房地產存在的問題及建議精選(九篇)

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第1篇：房地產存在的問題及建議范文

近期，筆者參加了對某市房地產開發項目稅費征管情況專項審計調查，對房地產稅收征繳情況進行了延伸，發現地稅部門在稅收征繳過程中存在以下幾個問題：

一、地稅部門專業化管理還有待提高

地稅部門對房地產企業納稅情況日常監管主要依托房地產企業進行自查，地稅稽查部門監管力度有限，無法對全部的房地產企業進行全面審查，地稅部門難以實時掌握房地產企業納稅情況。審計過程中，通過翻閱部分房地產企業檔案，發現房地產企業繳銷的發票和收據存根存在缺失，僅以部分紙質銷售記錄歸檔，未單獨設立電子銷售臺賬，未設立房地產企業電子檔案數據，紙質檔案歸檔數據與企業發生的銷售數據存在嚴重的滯后性。如若對房地產企業進行稅收清繳，必須依托企業重新提供的數據為依據，對提供數據的真實性和完整性無法進行查證，增加了稅收清繳的難度。

二、納稅平臺系統存在一定的漏洞

該省地稅系統現在使用的地稅納稅平臺于2012年初投入使用，與以前使用的納稅平臺相比，有較大的提升，更加人性化，主要分為稅收查詢平臺、開票系統、網上納稅申報平臺等。但筆者通過計算機審計方法對地稅納稅平臺各個子系統數據進行審計發現，該系統仍存在一些漏洞。

一是關鍵字設定存在漏洞。部分房地產企業存在多個納稅人管理碼和納稅人名稱，稽查部門對部分房地產企業進行查補稅收時，填報房地產企業納稅數據較為隨意，存在僅填列納稅人管理碼，漏填納稅人名稱的情況。該系統應將納稅人名稱設定為關鍵字，杜絕以上情況的發生，填報房地產企業納稅基本資料時應嚴格把關，必須保證房地產企業一戶一碼，確保納稅數據的完整性。

二是僅繳納營業稅就可開具銷售收入發票，導致城建稅和教育費附加納稅不及時。筆者通過對開票系統進行穿行測試過程中，發現房地產企業僅需繳納營業稅就可開具銷售收入發票，根據《中華人民共和國城市維護建設暫行條例》和《征收教育費附加的暫行規定》的相關規定，城建稅和教育費附加在征收營業稅時應同時繳納。該系統在開票環節應增加營業稅、城建稅和教育費附加同時繳納才可開具銷售收入發票的設定，杜絕城建稅和教育費附加納稅不及時的情況發生。

三是開票系統未設定單價下限。房地產企業在銷售過程中，存在部分購買人以低價購入房產的問題。房產單價遠低于同類型房產的平均價，開票系統未設定單價下限，企業可隨意開具低價格銷售發票，造成稅源流失嚴重。開票系統應根據同類型房產的單價價格設定單價下限，杜絕此類情況發生。

四是稅收查詢平臺字段間勾稽關系不嚴謹。稅收查詢平臺中的計稅依據、稅率和應納稅額3個字段存在勾稽關系，計稅依據乘以稅率等于應納稅額。筆者通過數據驗證，發現部分納稅記錄不符合該勾稽關系，造成不符的原因是計稅依據中部分已納稅，該查詢平臺未剔除已納稅的計稅依據。查詢平臺應更正相關勾稽關系，剔除已納稅的計稅依據，保證平臺數據的合理性。

三、部分稅種存在預征的問題

由于稅收收入占該市財政收入的主要組成部分，稅收收入的多少直接關系到該市財政收入。然而地稅部門為完成稅收任務，強行向部分國有房地產企業預征大額土地增值稅和營業稅，預征的土地增值稅和營業稅在以后年度進行抵減。根據相關稅收法規及條例的規定，地稅部門無權要求納稅人提前預征稅收，除有特殊規定外。此行為擾亂了稅收征管秩序，加重了房地產企業的負擔。

四、部分稅種征管力度不足、征管政策不到位

房地產行業涉及稅種較多，不同稅種的征收范圍、納稅義務時間和稅率相差較大，要求稅收征管員必須熟悉掌握各類稅種的內容、特性以及規定。而且針對不同稅種各級政府出臺的征管政策不同，無法進行統一管理，加大了對該行業稅收征管的難度。以下是幾種主要稅種征管存在的問題：

一是土地增值稅。土地增值稅對于房地產行業稅收征管一直是個大難題，該稅種的稅收收入與房地產企業產生的增值額占比掛鉤，根據增值額占可扣除成本的比例，稅率波動區間為0到60%。該稅種所涉及的會計核算較為復雜、工作量大和專業技能要求高，地稅部門對該稅種采取的政策是在銷售期間啟用預征的模式，預征率根據住宅的性質不同設定在1%至5%之間，房地產企業達到清算條件后，地稅部門要求清算企業通過社會中介自行清算，由地稅部門復查后，以房地產企業提供的清算報告為納稅依據。但房地產企業提供的清算報告的真實性有待考究，清算企業通常會采取虛增成本，降低增值額占可扣除成本的比例，達到少納稅的目的，造成稅源流失，而且流失的稅源金額較大。根據土地增值稅相關規定，對房地產企業清算條件分為了可清算和應清算兩種形式，地稅部門主要關注的是應清算的房地產企業，對可清算的企業過問較少，拖延了稅收入庫的時間，損失了稅收的時間價值。

二是契稅。契稅是針對購房或購土地的主體在購買時發生納稅義務的稅種。該稅種征稅模式是地稅部門與房管部門聯合，辦理房產證或土地證時必須繳納契稅并出具納稅證明，此類舉措對辦理房產證或土地證的主體有一定的約束作用。但存在部分群體為了緩征契稅，盡可能的拖延時間辦理房產證或土地證，導致契稅入庫不及時，甚至出現稅源流失的情況。

三是城建稅和教育費附加。城建稅和教育費附加的計稅依據是營業稅、增值稅和消費稅，與上述三個稅種同時繳納。筆者通過以營業稅為基準，計算城建稅和教育費附加應繳數，與后臺數據已繳數進行對比，發現大部分企業城建稅和教育費附加應繳數和已繳數納稅數據不一致的情況，漏繳金額數目較大。地稅部門對附加稅種的征管未按照相關規定嚴格執行，稅收入庫不及時。

