談做好房地產(chǎn)公司的稅收籌劃

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摘要：隨著我國稅制改革的深入推進(jìn)，企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作也逐漸向規(guī)范化的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)當(dāng)中都需要根據(jù)經(jīng)營狀況，繳納大量稅額，因此，稅收籌劃工作直接影響到成本支出和所得利潤。本文論述了當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收的實際情況，并在此基礎(chǔ)之上探討了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃運(yùn)用現(xiàn)狀以及其中存在的一些共性問題，并結(jié)合問題分析了產(chǎn)生的主要原因，提出切實可行的解決措施，希望可以推動我國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)范化的方向發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)進(jìn)步提供動力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅務(wù)籌劃；財務(wù)運(yùn)用

稅收籌劃工作直接影響到企業(yè)的成本支出和所得利潤。隨著我國稅制改革的深入推進(jìn)，企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作逐漸得到了經(jīng)營和的高度重視，稅收籌劃也逐漸向規(guī)范化的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中應(yīng)該以本企業(yè)實際情況為基礎(chǔ)，綜合考慮稅務(wù)籌劃工作的具體情況，并且時刻將我國稅收相關(guān)法律法規(guī)作為制定稅收籌劃方案的關(guān)鍵，保障稅收籌劃方案的科學(xué)性，合理性，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，增強(qiáng)企業(yè)綜合競爭能力，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展找到新的經(jīng)濟(jì)增長點。企業(yè)必須始終關(guān)注社會效益，按時交稅，依法交稅，在法律保護(hù)和允許的前提下合理避稅，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。［1］

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀

本文將房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃和運(yùn)行作為主要研究內(nèi)容，為加深對這方面的認(rèn)識，首先需要以我國當(dāng)前房地產(chǎn)項目稅收立法為基礎(chǔ)，了解在整體上我國房地產(chǎn)項目稅收的具體情況。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)當(dāng)中都需要繳納大量稅額，例如在銷售，建設(shè)，開發(fā)和招商投標(biāo)過程當(dāng)中，企業(yè)需要繳納契稅，教育費附加稅，城建稅，房產(chǎn)稅，印花稅，土地增值稅，增值稅，企業(yè)所得稅等，所以要保障企業(yè)獲得更多經(jīng)濟(jì)效益，財務(wù)人員應(yīng)該了解我國稅收的相關(guān)法律法規(guī)以及不同地區(qū)的稅收政策，結(jié)合本企業(yè)的具體情況，統(tǒng)籌規(guī)劃稅收工作。其次，作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程會產(chǎn)生大量資金的流動，所以企業(yè)的稅收金額也往往數(shù)值較大，這些資金作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的一部分，直接關(guān)系到企業(yè)項目開發(fā)的利潤。我國房地產(chǎn)稅收政策和條例的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)范化方向發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)能否合理進(jìn)行稅收籌劃，直接關(guān)系到項目成本和所得利潤，影響企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的主要目標(biāo)

（一）低成本

企業(yè)要在納稅額確定的情況下降低納稅成本，需要從提高稅后利益的方面來進(jìn)行。納稅成本主要指的是企業(yè)履行納稅義務(wù)時所要付出的人力物力和財力，而成本屬于量化數(shù)據(jù)，與征稅和稅負(fù)都有密切關(guān)系，所以納稅人應(yīng)該以成本為中心開展相應(yīng)活動，提高節(jié)稅效率，降低納稅成本，從而增加企業(yè)的所得利潤。相關(guān)工作人員應(yīng)該在對稅收進(jìn)行籌劃時，按照我國相應(yīng)的優(yōu)惠政策，將稅收與企業(yè)的經(jīng)營收益和籌資緊密聯(lián)系在一起最大程度上提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。［2］

