房地產宏觀調控精選(九篇)

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第1篇：房地產宏觀調控范文

伴隨時代的不斷發展，以及社會體系的不斷進步，社會相關職能部門越來越關注經濟的發展和政策的宏觀調控。因此，本次研究從我國房地產的宏觀調控行為的基本特征角度進行收入進行分析，在掌握相關內容的基礎上進行經濟法體系相關規章制度的探討與研究，促進我國社會經濟體制的完善發展，促進房地產行業的長足進步。

關鍵詞:

經濟法;視域;房地產;宏觀調控;行為透析

一、我國房地產宏觀調控行為特征分析

(一)遵循法律規定下進行宏觀調控具體行為我國房地產工作的宏觀調控行為具有眾多特點，根據其工作的性質進行判斷不難發現，宏觀調控的制度行為必須遵循嚴謹的法律和法規制度，在良好的制度體系框架下實現對經濟工作的進一步完善。在良好的環境和氛圍之下進行相關工作的運作，所有的運作權利和職能，以及程序中涉及的具體內容和措施都是需要遵循一定制度執行的。

(二)遵守市場監管法則基礎下進行房地產宏觀調控房地產的宏觀調控工作還需要遵循市場的基本原則，服從市場的監督和管理制度，在良好的法則規范條件下進行制度的運作和執行。社會的相關職能部門必須認識到市場運營的重要性，以及法律、法規監督管理的重要性，希望能夠通過良好的宏觀調控制度在遵循市場管理工作的基礎上進行相關工作的執行。

(三)房地產開發需要重視土地資源維護我國房地產工作開展的過程中存在不同的宏觀調控特征，其中非常重要的工作內容還涉及到房地產開發時設計的土地資源維護工作內容。在房地產開發過程中出現的土地資源工作不單單涉及到環境的因素，還存在財政、稅務等眾多內容。

(四)房價調控政策不能脫離經濟法原則市場運作過程中出現的房價調控工作內容，也需要在良好的制度監督下完成，并且不能夠脫離實際的經濟法規則和內容，需要進行相關工作的宏觀調控，具體工作設計到對實際產生的經濟價值進行有償的服務，另外就是在行政法規和制度的內容下進行調節與完善，進而實現對制度的調整。

二、我國房地產宏觀調控行為的經濟法規章制度

(一)房地產宏觀調控需要堅持合法性本質原則需求從整體角度進行觀察，我國的房地產宏觀調控制度存在一定的行為約束，需要在經濟法的基礎下進行相關工作的執行，要求在規章制度監督的條件下完成眾多的工作內容。只有完善相關的工作職能和效果，才能夠合理的進行市場行為的推進和拓展。

(二)房地產宏觀調控需要在經濟決策和法律規制緊密聯系下執行房地產的宏觀調控工作需要在良好的經濟法規和秩序下進行，只有將決策的內容與法律的規則進行融合，才能夠保證相關部門對于房地產行業的宏觀調控需求，也實現對國家法律、法規的進一步完善，以此實現國家權力和制度的進一步執行與完善。構建宏觀的職能體系對于社會的進步具有重要的意義，進而實現政府與行業發展之間的緊密聯系。

(三)脫離經濟法的房地產宏觀調控會導致行政專權一旦房地產的宏觀調控工作出現問題，就會導致實際的經濟法規監督和管理工作出現偏差和缺失，導致社會體系發展的單一性和不規則形。行政專權的局面影響了市場經濟的穩定性，在不符合經濟法范疇的管理制度監督下影響了房地產宏觀調控制度的缺失。

三、經濟法視域下完善我國房地產宏觀調控對策

(一)構建良好的房地產宏觀調控法律體系構建良好的房地產宏觀調控法律監督體系，對于完善房地產行業發展具有重要的影響作用，這一政策的實施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進步與發展的重要體現，也是關注到我國特色社會主義國情發展的基本需求而進行調整的重要工作內容。關注到國家發展的基本情況，以良好的法律監督體系實現對房地產工作體系的進一步鞏固，以此實現對經濟視域下房地產行業的長足發展。

(二)體現經濟法利益觀的房地產市場宏觀調控房地產行業在發展的過程中受到了市場經濟的宏觀調控，這一政策的實施實現了經濟法的利益觀念完善，也體現出經濟法視野發展下的社會需求，對于完善我國的基本經濟制度和宏觀調控工作具有良好的影響力。

(三)以制度創新促進房地產市場調控成效革新房地產行業在市場經濟發展中的宏觀局面，需要以良好的制度進行管理和控制，實現全面的制度監督是完善整體市場經濟發展環境在重要措施和發展對策。體現出宏觀調控對于我國國民經濟權益上的保護，才能夠滿足社會不斷發展和完善的重要目標。

(四)以科學的市場調節手段實現最大程度的公眾利益以科學的方式進行市場經濟的調節，才是滿足社會發展重要需求的關鍵。房地產行業在運營和發展的過程中不斷的遇到新的問題，采取宏觀調控的制度能夠解決行業發展中存在的問題，同時也成為保護社會民眾經濟利益的重要舉措。

四、結論

綜上所述，本次研究通過了解和掌握我國房地產宏觀調控的相關內容，并具體分析其中涉及的特征和內容，希望能夠在掌握相關工作細節的基礎上，積極的與我國經濟法律和法規進行配合，以此實現經濟制度的完善。

［參考文獻］

［1］邱格磊．我國房地產臨時性調控政策的經濟法反思———以“限購令”為視角［J］．福建江夏學院學報，2012，02:72－79．

第2篇：房地產宏觀調控范文

【關鍵詞】 房地產 宏觀調控 困境 房產稅 住房保障

近年來我國房地產業快速發展，房價持續快速上漲。為了穩定房價，保障居民的住房消費能力，促進房地產市場健康發展，中央政府連續出臺了一系列調控政策，但效果不盡如人意。自2010年4月17日“新國十條”以來，各地陸續實施了最嚴厲的調控手段——限購后，有效地抑制了非剛性需求，為房價的下行打開了通道。但放眼長遠，限購帶來的負面影響也不可忽視，它在過濾非剛性需求的同時，必然會大大壓縮房地產的總需求。因此，當前我們應該重新審視限購政策，逐步調整政策的著力點，在對過去的調控政策進行總結、分析的基礎上，尋找未來房地產市場調控的有效途徑。

一、2003年以來房地產調控政策的簡要梳理

1、2003年初—2005年上半年，規范管理階段

2003年2月8日，國土資源部《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》，旨在嚴格控制土地供應總量。2003年6月5日，央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，控制并且規范銀行對房地產企業的貸款以及對個人的房貸。2004年3月30日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，明確商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地供應必須嚴格按規定采用招標拍賣掛牌的方式。

2、2005年下半年—2008年上半年，適度控制階段

2005年3月17日，個人住房貸款利率從即日起再次上調，宣布取消住房貸款優惠利率。2006年5月17日，國務院總理主持召開國務院常務會議，會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施，稱之為“國六條”。2006年5月30日，國土資源部下發了《關于目前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，堅決執行停止別墅類房地產開發項目土地供應的規定。2007年9月27日，央行發出《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，提高了購買非首套住房的首付款比例和貸款利率，以抑制住房需求增長。

