住宅物業管理方案精選(九篇)

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第1篇：住宅物業管理方案范文

關鍵詞：住宅小區 物業消防 安全管理 問題與對策

中圖分類號：TU998 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）09（a）-0068-02

近幾年來，三亞市從一個默默無聞的小島城市漸漸地蛻變成了一個家喻戶曉的“明星”城市。因自然環境得天獨厚，城市建設快速發展，三亞市榮獲了中國人居環境獎，吸引著越來越多的外地人前來買房置業。然而，無論是國際旅游城市的成功建設，還是房地產業的穩步健康發展，都需要借助物業管理的力量。在對三亞市低、中、高檔住宅小區調查的過程中發現，部分住宅小區的許多消防安全設施往往跟不上小區的發展節奏，這就導致許多小區存在著消防管理滯后或者不到位的現象，小區內部存在不少的安全隱患和盲點，進而對居民的正常生活造成一定的影響，也會嚴重影響國際旅游城市的嶄新形象。所以積極探討小區面臨的消防安全管理中存在的問題并提出對應的措施勢在必行。

1 海南三亞住宅小區存在的消防安全隱患

1.1 物業管理單位相關責任落實情況較差

海南三亞地區有不少新興的住宅小區，其中既有價格比較高昂的高檔小區，也有符合普通大眾的住宅小區，但是這些小區的物業管理單位的相關責任都沒有得到完全的落實，進而造成一定的消防安全隱患。不少小區的物業管理單位為了追求自身的經濟效益，忽視了小區建筑消防設施的維護和保養，而且很多物業管理單位對自身的職責認識不足，以為自己的工作就是對小區內的各項安全事務進行簡單管理，一旦小區內部的建筑消防設施出現損壞，因為物業管理單位難以發動業主收集相關的維修資金，使得物業管理單位往往對小區內部的建筑消防設施的損壞和缺失視而不見，進而為整個小區的安全造成一定的隱患。小區的物業管理單位對相關的消防安全責任沒有認真落實，對于小區內部的諸多問題選擇無視或者簡單處理，比如在三亞的某一小區內部發現部分消防栓已經丟失，部分消防設施出現了不同程度的損壞，但是小區的物業管理單位沒有做到及時處理，這就導致小區內存在嚴重的消防安全隱患，一旦出現消防安全事故，小區內部的消防安全設施無法為相關人員提供可靠的幫助，比如消防栓無法出水、無法正常使用等，這些問題就會在火災發生時造成重大的人員傷亡以及相關的財產損失。還有一點就是不少物業管理單位為了防止小區內的消防設施或相關器材被小偷盜走或被居民破壞，進而對很多的消防設施和器材安裝門鎖，這樣就導致一旦發生緊急情況，具體的消防設施如消火栓箱、水泵房、配電間、消防控制室等難以及時發揮其作用，延誤了消防人員進行火災撲滅的最佳時機，進而造成不必要的財產損失和人員傷亡。

1.2 小區居民的消防安全意識不夠

海南三亞住宅小區內部的居民眾多，而且居民的來源廣泛，主要分為兩大類：一是本地普通住宅小區，這類住宅小區的業主 80%是本地人，20%是外來務工人員；另外一種是“候鳥”人群住宅小區，這類小區“候鳥”人群住宅小區的業主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員。這些居民的文化、生活水平和知識結構都存在著較大的差異，進而導致他們對小區的消防安全存在著不一致的認識。

同時，近年來隨著人們生活水平的不斷提升，很多家庭都已經購買了自己的私家車，但是小區內部的停車位由于設計或者其他原因等導致難以滿足居民的停車需求，進而導致小區內的道路或者消防車道被居民的私家車占據，一旦發生消防事故，相關的消防車難以順利抵達指定位置進而造成巨大的消防損失。有的小區居民由于思想認識水平較低，對消防法規也沒有清晰的認知，他們以為消防用水是免費的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般來自建筑在樓頂的消防水箱，其儲水量有限，這些消防水箱的供水一般只能滿足水災發生的前10 min的撲滅工作，如果在平時被居民大量使用又得不到及時補充，那么一旦出現火災就沒有足夠的用水來撲滅火災，其影響是可想而知的。還有的居民為了滿足自己的需要把小區內部的消防通道進行改建，用作自己的雜物間或者儲藏間；還有不少居民消防安全意識不夠，將許多生活雜物放置在疏散電梯前，這些行為都造成不小的消防安全隱患，在火災發生時往往造成巨大的人員損失和財產損失。

1.3 公共維修基金使用阻力較大

海南三亞地區的消防設施設備完善，體積較大，而且一旦出現損壞需要大量資金進行維修，但是維修經費的來源只能依賴小區的專項維修基金。但是在實際操作中由于小區的業主數量較大，業主對消防安全的認識不統一，因為這類“候鳥”人群住宅小區業主每年都只在三亞住一兩個月，所以沒有業主提議成立業主委員會。對于平時小區內出現的物業糾紛，業主的處理方法一般是去小區物業投訴然后不了了之，加之物業管理單位的協調宣傳工作往往不到位，相關的物業服務未能滿足業主的具體需求，這些都造成小區的消防設施因為沒有足夠的資金進而難以及時地完成維修和更換。

1.4 開發商建管脫節，留下火災隱患

房地產開發商未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督，甚至一些建筑未經消防審核、驗收就投入使用了。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

2 住宅小區物業消防安全管理的對策

2.1 加強對相關物業管理單位從業人員的培訓

物業管理單位以及相關的房地產行政部門必須加強對海南三亞地區住宅小區的物業管理單位從業人員的相關業務培訓，進而全面提升相關從業人員的業務素質和業務技能，為小區的物業管理打下堅實的基礎。同時相關部門比如消防安全機構和當地的派出所、街道辦事處等組織要加強對物業管理人員的監督，同時也要積極組織形式多樣的培訓班。可以采用現場教學的方式對相關的物業管理人員進行專門的消防知識和技能的培訓，務必使物業管理人員做到“懂基本消防常識、懂消防設施設備的使用方法、懂逃生自救技能，會查改火災隱患、會救初起火災、會組織人員疏散”。

2.2 建立健全物業管理消防工作制度

為了確保物業管理單位切實履行相關職責，做好小區的物業管理工作，就要建立健全物業管理消防工作制度，對小區內部的各項管理事項進行仔細確認，明確工作人員的消防安全管理責任，制定科學合理的消防巡查制度，做好相關消防安全隱患的檢查和整改工作，及時對相關的重大消防問題進行檢查和報告，同時做好與業主的溝通交流工作，明確雙方的權利和義務，對于相關的專項資金的管理和使用都要保證公開透明，爭取業主的支持和理解，促進業主積極配合物業管理人員的工作。保證物業管理人員積極完成其主要責任和工作，對小區內部的安全問題及時進行排查，做好相關問題的整改工作，對于比較重大的物業管理問題可以與業主進行交流和探討。

2.3 加強對物業管理單位的監督執法

我國制定了具體的《中華人民共和國消防法》和《消防監督檢查規定》，公安機關和消防機構要根據規定對小區內部的消防安全執行情況進行檢查，積極了解小區內物業管理單位的消防安全職責的落實情況，以及物業管理人員的防火巡查的執行情況，檢查小區內部的安全出口、疏散通道以及消防車通道的具體情況，保證各項消防器材和設施的完整和有效，對于在巡查中發現的各項問題和隱患要及時整改，并將有關情況告知具體的房地產行政主管部門和小區業主委員會，進而形成部門聯動制約機制，為小區的消防安全管理確定必要的約束機制，全面保證小區物業消防安全管理長期處于正常水平。

2.4 加強小區消防安全常識的宣傳普及

對于小區內的居民要積極普及相關的消防安全知識，按照《中華人民共和國消防法》等法律法規規定的消防工作職責定期組織開展小區消防知識宣傳、培訓。可以在小區內采用多種形式的宣傳工作，比如為居民發放各種消防安全資料，在小區的公示欄里張貼宣傳圖畫，利用小區廣播對居民進行消防安全知識的宣傳和普及，還可以組織業主進行火災逃生的疏散演練等。

小區的物業消防至關重要，對于保護小區內人們的生命安全和財產安全具有非常重大的意義，同時做好小區的物業消防安全管理也是物業管理部門的重要職責。

參考文獻

[1] 李波.住宅小區物業消防安全管理存在問題與對策[J].建筑工程技術與設計，2014（3）：182.

