物業公司合同精選(九篇)
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第1篇：物業公司合同范文
地址：
法定代表人：
乙方：____（以下稱“乙方”）
身份證號碼：
家庭現住址：_______
戶籍地址：________
聯系方式：________（固定電話）_______（移動電話）
緊急聯系人：______聯系電話：_______
基于甲乙雙方現建立合法的勞動關系，根據《中華人民共和國勞動合同法》及有關的法律、法規和企業依法制定的規章制度，遵循自愿、平等、協商一致的原則，一致同意訂立本勞動合同（以下簡稱本合同），作為雙方履約依據，以資共同遵守。
第一章 合同的類型與期限
第一條 經甲、乙雙方協商一致，本合同期限按照以下第 項執行：
（1）固定期限勞動合同：即合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
（2）本合同為以完成一定工作任務為期限的勞動合同。本合同于 年 月 日生效，于_____工作完成時終止。
（3）無固定期限，自____年___月__日起至法律法規規定的終止情形出現時即行終止。
甲乙雙方同意試用期自____年___月__日起至____年___月__日止，共__個月，試用期工資為：___.
第二條 錄用條件為：
1.學歷文化：______.
2.身體狀況：______.
3.工作技能：______.
4.團隊精神：______.
5.其他：______.
第二章 工作內容與工作地點
第三條 乙方同意并服從甲方的工作安排 ，從事___工作，該崗位工作任務與職責如下：
該崗位的績效考核辦法為：
第四條 甲方因工作需要，依據乙方的專業、特長、工作能力和表現，需調整乙方工作崗位及其工作報酬的，原則上應協商一致，但以下情況除外：
a.甲方因生產經營服務需要，產業、產品結構調整及組織機構設置等情況發生變化需調動乙方工作崗位時，乙方應予接受；
b.甲方確因生產經營服務需要，可以臨時安排乙方從事其他崗位工作，工作期限由雙方協商確定；
c.乙方因技能、身體等因素達不到生產服務、工作質量、產量等指標，不能勝任工作的。
第五條 乙方應認真履行甲方制定的崗位職責，按時、按質、按量完成其本職工作；未經甲方允許，乙方不得在其他單位兼職。
第六條 乙方的工作地點為_____，甲方因工作需要，有權臨時調動乙方的工作崗位（3個月內），乙方應當服從。如甲方需調整乙方的工作崗位或者派乙方到外單位工作（3個月以上），雙方應協商一致簽訂補充協議書加以確認，該協議書將作為本合同的附件。
第三章 工作時間與休息時間
第七條甲乙雙方同意乙方崗位按照下列方式確定乙方的工時制度：
第八條甲方延長乙方工作時間的，應依法安排乙方同等時間補休或支付加班加點工資。甲方安排乙方延長工作時間不能安排補休的，按照國家的規定支付乙方工資報酬。
乙方加班須征得甲方確認同意，否則不視為加班。
第四章 勞動報酬
第九條 乙方在正常出勤并付出正常勞動后，有權獲得相應得勞動報酬。乙方崗位的薪酬制度雙方約定為：
第十條 雙方約定加班加點計發工資基數為___元/天，事假扣除標準為___元/天，病假扣除標準為___元/天，曠工扣除標準為 元/天。
第十一條 甲方以法定貨幣形式按月支付乙方工資，甲方每月 日支付乙方上月的工資。甲方按月將工資打到乙方帳戶上，乙方在指定銀行領取。第十二條 甲方不得隨意、無故克扣乙方工資；但有下列情況之一的，甲方可以代扣乙方工資：（1）甲方代扣代繳乙方的個人所得稅；（2）甲方代扣代繳的應由乙方個人負擔的各項社會保險費用；（3）法院判決、裁定中要求代扣的撫養費、贍養費；（4）因乙方本人原因給甲方造成經濟損失需要賠償的，甲方可從乙方本人的工資中扣除；（5）法律、法規規定可以從乙方工資中扣除的其他費用。
第五章 社會保險和福利待遇
第十三條 甲方應按規定及時為乙方辦理參加社會保險的相關手續，按時繳納社會保險費用。社會保險費個人繳納部分，甲方按規定從乙方工資中代扣代繳。
第十四條 乙方在孕期、產期、哺乳期應享受的假期及相應待遇，按生育保險、女職工勞動保護等有關規定執行。
第十五條 乙方患職業病或因工（公）負傷（死亡）的待遇、患病或非因工負傷（死亡）的待遇
及醫療補助費發放，均按工傷保險、醫療保險及相關規定執行。
第十六條 甲方為乙方另外提供以下福利待遇：
1、_______.
2、_______.
3、_______.
第六章 規章制度與勞動紀律
第十七條 甲方依法建立和完善各項規章制度，甲方應將制定、變更的規章制度及時告知員工，乙方應嚴格遵守。
第十八條 乙方自覺遵守國家的法律、法規、規章和社會公德、職業道德，維護甲方的聲譽和利益。
乙方不得從事其他任何與甲方利益沖突的第二職業或活動，并保守甲方的商業秘密和知識產權。
第十九條 甲方有權對乙方履行制度的情況進行檢查、督促、考核和獎懲。乙方違反勞動紀律和規章制度的，甲方有權按國家和本單位的規定對乙方給予紀律處分或經濟處罰，直至通知解除本合同。
第七章 勞動保護、勞動條件和職業危害防護
第二十條 甲方建立健全操作規程、工作規范和勞動安全衛生制度及其標準。乙方確認，甲方對可能產生職業病危害的崗位，對乙方已經履行了告知義務，并做好勞動過程中職業危害的預防工作，乙方應嚴格遵守相關操作流程與安全制度。
第二十一條 甲方為乙方提供符合國家規定的勞動條件及安全衛生的工作環境，并依照企業生產經營特點及有關規定為乙方提供勞動防護用品，乙方應嚴格按要求穿戴勞防用品。
第二十二條 甲方對乙方進行職業技術、安全衛生、規章制度等必要的教育與培訓，乙方應認真參加甲方組織的各項必要的教育培訓。
第八章 勞動合同的變更、解除和終止
第二十三條 本合同履行中，在不違反法律、行政法規規定的前提下，根據平等自愿、協商一致的原則，甲、乙雙方可以就工資、崗位、工作內容等事項對本合同進行變更；未經與對方協商一致，任何一方不得對本合同約定事項進行單方變更。
第二十四條 乙方在試用期內被證明不符合甲方用人標準或錄用條件的，甲方可即時通知乙方解除本合同。
第二十五條雙方約定，乙方有下列情形之一的，甲方可立即與乙方解除本合同：
1.因乙方未能在5天內提供其被錄用的相關資料，至使甲方無法辦理錄用及其他相關手續的。
2. 乙方被查實在應聘時向甲方提供的其個人資料是虛假的，包括但不限于：離職證明、身份證明、戶籍證明、學歷證明、體檢證明等是虛假或偽造的；應聘前患有精神病、傳染性疾病及其它嚴重影響工作的疾病而在應聘時未聲明的；應聘前曾受到其它單位記過、留廠察看、開除或除名等嚴重處分、或者有吸毒等劣跡而在應聘時未聲明的；應聘前曾被勞動教養、拘役或者依法追究刑事責任而在應聘時未聲明的等。 3.嚴重違反甲方的勞動紀律、員工手冊或規章制度。
4.嚴重失職、營私舞弊給甲方利益造成1000元（含）以上重大損害的。
5.乙方系特種作業人員的，因其自身原因違章作業或造成物損100
0元以上事故的，除給予經濟處罰或處分外，甲方還可以隨時解除合同。
6.乙方同時與其他用人單位建立勞動關系的。
7.乙方被依法追究刑事責任、勞動教養、公安機關收容教育的。
8.乙方向甲方辭職或者經協商被甲方解除聘用的。
9.乙方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使甲方在違背真實意思的情況下訂立或者變更合同的。
10.其他情形：
第二十六條 除甲方規章制度另有規定外，下列行為為嚴重違反甲方勞動紀律的行為，乙方具有下列行為的，甲方可不經預告給予解除勞動合同并不給予補償：
1、連續曠工3日或一年累計曠工6日以上；
2、對別人惡語中傷、辱罵，造謠生事，詆毀公司或他人的名譽、信用的；