3、2008年下半年—2009年底，大力發展階段

2008年12月20日，國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產開發企業積極應對市場變化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房價重拾漲勢，2010年2季度房價同比漲幅達到14%，為1998年以來的最高點。

4、2010年初至今，從嚴調控階段

2010年1月7日，國務院辦公廳發出《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，強調合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求，規定“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，國務院發出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴格施行問責制。2011年1月26日，國務院召開會議，確定了八項政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴制定和執行住房限購措施。2011年7月20日，總理在第164次國務院常務會議上，要求必須堅持房地產調控方向不動搖、調控力度不放松，促進房價合理回歸。

從中央對房地產調控的時間階段上可以看出，我國對于房地產的調控具有多樣性，同時采取了行政政策、財政政策、土地政策以及金融政策對房地產進行調控。每一次新一輪的調控政策都是在嚴密分析當前市場變化的基礎上制定的，根據市場的反應，來決定調控的時機和力度。但縱觀近幾年房地產市場的震蕩發展，雖然宏觀調控政策對市場發展起到了一定的積極作用，但同時也產生了很多負面影響，有些政策甚至成為房地產市場進一步發展的障礙。尤其是自2010年一些城市逐步實行限購政策以來，房地產交易量出現了較大幅度的回落，房價也呈現出穩中有降的趨勢。從表面看來，這種變化是限購政策對市場交易形成的壓制所導致的，符合了當前民眾及政府對房價的期望。但房地產交易的萎縮也可能會帶來整個行業的發展停滯，甚至會影響到眾多的相關行業。因此，為避免整個行業的劇烈波動，需要有效把握調控政策的走向和時機。

二、房地產宏觀調控面臨的困境

1、宏觀調控與地方政府之間的矛盾

從稅收上講，目前正規稅收方面，中央財政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠稅收，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費和融資的現狀。其中，賣地收入成為地方政府籌集資金的一個越來越重要的渠道。雖然土地收入越多，但是房價卻始終沒有辦法從根本上控制下來。從體制上來看，目前中央對地方政府政績的考察過多關注于GDP，而房地產作為一個關聯性與帶動性極強的產業，其發展可以帶動上下游很多產業的共同繁榮，這就足以讓GDP有顯著的提升，而諸多產業發展的同時也增加了居民收入，從而提高了普通居民對住房的需求量，最終帶動了房價快速上揚。房地產規模越大，房價越高，其對GDP的貢獻也就越大。因此，過高的土地價格與地方政府盲目的發展都是推高房價的成因，也是調控房價中最難以克服和解決的問題。

第3篇：房地產宏觀調控范文

學界通說認為，宏觀調控的方式與手段有三：經濟手段、行政手段與法律手段。而對于三者的關系，筆者比較認同楊紫教授的觀點，既在一個法制健全的國家，重要的經濟手段和行政手段一般都會采取法律的形式，以法律為依據，以國家強制力為后盾。以法律為形式的行政手段、經濟手段也就是法律手段。

本此宏觀調控的一大特色在于越來越多的經濟手段替代了以往某些時刻不得不采取的行政手段，“新八條”明確將稅收、金融等經濟手段作為主攻措施，央行、財政部、稅務總局、銀監會也是直接參與進了調控的陣線。這是在宏觀調控的屬性之一――“間接性”在指引下所必然發生的一種調整，“看不見的手”才是宏觀調控的第一選擇。

二、我國的特有的調控手段――“土地政策”與其他手段的配合

我國宏觀調控最富有特色之處是調控手段中土地政策占有很重要的地位，由土地所有制的公有性質決定的運用土地政策參與宏觀調控的獨特優勢，是西方國家所不具備的。我國土地公有制表現為兩種形式，即城市土地國家所有制和農村土地集體所有制。實施土地用途管制、農地嚴格非農化、建設用地統一供應，使政府可以通過調節土地供應總量、土地用途管制等途徑，達到抑制或鼓勵市場需求，有效地引導投資總量和結構，實現調控經濟運行的目標。中國目前正處于工業化中期和城鎮化快速發展時期，土地需求增長迅速，經濟發展面臨土地資源短缺的約束，土地有效供給對經濟發展作用明顯。

在房地產業務的運作中，土地的基礎性地位毫無疑問，所以，要對房地產市場進行宏觀調控，土地政策也相應的擁有不能忽視的使用空間。但是，土地政策并非十全十美，由于中間環節的繁多，它的時滯性比其他調控手段更為嚴重。因此，要想充分利用土地政策又要講求實效必須注意提高預見性并重視其與其他政策的配合使用，主要是與金融政策、稅收政策、價格政策之間的相互配合。

1.與金融政策的配合

決定房地產供應量和供應速度有兩大因素：土地供應狀況和資金供應狀況，對應的就是在調控過程中應強化土地政策和金融政策的配合。

本次調控中個人住房信貸政策部分的核心就是從調控需求入手，引導社會對未來房地產價格形成較合理的預期，抑制投機性需求，保護自營性購房。其傳導過程可以描述為以下兩大途徑： 一方面，由于首付款提高，部分原計劃購房的人會因首付款不足而延遲住房消費、部分投資者和投機者會因首付款增加而減少購房套數會購房面積，從而導致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，貸款成本增加、投資收益降低，投資者和投機者的住房需求會得到抑制。更重要的是，取消優惠利率可以使得部分投機者因預期收益下降而主動放棄投資計劃，住房需求下降無疑有助于控制房價上漲。

另外，本次調控強調嚴肅查處違法違規銷售行為，其中針對的一大現象就是“保租銷售”， 這種銷售方式實質上是房地產行業大規模的非法集資，已經與銷售房產沒有關系了，房產的價格也再不受市場需求的約束，很大一部分風險被轉嫁到了金融機構的身上，給房地產業和金融業都帶來了極大的安全隱患。從維護金融系統穩定的角度出發，這一現象將被切實整頓。

2.與稅收政策的配合

稅收不僅是國家參與社會財富再分配、籌集財政資金的主要渠道，更是國家宏觀調控的重要手段。國家通過稅種、稅率等稅收手段，對社會經濟流向起著導引作用。對哪種產業免征稅或減稅，意味著國家鼓勵該產業，反之則意味著國家抑制或放緩該產業的發展，這是一種非常敏感的經濟杠桿。

“新八條”第五條規定運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。國家稅務總局、財政部、建設部于2005年5月27日發文《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》部署個人住房管業稅問題，物業稅的開征試點工作也正在醞釀之中，種種跡象表明，稅收政策業已成為我國房地產市場宏觀調控的另一不可或缺之手段。

3.與價格政策的配合

在市場經濟條件下，價格主要通過市場而形成。價格隨供求關系的變化而圍繞價值波動。如果價格非因供求原因而過分偏離價值，或因價格壟斷出現暴利，或因任意低價競銷、傾銷而擾亂正常的市場秩序，必然破壞市場機制。作為反映和調節國家價格總水平的價格管理關系也必然的成為了此次宏觀調控的對象。