[2] 蒲文金.當前哈密石油基地住宅小區消防安全現狀及對策[J].中國化工貿易，2014（29）：47.

第2篇：住宅物業管理方案范文

第一條為加強對住宅物業管理儲備金的管理，維護住宅物業管理儲備金所有者的合法權益，根據《市市區物業管理辦法》（政規發[]2號）的規定，制定本辦法。

第二條本區行政區域內，年6月1日以后辦理預售許可的項目（含分期開發的項目）物業管理儲備金交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條物業管理儲備金按照專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則，專項用于彌補后期物業管理費用的不足和公共部位、設施設備緊急維修資金的周轉。

第四條區住房和城鄉建設局負責全區物業管理儲備金的管理、監督和指導工作。

第二章交存

第五條物業承接驗收備案前，開發建設單位應按照本項目總建筑面積10元/m2的標準，到區住房和城鄉建設局繳存物業管理儲備金。

第六條物業管理儲備金屬全體業主所有，由區住房和城鄉建設局代管。區住房和城鄉建設局應專戶存儲，專款專用。

第七條開發建設單位繳存物業管理儲備金，區住房和城鄉建設局應當開具由區財政局統一印制票據。

第八條開發建設單位未按本辦法規定繳存住宅物業管理儲備金的，不得申請辦理物業承接驗收備案。區住房和城鄉建設局對開發建設單位未及時繳存住宅物業管理儲備金的，責令限期改正。

第三章使用

第九條住宅物業管理儲備金的使用，由業主大會決定，應當遵循方便快捷、公開透明的原則。發生以下情況的可以使用物業管理儲備金：

（一）后期物業管理費用不足的；

（二）公共部位、設施設備需緊急維修的。

第十條住宅物業管理儲備金用于公共部位、設施設備緊急維修，應為存在危及房屋安全、人身安全或可能造成重大財產損失的緊急情況，。

第十一條用于公共部位、設施設備緊急維修使用住宅物業管理儲備金的，應按照以下程序辦理：

（一）發生緊急情況需立即維修的

由物業服務企業向業主委員會報告并立即安排維修，業主委員會進行監督，同時報居委會（社區）、街道（鄉鎮）。事后由業主委員會提出申請，并提供公共部位、設施設備的維修情況報告、資金預算、實施方案和申請使用住宅專項維修資金證明;經業主委員會、部分業主代表、物業服務企業、居委會（社區）、街道（鄉鎮）、住建等部門驗收合格后，由業主委員會借支，待維修資金撥付后償還。

（二）發現安全隱患需維修的

1、由業主委員會提出申請，并提供公共部位、設施設備的現狀情況報告、資金預算、實施方案和申請使用住宅專項維修資金證明;

2、經居委會（社區）、街道（鄉鎮）和區住房和城鄉建設局現場認定；

3、區住房和城鄉建設局復核同意后，邀請部分業主參與監督實施并及時報告情況；

4、實施完成后，經業主委員會、部分業主代表、物業服務企業、居委會（社區）、街道（鄉鎮）、住建等部門驗收合格后，由業主委員會借支，待維修資金撥付后償還。

第十二條住宅物業管理儲備金用于彌補后期物業管理費用不足的，須為出現小區原物業服務企業非正常退出而新物業服務企業沒進駐情況。

第十三條用于彌補后期物業管理費用不足申請使用住宅物業管理儲備金的，應按照以下程序辦理：

（一）由業主委員會提出申請，就保證小區基本管理服務要求，提出資金預算報告及在30日內選聘新的物服企業方案;

（二）業主大會表決通過，并經三分之二以上業主簽字同意；

（三）報居委會（社區）、街道（鄉鎮）審核及區住房和城鄉建設局復核認定后予以列支。

第十四條下列費用不得從物業管理儲備金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅公共部位、設施設備維修、更新和改造費用；

（二）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）因人為損壞住宅公共部位、設施設備，應當由當事人承擔的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅公共部位、設施設備的維修和養護費用。

第四章監督管理

第十五條區住房和城鄉建設局應按月與專戶管理銀行核對住宅物業管理儲備金賬目，并每年至少一次將資金使用情況向業主公示。業主對資金賬戶變化情況有異議，可以要求復核。

第十六條住宅物業管理儲備金的管理和使用，應當依法接受審計監督。

第十七條住宅物業管理儲備金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定，并接受區財政局的監督檢查。

第十八條票據的購領、使用、保存、核銷管理，按照區財政局的有關規定執行。

第五章法律責任

第3篇：住宅物業管理方案范文

一、當前物業管理服務收費定價方式及其存在的不足

目前，我市的物業服務收費實行的是《沈陽市物業管理服務收費等級考核評定實行辦法》（沈價發[1999]202號）。《辦法》確定了“按質論價”、“優質優價”的原則，將住宅分為普通住宅、中檔住宅和高檔住宅，針對每檔住宅采用不同的收費標準。其中，中檔住宅四個等級收費標準。該文件的出臺對當時我市物業管理服務水平和服務質量的提高起到了積極的作用，規范了物業管理的收費行為。但在幾年的實際操作中，反映出一些不足，突出表現在一是標準過于籠統，過多依據建設硬件的檔次確定收費標準，忽視了軟件服務，沒有將服務項目、服務水準與收費標準相對應。二是透明度不高，業主對收費標準的確定不十分清楚，實踐中，一些小區的業主認為如此之高的物業費卻得不到等值得物業服務不愿再繼續繳納物業費，出現欠交甚至拒交的情況，收費率的下降，久而久之導致服務標準也下降，形成惡性循環。三是對物業管理服務造成糾紛形成的投訴，主管部門缺乏有效的處理辦法。四是相應規章滯后，非訴訟階段的糾紛投訴處理缺乏操作性強的地方法規。

二、建立質價相符的物業管理服務收費標準及糾紛投訴處理機制的方案

1、質價相符的收費標準的建立方案

為有效解決好目前我市的收費體制問題，應建立實行“菜單式”收費標準。所謂“菜單式”收費標準就是將物業服務項目、服務標準與相應的收費標準建立一一對應的關系，業主可依據不同的服務標準及收費標準選擇自己能接受的服務標準和支出相應費用。通過該收費標準的建立進一步完善物業服務費的定價制度，讓業主明白價格的組成方式，真正做到明明白白消費，明明白白交費。

采用“菜單式”收費標準，科學計算和分攤物業管理費是關鍵，物業管理費的實質是業主對物業管理方圍繞共有物業的運行、維護、管理而發生的物化勞動以及相應管理收益的補償，它是由管理費支出和物業管理企業的報酬組成。我市物業管理實踐中物業管理企業對物業管理費用定價依據的不足和管理費支出成本的不透明是造成業主認為物業管理企業收獲傭金過高，服務質量卻很低劣的主要原因。這就要求物業公司公布定價依據，加大成本支出的透明度，定期、不定期的公開支出項目、具體金額，讓業主充分享有知情權、監督權。如業主對某項費用收取、支出存在較大異議的，可會同物業管理企業指定具有相應資質的第三方專業機構進行審核。確定合理的物業管理費的基礎上，積極探索科學的分攤方式。目前，物業管理費的分攤有以下幾個模式一是物業管理方按照物業管理方按照業主要求和共有物業運行、維護和管理的需要測算出管理費，再按業主擁有的物業面積（包括分攤面積）進行分攤。二是將管理費劃分為項如治安費、清潔費、綠化費等事先確定標準，再由業主按時交納即“以項核定、按項收取”。三是按業主擁有物業面積大小將物業分為大、中、小戶分別確定管理費標準，再由業主定時定額交納即“以戶定額、按戶收取”。四是按物業管理需要，先由管理方墊付費用，然后按戶或室內面積分攤給業主即費用分攤。其中，第一種分攤方式是較為廣泛采用的方式，但這種按業主專有物業面積分攤方式與物業管理費本質相悖。因業主共同擁有共有物業的所有權其享有的權利、義務是對等的。