四是企業所得稅。企業所得稅以企業應納稅利潤為計稅依據，應納稅利潤是通過企業收入減去可扣除成本所得，對于收入和可扣除成本的計算對專業要求過高，地稅部門為簡化納稅流程，直接以核定征收率計算企業所得稅，與企業所得稅相關規定產生較大的沖突，稅源流失嚴重。

針對上述問題，筆者認為地稅部門提高對房地產行業稅收征管力度，可以從以下幾方面入手：

一是加強對房地產企業的信息化管理。如建立電子檔案數據系統，包括實時銷售臺賬、實時發票繳銷記錄、實時納稅記錄、各年度財務報表、開發樓盤基礎資料和綜合分析子系統等，有利于降低稅收征管難度，避免稅源流失，不斷完善監管漏洞。

二是加強內部審查力度。建議每年定期對納稅平臺系統數據進行專門的數據分析，積極聽取采納基層稅收征管員等其他崗位人員發現的問題和提出的建議，尋找系統漏洞、監管漏洞和制度漏洞等問題，通過剖析漏洞產生的原因，逐步完善稅收征管制度、方法和手段。

三是協同其他職能部門或聘請社會中介進行聯合征管，提高征管力度。地稅部門可協同財政、審計、房管和司法等部門對房地產行業稅收進行聯合清理，各司其責，提高地稅部門征管力度，挽回稅源流失的局面。對房地產企業進行清算土地增值稅和企業所得稅時，可由地稅部門聘請社會中介，社會中介將以地稅部門的利益為出發點，提高清算報告可信程度。

第2篇：房地產存在的問題及建議范文

一、造成農村建筑市場和房地產市場存在的原因

（一）是在農村進行房地產開發和建筑施工的經營主體規模普遍較小，達不到房地產開發和建筑施工所要求的資質，很多都是開發單位自己找施工隊施工或者就是自己帶人施工。例如我們在烏衣檢查的朱良文開發商品房，其本人就是包工頭，自己帶隊施工。

（二）是農村建筑市場和房地產開發市場規范化程度低。農村建筑市場多少年形成的慣例，自己建房自己找人施工，不需要有資質的單位，自我保護意識不強。同時，在農村房地產市場和建筑市場基本是合二為一，既是施工單位，又是開發單位。如我們查處的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工資質只有四級，也不具備商品房開發資質。

（三）是監管力量薄弱。在農村，建筑市場的管理只有鄉政府的城建辦負責規劃審批，房地產市場除了工商部門監管外基本處于真空。

（四）是違規越權審批土地現象嚴重。現在各鄉鎮政府經費較為緊張，為增加政府收入，有些地方政府及職能部門違規越權審批土地，對報建項目把關不嚴，甚至為開發商出謀劃策，從而導致房地產市場和建筑市場的混亂，滋生了腐敗，南譙區烏衣鎮擔子辦事處事件就是很好的案例。

二、農村建筑市場和房地產市場違法行為的分類與特征

農村建筑市場和房地產市場的違法行為按違法性質可以分為兩大類，一是經營主體資格方面的違法問題；二是市場營銷方面的違法問題。下面從這兩個方面分別加以探討。

（一）有關農村建筑市場和房地產市場經營主體方面存在的違法行為

*、無照經營開發行為

按照有關規定，經營房地產開發必須取得房地產開發經營資格證喝營業執照后方可經營，但在南譙區范圍內，開發房地產的基本上都是無證照經營，我們查處的**起都是如此。

*、無預售許可證，預售房屋的行為

《無照經營查處取締辦法》規定：對應當取得而未依法取得許可證或其他批準文件和營業執照，擅自從事經營活動的無照經營行為，由工商部門依法查處。商品房預售許可證是開發商預售房屋的一個通行證，通常要求開發商在房子做到八樓以上方可申領預售許可證，實際操作中，許多開發商為贏得時間，搶占市場，往往在樓房剛施工就開始預售廣告，收取預付款，進行房屋預售。我們在查處擔子、烏衣等地的房地產市場時，施工場地還在打樁，售樓部內房屋預售圖上已有**%的房子插上了小紅旗，印刷品預售廣告到處散布，對已預訂房屋的顧客每戶以收取****--*****元不等的預付款，倘若該企業因故無法預期拿到預售許可證，不僅擾亂了市場，也會給消費者權益帶損害，從而引發許多不必要的糾紛。

