小區物業管理方案精選(九篇)
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第1篇：小區物業管理方案范文
社區居民小區由于人員聚集，建筑也比較集中，用火用電比較頻繁，所以火災時有發生，正嚴重威脅著居民的人身安全和財產安全，社區居民的消防安全問題也因此逐漸被人們所關注。隨著城市化建設的不斷發展，對于社區物業管理水平的要求也越來越過。人們在享受良好的生活環境時，也對物業的服務提出了一定的要求。現在大多數社區物業管理工作中，對于消防安全的管理沒有引起足夠的重視，這使得社區消防建設落后，缺少必要的消防措施，沒有完善的消防制度。在發生火情時，難以及時的進行處理。不但會造成非常嚴重的危害，也會讓居民的安全生活變得缺少必要的保障。因此，社區物業要對消防安全進行全面升級，將消防建設重視起來，盡可能消除安全隱患，保證居民的安全。
二、社區物業消防安全管理的重要意義
城市化發展使得大量的建筑過于集中，其中社區居民住房占了很大的比例。社區越來越多越多，居民住房越來越集中。為了滿足社區居民的各種需要，也有大量的其他設施進入社區，所以社區成為了一個建筑高度集中的區域。除了建筑集中，社區也聚集了大量的居民。人口密集區域一旦發生火情，后果將十分嚴重。社區物業是社區管理的關鍵機構，要提高社區的消防安全，首先要從物業管理做起，提高社區物業消防安全管理水平，這樣才能切實保證居民的安全居住。同時，社區物業嚴抓實干消防安全管理工作。一方面，預防火災，并對消防設施和消防制度進行管理，避免火災發生；另一方面，在發生火情時，也能第一時間做出合理的處理，盡可能將火災帶來的危害降到最低。
三、物業消防安全管理的問題所在
目前，社區消防安全是一個值得關注的問題。雖然社會各界都在強調，但是物業消防安全管理仍然存在漏洞。下面就對物業消防管理存在的具體問題進行了分析：
1.物業管理部門沒有一個安全消防環境
現在社區物業管理公司，在進行社區建設的時候，房屋的建筑單位缺少一個有效地溝通。在消防安全設施的建設上沒有達成一個共識，導致物業管理部門對房屋的消防措施和使用情況了解不全面。這在物業的管理工作中，十分影響消防安全的管理。物業對于消防器材等設施的情況不能進行全面的排查，有問題也不能及時找到原因，使得消防安全管理缺少具體的管理內容。
2.物業在消防安全管理中責任心不強
大多數社區物業公司，將更多的精力放在社區設施的建設和其他服務的提升上面，對于消防安全管理工作的責任不夠明確，也缺少相關的責任制度，使得社區居民想要反應問題，卻沒有相關的負責人處理。
四、加強社區物業消防安全管理的對策
根據對社區物業消防安全管理現狀的了解以及對問題產生的原因進行了分析，下面提出了一些有針對性的改善措施。
1.加強物業管理人員的專業水平
很多物業管理工作人員對于消防安全知識的掌握不夠，所以在進行安全管理時也顯得無從下手，所以要加強工作人員的消防安全管理水平，這樣可以在工作中提高管理工作的質量和水平，同時能夠避免實際生活中的一些安全隱患，更好地保證社區居民的安全。（1）在人員聘用方面，可以優先選擇有工作經驗的人。（2）要對在崗工作人員進行及時培訓，負責相關管理工作的人員也要對消防法和社區的消防工作有一定的了解。不僅是為了配合消防安全管理的相關工作，也是為了全面重視社區消防安全工作。（3）全面進行消防技能訓練和演戲，讓工作人員在發生火情時能夠迅速做出反應，同時也為居民樹立了榜樣，共同維護社區的居住安全。
2.完善社區物業消防安全管理制度
社區消防安全管理是為了避免社區居民受到火災的危害，對居民提供一個保護，所以物業在消防管理方面應當履行一定的責任，對于自身的工作也要進行相關制度的規定。社區消防安全問題一方面在于預防，另一方面在于消防處理。預防火災，社區消防安全管理制度應當對消防器材、消防設施的檢修和維護進行要求。社區管理人員定期進行檢查，確保消防實施的狀態。另外，消防管理人員還要定期對社區的電力設施和燃氣設施等進行檢查，結合電力公司和燃氣公司進行全面的維護和檢修。消防處理和社區消防安全管理制度應當對相關責任人進行指派，分片區分樓層進行任責。當有責任人在居民反映問題或提意見時，就要有專門的人員進行處理。在發生火災時，負責人及時啟動消防預案，及時與消防部門和醫療部門聯系，以最快地速度處理火情。事后社區還要對火災進行詳細的調查和處理，為居民提供后續的相關服務，并建立檔案。
3.積極組織社區居民進行消防安全宣傳
第2篇：小區物業管理方案范文
關鍵詞：小區物業；消防安全管理；應對措施
1引言
隨著我國社會主義市場經濟體制的推行和發展，催生了很多服務型的新興企業，比如小區物業消防安全管理服務行業，就是當前非常受人矚目的行業。從本質上說它屬于一種綜合的管理服務體系，而消防安全是服務體系中的一個重要的內容，為的就是為小區居民提供一種安全、健康、舒心的居住環境。但是由于各種主觀因素和客觀因素的緣由，導致消防安全工作不能在小區物業服務管理順利地實施，甚至還出現了嚴重的火災事故和人員傷亡的現象，這已經嚴重地影響了小區居民乃至社會群眾的人生財產安全。因此，消除小區物業消防的安全隱患以及加強居民的消防安全意識工作迫在眉睫，政府相關部門以及小區物業管理人員必須對此高度的重視，提出解決的措施，保證小區居民的人身財產安全。
2小區物業消防安全方面存在的隱患
2.1小區建設整體缺乏安全消防設計和規劃
現在很多小區在最開始的立項設計上沒有完全將整體的消防規劃設計納入到其中，不符合國家頒發的《建筑設計防火規范》的要求和相關規定，在消防設施及器材的配備和使用上都沒有按照嚴格的標準來。特別是一些房地產的開發生為了降低購買消防設施的成本，進而獲得更大的利益，而使用不合格標準的消防設備，或者器材配套根本不齊全，小區多個地方根本沒有配備消防器材。除此之外，某些小區的暖氣管道以及煤氣管道等暴露在外面，架空高度太低，固定不牢等現象非常常見。以上這些現象都十分容易導致火災事故或者是意外情況的發生，存在著很大的安全隱患，倘若一旦出現問題，后果將不堪設想。
2.2沒有將消防安全管理的相關內容引入到小區的物業管理中
當前我國小區的物業服務企業近年來發展迅速，但是仍然存在著不少弊端，值得引起大家的重視和關注。尤其是在小區物業消防安全管理方面上，存在著些許問題，具體來說主要體現在以下這幾個方面：1.小區物業安全管理的主要內容和精力都放在了防盜問題上，對于消防安全管理的責任不到位，沒有重視起來，甚至沒有與之相關的比較完善的小區物業消防安全應急預案。2.物業公司的工作人員自身的管理能力以及專業素質不強，沒有經過專業的培訓和訓練，對消防安全的相關知識理論掌握得不夠透徹，甚至連基本的消防器材的操作都不會，這是非常嚴重的問題。這就意味著一旦有意外事故發生，小區居民將無法得到最有效的疏散和安全保障。
2.3小區居民的消防安全意識不強
隨著人們生活水平的提高，對生活的基本要求已不再局限于溫飽上，將更多的心思放在了追求生活的品質和審美上。因此，在裝修房子和購買家具時，過分追求個性化和好看的裝飾，在裝修材料以及材質上沒有充分的考慮，導致使用的家具材料都是非常容易燃燒的，有很大的安全隱患。還有一點非常重要的就是，小區居民的消防安全意識不強，反倒是防盜意識非常強烈，幾乎各家各戶的陽臺窗戶都裝了防護欄，以防小偷破窗而入。但是這樣一來，小區的整棟樓都是護欄的話，倘若發生火災或是意外情況，不利于逃生和疏散。
3應對小區物業消防安全問題的對策
3.1小區物業管理嚴格按照規定要求進行消防規劃設計