2、投訴處理機制的建立方案

任何一個民事糾紛發生后都可以采用協商、調解、仲裁和訴訟四個途徑解決，物業管理糾紛當然也不例外。這里所講的投訴處理機制的建立主要是非訴訟階段的糾紛處理機制的建立。根據服務內容等級標準及物業管理合同，物業管理企業不達標或業主無故欠費，經雙方協商達不成一致意見的，業主、業主委員會和物業公司可向消協、社區、小區辦、直至相關行政主管部門投訴，接到投訴的部門及時對投訴情況進行處理。屬物業公司服務不到位的，應在相應的收費項目中按比例給相關業主賠償，以約束物業企業，加強管理，努力提高服務水平。

為了使投訴者有章可循，處理者有法可依，應盡快制定《沈陽市物業管理服務投訴處理辦法》等地方性法規。《辦法》應詳細規定受理投訴的機構及其職權、投訴的形式、受理的條件、處理的期限、處理結論的效力等。

三、實現方案的對策

1、“菜單式”收費標準的建立和《沈陽市物業管理服務投訴處理辦法》的實行是關系到廣大業主和大量物業公司切身利益的事，也是當前我市物業管理中必須解決且必須解決好的一個實體上的問題和一個程序上的問題。該方案的制定實施，應廣泛征求意見，組織專家進行方案論證和各方聽證。

2、物業管理費是維系小區正常運轉的經濟支柱，不能正常收繳或收繳率較低不僅影響小區正常運轉甚至影響到物業公司的生存，基于此，當出現拖欠物業費現象時，物業公司均會采取各種各樣的方法進行催繳，甚至采取過激手段。尤其在物業公司服務首先不到位情況下，這樣做更激化矛盾，致使糾紛增多、糾紛升級，也給行政主管部門處理糾紛帶來難度。為減少上述現象的發生應對物業公司法定代表人和經理人定期進行法律、法規的培訓尤其是物業管理法規的專項培訓。

第4篇：住宅物業管理方案范文

一、目標任務

著重通過“一個完善、兩個落實、三個提高、四個加強”，即完善物業管理工作機制，落實職能部門職責、落實業主委員會職責，提高物業企業競爭能力、提高物業小區服務水平、提高物業從業人員整體素質，加強物業承接查驗、加強物業小區環境巡查整治、加強專項維修資金管理、加強前期物業招投標管理，提升城市住宅小區物業服務水平，推動我市物業服務行業持續健康發展。

二、工作內容

（一）“一個完善”：即完善物業管理工作機制

一是加強物業管理工作機構建設。市級、各縣（市、區）、開發區、臺商投資區，以及各街道和有物業管理小區的鄉鎮均要明確具體的機構承擔物業管理工作，并根據工作實際，配備一定數量的專兼職工作人員。社區居委會（村委會）有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。

二是安排物業管理專項資金。各地要建立物業管理經費保障的長效機制，把規范提升物業管理工作列入財政年度資金安排。2012年，鯉城區、豐澤區財政各安排不少于100萬元，市、晉江市、南安市、惠安縣財政各安排不少于80萬元，其他縣（區）、開發區、臺商投資區財政各安排不少于50萬元，作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費，以后應逐年提高財政預算金額。

三是加強制度建設。各縣（市、區）人民政府和開發區、臺商投資區管委會要加強物業管理制度建設和政策支持，出臺規范物業管理和扶持行業發展的規定；要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度工作計劃，擺上重要議事日程；每年至少召開2次專題會議，聽取屬地內物業管理工作匯報，協調解決屬地內物業管理重大問題。各級房地產行政主管部門要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各相關單位要結合本單位在物業管理工作中的職責，認真調查研究，制訂規范性文件，加強監管。各街道辦事處和有物業管理小區的鄉鎮政府負責建立并落實街道（鄉鎮）物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門；嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門，市級各職能部門及時靠前處置。

四是推進老舊小區整治工作。各縣（市、區）和開發區、臺商投資區要在年老舊小區整治試點的基礎上，安排一定的整治資金，選擇若干個具有一定規模、居民整治意愿較強的老舊小區，繼續推進老舊小區整治工作。要通過設置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區面貌初步改善、基本具備物業管理條件，并根據小區實際和居民意愿，采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制。

（二）“兩個落實”：即落實職能部門職責，落實業主委員會職責

1、落實職能部門職責。住建、行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、物價、質量技術監督等職能部門應明確本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。加強對物業小區的監督檢查，加強部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題。建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為查處及時，處理到位。建立職能部門聯動處理機制，對未履行職責而造成嚴重后果的，按效能管理進行查處。

2、落實業主委員會職責。各縣（市、區）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮政府）要加大組建小區業主委員會的力度，符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。加強業委會制度建設，引導業主委員會規范管理，推進業主大會成立和規范運作。促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（三）“三個提高”：即提高物業企業競爭能力，提高物業小區服務水平，提高物業從業人員整體素質

1、提高物業企業競爭能力。一是要轉變提升行業的發展方式。物業管理今后不應該簡單追求量的擴張，而應當轉向重視質的提高。要通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。二是要樹立品牌意識，提高企業競爭力。鼓勵、扶持規范化的專業物業服務企業通過企業整合、品牌重組等方式，做強做大；鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面，縣（市、區）房地產主管部門、市物業管理協會要給予指導、幫助；引導物業企業通過有序的市場競爭不斷提高工作效率，降低管理成本，為業主提供更優質的服務。

2、提高物業小區服務水平。一是要認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。二是要創建“物業管理示范住宅小區”，以點帶面，促進行業規范發展。鯉城區、豐澤區、市、晉江市、南安市、惠安縣各創建2個市級以上物業管理示范住宅小區，其他縣（區）、開發區各創建1個市級以上物業管理示范住宅小區。重點創建“十大物業管理示范住宅小區”（西湖豪庭、西湖1號、濠江國際、明光花園、輝映江山、見龍亭小區祺龍苑、大江盛世A區、蘭峰城市花園一期、錦洲瑞苑A區、佳豪城市花園二期），物業所在地的房地產行政主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建工作。市物業管理協會要提出計劃，用幾年時間，每年確定一批物業企業，組織物業管理專家，從內業資料、外業環境、設施設備等方面，幫助企業規范管理物業項目；要組織物業管理專家，對物業企業擬申報示范住宅小區的項目進行指導，確保擬申報項目順利通過評審。

3、提高物業從業人員整體素質。一是要加強企業間的交流、學習。可借助物業協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。二是加強崗位技能培訓。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，要加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓。三是要組織物業從業人員參加物業管理師資格考試，逐步推行項目經理持有物業管理師資格證上崗制度。四是物業企業要建立健全員工培訓制度，加強企業內部培訓。

（四）“四個加強”：即加強物業承接查驗，加強物業小區環境巡查整治，加強專項維修資金管理，加強前期物業招投標管理

1、加強物業承接查驗。根據住建部《物業承接查驗辦法》，結合我市實際，制定物業承接查驗相關規定，督促房地產開發企業、物業服務企業履行各自義務，規范物業承接查驗。建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，并在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。物業服務企業應當自物業交接后30日內，持相關材料向物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門辦理備案手續，屬地房地產行政主管部門應組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整。房屋權屬登記機關在開發建設單位申請辦理新建房屋所有權初始登記時，應審核物業承接查驗備案情況。

2、加強物業小區環境巡查整治。市住建局加強檢查，督促各縣（市、區）住建局開展物業管理小區環境整治活動。各縣（市、區）住建局、街道辦事處組織物業企業開展物業管理小區環境整治活動，抓好日常巡查，每兩個月至少對轄區所有物業小區巡查一次，并做好記錄。巡查以保潔綠化、服務收費、停車秩序、消防安全、電梯安全、裝飾裝修等方面為主要檢查內容，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務，做到秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等服務達標。加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場。通過整治，物業管理小區要達到《省城市住宅小區物業服務規范》要求，做到房屋無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛；小區夜景燈整齊、美觀，小區內路燈亮燈率達到100%；道路通暢、路面平整，路面井蓋無缺損，排水排污管道通暢；車輛停放有序；保持物業管理區域內環境干凈整潔；綠化植物長勢良好。