*、掛靠經營問題突出

掛靠經營有兩個方面，一是開發商掛靠有資質的公司，在我們查處的擔子劉某開發項目上，當事人沒有任何經營資質，通過關系找到滁州市陽光房地產開發公司，由對方提供營業執照喝房地產開發企業資格證書，劉某繳付*萬元管理費的形式掛靠在該公司，后劉某憑陽光房地產開發公司的證照辦理了立項等手續。二是建筑企業項目經理掛靠。當前在建筑企業中，以項目經理名義掛靠在建筑企業經營的包工頭比較普遍。項目經理是指受企業法定代表人委托對工程項目過程全面負責的項目管理者，是建筑施工企業法定代表人在工程項目上的代表人。項目經理是崗位職務，是企業的管理者，給予企業管理人員待遇，企業可實行具體的項目崗位工資和獎勵制度。按照建設部《建筑施工企業項目經理資質管理辦法》規定，項目經理在企業法定代表人授權范圍內，行使以下管理權力：*、組織項目管理班子；*、以企業法定代表人的代表身份處理與所承擔的工程項目有關的外部關系，受委托簽署有關合同；*、指揮工程項目建設的生產經營活動，調配并管理進入工程項目的人力、資金、物資、機械設備等生產要素；*、選擇施工作業隊伍；*、進行合理的經濟分配；*、企業法定代表人授予的其它管理權力。項目施工管理承包、項目施工經營承包是指項目經理受建筑施工企業法定代表人的委托，對委托的工程項目施工行使組織項目管理班子、指揮工程項目生產經營活動、調配和管理生產要素、選擇施工隊伍以及合理經濟分配的企業內部行政管理權，并實行項目經理負責制，由建筑施工企業對項目經理實行項目崗位工資和獎勵的管理責任承包機制。項目經理負責制，是指工程項目施工應建立以項目經理為首的生產經營管理系統，實行項目經理負責制。項目經理在工程項目施工中處于中心地位，對工程項目施工負有全面管理的責任。它與工程項目施工經營承包不同，工程項目施工經營承包是指建筑經營承包者按照《建筑法》、《合同法》的規定，由發包者（建設單位）發包施工項目、承包者進行工程建設的工程項目施工經營承包。承包者應當是有營業執照和資質證書的建筑施工企業。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（項目經理）是崗位職務；后者承包者（建筑施工企業）是獨立承擔民事權利義務法律關系的經濟實體。（*）前者的行為是企業的內部管理行為；后者的行為是企業的外部法律行為。（*）前者承包者（項目經理）的經濟利益是項目崗位工資和獎勵；后者承包者（建筑施工企業）的經濟利益是經營利潤。（*）前者承包者不能以自己的名義對外發生民事權利義務法律關系（包括：簽訂合同、生產資料所有權（使用權）關系、勞動關系、工程款結算、工程款投入、債權債務等），只有經法定代表人的授權并在授權范圍內以建筑施工企業的名義才能實施；而后者依法直接以自己的名義對外發生和實施。由此可見，項目經理是工程項目的管理者而不是工程項目的經營者。但在實踐中假借項目經理項目承包管理之名，實為項目工程建筑無照施工經營活動（即掛靠在建筑施工企業內部，借用企業營業執照、銀行帳戶，以建筑施工企業的名義從事建筑施工經營活動的個人行為）的情況大量存在。例如我局在檢查南譙橡塑模具廠建筑工地中，發現施工方為張立軍，只有項目經理證，所建工程是其本人與該廠洽談，待工程完工后再找有資質的單位掛靠，以辦理各種證件。

*、虛假出資行為

今年，我們分局在查處烏衣一起房地產案件中，發現該企業在申請設立登記時，申報注冊資本是***萬元人民幣，經查，其向工商部門提供的相關證明材料，根本沒有資金，我局尚在調查中。

（二）、市場營銷方面的違法問題

*、虛假的廣告宣傳

《廣告法》規定，廣告不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。在我國，近年來虛假廣告問題在商品房消費者投訴問題中占有較大比率，有人甚至建議以后在房地產廣告中只寫明樓盤的位置、價格、大小，別的一概不讓在廣告中出現，看來，有些消費者確實讓虛假廣告傷透了心。在房地產廣告中我們常見“為回報消費者厚愛以優惠成本價銷售，每平方米僅售××元”的廣告語，指的往往是該樓盤最低價位的樓房，其層次、朝向、質量都很差。

《房地產廣告暫行規定》規定：在廣告中不得出現含有升值或投資回報的承諾用語；不得出現辦理戶口、就業、升學等事項的承諾用語；在預售商品房廣告中不得出現涉及裝修裝飾內容的用語；表現項目位置，應從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。而在我們擔子和烏衣發現一些廣告中就相繼出現了“××地段升值顯而易見”、“不用一兩年，這里鐵定要升值”、“只需*分鐘便可到達市中心”等字眼。

*、使用“霸王條款”

房地產業“霸王條款”最明顯的問題反映在合同方面，在我們南譙區范圍內,沒有一家開發商使用規范的合同文本,都是私自打印好沒經雙方協商的條款，沒有遵循公平原則來確定雙方的權利義務，有不公平等格式條款之嫌。

*、抵毀商業信譽的行為

《反不正當競爭法》規定：經營者不將捏造、散布虛偽事實損害競爭對手的商業信譽和商業聲譽。在我們調查中，有些開發商和售樓人員為了營得更多的交易機會，在消費者中捏造、散布諸如“××樓盤用的水泥質量較差”、“開發商為籌資焦頭爛額”、“××樓盤結構差，到現在只賣出幾套”等用語，以詆毀同行。

*、欺騙性銷售

在農村，很多土地是集體性質的，按規定只有戶口屬于當地的才可以申請宅基地，才可以領取房產證，在我們調查中，很多開發商都是以職工宿舍的名義開發建設，在銷售中并不告知土地的性質，并宣稱可以辦理房產證，但很多購房戶交過錢后去辦理房產證時才被告知不能領取房產證，由于開發商使用的都是自己打印的合同，上面沒有關于辦證方面的條款，想退都退不掉，已經有消費者向我局申訴。還要的利用合同進行欺騙，如我局在腰鋪鎮查處的尤玉龍、佘金根無證開發商品房案中，將售房合同寫為建房合同，所交付的購房款全部開為材料費，把所有責任推給購房者。

針對以上農村房地產市場和建筑市場在經營中常見的違法違規行為，我們工商部門應把此做為我們加強房地產和建筑市場監管工作的落腳點和著力點，從一下幾個方面加大對房地產企業和建筑企業的法律法規宣傳力度和違法違規行為查處的力度：

*、積極與有關職能部門配合，開展形式多樣的法律法規宣傳培訓，引導開發商和建筑商走合法經營之路，引進有實力的房地產開發商；

*、加強對基層執法人員的法律法規培訓，提高執法人員的素質，提高辦案能力；

第3篇：房地產存在的問題及建議范文

[關鍵詞]商品房 預售制度 對策

一、我國商品房預售制度概況

我國的商品房預售制度起源于香港,隨著市場經濟的發展、房地產市場的繁榮,商品房預售制度迅速風行于全國各地。中國是從20世紀90年代初開始逐步建立并完善商品房預售制度的。1994年7月,全面規范城市房地產開發的法律――《中華人民共和國城市房地產管理法》,借鑒了香港的房地產開發模式,正式確立了商品房預售制度。此后1998年國務院頒布了《城市房地產開發經營管理條例》、2001年及2004年建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》以及新近頒布施行的《物權法》等,均對這一制度作了進一步的完善。

十幾年的發展表明,商品房預售制度對培育我國房地產市場和推動房地產業的發展起到了重要的作用。我國房地產業獲得了資本的原始積累,并且預售使得房地產開發商降低了融資成本,另外,預售房價格明顯低于現房,也使得購房者獲得了實惠。因此,在買賣雙方的共同推動下,商品房預售制度在國內迅速發展。但是,商品房預售制度在實施過程中也產生了大量的道德風險和市場風險,亟待關注和完善。