3、對主管和同事使用恐嚇、脅迫、暴行及其他不法行為，危害人身安全的；
4、挑撥是非，教唆、煽動他人怠工或者罷工，參與打架斗毆的；
5、私自接受業主和客戶饋贈的；
6、服務態度惡劣、損害客戶利益、影響公司聲譽的；
7、盜竊公私財物的；
8、連續兩次在群眾測評被排在后三位或被公司處理兩次以上仍不改正的；
9、利用社會不良力量解決公司內部問題的；
10、蓄意違抗公司或主管領導的合理安排或調遣，拒不服從工作分配的；
11、其他：
第二十七條 乙方因工作失職造成他人或自身人身傷害和經濟損失的，由乙方自行承擔責任并負責賠償。
第二十八條 乙方可以根據法律的規定解除勞動合同。
第二十九條 乙方在試用期內解除勞動合同應提前三日通知甲方，否則，甲方有權扣除乙方三天的工資作為補償。
試用期滿解一方提出解除合同時如未能提前30天書面通知對方的，應當按乙方當年正常一個月工資的標準，支付給對方作為代通知金。
第三十條 具有《勞動合同法》第44條的情形的，合同終止。
第九章 經濟補償與賠償
第三十一條 乙方在下列情形下給甲方造成損失的，應當承擔賠償責任：（1）乙方因自身主觀過錯，以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使甲方在違背真實意思的情況下訂立或者變更勞動合同，導致本合同被確認為無效；（2）本合同訂立時，其尚未與其他用人單位解除或者終止勞動合同的事實，給其他用人單位造成損失使甲方承擔連帶責任的；（3）本合同履行中，因乙方主觀過錯或重大過失，給甲方造成損失；（4）乙方違反本合同約定主動提出與甲方解除本合同，給乙方造成損失；（5）乙方因違反本合同中約定的保密義務而造成違約，給甲方造成損失；（6）乙方因違反勞動合同中約定的競業限制義務規定而造成違約，給甲方造成損失。
第三十二條 除按本合同二十五條第二十六條規定解除合同之外的，凡屬勞動合同法規定應給予經濟補償金的，甲方應按法律規定的標準支付經濟補償金給乙方。
第2篇：物業公司合同范文
【關鍵詞】交通行業；黨務思想工作；
中圖分類號：D63文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)04-061-01
黨務思想工作在企業的發展中，發揮著很極其重要的作用，交通行業的黨務思想工作更應該從實際出發，加強思想政治工作管理，為構建和諧企業多做貢獻。近幾年，國有企業進行了一系列重大改革，有些員工在思想、情緒、行為和價值取向上產生了很多的困惑，黨務思想工作者要根據實際出發，用科學的發展觀引導他們，讓他們走出誤區，用更積極的心態來面對工作和生活。
一、當前黨務思想工作存在的主要問題
要想使黨務思想工作能夠適應企業的發展需求，促進企業物質文明與精神文明的協調發展，我們必須解放思想，提高認識，找出阻礙黨務工作的問題，并認真加以解決，做好交通行業的黨務思想工作。下面我們先談一談黨務工作存在一些的問題：
（一）思想認識不到位，忽視黨務工作的作用
現如今，經濟建設蓬勃發展，一些單位和部門只注重經濟建設，不重視思想政治工作，認為談思想政治工作已經過時了，經濟利益可以主導一切，還有一部分干部認為，思想政治工作是領導和黨務、政工干部的事情，其他管理人員沒必要重視思想工作，黨務思想工作可以用物質利益來代替，認為物質文明可以取代精神文明，物質上給予更大的利益，同樣可以調動企業員工的積極性，思想政治工作沒有太大的意義。
（二）黨務思想工作手段單一，不能夠與實際工作相結合
有些單位和部門，在做黨務思想工作時，不注重細節，只注重形式，思想政治工作方法單一，不能夠把黨務思想工作與實際工作相結合，更不能運用思想政治工作來解決員工的實際困難，開展黨務思想工作，只是為了應付檢查，沒有把新形勢下的黨務工作，與企業的發展，員工的個人前途和命運緊密的聯系在一起。
（三）對政策理解不深，對員工思想工作不到位
道路交通行業由于屬于國有企業，多年來穩定的工資和優越的待遇使一部分員工風險意識和憂患意識不強，習慣于養尊處優，在新的形勢下，對于國有企業的一些改革措施理解不夠，難以接受新的思維理念，而黨務工作者也沒有正確貫徹落實黨的路線、方針和政策，使得部分員工思想認識不足，擔心自身利益受到損害，從而影響了企業的穩定和發展。
二、新形勢下，做好交通行業黨務思想工作的建議
隨著社會經濟的不斷發展，物質生活和精神生活的不斷改善，人與人之間的交流也發生了一些改變，交通行業員工的思想和文化素質也出現了多層次性和不均衡性，這些都給我們黨務思想工作提出了更高的要求，下面就如何做好交通行業的黨務思想提出幾點建議和看法：
（一）發現新問題，解決新矛盾，認真做好思想政治工作
隨著國有企業改革的不斷深化，損害了一些人的眼前利益，慢慢滋生了不滿的情緒以及失衡的心理，給企業帶來了一些不穩定因素，影響了企業文化的建設以及企業經濟的發展。因此面對新形勢下的種種矛盾，我們黨務工作者更需要提高認識，加強思想政治工作建設，發揮黨務工作者思想政治工作的重要作用，解放思想，提高認識，從企業發展和切身利益出發，做好各項思想政治工作。
（二）聯系實際、拓寬視野，提高思想認識
就目前來說，一些人對于企業改革認識不足，認為改革就會影響到企業的“和諧”，于是對于國有企業改革有抵觸情緒，這些思想在一定程度上影響了改革的進程。作為黨務思想工作者，我們要加強思想政治工作，理論聯系實際，拓寬視野，從企業的長遠根本利益出發，使員工清醒的認識到國有企業改革，能給企業的發展帶來長遠利益，從思想上解除員工的思想誤區，認清形勢，明確發展目標，為企業更好的發展，而履行自身的職責。
（三）實事求是，切實抓好思想政治工作
做黨務思想工作要實事求是，理論聯系實際，思想工作要從大局出發，著眼交通行業的長遠目標，為人民服務，為交通事業服務。黨務思想政治工作要貼近實際、貼近基層、貼近群眾。另外，黨務思想工作者，也要加強自身的鍛煉和修養，為企業多做一些實質性的貢獻，黨務思想工作還要從實際出發，建立領導責任制，制定相關的監督制度和工作考評。思想政治工作要真正深入基層，與員工交心、交友，從思想上改變員工的落后意識，提高員工的政治覺悟，在群眾中堅持講真話、辦實事，不搞形式主義和空中樓閣。在新形勢下，要求思想政治工作要謀在高處，做在低處，逐步引導員工的思想和情緒向著正確的方向發展，切實解決員工的思想、生活、工作中的實際問題，使我們的黨務管理更加規范化、合理化、人性化，黨務思想工作在交通行業中獲得實實在在的效果，促進企業的和諧發展。
三、結語：
交通行業做好黨務思想工作，必須從實際出發，在思想上認真貫徹黨的路線方針和政策，用科學的發展觀來解放思想，堅持思想政治工作貼近實際、貼近群眾、貼近生活，從群眾的根本利益出發，急群眾之所急，想群眾之所想，在思想和行為上換取群眾的信任和支持，使我們的思想政治工作真正做到理論與實際相結合，開創交通行業思想政治工作的新局面。
參考文獻：
第3篇：物業公司合同范文
受商業利益的誘使，現在市場上提供網絡營銷服務的公司可謂是眾目繁多，但專業方面實在不敢恭維，層次不齊。關于什么是網絡營銷，如何做好網絡營銷這樣的大問題在此，筆者就不做過多的談及。
同時，由于相當一部分傳統企業自身對網絡營銷的認識和理解還處于初級階段，因此對專業的網絡營銷公司把握不準，更多的時候是任憑其胡吹亂談，在此，筆者給大家提供幾點個人建議，讓您能更清楚對方是不是就是你要找的人？
1、只要一聽說你想做網絡營銷，他不是先詳細去了解你的現狀、你的具體需求，而是馬上說他可以幫你搞定；
試想一下，都不知道你公司的現狀，不了解你的產品、人群，不了解你的實際需求，不了解你的投入力度，就夸下海口幫你搞定，實在不懂如何幫你制定合理的營銷方案？
2、看看他們給你的建議或服務方案內容是營銷的層面居多，還是涉及網絡技術方面的居多？