3、加強專項維修資金管理。成立市住宅專項維修資金管理辦公室，依托在市住建局，負責全市住宅專項維修資金使用的指導和監督工作，并負責市區（鯉城區、豐澤區、開發區）住宅專項維修資金的歸集、使用和代管工作；各縣（市）、區、港區、臺商投資區房地產行政主管部門也要明確住宅專項維修資金管理機構。完善專項維修資金管理系統，專項維修資金實行四級分帳（總帳、物業小區、幢、戶），對已歸集的專項維修資金要陸續分帳到戶。

4、加強前期物業招投標管理。市住建局制定完善前期物業管理招投標相關規定，規范物業招投標程序；制定物業管理專家庫管理有關規定，充實物業管理專家庫，加強物業管理專家培訓、管理。各縣（市、區）、開發區、臺商投資區房地產行政主管部門做好物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。

三、工作步驟

（一）動員部署階段（2012年月日至月20日）

各縣（市、區）、開發區、臺商投資區要結合實際，組織召開有關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，分析屬地內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。對屬地內物業管理情況，要組織開展全面調查摸底工作，落實項目，制訂實施方案，做好部署安排。各縣（市、區）要結合本地實際制定具體工作方案并督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。各縣（市、區）工作方案于3月20日前報送市住建局備案。

（二）組織實施階段（2012年月21日至11月30日）

各縣（市、區）、開發區、臺商投資區及各相關部門對照“一個完善，兩個落實，三個提高，四個加強”工作內容組織實施，抓好落實。

（三）考核驗收階段（2012年12月1日至12月31日）

各縣（市、區）房地產行政主管部門按照《市物業服務企業考核暫行規定》對屬地物業企業進行考核；市住建局按照《市物業管理工作考核規定》對各縣（市、區）物業管理工作情況進行考核。

四、工作要求

（一）加強組織領導。物業管理是改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各縣（市、區）、開發區、臺商投資區要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業管理工作的領導，建立或及時調整物業管理工作的領導機構和工作機構，制定方案，切實做好屬地內規范提升物業管理工作的組織、領導、協調、督促。

（二）強化監督檢查。各級房地產行政主管部門及有關部門應加強日常監督檢查，強化物業服務企業動態監管，對物業小區存在的問題要及時督促整改，對違法違規行為要提請相關職能部門按法規進行查處。

（三）扶持行業發展。要加大力度指導、幫助物業服務企業晉升資質等級，擴大業務規模，拓展服務內容，重點培育一批信譽好、市場竟爭力強、業主滿意度高、誠信服務的品牌物業企業，引領我市物業管理水平和服務品質的提升。

第5篇：住宅物業管理方案范文

一、指導思想

以科學發展觀為指導，按照構建和諧社會的要求，本著“業主自愿、政府扶持、部門聯動、各負其責、相互協作、先易后難、分步實施”的原則，積極穩妥的開展老舊住宅小區綜合整治工作，全面提升老舊住宅小區管理水平。

二、總體工作目標

2007年的總體工作目標是完成新*區等5個老舊住宅小區綜合整治與改造工作。整治工作完成后，基本恢復管理運行功能，建立長效管理機制，實施社會化、專業化、市場化的物業管理，達到環境整潔、生活方便的目標。

三、工作內容

老舊住宅小區綜合整治與改造工作包括環境整治、聯合執法、配套設施建設和實施物業管理等四個方面。具體內容如下：

（一）環境整治的主要工程項目

房屋修繕類：

1、外墻面的涂料粉刷；

2、破損落水管整修、更換。

綠化調整類：

1、花草樹木調整，草坪鋪設、補種、修剪；

2、原有景點及休閑健身場所整修、完善；

3、路沿石修補、破損窨井蓋整修、更換。

（二）管理用房和公共設施項目建設

1、物業管理辦公用房和經營用房的修補、建設或增補、擴建。

2、居民委員會、警務室、社區活動中心用房的修補、建設或增補、擴建。

3、宣傳欄、告示牌的增設。

4、公共場地的硬化、增補、修補。

5、電子監控設施和房屋的整修、補建、擴建。

6、封堵院門、增設大門。

（三）聯合執法工作

1、違章建筑、棚廈，侵占公共場地、破壞和損毀綠化現象的清理整頓。

2、馬路市場、攤點的清理。

3、建立統一的廣告設施，依法清理野廣告。

4、對占用或閑置的公建配套設施及其收益進行清理、清退或調整，明晰產權歸屬。

（四）實現物業管理工作的轉軌

1、籌建小區業主大會和業主委員會或進行換屆選舉。

2、建立業主大會、業主委員會工作運行和物業管理各項制度。

3、由業主大會選聘物業管理企業。

4、做好房地產開發企業與業主委員會之間的住宅小區移交接管工作。

四、項目管理要求

各有關部門應當按照工作要求，對列入整治計劃的老舊住宅小區基本情況認真研究，明確整治內容和標準，做到精心組織、精心管理、精心施工。

（一）綜合整治項目要以公開招標方式確定施工單位，實行項目經理負責制。

（二）綜合整治項目要嚴格按照基本建設程序辦理相關手續，并嚴格執行工程監理、合同管理、工程造價審計規定；整治項目和范圍要在業主大會批準的范圍內，在相關小區公示，接受居民的監督。

（三）綜合整治項目要對規劃設計、工程建設、竣工驗收實行全過程跟蹤管理，保證工程質量，嚴格控制造價。

（四）綜合整治項目要嚴格按計劃進度要求組織實施。

五、工作職責

（一）各街道辦事處的工作職責

1、牽頭做好住宅小區綜合整治與改造工作的宣傳和政策解釋工作。

2、抓好居民委員會的建設，與市民政局聯合，完善居民委員會組織。

3、組織業主大會和業主委員會的成立或換屆選舉工作，與市建設局等有關部門配合，做好業主委員會工作制度建設、移交接管和選聘物業管理企業工作。

（二）各相關部門的工作職責

市建設局：

1、按照市政府確定的工作目標要求，做好老舊住宅小區綜合整治與改造工作的組織協調；

2、具體負責市老舊住宅小區綜合整治工作領導小組辦公室的日常工作；

3、負責對小區內占用或閑置的公建配套設施及其收益進行清理、清退或調整，明晰產權歸屬；

4、負責組織小區綜合整治與改造工作的建設、竣工驗收、移交接管的指導、監督工作；

5、負責供氣、市政、園林、環衛設施檢修、改造、維護工作；

6、按照市老舊住宅小區綜合整治工作領導小組的要求，抓好綜合整治工作進度的安排、調度、檢查；

7、監督指導物業管理工作的實施。

市規劃局：

1、負責審定小區封閉和配套設施的補建方案，并提供相關的配套資料；

2、以原有規劃設計要求為依據，負責落實應當由房地產開發企業需要增補配套完善的設施設備具體指標。

市城市管理行政執法局：

1、負責拆除小區內的違法建筑、設施；

2、會同市工商局等相關部門對小區內的馬路市場、亂設的攤點進行清理整頓。

市工商局、民政局、經貿局：配合各街道、各部門做好其職責范圍內的工作。

市物價局：負責物業管理服務費等收費標準的審定工作。

市勞動和社會保障局：配合民政部門確定困難家庭物業管理服務費、綜合整治與改造費的補助方式、標準。

市財政局：負責做好市財政撥付資金的及時到位，協助做好工程造價的審計工作。

市公安局：協助各街道、各部門做好老舊住宅小區整治與改造工作，保障聯合執法工作的實施，維護整治與執法工作秩序，依法查處破壞小區公建配套設施等影響公共安全的行為。

相關管線、設施設備專業管理單位：供電部門負責小區內供電線路、設施設備調整方案的制訂和實施；供水部門負責小區內供水線路、設施設備調整方案的制訂和實施；供氣部門負責小區內供氣線路、設施設備調整方案的制訂和實施；廣電部門負責小區內廣電線路、設施設備調整方案的制訂和實施；通訊部門負責小區內通訊線路、設施設備調整方案的制訂和實施。

