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為了節省制作前期物業管理方案的時間,依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。
一、前期物業管理方案之高層負責人職責。
1、在業主接房中要進取宣傳禮貌和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》,告知業主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業管理的各項工作。
3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理,保證特殊情景的快速使用,領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。
5、領導電梯管理員對電梯使用管理,負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理,除正常設備檢查維護維修需要,嚴禁上人。負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環境(衛生)及各類裝飾裝修材料出售的管理,廣告張貼、懸掛要有序,出售商品擺放整齊、統一。
7、負責接待業主的各類投訴,并與開發公司等相關單位進取協調聯系解決。
8、做好突發事件預案,發生突發事件時要及時啟動預案,防止重大事故發生,協助處理各類突發事件。
二、前期物業管理方案之具體工作程序和標準:
1、每一天定時檢查電梯的運行情景,并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次(正常使用后,每2小時記錄一次),發現問題,及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還,借出要簽字,做好業主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為,經過對講系統及時記錄并制止,并進行勸說。
4、如遇突發緊急事件,及時告知領導,并采取力所能及的措施。(如電梯進水故障、業主家中跑水等)
5、如遇業主搬運物品,告知業主注意事項,監督業主對樓道單元門、電梯的使用情景,直到搬運結束,如有損壞及時告知管理員。
為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平,鞏固各類改善工程成果,改善人民群眾的居住生活品質,決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程.現制定如下實施方案:
一、指導思想
以科學發展觀為統領,圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標,堅持解放思想、敢為人先,按照政府主導、企業和市民共同參與的要求,推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”,構建與__經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式,著力提升人民群眾居住生活品質.
二、主要目標
總體目標:力爭到20__年年末,__市區(包括__區,以下簡稱__區)實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(共約__幢房屋,建筑面積約__萬平方米,涉及住戶約__萬戶)基本實現物業管理全覆蓋,未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善,逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制,提升物業管理服務水平.
具體目標:在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上,建立物業管理機制,爭取實現“八個有”,即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理.
三、實施范圍
__市區__區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅:
1.20__年以前建成;
2.房屋標準成套;
3.尚未開展專業化物業管理.
四、基本原則
1.堅持屬地管理.要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則,充分發揮屬地街道辦事處(鄉鎮政府)和社區居委會的組織指導作用,因地制宜建立長效管理機制.
2.堅持突出重點.主要針對已完成庭院改善和危舊房改善,且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區,重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制.
3.堅持“軟”“硬”共建.在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時,建立健全日常物業管理工作機制,實現建管并舉.
4.堅持項目結合.物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合.實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區,要結合物業管理改善工程的要求,對住宅小區的硬件設施進行改善,做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個,避免重復施工影響居民生活.
5.堅持業主參與.要重點突出業主、居民共同參與,在工程中切實落實“四問四權”,確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”,明確業主、居民共同管理小區的義務與職責.
五、實施步驟
1.調查計劃階段.20__年__月底前,完成機構組建、__區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作.
2.全面推進階段.20__年__月-__年年底,全面推進__區物業管理改善工程,主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區,按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施,其中20__年完成__萬平方米,20__年完成__萬平方米,__年完成__萬平方米,累計完成__萬平方米.
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅,每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程.
六、改善措施
(一)完善硬件配置.
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區,除完成原定改善任務外,還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善.本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區,市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺,按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置.具體新增硬件配置任務如下:
(1)劃定物管區域.在住宅小區設置圍墻,形成相對封閉獨立的物業區域;零星住宅和小規模住宅區,可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理.
(2)建設特種設施.包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝,小區消防等設施設備檢查和修繕.
(3)配備物管用房.補充配置小區物業管理用房,有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置,暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡.
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅,由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程,具體由市物改辦根據住宅小區實際,因地制宜、有選擇性地組織實施.小區整治和硬件配置主要內容如下:
(1)新增配置.同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容.
(2)環境整治.包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚(庫)整飭、綠化整理、公共照明配置完善等.
(3)房屋整治.包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等.
(4)公用事業管網整治.包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造.
(二)建立物管機制.
在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上,根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處(鄉鎮政府)委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理,建立住宅小區物業管理長效機制.
1.確定管理模式.
街道辦事處(鄉鎮政府)應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作,確定小區管理模式.部分老舊小區(或零星住宅)因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的,經當地街道辦事處(鄉鎮政府)確認同意后予以接收.
征求居民意見以戶為單位(一個獨立產權單位為一戶),采取書面形式進行,公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準.小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的,由街道辦事處(鄉鎮政府)委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會,指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業;選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式,由街道辦事處(鄉鎮政府)委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制.
2.實施物業管理.
(1)社區化準物業管理.社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展.可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理,或統一委托一家物業服務企業負責管理,或組織居民自治管理,為小區居民提供基本服務,包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務,并由社區公共服務工作站按照__市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費.小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用,作為小區物業管理資金,以彌補小區管理經費不足.
(2)專業化物業管理.專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施.業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理,雙方簽訂物業服務合同.受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定,提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費.
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的,其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費.
2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的,其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費.經費承擔方式如下:
(1)環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用,由市、區兩級財政根據工程決算結果按1:1配套解決.
(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用,按照“誰家孩子誰家抱”的原則,由產權單位承擔;承擔確有困難的,由產權單位向區政府提出申請,經區政府審核并報市物改辦同意后,由市、區兩級財政根據工程決算結果按1:1配套解決.
