房地產開發成本管理和造價控制策略

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了房地產開發成本管理和造價控制策略范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

［摘要］房地產行業是關乎國計民生的重要行業，在目前激烈的市場競爭中，工程成本管理與造價控制工作對于推動其健康發展起著重要作用。因此，文章基于對房地產開發成本管理與造價控制內外部邏輯的梳理，提出了成本管理與造價控制機制模式的構建思路，以及房地產開發全過程的成本管理與造價控制策略。

［關鍵詞］房地產；成本管理；造價控制

房地產開發的目的是整合人力、技術、材料、機械等多種資源，通過土地建設和利用以實現土地價值、企業利潤和社會效益，房地產開發企業是具體資源整合的實踐者，資源配置和整合方法多樣。房地產行業的創新是一種“保持健康”的方法，項目成本管理是綜合了經濟、技術、管理的投資管理，包括整個項目建設過程。項目成本管理的傳統模式是指將開發的項目通過投標委托給在項目組建初期就經驗豐富的所有者。在這個過程中，經驗豐富的業主從設計中做出決定。在競爭激烈的房地產經濟大潮中謀求生存和發展，是籌集房建資金、加強房地產建設成本控制、評估投資效果的基礎。很多房地產開發企業特別是處于增長期的企業，成本管理與造價控制工作呈現的主要矛盾是公司業務規模不斷擴大與成本造價制度化、標準化、流程化、信息化程度低之間的矛盾，由此對成本管理與造價控制帶來一定困難和風險。

1房地產開發成本管理與造價控制的重要性

首先，由于房地產成本管理和造價控制存在一定的復雜性，不僅需要詳細了解產品定位、工程條件、工期要求、質量標準、氣候條件等因素，并且需要結合人員配置和施工水平、設備情況等，而且還要深入了解材料價格市場行情變化等，復雜性導致房地產開發成本常出現超支現象。其次，由于房地產工程建設工期較長，影響工程造價因素較多，面對諸多未來不確定性，需要從工程前期準備階段到最終的竣工驗收和投入使用的全過程開展工程成本造價動態管理工作。另外，由于房地產工程建設需要消耗大量的資金，面對激烈的市場競爭，通過有效的工程造價動態管理工作可以提高資金使用率，在保證工程建設順利完成的同時，節約成本并提升企業經濟效益，以降本增效的方式提升企業在市場中的競爭優勢。

2房地產開發成本管理與造價控制機制構建

房地產開發成本管理與造價控制要在“組織制度化，制度標準化，標準流程化，流程信息化”的基本原則下持續完善。以企業發展目標為導向，以提升組織效率和增加效益為宗旨，通過強化對房地產項目的成本專業化職能管理和成本集約化統籌管理，完善制度化、標準化、流程化、信息化建設，厘清管理層級，對資源進行統籌和科學配置，明晰管理重點和路徑，切實提高成本管理專業化水平，有效降低成本管理相關風險。

2.1建立以責任成本為重點的全面制度機制

為保證成本管理和造價控制工作有序開展，做到有章可循，以明確權責、把控質量、提高效率為原則，結合工作實際，針對責任成本管理、采購與招標管理、合同管理、計量支付管理、結算管理、計劃統計等，制訂完善的規章制度及相應的配套措施，明確各項成本管理業務流程，嚴格按照管理辦法開展工作。重點建立責任成本管理機制，成立責任成本領導小組來負責審批責任成本實施方案、重大成本調整以及控制效果評價等，加強責任成本從分解、制定到實施、跟蹤、預警、評估等全過程管理。加強計劃管理，努力實現由弱計劃管理向強計劃管理轉變，由應急管理向常態管理轉變，以全盤開發計劃和責任成本為抓手，以過程控制和優化為手段，實現降本增效。項目拿地后，結合前期經營調研情況進一步深入研究分析，在可行性研究報告成本費用基礎上進一步細化和制定成本概算，著力控制前期重大招標采購項目費用，為后續成本控制提供基礎和保障。項目開發過程中，定期及時統計項目成本動態情況，及時準確掌握項目成本發生情況，對于接近計劃成本指標的做到及時預警和重點關注，確保成本控制在全盤開發預算范圍內。