“新八條”規定加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應，經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價。

第4篇：房地產宏觀調控范文

關鍵詞：房地產；宏觀經濟；發展

我國的房地產是個年輕而新興的產業。經過短暫而迅速的發展，它已經使之成為了我國經濟發展

的支柱產業。宏觀經濟是指:指總量經濟活動，即國民經濟的總體活動。是指整個國民經濟或國民經濟總體及其經濟活動和運行狀態，它呈現出很多特征。當人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網絡來進行時，勢必對我國的房地產經濟產生巨大的沖擊。房地產經濟不像其他經濟具有很多共性特征。它是受制于地域政治、經濟和文化的一個領域，是從屬性的。從社會資產分類角度來看，房屋作為不動產屬于固定資產，我國房地產開發統計也將房地產投資列入固定資產投資的范疇。

1 房地產經濟在我國國民經濟中的作用

發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發展的拉動性十分明顯。房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、搬家公司、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。房地產的消費特別是住房消費是一種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。隨著社會和經濟的不斷發展，我國的城市化建設正處于關鍵時期，房地產業在城市化建設中具有促進作用。首先，通過房地產業可以帶動和加強城市基礎設施建設，對城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信、城市環境、景觀綠化、以及商貿、文化等進行規劃建設，可以大大地提高城市的綜合服務功能；其次，可以改善城市人居環境;第三，推進小城鎮建設。房地產的發展，投資與消費，開啟了國人消費、投資的新理念，提前實現了部分人的汽車加房子夢想。

2 房地產經濟中的非理性的行為

2011中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調控政策繼續升級和深化。然而我國地產市場中仍然存在著的非理：

2.1 房產市場缺乏穩定機制

市場存在的上漲動力，在于這些年里，外部世界不僅從我國大量進口可移動的貿易品，還通過直接投資等方式大量“進口中國的土地和房地產商品，這在一定程度上拉動了房地產商品的價格上漲。中國的房地產市場還是一個發展中的市場，還存在諸多非理。加上國外和國內的一些投機因素使地價和房價充滿了上漲的壓力。通脹預期也使大量資金涌入房地產市場保值升值，使這一稀缺資源充滿了投機性。政府行為及其政策也存在導致商品房價格上漲的誘發因素。市場參與者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的漲勢，直至政府進行調控，然而由于房地產資產商品的特殊性，普通的調控措施具有滯后性或失效性，對抗上漲合力就剩最廉價而又最直接的行政手段。市場缺乏穩定，更是引發投機盛行。

2.2市場中缺乏價格約束作用

空置房的增多并不是說明居民住房已經得到圓滿解決，而只能說明房地產市場上出現了結構性供大于求、有效需求不足的矛盾。而面對如此多的積壓商品房和居高不下的房價，眾多的工薪階層只能望而卻步，畸高的房價與相對低下的消費能力構成了一對難以調和的矛盾，大批潛在消費者由于購買力不足而無法轉為有效的現實消費者，直接導致房地產市場上的供需不平衡，造成房地產資源的大量浪費。不能夠有效滿足人民日益增長的居住需要，也阻礙了房地產市場的發展。

2.3城市化規劃脫離市場化進程

農地與建設用地的成本與收益巨大價差，促使各地城市建設不斷開疆拓土，新區、開發區不斷涌現，GDP偏好、土地財政、政績得到完美的結合。在市場經濟的條件下出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模、范圍和時機的選擇，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然后以優惠條件吸引投資者來投資，美其名曰“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。

2.4政府對自由市場的干預

土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質上是“壟斷權收益”，也就是“權力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現象。現在地產經濟中的“尋租”相當活躍，大有愈演愈烈之勢。在地產經濟中，由于政治體制、權力結構、經營管理方式等原因，創造出了不平等的競爭環境，這樣就有可能給每個環節的直接經營者帶來額外收益。

3 房地產經濟發展的走向

3.1搞好“城市經營”

房地產開發項目有的是短期通過出售直接獲利，有的是長期出租或經營獲利，有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利。很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發拉升GDP。這種簡單的“城市經營”理念不符合科學的發展觀。比如工業廠房、娛樂用房等;有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業或旅游觀光，使城市經濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。

3.2加強住房保障

建立完善經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房等公共保障住房，發展公共住房建設為中低收入群體解決住房問題，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地產市場的穩定器。

3.3 強化政府經濟職能

在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。“因此，在市場經濟條件下，政府有必要加強宏觀調控，借助規劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩定發展是十分必要和必須的。

4 結論

認識房地產，就是要認識它的本質――地域性經濟、行業從屬性、資產的雙重屬性。我國目前正處于城市化的高速發展階段。當房地產在一定的經濟發展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時，一個健康穩定的房地產市場關乎國計民生，對于房地產市場調控的宗旨應是保證市場健康發展，避免過度投機和房價大起大落。

第5篇：房地產宏觀調控范文

一、房地產業宏觀調控立法研究

一方面，房地產市場是一個多級市場，在這個市場上，“即包括土地使用權的出讓（一級市場）以及出讓后的轉讓、抵押、租賃（二級市場），還包括土地使用權出讓（一級市場）后的房地產開發經營（二級市場）以及投入適用的房地產的買賣、抵押和房屋的租賃（三級市場）等”；另一方面，房地產業的生產要素包含了土地、建材等有形要素，也包含了銷售服務、管理等服務要素。這一過程涉及到一系列的交易關系，形成了一個以房地產交易為中心，旁及金融、建材、中介和服務內外兩層的市場結構體系。在這樣一個復雜的市場上，國家對一個環節的調控就會產生牽一發動全身的影響。隨著房地產的商品化程度的提高，政府對房地產業的調控也經歷了從起步到深入再到調整的過程。我國的住房制度改革大致經歷了以下幾個階段：

（1）住房制度改革的啟動階段(1978-1985)。這個階段首次提出了中國將實行住房商品化政策。（2）住房制度改革的深化試點階段(1986-1991)。住房制度改革方面，國務院在總結前期改革經驗教訓的基礎上，于1986年2月專門設立了“住房制度改革領導小組”，并提出了以“提租增資”為中心的改革方案。基本思路是：提高房租、增加工資、變暗貼為明貼、變實物分配為貨幣分配，通過提高租金，促進售房改革，并在煙臺、唐山、常州、蚌埠等中等城市進行，初步獲得成功。（3）住房制度改革的催化促進時期(1992-1993)。政府開始全面介入房地產市場的相關環節，并將培育房地產市場運作的各類要素為工作的重點。同時房地產市場在快速發展的過程中也開始出現結構失衡和過度膨脹的特點。由于政府將工作的重點放在提高房地產的供給方面，忽略了對房地產市場的監督調控和無序炒買炒賣行為的約束，結果使全國的房地產價格出現失控的局面，房價與地價普遍上揚。（4）住房制度改革的結構調整階段(1994-1996)。房地產泡沫的快速膨脹暴露出我國經濟生活中制度性的缺陷和深層次性矛盾。從1993年下半年開始，國家開始了為期三年的治理整頓，商業銀行自營性住房貸款受到了中國人民銀行的全面監管，房地產投機所需的資金來源受到了限制。（5）住房制度市場化階段(1998年-現在)。國務院從1998年下半年開始停止住房的事務分配，轉變為逐步實行住房的分配貨幣化。以此為標志，中國住宅房地產的市場化運作開始正式啟動。