直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1:1配套解決.
(3)弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則,由各產權單位承擔;電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔;管道煤氣的建設(改造)費用由市燃氣集團承擔;自來水一戶一表改造費用,除居民按規定需繳納的相關費用外,其余由市水業集團承擔.
(4)物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用.工程實施單位必須根據相關部門的要求,按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作.
3.住宅小區日常管理長效機制建立后,困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1:1配套解決.
八、保障措施
1.建立工作機制.成立市物業管理改善工程領導小組,負責改善工程的組織和領導.領導小組下設辦公室(設在市房管局),具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作.各區政府及所屬各街道辦事處(鄉鎮政府)應建立相應的組織機構,負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作,協調有關問題.各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作.
2.落實資金保障.物業管理改善專項經費列入財政年度預算,具體使用規定另行制訂.各級財政應確保資金的配套落實,并實行全程跟蹤審計.要加強對資金使用的管理,審計結果作為最終決算依據.
3.加大扶持力度.住宅小區實行“準物業管理”的,原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變,并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼;建立物業管理改善考核評優機制,對考核優秀的單位(個人)進行獎勵;住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的,經所在社區公示無異議后予以減免;水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的,應嚴格執行物價部門核定的收費標準,并支付管理單位專項委托費用.社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的,補貼和優惠政策不變.
一、總體要求
針對當前物業管理中存在物業服務不到位等問題,堅持標本兼治、綜合治理的方針,按照以人為本、共享和諧、立足當前、著眼長遠、綜合治理、務求實效的總體要求,依法查處物業服務中不規范和違法違規行為,集中整治服務水平低、社會形象差的物業服務企業,使社會和群眾反映強烈的問題得到有效整改,讓老舊小區的基本物業服務更有保障,讓高中檔住宅小區物業服務質量得到顯著提升,全面提升全縣物業服務水平,樹立小區的良好新形象,促進全縣物業服務行業持續健康發展。
二、整改內容
(一)物業企業市場行為不規范問題。重點查處物業企業無資質或超資質范圍承接物業服務業務;擅自將物業管理項目的全部業務轉讓、委托給他人管理;擅自撤離物業管理區域或停止物業服務;聘用未取得物業管理職業資格證書人員從事物業管理活動;以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓資質證書;在物業管理招標投標中與招標人或其他投標人相互串通,以不正當手段謀取中標等行為。
(二)物業企業服務不到位問題。重點查處物業企業未按要求簽訂物業服務合同或未按規定辦理合同備案手續;未按照物業服務合同和服務標準提供物業服務,只收費不服務或服務不到位;物業收費未備案或擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費等;未按規定在物業管理區域顯著位置公示服務內容、收費項目、收費標準;對小區內亂搭亂建等違規行為未制止,制止不了又未及時向有關部門報告等。
(三)物業企業侵犯業主合法權益問題。重點查處物業企業擅自改變公共建筑、共用設施及物業服務用房用途,非法占有公共部位的經營收益;擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;未按照裝飾裝修服務協議規定及時向業主退還裝修保證金;物業服務合同終止時不按規定移交物業服務用房和有關資料等。
(四)物業企業自身管理不規范問題。重點糾正物業企業工作人員服務意識差和態度不端正;不按規定報送信用檔案信息、統計報表等資料;未建立健全內部各項規章制度,辦事制度和辦事流程未公開;未按要求配齊物業管理項目經理和專業管理技術人員;未建立投訴、回訪處理機制,未公開投訴受理電話,處理記錄不詳細等。
