把擴大農村就業與引導農村剩余勞動力有序轉移結合起來，把建設社會主義新農村與穩步推進城市化結合起來，加快建立健全以工促農、以城帶鄉的政策體制和體制機制，形成城鄉良性互動的發展格局。土地合理流轉可以實現農業產業化和農村第二產業高產運作。我國城市化過程要求盤活城市存量土地，加快土地市場化步伐，優化土地配置，從而改善城市環境，提高城市化水平。因此實現城鄉統籌發展目標需要協調土地流轉與城市化過程之間的關系，使兩者產生良好的互動機制，一方面，土地流轉可以為城市發展建設提供必需的土地生產要素;另一方面，城市化過程可以輻射帶動農村地區的經濟社會發展。基于城鄉統籌背景下土地流轉與城市化的互動模式如圖1。
4城鄉統籌背景下的土地流轉與城市化互動途徑通過圖1可以得出土地流轉與城市化互動作用的主要功能包含以下三點:城鄉土地實現高度一體化;可以把擴大農村就業與引導農村剩余勞動力有序轉移結合起來;逐步縮小城鄉差距，最終達到城鄉融合。為了實現這些目標，必須采取合理的土地流轉與城市化互動途徑。本文將在城鄉統籌背景下，提出土地流轉與城市化的互動途徑如下:4.1通過農用地流轉，實現農業產業化由于農村土地產權越完整，農民對土地的投資也就越大，因此適當提高土地承包年限，可以增強農民的投資積極性。鼓勵農民通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓承包權，將承包的土地向農業公司、農業園區流轉，實現農業產業化，通過農業生產專業化水平的提高，使農業產業的單位成本下降，從而帶來規模經濟。實現農業產業化不僅可以提高農民收益和土地利用效率，也為城市化進程提供了高效的農業發展基礎。
4.2通過農村建設用地整理流轉為城市建設用地，緩解城市壓力隨著我國城市化進程的加快，現有城市用地規模已不能滿足城市長遠發展。而且進城務工農民逐年增多，城市住房、醫療、教育等出現嚴重的短缺問題，導致城市問題日益嚴重。在農村建設用地流轉制度下，這些離開村莊的農民大多選擇保留宅基地，造成農村建設用地大量閑置，而城市建設發展用地嚴重不足的問題。通過建立合理的流轉機制，將不具有發展潛力的空心村以及具有自然災害安全隱患的基層村的農村建設用地流轉為城市建設用地，保證在建設用地總量不變的情況下，實現農村和城市建設用地結構調整與動態平衡，從而緩解城市建設用地壓力，并在一定程度上解決城市既存問題。
第3篇：土地流轉范文
不讓“流轉”變“流失”
“農民受傳統思想影響，有戀土情結，要嚴格把好土地流轉關口，讓農民從思想上信得過！”談起土地流轉，臨南鎮黨委書記蔣傳軍意味深長地說，“農村土地流轉，是耕地使用權的‘流轉’，而不是耕地數量的‘流失’。要確保土地性質不變，讓流轉后的土地依然姓‘農’！”
工作中，臨南鎮嚴格防控土地流轉中出現“非農”誤區，對土地流轉經營主體的土地用途預先調查、詳細登記、簽訂合同、嚴格把關，確保全鎮7.9萬畝耕地面積不減少。在此基礎上，本著“依法、自愿、有償”的原則，根據每個村莊和項目實際情況，采取了“公司+農戶”式的龍頭企業租用、“合作社+農戶”的專業合作社對接、“承包經營大戶+農戶”的種糧大戶轉接3種流轉模式，促進農業結構調整，實現農業轉型升級。目前，該鎮流轉土地2.83萬畝全部用于與農業有關的生產經營活動。
“土地流轉成功與否在于質量、在于規模，要確保土地高效利用，最終實現農業有發展、承包方獲收益、農民得實惠的‘利益多贏’！”蔣傳軍介紹說。臨南鎮重點引導與扶持承包大戶、專業合作社、家庭農場、產業化企業等實力雄厚、效益明顯的主體進行大規模土地流轉，如劉雙廟村流轉1080畝土地給邑鳴韭菜種植專業合作社，形成了千畝“久之最”韭菜基地；新華、新興社區共同流轉1471畝土地給當地客商，形成了木瓜產業基地。
“土地流轉之前，村委會就將流轉用途及效益廣播了，知道咱那‘命根子’在合法使用，并且簽訂后的合同及協議一式4份，由承包方、農戶、村委會、鎮政府分別保管，讓咱老百姓心里踏實。”岳家村村民王長芳說。
讓農民充分享受流轉“紅利”
“保障農民利益是土地流轉的核心問題，要想方設法讓農民分享到流轉帶來的‘紅利’，才能調動其積極性。”臨南鎮黨委副書記、鎮長徐心剛感慨地說。
“土地流轉費是農民最直接的收益，流轉費價格合理、發放及時，直接關系到農民流轉意愿和順利與否。”王樓村土地承包大戶周吉友如是說。2013年10月，周吉友在臨南鎮王樓村流轉800畝土地用于種植皂角樹，他積極與農戶、村委會溝通，集思廣益，共同商定租賃價格為每畝每年1000元，每年1月份付清當年流轉費,根據小麥價格3年調整一次流轉方案。
“合同簽訂的同時領取土地流轉費，收益立竿見影，俺自然大力支持。”周吉友說。
“土地大規模流轉完成后，就出現了項目建設用工問題，這對當地農民是實實在在的額外‘紅利’，想法設法讓農民享受這些紅利，會大大加快土地流轉進程。”嘉悅商貿有限公司經理趙吉利娓娓道來。趙吉利在新興、新華社區流轉1400畝土地種植木瓜，制定了“以用工促進流轉，以流轉實現用工”的策略，在土地流轉合同簽訂之時同步簽訂項目優先用工協議。“園區修建、種植管理、采摘收獲、產品加工等一系列過程都要依靠本地農民參與其中，項目用工問題也迎刃而解，農民多勞多得能獲取額外收益，實現了‘雙贏’！”該經驗做法被臨南鎮在解家現代農業示范園、振興蔬菜種植合作社、王樓皂角專業合作社等28處大宗土地流轉中借鑒使用。
拓寬“失地”農民致富增收路
“土地流轉后，要幫助從土地上解放出來的農民找到賴以生存和發家致富的新路子，使其生活水平升上去。”臨南鎮人大主席田正偉說。
“通過參加縣里和鎮上組織的幾次新型農民培訓班，銹住的腦瓜子裝進了不少新知識、新技能，現在俺在合作社長期打工，負責配藥施肥，可謂‘學有所用’。”振興蔬菜種植合作社社員關照水高興地說。根據本鎮農業發展狀況，臨南鎮大力開展知識技能培訓，讓新型農民融入現代農業，去年以來，已開展糧食、蔬菜、特色養殖與種植等各類培訓二十余次，為15個土地流轉大戶、83個專業合作社、兩個農業公司等農業主體輸送鐘點工、長期工近萬人，讓新型農民有了用武之地。
臨南鎮按照“走出去、引進來”的方針，大力引進勞動密集型農業龍頭企業，以山東華奧電氣有限公司、山東忠誠橡膠有限公司、山東德盛源食品有限公司等為代表的一大批企業建成投產后，吸納六千余名當地農民為企業工人。“不種地了，俺就在家門口上班，路上來回方便，每月兩千多元的工資，咱的收入水平和生活條件不比城里人差。”岳家村姑娘馮倩倩的感觸富有代表性。
“俺家原有6畝土地，光靠種地僅夠吃喝，現在土地流轉出去了，每年能收取6000元租金，并且用貸款在夏口街開了一家飯店，一年下來有五六萬元的收入，小日子越過越有奔頭。”夏口村村民王傳海說這些話時滿臉欣喜。
第4篇：土地流轉范文
關鍵詞：農村；土地流轉；管理體系；服務體系；土地制度
近年來農村土地流轉現象日益增多，這對農村經濟的發展起到了積極的促進作用，同時土地流轉也是現代化農業發展的必然之路。基于這樣的大背景下，需要進一步對農村土地流轉工作進行規范，為耳畔是否反反復復地流轉工作的有序開展保駕護航，更好的推動農村經濟的健康、有序發展。
一、農村土地流轉的現實意義