六、資金來源

（一）按照原有的規劃設計要求應當配備而未建設的房屋和設施設備，由原房地產開發企業承擔補建和改造資金。

（二）專業管理部門負責管理的管網設施設備由各專業管理部門負責。

（三）其他改造資金采取以下方式籌集：

1、設立物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的新興北區、新興南區和荊河小區籌集方式

(1)市財政承擔20%；

(2)原房地產開發企業承擔30%；

(3)所屬街道財政承擔10%；

(4)業主承擔40%，從物業共用部位、共用設施設備專項維修資金中列支。

2、未設立物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的奎文北區和饃饃莊小區二期籌集方式

(1)市財政承擔50%;

(2)原房地產開發企業承擔30%；

(3)所屬街道承擔10%；

(4)按照有關規定建立或續籌物業共用部位、共用設施設備專項維修資金，或按照實際需要，向業主收繳綜合整治與改造費用的10%。

七、實施步驟

（一）動員發動和調研摸底階段（3月24日至3月31日）。市政府組織召開全市老舊住宅小區綜合整治動員會議，各部門、街道辦事處按照會議要求，做好層層動員，通過電視、報紙、廣播、網絡等開展宣傳工作。同時組織人員開展調研，核算費用，做好各項前期準備工作。

（二）實施綜合整治與改造階段（4月1日至11月10日）。各街道辦事處、各部門按照分工，加強協作，開展全面整治與改造工作。

（三）檢查驗收和總結表彰階段（11月11日至11月30日）。市政府辦公室會同有關部門將對全市老舊住宅小區綜合整治與改造工作進行全面檢查驗收與考核，表彰在活動中涌現出的先進單位和個人。

八、保障措施

（一）加強組織領導，形成工作合力。為加強對老舊住宅小區綜合整治工作的領導，市政府成立以市委常委、常務副市長楊位明同志任組長，市長助理王文奎，市政府黨組成員、建設局局長周長秦同志任副組長，行政執法、規劃、水務、民政、物價、工商、勞動和社會保障、經貿、廣電、供電、公安、財政等部門和荊河、龍泉、北辛、善南街道主要負責人為成員的領導小組。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，周長秦同志兼任辦公室主任，朱紹猛同志任辦公室副主任。市政府各部門、街道辦事處也要成立專門機構、抽調精干力量，積極主動的做好配合工作，把老舊住宅小區綜合整治工作與構建和諧社區結合起來，與落實政府工作報告的任務結合起來，與切實改善群眾生活和居住環境結合起來，進一步明確責任，細化目標任務，形成合力，大力推進老舊住宅小區綜合整治工作。

（二）抓好業主委員會、居民委員會的組建和換屆工作。按照法定的程序，組織成立業主大會、業主委員會和居民委員會等基層自治組織，對已經成立業主大會、業主委員會和居民委員會的，加強制度建設，促進其依法開展工作。

（三）進一步明確任務，積極開展綜合整治與改造工作。各房地產開發企業要在制訂老舊住宅小區綜合整治預算的基礎上，經有關部門批準后，按照本方案進行落實，并同步做好施工隊伍的招標、工程造價的審查、施工監理與行政執法等工作。

（四）做好物業管理企業的選聘和住宅小區的移交接管工作，建立長效管理機制。進行綜合整治改造后，盡快完成住宅小區整體移交接管，由業主委員會選聘物業管理隊伍后，物價部門要及時審定物業管理服務收費標準，實施物業管理。同時，居民委員會要做好計劃生育、優軍優撫、幫教扶貧、人民調解等工作。有關部門和所屬街道辦事處要加強配合和業務指導，加強業主委員會與居民委員會、物業管理企業的協作，建立長效管理機制。

第6篇：住宅物業管理方案范文

為進一步促進我縣房地產業持續穩定健康發展，提升城市品位，建設宜居湘陰，根據國家有關法律法規規定及《市人民政府關于促進房地產業提質升級的意見》（岳政發〔2010〕15號）文件精神，結合縣情實際，現就促進我縣房地產業提質升級提出以下實施意見：

一、加強房地產市場宏觀調控

（一）科學制定房地產用地供應計劃。縣國土部門要在《湘陰縣城市總體規劃》和《湘陰縣土地利用總體規劃》確定的縣城建設用地規模內，科學編制我縣房地產開發建設用地五年計劃和中長期計劃，優先保證中低價位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供應。對房地產用地批而不建、批后緩建、閑置土地等行為和不按土地出讓合同要求進行開發建設的行為進行嚴肅查處，嚴格按標準征收土地閑置費；情節嚴重的，堅決依法收回土地使用權。

（二）科學編制房地產業發展規劃。由縣房產部門牽頭，發改、國土、規劃等相關職能部門參與，根據《湘陰縣城市總體規劃》和《湘陰縣土地利用總體規劃》，科學編制我縣房地產業年度發展計劃、五年發展規劃及中長期規劃，并將其納入我縣國民經濟和社會發展規劃。

（三）建立和完善住房供應及保障體系。積極發展普通商品住房，適度建設高檔商品住房，加快建設廉租住房，嚴格規范經濟適用住房，合理建設安置性住房和公共租賃房，形成住房梯次供用，不斷滿足人民群眾住房需求，促進縣域經濟社會又好又快發展。

二、規范房地產開發建設行為

（四）嚴禁行政企事業單位集資或變相集資建房和居民擅自新建住房。全面禁止全縣所有行政企事業單位集資建房或利用房地產開發資質變相集資建房。縣城中心城區內，縣國土部門嚴禁向個人建房或個人合伙建房供地，杜絕自建行為。已出讓給單位、個人建房或個人合伙建房的土地，由國土部門采取回購、收儲、整合等辦法收回，拿出具體方案報縣人民政府批準。縣城規劃區內農村村民建房，實行統一規劃、合理布局，統一在居民點建設。縣城中心城區內經鑒定確系危及人身安全的危舊房屋，不得批準自拆自建，統一納入縣城提質改造和土地儲備計劃，由縣人民政府收購后拆除。因建設需要征收集體土地上的房屋，按照《湘陰縣人民政府辦公室關于印發湘陰縣城區集體土地上房屋拆遷安置暫行辦法的通知》規定，實行集中統一安置。

（五）嚴格房地產開發資質管理。縣房產部門要加強房地產開發企業資質管理，嚴厲打擊掛靠、變相掛靠等違規房地產開發行為。凡不具備房地產開發企業資質的，國土、規劃等部門不得為其辦理任何審批手續。嚴禁任何單位和個人在集體土地上從事或變相從事房地產開發經營活動，一經發現，堅決予以打擊。

（六）強化房地產項目規模管理。堅決杜絕零星房地產開發,單個房地產開發項目低于3萬平方米或用地面積小于3000平方米的，相關職能部門不得供地、立項、報建，應納入成片統一開發范圍。確無法調整合并的，其土地用于城市綠化或其它公益事業建設。其中，用地面積大于3000平方米，而建筑面積達不到3萬平方米的特殊項目，該地塊只能按城市規劃要求，批準建設高層建筑，嚴禁個人合伙聯建。違規合伙聯建的，由縣房產部門牽頭，監察、國土、建設、規劃等職能部門參與，依法予以處罰；涉及國家公職人員參與的，依法從嚴處理。

（七）規范房地產項目設計。新開工的房地產小區，要實行功能單一化設計，從嚴控制上居下店式的商品房開發項目。原則上住宅小區臨街不得配建商業門面，居住區與商業區要獨立分開，營造宜居環境。臨街建筑和標志性建筑應根據項目位置，結合城市風貌規劃進行形象設計；縣城主干道臨街面不得設置開放式陽臺，不得管網、空調等設備。新建商品住房必須設計空調位，空調機必須安裝在空調位內。住宅小區的建筑設計應包含燃氣、給排水等管線和排油煙的專用管道設計。新建項目嚴格實行雨水、污水分流，污水排放必須接入縣城排污管網。臨湖、臨河開發項目要做到不推山、不填水，切實保護生態環境。