二、我國商品房預售制度存在的問題及成因分析

當前,我國的商品房預售存在的風險問題表現在以下幾個方面:

1、交易不公平問題

商品房預售存在著交易不公平的現象。通過這一方式,房地產商把商品房的開發風險全部轉移給了銀行和社會。根據我國的預售制度,當商品房還在建設過程中,買方就已支付大部分房價款。這種不完善的預售機制使房地產商不僅無息占用預付款、承建商的墊款、低成本使用銀行資金,而且也不須承擔施工建設風險和房屋存貨成本等等。因此,開發商將資金成本大部分轉嫁給了購房者,借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款等方式,把開發項目龐大的債務負擔、幾乎全部的開發風險轉移在銀行身上。更有甚者,當現房與預售協議、廣告和口頭承諾出現差異時,處于弱勢的購房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承擔毀約責任。

2、居民消費風險成本大

在商品房預售制度下,預售商和預購者掌握的信息嚴重不對稱,增大了居民消費的風險成本。商品房預售的交付履行周期長,不僅要受到建筑材料價格、土地價格影響,還要受到市場供求關系,不可抗力等因素的影響,交易雙方都面臨著不可預測的風險。現有國內市場的商品房銷售中,開發商擁有信息優勢,而購房者則相對處于信息劣勢的不均衡狀態。房地產商往往會利用這種信息不對稱,千方百計隱匿有關信息,轉嫁風險,謀取不正當利益,產生了經濟理論上的“道德風險”問題。

3、低效競爭

現行的預售制度容易造成低效率競爭和不公平競爭。商品房預售制度相對降低了房地產業的門檻,開發商只要具備聯系地方政府和商業銀行權勢人物的能力,獲得廉價的土地和低成本的貸款,往往就意味著項目的成功。這導致我國房地產業不但沒有形成優勝劣汰的市場機制,還造成了以“圈錢、圈地”為主要特征的贏利模式和以廣告、炒作為主的銷售方式,大量低質開發商充斥房地產市場。

綜其原因,我國商品房預售缺乏一套健全、完善的風險分擔機制。購房者和銀行缺乏保障自身利益的法律依據,使得開發商輕而易舉地轉移開發風險;同時缺乏房地產業監管體制。目前,對在建商品房銷售行政許可的書面審查沒有發揮應有的把關作用,這一機制的缺失助長了低效競爭的發生;另外,缺乏嚴格的準入和退出制度。這導致了房地產市場中,低于準入門檻的開發商充斥市場、參與競爭,分得一份“蛋糕”。

三、健全商品房預售制度的政策建議

針對上文探討的我國商品房預售制度主要存在的問題,我們從以下三個方面提出了健全商品房預售制度的建議:

1、設立房地產預售風險擔保基金

如上文分析,當前商品房預售中的風險分配極不合理,因此,政府應用基金平衡交易各方的風險、設立房屋預售制度的風險擔保基金,凡是房地產開發商都應參加這個基金。通過這一機制的設立,把整個房屋預售制度的風險分散給銀行、消費者以及房地產開發商,這樣可以有效地平衡各方風險。

2、完善預售房款監管

首先把目前我國房地產市場主流的預收款收存方式變成由買方自己將預付款存入預售房款監管賬戶的方式,嚴格規范預售房款資金的使用。房地產商除了可提取規定比例的備用金外,不能輕易動用賬戶內的資金。因工程建設需要用款,須由房地產行政主管機關審批,監管帳戶所屬銀行才能將款項轉入施工單位賬戶。這樣有效避免了開發商挪用預收款和攜款潛逃等行為,既保證了商品房預售款的融資作用,又保障了預付者的資金安全。廣東省已作過相應嘗試,應在全國范圍內推廣。

3、設立預售商品房單項建設資金審核機制

如前所述,當前我國商品房預售制度導致了大量、低質的中小企業充斥市場,深度危害行業環境和社會利益。因此,設立預售商品房單項建設資金審核機制,對房地產企業實行實時監控,經過嚴格審批方可進行房地產開發,可有效避免房地產商在其他項目上資金周轉不靈時,以預售商品房為手段,填補資金漏洞,有效地將不合格企業清除出市場。

參考文獻:

第4篇：房地產存在的問題及建議范文

關鍵詞 房地產項目；前期設計；存在問題；改進措施

中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0025-02

1 房地產項目前期設計的具體工作內容

房地產項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產項目的前期設計工作而言，設計依據必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區政策性以及城市規劃遠景，以及所處房地產項目的技術性以及較為合理的經濟性，前期設計工作的具體內容均需遵循以上原則。另外，設計前期工作的所有工作內容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產開發商委托為前提下，為房地產項目的順利進行而打好基礎。

房地產項目前期設計工作的開展，首先，應依據我國國民經濟基礎以及社會發展的趨勢進行規劃設計；其次，進行前期設計還應結合建筑行業以及所在地區城市總體的發展規劃要求而進行；然后，要做好專業的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后，通過對項目所在地的地質勘查、土壤試驗以及周邊環境的綜合調研和論證的基礎上進行可行性報告的編制，然后根據可行性報告在進行房地產項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環節和主要內容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規劃，其次，進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請，根據申請規劃要點條件，針對市政規劃設計指標，報送規劃設計書并領取用地規劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產項目建筑設計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設計合同為止。

2 當前房地產項目開發設計前期工作中存在的問題

2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤

很多現行的房地產項目前期進行規劃和設計時，對所在區域內的地理位置以及周邊環境均缺乏較為全面的調查和分析。比如，針對一些自然景觀區域內或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產品，從企業效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產開發商進行設計的當初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮，帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析

對于房地產市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態的、也是變化的。在很多國內房地產項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設周期較長，項目定位僅考慮了開發初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產項目進行前期設計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產品出現趨同化現象，難以滿足客戶需求，從而導致出現了產品的趨同化想象，同時，對房地產項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預期分析，國際金融危機對房地產市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產項目的前期設計工作加大了一定的難度。