當前農村土地流轉工作從單一的農戶間的流轉開始向農戶與農業產業化龍頭企業等主體間的流轉進行過渡，農村土地流轉主體不斷壯大，呈現出主體多元化的發展趨勢。而且隨著農村產業結構的不斷調整，一些農戶將自己承包的土地流轉出來，這樣土地到了有能力及有經營方法的農業經營主體手中，能夠有效的改善農戶分散經營的狀況，有利于進一步推動土地的規模經營，全面提高農業產業化發展水平。在土地流轉過程中，土地集中于種田大戶手中，這些經營主體在經營土地過程中，在保證農產品質量提升的基礎上，還能夠實現成本的降低及效益的擴大。其在種植過程中，能夠充分的運用先進的農業科學技術，為農業科技推廣應用起到有效的促進作用。土地流轉后通過適度規模的經營，也進一步為農業科技應用的進步奠定了良好的基礎。另外，農戶將手中的土地轉出去獲得到了出讓土地的收益，并有充足的時間外出務工。經營者實現了土地的規模化生產和集約化經營，有效的降低了生產經營的成本，為綜合效益的提升奠定了良好的基礎。
二、推動農村土地流轉的具體策略
（一）加大宣傳力度，創造良好的土地流轉環境
為了能夠進一步推動農村土地流轉工作，需要創造一個良好的土地流轉環境，這對土地流轉工作的有序開展具有至關重要的意義。因此當前各基層政府要加大宣傳的力度，提高農民對土地流轉工作的認知。同時還要加大法律法規的宣傳力度，明確土地流轉程度，使農民充分的認識到土地流轉的優越性，并將農村土地流轉納入到制度化和法制化的軌道中來。通過構建與實際情況相符并具有較強操作性的社會保障制度，有效的保證農民的利益，降低農民對土地的依賴程度，為農村土地流轉的進程起到重要的推動作用。
（二）保障好農民的合法權益
土地流轉實質上就是對土地經營權和使用權的流轉，在具體流轉行為發生過程中，要以不損害到農民的切身利益作為重要的前提條件。而且在土地流轉過程中，要遵循土地所有權的性質和農民土地承包權不改變的原則，這不僅是土地流轉的根本，同時也是農村土地流轉的重要保障。因此要求當地政府及相關部門要做好土地流轉過程中合同文本的規范工作，租金采用可浮動方式，以此來有效的保證農民的收益。
（三）確保土地流轉的可持續性
土地作為當前農民的重要的生產資料，其不僅能夠有效的保障農民的生活，同時也是保證農民利益的重要因素。這就需要在當前土地流轉過程中，要依托于生產力發展規律，充分的尊重農民的意愿，針對具體實際來推動土地流轉工作有序開展。政府要充分的發揮職能作用，強化對流轉土地的用途的管制，流轉后的土地地審批后對其用途不得更改或是變更。另外，在土地流轉過程中，還要對土地與外界協調發展的規律進行綜合考慮，充分的實現土地的有效利用，全面提高土地的利用效率，為土地資源的優化配置起到積極的促進作用，更好的推動土地的可持續性發展。
（四）建立健全社會保障機制，完善管理體系
建立健全社會保障機制，保障被流轉土地農民“學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居”。要建立土地流轉服務中心，大力培育土地流轉的中介組織。充分發揮政府在土地流轉中的職能作用。同時在土地流轉的方式、土地流轉的過程、土地流轉發揮的效益、土地流轉合同執行期間有無違約違規行為等，都要有完整的記錄記載。按照《農村土地承包法》的規定進一步完善，做到土地承包面積、地塊、承包合同、經營權證書“四到戶”。
（五）建立健全農村土地流轉服務體系
在當前農村土地流過程中，要建立健全信息交流機制，通過建立三級土地流轉市場體系，即由村級土地流轉服務站、縣鄉鎮的土地流轉服務中心共同的組建完善的土地流轉市場體系。同時還要建立土地流轉咨詢機制，實現政策咨詢制度化，構建以政策主系統為核心，以信息、咨詢和監督子系統為支撐的土地流轉政策咨詢體系，并做好相關政策和制度的配套建設。進一步完善價格評估機制，并構建科學合理的農地等級體系，建立健全土地流轉評估價格信息收集、處理和公開制度。
（六）全面完善并創新土地制度
在當前農村土地流轉過程中，需要全面創新農村集體用地管理制度，全面統籌城鄉土地市場，加快推進集體建設用地進入到土地市場中來。實現集體土地地使用權與國有土地使用權的同場交易和待遇的平等，進一步對市場模式進行創新。另外，在集體建設用地使用權流轉的過程中，還應當遵循基本原則要求，對國家、集體與農民之間的利益關系進行合理地處理。
三、結束語
當前農村土地實現經營承包權的有序流轉，可以更好的完善家庭承包經營制度，實現對土地制度進行有效的創新。而且通過農村土地的有效流轉，還能夠進一步對農村土地資源進行優化配置，全面提升土地的產出率，為新農村建設起到了重要的推動作用。
作者:張朋 單位:黑龍江省齊齊哈爾市甘南縣甘南鎮農村經濟服務中心經管站
參考文獻：
[1]陳榮柱，劉方國，趙忠志等.推進農村土地流轉加快現代農業發展[J].農村實用科技信息，2012（9）.
第5篇：土地流轉范文
[關鍵詞]農地流轉權；承包經營權；農地使用權
[作者簡介]丁兆增，福建師范大學法學院講師，福建福州350007
[中圖分類號]D922．3 [文獻標識碼]A [文章編號]1672－2728(2007)01－0149－05
自上世紀80年代初改革開放以來，我國在政治、社會、經濟、文化等各方面都發生了巨大變化，尤其是社會主義市場經濟體制的基本確立，現行民事法律規定了國有土地使用權、承包經營權、農地使用權、采礦權、宅基地使用權等內容。但是“法律是復雜而專門性的，不論在哪一個文明社會，它都代表著一種規則和秩序，是具有組織性和有序性的文明社會相對擺脫了單純偶然性和單純任意性的一種固定形式，即一定文明社會的某種有序化模式”[1](P143)。隨著農村經濟進一步發展，土地資源配置效率要求越來越高，以更好地穩定和完善農村土地承包關系，合理調整農業產業結構，促進農村社會安定、穩定。筆者認為，涉及到九億多農民在土地上最直接、最切身利益，除農地承包經營權或農地使用權外，未來的立法中還應增加用益物權，即農村土地流轉權。
一、農地承包經營權與農地使用權的不足
(一)相關概念
承包經營權是指由公民或集體組織，對國家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規定而享有的占有、使用和收益的權利[2](P215)。農地承包經營權是承包經營權中的一個種類，其權利主體是農村集體經濟組織成員，客體是農村集體的土地、山嶺、森林、水面、荒地、灘涂等。農地承包經營權是一種什么樣的權利，在財產法律制度上的性質如何，目前法學界看法主要有兩種：一是債權說；二是物權說。持債權說的人認為，聯產承包合同屬于債權關系，基于聯產承包合同取得的農地使用權，屬債權性質。持物權說的人認為，農地承包經營權屬于一種物權，并非債權。理由主要是農地承包經營權是我國現行《民法通則》第五章“民事權利”第一節“財產所有權和與財產所有權有關的財產權”所直接規定的權利，而這一節是民法中有關物權制度的規定。另外，承包人對所承包的土地有在法律和合同規定范圍內直接控制、利用、收益的權利；農地承包權具有排他性等物權特征。筆者認為，現階段農地承包經營權具有用益物權的基本法律特征是可以肯定的，因此，農地承包經營權是一個在他人之物上設立的有限物權。保護承包經營者的承包經營權，對鞏固我國農村經濟體制改革的成果、發揮廣大農民的生產積極性、促進我國農村商品經濟的發展具有十分重要的意義。 農地使用權目前在我國現行《民法通則》中并無相關規定，但理論界對此問題已經探討很多年。許多法學界人士提出，根據物權法理論與我國農村現實情況，我國在制定物權法與民法典時應以“農地使用權”取代現今使用的“農地承包權”，并以物權關系調整農地使用權關系。有學者認為，農地使用權是指農業經營者在集體經濟組織所有的或者國家所有由集體經濟組織長期使用的土地上進行耕作、養殖或畜牧等農業活動的權利[3](P238)。
(二)農地承包經營權與農地使用權存在的不足
