民間借款起訴標準精選(九篇)

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第1篇：民間借款起訴標準范文

一、借款時宜寫“借條”，不宜寫“欠條”

雖然借條與欠條都是一種債券債務憑證，但是二者有很大的區別。借條是由借款人出具的，可以證明二者之間的借款合同關系。欠條僅代表著二者之間有純粹的債權債務關系，而不能證明有借款合同關系。因此，在書寫時一定要注意寫明 “借條”，以省去訴訟中舉證方面的麻煩。

二、將雙方約定的利息寫入借條中

實踐中，很多的債權債務糾紛都是因為利息約定不明，大多數情況都是口頭約定。事實上，法律規定可以約定不高于銀行同期利息的4倍，即超出4倍的部分不受法律保護。

第二百一十一條 自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。

自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款的利率不得違反國家有關限制借款利率的規定。

三、借款時限應寫入欠條中

借款在訴訟時效內受法律保護，在實踐中往往會有人不知道訴訟時效這一概念，理論上對借款糾紛的訴訟時效是2年，為了避免因還款日期約定不明確而導致的訴訟時效難以計算，所以在寫借條的時候，最好將還款日期寫入借條，以免發生糾紛。

四、寫借條時要注意寫清借款人和出借人全名

第2篇：民間借款起訴標準范文

論文關鍵詞 借貸 共同債務 夫妻約定財產制

一、夫妻共同債務認定規則的現行法律依據

最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“婚姻法司法解釋（二）”）第二十三條規定：“債權人就一方婚前所負個人債務向債務人的配偶主張權利的，人民法院不予支持。但債權人能夠證明所負債務用于婚后家庭共同生活的除外。”第二十四條規定：“債權人就婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的，應按夫妻共同債務處理。但一方能夠證明債權人與債務人明確約定為個人債務，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規定情形的除外。”《婚姻法》第十九條第三款規定：“夫妻對于婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。”

依據以上規定，判斷是否為夫妻共同債務的標準是時間標準，即只要發生在婚姻關系存續期間的債務原則上都推定為夫妻共同債務，僅賦予夫妻另一方兩種救濟途徑：一是舉證證明債權人與債務人明確約定為個人債務；二是舉證證明夫妻雙方采取約定財產制且債權人知道該約定。

二、夫妻共同債務認定規則的弊端

（一）夫妻非舉債方承擔過重舉證責任顯失公平

夫妻非舉債方要證明債權人與債務人明確約定為個人債務，這是幾乎不可能完成的任務。首先，債權人為了最大限度保護自己利益，不會在借據中明確約定為個人債務，不會輕易放棄一個法律無償贈送的連帶保證人。其次，在庭審過程中法官詢問借款用途時，原告只要簡單回答用于生活或經營所需，即便真實用途是賭博、販毒等非法活動等，法官也無從查證。隨著地下錢莊、職業放貸人的日益增多，許多借條均為專業法律人士擬定好的格式條款，借款時都要求債務人注明一個正當的用途，使債權人更加理直氣壯。再次，借款時由于夫妻非舉債方不在場，無法通過錄音等形式取證，法官只能憑原告法庭陳述及借條約定來認定。

夫妻非舉債方要證明債權人知曉夫妻雙方采取約定財產制，這也是幾乎不可能完成的任務。首先，根據我國的傳統文化，夫妻應該有福同享、有難同擔，約定財產制采取書面形式顯得對對方不信任，傷害夫妻感情，因此即使夫妻對財產作出約定也一般只會采取口頭形式。其次，我國沒有夫妻約定財產制的公示制度，沒有任何機關可以對夫妻約定財產制進行登記公示，債權人沒有途徑查閱和知曉夫妻間是否采取約定財產制，而即使知道該約定也不會輕易承認，畢竟多一個連帶償還者更有保障。

（二）夫妻一方利用此規則惡意舉債或捏造虛假債務損害司法公正

夫妻一方故意舉債進行超出個人消費能力的奢侈消費，如借款出國旅游、購買名貴奢侈品、在高級娛樂場所消費，滿足了舉債方個人高消費私欲，卻讓非舉債方苦不堪言，無法分享到舉債的利益卻無辜地成為債務的連帶償還者。這種情況即使非舉債方能夠證明屬于惡意高消費舉債，也不能免于承擔連帶責任。更有甚者，舉債方在賭場向專業放高利貸者借款用于賭博等非法活動，或因賭博輸錢給第三人而打欠條，這種情況在當前法院司法實踐中比比皆是，法官雖然內心確認非舉債方的答辯意見，但是苦于沒有證據，只能認定為夫妻共同債務，這對非舉債方來說顯失公正，也難以達到案結事了的法律效果，使這類案件的上訴率居高不下。

在部分離婚案件中，夫妻一方與第三人惡意串通捏造虛假債務，以達到多分財產的目的。債權人一般為關系較為密切的親友，債務人向親友出具一張虛假欠條，庭審中讓虛假債權人出庭對欠條進行確認，不論夫妻非舉債方如何抗辯，也不論法官如何產生合理懷疑，只要惡意串通雙方當事人對借款事實做出合理陳述，也一般認定為夫妻共同債務。另外，還有一些惡意當事人為了從夫妻另一方處拿到更多錢財，與第三人惡意串通偽造虛假欠條，在夫妻離婚后起訴夫妻雙方，以借貸關系發生于夫妻關系存續期間為由要求雙方連帶償還。夫妻非舉債方往往答辯稱，此借條系偽造的、離婚訴訟時另一方未提及此款、離婚后債權人也從未催討過等等，法官雖然產生懷疑，但是在夫妻非舉債方未能舉證證明屬例外情形的情況下，均會判決承擔連帶償還責任。此類虛假訴訟的成本極低，一般都是金額不大的現金借條，很難查證確認，法官也只能違反內心確信根據借條作出認定，嚴重損害司法公正。

三、完善夫妻共同債務認定規則的建議

（一）建立夫妻約定財產制的公示制度

《婚姻法司法解釋（二）》第二十四條規定：“債權人就婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的，應按夫妻共同債務處理。但一方能夠證明債權人與債務人明確約定為個人債務，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規定情形的除外。”《婚姻法》第十九條第三款規定：“夫妻對于婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。”由于夫妻對財產的約定屬于夫妻間內部協議，第三人是很難知曉的，而我國法律又沒有規定公示程序，那么該規定便形同虛設。

目前世界各國和各地區都明確規定了夫妻財產契約要公示才具有對抗第三人的效力。各國對夫妻財產約定采用的公示方式主要有兩種：第一，公證方式。如《德國民法典》第1410條規定：“婚姻合同必須在雙方同時在場訂立，并由公證人作成筆錄。”《法國民法典》1394條第1款規定“夫妻間的所有財產協議，均應在公證人前，有訂立協議的諸當事人或他們的委托人到場，并均表同意的情況下作成。”我國澳門特區的《澳門民法典》也采用公證程序，規定選擇夫妻財產制的婚前協議必須以公證書形式訂立，才能發生法律效力。第二，登記方式。如《日本民法典》第756條就規定，當事人必須在婚姻申報前登記財產契約，否則不得對抗第三人。《臺灣民法典》第1008條規定：“夫妻財產契約之訂立、變更或廢止，非經登記不得以之對抗第三人。”豍筆者建議，我國婚姻法應對夫妻約定財產制的公示作出明確規定，宜采取登記方式，由締結婚姻的雙方當事人在婚姻登記部門進行夫妻財產約定的登記，這種方式程序相對簡單，也便于第三人查閱知曉。夫妻非舉債方對于舉債方的借款要免于承擔連帶償還責任，在取證上便有了可行性。

（二）實行民間借貸夫妻共同簽字制度

“夫妻共同生活是準確認定夫妻共同債務的首要前提和唯一標準，只有據此認定夫妻共同債務，才能對債權人的合法債權和債務人配偶的財產權予以同等保護，確保立法目的的實現。”豎“在債權債務法律關系中，債權人處于優勢地位，可以自由決定是否交易，而且完全能夠通過選擇實力強信譽好的交易對象；但生活在夫妻關系存續期間的配偶一方則不一樣，其已經被束縛在婚姻之中，無法再行選擇。”豏民間借貸案件中，處于優勢地位的債權人不需要對借款用途等盡到謹慎義務就可以要求夫妻另一方承擔連帶責任，這樣就使夫妻非舉債方時時處于為配偶連帶償還其完全不知情的各種債務的風險之中，不符合對債權人的合法債權和債務人配偶的財產權予以同等保護的立法之意。

筆者認為，目前銀行和小額貸款公司的做法值得借鑒。銀行和小額貸款公司的借款合同均要求夫妻雙方簽字確認，債的形式要件非常完整，有些借款時沒有夫妻非舉債方簽名的，也會通過事后補簽的方式予以追認并承諾承擔連帶償還責任。這樣，不管借款真實用途為何，夫妻非舉債方在庭審中均不會有抵觸情緒，判決后也能服判息訴。筆者建議，若借款時只要求夫妻一方償還的，則只要一方簽字即可；若要求夫妻雙方共同償還的，則應當要求夫妻另一方也簽字。若借款時只有夫妻一方簽字而又起訴夫妻雙方共同償還的，應當由債權人承擔借款用于共同生活或共同經營的舉證責任。

（三）由最高人民法院出臺司法解釋對司法實踐進行指導

第3篇：民間借款起訴標準范文

借條、欠條和收條的法律效力

一、借條是指借、貸雙方在設立權利義務關系時，由債務人向債權人出具的債權憑證。

借條，又稱為借據， 借據是比較正式的叫法。借條使用最多的是在借貸現金時，出借人在交付借款時往往會要求借款人開具借條，交由出借人收執，以證實借款的事實;在借用物品時，有時出借人也會要求對方打張借條。借條是證明借貸合同關系之債的必然憑據，是出借人向借款人交付借款時，借款人向出借人出具的一種借貸事實的依據。一個借字，不但反應出借、貸雙方的借款合同關系，而且也反應出貸方已履行了借款合同中的出借義務。假如借款人不守誠信，不履行返還借款義務時，出借人可以憑著借條起訴到法院，請求法院判令借款人返還借款。此時，借條就成了借貸糾紛案件中最重要證據，只要借條能夠足以證實雙方存在借款事實，法院會支持出借人的訴訟請求。對于借款的利息，按照最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條的規定，最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(包含利率本數)。第9條的規定，公民之間的定期無息借貸，出借人要求借款人償付逾期利息，或者不定期無息借貸經催告不還，出借人要求償付催告后利息的，可參照銀行同類貸款的利率計息。

在書寫借條時，應注意幾個問題：(一)要弄清楚借款人和出借人的真實姓名(身份證、戶口簿登記的為準)，弄清楚借款人的工作、住址、甚至收入、財產等個人情況。在借條右下角由借款人親自署上真名。簽名等于確認借條上陳述的內容，沒有簽名，就等于沒有確認，若借款人事后不認可，沒有簽名或簽了假名很可能會得不到法院的支持;(二)借條最好能約定好利息、還款期限、還款方式等事項;(三)借條必須能清楚記述借貸的事實。內容表達不清，或數目不清，產生糾紛時，借款人又不認可，訴訟風險是很高的。借款數目最好能先用大寫中文數字書寫，然后再用阿拉伯數字書寫。需要提醒的是，借款協議不同于借條。就是說，借款協議只能證明雙方就借款達成了協議，但是是否將款項實際交付借款人，還需要有借據等證據證明款項已經交付。而借條則是借款已經發生的證明，因此，千萬不要將借款協議作為借據使用，否則您的合法權益有可能得不到法律保護。

關于借條的訴訟時效問題。 對于注明了還款期限的借條，如借款人在約定的還款期限內沒有還清借款，按照《民法通則》第135條的規定，訴訟時效期間均從其注明的還款期限之次日起開始計算，為2年。出借人可以自約定清楚的還款期限屆滿之日起兩年內向法院提出起訴，超過2年，就超過了訴訟時效，法院不予以支持訴訟請求;如出借人在還款期限屆滿之日起兩年內向借款人追討債務，則構成訴訟時效中斷，自出借人追討之日起重新計算訴訟時效。對于超過訴訟時效期間借款人在催款通知單上簽字或者蓋章，應當視為對原債務的重新確認，該債權債務關系也應受法律保護。在追討債權時，出借人有必要要求借款人在借條上寫清楚：某年某月某日誰向誰追討借款，并讓借款人簽名確認追討事實;有些借條沒有約定清楚還款期限，出借人可以隨時要求借款人合理期限內返還欠款，訴訟時效應從出借人主張權利的次日起計算兩年。權利人再次主張權利的，適用訴訟時效中斷的規定。但《民法通則》137條規定：從權利被侵害之日起超過 20 年的，人民法院不予保護。

二、欠條又稱為欠據，通常是由于債務人應當向債權人履行債務時，因自身原因不能按時償還而向債權人出具的債權憑證。

欠字與借字有很大的區別，欠反應的是一種狀態，借表明了債權關系是因為借貸而形成，欠條則無法表明債權關系形成的真正原因。欠條和借條性質不同，借條是用以確認借款的法律事實。而欠條是欠款的憑證，是對欠款事實的確認，具有催款的性質。當借條持有人憑借條向法院起訴時，由于通過借條本身較易于識別和認定當事人之間存在的借款事實，借條持有人一般只需要向法院簡單地陳述借款的事實經過即可，對方要抵賴的話一般很困難。但是，當欠條持有人憑欠條向法院起訴時，欠條持有人必須向法官陳述欠款形成的事實，如果對方否認，欠條持有人須進一步證明存在欠條形成的事實。