隨著地產行業的快速發展，國家對于小區物業消防安全管理行業也提出了最新的要求，對此還制定了相關的法律法規，對消防器材購置的標準進行了硬性的規定，不得使用不合格的消防設施。除此之外，消防安全設計單位在編寫消防設計備案時，一定要嚴格按照《建筑設計防火規范》等國家頒布的相關法律的要求和規定。消防部門要嚴格審查和監督小區消防安全管理的每一個細節，實實在在地落實每一步。另外，當地的公安消防監督機構也要肩負起該肩負的職責，對小區物業消防管理的每一個環節嚴格地把控和驗收，對于不符合規定和標準的，要責令其進行整改和完善，保證小區物業的消防安全管理順暢進行。
3.2明確小區物業服務管理的消防安全職責
明確小區物業服務管理的消防安全職責就是要求小區物業管理部門嚴格遵守《中華人民共和國憲法》中的相關規定，對消防安全管理的事務以及工作職責做到心中有數，制定滿足生活實際的消防安全管理條例。最好是能組織起一個志愿消防隊，定期對小區的消防安全進行排查和巡視，保證能在第一時間對突發狀況進行控制和營救；另外就是定期對小區的消防器材和設施進行保養和維護，定期組織消防演習，提高居民的逃生本領。
3.3提高小區居民的消防安全意識
一是對小區物業的管理人員進行消防安全知識的培養和專業技能的訓練，通過一系列的教育活動和培訓讓每一個消防安全管理人員深刻認識到消防安全管理的必要性；二是小區物業的管理人員可以定期開展消防活動，宣傳消防安全的重要性，讓每一位小區居民自發地參與進來，從自身做起，然后傳遞給更多的人這種消防安全的意識。同時也在一定程度上提高了小區居民的消防安全自救的能力。
參考文獻
[1]熊文林.淺談小區物業消防安全管理存在的問題及對策[J].企業科技與發展,2016（9）.
[2]周建明.淺析居民小區物業消防安全管理現狀與對策[J],科技與企業,2014（9）.
第3篇：小區物業管理方案范文
關鍵詞：物業管理系統；SSH；JavaEE
中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1007-9599 （2012） 20-0000-02
1 引言
隨著國家對房地產行業宏觀政策的調整，房地產企業想要找到突破口，提高消費者的購買興趣，必須想出更多的辦法，而小區物業管理的現代化是一個很重要的因素。國內也有不少軟件企業在開發和推廣小區物業管理軟件，但其中存在以下不足：
1.1 小區物業管理系統產品價格較高、維護困難、二次開發費用較大、難于短時間成熟。
1.2 產品未充分考慮現有設備或系統。小區一般有監控系統、門禁系統等，需要結合起來。
有必要設計出一種更加有效的小區物業管理系統，充分利用信息化的優勢，把先進的物業管理服務帶給各位小區的業主，把良好的增值服務和最大化的利潤帶給物業企業。
2 小區物業系統設計
2.1 目標。系統地對管理模式和工作規范進行研究，需要新的系統對傳統的物業管理工作帶來較大的效率提升，將會達到以下目標。（一）解決傳統物業管理各物管部門諸多業務處理和操作工序繁雜，手工統計匯總工作量大、信息可靠程度差等問題。（二）經營決策所需的數據采集方便、準確率高，所有數據基本具備實時性。對物管數據信息的編碼和分類進行科學管理，方便進行數據的統計，幫助決策。（三）充分利用小區設施和住戶資源，開展可盈利的增值服務等。
2.2 系統邏輯結構。系統以B/S模式運行，通過小區寬帶（LAN）或無線局域網（WLAN）來運行。客戶服務中心的工作人員、小區大門的護衛、小區物業辦公人員和小區業主等都可以通過網絡連接到WEB服務器，登錄到管理系統，完成相應的功能和操作。整個系統采用典型的三層架構，客戶端包括WEB端，桌面客戶端，PDA手持設備和小區監控設備等。系統結構如圖1所示。
2.3 系統工作流。完整的小區物業管理應該是從房屋修建時就介入其中，這樣可以完整地了解整個建筑的相關信息，有助于后期的小區日常管理等。主要流程包括：（一）前期介入：指物業公司、開發商和施工單位一起討論項目工程的相關事宜。（二）工程驗收：指物業公司代表業主，與開發商、施工單位和質檢部門一起收房。可能需要記錄存在的問題（可以用圖片來說明），以及合格記錄，整改反饋意見等。（三）交房：業主收房，領鑰匙等。如發現問題，則需要整改，跟進的工作需要記入系統。（四）裝修：業主或住戶對房屋進行裝修。（五）日常管理：入住管理，報修，咨詢（求助等）服務，增值服務，車位（車庫）管理等。（六）收費管理：包括物業管理費，增值服務收費等。（七）辦公管理：主要管理文件的發放、查閱等。（八）知識管理：包括工程、護衛、保潔等相關管理文件和信息，及工作記錄、活動記錄等。（九）公共維修，資金管理：公共維修是指如電梯等公共設備的維修；資金管理包括物業費用以及其它收入等。
整個管理流程如圖2所示。
2.4 小區物業系統的實現。系統服務器端采用SSH框架，數據庫后臺采用MySQL，前端客戶端采用JSP，還包括桌面版的客戶端、PDA手持終端等，還需要和小區原有系統進行信息交換。（一）SSH框架。SSH框架其實是Spring，Struts，Hibernate三種框架的統稱。Struts是一個開源項目，提供了獨立的控制器組件，在視圖組件上可以使用JSP技術或者與velocity、XSLT等結合[3]。Hibernate是一個開源對象關系映射框架，對JDBC進行了輕量級的封裝，可以非常方便地進行對象的持久化操作。它支持所有的關系數據庫，采用HQL（HibernateQueryLanguage）來編寫數據庫操作[5]。Spring被稱為“框架之框架”，是一種輕量級的用來組合其它框架（如Struts，Hibernate等）的框架。Spring通過控制反轉（IoC）實現對象注入。（二）數據訪問實現。基于JavaEE的系統，后臺數據庫大多采用MySQL，我們的系統也采用此方案。通過Hibernate的逆向工程可以直接生成數據庫表對應的系統對象映射，既可以使用.hbm.xml映射文件，也可以采用Annotation生成注解的方式生成對象。基本的數據庫訪問類可以繼承自HibernateDaoSupport。
2.5 用戶界面實現。采用JSP作為用戶界面。Struts作為控制器，可以使用JSP，freemarker，velocity等當界面模板，使用JSP時也可以方便地在其中嵌入Struts的各種標簽。Struts標簽的使用方式大概如代碼所示：
…
…
2.6 系統功能模塊。根據圖2描述的整個物業管理的流程，可以將系統功能抽象成以下幾個模塊：（一）前期介入模塊：主要完成的是房屋修建初，開發商完成交房驗收前，物業公司參與的所有工作和活動。具體包括前期介入和工程驗收。（二）交房模塊：完成房屋的所有權從開發商轉到業主的相關操作。事先，應該將銷售信息采集到物業管理系統中（需要對用戶隱私進行保護）。交房還需要將業主對房屋的驗收結果和意見，以及處理情況等進行登記。（三）日常服務模塊：實現對小區物業的日常管理和維護工作，大致包括：安全護衛工作，客戶服務工作，維護維修工作，綠化清潔工作，以及其它相關工作等。這是整個小區物業服務和管理的核心。（四）公司內部管理：完成公司內部的上傳下達，工作呼叫，信息互通，問題通報等。是屬于公司內部管理的一個環節
3 結束語
通過認真研究物業管理企業的工作流程，并實地考察和學習，了解了物業企業的功能、職責和工作重心，設計并實現了完全信息化的小區物業管理系統。該系統在測試過程中，表現出了較好的靈活性、信息快捷性、管理高效性和用戶易用性。不過，在使用中，還是暴露出了一些問題，還需要進一步改進。
參考文獻：
[1]段淑娟，任曉芳.城市新建住宅小區物業管理發展現狀與原因分析[J].生產力研究，2012（1）：148-149.