(五)前期物業管理不規范問題。重點查處建設單位未按規定劃分物業管理區域;未依法通過招投標的方式選聘前期物業服務企業;未按規定要求與物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同;未按照規定辦理前期物業服務合同、臨時管理規約、小區配套建筑和設施設備清單及權屬資料備案手續;未按規定對共用部位、共用設施設備進行承接查驗;未按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和有關資料等。
(六)業主委員會履職不到位問題。重點糾正小區已具備成立條件,未按規定成立業主委員會;業主委員會未辦理備案手續;未依照規定,與選聘的物業企業簽訂物業服務合同;未及時了解業主的意見和建議,督促業主按時繳納物業費;未監督和協助物業企業履行物業服務合同;未對不履行職責或違章搭建建筑物、構筑物,拒付物業費以及侵害業主合法權益的委員作出終止資格的決定;違反法律、法規作出決定等。
三、實施步驟
本次專項整治分三個階段進行。
1、安排部署階段(10月15日—10月20日)。印發專項整治實施方案,召開活動動員會議,做好宣傳發動工作,營造良好實施氛圍。
2、集中整治階段(10月21日—11月20日)。組織物業服務市場各主體單位開展自查自糾,自覺整改存在的各類問題,進一步規范自身行為。縣住建局組成聯合檢查組,對城區物業服務市場組織開展專項整治,對存在的各類問題進行全面查處,按照“主動自查整改從輕處理,不自查不整改從重處理”的原則提出處理意見,全面規范物業市場秩序。
3、檢查驗收階段(11月21日—11月30日)。對問題整改情況進行全面驗收,形成檢查處理情況報告,并在全縣范圍通報。
四、保障措施
(一)加強領導,搞好配合。縣住建局抽調人員專門成立縣物業管理市場專項整治工作領導小組,負責整個活動的組織和領導。各物業服務企業要按照上級要求主動自查,不斷規范市場行為,對存在的問題不折不扣地進行整改。
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經中心會議研究決定,家屬院成立物業辦公室,進行全面托管服務,前期我們已對家屬院具體服務工作以及各項收費進行整理,結合目前家屬院物業辦運營情況,現擬做出如下調整:
一、管理目標
堅持“以人為本”的服務管理念,對廳機關家屬院小區物業實施科學管理、優質的服務,導入先進的物業管理理念。家屬院物業辦將按照陜西省及《西安市物業管理條例》和《西安市物業服務收費管理辦法》嚴格執行,確保高效服務年度測評全體業主綜合滿意度達到95%以上,各項收費率達到90%以上。
二、崗位職責
1、物業經理負責協調管理物業辦全面服務工作,由后勤服務中心指導工作意見,房改辦督促工作落實,物業經理結合一周一月向房改辦匯報工作內容、工作實施進展及家屬院工作面臨的矛盾問題;
2、實施全程物業管理,從業主及專業物業管理的角度提出合理化提議,構筑一個優秀的物業管理硬件環境;
3、成立家屬院物業辦公室,配備專業管理人員,實施專業化管理;
4、在現有管理資源的基礎上,充分借鑒行業先進管理經驗,進取培養高素質的管理人才,組建一支高素質的物業管理隊伍;
5、制定一套切合實際的規章制度,確定一系列高標準的物業管理行為規范,以制度促管理;
6、嚴格遵守有關物業管理法規,制定切實可行的管理方案,與業主簽訂各項協議,依法約束雙方行為;
7、依照市場化、企業化的運作方式,供給全方位服務,開展多元化經營。
8、人員構成及崗位設立,經理兼收費1人,保安組4人,清潔組2人,水電組1人,共計8人。
三、物業管理服務項目
1、公共服務項目(全體業主能夠享受的服務,費用納入物業管理費):
①房屋公共部位的日常維修維護;
②公共設施設備的維修維護;
③小區內清潔管理,垃圾分類收集與清運;
④公共綠化的養護;
⑤公共秩序維護;
⑥消防管理;
2、有償專項服務項目
①有償維修類;
②代辦;
③中介類服務;
四、檔案資料管理
加強檔案資料建立,便于房屋及公共設備的檢查維護、與業主的溝通、聯系。
1、管理資料:
①工程檔案:建立從接管家屬院小區開始的所有工程技術、維修、改造資料、水、電、暖管道線路圖及各類設施設備資料等;
②業主檔案:全體業主房產證(復印件)、行駛證(復印件)及使用人的租房合同(復印件),建立業主及使用人的基本信息表;
③文件檔案:有關物業管理法規政策、物業辦文件等;
④管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。
2、管理措施:
①制定檔案制度,并嚴格執行;
②專人管理(由物業經理擔任),專室專柜,編目造冊,存放有序并且尊重業主及使用人的保密,保守秘密;
③確保檔案資料完整、齊全;
④建立健全資料的電子管理,掌握基本信息,提高管理水平。
五、房屋及公共設施設備管理
公共設施設備的管理,直接影響到物業的使用年限及使用安全,以及業主、使用人的安全。
1、管理資料:
①加強裝修管理,對違章裝修行為及時予以制止,情節嚴重者,提請有關行政管理部門依法處理;
②業主裝修期間,應及時進行房屋公共部位的保護,確保房屋的安全可靠。
2、設備設施維護:
①公共設施設備定期巡查,發現損壞,及時維修;
②水泵、變電箱等設備定期巡查維護;
③智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合,制實時運行檔案;
3、管理措施:
①加強裝修戶管理,督促業主及使用人做好裝修前期申報工作,并經常進行現場檢查,發現問題及時制止;
②對維修人員進行全面培訓,清楚各隱蔽線路的具置確保設備系統的操作及維護;
③對設備設施中所有的器件、配件建立技術檔案,以便查詢設備的各項參數,確保系統的穩定運行;
④對所有設備及配件建立詳細檔案,確保最快速度取得所需配件,并跟蹤產品的更新換代;
⑤建立維修人員值班制度,確保維修及時,且有回訪制度和記錄;
⑥采取日常巡視及定期保養相結合的辦法,確保房屋及配套設施完好。
六、綠化保潔管理
1、管理資料:
①綠化養護:綠化工應做到管理日常化、養護科學化。
②根據氣候,給花木適量澆水;
③根據花木長勢,給花木適量施肥,適當松土;
④制定預防措施,防治病蟲害;
⑤及時清除雜草、枯枝,定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補種適宜的苗木、花草;
2、清潔衛生:經過日常保潔工作,使小區公共環境和公共部位整潔,公共設施干凈衛生、無異味、無破損。
①樓層公共區域每三天清掃一次;
②小區道路、小品、綠化帶等公共部位一天打掃一次。
③每天檢查垃圾分類,嚴格按照《西安市生活垃圾分類管理條例》實行,定期對垃圾桶清潔、消毒;
④對違反生活垃圾分類管理規定的行為進行制止勸阻,并積極做好垃圾分類的宣傳工作。
3、管理措施:
①建立綠化保潔制度,制訂養護計劃,按操作規程規范操作;
②加強業務培訓,增強專業技能,聘請專業人員指導養護;
③落實“三查”(綠化清潔工自查、管理人員巡查、物業經理抽查),加強日常監督檢查;
七、治安管理
運用現有的科技術手段與管理手段,維護物業和業主及使用人的安全,采取人防與技防24小時保護家屬院小區內的安全防范。
1、管理資料:
①人防:由門衛與巡邏執勤及時查看外來人員證件,協助公安機關維護小區內公共秩序,防止和制止影響物業、業主及使用人安全的行為。
②門衛責任:
1)維護出入口的交通秩序,嚴格落實車輛管理制度,加強機動車、非機動車管理,做到停放有序;
2)對外來車輛和人員進行登記;
3)嚴禁攜帶危險物品進入小區;
4)落實防疫要求,掃碼、登記、測溫;
5)會使用防爆器材,確保自身安全的同時處置突發事件。
③巡邏崗的任務:
1)按規定路線巡視檢查,不留死角;
2)巡查車輛停放秩序,維護道路暢通、車輛安全;
3)巡查可疑人員,及時制止違法行為;
4)巡查樓內安全、做好防火、防盜排查;
5)對正在裝修的房屋安全檢查;
6)配合公安部門處理治安案件;
④技術防范:
利用監控系統、對小區內實施24小時巡查。
1)對可疑和不安全行為采取跟蹤監視和定點錄象,并及時通知值班秩序維護員現場排查,有違法行為及時制止或報警;
2)配合公安機關抽取監控錄像。
2、管理措施:
①實行半軍事化管理,制定管理和獎懲制度,嚴格實施,增強秩序維護人員的工作職責心;
②強化內務管理,提高秩序維護人員的思想素質和業務技能;
③加強秩序維護人員的行為規范教育,服裝統一,持證上崗,語言禮貌,舉止得當;
④嚴格執行巡邏制度,確保巡邏質量;
⑤監控系統定期檢修、保養,確保監控設備完好;
⑥保證監控、值勤記錄詳細完備,建立安全管理檔案。
八、消防管理
消防管理是物業安全管理的重點,根據消防法規的要求,結合實際,做好消防安全工作,確保小區所有人員的生命財產安全。
1、管理資料:
①建立消防工作站,健全消防管理制度;
②經常性維護消防設施、器材;
③嚴格監管消防通道的暢通;
④嚴禁違章燃放煙花爆竹;
⑤嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;
⑥經常性檢查電路,排除隱患。
2、管理措施:
①制訂并落實消防管理制度和消防安全職責制,做到職責落實,器材落實,檢查落實;
②制訂消防事故處理預案,防患于未然;
③定期進行消防檢查,預防為主,防消結合,發現隱患,及時消除;
④做好消防器材、設備的檢查保養,使之始終處于完好狀態;
⑤制止任何違反消防安全的行為;
⑥經常性的開展防火安全宣傳教育,定期向業主講解消防知識;
⑦發生火災,及時組織補救并迅速向有關部門報警。
九、物業辦運營費用
1、人員工資
物業經理月薪4800元,
保安4人月薪3000元,共計12000元;
衛生工2人月薪3000元,共計6000元;
水電工1人月薪4000元;
2、全年其它費用支出
清潔工具日常費用、人員服裝標識及給各類指示標牌、水電工具日常支出、監控及停車系統設備維護、家屬院公示欄設置等預計支出費用10000元。
綜上,家屬院月支出費用共計26800元,其它雜費年開支約10000元,全年總計列支人員工資加其他雜費支出共計331600元,經各方面走訪調研,為提高家屬院物業管理服務質量,擬計劃廳機關家屬院為確保物業辦服務工作獨立運行,各項支出獨立核算,施行社會化物業服務有效開展落實。
一、指導思想
積極貫徹落實上級下達的各項工作任務和工作要求,以科學發展觀為指導,以“定員、定時、定崗、定責、定標準、定獎懲”“六定”為具體實施方法,努力推進物業管理網格化制度,努力提高物業管理服務水平。
二、工作目標
以管理思路的改革、增強服務的理念、機構效能的突破為目標,努力形成覆蓋整個城區的物業小區管理模式。
(一)管理密度最大化。從時間、地點、空間上實行全方位、全天候、全過程的管理。