欠條產生的原因有很多，借錢可以是其中一種原因，其它例如在履行買賣合同、承攬合同、運輸合同等合同中，只要債務人沒有及時履行債務，債權人也可以要求打 欠條，在很多時候，欠條往往是對雙方經濟往來的一種結算憑證，表明自寫欠條之日起雙方之間形成一種債權債務關系。書寫欠條除了要如寫借條時要注意的事項之外，還要注意寫清楚欠條產生的事由，就是因什么原因欠錢。因為，就欠款糾紛而言，原告出具的欠條不但要證明欠款的事實，而且還要證明欠款的合法性，寫清楚事由，也就說明了欠款的合法性。違法的欠款是得不到法院支持的，如由于賭博、販毒等理由打下的欠條，只要有證據證實違法事實，法院是不會支持這種債權的。再如，案例愛情欠條要不要還。黃輝(化名)和李娟(化名)相識了2年多，但前段時間，黃輝結識了新女友，突然提出分手，這讓李娟難以接受，其忽然想到黃輝寫的愛情欠條，我黃輝，與李娟感情甚好，將在明年與其完婚，結為伉儷。假如我不珍惜李娟，與其分手，將向其支付20萬元的欠款，特此聲明。在李娟看來，她并不是真正想要欠款，只是希望以此要挾其回心轉意。筆者提醒：愛情欠條沒有法律效力。因為婚姻關系是一種人身關系，人身關系不可以有強制性，而這樣的愛情欠條明顯違背了婚姻自由的法律原則，是無效的。 通常情況下，欠條往往附有一份基礎合同，基礎合同證實債權人和債務人之間的合同關系，也佐證了債權的合法性。從另外一個角度去理解，欠條實際上證實了債權人已履行基礎合同的義務，債務人卻沒有及時履行基礎合同的付款義務。不單是一般的合同履行后結算時可以打欠條，在履行勞動合同中，勞方也可以要求資方打工資欠條。20xx年10月1日前，工資糾紛往往是按照勞動爭議案件來對待的，這就意味著必須先經仲裁程序，才能進入法院的訴訟程序，程序會相對復雜繁瑣，這也不利于保護勞動者的合法權益。隨著工資糾紛案件的增多，也為了勞動者更好更快的追討到工資，20xx年7月10日，最高人民法院出臺了《關于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋(二)》，該司法解釋規定：勞動者以用人單位的工資欠條為證據直接向人民法院起訴，訴訟請求不涉及勞動關系其他爭議的，視為拖欠勞動報酬爭議，按照普通民事糾紛受理。這樣，勞動者追討工資就可以憑工資欠條直接向法院起訴了，程序也就大大的簡化了。

債務糾紛要注意訴訟時效，借條和欠條都是債權債務關系的證明，都要注意訴訟的時效性，但它們之間也存在著明顯的差別，沒有注明還款期限或履行期限的借條和欠條，兩者在訴訟時效期間的適用上則是有顯著區別的。關于欠條的訴訟時效有兩種情況：第一種情況是，關于債務人在約定的履行期限屆滿后未履行債務，而出具沒有還款日期的欠款條，即沒有寫明履行期限的欠條，根據《中華人民共和國民法通則》第140條的規定，對此應認定訴訟時效中斷。如果債權人在訴訟時效中斷后一直未主張權利，訴訟時效期間則應從債權人收到債務人所寫欠款條之日的第2天開始重新計算2年。因為，在債務人出具欠條時，債權人就已經知道自己的權利受到了侵害(若在先前的經濟往來中，有書面合同約定了遲于出具欠條之日后的某個日期付款的情形除外)，故債權人應當在欠據出具之次日起2年內向人民法院主張權利，最高人民法院在《關于債務人在約定的期限屆滿后未履行債務而出具沒有還款日期的欠款條訴訟時效期間應從何時開始計算問題的批復中指出：雙方當事人原約定供方交貨后，需立即付款，需方收貨后無款可付，經供方同意寫了沒有還款日期的欠款條，根據民法通則第140條的規定，對此應認定訴訟時效的中斷。如果供方在訴訟時效中斷后一直未主張權利，訴訟時效期間則應從供方收到需方所寫的欠款條之日的第2天開始重新計算。該批復對此作了明確答復。如果權利人在2年的訴訟時效期間內曾主張過權利的，同樣適用訴訟時效中斷的規定，從權利人主張權利之日起重新計算訴訟時效期間。第二種情況是，關于未定履行期限的合同，如債務人未支付價款而向債權人出具沒有還款日期的欠款條，則訴訟時效期間應從債權人向債務人主張權利時起算。 當然，如有證據證明欠條是借貸關系的憑證，也可以作為借條來認定。

三、 收條是指收到別人或單位送到的錢物時寫給對方的一種憑據。

正式的收條又稱為收據，無論收到錢，還是收到物品都可以開具收條，收條可以用來證實履行了交錢或物的合同義務。例如，甲、乙雙方簽定有買賣合同，在乙履行交付貨款義務之后，甲就必須支付乙方貨款，乙方在收到貨款時則必須開具收條(收據或發票)給甲方收執。收條一般也附有基礎合同，基礎合同可以是買賣合同、承攬合同、運輸合同等形式的合同。借條與收條的法律效力不同，借條的目的在于證實一種已單方履行的借款合同關系，借款時一定要打借條，不能用收條來代替。借條是一份簡化了的借款合同，其法律后果是在當事人之間確立了債權債務關系，借款人應依照約定向出借人歸還借款或物品，否則將承擔相應的違約責任。收條與借條完全不同，單獨的收條只能證明當事人之間發生給付與收取財產的事實，但不能證明當事人之間存在債權債務關系，即收條并非是債的必然憑證。曾有這樣一個案例：甲借錢給乙，乙開具了收條給甲收執。后來，乙不還錢，甲憑著收條把乙起訴到法院，乙不承認借錢一事。結果法院判決甲敗訴。甲在此案中敗訴的理由很簡單，在乙不承認債務的情況下，單是一張 收條是不能證實乙欠甲的錢這一對象的。因此，收條和借條是不可以亂套用的。

第4篇：民間借款起訴標準范文

個人借款合同模板閱讀

甲方(借款人)：

身份證號碼：

乙方(貸款人)：

身份證號碼：

甲乙雙方就借款事宜，在平等自愿、協商一致的基礎上達成如下協議，以資雙方共同遵守。

一、乙方貸給甲方人民幣(大寫) ，于 年 月 日交付甲方。

二、借款利息_____________________________

三、借款期限： 一年

四、還款日期：

五、還款方式：

六、爭議解決方式：

1，雙方協商解決，解決不成，甲方或者乙方可向所在地人民法院進行起訴;

2、提交仲裁委員會仲裁;

3、由第三方進行調解;

七、本合同自 年 月 日生效。本合同一式兩份，雙方各執一份，合同文本具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

私人借款合同范文參考

個人借款協議

借款人(以下簡稱甲方)：

住所地：

身份證號碼：

出借人(以下簡稱乙方)：

住所地：

身份證號碼：

擔保方(以下簡稱丙方)：

住所地：

身份證號碼：

依據《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規，經甲、乙、丙三方友好協商，就乙方向甲方借款事宜達成一致意見。乙方同意向甲方提供資金借款，并由丙方提供擔保，為明確幾方權利義務，保障相關當事人的合法權益，特訂立如下借款協議：

一、借款金額以及用途

1、乙方同意向甲方借款人民幣20萬元。該款項用于甲方合法的投資項目。

2、乙方借予甲方的資金，將在本合同訂立后不超過1個月的時間內支付給乙方。

3、乙方對于甲方的資金用途以及使用情況不作監督和約定，但甲方如有轉移資金、資產或者資金情況嚴重惡化的情況，乙方有權提前收回上述借款。

二、借款期限以及利息約定

1、乙方借予甲方的資金使用期限為2年，從該資金全部支付到甲方賬戶時起算。

2、乙方向甲方借予的資金利率為：年利率5%。

3、甲方在收到乙方的全部借款之日起開始計算資金的使用利息。

三、借款的償還

1、借款到期前60日，甲方應向乙方提出還款的籌備計劃，并向甲方書面通報還款抵押物的法律狀態。

2、借款到期前30日，甲方應向乙方償還全部借款的40%，到期時，應全部償還乙方的借款。

四、借款償還的擔保條款

丙方同意以其個人在杭州市XXX的房屋所有權(自己改一下)為甲方向乙方借款提供擔保，擔保的范圍為本項借款的本金、違約利息以及乙方為追索該款項而支付的訴訟費用、律師費用等全部支出。

五、違約責任

1.甲方如未按期提供借款，應按違約數額和延期天數，付給借款方違約金。違約金數額的計算應與加收借款方的罰息計算相同。

2、乙方如不按合法用途使用借款，甲方有權收回借款。

3、乙方如未能按照合同約定按期歸還借款，應當以所借款項年利率的兩倍為標準加收罰息。同時，甲方可隨時向浙江省杭州市人民法院提起訴訟，乙方應承擔甲方追討該款項的差旅費、律師費、訴訟費等全部支出。

六、其它

1、合同如有未盡事宜，須經合同甲、乙、丙方當事人共同協商，作出補充規定。補充規定與本合同具有同等效力。

2、本協議自甲、乙、丙三方簽字之日起生效，協議一式三份，由甲、乙、丙方各持一份。

簽署：

甲方(簽字)： 乙方(簽字)：

丙方(簽字)：

簽署時間： 年 月 日

關于民間借款合同格式

貨款種類：__________________________合同編號：_________

借 款 人：__________________________電話：_________

住址：__________________________郵政編碼：_________

貨款銀行：__________________________電話：_________

法定代表人： _______________________傳真：_________

地址：__________________________郵政編碼：_________

借款人即抵押人(以下簡稱甲方)： ________________________________________

貸款人即抵押權人(以下簡稱乙方)： ______________________________________

保證人即售房單位(以下簡稱丙方)： ______________________________________

甲方因購買或建造或翻建或大修自有自住住房，根據XX市公積金管理中心和《職工住房抵押貸款辦法》規定，向乙方申請借款，愿意以所購買或建修的住房作為抵押。乙方經審查同意發放貸款。在抵押住房的房地產權證交乙方收押之前，丙方愿意為甲方提供保證。為明確各自的權利和義務，甲，乙，丙三方遵照有關法律規定，經協商一致，訂立本合同，共同遵守執行。

第一條　借款金額

甲方向乙方借款人民幣(大寫)_________________________元。

第二條　借款用途

甲方借款用于購買，建造，翻建，大修座落于_____區(縣)____街道(鎮)_____路(村)_____弄_____號_____室的住房。

第三條　借款期限

借款合同期限從_____年____月____日至____年____月___日止。

第四條　貸款利率

貸款利率按簽訂本合同時公布的利率確定年利率為___%(月利率___%)。在借款期限內利率變更，按中國人民銀行規定辦理。

第五條　存入自籌資金

甲方應在本合同簽訂后，在乙方開立活期儲蓄存款戶(儲蓄卡帳戶)，將自酬資金存入備用。如需動用甲方本人，同戶成員，非同戶配偶和非同戶血親公積金抵充自酬資金的，需提供當事人書面同意的證明，交乙方辦理劃款手續。甲方已將自籌資金支付給售房單位作首期房貸并有收據的可免存。

第六條　貸款撥付

向售房單位購買住房或通過房地產交易市場購買私房的甲方在此不可撤銷地授權乙方，在辦理住房抵押登記獲得認同(乙方確定)之日起的五個營業日內將貸款金額連同存入的自籌資金全數以甲方購房款的名義轉入售房單位或房地產交易市場在銀行開立的帳戶。

甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自籌資金用完或將要用完時，有乙方主動將貸款資金劃入甲方在乙方開立的活期儲蓄存款戶儲蓄卡帳戶)按工程進度支用。

第七條　貸款償還

貸款本金和利息，采用按月等額還款方式。

貸款從發放的次月起按月還本付息。根據等額還款的計算公式計算每月等額還貸款本息，去零進元確定每月還本息額，最后一次本息接清。

(1)第一期(合同簽訂時)每月還本息額為：人民幣(大寫)____萬____仟____百____拾____元整。

(2)第二期至以后各期每月還本息額根據當年銀行公布的個人住房公積金貸款利率計算，以乙方書面通知為準，同時變動分期每月還本息額。

甲方需動同本人，同戶成員，非同住配偶和直系血親公積金用于償還貸款本息的，可在每年的________月份辦理一次，手續與本合同第五條公積金抵充自籌資金相同。

儲蓄卡，信用卡還款

甲方必須辦理中國建設銀行上海市分行儲蓄卡，信用卡，委托乙方以自動轉帳方式還本付息的足額款項，存入儲蓄卡帳戶或信用卡帳戶，保證乙方能夠實施轉帳還款。

當因甲方原因造成用卡還款失敗時，甲方必須持現金到原貸款經辦行還款。

甲方提前將未到期貸款本金全部還清，乙方不計收提前還款手費，也不退回按原合同利率收取的貸款利息。

第八條　貸款擔保

本合同項下甲方購買的住房由丙方提供階段性保證。在未將房地產權證交乙方收押前，如發生借款人違約連續三個月拖欠貸款本息，罰息及相關費用，丙方須在接到乙方發出《履行保證責任通知書》后的十日內負責代為清償。保證期限從貸款發生之日起，至乙方取得房地產權證收押之日為止。

保證期間，借款合同的甲，乙方協議變更借款合同內容，應事先征得丙方的書面同意。

本合同項下甲方購買，建造，翻建，大修的住房作為借款的抵押擔保，由甲，乙方另行簽訂《住房抵押合同》。甲方購買期房的，應將購房預售合同交乙方保管。

第九條　合同公證

甲，乙，丙三方自本合同簽訂之日起的十日內，向公證機關辦理本合同和甲，乙方簽訂的住房抵押合同公證。

第十條　合同的變更和解除

本合同生效后，任何一方不得擅自變更和解除本合同。

甲方如將本合同項下的權利，義務轉讓給第三方，應符合有關規定，并應事先經一方書面同意(如在保證期間應征得丙方同意)，其轉讓行為在受讓方和乙方重新簽訂借款合同后生效。

第十一條　甲，乙雙方的權利和義務

甲方有權要求乙方按合同約定發放貸款;

甲方應在合同約定的期限內向

乙方歸還全部貸款本息;

甲方必須按約定用途使用乙方貸款，未經乙方書面同意，甲方不得將乙方貸款挪作他用。

乙方應按合同規定期限及時發放貸款。

第十二條　違約責任

甲方在執行本合同期間，未按月償還貸款本息為逾期貸款，乙方按規定對其欠款每____天計收萬分之_____的罰息;并由甲方在活期儲蓄或儲蓄卡帳戶內存入一個月的貸款數，保證按時歸還乙方貸款。

甲方如連續六個月未償還貸款本息和相關費用，或被發現申請貸款時提供資料不實以及未經已防書面同意擅自將抵押住房出租，出售，交換，贈與等方式處分抵押住房的，乙方有權提前收回貸款本息，直至處分抵押住房，如不足以償還欠款的沒有繼續向甲方追償欠款的權利。

甲方未將乙方貸款按合同約定使用而挪作他用，對挪用部分按規定每天計收萬分之十二的罰金。

第十三條　本合同爭議解決方式

在履行本合同過程中發生爭議時，可以通過協商解決，協商不成，可以向乙方所在的人民法院起訴。在協商或訴訟期間，本合同不涉及爭議部分的條款，仍須履行。

第十四條　其他約定事項(略)