這一點很重要，網絡營銷顧名思義：網絡＋營銷，網絡只是一種手段，營銷才是最終結果。但很多網絡營銷公司在給客戶做服務的時候，往往卻沒有從營銷的角度出發，沒有對客戶的企業自身、產品、人群、市場等做詳細的營銷分析；而在網站推廣、網站開發建設方面整一堆東西出來，欲蓋彌彰。
3、是否有系統性、策略性、有針對性的？
網絡營銷是一項系統性的工作，從前期的項目戰略規劃、網站規劃到日常的網絡傳播推廣、數據分析、團隊運營管理等一系列都要有系統的規劃和執行。
沒有從項目戰略規劃、策略規劃、傳播推廣、創意發散等方面全面權衡、綜合統籌，根本不清楚如何去構建適合客戶的網絡營銷系統。相信作為企業主的你，在這一點上不會沒有這個高度，但請千萬不能忽視這一點！
針對性：這一點比較明顯的就是體現在網絡推廣傳播上面。網絡推廣方法有很多，但不是每種都適合你。往往很多網絡營銷服務公司給你做的方案中會列舉出十幾乃至二三十種，而且每一種看上去貌似也行。殊不知，傳統企業的網絡推廣的核心競爭力是性價比，是轉化率，而不是像門戶網站那樣片面的追求瀏覽量。也只有是那些對你企業不太了解的人，才會做出這種廣撒網、無重點的推廣方案來！
4、100%的承諾效果
但凡100%承諾網絡營銷效果的公司，建議你還是三思而后行。
盡管網絡營銷確實有數據可以用來參考分析，就算前期規劃做得很完美，在沒有經過一定時間的市場、營銷信息反饋、檢驗，誰都不可能準確預測出你的網絡營銷項目最終結果。何況，網絡營銷項目最終的效果在另外一個層面上來講是需要企業方和網絡營銷服務商一起共同努力才能實現！效果不好，他說了不算，也要看你的配合程度！
5、不要過于相信其成功案例
筆者曾遇到一個很有趣的現象，相同的一個所謂成功案例，暫且不說這個案例是否是真正的所謂成功，卻在不同網絡營銷服務公司的官網上出現！
6、不要過于相信什么“國內第一人、XX學院專家”等一些權威頭銜，殊不知，現在的大學等機構的電子商務教材都是上一個世紀的，教出來的也都是理論專家，動手能力接近為零的學生，至于是否有開設網絡營銷這個專業，還不太了解！至少我是沒聽說過！
第4篇：物業公司合同范文
各證券監管辦公室、辦事處、特派員辦事處：
我會已將《關于證券公司從事集合性受托投資管理業務有關問題的通知》（證監機構字[2003]107號）通過交換方式抄送你辦。但是，目前大多數證券公司還未收到此通知。鑒于該通知事項的緊迫性，請你辦將該通知及時轉發轄區內各證券公司，并督促其遵照執行。
附件：《關于證券公司從事集合性受托投資管理業務有關問題的通知》（證監機構字[2003]107號）
機構監管部
2003年5月15日
關于證券公司從事集合性受托投資管理業務有關問題的通知
證監機構字[2003]107號
各證券公司：
近一時期，部分證券公司開展了對業務創新特別是受托投資管理業務創新的研究，少數證券公司還與商業銀行合作，向特定或不特定的投資者募集資金，設立集合投資計劃，開展了集合性受托投資管理業務。為加強對證券公司從事的集合性受托投資管理業務的監督管理，維護證券市場的正常秩序，保護證券投資者的合法權益，現就有關問題通知如下：
一、集合性受托投資管理業務，是證券公司受托投資管理業務的一種新形式。與傳統的受托投資管理業務相比，這一形式涉及的當事人較多，當事人之間的權利義務關系比較復雜，管理要求較高、難度較大，如處理不當，極易引發金融風險和社會風險。為此，中國證監會正在加緊制定規范證券公司集合性受托投資管理業務的管理辦法。在新辦法實施前，證券公司不得向特定或不特定的多數投資者募集資金設立集合投資計劃，從事集合性受托投資管理業務；自本通知之日起，正在募集的集合投資計劃，必須立即停止募集。
二、本通知前已經開展集合性受托投資管理業務的證券公司，應當自本通知之日起五日內，將與集合投資計劃有關的合同、產品說明書、宣傳材料等報送中國證監會審查（同時抄報注冊地中國證監會派出機構），并立即按照以下規定，對已經開展的集合性受托投資管理業務中的不規范做法進行糾正：
（一）、證券公司不得以書面或者口頭、明示或者暗示的方式向委托人承諾承擔投資損失、保證投資收益；向委托人提供投資收益預測的，應當有充分的根據，并以書面方式明確說明所作預測僅供委托人參考，投資風險由委托人自行承擔。
（二）、集合投資計劃使用的證券賬戶和資金賬戶，應當由具有證券投資基金托管人資格的商業銀行托管。
（三）、集合投資計劃的投資范圍、投資比例、關于委托人與受托人權利義務關系的約定，應當符合中國證監會《關于規范證券公司受托投資管理業務的通知》（證監機構字[2001]265號）的規定。
第5篇：物業公司合同范文
曹女士系Y市某小區A幢202室的業主，2011年11月30日，小區業主委員會與某物業公司簽訂《物業管理委托合同》，約定了物業共用設施設備管理服務，包括對設施設備的日常運行維護、對設施設備安全隱患的排查等。合同同時約定了物業服務收費標準、繳費時間等，合同有效期五年。曹女士按時交納了物業費，于2014年11月21日發現衛生間墻壁縫有污水流出，室內被污染，還生出蛆蟲。經查，系排水管道漏水、防水層被破壞所致。
曹女士隨后要求物業公司進行管道維修和防水整治，但物業公司以樓上住戶不予配合為由拒絕、拖延。曹女士自2014年12月起在外租房居住，并于2015年8月至人民法院提訟，要求物業公司賠償租金損失16000元、有線電視費用及寬帶費用1600元、返還2014年12月繳納的物業費用150元（物業管理費1800元/年，2014年度一次納完畢）。
法院審判
法院認為，業主委員會與物業公司簽訂的《物業管理委托合同》是雙方真實意思表示，合同有效。物業公司應當按照合同約定履行物業管理義務。曹女士作為業主，交納了物業管理費，享有業利。本案中，曹女士房屋衛生間滲水系衛生間排水管道漏水、防水層破壞造成，衛生間管道系物業共用設施，其維修與檢查屬于物業共同設施管理服務的內容，因物業公司未盡到管理維護義務而造成曹女士房屋污染、無法正常居住，物業公司應當承擔履行物業管理服務的義務并賠償曹女士因此遭受的損失。曹女士因房屋無法居住而租住在外的損失應當為合理的可預見的損失，法院予以支持。但因此發生的有線電視費用及寬帶費用非必然損失，法院不予支持。因曹女士在外居住，物業公司收取物業管理費但沒有按約履行義務，故對曹女士主張退還物業管理費予以支持。
律師提醒
根據合同法相關規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。衛生間主管道屬于樓房共用部分，物業公司對主管道破裂造成的漏水應當承擔維修義務，業主可以依據物業合同主張物業公司違約責任。
第6篇：物業公司合同范文
【關鍵詞】 物業管理 業主委員會 物業公司 關系
隨著房地產市場的發展，物業管理在我國得到了迅猛發展，但同時也暴露出許多問題。2003年9月1日起施行的《物業管理條例》澄清和解決了一些問題，但有的基本性問題即便在2007年10月1日《物權法》實施以來仍然存在。正是由于這些基礎性問題遲遲不能解決，因此，盡管《物權法》第84條、85條和第87條就物業管理進行了專條規定，且《物業管理條例》已根據《物權法》進行了相應修訂，但物業管理方面的糾紛仍然不斷。所以，對物權法規范下物業管理主體及其關系做一剖析，對于我國目前的物業管理乃至整個房地產市場的發展均具有重要意義。
一、物業管理涉及的相關主體