[2]傅冬綿，陳細濃.小區物業管理系統的設計與實現[J].華僑大學學報（自然科學版），2007，28（2）：139-142.
[3]葉娜.Struts框架的擴展與改進[J].計算機技術與發展，2007，17（12）：16-19.
第4篇：小區物業管理方案范文
隨著我國社會經濟、文化等的發展與進步，小區物業管理的模式有了很大的改變，提高了物業管理的積極性，物業管理效率得到提升。筆者就新鄉行政管理之下的物業管理進行了分析。
關鍵詞：
新鄉；物業管理；車輛管理；綠化
隨著經濟的發展，人們當前的生活水平有了顯著的提升，人們對自己的居住環境和質量有了更高的要求。物業管理是城市管理的一項重要的內容，物業管理水平的高低直接影響著小區人們居住的質量，良好的物業管理可以實現人們生活質量的提升，但是物業管理不合理會導致業主和管理人員之間的矛盾，不利于社會的和諧建設。就新鄉行政管理下的物業管理而言，其在小區的管理中不斷完善自身的管理工作，實現了小區人們的生活品質的提升。下面就新鄉小區的物業管理工作進行論述。
一、新鄉小區物業管理的現狀
新鄉小區的物業管理的內容主要包括房屋管理與維修、綠化管理、環境衛生管理、小區便民服務、HSE管理以及供暖工作等。目前小區的綠化管理和維修、房屋管理、衛生等基本管理逐漸完善，保證了居民的生活環境的質量。下面就新鄉小區HSE管理工作以及供暖工作進行簡單的分析。
（一）HSE管理工作
HSE是健康（Health）、安全（Safety）和環境（Environment）三位一體的管理體系。安全生產、保護環境、維護健康，是對物業公司生產經營運行狀態的本質要求。生產經營的過程，就是與HSE相伴相生、相互影響的過程，生產一刻不停，對HSE的要求就不能終止。物業公司風險無處不在、考驗無處不在、責任無處不在，HSE工作沒有“淡季”“旺季”之說，更無“閑時”“忙時”之分，必須做到警鐘長鳴、常抓不懈，任何時候都不能有絲毫的放松和懈怠。只有這樣，才能保證物業管理日常工作安全、有序、平穩地向前推進。當前新鄉小區物業管理在HSE方面制定了以下對策。首先，編制公眾聚集場所事件應急預案、應急預案、天然氣管線泄漏應急預案、電梯突發事故專項應急預案。每季度開展一次預案演練。其次，針對小區公共區域的安全隱患問題，每個月進行一次安全自查，每季度處領導進行一次全面安全檢查，及時排除已經發現的安全隱患。再次，集中整頓小區安全隱患。針對小區公共用地亂擺亂放、亂栽亂種等問題進行集中處理，并清除16棟住宅樓樓道和7個車棚堆放的易燃雜物。結合HSE觀察制定活動實施方案，調動全員參與安全管理的積極性。最后，對電梯等特種設備開展專項檢查。每月進行兩次電梯保養工作，每半個月進行自查巡檢，每年進行一次電梯檢驗，制定電梯安全管理制度。
（二）供暖工作
新鄉物業管理部門在供暖方面是結合熱力公司工作，配備專人負責二次網及住戶巡檢維護，及時處理檢查出的問題。比如供暖后，處理入戶管線腐蝕穿孔等。督促熱力公司生產部修理或更換小區內各種機械設備的老化或者是損壞零部件，比如熱力站兩臺補水泵單向閥、補水罐浮球閥等。
（三）改善小區環境工程情況
為成功創建“AAAA”級小區，達到創建標準，2016年小區管理處對小區部分樓房、外墻、景觀進行改造，開展了四項工程：2016年6月新鄉處一區部分住宅樓樓頂漏水工程、2016年7月新鄉管理處基地生活區小圍墻整治工程、新鄉處仿古亭子修繕等綜合維修工程、管道局家屬院文化墻工程。并且在2016年8月完成了四項工程。
1.爭創集團公司“AAAA”級文明和諧示范小區完成情況
小區建設以創建“4A級小區”為目標，以服務小區、提高居民生活質量為工作的出發點和落腳點。在保證小區工作正常運轉的前提下，大力整治小區環境，集中整頓小區安全隱患，加強小區房屋管理工作。在處領導的正確領導下以及各相關職能部門的支持與配合下，新鄉處一區于2016年9月成功創建集團公司“AAAA”級文明和諧示范小區。
2.“四供一業”項目取得進展
（1）供電方面：新鄉小區處與新鄉供電公司簽訂供電分離移交框架協議，已將《可行性研究報告》《分離移交項目實施方案》《穩定風險評估報告》《維護穩定工作預案》上交礦區管理中心。供暖方面：新鄉小區處與新鄉熱力有限責任公司簽訂分離移交框架協議，已將《可行性研究報告》《分離移交項目實施方案》《穩定風險評估報告》《維護穩定工作預案》上交礦區管理中心。
二、小區管理優化
（1）實行上崗培訓制度，創辦一只專業的物業管理隊伍，確立物業管理企業資質管理和從業人員的職業資格制度，在工作過程中處處體現綠色物業管理的理念，從而更好帶動廣大業主配合實施綠色物業管理。（2）推行“人性化管理”。尊重業主并提供溫馨快捷的服務，在管理中充分體現“以人為本”和“業主至上”的理念。實行雙向式管理模式，變被動服務為主動服務。還可建立服務單位評分制度，按月累計業主對小區物業單位的評分狀況，以改進不足、提升服務品質。
參考文獻：
[1]王娜.小城市小區管理體制問題及對策研究[D].濟南:山東師范大學,2016.