第十五條　本合同自甲，乙，丙三方簽訂后生效，丙方保證責任至甲方所購商品房的《房地產權證》和《房地產其他權證證明》交乙方執管后終止。甲，乙雙方承擔責任至合同項下貸款本息和相關費用全部清償完畢后終止。

第十六條　本合同正本一式五份，甲，乙，丙各執一份，公證機關，房地產登記機構個執一份，副本按需確定，其中：送城市公積金管理中心一份。

甲方：(私章) 　乙方：(私章)

(簽字) 法定代表人(簽章)

____年____月____日 　____年____月____日

丙方：(公章)

法定代表人(簽章)

第5篇：民間借款起訴標準范文

個人房屋借款合同范文1抵押人(以下簡稱甲方)：

住址：

身份證號碼：

抵押權人(以下簡稱乙方)：

住址：

身份證號碼：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、 《借款合同條例》和《城市房地產抵押管理辦法》等法律、法規和規章的規定，遵循自愿、平等、公平和誠實信用的基礎上，甲、乙雙方就借款事宜簽訂如下合同，以資共同遵守。元整(￥ 元)。上述借款項用于 。

第二條 甲、乙雙方約定：甲方向乙方借款期限為月，自 年 月 日至 年 月 日止，乙方自 年 月 日向甲方提供本合同項下的資金，提供方式為下述第 種方式：

1、 現金交付;

第一條 甲方向乙方借款金額為人民幣(大寫):

2、 銀行轉帳;

3、 其它方式： 。

第三條 甲、乙雙方約定：上述借款的年息為 ，折合月息為 ，自甲方借款之日起計息，但不計算復利。如遇國家對利息作政策調整，雙方對本合同約定的借款利息采取下述第 種方式：

1、仍按本合同約定的利息執行，不作調整;

2、對本合同約定的利息作調整，調整的標準為： 。

第四條 甲乙雙方約定，甲方還款方式采用下述第種還款方式：

1、一次性還款方式;

2、每月等額還款方式，每月還款 元整;

3、其他方式： 。

第五條 甲方以位于： 市 區 街小區 號樓 單元 門 。總建筑面積 平方米,自有房屋做抵押，向乙方提供擔保。本合同抵押權的效力及于抵押物所生孳息(包括質物分離的天然孳息和甲方就抵押物可以收取的法定孳息)以及抵押物的從物、從權利、代位權、附和物、混合物、加工物等。甲方向乙方陳述和保證：本合同簽訂之日，本合同項下的抵押財產存在共有、爭議、被查封、被扣押、已經設定抵(質)押權或被采取強制措施等的情況如下：

第六條 抵押擔保范圍為借款本金、利息、違約金、賠償金以及實現債權和擔保物權的費用(包括為收回貸款所產生的公證、評估、鑒定、拍賣、訴訟或仲裁、送達、執行、律師、差旅費等全部費用)。

第七條 本合同項下有關的評估、運輸、鑒定、保險、登記、保管等事宜必須經乙方確認，費用均由甲方承擔。

第八條 抵押期間，抵押財產由甲方占有的，甲方有義務妥善保管抵押財產，保持抵押財產完好無損，并隨時接受乙方的檢查。

第九條 甲方的行為不得使抵押財產價值減少，否則乙方有權要求甲方停止該行為。若該行為已造成抵押財產價值減少的，則甲方應在十五天內恢復抵押財產的價值或提供與減少的價值相應的擔保。甲方不予恢復且未按要求提供擔保的，乙方可以折價、拍賣、變賣抵押財產，所得價款優先提前清償債務或轉為保證金擔保。

第十條 抵押期間，未經乙方書面同意，甲方不得贈與、轉移、出租、轉讓、再抵押(質押)或以其他任何方式處分本合同項下的抵押財產。

第十一條 抵押期間，經乙方書面同意，甲方轉讓抵押財產所得價款應優先提前清償其所擔保的債權或轉為保證金擔保。

第十二條 發生下列情況之一，乙方有權處分抵押財產并實現抵押權：

(1)甲方未能清償到期(含提前到期)債務或履約能力出現風險的;

(2)甲方的經營狀況和/或財務狀況惡化、或借貸高利貸尚未清償、或涉及重大經濟糾紛;

(3)甲方被宣告破產、停業、歇業、解散、被停業整頓、被暫扣或吊銷許可證、被吊銷營業執照、或被撤銷、解散(甲方為自然人的，還包括甲方被宣告死亡、宣告失蹤、喪失民事行為能力、被采取強制措施限制人身自由或因重大健康狀況、婚姻、工作、收入、財產等導致履約能力可能出現風險的);

(4)甲方或甲方的法定代表人、實際控制人卷入或即將卷入重大的訴訟、仲裁、刑事及其他法律糾紛，或發生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意的情形;

(5)甲方違反本合同中關于當事人的權利義務的約定;

(6)抵押財產被采取查封、扣押或其他強制措施或依法被監管的;

(7)甲方違反本合同第五條、第九條、第十條、第十七條的約定或嚴重影響債權實現的其他情況;若發生上述各項情況的，將被視為本擔保出現風險。

第十三條 本合同履行期限屆滿(含提前到期)甲方未能全部或部分清償本合同約定擔保范圍內的全部被擔保債務或發生本合同項下約定的實現抵押權的情形，乙方有權以法律允許的方式處分抵押物，并對所得的價款優先受償。

第十四條 乙方依法行使抵押權所得價款，有權根據需要選擇不同順序對以下各項進行清償：

(1)支付行使抵押權等擔保物權所產生的公證、評估、拍賣等全部費用;

(2)支付乙方為實現債權和擔保物權所發生的訴訟或仲裁、送達、執行、律師、差旅費等全部費用;

(3)清償債務人所欠乙方的利息;

(4)清償債務人所欠乙方的借款本金、違約金、賠償金等。

第十五條 甲方的債務到期(含提前到期)無款支付或不足支付的，乙方有權將該未履行部分債務轉入甲方的逾期貸款戶，并按照有關規定計收違約金，甲方仍繼續承擔抵押擔保責任。

第十六條 在本合同有效期間，如果乙方與甲方協議變更本合同條款(包括變更還款方式、債務履行期限的起始日或截止日變更等)，甲方同意仍由其對變更后的合同項下的主債權、利息、違約金、賠償金以及實現債權和擔保物權的費用(包括公證、評估、拍賣、訴訟或仲裁、送達、執行、律師等全部費用)承擔抵押擔保責任。

第十七條 甲方陳述并保證：本合同項下抵押財產存在共有、爭議、被查封、被扣押或已經設定抵(質)押權、出租等情況如下，且本合同簽訂后，未經乙方書面同意，甲方不得贈與、轉讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項下抵押財產或權利，如因此給乙方造成經濟損失的，應由甲方向乙方全額賠償：

第十八條 本合同履行期間，甲、乙任何一方均不得擅自變更或解除合同。需變更本合同時，須經雙方協商同意，達成書面協議。

第十九條 本合同爭議解決方式

甲、乙雙方因履行本合同或者處分抵押房產發生爭議的，可以協商解決;協商不成的，甲、乙雙方同意按照下述第 種方式解決：

1、向 仲裁委員會申請仲裁;

2、向人民法院起訴。

第二十條 本合同由甲、乙雙方法定代表人(授權人)簽章或加蓋公章后生效(甲方為自然人的，由甲方及共有權人簽章)。

第二十一條 本合同需簽署四份或四份以上，每份均被視為正本，具有相同法律效力，其中:甲方一份，乙方二份，登記機關一份，公證機關(若有)一份。

第二十二條 其他約定

一、未經乙方書面同意，甲方不得將本合同項下任何權利、義務轉讓予第三人。

二、除另有約定外，雙方指定本合同載明的住所地為通訊及聯系地址，任何書面通知只要發往該地址，均視為有效。甲方承諾在通訊及聯系地址發生變更時，以書面形式及時通知乙方。

三、除非有可靠、確定的相反證據，乙方有關本金、利息、費用和還款記錄等內容的內部帳務記載，乙方制作或保留的債務人辦理提款、還款、支付利息等業務過程中發生的單據、憑證及乙方催收貸款的記錄、憑證，均構成有效證明本合同項下債權債務關系的確定證據。甲方不能僅因為上述記錄、記載、單據、憑證由乙方單方制作或保留，而提出異議。

更多其他約定，具體為： 。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

個人房屋借款合同范文2抵押權人(以下簡稱甲方)：

借款人(以下簡稱乙方)：

抵押人(以下簡稱丙方)：

擔保人：

乙方急需一筆資金作為投資，需向甲方借款。三方經協商一致同意，在丙方以其房產證(以下簡稱丙方抵押物)，作為乙方借款抵押物抵押給甲方的條件下，由甲方提供三方商定的借款額給乙方。為此，特訂立本合同：

第一條 借款內容

1、借款總金額：人民幣現金：(大寫)

2、借款用途：本借款用于投資的需要，不作為其他非法使用。

3、借款期限：自20xx年2月5日起至甲方要求還款日期止。

4、借款利息：月息按照約定不超過國家政策規定法定三倍，每月5日付清當月利息，利息逾期每天按照本金3%計算。乙方保證在合同規定的借款期限內按期主動還本付息。

第二條 抵押物事項

1、抵押物名稱：“榮新檸都新城”1棟1單元17層03號商品房，房屋買賣合同(編號：20xx000052)，四川榮新房地產開發有限公司收款收據(編號：0007574)。

2、抵押物價值：乙方房產雙方議定估價為壹拾萬元。

3、抵押期限：自本借款合同生效之日起至乙方還清甲方與本合同有關的全部借款本息為止。

第三條 甲乙雙方義務

(一)甲方義務：

1、對乙方交來抵押物契據證件要妥善保管，不得遺失、損毀。

2、在乙方到期還清借款后，將抵押物的全部契據、證件完整交還乙方。

(二)乙方的義務：

1、應嚴格按照合同規定時間主動還本付息。

2、保證在抵押期間抵押物不受乙方破產、資產分割、轉讓的影響。如甲方發現乙方抵押物有違反本條款的情節，甲方通知乙方當即改正或可終止本合同借款，并追償已借出的全部借款本息。

3、乙方未經甲方同意不得將抵押物出租、出售、轉讓、再抵押或以其他方式處分。

第四條 違約責任

1、乙方如因本身責任不按合同規定支付借款，給甲方造成經濟上的損失，乙方應負責違約責任。

2、乙方如不按期付息還本，甲方亦可向有管轄權的人民法院申請拍賣抵押物，用于抵償借款本息，若有不足抵償部分，甲方仍有權向乙方追償。直至乙方還清甲方全部借款本息為止。

第五條 其他規定

1、發生下列情況之一時，甲方有權停止合同并收回相應借款及利息。

(1)乙方向甲方提供情況和各項資料不真實。

(2)乙方與第三者發生訴訟，無力向甲方償付借款本息。

(3)乙方的資產總額不足抵償其負債總額。

2、甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同的某一項條款，須在事前以書面形式通知對方，在雙方達成協議前，本合同中的各項條款仍然有效。

3、甲乙雙方提供的借款憑證，及與合同有關的其他書面材料，均作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第六條 爭議的解決：

本合同遵守中國人民共和國的法律、法規，若發生爭議：

1、發生爭議雙方協商解決;

2、協商不成，請有關部門調解;

3、調解不成，向當地人民法院起訴。

本合同自即日生效。本合同一式兩份，雙方各執一份，合同文本具有同等法律效力。

甲方 ： 乙方：

擔保人： 身份證號碼：

抵押人： 身份證號碼：

個人房屋借款合同范文3借款人(抵押人)：

身份證號碼：

住址：

聯系電話：

出借人(抵押權人)：

身份證號碼：

住址：

聯系電話：

保證人：

身份證號碼：

住址：

聯系電話： 編號：

重要提示：本合同系借、貸及保證人三方在平等自愿的基礎上依法協商訂立，所有條款均是真實意思表示。為維護借、貸及保證人三方合法權益，請對合同條款中的黑體部分予以充分注意。

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國民事訴訟法》及相關司法解釋等法律法規的有關規定，經借、貸及保證人三方協商一致，簽訂此合同，并保證共同遵守。

第一條 借款人及借款金額

借款人向出借人借款人民幣 元，大寫人民幣 。(大小寫不一致時，以大寫為準，下同。)

第二條 借款人借款用途

本合同項下的借款用途為 。

未經出借人書面同意，借款人不得改變借款用途。借款不得用于國家法律和金融法規明確禁止經營的項目。

借款人保證按照本合同約定用途使用借款，不得私自改變資金用途，更不得用作違法和犯罪使用。否則產生法律責任由借款人承擔，并由借款人賠償出借人由此所造成的一切損失。

第三條 借款人借款期限

借、貸雙方約定借款期限為 月/天。即自 年 月 日起，至 年 月 日止。

第四條 借款交付

出借人于 年 月 日將借款以 形式交付借款人。

借款人指定賬戶名稱：

開戶行：

賬號：

第五條 借款人借款利率和計息、結息

一、本合同項下的借款利率為月利率 ﹪。遇法定貸款利率調整不分段計息。

二、計息：按債權人適用的計息方式計算利息。

三、 結息和付息：

經協商一致，借款人采取下列第 種方式償還貸款利息：

1、按月付息，每一個月為一期，共 期，每期 元。

2、按季付息，每三個月為一期，共 期，每期 元。

3、按半年付息，每六個月為一期，共 期，每期 元。

4、一次性付息，每期 元。

5、其他： 。

四、違約金

若借款人未按約定期限還款，就逾期部分，從逾期之日起每日按合同借款總額的百分之五收取違約金，直至清償本息為止。

第六條 還款

借款人應在借款到期當日將本金(即人民幣 ，大寫人民幣 )存入出借人賬戶。

出借人指定賬戶名稱：

開戶行：

賬號：

第七條 抵押條款

為確保借款人與出借人簽訂的民間借貸合同的履行，抵押人愿意以其所擁有的、有處分權的房屋及其占用范圍內的土地使用權作為抵押財產，向出借人提供債務履行擔保。

出借人經審查，同意抵押人以其所擁有的、有處分權的房屋及其占用范圍內有使用權的土地作為借款人履行債務提供擔保。為明確借款人和出借人保證人三方的權利義務，本著平等互利的原則，依照國家有關法律及其他有關規定，特制訂以下條款。

一、抵押人用作抵押的房地產座落于_________市 ______區____________街(路、小區)_____棟 單_____號，其房屋建筑面積____________，房屋產權證號： 。