(二)管理責任目標化。目標明確、職責清晰,最大程度發揮每個網格人員的主動性、積極性、創造性。
三、工作任務及區域劃分
(一)工作任務
嚴格履行相關法律法規賦予的各項職能,努力做到小區日常管理標準化,監督管理經常化,完成上級交辦的工作任務。
(二)區域劃分
根據我縣小區的實際情況,將物業小區分為六大責任區:
(三)具體實施辦法
1、隊伍設置網格化。
(1)各物業公司負責人為直接責任人;
(2)各物業小區建立網格人員分配,確定每個網格人員和職責;
(3)網格直接責任人對所服務小區工作人員要做到:著裝統一、持證上崗、掛牌服務、文明禮貌;對保安、保潔、綠化負總責;對網格責任區內的信息作好記錄;對違規行為進行制止、勸阻、批評教育,制止不了的及時向有關部門報告;建立高效投訴、回訪處理機制。
2、網格管理標準化。
(1)物業小區內環境衛生清潔,及時消毒,對水井要化驗水質,并投放消毒藥品,無垃圾死角;
(2)綠化及時補種修剪整齊,無白色垃圾,要有溫馨明示牌,環境優美。
(3)“牛皮癬”清理干凈,并覆蓋式恢復。
(4)物業小區內要有安全生產宣傳欄,保持消防通道暢通。
四、工作要求
(一)加強組織領導
我局成立網格管理領導小組,切實有效的保障網格化管理制度的實施。
(二)加強督查
網格化管理領導小組,牽頭組織考評工作,考評發現問題要及時準確,處置問題高效規范,對各小區施行常規檢查和專項檢查相結合進行考核。
(三)嚴格獎懲
1、網格化管理領導小組在檢查時,如發現各小區落實不到位的,對物業小區責任人限期整改,整改不到位的給予企業信用檔案扣分處理。
集中核算和控制方案帶來的價值在于:能夠較好地解決會計信息失真和會計監控不利的問題。
財務集中核算與控制的解決方案是企業集團財務管理的基礎,其目的是依托網絡環境,合理地規劃企業集團財務集中核算的框架、內容、策略、流程,做到企業集團的財務信息實時傳遞、共享和集中管理,保障信息真實、準確、完整、有效,實現對下屬各單位財務核算的集中監控的目的。
財務集中核算與控制方案設計主要考慮個性化特征的設置問題。不同企業集團其組織結構、業務流程、控制點和控制指標等都不盡相同。因此,需要將體現本企業個性化特征的信息嵌入到財務會計平臺并保存在數據庫中。這些個性化特征包括:組織結構的個性化配置、業務流程的個性化配置、控制點和控制準則的個性化設置、集權與分權“控制”權度的配置、內部協同的單據配置、支持財務業務一體化憑證模板的配置等。當企業經營環境、管理模式、業務流程、控制方法發生變化時,在不需要修改軟件的情況下,重新設置個性化特征,實現動態資源再配置,為實時控制提供支持。
集中核算和控制方案帶來的價值在于:能夠較好地解決會計信息失真和會計監控不利的問題。由于數據集中、信息集中、管理集中,各級成員的財務數據和經濟信息都從經濟業務發生的源頭直接采集,而不是層層報表匯總和報送。一方面會計信息失真問題得到了解決;另一方面,各級管理者在權限允許的范圍內利用自己設計的控制準則對經濟業務進行實時的控制。
全面預算管理
將預算數與實際數進行對比,找出差異,分析問題,然后通過信息反饋,對經濟業務進行控制。
全面預算管理的解決方案是指企業集團根據自身的資源狀況和發展潛力,依托網絡環境制定科學合理的全面預算規劃,保障在企業經營管理的各個環節進行實時、動態、全面的控制,充分發揮會計的監控職能。
全面預算管理解決方案的設計主要考慮以下問題:
制定全面預算體系。全面預算體系的制定是指由預算編制委員會來制定企業應該編制哪些預算,這些預算的內容是什么,這些預算之間的關系,以及預算的起點等等。在企業集團,往往首先由集團來確定全面預算體系并將其嵌入到管理會計平臺,然后通過網絡下發給各下屬單位;對于二級單位來說,通過網絡接受集團下發的體系并在其基礎上增加本單位的內容,然后再下發給下屬的基層單位。
編制預算。編制預算是指根據預算體系編制各個預算表。在手工條件下,各種預算表中的數據都是手工填入的,如果目標利潤變化了,那么所有表中數據幾乎都需要修改。因此,手工條件下預算編制常常要花費大量的人力、物力和時間。在網絡環節下,財務人員主要是制定各種編制規則(如2季度銷售量=1季度銷售量*5%),并通過定義規則和存儲規則將其嵌入到系統中。只要將一些關鍵數據填入表中,各種計劃表中的大部分數據則自動生成。使得編制預算的效率和準確性大大提高。
實時控制。預算控制就是將預算數與實際數進行對比,找出差異,分析問題,然后通過信息反饋,對經濟業務進行控制。實際上,很多企業已經意識到全面預算的重要性,也編制了全面預算,但是,由于沒有實現IT環境下集中管理模式,無法得到實時動態的實際數據,結果預算控制都是事后進行。在很多情況下,事后層層匯總的實際數據已經失去了與預算數對比的意義,所以,很多企業只是把預算當成“擺設”,沒有真正起到控制作用。在IT環境下,利用預算子系統設計了預算體系、編制了各種預算數據,并存放在數據庫中;當經濟業務(某一事件)發生時,該事件實時驅動相應的子系統獲取信息,同時驅動預算子系統的控制器接受數據;預算控制器將預算數與實際數進行比較,根據控制方法進行有效、實時的控制。
預算分析。在網絡環境下預算分析是指計算機自動從數據庫提取數據,按照分析要求自動生成預算分析結果,如異常分析、預算數與執行數比較分析、多個版本之間的比較分析等等。版權所有
資金動態管理