依據《農村土地承包法》第20條的規定，耕地承包期為三十年，草地承包期為三十年至五十年，林地承包期為三十年至七十年。我國政府高度重視家庭承包制度框架下的土地穩定關系，上世紀80年中期提出農地承包期延長至十五年不變，90年代又提出在農地承包期十年到期后延長至三十年不變，現又通過《農村土地承包法》再次明確了耕地的承包期為三十年，強調了土地承包關系的穩定，目的在于增加農戶對制度安排的信心以及對土地經營和投入的預期。但筆者認為，《農村土地承包法》規定期限對廣大農民而言并不是很長，農業部農村改革試驗區和美國華盛頓大學農村發展研究所聯合組織了一項對陜西和福建兩省四縣1080戶農戶的調查，結果表明，93％的農民贊同確保土地長期甚至永久使用權，假若有長期使用權，他們愿意對土地進行長期投資[4](P295)。而從法律制度層次上分析，農地承包經營權與農地使用權的不足如下：
第一，可能導致農民土地產權模糊。我國自建立后，農地所有權與使用權被分離。《農村土地承包法》頒布后，農民除擁有農地的使用權、經營權和收益權外，還擁有一定范圍的處分權。這與民法典草案與物權法草案規定相類似，但農民只能通過聯產承包這一唯一方式從國家或集體處取得農地在自己的承包地上進行經營與流轉，決定耕作物的類型來獲取殘缺的收益。農民獲得的土地產權是國家賦予的，并非市場交易的產物或者說是農民與國家博弈的產物，那么這就意味著國家對農民土地產權的侵蝕具有一定的合理性。
第二，可能導致農地流轉身份上存在限制。目前農地承包經營權與農地使用權的流轉一般只限于農村集體組織內部。《農村土地承包法》第48條規定，農地發包給本集體以外的單位或者個人承包，應當經本集體村民三分之二以上的成員或者三分之二以上的村民代表同意。可見，非本集體經濟組織成員受讓農地承包經營權被作為例外受到了嚴格限制。對此，學術界有如下兩個觀點：一種是有償設立的農地使用權可以自由轉讓，法律應明確規定農地使用權可以轉讓并不得以特約禁止[5](P736)；另一種觀點是集體組織成員擁有的土地使用權，具有團體內部分配性質，因此它的轉讓對象通常以本集體組織成員為限。這種限制，實際上起著保護集體土地公有公用的作用，可以保護集體成員的利益和維護農村社會的穩定，防止出現大范圍的土地產權流動以及隨之而來的大范圍的人口流動[6](P194)。
第三，可能導致農地使用效率存在問題。農地承包經營權或農地使用權雖然實現了“耕者有其田”，體現出一定的公平，但“一是它忽視了農民個體差異，即每個農民對土地的熱情和對土地的利用能力是不同的，一視同仁使得‘種田好手’只能望著‘撂荒戶’搖頭嘆息。二是它導致了一種細碎化經營，這種經營方式無法按照最優的方式配置土地，極大地阻礙了農業的規模化和現代化進程。這直接使農業生產成本過高，農民蒙受著巨大的損失”[7]。另外，農地承包經營權三十年的有限性影響到農民對土地進行長期投資的行為選擇。
第四，可能導致農地價值實現上存在限制。農地承包經營權作為一項財產權利，應當具有融資功能，因為隨著社會發展，財產權已從原來注重對標的物的現實支配的具體權利，演變為注重于收取代
價或獲取融資的價值權[8]。但是我國《擔保法》第34條所列可抵押的各項權利中無農村土地承包經營權或農地使用權。因此，農民所擁有的農地承包經營權或農地使用權是一種不完善的產權，抑制農地的價值擔保功能，并且會影響農地價值最大化目標的實現。
第五，可能導致農地流轉條件上存在限制。依《農村土地承包法》第48條及民法典草案與物權法草案相關規定，農地發包給本集體以外的單位或者個人承包，除應當經本集體村民三分之二以上的成員或者三分之二以上的村民代表同意外，還需報鄉(鎮)人民政府批準。這一規定不僅與農地承包經營權或農地使用權的用益物權性質相沖突，而且還人為地增加了流轉的成本。農民是農地流轉的主體，流轉的所有收益應歸農民，農民在遵守法律前提下、在市場經濟條件下進行農地的流轉，發揮他們的自主性與積極性，這樣才符合私法自治原則，才符合農地承包經營權或農地使用權物權性質，完善農地使用權性質。現行法律在農戶之間的土地承包權流轉上設置了多種障礙，所以必須要加以完善[9]。
二、農地流轉權的提出
(一)概念的提出
農地流轉權與農地承包經營權流轉是兩個完全不一樣的概念。農地流轉權在概念上可以設置為在農村土地所有權歸屬和農業用地性質不變的情況下，農地的使用權或經營權可以直接從所有者處分離出來，以承包、轉讓、租賃等流轉方式直接從所有者處獲得使用權或經營權后實現的一種權利。農地流轉權的實現前提是先明晰農地所有權歸屬。在農地所有權歸國家或集體所有的前提下，在不改變農業用地性質的情況下，與國有土地使用權者類似。農地使用人還可以通過法定的流轉方式將農地投入二級、三級市場，以完全實現其農地價值。而農地承包經營權流轉只是在農戶取得農地承包經營權前提下才能進行轉租、轉包等方式的流轉。另外，相對于農地使用權而言，農地流轉權直接在字面上突出“流轉”，更加形象、生動，因而也可稱為農地使用權的流轉權。
(二)農地流轉權提出的背景
1．我國農民傳統上對農地穩定性的要求。我國是一個具有幾千年農耕文明傳統的國家，土地的經營、土地的占有和占有關系的穩定對我國農戶家庭生產和生活非常重要。帕金斯在討論中國農地租佃問題時，也描述了中國農民對土地的執著感情。他認為中國農民不會為了取得投機或經商的資本，或者因為想變動一下處境而出賣他們祖傳下來的土地。大多數土地的轉讓都是因為債務逼迫才發生的[4](P288)。黃宗智也認為，盡管清代土地轉讓確實在增加，但土地很少有絕對的出售。農戶一般都不愿或不會將自己的土地出賣，只是在遇到生老病死、紅白喜事或缺錢時，才不得已將土地典出或活賣。土地對我國農民如此重要甚至可以通過非農業相對高速發展、農民大量外出就業的今天，土地使用權流轉仍然長時期處于較為緩慢增長的事實中得到反映。“由于缺乏規范化的土地流轉機制，大部分農民寧愿土地長草，也不肯放棄占有土地。結果在世界上人地關系最為嚴峻的國家，出現了一方面是土地資源高度稀缺，一方面是土地經營粗放和摞荒的奇特現象。如何提高土地資源的配置效率，恐怕不僅僅是政府和社區作為決策者思考的大事，事實上也是農民作為經濟當事人希望得到妥善處理的問題。”[2](P292)農民只能通過承包方式取得農地，而且承包期限最長不過三十年，從心理角度分析，對農民而言承包與轉讓還是有很大的區別，因此無法或無心對土地進行長期投資。
2．現階段農地流轉出現了一些問題。現在法律雖然規定農民可以對承包的農地進行一定范圍的流轉，但流轉的前提是農民先要通過承包這個唯一的方式取得農地，農民取得農地使用權方式太單一，而且要受承包期限的限制與政府的審批。同時，不少地方的農地流轉處于自發、無序和分散的狀態：有的地方違背農民意愿，依靠行政手段強制推進土地流轉，損害農民利益；有的地方基層政府部門把農民的承包地強行以反租倒包等方式租給工商企業搞開發；有的地方甚至本末倒置，基層政府和村委會越俎代庖成為流轉主體，且在分配流轉收益時只給承包農戶部分補償，相當的收益被基層政府與村委會占有。以上種種侵害農民利益的做法必然會影響農村經濟發展與社會穩定。
三、農地流轉權的設定方式
(一)農地流轉權設立前提
從我國基本國情看，農業仍將是農民收入的主要來源。現階段農民收入有60％來自農業收入，土地仍是農民生活的基本保障。如何有序地推進農地使用權的流轉，提高農地、勞動力、資本資源的配置效率，除了需要國家立法的保障外，還需要如下幾個前提條件。
1．明晰農地產權。如前所述，因為農民土地產權還很模糊，現階段農民只能通過承包方式取得土地，農民耕耘的土地是國家或集體賦予的，而不是農民通過市場方式獲得的，因此農地隨時都有可能被國家或集體收回的危險的印象，農地正常的流轉就受到了一定的制約。所以，在進行農地流轉時必須先明晰農地產權，無論農民是通過承包、租賃還是轉讓等方式取得的土地，都有完整的使用權。