2.3 房地產開發商和建筑設計師存在的問題

由于在房地產項目前期設計和規劃階段，很多開發商不重視前期對市場的調研。很多房地產企業缺乏較為完善的成品研發部門和內部研發系統，致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次，一些開發商只注重開發項目的檔次和配套，致使產品結構不合理，再次，有些開發企業只追求盲目投資，缺乏應有的規劃和環境意識，致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規劃設計過程中，一些開發商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環境產生失衡。

在當前房地產現行的設計體制下，建筑行業細化的職能分工，也使得建筑設計師們日漸狹隘，在國內很多房地產項目實踐中，由于缺乏對項目所處區域、地質和環境以及周邊設施的綜合了解，以及在前期設計中盲從開發商的意愿，已經逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環境建設中主導基本作用。另外，一些房地產企業的設計部門，進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業的設計師，這些設計師由于缺乏對建筑專業扎實的知識，從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規劃和設計。

3 針對房地產項目設計前期問題的改進途徑

房地產市場的發展有其自身的規律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關注全球經濟和我國的房地產市場的發展方向及規律，從微觀上，要分析所處房地產項目周邊地區的發展態勢。

除了要做好對房地產市場的發展規律的研究和分析外，前期設計工作還要對項目所處的自然環境以及周邊設施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區域的經濟發展水平、發展特點及現狀，另外，要充分考慮到開發項目所在場地、周邊公共設施、水文地質以及相關的配套設施。

很多房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門，勢必會造成房地產項目前期設計規劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產開發企業應盡早建立和完善項目設計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當前很多房地產開發企業的市場調研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業人員從經驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平，因此，市場調研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估，其次就項目規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的環節和主要問題進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，以此保證項目的順利進行。

4 結論

當前，隨著我國對房地產市場的宏觀調控影響，以往房地產市場的暴力現象已經一去不復返了，房地產市場的供求水平逐漸均衡，房地產市場未來面臨的房地產項目將對房地產前期設計工作帶來更大的挑戰。

參考文獻

[1]蘇泉.房地產項目優化設計探討[J].中國新技術新產品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

第5篇：房地產存在的問題及建議范文

論文摘要：本文首先分析我國房地產業發展的現實情況及存在的問題，在此基礎之上提出對我國房地產宏觀調控的政策建議，以保證我國房地產業健康有序發展，從而確保我國宏觀經濟在全球經濟危機的波及下能保持較快平穩運行。

一、當前我國房地產業存在的問題

1、我國房地產市場的資金來源結構單一

如前文所述，我國房地產行業中的資金大部分來自于銀行或其他金融機構的貸款。除了大型房地產企業能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產企業自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進行間接融資。隨著房地產泡沫的不斷膨脹，銀行的系統風險也開始逐漸顯現。一旦房地產市場由繁榮轉向衰退，市場風險便由銀行來分擔。在銀行出現大量呆賬壞賬的情況下，政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內需沒有被有效刺激的情況下，實體行業不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環。

2、房地產開發商囤地現象普遍

房地產業經過多年的發展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發商、地方財政、商業銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發商“囤地”已經成為我國房地產行業中的普遍現象。由于當時土地出讓實行協議出讓制度，因此獲得土地使用權的成本低廉，開放商在土地價格上漲的預期下，將獲得土地使用權進行房地產開發的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了《閑置土地處置辦法》，規定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權進行房地產開發的土地，閑置時間超過出讓合同中規定的動工日期滿1年未動工開發的，地方政府可以征收相當于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。然而，這一政策卻一直未見被有效執行。

3、住宅供應結構不盡合理

我國的房地產投資結構中，大多數資金都用于開發中高價位的商品房投資，而經濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房。經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產行業中產品結構的不合理也是導致普通居住群體不得不調整需求結構的原因。

二、我國房地產業宏觀調控的政策建議

1、完善房地產市場的金融政策建議

(1)實行差別化的信貸政策

行業間的差別化信貸。如前文分析，在金融危機的影響下，應對危機最有效的方式應該是推動消費來擴大內需。擴大國內的消費需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消費能力。對于有良好發展前景的實體企業，銀行應該加大信貸規模；對于產能過剩、高污染、高能耗的企業，銀行應限制信貸規模。以此來體現國家的產業政策導向，促進國家產業結構優化升級和經濟增長方式的轉變。為了抑制房地產投機性需求，應對購買不同標準的住房實行不同的政策。

(2)穩定人民幣匯率政策

我國房地產市場中存在大量國際游資，在一定程度上是因為國外投資者對人民幣有升值預期。近年來，人民幣升值的壓力在各個國際集團的施壓下不斷增大。在金融危機的背景下，我國的出口行業已經受到嚴重打擊，人民幣升值會導致更嚴重的經濟后果。人民幣升值意味著我國的投資品價值也隨之升高。一方面，這意味著我國投資機會增多且收益水平可觀；另一方面，人民幣升值刺激人們形成了強烈的財富效應，將房地產作為消費升級的主要焦點。因此，一定要在房地產市場價格回歸到合理的范圍內后，才可以放開穩定人民幣匯率的政策。

2、完善房地產市場的財政政策建議

目前，我國的房地產業需求呈現出結構性矛盾。有投機性需求的購房者已經擁有多套住宅，但在利益的驅使下，仍然有動機繼續購房；而具有自住性需求的購房者卻因房價超出實際消費能力，剛性需求無法被滿足。在這種現實的矛盾下，可以通過調整各方的稅負差異或財政補貼將投機者、自住者區別對待，抑制投機性需求，調控房價。投機性需求旺盛是我國房價不斷攀升的重要原因之一。擁有投機性需求的購房者，只有在房地產的租售等流轉過程中才能獲取利潤。通過對兩套或兩套以上住房的居民，征收高額的房產交易稅；對別墅、大戶型房產的持有人征收住房保有稅等措施，會使國內房地產市場的需求快速下降。

3、完善房地產市場的土地政策建議

(1)有效增加土地供應量

土地是房地產開發的源頭，土地供應總量直接決定了房地產市場的供給規模的上限。在房產需求旺盛，供給不足的情況下，房地產價格只能越來越高。中央政府應制定有效措施，改變以拉動GDP增長和增加財政收入為考核指標的機制。引導地方政府將目標和責任從短期利益轉向長期解決民生問題上。同時，鑒于房地產行業“囤地”現象嚴重的現實，應將打擊土地閑置行為的辦法落到實處。

(2調整土地供給結構土地供應結構

應該由住房供給結構來決定，而住房供給結構應以居民收入結構為基礎。當前我國城市居民收入結構呈橄欖形。地理位置優越，交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房，而經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相對偏僻，周圍配套設施不齊全，無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，在未來的土地供應結構上，應更多地增加中小戶型、中低價位的商品房開發土地供給，增加商品適用房、保障性住房及廉租房的土地供給。當經濟適用房供給增加時，便可適當降低經濟適用房及保障性住房的申請標準，解決“政策夾心層”的住房問題。

參考文獻：

[1]陳柳欽，中國房地產發展的回顧展望[J]，廣東經濟，2009(06)：14-20.