二、政府干預房地產市場的必要性

房地產市場價格的波動，對社會許多領域會產生明顯的波及效應。

第一，商品住房價格波動，對系列商品鏈的價格變化產生重要影響。由于不能對吃、穿、醫療、教育等消費形成任何替代，住房價格高漲容易形成其他生活必需品如糧油價格的比價復歸。我國出現生活必需品價格上漲的現象，一定階段內，一定程度上可以歸結為在住房價格不下降情況下，其他產品的比價復歸。如果由于住房價格高漲導致糧油價格翻番上漲，進而導致國家出現惡性通貨膨脹，后果將不堪設想。

第二，對個人財富變動產生重要影響。房價高漲會對收入分配造成很大影響。表現在城鄉之間，由于現行政策不允許農民對土地做商業開發，只能交給政府，由政府再批發給開發商統一開發，最后銷售給公眾。表現在政府和公眾間，政府得到土地收益，某種程度上形成了政府獲取財富的分配效應。表現在公眾中間，財富占有方面資產收入效應激增。表現在即得利益上面，借助于現行體制下的公共信息的不透明，出現通過權力獲得財富的階層。

第三，對金融和國民經濟的穩定和安全產生重要影響。房地產金融安全問題在美國的次貸危機中得以暴露。房地產業是最典型的資金密集型行業，沒有金融的支持，也就沒有房地產的發展。房地產業的房子為金融發展和創新提供了廣闊的空間，但是，房地產業的發展，也給金融業的發展和創新提高了廣闊的空間，但是，房地產業的房子，也給金融業的發展造成潛在的危險。銀行不注意防范房地產貸款中的風險，放松貸款標準，過度發放個人按揭貸款和房地產企業開發貸款，就有可能催生房地產泡沫或放大泡沫。泡沫的破滅，通過危及銀行的貸款安全乃至金融安全，從而影響經濟穩定、社會穩定，甚至是政治穩定。

第四，對經濟結構的合理構成產生重要影響。現在房地產開發贏利模式的資本吸引力非常大。資本的不合理流向，降低了對自主創新的經營實體的投入；各種投機行為，抑制了制造業等產業合理發展。同時，房地產投機的結果，導致地價、房租大幅度上漲，造成其他產業的成本上升，從而降低國家在其他產業方面的競爭力。

因此，房地產市場的調控，不僅對房地產經濟有序發展有著積極的意義，而且對宏觀經濟健康發展、經濟安全、社會公平、經濟和社會穩定都有著重要的意義。

三、政府宏觀調控的不可訴性分析

鄧正來老師認為，中國市民社會與國家應當是良性的結構性互動關系。一方面要保持市民社會和政治國家的相對獨立性。因此，在房地產中，我們要強調市場自身的運行，一種相對獨立于國家的狀態。另一方面，市民社會和政治國家是相互影響、相互滲透的。對市民社會來說，要確定國家干預的具體方式、內容和限度，同樣，對于國家來說，要為市民社會的獨立性確定一個合理的限度。這正如恩格斯所指出的：“國家權力對于經濟發展的反作用可以有三種：它可以沿著同一方向起作用，在這種情況下就會發展得比較快；它可以沿著相反方向起作用，在這種情況下像現在每個大民族的情況那樣，它經過一定的時期都要崩潰；或者是它可以阻止經濟發展沿著既定的方向走，而給它規定另外的方向——這種情況歸根到底還是歸結為前兩種情況種的一種。但是很明顯，在第二和第三種情況下，政治權力能給經濟發展造成巨大的損害，并造成大量的人力和物力的浪費。”正因為政府的行為具有負面效果，所以，當其行為對社會公共利益造成損害時，我們要求有有效的救濟手段來對這種損害進行預防或者說使這種損害發生在盡可能小的范圍內。訴訟手段是解決糾紛的有效手段，但是由于宏觀調控的政策性與法律行并存，使之具有自己獨特的特性，因此，筆者認為，政府的宏觀調控具有不可訴性，不可能通過訴訟途徑來救濟權利。

據統計，自2003年以來開展的新一輪房地產宏觀調控，國務院和中央部委、直屬機構了大約三十個文件。這些文件，從《立法法》等法律的規定看絕大多數文件并不具備行政法規和部門規章的法定形式。其中包括對房地產行業影響極其巨大的“國六條”和“九部委意見”。但是，其內容很多都違反了《行政許可法》、《行政處罰法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《擔保法》等法律的強制性規范。宏觀調控行為的對象是不特定的多數人，它涉及的都是國家的重大公共利益，若其不合法、不合理將會侵害多數人的普遍的、不特定的利益，所以，需要加強對政府宏觀調控行為的監督以及限制其權力依法行使。權力違法行使，就應當承擔法律責任，對公眾造成損害就應當給予賠償或補償。但是，宏觀調控行為是一種國家行為且很多是抽象性的法律、行政法規和規章。基于國家行為和抽象行政行為不可訴的特征，我認為，房地產中的宏觀調控也是不可訴的。

首先，缺乏合適的原告和被告。一種行為是否可訴，一方面要求當事人與案件有直接的利害關系，這種關系是個人和特定的，不是全社會共同的關系；另一方面，要求有具體的原告和被告。而宏觀調控行為是典型的以不特定人為對象的國家行為，且其涉及的都是國家和社會的公共利益，而在當前中國司法現狀下，我國是不承認公益訴訟的。王名揚老師在《美國行政法》中說“如果損害的范圍很廣，包括全體公民在內，沒有一個人比其他人受到更多的損害，大家在損害面前平等，這是一種不可分化的抽象的損害。抽象的損害不對任何人產生資格，例如美國在越南進行戰爭，行政當局不采取措施制止通貨膨脹，全體美國人民受到損失，任何人不能因此取得資格。”

其次，缺乏合適的管轄法院。如果宏觀調控行為可訴，那么，管轄的法院確定被告時，應該是政府，而且是中央政府。如果從這點出發，按照我國現在的四級法院設置，無論哪級法院都沒有管轄權，是無法啟動司法程序的。

四、建立和完善宏觀調控的法律責任機制，確保政府依法調控

政府是促進經濟發展的根本動力，但是也可能阻礙經濟的發展。正如前面所述，政府的宏觀調控不可訴，但是，這并不意味著宏觀調控權可以任意行使而不受約束。法的可訴性不等于可救濟性，有權利必有救濟，沒有救濟的權利就不是真正的權利。因此，我們要積極探究權利救濟的多種方式。

首先，要設立各種監督機制。（1）可以采用復議的方式。復議機關對明顯不合理的宏觀調控行為可以宣布無效或者事后補救；對違法的宏觀調控行為予以撤銷,使其不發生效力,或消滅已發生的法律效力。通過建立宏觀調控復議制度，為權利主體提供一條救濟道路，有利于約束政府權力依法行使。（2）也可以設立宏觀調控決策聽證制度，對于不符合社會整體利益或者有損市場機制的政府決策予以制止。