物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業管理關系是一種典型的民事法律關系，這可以從修改后的《物業管理條例》將物業管理企業更名為物業服務企業中體現出來。從最微觀的層面看，物業管理關系僅僅是業主與物業公司之間的關系。然而，業主數量眾多以及建筑物區分所有權的存在，客觀上決定了業主只能通過業主大會、業主委員會表達自己的意愿，故而又產生了業主與業主委員會、業主委員會與物業公司之間的關系。另外，房地產開發企業在物業管理中發揮著重要作用，同時，房地產行政主管部門、居民委員會在物業管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著物業管理活動，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛公司等也與業主發生著或近或遠的關系。然而，除業主、業主大會、業主委員會和物業公司外，其他單位均不是物業管理所直接涉及的主體。
綜上，厘清物業管理主體關系，實質上是要厘清業主、業主大會、業主委員會、物業公司這四者之間的關系，其中又以業主與業主委員會、業主委員會與物業公司間的關系在整個物業管理中最為重大。
二、業主與業主委員會
業主即建筑物區分所有權人，是物業管理中最重要的主體。接受物業管理服務的是業主，交付物業管理費用的是業主。然而，由于建筑物區分所有權與一般意義上的所有權不同，既包含了對專有部分完整的所有權，又包含了對共有部分的共有權以及由此派生的社員權即對物業的共有部位、共用設施設備和相關場地的知情權和監督權，對物業的共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用的監督權。因此，眾多業主區分所有權相互搏弈的結果必然是業主大會以及業主委員會的產生。
業主大會是一個物業管理區域內全體業主組成的機構。根據《物業管理條例》的規定，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政部門的指導下成立物業大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。可見，我國現行物業管理制度下的業主大會是同一個物業管理區域的最高權力機關。然而，一個物業管理區域內的業主，少則幾十，多則成百上千，凡事均由業主大會決定并由其從事對外的各種活動顯然不具有可行性，因此業主委員會也就應運而生。
業主委員會是指由業主大會選舉產生，作為業主大會的執行機構，代表業主實行自治管理的組織，它行使著廣泛的職責。業主委員會作為全體業主的代表，其法律地位至關重要，因為只有明確業主委員會的法律地位，在對內關系上才能確定業主委員會與業主、業主大會的關系，才能擺正業主委員會在執行公共物業管理事務時的位置，以至當業主委員會或其成員由于過錯或不作為給廣大業主造成損害時才能確定應承擔的責任類型。然而，如此重大的問題，《物業管理條例》并未對其加以明確。就實務中大量存在的業主與物業公司、業主與業主委員會的糾紛，學界的主張也各不相同。有的主張應賦予業主委員會以物業管理合同主體的資格，有的主張取消業主委員會，改由業主大會內設的管理處或事務處行使目前由業主委員會履行的職責，有的則主張業主委員會盡管不具有實體法上的主體資格，但應作為“其他組織”享有訴訟主體資格。
要正確認識業主委員會的法律地位，就必須從物業管理實務出發，看業主委員會在現實生活中是如何運作，現行法律法規對業主委員會的活動又是如何規定的。《物業管理條例》規定，業主在物業管理活動中享有選舉業主委員會委員的權利并享有被選舉權。業主大會選舉產生業主委員會，并負責選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作。由于業主委員會是從業主中選舉產生的一個機構，它代表全體業主同物業公司進行一系列的活動。因此，凡不具有業主資格和身份的人，都不能成為業主委員會的委員。從目前來看，絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專業的“委員”，一般說來，業主委員會委員的工作是無償的，并沒有相應的報酬。同時，業主委員會的活動費用從業主交納的物業管理費中提取并由物業公司單列開支，其辦公用房也為全體業主共有，其掌握的公共設施專用基金（由房地產開發商繳納）和物業維修基金（由業主繳納）等也屬于全體業主所有。業主委員會只有在取得業主大會授權后才能代表全體業主的利益從事物業管理范圍內的活動，而業主大會授權的基礎又來源于業主對物業的所有權。業主委員會所從事的活動包括代表業主與業主大會選聘的物業公司簽訂物業管理合同，了解和反映業主的意見和建議，監督和協助物業公司履行物業管理合同等。業主委員會的上述行為，其收益并不屬于業主委員會，而是屬于全體業主，當然責任也歸于全體業主。
由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業主委員會具有自己單獨的名稱，但是其完全不具有獨立性，它只是全體業主的授權人而非獨立的法律主體。從訴訟的角度看，將業主委員會理解為業主的訴訟代表人似乎更為恰當。業主委員會作為訴訟代表人有先天的優勢：首先，業主通過參與業主大會來選舉的業主委員會成員的訴訟權利是有限的，必須經得全體業主的授權。其次，一般說來，管理規約可以明確約定業主委員會在一定范圍內行使某一方面的物業管理訴訟或仲裁活動，那么只要業主委員會的活動未超越該范圍，均可以不再重復授權，保證了訴訟或仲裁活動的效率。
綜上，業主與業主委員會的關系其實是以委托授權為基礎的被人與人的關系。業主委員會基于業主授權所為的行為視為業主所為，由業主承擔法律責任。當然，當業主委員會超越授權故意或過失給業主造成損害時，業主委員會應就此承擔責任。
三、業主與物業公司
如前文所述，物業管理關系最終體現為業主與物業公司之間的關系，二者以物業管理合同為紐帶。對于物業管理合同歸類于哪種民事合同，目前學術界還存在著不同的觀點。第一種觀點認為，物業管理合同是一種新型的合同類型，表現在合同一方的物業公司屬于新興的第三產業，而合同另一方的業主又是通過業主委員會這個特殊的代表機關來從事簽訂合同的行為，因此，它不歸屬于目前《合同法》所規定的任何一種合同類型。第二種觀點認為，物業管理合同應歸屬于承攬合同，它是物業公司按照業主一方的具體要求完成特定管理工作的合同。第三種觀點認為，物業管理合同是一種委托合同，委托人是業主，受托人是物業公司，物業公司基于委托合同即其受業主之托處理相應的事務就是物業管理。就這三種觀點而言，第一種顯然并不可取，點出物業管理合同是一種非典型合同，并無益于點明業主與物業公司間的關系。第二和第三種觀點說出了物業管理合同的一些特點，但似乎都不能涵蓋物業管理合同的所有特性。而要真正把握物業管理合同的類型，必須先弄清楚該合同的特征，然后根據該特征與《合同法》規定的有名合同進行一一比對，才能得出最終的結論。
所謂物業管理合同，其實是業主委員會代表全體業主與業主大會選聘的物業公司簽訂的，有關物業管理和提供勞務事項的協議。在物業管理合同中，業主大會選聘的某物業公司是基于對該公司的資信、管理能力、服務質量的信任，并且只有物業管理區域內全體業主所持投票權的2/3以上通過才能最終選定。因此，物業管理合同是一種典型的信賴合同。其次，物業管理合同是一種提供服務的合同。物業公司要為業主提供物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理以及維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，所有這些，均體現為物業公司為業主提供的服務。最后，物業管理合同是有償、雙務合同。物業管理是物業公司在收取物業管理費的前提下向全體業主提供的一系列服務，且合同雙方均負有一定的義務。根據以上對物業管理合同的分析，不難發現物業管理合同應該不是承攬合同，因為承攬合同的承攬人在依照合同完成特定工作后還須交付工作成果，其工作成果在交付前后還有著意外毀損滅失的風險，而物業管理合同全然不具有這樣的性質。