（八）規范項目設計方案評審。所有新開工房地產項目和行政企事業單位辦公用房必須有兩個以上設計單位拿出3個以上設計方案，由政府主管副縣長組織建設、房產、規劃、環保、人防、氣象、消防、交警等相關職能部門和有關業內人士對方案進行聯合初步評審。設計方案由小區規劃設計方案、前期物業管理方案、建筑美化亮化方案、安防監控方案、綠化方案和停車場位設計方案等組成。小區規劃設計方案應包含建筑設計風格、消防設施、平面布局、立面效果、建筑容積率、建筑密度、綠化率、空調位布局、防盜窗（網）風格、穿墻洞孔位置、公共配套設施和項目整體方案符合房地產市場需求狀況的情況說明，其中消防設施應包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和設計，公共配套設施方面包含垃圾收集設施、二次供水及加壓設備、風雨活動室、信報箱等內容，垃圾收集設施應明確垃圾收集點、收集站布局，風雨活動室要設計備有健身運動器材，小區門衛處要設計信報箱。前期物業管理方案應包含物業管理用房的合理配置情況、前期物業服務企業的選聘情況和物業管理的檔次及水平等內容。其中物業管理用房配置標準為：3—5萬平方米的小區應達到小區總建筑面積的5‰，5—10萬平方米的應達到4‰，10萬平方米以上的應達到3‰，超過10萬平方米的住宅開發項目應當同時明確社區工作用房，所有物業管理用房和社區工作用房必須配置合理、適用。建筑美化亮化方案應包含小區內所有建筑的美化亮化燈飾、造型燈飾及臨街建筑的特殊美化亮化燈飾等內容，并按照簡潔、寧靜、美觀、和諧的要求，采用三維動畫方式進行設計，并提供動畫效果圖。安防監控方案應包含小區安防監控設施的整體布局、攝像頭數量和位置、監控機房設置、門衛崗亭配備和樓宇智能化設計等內容。綠化方案應包含綠化面積、綠地布局、花卉苗木和種類、規格等內容。停車場位方案要在小區人防工程或地下停車場設計的基礎上嚴格根據小區住戶數按不低于1：1的標準配套到位，有商業鋪面的小區還要考慮社會車輛停車需要。項目經初步評審后，拿出兩個規劃設計方案提交縣長辦公會議確定，形成最終設計方案。方案一經確定，不得擅自修改。房地產企業須以最終審定的規劃設計方案報建，并向社會公示，嚴禁出現審定后方案與報建方案脫鉤的現象。規劃設計方案經評審通過后，開發建設單位1年未動工建設的，原方案須進行再次評審；2年未動工建設的，堅決依法收回土地使用權。

（九）加強住宅開發項目配套建設的監管。凡新建、改建、擴建的住宅小區，除應當按經批準的控制性詳規和其它相關規定配套建設物業、社區辦公用房和教育、文化、體育、環衛、消防、電信、美化亮化、安防監控、綠化、停車位、停車場等設施外，還應根據居住區規劃和居住區人口規模，按照國家有關規定配套建設幼兒園，所有配套用房、配套設施及幼兒園等必須與主體工程同步設計、同步建設、同期交付使用。否則，規劃部門不得辦理規劃手續，建設部門不得辦理施工許可和進行質量驗收，房產部門不得辦理房屋權屬初始登記。

（十）嚴格實施商品房分戶驗收及房地產項目綜合驗收。商品住宅工程在綜合驗收前，建設單位應組織施工和監理單位進行分戶驗收，已選定物業公司的，物業公司應參與分戶驗收。分戶驗收合格的，出具由建設、施工、監理單位負責人簽字確認的《住宅工程質量分戶驗收表》；分戶驗收不合格的，建設單位不得申請工程綜合竣工驗收。房地產項目竣工后，由房產部門組織建設、消防、交警、人防、地稅、氣象、質監、政務中心、規劃、公用事業等部門，對照報建所提交的規劃設計方案逐一進行集中現場驗收并簽署意見。凡夜間亮化、安防監控、垃圾收集、綠地率等設施、設備指標沒有按設計方案配置到位的房地產項目，各相關職能部門不得簽署合格意見，不能通過綜合竣工驗收。所有部門簽署合格意見后方可認定為綜合驗收合格。商品住宅在交房時，開發企業必須向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《住宅工程質量分戶驗收表》。

（十一）推廣精裝房。引導和鼓勵房地產開發企業采取住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式新建商品房。

三、優化房地產投資環境

（十二）強化房地產項目報建管理。房地產項目申請報建時，必須將所有報建規費一次性繳納到位，單個項目建筑面積在5萬平方米以上才能申請分期報建。報建規費的標準嚴格按政府有關文件執行，不得擅自降低或提高。特殊情況確需減免部分報建規費的，須經縣長辦公會議議決。

（十三）完善城市基礎設施配套。縣文星鎮、建設、城建投、電力、商務、交通、公用事業、自來水公司等部門要加大基礎設施建設力度，對已竣工投入使用及新開發建設的房地產項目在城市次干道、供水、供電、商業網點、公交車停靠站點、就近入學等方面進行完善，確保住宅小區與城市中心無縫對接。

（十四）強化金融機構對房地產業的支持。縣財辦、人民銀行要牽頭組織縣內各金融機構拿出具體措施，增加房地產業貸款。同時要加強對房地產金融市場的監控，防范和化解房地產金融風險。

四、加強房地產企業及從業隊伍的管理和培育

（十五）嚴格房地產市場準入制度。從事房地產經營活動必須取得相應的企業資質，并備案登記。從事房地產營銷、策劃、中介、工程建設和服務的從業人員必須持有相應資格證書。

（十六）加強房地產企業動態管理。完善房地產企業信用檔案，實時記錄和公示企業信譽情況，并將其作為資質定級、晉級、年檢的重要依據。縣房產部門應及時督促房地產企業整改不良行為，整改不到位的，給予降級或注銷其資質。

（十七）培育房地產企業品牌。通過體制、機制和管理創新，培育和壯大房地產企業。鼓勵房地產企業通過整合、兼并、入股等形式進行聯合重組，逐步淘汰競爭力不強、規模效益低下的房地產企業，促進房地產企業提質升級。

（十八）提升從業人員素質。縣房產部門應會同勞動和社會保障部門制訂房地產行業從業人員和進城務工人員培訓計劃，明確年度培訓任務，加大培訓力度，確保培訓質量；嚴格實行房地產從業人員持證上崗制度，建立健全房地產企業從業人員信用檔案，不斷提高房地產從業人員的整體素質。

（十九）切實維護企業合法權益。依法支持房地產企業正常經營活動，及時依法處理群眾投訴，嚴禁任何單位和個人向房地產企業強行攤派和“索、拿、卡、要”，一經發現，依法從嚴處理。

五、提高物業管理水平

（二十）全面推行專業化物業服務。逐步推行房地產開發與物業管理相分離制度。住宅小區、黨政機關及企事業單位房產應逐步推行專業化物業管理，擴大專業化物業管理覆蓋面，任何單位不得聘用無從業資格證書人員從事物業管理服務。房地產小區選聘前期物業服務企業時，應嚴格依法采取公開招標或協議招標的方式進行。新建小區沒有實行前期物業管理的，工程不得驗收。開發企業在向業主交房時，前期物業服務企業應與業主簽訂前期物業服務合同和業主臨時規約。

（二十一）充分發揮社區在物業管理中的監督、指導作用。物業管理納入社區工作范疇，文星鎮各社區應加強對轄區內住宅小區業主委員會和物業服務企業的監督、檢查，指導其搞好住宅小區的精神文明建設、計劃生育、社會治安綜合治理、公共安全等方面的工作。縣房產部門在指導成立業主委員會和辦理物業服務企業資質定級、晉級、變更手續及日常考核時，應當聽取社區居委會意見；要加強與社區居委會的協作，積極協助調處物業管理服務糾紛，共同做好物業管理工作，為居民創造安全、舒適的居住環境。

（二十二）嚴格實行物業管理配套設施保證金制度和物業管理開辦費制度。縣房產部門要分小區落實并監管物業管理配套設施保證金和開發建設單位支付給物業服務企業的開辦經費。其中，配套設施保證金按建筑面積5元/平方米繳納且全部用于配套設施建設，物業管理用房的建設投入不得在配套設施保證金中列支。

（二十三）嚴格執行有償物業服務制度。物業服務企業要對服務小區實行全方位、全天候管理服務，服務費用應嚴格按照約定的收費標準收取，確需調整標準的，應按法定程序進行。業主委員會應當督促業主履行繳費義務。