第6篇：房地產宏觀調控范文

【關鍵詞】房地產；宏觀調控；長效機制；構建

我國政府關于房地產調控的政策文件多如牛毛，但是能夠起到實際作用的完善的理念和措施卻沒有真正建立起來。我們調控的思路局限于一個“限”字，比如說：限貸、限購或者限價。這些政策手段，都是在強化政府的權力，而減弱了市場經濟配置資源的天然作用。在這種情況下，“看得見的手”的作用被過分強化，“看不見的手”的作用則被大幅度弱化。政策只是短期的、即時的決策，解決不了長遠的問題；長效機制是制度建設，是保證行業長期健康穩定發展的關鍵。長效機制是應該能夠管上幾十年甚至上百年的。由此可見，房地產宏觀調控長效機制的構建迫在眉睫。

1 目前我國房地產宏觀調控的成效與存在問題

在市場經濟條件下，政府與市場，是兩種配置資源和協調社會經濟活動的主要機制或制度安排。對于房地產市場存在的問題，需要政府正確把握與市場的關系，根據房地產業和房地產市場的規律和特點，正確行使社會經濟管理的職能，運用宏觀調控手段，適時對房地產市場進行宏觀調控。

1.1 房地產十年調控取得的成效

十多年來，房地產宏觀調控取得的積極成效十分明顯。反應宏觀調控效果的一個重要表現就是房地產的投資性需求得到了明顯遏制，居民們不再熱衷于通過購買多套房產來進行投資，而是通過股票、期貨及黃金等多元化渠道進行投資，這樣既分散了個人投資的風險，又有利于從整體上緩解房價的上漲。還有一個比較重要的效果就是部分城市房價飛漲的狀況已經有所改觀。2014年12月，全國房價前100名的城市中有29個城市的房價是上漲的，另外71個城市的房價是下降的，其中降幅最大的溫州達到4.48%。

1.2 房地產宏觀調控需要改進的方面

房地產十年調控控在我國取得了初步的成效，但仍然存在許多需要改進的方面。首先，在每一輪宏觀調控后，房地產市場先是按政策預期的方向變化，但一段時間后，新的問題又隨之而來。因為采取的是相機抉擇的政策手段，這樣的措施一般都具有時滯性，尤其是非行政手段的市場性調控，它的效果是不能立竿見影的。在運行了一定的時間之后，當效果剛剛顯現，國家又出臺了新的政策措施。這就導致了居民心理預期隨著國家政策的變動而不斷變動，缺乏穩定性，進而市場動蕩也是不可避免的。

其次，我國房地產市場調控中占據主導地位的是行政手段，反觀其效果卻差強人意。如何從根本上采取措施，讓房價回歸理性，回歸到絕大多數居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏觀調控手段顯然很難達到這一目的，尤其是在北、上、廣、深這樣的一線大城市。2015年5月，這四大城市房價再次上漲，樓市呈現回暖跡象。

最后，影響房地產調控成效高低的一個重要問題就是中央與地方的利益博弈，這個問題解決起來十分困難。中央政府為了突出其執政的效果，堅持把穩定房價作為第一要務，希望大部分老百姓能買得起房；而地方政府則把房地產當作經濟問題，因為房地產行業在其財政收入中占有非常重要的地位，所以房地產價格大幅度下跌對地方政府是非常不利的。這種中央與地方利益的矛盾，導致中央政府許多調控政策得不到地方政府的支持，房地產調控經常變成“空調”，效果不是很理想。

2 構建房地產宏觀調控長效機制的重要意義

2.1 構建房地產宏觀調控長效機制是經濟穩定發展的必然要求

房地產業是國民經濟的支柱產業，在經濟發展中占有重要位置。房地產業是關聯度非常高的產業，該產業的騰飛在一定程度上可以促進我國國民經濟的高速增長。但房價過高，甚至形成過度的資產泡沫，就不利于社會資源的合理配置，如果泡沫破裂，必將對國民經濟造成重大沖擊。從這個程度上來說，國家實施宏觀調控政策非常必要，而且對房地產業的宏觀調控政策不能是臨時性的安撫政策，需要一個長效機制來作為保障。

2.2 房地產市場的失靈現象迫切需要宏觀調控長效機制的構建

目前，我國市場經濟的發展和市場運行還不夠規范，市場失靈現象和國外相比更為突出。此外，房地產行業是我國腐敗的高發區，也是政府大量尋租行為產生的高發區。政府的這種低效和腐敗行為必須要靠一個長效機制來解決，只有把有形的手和無形的手結合起來，才能更好地實現房地產資源的最優配置。

3 構建房地產宏觀調控長效機制的政策建議

3.1 重視房地產市場法律機制構建

房地產宏觀調控的基礎在于立法，國家應該把涉及房地產改革的方方面面都通過法律的形式固定下來。因此，必須將房產稅試點與全面實行、不動產登記制度、土地制度改革以及保障性住房建設等與房地產市場發展密切相關的事項納入國家的規劃與法律體系當中，從根本上保障房地產市場的發展能夠有法可依，這也符合我國當前依法治國的策略和思想。

3.2 促進房地產市場稅收機制構建

在構建房地產稅收機制方面，應該從中國的實際國情出發，因地制宜、因人而異。具體來說，可以根據社會中的不同群體，分層次來進行征稅。有些人擁有多套住房、占據了大量資源，更有甚者利用這些多占的資源謀取了巨額暴利，對于這些人國家就應該多征稅。而對于那些辛辛苦苦積攢多年卻僅僅購買供居住的第一套房子的普通老百姓，就應該少征稅，在稅收上給予政策的優惠支持。有了完善的稅收體系，還要在征收階段采取有力措施，堵塞稅收漏洞，達到稅負公平。

3.3 確保房地產市場保障機制構建

在房地產市場調控的過程中，兩條腿走路是十分必要的。所謂兩條腿指的就是商品房體系和保障房體系。商品房體系是以市場為主體，政府根據房地產市場的熱度審時度勢，做出適當的調控即可，可以說是“看不見的手”在發揮主導作用。而保障房體系是以政府為核心，同時有機構和企業的參與，可以說是“看得見的手”在起主導作用。

3.4 加強房地產市場金融機制構建

金融機制對于房地產市場的調節相當有效，我國已充分認識到這一點。目前中國的住房金融制度既實行了住房抵押貸款制度，還主要學習了新加坡的住房公積金制度。下一步，我國還要以中央政府的名義建立住房儲蓄制度。這樣就可以三條腿走路構，逐漸形成完善的多元化的房地產金融體系。同時，我們還要進一步細化分類，采取靈活多樣的居民住房信貸政策。

在房地產市場發展的過程中，政府宏觀調控必不可少，而未來我國更應該注重房地產宏觀調控長效機制的建立和運行，以便促進房地產市場的長期有序健康發展。

【參考文獻】

[1]張泓銘.房地產“十年調控”如何評價[J].上海房地產，2014（01）：20-21.

