營改增稅制改革下房產企業納稅籌劃策略
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摘要：自2011年實行營業稅改增值稅政策以來，我國經歷了近四年的稅制改革，已形成了涵蓋交通運輸業、郵電通信業、以及部分現代服務業等“營改增”稅制改革大局。“營改增”稅制改革背景下，隨后將對房地產企業實施稅制改革，對該行業應繳納的各種稅金都產生了較為深遠的影響。本文從納稅籌劃的角度，在分析了“營改增”稅制改革前后房地產企業的稅收狀況后，提出相關納稅籌劃策略。
關鍵詞：“營改增”；房地產企業；納稅籌劃策略
一、“營改增”稅制改革簡介
稅收是我國財政收入的主要來源之一。我國稅收是以流轉稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營業稅又構成了我國稅制體系中最重要的兩大流轉稅。2011年，國家稅務總局與財政部經國務院批準，聯合下發了關于我國營業稅改增值稅試點方案，此后幾年，從我國部分交通運輸業以及現代服務業為試點，逐漸擴大到涵蓋我國整個交通運輸業、郵電通信業、以及部分現代服務業的增值稅改革，2016年，我國房地產業、建筑業、金融業和生活服務業也將被納入“營改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。
二、“營改增”稅制改革前我國房地產企業納稅情況分析
營業稅改增值稅之前，我國房地產企業涉及的稅種包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、城鎮土地使用稅、契稅、房產稅、印花稅、企業所得稅等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅構成了稅制改革前房地產企業的主要稅種。“營改增”稅制改革實施前，房地產企業商品房銷售時按照售價的5%繳納銷售不動產的營業稅；房地產開發企業土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項目之間的差額決定的，其中扣除項目包括因取得土地使用權所支付的金額、開發成本、開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及財政部確定的其他扣除項目。根據增值額占扣除項目的比例確定增值率，并以此計算應繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產開發企業土地增值稅的關鍵。企業所得稅是房地產開發企業主要稅負之一。除小微型房地產企業適用20%的企業所得稅外，房地產企業所得稅稅率一般為25%。房地產企業所得稅的稅負輕重取決于開發利潤的大小，因此和土地增值稅在稅負上具有一定的趨同性。
三、“營改增”稅制改革對我國房地產企業納稅情況的影響
1.對營業稅及增值稅的影響。
我國對房地產行業實施“營改增”稅制改革后，房地產行業將邁入繳納增值稅時期。目前，對房地產開發企業增值稅稅率的基本傾向性意見已形成，針對一般納稅人，房地產業的增值稅稅率預計為11%，并可按照增值稅相關條例進行進項稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營業稅時期工程材料成本中負擔增值稅后又重復征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據相關數據統計，一線城市的房地產開發項目成本一半左右是由地價款構成的，且很難取得可抵扣的增值稅進項稅專用發票；二是其他房地產開發成本如拆遷補償費、市政大配套費及其他行政事業性收費也無法取得可抵扣的增值稅專用發票，使得增值稅稅負過重。
2.對土地增值稅的影響。
“營改增”稅制改革對房地產開發企業土地增值稅的主要影響體現在已繳納的增值稅上。由于繳納營業稅時期銷售不動產的營業稅為5%，且為價內稅，對價格影響相對較小，并且在計算增值額時可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預計變為11%，且增值稅為價外稅，在計算增值額時，已繳納的增值稅不可作為抵扣項目，則會很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負。另外，“營改增”后土地增值稅是否屬于重復征稅的稅種值得探討。
3.對企業所得稅的影響。
在房地產企業實施“營改增”后，由于增值稅屬于價外稅，不能在企業所得稅前扣除，使企業實際稅負變重，因此，“營改增”稅制改革對房地產企業的稅后所得影響較大。
1.積極反映，爭取稅收政策支持。
由于房地產開發企業相關成本中相當大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發票，導致成本中已負擔且本不應該影響損益的進項稅不能抵扣，增大了企業稅負，因此，對于房地產行業“營改增”具體事項的相關稅務建議、訴求應盡快通過各種渠道向政策制定部門及時反映，爭取稅收政策支持。例如，房地產企業中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費、拆遷補償費及其他行政性收費，一般只能取得相關政府部門的行政專用收據或其他收據，從而無法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對此類成本規定一個合理的進項稅抵扣率，即政府可以允許房地產企業憑財政部門開具的土地出讓金專用收據等作為抵扣憑證，類似企業購進農產品可以抵扣13%的進項稅額，如果這部分進項稅無法抵扣，企業稅收負擔將會大幅上升；還應考慮房地產業的上下游稅率，最好規定一致或相近，以減輕企業納稅負擔，實現稅制改革的初衷即結構性減稅的目標。此外，由于房地產企業開發周期長的特性，增值稅進項稅的認證期是否在現行政策的基礎上適當延長。
2.政策籌劃，爭取財政資金支持。
由于“營改增”政策實施后將對我國房地產開發企業帶來較大的影響，由于房地產企業的行業狀況及增值稅的征納方式，在實施初期會對相當一部分企業帶來較沉重的稅收負擔。為了實現改革的平穩過渡，據統計，相當一部分省市財稅部門均提供了改革扶持資金政策，對稅制改革中有實際困難的企業予以政府資金扶持。因此，處于“營改增”大背景下的房地產企業，應積極利用相關資金扶持政策，并根據自身情況進行政策籌劃，以享受相關的政策資金支持，減輕企業的稅收壓力。
3.找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。
房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險一是：如不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是：如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此類事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。
4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。
由于增值稅抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各行業納稅義務發生的時點科學、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業要求的有效籌劃方案，有效降低企業稅負。
五、結語
“營改增”后，房地產企業在合理利用政策的同時，在實際操作中應根據具體業務綜合考慮各種因素的影響，找準切入點合理制定稅務籌劃策略。
參考文獻：
[1]張怡然.我國房地產企業納稅問題分析.東北財經大學學報[J].2015.01.
[2]周育森.論“營改增”對我國房地產企業的影響.財會通訊[J].2015.06.
作者：苗秀霞 單位：天津生態城投資開發有限公司