商業物業管理企業財務管控的措施

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關鍵詞：商業；物業管理；財務控制；房地產行業

從本質上講，物業管理是指接受全部物業者的委托，結合預先簽訂的物業管理委托合同，參與物業房屋建造、應用等服務。這項管理工作包含對區域范圍內環境、公共設備及治安等內容的管理。因此，在新時代背景下，物業管理作為一個新興的服務業，要想在競爭越發激烈的市場環境中占據一席之地，必須要加大對財務管理工作的關注，以此在充分展現物業管理企業一切經濟活動的同時，優化企業內部管理效率和質量。下面對商業物業管理中的財務控制進行分析。

一、背景介紹

現階段，隨著我國房地產行業的持續發展，也加快了商業物業管理企業的發展步伐，尤其是在商業經營、休閑娛樂等多種功能集于一體，且用途廣泛的綜合商業樓宇開始在中國市場迅速崛起時，綜合商業樓宇的物業管理問題得到了人們的關注。此時越來越廣闊的房地產市場，為商業物業管理企業的發展提供了新的平臺和機遇。但受傳統意義上商業物業管理行業存在的內部管理缺失現象所影響，只有少部分優質商業物業管理企業可以從中及時調節自己的管理制度和體系，并強化自身的管控水平，以此從實踐發展中獲取更多社會效益和經濟效益。由于商業物業管理水平高度，決定了企業服務質量，因此在新時代背景下，要想為企業發展提供更多的競爭動力，必須要做好財務管理工作，并在明確發現問題的同時，提出有效的處理措施，只有這樣才能保障商業物業管理企業向著既定的發展方向穩步前進。

二、商業物業管理企業財務管理概述

簡單來說，商業物業包含了各種專業性市場、各類商場及購物中心等，其中匯聚了金融、購物及餐飲等多種服務功能為一體，也叫做綜合性商業樓宇。了解當前商業物業管理企業發展情況可知，財務管理是指商業物業管理企業在生產經營中，實現資金的科學引用，并用最小的資本成本完成企業經營管理工作，而物業企業可以從中獲取更多效益[1]。

三、商業物業管理中存在的主要問題

1.管控體系不健全

了解當前物業公司財務管理情況可知，因為很多物業企業并沒有加大對財務管理工作的認識，且沒有深入探索其中存在的問題，導致實踐中財務管理工作在落實時出現大量不足。比如，當前部分物業企業在沒有提出預算及計劃采購管理內容的情況下，隨意領取日常維修材料和辦公用材，這樣不僅會出現較大的資源和資金消耗，還會增加財務管理工作難度。同時，有的物業企業因為財務管理存在缺失，風險管控方法設計不緊密，更沒有結合商業物業具體運行情況和要求來設計停車費的收費標準，這樣不僅容易降低資金的流通率，還會阻礙物業企業的運行。因此，在沒有對支出和入賬進行合理管控的情況下，勢必會為商業物業公司帶來無法預估的經濟損耗[2]。

2.缺乏現代化理念

財務管理者并沒有從傳統觀念理念中釋放自己的思想，導致其引用的方法難以適應新時展需求，此時過于關注結果的財務管理工作，雖然可以保障最終效果，但卻無法對業務進行實際成本的全面管控，這樣將會為商業物業公司的持續發展和經濟效益產生負面影響。另外，在人們生活質量水平持續上升的同時，他們對物業管理各方面的要求也會增加，就要求商業物業財務控制工作必須要向著專業化、智能化及市場化的方向穩步前進。在此過程中，由于企業沒有整合市場發展需求，且提出有效的財務管理目標和計劃措施，導致整體財務管理工作過于混亂，嚴重的還會威脅物業企業的資源配置情況。

3.管理人員綜合素質過低

大部分物業企業沒有安排專業的財務人員進行培訓，導致管理人員具備的工作能力和綜合素養并沒有達到預期效果，這樣很容易降低財務控制工作效率和質量。同時，還有很多物業企業不了解實際工作需求，沒有做好崗位配置，而是直接安排其他員工來兼職管控財務內容，最終不僅會增加員工的工作負擔，還會降低整體財務管控工作水平。