2．政府的有效引導。農地使用權流轉政策性強，涉及面廣，事關農民切身利益，涉及農業和農村社會穩定的大局。同時，市場的發展有其自身的盲目性、自發性、滯后性的特點，尤其是我國農村的土地市場還很落后。因此，政府應在尊重農民意愿、保護農民利益前提下加強對土地流轉的宏觀調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成有效的管理機制。政府有關部門有權利也有義務對農地流轉過程和檔案、合同簽訂、簽證、操作方法和程序等依法加強管理、指導，使農民發生的農地流轉合法化、規范化。“政府對農地使用權流轉工作要加強引導，堅持‘自愿、有償、規范、有序’的原則，作為指導、協調、服務、監督和管理等各項工作。”[4](P302)
3．建立非營利性質的農地流轉中介組織。建立非營利性質的農地流轉中介組織目的是讓農地流轉有市場，使得流轉更加規范與有序。中介組織主要為農民在自愿基礎之上進行的農地流轉服務，允許自然人或企業跨地區從事農地流轉的活動。中介組織在服務農地流轉過程中，應做好相關登記工作，以報相關政府部門備案以保障農地流轉過程安全，增強流轉的公信力；而且還可以設定如果農地流轉未通過中介組織進行的，視為不能對抗善意第三人。
另外，還有學者甚至提出解決中國農村土地流轉問題應當改變農村土地集體所有制，將現在分屬于不同集體組織的土地收歸國有，由國家制定統一的農地流轉法[10]。
(二)農地流轉權設定類型
筆者認為在設定農地流轉權種類上，應像國有土地使用權市場一樣可分為一級農地使用權市場、二級、三級或多級農地使用權市場。但不論怎么進行農地流轉，前提仍然是未經政府批準不得改變農
業用地性質，并且還可設定本集體經濟組織成員在流轉過程中應享有優先流轉權。
1．在農地使用權一級市場的設定種類方面
(1)承包模式。關于農地使用權取得方式，現行法律法規與民法典草案和物權法草案相似，只允許通過承包方式取得。在筆者設定的農地流轉權中，承包也是作為最主要的流轉方式而存在。與現行的《農村土地承包法》和農業部、于2005年3月1日起施行的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》一樣，農村土地承包時應當堅持公開、公平、公正的原則，未經批準不得將承包地用于非農建設，不得改變農業用地性質。另外，承包期限在現有法律規定的三十年基礎之上可以適當延長。
(2)轉讓模式。因為現行憲法只允許國有土地使用權可以進行買賣，所以在民法典草案或物權法草案中如果規定了筆者設定的農地流轉權時，應先對憲法進行修正。對農業土地使用權進行買賣，不同于國外的土地私有模式，農地使用權流轉只針對農業用地使用權交易，而不是流轉農地所有權。在轉讓農地使用權期限上可參照國有土地使用年限，并且可以規定在使用期限界滿時重新繳納農地使用費后，使用權人可以繼續使用。
(3)租賃模式。通過土地租賃實現土地使用權流轉，是世界上通行的做法。大量的文獻資料認為，土地租賃市場可以規避風險、使資源利用效率更高，更有利于形成規模經營。“1970年日本通過《土地法》的重大修改，允許土地租借、制定標準地租制度，使土地租借大大促進了土地流轉。1997年日本因租佃而實現的農地耕作權轉移，相當于因買賣而實現的農地耕作權轉移的兩倍，不僅大大提高了農地流轉和使用效率，而且促使了農地規模經營發展。”[4](P309)基于農業用地的特殊性，在農地使用權流轉后，承租人不得改變農業用地性質。
(4)合營或入股方式。對于涉及面廣、具有較大影響力的實驗田、基本農田等，為了進一步發展，必須要融資，在農地流轉時，政府或村集體組織還可以通過合營或讓自然人或企業入股方式進行。
2．在農地使用權在二級、三級或多級市場的設定種類方面
(1)轉包模式。農戶(流轉權人)將自己通過農地一級市場而擁有的農業用地的部分或全部，在不改變原農地用途前提下以一定條件轉包給第三者經營。該模式是現行法律范圍內最為普遍的土地經營權流轉模式。轉包后的期限不得長于原流轉人取得農地使用權的期限。轉包時只要受流轉權人不改變原農業用地性質，在轉包過程中不需要農地所有權人同意或政府的批準，完全可以以市場經濟的模式來操作，并且轉包對象可以為本集體經濟組織以外的第三人或企業。
(2)轉讓模式。農戶(流轉權人)將自己通過農地一級市場而擁有的農業用地的部分或全部，在不改變原農地用途前提下以一定條件轉讓給第三者經營。轉讓后的期限同樣不得超過原流轉權人取得農地使用權的期限。轉讓時應在堅持平等協商、自愿等價基礎上進行，轉讓后不得改變土地所有權性質和土地的農業用途。轉讓費在扣除國家規定的稅、費后歸原流轉權人所有。
(3)轉租模式。農戶(流轉權人)將自己通過農地一級市場而擁有的農業用地的部分或全部，在不改變原農地用途前提下以一定條件轉租給第三者經營。轉租后在保持原流轉的法律關系前提下，原流轉權人收取租金，轉租期限不得超過原流轉權人取得農地使用權的期限。在轉租期限界滿后，如果還未超過原流轉權取得農地使用權期限的，承租人在同等條件下可以享有優先承租權。如果在承租期限內原流轉權人要轉讓或抵押租賃標的物的，不得改變承租人的權利與義務，原流轉權人要轉讓租賃標的物的，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。
(4)抵押模式。農戶(流轉權人)將自己通過農地一級市場而擁有的農業用地的部分或全部作為債權擔保，抵押人不轉移財產的占有，在抵押人不履行債務時，抵押權可以就該財產折價或者依其價金優先受償。我國現行法律對農地使用權的抵押是不允許的。但不賦予農地抵押的權利，就等于不承認農地流轉權的物權性質。如果設定抵押模式，可以建立以農地抵押為手段的農地金融制度，使農地使用權人為農業發展籌集資金，也會大大降低農業融資風險，而且農地使用權抵押可以使農地利用更合理和充分，有利于土地資源的優化配置，該模式是一種被國際經驗證明有效的制度。“抵押的成立不以移轉抵押物的占有為必要，因此債務人可以繼續占有抵押物并為使用收益，從而增強清償債務的能力，對債務人較為有利。”[1](P651)
(5)互易模式。農戶(流轉權人)之間將自己通過農地一級市場而擁有的農業用地的部分或全部互相調換經營。這是一種較低級的土地流轉模式。其特點是農戶(流轉權人)之間進行土地經營權互換，使耕地連片集中，方便耕種管理或宜于大面積發展某種種植業，有利于種植結構調整。
(6)股份合作模式。農戶(流轉權人)之間將自己通過農地一級市場而擁有的農業用地的部分或全部與第三人或企業進行量化入股，原流轉權人按股權比例享受利益分配或承擔風險。
(7)聯合經營模式。農戶(流轉權人)之間將自己通過農地一級市場而擁有的農業用地的部分或全部作為成本與第三人或企業聯合經營，第三人或企業出資金，流轉權人出土地，這種模式會較好地實現土地與資本的融合，可以在較快時間內融資，有利于農地的開發與進一步發展。
(三)農地流轉權人的權利結構
農地流轉權人應享有農地的占有、使用、收益與一定條件下的處分權。具體說農地流轉權的權利有如下幾方面：
1．農地流轉權人擁有同用益物權人一樣的權利，享有對農地的占有、使用、收益權。農地使用權人在法律允許范圍內可以進行開發經營，享有經營自、產品與農地使用權的處置權、決策權、收益權等。
2．農地流轉權人在法定期限內享有一定的處分權。可以在不改變農業用地性質前提下，以承包、轉讓、租賃、轉包、轉租、入股、合營、互易、抵押等等方式進行農地的處分。
3．農地流轉權人在農地在法定期限內遇到國家建設征用時，經有關部門評估其價值后，可以獲得適當補償的權利。
