房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題分析

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摘要:我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司模式、規(guī)格等參差不齊，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算當(dāng)中的收入與支出、成本與回報(bào)產(chǎn)生較多問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算問(wèn)題進(jìn)行分析和研究，企業(yè)在完成會(huì)計(jì)核算工作時(shí)須完善自身結(jié)構(gòu)，制定科學(xué)合理、符合自身發(fā)展的會(huì)計(jì)科目。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);會(huì)計(jì)核算;存在的問(wèn)題;研究對(duì)策

如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)度高等鮮明特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占比重越來(lái)越大，其自身是否良好運(yùn)行、是否可以良性發(fā)展，都直接關(guān)系著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極其緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有兩面性，雖然可以帶來(lái)巨大利益，但該行業(yè)也是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)大、負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高、建設(shè)及設(shè)計(jì)時(shí)間周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)。隨著我國(guó)近些年房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)中的房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)格、結(jié)構(gòu)框架等方面表現(xiàn)出良莠不齊的狀況，會(huì)計(jì)核算等相關(guān)工作也暴露出了許多的問(wèn)題。因此，保證與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的會(huì)計(jì)核算工作是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)且艱巨的任務(wù)。只有更好地完成企業(yè)會(huì)計(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行。

1房地產(chǎn)企業(yè)的整體概述

房地產(chǎn)，其實(shí)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是對(duì)房屋、土地的開(kāi)發(fā)，以及對(duì)房產(chǎn)和土地的綜合開(kāi)發(fā)。具體來(lái)說(shuō)，土地的開(kāi)發(fā)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合法途徑獲取土地的使用權(quán)利后，先向國(guó)家依法繳納相應(yīng)的土地使用費(fèi)，待完成準(zhǔn)備工作后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和使用了。當(dāng)土地開(kāi)發(fā)完成后，該公司對(duì)于處理后的土地有多種獲利形式:比如將該土地有償轉(zhuǎn)讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開(kāi)發(fā)后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對(duì)土地的房屋開(kāi)發(fā)，之后通過(guò)商品的形式，賣(mài)給購(gòu)買(mǎi)者。而房屋的開(kāi)發(fā)，則是房地產(chǎn)公司在已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成后的土地上開(kāi)發(fā)房屋，等開(kāi)發(fā)完成后，將以商品的形式向民眾進(jìn)行出租或者售賣(mài)。房產(chǎn)和土地的綜合開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)公司通過(guò)合法途徑獲得土地后，對(duì)土地進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)，然后由該公司直接對(duì)開(kāi)發(fā)后的土地進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，歸根結(jié)底是為了更好地完成城市規(guī)劃。因此，無(wú)論是土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、還是兩者的綜合開(kāi)發(fā)，都必須遵循“六統(tǒng)一”的原則，即規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理。任何產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)均是從規(guī)劃開(kāi)始的，房地產(chǎn)也是如此。土地使用、城市布局等都需要進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，經(jīng)過(guò)可行性方案研究。規(guī)劃完成后，還需要對(duì)當(dāng)?shù)刈?hù)進(jìn)行征地，完成拆遷任務(wù)，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環(huán)衛(wèi)等多個(gè)階段。這些階段都會(huì)運(yùn)用到大量資金，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入更多成本，當(dāng)企業(yè)無(wú)法承擔(dān)全部資金時(shí)需要向銀行貸款，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投入資金多和負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高的特點(diǎn)。以上特點(diǎn)綜合起來(lái)，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)存有較大風(fēng)險(xiǎn)性，如果開(kāi)發(fā)過(guò)程出現(xiàn)差池，或者開(kāi)發(fā)完成后導(dǎo)致房屋積壓，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金靈活運(yùn)轉(zhuǎn)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入絕境，面臨巨大的挑戰(zhàn)，稍有不慎，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

2會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題及發(fā)展現(xiàn)狀

2.1沒(méi)有較為規(guī)范、獨(dú)立、切實(shí)可行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

雖然從2007年開(kāi)始，就實(shí)行了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但準(zhǔn)則中沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相對(duì)完整、可行、獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。因此，房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算制度無(wú)法完善，而且因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)指導(dǎo)和統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算處于一個(gè)十分尷尬的地位。傳統(tǒng)老舊的制度已經(jīng)跟不上時(shí)代腳步，暴露出許多問(wèn)題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執(zhí)行2007年共同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就會(huì)無(wú)視房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的特殊性，導(dǎo)致更多不利因素的產(chǎn)生。