我國《合同法》規定的提供服務的合同包括了運輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同、居間合同等合同類型。兩相比對，物業管理合同與委托合同最具有相似性。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托事務的合同。當然，二者只是根本上的相似，在許多地方仍然存在差異。如委托合同既可以是有償合同，也可以是無償合同，而物業管理合同一定是有償合同。此外，對于物業管理合同來說，無論什么時候物業公司與第三人從事行為的后果均由物業公司承擔，對于業主并不直接發生效力。
所以，業主與物業公司間的關系是一種特殊的委托關系，二者由這一特殊的委托關系相聯系，共同構成了物業管理法律關系中最重要的兩個主體。
【參考文獻】
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[2] 張小紅、韋人：物業管理服務合同的法律特征[J].法學，1998（7）.
[3] 譚玲、胡丹纓：物業管理相關問題再探析[J].現代法學，2006（6）.
第7篇：物業公司合同范文
·國外關于安全保障義務的理論
1、大陸法系國家。德國法上稱之為一般安全注意義務，是法官依據誠實信用原則所推導出來的符合社會道德的法律觀念。其將一般安全注意義務分為三種：一是危險防免義務，即制造危險或者控制危險的人應該采取安全措施防止危險的發生。二是義務承擔。如建筑工地的施工人員不僅對于他的委托人負有契約上的義務，原則上還負有保護第三人生命、身體及財產不受侵害的一般安全義務。三是先危險行為，即行為人的前一個行為具有危險性，則應保證其前一個行為所作用的對象不會出現因行為人的危險行為而產生損害。法國稱為安全義務產生之初僅限于為工傷事故的受害人提供救濟。日本稱為安全關照義務。安全關照義務存在于特殊的法律關系當事人之間，是法律關系之間的一種附隨義務。
2、英美法系。英美法系中，安全保障義務被稱之為注意義務。在判斷某人是否存在注意義務時，歸結為兩個問題：一是當事人之間是否存在近鄰性。如果存在近鄰性則義務人應當預見，其行為可能會導致損害的發生。如果存在近鄰性則說明注意義務初步存在。二是是否存在有關的法規可排除、限制義務人的義務和責任。
·我國關于安全保障義務的理論
安全保障義務是指行為人如果能夠合理預見他人的人身或者財產正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關系的他人實施的侵權行為或者犯罪行為的侵害，則要承擔合理的注意義務和采取合理的措施，預防此種侵權行為或者犯罪行為的發生，避免他人遭受人身或者財產損害。這是學理上對安全保障義務的定義。我國用法律的形式對安全保障義務進行了規定。《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款將承擔安全保障義務的主體局限于從事經營、社會活動的主體；法院只支持人身損害，而不支持財產損害。《中華人民共和國侵權責任法》第三十七條規定：賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。根據該規定安全保障義務的主體包括公共場所的管理人和群眾性活動的組織者。物業公司是否屬于公共產所的管理者呢？
公共場所是指提供公眾進行工作、學習、經濟、文化、社交、娛樂、體育、參觀、醫療、衛生、休息、旅游和滿足部分生活需求所使用的一切公用建筑物、場所及其設施的總稱。住宅區就業主所擁有的空間而言是私人場所，但是物業公司所服務的住宅區內的除私人空間以外的場所，如：小區內的花園等是由所有的業主共有的場所。居民可在小區內自由行走、出入，此時小區是個公共場所。物業公司與業主簽訂物業合同，物業公司對小區的特定事務進行管理。《物業管理條例》第四十七條規定：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業公司有做好安全防范工作的義務，這就是對物業公司成為安全保障義務主體的肯定。
法律為何要賦予物業公司安全保障義務的主體資格？一般而言，業主與物業公司有物業合同，物業公司必須采取措施保障業主的人身和財產安全。就業主與物業公司間的關系而言，假設存在某種安全隱患，要求每一個業主都采取復雜的安全保護措施是不現實的，因為成本很高。由物業公司來采取此種保護措施則可以大大地降低成本，防止損害的發生。如果一個損害可能發生，那么誰能夠以最低的成本來避免該損害的發生，就應當由其來承擔這項責任。因此這項責任落到了物業公司的身上。
物業公司承擔安全保障義務的對象范圍
物業合同的主體是業主與物業公司。那其承擔安全保障義務的對象是否僅限于業主呢？答案是否定的。因為即使物業服務合同的沒有明確約定，物業公司安全保障服務的對象也應是所有實際合法居住在小區內的人。如：與業主同住的人、從業主手里合法取得物業使用權的物業使用人等。這里主要是分析一下第二種。
物業使用權人可否成為安全保障義務的權利人？常見于房屋的承租人。根據《物業管理條例》第四十八條：“物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。”從這條規定可推出，只要不違反法律、法規及管理規約的規定，業主享有的服務都可通過約定的方式，由承租人享有。因此，承租人自然可以成為安全保障義務的權利人。理由如下：第一、房子由承租人承租之后，承租人是房子的使用人，物業公司提供的服務也由其享受，物業費自然由承租人支付。第二、物業公司的安保服務不會因為實際享受人的變更而變化。小區的整體環境確定之后，物業公司的安保服務成本以及工作量并不會隨小區內實際居住人員的變化而變化。業主房子的出租并不會影響小區的整體環境。
來訪客人及未經允許進入住宅區的人員物業公司是否負有安保義務？來訪客人一般都是經過門衛登記的，物業公司有義務保障其人身和財產安全。因此，可成為安全保障的權利人。對于那些未經允許的人員，物業公司沒有保障其人身和財產安全的義務。
物業公司安全保障義務的內容與責任承擔物業公司承擔安全保障義務的內容
物業公司安全保障義務的內容，在物業服務合同中一般有明確的約定。有人將內容分為三種：一是最低限度的，即規定于《物業管理條例》第四十六條、四十七條的。二是合同約定的安全保障義務。三是根據實際情況確定的安全保障義務。法律規定的最低限度的安全保障義務，我國法律沒有明確的規定，但一般認為應該要做到以下幾點：小區入口處需要有人值班，并不定時地進行巡邏；物業工作人員發現形跡可疑之人應及時采取合理的預防措施，對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告。
第8篇：物業公司合同范文
摘 要 隨著城市化進程的不斷加快，住宅小區隨之發展壯大，從而帶動了物業服務行業的快速發展，但與此同時業主與物業公司的糾紛和爭端日益增多，其中業主人身、財產遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業公司未盡到安全保障義務造成的。對此，本文從物業公司對業主的安全保障義務出發，就其現狀進行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業主和物業公司的糾紛提供幫助。
關鍵詞 物業公司 業主 安全保障義務
作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區喀什市人民法院。