4．農地流轉權可以繼承。作為一項用益物權，在法定的流轉期限內，流轉權人死亡后，農地流轉權可以由原流轉權人的繼承人繼承。
四、結語
二十多年來我國農地制度變遷的事實證明，經濟制度規范依靠著法律制度的完善。二十年來，我國政府在頒布并實施的《民法通則》《農業法》《土地管理法》《農村村民委員會組織法》《農村土地承包法》《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等相應的法律法規規章中，對農村土地權利結構已經提供了相應的法律框架，但相對于不斷變化的社會經濟環境，尤其是農民自身素質與認知水平的不斷提高，農村法制化建設還任重而道遠。筆者斗膽拋出農地流轉權的新看法，是基于以下目的：促進農業與農村經濟進一步發展，加快轉移農村剩余勞動力；更好地適應農村城市化的需要，適應我國加入WTO后的新形勢；更好地解決政府所關心的“三農”問題，更快提高農民生活水平與農村的競爭力；更好地穩定農村土地經營權，提高農地資源配置效率。
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第6篇：土地流轉范文
增減掛鉤的“魔力”
2008年6月，國土資源部印發《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》，實質性地邁開增減掛鉤試點的步伐。所謂“增減掛鉤”，是指將農村集體建設用地的減少與城鎮建設用地的增加相掛鉤。具體來說，是指依據土地利用總體規劃，在下達周轉指標的約束之下，城鄉建設用地的“增”“減”必須控制在項目區范圍之內，通過建新拆舊、土地整治等工程措施，確保項目區內各地類、尤其是耕地的數量乃至質量的動態平衡。
增減掛鉤試點本質上是中央與地方在土地利用與管理方面權、責、利關系的一種調適。而在此之前，為了貫徹耕地保護的基本國策，中央政府向下偏緊地供應土地指標，使得地方政府在經濟發展中面臨著較大的土地利用權力瓶頸。增減掛鉤試點政策相當于為地方政府獲取用地指標提供了一條新的渠道，即通過將農村集體建設用地復墾整理，就能夠獲得相應的建設用地指標用于城鎮建設開發，這對于大多數面臨用地指標緊張的地方政府來說，無疑具有極強的激勵效果。
增減掛鉤試點政策自出臺以來便備受社會各界關注。因為政策一頭連著廣大農民的住宅和傳統村落文化，另一頭連著地方政府的用地指標和發展沖動。部分地區甚至出現了為騰出用地指標而“逼迫農民上樓”的惡劣現象，引起了極大的社會震動。為此，國務院和國土資源部近年來在宏觀層面不斷出臺約束性政策，試圖對增減掛鉤試點政策及項目進行十分嚴格、細致而又全面的監管和規范。
但增減掛鉤政策卻并未在上述爭議和規范中止步，而且，從實際情況看，近年來這個試點政策在范圍和規模上都呈現出了逐年擴大的總體趨勢。從2006年起，掛鉤試點省份從最初的5個增加到了現在的29個，基本覆蓋全國范圍;而掛鉤周轉指標的安排，則從最初的約7.4萬畝增加到了2013年的90萬畝。顯然，對于增減掛鉤試點政策，中央對地方政府既嚴格控制，又不斷激勵，呈現出一種態度和行動上的“雙重性”。
與此同時，作為具體運作這一試點政策的地方政府，則具有強烈的項目外運作和擴大指標交易范圍的沖動。地方政府希望擺脫中央政府在掛鉤試點中為其設置的各種條條框框，從而能夠在實施掛鉤項目中獲得更加自主的權力和更充分的利益。其中，城鄉建設用地只能在縣域范圍內掛鉤，掛鉤指標不得跨縣流轉，便是中央政府基于我國縣域經濟在地方經濟發展中所具有的基礎性作用，以及為了確保掛鉤項目風險總體可控等因素所特別設置的一個約束性規定。
這一硬性規定在一定程度上束縛了地方政府在土地上輾轉騰挪的手腳，存在一定的效率損失。因為，對于那些轄區內農村集體建設用地資源逐漸匱乏、而城鎮建設用地指標需求卻愈加強烈的縣域經濟體來說，便構成了極大的限制;而對于那些農村集體建設用地資源較為寬松的縣域經濟體，則往往又因為其縣域經濟不活躍，從而城鎮建設用地指標緊張感不強，進而無法籌集到足夠的資金用于增減掛鉤試點項目的實施和存量建設用地指標的挖掘和盤活。于是，地方政府便有了強烈地要求突破中央相關規定、實現掛鉤指標在更大范圍內配置的訴求和呼聲。這種訴求和呼聲自這一試點政策甫一出臺便已出現，而且在某些地方還組織進行了創新性試驗。
地方試點的進展
目前，廣東省已經基本確定在清遠、云浮兩市開展增減掛鉤周轉指標跨縣域流轉試點。2014年9月，清遠、云浮兩個城市已經開始積極準備前期的試點工作。按照試點工作方案，掛鉤指標跨縣域流轉試點的主要內容，“是周轉指標在優先保障本地城鄉建設發展后，結余部分以市場化方式在全市范圍內進行公開交易”。從這點來看，清遠等地的試點屬于“結余掛鉤指標”的跨縣流轉。這一政策試點是要在確保指標供給縣區的用地需求得到滿足的基礎上進行，不能犧牲當地的經濟發展機會。但這一試點的關鍵問題也在于此，如何準確估量縣域發展的用地需求？如何協調縣域經濟發展戰略中的短期和長遠利益？
在呈報廣東省政府的試點改革方案中，清遠市表示，市內各地復墾資源不平衡，如北部山區縣（市、區）復墾資源豐富，復墾成本較低，但用地需求相對較少;而作為清遠市經濟發展重心的南部市區情況則相反。該市希望，開展周轉指標流轉試點，可進一步盤活存量土地，有利于全市經濟的發展，實現市級主體區功能規劃。顯然，在這個方案里看不到各個縣級政府在其中的態度和位置。但可以預料到的是，在這個方案之下，清遠市政府必須要具備較強的區域統籌和調配各個縣域經濟體的能力和資源。而當前我國的實際情況是，目前具備這種超縣域能力和資源的地級市并不多見。
假如清遠市確實具備了這樣的能力和資源，那么問題又來了：掛鉤指標配置究竟體現的是一種市場化配置機制？還是一種行政化配置機制？不管是何機制，對于清遠市來說，都需要考慮以下幾個問題：全市掛鉤指標存在結余的可能性究竟有多大？山區縣政府何以會有積極性去投資生產這些結余指標？他們又會生產多少結余指標？結余指標的定價機制將會如何？
實際上，從《清遠市土地利用總體規劃》上看，該市用地指標需求量遠遠小于用地指標供給量，潛在的掛鉤指標在總量上明顯供過于求。因此，假如是一種純市場化機制配置的話，那么，由于市場價格機制的作用，市域范圍內交易用地指標將必然持續維持在低價格狀態。屆時，北部山區縣將沒法像之前所設想的那樣通過掛鉤指標渠道獲得來自南部發達地區的資金轉移用于項目建設和土地整治。在市場邏輯下，南部區縣將對北部區縣的存量資源表現出“剝奪”而非“反哺”。
另一方面，如果市政府強力介入、對用地指標市場進行行政配置的話，那么，這與現有的計劃用地指標分配又有什么區別呢？更重要的是，面對土地指標總體上供大于求的客觀市情，采取行政配置必然是通過“立項”的辦法限制掛鉤指標的供應量和供應節奏，但這種模式同樣面臨困境：首先是定價困境，行政手段難以發現指標的真實價格;其次是立項困境，在哪里實施掛鉤項目，存在極大的不確定性和尋租風險。
其實，最早在增減掛鉤試點政策框架下進行“跨縣”流轉掛鉤指標試點的是成都市。其政策背景是2008年“汶川地震”，當地面臨著繁重的災后重建任務。為了支持災后重建，國務院及國土資源部向當地供給了一系列有明確時效限制的特殊土地政策，其中便包括了掛鉤指標的跨縣流轉。掛鉤指標允許跨縣后，其效果很快就顯現出來。缺乏財政資金的三圈層縣區便通過實施增減掛鉤項目、出售掛鉤指標獲得了進行災后重建的巨額資金，而那些二圈層以內的縣區則獲得了亟需的建設用地指標。