四、商業物業管理企業加強財務管控的措施分析

1.構建完善的企業內部財務控制系統

由于現階段物業企業具備的財務資金管理工作并不健全，不管是財務收入還是費用支出，都尚未做好管控與分析工作。通過構建完善的企業內部財務控制系統，不但可以保障物業企業資金的安全性，而且有助于加強財務核算的真實性和有效性。因此，財務人員要從以下幾點入手：其一，主營收入管理，換句話說就是物業服務綜合費用。在收取費用的過程中，必須要提出明確步驟，且每個環節都要嚴格按照規定制度進行操作，并做好登記處理，以此為后期監管和查看提供有效依據。同時，在設計規章制度的過程中，財務人員還要充分了解企業運行及管理區域的工作情況，確保最終提出的制度規定具備科學性和完善性。其二，全面管控企業庫存物資，構建完善的物資后勤管理系統。通過及時了解物資材料的應用情況和損耗現象，為采購工作的實施提供有效依據。要做到采購環節的透明化，促使財務部、采購部及應用部可以在工作中構建良好的合作關系，預防物業企業在運行時出現假賬、惡意損耗等現象。其三，管控物業企業的運營成本。其中包含綠化、清潔及日常公用設備等，這些費用都屬于必須要統一管控的，特別是對公共設備維修費用和綠化管理費用，兩者都屬于無法及時明確的支出費用，需要物業企業做好相關管理和宣傳工作，以此從基礎上控制相關成本支出。

2.解決財務資金不充足問題

現階段，大部分商業物業企業都面臨著收費低、收費不及時等問題。要想實現可持續發展的目標，必須要做好資金拓展工作，具體可以從以下幾點入手：其一，作為中介，自主組建裝修團隊。其二，廣告招商，在路牌或其他可用區域出售廣告位，以此增加收入。其三，構建信息平臺，為商戶提供更多有效服務。在這一過程中，不僅能增加財政收入，還可以構建和諧的商業環境，并提高商業物業的知名度。

3.加強全面預算管理制度

預算管理制度包含財務預算和財務監管等內容。物業企業在構建完善的預算管理制度時，必須要了解自身發展特點，制度內容涵蓋從預算編制到落實全過程，還需整合分析預算的監管評估，這些都屬于物業財務管控工作科學運行的基礎保障。在預算過程中，分析現有業務水平和支出情況，提出有效且明確的預算標準，有助于為實際工作提供有效依據。通過強化執行力度，將執行與監管工作整合到一起推，促使資金與預期設定的工作目標相符。另外，還要設計科學的監督評估分析系統，促使財務部門在對比預算財務和實際財務支出情況的基礎上，明確企業財務狀態。同時，還要明確財務管理的缺失內容，并整合實際發展特點做好管理制度的持續優化。

4.優化財務管理人員的綜合素養

在實際發展中，物業企業要想正確應對激烈競爭的市場環境，必須要提出有效的管理措施，這樣不僅能增加獲取的經濟效益和社會效益，還可以為企業發展提供有效依據。財務管理人員作為從事實際工作的主體，企業必須要注重提高他們的專業技能和綜合素養，應組織他們定期參與專業化學習和技能培訓，并做好財務管理人員的上崗資格培考核，保障每位員工都具備相應資格并持證上崗。另外，面對信息技術持續革新的市場環境，企業必須要讓財務管理人員學習了解計算機軟件及財務管理有關設備，促使他們可以熟練應用現代化財務管理系統進行操作[3]。

五、結束語

綜上所述，隨著物業行業的持續發展，對商業物業企業管理工作提出了更新、更高的要求。要想做好財務控制，必須要在明確未來發展方向的基礎上，結合實際運營需求和財務管理規定進行探索，構建健全的管理機制和系統，促使財務人員可以嚴格按照規定進行操作，推動財務管理各項工作的有序進行，不斷提升企業財務控制工作的效率和質量。

參考文獻

[1]張慧.物業公司財務管理存在問題及對策建議[J].現代經濟信息，2018，（19）：204.

[2]姜才興.精細化管理在物業行業財務管理中的應用[J].現代物業（中旬刊），2018，（8）：249.

[3]何家亮.新形勢下如何加強物業企業財務管控[J].時代金融，2018，（20）：142-14

作者：張彤 單位：深圳經典實業集團有限公司