物業管理工作報告精選(九篇)

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第1篇：物業管理工作報告范文

一、基本情況

我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化文秘雜燴網水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業服務費收取難。主要表現在：

一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。

二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。

四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。

六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。

九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

5、物業管理缺乏監管。我區所有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

6、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。

一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。

二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。

三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議

1、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。

4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

8、加大宣傳力度。引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

第2篇：物業管理工作報告范文

一、××縣物業管理的難點表現

(一)觀念落后，意識淡薄，物業管理運作的大環境尚未形成實行物業管理是住房制度改革和社會主義市場經濟發展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認識。目前，對物業管理宣傳的力度不夠，人們對物業管理的基本概念、內涵、性質、原則、作用知之甚少，甚至產生種種誤解和錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經濟條件下福利型的管理模式，不能接受物業管理提供的有償服務。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業管理局面尚未形成目前我縣物業管理的類型有三類：專門成立的物業公司(xx縣物業中心)、開發企業派生的物業公司(如：興隆物業公司、常順物業公司、昌盛物業公司、華瑞物業公司、華能物業公司龜龍林物業公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅局、發改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業管理競爭機制，直接影響了物業管理的質量和健康有序物業市場的發展。

(三)地方性政策不配套，使物業管理難以步入正軌隨著《物業管理條例》、《××省物業管理條例》和《××市住宅小區物業管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業公司、業主之間的責、權、利不清，物業企業與業主之間常常出現矛盾和糾紛。同時政府缺乏對物業管理發展的扶持政策，使我縣物業管理一開始就陷入困境，影響了物業管理的健康發展。

(四)建管分離,物業管理啟動資金難以落實由于建管脫節，給新建住宅小區開發物業管理埋下了許多隱患。開發商只考慮建設，很少考慮日后的物業管理，物業管理啟動資金以及維護，管理資金無法落實。根據物業管理條例規定，新開發小區應提留一定比例的資金作為小區物業管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區包括安居工程住宅小區，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區在計劃經濟時期建設單位和開發單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業管理更是難上加難。按照《物業管理條例》規定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業中心托管面積約17萬平方米，各開發公司下屬物業公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產屬于自管或沒人管理狀態，都沒有按國家的政策、法律法規提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現滲漏、下水管道阻塞、破裂等現象無資金維修，也沒有物業公司接收托管。

(五)收費低，收費難使物業管理舉步維艱

《××市住宅小區物業管理辦法》規定批準的收費標準，僅達到小區公共衛生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業化的物業企業要自負盈虧，勢必影響其服務質量和水平，對業主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經濟發展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業管理費十分困難，成為困擾物業管理企業實現自我發展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業管理費的收繳率僅在6o％左右。

二、要著重處理好幾個關系

物業管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業管理有序推行。

(一)物業公司與業主委員會的關系

物業公司與業主委員會都是物業管理關系中的主體，根據有關法律法規，業主委員會對小區物業有終身管理權，物業公司具有終身服務權，雙方互為依存，缺一不可。在業主自治與專業化管理相結合的體制中，共同管理著同一物業，這就決定了他們之間是有一定的法律和經濟關系。兩者之間是平等的，其權利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業公司要履行業主委員會賦予的管理責任，提供統一專業化的周到服務；業主委員會要以主人翁的身份參與管理，監督管理，決策管理。把兩者結合起來，就是物業管理的新體制、新關系，這也是具有中國特色的物業管理的一大特點。

在物業管理實際運作中，物業公司應當如何擺正自己的位置，正確處理好服務與管理的關系?一是對業主的各類服務需求，應當盡職盡責，熱情周到地為業主排憂解難，真正樹立起“業主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業主違規違章行為，則應依據法規、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維護全體業主的利益和公共設備設施的完好無損；使業主的物業得到保值增值。

(二)業主與業主的關系

“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統一大于對立的一面，然而在現實生活中因毗連物業引發的鄰里糾紛，又表現出矛盾大于統一的一面。

成百上千個家庭同住一個小區，共同使用許多公用設施設備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業公司去組織協調，要幫助所有業主形成一個共同遵守的業主公約，還要組織業主參加多種聯誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關心、歡快舒暢的鄰里關系就會形成。這種“詳和”的鄰里關系，必須由物業公司和業主委員會來為其創造。

(三)有關部門與物業公司的關系

按照國家有關政策規定，住宅小區是各相關部門綜合服務的對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質量方面的業務，應由工程質量監督部門的管理職能；房屋產權方面的業務，屬房地產管理部門的管理職能；服務項目收費和收費標準方面的業務，屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業務，屬轄區派出所的管理職能；水電暖方面的業務，屬相關部門的管理職。這些部門都是服務性的，都應為業主提供優質服務，按規定入戶抄表，計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業主的身上，這種分攤是違背國家政策的，業主應該抵制，不應把怨言和責任轉嫁到物業公司，而應與物業公司配合起來，運用法律武器來保護自己的權利，扼制壟斷行業的違法行為。水電暖等相關部門，如要讓物業公司為其代收費用，須出具國家規定的委托書，明確雙方的責、權、利，否則物業公司無權為其服務。

(四)物業管理主管部門與物業公司的關系

隨著政府管理職能的轉變，物業管理主管部門不能既當運動員又當裁判員。政府對物業管理的職能就是依法行政，就是立法、監督、協調、檢查、指導。物業管理主管部門只能做裁判員，對小區的業主委員會和物業公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰犯規罰誰。這樣物業公司的管理水平才可以提高，業主的觀念才可能轉變，物業管理市場才可能形成，進而發展產業，增加效益，政府和企業也都將同時受益?！痢量h物業管理所作為房地產管理的一個職能部門，應依據國家、省、市物業管理的政策、法規制定全縣物業管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區域內各物業公司的審查、備案并依照有關政策、法規實施行業監督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業主服務為宗旨，委托物業管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；依據委托管理合同和有關規定收取管理費用，負責業主對物業公司創造質量投訴的調解處理；政企分離，脫開與縣物業中心上下級關系，對物業中心的體制進行改制，使其自主經營，自主發展。

三、××縣物業管理健康有序發展的對策

鑒于我縣物業管理的現狀和諸多問題，如何規范物業管理市場，目前已成為從政府到居民普遍關注的焦點問題。那么，究竟如何引導物業管理工作朝著健康有序的方向發展?關鍵要從以下幾個方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實施細則

社會主義市場經濟是法制經濟，要用法制規范人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經驗來看，自建設部《城市新建住宅小區管理辦法》出臺后，這些城市結合實際先后出臺物業管理的一系列地方性配套法規，極大地推動了當地物業管理的發展。

××市在2002年出臺了《××市住宅小區物業管理辦法》，但作為縣區地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣泛調查研究的前提下，根據《物業管理條例》、《××省物業管理條例》、《××市住宅小區物業管理辦法》盡快出臺××縣物業管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業管理的已售公有住房，政府應以宏觀調控手段加以調控，對新建商品房維修基金的歸集，應在辦理《規劃許可證》時一次性按比例繳納，對不按規定繳納者，建設行政主管部門應不予辦理《規劃許可證》和《開工施工許可證》，使我縣物業管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導觀念轉變

物業管理在我縣做為新興行業，目前人們對其了解甚少，能夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關系。人民群眾對物業管理的接受和支持，是物業管理行業發展的社會基礎。應利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和居民廣泛地宣傳物業管理，介紹國內外物業管理的先進經驗，報道物業管理的進展，使更多的人了解、支持、關心物業管理，參與和推進物業管理。房管部門和物業公司要深入小區，面向住戶，利用掛橫幅、發傳單、樹宣傳牌、設立咨詢點等方式，大張旗鼓地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業管理是為廣大居民營造一個安全舒適的生活環境，使居住區的環境和各種配套設施保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉變計劃經濟條件下的無償服務的舊觀念，樹立起花錢買服務的新觀念，養成自覺交費的習慣，共建管理有序、和睦文明、環境幽雅的住宅小區。

(三)理順管理機制和監督約束機制

政府應出臺辦法和措施，理順小區物業管理企業與公安、交通、市政、環衛等職能部門和產權單位、居委會的關系，使物業管理真正實現對住宅小區的綜合性、專業化統一管理，克服服務多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業管理企業化、專業化、市場化、社會化的進程。完善物業管理監督約束機制。業主和物業企業應雙向選擇，平等協商，雙方應根據服務內容和質量以簽訂合同的方式明確彼此的權利義務。這樣，才能使物業管理企業的行為得到有效的監督，才能發揮業主委員會對小區住戶的宣傳、解釋、協調作用，才能要求業主遵守規章，履行義務，才能切實提高物業管理水平，促進物業管理健康有序地發展。