中圖分類號：d920.4文獻標識碼：a文章編號：1009-0592（2013）08-076-02
物業管理起源于英國，因其行之有效的物業管理措施發展至全球。近年來，隨著我國房地產行業突飛猛進的發展，物業公司憑借其周到、高效的服務成為業主管理住宅的首選對象，但是隨之產生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業主和物業公司間的糾紛亟不可待。
一、物業公司對業主的安全保障義務闡述
（一）含義
所謂物業公司的安全保障義務是指物業公司應履行合同所列條款的義務，在合理限度內切實保障業主的人身財產安全，并根據相關規定，對規定區域進行消防管理以及小區治安的維護。
（二）性質
目前對于物業公司安全保障義務的性質尚無定論，主要存在約定義務、合同附隨義務、法定義務、注意義務等幾種觀點，筆者認為將安全保障義務歸為法定義務較為妥當，依據是《消費者權益保護法》等諸多法律中直接或間接的規定了安全保障義務的部分內容，如果違反其中的義務規定，就意味著要承擔侵權責任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業主的合法權益。
（三）內容
1.保障設施設備安全的義務，是指物業公司要負責管理區域內一切設施設備的安全性，若因管理工作不當損害了業主的人身、財產安全，就要承擔相應的責任。對設備設施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業主反映電梯等危險性設施的真實情況，制定科學、合理的解決措施，避免問題的發生。
2.對侵權行為的防范與制止義務，這項義務是針對管理區域的安全性而言的，督促物業公司應加強防范，及時制止犯罪分子實施的有損業主人身、財產安全的不法行為，否則應按規定承擔相應的責任。該項義務要求物業公司設置和維護安全防范措施正常運作，如門禁、監控、報警系統等，同時強化執勤、巡邏力度，以維護小區秩序和安全。
摘 要 隨著城市化進程的不斷加快，住宅小區隨之發展壯大，從而帶動了物業服務行業的快速發展，但與此同時業主與物業公司的糾紛和爭端日益增多，其中業主人身、財產遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業公司未盡到安全保障義務造成的。對此，本文從物業公司對業主的安全保障義務出發，就其現狀進行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業主和物業公司的糾紛提供幫助。
關鍵詞 物業公司 業主 安全保障義務
作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區喀什市人民法院。
中圖分類號：d920.4文獻標識碼：a文章編號：1009-0592（2013）08-076-02
物業管理起源于英國，因其行之有效的物業管理措施發展至全球。近年來，隨著我國房地產行業突飛猛進的發展，物業公司憑借其周到、高效的服務成為業主管理住宅的首選對象，但是隨之產生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業主和物業公司間的糾紛亟不可待。
一、物業公司對業主的安全保障義務闡述
（一）含義
所謂物業公司的安全保障義務是指物業公司應履行合同所列條款的義務，在合理限度內切實保障業主的人身財產安全，并根據相關規定，對規定區域進行消防管理以及小區治安的維護。
（二）性質
目前對于物業公司安全保障義務的性質尚無定論，主要存在約定義務、合同附隨義務、法定義務、注意義務等幾種觀點，筆者認為將安全保障義務歸為法定義務較為妥當，依據是《消費者權益保護法》等諸多法律中直接或間接的規定了安全保障義務的部分內容，如果違反其中的義務規定，就意味著要承擔侵權責任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業主的合法權益。
（三）內容
1.保障設施設備安全的義務，是指物業公司要負責管理區域內一切設施設備的安全性，若因管理工作不當損害了業主的人身、財產安全，就要承擔相應的責任。對設備設施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業主反映電梯等危險性設施的真實情況，制定科學、合理的解決措施，避免問題的發生。
2.對侵權行為的防范與制止義務，這項義務是針對管理區域的安全性而言的，督促物業公司應加強防范，及時制止犯罪分子實施的有損業主人身、財產安全的不法行為，否則應按規定承擔相應的責任。該項義務要求物業公司設置和維護安全防范措施正常運作，如門禁、監控、報警系統等，同時強化執勤、巡邏力度，以維護小區秩序和安全。
二、物業公司違反安全保障義務的行為分析
（一）物業公司違反安全保障義務的行為認定
1.存在違反安全保障義務的行為具體包括兩種表現形式，一是在特定情況下，物業公司應遵循法律或合同要求實施相應的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。
2.存在損害事實，業主人身或財產遭受損害的事實也是物業公司承擔責任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產等財產的損害，以及聲譽、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。
3.存在因果關系，是指物業公司的違反安全保障義務的行為與損害事實之間存在因果關系，其中因果關系又被分為直接和間接原因，前者是物業公司因自身的作為和不作為直接導致損害事實的發生，后者是因義務落實不到位導致第三人侵犯了業主的合法權利，產生了損害事實。
4.存在過錯，筆者認為錯誤的認定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業公司應根據相關要求和需要，科學、合理的設計和布置防范措施，并保證其處于良好的運行狀態；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關注，必要的情況下可以對其進行身份認定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業公司應加強巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發現可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權行為，避免危險事件的發生或將危險程度降到最低。如果物業公司未做到上述要求造成業主權益受損的，就應被列為過錯。
如2007年發生在北京市方莊小區的案例，該小區的物業公司為防止居民踐踏綠地，設置了鋼筋護欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達十幾公分，導致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認定：該物業公司在設置護欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應承擔部分賠償責任。在這個案例中，物業公司設置的護欄存在
安全隱患，既違反了安全保障義務中的相關規定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現。
（二）物業公司違反安全保障義務的常見類型分析