二、抵押財產價值采用以下第 種方式確認。

1、經由合法評估機構評估，評估價值為人民幣(大寫) ，抵押率為 %。

2、不經評估，由締約方協商確認市值為人民幣(大寫) ，抵押率為 %。抵押物的最終價值以抵押權實現時實際處理抵押物的凈收入為準。

三、 抵押期限

抵押期限為______年/月，自______年____月____日起，至______年____月____日止。

四、抵押人保證上述房地產權屬清楚。若發生產權及債權債務糾紛，概由抵押人負責，并承擔民事訴訟責任，由此給抵押權人造成的經濟損失，抵押人負責賠償。

五、出借人保證按主合同履行其承擔的義務，如因出借人延誤造成經濟損失的，出借人承擔賠償責任。

六、抵押人在抵押期間對抵押的房屋承擔維修、養護義務并負有保證抵押房地產完好無損的責任，且隨時接受抵押權人的檢查監督。

七、在抵押期間因使用不當造成毀損，抵押權人有權要求恢復房地產原狀或提供給抵押權人認可的新的抵押房地產，在無法滿足上述條件的基礎上，抵押權人有權要求債務人提前償還本息。

八、抵押期間，未經抵押權人書面同意，抵押人不得擅自轉讓、出賣、租賃抵押物，不得對抵押物重復設定抵押。發生上述行為均屬無效。若因抵押人行為造成房屋權屬變更等給抵押權人造成損失的，由抵押人負責賠償。

九、本合同生效后，借、貸及保證人任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時，須經借、貸及保證人三方協商一致，并達成書面協議。

第八條 借款的保證 本次借貸行為 (身份證號： )自愿為借款人承擔連帶責任保證，借款人逾期未履行還款義務時出借人有權向保證人主張權利，要求保證人償還借款本息及相關損失。(詳見附件一)

第九條 借款人及擔保人承諾如下

一、擔保人自愿簽署“連帶責任保證書”以其個人及家庭所有財產對本合同項下借款金額承擔連帶責任。

二、借款人及擔保人自愿接受出借人的檢查和監督，并給予足夠的協助和配合。

三、借款人及擔保人不以降低其償債能力的方式處臵自有財產。借款人及擔保人對第三人提供保證或以自身資產設臵抵押、質押擔保時，必須及時通知出借人，并征得出借人書面同意。

四、借款人及擔保人承諾當發生如下事件時將及時通知出借人：

1、在本合同或其他任何合同項下發生違約事件;

2、經營出現困難和財務狀況發生惡化;

3、涉入重大訴訟或仲裁案件;

4、發生其他影響其償債能力的情形。

第十條 違約事件及處理

一、下列事件之一即構成或視為借款人及擔保人在本合同項下違約：

1、向出借人提供虛假資料、文件、信息或隱瞞重要事實、資料、文件、信息，可能或已經造成損失;

2、未按期歸還借款本息;

3、未按約定用途使用借款;

4、違反其所作的承諾;

5、在擔保合同項下發生違約事件，影響借款人及擔保人履行本合同項下的義務;

6、抵押物、質物貶值、損毀、滅失、被查封或凍結，借款人及擔保人未按出借人的要求提供新的擔保;

7、進行違法犯罪活動;

8、違反本合同中關于當事人權利義務的其他約定;

9、在與出借人之間的其他合同項下發生違約事件。

二、出現前款規定的違約事件時，出借人有權分別或同時采取下列措施：

1、要求借款人及擔保人限期糾正其違約行為;

2、宣布本合同項下借款本息全部或部分提前清償;

3、宣布借款人及擔保人在其他合同項下尚未償還的貸款本息和其他應付款項全部或部分立即清償;

4、終止或解除本合同，全部、部分終止或解除借款人及擔保人與出借人之間的其他合同;

5、要求借款人及擔保人賠償因其違約而給出借人造成的損失;

6、要求擔保人承擔保證責任，或者將抵押物(質押物)依法變現歸還借款;

7、出借人認為必要的其他措施。

第十一條 稅費

因借款人、抵押人的違約導致本合同在訂立、履行過程中產生糾紛而增加的有關稅收及費用，包括但不限于各種稅收、訴訟費、執行費、律師費、公證費等均由借款人支付或償付。

第十二條 變更與解除

本合同經借、貸及保證人三方書面同意可以進行修改、補充或解除。本合同的任何修改和補充均構成本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十三條 法律適用、爭議解決及司法管轄

本合同適用中華人民共和國法律。因履行本合同所發生的或與本合同有關的一切爭議、糾紛，借、貸及保證人三方應協商解決。協商不成的，借、貸及保證人三方約定同意直接向出借人所在地人民法院起訴。

第十四條 附件

下列附件及經借、貸及保證人三方共同確認的其他附件是本合同不可分割的組成部分，具有與本合同同等的法律效力：

第十五條 合同的生效

本合同借款條款自出借人將所出借的款項交付借款人之日起生效，保證條款自保證人簽字或蓋章之日起生效，房屋土地等的抵押條款自在房屋或土地等管理部門登記之日起生效。

本合同一式 份，執有情況為 ，均具有同等效力。

第6篇：民間借款起訴標準范文

合同編號： 借字第( )號

當 戶(借款人)： (以下簡稱甲方)

證件號：

地址：

電話：

典當行(貸款人)： (以下簡稱乙方)

法定代表人：

地址：

電話：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《典當管理辦法》及相關法律法規，甲、乙雙方在平等自愿、誠實信用的前提下，經友好協商，甲方同意將其自有的或其享有處分權的房產作為當物抵押給乙方取得當金，并在約定期限內支付當金利息、綜合費，償還當金，贖回當物。甲、乙雙方就上述相關事宜達成如下協議，以茲共同信守、執行：

第一條 定義

經雙方充分協商一致，本合同項下的下列詞語采下列含義：

1.1“本合同”由《典當借款合同》及其附件，雙方達成的《房地產抵押合同》以及任何補充協議、對賬單、甲方出具的并由乙方接受的任何承諾、聲明、授權、證明、確認書、第三方履約保函、當票、續當憑證、乙方通知等共同組成，組成各部分互為補充，均具有同等法律效力。《當票》中典當須知項下內容、《續當憑證》中續當須知項下內容亦是本合同不可分割的一部分。

1.2 “綜合費用”指乙方提供典當管理和服務應當收取的費用，但在任何情況下都不包括保險費、保管費等。

1.3 “日”指自然日，包括工作日、法定休息日、節假日。

1.4 “月”指當金發放之日起(含當金發放當日)每屆滿30日為一個月。 1.5 若簽發當票，“當票”系指甲、乙雙方間簡明借貸協議、甲方收到當票上記載當金的收款憑證，并系甲方贖取當物的唯一憑證。

1.6 “續當”系指甲、乙雙方在前次典當或續當期限內以及前次典當或續當期限屆滿之日起5日內達成的順延借款期限的行為。續當一次的期限最長為6個月，續當期自前次典當期限或者續當期限屆滿日起算。甲、乙雙方為續當行為，可通過簽訂補充協議、簽發續當憑證或直接在當票上注明續當及續當期限等方式進行。

1.7 “贖當”系指甲方按照本合同約定的期限與乙方結清當金本金、利息、綜合費、違約金、乙方墊付的費用等，以消滅當物上的抵押擔保負擔。

1.8 “轉當”系指在前次典當或續當期限屆滿后，因甲方未贖當，乙方與甲方達成的以新貸還舊貸行為。甲、乙雙方為轉當行為，可通過簽訂補充協議或直接在當票上注明轉當及轉當期限等方式進行。轉當一次的期限最長為6個月，轉當期自轉當之日起算。

1.9“抽當”系指典當或續當期限屆滿后，甲方不能全額償還全部當款本金，而償還部分當金本金，但當物上的抵押負擔并不消除的行為。乙方同意甲方抽當的，甲方必須首先結清截至抽當之日甲方欠付的利息、綜合費用、違約金、乙方墊付的費用及乙方已發生的實現債權的費用等，否則不成立抽當，甲方支付的款項直接用于沖抵甲方欠付的前述項目費用和甲方付款之后即將發生的前述項目的費用。抽當不影響絕當的發生。

1.10 “絕當”系指甲方未在前次典當或續當期限以及轉當期限屆滿的5內日贖當或與乙方達成續當一致的，即為絕當。乙方依照本合同約定提前收回貸款的，視同絕當發生。

第二條 當物

2.1甲方自愿以本(單位/人)坐落在 (房屋所有權證號：_______________________________，建筑面積：________________平方米)和坐落在 (房屋所有權證號：_________________________________，建筑面積：__________________平方米)自有房產_____處作為抵押物向乙方申請典當貸款。乙方同意接受甲方以上述房產為本合同項下債權之擔保。甲方與乙方可就擔保的具體事項另行簽訂抵押合同。

2.2 甲、乙雙方經充分協商一致，確認該房產估價為人民幣 元(大寫： 元 )。

第三條 當物擔保的債權范圍及處臵當物后清償順序

3.1 甲、乙雙方一致同意，當物擔保范圍為本合同項下的當金(￥： 元)及按第六條計算的息、費，違約金、賠償金和乙方代墊的費用及實現債權而發生的費用(包括但不限于律師費、訴訟費、仲裁費、財產保全費、差旅費、執行費、評估費、拍賣費等)。

3.2續當所產生的利息、綜合費、違約金、賠償金及續當期限屆滿后(含絕當后)所產生的利息、綜合費、違約金(含《房地產抵押合同》項下的違約金)、賠償金，乙方代墊的費用及實現債權而發生的費用(包括但不限于律師費、訴訟費、仲裁費、財產保全費、差旅費、執行費、評估費、拍賣費、過戶稅費等)。無論續當是加重當戶息、費率負擔還是減輕當戶息、費率負擔的，均屬于擔保范圍。當戶不續當的，典當期限屆滿后(含絕當后)所產生的息、費均屬于當物的擔保范圍。

3.3 經甲、乙雙方協商一致，續當時將甲方拖欠的利息、綜合費、逾期違約金等轉入續當后的本金的，該等部分所產生的利息、綜合費、逾期違約金等亦屬于當物的擔保范圍。

3.4 絕當后及乙方按照第十一條約定提前收回貸款，處臵當物后所得價款按以下順序清償乙方的債權：

3.4.1 乙方代墊的費用及實現債權的費用; 3.4.2 利息、綜合費、違約金、賠償金; 3.4.3 當金本金。

第四條 當金及用途

4.1 該房產典當借款金額(簡稱當金)為人民幣 元(大寫： 元)。 4.2 甲方借款用途為 ，甲方應按借款用途使用當金，并隨時接受乙方對當金使用情況的檢查和監督。

第五條 典當期限

典當期限自 年 月 日起至 年 月 日止，如簽發當票，典當期限以當票上記載的內容為準。

第六條 息、費率

6.1 甲、乙雙方一致確認，本合同項下的月綜合費率為 ‰、月利率為 ‰，合計為 ‰，以第三條約定的當金為基數從乙方發放當金之日起算。

6.2 甲、乙雙方一致同意，乙方一次性預扣典當期限內 月綜合費 元。(大寫： 元)

6.3典當期限不足5天的，按5天支付利息，于典當期限屆滿當日支付;典當期限超過一個月的，甲方必須按月向乙方支付典當期內的利息，支付的日期為每屆滿30日的次日，最后剩余期限不足一個月的，于典當期限屆滿的當日支付。續當利息支付標準和方式同上。

6.4 若乙方僅一次性扣除部分月綜合費，對于剩余月份的綜合費，甲方應在當月利息支付日與利息同時支付。

6.5 本合同項下的利息和綜合費用不受典當期限及續當期限的影響，典當期限及續當期限屆滿，利息和綜合費仍按照本合同約定的標準連續計算，直至乙方債權獲得完全清償之時，利息和綜合費的支付方式同6.3、6.4款。

6.6 乙方按照第十一條約定提前收回貸款的，已預扣的綜合費不予退還。

6.7 乙方依照第十一條約定提前收回貸款的，在不違反6.6款規定的前提下，甲方應償還至實際償還之日期間的按前述標準計算的所有的利息、綜合費以及第十條約定的逾期違約金、第十三條約定的違約金等，且甲方償還上述債務不以當物的變現價值為限，當物實際變現價值低于乙方債權金額的，甲方仍應負清償責任。

6.8 雙方一致確認：乙方向甲方收取費用未明確注明收費性質的，均視為收取本合同項下的利息和綜合費，若乙方收取的上述費用超過甲方依據本合同應支付的利息和綜合費金額，則超收的費用自動轉為后期發生的利息和綜合費，不發生償還乙方當金本金的法律效力。

甲方向乙方銀行賬戶支付的款項，均視為支付本合同項下的利息和綜合費，若甲方支付的上述費用超過甲方依據本合同應支付的利息和綜合費金額，則超收的費用自動轉為后期發生的利息和綜合費，不發生償還乙方當金本金的法律效力。

6.9 雙方一致確認：當物發生滅失、損毀，不論是由誰的原因造成的，或者是因不可抗力造成的，本合同項下的利息、綜合費及違約金仍按本合同約定的標準連續計算,且本合同項下乙方的任何債權不與甲方的任何債權予以抵銷。

第七條 續當

7.1 在前次典當或續當期限內以及前次典當或續當期限屆滿之日起5日內，甲方可向乙方申請續當，經乙方同意續當的，甲方應結清前次典當或續當期限內的利息和綜合費以及乙方墊付的費用，并按照乙方的要求辦理續當手續，包括但不限于對續當之前發生的債權進行對賬。

7.2 甲方在超過7.1款規定的5日期限向乙方申請續當的，經乙方同意的，仍然成立續當。 7.3 除雙方另有約定外，續當利息和綜合費的支付標準和方式同第五條。

第八條 贖當

8.1甲方提前贖當，應經乙方書面同意，否則不發生贖當的法律效力，甲方支付給乙方的款項自動轉為后期發生的利息、綜合費、逾期違約金、實現債權費用等費用。

8.2 甲方提前贖當，乙方已預扣的綜合費不予退還;若乙方僅預扣了部分綜合費，甲方應按第六條約定與乙方結算利息和剩余綜合費。

8.3 在絕當發生或乙方決定提前收回貸款時起至當物被處臵前，甲方選擇贖當的，應結清之前拖欠的利息、綜合費、乙方代墊的費用以及乙方為實現債權已發生的全部費用，并按照第十條承擔逾期違約金。