（二）利潤最大化

作為企業(yè)財務(wù)運(yùn)用的重要組成部分之一，稅務(wù)規(guī)劃和企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的各個過程都有聯(lián)系。企業(yè)對稅務(wù)進(jìn)行籌劃的根本目的是提高經(jīng)濟(jì)效益，因此籌劃的最理想條件是利用最低的稅負(fù)得到最多的稅后利潤，但是實踐發(fā)現(xiàn)稅負(fù)低到一個臨界值之后，企業(yè)利潤也會相應(yīng)降低，所以稅務(wù)籌劃應(yīng)該依據(jù)實際情況來進(jìn)行，找到稅負(fù)和利潤的平衡點，保障企業(yè)的綜合競爭能力，使企業(yè)既具有向前發(fā)展的動力，又有穩(wěn)定現(xiàn)有市場的能力，為企業(yè)下一輪擴(kuò)大再生產(chǎn)奠定良好基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的概念

我國企業(yè)所要繳納的重要稅收項目之一就是企業(yè)所得稅，它指的是我國對國內(nèi)經(jīng)營單位和企業(yè)經(jīng)營所得所征收的一種稅。企業(yè)所得稅稅法規(guī)定，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得包括了企業(yè)利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、股息紅利所得、提供勞務(wù)所得、銷售貨物所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、接受贈予所得等。企業(yè)有義務(wù)為此部分所得繳納稅款。當(dāng)前學(xué)術(shù)界對于企業(yè)所得稅籌劃有一個較為統(tǒng)一的觀念，認(rèn)為其指的是在我國企業(yè)所得稅稅法允許范圍內(nèi)，納稅人充分利用我國相關(guān)優(yōu)惠政策，合理安排經(jīng)營活動，減少繳納金額或延長繳納期限的過程。

（二）財務(wù)運(yùn)營情況

在我國相關(guān)法律法規(guī)范圍內(nèi)，企業(yè)為提高經(jīng)濟(jì)效益所利用稅收優(yōu)惠政策減少稅收總額或延長納稅期限的一種活動被叫作稅收籌劃活動。要提高經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)工作人員應(yīng)該首先研究本企業(yè)的實際情況，選擇最科學(xué)的納稅方案，并且保障方案的具體內(nèi)容都符合法律規(guī)范，實現(xiàn)合理合法避稅，如果該行為突破法律的限制則屬于惡意逃稅，嚴(yán)重者會受到法律的制裁。所以房地產(chǎn)企業(yè)工作人員在進(jìn)行稅務(wù)籌劃活動時，應(yīng)該把我國法律法規(guī)和企業(yè)自身情況緊密結(jié)合在一起，采用合理合法科學(xué)避稅方案，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。合理避稅可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，使其實現(xiàn)預(yù)定的財務(wù)管理目標(biāo)，所以在日常經(jīng)營管理過程當(dāng)中，企業(yè)應(yīng)該把自身特點與我國稅收優(yōu)惠政策結(jié)合在一起，采用合理合法的稅收籌劃項目，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營管理能力的同時堅持納稅義務(wù)，完善財務(wù)管理體系，構(gòu)建更加科學(xué)合法的避稅方案，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。［3］

四、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財務(wù)運(yùn)用策略

（一）籌資活動中的稅務(wù)籌劃

企業(yè)要降低稅收壓力，可以在籌資過程當(dāng)中吸收更多的單位參與其中，在籌資過程中就進(jìn)行有目標(biāo)的稅務(wù)籌劃工作，增大稅務(wù)籌劃的工作范圍和深度。籌資費用指的是企業(yè)為籌得資金所付出的利息，攤銷，折價或其他費用，我國稅收法律規(guī)定在生產(chǎn)和經(jīng)營過程當(dāng)中，企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款所產(chǎn)生的利息屬于稅前扣除的部分。通過這一方法可以減少企業(yè)納稅額，但同樣會提高企業(yè)的風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身實際情況，從中選擇最好的籌資方法，提高資金利用效率，合理避稅。某房地產(chǎn)企業(yè)在籌資階段時考慮了貨幣的時間價值，合理推遲納稅時間，極大程度上解決短時間內(nèi)企業(yè)的資金壓力。需要值得注意的是，在此過程中，企業(yè)必須明確備案文件內(nèi)容，依據(jù)備案文件的完工時間，盡量在該時間段后完成施工，這樣才能夠合理延遲交稅。