第7篇：房地產宏觀調控范文

關鍵詞：房地產；宏觀調控；信貸風險

中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A

1 我國房地產信貸狀況

2010年以來，政府不斷出來推出一系列調控房價的政策，“國八條”、“國六條”“、國十五條”的相繼頒布嚴格限制了房地產貸款條件。從土地來看，采取加大對閑置土地的查處及懲罰力度，從資格審查方面來看，嚴厲打擊炒房投機行為，從稅收來看，針對不同購房者實行差別稅收，從保障住房來看，增加財政的保障房建設投入，鼓勵保障性住房建設。根據國家統計局關于房地產開發資金來源統計數據，2010年房

地產企業開發資金總量72494億元，同比增長25.4%。在我國市場經濟尚不完善的背景下，企業債券、商業票據等直接融資渠道較為缺乏而且門檻較高。資金高度集中于商業銀行，使得房地產的市場風險轉嫁為商業銀行的信貸風險。這不僅加大了商業銀行的經營難度，而且還使其面臨著巨大的潛在風險，銀行資產質量開始受到威脅[1-2]。

2 房地產未來發展趨勢判斷

2.1 調控對房地產市場運行的影響

由于年初國家房地產調控政策主要針對直轄市、計劃單列市、省會城市等一線城市投資和投機性購房需求，調查顯示：居民購房積極性下降，觀望情緒有所抬頭，住房成交量月度間波動增大，二手房成交相對低迷，商品住房成交均價漲幅相對趨緩等方面。

2.2房地產市場未來發展趨勢判斷

隨著國家調控政策逐步落實，房價仍將保持繼續上漲勢頭，供需雙方交易行為更加理性，房地產市場秩序趨于穩定。“十二五”和今后一定時期我國經濟發展模式加快由外需向內需轉型，而城市化是經濟社會轉型根本方向，城鎮人口加快增長，將為房地產市場發展提供廣闊空間，將繼續推動房地產市場發展。目前，宏觀調控已取得階段性成果，2011年9月份全國70個大中城市中商品房價格環比下降的城市有17個，持平的有29個，上漲的城市中漲幅均未超過0.3%；同時，價格同比漲幅回落的城市高達59個，較8月份增加19個。全國70個指標城市的房地產價格明顯出現了數據上的拐點。

2.3房地產銷售及價格變化情況

2005年以來，盡管商品房銷售快速增長，新竣商品房空置面積也不斷增加，空置率（增量市場空置率）有上升趨勢。近幾年河南駐馬店市2005年以來商品房空置率呈快速上升趨勢，2005年銷售形勢是最好的一年，空置率只有0.73％，2006年、2007年猛增到19.01％、38.32%，2010年達到42.99%。

3 新形勢下房地產信貸面臨的潛在風險

3.1政策累計效應對改善性住房需求產生較大影響

基層金融部門住房按揭貸款實行利率優惠積極性下降，2010年10月以來央行連續五次上調基準利率，政策調控前后住房按揭貸款利率提高幅度較大。以5年期貸款為例，2010年10月加息前基準利率5.94%，七折優惠后只有4.16%，五次加息后，5年期貸款基準利率7.05%，如果上浮10%，高達7.76%，調控前后房貸利率升幅高達86.5%[3]。

3.2調控政策有效實施的基礎不夠穩固

國務院新一輪調控政策，雖然進一步強化了限購、限貸等行政性調控手段，但在土地出讓體制未發生根本變化，地價、主要建筑材料價格及民工工資總體上漲的情況下，房價上漲壓力仍然較大，短期調控效果長期保持基礎不牢，投資和交易都存在反彈可能。新一輪調控政策實施后，雖然房價漲幅相對趨緩，但上漲數額相對較大，普通城鎮居民承受能力有限，房地產市場秩序長期穩定面臨著許多潛在風險。

3.3 房地產開發企業對商行貸款依賴程度較高

由于一些房地產開發企業規模普遍較小，自身實力較弱，向商業銀行申請開發貸款成為籌集開發資金的第一選項，銀行不能滿足其資金需求時，就通過民間借貸等方式籌集高成本資金。目前，房地產開發企業銀行貸款占比在20-30%之間，另外由于在房地產開發企業的自籌資金中，又有相當一部分是由個人住房貸款形成的，由此來看房地產開發企業的資金30%以上來最終來源于商業銀行。

3.4房地產融資市場發展不完善導致的市場風險

目前，我國房地產企業的融資渠道單一，債券融資、上市融資和信托基金等直接融資都存在較嚴格的準入門檻，金融工具創新不足。據估計，房地產開發過程中使用的銀行貸款資金比重高達55%以上。由于我國房地產金融市場尚不完善，商業銀行巨額的房地產貸款很難通過資產證券化到二級市場上流通轉讓，風險難以分散致使房地產貸款風險過度集中，商業銀行面臨較大的市場風險。

3.5商業銀行內部機制不完善帶來的信貸管理風險

商業銀行內部缺乏專業的資產評估人才，再者，項目評估缺乏有效的監督、責任追究機制，商業銀行難以把握其執業能力，更無法監督和追求其責任。貸后風險管理不到位。由于我國尚未建立一套較為完善的個人信用評級體系，個人消費信用制度滯后，消費者財產狀況不透明。

4防范化解房地產信貸風險的對策建議

4.1 加強社會信用環境和信用制度建設

大力加強社會信用觀念建設。維護良好的經濟、金融環境，要加強信用評價機制建設。政府應負責牽頭，組建公信的信用評價機構，為房地產金融的更好開展提供有力支持，并通過制定完善的法律法規，完善信用制度[4]。

4.2 強化信貸風險管理

加強對開發商和合作樓盤項目的審查與管理，開發項目必須“四證”齊全，加強項目的后續管理，對項目工程進度、資金使用情況、銷售情況等進行動態監控。

4.3 健全、完善房地產信貸的法律體系

市場經濟是法制經濟，制定和完善與房地產信貸有關的法律法規是規范金融秩序，防范和減少房地產金融風險的保障。

5 結論

認識房地產，就是要認識它的本質――地域性經濟、行業從屬性、資產的雙重屬性。我國目前正處于城市化的高速發展階段。當房地產在一定的經濟發展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時，一個健康穩定的房地產市場關乎國計民生，對于房地產市場調控的宗旨應是保證市場健康發展，避免過度投機和房價大起大落。

參考文獻

[1]董明明.目前房地產信貸風險的成因與對策[J].商業文化,2011,(3).

[2]邱磊.我國商業銀行房地產信貸風險分析[J].中國商界,2008,(2).