(四)加強自身建設，提高服務質量

提高服務管理質量，既是黨和政府一再強調和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業管理是一種社會化、專業化、企業化、經營型的管理，只有不斷加強自身建設，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業管理人員要樹立愛崗敬業，無私奉獻的精神。物業工作事無巨細，服務時間不分晝夜，服務空間不受限制，物業員工要樹立全心全意為住戶服務的思想，恪守“住戶至上，服務第一”的宗旨，以優良的服務，滿足住戶日益增長的物質文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務所帶來的方便和實惠。其次，健全小區的管理制度。包括報修制度、承諾服務制度、物業人員的考核獎罰制度、文明優質服務制度等，用制度規范物業人員的行為，用服務調查來監督物業人員的表現，用獎懲實施調動物業人員的積極性和創造性。再次，加強業務技能學習和培養。提高從業人員整體素質，建立良好的專業隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。

(五)拓寬經費渠道，培育造血機能

第3篇：物業管理工作報告范文

高校保衛工作肩負著維護校園穩定，保障教學、科研等工作正常進行的重要任務。隨著高校辦學規模的擴大，學生人數的增多，樓宇數量也呈上升趨勢。然而，學校保衛部門受保衛人員少、設施未完善等因素限制，無法對全校進行實時、全覆蓋的管理。因此，認真探索和研究如何充分結合物業管理做好高校保衛工作具有重大意義。

關鍵詞

管理區域；物業管理；安全保衛

近年來，我國教育體制改革，高校擴招，辦學規模擴大，學生數量逐年增長，辦學方式也由單一制辦學模式發展為多層次辦學。以筆者所在的中國藥科大學為例,在擴招后,全日制在校生已發展到近1.5萬人,有本?？粕?、研究生，還有成人教育等多種層次。伴隨學生數量增多，原有的校舍面積已不能滿足教學需求，因而很多高校開展了大規模的校區建設，建筑物數量急劇增多。為了便于管理，大多高校對各樓宇配備了物業管理人員直接管理轄區內的各方面工作，因此，物業管理工作的好壞直接關系到管理區域內的安全，做好物業管理中的安全工作也是當前形勢下安全保衛工作的需要。

1校園物業管理在高校保衛工作中的重要性及原因

從校園物業管理的內容來看，安全保衛是其中主要職能，從管理層級上說，物業管理公司也需接受學校保衛部門的監督和管理，但物業管理公司只負責其管轄區域內的安全，校保衛部門負責全校安全保衛工作。然而，在安全工作機制運行方面，大多高校物業管理部門都過于依賴學校安保部門，缺乏安全責任意識，對安全問題基本都是通知保衛處，卻不采取應急處理措施。例如，2010年國慶節假期間，江蘇某所大學發生一起涉案金額較大的盜竊案件，案犯采用翻趴宿舍圍墻、撬鎖等手段，在該校男、女學生宿舍樓共竊取8臺筆記本電腦，臺式電腦主板和硬盤等配件以及若干現金，共計約8萬元。放假期間，案犯前后三次來該校作案，作案時間長達4天，期間未被宿管部門、保衛處發覺。事后，公安部門經與學校共同剖析，得出案件發生的主要原因之一為學校的安保工作機制運行不流暢。案發當時學生宿舍樓只有2名物業值班人員，并且值班人員未巡查區域內各樓宇建筑，工作出現嚴重疏忽。正是物管人員的麻痹松懈情緒才使得案犯得手。類似這樣的管理薄弱環節，在其他高校也很多。那么如何解決這一問題，也正是接下來本文所要探討的重點。

2物業管理在安全工作方面存在的不足

現如今，各大高校為了減輕負擔，將物業管理工作由傳統的校后勤部門統管轉變為學校后勤部門分管下的物業管理公司專業化承包管理。由于高校物業管理起步較晚，加上本身是由后勤轉型過來的，管理制度、管理模式存在很多不足，也造成了諸多安全問題。

2.1安全制度不夠健全

規范的物業管理制度按性質分為物業管理單位的管理制度和物業管理轄區的管理制度。各高校的物業管理部門雖然也建立了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規劃等相關制度，但還不夠完善，不成體系，執行也不夠嚴格，且與安全相關的制度未明確、未上墻的現象普遍存在。由于制度不完善，物業管理人員在面對管理區域內的安全隱患及安全事件時往往以置之不理，以任其發展的態度對待，致使事件未得到及時處理，隱患未得到及時排除，造成嚴重損失。

2.2人員構成復雜，專業化水平不高

物業管理公司承包管理模式下的物業管理人員多為勞務派遣，由于工資待遇低、工作性質等因素，從事物業工作的人員構成往往參差不齊、成分復雜，同時人員年紀較大、學歷層次較低，大多為退休人員再就業，雖然組成了物業管理的各個崗位，看似形成了專業化的隊伍，其實各個崗位的專業化水平亟待提高。

2.3部門分工不明確，交叉環節存在盲區

物業管理區域內的安全工作是后勤部門與保衛部門管理工作上的交叉環節，同時也是工作漏洞之一。在高校，物業合同簽訂的雙方多為后勤部門與物業公司，原則上物業管理工作受后勤部門統管，同時在某些工作內容方面學校有關部門也具備監督管理權。例如：安全保衛工作方面，保衛處就應該享有監督權；學生管理工作方面，學工處應享有監督權等等。然而，事實上，在大多數高校，物業管理公司的所有工作僅僅受后勤部門監管，其他部門無權過問。這就形成了物業管理責任區域內的安全工作由其本部門負責，即使在保衛部門發現物業人員有脫崗、遲到早退現象的情況下，保衛部門對物業管理人員的管理和考核無權過問的局面，致使盜竊等案件頻發。

2.4員工技術有待提高

為滿足新形勢下安全保衛工作要求，近幾年，高校技防水平不斷提高，技防設施不斷增加。為發揮各項技防設施的實時報警、實時監控等作用，在建設技防工程時，有少數安全平臺系統安裝在各物管站點。然而，大多物業管理人員都無消防、安防特殊職業上崗證，對這些技防設施不熟悉，對平臺操作不熟練，甚至連平臺系統的“復位”、“輸入密碼”等較為簡單的步驟也無法完成。設備一旦出現報警信息，往往不是第一時間去現場確認，而是通知校保衛部門，從而錯失了處理事件的最佳時間。因此，物業管理人員在掌握保潔、綠化、維修等技術的同時也需提高計算機應用、安全技能等多方面的專業技術知識。

3解決目前物業管理中保衛工作面臨問題的對策

為營造良好的校園環境，保障師生的人身財產安全，急需解決目前物業管理中保衛工作面臨的問題，主要應該做好以下幾點工作：

3.1建立并完善物業管理中的保衛工作制度

高校安全保衛工作是保證高校教學秩序正常進行的首要前提，建立并完善物業管理中的保衛工作新制度是進一步做好高校安全保衛工作的重要組成部分。首先，在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理公司和學校對雙方的權利和義務有詳盡的了解。之后，物業管理公司應根據管轄區域的實際情況，對安全保衛工作制定完善詳盡的規章制度，以此促進管理過程中保衛工作的科學化、規范化、制度化，同時通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，并做到及時修訂、完善，最后制定出最符合實際的規章制度。其次還要明確各區域安全責任人，實行責、權結合，層層落實，形成有效的部門管理體制。

3.2明確管理部門，層層落實責任

學校必須明確物業管理公司的直接管理部門，并依照“誰管理，誰負責”原則，層層落實責任。一直以來，后勤部門大多為物業管理公司的直接分管部門，但有的高校簽訂物業合同的為招標辦或基建等部門，在未明確物業直接管理部門的情況下，一旦發生事故后易產生推諉、踢皮球等現象，從而無法追究責任。所以，明確物業管理公司的直接管理部門顯得尤其重要。在明確分管物業具體部門的同時，保衛部門應與該直接分管物業的部門簽訂安全責任書，進一步明確安全責任。分管物業具體部門再與物業管理公司簽訂安全責任書，物業管理公司再與各分站點簽訂，以此類推，層層落實，將安全工作細化到每個員工的崗位上。這樣若發生安全事故，是誰的管理區域，誰的工作內容，誰的責任，一目了然，更便于事故發生后的責任追究，同時也間接提高了學校有關部門、物業管理公司以及物業管理人員的安全責任意識，減少了保衛部門的壓力，大大提升物業管理區域內的安全。