資金統一結算后,可調劑出一部分資金作為信貸資金,減少銀行貸款,節省財務費用。同時,增加集團公司資金優勢,加速資金周轉,提高資金效益。
企業的資金管理從編制資金計劃開始,到對經營活動、籌資活動和投資活動的資金運作進行實時控制,以達到加速資金運轉,降低資金風險的目的。
資金動態管理的解決方案設計主要考慮以下問題:
資金動態管理的基本框架。在網絡環境下資金動態管理的基本框架包括:計劃層,即制定資金的長期預算,通過預算管理者可以了解未來現金流入流出情況;日常經營層,即通過日常現金收支管理實時動態反映現金流入、流出情況,讓管理者實時了解企業日常經營的現金流入流出情況;短期預測層,即從中央數據庫中動態獲取銷售定單、應收款、存款到期等信息得到短期現金流入量,通過在數據庫中獲取采購定單、應付款、貸款到期等信息得到短期現金流出量等,自動生成短期預測表。管理者可以通過預測表動態了解近期的現金流情況,合理安排資金,有效進行經營活動。
資金管理的組織機構確立。隨著經濟改革向更深層次發展,財務公司審批越來越難,許多大型集團逐步將結算中心與內部銀行合二為一,開始建立財務結算中心。財務結算中心作為集團公司的一個管理部門,它負責整個集團公司日常資金結算,代表集團籌措、協調、規劃、調控資金。通過財務結算中心,真正做到有效調節資金流向,宏觀控制資金的合理使用,盤活集團沉淀資金,挖掘資金使用潛力,加強資金周轉,防止資金流失和體外循環,提高資金的使用效率。因此,要建立網絡環境下集團公司資金動態管理模式,應在集團設立財務結算中心,其具備結算中心和內部銀行雙重職責。一般來講,集團企業的每個成員無論在銀行是否開設賬戶,都需要在財務結算中心開設內部賬戶,保證資金的有效管理。
一、農機監理業務檔案管理工作現狀
農機監理業務檔案按照保管方式分為紙質檔案和電子檔案。按照業務種類分為農業機械檔案和農機駕駛人檔案。檔案具體內容應當嚴格按照農業部“兩個規定、兩個規范”相關規定首存保管。內蒙古呼倫貝爾市自2008年在全市范圍內開展業務規范化提升建設工作,經過十余年的努力全市農機監理業務規范化水平長足發展,取得實績。目前呼倫貝爾市共有農業機械檔案14.98萬份,農機駕駛人檔案13.13萬份。全部實行網絡信息化管理,信息化和規范化水平不斷提高。但我們也看到,在檔案管理規范化水平不斷提高的同時,農機監理工作出現了很多新形勢、新變化,導致基層工作仍然存在著很多不足和困難。
二、存在問題和困難
1.業務檔案管理人員素養偏低、知識更新較慢
2018年新規定規范實施以來該市農機監理業務及檔案管理工作移交旗市區(縣級)農機監理機構,基層檔案管理工作由此起步,檔案管理人員多為業務人員兼職、檔案知識匱乏。加之原有的檔案管理標準不斷提升,檔案管理形式和內容逐漸復雜,特別是實現數字化平臺管理以來,很多原有檔案管理人員知識老化,不能有效掌握和推進農機檔案管理數字化發展,亟待知識更新和本領提高。
2.檔案管理設施不足、裝備落后
基層農機監理業務機構存在“重業務、輕檔案管理”的思想,認為檔案管理工作無足輕重、“難見成績”,導致檔案管理工作資金、裝備投入不足,檔案管理設備陳舊、條件簡陋,不足以達到檔案管理標準化要求。實現業務檔案管理數字化平臺管理以后,由于缺少電子檔案所需的設備,對電子檔案安全造成一定隱患,同時造成檔案管理數字化平臺不能充分發揮效能。
3.存在業務檔案不規范情況
農機監理業務辦理過程中,存在未達到相關要求,以致業務檔案出現瑕疵、缺漏,雖然數量較少,但嚴重影響后期檔案使用中的效率,甚至造成嚴重的錯誤。
三、解決辦法和建議
1.加強監理業務規范化,推進檔案管理建設工作
嚴格按照農業部“兩個規定、兩個規范”的要求建立、收存、管理檔案資料,堅決杜絕監理業務辦理過程中資料缺失、手續不全等現象造成的原始檔案資料不規范。要以農機監理業務高度規范化確保檔案管理資料完整、合規。各級農機監理業務部門,特別是基層農機監理業務機構,要充分重視農機監理業務檔案管理工作對農機監理工作的基礎和重要作用。將檔案管理工作與業務工作相結合,使業務檔案管理工作“前置化”,以檔案管理的高標準要求反推農機監理業務規范化工作提升,以檔案管理工作的高標準要求催生農機監理部門責任落實和業務規范“內動力”,進而提升農機安全監管整體水平。
2.提升檔案管理人員素質
對檔案管理人員進行檔案管理知識、數字化管理知識和業務知識的培訓,全面提升檔案管理人員特別是基層人員綜合素養,培養一批業務素質過硬、技術本領高超,具有高度責任感的農機監理檔案管理專門人才。對業務檔案管理工作開展常態化考評,建立工作機制,對檔案管理工作實行責任制管理。
3.提高檔案管理硬件設備水平
完成好農機監理業務檔案管理工作,裝備設施是基礎支撐。需要按照檔案管理標準配備充足的檔案管理設備并及時更新,為電子檔案提供相應的設備、軟件支撐,在確保電子檔案安全性的基礎上,充分發揮其使用價值,實現便捷、準確、安全的資源共享。
一、物業消防安全管理存在問題及原因探析
目前,尤其是社會化服務程度欠發達地區的物業消防安全管理情況不容樂觀,物業服務企業在日常消防檢查、巡查、消防設施維護保養以及消防培訓演練方面均存在著諸多問題,究其原因,主要表現在以下幾個方面。
第一,物業與開發商交接不規范。