第8篇：房地產宏觀調控范文

【關鍵詞】房地產；宏觀調控；土地財政；房產稅

一、我國房地產宏觀政策調控政策體系簡介

我國房地產宏觀調控目標主要有兩個：一是經濟增長目標；二是社會公平穩定目標。調控政策主要包括經濟政策、行政政策及一些宣傳引導手段。通過經濟政策（主要是貨幣、財政政策等）進行調節，以行政政策（主要是規劃、計劃等）進行管理和指導，同時配合信息宣傳活動進行引導，以實現對房地產業的政策調節。經濟政策和行政政策各具特色，相互聯系，相互補充，共同構成了我國房地產宏觀經濟調控政策體系，如圖1所示。

在我國房地產宏觀調控政策中，經濟政策主要包括貨幣政策、財政政策和土地政策。經濟政策主要是通過影響房地產市場的供求進而調控房地產價格的。供求關系決定價格是市場的基本規律，房地產市場在運行中也必然受到這一市場規律的支配。政府可以通過調節一些經濟參數，如價格、稅收、利率、折舊率等影響企業的投資和消費者的需求，達到調控目標。行政政策的作用路徑不同于經濟政策，其主要是針對開發商施加影響，不適用于一般消費者。主要可以通過限制直接限制房價的方式，限制房產結構等方式調控房地產市場。現階段我國政府主要采取經濟政策調控，一般只有當房地產業發展影響我國國民經濟正常發展時，才會采取行政政策手段。

二、我國現階段房地產調控政策遇到的困境分析

近幾年來，我國出臺了一系列房地產宏觀調控，但效果不容樂觀。

可以看出，今年來我國房地產價格依然以強勁的勢頭持續走高，房價漲幅也隨調控政策起伏不定，很多調控政策的實施都只是起到暫時抑制房價的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個方面。

1.隨著我國城市化進程的發展，土地資源愈發緊缺。這對城市建設用地提出了艱巨的挑戰。我國地少人多，房地產開發用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數大，隨著城鎮化進程的加快，本就捉襟見肘的土地供應將更為緊張。這種情況導致土地價格大幅上漲，繼而導致房價持續攀高。

2.我國經濟發展對房地產業過度依賴。長期以來，我國房地產業被設計成國民經濟的支柱性產業，導致了我國經濟對房地產的過度依賴。我國現行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財政收入。因此，房地產業為地方政府創造了巨大的經濟業績和財政收入。2012年前11個月，我國130個主要城市土地市場總土地出讓金額達1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財政總收入可能會比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產宏觀調控最大利益受損方，因此地方政府在實施調控政策時的積極性不強，執行力度不大，這對調控效果產生很大影響。在經濟增長和社會公平穩定雙重目標追求下，政府往往更注重經濟增長，其結果必然造成地產市場的持續升溫和房價的不斷推高。

3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產業稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總人口20%，但他們占收入或消費的份額卻只有4.7%，然而占總人口20%的最富裕人口所占收入或消費的份額卻高達50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經濟實力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺的房地產調控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經濟起點提高。對于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關系，而對于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對其構成了巨大的經濟壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導致更多的人買不起房。變相的給了少數富人買更多房子的機會。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價的政策就更收效甚微了。價格由供求關系決定，當前房地產市場需求遠遠大于供給。此時征收交易稅對對抑制房價毫無影響，市場的力量會導致賣方完全稅收轉嫁給下家。這樣，相當于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進一步促使了我國居民收入差距的擴大。

4.部分房地產宏觀調控政策產生了很大負面影響。部分房地產宏觀調控政策未根據我國房地產市場現狀設計，產生了很大負面影響。一些房地產調控政策設計初衷是為了抑制“投機型需求”，但忽視了政策對房地產供給的巨大負面作用。例如在房地產宏觀調控中，房地產行業向金融機構貸款被限制，這大大阻礙了房地產供應商的發展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產按揭貸款的發放，這導致2011年因缺少資金而破產退市的房地產公司多達6000多家。近幾年來我國房價上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產市場供應不能繼續增加，房地產市場的剛性需求仍將是住房價格的最有力支撐。人們對未來房地產供應緊缺的預期將不會變化，房價上漲壓力依然很大。

此外，房地產市場本應該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產業達到規模效率，又可以使其性價比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調一些控政策的實施，導致房地產市場洗盤嚴重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產開發商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產市場的資源壟斷。

三、我國當前房地產業宏觀調控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規劃，提高土地配置效率。世界上有很多發達國家都有像中國現階段一樣去依靠土地財政，千方百計地去抬高地價賺取更多的土地出讓金去創造經濟業績和財政收入。但國外主要通過對存量土地征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入。國外中央政府限制地方政府對土地的處置權，土地出讓由政府統籌規劃，這樣既能大大降低地方政府對土地財政的依賴性，又能在一定程度上保護耕地，使地方政府轉向追求傳統的工業和農業經濟的可持續發展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業稅、房產稅，還能增加房地產“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。因此，我國房地產業可以借鑒新加坡、德國經驗，合理規劃房地產用地，以開發中小戶型為主，著更集約的原則來進行房地產開發，提高土地的配置效率，堅持走資源節約型道路，滿足人民群眾安居樂業的需要。

2.逐步改革地方政府績效評估體系。重視對社會公平目標的追求，建立更科學的績效評估體系。同時，實施對地方政府的房地產調控的問責制把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設等內容納入經濟社會發展工作的目標責任制，切實強化對地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產宏觀調控政策落到實處。

3.加快對現有稅制的改革，設計更合理的房地產業稅制。房地產稅的設計應當以抑制房地產市場的投資性需求為主要目標。對于我國當前的房地產市場來說，征收房產稅是一種長期有效的調控手段。房產稅的開征能大大增加以投資為目的消費者的稅收負擔，從而有效的抑制投機性需求。這種調控方式可以長期留存，并通過稅率的調整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區開展征收房地產稅的試點工作，且已取得了初步成效，當然也發現了一些問題。因此，要總結經驗，對房產稅征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估一些列問題，組織專家學者進一步探討并進行科學的評定，逐步去完善房地產稅制度。

此外，還應建立健全房地產業相關的行政法律法規，切實保障房地產宏觀調控政策的實施。并通過信息宣傳，輿論引導等手段使政府房地產宏觀調控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻

[1]金海燕.我國房地產宏觀調控政策運行過程研究.哈爾濱工業大學博士論文.2008（9）

[2]王兵.關于當前房地產宏觀調控政策的思考[J].科技信息（科學教研）.2007（15）

[3]余凱.中國房地產宏觀調控的難點問題和對策研究[J].經濟研究導刊.2013（4）

[4]周中元.國外房地產宏觀調控政策借鑒與啟示[J].特區經濟.2007（1）

第9篇：房地產宏觀調控范文

【關鍵詞】宏觀調控；房地產；營銷策略

一、宏觀調控對房地產市場的影響

（一）加速行業優勝劣汰

對于房地產行業來說，對于現金的依賴要比其他行業嚴重，其資金的主要來源是銀行，銀行利率的變化會使得房地產商的融資成本相應的增加，導致其生存壓力不斷加大。國家實施宏觀調控，很多投機性的開發商便逐漸推入市場，促進行業的優勝劣汰。

（二）增加了行業競爭公平性

國家宏觀調控使我國的房地產市場競爭變得更加公平。國家實施土地招標、拍標等政策，導致房地產開方法所獲取的土地價格以及獲取方式都公開化、透明化。對于房地產開發商來說，用競標的辦法獲取土地，減少了其獲取暴利的偶然性，很好的促進了整個行業的利潤水平正常化，相應的減少了個別開發商為了追求暴利導致的投資過度化現象。