（二）經(jīng)營活動中的稅務(wù)籌劃

固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中的占比很大，因此，利用固定資產(chǎn)折舊法房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的重要方法之一。該方法要求企業(yè)利用固定資產(chǎn)的具體范圍，適當(dāng)延長或縮短固定資產(chǎn)折舊年限，此過程通常會使用到工作量法和直接法等，但這兩種方法所計算出的最終折舊額有較大差異，會對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生不同影響。所以，該企業(yè)為合理避稅制定了計劃表，依據(jù)每年預(yù)計收入的招待費制定發(fā)票，并且提前準(zhǔn)備好證明材料，如此一來企業(yè)就可以適當(dāng)減少業(yè)務(wù)招待費用，并且降低繳納稅額，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）收益分配中的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)利潤分配情況與納稅額有許多關(guān)系，所以企業(yè)應(yīng)該統(tǒng)籌考慮稅后利潤處理，利潤分配方法以及虧損時間等。首先企業(yè)應(yīng)該采用兼并的方法，利用盈利部分補(bǔ)缺虧損部分，合理進(jìn)行利潤分配，利用稅法當(dāng)中所提到的攤銷法和資產(chǎn)計價法，在稅前資金當(dāng)中扣除某幾項稅法允許的扣除項目。其次，當(dāng)前主要的利潤分配方法主要是支付現(xiàn)金和網(wǎng)上交易，網(wǎng)上交易不需要支付現(xiàn)金，對企業(yè)現(xiàn)金的影響較少，短時間內(nèi)支付大量現(xiàn)金可能導(dǎo)致企業(yè)資金壓力提升，影響到企業(yè)資金流的完整性，導(dǎo)致其出現(xiàn)較大經(jīng)營風(fēng)險。最后，企業(yè)應(yīng)該依據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定，合理調(diào)整利潤分配機(jī)制，在收益分配過程中進(jìn)行稅務(wù)籌劃。投資企業(yè)從被投資的聯(lián)營企業(yè)分到了稅后收益，如果投資方所得稅稅率低于聯(lián)營企業(yè)，就不退回已經(jīng)繳納的所得稅，而當(dāng)投資方所得稅稅率高于聯(lián)營企業(yè)時，則企業(yè)需要在分回稅后利潤后，再次補(bǔ)繳所得稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在收益分配中的稅務(wù)籌劃非常重要，合理避稅的最佳方法是依據(jù)當(dāng)年的實際利潤繳納所得稅。當(dāng)企業(yè)開發(fā)商業(yè)用房、建造住宅時，最好依據(jù)預(yù)售利潤進(jìn)行稅額計算。［4］

五、結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，我國稅制也在不斷改革中趨于完善。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)不需要基于實際情況，重視企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作。在日常運(yùn)行管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要不斷加強(qiáng)經(jīng)營管理，實現(xiàn)規(guī)模增長，另一方面，要重視財務(wù)活動對企業(yè)發(fā)展的重要性，依據(jù)企業(yè)實際情況和我國稅法規(guī)定，選擇最佳的稅務(wù)籌劃方案。通過良好的稅務(wù)籌劃來實現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃來看，依舊存在許多理念和技巧上的問題。因此，未來房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員應(yīng)該增強(qiáng)對此方面知識的學(xué)習(xí)，深入了解我國相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合企業(yè)的實際情況選擇最佳的納稅方案，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。需要強(qiáng)調(diào)的是，合理避稅和偷稅逃稅之間有本質(zhì)性差異，企業(yè)必須始終關(guān)注稅制宏觀政策，提高稅務(wù)籌劃工作的專業(yè)性，按時繳稅，依法繳稅，在法律保護(hù)和空間允許的前提下進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃工作，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］陶晟倫.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財務(wù)運(yùn)用分析［J］.商訊，2020（6）.

［2］曾從艷.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財務(wù)運(yùn)用分析［J］.納稅，2019（33）.

［3］鄧慧明.淺談房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃［J］.財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2020（12）.

［4］劉東波.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃探析［J］.財會通訊，2011（1）.

作者:李仁婕 單位:北京恒合悅興置業(yè)有限公司