但是，隨著災后重建任務的基本完成，跨區域交易掛鉤指標的問題和瓶頸日益凸顯。首先，跨區域交易掛鉤指標不利于增減掛鉤試點項目的管控，尤其是對于土地復墾及后續利用等方面缺乏內在的激勵機制。其次，對于那些供給掛鉤指標的區縣來說，出售掛鉤指標本質上是出售了當地的非農建設發展權，這對于絕大多數縣域經濟體來說，無疑是一個致命的約束。長期來看，以犧牲當地戰略利益為代價，會拉大區域間的差距。因此，除非是萬不得已，地方政府不會輕易拋售自己的用地指標。災后重建算是這“萬不得已”中的一種類型，因此，當災后重建目標實現之后，自主跨縣域流轉掛鉤指標的情況便越來越少了。
顯然，成都市的試驗表明，跨縣域流轉掛鉤指標可以有效解決在非常時期所必須要完成的特定任務。因此，可以作為上級政府調控下級政府間關系的一個重要手段。但是，跨縣域流轉掛鉤指標也存在問題：一方面是會增加掛鉤項目本身的管控成本，造成政策執行風險的進一步增加，進而導致試點政策耕地保護目標的偏離乃至背離;另一方面也不利于當前我國以縣域作為地方基本經濟主體這一背景下各區域間經濟發展的長期平衡和總體協調。可以說，這一政策似一劑“猛藥”，雖能夠救人于危急存亡之時，但卻不可在日常中輕易入藥方。
慎言更大范圍推廣
顯然，與控制在縣域范圍內運作增減掛鉤項目相比，掛鉤指標的跨縣流轉確實能在一定程度上產生優化資源配置的效果。但是，這也將使得這個試點政策的運行蘊含更大的風險，產生難以估量的后果，換而言之，掛鉤指標跨縣流轉對政策運行環境提出了更高的要求。
首先，垮縣域流轉掛鉤指標政策將對這一試點政策本身的規范化程度和監管強度提出更高的要求。在沒有更加嚴格、規范、全面而又有保障的制度措施、項目運作或管理經驗、以及高素質的人才組織隊伍的情況下，創新后的增減掛鉤項目將可能出現更加嚴重的失控局面，從而不僅達不到保護耕地的目標，反而會成為破壞耕地的制度性原因。因此，政策創新試點應該盡量選擇那些實施現行增減掛鉤項目比較規范、完善且積累了豐富經驗的地區，并要對項目區進行嚴格的控制。
其次，跨縣域流轉掛鉤指標對縣、市政府之間的行政權力配置和定位提出了更高要求。清遠市強調跨縣配置的指標是指在確保滿足當地需求基礎之上的結余指標，這說明當地對于市域和縣域間的關系問題至少是曾經納入了考慮的，這一點很重要。只有那些市域經濟體已經足以超越縣域經濟體基礎地位的地方，才可能具備實施跨縣配置用地指標的條件，從而實現整體的市域經濟社會發展的規劃目標。因此，對于那些目前還主要是以“縣域經濟”作為地方經濟社會發展基本單元的地區，倘若此時放開縣域間掛鉤指標的交易市場，將可能不僅達不到市場優化資源配置基礎性作用的預期目標，甚至反而因為供求關系的結構性力量造成嚴重的市場失靈，成為區域間經濟社會發展差距進一步拉大的體制性根源。總之，沒有一個統籌能力很強的上級政府，跨縣掛鉤指標的交易創新便應該慎行。
第7篇：土地流轉范文
區里成立土地流轉工作領導小組，各鄉鎮（街道）也要抓緊成立組織。要抽調農業、土地、司法等部門的人員，成立一個法律政策指導組，為開展土地流轉的鄉村提供具體指導。鄉鎮（街道）要依據有關法律、法規和政策，借鑒蓮花、橫路試點鄉鎮經驗，結合本地實際，提出農村土地承包經營權流轉規范管理工作實施方案，方案要求在*月**日前報區政府辦公室。同時各級要相關召開會議，介紹經驗，給群眾算賬、講道理、講法律、講政策、講好處，充分征求群眾意見，做好群眾思想工作。
2、把握流轉原則、規范流轉手續。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進過程中必須注意把握好原則。要以法律政策為依據，這是最根本的原則。一定要認真學習法律、研究政策，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；要以群眾自愿為基礎。群眾是土地流轉的主體，做好群眾工作是推進土地流轉的基礎，不能搞一刀切、搞強迫命令。要讓群眾明白，土地流轉，僅僅是土地使用權的流轉。從我們現在了解的情況看，個別農戶之間小規模流轉的也不少，這說明群眾有這個意向，但是這種流轉沒有規范手續，容易引發矛盾和糾紛，而且土地的效益也沒有明顯增加，要在群眾自愿基礎上，重點推進土地向種植大戶、向有實力的農業企業、專業合作社流轉。要以增產增效為目的。土地流轉不是簡單的換人種地，一定要與新農村建設、與發展現代農業、與加強農村基礎設施建設、與全民創業緊密結合起來。首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點要向農業企業、專業合作社，向種養大戶集中，才能最大程度實現增產增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產業，實現全民創業，多渠道就業。這兩個問題解決了，土地流轉就是成功的。
在土地流轉中，我們還有很多需要規范完善的地方。要規范流轉的主體，要把專業合作社、農業企業、種養大戶等受讓方，作為重點進行規范。還要規范流轉的合同，要在雙方自愿的前提下，使用全區統一規范的合同樣本，簽定合同，明確流轉形式、數量、年限、條件和雙方的權利責任。并在區、鄉、村三級登記備案。
3、建立五項機制、強化三大服務。
一是建立服務機制。在完善**、**兩試點鄉鎮的土地流轉服務中心建設同時，要建立區、鄉、村三級服務體系。在農業部門和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務中心，村建立服務站，為土地經營權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時掌握農村土地流轉動態，加強流轉過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開展土地承包經營權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經營權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時解決土地流轉過程中產生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創造良好的外部環境。四是探索建立儲備機制。要探索通過合作、入股、經營權置換等方式，將部分農戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開展分等定級，建立價值評價標準，健全評估體系。要加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。
同時要強化三大服務。加強市場信息服務，要指導經營者把握市場動向，生產適銷對路的產品，幫助開拓市場，解決銷售過程中存在的困難和問題。加強生產技術服務，要研究和推廣規模經營條件下省工省時、節本增收的種養模式，加強技術指導和服務，推廣應用新技術、新品種、新模式，提高生產效率和效益。加強設施裝備服務，要優先在規模經營區域大力開展農田水利、田間道路、土地整理等基礎設施建設，加大農業機械設備、設施的研發和推廣力度，建立健全農業機械服務體系。
4、全面開展調查、統一流轉文本。
各鄉鎮（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底調查，逐一造冊登記，建立農村土地流轉登記制度。重點建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》、《農村土地流轉臺賬簿》“三簿”臺賬，及時掌握已流轉情況和下一步流出、流入意向等詳細信息，為建立信息庫和信息打基礎。農業部門要根據有關規定，結合我區