3.3加強人員培訓，建立專業化物業管理隊伍

首先，要把好合同關，學校在與物業管理公司簽訂合同時，應將人員具備一定消防、安防專業技能納入在內，甚至在某些特殊崗位必須要求具備專業證書，持證上崗。其次，要求物業管理公司定期開展員工安全知識培訓與實戰演練，同時也需加強法律知識的培訓，提高專業知識和技能水平。再者，組織物業管理人員認真學習計算機等新技術，做到會使用安保器材，會操作安全平臺。最后，作為物業管理人員也應維護好管轄區內的各種安保設備，如滅火器、消防水帶、監控設備等,定期進行檢查、試驗、維修、更新,確保它們始終處于完好狀態。

3.4加大監督力度，建立獎懲制度

安全保衛工作做得好與否，很大層面上取決于監督以及獎懲的力度。首先，學校保衛和分管物業工作等有關部門應加大對物業公司的監督力度，采取定期巡查與不定期抽查相結合的方式，對物業管理工作進行有效監督，主要包括：對各類值班臺賬的檢查，進行現場專業技術技能的操作考查，以及應對突發事件的應急能力考查等等，確保各類人員各司其職，擔起責任。其次，建立獎懲制度，分管物業工作部門要求物業公司可按月、按季度、按年度組織“安全員工”評比，以現金、獎品等方式獎勵榮譽稱號獲得者，當然，對于造成安全事故的人員，也可通過扣工資、通報批評等方式處罰。通過獎勵與懲罰相結合的方式，逐步提高物業管理人員參與安全工作的積極性。針對物業管理公司，學?？梢悦磕杲M織一次對物業管理公司的專項評比，評委由學校有關部門、學生、教師等組成，評比內容為物業管理區域內的員工服務意識、安全保障能力等各項相關內容，并根據評比結果，決定是否在與該物業公司續簽合同。

4結語

學校安全保衛工作不僅僅是保衛部門的工作，也是學校各部門、單位以及為學校提供服務的外界單位一項重要任務之一，同時也需廣大師生員工極力配合的，只有群策群力，群防群治，做到人人重視安全，人人關心安全，才能人人都安全。

作者：金鶴齡 夏錦鑒 單位：中國藥科大學保衛處

參考文獻

[1]朱爭鳴,汪新.高校保衛工作融入校園物業管理的探討[J].安防科技,2010.

第4篇：物業管理工作報告范文

一、森林資源狀況

根據20__年調整數據，××區林業總面積為33681.7公頃，有林地面積32601.7公頃，總蓄積量為105167.8立方米，比1999年蓄積量增加25.3％。其中生態公益林13568.7公頃，主要分布在××區的東部、中部地帶，其他鄉鎮房前屋后的天然林也劃為生態公益林；商品林面積19033公頃，總蓄積量為558288.2立方米，商品林主要以××區南部為主，其他鄉鎮街也有少量的分布。

二、20__－20__年度森林采伐限額及林木采伐計劃執行情況

1、“十一·五”期間森林采伐限額編制依據及執行情況

××區“十一·五”森林采伐限額編制于20__年11月底開始正式進行外業數據調查。依據有關資料：森林資源二類調查成果，1/1萬地形圖、原始小班卡片，20__年國家重點級公益林區劃界定成果資料，以及20__年至20__年森林采伐統計資料及造林資料（含退耕還林、環城生態工程、新造林面積）等，到實地進行全查和抽樣調查。全查以國有林場、駐軍部隊等為單位獨立編限；抽樣調查分三個層次進行，即全區及鄉鎮、村。外業完成后進行內業數據統計整理，統計森林資源狀況，分項編制我區森林采伐限額量。全項工作歷時半年多，于20__年8月編制完成。

“十一·五”期間，我區認真落實了《省人民政府關于下達“十一·五”期間年森林采伐限額的通知》（鄂政發[20__]31號）和《省林業局關于認真做好“十一·五”期間年森林采代限額管理工作的通知》（鄂林資[20__]167號）文件精神。根據我區森林資源現狀，為進一步作好“十一·五”期間森林采伐管理工作，積極探索人工商品林中的工業原料林的合理經營利用，深入研究人工商品林中工業原料林的采伐管理與措施，全面保護天然林資源，堅持以生態優先，按計劃采伐原則。根據“十一·五”期間年度森林采伐限額下達定額為89800立方米。20__－20__年我區實際生產木材總量為54397立方米，占限額總量的20.3％，其他分項限額都未突破限額范圍，在森林采伐限額管理上有效控制了我區的森林消耗。

2、20__—20__年度木材生產計劃執行情況

20__年上級下達我區木材生產總計劃為16600立方米（含國有林場600立方米及追加計劃3000立方米）。全區年林木采伐許可證發證量為15924.1立方米，占計劃96%。按采伐類型：主伐13844.5立方米，撫育822.8立方米，更新328.0立方米，低改448.1立方米，其它480.7立方米（其采伐主要用于工程征占用林地的林木采伐）。按其消耗結構：商品材采伐量15289.5立方米，出材量9796.2立方米，出材率65％；非商品材634.6立方米。其中：(1)人工林總量15477.7立方米；(2)天然林總量446.4立方米（主要用于林地征占用、防火通道建設采伐）。

20__年上級下達木材生產總計劃220__立方米（含國有林場、追加計劃5000立方米）。全區年林木采伐許可證發證量為20189.2立方米，占計劃91.8%。按采伐類型：主伐18810.6立方米，撫育109.1立方米，更新650.8立方米，低改484.7立方米，其他134.0立方米（用于工程征用占林地的林木采伐）。按消耗結構：商品材采伐量19578.3立方米，出材量12899.8立方米，出材率66%；非商材610.9立方米。其中：(1)人工林總量20__2.5立方米；(2)天然林總量166.7立方米。

20__年上級下達木材生產總計劃20__0立方米（含國有林場）。全區年林木采伐許可證發證量18274.1立方米，占計劃的91.3%。按采伐類型：主伐16575.4立方米，撫育63.1立方米，更新1539.4立方米，低改59.1立方米，其它37.1立方米。按消耗結構：商品材采伐量17896.9立方米，出材量11839.0立方米，出材率66%；非商品材345.2立方米，其中：(1)人工林總量18208.0立方米；(2)天然林總量66.1立方米。

3、建立健全森林采伐管理制度

森林資源是生態建設的物質基礎，是林業可持續發展的根本。為加強森林采伐管理，我們以有關法律、法規和《湖北省森林采伐管理操作規則》、《湖北省森林采伐技術規程》為指導，以“管死國家重點公益林，管住一般公益林，創造條件適當放活人工商品林”為基本思路，落實森林采伐管理各項制度和森林采伐的辦理程序，以人工商品林在采伐限額允許的情況下，在采伐期內由林木所有權單位、個人提出林木采伐申請，以及有效證件（林權證及相關有效證明）到××區政務中心進行受理。同時我們嚴格執行伐前調查、設計、公示，對符合條件的30日內審批核發林木采伐許可證。對生態公益林的撫育或更新采伐按照相關制度從嚴控制，在林木采伐過程中實行伐中監督、伐后驗收制度、程序，建立了采伐管理登記臺帳和伐區作業設計等制度。為我區森林資源合理利用、維護生態環境、保護生物多樣性、促進林業可持續發展，奠定了強有力的保障。

三、存在的問題與建議

根據《湖北省森林采伐技術規程》第三章第十五條第一款的規定：采伐面積3公頃以上或采伐蓄積100立方以上，在商品林采伐前應開展伐區調查設計，根據××區的實際情況在此提出以下建議：。