《物業管理條例》中明確規定實行“房地產開發與物業管理相分離”的原則,物業服務企業在承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行全面而細致的查驗,理清關系,分清職責。但現實中,大多物業企業是由房地產開發公司衍生出來的,物業企業的現場查驗工作成為“走過場”,形同虛設,可能在存在建筑消防設施不能正常使用、室外消火栓管網沒有建設到位等等先天火災隱患的情況就接手物業,對開發商應移交的有關消防手續也把關不嚴,埋下先天隱患,極易同開發商推諉扯皮,損壞業主合法權益。
第二,物業消防安全職責不明晰。
物業服務企業既承擔民事責任,又擔負行政職責,具體到消防安全職責,一是以行政法律法規形式明確的行政職責,二是以民事合同形式明確的民事責任。 可以看出,物業消防安全職責的界定存在兩個問題:一是消防法律法規對物業擔負消防安全責任的重要性認識不到位不全面,《消防法》中僅對居民住宅區的物業企業消防安全職責進行了規定,關于商住樓、綜合樓的物業企業并未提及;二是行政職責同民事職責往往是不相對應的,一些物業企業僅將職責局限于合同中寫明的民事職責,從而導致行政職責不明晰,落實不到位,不能及時發現和消除火災隱患。
第三,物業過于重服務輕管理。
2007年修訂的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”,強調更多的是業主自治管理和物業服務,但有的物業企業過分強調對業主的服務,疏于日常管理。從物業管理條例第四十六條規定可見,物業服務企業對業主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責令其改正,但事實上效果欠佳,物業對消防違法行為管理的“無力”致使其負責區域內的消防違法行為屢禁不止。
第四,物業從業人員素質較低。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度,從事物業管理的人員還要取得職業資格證書,但是在物業服務企業中,從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員,其中只有消防控制室值班人員按照國家規定必須經消防專門培訓后才能持證上崗,其余人員均不需要經消防專門培訓,這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質較低,大多不懂得消防安全基本常識,不學習消防法律法規,更不懂得建筑消防設施的基本原理及日常維護,不會發現消除火災隱患,使得防火管理盲區較多,基本處于失控漏管的狀態。
第五,消防機構監管存在盲區。
從消防機構監管角度來講,主要存在以下問題:一是消防機構將日常監管的重點放在火災危險性較大的消防安全重點單位、公眾聚集場所以及人員密集場所,側重于對一個個社會單位的監督檢查,而對于居民住宅區、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監管相對而言要少得多,并且對肩負這類場所安全重任的物業企業也管理較少;二是消防機構對物業未履職行為沒有有效的懲罰手段,不能督促物業發揮其作用;三是直接管理業主力不從心。若物業怠于履職,將責任、困難和矛盾交由消防機構予以解決,事實上消防機構警力有限,根本管不過來。
二、解決物業消防安全管理問題的對策
第一,確立物業服務企業消防主體責任。
要改變物業服務企業的情況,第一要在相關法律法規的前提下,借助公安部門及其他相關部門制定一系列物業服務企業的規章制度,明確物業的責任。其次,物業服務企業要將消防安全管理作為重要內容納入其日常管理中去,按照行政法律法規的規定,制定符合管理實際的消防安全管理制度,落實消防安全責任。第三,物業服務企業應主動同縣鎮、街道辦事處、居(村)委會及公安等有關職能部門建立聯動,當發現難以解決的火災隱患時,應及時報告有關職能部門,盡量將火災隱患消除在萌芽狀態。
第二,形成對物業服務企業監督的合力。
住建(房管)部門作為物業服務企業的行業主管部門,應當嚴格履行對物業服務企業的審批、管理職責,將物業服務企業消防安全管理能力納入企業資質審查的內容,形成物業企業消防安全監管的長效機制;建立物業管理人員消防資質培訓體系,在“物業管理人員職業資格統一考試”的培訓內容中加強對從業人員的消防安全業務培訓。其次,房管部門應當建立聯合執法和信息通報等工作機制,會同消防部門以及鄉鎮、街道辦事處、居(村)委會等有關部門對物業服務企業開展全方位的監督指導,使其充分確立責任意識。此外,要由政府出面,指導加強業主自治組織建設,充分發揮業主委員會監督、維權和協調的作用,保證業主自覺維護公共消防安全秩序,可以更好地對物業服務企業的消防安全管理工作進行監督。
第三,轉變對物業服務企業消防監管思路。
消防機構對物業服務企業承擔的消防安全重任應引起足夠重視,轉變監管思路,加強對物業服務企業消防管理情況的監督檢查,派出所要負責對多層住宅、無自動消防設施的物業服務企業開展檢查,積極主動介入,引導物業管理人員及時發現存在問題,提出整改意見,結合實際情況,督促其盡快加以改善、解決;同時,還應積極地指導物業管理層制定相應的工作制度、安全管理措施。此外,消防機構要對物業服務企業消防違法行為從嚴查處,特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質的,要責令改正并依法嚴格處罰。同時,對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主無理阻撓、拒不配合行為,消防機構及派出所要對相關責任人進行消防宣傳教育,對于情節嚴重的違法行為要依法進行處罰,支持物業服務企業的服務與管理。