第5篇：小區物業管理方案范文
關鍵詞：小區物業管理系統；JFinal；設計；MySQL
引言
市場經濟的發展促進了人們生活水平的提高，小區作為一種新的、流行居住模式，成為人們的居住首選。作為一種居住模式的先進代表，人們對小區的管理質量和服務水平提出了更高的要求。如：居住設施的維護、投訴信息的及時處理、現代化的信息處理方式占主導地位等。然而傳統的物業管理方式停留在手工操作、人工管理階段，不僅效率低，而且增加了物業公司的管理成本，同時也不能滿足居民對信息化、快捷物業管理的體驗需求。為了縮短傳統管理模式與現代管理模式的差距，采用計算機技術搭建現代化的小區物業管理系統是非常有必要的。
經過對國外資料文獻的對比分析，發現物業管理概念最早出現在英國，而且在這方面取得了優異的成績。伴隨計算機技術和信息管理的發展，國外的一些發達國家借鑒英國的物業管理經驗，紛紛采用先進的計算機技術創建物業管理系統去管理社區、公寓、辦公大樓等，總體上，國外在物業管理系統的開發起步較早。代表性的如：上世紀80年代，美國房地產開發公司在物業管理中引入了信息化處理；隨著信息化程度在各領域的加深，北美和歐洲的一些國家均采用先進的信息管理軟件進行物業管理，尤其是服務于辦公樓的物業管理系統發展更成熟些。伴隨我國經濟的飛速發展和城建水平的穩步提高，一些發達城市出現了一些信息化程度較高的小區，擁有小區物業管理系統是這些小區的共同特點。這些管理系統主要有兩種情況：一種是將和小區物業管理有關的所有內容都包含在軟件中，多采用單機或C/S結構。另一種則是針對小區的某種特殊需求進行開發，多采用B/S結構。經過對比，本文在保證系統功能需求的前提下，充分考慮系統的技術實現方式，采用B/S模式，以配置簡單的JFinal應用程序框架為基礎，在Windows7+Tomcat+MySQL的環境下，按照MVC分層思想，實現小區物業管理系統的設計與開發。這種技術方案不僅大大縮減了開發成本，而且還提高了小區的管理效率。
2JFinal框架
JFinal是基于Java語言的極速開發框架，其優點在于：代碼量少、易學習、功能強大、易擴展等，且遵循MVC（Model View Controller）設計模式。JFinal由Handler、Interceptor、Controller、Render、Plugin五大部分組成。JFinal架構圖如圖1所示。
3系統分析
3.1需求分析
調查、分析傳統小區的管理現狀，確定本系統的需求目標：提高信息化程度、滿足相關人員（物業管理人員和業主）的系統使用需求，包括以下幾個方面：
（1）目標用戶包括系統管理員和小區住戶。系統管理員分為最高權限管理員和一般權限管理員。最高權限管理員擁有系統的最高權限，一般權限管理員根據職能不同，所能進行的操作也不同。
（2）對小區住房信息的錄入和增、刪、查、改等功能的實現，從而實現小區住房信息的管理。
（3）實現基本的業務功能，如：繳費管理、投訴管理、維修管理等。
根據需求分析可以得到本小區物業管理系統主要分為三個部分，分別是“系統管理”、“基本信息管理”和“運營管理”，其層次結構圖如圖2所示。
3.2實體一聯系圖
根據需求分析獲取本系統涉及到的實體，按照實體之間的聯系繪制出系統的E-R（Entity-Relation）圖。
3.2.1系統管理E-R圖
圖3、圖4分別描述本系統的系統管理E-R圖和用戶實體屬性圖。
3.2.2基本信息和運行管理E-R圖
基本信息管理和運營管理的E-R圖（如圖5所示）。
4
系統實現
本系統從流程圖、數據庫表結構、代碼實現三部分來闡述系統實現，鑒于篇幅，這部分列出了實現本系統各模塊的部分流程圖、關鍵代碼及實現后的截圖。
4.1系統管理和基本信息管理
系統管理模塊主要對用戶和角色進行管理，實現了對用戶和角色信息的添加、修改、刪除和角色分配等功能，圖6、圖7、圖8、圖9是各功能的流程圖表示，后面緊跟的相關功能的關鍵代碼實現。
4.2基本信息管理和運營管理
基本信息管理主要對業主信息和房產信息進行管理，實現了對業主信息和房產信息的添加、修改和刪除等基本功能，房產信息管理還可以實現查看詳細信息和添加同住人員等，查看詳細信息和添加同住人員的流程圖如圖10、圖11所示，其他功能的流程圖和實現方式同系統管理。
運營管理分為三個功能：繳費管理、維修管理和投訴管理。繳費管理同樣實現了信息添加、修改和刪除；維修管理可以統計小區的維修信息；投訴管理用來登記投訴信息并顯示處理結果。本模塊中各功能的流程圖和實現方式同系統管理。
4.3數據庫表結構
借助MySQL數據庫管理系統，創建系統涉及到的數據庫表。具體步驟為：根據3.2中的E-R圖，獲得各實體的屬性，然后利用實體和數據庫表的一一對應關系，完成屬性到表字段的過渡。如用戶實體對應用戶信息表（如表1所示）。此處實現比較簡單。
5系統測試
采用黑盒測試的方法，根據功能編寫測試用例。如基本信息管理的測試用例用來測試業主信息和房產信息管理是否達到預期要求，業主信息添加的測試用例表如表2所示，其他功能可以參照表2制作測試用例表。
第6篇：小區物業管理方案范文
關鍵詞：小區物業；綠化管理；探討
小區綠化能夠很好的凈化小區的空氣，改善小區的居住環境，增加空氣的相對濕度，使氣溫降低，在一定程度上緩解了城市熱島效應。除此之外，還陶冶了小區居民的情操，有益居民身心健康。因此，小區物業綠化管理也逐漸受到重視。
一、小區物業綠化系統的組成部分
小區物業綠化建設主要包含小區的綠地建設、恢復整頓綠地以及提高綠地的級別三個內容，其綠化系統主要包含以下幾個方面：
（1）公共綠地。所謂公共綠地，又可以稱作時候組團綠地，這是小區內所有的居民一起使用的綠地，比如，小區里的花園等。
（2）公共建筑綠地以及公共設施綠地。比如，停車場周圍的綠地，小區商店周圍的綠地。
（3）住宅旁邊的綠地，道路路兩側栽培的苗木和花花草草等。
（4）垂直綠化。比如，陽臺邊的綠化，屋頂的綠化，墻面的綠化等等。