第九條 絕當

9.1 雙方一致確認：依2.2條約定的估價金額為標準，估價金額不足 萬元的，絕當后或乙方依照十一條的約定提前收回貸款，乙方可自行變賣或折價，損益自負。

9.2 依2.2條約定的估價金額為標準，估價金額在 萬元以上的，絕當后或乙方依照十一條的約定提前收回貸款的，依照以下方式處理：

9.2.1 若甲方與乙方在本合同第十六條中約定由甲方指定的第三方處臵當物的，從其約定，但甲方指定的第三方應在絕當或乙方決定提前收回貸款之日起6個月內處臵完畢。

9.2.2 若甲方與乙方未在本合同第十六條中約定由甲方指定的第三方處臵當物的，或者甲方指定的第三方未在絕當或乙方決定提前收回貸款之日起6個月內處臵完畢的，乙方有權單方委托資產評估機構對當物進行評估，并決定以拍賣或變賣方式處臵當物，但乙方以變賣方式處臵當物的，變賣價格不低于評估價的70%。

9.2.3 乙方拍賣或變賣當物后或甲方與乙方達成以當物折價抵償乙方債務后，甲方應按照乙方的指示和要求辦理當物的過戶手續。

9.2.4 乙方處臵當物所得價款，若不足以清償乙方全部債權，甲方應繼續承擔清償責任;若在清償乙方債權后尚有剩余部分，由乙方退還甲方。

9.2.5 本合同若辦理強制執行公證的，乙方可直接依公證執行文書向人民法院申請強制執行，由人民法院決定當物的處臵方式。

9.2.6 乙方也有權在任何時候不經上述9.2.1/9.2.2/9.2.3款規定程序而直接變賣當物，但乙方變賣當物的價格不得低于2.2款估價金額的70%。 9.3 甲方期滿未歸還典當貸款，甲方同意將個人(公司)全部資產和收入作為未歸還當金、綜合費用、利息以及違約金等的保證，乙方有權選擇優先執行甲方的其他財產，而不受當物存在的限制。

第十條 逾期違約金

10.1甲方如未按期支付利息及綜合費，甲方應每日按當金的萬分之 向乙方支付逾期違約金。

10.2甲方如逾期償還乙方本金，除按本合同約定的利率、費率支付利息及綜合費外，還應根據逾期天數每日按所欠當金的萬分之 向乙方支付逾期違約金。

10.3 上述兩項逾期違約金互相獨立。

第十一條 提前收回貸款

甲方發生下列情況之一的，乙方有權宣布債權立即到期，提前收回貸款，并依法處臵當物;

11.1 未經乙方書面同意，擅自改變借款資金用途;

11.2 未征得乙方書面同意，擅自為除乙方之外的第三人提供任何形式的擔保;

11.3 當物未按照乙方要求投保險，或當物價值可能嚴重貶損、或當物可能滅失(甲方另行提供符合乙方要求的當物予以臵換的除外)，或擅自處理(包括但不限于出售、出租、轉移、轉讓、承包、典當、贈予、再抵/質押、托管、以實物形式聯營、入股或以其他任何方式處臵)當物;

11.4 財務狀況惡化，生產經營發生嚴重困難;

11.5 涉及重大經濟糾紛或被行政處罰、發生重大安全責任事故造成重大財產損失和人員傷亡或涉及刑事訴訟等，足以嚴重影響生產經營和財務狀況;

11.6 破產、歇業、解散、被停業整頓、被吊銷營業執照;

11.7 甲方的任何其它借款、擔保、賠償、承諾(含甲方對乙方的其他借款)或其他償債責任因違約被司-法-部門勒令提前履行，或到期不能履行，致使乙方認為甲方履行本合同項下任何條款的能力已受到影響;

11.8 當物有隱蔽瑕疵或當物的市場價急劇下降的，甲方應收到自乙方通知起三日內提供符合乙方要求的當物予以臵換，并重新辦理相關抵/質押手續，否則乙方有權提前收回貸款;

11.9 當物滅失、部分損毀或價值減少，甲方應自收到乙方通知起三日內提供符合乙方要求的當物予以臵換或補足，并重新辦理相關抵/質押手續，否則乙方有權提前收回貸款;

11.10 當物被查封、扣押、監管或被采取其他強制措施，但甲方在上述情形出現后三日內提供符合乙方要求的當物予以臵換，并重新辦理相關抵/質押手續的除外;

11.11 拒不接受乙方經辦人對抵押財產進行查驗或拒不接受乙方對甲方貸款用途進行檢查和監督或在上述查驗、檢查、監督過程中提供虛假資料的;

11.12 拒不配合乙方的對賬要求的;

11.13 違反《房地產抵押合同》中的義務的; 11.14 出現其它嚴重危及乙方利益的情形。

第十二條 甲方聲明及保證

12.1甲方是本合同項下當物完全的、有效的、合法的所有者或授權的經營管理者，并保證在抵押權存續期間，甲方持續的享有以上權利及權益;

12.2 在簽署本協議之前，在當物之上甲方沒有設立或允許設立任何擔保權利，并且在抵押期間甲方已經并將在任何時候享有對當物的合法所有權或處分權，并不再在當物上設定任何新的權利負擔;

12.3 本合同項下的當物依法可以設定抵押，且不存在任何設定、實現抵押權的障礙與限制;

12.4甲方提供給乙方的與抵押有關的所有材料真實、合法、準確、完整，且保證履行質押登記的所有法定程序;

12.5本合同項下的當物未被查封、扣押、監管或被采取其他強制性措施。若在本合同簽訂后，當物出現上述情形，甲方應及時通知乙方，并向有關部門告知存在抵押的情形;

12.6未經乙方同意，甲方不出售、出租、轉移、轉讓、承包、典當、贈予、再抵押、托管、以實物形式聯營、入股或以其他任何方式處臵當物;

12.7沒有針對抵押物的任何訴訟、仲裁或行政程序存在、懸而未決或有這樣的威脅; 12.8甲方承諾承擔本合同項下有關費用支出，包括但不限于訴訟費、財產保全費、律師費、評估費、拍賣費、執行費、財產保險費、登記、保管、過戶、公證等費用。

12.9甲方保證按本合同的規定，按時還本付息、費，息、費算至甲方全部還清本、息、費時止;

12.10當有任何訴訟、仲裁或法院聆訊等正在對乙方抵押權有不利影響時，保證5日內書面通知乙方并采取補救措施;

12.11按照乙方合理請求，采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保乙方合法權益。

第十三條 違約責任

13.1 甲方違約責任

甲方違反本合同第十條外的其他約定，乙方有權行使下述一項或幾項權利：

13.1.1 按當金本金的 %向甲方收取違約金。

13.1.2 要求甲方對本合同項下所有債務提供符合乙方要求的新的擔保。

13.1.3 有權宣布債權提前到期，收回當金本息及相關費用。 13.1.4 本條違約責任與第十條逾期違約金是相互獨立的。 13.2 乙方違約責任

乙方應按本合同約定如期發放當金，否則，應根據違約金額和天數，每日付給甲方萬分之 違約金。

第十四條 保證人責任

14.1 保證人對甲方依本合同的全部債務對乙方承擔無限連帶責任保證。

14.2乙方無須先向甲方追償或起訴或處臵當物，即有權直接要求保證人承擔連帶保證責任，即保證人保證責任與當物的擔保系平行的、并列的，乙方可以選擇優先實現保證債權，不

受當物擔保物權存在的影響。

14.3 如存在兩個以上的保證人，各保證人均對甲方依本合同的全部債務對乙方承擔無限連帶責任保證，即各保證人之間的保證責任亦是平行的、并列的，乙方可以選擇分別或同時向各保證人主張無限連帶保證責任。

14.4 本合同項下的當物的擔保不成立(不論是否系因甲方違反誠實信用原則造成)、被確認無效、被撤銷或乙方單方面解除、拋棄，或發生當物滅失、損毀(不論滅失、損毀是由誰的原因造成，或者因不可抗力造成)的情形，各保證人仍對甲方依本合同的全部債務對乙方承擔無限連帶責任保證，不因當物的擔保不存在而產生任何影響。

14.5 保證人承擔保證責任的期間為乙方債權到期日起的兩年。

14.6 甲方及甲方授權代表與乙方達成的補充協議、續當、對賬單，均自動對保證人發生法律效力，但甲方及甲方授權代表與乙方加重甲方負擔的利率和綜合費率的，保證人僅在第六條約定的息費標準范圍內繼續承擔保證責任。

14.7 甲方及甲方授權代表與乙方達成轉當一致的，各保證人對乙方的轉當債權仍承擔無限連帶保證責任，乙方與各保證人之間無須再另行簽訂保證合同，但乙方提出要求的除外。

甲方及甲方授權代表與乙方加重甲方負擔的利率和綜合費率的，保證人僅在第六條約定的息費標準范圍內繼續承擔保證責任。

14.8 保證人特別承諾：在乙方債權未獲完全清償前，保證人暫不行使對甲方及其他保證人的追償權等，待乙方所有債權獲得清償后，保證人才有權行使該等權利，否則乙方有權要求保證人全數交還乙方。

14.9 上述條款，除乙方與保證人另行達成的補充協議中明確約定廢止其中的任一條款，否則上述條款仍然有效。

第十五條 其他事項

15.1 乙方無需征求甲方同意，可將乙方在本合同項下的權益轉讓他人。但甲方未得乙方書面同意，不得將其在本合同項下的任何還款責任或義務轉讓予第三者。

15.2 甲方繼承人或接辦人，仍須向乙方或乙方繼承人、接辦人繼續承擔本合同項下的還款義務及其他責任。

15.3 乙方在本合同項下的債權，未經乙方書面同意，不得抵銷。

15.4 因乙方保管當物系無償，若保管不善導致當物遺失或損毀的，乙方應當按照估價金額進行賠償。

15.5當票遺失的，甲方應當及時向乙方辦理掛失手續。未辦理掛失手續或者掛失前被他人贖當，乙方不負賠償責任。

第十六條 通知與通訊

16.1 甲方指定 為履行本合同的聯系人和人，與乙方進行對賬、代辦質押手續、收款、還款、續當、轉當，贖當、處臵當物等，甲方人的行為直接對甲方產生法律效力。

16.2 乙方指定 為本合同的聯系人，代表乙方與甲方進行聯絡，乙方代表人對本合同項下的任何權益的放棄、變更、或減低均對乙方不產生法律效力。

16.3甲方聯系方式 ，電子郵箱 ，通訊地址 。

乙方聯系方式 ，電子郵箱 ，通訊地址 。

任何一方變更聯系方式、通訊地址、電子郵箱，必須在變更后三日內通知另一方，否則另一方向上述通訊地址、電子郵箱，郵寄、發送文件等視為送達。

第十七條 解釋

本協議的理解與解釋應依據協議目的和文本原義進行，本協議的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本協議的解釋和標題項下的任何條款應有的法律效力。

第十八條 附 則

18.1本合同在履行過程中發生爭議(含對保證人責任部分)，首先進行協商解決，協商不成，向乙方所在地人民法院提起訴訟。在訴訟期間，本合同不涉及爭議的條款仍須履行。

18.2本合同自甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

18.3本合同一式 份，甲、乙雙方各執 份、保證人各執 份。

甲方：(簽字或蓋章)

授權代表：

乙方：(簽字或蓋章)

授權代表：

保證人一：(簽字或蓋章)

授權代表：

保證人二：(簽字或蓋章)

授權代表：

年 月 日

民間質押借款合同的范本

助學質押借款合同書范本

商業銀行個人存款（國債）質押借款合同

第7篇：民間借款起訴標準范文

證券化(Securitization)是國外十分重要的金融業務，涉及住房貸款、企業應受賬款　、汽車貸款、信用卡貸款和不良資產處置等許多方面。其中，住房抵押貸款證券化是最　早發展也是最為發達的一種。隨著住房體制改革的深入和金融業務的發展，在我國開展　住房信貸資產證券化的呼聲也日益高漲，有關金融機構更是躍躍欲試。據報道，建設銀　行已經中國人民銀行批準，準備開始試點工作。但資產證券化畢竟是金融創新的結果，　在我國并無此傳統，借鑒和移植國外的做法并加以本土化或許是一條捷徑，然前提是我　們必須了解借鑒移植對象的實質和其存在的環境。否則，極有可能導致“南橘北枳”的　結果。就目前國際金融界而言，有兩種住房信貸資產證券化流派：一是美國為代表的資　產出售模式；一是德國為代表的資產抵押模式。美國是資產證券化最為發達國家，許多　國家和地區的證券化模式都以美國為樣板。本文擬對美國住房信貸資產證券化法律規制　予以考察，以期對我國未來的證券化制度有所裨益。

一、美國住房信貸資產證券化的運作機制和主要形式

在美國人看來，當貸款人已經“創制”了一筆貸款，也就是說，將貸款金額交付給借　款人并進行了抵押登記后，這筆貸款對貸款人來講是一筆財產，是一種要求將來給付的　權利[1]。自然它也可以像其它財產一樣轉讓給投資人。這樣的交易可以使資金流向那　些需要貸款的人和地區。這是美國資產證券化的動因。美國住房資產證券化的基本運作　思路是：(1)銀行和其他金融機構向希望買房的借款人發放貸款，同時借款人須以其所　購房產為抵押物抵押給貸款人。(2)貸款人根據其融資需要，對信貸資產清理估算，將　擬證券化資產與其它信貸資產分離，形式資產組合(asset  pool)經評估后“真實出售”　(True  sale)給特設機構(Special  Purpose  Vehicle,SPV)，該資產組合與原所有人“破　產隔離”(Bankruptcy  Remoteness)，成為發行證券的基礎。貸款人成為發起人。(3)特　設機構將所購得的若干資產組合分門別類整合成證券化資產，再行評估和信用增級(Credit  Enhancement)。(4)特設機構與投資銀行簽定證券承銷合同，公開發行證券。　所募資金扣除各項服務費后作為對價支付給原貸款人，原貸款人也成為服務商，負責收　取到期貸款本金和利息交付給受托人。(5)特設機構與信托機構簽訂委托合同，由信托　機構作為受托人管理證券化資產，監督服務商，并向投資人定期支付收益。(6)所發證　券在市場公開交易。隨著金融業務的創新特別是衍生工具的使用，產生了許多資產證券　化形式，但基本上分為兩大類：一是傳遞證券(Pass—Through  Securities)。即特設機　構發行的證券，每份按比例代表整個證券化資產不可分割的權益，投資者擁有證券化資　產直接的所有權，原貸款人的財產所有權經特設機構“傳遞”給投資者。美國資產證券　化早期發行的“抵押貸款傳遞證券”(Mortgage  Pass—Through  Securities,MPT)即是　典型。另一類是抵押債券。與前者相比，特設機構以債券形式發行證券，發行人是債務　人，投資者是債權人，證券化資產作為擔保交由受托人保管。在美國很有市場的抵押貸　款支持債券(Mortgage—Backed  Bonds,MBB)、抵押貸款轉付證券(Mortgage  Pay—Through  Bonds,MPTB)和抵押擔保證券(Collateralized  Mortgage  Obligate,CMO)即屬　之。總之，美國的資產證券化是個相當復雜和系統化的制度機制，涉及借款人、貸款人　、特設機構、信托機構、信用增級機構、評估機構、投資者等眾多主體，而如此復雜的　系統化機制制度目的只有一個：保護投資者利益。