第四,加強對業主的消防安全宣傳教育。
【關鍵詞】企業 物資供應 管理方案 采購
本文首先將企業中存在的物資供應管理中的普遍現狀進行呈現,對管理系統與管理過程中存在的各種問題分析清楚,抓住細節事項,再將這些細節中的重點內容進行協調整治,比如采購管理、采購方式、物資使用手段、存儲管理辦法等內容的強化進行詳細分析,幫助我們在企業的物資供應管理中取得更好的成效。
一、企業物資供應管理現狀研究
(一)管理系統不完整
企業在進行物資供應過程中,應該有一整套的管理制度來控制管理系,確保各個細節能夠呈現井井有條的,但是企業中還是存在著諸多問題限制了這完善系統的建立,主要表現在以下幾個方面:1.物資管理部門與企業其他部門沒有進行全面的聯系,獨立于企業綜合事務考量內容之外,物資部門的主觀判斷,以及單憑經驗來進行的采購活動,是不科學的,計劃不完善、采購質量低、采購內容奇缺等一系列的事項出現,導致采購活動經常出現漏洞;2.采購計劃是重要的一個環節,但是就再者一方面,物資部門經常出現奇缺的現象,沒有進行合理科學的采購計劃設計,只重視對資金的節約,忽略了對物資質量的全面研究,導致物資出現較大剩余,影響企業資金的正常運轉;3.采購部門人員素質低下,對物資采購手段掌握不起來,沒有對實際情況做好分析,對當下、將來的物資供應手段的協調內容還是存在眾多缺失的。
(二)管理過程混亂無秩序
物資供應管理是通過良好的采購計劃來進行初期工作協調的,但是已經采購的內容存在著缺失,初期工作沒有進行全面的控制提升,今后的物資數量控制盒現狀更正手段不能做好物資管理延伸,員工在現場工作中互相推卸責任,對真實完整的數據呈現的工作的認識不清楚,導致了企業在運用物資的時候,不能有及時促進、全面的協調工作機制出現。
二、企業物資管理方案促進分析
(一)建立集中采購管理辦法
建立良好的物資采購灰度,要從采購計劃、合理采購規模的建設、庫存結構的優化、物流配送費用的降低、結算控制上進行研究,強化系統內部的控制手段的能力。1.采購計劃的合理管理。2.集中采購,發揮規模優勢。3.集中儲備,優化庫存結構。4.集中配送,節約無量費用。5.集中結算,節約財務費用。
對這些統一、集中的采購工作認識清楚,真正對合理的控制辦法進行延伸分析,幫助企業做好控制工作,使采購辦法能夠為企業的發展做出貢獻。
(二)物資采購方式的多樣性促進
建設更好的物資采購計劃,然后才能進行物資采購的工作提升,這樣,利用多種物資采購方式,將可靠性與科學性的采購內容都呈現出來,實現綜合施治、合理促進的工作效果。1.戰略伙伴采購方式。廠家與其他廠家合作,互相配合,事項互補互助的工作方案;2.招標采購內容建設。如果需要的材料質量要求較高,可以通過廠商招標來進行材料招標工作,實現采購最佳目標;3.競爭性談判采購工作。對于采購的材料,如果存在質量問題,可以通過廠商材料質量對比等內容的競爭手段,來完成采購;4.單一來源采購工作。確立材料采購的地點或廠商時,可以進行對這家廠商的材料進行綜合采購,保障材料質量與合理資金運用提升;5.定向采購方式。對生產廠家中的材料質量做綜合評價,知道哪家好,哪家不好,定向做出采購工作,提升物資采購效果,為企業的發展提供較大的幫助。
(三)物資使用管理手段的強化
目前,企業在對物資使用管理上,重點突出的是配送方式的靈活性,講究快速、統一、集中的呈現效果,將統一發放的材料物資進行及時性的配送,但是企業只重視材料配送的時效,不能對質量控制認識清楚,領取材料、搬運物資的時候經常出現浪費的現象。根據這樣的現象,需使用多批次、少批量的配送方式來建立物資使用計劃,在提高配送效率的時候,確保物資不出現較多的浪費現象。合理控制企業生產成本,降低物資消耗量,對現實中的物資消耗情況做記錄、分析、比較,確保今后的管理工作能夠得到較好啟示。查明物資使用缺失的原因,積極改正,才能取得更好的進步。
(四)物資供應存儲管理手段提升
對倉庫中的物資信息進行合理、科學的采集,建立正確、完善的數據報表,每天的采購貨物數目、配送數目都要有記錄,每天都要進行調查,分析數據的合理性。倉庫內部的物資管理不能有所欠缺,做好配送計劃、組織、協調工作,提升倉庫內部人員的自身素質,對現實中的工作細節都認識清楚,出現問題勇于承擔責任,總結經驗教訓,將這些注意事項延伸到今后的工作中去,合理規劃,合理做好工作準備。領導要進行周期性的檢測,做好工作報告,觀察現場出現的各種缺失內容,在今后的工作中,能夠進行細節內容的不斷強化。
三、總結
對企業中的物資供應管理方案進行全面的研究,把握較好的控制手段,將內部的物資采購計劃建設、采購內容的強化、物資分配效果提升等內容認識清楚,才能在現實中做好提升準備工作,同時,對各工作人員的素質提升上來,從領導到員工,都能夠運用科學的手段進行實際工作的延伸,為物資供應管理方案的完善建立做好準備。
參考文獻
[1]戴蕾. 基于供應鏈的集中式戰略采購研究[J].物流科技,2006年05期.
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