二、小區物業綠化管理存在的問題
在最近幾年，雖然小區物業綠化管理取得了一定的成就，但是還是存在一些問題需要解決。比如，部分小區的園林綠化規劃跟設計不是特別合理，這就不能達到服務小區業主的目的，也沒有美化環境的效果。還有一些小區在綠地建設方面欠妥，選的苗木不適合當地的氣候，加上綠化景觀比較單調，沒有形成自身的特色，不能給人賞心悅目的感覺；另外一些小區在綠化養護方面的水平不是特別高，對苗木的養護不是特別到位，導致綠化成果不是特別持久；還有的小區業主配合物業進行綠化管理的意識不是特別強，需要進一步引導。
三、小區物業綠化管理措施分析
（一）加強小區內綠化的總體規劃和設計
土地資源是十分寶貴的，在小區內可以綠化的土地面積也是十分有效的。因此，在小區綠化建設的時候，要加強整體的規劃和設計，在有效的空間內創造更加豐富的園林空間。
（1）形成系統。根據具體的使用要求，在小區綠地整體規劃和設計的時候，要根據重點與一般，集中跟分散，點線面結合在一起的設計規劃原則，系統與周圍的環境要和諧。
（2）節約用地。結合小區的地形和地貌，可以利用洼地、坡地等地形進行綠化設計。
（3）因地制宜。根據物業區域的位置和具體的土質狀況，結合小區業主的文化修養以及具體的物業管理實際狀況來進行選擇。比如，在高低起伏的地形上，由于這樣的地形相對比較復雜，則可以選擇那些土壤肥沃的地段來進行綠地的創造，在比較平坦的地形上，綠地建設和分布要均勻。
（4）注意景觀。通過合理的選種和配置，達到追求長期藝術效果的目的，要在不同季節和時間下都有景觀。
（二）積極進行綠地建設管理
1.選擇合適的苗木。綠化施工人員在進行苗木的選擇的時候，要根據小區所在地區的氣候等特點，因地制宜，選擇合適的樹種，還要選擇那些質量比較高的苗木，這樣才能更好的保證苗木的成活率。大家都知道，選擇的苗木的質量跟成活的水平是成正比的關系，也決定了綠化養護的成本還成效。一般來說，那些質量比較高的苗木的根系比較發達，冠根也比較適宜，苗木健壯，病蟲害也比較少，還要留有一定的修剪空間，對于那些不符合標準的苗木一律剔除在外，不能以次充好。
2.有效處理種植土壤。綠化建設在進行施工的時候，要認真研究小區的地貌狀況，工作人員要對土壤進行理化性質的分析，確保土壤符合苗木的移植要求，要選擇肥沃、透氣的土壤，酸堿度要平衡，對于那些不合格的土層進行清除。比如，在常綠喬木的土壤選擇上，比較理想的土壤應該是PH 值6.5左右，質地適中。可以選擇帶蓬栽植的方案，這樣能夠提高苗木的成活率，而且栽植的苗木生長狀態比較好。
3.植物配置。在小區物業綠化過程中，要重視植物的配置，要取得“綠”的效果，還要給小區的人們帶來美的感受。在接近建筑物的地方，可以采用整齊、對稱的規則來進行綠化布置，離建筑物比較遠的地方，可以采用活潑和優美的方式布置。要注重灌木跟喬木之間的搭配，還有常綠苗木跟落葉苗木之間的搭配，快速生長樹木與緩慢生長樹木之間的搭配。除此之外，還要關注樹木種植的密度是不是得當，樹木跟建筑的距離是不是得當等等。
（三）認真做好綠化養護管理
1.提供適宜的水分。在苗木生長過程中，適宜的水分是非常重要的。所以，對于那些剛栽植的苗木來說，工作人員要進行相應的灌溉工作，還要注意排水。要堅持“一次澆透和定期澆水結合”的原則，要把跟部位澆透，還要澆灌枝條和頁面，在剛開始澆水的時候不要操之過急，樹穴外緣用細土培成“酒釀潭”，澆水水量要足，并培土封堰。澆水的時間選擇在清晨或者在傍晚都比較適宜。要保持苗木的生長狀態良好，最好進行定期的灌溉，讓土壤保持濕潤狀態。可以選擇一些苗木，在土球外側大約50厘米的地方進行鉆孔，這樣可以方便查看這個植株在根部是不是缺水，更好的對澆灌次數進行調整。
2.土壤施肥、除草。施肥是為了更好的保持苗木的生長，從而發揮苗木的景觀效益，達到小區綠化的作用。但是，一般來說，為了保持小區整體環境的整潔，當樹葉飄落下來之后一般都有清潔工打掃干凈，不容易使落葉與土壤之間形成自然循環。而且，有的地方的土壤還比較貧瘠，這都需要工作人員進行定期向綠地施肥，從而改良土壤，保持土壤的生產能力，還能為苗木補充生長的營養。此外，要對對移栽的苗木進行中耕作業，可以讓土壤的表層更好的維持松動的狀態，這樣能更好的起到透氣和保溫等功效，對苗木的生長有利。除草可以防止一些雜草來搶奪苗木的水分和養分，而且還能降低發病率，消除潛伏的病蟲害，保持小區的整潔。
3.控制病蟲害。病蟲害會對苗木的生長產生危害，一旦出現了病蟲害，苗木的生長就會出現一種不良的狀態，使整個小區綠化的質量降低，還影響了觀賞的效果。因此，在后期的養護工作中，要運用合理的措施來對病蟲害的發病率進行控制，保護環境，保證苗木的快速生長。此外，剛移栽的苗木還要防止自然災害，工作人員要利用有效措施對當地的天氣進行預測，從而制定相應的災害防護對策。
（四）綠化管理部門與業主齊抓共管
在小區物業綠化管理方面，除了物業管理部門起到的主導作用，還離不開整個小區業主的理解和支持。作為物業管理部門，要制定相應的綠化養護的規章制度，加強綠化養護人員的培訓力度，結合具體的崗位制定相應的考核標準，實施規范化管理。除此之外，要加大宣傳力度，提高小區居民的綠化意識，為積極配合小區綠化管理工作打下堅實的基礎。還要向業主公布關于小區綠化管理方面的相關規定，對于那些違反規定的行為給于相應的處罰，從而更好的維護小區綠化成果。
結論
綜上所述，小區物業綠化的管理宗旨是以人為本，為小區居民提供舒適的居住環境，體現園林特色的小區建設。要加強小區內綠化的總體規劃和設計，積極進行綠地建設管理和養護管理，在綠化苗木種植的時候，要把握好種植技術的運用，技術是否科學、合理直接影響到綠化苗木的成活情況。加上綠化管理部門與業主齊抓共管，定能更好的改善居住環境，提高生活質量。（作者單位：四川建筑職業技術學院）
參考文獻：
[1]鄭曉奮，楊桂芳.新時期小區物業管理.大連：東北財經大學出版社[M]，2011（11）.