1.因物業公司自身原因直接導致的損害事實。這種情況是指物業公司因不能按規定履行安全保障義務直接導致業主的合法權益受到損害理應承擔相應的賠償責任。如2011年深圳市鹿鳴小區的李女士在使用小區內的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業公司安全防范措施不到位引發的事故，因此法院判決其承擔相應的責任。
2.由業主和物業公司共同導致的損害事實。如果損害事實是由業主和物業公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業公司的責任就有失公平了，應該由雙方承擔相應范圍內的責任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業公司未盡到安全保障義務，另一方面則是家長未盡到監護義務，因此法院判決物業公司承擔部分責任。
3.由第三者侵權導致的損害事實。因物業公司工作疏漏使犯罪分子有機可乘，增加了損害事實的發生幾率，或者擴大了損害程度和范圍，導致業主權益受損，應該追究侵害者的法律責任，同時物業公司也要承擔合理的補充責任，以此維護業主的合法權益。如上海海濱花園的物業人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進入小區，并對某業主行兇，但是物業人員在接到業主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機關報案，致使業主被殺，法院最終判決物業公司承擔賠償責任。
二、物業公司違反安全保障義務的行為分析
（一）物業公司違反安全保障義務的行為認定
1.存在違反安全保障義務的行為具體包括兩種表現形式，一是在特定情況下，物業公司應遵循法律或合同要求實施相應的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。
2.存在損害事實，業主人身或財產遭受損害的事實也是物業公司承擔責任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產等財產的損害，以及聲譽、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。
3.存在因果關系，是指物業公司的違反安全保障義務的行為與損害事實之間存在因果關系，其中因果關系又被分為直接和間接原因，前者是物業公司因自身的作為和不作為直接導致損害事實的發生，后者是因義務落實不到位導致第三人侵犯了業主的合法權利，產生了損害事實。
4.存在過錯，筆者認為錯誤的認定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業公司應根據相關要求和需要，科學、合理的設計和布置防范措施，并保證其處于良好的運行狀態；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關注，必要的情況下可以對其進行身份認定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業公司應加強巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發現可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權行為，避免危險事件的發生或將危險程度降到最低。如果物業公司未做到上述要求造成業主權益受損的，就應被列為過錯。
如2007年發生在北京市方莊小區的案例，該小區的物業公司為防止居民踐踏綠地，設置了鋼筋護欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達十幾公分，導致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認定：該物業公司在設置護欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應承擔部分賠償責任。在這個案例中，物業公司設置的護欄存在安全隱患，既違反了安全保障義務中的相關規定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現。
（二）物業公司違反安全保障義務的常見類型分析
1.因物業公司自身原因直接導致的損害事實。這種情況是指物業公司因不能按規定履行安全保障義務直接導致業主的合法權益受到損害理應承擔相應的賠償責任。如2011年深圳市鹿鳴小區的李女士在使用小區內的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業公司安全防范措施不到位引發的事故，因此法院判決其承擔相應的責任。
2.由業主和物業公司共同導致的損害事實。如果損害事實是由業主和物業公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業公司的責任就有失公平了，應該由雙方承擔相應范圍內的責任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業公司未盡到安全保障義務，另一方面則是家長未盡到監護義務，因此法院判決物業公司承擔部分責任。
3.由第三者侵權導致的損害事實。因物業公司工作疏漏使犯罪分子有機可乘，增加了損害事實的發生幾率，或者擴大了損害程度和范圍，導致業主權益受損，應該追究侵害者的法律責任，同時物業公司也要承擔合理的補充責任，以此維護業主的合法權益。如上海海濱花園的物業人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進入小區，并對某業主行兇，但是物業人員在接到業主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機關報案，致使業主被殺，法院最終判決物業公司承擔賠償責任。
其實上述分類中還涉及了物業公司違反安全保障義務應承擔的責任形式，即直接賠償責任和補充賠償責任。
（三）業主范圍的界定
業主是物業公司的安保服務主體，當物業公司未能履行安全保障義務造成業主人身、財產遭受損害時，業主依法享有向其提出賠償的權利，但是我國對業主的范圍界定還存在不合理之處，《物業管理條例》中明確規定，“房屋的所有權人為業主”，顯然這具有一定的局限性，因為當前社會的房屋所有權人往往將房屋委托給他人，從中收取相應的對價，同時目前我國的大部分住房是由公房改制而來的，住戶是以承租人的身份居住的。因此我國應進一步完善相關法律法規，如借鑒我國臺灣地區以“住戶”界定業主的范圍。
三、近年來業主與物業公司糾紛不斷的原因分析
（一）相關法律法規尚不完善
我國針對物業行業的法律條例明顯缺失，而且相關規定較為籠統，缺乏行之有效的具體規定，致使物業公司在實際管理中往往憑主觀意識和自身經驗行事，摸石頭過河的情況較為普遍。如某小區四樓的王小姐因家中漏水反映到物業，然后發現三樓業主張先生不在家，為盡快解決漏水問題，物業強行進入張先生家，致使張先生與物業發生糾紛，那么在緊急情況下，物業私闖民宅是否屬于侵權行為，以及其判斷標準等法律并未作明確規定。
（二）安全保障義務解釋與歸責不明
雖然我國法律規定了物業公司應該履行安全保障義務，與業主簽訂的合同中也對這項義務作了注解，但是從實施效果來看，這兩者約束機制對義務的闡述比較表面化，對其規定和歸責也不明確，如某小區徐先生遵循了物業規定沒有安裝防盜窗，在沒有關窗的情況下家中財物被盜，此時的責任到底應由誰承擔，讓人模棱兩可，最終導致糾紛不斷發生。
（三）物業公司的實權有待增強