（二十四）嚴格裝飾裝修管理。業主裝修房屋，其裝修方案必須先經房地產裝飾裝修管理機構批準。嚴禁不按裝修方案施工或破壞房屋結構行為，確保房屋使用安全。原則上住宅小區建筑不準安裝防盜窗（網）。確須安裝的，經房地產裝飾裝修管理機構批準后，安裝的防盜窗（網）必須內嵌，嚴禁出現防盜窗（網）凸出墻面及改變或破壞外墻立面形象的裝修行為。縣房產部門要全面加強裝飾裝修市場管理，嚴格裝飾裝修施工證的發放，逐步建立健全裝飾裝修原材料市場準入制度，嚴防有害劣質裝飾裝修材料流入市場；加強裝飾裝修質量、環保監測等服務，培育壯大裝飾裝修企業，查處違法違規裝修行為，營造良好的裝飾裝修市場環境。

六、優化市場服務監管體系

（二十五）嚴格執行房地產項目建設公示制和服務責任制。房地產開發企業應當按要求制作房地產開發項目公示牌，并在項目建設現場公示。房地產開發項目立項后，相關部門應對項目規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、交付使用等進行全方位監管和服務。

（二十六）建立行政執法聯合查處機制。房地產開發企業單一違法行為，由相關職能部門查處；涉及多個部門的，由縣政府分管副縣長組織規劃、建設、國土、房產、環保、消防、質監、國稅、地稅、交警、文星鎮等部門單位聯合查處，形成打擊合力，堅決遏制房地產違法違規行為。

（二十七）加強商品房銷售和價格管理。縣房產部門要建立健全新建商品房交易合同網上備案制度和預售款監管制度，防范房地產企業抽逃資金風險，維護消費者合法權益。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得預售，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質的費用等形式變相預售商品房。一經發現，依法從嚴查處。辦理預售許可證時，要如實申報銷售價格。已取得預售許可的，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。縣房產部門要加強房地產市場交易指導價的編制工作，杜絕房地產轉讓、抵押等價格不實現象，規范房地產市場交易秩序。同時，逐步推行二手房交易網上備案和二手房交易資金監管制度。

（二十八）規范房地產開發項目資本金、預售款和維修資金管理。項目資本金、預售款和維修資金必須嚴格按規定標準繳存，任何單位和個人不得侵占和挪用。

第7篇：住宅物業管理方案范文

一、指導思想

以改善無物業管理小區的環境面貌、提高居民生活質量、構建和諧社區為宗旨，以創建國家衛生城市為目標，以建立舊小區長效管理機制為根本，全面提高舊小區改造成效與管理水平。

二、整治改造的目標

通過對老舊住宅小區的整治，要達到功能基本配套，設施基本完好，環境美化綠化，區容區貌整潔，為引進專業化物業公司創造條件，以長效管理來維持改造后的面貌，提升城市管理水平。

三、整治內容和資金安排

無人管理的老舊住宅小區共91個。此次整治老舊住宅無人管理小區分兩類整治，第一類是全面改造涉及每個街道辦事處1個，全區共8個無人管理小區，具體整治的內容：拆除違章、臨時建筑；對小區內道路實施維修改造，處理坑洼，嚴重損壞路段；因地制宜加大小區綠地建設力度，對原有綠地補充提高，增加綠化空間，完善綠化體系；維修更換樓道和小區內的照明設備，提高小區夜間亮化程度；根據條件盡可能增設停車位、環衛設施；對小區圍墻，大門進行維修改造，達到封閉管理條件；改善和增加物業管理用房，維修新建小區車棚。對其他83個無人管理的老舊住宅小區，本著因地制宜的原則進行基本整治。臨近的老舊住宅小區盡可能一同封閉管理，相距較遠或獨立的可單獨封閉管理。小區原有門房，可修繕重新利用，沒有門房，可在整治中重建，不具備條件的的可采取其他辦法解決，最終要具備看護院落必要的保障。同時按要求每棟樓設置2個垃圾箱（桶），每5棟樓設置一輛垃圾清運車。

老舊小區整治資金按照市政府下撥的500萬元進行安排。

四、組織實施辦法

領導小組負責對老舊小區整治管理工作進行統一領導，統一部署，協調解決有關重大問題，確保工作順利開展，按時完成。

（二）明確任務，落實責任

舊小區整治改造工作是一項重要的民生工程，涉及的部門比較多，工程具體時間、任務、目標、經費由區政府統籌安排。相關責任部門密切協作，按照職責分工組織落實工作任務，配合推進。各街道要將整治改造的老舊小區（包括1個整體改造的小區）基本情況、整治內容、整合封閉計劃及工作方案于8月17日前報領導小組辦公室。舊小區整治改造由各街道辦事處、城建局具體實施，區物業局負責指導，工程必須按照整治改造的標準保質保量完成。9月中旬，區領導小組辦公室組織有關部門進行預驗，9月底整體驗收，領導小組辦公室會同上級部門對照整治標準和整治內容進行逐項驗收，經過驗收合格后，按照整治完成情況，撥付給各街道專項整治資金。

五、整治改造后的管理辦法

完成整治改造無人管理的老舊小區分步實施物業管理，具體可根據物業管理區域的規模和配套設施的完善程度，居民對物業管理消費的接受能力，管理成本因素，選擇實施社區準物業服務或專業化的物業管理，建立物業管理長效機制，防止前治后亂，治管脫節現象發生，最終推進物業管理實現社會化、市場化和專業化。

第8篇：住宅物業管理方案范文

一、組織領導

1、成立區物業管理協管員選聘工作領導小組，組長由副區長擔任，副組長由區住房和城鄉建設局局長擔任，成員由區監察局、區住房和城鄉建設局、區人力資源和社會保障局、區財政局、區民政局和相關鎮街主要負責人組成，領導小組辦公室設在區住房和城鄉建設局，辦公室主任由區住房和城鄉建設局局長或由主管局長兼任，負責物業管理協管員選聘的組織協調工作。

2、區住房和城鄉建設局負責物業管理協管員試點配備方案制定、選聘組織及使用監督指導工作。

3、區財政局負責物業管理協管員待遇審定及經費撥付工作。

4、區監察局、區人力資源和社會保障局負責物業管理協管員資格審查、公益性崗位補貼、社會保險補貼審核等工作。

二、崗位設置

試點配備物業管理協管員18名，其中陳倉鎮、七個街道辦事處物管辦各1名；8個試點社區各1名（陳倉鎮、七個街道辦事處各1個社區）；區物管辦2名。

根據工作開展情況和上級要求，適時在全區范圍內增加物業管理協管員的配備。

三、職能職責

1、認真宣傳和貫徹執行《物權法》《省物業管理條例》和省、市、區有關物業管理工作的法規政策。

2、全面掌握轄區住宅小區建設管理情況、轄區物業企業基本情況及管理項目、轄區住宅小區業委會成立及運行情況，并建立相關信息檔案。

3、開展物業管理矛盾隱患的排查、轄區物業管理糾紛調處和投訴處理工作，并建立工作臺賬，完成統計上報工作。

4、積極參與指導轄區住宅小區業委會的籌建、換屆和選舉工作及業委會備案工作。

5、積極開展物業投訴調解工作站、物業維修服務站、物業服務中心和社區居委會在物業管理中的各項服務聯絡工作。

6、配合做好物業服務企業資質升級及年審、物業招投標管理指導、物業管理區域的劃分和物業管理驗收監管工作。

7、完成上級部門安排的其他物業管理工作任務。

四、經費保障

1、人員待遇：物業管理協管員基本工資為每人每月1000元，同時按規定繳納養老保險、醫療保險、工傷保險、失業保險等補貼。以上四項補貼均以上年度省在崗職工平均工資為基數，分別按照20%、6%、1%、2.5%的企業繳費比例執行。

2、崗位培訓補貼：每人每年1200元標準。

3、業務經費補貼：每人每年1000元標準。

4、經費來源渠道：采用公益性崗位與財政補貼相結合的形式列支。

五、人員選聘

1、選聘對象

市區戶籍的城鎮失業人員和大中專院校（含技工學校）畢業生。

2、選聘條件

（1）遵紀守法，誠實守信，熱愛物業管理工作，服從組織分配。

（2）高中以上文化程度，具有一定的政策理論水平、語言表達能力、人際溝通能力和服務群眾意識較強。

（3）男性年齡在48周歲以下，女性年齡在45周歲以下，身體健康，五官端正。

（4）城市建設、物業管理及法律專業者優先。

3、聘用方式

聘用者與區住房和城鄉建設局簽訂勞動用工合同，每兩年簽訂一次。

4、選聘程序

區物業管理協管員選聘工作按照“公開條件、自愿報名、統一考試、擇優錄用”的原則，在區物業管理協管員選聘工作領導小組領導下，由區住房和城鄉建設局、區人力資源和社會保障局具體組織實施。