二、以投資者保護為核心的法律規制

如上所述，資產證券化核心是投資者的保護，因為證券化過程中的收益和風險最終由　投資者承擔，所以，證券化涉及的一系列法律規制均圍繞保護投資收益和降低投資風險　而展開。對投資者而言，投資風險主要來自以下幾個方面：一是利率的變化。當市場利　率高于息票利率(注：息票利率是受托人按期支付給投資者的票面利率，一般由貸款組　合中最低的貸款利率減去服務費、保險費后得出。息票利率可以是固定的，如MBB，可　以是按期限不同分為多級別的，如CMO。)時，證券價格下跌，投資者勢必拋售證券，拋　售的結果又使價格進一步下跌。二是借款人的違約風險。借款人可能因失業、離婚等情　況不履行或遲延履行付款義務，即使存在違約保險，仍會影響投資者的預期收益。三是　提前還款風險。住房抵押貸款期限較長，隨著時間推移，借款人可能隨經濟條件改變或　遷移到其他地區就業而賣掉住房，另外借款人也可能因利率變動采取再融資手段，這些　情況均會導致借款人將未償貸款余額提前償還，從而影響證券現金流。四是服務商支付　遲延。支付遲延指借款人支付抵押貸款款項時起至服務商將該款項轉給投資者時止在時　間上的滯后期，因為現金流即時實現是很重要問題，支付遲延顯然減少了投資者收益。　五是其他證券化過程的參與者——信用增級機構、評估機構、信托機構、律師事務所—　—不履行或不適當履行的風險。針對上述可能出現的投資風險，美國資產證券化在物權　、合同、破產、證券、信托諸方面進行了有效的法律規制。

(一)物權法上的規制。

1.抵押貸款的設立及轉讓。

受英國票據概念的影響，美國傳統上在一筆抵押貸款中存在兩各法律文件——期票和　抵押單據[2]，或相當于抵押單據的文件，分別代表債務求償權和不動產擔保物權。期　票表明借貸關系存在并保證到期還款，類似于借貸合同。抵押單據是借款人和貸款人簽　訂的以所購住房為抵押物的擔保合同，類似于抵押擔保合同。期票一般應明確以下事項　的條款：利息率、償還期限、到期日、違約通知、違約發生時借貸雙方享有的權利、延　期還款的費用、提前還款的費用等。如果是分期償還貸款，還應當加上“加速還款條款　”和“立即還款條款”。所謂“加速還款條款”是指在分期付款過程中，如有一期不能　按期償付，則全部債務視為到期，貸款人有權要求借款人償還全部貸款。“立即還款條　款”則賦予貸款人在抵押物被出售時要求獲得全部清償的權利。期票是每一筆貸款都必　須具備的，是一方當事人違約時，另一方當事人向法院起訴時的依據。相對而言，抵押　單據并非必需，性質上屬于期票的附屬，如果貸款人認為借款人現在及貸款期間都有足　夠財力償還貸款，則不必簽訂抵押單據。但在實踐中，由于貸款人對借款人在還款期間　因個體特征變化帶來的還款不確定很難把握，一般都有抵押擔保。

抵押單據是英美法中傳統的不動產擔保形式，因其“抵押”與我國傳統法意義上的“　抵押”含義不盡相同，今多直譯為“按揭”(Mortgage)。按揭起源于英國古老的土地制　度，由于歷史原因，英美法上的按揭又有普通法上的按揭和衡平法上的按揭之分。但一　般而言，按揭都要求債務人(借貸關系中借款人)轉移抵押物的所有權，可轉移也可不轉　移抵押物的占有，同時，賦予債務人的贖回權，一旦債務人違約則取消贖回權，債權人　收回抵押物或將抵押物拍賣償債[3]。總的來說，按揭制度的核心是通過強調特定財產(　抵押物)權利轉移來保障債權實現，同時賦予債務人以贖回權，以兼顧債權人和債務人　雙方權利平衡。在美國大多數州規定，作為不動產擔保的抵押單據必須具備以下條款：　(1)有明確的抵押貸款當事人；(2)對抵押物作恰當描述；(3)抵押人(借款人)轉移抵押　物所有權和占有抵押物；(4)抵押人的贖回權及其取消；(5)配偶繼承另一方財產權利的　規定；(6)其他需要明確的條款。當然，期票中約定的條款也可在抵押票據中重述或使　之具體化。除了上述必備條款之外，借貸雙方往往要就以下問題進行約定：一是抵押時　稅款、評估費及雜費等較抵押有優先權的款項支付問題；二是每月繳納的不動產稅、火　災險費、意外險費和抵押貸款保險費的支付問題；三是要求抵押人在使用已抵押房產時　不得損害和濫用[4]。這些約定目的在于防范因抵押人不交納上述稅費而使抵押物被拍　賣，從而影響貸款人利益。再者，法律規定抵押單據必須采用書面形式，因為抵押單據　含有權益轉讓內容，需要進行登記。此外，法律還明確了抵押物的范圍，住房及土地、　地役權和依附于房地產上的固定裝置，以及合同生效后獲得的成為房地產一部分的財產　，均屬于抵押物的范疇[4]。

按揭生效后，常會出現抵押物被轉賣的情況，如何在抵押物被轉售時保護貸款人利益　是物權法的另一個重點。實踐中抵押物被轉售或以其他形式轉讓時有三種作法：一是借　款人用售房所得提前還清貸款；二是受讓人和出賣人(原借款人)簽訂合同，受讓人支付　房價后出賣人未償付貸款，則出賣人繼續承擔還款義務。一旦出賣人違約，貸款人將行　使按揭權拍賣或收回房產。這種作法對受讓人極為不利，有經驗的買家均不會接受；三　是在房產轉讓時，買賣雙方約定貸款仍依附于該房產上，由買方繼續承擔還款義務[2]　。雖然這一約定是針對買賣雙方的，但涉及貸款人的重大利益，貸款人對交易成就與否　往往產生極大作用。如果貸款人認為受讓人資信較差，則常起用“立即還款條款”阻止　交易。反之，貸款人同意受讓人支付剩余款項時，也會與受讓人簽訂還款合同，由受讓　人承擔還款的個人責任。

2.不動產登記與登記缺陷的補救。

眾所周知，不動產登記是確定不動產權屬和不動產交易安全的基礎。在美國，不動產　登記被作為檔案記錄下來，登記范圍幾乎涵蓋了一切與房地產權益有關的文件，包括期　票、抵押單據、抵押轉讓協議、房地產留置證明、長期租賃合同、地役權證明、限制性　契約及買賣特權證明等[7]。該登記記錄向公眾開放，任何人均可方便地查閱。登記本　身屬于檔案記錄，“記錄本身不會創造并不存在的權利，它只是提醒人們某抵押貸款關　系的存在及其影響”[4]。然登記記錄為評價和確定房地產權益各方所要求的權益提供　了一個公開的評價體制，是解決各方爭議優先權的權威標準。因而，記錄本身實際上具　有表面的證據力和公信力，未查看記錄或未及時登記都可能給權利人造成損害。可以說　，登記目的在于建立房地產確權體系，沒有對房地產現狀確定登記記錄，任何人對房地　產的法定權利都不能被創制和轉移。為保障登記的證據力和公信力，登記記錄應當是完　整無缺的，且必須公開透明，特別要方便經濟，這樣才能被廣泛接受和很好利用。本著　這一宗旨，美國通常在縣一級設立檔案局(少數州設在鎮里)，負責本地區的房地產登記　工作。但隨著二級抵押市場的發展，市場參與主體需要了解資產組合中每一筆貸款相對　應房地產的真實現狀，這種分而治之的登記體制顯然不能滿足需要。1997年，抵押貸款　二級市場參與者創建了抵押電子記錄系統(MERS)，作為“賬簿記錄”清潔中心，每筆錄　入其中的貸款和附隨權利的轉讓都被記錄下來，從而有力地保證了權利人的權利[2]。

3.關于法定優先權問題。

在美國涉及不動產法定優先權的問題有兩個：稅款優先權和建筑工程優先權。其一，　繳納財產稅是抵押人(借款人)義務，應繳稅款對抵押物享有征稅留置權，該權利為最高　優先權。納稅人拖欠稅款，征稅機關往往將該房地產拍賣或出賣征稅留置權，如此勢必　影響貸款人利益。為避免這種情況發生，抵押單據中一般要附設如下約定：一旦出現抵　押人拖欠稅款情況，則由貸款人繳納未及時繳付的稅款，同時將這些稅款計入貸款總額　，由抵押人將來償付。當借款人不能履行債務時，貸款人將稅款計入未償債務，由拍賣　該房地產的中標者一并償付。其二，建筑工程優先權也是法定優先權，指承包商、工人　、材料供應商在未收到應得款項時，有權留置其為之投入勞力或材料的房地產。為收回　欠款，他們可以取消房地產贖回權，通過法律程序將其拍賣，以拍賣所得抵償欠款。建　筑工程優先權也屬于應登記范疇，但這種登記往往是“事后”記錄，因為材料供應時間　和完工時間帶有一定不確定性，不能立即在記錄中顯示出來，各州法律通常給予承包商　、工人、供應商一段申請期(一般為60天)，使他們在完工或材料運到后能夠申請登記，　登記后其權利才能在記錄上顯現出來[4]。因而，對于新建或改建房地產來說，買主(借　款人)和貸款人無法在申請期內確定該房地產是否負載建筑工程優先權。為防萬一，這　類房地產的買主和貸款人應要求賣主出具保證書，確保工程完工時對承包商、工人、材　料供應商應付款項全部付清。這樣，即使出現建筑工程優先權，也由賣主承擔責任，不　涉及已抵押的房地產。

(二)合同法和破產法上的規制。

資產證券化是通過一系列合同來安排和建構其法律體系的，涉及借款合同、抵押擔保　合同、證券化資產轉讓合同、服務合同、信托合同、信用增級合同、證券發行合同、證　券交易合同等。由于借款合同、抵押擔保合同主要涉及物權法問題(前已分析)，服務合　同和信托合同主要涉及信托法問題，信用增級、證券發行及交易主要由證券法進行規制　，故在此不作詳解，本處所謂之合同法的規制僅指證券化資產轉讓的相關規定及作法。

證券化資產的轉讓是資產證券化的關鍵環節，銀行信貸資產只有通過轉讓才能將該資　產獨立出來成為證券化資產。資產轉讓必須是“真實出售”。“真實出售”是英美法特　有概念，核心意思是指已出售的資產在出賣人破產時，債權人不能對該財產進行追索，　以達“破產隔離”目的。在美國破產制度對擔保債權人的保護并不完善，擔保財產仍屬　于債務人的總資產，在債務人破產時，該財產作為破產財產的一部分，受到自動凍結等　因素的影響。而證券化的基礎是獨立的證券化資產，證券的發行、信用增級、投資者的　收益均建立在此基礎之上，因而，如何隔離出賣人的破產風險，設立一套風險隔離機制　是資產證券化的關鍵。而風險隔離機制的兩項基本制度就是“破產隔離”和建立特設機　構SPV。“破產隔離”是證券化交易的特征之一，也是交易是否成功的主要因素之一。　它要求出賣人破產清算時，證券化資產不能作為清算財產，其產生的收入現金仍按證券　化流程支付給投資者，達到保護投資者利益之目的。這一點類似于大陸法系的“別除權　”。通過“真實出售”和“破產隔離”使證券化資產與原所有人及其信用分離，構成發　行證券之基礎財產，成為投資者收益的源泉和信用增級的基礎，因而，在證券化流程中　，真實出售極為重要。根據美國財務會計準則委員會(FASB)1983年制定的會計標準，真　實出售須滿足三個條件：(1)轉讓人必須放棄對未來經濟利益的控制；(2)轉讓人因轉讓　資產協議中有追索權條款而可能承擔的負債是能夠合理估計的；(3)除非通過轉讓資產　協議中的追索權條款，受讓人不能將已售資產退還給轉讓人，否則，轉讓人只能將其視　為貸款[5]。由于此規定比較模糊，在資產證券化交易中經常引起爭議，1997年，該委　員會了新的資產出售標準，即《FAS125》。依新規定，如果出售方通過轉讓獲得了　收益權益之外的對價，就意味著出售方將資產的控制權轉移給了受讓方，這項交易將作　為“真實出售”處理。依據新的會計準則，轉讓方轉移資產控制權必須同時滿足以下3　個條件：(1)將被轉讓的資產與被轉讓方隔離——推定即使在轉讓方破產或清算時，轉　讓方和其債權人也不能追及已出讓的資產；(2)資產受讓方享有將該資產出質或再轉讓　的權利，并不受任何限制；或者資產受讓方是合格的特設機構SPV的時候，其收益權益　的持有者享有將該資產出質或再轉讓的權利，并不受限制條件的約束；(3)資產出售方　沒有通過以下方式保留對轉讓資產的有效控制：第一，簽訂回購協議，約定資產出售方　有權或有義務在到期之前回購該資產；第二，簽訂回購協議，約定資產出售方在尚未取　得轉讓資產情況下將未來轉讓的資產收回購[6]。新規定著眼于資產控制權，而不是象　以前那樣強調資產所有權和風險。總之一句話，轉讓人真正轉讓了該資產的所有者權益　和相關控制權才能被認定為“真實出售”。

“真實出售”還必須具備法定的對抗要件。如果不具備對抗要件，在轉讓人破產場合　，破產清算人可以否認該項財產轉讓的法律效力(聯邦破產法544)。關于財產轉讓的法　定要件，依美國統一商法典(UCC)和各州關于抵押設定的規定，以契據的占有和相關合　同及轉讓人通過轉讓資產以獲取融資的融資報告的登記為對抗要件。