第6篇：房地產存在的問題及建議范文

關鍵詞:房產市場；現狀；法律規制

一、我國房產市場現狀及存在的問題

1.房地產業總體規模越來越大

我國的房地產業發展的規模越來越大，這是一個突出的情況。據國家統計局出版的《中國大型房地產與建筑業企業—2004》年鑒，2003年，全國房地產開發企業達到37123個，完成房地產開發投資10154億元，企業資產總值40486億元，經營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產業共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統計局列舉的二十個行業中，房地產業投資完成總額的比重僅次于制造業（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產開發完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數字說明整個房地產業在數量達到了一個空前的規模，而且從投入的資金來看，房地產業也遠遠超過其他大部分行業。可以說房地產在我國的經濟發展中有舉足輕重的意義。

2.房價問題是房產市場的核心問題

住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經濟問題轉換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關注。房產價格雖依據市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現了問題，盡管對我國房地產業是否已經出現比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。

二、房價居高不下的原因分析

國民經濟的發展階段與發展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產市場需求。1978年至2004年，我國城鎮化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數由193個增加到661個。 能否抑制房地產出現的泡沫，關鍵要看政府的調控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關系，特別是地方政府的利益。房地產業的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產業大開方便之門，以房地產大企業的投資帶動地方經濟的發展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產泡沫才有希望。 　三、對規范房產市場的法律規制建議

1.調控房價漲幅的必要性

關系到百姓安居樂業的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。據世界主要國家和地區人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結構變動規律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔。據我國主流媒體一項調查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發房地產的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構相比，中國金融機構的抗風險能力相對較弱，如果中國房地產出現嚴重泡沫并破滅，對金融機構產生的殺傷力更大，對整體經濟的影響程度也就更深。

2.明確房產市場的發展模式

目前國內房地產市場的許多問題也在于沒有對房地產市場根據中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”這個目標。這是對目前國內房地產市場的清楚定位。當國內房地產市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制國內房地產市場投資行為。可以說，盡管早幾年的房地產宏觀調整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產適應這種消費模式的住房產品。把一個剛發展起來的國內房地產市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調控手段相結合

要真正實現房產市場健康有序的發展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監管等其他的規制方式，這樣才能達到預期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規制房價的方式也要多樣化。多種政策要結合起來。稅收和信貸相結合，在各個方面都加強監管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導向。在對房地產市場的監管方面，最好能建立一個專門的監管機構，專門收集市場的不誠信，不規范的行為和現象，提出相應的整改方案，向政府的管理機構或國家權力機關做出建議甚至立法的提案最初來源。

參考文獻：

[1] 楊 波:《影響房地產價格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價 2008.

第7篇：房地產存在的問題及建議范文

關鍵詞：會計準則；公允價值計量；房地產行業；投資性房

一、房地產行業上市公司投資性房地產公允價值計量應用現狀

（一）采用公允價值計量的上市公司數量統計。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產行業（CSRC行業分類標準）A股共有131家上市公司披露了年報，其中滬市有68家，深市63家。對投資性房地產項目采用公允價值模式進行后續計量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產行業A股上市公司總數的1145%，而采用成本模式后續計量的有116家，占比8855%。

（二）公允價值確定方法統計分析。統計顯示，這15家上市公司主要采用相同或類似房地產的市場價格、資產評估機構提供的評估價格這兩種方法確定自身擁有的投資性房地產的公允價值。其中有5家上市公司采用相同或類似房地產的市場價格，有5家采用資產評估機構提供的評估價格，還有3家上市公司公允價值的確定方法沒有明確披露，2家未披露。

（三）計量模式轉換引起報表數據的變化。投資性房地產后續計量由成本模式到公允價值模式的轉換應作為會計政策的變更進行會計處理，企業會計準則對該項會計政策變更要求采用追溯調整法，并相應對變更前一年的比較財務報表進行追溯調整。

由以上數據分析可知，投資性房地產后續計量由成本模式轉變為公允價值模式所做的追溯調整會引發財務報表中投資性房地產、遞延所得稅負債、所有者權益、公允價值變動收益、所得稅費用、凈利潤等項目的巨大變動。

二、公允價值計量在房地產行業運用中存在的問題

通過對公允價值計量在投資性房地產中的應用狀況分析，并對比公允價值準則的規定，發現了我國房地產行業在運用公允價值計量模式過程中存在以下幾點問題：。

（一）公允價值的應用導致企業業績不穩定。對于房地產行業上市公司而言，采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不需要對投資性房地產進行折舊和減值，資產負債表日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，投資性房地產也以公允價值重新入賬，對于企業的資產、利潤、所有者權益均有較大影響。以金融街為例，實現歸屬母公司所有者的凈利潤3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業績是符合預期的，導致凈利潤大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國際廣場竣工帶來公允價值變動收益7.7億元，而2013年一季度公允價值變動損益為0。可見，公允價值變動損益的大幅下滑是公司凈利潤下降的關鍵所在。

（二）公允價值計量易成為操縱利潤的工具。公允價值再度啟用，說明我國市場環境得到明顯改善，但對于投資性房地產的公允價值的確定而言，無論以相同或類似條件的市場價格還是評估價格為依據，在客觀價值的基礎上都存在人的主觀判斷，使得企業操控利潤的行為有了可乘之機。