實際，制訂一套土地流轉示范文本，包括出租、轉包、互換、轉讓、入股形式流轉的合同，流轉委托書，流轉意向信息簿、流轉情況登記簿等。各地要以范本為基礎，結合實際情況，指導訂立正式書面合同。對已經簽訂書面合同，但不完善的，要引導流轉雙方當事人參照示范文本進行完善。對沒有簽訂土地流轉合同的，要引導流轉雙方當事人參照示范文本進行補簽。
5、認真落實措施、嚴格考核督查。
加大農業龍頭企業、農民專業合作社、種養大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。拓寬招商網絡渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實施招商獎勵。建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進優勢產業開發。農業部門要進一步做好調研，根據我區土地流轉規范化管理實施意見，提出土地流轉工作考核辦法，要把健全服務機構、明確服務職責、依法規范操作、調處化解糾紛，特別流轉實績等內容列入考核內容,建立管理服務工作考核評價體系和流轉實績考核評價體系，將專項考核與綜合考核結合起來，專項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤,區財政每年要安排一定的專項資金，用于土地流轉的補助。同時要加強對全區土地流轉工作進行專項督查，確保土地流轉工作有序、規范、健康開展。
第8篇：土地流轉范文
論文關鍵詞：土地流轉,信托流轉,益陽模式
一 益陽草尾鎮土地信托流轉基本情況
草尾鎮是洞庭湖畔沅江市最大的農業型鄉鎮，總人口10.8 萬人，其中農業人口8.5 萬人，耕地面積近15000畝。過去，由于一家一戶分散經營，“農業難增效，農民難增收，農村難發展”。為了改變這一現狀，草尾鎮以各種形式流轉土地。該鎮農村土地流轉大致經歷了三個發展階段：第一階段是二輪土地承包后至2006 年。該階段的土地流轉基本屬于群眾自發、無序、不規范的流轉；第二階段是2006 年至2009 年底。該鎮黨委、政府針對農村實行家庭承包責任制后，一家一戶分散經營和大批青壯年勞動力常年外出等原因，導致農業難增效、農民難增收、農村難發展的況狀，積極搭建農村土地流轉平臺，著力推動農村土地流轉，發展農業規模經營。至2009 年底，全鎮各種形式的流轉面積達48000畝， 占耕地面積的32%，涉及農戶6 500 戶，占總農戶的30%，土地流轉初見成效；第三階段是2010 年以來，草尾鎮針對過去土地流轉中存在的速度不快、規模不大、質量不高、行為不規范的問題，按照益陽市委、市政府的指示，在沅江市委、市政府堅強領導和全力支持下，積極建立農村土地信托機制，穩步推進農村土地信托流轉，探索出了一條推動農村土地流轉的新路子。2010年7月，注冊成立了“草尾農村土地信托投資有限公司”。公司成立以來，共簽訂信托流轉合同23個，信托流轉土地面積25600畝，目前已儲備土地5000多畝，受托土地11000多畝，預計到今年年底全鎮信托流轉面積可達60000畝，全鎮農村土地信托流轉呈現方興未艾的好勢頭。
二 土地信托流轉的基本原則、步驟
在土地信托流轉試點中，益陽市始終堅持五條基本原則。一是政府主導。土地流轉涉及千家萬戶，僅僅依靠農民自愿和企業自發行動交易成本太高，農民利益、企業利益很難有效調節，這就需要政府加強組織引導。在推進土地信托流轉中，政府必須搭建信托平臺，制定產業規劃，出臺政策措施；政府的相關部門還必須在信息溝通、法律咨詢、糾紛調處等方面提供公共服務，以確保土地信托流轉健康推進。二是市場引導。由市場來調節土地供求關系，優化配置土地資源。由市場主體來經營信托土地，以更好地提高地力、提升產業化水平、增加農業比較效益。三是企業運作。成立土地信托投資公司，按現代企業制度實行企業化運作，堅持政企分開、權責明確、管理科學，確保信托流轉運行規范。四是互利合作。一方面，要尊重群眾意愿，確保農民利益，按照依法、自愿、有償的原則推進土地信托流轉。另一方面，要按協議合同和市場法則，確保經營業主的合法利益。五是嚴格監管。加強對土地信托投資公司的監督管理，各級發改、審計、財政、國土、經管、金融部門要對土地信托投資公司的資金使用、項目建設、公司經營、農地使用等情況進行監督，嚴格防范信托風險。
在基本原則規定下，益陽市確定了信托流轉的基本步驟。一是政府設立土地信托流轉服務中心，設立土地信托基金，建立政府出資的土地信托投資公司。二是土地信托投資公司通過支付土地信托收益(從信托基金中支付)，從委托方(農戶)手中獲得土地。三是土地信托投資公司將信托土地調整成片，或對信托土地進行整理開發，提升地力。四是引進土地經營者，獲得土地信托直接收益。五是把土地信托投資公司獲得的部分土地信托直接收益返還給土地流轉信托基金，用于滾動使用。六是依托信托平臺進行投融資。七是確定土地信托收益分配。主要用于三個方面：提高農民的社會保障水平、建設農村公共服務設施、做大做強信托公司。
草尾鎮的試點較好地體現了基本原則和基本步驟的具體要求，其主要做法可以概括為五個方面：一是確保“三個不變” 。即確保農民委托給信托公司經營的土地集體所有制性質不變、農民承包權不變、農用地屬性不變，從根本上保障信托流轉不觸碰國家現行的法律政策底線，從根本上保證耕地作為農民的基本生活保障不受影響。二是搭建政府平臺。通過建立平臺政府主動介入土地流轉， 使大戶安心經營，農戶放心委托，流轉規范有序。試點工作設計了一個“l+l” 模式，即“一個公司+一個中心” 。一個“公司” ：政府全額出資200萬元，成立了“沅江市草尾農村土地托管投資有限公司” 。一個“中心” ：草尾鎮成立土地信托流轉服務中心，鎮里組織專業技術人員和村組干部，建立一套為土地信托流轉服務的配套服務體系。三是貫徹信托原理。將信托制度在管理財產方面的天然優勢與農村土地經營權流轉市場的發展結合起來。在具體操作中，農戶作為委托方，將土地經營權委托給土地信托流轉投資公司，信托公司作為受托方承接經營權，將經營權發包給第三方(農業經營公司)經營。農戶、信托公司、農業經營公司依法履行各自的責任和享有各自的權利。農民是土地信托中的受益人，試點始終以控制防范風險、確保農民利益最大化為出發點，不斷完善信托公司的治理結構，重點構建了信托流轉的13個基本程序和13項基本制度，制定了《土地信托農民利益保護辦法》、《土地信托公司沉淀資金管理辦法》。四是結合產業發展。把土地信托流轉與壯大產業結合起來，不斷壯大特色產業，提高耕地產出水平。在試點中，草尾鎮制訂實施了現代農業建設三年規劃，把農業產業發展作為鞏固和擴大土地信托流轉的基礎工作。五是培育要素市場。產業發展必須要有勞動力、技術和資金等要素的聚集。在試點過程中，草尾鎮抽調16名專業技術人員充實土地流轉服務中心，成立農機、農技、勞務服務公司，為農業專業經營公司提供社會化服務，通過這些服務公司來連接市場、大戶和農民。
三 草尾鎮土地信托流轉取得的成效
兩年多來，草尾鎮通過建立信托機制，推動土地信托流轉，大大促進了現代農業建設，帶來了“六個促進，三個滿意”。
一是促進了土地規模經營。目前，全鎮經營50畝以上的大戶、企業和公司有389戶。其中經營500畝以上的企業、公司23家，經營1000畝以上的企業、公司10家。
二是發展了特色產業，目前全鎮蔬菜種植面積達2.5萬多畝，每年僅蔬菜產業收入達3億元以上。占全鎮農業總收入40%以上。
三是促進農村剩余勞力的轉移，增加了農民收入。 目前全鎮外出務 工經營的勞力達2.5萬多人，在家年齡50至70歲為基地老板打工的有5000多人。每年勞務收入3.5億元以上。與信托流轉前相比，每年多轉移勞力8000多個，增加勞務收入近1億元。