第7篇：小區物業管理方案范文
第二條 本辦法所稱住宅小區，是指經過統一規劃、綜合開發、配套建設而形成的建筑面積在五萬平方米以上的城市居民住宅小區（以下簡稱住宅小區）。
第三條 本市行政區域內的住宅小區實行物業管理。
已入住居民、暫不具備條件的住宅小區，應搞好規劃，創造條件，并在市政府規定的期限內逐步實行物業管理。
第四條 成立住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會），為社團法人組織。管委會由房屋所有人，承租人代表和街道辦事處等有關管理部門的代表組成，房屋所有人、承租人代表應不低于管委會組成人員的70％。管委會主任由區（市）人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。
管委會設辦公室，負責處理日常工作；涉及本住宅小區物業管理重大事項的，由管委會組成人員實行投票表決制度。
第五條 管委會的職責：
（一）貫徹國家、省和市有關規定和本辦法；
（二）負責接收按規定交付使用的住宅小區；
（三）通過招標、招聘等形式確定住宅小區物業管理單位并與其簽定《住宅小區管理承包合同》；
（四）對住宅小區物業管理單位的管理服務工作進行監督檢查并接受居民對物業管理單位的投訴；
（五）負責協調小區物業管理單位與各有關管理部門的工作關系；
（六）確定住宅小區內管理服務內容。
第六條 住宅小區的物業管理由物業管理單位實行專業化統一管理和綜合。
物業管理單位須按規定經資質審查和經工商行政管理部門審查并領取《營業執照》后，方可從事住宅小區物業管理。
物業管理單位是具備相應條件的企業法人。
第七條 有關管理部門、單位應將住宅小區內的下列事項委托物業管理單位納入管理范圍：
（一）公有房產、公有房產與私有房產毗連部分的維修管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設施的養護管理；
（四）集貿市場和其他商業網點的經營管理；
（五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設施的養護和維修；
（六）其他。
第八條 有關管理部門、單位將前條所列有關事項委托物業管理單位管理的，應與物業管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權限和責任，托管合同期限應與《住宅小區管理承包合同》期限一致。對托管的事項，有關管理部門、單位不再直接進行管理，但有權進行監督檢查。
物業管理單位需改變其接受托管的設施的現狀或使用性質，應按規定經有關管理部門和單位批準。
第九條 物業管理單位對下列事項實行有償服務：
（一）為單位、居民代收垃圾、清掃樓道及道路，代收水、電、燃氣、供熱、有線電視、通訊等費用，治安保衛等公共服務；
（二）為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內公共照明設施和水電設施等專項服務；
（三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內水電設備、家用電器和提供其他日常生活服務等特約服務；
（四）單位和居民委托的其他服務項目。
第十條 經有關部門驗收合格的住宅小區，建設單位應在交付使用時，向負責接收的管委會提供以下檔案資料：
（一）小區規劃圖；
（二）竣工總平面圖；
（三）單位建筑及結構設備竣工圖；
（四）地下管網竣工圖；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
第十一條 住宅小區自移交之日起一年內，由開發建設單位負責保修，開發建設單位也可支付一定比例的保修金，由物業管理單位養護修繕。
第十二條 住宅小區開發建設單位應按住宅小區建設投資成本的一定比例，向城市建設主管部門繳納住宅小區管理基金，用于住宅小區的公共設施更新、大型設施（項目）的增改以及為其他已建住宅小區實行物業管理提供補助資金。其中管理基金的30％，委托金融機構一次性貼息貸款給物業管理單位作為流動資金合理使用。
第十三條 小區開發建設單位按規劃建設的專業管理用房和住宅總建筑面積0.5％的商業網點房，屬國有直管房產，應按民用住宅房屋租金標準，由管委會提供給物業管理單位使用和經營。任何單位、個人不得擅自改變其用途。
第十四條 有關管理部門或單位將本辦法第七條所列事項委托物業管理單位進行管理的，應支付委托管理費用；具體數額，由雙方商定。
對物業管理單位托管的房產，屬國有直管房產的，由房產管理部門定期向物業管理單位劃撥房租中的修繕費、管理費；屬單位自管房產的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費、管理費劃撥小區物業管理單位；屬私有房屋的，由小區物業管理單位按規定收取公有部位的修繕管理費。
第十五條 物業管理單位按規定向小區內的單位和居民收取綜合服務費，用于小區內的公共服務項目支出。綜合服務費的收取標準，由管委會報物價部門審查批準。
物業管理單位為住宅小區內的單位和居民提供專項和特約等服務項目，收取相應的費用。
第十六條 住宅小區管理服務經費的收支情況，應接受物價部門和管委會的監督檢查。
第十七條 單位和居民入住小區前，須與物業管理單位簽訂小區入住合約；已入住小區未簽訂小區入住合約的，應與物業管理單位補簽小區入住合約。
第十八條 入住小區的單位和居民須遵守以下規定：
（一）不得擅自改變房屋的使用性質、結構、外形及色調整；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設施；裝修房屋應符合有關規定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽臺上砌墻和存放超重的物品。
（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設施；不得擅自在住宅小區內占用和挖掘道路；禁止向下水道中亂扔雜物。
（四）愛護住宅小區內的綠地和花草樹木及綠化設施；嚴禁損壞、占用綠地。
（五）按規定的時間、地點存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建筑物和構筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止飼養家禽、家畜；二樓以上陽臺圍欄上擺設花盆，必須采取固定保護措施，防止墜落傷人。
（六）嚴禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。
（七）不得在小區內隨意停放自行車和機動車輛；非經批準，禁止載重車進入住宅小區（通過住宅小區內的城市道路除外）。
（八）居民應按規定辦理戶口登記、變更、遷移手續；暫住人員，應按規定及時辦理暫住戶口登記手續。
（九）不得開辦污染小區環境的生產、加工型企業。
（十）居民利用家庭住所從事經營服務活動和單位、個人在住宅小區內的公共場地設點從事經營服務活動的，須征得物業管理單位的同意，并到有關管理部門辦理審批手續。禁止任何單位、個人在住宅小區內的公共場所和道路兩側亂設攤點。
（十一）其他有關事項。
第十九條 物業管理單位應根據小區管理服務的實際內容，建立健全小區管理的規章制度，制定住宅小區住戶手冊、住宅小區管理服務項目和標準等，方便居民，提高管理服務水平。
第二十條 管委會和物業管理單位任何一方違反《住宅小區管理承包合同》規定的，對方均有權依據合同規定，追究對方違約責任直至解除合同；造成損失的，責任方應依法予以賠償。
第二十一條 物業管理單位有違反行政管理法律、法規、規章行為，依法應予以處罰的，由有關行政管理部門予以處罰。
第二十二條 物業管理單位違反合約規定，未給住宅小區單位或居民提供相應服務或造成損失的，管委會有權責令其改正、履行合同、予以補償或賠償。
小區內的單位和居民違反合約規定或有其他違法行為，除由物業管理單位按合約的規定追究違約責任外，還可提請相應的行政管理部門依法予以處理。
第二十三條 當事人對行政處理決定不服的，可以依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》規定，申請復議和提起行政訴訟。
第二十四條 住宅小區管理的達標考評按照《全國文明住宅小區標準》、《全國文明住宅小區達標考評辦法》執行。
第二十五條 青島市城鄉建設委員會是本市物業管理的行政主管部門，負責對物業管理單位進行資質審查。本辦法具體執行中的問題，由青島市城鄉建設委員會負責解釋。
第8篇：小區物業管理方案范文
改造后，對于藥材居委會來說，將是全新的挑戰，圍繞現階段"五新大調研大討論",結合社區實際，現將今后藥材"五新"新思路總結為"如何認識社區新優勢，如何挖潛創收新途徑，如何運用管理新路徑，如何打造服務新品牌，如何破解發展新瓶頸".