三、公允價值計量應用中存在問題的原因分析

（一）市場環境的限制。近些年，我國房地產行業發展呈上升趨勢，采用公允價值計量更有利于反映企業的實際價值，但相比于發達國家而言，我國房地產市場環境仍不完善，缺少穩定性，一些企業不愿轉換為公允價值模式，以避免潛在的不利影響。同時，公允價值的應用條件還不是十分完善，在我國只有核心地區才存在活躍的市場價格，大部分企業受市場條件的限制依舊延續使用成本模式。

（二）企業對自身成本效益的權衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價值計量模式時需要考慮的又一因素。由于我國房地產市場的條件不是很完善，許多企業不能從市場上直接獲取房地產的活躍市場價格，要確定公允價值就需要聘請獨立的資產評估機構進行估值。企業需要投入大量的人力、財力等，是一項重大的成本支出。然而公允價值計量模式的效用并不能在短時間內顯現出來，并且需要穩定的經濟環境。

四、公允價值計量應用的改進對策與建議

為促進公允價值計量的規范應用和發展，本文提出以下幾點對策與建議。

（一）加強公允價值計量和信息披露的監管力度。《企業會計準則》對于投資性房地產公允價值計量和披露都有嚴格的規定。《企業會計準則第39號――公允價值計量》對此進一步加以強調和細化。對比上市公司在年報中披露的內容，可以發現，一些采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業并沒有嚴格執行準則的規定，許多相關信息未披露或沒有明確說明。要進一步推進公允價值計量的應用，就必須加大對上市公司準則執行情況的監督與控制力度。

（二）加強對評估機構的資質審查和獨立性監管。由資產評估機構提供的評估價格是上市公司確定投資性房地產公允價值的重要依據之一。因此資產評估機構在公允價值的運用中擔任著重要角色。然而，目前我國評估機構的質量參差不齊，在為企業服務過程中也常常“不獨立”，從而使公允價值失去了真實性、客觀性。故建議相關部門提高資產評估機構的準入門檻，并定期進行資質審查和獨立性監管，加大懲處力度，以加強評估機構業務執行過程中的規范性、獨立性，為公允價值的運用提供良好條件。（作者單位：東北財經大學會計學院）

參考文獻：

[1] 張秀麗.公允價值計量屬性――基于投資性房地產應用研究[J].經營管理者.2015，2：41-42.

[2] 王向前.我國會計公允價值應用中存在的問題及對策[J].商.2014（6）.

[3] 呂波.淺議公允價值在會計實務中的應用[J].經濟研究刊.2013（29）：193-194.

[4] 劉浩，孫錚.公允價值的實證理論分析與中國的機遇研究[J].財經研究.2005，1（1）：83-93.

第8篇：房地產存在的問題及建議范文

關鍵詞:可行性研究;問題;建議

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

2008年第三季度的全球金融風暴對我國經濟增長形成較強沖擊,在國內經濟進入周期性下滑和國外經濟金融動蕩沖擊的雙重作用下,GDP增速逐季下降。房地產作為一個與經濟發展密切相關的行業,也受到經濟危機浪潮的嚴重沖擊。針對這種形勢,國家和地方政府都出臺了相應的措施,但是房地產行業仍面臨嚴峻的形勢。因此,加強房地產項目前期研究工作的重視已是刻不容緩。

著名房地產教育學家詹姆斯?格里克普在其經典論文《可行性研究的合理方法》中提出的“當房地產項目分析師認為,一個項目詳細的具體計劃在特定約束和有限資源的條件下,具有滿足特定目標的合理的可能性,那么這個房地產項目就具有‘可行性’”。房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的項目進行全面、系統的調查研究和分析,運用科學的技術評價方法,得出一系列評價指標值,以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說,可行性研究是以市場供需為立足點、以資源投入為限度、以科學方法為手段、以系列評價指標為結果,它通常要處理兩方面的問題:一是要確定項目在技術上能否實施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是經濟效益。

可行性研究的作用主要表現在以下幾個方面:作為投資決策的重要依據、作為籌措資金的依據、作為初步設計階段工作的依據、作為環保部門審查項目對環境影響的依據、作為項目后評估的依據。

一、當前房地產開發項目可行性研究中存在的問題

1、基礎工作不扎實。編制一份高質量的房地產開發項目可行性研究報告,首先需要完成大量的基礎工作,需要搜集大量的基礎資料。但當前一些房地產項目可行性研究報告編制單位由于受時間、經費、人力等諸多方面因素的影響,這方面的工作不深不透,第一手資料匱乏,過分依賴現有的數據或僅憑主觀推測、判斷,主觀比重過大,嚴重影響可行性研究的質量。

2、人員素質不高。可行性研究涉及工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務等多方面的專業知識。當前房地產項目的可行性研究報告編制人員的素質遠遠沒有達到這個要求,他們可能是某一方面的人才,但不能從全局的角度考慮問題,編制高質量的可行性研究報告。

3、可行性研究的深度不夠。一個深度適宜的房地產開發項目可行性研究報告主要體現在:工程實施方案有兩個以上方案比選,確定的主要工程數據應滿足初步設計的要求,提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠,主要表現在:定性描述較多,定量計算不足;廠(站)址、主要工藝方案、重大設備選型缺少多方案比選;生產(建設)規模論證不充分;重要數據、參數來源不清,依據不足,等等。

4、重可行性論證,而忽視不可行性分析。目前大部分的項目可行性研究出來之后項目都是可行的。主要是因為其編制人員都是帶著求證項目可行這樣一種潛意識去分析和論證項目的可行性,這就必然會更多地關注項目可行的一面及正面的影響,而忽略了可能存在的不利因素和負面的影響,有時甚至看不到可能致使項目不可行的重大風險因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項目成功的影響。

5、風險預測不足,參考依據不夠。房地產開發經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險、政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等,但實踐中不少房地產開發項目的可行性研究,對以上風險分析顯然不足、不透、不深,在投資估算中,沒有相應的工程造價的定額、標準;在經濟評價中,隨心所欲地采用一些過時的財務比率和參數等。

6、方案優化重視不夠。方案設計是不可缺少的程序,也是提高經濟效益的重要環節。但方案設計現在更多的是從技術角度和美學角度出發,對如何提高經濟效益還重視不夠。

二、做好房地產開發項目可行性研究的建議

針對當前房地產開發項目中存在的問題,為了編制高質量的可行性研究報告,應做好以下幾方面的工作:

1、提高從業人員的綜合素質。提高人的素質是提高工作質量的基礎。針對建設單位和設計單位缺乏編制可行性研究方面人才的現狀,應有計劃、有組織、多渠道地對有關人員進行培訓;此外,相應單位還應創造良好的工作環境和生活條件,吸引人才,留住人才,充分發揮他們的積極性和創造性,以培養出既懂工程技術又懂經濟、金融、房地產經營管理和稅務的復合型人才,適應房地產業發展的需要。

2、突出重點,提高效率。對于不同類別、不同規模的項目有其自身的特點,具體到某一特定的項目,研究的重點也應有所側重。有關的基礎性工作必須扎實細致,重要的基礎數據應當可靠、準確,有關項目選址、建設(生產)規模、建設方案應做詳細論證比選,同時應特別強調市場需求分析、預測和風險分析。

3、嚴格審批程序,加大項目管理。按建設程序辦事,嚴格審批可行性研究。嚴格把好建設項目前期質量關,嚴格執行基本建設程序,各類項目都要做好可行性研究,任何單位和個人不得擅自簡化建設程序和超越權限,對項目建議書、可行性研究報告、初步設計等文件達不到規定內容和深度的,評估單位不予評估,審批單位不予審批。同時,加強開發項目管理,強化質量意識。

4、建立可行性研究數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息(在香港,測量師在分析時,可以從香港土地注冊處相當于內地國土房管局,查閱最近成交個案和以往物業的有關資料)。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作,通過去粗取精,去偽存真的過程,將市場上分散的信息整理為可用的數據,建立可行性研究數據庫。另外,有條件的企業還可加強項目后評價工作,通過分析比較,提取有用的信息,進一步提高可行性研究的實用性。

5、加快專業化及市場培育工作。加快專業化及市場培育工作,推進行業規模化與專業化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟,日益激烈的市場競爭成為企業重視、加強可行性研究的外在動力。

6、重視風險分析。投資項目的建設要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源,且一旦建成,難于更改,因此必須重視項目的風險分析和控制。

為了有效地防范和控制風險,在可行性研究中,就應重視對項目潛在風險因素的挖掘、評估風險發生的頻率、風險發生可能造成的損失、風險的防范措施等。從經濟風險分析來講,這不等同于經濟評價中一般意義的不確定分析(盈虧平衡分析和敏感性分析),應從不同的角度,分析各種風險因素變化的可能性,并相應分析對經濟效益的影響狀況,且應多著眼于不利的因素及其帶來的不利結果。風險因素具有層次性,應深入分析,以識別最基本的風險單元,這樣才能有針對性地防范風險。風險分析應該定量與定性相結合,以定量為主,如果投資者有足夠的風險意識,就算借助于敏感性分析的結果,也能知曉項目風險,做出科學決策。如果項目評價及其風險分析都以科學的數據說話,建設項目的決策失誤就將大大減少。

7、使可行性研究與設計、施工管理有效結合。設計管理應在可行性研究的基礎上進行,同時又必須是對可行性研究的補充,在可行性研究編制過程中,可以聽取設計施工等方面人員的建議,減少編制過程中的失誤,以提高可行性研究質量。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

主要參考文獻:

[1]最新房地產開發項目可行性研究與經濟評價及分析報告書編制實例手冊.

[2]張威.可行性研究在項目建設中的作用[J].電大理工,2009.

[3]丁錦萍.關于加強項目可行性研究的幾點思考[J].山西化工,2002.

第9篇：房地產存在的問題及建議范文

一、指導思想

深入貫徹黨的十七大和十七屆五中全會精神，在縣委、縣政府的領導下，各部門協調行動，進一步規范城區房地產開發市場，保證我縣房地產市場的持續健康發展。

二、工作機構

為保障專項整治工作的順利開展，成立縣城區房地產開發專項整治工作領導小組，縣政府主要負責同志任組長，縣人大、縣政府、縣政協分管負責同志和縣監察局主要負責同志任副組長，相關部門和單位負責同志為成員，集中時間，開展專項整治工作。領導小組辦公室設在縣監察局，抽調專人集中辦公。

三、工作原則

統一組織，分工負責；突出重點，分步實施；整糾結合，務求實效。

四、整治對象和范圍

城區2007年以來出讓土地的房地產開發項目和所有在建的房地產開發項目（附件一）。

五、整治的重點內容

（一）項目批準情況。項目是否取得縣政府或縣城鄉規劃委員會（縣城區規劃審批領導小組）批準。項目出讓前是否由規劃部門出具規劃條件，是否按規定公開出讓，是否辦理土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證，是否取得預售許可等。

（二）規劃執行情況：項目是否按批準規劃實施，有無擅自調整容積率情況，項目配套設施建設及使用情況，有無擅自改變配套設施用途等。

（三）出讓合同履行情況：項目是否按合同約定進行建設，是否按合同繳納土地出讓金，是否存在拖延開發周期等現象。

六、整治的時間安排

從7月下旬開始，用兩個月左右時間完成專項整治工作。

七、整治的方法步驟

（一）動員部署（7月31日前）

召開城區房地產開發專項整治工作會議，領導小組全體成員和各房地產項目開發單位負責人參加會議，讓房地產開發企業了解專項整治的重要性和嚴肅性，按實施方案認真進行自查自糾。同時，各有關單位細化實施方案，進一步制定落實措施。

（二）自查自糾（8月10日前）

各房地產開發企業按專項整治內容進行自查自糾，于8月10日前將專項整治自查表（附件二）及附件材料報送領導小組辦公室。

（三）全面清理（8月11日至9月15日）

領導小組組織專門工作組，對照開發企業自查表及相關材料，赴各房地產開發項目現場檢查，調查清楚開發項目批準面積、開工面積和實際建設面積以及應配建的公共設施，摸清存在問題及企業整改情況，造冊登記，形成檢查報告。

（四）集中處理

針對存在的問題，由各部門提出處理建議，報領導小組研定后，集中處理。

八、整治的工作要求

（一）提高認識，精心組織。專項整治工作涉及到我縣房地產市場的持續健康發展，涉及到群眾的切身利益，各單位要充分重視，抽調熟悉政策、熟悉情況的精干力量，組成專項整治工作隊伍，確保整治工作順利進行。