證券化資產轉讓勢必涉及原借款人(債務人)的通知和抗辯問題。依UCC規定，資產轉讓　合同若具備對抗債務人效力，必須通知債務人。一般而言，債務人受領通知后，其向原　債權人(貸款人)的履行義務轉由受讓人接受，同樣，向原債權人主張的抗辯事由，如抵　銷，也可向受讓人主張。否則，不能對抗債務人的抗辯事由。對于前者，因債權人在證　券化過程中往往兼任服務商，因而，即使不進行通知，亦不產生問題。而于后者而言，　不通知則不能對抗債務人的抗辯事由。但在證券化實務上向多數債務人個別送達通知是　非常困難的，實踐中一般不通知債務人。為解決這一問題，轉讓雙方多在合同中約定債　務人的抗辯事由不得向受讓人主張。另外，在確定資產讓與價格時，充分考慮履約不能　風險的程度，通過信用補充措施，減少風險。

(三)關于特設機構SPV的法律規制。

設立特設機構的目的只有一個，那就是金融資產證券化。從這點來說，特設機構實為　特殊法律實體。在美國，特設機構的主要表現形式為信托、公司、合伙三類。它們既有　由民間設立的，也有由政府設立的。其中，三大政府機構——GNMA(GovernmentNational  Mortgage  Association)、FNMA(Federal  National  Mortgage  Association)　、FHLMC(Federal  Home  Loan  Mortgage  Corporation)參與的金融資產證券化對抵押流　通市場的形成和發展起到舉足輕重的作用。特設機構的職能有兩個：一是“破產隔離”　，使證券化資產與原所有人信用分離，獨立成為發行證券的基礎。二是稅法上考慮，避　免雙重征稅，降低證券化的籌資成本[7]。因為美國聯邦稅制上有所謂的“名義所得人　原則”，資產和事業發生的收益的歸屬主體，不過為單純的名義主體，并不享受該收益　，名義主體以外的人作為實質的所有者享受該收益，則實質所有者作為納稅主體，而名　義主體免于征稅。要真正實現特設機構的職能，昭示其獨立性，特別是昭示其不為融資　者(證券化資產轉讓人)所控制，特設機構的設立應注意以下幾個方面：

第一，特設機構無論采何種形式，其實體必須與證券化發起人分離，其股份或控制權　最好由發起人之外的第三方持有。SPV應作為獨立的法律主體，設立自己的董事會和訂　立章程。SPV以自己的名稱從事業務，有自己的辦公場所，有自己的獨立的管理人員，　保有自己獨立的賬冊、銀行賬戶、和財務報表。且董事會應設有一定比例的獨立董事(　至少四分之一)，董事會須定期舉行會議，有完整的會議記錄等。

第二，通過訂立章程、契約等，明確特設機構的經營范圍，規范其業務活動。其主要　表現為：(1)業務范圍限定于證券化資產的購入和以購入的資產為基礎發行證券；(2)不　負擔證券發行之外的其他債務；(3)禁止與其他實體合并或兼并，除非合并后同樣可以　破產隔離；(4)不能用其財產為沒有參加結構性融資的其他人提供擔保。

第三，在SPV的結構設計中采取一定措施，防止其自愿申請破產(注：自愿申請破產指　破產申請是由債務人主動提出的。美國破產法的宗旨之一是保護債務人，在美國有95%　以上破產申請由債務人提出。參見彭冰《資產證券化的法律解釋》，北京大學出版社出　版，第102頁。)。自愿破產或同意破產申請，必須獲得董事會和全體股東的一致同意。　沒有獨立董事的同意，不能提出破產清算申請或其他引起破產程序的申請。

(四)證券發行中的額度規制。

在傳遞證券中，投資者購買的標的是證券化資產的所有權，收益和風險均來自于所購　標的，實為借款人支付的本金和利息。因為借款人支付的本金和利息在證券有效期內是　不可能固定的，則投資者的收益也難以固定。為了減輕投資者的顧慮，這類證券化資產　由經過保險的抵押貸款組成，發行人也往往提供及時還款保證。正因為如此，該類證券　發行不進行超額擔保。然對于抵押貸款支持證券而言，類似于公司債券，以固定利率發　行，且有明顯期限，其信用與發行人有直接關系，故與傳遞證券不同，抵押貸款支持證　券常采用“超額擔保”方式發行。所謂“超額擔保”是指證券化資產的應受賬款的價值　高于擬發行債券的價值。這種“超額擔保”無比例限制，從歷史記錄來看，證券票面價　值與擔保價值比例約為125%—240%[4]。但有政府債券和其他機構債券作擔保的話，如　轉付證券，超額擔保比例不必像抵押貸款支持債券那樣高。此外，為保證投資者的利益　，一旦證券化資產的市值因市場環境變化降低到超額擔保水平之下，發行人還必須補充　等量的資產給證券化資產。否則，受托人有權出售受托的抵押品(原借款人抵押的房屋)　，以保全投資人利益。

(五)信托法上的規制。

信托是英美法體系中古老的制度。資產證券化流程設計中的信托制度是資產證券化重　要法律依據之一。所謂信托是指基于信托關系，由委托人將財產權轉移于受托人，受托　人依信托目的，為受益人的利益管理或處分信托財產的制度。信托關系有三方當事人：　將財產委托他人管理者，為委托人；接受委托并對財產進行管理和處分者，為受托人；　享受信托財產利益者為收益人。在信托關系中，信托財產的占有、使用、處分權與收益　權相分離，信托是委托人基于受托人的信任，將自己的財產所有權移轉于受托人，受托　人因此而享有信托財產名義或法律上的所有權，可以對信托財產占有、使用和處分。美　國的資產證券化很好地運用了這一古老的制度。特設機構與信托機構簽訂以投資者為受　益人的信托契約，作為委托人將證券化資產交由信托機構管理，信托機構成為受托人，　依照契約接受服務商傳遞的收益，對證券化資產進行經營管理，監督服務商并按期將收　益分派給投資者。美國的資產證券化雖有不同的形式，但都離不開信托。這是因為：

第8篇：民間借款起訴標準范文

應當說，在政府職能的轉型時期，讓政府完全退出在城市改造和建設上的直接參與和干預，是不現實的。但應盡量淡化政府機關的市場主體色彩，特別是對于城市基礎設施的建設和公益項目的建設，政府應盡量退到幕后，讓企業法人等市場主體到前臺唱主角，政府只起一個制定規則和運用規則進行管理和裁決的作用，避免與民事主體之間的直接對立。既然城市的基礎設施建設和公益事業項目建設都要由市場主體來經營，那么像房地產開發這樣的經營項目，政府機關就更應該退避三舍了。政府機關退出經營活動，是體制改革對政府職能轉換的必然要求。根據這一要求，不管是政府自身還是其下屬部門，甚至是政府機關的下屬機構，均不宜作為拆遷人從事拆遷活動。

那么，由政府投資的建設項目，頒發拆遷許可證時，又如何確定拆遷人呢？

政府投資，反映了建設資金的來源是由政府財政安排的。實際上，政府的工作是由各職能部門分解承擔的，政府應當是城市管理、建設的協調機關，而不應充當城市建設的拆遷人，成為項目建設承擔拆遷補償安置責任的民事主體。由政府財政安排資金，實施城市建設，也要按照國家制定頒布的法律、法規，建立和完善符合法律規定的運作機制。要依照政企、政事分離、折管分離的原則，確定建設實施的主體。現在，有些城市成立了“城市建設投資公司”來具體實施城市基礎設施建設項目，也有的城市由建設部門設立的市政工程建設單位來具體實施城市基礎項目建設，我們不妨效法他們的做法。這樣就可以將政府投資的市政工程項目，由企業按建設程序進行。由他們來擔當拆遷人，可以使政府處于超然狀態，也有利于房屋拆遷管理部門發揮職能作用。

（二）在城市規劃區的集體土地上實施拆遷，應當兼顧《土地管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》的不同規定，選擇既合法又便捷的拆遷補償方式。

根據我國現行法律規定，目前在集體土地上實施拆遷，有兩條法律途徑可供選擇：一是依據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的規定，在集體土地征用的過程中，將房屋作為地上附著物進行補償后的拆遷，叫做農村集體土地征用拆遷。這種拆遷方式，按照《土地管理法》第四十七條第四款的規定，被征用土地上的附著物補償標準，授權省、自治區、直轄市規定。根據山東省《實施中華人民共和國土地管理法辦法》第二十七條的規定，只需將被拆遷的房屋作為被征用土地上的附著物，給予折價補償或者以同等數量和質量房屋予以置換就可以了。這是一種既合法、又經濟的拆遷方式，這種方式適用于農村部分土地被征用，絕大多數村民不改變其農民身份的情況，被征用土地上的農戶可以另行申請宅基地重建房屋。二是依照城市房屋拆遷法律法規進行城市拆遷。即在征地的過程中，對被征用土地上的房屋不是按照附著物進行補償，而是先把被征用土地上的農民轉化成為城市市民，然后再按城市拆遷的法律規定進行拆遷補償安置。這種方式適用于農村集體土地被全部或大部被征用，農村村民全部轉為城市非農業人口的情況。

上述兩條拆遷途徑有一個共同的前提，那就是集體土地必須經依法批準征用，否則，在集體土地上所進行的任何開發和建設都是非法的。因為我國的土地管理法明確規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”我市2002年在機場路附近進行的拆遷活動，之所以遇到了前所卻未有的困難，訴到法院的案件至今不能下判，就是因為集體土地未經審批征用，有關部門就頒發了拆遷許可證，且已拆遷完畢。

我省規定地上的附著物即房屋和其他建筑物、構筑物的補償費，按重置價格結合成新確定，這與國家拆遷條例的規定是不一致的，它是基于拆除地上附著物由被拆遷人自行搬遷異地遷建作出的規定。實際上，在城市規劃區內征用土地拆遷農民的房屋，再安排宅基地由農民遷建的辦法，鑒于城市郊區土地資源的緊缺和不可再生，已經不能再繼續了。從有利于被征土地的農民房屋拆遷補償安置問題的解決和權益的維護考慮，在征地過程中，應采取先辦理征地，后實施拆遷的程序，來規避拆遷條例的適用障礙，以滿足《拆遷條例》的管轄權規定。

（三）慎重處理權利受限房屋的拆遷問題。

現代市場經濟條件下，房產的權利總是在不斷變化的，在一般用途的房屋中，會出現因某種法定原因使原有房屋所有權受到限制的特殊情況，如因借貸而設定抵押，會使原有房屋的所有權和處分權受到限制；因法院查封而使原房屋權利受限；因企業改制而使原有房屋所有權受限；因房主下落不明而被代管；因房改取得的產權不完整；因家庭婚姻關系發生變化引起產權人變化的特殊情況等等。對這些權利受限的房屋進行拆遷，必須依照法律的特殊規定處理，否則可能導致拆遷違法。

1、抵押房屋拆遷糾紛的處理：

隨著改革開放的深入，以房屋產權作為抵押物向金融機構抵押貸款，是企業或個人取得資金的常用手段。這類房屋在拆遷時，銀行作為抵押權人，將加入到拆遷法律關系中來，否則抵押權將受到侵害，所以，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動所不同的程序和特點。

所謂抵押房屋，就是設定了抵押權的房屋，是指被拆遷人所有或經營的，依照法律規定已經由被拆遷人作為履行債務的擔保物的房屋。以房屋作為抵押，是擔保方式中最常見的一種。其法律意義在于，當債務人不履行債務時，債權人有權從房屋拍賣或變買的價款中優先受償。抵押房屋的特點，一是所有權受到限制：房屋一經抵押，該房屋所有人的權利就受到限制，突出表現在處分權的限制上。按照所有權制度，所有人對房屋擁有處分權，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權，由此影響到拆遷活動中對房屋補償安置的權益，未經抵押權人同意，被拆遷人不得擅自作出處分。二是抵押權依附于債權：由于抵押房屋的目的是確保債務的履行，該債務應當是合法存在的。如果該債務消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務也隨之消失，抵押權人不得限制原抵押物所有人的處分權。三是抵押權須依法設立：在民間借貸中，債權人要求債務人提供房屋抵押作為債的擔保，經常是以雙方立字為據，忽略了抵押登記制度的存在，因此產生抵押權的瑕疵。在拆遷實踐中，常有合同約定的抵押房屋被拆除，補償完畢后，債權人才得知消息，因而權利受到損害而產生糾紛。四是抵押房屋的性質變化：在很長一段時間內，設立抵押權的房屋多為私房，而近年來，這種性質發生了逆轉，企業用房占抵押房屋中的比例越來越大，而企業效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現補償金是優先安排職工還是償還債務的矛盾，確實很難處理。

現行《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規定：“拆遷設有抵押的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。”按照目前法律規定的兩種拆遷補償方式，拆遷設有抵押權的房屋的具體操作方式是不同的。

（1）抵押房屋拆遷，采用貨幣補償方式的操作：應當先由抵押權人和抵押人協商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋上原有的抵押權消失，被拆遷人才能向拆遷人領取補償金；如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協議或者不能償還到期債務，拆遷人有權暫不支付拆遷補償金。按照合同法的相關規定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。對沒有在拆遷期限內與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款可以由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代為保管。

對貨幣補償的抵押房屋拆遷，需要按以上方式操作，是因為所得的補償金應屬于抵押財產。房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，補償款作為抵押財產可以使抵押權人的合同權益得到保障，擔保的法律制度得到貫徹執行。

（2）抵押房屋拆遷采用產權調換方式的操作：如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選擇了產權調換方式，其補償操作應注意以下兩點：一是抵押權人與抵押人應當就產權調換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，即使訂立也因違反擔保法的規定而無效。二是抵押權人與抵押人在拆遷期限內達不成新的抵押協議的，該房屋視為產權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷主管部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關辦理證據保全。

抵押房屋拆遷，未達成新的抵押協議，一般情況是被拆遷人方面的原因居多，主要是對原抵押合同持有異議。對此，抵押權人應及時提起訴訟，避免債權落空。

實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發商開發的房屋尚未竣工就遇到了拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預售的情況，對這種房屋拆遷產生的糾紛的處理，必須按照《合同法》第286條和相應的司法解釋來處理。合同法第286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期支付的，除按照建設工程性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償。”對此，最高人民法院有相應的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場評估計算補償金額，但該在建工程的補償款應按以下順序處理：第一，如果該在建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補償時，該補償金施工單位有優先受償權，而不能先支付抵押權人或抵押人。第二，如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預售。作為購買房屋（在建工程）的購房者，其善意購買的行為受法律保護，如已付清全部或大部房款后，遇上拆遷，其已付的購房款應在拆遷補償金額中優先退還。第三，如果該在建工程既不拖欠施工單位的工程款，也未向社會發售，那么除非抵押人與抵押權人協商重新設立抵押權，否則該拆遷補償款應優先償還銀行的借款本息。否則拆遷人與被拆遷人將連帶清償原抵押貸款的本息。