雖然《物業管理條例》中規定了在物業管理區域發生安全事故的情況下，物業公司具有及時采取有效措施的權利，但是這項規定過于寬泛和形式化，導致其在緊急事件面前，往往不能也不敢積極采取處理問題的應對措施，如某小區的業主被三
名犯罪分子捅傷，但安保人員只是給予了言語上的警告，但因缺乏實際權利不敢采取制止行為，發現業主危在旦夕時才不得已出手，最終業主因失血過多死亡。
（四）物業人員素質較低
從我們生活中就可以發現，物業人員的素質亟待加強，如59歲的王女士途徑小區內的一條道路時，由于路面較滑導致摔傷骨折，其家屬要求物業公司賠償，物業人員卻出言不遜，說老人走路不長眼睛與物管無關，導致矛盾升級。這是因為大部分物業人員并未接受過專業培訓，缺乏服務意識和責任感，服務技能和服務質量更是不容樂觀，在爭端和糾紛面前，他們不但不能妥善的予以化解，反而常常激化雙方的矛盾，甚至有的保安人員監守自盜。
四、完善物業公司安全保障義務的控制對策
（一）明確物業公司的性質
優化、深化，并明確其性質、內容，規定業主的范圍，以及物業公司的服務范圍、承擔責任的方式和范圍，并制定切實有效的具體措施，如推行過錯推定的規則原則，制定收費標準、解決糾紛的手段和途徑等，使真正適用于現實中的物業管理工作。
（二）提高合同的可行性和操作性
物業管理合同是業主切實享受安全保障服務的另一重要保障，因此應遵循《合同法》，參考《物業管理條例》，明確不同階段物業公司和業主的權利義務關系，量化和細化合同條款，特別是對實施難度較大的條款一定要慎重考慮，以免日后因履行義務不當引發矛盾。
（三）完善管理制度，加強日常管理
物業管理者應借鑒先進的管理理念和經驗，完善管理制度，并在實踐中給予不斷的調整和優化，尤其是要強化日常管理，定期對區域內的設施進行檢查，及時發現問題，解決問題，做到防微杜漸，同時加強巡邏力度，將安全隱患扼殺在搖籃中。
（四）賦予物業公司適當的權利
權利是落實自身義務與責任的前提，因此國家應賦予物業公司適當的法律權利，并將規定細化和深化，使物業人員有法可依，保證其在危急時刻能及時有效的控制事態發展，最大限度的降低危險度。同時國家還應督促公安等部門加強與物業公司的合作，要求物業公司設置便捷的報警系統，便于其及時得到相關部門的援助，確保小區安全。
（五）提高物業人員綜合素質
物業人員自身素質與物業管理的質量和水平有著直接聯系，因此從物業人員自身素質抓起十分必要。可以實行競聘上崗制，杜絕使用不合格員工，并通過法律、道德教育和專業培訓，促使物業人員樹立正確的法律意識、服務意識，提高職業素養與專業水準，妥善處理業主與物業的矛盾，在一定范圍內為業主提供全面、人性化的安全保障服務。
總而言之，物業公司為保障業主安全做出的重大貢獻不容忽視，為了妥善解決業主與物業糾紛這一現實難題，必須完善相關法律法規，對安全保障義務的服務對象、范圍、責任等做出明確、具體的規定，同時賦予物業公司恰當的權利，提高物業人員的整體素質，促使安全保障義務能夠有效落實，以此提高物業管理水平，構建和諧小區。
參考文獻：
[1]洪偉，胡哲鋒.論物業公司對業主的安全保障義務.浙江師范大學學報（社會科學版）.2011（2）.
[2]劉鴻.如何在物業管理中保護業主權利淺談.資治文摘（管理版）.2011（1）.
[3]隋炘原，劉貴香.淺析物業管理公司的安全保障義務.法制與社會，2010（17）.
第9篇：物業公司合同范文
目前，我國大多數物業公司對外提高的服務費用看成是無形的，將物業公司提供的合同服務作為成本進行核算指標，將物業公司成本分為營業性成本和非營業性成本。營業成本主要是根據物業企業分攤的費用，將服務合同的費用歸為該服務合同的成本項目中。比如服務部門和管理部門共同使用一個不能計入服務合同成本，先把該成本歸結到間接費用，然后運用成本分攤法，將其計入服務合同的成本中。
間接費用主要指企業在生產經營過程中，由若干服務客戶與相關管理部門之間的一起承擔的費用。主要包括勞動保護費、動力費、水電取暖費、維修費等共同費用的匯集。目前，物業公司成本核算知識沒有將非營業費用計入成本中。大多數物業企業是根據成本核算管理制度，實行定額管理方式控制成本，但是根據物業公司服務產品的無形性，運用定額方式核算成本較為困難。所以物業公司成本核算需要按照“統一領導，分級管理”原則，將物業公司收支費用作為核算成本的指標，分配任務、加強管理，最終實現控制成本費用的目的。
二、我國物業企業成本核算存在的問題
（一）組織成本過高
在物業企業核算成本中，組織成本占據很大的份額，物業管理成本主要包括動態成本和靜態成本，動態成本主要指的是公司或企業在運行過程中消耗的費用；靜態的組織成本指的是公司或企業自身的組織結構。由于物業企業或公司組織結構不合理、管理者權利較為分散、管理層次復雜等方面造成企業靜態成本較高。同時由于物業企業組織者自身之間的素質差距較大，具體的組織決策不能得到及時的落實。在物業企業不斷的發展，組織成本的居高不下，成本企業發展的負擔，影響了物業企業的快速發展。
（二）社區基礎設施不健全，管理成本加大
物業管理企業伴隨著房地產業的快速發展而加快了步伐，過快的發展與基礎設施的配備不能同步，導致了物業后續配備基礎設施的費用加大，即物業公司成本加大。并且有的物業公司對社區進行規劃時，考慮物業管理費用較少，造成社區配套設施不完備，不能滿足業主的需求，例如綠化不足、停車位不足。這就加大了物業管理難度，并且提高了物業管理成本，使得物業公司很難有效地控制管理成本。
（三）物業企業經營方式單一
物業企業在當前經濟發展中取得了很大的進步，但是在其發展過程中缺乏創新、自身完善度不夠，主要表現為經營方式落后、單一，不能與現代企業管理制度同步。目前物業公司經營范圍主要表現為社區的保安、清潔、小區設備等，不能滿足社區業主多樣化的需求，物業企業單一的經營方式制約其自身的發展，造成的物業企業管理費用的加大，降低公司的市場競爭力。
（四）物業管理方式簡單
目前，我國物業管理隨著市場經濟的發展，正處于從簡單經營方式向集約完善的經營方式過度階段，并且物業企業管理水平仍然處于簡單粗放的經營方式時期。由于簡單粗放經營的管理手段較為落后、運用科技含量程度低等問題，這就必然消耗了大量勞動力、財力等，不利于物業公司管理成本的控制。在勞動力市場上，勞動成本的不斷上升，同時業主對于物業服務的要求也在不斷提高，物業公司滿足業主服務較難，這就使得物業企業勞動成本提高，阻礙了企業的發展。
三、解決上述問題的對策
（一）加強物業企業組織化程度
控制物業公司組織成本主要從兩方面的入手，首先是控制靜態組織成本，完善企業的組織結構，確保公司職權集中，保障企業領導決策的準確性、可靠性、科學性及合理性，通過組織決策的有效性，同時企業管理階層應該向橫向化組織形式發展，減少管理垂直層次，加快了信息的快速傳播，發揮了物業企業員工的主觀能動性，進而促進了企業的發展進程。其次從動態組織成本出發，物業公司要對員工進行定期培訓，提高員工的素質，并且鞏固了員工遵守企業提出的要求，加強對公司的決策貫徹執行。從降低組織成本的角度，完善和改進了管理水平，有效的控制了物業企業的成本。
（二）完善社區基礎設施
物業企業應該及時落實社區建設規劃的基礎設施，并且根據業主對物業企業要求的給予最好的答復，盡量滿足大多數業主對社區基礎設施的要求。完善社區基礎設施能夠提高物業公司的經濟效益，促進了社區的發展，降低了不必要的費用成本，增加物業公司的知名度，為物業企業控制管理成本提高了方便。
（三）轉變物業公司的經營方式
物業公司經營方式的改變，適應了市場經濟的發展，降低了物業公司的管理成本。在物業公司發展過程中，完善其服務項目內容，以滿足業主需求為目的，提高多樣化服務，并且根據對物業經營進行創新，推銷其特色服務，充分利用社區資源，豐富其內容，通過提高滿意服務水平，進而降低了自身的成本，提高了市場競爭力。
（四）加強物業企業現代化管理
