房地產業財務分析及管理對策

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一、財務分析的相關理論概述

（一）財務分析的目的。企業的生產經營活動，隨著生產的發展、業務量的大小等都需遵循一定的規律性。不同的行業，由于生產銷售的不同特點，對資金的占用、需求遵循不同的規律。比如商業企業，日常現金收支量大，商品周轉頻繁，而設備制造企業每筆業務資金需求量大，資金周轉慢、需要的運營資金多，等等。財務分析就是要通過對有關數據進行分析從而掌握資金運動的這種規律性，做到心中有數。（二）有關的財務分析方法。本文主要的財務分析方法有以下幾種：1、比較分析法比較分析法是通過對財務報表中需分析的主要項目與指標同基準相比較，從而確定其存在的差異，說明了財務信息之間的數量關系與數量差異，為進一步的分析指明方向。這種比較可以是將實際與計劃相比，可以是本期與上期相比，也可以是與同行業的其他企業相比。2、趨勢分析法趨勢分析法又稱水平分析法，是將兩期或連續數期財務報告中相同指標進行對比，確定其增減變動的方向、數額和幅度，以說明企業財務狀況和經營成果的變動趨勢的一種方法。此方法是為了揭示財務狀況和經營成果的變化及其原因、性質，幫助預測未來。用于進行趨勢分析的數據既可以是絕對值，也可以是比率或百分比數據。

二、房地產業存在的財務風險問題

（一）房地產業的籌資風險。根據房地產業近三年的經營期中，籌資活動產生的現金凈額逐年上升，可以看出房地產業籌資方式以及渠道存在一定的局限性，籌資能力的影響因素較多。由此可以反映房地產企業單一融資渠道，嚴重依賴銀行貸款，資金結構不合理，資產負債率高，負債率過大，現金風險高，公司資金短缺，經營困難等問題。（二）房地產業的償債風險。房地產業的短期償債能力較差；同時，房地產業的資產負債率基本上都高于50%，這表明房地產業的長期償債能力也是較弱的，這種情況的原因是由于主要進行房屋的建造及銷售，其銷售量、業績受政策及市場影響很大。由此可以反映出房地產行業由于開發前期投入資金量巨大，若是后期銷售進度跟不上，很容易出現資不抵債的情況，在這種情況下，房地產企業將大量獲取短期借款到銀行融資，這將使企業將來無法獲得進一步融資來應對危機，從而使得償債能力下降。（三）房地產業的發展風險。房地產企業的發展受到市場環境以及政府政策多方面的影響。在市場環境下：當房價出現一定幅度的降低，人們的購買欲望上升，房地產行業收入、利潤便會獲得提升；在政策的影響下：當政府對于某一地區經濟加以刺激，降低貸款利率，人們的預期收益便會增高，購買欲望加大，從而刺激房地產行業的發展。這兩種情況加大了房地產行業的不可控性，房地產企業應完善風險預警、應急、調控機制，以應對影響企業發展的各種情況。

三、提出房地產業的財務風險管理研究對策

（一）制定合適的發展戰略。采取促銷策略，減少存貨比例對于公司存貨比重過大的問題。在房地產企業的發展中，存貨量的多少關系著房地產企業的資金運轉，關系著企業是否能夠健康穩定發展，為此，房地產企業應該制定適合自身發展的銷售戰略，同時，結合政府政策，把控好市場，最大化自身的銷售量，從而減少存貨，降低企業自身的財務風險。開拓新的市場，不拘于現有的發展模式。(二)制定資產管理措施，提高資產使用效率。企業資產的使用效率也是影響企業穩定發展的重要因素。萬科集團在投資發展中，會產生許多的存貨，當存貨未銷售出去時，存貨的產生成本難以抵扣，企業應該提前運營存貨以獲取在這段期間的收益。同時企業應做好年度財務計劃和財務預算，嚴格控制建筑成本，適當減少各類費用的支出，提高營業額和利潤。做好市場調研，分析各城市的需求，做出有針對性的調整，并提供售后服務，努力提高信譽水平。(三)樹立風險價值觀念，研究政策環境與經濟形勢。房地產業在我國屬于關系著國民生計的行業，國家必然會對房地產行業的發展高度重視。萬科集團在運營發展中，與政府的溝通協作方面存在一定的欠缺，由此原因，萬科集團在拿地能力與市場把控方面競爭力較弱，同時在政策的了解上也存在較大的局限性。萬科集團應在自身發展的基礎上，正確樹立自身風險價值觀念，積極的同政府進行協作，及時了解政策與當下經濟形勢，把控市場風向，抓住機遇，促進企業發展。(四)建立風險預警系統完善風險防范機制。房地產企業在發展的過程中，由于其發展模式的原因，導致企業在發展初期負債較高，財務風險較大，這就需要企業在風險發生之前做好風險的防范。嚴重的風險發生之前必然存在著一些征兆，企業應就發現此征兆為目的，建立完善的風險防范機制，對企業的現金凈流量、債務償還能力、經營利潤等財務指標進行監控，同時密切關注市場的發展動向，對于影響企業發展的不利因素進行匯總，收集各種相關信息進行分析上報。在此基礎上，企業進行風險預警，制定相關應對政策，把未來將要發生的風險扼殺在萌芽中。

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作者:張哲 單位:西安財經大學行知學院