二、宏觀調控背景下房地產營銷面臨的問題

（一）營銷觀念落后

在房地產需求比較旺盛的時候，對于房地產開發商來說，以產品為主的自我觀念比較強烈，缺少長期利益訴求，沒有很好的保證客戶的滿意程度，營銷觀念缺乏以客戶需求為導向的房產營銷觀念，還停留在“營銷就是單純的銷售”的認識程度。很多開發企業片面的強調所謂的“賣樓”，沒有進行營銷觀念的創新。在房產營銷的時候也沒有體現產品帶給公眾人性化的建筑空間和個性化的生活方式。

（二）缺少營銷規劃

很多房地產開發商在進行項目運作的時候，缺少相應的營銷規劃，在自我主觀意識的驅使下進行產品市場定位。營銷策劃機構一般是被動的介入到后期促銷中去，制定的營銷規劃盲目參照一些成功的營銷案例，沒有結合自身實際，也沒有認真調查消費者的真實需求，缺少對消費者的購買心理分析。一部分開發商在房產銷售商還停留在傳統的產品階段，沒有很好的掌握競爭對手的營銷狀態，對自身的營銷優勢和營銷經驗缺少系統的分析。

（三）營銷模式不能適應市場需求

1、營銷缺乏品牌意識

品牌是一個企業做大做強的標志，也是企業實力和信譽、服務的重要體現。房地產品牌包括企業品牌和產品品牌，是企業在消費者心中的形象代表，是為了更好的區分不同企業的不同產品。但是，在很多房產營銷過程中，缺少相應的品牌意識，沒有意識到品牌效應帶給房地產企業的是比較高的附加值，根本沒有真正的把品牌戰略落實到企業房產營銷中去。

2、營銷缺乏有效的溝通渠道和平臺

當前很多房地產營銷都是依靠銷售人員的推銷以及廣告，這些都是勸說手段。媒體喜歡房地產開發商，因為這個行業喜歡大肆的廣告。他們認為廣告做的越響亮，樓盤銷售的就越好。事實上，這些猛烈的廣告攻勢未必能起到很好的效果，而且還增加了成本。開發商喜歡根據具體的資金回收狀況來確定費用的具體投入，營銷缺乏有效的溝通渠道和平臺。

三、宏觀調控背景下房地產的營銷策略

（一）轉變營銷觀念

1、重新定位消費者

最近幾年，很多品質優良、戶型結構比較合理，價格適中的低端房地產的人氣比較旺盛，銷售勢頭比較良好，而很多設計比較講究，裝修比較豪華，造價比較高的一些寫字樓和別墅，在廣告上冠以“歐陸風格”、“住宅新理念”等，銷售的勢頭卻不是特別好。因此，準確的進行市場定位顯得非常重要。在進行市場定位的時候，要認真把握幾個方面的原則：第一，當前市場規模要足夠大，還要有比較好的發展空間；第二，目標市場競爭還不是特別激烈；第三，企業要有能力，也要有條件進入選定的目標市場。

2、建立新型營銷觀念

房地產企業在進行產品營銷的時候，要重新建立新型營銷觀念，結合樓盤的實際狀況制定營銷模式。隨著房地產市場的不斷細化，消費者的需求也出現了多樣化的趨勢，不管哪一種建筑風格都很難單獨占領市場。因此，房地產企業可以創新營銷觀念，樹立全程營銷觀意識，以消費者為中心，制定差異化的營銷模式，這樣才能更好的吸引顧客的眼球，擴展市場占有率，甚至可以適當的增加產品的深度，促使產品占領市場，

（二）提升營銷規劃的水平和實效

1、完善營銷策劃的質量考評標準和體系

國家實施宏觀調控的主要目的就是讓房地產市場變得更加公平、合理，這就意味著房地產行業的競爭會越來越激烈，營銷策劃對于房地產企業的發展意義重大。要把營銷規劃水平的評價下放到各個項目公司，根據出臺的相關標準進行測評。因為具體的項目公司跟消費者更接近，能夠更準備的理解和把握消費者，提高營銷策劃的效果。

2、解決策劃思想和設計方案之間的偏差

由于涉及單位跟策劃單位在溝通的時候存在問題，加上項目申報的時限，很難有效的貫徹策劃思想。這就需要讓建筑設計單位提前參與到房地產的營銷策劃中去，延伸營銷策劃，把策劃的時間提早到創意期，這樣才能實現營銷策劃跟創意的完美結合。

（三）轉變營銷模式，逐步滿足市場需求

1、加強品牌管理，實行品牌營銷

信譽是一個品牌的重要核心，也是企業給于消費者吃的一顆定心丸，是企業贏得消費者滿意的重要表現。房地產企業樹立了品牌之后，其信譽度可以逐漸放大，從一個樓盤到一組樓盤，從一個品牌到一系列品牌，之后擴大到企業形象，進而放大企業的經濟效益，結合開發商的短期利益跟長期利益，實現利潤最大化。就當前情況來看，新樓盤的推出速度比較快，而且很多個性化、特色化、設計新穎、配套設施齊全的樓盤逐漸呈現在公眾面前，那些注重品牌塑造的樓盤必然會引發新的行情。建立品牌，是一個樓盤質量的象征，通過品牌營銷，能夠提高樓盤的銷售業績。在人們對住宅質量提高要求的今天，提高住宅質量對于開發商來說非常重要。越來越多的開發商開始認識到品牌這個無形資產的重要性，開始把品牌意識逐漸提高到品牌行為的高度，開始展開品牌銷售策略，加強品牌管理，從樓盤的策劃到包裝一直到市場推廣到后期的物業管理，都要投入到品牌營銷意識。

2、積極開展網絡營銷和體驗營銷

隨著電子商務的快速發展，網絡營銷是其重要的組成部分，是傳統營銷跟互聯網技術結合在一起的產物。網絡為企業很客戶之間搭建了一個交流的平臺，而且這個平臺的信息鋪蓋面比較廣，傳播的速度非常快，不會受到空間和時間的限制。房地產企業通過網絡能夠快速的跟客戶進行對話，及時、方便的了解用戶的需求。對于房地產企業來說，要積極的利用網絡進行房產交易和管理。體驗營銷就是從消費者的情感、行動等方面重新設計經營模式，通過創造和出售體驗讓消費者在整個過程中留下深刻的印象。房地產開發商要有意識的用體驗的心態去設計和建造樓房，提供一種愉快的體驗產品，提高客戶滿意度。

結論

綜上所述，隨著社會經濟的不斷發展，我國房地產行業也進入了一個快速發展的階段，人們的消費理念也在改變，開始進入服務營銷時代。對于房地產起來來說，面對宏觀調控這個大的社會背景，要認真研究新時期房地產營銷所面臨的問題，積極轉變營銷觀念和營銷模式，進一步滿足市場需求，是企業在競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1]陳柳欽.房地產營銷進入品質時代[J].中國房地產金融，2012（06）.