2.2高效利用人力資源，建立成本節約激勵機制

建立成本造價管理機構，明確管理機構職責，加強專業人員培養，通過科學統籌、合理安排、狠抓重點，加強對成本造價人力資源的高效利用，通過外部咨詢單位的合理補充，充分發揮成本造價人力資源的價值。房地產開發企業員工各有所擔、各有所責，難以全員具備強烈的成本管控意識，培養和強化全員的成本管控意識是項行業難題，除了基本的宣貫強調和培訓外，一個有效的方法就是績效掛鉤和經濟性引導，通過建立健全激勵機制，設立針對項目公司全員的額外收益獎或者成本節約單項獎鼓勵成本節約，增強員工干事創業熱情，增強企業競爭力。經濟性獎勵在房地產企業特別是民營企業中應用較多。但是經濟獎勵也并非萬全之策，其依然是把雙刃劍，一味地追求成本節約和經濟效益，也可能會導致短期逐利下的質量品質低劣的風險。

2.3建立數字信息智能化支持機制

房地產項目各項成本費用存在地區和產品類型上的差異，通過對成本數據的全面積累和分析，建立和持續完善成本經濟指標數據庫，為房地產企業新項目開發提供成本參考依據，對項目成本費用逐步做到全面準確和精細化管控。另外，加強成本造價管理相關信息化、數字化和智能化建設，發揮信息技術的優勢來提升信息傳播的速度和時效性以及大數據匯總與智能分析能力，幫助管理人員及時動態全面掌握成本費用發生情況，提升工程造價動態管理效率與效果。

3房地產開發全過程成本管理與造價控制策略

就目前情況而言，房地產項目成本管理的方法是管理項目建設的各個方面，積極研究建設中的各種因素，研究項目整體成本管理。要控制建設的各個方面，就要控制建設的預備工程等所有建設項目。投標工作的成本管理分為項目分項的區分和建設模式的選擇。房地產的造價管理應該從實際情況出發，對工程的進度、質量和周圍的環境進行全面、系統地分析。項目成本管理控制在整個項目構建過程中執行。為了確保項目管理目標的實效實現，必須隨時糾正建設工程的偏差，主要在投資決策階段、參與階段、投標階段、建設階段以及房地產的經營創新方面做好工作。項目評價有助于制定投資計劃，合理管理投資。加強建設資金的籌措將會助長房地產項目的合理成本管理和投資效益的分析。為了達到投資的正確性，房地產企業要深入市場調查、準確分析市場的前景。合理計算投資額和市場的飽和度，規劃好初級階段的投資額從而申請銀行貸款。在工程項目的設計方面，要盡力符合當今社會的價值觀，符合低碳環保意識，特別是一些低碳節能材料的選取。

3.1投資決策環節

投資決策對房地產項目開發成本起到決定性影響，甚至從根本上直接決定了項目的成敗。具體來講，項目區位選址、政策規定、市場環境、工程要求等各方面的因素前置考慮情況都對未來開發成本費用產生直接且重大的影響。因此首先應該做好全方位充分調研，在決策依據上確保準確。比如不同地區的地質條件有時差異較大，惡劣地質條件往往對工程造價產生重大影響；又比如不同城市從規劃要求、裝配式比例到具體的施工措施要求有時差異也會很大，直接影響成本波動，這些問題都需要在投資決策環節予以高度重視。然后在制定科學合理的強排方案基礎上，按照房地產開發工程造價需求著重針對未來可能發生的各項動態因素進行系統地估算并作出盡可能準確正確的投資決策。

3.2規劃設計環節

房地產開發的設計文件優劣對工程造價產生直接的影響，應確定科學合理的設計限額，在確保安全性的基礎上進行優化，使設計方案兼具經濟性和美觀性，避免過高的鋼筋和混凝土含量，確保項目投資控制在項目設計限額之內。但限額設計是把雙刃劍，指標過低影響設計效果，過高又會失去控制投資的目的。應配套設置設計限額相關的獎罰措施以及對設計變更的限制性管控。同時加強設計環節的造價控制力度，提高設計質量與水平，在設計安全、經濟和美觀之間取得均衡。