1、因為林木采伐許可證的核發是行政許可行為，由行政機關

第5篇：物業管理工作報告范文

1、物業地域范圍開闊，封閉強

2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；

3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

三、物業管理提供日常服務的內容：

1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

7、項目范圍內綠化的種植與養護；

8、業主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區性證明的辦理；

11、業主院落檔案的管理。

四、物業特約服務－管家式服務體系：

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的內容：

A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？

B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

室內清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養護

代收洗、補、燙衣物

室內插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

五、XX項目的安全保衛管理：

1、保衛部門日常工作內容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

2、保衛部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統

設像監視系統

電子巡更系統

業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衛部門提供的委托性特約服務：

禮儀性保衛

短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

六、突發事件應急處理體系的建立

業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；

前期物業管理方案（二）

公司所屬前期駐點項目客服部：

為有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。

一、總體目標實施規范管理，保障服務質量。

二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責

1、明確前期駐點項目物業管理架構

公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。

2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。

三、建立和完善規范的工作流程和服務標準

（一）明確客服部工作計劃

標準：由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面報告制度。

1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告

報告內容包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態、工程現場情況介紹等。

2、每月提交現場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表

報告內容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態。

3、下周工作計劃 和重點。

4、合理化建議、意見

5、其他

（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃

1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點

2、研究分析各部門工作報告

3、研究分析物業管理新動態

4、實施培訓和溝通

5、研究分析服務質量報告

6、其他

（三）建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系

1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查，并據實記錄，不規范服務現場糾正。

檢查內容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行

督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進意見

b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究

具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見

c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。

具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。

（四）協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度

1、制定規范的聯系函制度

2、建立和規范例會制度

3、協助建立客戶聯系報告制度。

四、建立長效的改進機制

1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構

2、研究機構目前主要工作任務

a、研究和總結 項目開盤秩序實施計劃

b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。

c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材

d、有計劃編寫各項目物業管理方案

e、有效實施形象策劃系統

f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓

g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。

前期物業管理方案（三）

一、物業管理前期籌備工作

（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

二、接管后的日常管理服務工作

（一）設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。

8、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定：

1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；

2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；

（四）環衛綠化工作：

1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。

4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。

（五）環境和衛生管理規定

為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：

一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。

四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。

六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物

（六）加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。

（七）積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主提供中介電話，方便業主購機船票、請保姆、請鐘點工等。

（八）根據本小區情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。

三、小區車輛管理規定

1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；

3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；

4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；

5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；

6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服 務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水 平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。

（二）管理處組織機構

1、辦公室：

（1）負責日常事物，代收報紙信件

（2）檢查樓宇和綠化養護、保潔

（3）協調處理鄰里關系

2、工程部：

（1）負責房屋質量檢查

（2）建立設備設施維保計劃

（3）做好日常維修保養工作

3、財務部：

（1）管好用好財務

（2）負責日常收管理費、租金、代收費等

（3）統購日常維修器材、分發器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全

（三）管理人員的配備

1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。

2、物業主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

3、水電工6人，負責小區日常水電及工程維修。

4、保潔工20人，負責小區公共衛生，全日制保潔。

第6篇：物業管理工作報告范文

您好，我是行政管理職位應聘人——，在此之前一直從事行政管理工作，已有近十年的工作史。秉著熱愛學習，努力奮進的工作作風，累積了豐富的行政管理經驗，熟悉各類辦公軟件操作及人事管理制度的組建與完善，有較高的遇事處理能力。

隨著物業市場化進程的不斷推進，在廣大居民居住生活質量不斷提高的同時，居民對物業管理公司的要求也在不斷的提高。物業管理的目標是為居住區域內的業主和使用人提供各種常規服務和保持安全、整潔、舒適的居住環境。相信在此之前通過歷任領導和全體公司員工的努力，各項工作已基本成形。因我對公司目前的管理環境、管理制度、管理標準及行政手法未曾有所了解，今天能有機會爭取加入到公司的管理團隊，我深表感謝！如我能成功入職，將展開一系列具體工作，重點集中以下幾個方面：

一、主旨公司現有管理制度，積極學習《物業管理條例》，借鑒出色物業管理公司的成功案例。優質的管理服務是品牌的基礎，質量是品牌的生命，推行以“讓業主滿意、讓業主感動，提供超越業主期待的服務，一流的專業化物業管理企業”的質量方針和樹立“業主并不總是對的，但他們永遠是第一位的”企業服務宗旨，并營造“安全、溫暖、快速、清潔、方便”的生活和辦公環境為目標，確保公司的質量體系能夠得以長期、穩定的運行，從而保證服務質量的不斷提升。結合公司實際情況，爭取從工作實際出發，細化和規范隸屬各塊管理，重點推進質量目標管理；可細分為《行政管理部質量目標》、《客戶服務部質量目標》、《管理處質量目標》、《物業部質量目標》、《工程維護部質量目標》、《保安部質量目標》、《環衛部質量目標》等等。

例如：制定《管理處質量目標》

1，業主對物業管理服務質量的綜合滿意率：80%。

2，月物業管理費收繳率：95%。

3，有效投訴處理及時率：100%。

4，影響電梯正常運行的故障率每月不超過2%。

5，非預期性的停水、停電全年各不超過3次。

6，重大安全、消防責任事故為零。

利用有效的目標管理，可有效督導各部門主管及各部門人員的工作范疇，并列入到公司的年\季度工作報告，作為員工評級考核依據，以此評定各部門管理人員的工作能力與領導能力。

二、編訂切實的人事管理方案及管理表格；為加強對公司員工的績效考核工作指導、監督與管理，保證公司績效考核工作順利、有效的進行，提高員工隊伍素質，優化人員結構，保持公司人力資源的活力和競爭力，制定完善的公司員工績效考核管理制度。統一編訂季度\年終《崗位責任書》、《工作業績計劃考核表》、《員工發展規劃表》、《員工績效反饋面談記錄表》、《員工績效考核申訴表》、《績效評價參與各方的責任表》、《普通員工年終績效評價表》、《普通員工績效評價表》、《一般管理人員績效評價表》、《中級管理人員績效評價表》、《高級管理人員績效評價表》、《中高層管理人員績效評價表》、《中層管理人員績效評價表》、《高層管理人員績效評價表》、《中高層管理人員述職報告》等，由直屬上級跟進員工計劃執行過程，就績效問題與員工保持持續的溝通，并定期（建議至少每月一次）與員工一起就計劃執行情況進行正式的回顧和溝通，幫助員工分析、解決計劃執行中已經存在或潛在的問題。

例如《普通員工績效評價表》

1、首先制定相應職位的工作計劃

2、計劃跟進與調整，過程輔導與激勵

3、績效評定（含自評與上級評定），績效反饋（含績效面談與隔級面談），個人能力與發開展計劃

4、薪酬激勵，學習與發展。

各項目可按得分高低劃分，即第1-3名定為A“優秀”；第4-6名定為B“良好”；第7-11名定為C“合格”；第12-13名定為D“需改進”（如有必要時定為E“不可接受”）。所有員工的評定以兩級上級評價為主（時間：下個考核周期首月第一周結束日前）直接上級應按照員工的《崗位說明書》、《績效計劃/考核表》的要求，參考員工自評和參與評價者（員工參與項目的負責人、合作伙伴、客戶等）的意見，對員工本考核期的工作業績和核心勝任能力進行評價。

人力資源部為每位員工建立績效考核檔案，考核結果將作為獎金發放、評選先進、工薪調整、職務升降、崗位調整、員工福利、制定培訓、考核辭退等的重要依據，確保執行有效的跟宗，與達到提升在職員工的管理意識與崗位職責素質。

三、熟悉工作環境，跟進工作，提高在職及新入職員工的業務水平與專業技巧；由于物業管理的業務過程與消費過程是在同一個環節里，業務過程暴露在業主面前，服務人員的一個笑容，一個眼神、一個舉止都會導致業主的投訴與認可，因此，人最重要。雖然在聘用員工時會對其進行一系列考評與了解，但能力與技巧并不是天生具來的，所以對員工的培訓、考核工作不容勿視，具體方案可體現在；

1、入職前培訓；內容包括公司的企業文化、宗旨及工作方針、公司組織架構及各主要負責人、各相關部門工作關系、公司人事制度、員工手冊（行為規范）、公司行政管理手冊、公司基本之財務政策（工資發放規定），具體工作細項由在職員工帶領，行政跟進督導。

2、定期職內培訓；員工內部培訓涵蓋面廣，內容繁多，大體函蓋了公司企業文化、人事管理規章制度、財務管理規章制度、工程管理、清潔管理、護衛管理、客戶服務、消防管理、意外事件處理、特殊工種將另行增加專業培訓課程。定期要求各部門預先填寫培訓計劃表、并每次培訓前一周提交培訓申請表，跟進配合安排培訓進度、培訓人員、培訓材料、培訓考核等。

第7篇：物業管理工作報告范文

第一條  為加強本市的物業管理，保障物業的合理使用和維修，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環境，根據有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區域內的物業管理。