認識社區新優勢：
藥材社區位于中城區北側，東鄰發展大道，南鄰古黃河水景公園風光帶，西至運河文化大橋，北至二線防洪大堤，轄區面積2.5平方公里，管轄范圍內有一處共25棟居民住宅小區、一個單位宿舍，另有市馬陵高中部、市第一人民醫院、市民政局、市殘聯、陽光大酒店、老年公寓等單位坐擁其中，交通便利，風景秀麗，社區資源豐富。
挖潛創收新途徑。
依托市馬陵高中部和市第一人民醫院地利優勢，努力協調爭取在附近建立一個規范經營、秩序井然的疏導點，不僅能滿足周邊居民和學生需求，而且便于環境衛生的長效管理，也為居委會創造了收益。
居委會開辦物業公司為隆城頤和安置小區提供物業服務，小區內成立樓棟長、黨支部、業主委員會參與小區物業監督，始終堅持讓小區物業管理運行在陽光下。
與市城司協調爭取租賃隆城頤和安置小區門面房，對門面房進行統一管理與對外出租，居委會從中賺取中介費。
運用管理新路徑：
探索以黨建創新引領社區管理創新新思路，凝聚各方力量，整合各類資源，開展"單位聯社區、黨員聯居民"的"雙聯"活動，為社區發展提金點子、想好辦法。
一是建立功能型黨支部。根據黨員愛好特長、志愿服務內容等，深化轄區單位在職黨員進社區參與社區管理。將各單位在職黨員活動情況，統一納入社區黨務公開，在社區網站、公開欄公示，同時社區黨委還充分利用現代網絡平臺，不定期發送短信，加強轄區單位與社區黨委之間的溝通。
二是居住在社區內的黨員亮明身份。為了便于后期管理，與物業公司做好對接，做好常住人口名冊登記。將在每個樓棟入口處懸掛"黨旗在樓棟飄揚"展示牌，主動參與到物業小區管理中，以實際行動塑造新形象，展示新風采。
三是建立信息化管理平臺。以網格化管理為抓手，建立網格QQ群，設置社區網站、居民回音壁等方式，多渠道搭建居民反映訴求平臺。
四是善于活用"從群眾中來，到群眾中去"工作方法。要始終相信高手在民間，學會向群眾尋計問策，利用好、選好社區評議團成員，為藥材新常態下的新發展排憂解難，出謀劃策。
打造服務新品牌
藥材轄區內以老年公寓、市民政局、市殘聯等這些幫扶弱勢群體的單位居多，且隆城頤和安置小區入住戶多是周邊拆遷家庭。根據社區特點，打造"為樂助老"特色社區，自建一批服務弱勢群體的志愿者隊伍，與社會志愿者組織搞好對接，提供配套服務，不定期開展特色活動。利用好市第一人民醫院得天獨厚的資源優勢，不定時為居民開展義診咨詢。
破解發展新甁頸
第9篇：小區物業管理方案范文
隨著我國工業化和城市化的快速推進，“撤村建居”和城中村改造步伐的加快，以安置當地“農轉非”居民為主的拆遷安置小區的數量和規模呈快速增加的態勢[1]。“村轉居”社區成為城市基層社會的重要組成部分，也將成為“農民市民化”的重要場域。本文通過對河南省五個“農轉非”安置小區物業管理現狀進行調查分析；通過評估現有的管理制度的問題，給出相關可行性的建議。
二、相關文獻綜述
（一）農民安置小區物業管理模式
當前我國農轉非小區在物業管理上正處于不斷探索中。深圳的安置小區管理模式有：以由社區自行組建物業服務公司，實施有償物業管理的“水田模式”、由社區居委會聘請專業的物業服務公司的“大浪模式”和社區股份公司與物業服務公司合作的“三聯模式”[2]。成都市實踐出托管、共管、自管3種安置小區的管理模式。其市下的溫江區形成了一套“黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與”的新機制。聊城市出臺了相關辦法，規定業主入住新型農村社區時，由業主自愿選擇管理模式。彭州市則探索出“村級組織+小區自治+市場化運作”的農村物業管理新模式[3]。
（二）農民安置小區的特點
何利松和周徐胤認為安置小區在規劃建造中具有建設數量大、建造質量高、地段位置好、出租比例高的特點。胡振光[4]歸納了安置小區具有城鄉結合的地域性、亦城亦村的過渡性、居住人口的流動性和社區管理的復雜性的特點。楊宏偉[5]則從居民特點方面總結了安置小區具有居民結構復雜、部分居民擁有集體資產、居民文化素質和思想觀念存在差異、傳統關系依然發生作用的特點。
（三）“農轉非”的市民化研究
有關市民化的研究可以分為兩大類：一是農民工市民化的研究；二是“農轉非”居民的市民化研究。目前，市民化進程在我國困難重重的原因有：宋仁登[6]認為戶籍制度，城鄉二元結構和土地制度等制度因素是市民化的較大阻礙；靳龍[7]提到了農民對于身份和思想觀念方面的困難轉變。冉娟[8]則具體指出社會群體的分化和社區的組織形成是“r轉非”居民無歸屬感的重要原因。在解決方法上，歐陽力勝[9]認為應在科學測算衡量農民市民化的成本及收益后，從推進戶籍制度改革，建立合理土地流轉和征用補償制度，建立城鄉統一平等就業制度，構建完善社會保障制度等幾方面來有序推進農民市民化進程。
三、實證研究分析
基于“農轉非”安置房的物業管理調查，我們選取了五個農轉非安置小區，分別為仁和新苑小區、仁和苑小區、清河灣小區、黃崗寺嵩山路小區以及花園莊新社區。其中仁和苑曾是開封市安置房示范性小區，具有較強的代表性；鄭州市黃崗寺嵩山路小區則是鄭州一個較大的安置房小區。我們共發放問卷215份，根據入住率及其廉租房與安置房的比例，分別為清河灣26份，仁和新苑62份，仁和苑48份，黃崗寺嵩山路小區42份，花園莊37份。以下是5個小區的問卷結果的分析：
（一）居民對物業管理滿意度分析
根據調查數據顯示，當前安置居民的物業管理并不滿意。清河灣和花園莊新社區的安置居民遷入小區較短，業主能夠主動繳納物業費，物業公司的運轉得到保障，但業主對物業的滿意度也只有34.41%和37%。黃崗寺嵩山路小區屬于較早的居民安置社區，社區管理模式較為完善，居民對社區的管理滿意度為31.46%。仁和苑與仁和新苑業主與物業矛盾較深，拖欠物業費現象嚴重，物業因此也并未向業主提供應有的服務，且經過多次調解后矛盾并未解決，兩個小區的滿意度僅為17.2%與13.66%。安置居民對物業管理普遍不滿的問題是物業管理模式的混亂，且居民普遍認為物業費不合理。安置小區與商品房小區實施同樣的物業管理模式。兩種社區的物業費水平相似但普通小區設施齊全，綠化到位，管理水平均高于安置小區。多數的安置居民認為他們并未享受到與商品房小區一樣的安保、綠化和相應的娛樂設施，而不愿繳納物業費。物業對于當前的問題并未有良好的解決辦法，往往是采取不交費就不服務的態度，導致二者矛盾程度加深。
追其原因在于：農轉非”安置小區管理理論與制度的缺失。當前河南省中小城市“農轉非”小區管理大多處于規劃在建階段，對于安置小區的管理還處于探索中，并未有一個系統的理論與方案。理論的缺失與管理模式不適用導致當前河南省內“農轉非”小區管理主體不明確，監督不到位，管理內容又缺乏相關制度法規的依托，使得物業、開發商、業主和政府等多方面矛盾的激化。
物業管理模式不健全。安置房物業一般由開發商委托物業公司管理，而當前河南省內物業公司普遍專業素質不高，相關管理制度也并未完善。物業公司管理失責，物業管理人員職業素質不足，使居民即使交了物業費仍享受不到相應的服務。而物業管理方面相關法律的空白使居民無處申訴，因此與物業形成對抗關系，雙方互相不滿形成惡性循環。
（二）居民自身市民化程度分析