（1）報名。根據選聘方案的具體報考條件，報考人員持《居民身份證》《省城鎮失業人員證》或《大中專院校畢業證》原件、復印件，在區住房和城鄉建設局報名，并填寫《區物業管理協管員報名登記表》（見附表），經選聘領導小組辦公室審核報名資格后進行匯總，并向領導小組匯報進行審核。

（2）考試體檢。考試分為筆試和面試，區選聘領導小組辦公室統一制訂考題，并組織符合條件人員參加考試，區選聘工作領導小組派員監督。筆試結束后，按1：2的比例從高分到低分依次確定面試人員，面試結束后依據考生綜合成績按選聘職位1：1的比例確定擬聘人員，并組織擬聘人員到指定醫院參加體檢。

（3）審核聘用。體檢結束后，由區選聘領導小組對擬聘人員進行審定，審核合格后，由區住房和城鄉建設局與聘用人員簽訂勞動合同，辦理各類保險，試用期限三個月。

（4）崗前培訓。簽訂勞動合同后，集中對聘用人員進行崗前培訓，培訓合格后上崗工作。物業管理協管員崗前培訓由區住房和城鄉建設局組織實施。

六、管理考核

物業管理協管員實行區、街兩級考核管理，區住房和城鄉建設局負責人員選聘、培訓、分配及績效考核審定；各鎮街負責協管員的使用和考核（日常考核和年度考核）。

物業協管員由區住房和城鄉建設局實行動態管理，統一選聘、集中培訓、按崗配備。各鎮街要做好日常檢查和考勤管理，并將物業管理協管員納入鎮街及社區工作人員目標責任管理和考核，年終按照“德、能、勤、績”四個方面進行考核，將考核結果分優秀、合格、基本合格、不合格上報區住房和城鄉建設局。對考核優秀的人員，由區住房和城鄉建設局予以表彰獎勵，對考核不合格人員，予以解除勞動關系。

七、實施步驟

1、制定方案。由區物業管理協管員選聘工作領導小組辦公室制定實施方案，報區政府審定。

2、動員宣傳。召開領導小區及相關人員會議，選聘信息，并采取多種形式，廣泛宣傳動員。

3、報名審查。

（1）報考人員持《居民身份證》《省城鎮失業人員證》或《大中專院校畢業證》原件、復印件，在區物業管理協管員選聘工作領導小組辦公室報名，并填寫《區物業管理協管員報名登記表》。

（2）區選聘領導小組辦公室審查報名資格后進行匯總，并將報考人員資料上報選聘工作領導小組。

4、組織考核。

（1）根據報名情況，由區選聘領導小組對考題、考試時間、巡檢人員做出安排。

（2）發放準考證，組織筆試和面試。

（3）組織考試合格人員到指定醫院進行體檢。

第9篇：住宅物業管理方案范文

一、組織機構、工作任務及職責分工

（一）組織機構

成立工作專班。成立推進老舊住宅區物業服務工作領導小組，負責全街老舊住宅區物業服務工作的綜合協調和指導。由街主要領導任組長，各分管領導任副組長，各部門負責人和各社區主任為成員的領導小組（具體名單附后），領導小組下設辦公室，辦公室設在街社事辦。

（二）工作任務

1、全面調查，摸清底數，切實做好轄區各類物業服務區域的界定工作。

2、強化措施，加大收入，綜合整治老舊住宅區居住環境，為推進物業服務積極創造條件。

3、確定老舊住宅區物業運作模式，在調查摸底基礎上實事求是地選擇物業服務運作模式。

（1）各社區服務站主辦物業服務；

（2）全委托專業物業服務公司；

（3）房屋管理產權單位自管；

（4）業主自管或通過中介服務機構參與管理，也可實行菜單式服務。

（三）職責分工

1、各社區負責做好摸底調查工作。調查工作的主要內容有：

（1）房屋坐落的狀況，并認真填寫調查、匯總表；

（2）區域內道路、園林等配套狀況；

（3）供電、供水、排水設施設備狀況；

（4）房屋產權狀況；

（5）區域內居民服務需求及經濟承受能力；

（6）物防、技防設施狀況；

（7）擬劃分或界定的物業服務區域及相對應的物業服務類型。

2、機關各相關科室部門依據各自職能共同做好綜合整治工作：

推進老舊住宅區物業服務工作領導小組辦公室（社事辦）：負責制定我街推進老舊住宅區物業服務工作實施方案，負責老舊住宅區推行物業服務的協調、指導、檢查、督辦等日常工作。

城管辦：負責老舊住宅區市容環境整治工作，道路、排水、綠化等設施的改造工作和老舊住宅區內路燈的協調工作；加強老舊住宅區“四害”滅治工作；維修社區內破損道路，加強違章占道、“三亂”整治工作；協調執法隊依法拆除老舊住宅區內的批前違建。

綜治辦：負責老舊住宅小區的綜合整治及物防技防的落實。

文化站：負責老舊住宅區公益性健身器材和設施的管理與維護。

文明辦：負責指導社區抓好老舊住宅區的文明創建工作，進一步提升老社區文明程度和市民文明素質。

財政所：負責老舊住宅區推行物業服務工作相關資金的落實。

司法所:負責調解老舊住宅區推進物業服務工作中發生的各類民事糾紛。

派出所:負責對老舊住宅區的治安、消防工作進行監督和指導，落實治安聯防措施，切實維護社區公共安全和秩序。

社區衛生服務中心：負責預防和控制病媒生物和傳播疾病的發生和流行，做好衛生活動的相關工作。

二、方法步驟

（一）準備階段（2012年4月初至4月中旬）

1、成立工作專班，制定實施方案。

2、召開動員會，學習傳達文件，吃透文件精神。

3、廣泛宣傳，營造良好的社會氛圍。各社區要充分利用墻報、廣播、橫幅等各種形式進行宣傳。

（二）實施階段（2012年4月中旬至9月底）

1、調查房屋及配套設施和居住環境等基礎性情況，形成底本資料，建好臺帳；

2、根據調查摸底的情況有針對性地綜合整治老舊住宅區環境；

3、劃分并界定各類物業服務區域；

4、根據社區實際情況確定試點社區和試點小區，我街計劃選擇2個試點社區作為試點，即古南小區和古雅陽光城小區，古南小區屬大型、院落完整、無物業管理的商品房老住宅小區，陽光城小區屬單位型無物業管理的住宅小區。

（1）試點社區制定試點小區物業服務工作方案。

（2）在試點小區建立、推行物業服務工作。在界定區域內成立業主委員會，制定業主大會制度，并討論通過物業服務工作方案。

（3）落實試點社區、試點小區的物業服務機構，簽訂物業服務合同（協議）或達成《社區物業服務公約》并報區房產局備案。

（4）核準并公示收費標準，啟動試點社區和小區的物業服務。

5、在先行啟動試點社區的基礎上，其它社區應及時借鑒試點社區經驗，按照先易后難、分步推進的原則，結合實際開展工作，使各社區分期分批基本實現物業服務全覆蓋。

（三）自查階段（2012年10月初至11月底）

1、對轄區各物業服務單位進行自查自評，查找問題，鞏固和提高推進成果。

2、分類規范并統一物業服務單位（機構）各項服務制度運作行為，建立和完善長效管理機制。

3、指導督促物業服務單位（機構）拓展服務內容，提高服務質量。

（四）迎接考核驗收階段（2012年12月初至12月底）

1、按照區物業管理工作小組制發的達標考核驗收標準準備驗收資料；

2、接受區物業管理工作小組專班對我街老舊物業服務工作進行達標考評驗收。

三、工作措施

1、加強目標管理。街道辦事處與各社區簽訂目標責任書，推進老舊住宅區物業服務工作全面落實到位。

2、建立完善制度。