2、被司法機關查封房屋的拆遷問題：

在拆遷實踐中，作為拆遷人應當努力盡到合理的注意義務，要摸清楚被拆遷的房屋是否已被法院查封，是否已被設定了抵押，是否存在著租賃的情況，等等。如果發現已被法院查封的，一般應當采取貨幣補償的方式，將補償款存放到拆遷主管部門，以等待法院的最后執行。

3、改制企業房屋拆遷糾紛的處理：

對企業所有的房屋拆遷，正常情況下，法律關系是明確的，與一般房屋拆遷并無不同。復雜的情況產生于企業改制，20世紀90年代，國家對國有經濟進行戰略性調整，國有資產有計劃地從一般工商企業中退出，使一些企業的資產出現了多元化。一些小型工商企業被出售，國有商業企業為主的局面被私營商業企業為主所取代。導致被拆遷房屋補償的權利主體也出現了多元化。主要反映在以下幾個方面：

（1）所有權與經營權分離，形成了特殊的補償權利主體

經濟體制改革，使企業的所有權與經營權相分離，經營權在所有權之外，成為新的拆遷補償對象，經營權人成為特殊的補償權利主體，對房屋拆遷補償的協商內容產生了很大影響，發生了很大變化。1991年的《城市房屋拆遷管理條例》將經營權人列入安置對象中加以考慮，規定“拆遷非住宅房屋造成停產、停業，引起經濟損失的，可以由拆遷人付給適當補助費。”2001年《城市房屋拆遷管理條例》第33條對此作了較大修改，一是將補助費更正為補償，這就將經營者列入了補償主體的范圍。二是取消了停產、停業引起經濟損失這個限制條件，規定只要引起停產、停業就應給予適當補償。這一改變是對經營權也屬于補償對象的確認。

（2）拆遷可能成為困難企業改制的契機，必須靈活進行

目前，國企改制的最大困難是改制成本資金的籌措，而拆遷補償為困難企業改制提供了資金來源，但是拆遷補償資金的使用有先后的順序。根據生存權優先于經營權的原則，優先支付的應當是拖欠職工的工資和養老金、醫療費等，其次才是其他開支。這是因為不解決職工的切身利益，企業改制就難以成功。

企業改制的目的之一，是產權明晰，特別是實行了私有化的企業，產權從抽象的社會公有到股東公有，其利益關系更加明確。企業的決策者面對拆遷將從企業的利益出發，選擇對企業有利的補償方式，不同的企業將有不同的選擇，即使是同一企業處于不同的階段也會有不同的選擇。

拆遷人實施拆遷與被拆遷人改制企業接觸，要注意其機制變化帶來的靈活性，要準備多套方案。而企業面臨拆遷時，要靈活選擇對企業發展最有利的方式，將拆遷作為企業發展的重大戰略機遇來考慮，利用拆遷盡可能地對企業進行經營方式、品種、范圍和體制進行適應市場需求的調整。這樣，可以減少或預防糾紛的發生，減少房屋拆遷和改制帶來的對社會穩定的負面影響。

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（3）注意把握企業改制引起的補償權利主體的變化

實踐中，對企業改制不僅是企業資本的改造，還有依據市場需求，對企業主體進行的改造，實行資產重組。作法上有企業分立、合并、轉讓，由此會引起拆遷補償權利主體的變化。及時、準確地把握企業改制帶來的補償權利主體的變化，采取正確的對策，對改制企業房屋拆遷糾紛的妥善處理具有十分重要的意義。

第一，企業分立。分立是企業改制所采取的較多方式，是根據企業對市場競爭的不同功能和生產經營的范圍，將一個企業分設為多個企業，或者將企業中的某一部分分離出來，單獨設立一個新的企業。分立過程中涉及生產經營場地的調整，如遇拆遷，其拆遷補償的權利主體便產生了變化。企業分立時對拆遷活動的不利影響主要有兩個方面：一是有的企業分立后，相關財產分割未能辦理相應的手續，結果遇上拆遷，往往是使用者沒有所有權的相關手續，所有人又不占有使用，容易產生爭議，影響拆遷進度。二是有的企業改制目的不正確，單為逃避債務，而沒有按照市場競爭的需求對企業人財物合理調整，結果遇上拆遷，引起利益上的沖突，引發不穩定因素，也給拆遷活動帶來干擾。

第二，企業合并。合并是企業改制的特殊方式，是為了增強企業的市場競爭能力，將相配套或者相關的企業合并組建新的企業。合并的方式多種多樣，兼并則是常見的方式。合并是資產質量好、有廣闊市場前景的企業實現低成本擴張，迅速擴大產生經營規模，提高經濟效益的常用手段。企業合并，其拆遷中的權利義務均由合并后的企業承擔，從權利主體的角度容易落實。存在的問題主要是有的企業合并沒有按市場規律辦事，靠行政手段拉郎配，有的難免存在資債不符的情況，達不到預期的效果。個別企業合并后又分手，不僅沒有增強企業實力，反而受了一次重創。甚至有的合并期間發生資產流失、房屋所有權和土地使用權發生逆變的非正常情況，影響拆遷補償權利的實現。

第三，企業轉讓。轉讓是企業改制的常見方式。國退民進，將原來屬于國有的產權轉讓給民營企業或原企業職工，便引起了企業房屋所有權人的變化。這種轉讓的實現，轉讓關系中的出讓人一般不是原企業，而是通過國有資產的管理者——當地政府來進行的。轉讓合同的約定，將在較大程度上決定被拆遷人的地位。例如，原國有土地使用權問題，土地改變用途的出讓金問題，甚至遇有拆遷的補償金的歸屬都需要通過合同來約定。如果我們在處理改制企業的拆遷糾紛時，不把握其產權變化，不了解轉讓合同的約定，就可能走彎路。

4、代管房屋拆遷糾紛的處理：

由于歷史的原因，各地都存在著數量不等的由房管部門代為管理的房屋。這類房屋所有權人缺席，使拆遷活動有著特殊性。為維護產權人的合法權益，法律對代管房屋的拆遷作了特殊的規定。

代管房屋根據代管權力產生的原因，可分為委托代管和依法代管。委托代管，是指私有房屋的所有人不在本地或者由于某種原因無法行使管理權而委托他人進行管理。依法代管，是指房屋所有權人因某種原因沒有或者無法行使管理權，而依照法律的規定，由政府（主要是房屋管理部門）代為管理。城市房屋拆遷中的依法代管主要有四種情況：一是房屋所有人下落不明，而且經拆遷人尋找無線索；二是逾期未能辦理產權登記，且一時找不到登記權人的；三是所有權人死亡無繼承人的；四是繼承人下落不明又無合法人的。

對于代管房屋的拆遷，《城市房屋拆遷管理條例》有特殊的規定，該條例第十四條規定：“房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。”而對委托他人代管的房屋則沒有直接規定，因此，代管房屋拆遷的操作，也因代管主體的不同而不同。

第一，對依法由房屋拆遷管理部門代管的房屋，需要拆遷時，拆遷人應與房屋拆遷管理部門訂立拆遷安置補償協議。該協議應經公證機關公證，被拆除房屋應辦理證據保全。采用產權調換的，該調換取得產權的房屋繼續由原代管人代為管理，房屋出租收入扣除必要管理費后，專賬管理。采用貨幣補償的，房屋拆遷管理部門或其他代管部門不得挪用；也可以先將補償金繳入財政，爾后按無主財產的規定程序辦理相應手續，但一旦出現合法所有人主張權利，應驗明身份后將款項退還給所有人。

第二，對委托他人代管的房屋實施拆遷，應注意三個環節：一是注意驗明委托手續的合法性與有效性。如委托手續有疑問，又找不到所有人的情況下，應按法定代管的程序，由房屋拆遷管理部門實施代管，履行職責；二是訂立拆遷補償安置合同時，代管人應提請公證機關進行合同公證，并送房屋拆遷管理部門備案；三是產權調換的房屋繼續由代管人管理，如用于出租，租金收入，應以所有人的名義存入銀行，貨幣補償金也應如數以所有人的名義存入銀行，不得挪用。代管人應及時將情況通知所有人的繼承人，不得違反誠實信用原則，侵吞委托人的資產。拆遷人發現代管人有侵吞挪用行為，應予制止，必要時向房屋拆遷管理部門報告，金額較大的，應向公安部門報告，以追究其刑事責任。

無論是依法代管還是委托代管的房屋，拆除時都要請公證機關作勘察記錄，采取證據保全措施，避免紛爭。

5、有限產權房屋拆遷糾紛的處理：

有限產權房屋的出現，是我國社會主義初級階段的產物，是城鎮房屋產權制度改革的結果，拆遷時不同于一般房屋之處就在于其所有權不完整。我們應當看到，產權人購買的房改房，是我國長期低工資的一種福利性補償，是勞動者多年勞動的積累。有的同志覺得產權人花較低的價格購買了房改房，拆遷時卻要按市場估價的價值進行補償，認為不太合理，認為是產權人占了國家的便宜。其實，這是對我國住房制度改革的片面認識。本來勞動者創造的剩余價值扣除了各種積累后，是應當以貨幣的形式返還給勞動者的，而我國長期的低工資、高積累，企業辦社會，住房是勞動剩余的積累，長期以來一直是作為福利待遇來分配的，房改中再讓勞動者拿出部分資金，購買本來就屬于自己的房屋，對勞動者來說是不夠公平的。如果再認為是他們占了國家的便宜，就不對了。

所謂有限產權房屋，是指所有人對享受政府或企事業單位補償購買或建造的房屋擁有不完整的產權。

有限產權的房屋均依照國務院的文件規定辦理了產權登記手續，在拆遷摸底時，一般能夠摸清楚。其具體的形式有以市場價、成本價、標準價購買三種形式，拆遷補償安置時要區別對待。

首先，職工以市場價購買的單位公房，產權歸個人所有，遇到拆遷時，擁有完全的處分權。從理論上分析，公房出售的市場價也是享受了優惠的價格，含有福利的因素，但國家為了推進住房制度改革，作出了讓利的優惠政策，因此該房屋拆遷補償的權利，全部屬于以市場價購房的職工。

其次，職工以成本價購買的公房，產權歸個人所有，一般住用五年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金中所含土地收益和按規定交納的有關稅費后，收入歸個人所有。因此，拆遷補償安置也應參照該規定辦理。實行產權調換的，一般無爭議，繼續由職工個人享受有限產權。實行貨幣補償的，如購房已滿五年，原則上，該房屋的補償安置權應歸職工個人享有。未滿五年的，該房屋的補償與當時購房成本之間的差額，由單位和個人按份共有，實踐中，對單位不主張權利的，也歸個人所有。

再次，職工以標準價購買的房屋，擁有部分產權，即占有、使用、有限的收益和處分權，可以繼承。住滿五年后可以進入市場。遇到拆遷時，采用產權調換的，一般爭議不大，有的地方則要求購房者付清標準價與成本價之間的差額。采用貨幣補償的，補償金與當時購房的標準價之間的差額，按產權比例在單位和個人之間分配。實際操作中，考慮被拆遷人的安置問題，一般都采取讓利政策，按標準價與購房時的市場價之差歸單位，其余歸個人的辦法處理。

隨著產權制度的改革深入，城鎮公房出售的工作已經完成，房屋的有限產權也將成為歷史名詞。

6、出租房屋拆遷糾紛的處理：

由于我國長期實行住房實物分配制度，有許多房屋雖不符合房屋租賃的要件，但已形成了事實上的租賃關系，表現為：一是雖有租賃協議（或房屋分配單），但沒有租賃期限。由于所有人與使用人一直分離，使用人也定期交納租金，對此應以租賃房屋進行補償安置（這種情況主要發生在大量的公有房屋中）。二是雖然沒有租賃協議，但定期交納租金，這是典型的實事租賃行為。三是既沒有租賃協議，也不交納租金的。對于這些事實上的房屋租賃行為，在拆遷時也應當按照租賃房屋的拆遷補償安置原則進行安置。

拆遷租賃房屋時應當考慮兩個因素：一是保護房屋所有權人的合法權益，所有權人可以選擇貨幣補償或產權調換的補償方式；二是保護承租人的合法權益。應當說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關系。兩個法律關系表面上是獨立的，但實際上是關聯的，所以在處理兩個法律關系時應當一并考慮。依法拆遷是合法行為，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護，被拆遷人有權獲得補償，承租人有權獲得因為解除合同而造成損失的賠償，為了達到良好的社會效果，對拆遷補償和解除合同的補償應當一并考慮，因此，國務院《城市房屋拆遷管理條例》對被拆遷人獲得補償設置了限定條件，在獲得貨幣補償之前必須對承租人進行賠償或者解除合同，如果不能與承租人達成協議，被拆遷人就不能獲得貨幣補償。當然，因解除合同而使被拆遷人造成的直接損失應當在拆遷補償中包括。比如，被拆遷房屋用于租賃進行飲食經營，承租人對房屋進行了裝修，在拆遷補償中，拆遷人應當對被拆遷人給付這種裝修的損失進行補償。在實踐中應當防止三種錯誤傾向：一是要求拆遷人對被拆遷房屋補償兩份；二是被拆遷人承擔了對承租人的賠償而沒有獲得拆遷人相應的補償；三是承租人沒有獲得任何賠償。

（四）制定合理的房屋用途認定標準，正確認定被拆遷房屋的用途，解決好房屋用途爭議。

被拆遷房屋的用途之爭，實質上是拆遷人與被拆遷人之間的經濟利益之爭。目前，對房屋用途的認定，在立法上就存在缺陷。國務院《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定了房屋用途是價格評估的因素之一，但沒有明確如何確定房屋用途，而是授權省、自治區、直轄市人民政府制定具體規定。這一授權帶來了各地的不同規定。我們山東省的《城市房屋拆遷管理條例》第29條是這樣規定的：拆除非住宅房屋的所有人具備下列條件的，其房屋應當按照營業用房給予補償：（一）持有的房屋所有權證用途欄內標明“營業”或者“生產”等字樣；（二）取得營業執照、稅務登記證并有納稅記錄；（三）房屋所有權證、營業執照和稅務登記證注明的營業、生產的地點、時間相一致。而我國的《城市房地產管理法》只規定了房屋權屬的登記制度，并未規定房屋用途如何登記。更為矛盾的是國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條還規定：在拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得改變房屋和土地用途。按照這一規定，又明確了房屋和土地用途的改變是要辦理相關手續的，登記便又重要起來。