第三條  本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。

本辦法所稱業主，是指房屋所有權人。

本辦法所稱使用人，是指房屋承租人。

本辦法所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。

第四條  物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業管理服務相結合的原則。

第五條  市房地產行政主管部門負責全市的物業管理工作。

規劃、建設、公安、郵電、電力、園林、物價、工商等有關部門以及物業所在地人民政府，應當按照各自職責分工，協助市房地產行政主管部門做好物業管理工作。

第二章  管理組織與職責

第六條  業主依法享有對物業共有部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。

業主的權利是：

（一）參加業主大會；

（二）在業主大會內享有選舉權和被選舉權；

（三）表決通過或不通過業主公約和業主委員會章程；

（四）參與管理有關業主利益的重大事項；

（五）監督業主委員會的管理工作。

業主的義務是：

（一）執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定；

（二）遵守業主公約；

（三）遵守有關物業管理的制度、規定；

（四）按時交付分攤的物業管理、維修等費用。

第七條  物業管理區域內全體業主組成業主大會，選舉產業主委員會。

物業管理區域由市房地產行政主管部門會同公安、規劃等行政主管部門共同劃定。

第八條  新建商品住宅出售面積達到50％以上的公有住宅出售面積達到30％以上的，由開發建設單位或原產權單位組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

第九條  召開業主大會應當有半數以上的業主出席，業主大會作出決定，應當有半數以上的業主同意，決定通過后應當予以公布。

業主可以書面委托人出席業主大會。

業主大會應當邀請所在地居民委員會和使用人代表列席。

第十條  業主大會行使下列職權：

（一）選舉或罷免業主委員會委員；

（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；

（三）聽取和審議物業管理企業工作報告；

（四）對涉及業主和使用人利益的重大事項作出決定；

（五）對物業管理的其它重大事項作出決定。

第十一條  業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

經20％以上的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議后應當在10日內召開臨時業主大會。

第十二條  業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列文件到市房地產行政主管部門辦理登記：

（一）成立業主委員會登記申請書；

（二）業主委員會委員名單；

（三）業主委員會章程和業主公約。

第十三條  業主委員會委員應當由業主擔任（街道辦事處或居委會主任、副主任被聘任為業主委員會委員的，可不是業主），業主委員會根據物業管理區域的規模由5人至15人組成。

業主委員會設主任1名、副主任1至2名，業主委員會主任、副主任在業主委員會中推選產生，可聘請街道辦事處或居委會的主任或副主任擔任業主委員會副主任。

第十四條  業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

（一）組織召開業主大會，報告物業管理的實施情況；

（二）選聘、解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；

（三）依照本辦法的規定，負責物業維修基金的籌集、使用和管理；

（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算；

（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動，接受業主、使用人和市房地產行政主管部門的監督；

（六）協助物業管理企業收取物業管理費用；

（七）監督公共建筑、公共設施的合理使用；

（八）協調業主、使用人與物業管理企業之間的關系；

（九）業主大會賦予其它職責。

業主委員會應當定期召開會議，會議必須有半數以上的委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數以上通過。

第十五條  業主公約是有關物業使用、維修和其它管理服務活動的行為規范，對業主和使用人具有約束力。

業主公約自業主大會審議通過之日起生效。

第十六條  業主大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

業主公約和業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸。

第三章  物業管理服務

第十七條  物業管理企業必須依法注冊登記，取得法人資格，并持有市房地產行政主管部門頒發的《物業管理企業資質證書》，方可從事物業管理業務。

外地物業管理企業在本市從事物業管理服務的，應到工商行政管理部門領取營業執照，并經市房地產行政主管部門審核具備資質后，方可從事物業管理業務。

第十八條  物業管理企業具有以下權利：

（一）根據委托管理合同，對物業管理區域實施物管理；

（二）根據委托管理合同和有關規定收取管理服務費；

（三）勸阻、制止損害他人物業或妨礙物業管理的行為，并進行索賠；

（四）依法開展多種經營和有償服務。

第十九條  物業管理企業應當履行以下義務：

（一）履行物業委托管理合同；

（二）制定物業管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；

（四）接到物業損壞報修時，及時進行維修和處理；

（五）接受業主委員會和業主、使用人的監督、檢查；

（六）對違反法律、法規和規章的行為，及時制止并向有關行政主管部門報告；

（七）接受市房地產行政主管部門、其他有關行政主管部門和物業管理區所在地街道國辦事處的監督、檢查和指導。

第二十條  業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業。

物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同應載明下列主要內容：

（一）業主委員會和物業管理企業的名稱、住所；

（二）物業管理區域的范圍和管理項目；

（三）物業管理服務的事項；

（四）物業管理服務的要求和標準；

（五）物業管理服務的費用；

（六）物業管理服務的期限；

（七）違約責任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當事人雙方約定的其它事項。

物業管理企業自物業管理合同生效之日起15日內，應當將物業管理服務合同報市房地產行政主管部門備案。

第二十一條  物業管理服務的事項包括下列內容：

（一）房屋的管理、維修、養護；

（二）共用部位、共用設備、公共設施的使用管理、維修和更新；

（三）保潔服務（四）保安服務（五）綠化管理（六）物業維修、更新費用的帳務管理；

（七）物業檔案資料保管理（八）其它事項業主可以就房屋的自用部位和自用設備的維修、更新等與物業管理企業約定物業管理服務事項。

第二十二條  業主和使用人應當遵守業主公約，按照物業管理委托合同的約定和業主委員會的決定交付物業管理服務費用。

第二十三條  物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。

物業管理企業應向物價行政主管部門申請辦理《經營服務性收費許可證》，收費的項目和標準由物價行政主管部門核定。

第二十四條  物業管理企業應當公布收費項目和標準。按本辦法已向業主或使用人收取物業管理服務費用的，其它任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務并收費的，業主或者使用人有權拒付。

第二十五條  物業管理企業在物業管理服務合同終止或者解除后的10日內，應當將物業管理服務合同終止情況報市房地產行政主管部門備案，并向業主委員會辦理下列事項：

（一）對預收的物業管理服務費用按實際結算；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交業主共有的房屋、場地和其它財物；

第四章  物業和使用與維修

第二十六條  商品房和公有住房出售時，應當設立房屋共用部位、共用設備和公共設施維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于房屋共用部位、共用設備和公共設施保修期滿后的大修、更新、改造。

商品房在銷售時，購房者應當按購房款的2％繳納維修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金，購房者個人按購房款的1％繳納維修基金。

維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業所有，不計入房屋銷售收入。

第二十七條  業主辦理房屋所有權證時，售房單位應當將代收的維修基金移交市房地產行政主管部門代管。

業主委員會對維修基金具有支配權。

第二十八條  業主轉讓物業時，其物業維修基金帳戶剩部分的費用不予退還，由受讓人向轉讓人支付。

第二十九條  物業維修基金不足時，業主應當按照業主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，交納物業維修基金。

第三十條  物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔。

（一）自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔；

（二）共用部位和共用設備的維修、更新費用，由每幢房屋的業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支；

（三）公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支；

（四）共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全的，市房地產行政主管部門應當督促限期維修。

第三十一條  房屋的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當給予配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其它業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞和財產損失的，責任人應當修復或者賠償。

第三十二條  物業管理區域內禁止業主、使用人有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞物業的共用部位和共用設備；

（三）在庭院、平臺、房頂以及道路或者其它場地搭建建筑物、構筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在共用部位、共用設備和公共設施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（七）排放有毒氣體、液體；

（八）聚眾喧嘩；

（九）法律、法規及業主公約中禁止的其它行為。

第三十三條  業主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將修房屋的禁止行為和注意事項告知業主和使用人，并對裝修房屋活動進行指導和監督。

第三十四條  任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業主委員會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。

第五章  前期物業管理

第三十五條  本辦法所稱前期物業管理，是指房屋出售后到業主委員會成立前的物業管理。

前期物業管理服務與費用，由房屋建設單位承擔。

新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同、并報市房地產行政主管部門備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書列為住宅轉讓合同的附件。