四是增加了農業投入，夯實了農業基礎。據統計：僅2010年23個基地老板累計投入在2500萬元以上。其中現代化設施投入1000萬元以上。近一年來，全鎮上述各種資本投入農業市場資金達1800多萬元。其中，沅江大地農業發展有限公司投資800多萬元，購置鋼架大棚200個，硬化基地道路3公里，新修涵閘15處，沅江市艾青大蒜專業合作社投資220多萬元，在自己1100畝大蒜基地裝上噴灌。
五是促進了社會化、專業化服務。全鎮農機服務公司、農技統防統治專業協會、勞力服務公司應運而生，為基地老板提供全方面社會化服務。
六是促進了干部作風的轉變，機關干部、基層干部由過去的指手劃腳轉變為真心實意為老板服務，竭盡全力為老板排憂解難。
農村土地信托流轉的不斷推進，實現了土地的承包者——農民滿意，土地的經營者——老板滿意，土地的擁有者——政府滿意。
第9篇：土地流轉范文
農業是制約我國經濟發展的瓶頸，而農村土地制度是影響我國農村經濟發展的關鍵因素。我國土地制度經歷了兩次重要的創新：第一次是1950年以后的，其主要貢獻是廢除了封建土地所有制，土地歸為公有。第二次是在黨的以后,規定在不改變土地集體所有的前提下，實行土地家庭承包經營。多年的實踐證明，這種土地承包經營符合我國農村生產力發展的需要，符合廣大農民的心愿，使我國的農業擺脫了長期停滯、農產品長期嚴重短缺的困難局面。
隨著我國工業化和城市化進程的加快，農村土地資源被大量用于非農產業建設，已經嚴重影響到我國農業經濟的可持續發展。在農村土地征用的過程中，絕大多數農民的利益受損，嚴重地影響我國農村社會的安定。由于傳統土地制度的缺陷，也在一定程度上限制了農村剩余勞動力的永久轉移以及農業和農村產業結構調整。
農村改革的成功取決于土地問題的妥善解決,而農村土地使用權有償、合理的流轉必將給中國農民帶來巨大的變化。《農村土地承包法》正是的在上述這種歷史背景條件下出臺的。該法規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。《農村土地承包法》從法律層面體現了對于合法土地承包經營權的保護，該法對于維護農民的正當權益，進一步調動農民的積極性，促進農業和農村經濟的發展，維護農村社會的穩定，具有重大的現實意義和深遠的歷史意義。現階段通常所說的農村土地流轉，是指農地使用權和土地的經營權。土地使用權流轉的含義就是指擁有土地承包經營權的農戶將土地使用權轉讓給其他農戶或經濟組織。
二、現階段我國農村土地流轉狀況的實證分析
1.總體流轉程度偏低，但不同省份流轉規模有差異。廣東、江蘇、湖南、安徽四省的流轉比例均較低，四省平均流轉比例為9.1%；不同省份流轉規模的差異，主要表現為經濟發達地區，土地流轉規模要高于經濟落后地區，廣東省耕地流轉比例比安徽高出近10個百分點。主要是因為經濟發達地區城鎮化、工業化水平較高，第二三產業發展水平較高，農民非農就業渠道相對較高，對土地的依賴程度要低于經濟落后地區，因此，其土地流轉的積極性和動力較高，土地流轉的規模也相對較高。
2.傳統流轉形式比重偏大，短期化特征明顯。從下頁表1可以看出，四省土地流轉主要以轉包、轉讓等傳統的流轉方式為主。其中，湖南土地轉包比重達到65%，而一些新型土地流轉方式如土地入股流轉程度不高。目前，絕大多數省份此類流轉形式還只是剛剛起步。表1所示，安徽省土地入股所占的比重僅為3.5%。而廣東省由于經濟發達，其土地入股所占的比重相對較高，比重達到30.6%。究其原因，主要是受農村剩余勞動力無法永久轉移的影響，農民從事非農產業的不確定性導致農民客觀上需要土地來為其提供生存保障。
3.土地流轉主要在農戶與農戶之間進行，且流轉戶占承包戶比重偏低。從下頁表2可以看出，四省土地流轉也主要在農戶之間進行的。其中湖南省農戶間土地流轉比例達到85%，而農戶與企業流轉所占比重僅為15%，其他省份也基本類似。另外，從四省的流轉戶占承包戶的比重來看，最高的廣東省也只有25.3%。這充分說明我國農村土地市場還比較封閉，土地流轉市場還沒有真正發揮效應，還沒有完全按照市場機制的原則優化土地資源配置；同時也反映了農業的弱質性及農業投資回報率低，以至于缺乏對農業投資的積極性。
4.土地流轉引發的糾紛持續不斷。前些年，由于農民種田效益比較低，負擔重，農業生產條件差及部分農民外出務工等原因，農民棄田撂荒現象比較普遍。一些地方村集體為了不讓承包地負擔的稅費落空，保證田地不至撂荒，采取了一系列措施轉包給他人耕種，并由其承擔稅費。但近年來隨著國家對“三農”優惠政策的出臺、農業生產效益的提高，外出農民紛紛回鄉要求獲得土地使用權。據對江蘇省52個鄉（鎮）部分鄉村干部的調查，由于無土地流轉協議、合同或土地流轉協議、合同規范以及土地流轉規模擴大等原因，在少數地區土地流轉糾紛仍在增加。
5.土地流轉過程中承包人改變土地用途，破壞性流轉突出。一些舉家外出戶為了不讓稻田拋荒，隨意把承包田轉讓出去讓人種植。調查中發現流轉的土地除大部分仍為種植業用地外，還有部分用在牧業、漁業、和二三產業中，特別是還出現了破壞性比較嚴重的非農土地流轉。湖南省寧遠縣舜陵鎮樂家村100多畝稻田流轉后全部變成了漁池。據溆浦農調隊反映的情況，該縣占用良田建磚瓦廠的有10多個，共占良田300多畝。如雙井鎮大塘村磚廠，占良田面積達到70畝，涉及到該村的4、5、8、18組和寶塔村的6組，涉及農戶50多戶，雖然跟農戶簽訂了書面合同，并給予每畝800斤稻谷的補償（按當年市場價折幣），但磚瓦廠破壞性的取土，嚴重影響了良田的質量。這樣的例子各地都有發生。
三、影響我國農村土地流轉的思考
1.農村土地產權虛位是限制土地流轉的根本原因。從土地資本角度分析，馬克思在《資本論》中把土地分為“土地本身”與“土地資本”。前者是指自然存在的土地，后者是指固定在土地上的投入。無論是在產權制度安排上，還是在理論研究和實踐中，人們往往關注的只是土地本身的所有權，而忽視土地資本的所有權問題，導致土地資本所有權在立法上的長期缺位，產生農村土地價值偏低、農民土地資本在流轉和征用中得不到補償的現實問題。事實上，土地的市場價值是已經投入并融于所涉及地塊的勞動和資本，以及該地塊周圍地區所接納的經濟投入量。在市場經濟條件下，作為“經濟人”的農民，不僅需要增加對土地的投入以獲得更大的農業收益，而且需要通過行使土地資本所有權參與其他風險投資以獲得更多的非勞動收益。我國現行農村土地產權制度實際上是否認農民享有土地資本所有權，在一定程度上就是弱化農民的市場主體地位，削弱土地的商品屬性，使農民部分地喪失了在市場競爭中從事資源配置、產權組合等交易活動的“理性選擇”權利，失去對土地進行長期投資、提高土地生產能力的長效激勵，降低了土地流轉的供應和需求動力。
2.農村土地市場不完善導致土地流轉混亂。主要表現為:一是農村土地市場的法律法規相對滯后，致使農村土地流轉缺乏相應的法律保障；二是我國現階段還沒有專門從事農村土地流轉的中介組織，致使農村土地流轉因缺乏土地市場信息以及無完善的市場操作而無序進行，因而導致流轉成本較高，流轉效益較差；三是各級政府組織干涉農民承包經營的土地，使農村土地流轉缺乏市場機制的調節，農民的利益受到侵害，致使農村土地流轉糾紛增加。
3.農村社會保障制度嚴重滯后是制約土地流轉的重要原因。目前我國農村社會保障制度總體水平較低，絕大多數農村地區社會保障制度還處于完全空白。農村社會保障制度的嚴重滯后，極大地束縛了農村勞動力的流動，使農民長期依賴土地，從而限制了土地的流轉。而土地流轉受到限制，從而在一定程度上阻礙了農業、農村產業結構的調整，農村產業化的速度也相對緩慢，最終農民收入增長乏力，農業現代化進程也相對緩慢。