根據問卷結果分析，清河灣、仁和新苑、仁和苑、花園莊居民對于搬入社區后生活方式的改變存在抵觸與不適應比例較高，分別為61.53%，61.29%，58.33%，56.75%，鄭州市黃崗寺的比例相對較低為30.95%。對于其抵觸與不適應的問題主要為失地后經濟收入不如之前高、搬入城市里導致其消費水平上升、周圍公共服務設施缺失帶來的生活的不便以及對自我身份轉化的不適應。當前的問題和對未來生活的迷茫讓他們對現居住的地區沒有歸屬感和安全感，使得安置居民對小區生后的不滿程度較高。
出現這些問題原因在于政府的職能發揮不到位。政府在建設過程中規劃、監督不合理，致使安置小區存在周邊公共服務設施缺失、安置房屋質量差、服務提供不到位等一系列硬性問題，當前政府對于安置小區往往是“重建不重管”的態度。后期建設成功后不注重對轉入另一種生活方式的農民進行引導和對小區的管理，對于小區矛盾的解決也僅僅是發揮一個協商調解作用，然而實際的問題并沒有從根本上得到解決，使得居民對當前的生活歸屬感減弱。
農民自身經濟條件與實際情況的制約。安置房中都是土地被強制傾占或農村房屋遭到拆遷的農民，他們失去土地即斷絕了經濟來源，勉力維持著最低的生活標準，難以且不愿負擔較為高昂的物業費。其二，安置房的實際情況與農民對安置房質量、小區管理、小區環境、治安等方面的期待不符，農民享受不到合理的服務，生活質量不如以往。其三，農民主動性不足，參與物業管理意識薄弱。安置房居民多是無奈入住安置房，受農村住房觀念及生活觀念影響，形成管理與被管理的對立情緒。
（三）社區管理模式意愿分析
根據調查數據整理而得仁和新苑小區、仁和苑小區、黃崗寺嵩山路小區和花園莊新社區的居民最青睞的社區管理模式是物業與居委會共管。而開封市清河灣小區居民則更傾向于物業公司專業管理的管理模式。
通過深度調查，更希望采用物業與居委會共管方式的小區居民對物業公司的管理有諸多不滿，尤其是在開封市仁和新苑小區和仁和苑小區，物業公司推卸責任，對居民反映的問題視而不見等行為已經讓該社區居民對物業公司專業管理不抱有任何希望。反觀開封市清河灣小區，居民的最佳x擇卻和前四個小區截然不同。在深度訪談中，我們了解到，清河灣小區居民入住僅有一年，社區設施完好，沒有大問題，居民也沒有拖欠物業費的情況，物業能夠及時解決問題，使得物業能與居民和諧共處、互利共贏。但在清河灣小區居民心中排在第二位的也仍是共管模式。
開封市仁和新苑小區、開封市仁和苑小區和安陽市花園莊新社區的次優選擇都是居委會自治。原因是這些小區的物業公司在收取不算低廉的物業費后沒有盡到責任，未能解決社區居民問題，導致居民不愿交物業費，從而物業沒有解決問題的積極性，引發居民不滿，陷入惡性循環。二是“農轉非”安置房小區的居委會原本就是之前村委會成員，對居民的生活較為了解，能夠更好的進行管理。然而在鄭州市黃崗寺嵩山路小區，居民在物業與居委會共管模式之后的選擇則是物業公司專業管理。至于原因我們也能了解，鄭州是河南省省會，物業公司都有著較為先進的專業化管理理念；并且居民對目前的物業公司也并無較大不滿，因而第二位選擇了該模式。
總的來說，通過實際調查，物業與居委會共管這一社區管理模式是“農轉非”居民安置房小區居民最終最支持的管理模式。大多數居民們不愿讓物業公司全權小區的后勤保障，但又擔心居委會的管理不能像物業公司那樣專業，于是將二者折中選擇了一個中立的方案，即物業與居委會共管。
四、“農轉非”小區管理的新思路
現階段，河南省中小城市的安置小區仍處于發展的新階段。對于如何解決小區管理存在的問題，我們希望引導安置小區從單一化的物業管理多元化管理的新型小區模式轉變，從而加快安置小區的居民的市民化進程。對此提出一個政府――居委會――物業公司――業主委員會――業主多元化治理的“五陽模型”來改進當前“農轉非”小區中存在的問題。圖示如下：
■
（一）政府
政府在“農轉非”小區管理和推進農民市民化中起著“引導者”和“監管者”的重要作用，具體應當做到以下各點：建立健全相關法律法規，完善政策體制，明確各方權利與義務，使其在處理相關問題時有法可依。轉變當前政府“重建不重管”的管理模式，加強對安置房小區管理的引導和監督，對于各方難以解決的矛盾，政府應及時進行干預，給小區各方一個公正合理的解決方案。加大對“農轉非”安置小區的資金投入力度，加強安置小區房屋的質量，合理規劃小區周圍公共配套設施，保障安置房業主正常便利生活。建立專門的物業管理指導小組，開設便民服務窗口，為業主提供便民化的服務。逐步改革城鄉二元制戶籍制度，建立統一城鄉戶口登記制度，不讓戶籍制度成為農民取得合法權利的障礙。完善就業制度，保障農民工與市民享有同等的就業機會和待遇。加強對農民的職業技能培訓，鼓勵安置居民就業創業。逐步構建全面覆蓋安置居民群體的醫療保險，養老保險，義務教育，社會救助，社會福利等方面內容的公共服務體系，解決安置居民的后顧之憂。
（二）業主
積極配合物業管理，熟知一定的物業管理條例，遵守條例規定的主要內容。若出現物業方面的問題時，要主動與物管處聯系，互相溝通或者與業主委員會、居委會共同商討解決方案。加強法律意識，業主可在必要的時候運用法律的手段來解決問題，并且可以積極參與一些法律宣講活動，來提高自身的法律意識。積極轉變自身的思想觀念，共同參與社區管理，盡快融入社區生活。
（三）業主委員會
及時把業主提出的問題反饋給居委會以及物業公司。業主委員會通過把各個單元的業主集中管理、統一服務，把業主明確需要的意向、服務內容、服務方式告知物業公司，積極監督、管理、服務于業主，來實現和諧的小區生活，避免出現業主與物業公司出現意見不合的矛盾。定時巡查小區，將損壞的設施等其他不良現象及時報告物業。業主委員會應強化自身職責。積極參與物業公司招標過程中去；做好宣傳工作，制定相關的章程；主動與業主進行溝通。
（四）物業
健全物業管理制度并形成社區事項等級制度。物業應以《物業管理條例》為依據，制定社區物業管理條例，具體的編制要結合小區的實際情況。成立社區管理小分隊，根據社區事項等級制度將小分隊分為不同梯隊，遇到相應的問題出動相應的小分隊，使社區內的問題在盡量短的時間內得到最專業的解決。深入居民了解群眾意見，積極開展各項居民意愿投票大會，提高居民參與社區管理的積極性；同時和業主委員會積極進行溝通，了解居民想法，更好的開展工作，處理問題。培養專門的物業人才，對于物業的管理人員及領導層，要不定時進行講課和學習深造，提高他們的管理水平和管理能力；對于物業的基層服務人員，要定期進行相關專業的繼續教育和服務培訓，提高專業技能和服務水平。設立問題投訴和咨詢小組，專人接聽來自業主的問題投訴以及對物業人員的服務反饋；制定服務反饋制度，促進物業服務人員積極性，根據接受物業服務的居民的滿意程度，對物業人員進行獎懲。
（五）居委會
積極主動配合政府工作。堅持向居民傳達黨的法律法規及其相關政策，自覺組織活動幫助黨開展工作。向居民普及科學文化知識，發展社區文明建設，幫助居民樹立維權意識及承擔自身義務的意識。向有關部門反映居民意思及有關建議，協調居民、物業、政府之間的關系。
組建物業糾紛協調小組，公平公正公開的處理糾紛問題。居民糾紛的受理要及時，解決過程要公平公正公開，從而體現平等、公正原則，進而起到教化居民的作用。及時反饋并監督物業公司及時解決問題。幫助物業執行相關條例，參與管理居民。培養居民的市民化意識。居委會積極向居民宣傳市民化的重要性及其必要性，組織活動幫助“農轉非”安置房居民適應社區生活，轉變其思想，使其與市民保持一致，從而避免類似于不愿“花錢買服務”的現象。
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