第三十六條  房屋建設單位應當提供物業管理區域必需的物業管理服務用房，產權屬全體業主共有。

第三十七條  業主委員會成立后，房屋建設單位應向業主委員會移交下列工程建設資料：

（一）物業區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖；

（四）其它必要的資料。

第三十八條  建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

第三十九條  房屋建設單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

第六章  法律責任

第四十條  業主和使用人違反本辦法第二十二條規定，不按約定交付物業管理費用的，物業管理企業可以責令限期繳納，逾期仍不交付的，按合同的約定加收滯納金。

第四十一條  未取得《物業管理企業資質證書》經營物業管理業務的，由市房地產行政主管部門處以10000元的罰款。

第四十二條  物業管理企業違反本辦法第十九條、第二十五條規定的，由市房地產行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款；情節嚴重的可作出降低資質等級、吊銷資質證書的處罰，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業管理的經營項目。

第四十三條  房屋建設單位違反本辦法第三十六條規定的，由市房地產行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。

第四十四條  業主委員會作出的決定違反本辦法規定的，市房地產行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主和使用人。

第四十五條  業主和使用人違反本辦法第三十二條規定的，由市房地產行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款。

第四十六條  市房地產行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所有單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，交司法機關依法追究刑事責任。

第四十七條  當事人對市房地產行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

第七章  附則

第四十八條  本辦法中業主公約、業主委員會章程、物業管理服務合同的示范文本，由市房地產行政管部門制定。

第8篇：物業管理工作報告范文

關鍵詞 物業管理 發展趨勢 風險創新

一、我國物業管理發展歷程

1981年3月10日，我國第一家物業管理公司――深圳市物業管理公司成立，率先對計劃經濟條件下形成的傳統房產管理體制進行了改革，標志著我國物業管理機制的誕生。

這個階段以《城市新建住宅小區管理辦法》的頒布和實施為標志。這是建國以來頒布的第一個全國性關于物業管理方面的法規。該辦法規定住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業公司統一實施專業化管理。此后，我國物業管理開始步入規范化發展軌道。

建設部于1999年5月23日在深圳市召開了全國物業管理工作會議，之后物業管理隊伍迅速壯大，物業管理市場培育步伐加快，物業管理招投標項目明顯增多，各項配套政策進一步完善。深圳長城物業公司中標北京回龍觀住宅小區是全國規模最大的一次，萬科接管建設部機關大院為國家機關實行物業管理起了帶頭作用。

二、我國物業管理行業的發展現狀

（一）基礎服務質量不斷提升

基礎物業服務是物業服務企業生存的核心要素，必須加以重視。近兩年，在全行業的共同努力下，基礎服務水平有了較大提升。據調查顯示，2014年物業服務企業業主滿意度較2012年有較大提高。扎實的基本功帶來了經濟效益和社會效益的外溢，物業管理行業在協助維護社會穩定、處理社會突發事件和抗擊自然災害中發揮了重要的作用，得到了社會的高度評價。

（二）物業管理面積不斷增長，地區差異明顯

截至2014年底，全國31個省市自治區物業管理面積約為164.5億平方米，相比2012年的145.3億平方米增長了約13.5%，在管規模持續擴大。廣東、河南、江蘇三省物業管理面積位居前三。

從區域分布來看，經濟較發達的東部地區在物業管理規模方面依然走在全國前列，約占全國管理面積的44.5%，較2012年下降2.5個百分點；中部物業管理規?？焖僭鲩L，約占全國的23%，較2012年增長2.7個百分點，地區間差距呈現收縮態勢；東北部和西部地區占比與2012年持平。

（三）物業服務企業數量持續增長，中西部地區增長較快

截至2014年底，全國物業服務企業約10.5萬家，與我國第三次經濟普查數據基本持平，較2012年調查的企業數量7.1萬家增長了約48%。

從區域分布來看，東部地區物業服務企業數量仍遠高于其他地區。四大區域里，東部地區物業服務企業約4.8萬家，約占全國物業服務企業的44%；中部地區約2.5萬家，約占全國的22.8%；西部地區約2.8萬家，約占全國的25.4%；東北部地區約0.9萬家，約占全國的7.8%。綜合來看，中西部區域物業服務企業數量增長較快，與東部地區的差距進一步縮小。

（四）經營收入取得較大增長

全國物業服務企業2014年經營總收入約為3500億元，較2012年全國3000億左右有較大增幅，增長了16.7%。一方面物業的在管面積持續增加，主營業務收入穩步增長；另一方面物業服務企業在互聯時代拓展多元營收渠道，行業經營總收入實現了較大程度的上漲。

（五）從業人員數量增長迅速

截至2014年底，物業管理行業從業人員約為711.2萬人，較2012年的612.3萬增長了約16.2%，人員數量增長速度較快。

三、影響物業管理行業發展的有利因素和不利因素

（一）有利因素

在2014年《政府工作報告》中提出“鼓勵發展服務業，加強農村轉移勞動力就業服務和職業培訓，對城鎮就業困難人員進行就業援助”。同年，國務院印發的《服務業發展“十二五”規劃》中明確指出，要“建立和完善舊住宅區推行物業管理的長效機制，探索建立物業管理保障機制；鼓勵物業服務企業開展多種經營，積極開展以物業保值增值為核心的資產管理，繼續推進物業管理制度建設，提升服務規范化、專業化水平，提高舊住宅區物業服務覆蓋率，城鎮新建居住物業全部實施市場化、專業化的物業管理模式?！眹乙幌盗姓叩姆龀譃槲飿I管理業的發展創造了良好的環境。

據國家統計局數據顯示，2014年末我國城鎮化率為54.77%，總理在《求是》雜志中預測，2015年中國城鎮化率將達到58.47%。我國城鎮化率仍與國際水平相去甚遠，國內的城市化水平還存在較大的提升空間。城市化進程的快速推進將擴大城市物業消費群體，這對于物業管理服務市場需求的增加具有明顯的推動作用。

我國城鎮人口比例從1978年的17.9%上升至2013年的53.7%，城鎮人口比例的不斷上升推動了商品住宅以及相關配套設施的發展，同時也為城市、鄉鎮物業管理行業創造了大量的發展機會。

2011年國家建設了1043萬套保障性安居住房；2012年國家建設了超過700萬套保障性安居住房；2013年國家建設了超過500萬套保障性安居住房。作為一個全新的市場，保障性安居住房市場的發展為物業管理行業緩解了商品房市場增速放緩所帶來的不利因素。

（二）不利因素

近年來我國勞動用工成本的持續剛性上漲，而物業管理行業屬于勞務密集型產業，用工成本的上漲將給行業內企業帶來較大的運營壓力

截至2014年底，我國已有物業管理服務企業10.5多家，近年來，隨著市場空間的逐步增長，物業管理服務企業數量持續增長。但多數企業的服務規?；?、集約化程度較低，服務質量參差不齊，分布較為分散，行業的集中程度不高。

隨著我國物業管理規模的擴大和業主要求的提高，對懂經濟、會經營、善管理、知曉法律，具有創新開拓精神的復合型人才需求激增，人才匱乏已經成為制約行業發展的突出問題。我國取得物業管理師資格的從業人員占全國物業管理從業人員的比重仍處在較低水平，遠遠不能滿足行業發展的需要。

四、物業管理行業面臨的風險

（一）市場競爭風險

我國物業管理行業發展迅速，行業內企業數量快速增長，截至2014年底，已約有10.5萬家物業管理企業，近年來，物業企業數量仍呈上升趨勢。隨著行業的進步，各物業管理公司服務的差異性將逐漸縮小，服務的同質程度增加，將導致市場的競爭激烈程度進一步提升，從而消耗更多成本去開發和維護市場，帶來了更大的經營壓力。

（二）調價機制缺失風險

缺乏合理的調價機制以及物業收費標準偏離服務成本，是制約物業管理市場健康發展的一個重要風險因素。目前，我國商品房物業服務收費實行的是市場調節價，經濟適用住房實行的是政府指導價。商品房由于業主大會成立困難、物業管理市場主體協商機制不健全、業主對物業費上調存在排斥心理等，致使物業費難以上漲，嚴重背離了質價相符的基本市場規律，物業企業普遍出現虧損的情況，普通住宅和老舊小區尤為嚴重。

五、物業管理商業模式創新思路

物業管理行業面臨的主要矛盾，是人力成本不斷上升和物業服務費無法同步上升的矛盾。長期以來，我國物業管理費實行的是政府定價或政府指導價，到2014年才逐步放開，業主已經習慣于現有物業服務的收費水平。同時很多業主對“花錢買服務”的理念仍然不理解，仍舊沿用過去“福利分房”的思路，對物業服務費的上漲產生較大抵觸情緒，導致物業管理費不能隨著人工成本的上漲而同步上漲，物業管理行業的毛利率被逐步壓縮。