2.2會(huì)計(jì)科目混亂，缺少專(zhuān)用科目

改革開(kāi)放至今，我國(guó)對(duì)會(huì)計(jì)行業(yè)進(jìn)行了多次整頓革新，但是在《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及2007年的會(huì)計(jì)實(shí)施新準(zhǔn)則中，都缺少對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算的會(huì)計(jì)科目及會(huì)計(jì)核算方法的描述。這是極其不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則帶來(lái)許多不必要的麻煩。隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)老舊的會(huì)計(jì)制度已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算的工作，在沒(méi)有新制度的情況下，必然會(huì)造成許多不必要的誤解。雖然在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“在建工程”科目進(jìn)行了一些描述，但是依然沒(méi)有更改早期的會(huì)計(jì)科目，所以仍存在較大問(wèn)題。

2.3企業(yè)會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)未被完全披露，利潤(rùn)上升緩慢

隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)由于工程質(zhì)量建設(shè)、政策不完善等原因?qū)е虏淮_定風(fēng)險(xiǎn)性增大，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更為突出和明顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在信息披露上重新規(guī)劃，進(jìn)行全面改善，努力實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。而這些在相關(guān)的政策制度中都沒(méi)有科學(xué)合理規(guī)劃，也沒(méi)有明確的約束。

3解決會(huì)計(jì)核算的幾點(diǎn)建議

3.1建立科學(xué)合理，適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的企業(yè)體系

雖然我國(guó)的會(huì)計(jì)制度涵蓋了許多領(lǐng)域，對(duì)于會(huì)計(jì)的工作流程、會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)均有較為明細(xì)的闡述，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的會(huì)計(jì)核算而言，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度，包括2007年我國(guó)所實(shí)施的新準(zhǔn)則，都沒(méi)有給出明確的定位。沒(méi)有固定清晰的方法、章程、理論作為指導(dǎo)，直接導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作無(wú)法可依、無(wú)據(jù)可循。因此，企業(yè)在實(shí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制的前提下，也要結(jié)合自身的發(fā)展情況，對(duì)公司進(jìn)行合理定位，建立科學(xué)、合理、規(guī)范化、可實(shí)行的會(huì)計(jì)核算制度，不僅要符合當(dāng)前國(guó)家制定實(shí)施的會(huì)計(jì)制度，還要體現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的特殊性。

3.2優(yōu)化會(huì)計(jì)核算框架，完善會(huì)計(jì)核算制，明確核算中涉及的所有會(huì)計(jì)科目

任何科目的設(shè)置，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)，在設(shè)置對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)科目時(shí)，要先結(jié)合自身實(shí)際情況，從實(shí)際出發(fā)，考慮企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況，然后結(jié)合會(huì)計(jì)核算的實(shí)際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設(shè)置會(huì)計(jì)科目。此外，還需要得到國(guó)家政策的支持，要制定適合自身企業(yè)發(fā)展的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，明確會(huì)計(jì)科目及會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3制定科學(xué)、有效的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，保證標(biāo)準(zhǔn)的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要資深的會(huì)計(jì)人員對(duì)商品進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷，對(duì)行業(yè)進(jìn)行合理化評(píng)價(jià)，并且保證自身的職業(yè)素養(yǎng)不被外在因素所侵蝕等等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作，需要有專(zhuān)業(yè)化的會(huì)計(jì)人員操作，甚至這些會(huì)計(jì)人員為注冊(cè)會(huì)計(jì)師也不為過(guò)。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標(biāo)準(zhǔn)和明確的要求，需要考慮到法律和專(zhuān)業(yè)兩個(gè)方面，其中法律要求是基礎(chǔ)，專(zhuān)業(yè)要求是保障，為企業(yè)的收入提供更加有力的保障。

3.4提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露治理，增加相關(guān)評(píng)論指標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要獲取投資者的投資，其中一項(xiàng)最有利的依據(jù)就是會(huì)計(jì)信息。通過(guò)會(huì)計(jì)信息，投資者可以了解企業(yè)的規(guī)模與能力，公司的發(fā)展?fàn)顩r，然后通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比，了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和之前的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因此，好的會(huì)計(jì)信息，可以加強(qiáng)投資者的投資力度，彌補(bǔ)其余資料上的不足。

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作者：張穆 單位：深圳市中金康發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司