3.3招標采購與合同簽訂環節

房地產開發可控成本基本以各項工程或咨詢合同的形式具體展開，要想確保費用發生在計劃范圍內，必須在招標采購與合同簽訂環節重視成本造價事宜。關鍵要點和常見費用爭議事項如下。招標控制價的確定應經過充分的市場考察調研并履行內部決策，特別是對于國有資產投資項目，一般須控制在可行性研究估算的前提下，在建立整體和分項開發概算和預算的基礎上進行采購，估算、概算和預算，逐級預留調整空間，單項采購原則上不得突破原設概算并制定確需突破調整的審批程序，確保成本費用或收益率滿足可行性研究估算或概算。設計類、造價咨詢、監理等有國家、地方或行業收費標準，但一般收費標準略高于市場實際水平。多科目單價合同，招標時報價表填報科目應盡可能全面，避免后續實施過程中出現漏項導致額外的索賠談判而造成費用超支。以建筑面積為計算基數的單價合同要在招標和合同簽訂時明確計價和結算時對建筑面積的定義，規劃建筑面積、測繪面積等因計算規則不同而結果不同，如實際案例存在因為定義不清而存在爭議的情況，為方便界定，可以明確以建筑規劃許可證載明的建筑面積為準，并可約定實際與合同暫定面積浮動一定范圍內費用包干，避免因實際面積變化而導致費用超支。監理咨詢等費用受工期影響較大的招標事項，應明確計劃工期以及實際工期發生變化的費用調整辦法，考慮到良好的監理服務對工期節約也有重要促進作用，一般可以約定在計劃工期內費用包干，而超出計劃工期全額計費或超出一定時間外的部分單獨計費，而計費方式也存在多種選擇，可以按照中標價款和計劃工期折算每日費用，考慮到工程后期人員需求變化，也可以采用按實際配置人員工資計費方法，但需在招標文件和合同條款中提前明確具體費用計算方式和費用標準。非必要情況盡量不設置預付款，但有些招標內容比如設計類，前期投入工作量大，可以根據實際情況設置預付款，但應在合同中明確由合作單位提供預付款保函作為擔保，作為違約和解約的費用追償保障，避免因供應商違約造成預付款難以追償。合同費用支付和考核掛鉤的，應在招標文件和合同中明確，特別是定性定量相結合的考核方案往往設計為較為復雜的考核打分體系，個別案例中考核表在中標后甚至是合同簽訂后再提供，增加了合同談判難度和扯皮風險，從而影響合同實際發生費用。房地產成本工作人員必須具備技術、經濟和法律管理知識，以確保特定的工作能力。為了提高成本人才的水平，按照國際標準進行改革，安排這一領域的專業教師為進一步的研究做更好的工作。新時期房地產的管理模式必須遵循科學開發的概念。房地產行業的創新是一種“保持健康”的方法，項目成本管理是綜合了經濟、技術、管理的投資管理，包括整個項目建設過程。項目成本管理的傳統模式是指將開發的項目通過投標委托給在項目組建初期就經驗豐富的所有者。在這個過程中，經驗豐富的業主從設計中做出決定。在競爭激烈的房地產經濟大潮中謀求生存和發展，是籌集房建資金、加強房地產建設成本控制、評估投資效果的基礎。房地產開發公司面臨的關鍵問題之一。

3.4工程建設環節

工程建設環節的成本造價控制策略主要體現在以下幾個方面。一是科學配置資源，合理安排施工組織，優化技術工藝，及時進行簽證以及審核以切實展現真實成本費用發生情況。二是制定資金使用方案和使用計劃，及時監控分析，盡量避免偏差，發生偏離時應分析偏離原因并制定糾偏措施。三是重視施工前和施工過程中的圖紙審查，提前發現設計錯誤和低效、無效的設計內容，及時合理調整和優化，避免不必要的工程變更和返工。四是對建設材料、機械設備等市場價格波動情況進行及時了解和監控，制定材料設備調價機制。

3.5竣工結算環節

竣工結算作為房地產項目開發成本造價動態管理工作的核心工作之一，在開展造價結算工作時，必須進行嚴格審核，確保精準與合理。政府代建及其他固定收益回購類的房地產項目，政府需要通過審計機構認定項目開發成本，因此開發實施主體的分包合同結算金額有和政府審計結果不一致的風險，保險起見可以政府或第三方審計機構審定的金額作為結算依據。

4結語

房地產開發全過程開展有效、高效的成本管理和造價控制工作具有重要意義，尤其是在目前房地產行業存量博弈背景下，更需要創新成本管理和造價控制體制機制，更好地推動房地產企業發展和提升綜合競爭力。針對目前房地產開發過程中存在的成本造價動態管理過程不連續、招標管理不嚴謹以及預算管理機制不健全等問題，需要在發展實踐中不斷地剖析、總結、創新、完善和優化，推動房地產開發行業持續高質量發展。

參考文獻

[1]吳文利，郭曉.超高層綜合體開發基于投資收益的設計管理策略[J].四川建材，2018，44（3）：229-230.

[2]王琳.新時期房地產工程造價的管理創新及模式[J].現代物業（中旬刊），2019（6）：88.

[3]廖麗梅.房地產工程造價動態管理現狀與創新途徑[J].信息周刊，2019（38）：1.

[4]劉瑞海.芻議房地產工程造價綜合管理模式創新[J].中國室內裝飾裝修天地，2020（8）：258.

[5]王乾偉.房地產開發項目建設工程管理的優化對策分析[J].四川水泥，2019（2）：196.

作者:吳文利 單位:中國鐵建投資集團有限公司