行業毛利率在可見的將來呈現下降趨勢，而物業管理行業進入門檻較低，服務模式較為單一，同質化競爭較為嚴重，迫使物業管理行業內公司積極尋求轉型。因此，為特定的對象提供差異化的服務，通過高附加值的服務讓物業管理公司獲得生存和發展的空間，成為物業管理行業內各家公司的共識。

（一）差異化服務對象拓展市場空間

現階段，物業管理服務的范圍主要是住宅小區、寫字樓、機關事業單位辦公樓、商場、酒店，物業公司為自然人業主和法人業主提供物業管理服務。但是，物業管理的需求不僅僅局限于上述傳統業態中。醫院、交通基礎設施、各種類型的工業園區、景區，甚至寺廟、殯葬場所等，都存在對物業管理服務的需求。針對以上業態進行物業管理，往往需要專業的資質，而針對這些業態提供的物業服務由于專業化程度較高，對人才的要求較高，也就決定了物業管理公司在物業服務費的定價過程中存在較傳統業態更高的議價能力。因此，實行專業化的物業管理對物業管理公司來說是一種挑戰，更是體現自身管理能力的機會。

（二）創新物業服務類型，提升服務附加值

在傳統物業服務以外，筆者認為物業管理公司可提供的服務還有很多，可以充分利用物業管理公司掌握的客戶資源基礎開展以下服務：一是與裝修裝飾公司合作，為業主制定個性化的裝修方案，并向裝修公司收取管理費；二是與車輛清潔與保養專業機構合作，為業主提供車輛保養服務，并向車輛清潔與保養機構收取管理費；三是與廣告公司合作，在滿足廣告法規管理的前提下，有針對性地在小區公共空間布置廣告，并向廣告公司收取管理費；四是為業主提供維護維修服務，并收取服務費等。通過提供差異化的服務提升物業管理公司的客戶黏性，增強客戶的滿意度。

（三）線上與線下相結合

物業管理公司應順應社會經濟的發展和居民生活消費需求結構的升級，積極借助“互聯網+物業”的模式，應用移動互聯網、云平臺等新技術，整合社區周邊餐飲娛樂、房屋經紀、物流等商業資源，滲透到衣食住行等與生活息息相關的領域。同時，探索“物業+互聯網”模式，通過手機APP、微信公眾號等打造一站式綜合服務平臺，如提供線上支付、線上下單，讓業主足不出戶就能享受到高品質的物業服務。

六、結語

物業管理的本質是服務，只有創新服務內容、方式和對象，才能讓物業管理公司在激烈的競爭中占有一席之地，才有助于物業管理行業在“洋品牌”進入我國物業管理市場時繼續穩定健康的發展。

（作者單位為中國銀河證券股份有限公司）

參考文獻

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[2] .當前物業管理存在的問題探討[J].經濟師，2008（8）：263.

[3] 張統華.我國住宅小區物業管理中存在的問題及發展趨勢[J].改革與開放，2011（10）：109-110.

第9篇：物業管理工作報告范文

依據董事局20__股東大會工作報告、《集團經營管理責任書》目標任務以及集團董事局決議、決定的要求，我代表______物業管理有限公司向董事局報告工作，請予審議。

20__年度工作回顧

滄海云帆，長風破浪。當___保安隊伍伴隨著新年的腳步雄赳赳、氣昂昂亮身于___市委、市政府大院時，___物業舉司上下無不振奮。這是___物業繼20__年1月首度接管洪江市行政中心、20__年1月接管中方縣行政中心后，又一次在這辭舊迎新的美好時刻，為過去的一年寫下的濃墨重彩的一筆，為___在新的一年里的工作開啟了美妙之局。20__年是___長足進步的一年，迅猛發展的一年。過去的一年，___物業上下齊心，團結拼搏，默默奉獻，認真執行集團董事局的各項戰略決笫，著力提升服務質量，進一步強化企業品牌，真抓實干，實現了企業既定的發展目標，全年完成變現收入（略去）萬元，為年計劃的（略去）；實現考核盈余（略去）萬元，為年計劃的（略去）；實現綜合收費率（略去）；水電損耗率控制在（略去）以內；實現全年無重大安全事故；世紀花園實現湖南省“省級綠色社區”既定目標。___物業已經初步發展成為具有一定綜合勢力、行業口碑良好、團隊優秀善戰的湖南西部地區的產業集群。

回顧一年工作，我們著重抓了以下工作：

一、著力提升服務質量，企業品牌進一步成熟

20__年，___物業在服務集團大局的同時，充分發揮自身品牌優勢，精心營造市場、打造市場，先后接管了中方縣行政中心、中方縣國土局、市電力公司、市地稅局、市中級人民法院、洪江市開元小區、市建設銀行等社會物業的特約服務和專項服務，為企業創收120余萬元。

服務質量是品牌建設的基礎和生命之源。年初，___物業明確提出了“打基礎、抓基層、苦練基本功”的服務質量方針和“接一個項目、創一個品牌、樹一個形象、拓一片市場”的品牌發展戰略。

（一）、保安整體素質增強，安全防范有力。針對保安曾在值勤過程中屢屢出現執勤行為過激的現象，公司專門制定了《保安職業操守手冊》，并于6月下旬組織全體保安進行了職業操守考試。公司還選派優秀保安人員參加全市安全重點單位的內保工作培訓和鶴城區安全消防知識培訓。經過半年的精心準備，首屆保安職業技能大比武于9月中旬在世紀花園隆重舉行，12月上旬公司又組織了一次空前規模的保安內務檢查評比活動。通過煉兵習武，有效地促進了員工的精神風貌、軍事技能、服務意識和質量標桿的提升。也涌現了一大批專業技能強、思想素質過硬的優秀員工。一年來，___保安先后抓獲各類盜竊、搶劫人員20余人次，為建設和詣小區維護業利益作出了貢獻。特別是___物業靖州事業部飛山新城保安員禹文彬同志，面對窮兇極惡的持刀劫匪，臉不改色心不跳，以其過硬的軍事技能與劫犯展開英勇搏斗，最終將兩名劫匪制服并扭送當地公安機關，保護了他人的生命財產。禹文彬同志贏得了靖州縣人民政府和社會的高度贊譽，靖州縣人民政府還特地在湖南《瀟湘晨報》發稿宣傳。禹文彬同志的壯舉彰顯了___物業的精神品格，為___物業的品牌建設貼了金加了彩。

（二）、訴求服務進一步規范，服務效率有了提高。全年接待訴求1980起，其中，世紀花園事業部1076起，湖天一色事業部356起，河西事業部251起，靖州事業部294起，已處理1906起，正在處理74起，訴求處理率達到96.26。

訴求處理

及時快捷與否，關乎物業服務質量和企業品牌形象，它最能贏得業主的認可，也最能激發業主的不滿情緒。今年，___物業尤其重視訴求服務效率和服務質量。先后完善、修訂了訴求服務管理規定和訴求服務受理程序，突出訴求服務效率和質量的監督管理。從維護人員敲門入戶到穿一次性鞋套，佩帶工作牌等服務細節進行了規范，使業主滿意度明顯提升。20__年入夏以來，___物業迎來了空前的裝修高峰期，僅湖天一色小區裝修戶就達到310余戶。___在堅持與業主、裝修單位簽訂裝修管理服務協議的同時，推行樓管員定區劃片責任制，規定樓管員每天入戶現場巡視簽到，確保業主的裝修活動基本規范，違規裝修得到及糾正。欣慰的是去年來___物業未出現一起因違規裝修而引起的安全事故和重大投訴。（三）、溫馨服務深得人心。去年8月，酷暑難當，而擔負城區主要供水任務的市二水廠因供水泵房發生水錘事故造成全市停水，___物業組織全體員工夜以繼日的為轄區業主免費運送生活用水，幫助轄區業主戰水荒、度難關，把人文關懷、企業品牌送進了業主心田。

中方行政中心接管時，正逢大年三十來臨，人們正忙于團聚過年，而我們的員工卻在天寒地凍、在保潔任務十分艱巨、人員嚴重不足、時間非常緊迫的情況下，不分晝夜、不知饑寒、不覺困苦，硬是把___的工作標準干出來了，把___的形象樹立起來了，把___的品牌打出來了。大年初一，當中方縣領導看望我司中方事業部的員工時，高度評價，贊不絕口。開年之后，行政中心寄來了熱情洋溢的感謝信。

一年來，中方事業部的保安、保潔先后拾到手機6臺、各類有效證件及銀行卡20余張、錢包2個,人民幣數千元。中方事業部員工兢兢業業的工作作風、拾金不昧的高尚品德和奮發向上、積極進取的敬業精神，充分展現了___人的精神風范，受到了中方縣各級領導和干部的一致好評，為此中方縣人民政府特意為___物業中方事業部制作了3期電視新聞片，先后在___電視臺進行了報道。

二、積極應對市場，賣場物業競爭力進一步提升。

20__年，針對河西武陵城家居廣場二樓油漆經銷商規模小、數量少、商家經營疲軟，櫥柜、集成吊頂、門業商戶生意紅火，而對商鋪需求不斷擴大的狀況，___物業及時調整思路，不誤時機地組織、動員油漆經銷商退出二樓賣場。通過商場業態的調整體，使重新整合后的商場人氣旺盛，商家穩定。河西事業部的員工在日常工作中，敏于觀察，勤于思考，在解決二樓通道問題上充分聽取經銷商的意見，果斷提出了新開樓梯的建議，把原本的邊角死巷變成了黃金旺鋪，從而使廣場自營的二樓商鋪出租率達到100。去年上半年以來，隨著___福興數碼廣場的建設進度，加速了我銀河電腦城的經銷商不穩定情緒的蔓延，其沖擊態勢咄咄逼人。在這非常時期，我們除了密切關注其招商動態外，千方百計收集信息，及時與電腦城的經銷商們互通有無，果斷采取應對措施，在迅速完成地下一層倉庫改造工程的同時，先后三次組織召開了經銷商（業主）座談會，以求共識，共商大是，為銀河電腦城的穩定與發展做了我們應該作的工作。目前，電腦城的部分改造項目已進入實質性建設過程，經銷商基本穩定，賣場穩步經營。

三、大力推進事業部制，服務效率明顯提高。

___物業點多、線長、面廣，服務和管理的類型以住宅區為主，兼容商廈、學校、寫字樓，其服務的內容除了常規服務外還涉及到銀行票據的稽核稽查。如何提高服務、管理效率除了員工服務意識、服務技能、敬業精神外，還應該有一個促進服務的好體制、改善服務的好機制。20__年，___物業推行了統一領導、分級管理，目標考核、工效掛鉤事業部制。按照就近、兼顧、均等原則，組建了6個事業部，把日常經營管理權與管理決策權進行分離。公司總部與各事業部簽訂了年度經營管理責任書。企業推行事業部制，既增強了員工的經營創利意識，又提高了員工的成本控制能力，各事業部更加注重使用人力資源，主動開源節流。如：去年各事業部先后組織員工自己動手維護保養物業區內的基礎設施，一改過去凡事就外請勞務的做法。湖天一色事業部僅建筑垃圾清運一項就節省2萬余元。企業事業部制還訓練了一批管理骨干。如：洪江事業部的黃德明、中方事業部的劉送長、法院項目部宋先求等，他們均能獨立開展事業部的日常管理工作，把服務做得有聲有色。

四、物業管理理論和社區文化建設取得新成績。

為進一步探討物業管理理論，提高從業人員物業管理理論水平，___積極組織員工撰寫物業論文，并參加全省房協專委會舉辦的20__年度湖南省物業管理論文評選活動。我司員工崔世榮撰寫的《關于業主委員會運作問題的思考》、歐秀蓮撰寫的《物業管理企業打造優秀品牌的幾點認識》被評為省級優秀論文。這是___物業組織員工首次參加省級優秀論文評選活動并獲殊榮。幾年來，___物業堅持創建工作不松手。20__年，世紀花園又獲省級“綠色社區”稱號，是湖南西部地區目前唯一獲此殊榮的住宅小區。在全省“愛國衛生周”活動檢查評比中，世紀花園小區榮獲優秀單位。___物業在社區文化建設上特別注重與業主的互動交流，旨在營造和詣氛圍。譬如由___與業主聯合演出的《擁軍秧歌》參加集團慶“七一”文藝節目深得廣大業主的好評。一年來，___物業還以集團大局為己任，力爭在服務集團多作貢獻，堅持不懈地常年協助房產做好交驗房工作，譬如湖天一色三期工程共335套房子，因未達到交付條件，盡管前后進行了兩次集中交房，但交房率不高。為了確保集團利益，湖天一色事業部全體員工在業主們的一片責備聲中忍辱負重、默默工作，使三期工程交房穩定有序，現已交

房266套，交房率達到79.4；協助集團完成了___特色農產品交易會的保衛、保潔工作；完成了洪江武陵城國際大廈開盤、冷水江武陵城國際超市開業、金灘春天材料商阻工事件的值勤任務。當前存在的問題

一年來，___物業雖然取得了一定的成績，但服務和管理中仍存在著不少困難和問題。主要表現在：

1、物業服務還很粗放，精細化服務不夠，執行標準不嚴謹，很多不經意的細節被忽略；延伸服務難有起色，盡管償試了話費代繳、蒸汽洗車、家庭保潔、游泳訓練等家政延伸服務，卻沒有達到預期的效果，經濟效益不理想，有待進一步探討、完善。

2、保安“荒”已成困擾企業發展的新問題。按照現代企業員工年流動率不得超過1.5的標準比照，20__年度在冊保安總人數為143人，全年流動了68人，流動率為47.5，遠遠高出現代企業員工流動比的標準，同時也大大超過同年度全國員工流動率21.7的流動水平。究其原因，既有薪資待遇遠趕不上物價上漲的速度，也有保安需求結構不合理的因素，致使保安難招，招來難管，管嚴難留，保安隊伍不穩定的矛盾日益突出。

3、小區車輛停放和管理成難點和焦點，業主不滿情緒逐步顯露，刮車現象日趨增多，糾紛增多。

4、員工學習還很封閉，沒有機會走出去見識學習，開闊視野，使物業管理和服務上缺乏創新和活力。

5、員工的績效考核體系尚待進一步科學量化，員工苦樂不均現象還很突出，總部、事業部顯現人員過剩跡象，員工瘦身勢在必行。

6、部分物業的設施設備質量不佳，更新改造跟不上，維護成本難以有效控制，直接影響業主對我司服務的滿意度，增加了我司的工作難度。

7、因規模或大局原因，個別事業部出現經營困難，虧損加劇。

對于這些問題，我們將高度重視，清醒認識，并在今后的工作中努力加以解決。

20__年的工作構想

20__年是“十一五”的第二年，是___物業乘勢而上、加快發展的關鍵一年，我們努力的方向是實現“四個確保”：一是企業的營業收入保六爭七，即：變現收入確保（略去）萬爭取完成（略去）萬；二是確保（略去）以上的資產回報率；三是確保綜合收費率（略去）以上；四是確保全年無重大安全事故。完成上述目標的基本措施是：

1、進一步完善企業的事業部制，重新構建事業部“責、權、利”體系，以事業部為基本核算單位，獨立核算，自負盈虧。各事業部不允許出現新的虧損。

2、繼續推行品牌建設不動搖，一是抓“省級”示范項目的創建工作；二是推進全面質量管理，在服務的行為、標準、程序上加以規范，在服務的細節上下功夫，努力打造湖南西部地區物業管理行業的第一品牌。

3、加大成本管理的力度，制訂和完善各事業部成本管理制度，重新設計辦公用品、低質易耗品的使用標準，進一步健全物品采購、保管、領發、回收各個環節的管理規定；嚴格履行物業維護維修填單報批程序和二次返修的懲處制度，確保經營成本有所下降。

4、改進員工培訓方式，在有效利用周集體學習的！同時，積極鼓勵員工通過自學考取物業管理的相關資質，促進員工專業理論知識的提高。在適當的時候與國內優秀的物業管理企業建立培訓學習基地，選派優秀員工掛職培訓。

5、切實穩定好保安隊伍。保安隊伍是___物業非常重要的一個群體，他們的狀況如何將直接關系到___物業的生存與發展，為此，穩定保安隊伍，我們必須在解決保安人員的薪水待遇上做點實事。在已經實行保安人員司齡工資加特勤補助的基礎上，今年，我們將分步驟的推行12小時工作制，增設儀崗特崗補助，隱形增長保安薪金福利待遇。

6、加大物業盤活存量，實施重點項目“突圍”戰略。今年，我們將重點突圍河西武陵城廣場三樓招商、銀河電腦城頂樓輕質倉儲改造工程。